分公司物業(yè)新項(xiàng)目前期介入工作規(guī)程（八篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-29 查看人數(shù)：91

分公司物業(yè)新項(xiàng)目前期介入工作規(guī)程

第1篇分公司物業(yè)新項(xiàng)目前期介入工作規(guī)程

物業(yè)分公司新項(xiàng)目前期介入工作規(guī)程

1總則

1.1物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前,物業(yè)管理單位向開發(fā)商提供的為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工、服務(wù)銷售的一系列有償物業(yè)管理服務(wù),它是前期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。

1.2物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴(yán)密、細(xì)致,為后續(xù)的物業(yè)奠定良好基礎(chǔ),并按管理公司制度規(guī)定及時(shí)協(xié)助、配合項(xiàng)目開發(fā)工作。

1.3對ee地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,管理公司物業(yè)管理部、物業(yè)分公司(籌建處)均有責(zé)任主動(dòng)參與項(xiàng)目前期介入工作;管理公司相關(guān)職能部門、項(xiàng)目所在公司均有責(zé)任為物業(yè)前期介入提供必要條件。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1物業(yè)分公司(籌建處)負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)階段開始至項(xiàng)目正式接管前的前期介入作和營銷配合工作。

2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督物業(yè)分公司(籌建處)的前期介入工作,提供必需的工作配合和資源支持,并對物業(yè)人員的意見和建議做出反饋。

2.3管理公司物業(yè)管理部具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作,并對物業(yè)分公司(籌建處)的前期介入工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

3項(xiàng)目前期介入階段、內(nèi)容和責(zé)任

3.1根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn),以及物業(yè)服務(wù)的需要,物業(yè)管理前期介入的階段和內(nèi)容包括(但不限于):

3.1.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,前期介入工作由管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織,應(yīng)在規(guī)

劃管理部編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書之前提供給規(guī)劃管理部。其主要任務(wù)是:

a)將集團(tuán)開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析;

b)通過調(diào)查3個(gè)以上當(dāng)?shù)?或附近地區(qū))類似樓盤,收集并分析這些樓盤在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通病;

c)從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。

將以上問題整理編制成《物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入意見書》提交給管理公司規(guī)劃管理部及項(xiàng)目所在公司。

3.1.2施工圖設(shè)計(jì)階段在施工圖設(shè)計(jì)階段,前期介入工作由物業(yè)分公司籌備處負(fù)責(zé),其主要工作任務(wù)

是:從方便業(yè)主生活,降低日后物業(yè)管理成本的角度,向項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部提出物業(yè)管理《施工圖設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。也可通過相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查,總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題,如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等,在接入報(bào)告中列入反饋給項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部,以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。

3.1.3項(xiàng)目施工階段在項(xiàng)目施工階段,前期介入工作由物業(yè)分公司籌備處負(fù)責(zé),其主要工作任務(wù)是:

重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量,及時(shí)向項(xiàng)目所在公司提出改進(jìn)建議和防治通病的措施,減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量,為接管驗(yàn)收做好前期準(zhǔn)備工作,并及時(shí)(每周或每月)向項(xiàng)目所在公司提出《施工階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。

3.1.4營銷配合根據(jù)項(xiàng)目所在公司具體提出的配合要求,在房產(chǎn)銷售過程中物業(yè)分公司(籌建處)

有責(zé)任提供協(xié)助和支持,包括:配合促銷活動(dòng)的實(shí)施、銷售現(xiàn)場秩序維持,以及銷售中心、樣板間的清潔和維護(hù)等。針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項(xiàng)目所在公司營銷(策劃)部提出《營銷配合物業(yè)管理前期介入報(bào)告》。

3.2特殊情況下,物業(yè)分公司可提供其它內(nèi)容的前期介入報(bào)告。

3.3物業(yè)分公司(籌建處)在前期介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均應(yīng)視為第三方提供的咨詢服務(wù),按雙方合同約定的價(jià)格提供服務(wù),費(fèi)用由項(xiàng)目所在公司承擔(dān),列入成本開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。每一階段的前期介入和配合工作開展前,物業(yè)分公司(籌建處)必須按本手冊第6.1節(jié)的規(guī)定做好成本測算,并作為工作計(jì)劃(方案)的必需組成部分報(bào)項(xiàng)目所在公司審批(確認(rèn))。

3.4對外承接項(xiàng)目的前期介入必須與開發(fā)商簽訂正式的物業(yè)前期介入服務(wù)合同,明

確約定雙方責(zé)任、權(quán)利,前期介入工作內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4前期介入工作的控制

4.1為保證前期介入工作的密切配合,管理公司規(guī)劃管理部、項(xiàng)目所在公司在上述項(xiàng)目開發(fā)的各階段,應(yīng)將開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會物業(yè)部門(管理公司物業(yè)管理部、物業(yè)分公司<籌建處>),以便物業(yè)部門做出相應(yīng)的前期介入工作安排。

4.2前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。根據(jù)管理公司和項(xiàng)目所在公司提出的配合要求,以及本手冊及其支持文件的規(guī)定,物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理應(yīng)有針對性地制定各階段前期介入工作計(jì)劃,明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門(人員)、工作要求和依據(jù)等,經(jīng)項(xiàng)目所在公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。

4.3物業(yè)分公司(籌建處)在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報(bào)告,有針對性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。

4.4項(xiàng)目所在公司相關(guān)職能部門在收到物業(yè)管理前期介入報(bào)告后,須對報(bào)告進(jìn)行評審,將評審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行,同時(shí)向物業(yè)分公司(籌建處)做出反饋。

4.5物業(yè)分公司(籌建處)在每一階段的前期工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè)前期介入工作小結(jié),形成前期介入工作小結(jié)報(bào)告(周期超過1個(gè)月的按月度報(bào)告),經(jīng)項(xiàng)目所在公司確認(rèn)。

5支持文件

5.1wdwy-wi-mm7301前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)

5.2wdwy-wi-mm7302營銷配合管理規(guī)定

第2篇某物業(yè)分公司內(nèi)部管理檢查規(guī)程

物業(yè)分公司內(nèi)部管理檢查規(guī)程

1目的

規(guī)范分公司內(nèi)部管理服務(wù)工作,確保各部門內(nèi)部管理高效、有序。

2適用范圍

適用于分公司各部門(班組)的內(nèi)部管理工作。

3職責(zé)

3.1行政部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織分公司工作計(jì)劃(年度/月度)的制定、實(shí)施與控制,并對年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。

3.2各部門(班組)負(fù)責(zé)本部門(班組)的工作計(jì)劃(年度/月度)的制定、實(shí)施與控制,并對年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。

3.3各部門(班組)的工作計(jì)劃(年度/月度)由部門經(jīng)理審批。

3.4分公司的工作計(jì)劃(年度/月度)由分公司總經(jīng)理審批。

4實(shí)施程序

4.1工作計(jì)劃的制定

4.1.1年度工作計(jì)劃:

4.1.1.1每年12月20日前,各部門(班組)應(yīng)根據(jù)公司總體工作思路,并結(jié)合本大廈工作的實(shí)際特點(diǎn)編制出下一年度工作計(jì)劃;

4.1.1.2各部門年度工作計(jì)劃應(yīng)以書面形式于12月20日前報(bào)行政部,行政部根據(jù)各部門計(jì)劃制訂分公司年度工作計(jì)劃,由分公司經(jīng)理辦公例會修訂、批準(zhǔn);

4.1.1.3經(jīng)批準(zhǔn)后的年度工作計(jì)劃由行政部督促各部門具體實(shí)施。計(jì)劃的完成情況作為各部門(班組)的績效考評指標(biāo)之一;

4.1.1.4年度工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾部分:

a.年度工作目標(biāo);

b.主要措施;

c.工作計(jì)劃實(shí)施、完成的時(shí)間;

d.費(fèi)用預(yù)算。

4.1.2月度工作計(jì)劃:

4.1.2.1每月月底前,各部門(班組)應(yīng)根據(jù)分公司批準(zhǔn)后的年度工作計(jì)劃和實(shí)際工作情況具體編制出下月度工作計(jì)劃;

4.1.2.2月度工作計(jì)劃應(yīng)當(dāng)于月底前報(bào)行政部備案;

4.1.2.3計(jì)劃的實(shí)施、完成情況作為各部門(班組)績效考評的依據(jù)之一;

4.1.2.4月度工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾部分:

a.主要工作項(xiàng)目;

b.應(yīng)采取的主要措施;

c.計(jì)劃實(shí)施、完成的時(shí)間;

d.費(fèi)用預(yù)算。

4.2工作總結(jié)的制定

4.2.1年度工作總結(jié):

4.2.1.1每年12月10日前,各部門應(yīng)依據(jù)年度工作計(jì)劃的完成情況,編寫年度工作總結(jié),上報(bào)行政部。

4.2.1.2行政部于12月20日前編寫分公司年度工作總結(jié),由分公司經(jīng)理工作例會討論通過后,上報(bào)公司經(jīng)理部。

4.2.1.3年度工作總結(jié)的內(nèi)容要求包括:

a.計(jì)劃目標(biāo)的逐項(xiàng)完成情況、完成數(shù)據(jù);

b.主要工作措施的實(shí)施情況;

c.員工的績效考評結(jié)果;

d.費(fèi)用成本支出情況;

e.存在的問題和今后工作的努力方向。

4.2.2月度工作小結(jié):

4.2.2.1每月1日前,各部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)月工作計(jì)劃的完成情況,對上月工作進(jìn)行小結(jié);

4.2.2.2工作小結(jié)應(yīng)以書面形式報(bào)行政部;

4.2.2.3行政部對工作小結(jié)的審核結(jié)果作為各部門月度績效考評的依據(jù)之一;

4.2.2.4月工作小結(jié)的內(nèi)容應(yīng)包括:

a.工作計(jì)劃的完成情況(附統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù));

b.員工績效考評結(jié)果;

c.存在問題和下月工作要點(diǎn)。

4.3日常工作組織、布置、實(shí)施

4.3.1工作例會、專項(xiàng)會議、協(xié)調(diào)會議:

4.3.1.1工作例會:分公司經(jīng)理辦公例會每周召開一次,參加人員為部門副經(jīng)理以上人員。會議主要內(nèi)容是:

a.總結(jié)本周的工作實(shí)施情況;

b.解決各部門需要協(xié)助的問題和困難;

c.布置下一周的各項(xiàng)工作;

d.根據(jù)《員工素質(zhì)量化考核辦法》,對員工工作表現(xiàn)進(jìn)行獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

4.3.1.2專項(xiàng)會議:為解決單項(xiàng)問題而召開的會議,參加人員為相關(guān)部門負(fù)責(zé)人或主管。會議內(nèi)容如下:

a.明確的會議議題;

b.相關(guān)人員的主要發(fā)言記錄;

c.會議的決定。

4.3.1.3協(xié)調(diào)會議:是由分公司總經(jīng)理為協(xié)調(diào)部門之間的工作而召開的聯(lián)席會議。會議內(nèi)容如下:

a.協(xié)調(diào)的主要問題;

b.相關(guān)人員的主要發(fā)言摘要;

c.會議的決定。

4.3.2各類會議均應(yīng)由召集部門整理詳細(xì)的會議紀(jì)要。經(jīng)理辦公例會由行政部整理《會議紀(jì)要》下發(fā)到各部門并上報(bào)公司。

4.4內(nèi)部巡視檢查:

4.4.1日檢

4.4.1.1值班經(jīng)理、各部門經(jīng)理和班組長應(yīng)當(dāng)依據(jù)分公司有關(guān)規(guī)定對下屬員工的工作進(jìn)行日常例行檢查。

4.4.1.2檢查頻次及檢查人:

a.值班經(jīng)理每天應(yīng)對轄區(qū)的物業(yè)狀況、各部門員工表現(xiàn)進(jìn)行不少于1次的工作檢查,并將結(jié)果記錄于當(dāng)日《值班經(jīng)理值班記錄》中;

b.行政部每日上下班應(yīng)對員工的出勤情況進(jìn)行檢查,并將檢查結(jié)果通報(bào)各部門經(jīng)理,做好記錄。

c.物業(yè)部每日應(yīng)對轄區(qū)至少進(jìn)行不少于一次巡視和檢查,巡檢內(nèi)容詳見《樓宇巡視檢查工作規(guī)程》。并將結(jié)果記錄于當(dāng)日《物業(yè)部值班記錄》中;

d.工程部每日對設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行不少于一次巡視和檢查,對巡檢或記錄中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)分析原因,并采取糾正和預(yù)防措施進(jìn)行處理,并將結(jié)果記錄于當(dāng)日《值班記錄》中;

e.保安部每日對轄區(qū)及各崗位安管員工作進(jìn)行檢查,對發(fā)現(xiàn)的不合格應(yīng)及時(shí)采取糾正措施,跟蹤驗(yàn)證,并將結(jié)果記錄于當(dāng)日《值班記錄》中;

4.4.2周檢

4.4.2.1分公司總經(jīng)理每周對各部門工作進(jìn)行一次巡視檢查,并在周檢記錄表上作相應(yīng)的的記錄和評價(jià)。

4.4.3月檢

4.4.3.1分公司總經(jīng)理每月最后一周周末,組織各部門經(jīng)理對轄區(qū)進(jìn)行一次全面檢查,評審物業(yè)狀況(重點(diǎn)是檢查設(shè)備房、主要設(shè)施設(shè)備、消防報(bào)警、公共通道)、員工表現(xiàn)進(jìn)行檢查,并將結(jié)果記錄在月檢報(bào)告表中。

4.4.4檢查的方式:采用抽檢的方式進(jìn)行。

4.4.5檢查

的原則:

4.4.5.1重點(diǎn)部位、重要工作要重點(diǎn)、重復(fù)檢查;

4.4.5.2在會議上列出來的問題要重點(diǎn)檢查;

4.4.5.3對工作的執(zhí)行結(jié)果要重點(diǎn)檢查;

4.4.5.4檢查時(shí)注意原始證據(jù)的保留。

4.4.6檢查以糾正違規(guī)、提高管理服務(wù)水平為目的,因而在檢查出違規(guī)現(xiàn)象肘,應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場予以糾正,示范指導(dǎo)。嚴(yán)禁只查不糾的行為。

4.5績效考評

4.5.1各相關(guān)考核人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)定對下屬員工進(jìn)行績效考評;

4.5.2員工的績效考評,詳見《員工素質(zhì)量化考核辦法》。

4.6質(zhì)量記錄的管理

4.6.1經(jīng)審核批準(zhǔn)后的年度工作計(jì)劃、工作總結(jié)由行政部歸檔,長期保存。

4.6.2月度工作計(jì)劃、工作小結(jié)及各種會議紀(jì)要由行政部歸檔,保存期兩年。

4.6.3所有質(zhì)量記錄每季度由各部門整理歸檔,交行政部保管。

5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格

5.1《員工素質(zhì)量化考核辦法》

5.2《文件、檔案資料管理規(guī)程》

第3篇某某物業(yè)sh分公司工作檢查規(guī)程

某物業(yè)sh分公司工作檢查規(guī)程

1目的

為規(guī)范公司各部門、各管理處的日常工作,達(dá)到自我改進(jìn)、自我完善的目的。

2適用范圍

適用于sh分公司各職能部門、各下屬管理處(含顧問項(xiàng)目)對日常管理服務(wù)工作的自我監(jiān)督檢查。

3職責(zé)

3.1分公司管理部負(fù)責(zé)對各職能部門、各下屬管理處(含顧問項(xiàng)目)的物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行定期檢查。

3.2管理處負(fù)責(zé)對管理處內(nèi)各個(gè)班組、崗位的管理服務(wù)工作進(jìn)行定期檢查。

4檢查形式和內(nèi)容

4.1月檢

4.1.1按照月度檢查計(jì)劃,由管理部牽頭,相關(guān)人員參加,每月對各職能部門、各下屬管理處(含顧問項(xiàng)目)進(jìn)行一次全面的管理服務(wù)工作檢查。

4.1.2檢查內(nèi)容包括當(dāng)月重點(diǎn)項(xiàng)、必檢項(xiàng)、抽查項(xiàng)。

4.1.3每次檢查結(jié)束后,管理部對檢查發(fā)現(xiàn)的問題開出《檢查/報(bào)告問題處理單》并匯總記錄在各職能部門(管理處)的《績效考核月檢查情況記錄表》中作為其月度績效考核的依據(jù)。

4.1.4對月度檢查開出的《檢查/報(bào)告問題處理單》應(yīng)提交給分公司管理者分代表判斷、甄別其是否屬于不合格項(xiàng),確認(rèn)為不合格項(xiàng)后,需填寫《糾正預(yù)防改進(jìn)措施》,并實(shí)施整改。

4.1.5當(dāng)責(zé)任單位把月度檢查發(fā)現(xiàn)的不合格內(nèi)容整改完畢后,要求其把《檢查/報(bào)告問題處理單》或《糾正預(yù)防改進(jìn)措施》提交分公司管理部,由驗(yàn)證人驗(yàn)證后,再交分公司管理者分代表或總經(jīng)理簽名以示關(guān)閉。

4.2周檢

4.2.1公司下屬管理處(顧問項(xiàng)目)每周必須在管理處主任的主持下對管理處各個(gè)小組或崗位進(jìn)行檢查。

4.2.2管理處每次檢查必須認(rèn)真記錄,匯總提出改進(jìn)意見后上報(bào)分公司主管領(lǐng)導(dǎo),并跟蹤落實(shí)整改情況。

5檢查依據(jù)和上報(bào)時(shí)間要求

5.1檢查依據(jù):分公司平衡計(jì)分卡(bsc)指標(biāo)&行動(dòng)方案(季度考核驗(yàn)證)、各部門(管理處)績效考核現(xiàn)場驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系文件。

5.2月度檢查必須每月進(jìn)行,在次月10日前(除節(jié)假日接總公司通知延后)向總公司質(zhì)量部上報(bào)自檢活動(dòng)的小結(jié)及問題處理單或糾正預(yù)防措施等,遇特殊原因無法上報(bào)的需提前申明備案。

6記錄、標(biāo)識

6.1《檢查/報(bào)告問題處理單》

6.2《糾正預(yù)防改進(jìn)措施》

6.3《周工作檢查記錄表》

第4篇某物業(yè)分公司工作計(jì)劃管理規(guī)程

物業(yè)分公司工作計(jì)劃管理規(guī)程

1、目的

規(guī)范分公司各項(xiàng)工作計(jì)劃,督促和確保各項(xiàng)工作計(jì)劃的順利完成。

2、適用范圍

適用于**上海分公司各歸口工作計(jì)劃的管理工作。

3、職責(zé)

3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)工作計(jì)劃

3.2 綜合部經(jīng)理負(fù)責(zé)各項(xiàng)目工作計(jì)劃的上報(bào)(公司總經(jīng)理)工作。

4、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程

4.1 各歸口經(jīng)理根據(jù)工作的進(jìn)展情況,有針對性地制訂工作計(jì)劃,并填寫《**上海分公司月工作計(jì)劃及完成跟蹤表》于當(dāng)月28日上報(bào)綜合部。

4.2 工作計(jì)劃經(jīng)綜合部匯總,總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后,報(bào)公司經(jīng)理部備案。

4.2.1正常情況下,各歸口根據(jù)《**上海分公司月工作計(jì)劃及完成跟蹤表》進(jìn)行實(shí)施。

4.2.2非正常情況下,由各部門根據(jù)經(jīng)理的決定負(fù)責(zé)人組織實(shí)施,畢后,報(bào)綜合部備案。

4.3 綜合部對各歸口的工作計(jì)劃進(jìn)行跟蹤、督促檢查。

5、質(zhì)量要求

5.1 各歸口按時(shí)上報(bào)工作計(jì)劃。

5.2 各歸口須積極完成各項(xiàng)工作計(jì)劃。

6、督促、檢查

綜合部對各項(xiàng)工作計(jì)劃有跟蹤、督促、檢查的權(quán)利。

7、分析改進(jìn)

在實(shí)施過程中,遇到困難可向綜合部提出建議,經(jīng)經(jīng)理審核后,可分析改進(jìn)。

8、記錄、標(biāo)識

8.1 《**上海分公司月工作計(jì)劃及完成跟蹤表》

第5篇某物業(yè)分公司員工服務(wù)管理規(guī)程

物業(yè)分公司員工服務(wù)管理規(guī)程

1目的

規(guī)范管理中心員工的服務(wù)行為,提高員工素質(zhì),確保公司良好的企業(yè)形象,為用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2適用范國

適用于管理中心所屬各部門員工與用戶的溝通與交流。

3職責(zé)

3.1管理中心各部門主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、考核本部門員工的服務(wù)行為。

3.2管理中心全體員工切實(shí)遵照本規(guī)程開展服務(wù)工作。

4工作流程

4.1總則:

4.1.1各部門主管每天至少巡視一次所屬部門員工的著裝、儀容儀表及工作情況,并將檢查結(jié)果記錄在(工作日志)中,作為員工績效考評的依據(jù)之一。

4.2儀容儀表

4.2.1服飾著裝:

4.2.1.1上班時(shí)間必須穿工作服,工作服要整潔,鈕扣要扣齊,不允許敞開外衣,非工作需要不允許將衣袖、褲管卷起,不允許將衣服搭在肩上;

4.2.1.2制服外衣衣袖、衣領(lǐng)不顯露個(gè)人衣物,制服外不顯露個(gè)人物品,服裝衣袋不裝過大過厚物品,袋內(nèi)物品不外露;

4.2.1.3上班統(tǒng)一佩戴工作牌,工作牌應(yīng)端正地戴在左胸襟處;

4.2.1.4非當(dāng)班時(shí)間,除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不穿著或攜帶工衣外出;

4.2.1.5鞋襪穿戴整齊清潔,鞋帶系好,不允許穿鞋不穿襪;非工作需要不允許打赤腳或穿雨鞋到處走;

4.2.1.6非特殊情況不允許穿背心、短褲、拖鞋;

4.2.2須發(fā)容顏:

4.2.2.1女員工前發(fā)不遮眼,后發(fā)不超過肩部,不梳怪異發(fā)型;

4.2.2.2男員工后發(fā)根不超過衣領(lǐng)(安管員頭發(fā)不得長于5rnm),不蓋耳,不留胡須;

4.2.2.3所有員工頭發(fā)應(yīng)保持整潔光鮮,不允許染除黑色以外的其他顏色;

4.2.2.4所有員工不允許剃光頭。

4.2.3個(gè)人衛(wèi)生:

4.2.3.1保持手都干凈,指甲不允許超過指頭2mm,指甲內(nèi)不允許殘留污物,不涂有色指甲油;

4.2.3.2員工應(yīng)經(jīng)常洗澡防汗臭,勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應(yīng)及時(shí)換洗;

4.2.3.3上班前不允許吃有異味的食品,保持口腔清潔,口氣清新,早晚刷牙,飯后漱口;

4.2.3.4保持眼、耳清潔,不允許殘留眼屎、耳垢。

4.2.4女員工應(yīng)淡妝打扮,不允許濃妝艷抹,避免使用味濃的化妝品。

4.2.5每天上班前應(yīng)注意檢查自己的儀表,上班時(shí)不能在用戶面前或公共場所整理儀容儀表,必要時(shí)應(yīng)到衛(wèi)生間或工作間整理。

4.3行為舉止

4.3.1服務(wù)態(tài)度:

4.3.1.1對用戶服務(wù)任何時(shí)候都應(yīng)面帶笑容,和顏悅色,熱情主動(dòng);

4.3.1.2在將用戶勸離工作場所時(shí)要文明禮貌,并做好解釋及道歉工作;

4.3.1.3謙虛和悅接受用戶的評價(jià),對用戶的投訴耐心傾聽,并及時(shí)向主管領(lǐng)班匯報(bào)。

4.3.2行走姿態(tài):

4.3.2.1行走時(shí)不允許把手放入衣袋里,也不允許雙手抱胸或背手走路;

4.3.2.2在工作場合與他人同行時(shí),不允許勾肩搭背,不允許同行時(shí)嘻戲打鬧;

4.3.2.3行走時(shí),不允許隨意與用戶搶道穿行;在特殊情況下,應(yīng)向用戶示意后方可越行;

4.3.2.4走路動(dòng)作應(yīng)輕快,但非緊急情況不應(yīng)奔跑、跳躍;

4.3.2.5盡量靠路右側(cè)行走;

4.3.2.6與上司或用戶相遇時(shí),應(yīng)主動(dòng)點(diǎn)頭示意;

4.3.2.7遇有上級領(lǐng)導(dǎo)視查,應(yīng)站立起來,含笑相迎,安管員要敬禮。

4.3.3就坐時(shí)姿態(tài)要端正,入坐要輕緩,上身要直,人體重心要穩(wěn),腰部挺起,手自然放在雙膝上,雙膝并攏,目光平視,面帶笑容。就坐時(shí)不允許有以下幾種姿勢:

4.3.3.1坐在椅子上前俯后仰,搖腿蹺腳;

4.3.3.2在上司或用戶面前雙手抱著胸前,蹺二郎腿或半躺半坐;

4.3.3.3趴在工作臺上或把腳放于工作臺上;

4.3.3.4晃動(dòng)桌椅,發(fā)出聲音。

4.3.4其他行為:

4.3.4.1不允許隨地吐痰,亂扔果皮、紙屑;

4.3.4.2上班時(shí)間不允許吃零食,玩弄個(gè)人小物品或做與工作無關(guān)的事情;

4.3.4.3在公共場所及用戶面前不吸煙、掏鼻孔、掏耳朵、搔癢、不允許脫鞋、卷褲角、挽衣袖、不允許伸懶腰、哼小調(diào)、打哈欠;

4.3.4.4到用戶處進(jìn)行工作時(shí),不允許亂翻亂摸,更不允許拿用戶的東西、禮物;

4.3.4.5談話時(shí),手勢不宜過多,幅度不宜太大;

4.3.4.6不允許口叼牙簽到處走。

4.4語言

4.4.1問候語:您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回來了。

4.4.2歡迎語:歡迎您來我們住宅小區(qū)、歡迎您入住本樓、歡迎光臨。

4.4.3祝賀語:恭喜、祝您節(jié)日愉快、祝您圣誕快樂、祝您新年快樂、祝您生日快樂。祝您新婚快樂、祝您新春快樂、恭喜發(fā)財(cái)。

4.4.4告別語:再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。

4.4.5道歉語:對不起、請?jiān)?、打擾您了、失禮了。

4.4.6道謝語:謝謝、非常感謝。

4.4.7應(yīng)答語:是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒關(guān)系、這是我應(yīng)該做的。

4.4.8征詢語:請問您有什么事我能為您做什么嗎需要我?guī)湍鍪裁磫崮袆e的事嗎

4.4.9請求語:請您協(xié)助我們……、請您……好嗎

4.4.10商量語:……您看這樣好不好

4.4.11解釋語:很抱歉,這種情況,公司的規(guī)定是這樣的。

4.4.12基本禮貌用語10字:您好、請、謝謝、對不起、再見。

4.5對來訪人員

4.5.1主動(dòng)說:'您好,請問您找

哪一位'或'我可以幫助您嗎!';'請您出示證件'(安管專用)。

4.5.2確認(rèn)來訪人要求后,說'請稍等,我?guī)湍?并及時(shí)與被訪人聯(lián)系,并告訴來訪人'他馬上來,請您先等一下,好嗎'。

4.5.3當(dāng)來訪人員不理解或不愿出示證件時(shí),應(yīng)說:'對不起,先生/小姐,這是公司規(guī)定,為了用戶的安全,請理解!'(安管專用)。

4.5.4當(dāng)來訪人員忘記帶證件必須進(jìn)入?yún)^(qū)域時(shí),應(yīng)說:'先生/小姐,請稍侯,讓我請示一下好嗎'此時(shí)應(yīng)用對講機(jī)呼叫主管領(lǐng)導(dǎo)前來協(xié)助處理。

4.5.5當(dāng)確認(rèn)來訪人故意搗亂,耍橫硬闖時(shí),應(yīng)先說:'對不起,按公司的規(guī)定,沒有證件不允許進(jìn)入小區(qū),請配合我的工作;'當(dāng)對方執(zhí)意要硬闖時(shí),立即用對講機(jī)呼叫就近主管領(lǐng)導(dǎo),但應(yīng)注意盡量保持冷靜克制,只要對方?jīng)]危及他人安全或進(jìn)行破壞,均應(yīng)做到冷靜克制。

4.5.6當(dāng)來訪人員出示證件時(shí),應(yīng)說:'謝謝您的合作,歡迎光臨'。

4.5.7如果要找的人不在或不想會客時(shí),應(yīng)禮貌地對對方說'對不起,他現(xiàn)在不在,您能留下名片或口信嗎'。

4.5.8當(dāng)來訪人員離開時(shí),應(yīng)說:'歡迎您再來,再見!'。

4.6對用戶

4.6.1為用戶提供服務(wù)時(shí),任何時(shí)候都應(yīng):

4.6.1.1面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;

4.6.1.2與用戶談話時(shí),應(yīng)聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;

4.6.1.3坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;

4.6.1.4神色坦然、輕松、自信,給人以寬慰感;

4.6.1.5沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。

4.6.2對用戶要一視同仁,切忌有兩位用戶同時(shí)有事相求時(shí),對一位用戶過分親熱或長時(shí)間傾談,而冷待了另一位用戶。值班時(shí)有用戶有事求助時(shí),應(yīng)立即放下手中工作,招呼用戶。

4.6.3嚴(yán)禁與用戶開玩笑、打鬧或取外號。

4.6.4用戶之間交談時(shí),不要走近旁聽,也不要在一旁窺視用戶的行動(dòng)。

4.6.5對容貌體態(tài)奇特或穿著奇異服裝的用戶切忌交頭接耳或指手劃腳,更不許圍觀,不許背后議論、模仿、譏笑用戶。

4.6.6當(dāng)用戶提出不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)要求時(shí),應(yīng)盡可能為用戶提供力所能及的幫助,切不可說'這與我無關(guān)'、'我無能為力'之類的話,而應(yīng)該向用戶說明'該服務(wù)已超出了我們的服務(wù)范圍,請?jiān)?'

4.6.7與用戶交談時(shí),要全神貫注用心傾聽,要等對方把話說完,不要隨意打斷對方的談話。對沒聽清楚的地方要禮貌地請對方重復(fù)一遍。

4.6.8對用戶的問詢應(yīng)盡量圓滿答復(fù),若遇自己'不知道、不清楚'的事,應(yīng)請示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)盡量答復(fù)對方,不許以'不知道、不清楚'作回答?；卮饐栴}要盡量清楚完整,不許不懂裝懂,模棱兩可,胡亂作答。

4.6.9在與用戶對話時(shí),如遇另一用戶有事相求時(shí),應(yīng)點(diǎn)頭示意打招呼或請對方稍等,不能視而不見,同時(shí)盡快結(jié)束談話招呼用戶。如時(shí)間較長,應(yīng)說:'對不起,讓您久等了'。

4.6.10與用戶交談,態(tài)度要和藹,語言要親切,聲調(diào)要柔和,音量要適中,聲音以對方聽清楚為宜,答話要迅速、明確。

4.6.11需要用戶協(xié)助工作時(shí),首先要表示歉意,并說:'對不起,打擾您了'。事后應(yīng)對用戶提供的幫助或協(xié)助表示感謝。

4.6.12對于用戶的困難,要表示充分的關(guān)心、同情和理解,并盡力想辦法解決。

4.6.13對于用戶質(zhì)詢而自己又無法解釋清楚時(shí),應(yīng)請上級處理,不許與用戶爭吵。

4.6.14見用戶搬出大宗物品時(shí),應(yīng)先主動(dòng)打招呼:'先生/小姐,您好!'然后再履行手續(xù),'對不起,請出示放行條'(安管專用)。當(dāng)用戶搬運(yùn)物品有困難時(shí),應(yīng)主動(dòng)上前幫忙,用戶表示謝意時(shí),用'不用謝或不客氣,沒關(guān)系'回答。

4.6.15當(dāng)熟悉的用戶經(jīng)過崗位時(shí),應(yīng)說:'您好, ××先生/小姐',當(dāng)遇到熟悉的用戶回來時(shí),應(yīng)說:'××先生/小姐,您回來了'。

4.6.16當(dāng)用戶有事咨詢時(shí),應(yīng)熱情接待,并說:'有困難直說,希望我能給您幫助'。當(dāng)遇到用戶施以恩惠或其他好處時(shí),應(yīng)說:'謝謝您的好意,公司有規(guī)定不能收取,請您理解'。

4.6.17當(dāng)發(fā)覺自己和對方有誤解時(shí),應(yīng)說:'不好意思,我想我們可能是誤會了'。

4.6.18當(dāng)發(fā)覺自己有失誤時(shí),應(yīng)立即說:'噢,對不起,我不是哪個(gè)意思'。

4.6.19對來咨詢辦事的用戶,值班員應(yīng)立即起立,神態(tài)熱情,主動(dòng)問好:'先生/小姐,您好!請問有什么事需要我們幫助的'。

4.6.20當(dāng)對方挑釁時(shí),應(yīng)說:'請您尊重我們的工作,先生/小姐'。

4.6.21當(dāng)遇到行動(dòng)不便或年齡較大的用戶經(jīng)過時(shí),應(yīng)主動(dòng)上前攙扶。

4.6.22與用戶交談時(shí),應(yīng)注意:

4.6.22.1對熟悉的用戶應(yīng)稱呼其姓氏,如××先生、××小姐;

4.6.22.2與用戶對話時(shí)宜保持1米左右的距離,應(yīng)使用禮貌用語;

4.6.22.3與用戶談話時(shí),應(yīng)專心傾聽用戶的意見。眼神應(yīng)集中,不浮游,不應(yīng)中途隨意打斷用戶的講話;

4.6.22.4應(yīng)在不泄露公司機(jī)密的前提下,圓滿答復(fù)用戶的問題,若有困難時(shí)應(yīng)積極查找有關(guān)資料或請示領(lǐng)導(dǎo)后答復(fù)用戶,不可不懂裝懂,信口開河;

4.6.22.5當(dāng)用戶提出的要求超出服務(wù)范圍時(shí),應(yīng)禮貌回絕;

4.6.22.6在服務(wù)工作中,處理問題要簡潔明快,不要拖泥帶水;

4.6.22.7與用戶打交道應(yīng)遵循不卑不亢、坦誠自然、沉著穩(wěn)重的原則;

4.6.22.8任何時(shí)候都不得對用戶有不雅的行為或言語。

4.7接聽電話

4.7.1鈴響三聲以內(nèi),必須接聽電話。

4.7.2拿起電話,應(yīng)清晰報(bào)道:'您好,××管理中心'。

4.7.3認(rèn)真傾聽對方的電話事由,若需傳呼他人,應(yīng)請對方稍候,然后輕輕擱下電話,去傳呼他人;如對方有公事相告或相求時(shí),應(yīng)將對方要求逐條記錄在《值班記錄》內(nèi),并盡量詳細(xì)回答

。

4.7.4通話完畢,應(yīng)說:'謝謝,再見!'語氣平和,并在對方放下電話后再輕輕放下電話,任何時(shí)候不得用力擲聽筒。

4.7.5接電話聽不懂對方語言時(shí),應(yīng)說:'對不起,請您用普通話,好嗎'或'不好意思,請稍候,我不會說白話'。

4.7.6中途若遇急事需暫時(shí)中斷與對方通話時(shí),應(yīng)先征得對方的同意,并表示感謝,恢復(fù)與對方通話時(shí),切勿忘記向?qū)Ψ街虑浮?/p>

4.7.7接聽電話時(shí),聲音要自然、清晰、柔和、親切,不要裝腔作勢,聲量不要過高,亦不要過低,以免對方聽不太清楚。

4.8撥打電話

4.8.1電話接通后,應(yīng)首先向?qū)Ψ街乱詥柡?如:'您好',并作自我介紹。

4.8.2使用敬語,將要找的通話人姓名及要做的事交待清楚。

4.8.3通話完畢時(shí),應(yīng)說:'謝謝、再見'。

4.9進(jìn)行作業(yè)時(shí)

4.9.1當(dāng)室外作業(yè)可能影響到用戶的工作和生活時(shí),應(yīng)擺放警示牌。

4.9.2室內(nèi)進(jìn)行維修等工作時(shí),應(yīng)在地面鋪一張塑料墊等保護(hù)清潔地面,不允許弄臟家俱、地面、墻身等。工作完畢要徹底清理工作現(xiàn)場恢復(fù)原樣。

4.9.3用戶室內(nèi)作業(yè)時(shí)應(yīng)注意走路輕、工作輕、說話輕。

4.9.4作業(yè)中若有用戶走過工作區(qū)域應(yīng)暫時(shí)停止工作,并面帶微笑面對用戶,等用戶走過后再繼續(xù)工作。

4.9.5無論何時(shí)不允許坐在地上操作。

4.10與用戶同乘電梯時(shí)

4.10.1主動(dòng)按'開門'鈕。

4.10.2電梯到達(dá)時(shí),應(yīng)站在梯門旁,用手按住梯門外的上'開門'鈕,以免梯門突然關(guān)閉,碰到用戶。當(dāng)電梯轎門開啟后,面帶微笑地說'電梯來了,請進(jìn)'。

4.10.3用戶進(jìn)入電梯后再進(jìn)電梯,面向電梯門,按'關(guān)門'鈕。關(guān)閉電梯時(shí),應(yīng)防止梯門夾到他人的衣服、物品。

4.10.4等電梯門關(guān)閉后進(jìn)入運(yùn)行狀態(tài)時(shí),轉(zhuǎn)身與梯門呈45度角面對用戶。

4.10.5電梯停止,梯門開啟后,應(yīng)先出去站立在梯門旁,用手按住梯門外的上'開門'鈕,面帶微笑地說:'電梯到了,請走好'。

4.11安管員對車輛管理時(shí)

4.11.1對違章行車者,應(yīng)說:'對不起,為了您的安全,請您按規(guī)定行駛'。

4.11.2對違章停車者,應(yīng)說:'對不起,此處禁止停車,請您將車停在車位里好嗎'。

4.11.3對車場內(nèi)的閑雜人員,應(yīng)說:'您好,為了確保您的安全,請您不要在車場逗留'。

4.11.4當(dāng)車主離開車輛時(shí),應(yīng)注意提醒車主:'請您將車鎖好,貴重物品隨身帶走,不要放在車(內(nèi))上'。

4.12值班時(shí)接到投訴、咨詢的處理

4.12.1對用戶的投訴、咨詢要細(xì)心聆聽,不允許有不耐煩的表現(xiàn)。

4.12.2對于投訴,應(yīng)指引用戶到'用戶服務(wù)中心'反映;對于誤解,如自己能解釋清楚時(shí)應(yīng)盡量向用戶解釋;如自己無法解釋清楚應(yīng)立即請求主管領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助或指引戶到'用戶服務(wù)中心'咨詢。

4.13在服務(wù)過程中,應(yīng)注意:

4.13.1三人以上的對話,要用互相間都能聽懂的語言。

4.13.2不允許模仿他人的語言、聲調(diào)和談話。

4.13.3不允許聚堆閑聊、高聲喧嘩或高聲呼喊另一個(gè)人。

4.13.4不與用戶爭辯。

4.13.5不講有損公司形象的言語。

4.13.6不允許在任何場合以任何借口頂撞、諷刺、議論用戶。

4.13.7不講粗言惡語或使用歧視或污辱性的語言。

4.14安管員敬禮

4.14.1敬禮的范圍:

4.14.1.1安管主管和員工工作見面時(shí)相互敬禮;

4.14.1.2安管主管和員工對外行使職責(zé)權(quán)利時(shí)先行敬禮;

4.14.1.3安管主管和員工與公司經(jīng)理級以上領(lǐng)導(dǎo)工作見面時(shí)敬禮;

4.14.1.4對公司副總經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)的車輛敬禮(不論車內(nèi)有無領(lǐng)導(dǎo));

4.14.1.5對不認(rèn)識的領(lǐng)導(dǎo)工作見面檢查證件時(shí),先敬禮再檢查證件,確認(rèn)是公司領(lǐng)導(dǎo)時(shí),說:'對不起,很抱歉!'然后再敬禮;

4.14.1.6遇有前來住宅小區(qū)參觀的人員,如有公司領(lǐng)導(dǎo)陪同,敬禮時(shí)需待參觀者通行完畢后方可禮畢,遇有參觀者人數(shù)較多或車隊(duì)參觀時(shí),敬禮后繼續(xù)行注目禮直至參觀者完全通過;

4.14.1.7值班時(shí)見制服的軍人、公安人員要行軍禮問好。

4.14.2敬禮的時(shí)間:

4.14.2.1在對方行至距自己3~5米時(shí)開始敬禮;

4.14.2.2對行駛的車輛以對方開始注意到崗位時(shí)敬禮。

4.14.3敬禮時(shí)以軍禮為主,必要時(shí)輔以注目禮。

4.14.4本規(guī)程作為管理中心各部門員工績效考評的依據(jù)之一。

5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格

第6篇分公司物業(yè)管理費(fèi)用收取規(guī)程

分公司物業(yè)管理費(fèi)用的收取規(guī)程

1目的

本程序明確分公司定期對顧客進(jìn)行物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用收取的工作流程,以保證分公司有效并及時(shí)地收取各項(xiàng)費(fèi)用,并對收費(fèi)過程的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制。

2適用范圍

本程序適用于綜合室和各管理處關(guān)于物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取業(yè)務(wù)。

3職責(zé)

3.1綜合室負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的直接收取和維修費(fèi)用的間接收取。

3.2公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對物業(yè)管理費(fèi)用的收取進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

3.3綜合室負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)用的計(jì)算。

3.4各管理處負(fù)責(zé)對住戶的日常直接服務(wù),包括抄報(bào)水電表讀數(shù)、下發(fā)通知等,并負(fù)責(zé)零星維修服務(wù)費(fèi)用的收取和集中上繳以及住戶裝修保證金控制和核收。

4實(shí)施程序

4.1顧客每月費(fèi)用的收繳

4.1.1綜合室負(fù)責(zé)顧客物業(yè)管理費(fèi)用的收取工作,并接受公司財(cái)務(wù)部的檢查和監(jiān)督。

4.1.2綜合室根據(jù)物業(yè)管理委托合同和各管理處上報(bào)上月水電表讀數(shù),于當(dāng)月5日至10日計(jì)算上月收繳費(fèi)用。

4.1.3綜合室核單、分類,并在每月10日前將通知單分送各管理處,再由各管理處送至顧客手中。

4.1.4如果顧客對通知單上的費(fèi)用收取有疑義,管理處協(xié)助到綜合室查詢。如無誤,于每月15日到銀行托收。

4.1.5每月顧客到綜合室交款時(shí),出納清點(diǎn)現(xiàn)金或?qū)徍酥睙o誤后,開具發(fā)票交給顧客。

4.1.6如果顧客用支票方式支付、出納應(yīng)讓顧客留下電話號碼并用專用的支票登記簿逐筆登記所有支票。

4.2拖欠費(fèi)用的催繳

4.2.1顧客如果由于自身原因延遲至下月交款,綜合室按深圳市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)文件按日收取萬分之五的滯納金。

4.2.2綜合室于當(dāng)月下旬統(tǒng)計(jì)顧客未繳款情況,于下月5日之前送管理處備查。催款按如下方式和順序進(jìn)行:電話提醒、書面通知或致函給工行后勤服務(wù)中心協(xié)助催款。

4.2.3管理處根據(jù)綜合室送來顧客拖欠費(fèi)用備忘錄,對拖欠費(fèi)三個(gè)月以上的顧客,按物業(yè)委托管理合同有關(guān)規(guī)定采取相關(guān)措施或按法律程序處理。

4.3委托銀行收款

4.3.1顧客采用委托銀行收款方式交納物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi),由管理處辦理特種委托收款合同,報(bào)綜合室備案。

4.3.2顧客可分為單位和個(gè)人兩類。對單位顧客,首先確認(rèn)收費(fèi)通知單,再開出正式發(fā)票送交顧客,由顧客通過銀行劃款到分公司開戶行。

4.3.3綜合室在收到分公司開戶行的單位顧客收款通知后,依據(jù)通知聯(lián)作帳務(wù)處理。

4.3.4綜合室應(yīng)于當(dāng)月中旬,將顧客(個(gè)人)代收物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)明細(xì)單、磁盤及劃款通知單送交銀行。

4.3.5綜合室于下旬收到銀行的個(gè)人托收電腦單及進(jìn)帳單后,審核、統(tǒng)計(jì)個(gè)人顧客交款情況,并作相應(yīng)帳戶處理。

4.3.6如果個(gè)人顧客的存款不足,綜合室將比照4.2拖欠費(fèi)用的催繳程序處理。

5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格

5.1《物業(yè)管理委托合同》

5.2《收費(fèi)通知單》

第7篇 x物業(yè)分公司員工培訓(xùn)管理規(guī)程

物業(yè)分公司員工培訓(xùn)管理規(guī)程

1總則

1.1各物業(yè)分公司管理層應(yīng)充分重視員工培訓(xùn)和發(fā)展,教育、培養(yǎng)和扶持員工發(fā)展是各級公司管理層履行管理職責(zé)的重要內(nèi)容,是現(xiàn)代企業(yè)管理意識和責(zé)任感的具體體現(xiàn)。

1.2各物業(yè)分公司管理層必須樹立正確的培訓(xùn)觀念,將培訓(xùn)作為培育企業(yè)核心競爭力、實(shí)現(xiàn)'百年au*'宏偉愿景的基本途徑和措施,也是企業(yè)最具長期回報(bào)價(jià)值的投資之一,而不能僅從成本、短期回報(bào)的角度將培訓(xùn)視為可有可無的花費(fèi)。

1.3各物業(yè)分公司應(yīng)積極組織開展本公司的各級培訓(xùn)活動(dòng),充分識別員工培訓(xùn)需求并做出計(jì)劃安排、提供開展培訓(xùn)活動(dòng)必需的資源,確保培訓(xùn)效果滿足預(yù)期要求。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施對各物業(yè)分公司管理層(總助及總助以上級別人員)的培訓(xùn)。

2.2項(xiàng)目所在公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目前期配合,以及提升物業(yè)服務(wù)水平的需要,針對物業(yè)服務(wù)人員開展必要的專業(yè)知識和技能培訓(xùn)。

2.3物業(yè)分公司總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作的領(lǐng)導(dǎo),品質(zhì)部具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施公司級培訓(xùn),并指導(dǎo)各部門(管理處)開展部門內(nèi)培訓(xùn)。

2.4物業(yè)分公司各部門(管理處)經(jīng)理負(fù)責(zé)組織實(shí)施本部門員工的培訓(xùn)工作。

3員工培訓(xùn)類型、內(nèi)容及適用范圍

3.1各物業(yè)分公司總助以上級別(含)人員培訓(xùn),由管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施,每年不得少于1次。

3.2物業(yè)分公司總助以上級別(含)人員,對本公司下屬員工的直接培訓(xùn)每年不得少于兩次。

3.3各物業(yè)分公司員工培訓(xùn)的主要類型包括:

a)入職培訓(xùn);

b)在職培訓(xùn)(或崗前培訓(xùn));

c)常規(guī)培訓(xùn)。

3.4入職培訓(xùn)僅針對新員工適用,所有新進(jìn)員工必須報(bào)到后30日內(nèi)完成入職培訓(xùn)。入職培訓(xùn)由物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé),主要內(nèi)容包括(不限于):

a)集團(tuán)公司(管理公司、項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司)概況;

a)公司經(jīng)營業(yè)務(wù);

b)企業(yè)文化(理念體系);

c)公司管理制度、質(zhì)量體系、環(huán)境體系(職業(yè)安全健康體系基本知識,此項(xiàng)僅限于大連分公司);

d)職業(yè)道德、行為規(guī)范、準(zhǔn)則;

e)服務(wù)意識、服務(wù)禮儀;

f)內(nèi)部服務(wù)、團(tuán)隊(duì)精神;

g)物業(yè)服務(wù)基本知識、相關(guān)法律法規(guī);

h)房屋結(jié)構(gòu)、房屋設(shè)備基本知識;

i)安全教育、消防知識;

j)實(shí)地參觀。

3.5在職培訓(xùn)適用于在崗員工,以及轉(zhuǎn)崗、晉升職務(wù)的員工,員工轉(zhuǎn)崗、晉升后3個(gè)月內(nèi),或新到崗員工獨(dú)立開展工作前完成。

3.6新進(jìn)員工的入職引導(dǎo),由其直接上屬或行政人事部指定相關(guān)崗位同事負(fù)責(zé)實(shí)施。

3.7在職培訓(xùn)應(yīng)針對具體崗位工作要求展開,主要內(nèi)容包括(不限于):

a)崗位職責(zé);

b)崗位工作所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn);

c)崗位工作所涉及的工作程序、指引、操作規(guī)程等;

d)必要時(shí),組織專題討論、案例分析等。

3.8常規(guī)培訓(xùn)適用于各分公司所有員工,分為公司級培訓(xùn)和部門級培訓(xùn)兩級進(jìn)行。

3.9常規(guī)培訓(xùn)是根據(jù)公司發(fā)展需要對員工開展的相關(guān)意識、知識和技能培訓(xùn)。

3.10各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本公司實(shí)際需要,結(jié)合管理公司發(fā)布的相關(guān)培訓(xùn)文件,通過培訓(xùn)需求識別和分析具體制訂常規(guī)培訓(xùn)課目。

4入職培訓(xùn)和在職培訓(xùn)

4.1新員工到崗后,行政人事部負(fù)責(zé)通知品質(zhì)部擬訂新員工入職培訓(xùn)員工計(jì)劃,制定培訓(xùn)流程與標(biāo)準(zhǔn),明確內(nèi)容、時(shí)間和授課分工,經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.2新員工入職培訓(xùn)主要以授課形式進(jìn)行,培訓(xùn)時(shí)間不少于2天。培訓(xùn)結(jié)束后應(yīng)組織考試,考試成績將作為員工轉(zhuǎn)正的審核資料之一。

4.2新員工完成入職培訓(xùn)后,以及轉(zhuǎn)崗員工、職務(wù)晉升員工到崗后,用人部門(或其直接上級、新員工的入職引導(dǎo)人)應(yīng)擬訂針對性的在職培訓(xùn)計(jì)劃,明確培訓(xùn)內(nèi)容、時(shí)間和方式,并報(bào)一份到品質(zhì)部備案。

4.3所有入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)均必須進(jìn)行記錄,并由培訓(xùn)人和被培訓(xùn)人共同簽署。相關(guān)培訓(xùn)記錄經(jīng)品質(zhì)部確認(rèn)簽署后,作為員工轉(zhuǎn)正的必備審核資料之一。

5常規(guī)培訓(xùn)

5.1培訓(xùn)計(jì)劃

5.1.1根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、員工素質(zhì)狀況、實(shí)際績效表現(xiàn)、上級公司要求及相關(guān)規(guī)定,每年年底各分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)對本公司員工共性的培訓(xùn)需求進(jìn)行識別。

5.1.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)擬訂公司下一年度培訓(xùn)計(jì)劃,其主要內(nèi)容主要包含但不限于以下方面:

a)公司員工意識、企業(yè)文化方面共性的培訓(xùn)需求;

b)提出體系建設(shè)、物業(yè)服務(wù)通用知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)需求。

5.1.3各部門針對本部門員工開展的培訓(xùn)以月計(jì)劃的形式提出,應(yīng)每個(gè)月的月底前提出本部門下一月份的培訓(xùn)計(jì)劃。

5.1.4各類培訓(xùn)計(jì)劃(年度或月度)應(yīng)至少包括以下內(nèi)容:

a)培訓(xùn)項(xiàng)目名稱;

b)培訓(xùn)目的;c)培訓(xùn)內(nèi)容;d)培訓(xùn)對象;

e)培訓(xùn)方式(授課法、研討法、視聽法、情景模擬法、現(xiàn)場操練法);

f)考核方式(筆試、口試、實(shí)際操作);

g)資源支持;

h)培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算。

5.1.5公司下一年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)在當(dāng)年12月25日前經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn);各部門下一月份培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)在當(dāng)月25日前提交品質(zhì)部審核認(rèn)可。公司年度計(jì)劃應(yīng)將每個(gè)培訓(xùn)項(xiàng)目落實(shí)到具體執(zhí)行月份。

5.2培訓(xùn)實(shí)施

5.2.1公司年度培訓(xùn)計(jì)劃由品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施,部門培訓(xùn)計(jì)劃由部門負(fù)責(zé)人組織實(shí)施。所有培訓(xùn)項(xiàng)目在實(shí)施前均必須擬訂詳細(xì)的培訓(xùn)課程安排,并以培訓(xùn)通知的形式傳達(dá)到各培訓(xùn)對象。培訓(xùn)通知應(yīng)明確:培訓(xùn)項(xiàng)目、具體時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、參加人員等。

5.2.2所有需要專項(xiàng)培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)支持的項(xiàng)目,培訓(xùn)組織部門應(yīng)在培訓(xùn)前提出經(jīng)費(fèi)申請,并按財(cái)務(wù)審批權(quán)限履行報(bào)批手續(xù)。所有需要公司主要骨干人員參加的集中培訓(xùn)項(xiàng)目在事前須報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.2.3培訓(xùn)過程中,培訓(xùn)組織部門應(yīng)要參加培訓(xùn)人員按時(shí)間單元(上午、下午、晚間)填寫《會議(培訓(xùn))簽到表》。

5.2.4品質(zhì)部負(fù)責(zé)對各部門內(nèi)的培訓(xùn)進(jìn)行監(jiān)督,部門培訓(xùn)的簽到表、考核記錄應(yīng)在培訓(xùn)結(jié)束后交到品質(zhì)部審核確認(rèn),并由品質(zhì)部統(tǒng)一建立《員工培訓(xùn)經(jīng)歷登記表》。

5.2.5需要送外培訓(xùn)的項(xiàng)目按集團(tuán)相關(guān)制度規(guī)定執(zhí)行,申請人(部門)提出《外出培訓(xùn)審批表》,經(jīng)品質(zhì)部審核后,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.2.6外出培訓(xùn)結(jié)束后,參加培訓(xùn)人員應(yīng)將取得的培訓(xùn)經(jīng)歷證明資料提交一份復(fù)印件到品質(zhì)部備案,沒有相關(guān)培訓(xùn)證明資料的,由參加培訓(xùn)人向品質(zhì)部提交一份外出培訓(xùn)情況說明,陳述培訓(xùn)內(nèi)容和效果。

5.3培訓(xùn)總結(jié)與改進(jìn)

5.3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)對公司及各部門內(nèi)培訓(xùn)的效果進(jìn)行評估和分析,評估依據(jù)包括培訓(xùn)實(shí)施過程、受訓(xùn)人員的個(gè)人感受、知識獲取(考核成績),以及工作業(yè)績等,形成每個(gè)月份的培訓(xùn)工作總結(jié),并提出改進(jìn)意見或建議。

5.3.2需要調(diào)查受訓(xùn)人感受的培訓(xùn)項(xiàng)目應(yīng)在培訓(xùn)計(jì)劃中予以明確,并《培訓(xùn)效果及

意見征詢表》的形式進(jìn)行收集,調(diào)查意見的統(tǒng)計(jì)分析由品質(zhì)部負(fù)責(zé)。工作業(yè)績提升的評估由品質(zhì)部根據(jù)目標(biāo)達(dá)成信息,以及各部門反饋信息綜合進(jìn)行分析。

6講師及其它

6.1管理公司物業(yè)管理部組織面向各分公司的培訓(xùn)講師團(tuán)。

6.2各物業(yè)分公司總經(jīng)理為管理公司物業(yè)管理部培訓(xùn)講師團(tuán)成員之一。

6.3各物業(yè)分公司部門經(jīng)理以上管理人員,為各公司內(nèi)部培訓(xùn)講師。

6.4各物業(yè)分公司品質(zhì)部必須將內(nèi)部培訓(xùn)講師名單及其承擔(dān)的培訓(xùn)課程,呈本公司總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后,報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。

6.5品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織編制公司的培訓(xùn)教材,并定期(每半年一次)組織培訓(xùn)講師對培訓(xùn)教材的適用性進(jìn)行評審和修訂。

6.6物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)制定本公司培訓(xùn)流程及培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)。

7培訓(xùn)考核

7.1各物業(yè)分公司品質(zhì)部每年年終按年度培訓(xùn)計(jì)劃對培訓(xùn)工作進(jìn)行綜合考評。

7.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)本公司所做培訓(xùn)工作的考核。

7.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對各物業(yè)分公司培訓(xùn)工作的監(jiān)督、考核。

7.4各物業(yè)分公司培訓(xùn)工作考核工作必須與員工績效考核掛鉤。

8培訓(xùn)基地

8.1管理公司物業(yè)管理部根據(jù)物業(yè)發(fā)展的需要,選擇相關(guān)物業(yè)分公司作為不同物業(yè)服務(wù)形式的培訓(xùn)基地。培訓(xùn)基地一般分為:寫字樓及高

檔樓宇物業(yè)管理、精細(xì)化管理、綜合性管理三種。

8.2作為培訓(xùn)基地的物業(yè)分公司,應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)任務(wù),在物業(yè)管理部知道下制訂相關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃與實(shí)施方案,并遵照所制訂的計(jì)劃與實(shí)施方案進(jìn)行相對應(yīng)的培訓(xùn)工作。

8.3培訓(xùn)基地所屬公司總經(jīng)理為培訓(xùn)基地第一負(fù)責(zé)人。

8.4培訓(xùn)基地所屬公司品質(zhì)部為培訓(xùn)基地責(zé)任部門,負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃及組織安排

培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施、考核與評估,并負(fù)責(zé)與培訓(xùn)人員進(jìn)行相關(guān)的溝通、交流,確保本項(xiàng)培訓(xùn)系統(tǒng)的完整。

8.5培訓(xùn)基地的各項(xiàng)培訓(xùn)為內(nèi)部有償培訓(xùn)服務(wù),其取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各培訓(xùn)基地根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平進(jìn)行評估、核算后進(jìn)行確定。

9支持文件

9.1wdwy-fr-mm5201培訓(xùn)計(jì)劃表

9.2wdwy-fr-mm5301會議(培訓(xùn))簽到表

9.3wdwy-fr-mm5202員工培訓(xùn)經(jīng)歷登記表

9.4wdwy-fr-mm5203外出培訓(xùn)審批表

第8篇某某物業(yè)分公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理規(guī)程

某物業(yè)分公司數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理規(guī)程

1 目的

統(tǒng)計(jì)分析管理處各種數(shù)據(jù)信息,全面反映管理狀況和水平,便于公司管理人員實(shí)施管理和決策。

2 適用范圍

適用于**上海分公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與管理。

3 職責(zé)

3.1綜合部負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門填寫相關(guān)信息;

3.2綜合部負(fù)責(zé)填寫《維修服務(wù)統(tǒng)計(jì)表》、《月抱怨和服務(wù)需求統(tǒng)計(jì)表》、《員工信息表》、《重大及重要事件申報(bào)表》、《供方服務(wù)統(tǒng)計(jì)表》中的客戶變動(dòng)信息;

3.3工程部負(fù)責(zé)填寫《變壓器運(yùn)行月報(bào)表》、《電梯運(yùn)行月報(bào)表》、《消防設(shè)備運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表》、《空調(diào)冷水機(jī)組月統(tǒng)計(jì)表》、《能耗月報(bào)表》、《水泵運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表》;

3.4管理部負(fù)責(zé)填寫《消防設(shè)備運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表》、《重大及重要事件申報(bào)表》《供方服務(wù)統(tǒng)計(jì)表》、《消防設(shè)備檢查試驗(yàn)情況統(tǒng)計(jì)表》、《委托服務(wù)及月抱怨統(tǒng)計(jì)表》

4 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程

4.1 綜合部填報(bào)相關(guān)表格

4.1.1綜合部填報(bào)責(zé)任人每月5號前根據(jù)上月的維修服務(wù)通知單填寫《維修服務(wù)統(tǒng)計(jì)表》,根據(jù)租賃狀況及客戶服務(wù)中心反饋信息填寫《月抱怨和服務(wù)需求統(tǒng)計(jì)表》、《重大及重要事件申報(bào)表》中的客戶變動(dòng)信息;

4.1.2綜合部填報(bào)責(zé)任人每月25號前填寫《員工信息表》。

4.2 工程部填報(bào)相關(guān)信息

4.2.1工程部填報(bào)責(zé)任人每月10號前根據(jù)能耗情況填寫能源月報(bào)表,根據(jù)設(shè)備狀況填寫《變壓器運(yùn)行月報(bào)表》、《電梯運(yùn)行月報(bào)表》、《水泵運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表》、《空調(diào)冷水機(jī)組運(yùn)行月報(bào)表》、《能耗月報(bào)表》、《消防設(shè)備運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表》。

4.3 管理部填報(bào)相關(guān)信息

4.3.1 管理部填報(bào)責(zé)任人每月5號前填寫《重大及重要事件申報(bào)表》、《供方服務(wù)統(tǒng)計(jì)表》、《月抱怨和服務(wù)需求統(tǒng)計(jì)表》。

4.4各部門填報(bào)責(zé)任人根據(jù)電子版本表格要求,認(rèn)真、準(zhǔn)確、真實(shí)地填報(bào),每月按時(shí)發(fā)送到相關(guān)部門審核存檔。

5記錄、標(biāo)識

5.1《員工信息表》 wi-sh(kdk)-zh-009/001a

5.2 《水泵運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表》 **-gp-021/001a

5.3 《暖通、空調(diào)機(jī)組運(yùn)行月統(tǒng)計(jì)表》 **-gp-021/002a

5.4 《能耗月報(bào)表》 **-gp-021/003a

5.5 《空調(diào)冷水機(jī)組月統(tǒng)計(jì)表》 **-gp-021/004a

5.6 《電梯運(yùn)行月報(bào)表》 **-gp-021/005a

5.7 《變壓器運(yùn)行月報(bào)表》 **-gp-021/006a

5.8 《供方服務(wù)情況統(tǒng)計(jì)表》 **-gp-021/007a