第1篇 物業(yè)維修過程的檢驗(yàn)工作規(guī)程
1.目的
確保維修過程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對(duì)維修過程的檢驗(yàn)。
3.職責(zé)
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次，并負(fù)責(zé)對(duì)工程主任（工程主管）提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任（工程主管）每天對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行維修情況巡查不少于一次，并每日對(duì)《維修單》完成情況進(jìn)行檢查。
4.檢驗(yàn)內(nèi)容
4.1維修過程檢驗(yàn)的原則
4.1.1服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)
4.1.1.1根據(jù)維修預(yù)約時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)維修地。
4.1.1.2對(duì)于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修，應(yīng)立即維修，維修期限在24小時(shí)內(nèi)。
4.1.1.3對(duì)于造成某些或個(gè)別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急維修，維修期限在72小時(shí)內(nèi)。
4.1.1.4屬項(xiàng)目零星而非緊急性者，所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護(hù)、維修、更換等保養(yǎng)維修，維修期限在14天內(nèi)。
4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)；功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修：表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象，滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
4.2檢驗(yàn)
4.2.1日檢：工程主任（工程主管）對(duì)每日的《維修單》要及時(shí)檢查完成情況，對(duì)已完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行抽查，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)戶對(duì)維修服務(wù)過程是否滿意，并對(duì)當(dāng)時(shí)未能解決的項(xiàng)目查找原因，及時(shí)監(jiān)督解決。
4.2.2周檢：管理處主任依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對(duì)公共部分進(jìn)行巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在的問題及時(shí)反饋給工程主任（工程主管），并督促解決，并對(duì)公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢：每月工程主任（工程主管）根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進(jìn)行回訪；80%由管理處值班人員進(jìn)行回訪，以檢查服務(wù)過程質(zhì)量，工程主任（工程主管）將每月維修工作報(bào)告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對(duì)于以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時(shí)采取糾正措施；在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施，具體處理程序按《持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)收集及糾正和預(yù)防措施程序》。
4.4維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
序? 號(hào)內(nèi)? 容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備?? 注
1上樓時(shí)間接到維修要求，預(yù)約時(shí)間的按約定時(shí)間上樓，需即時(shí)維修的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務(wù)時(shí)間視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過8小時(shí)，最多不超過72小時(shí)。如超出上述時(shí)間，應(yīng)向業(yè)戶說明原因。
5服務(wù)對(duì)象滿意率應(yīng)達(dá)到95%。對(duì)不滿意的5%應(yīng)盡快組織二次維修，使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對(duì)象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，維修時(shí)間不超過1小時(shí)。
8洗菜盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過2小時(shí)。
9浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。
10維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完畢后我觀應(yīng)恢復(fù)原樣，做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢，檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀，并對(duì)維修現(xiàn)場進(jìn)行清理，維修小時(shí)不超過2小時(shí)。
12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時(shí)間不超過2小時(shí)嚴(yán)重堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過1小時(shí)。
14房間沒水此項(xiàng)原因多種，應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊密性好。維修時(shí)間：木門不超過30分鐘，鐵門不超過2小時(shí)。
16水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如，維修時(shí)間不超過30分鐘。
17接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，維修時(shí)間不超過1小時(shí)。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)墻地面等污染清理干凈，維修時(shí)間不超過4小時(shí)。上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過2小時(shí)。
20房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時(shí)間不超過2小時(shí)。比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)。
21燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)，維修時(shí)間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時(shí)間不超過2小時(shí)。比較復(fù)雜的不超過24小時(shí)。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好，維修時(shí)間不超過2小時(shí)。如玻璃損壞的不超過24小時(shí)。
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第2篇 物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程制度1
物業(yè)轄區(qū)房屋維修服務(wù)規(guī)程(1)
一、土建部分的維修
(一)、墻和頂棚維修(石膏板基層)
1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫
a.沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)?用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。
b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層涂料。
2、修補(bǔ)一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫)
a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口,直至不見原裂縫,清除粉散顆料。
b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后,涂刷水泥結(jié)合層。
c.準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥,調(diào)成半干濕狀,并及時(shí)使用。
d.用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi),抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。
e.在補(bǔ)縫材料干燥后,在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?涂刷涂料。
3、修補(bǔ)小孔、小洞
對(duì)于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填塞。
a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。
b.填塞孔洞后,需經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間,然后用砂紙磨平,利用邊磨邊劃圈的運(yùn)動(dòng)將修補(bǔ)的邊融合。
c.在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料,然后再涂表面涂料。
4、修補(bǔ)大的孔洞
a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層,清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填。
b.為避免嵌填物達(dá)到一定強(qiáng)度后,抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片,用水泥釘固定在洞周圍基層上。
c.清水濕潤基層,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面層。
d.等修補(bǔ)的部分凝固干燥后,刮膩?zhàn)哟虻?干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。
(二)、更換地面或墻面瓷磚、瓷片
1、剔除損壞的瓷磚,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?噴灑水濕潤。
2、涂抹水泥結(jié)合層。
3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚,用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面,用手壓貼,并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。
4、必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。
5、修補(bǔ)工作完畢后,用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。
6、對(duì)于外門窗周圍瓷磚的修補(bǔ), 把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除(含結(jié)合層),在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料(修補(bǔ)程序同1.2.3.4.5.)。
(三)、更換外墻面、地面馬賽克
1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。
2、將塵土沖洗干凈,修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層(水泥加107膠)。
3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。
4、手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直。
5、粘貼約4小時(shí)后,用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙,用棉紗把馬賽克表面擦干凈。
(四)、地下室墻體堵漏
1、堵塞不漏水的孔洞
a.超過1/8英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。
b. 將裂縫用水浸濕。
c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞,填塞時(shí),灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。
d. 填補(bǔ)材料要保持濕潤,并養(yǎng)護(hù)三天。
e. 以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂,其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補(bǔ)的部位(半小時(shí)要用完),半小時(shí)用濕手揩光面。
2、堵塞漏水孔洞
a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。
b.用水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(shí)(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。
(五)、修補(bǔ)損壞的人行道和車道
1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ);
對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。
a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度約1英寸。
b.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。
c.將要修補(bǔ)的砼表面浸濕(但不能太濕)。
d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí),填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面,以便搗實(shí)下沉。
e.用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。養(yǎng)護(hù)6天。(人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走)。
2、人行道或車道上裂縫修補(bǔ)
a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。
b.浸濕要澆搗的裂縫。
c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。
d. 養(yǎng)護(hù)6天。
注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ);如果裂縫或破損面積較大時(shí),必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實(shí)。
(六)、開裂墻體和地面修補(bǔ)
1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深,將該部位表面掏鑿成凹槽,
用刷子將松散灰砂刷除干凈。
2、用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。
3、用1:3水泥砂漿(稠漿)填滿裂縫,再抹平其表面,抹平后養(yǎng)護(hù)6天。
4、修補(bǔ)地面同墻體,養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面齊平。
(七)、修補(bǔ)損壞的踏步
1、將損壞部分鑿成v形槽,直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。
2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。
3、用水將露出部分浸濕。
4、如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。
5、用水泥漿涂抹v形部分,并用1:3水泥砂漿將其填滿,抹平后養(yǎng)護(hù)6天。
(八)、修補(bǔ)抹灰層
1、修補(bǔ)抹灰層裂縫
a.用小刀或刮刀插入裂縫,以探測需用灰膏深度。
b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏'固定住'。
c. 刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料,并將裂縫
浸濕。
d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。
e. 如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏,
待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。
f. 每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水,對(duì)其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù),持續(xù)三天。
2、修補(bǔ)大面積的抹灰層
a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。
b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對(duì)于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進(jìn)行全面沖洗;對(duì)于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。
c. 將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿,第一遍抹灰厚3/8英寸。
d. 在第一遍抹灰開始凝固,但尚未硬化時(shí), 就要進(jìn)行水平刮毛,以便于與第二層抹灰相結(jié)合。
e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的重量時(shí),即可進(jìn)行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度,要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水,直到準(zhǔn)備進(jìn)行第二遍抹灰為止;在進(jìn)行第二遍抹灰之前,還要將第一遍抹灰浸濕。
f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上,用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚,在其開始硬化時(shí),再用抹子細(xì)壓一遍,抹灰完后,隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。
(九)、維修滲水外墻
1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí),勾成斜縫。
2、窗臺(tái)處滲水,應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實(shí)。 3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。
3、外墻滲水面積較大時(shí),可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。
4、墻、板接縫處滲水,可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。
5、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)。將滲水外的內(nèi)粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層, 在基層上涂刷2-3度氯丁膠,在最后一度膠未干時(shí)即用水泥砂漿找平,再粉刷面層。
(十)、維修屋面水池(或水箱)
1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。
2、做一布四膠防水層,外涂一層彈性水泥防水層,再用1:2水泥砂漿做保護(hù)層。
(十一)、屋面修漏(剛性屋面)
1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產(chǎn)生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。
2、縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。
3、出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、pvc膠泥等。
4、沿溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。
(十二)做砂漿面層
1、整理、夯實(shí)基礎(chǔ)。
2、首先將水泥、砂按1:1配好并干拌均勻,然后加水拌到顏色一致。
3、水泥砂漿攤鋪后應(yīng)立即拍實(shí),在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。
4、如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木塊搓平壓光(不宜撒干水泥)。
5、如做地面在層應(yīng)保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應(yīng)保證厚度為15mm左右。
(十三)貼地面磚
1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。
2、基層處理:對(duì)于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。
3、做灰餅、做標(biāo)筋:
①從墻面+500mm水平線下返,在房間四周彈磚面上平線做灰餅,灰餅上平線應(yīng)低于地面標(biāo)高一個(gè)地面磚加粘貼層的厚度;
②根據(jù)灰餅在房間四周做標(biāo)筋房間較大時(shí),應(yīng)每隔1-1.5m作標(biāo)筋一道。有地漏的房間,標(biāo)盤應(yīng)朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標(biāo)筋厚度控制在20-30mm。
4、抹線平面:根據(jù)標(biāo)筋高度用1:2或11:9.3水泥砂漿填至比標(biāo)筋稍高,然后拍實(shí)并刮平,使展平的砂漿面與標(biāo)筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標(biāo)高及泛水(坡度)要求,如不行則重新刮平。
5、規(guī)方、彈線、拉線:
①測量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當(dāng)尺寸不足整塊磚的倍數(shù)時(shí),可用切磚機(jī)切磚貼于邊角處;當(dāng)尺寸與整塊磚的倍數(shù)相差不大時(shí),可用調(diào)整磚縫間的方法來解決;
②根據(jù)確定的磚數(shù)和縫寬在房間中部彈十字線,然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標(biāo)磚并拉線。
6、鋪貼地磚:
①從房間里面向門口方向鋪貼;
②在找平面澆水泥漿并掃平,面積應(yīng)控制在邊鋪磚邊澆灰;
③磚背面抹滿、抹勻1:2粘漿的磚,準(zhǔn)確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線找平,隨時(shí)注意橫平豎直;
④用木錘敲實(shí)、找平,貼得不實(shí)或低于水平控制線高度的要摳出補(bǔ)漿重貼。
7、勾縫:
①用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應(yīng)密實(shí),縫內(nèi)要平整光滑;
②如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內(nèi)并灌滿,用水壺灑適量的水,并用木拍拍實(shí)縫隙。
③水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。
8、養(yǎng)護(hù):地磚鋪完后應(yīng)在上面灑少許水,24小時(shí)內(nèi)不準(zhǔn)上人。
(十四)坐廁安裝
1、將預(yù)留排污管口周圍清掃干凈,取下臨時(shí)管堵,清除排污管內(nèi)的臟物。
2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。
3、在坐便器的排水口與預(yù)留排污管口對(duì)正,承接口上抹上玻璃膠,放在坐便器,并調(diào)整好坐廁位置。
4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應(yīng)填滿。
5、將水箱出水口與坐便器進(jìn)水口對(duì)正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入8-10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當(dāng)緊度。
6、連接好水箱進(jìn)水軟管。
(十五)立柱式洗面器安裝
1、按照預(yù)留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。
2、將立柱中心對(duì)準(zhǔn)墻壁上豎線立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對(duì)準(zhǔn)墻上豎線。放平找正后,在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。
3、按墻上的印記用沖擊鉆 10mm的膨脹螺栓孔,向孔內(nèi)打入 10mm膨脹螺栓并擰緊。
4、將安放立柱的地面印記內(nèi)鋪好15-30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。
5、將洗面器安裝孔對(duì)準(zhǔn)墻面上膨脹螺并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應(yīng)適度)。
第3篇 z物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程
1、接到維修單,應(yīng)先將單號(hào)和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上,隨后交對(duì)應(yīng)的班組進(jìn)行維修工作。
2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。
3、根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料,按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)暢
第4篇 物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程7
物業(yè)管理公司維修人員工作規(guī)程(七)
一、目的: 保證維修人員維修操作規(guī)匯范、準(zhǔn)確。
二、適用范圍:公司全體工程維修人員。
三、內(nèi)容
1、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點(diǎn)。
2、公共區(qū)域的維修程序
1)首先做好消防安全防范措施,如安全護(hù)欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
2)做好公共場地的保護(hù)措施,將維修工具或維修材料放在舊報(bào)紙或抹布上,避免對(duì)公共場地造成損壞。
3)維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動(dòng)禮讓用戶。
4)維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時(shí)撤掉告示牌。
4、室內(nèi)有償維修程序
1)記清維修用戶的房號(hào)或單元,到達(dá)維修地點(diǎn)并核對(duì)無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
2)用戶詢問時(shí),主動(dòng)向用戶問好,自報(bào)部門,說明維修內(nèi)容。
3)進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進(jìn)入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護(hù)措施。
4)如維修中會(huì)產(chǎn)生較大噪聲時(shí),同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5)如維修中會(huì)產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí),必須事前做好防護(hù)措施,盡量減少污染,同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6)維修時(shí)應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動(dòng)顧客的物品,不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7)維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請(qǐng)用戶進(jìn)行驗(yàn)收。
8)用戶驗(yàn)收合格后,請(qǐng)作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。
9)用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
10)修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關(guān)記錄:《維修單》
第5篇 物業(yè)項(xiàng)目電梯故障維修規(guī)程制度
物業(yè)項(xiàng)目電梯故障維修規(guī)程
為規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運(yùn)行,特制定本規(guī)程。
1.0電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場。
2.0先查看故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障的位置。
3.0根據(jù)不同的故障,進(jìn)行相應(yīng)的處理。
4.0一般常見機(jī)械故障及處理措施。
4.1機(jī)房:
a.電機(jī)軸承故障:電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承,如油發(fā)卡、磨損過大,則須更換軸承;
b.選層器故障:一般有以下幾種:
--滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶輪位置;
--選層器三角觸頭不動(dòng):多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有潤滑作用;
--上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承(銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污,加潤滑油)。
c. 制動(dòng)器故障:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動(dòng)閘瓦,更換制動(dòng)閘瓦,除去制動(dòng)輪上的油污;
d.限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物,軸承損壞。應(yīng)清洗雜物,更換軸承。
4.2井道與轎廂:
a.轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開門、不關(guān)門,開門時(shí)有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等;
b.廳門故障同上;
c.開門刀故障:運(yùn)行時(shí)有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);
d.導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動(dòng)等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸、用找道尺調(diào)整、用軌道銼修平接口;
e.導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動(dòng)等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對(duì)等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;
f.安全鉗故障:運(yùn)行時(shí)有碰鐵聲,嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全間隙、安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu),加潤滑油,保證各活動(dòng)部位靈活。
4.3底坑:
a)補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長度;
b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;
c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動(dòng),液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹,補(bǔ)充液壓油。
5.0電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法。
5.1 機(jī)房:
a.保險(xiǎn)絲故障:
--緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水,排除短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲,廳門轎門安全回路;
--井道有水,回路有短路點(diǎn)。應(yīng)斷去來源,排除短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲、指示燈回路;
--廳外指示有水或有線路破裂斷路。應(yīng)排干水,排除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲、控制回路;
--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲。
b.接觸器和斷路器故障:接觸器或斷路器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。
5.2井道與轎廂:
a.上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等;
b.轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于連鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等;
c.安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎廂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。
5.3底坑:
a.緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對(duì)重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),緩沖器復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān);
b.張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。
6.0電梯故障排除后,電梯維修工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《設(shè)備維修記錄》中,歸檔長期保存。
第6篇 城南物業(yè)維修服務(wù)規(guī)程
藍(lán)灣物業(yè)維修服務(wù)規(guī)程
一、接待:
1、物業(yè)公司值班接待員負(fù)責(zé)日常小型維修項(xiàng)目的分類、派工與協(xié)調(diào)。
2、維修部主管負(fù)責(zé)召開各班長參加的每日晨會(huì),安排大型維修項(xiàng)目的作業(yè)和指導(dǎo)。
3、維修部主管和相關(guān)人員對(duì)日常維修項(xiàng)目進(jìn)行抽查,對(duì)派工單實(shí)施情況的落實(shí)進(jìn)行審核和統(tǒng)計(jì)。
二、維修規(guī)范:
1、維修人員接住戶或接待值班員通知,五分鐘內(nèi)趕到接待中心領(lǐng)取派工單接受維修任務(wù)。
2、維修人員收到派工單3分鐘內(nèi)備好所需工具,包括干凈腳套1付、干凈毛巾1條、干凈抹布1條、干凈臺(tái)布1塊,塑料袋1個(gè)。
3、身著整潔工裝,佩帶上崗牌,按《員工行為規(guī)范》要求標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)需維修住戶門前。
4、入戶前需輕按門鈴三遍(如無門鈴,可用手輕扣房門)最多不超三遍,第一次與第二次相隔5秒、第二次與第三次相隔15秒,并站立于離貓眼1米處等待。
5、待住戶開門后,首先向住戶問'您好!'并做自我介紹,憑《維修派工單》禮貌客氣詢問相關(guān)的維修項(xiàng)目,在用戶首肯后,佩戴腳套入室維修。
6、維修前,應(yīng)在合適位置展鋪臺(tái)布,并將工具袋置于臺(tái)布上。維修時(shí),要保持住戶室內(nèi)環(huán)境整潔,尊重住戶家庭習(xí)俗,嚴(yán)禁高聲作業(yè)喧嘩,不得要求住戶協(xié)助維修,嚴(yán)禁借用住戶物品,不得在住戶室內(nèi)閑逛延留。
7、維修完畢后,請(qǐng)住戶檢查試用直至用戶滿意。
8、將所有維修垃圾裝入塑料袋內(nèi)帶走,把所維修部件和周圍環(huán)境抹凈清掃,并用干凈毛巾將手拭凈,請(qǐng)住戶在《維修派工單》上簽字。
9、離開時(shí)要對(duì)給住戶帶來的不便表示歉意,并向住戶致意'再見'后,輕關(guān)門離開維修住戶。
10、維修人員應(yīng)將簽好的《維修派工單》及時(shí)交給接待中心值班員。如因特殊原因未修好或未修的,需在《維修派單》中注明,填寫清楚。
11、需住戶購件或維修工取料的維修項(xiàng)目,按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
12、如維修住戶家中無人,需在住戶門縫留置《維修告知單》,另行約定維修服務(wù)時(shí)間。
第7篇 物業(yè)空調(diào)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)程
質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導(dǎo)書
--物業(yè)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)保養(yǎng)維修規(guī)程
1.0 目的
有計(jì)劃地對(duì)機(jī)組進(jìn)行保養(yǎng)和檢查各種功能部件,其保持最高的工作效率。
2.0 適用范圍
適用于**管理處。
3.0 職責(zé)
3.1機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)工作。
3.2 機(jī)電班長負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)工作的安排、指導(dǎo)。
4.0 工作程序
4.1 壓縮機(jī)回油系統(tǒng)除污器的清洗方法
4.1.1 關(guān)閉除污器兩側(cè)的截止閥。
4.1.2 慢慢(為了泄壓)擰松帽蓋螺紋,讓帽蓋板保持壓在除污器殼體上,設(shè)法截取留在除污器殼體上的油。
4.1.3 卸下并清洗除污器的濾芯。
4.1.4 插入濾芯,再重新裝上帽蓋。
4.1.5 開啟除污器兩側(cè)的截止閥,檢查冷媒是否滲漏。
4.1.6 應(yīng)每半年清洗一次回油系統(tǒng)的除污器。
4.2 油過濾器的清洗和更換方法
4.2.1 關(guān)閉過濾器兩側(cè)的截止閥。
4.2.2 每只過濾器有一只級(jí)泄去過濾器內(nèi)壓力的小閥門,泄壓時(shí)要緩慢、小心。
4.2.3 如機(jī)組配的是旋裝式罐型過濾器,可作板手或小工具卸下過濾器,扔棄后再安裝新。
4.2.4 如果機(jī)組配的是芯子可更換的過濾器,用板手套在過濾器底部的六角帽蓋上把蓋卸下,然后取出并扔過濾芯子,清洗殼體內(nèi)壁,安裝新芯子,最后再把過濾器裝好。
4.2.5 開啟過濾器兩側(cè)的截止閥,開啟過濾器上的小閥門,放出過濾器內(nèi)的空氣。
4.2.6 檢查冷媒是否滲漏。
4.3 機(jī)組注油的方法
4.3.1 機(jī)組應(yīng)停機(jī)。
4.3.2 將注油泵的吸油口浸入清潔的新油桶內(nèi),再將其排油口與組注油閥相接。先不要擰緊注油閥接口,在油泵進(jìn)行了幾次行程將空氣壓出后再擰緊。這樣既使油注入管內(nèi)又防止空氣被入機(jī)內(nèi)。
4.3.3 打開注油閥將油泵入機(jī)組。直到油分離器中的油位約在上視鏡中間為止,然后關(guān)閉注油閥,卸下手動(dòng)油泵接口。
4.3.4 在一完成注油工作后即閉合至啟動(dòng)器的電源,使油加熱器通電,它可使油的冷媒農(nóng)度保持在最低值。
4.4 機(jī)組滲漏檢查
4.4.1 運(yùn)行期間的滲漏檢查
機(jī)組受截運(yùn)行之后,高壓部件應(yīng)用檢漏儀認(rèn)真檢漏,要確認(rèn)所有接口是嚴(yán)密的。如有滲漏,就會(huì)出現(xiàn)抽氣頻繁和冷媒損失,當(dāng)表明有滲漏時(shí),應(yīng)立即予以修理。
4.4.2 機(jī)組r22壓力試驗(yàn)檢測方法
4.4.2.1在系統(tǒng)中沒有壓力時(shí),通過充注閥將r-22汽體干燥氮?dú)庾⑷胂到y(tǒng)中,使其壓力達(dá)到150磅/英寸表壓。
4.4.2.2 確認(rèn)冷媒農(nóng)度已達(dá)到系統(tǒng)中的各個(gè)部分,稍微開啟注油閥,用檢漏儀檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.3檢油要圍繞在每個(gè)連接點(diǎn)和在廠內(nèi)焊的焊逢。
4.4.2.4 如需對(duì)蒸發(fā)器和冷凝器進(jìn)行檢漏,打開蒸發(fā)器和冷凝器封蓋上的放空氣口,檢測是否有冷媒出來。
4.4.2.5 當(dāng)機(jī)組已達(dá)到絕對(duì)嚴(yán)密后,用充注閥注入氮?dú)夂屠涿交旌衔铩?/p>
4.5 機(jī)組抽真空
4.5.1 真空試驗(yàn)的方法
4.5.1.1將一臺(tái)帶指示器的高容量真空泵與機(jī)組的充注閥相接,然后啟泵。
4.5.1.2 開大機(jī)上所有閥門,包括抽氣閥和表閥,確認(rèn)所有通大氣的閥門是關(guān)閉的。
4.5.1.3 依照'真空干燥'這節(jié)內(nèi)容運(yùn)行真空泵,直至濕球溫度達(dá)到+32
第8篇 物業(yè)維修中心零部件管理規(guī)程制度
物業(yè)維修中心零部件管理規(guī)程
1引用文件
《設(shè)施設(shè)備綜合控制程序》
2適用范圍
適用于維修中心維修零部件的管理。
3操作流程
3.1編制備件采購計(jì)劃
3.1.1每月30日前,各維修組根據(jù)實(shí)際情況估算出下月各類備件的月消耗量,并上報(bào)到維修中心。
3.1.2維修中心根據(jù)各維修組的'月度零備件采購計(jì)劃表'以及以往備件的使用情況以及各種零備件的現(xiàn)存量,確定需用備件的品種和數(shù)量,編制'月度備件采購計(jì)劃表',交公司常務(wù)副總經(jīng)理審批。
3.2備件的采購
3.3.1維修中心于每月末編制下個(gè)月份備件采購計(jì)劃表。
3.3.2列入固定資產(chǎn)的備件,公司相關(guān)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行處理。
3.3.3其它備件在公司常務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后由維修中心采購。
3.3.4所購備件到貨后,由維修中心倉庫進(jìn)行驗(yàn)收后將其記入'備件匯總表'。
3.3備件的管理
3.3.1維修中心負(fù)責(zé)保存?zhèn)浼乃匈Y料,如備件的各種圖表、說明書等。
3.3.3維修中心倉庫對(duì)各種備件的消耗情況,應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)并每月匯總上報(bào)維修中心經(jīng)理。
3.4備件的貯存保管
3.4.1維修中心倉庫應(yīng)將備件入賬,并每月進(jìn)行盤點(diǎn)核對(duì)。
3.4.3維修中心倉庫應(yīng)將備件擺放整齊,并做好清潔保管工作,防腐防潮。
3.4.3維修中心倉庫應(yīng)根據(jù)先進(jìn)后出原則,減少備件在庫時(shí)間。
3.5備件的領(lǐng)取
3.5.1維修工領(lǐng)用零備件的,應(yīng)說明該零備件之用途,并填寫'領(lǐng)用單'。維修中心倉管員根據(jù)'維修單'在庫存臺(tái)帳上對(duì)該零備件進(jìn)行核銷。
3.5.3維修中心倉管員應(yīng)認(rèn)真做好領(lǐng)用臺(tái)帳,并按月匯總上報(bào)維修中心經(jīng)理。
4記錄
月度備件采購計(jì)劃表
領(lǐng)用臺(tái)帳
領(lǐng)料單
備件匯總表
第9篇 物業(yè)項(xiàng)目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項(xiàng)目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、用500v搖表檢查電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5兆歐以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。
2、檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。
3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個(gè)月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng),如是則應(yīng)整修。
4、檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。
5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。
6、檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。
7、擰緊所有緊固件。
8、清潔整個(gè)冷卻塔外表。
(二)風(fēng)機(jī)盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。
2、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣(不定期)。
3、用500v搖表檢查風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。
4、清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。
5、用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。
6、擰緊所有緊固件。
7、清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。
(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
(1)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;
(3)清潔接水盤。
2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);
(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時(shí)間為24小時(shí)也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時(shí)間為12小時(shí);
(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;
(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請(qǐng)外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。
(四)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢查電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù);
(2)檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承;
(3)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對(duì)軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;
(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。
3、檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。
4、清洗水泵過濾網(wǎng)。
5、擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。
6、清洗水泵機(jī)組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。
(五)專業(yè)人員每半年對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。
(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對(duì)閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。
1、節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):
(1)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料;
(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加潤滑油;
(3)如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;
(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。
2、電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):
(1)干燥過濾網(wǎng):檢查干燥過濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器;
(2)電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;
--對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應(yīng)更換密封膠墊。
(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對(duì)檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。
1、檢測器件(溫度計(jì)、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
(1)對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換;
(2)送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用;
(3)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn),對(duì)于不合格的傳感器應(yīng)拆換;
(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。
2、控制部分維修保養(yǎng):
(1)清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物;
(2)檢查、緊固所有接頭線,對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接頭線應(yīng)更換;
(3)交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵心上的灰塵及臟物;
--擰緊所有緊固螺栓。
(4)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)修整處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。
(5)自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)烘干處理;
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼
)。
(6)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號(hào)燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。
(7)中間繼電器、信號(hào)繼電器維修保養(yǎng):對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn),檢查兩者的動(dòng)作是否可靠,輸出的信號(hào)是否正常,否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器;
(八)壓縮機(jī)維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。
1、檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再?zèng)_注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。
2、檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。
3、具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù):
(1)壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);
(2)壓縮機(jī)運(yùn)行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
(3)壓縮機(jī)油壓(正常10--15kgf/c
第10篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5
物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點(diǎn)。
二、共區(qū)域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護(hù)欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
11、做好公共場地的保護(hù)措施,將維修工具或維修材料放在舊報(bào)紙或抹布上,避免對(duì)公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動(dòng)禮讓用戶。
13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時(shí)撤掉告示牌。
三、室內(nèi)有償維修程序
1、記清維修用戶的房號(hào)或單元,到達(dá)維修地點(diǎn)并核對(duì)無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
2、用戶詢問時(shí),主動(dòng)向用戶問好,自報(bào)部門,說明維修內(nèi)容。
3、進(jìn)入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進(jìn)入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護(hù)措施。
4、如維修中會(huì)產(chǎn)生較大噪聲時(shí),同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會(huì)產(chǎn)生較大灰塵或漏水時(shí),必須事前做好防護(hù)措施,盡量減少污染,同時(shí)提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時(shí)應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴(yán)禁高聲喧嘩、散漫。不準(zhǔn)隨意動(dòng)顧客的物品,不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請(qǐng)用戶進(jìn)行驗(yàn)收。
8、用戶驗(yàn)收合格后,請(qǐng)作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認(rèn)。
9、用戶簽名確認(rèn)后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第11篇 物業(yè)管理公司維修服務(wù)工作規(guī)程
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物業(yè)管理公司維修服務(wù)工作規(guī)程1目的明確維修工作標(biāo)準(zhǔn),為維修工作服務(wù)質(zhì)量提供保障。
2范圍適用于公司維修服務(wù)工作。
3職責(zé)工程主管負(fù)責(zé)督促實(shí)施并進(jìn)行監(jiān)督檢查。
4工作程序
4.1工程保修
4.1.1保修范圍及保修期限:按保修合同相關(guān)條款執(zhí)行;
4.1.2發(fā)現(xiàn)屬保修范圍內(nèi)的維修內(nèi)容,由管理處填寫《維修簽證單》通知保修單位,保修單位應(yīng)在接到通知后24小時(shí)內(nèi)進(jìn)場處理;
4.1.3管理處應(yīng)對(duì)保修工作的處理進(jìn)程進(jìn)行有效監(jiān)控,確保保修工作得以實(shí)施。
4.2特約維修服務(wù)
4.2.1 業(yè)主通過電話等方式提出服務(wù)需求;
4.2.2 管理處值班人員填寫《服務(wù)需求登記表》并填發(fā)《派工單》,安排人員進(jìn)場維修;
4.2.3 維修人員持《派工單》,準(zhǔn)備好工具上門維修;
4.2.4 維修過程必須遵守安全操作規(guī)程;
4.2.5 維修完畢,計(jì)算出維修輔材費(fèi)和服務(wù)費(fèi),將金額填寫在《派工單》上,請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收,對(duì)于業(yè)主不滿意之處應(yīng)盡力改善;
4.2.6 驗(yàn)收后,請(qǐng)業(yè)主在《派工單》簽署對(duì)維修質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度的意見,并簽名;
4.2.7 清理現(xiàn)場,將維修中產(chǎn)生的垃圾帶走;
4.2.8 維修人員將業(yè)主簽名后的《派工單》返回管理處后,做好維修記錄;
5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄/bg
7.5-gc-35《維修簽證單》附加說明:本文件起草人:本文件修改人:本文件審核人:
第12篇 物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程制度怎么寫
物業(yè)轄區(qū)維修過程檢驗(yàn)規(guī)程1檢驗(yàn)?zāi)康拇_保業(yè)主(住戶)提出的服務(wù)要求得到滿足,使公司所轄物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施能安全、長久、有效的使用。
2適用范圍2.1物業(yè)公共部分維修過程的檢驗(yàn)。
2. 2業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修過程的檢驗(yàn)。
3. 職責(zé)3.1 工程領(lǐng)班每日對(duì)派工單進(jìn)行檢查,對(duì)所轄物業(yè)公共部分進(jìn)行巡視。
3. 2工程主管負(fù)責(zé)周檢。
3. 3客服中心進(jìn)行每月維修工作的回訪。
4內(nèi)容
4.1服務(wù)過程的檢驗(yàn)內(nèi)容
4.1.1服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn):a.根據(jù)維修預(yù)定時(shí)間,準(zhǔn)時(shí)到達(dá)目的地;
b.客服人員派工維修視工作復(fù)雜程度而定一般性維修不超過8小時(shí);
c.對(duì)于特別困難的,要求從接到維修到完成最多不超過72小時(shí)(工作要求特殊的例外);
d.不能當(dāng)天完成的,應(yīng)向業(yè)主(住戶)解釋原因。
4.1.2 服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn),檢查是否嚴(yán)格按工作手冊(cè)執(zhí)行:a.功能性維修,以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);
b.外觀性維修,表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象,與原有部位相比較,應(yīng)無突兀感;
c.滿足業(yè)主的合理要求;
4.2服務(wù)過程的檢驗(yàn)周期
4.2.1 日檢:工程領(lǐng)班每天進(jìn)行日巡視檢查,發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題及時(shí)通知維修人員維修,對(duì)每日的《維修派工單》、《設(shè)備維修單》要及時(shí)收回,以檢驗(yàn)服務(wù)的及時(shí)性和住戶對(duì)維修服務(wù)過程是否滿意,并查找當(dāng)日未解決項(xiàng)目原因,及時(shí)監(jiān)督解決。
4.2.2 周檢:工程主管依據(jù)'維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)',每周對(duì)物業(yè)公共部位設(shè)施、設(shè)備(機(jī)電設(shè)備除外)情況進(jìn)行周巡視檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的無需進(jìn)行原因分析的不合格,現(xiàn)場進(jìn)行糾正,對(duì)需進(jìn)行原因分析的不合格執(zhí)行《糾正、預(yù)防措施控制程序》,及時(shí)進(jìn)行處理。
4.2.3 月檢:客服中心每月對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行抽查。
按派工單總量抽取5%(最多不超過物業(yè)總戶數(shù)的5%)對(duì)業(yè)主(住戶)進(jìn)行回訪,以檢驗(yàn)維修服務(wù)過程的質(zhì)量。
4.3 維修不合格的處理對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時(shí)采取糾正措施,并填寫《糾正措施報(bào)告》。
在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施,具體處理程序按《糾正、預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。
相關(guān)質(zhì)量記錄:1.《維修派工單》2.《 設(shè)備維修單》3.《糾正/預(yù)防措施處理單》4.《設(shè)備保養(yǎng)工作月評(píng)估表》
