第1篇 物業(yè)維修過程檢驗工作規(guī)程怎么寫
1.目的確保維修過程的質量達到標準,使業(yè)戶滿意。
2. 適用范圍適用于各管理處對維修過程的檢驗。
3. 職責3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次,并負責對工程主任(工程主管)提交的月維修情況檢查。
3. 2工程主任(工程主管)每天對公共設備進行維修情況巡查不少于一次,并每日對《維修單》完成情況進行檢查。
4. 檢驗內容
4.1維修過程檢驗的原則
4.1.1服務及時性的檢驗4.
1.1.1 根據維修預約時間,準時到達維修地。
4.1.1.2 對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修,應立即維修,維修期限在24小時內。
4.1.1.3 對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設施功能失效之類的,應作應急維修,維修期限在72小時內。
4.1.1.4 屬項目零星而非緊急性者,所有不屬4.
1.1.2 、4.
1.1.3 兩限的維護、維修、更換等保養(yǎng)維修,維修期限在14天內。
4.1.2服務質量的檢驗:按維修服務標準進行檢驗;
功能性維修以恢復原有功能為準;
外觀性維修:表面應無色差、無高低不平現象,滿足業(yè)戶的合理要求、嚴格按維修服務標準執(zhí)行。
4.2檢驗
4.2.1 日檢:工程主任(工程主管)對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項目進行抽查,以檢查服務的及時性和業(yè)戶對維修服務過程是否滿意,并對當時未能解決的項目查找原因,及時監(jiān)督解決。
4.2.2 周檢:管理處主任依據《維修服務標準》,每周對公共部分進行巡視,對發(fā)現存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設施設備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3 月檢:每月工程主任(工程主管)根據《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進行回訪;
80%由管理處值班人員進行回訪,以檢查服務過程質量,工程主任(工程主管)將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗中發(fā)現的嚴重不合格應立即查找原因,及時采取糾正措施;
在檢驗過程中發(fā)現隱患的應及時采取預防措施,具體處理程序按《持續(xù)改進數據收集及糾正和預防措施程序》。
4.4維修服務標準維修服務標準序 號內 容服 務 標 準備 注1上樓時間接到維修要求,預約時間的按約定時間上樓,需即時維修的15分鐘內趕到現場。
2服務態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務時間視工藝復雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72小時。
如超出上述時間,應向業(yè)戶說明原因。
5服務對象滿意率應達到95%。
對不滿意的5%應盡快組織二次維修,使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應達到原先標準,經反復試用,不漏水,服務對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應按原標準安裝,維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達到暢通標準,對切口處的修補應盡力恢復原樣,維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達到暢通標準,對切口處的修補盡力恢復原樣,經反復使用達到暢通、不漏水。
10維修墻內水管應摸準管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后我觀應恢復原樣,做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應達到相當流暢,檢查口應恢復原狀,并對維修現場進行清理,維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴重堵塞除外,如馬桶內掉進梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通,并對切口恢復原樣,維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項原因多種,應盡快解決業(yè)戶用水問題。
(市政停水除外)閥門、濾網、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應按住戶要求安裝,并反復試用使之靈活,開關自如,緊密性好。
維修時間:木門不超過30分鐘,鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應達到原來標準,密閉、開關自如,維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水,維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達到處理好不漏水為標準,并對墻地面等污染清理干凈,維修時間不超過4小時。
上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標準,如需拆馬桶安裝,應恢復原樣,維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復房間正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀,維修時間不超過2小時。
比較復雜的不超過24小時。
21燈不亮應達到原來照明標準,維修時間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達到清脆悅耳為標準,維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標準,并把故障原因告訴業(yè)戶。
維修時間不超過2小時。
比較復雜的不超過24小時。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關靈活自如,密封性能良好,維修時間不超過2小時。
如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無6.
第2篇 物業(yè)轄區(qū)住戶家庭安裝維修標準作業(yè)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)住戶家庭安裝、維修標準作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范住戶家庭安裝/維修程序,確保高效率、高質量地完成住戶家庭的安裝/維修工作。
二、適用范圍
適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內住戶家庭的安裝/維修工作。
三、職責
1、機電維修部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情況,負責住戶家庭安裝/維修工作的組織實施。
2、機電維修部水電維修員具體負責住戶家庭的安裝/維修工作。
四、程序要點
1、水電維修員進住戶家進行安裝/維修時的基本要求
(1)水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時,要嚴格遵守《物業(yè)管理處員工服務管理標準作業(yè)規(guī)程》。
(2)水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時,要做到如下兩點:
a、自覺維護公司及住戶的權益,不做損害公司名譽的事;
b、不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給機電維修組長,請求支援解決。
(3)水電維修員進行住戶家庭維修時應征詢住戶意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動應征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求,則應向住戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得住戶的諒解。
(4)水電維修員進行住戶家庭安裝/維修前,首先應設計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位(元器件)。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換,以免造成不必要的返工或引韋住戶投訴。
(5)水電維修員接到住戶家庭安裝/維修通知單后,應在15分鐘內準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品(塑料袋、干凈抹布等),按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到(特殊情況除外)。
(6)水電維修員來到住戶家門前,應先按門鈴(3次左右),如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好,簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內進行安裝/維修。
(7)水電維修員進行安裝/維修時,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報紙等)。盡量例噪音降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。
(8)進入住戶家庭,應將住戶準備好的鞋換好后方可進入住戶家庭。
2、家庭維修
(1)日光燈維修:
a、檢查測量日光管兩端電壓是否正常,如不正常則應檢修開關;
b、檢查啟輝器管腳接觸是否良好,否則應整修啟輝器座;檢查啟輝器電容是否已擊穿,玻璃管是否已發(fā)黑,如是則更換一個啟輝器;
c、檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷,如是則應更換同規(guī)格的光管;
d、檢查日光管管腳是否接觸良好,否則應整修日光管理管座,整修后達不到要求的應更換;
e、檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現象,如是則應更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器;
f、維修工作完成后應開燈試驗,日光管閃爍應不超過3次就能點亮,否則應重新檢修,直至故障排除。
(2)開關維修:
a、計算用電負荷,如已超載則要求住戶相應減少負荷,否則應申請增容;
b、拉下總電源開關,用萬用表檢查有無短路故障,如有則應先對懷疑點進行檢查,多面手再逐一檢查,直至故障排除;
c、拉下總電源開關,用500v搖表檢查線路絕緣情況,如果搖表指針“抬不起頭”,則表明線路漏電,此時就逐條線路檢查,直至故障排除;
d、故障全部排除后,換上一個同規(guī)格的開關;
e、試驗開頭應開閉正常。
(3)電表維修:
a、計算住戶是否超載用電,如是則要求住戶增容;
b、對電表加負載試驗,如有下列任意一種情況則應更換一個經供電局校驗后合格的電表;電表不轉、電表轉得異?？旎蚵?、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿;
c、電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松坳,注意進、出線的正確接法;
d、安裝完畢后進行通電實驗,電表應轉動靈活,無異常噪音;
e、會同服務中心管理員做好新舊電表底數的記錄。
(4)水咀、閘閥維修:
a、關掉水咀、閘閥前的閥門,排空管內的水,拆下水咀或閘閥:
b、擰開水咀或閘閥,如密封膠墊損壞則應更換一個同規(guī)格的密封膠墊;如閥桿磨損嚴重則應更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥;
c、在水咀或水管螺絲牙段纏繞水膠布(順時針方向),裝上水咀或閘閥;
d、開水試驗,螺牙連拉處應不滲水,開關水咀或閘閥應靈活,水咀或閘閥關水后應不漏水。
(5)水表維修:
a、關閉水表前的閘閥,排空管內的水,拆下水表;
b、拆開水表,檢查濾網是否被臟物堵住,如是則應清除臟物;清潔水表讀數盤,重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴重應更換一個新水表;
c、裝回水表,應注意放好兩端密封膠圈,水表的水流方向應與供水方向一致。水表安裝應牢固無松動、水平無傾斜;
d、水表安裝完畢后進行通水試驗,接頭處應不滲水,水表應轉動靈活;
e、會同服務中心管理員做好新舊水表啟用底數的記錄。
(6)煤氣熱水器維修:
a、開機時不著火:
――檢查電池電壓是否足夠,如果不夠則應更換同規(guī)格的電池;
――如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲,則說明打火部分正常否則應更換電子打火電廠總成;
――檢查氣路部分:一種情況是檢查煤氣瓶內是否有煤氣或煤氣瓶子閥門是否擰開;第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住,如是則應拆開電磁閥檢修(擦除臟物、加潤滑油)。
b、開機時有“嘭”的爆炸聲:
――先關閉煤氣瓶閥門;
――用電風筒吹干高壓打火線;
――調整點火間隙:
――開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響,則表明電磁閥工作正常,否則應拆開電磁閥修理(加潤滑油、擦除臟物);
――打開煤氣瓶閥六。開機點火正常,反復試3-5次。
c、燃燒火焰為紅色應清除空氣進氣門臟物;
d、先導閥門控制的煤氣熱水器維修:
――開機時先導閥處未點火此時應修理先導閥;
――開機時先導閥處點火,但主電磁閥打不開,不能正常點火。此時應拆修主電磁閥(活動閥芯多次,清除污物)。
(7)煤氣灶維修:
a、開機不著火:
――開機時如點火電
極無火花則說明壓電陶瓷損壞,此時應更換點火器總成;
――清除空氣進氣門臟物。
b、燃燒火焰為紅色:
――清潔爐頭管路及爐頭臟物;
――清除空氣進門臟物。
c、漏煤氣:
――如軟管拉頭處漏氣則應整改處理接頭處;
――如點火器總成漏煤氣則應拆換點火器總成。
(8)坐而水箱維修:
a、水箱浮球閥漏水:
――用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏,則應調整浮球閥桿陰位螺釘;
――用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應修整浮球閥封水位置;整修后如仍漏水則應更換水箱配件總成。
b、水箱出水膠塞位置;
――電熱棒生銹或老化導致漏電,此時應更換同規(guī)格的電熱棒;
――如膠塞已老化或變形則應更換膠塞。
(9)電熱水器維修:
a、開關跳制:
――電熱棒生銹或老化導致漏電,此時應更換同規(guī)格電熱棒;
――如是開關本身質量問題則應更換同規(guī)格的開關。
b、電熱水器不熱水。如經查是電熱棒燒斷,此時應更換一根同規(guī)格的電熱棒。
(10)抽油煙機維修:
a、檢查電容是否變形、膨脹或爆裂,如是則應更換一個同規(guī)格的電容;
b、檢查電動機是否漏電,如是則應更換一個同型號規(guī)格的電動機;
c、檢查電動機軸是否阻滯難轉動,如是則應對波絲加潤滑油;
d、檢查電動機溫度保護器是否燒壞,如燒壞則直接短接溫度保護器。
(11)空調器的維修:
a、詢問住戶關于空調器的故障情況;
b、檢查空調器有無異常聲響、有無異常氣味,如有則應查找出具體故障部位并進行相應的整改;
c、觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫,如有則應進行相應整改;
d、觀察管路接頭處有無油污,如有則說明此部份泄漏,此時應將接頭處擰緊;
e、用手摸吸氣管,如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多,則說明空調器制冷劑不夠,此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除,然后再充注制冷劑;
f、觀察毛細管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結霜,而其他部位有少量凝露或干燥無露,則表明空調器制冷劑不夠,系統有泄漏,此時應查找出泄漏部位并排除;
g、用手摸干燥過濾器,正常時應比環(huán)境溫度稍高,如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺,則說明干燥過濾器臟堵,此時應更換干燥過濾器;
h、用復合壓力表測量空調器高低壓力,如果低壓低于0.4mpa,則說明空調器有泄漏,此時應查找出故障部位并排除。空調器正常時的高低壓為(30。c);低壓為0.49-0.54mpa,高壓為1.17-1.37mpa;
i、用鉗形表測量運轉電流,比較測量值與額定值是否有較大偏差,如有則應分析產生的原因,并排除故障;
j、全部工作完成后,啟動空調器試運轉,如仍有故障則應繼續(xù)查找原因直至故障排除。
3、給水管的安裝
(1)根據現場情況確定出最佳管路走向(綜合考慮如下因素:住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力)。
(2)安裝水管前的準備工作:
a、根據《住戶家庭安裝/維修通知單》領取所需的主要材料(如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等);
b、輔助材料(如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等);
c、借用所需的公用工具(如三輪車、開牙機等)。
(3)給水管安裝要領:
a、整個給水管路安裝只允許有一個活接頭,并盡量留在接駁進水口處;
b、給水管應盡量緊貼陰角、陽角或墻壁;
c、給水管每米垂直偏差應<2mm,橫向偏差應<1mm(吊線尺量);
d、冷、熱水管的安裝要求是:當冷熱水管上下平行安裝時,熱水管必須在冷水管上面;當冷熱水管垂直安裝時,熱水管應冷水管面向的左側;
e、給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定;
f、刷白色的油漆或白色涂料(如住戶需要的話);
g、試水時應整個管有一處滲漏水。
4、安裝/維修工作完成后,水電維修員應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊止。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各物品的原來狀態(tài)(位置)。
5、全部工作完成后,水電維修員要實驗安裝/維修后的效果給住戶看,實驗次數不少于3次;同時要給住戶講解應注意的事項,如果住戶有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至住戶滿意為止。
6、確認一切正常后,水電維修員應禮貌地請住戶在《住戶家庭安裝/維修通知單》上簽名確認。如果住戶對此次安裝/維修收費有異議,水電維修員應根據《機電維修部制作維修項目收費規(guī)定》向住戶作出詳盡的解釋,消除住戶不必要的疑慮。
7、水電維修員離開住戶時,應禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。
8、水電維修員回到機電維修部后要及時在《住戶家庭安裝/維修通知單》上做好維修記錄,記錄內容包括:維修內容、所用主要材料、施工工時等,然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。
9、機電維修部做好《住戶家庭安裝/維修通知單》登記工作。
10、公共場及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施,完工后由水電維修員做好《維修整改工作音》與《公共設備設施維修(制作)通知單》的記錄。
五、記錄
1、《住戶家庭安裝/維修通知單登記表》
2、《公共設備設施維修(制作)通知單登記表》
3、《維修整改工作單登記表》
六、相關支持文件
第3篇 物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)供水設備運行和維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
對供水系統設備進行有效的運行管理和維修保養(yǎng)工作,減少故障的發(fā)生,確保為顧客提供不受污染符合衛(wèi)生標準的生活和工作用水。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的供水系統設備的運行及維修保養(yǎng)工作。
3.0職責
3.1工程部主管負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的計劃、組織和督導工作。
3.2工程部領班負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的安排和實施工作。
3.3工程部技工負責供水設備運行和維修保養(yǎng)工作的實施和記錄工作。
4.0工作程序
4.1水泵運行工作規(guī)程
4.1.1啟動泵前檢查
4.1.1.1手動檢查,用手轉動聯軸器,感覺是否靈活、是否均勻、有無受阻和異常聲響;
4.1.1.2軸承檢查,檢查軸承中潤滑脂或潤滑是否清潔、適量,油位是否符合標準線;
4.1.1.3閥門檢查,吸水管側閥門及出水管側閥門是否全開;
4.1.1.4儀表檢查,電流表、電壓表是否處在合適位置,壓力表等是否正常;
4.1.1.5外部條件檢查,供配電設備、電動機是否完好,周圍環(huán)境是否正常;
4.1.1.6排除空氣,將排空閥打開,觀察流水中無空氣冒出后,再關閉排空閥。
4.1.1.7閥門操作
a、開關閥門需根據方向均勻用力,關閉閥門后要回轉半圈以防卡死;
b、用工具開關閥門需使用相應規(guī)格工具,以防過力損壞閥門。
4.2水泵運行檢查規(guī)程
4.2.1察看儀表,水泵、電機,水壓力表、電流表、電壓表直接反映了水泵是否正常工作,對每一個水泵來說,都有自己固定的壓力、電流、電壓的額定值。檢查時如果超過額定值或水表壓力不在標準范圍變化,要仔細檢查異常原因。
4.2.2聲響和振動,水泵電機在正常運行時,機組應該平穩(wěn)、聲音應該正常,連續(xù)而不間斷。如發(fā)生不正常的噪聲或振動,原因很多,要仔細查找聲響與振動的具體部位及產生的原因,需及時排除。
4.2.3注意溫升,泵與電動機軸承溫升一般不得超過周圍溫度35℃;最高不超過75℃,如感到燙手,就要停車檢查。
4.2.4觀察滴水,填料函處一般以每分鐘10滴左右速度滴水,如果填料處發(fā)熱不滴水,說明填料壓得太緊,應將壓蓋放松;如果填料處漏水太多或進氣,說明太松,則可將填料再旋緊些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球閥正常工作,運行中應該注意變頻控制的供水系統中,水泵能否正常切換運行。
4.3水池、水箱清洗規(guī)程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒計劃實施前兩天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在計劃實施前24小時出停水告示,通知顧客。
4.3.2放水,為確保用戶的正常供水,水池放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行(具體時間可視水池大小確定),并記錄開始放水時間和結束放水時間。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的準備:掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明燈具、潛水泵等。
4.3.3.2安全須知
a、電源:水池內作業(yè)光源要用36v以下安全電壓工作照明,最好用手電、應急燈,三相水泵要裝有漏電開關。
b、缺氧:有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通極差,可在水箱底部水口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間。
c、注意事項:在清洗水池的過程中,消毒人員須帶防護眼鏡和口罩,如在水池內感到身體不適,產生頭暈、眼睛酸通、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用
4.4水池、水箱維護規(guī)程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年檢查或更換水池管道過濾網。
4.4.2每周清掃水池頂面,水箱及連接設備上的塵土。
4.4.3每年更換水池進水閥門密封填料(盤根)。
4.4.4每年對水池防蟲網,水池蓋及消防水箱蓋刷漆一次。
4.4.5認真做好維修保養(yǎng)記錄。
4.5取水樣送檢程序
4.5.1水樣抽取及送檢工作由機電工程師完成。
4.5.2水樣抽取地點應從底層水池和頂水龍頭各抽樣一支。
4.5.3盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。
4.5.4在取水樣的當天應交客戶中心人員將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責取回《衛(wèi)生檢測結果報告單》交物服中心文件管理員存檔。
4.5.5如《衛(wèi)生檢測結果報告單》結果為不合格時,應由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。
4.5.6認真做好維修保養(yǎng)記錄。
第4篇 物業(yè)項目中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、用500v搖表檢查電機絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5兆歐以上時則應拆修電機線圈。
2、檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。
4、檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
6、檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
7、擰緊所有緊固件。
8、清潔整個冷卻塔外表。
(二)風機盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對風機進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
2、每周清洗一次空氣過濾網,排除盤管內的空氣(不定期)。
3、用500v搖表檢查風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
5、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
6、擰緊所有緊固件。
7、清潔風機盤管外殼。
(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
(1)每周清洗一次空氣過濾網;
(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;
(3)清潔接水盤。
2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);
(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;
(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
(四)冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
1、電動機維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢查電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應進行干燥處理或修復;
(2)檢查電動機軸承有無阻滯現象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承;
(3)檢查電動機風葉有無擦殼現象,如有則應修整處理。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期)。
3、檢查彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。
4、清洗水泵過濾網。
5、擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
6、清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
(五)專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。
(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
1、節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):
(1)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料;
(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加潤滑油;
(3)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
2、電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):
(1)干燥過濾網:檢查干燥過濾網是否已臟堵或吸潮,如是則應更換同規(guī)格的干燥過濾器;
(2)電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應更換密封膠墊。
(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
1、檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
(1)對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
(2)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用;
(3)檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
2、控制部分維修保養(yǎng):
(1)清潔控制柜內外的灰塵、臟物;
(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴重的接頭線應更換;
(3)交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵心上的灰塵及臟物;
--擰緊所有緊固螺栓。
(4)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應修整處理,處理后達不到要求的應更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
(5)自動空氣開關維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5兆歐,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼
)。
(6)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應作適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;
(八)壓縮機維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。
1、檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應徹底更換潤滑油。
2、檢查制冷系統內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
3、具體檢查壓縮機如下參數:
(1)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);
(2)壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
(3)壓縮機油壓(正常10--15kgf/c
第5篇 物業(yè)安全部巡邏車保養(yǎng)維修使用管理標準作業(yè)規(guī)程
物業(yè)安全部巡邏車保養(yǎng)、維修、使用管理標準作業(yè)規(guī)程
1.0目的
為了規(guī)范安全員巡邏車的保養(yǎng)、維修、使用工作,延長車輛的使用壽命,保障行車安全,節(jié)約維修費用,特制定本規(guī)程。
2.0適用范圍
本規(guī)程適用于安全部用作巡邏的各類車輛的保養(yǎng)、維修、使用管理。
3.0職責
3.1安全部主管負責制定巡邏車輛的管理工作:燃油的補給、維修等月計劃,并組織監(jiān)督實施。
3.2安全員使用人員負責對各種車輛的日常檢查保養(yǎng)、安全駕駛工作。
4.0程序要點
4.1檢查保養(yǎng)
4.1.1車輛日常檢查保養(yǎng):
a)擦拭清潔車身、檢查車身是否有碰擦傷痕;
b)檢查車輛是否有故障,及時發(fā)現,及時修理;
c)檢查燃油等是否加足。
4.1.2上崗前車輛檢查保養(yǎng):
a)檢查輪胎氣壓是否正常、剎車制動是否正常;
b)查看上兩班行車記錄,是否有未處理完的行車故障,如有未排除的故障應嚴禁出車;
c)檢查有無漏油、漏電、漏氣現象。
4.2巡邏車使用
4.2.1巡邏車輛的使用范圍:巡邏車一般情況下僅限于轄區(qū)內巡邏使用,下列情況經安全部主管批準可使出轄區(qū):
a)需要追捕嫌疑犯時;
b)管轄的工地發(fā)生突發(fā)事件時;
c)搶險救災,有必要時;
d)公司領導特別調動。
4.2.5巡邏車的路線、時間、次數按《安全員巡邏標準作業(yè)規(guī)程》的要點執(zhí)行。
4.2.6車速載量停放紀律:
a)摩托車正常巡邏的車速不得超過5公里/小時;
b)巡邏車不得亂停亂放、巡邏完畢后停放在規(guī)定位置。
4.3車輛維修
4.3.1駕駛人員在出車前、行駛中、收車時以及檢查保養(yǎng)時發(fā)現車輛有故障應及時報告主管進行維修。
4.3.2安全部主管在接到駕駛人員的報告后應立即對故障機動車進行復查:對有故障的由安全部主管填寫《車輛維修申請表》報項目經理,經公司審批后,安全部主管負責進行維修。
5.0記錄
《巡邏車輛交接記錄表》
《車輛維修申請表》
6.0相關支持文件
《安全員巡邏標準作業(yè)規(guī)程》
第6篇 物業(yè)項目正壓風機維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目正壓風機維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范正壓風機保養(yǎng)工作,確保給正壓風機各項性能完好,特制定本規(guī)程。
1.0正壓風機維修保養(yǎng)。維修人員每年應對所有正壓風機進行四次清潔、保養(yǎng)。
1.1電動機維修保養(yǎng):
a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應烘干處理或修復。
b.檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規(guī)格軸承;
c.檢查電動機風葉有無碰殼現象,如有則應修整處理;
d.清潔電動機外殼;
e.檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆重新油漆。
2.0控制柜維修保養(yǎng)。維修人員每年應對正壓風機的控制柜進行清潔、保養(yǎng)。
2.1用小毛刷,干凈干抹布清潔柜內所有元器件,清潔控制柜外殼,務必使柜內無積塵、無污物。
2.2檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接頭應更換。
2.3檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現象,如是則應整改。
2.4交流接觸器維修保養(yǎng):
a.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
b.清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;
c.清潔鐵心上的油污及臟物;
d.檢查復位彈簧情況;
e.擰緊所有緊固件。
2.5熱繼電器維修保養(yǎng):
a.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應更換;
b.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,達不到要求的應更換。
2.6自動空氣開關維修保養(yǎng):
a.用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于100兆歐,否則應烘干處理;
b.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換;
c.自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象;
d.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。
2.7信號燈維修保養(yǎng):檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡。
3.0突發(fā)性的設備設施故障,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。
4.0工程部主管應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在維修記錄表內,并于每次維修保養(yǎng)后的3天內整理成冊存檔,保存期為長期。
第7篇 zx物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程
一、目的
規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作,確保電梯各項目性能完好。
二、適用范圍
適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內的電梯維修保養(yǎng)。
三、職責
1、物業(yè)經理負責審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。
2、機電維修部主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。
3、電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)。
4、服務中心主管向有關用戶通知電梯停用的情況。
四、程序要點
1、《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的制定
(1)每年的12月15日之前,由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報物業(yè)經理審核,公司總經理審批。
(2)制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是:
a、電梯使用的頻度;
b、電梯的運行狀況(故障隱患);
c、合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
(3)《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應包括如下內容:
a、維修保養(yǎng)項目及內容;
b、備品、備件計劃;
c、具體實施維修保養(yǎng)的時間;
d、預計費用。
2、電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時,應按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》進行。
3、電梯維修保養(yǎng)安全操作
(1)維修保養(yǎng)前的安全準備工作:
a、在電梯基站門口處放置'檢修停用'標牌;
b、關好廳門,不能關廳門時,用合適的護柵擋住入口處,防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道;
c、有人在轎頂上作檢修工作時,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關,關好廳門。
(2)檢修過程中的安全注意事項:
a、給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進必須停閉電梯;
b、人在轎頂上工作時,站立之處應有選擇,腳下不得有油污,否則應打掃干凈,以防滑倒;
c、人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時,必須牢牢握住鋼絲繩,并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內,防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時,要交代和配合好,未經許可不準開動電梯;
d、禁止在井道內和轎頂上吸煙;
e、檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時,應預防觸電,并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料,特別應注意電梯突然啟動運行;
f、使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36v以下的安全燈。最好使用手電筒;
g、嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身,嚴禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作;
h、底坑深度超過1.5m的,應使用梯子上下,禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后,應將底坑檢視燈箱上的急病停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開;
i、應晝避免在井道內上下同時作業(yè),必須同時作業(yè)時,下方作業(yè)人員應戴上安全帽;
j、檢修未完,檢修人員需暫離開現場時,應做到:
--關閉所有廳門,暫關不上的必須設置明顯標示物,進行安全圍檔,并在該廳門口懸掛'危險、切勿靠近'警告牌,并派人看守;
--切斷電梯總電源開關;
--排除熱源,如烙鐵、電焊、噴燈等。
k、檢修保養(yǎng)工作結束后做到:、
--將所有開關恢復到原來狀態(tài),檢查工具、材料有無遺落在設備上;
--清點工具、材料,打掃工作現場,摘除懸掛的告示牌;
--送電試行,觀察電梯運行情況,發(fā)現異常及時整改;
--通知有關人員電梯恢復正常運行。
4、電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作(清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查),電梯的大中型修理由外委完成。
5、每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查,對電梯進行保養(yǎng)時,可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行,也可以對小區(qū)內所有電梯分項目進行保養(yǎng)。
(1)檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲,如有則應對曳引電動機軸承加注潤滑油,對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。
(2)檢查曳引電動機和減速箱聯軸器彈性圈有無損傷,娟則應更換彈性圈,檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現象,如有則應擰緊。
(3)檢查制動器電磁鐵與鋼套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙,否則應加潤滑劑,檢查各固定螺栓、彈簧調節(jié)螺母是否緊固無松動,如松動則應擰緊。制動器溫升不超過60。c。
(4)門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應更換。
(5)限速器旋轉銷軸處應加潤滑油,限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損,如磨損嚴重則應更換并作必要調整;鋼絲繩應完好無油污;限速器夾繩鉗口處應無油污或異物,發(fā)腳螺栓應緊固。
(6)檢查張緊裝置動作是否正常,否則應作機械調整;檢查限位開關是否處于正常位置,如未在正常位置則應扳回。
(7)檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻,如果有阻滯現象則應對各傳動處加潤滑油,安全鉗楔塊與導軌的間隙應為2-4mm。安全鉗鉗口應清潔無油污。
(8)清潔控制柜內各元器件,檢查接觸器、繼電器動作是否正常,有無異常聲響,觸點有無打火、熔焊、積碳現象如有則應進行整修,整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器;檢查熔斷器有無松坳、發(fā)熱現象,如有則應處理并擰緊;檢查各儀表、信號燈是否正常,如損壞則應予以更換。
(9)檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現象,如有則應更換鋼帶;檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯,如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油;檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好,否則應擦拭或修理。
(10)清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。
(11)檢查各廳門門鎖接觸是否良好,否則應修理,門鎖轉動部位應注入潤滑油;檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠,失效的應及時更抵達。
(12)檢查自動門傳動機構,安全觸板傳動機構是否正常,各部位螺絲釘、定位裝置是否緊固,門機皮帶有無損傷,開關門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5-8mm,運行中門刀不能碰門轱轆,門刀與門轱轆間隙為3mm,廳門不能從外
面用手扒開。對各轉動軸加潤滑油,保證轉動靈活自如,安全觸板動作靈敏可靠。
(13)檢查轎廂和對重導靴油盒中油量(正常應為2/3油盒),缺油應及時加好;檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹,如開裂、膨脹則應更換。
(14)檢查斷相保護、超速保護、機械聯鎖、廳門和轎門機電聯鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠,對不符合要求的要調整或更換,對傳動部位應加潤滑油。
(15)清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物,清掃底坑、清潔接油盒。
(16)檢查緊固感應器各部位螺栓,清除各部位塵土、污物。
(17)檢查曳引鋼絲繩張力是否一致,繩有無伸長,如伸長則應作相應調整;曳引輪繩槽應清潔無油污。
(18)檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固,如松動則應擰緊。
(19)做好中章接線盒外部清潔,緊固各端子板壓線螺母。
6、每年對小區(qū)內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試,此項工作于每年12月上旬以前完成。
(1)每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。
(2)檢查制動片磨損情況,如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應更換。
(3)清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。
(4)張緊輪底平面距底坑地面距離應為500±50mm,超過規(guī)定的應予以截繩。
(5)檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙(正常值2-4mm),試驗安全鉗動作是否靈敏可靠,如不滿足要求則應作機械調整。
(6)清潔機械選層器,對各轉動部位加潤滑油,損壞的無器件應予以更換。
(7)清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩,更換磨損的門輪、地腳滑塊,調整好門機速度。
(8)調整廳轎門位置、門鎖位置,緊固各部螺栓,門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證5-8mm。
(9)緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓,調整緊固補償鏈,運行時應無撞擊聲。
(10)加緩沖器油,作緩沖器復位試驗時,復位開關應動作準確,傳動部分應靈活。
(11)對終端限位開關做越程試驗,其越程距離為上下端站廳門地坎以遠50-70mm。
(12)對終端極限開關做越程試驗,其越程距離為上下端站廳站地坎以遠150-200mm。
(13)檢查動力部分絕緣電阻應在0.5mω以上,其余電氣線路應在0.25mω以上,電氣設備的金屬外殼對地應在4mω以上,如果達不到要求則應進行干燥處理。
(14)檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作政黨如果不行則應更換。
7、每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時,若要超過8小進,則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》,經經理批準后方可延時。
8、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由機電維修部主管盡快補充至計劃中,對于突發(fā)性的設備設施故障,先經機電維修部主管口頭批準后,按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。
9、電梯管理員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內,并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內整理成冊后交機電維修部存檔,保存期為長期。
10、電梯停用管理
電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時,應由機電維修部主管填寫《停申請表》,經經理批準后通知服務中心,由服務中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然電梯停用,應在電梯恢復使用后12小時內向有關用戶作出解釋。
一、記錄
第8篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)中央空調維修保養(yǎng)規(guī)程
(二)
1、目的規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作,確保中央空調各項性能完好。
2、范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內各類中央空調的維修保養(yǎng)。
3、職責3.1 制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。
3. 2 工程維修部主管負責組織制冷技工研究、制定制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并組織實施。
3. 3 管理處主任負責審核年度維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
3. 4 綜合部負責向有關業(yè)主/用戶通知停用中央空調的情況。
3. 5 分公司運營技術部負責中央空調維修保養(yǎng)的技術指導。
4、工作內容
4.1 中央空調維修保養(yǎng)計劃的制定。
4.1.1 每年的12月26日前,由工程維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》報管理處主任審核。
4.1.2 工程維修部主管根據審批后的年度保養(yǎng)計劃,在每月26日前制定《月份設備維修保養(yǎng)計劃》,報管理處主任審核后組織實施。
4.1.3 制定年度維修保養(yǎng)計劃的原則:a.中央空調使用的頻度;
b.中央空調運行狀況(故障隱患);
c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。
4.1.4 年度維修保養(yǎng)計劃應包括如下內容:a.維修保養(yǎng)項目及內容;
b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;
c.預計費用;
d.備品、備件計劃。
4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按計劃進行。
4.3 制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)。
中央空調的大型修理及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.4 冷卻塔維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.4.1 用500v搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。
4.4.2 檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現象則應加注潤滑油;
如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。
4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規(guī)格皮帶;
檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查出一次);
檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。
4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。
4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。
4.4.7 擰緊所有緊固件。
4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。
4.5 風機盤管維修保養(yǎng):制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網,排除盤管內空氣(不定期)。
4.5.2 檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
4.5.3 用500v搖表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理。
檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應更換同規(guī)格電容;
檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。
4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。
4.5.5 用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。
4.5.6 擰緊所有緊固件。
4.5.7 清潔風機盤管外殼。
4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):a.每周清洗一次空氣過濾網;
b.清潔蒸發(fā)器散熱片;
c.清潔接水盤。
4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):a.配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕記);
b.拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時。
也可用泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
c.酸洗完畢后用1%的naoh溶液或5%naco3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗3次以上。
d.全部清冼完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修,如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。
4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng):制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
4.7.1 電動機維修保養(yǎng):a.用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5mω以上,否則應進行干燥處理或修復。
b.檢查電動機軸承有無阻滯現象,如有則應加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承。
c.檢查電動機風葉有無擦殼現象,如有則應修整處理。
4.7.2 水泵維修保養(yǎng):a.轉動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;
如是水泵葉輪問題則應拆修水泵;
b.檢查壓盤處是否漏水成線,如是則應加壓盤根(不定期);
4.7.3 堅持彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。
4.7.4 清洗水泵過濾網。
4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。
4.7.6 清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹蝕嚴重,則應重新油漆一遍。
4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損,如是則應重做保溫層。
4.9 閥類維修保養(yǎng):制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。
4.9.1 節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng):a.檢查是否泄露,如是則應加壓填料;
b.檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油;
c.如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規(guī)格閥門;
d.檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
4.9.2 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng):a.干燥過濾器:檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮,如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器;
b.電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥:--通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥;
--對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄露則應加壓填料。
4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng):制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。
4.10.
1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):a.對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換;
b.送檢溫度計、壓力表合格后方可使用;
c.檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗,對于不合格的傳感器應拆換;
d.檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應更換密封膠墊。
4.10. 2 控制部分維修保養(yǎng):a.清潔控制柜內外的灰塵、贓物。
b.檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
c.交流接觸器維修保養(yǎng):--清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵芯上的灰塵及贓物;
--擰緊所有緊固螺栓。
d.熱繼電器我誒修保養(yǎng):--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的要更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應更換。
e.自動空氣開頭維修保養(yǎng):--用500v搖表測量絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應烘干處理;
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。
f.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應做適當調整,調整后偏差仍較大應更換。
g.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗,檢查二者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
h.pc中央處理器、印刷線路板如出現問題,則申請外委維修。
4.1
1 壓縮機維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。
4.1
1.1 檢查壓縮機油位、油色。
如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油;
如油已變色則應徹底更換潤滑油。
4.1
1.2 檢查制冷系統內是否存在空氣,如有則應排放空氣。
4.1
1.3 具體檢查壓縮機如下參數:a.壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5mω以上);
b.壓縮機運行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
c.壓縮機油壓(正常10~15kgf/cm2);
d.壓縮機外殼溫度(正常85℃以下);
e.吸氣壓力(正常值
4.9~
5.4kgf/cm2);
f.排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2);
g.檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動;
h.檢查壓縮機是否有異常的氣味。
通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障,如有則應更換壓縮機(外委維修)。
4.1
1.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.1 2 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時,如必須超過8小時,工程維修部須報管理處主任,經同意后方能繼續(xù)維修保養(yǎng)工作。
4.1 3. 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應由工程維修部盡快補充至計劃中;
對于突發(fā)性的設備設施故障,先經主任口頭批準后,可以先組織解決后上報管理處主任。
4.1
4 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時,應由主管填寫《停申請表》經主任批準后,客戶中心提前一周通知業(yè)主/業(yè)主/用戶。
如因突然故障停用中央空調,應在恢復使用后2小時內向業(yè)主/業(yè)主/用戶解釋。
5、表格、標識
5.1《中央空調維護保養(yǎng)記錄表》
第9篇 物業(yè)給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程
質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--物業(yè)給排水設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程
1.0 目的
及時處理給排水設備(設施)故障,確保系統設備(設施)運行正常。
2.0 適用范圍
公司所屬的cc花園、**管理處給排水設備(設施)的維護保養(yǎng)工作。
3.0 職責
3.1 機電維修人員負責給排水設備(設施)的維護保養(yǎng)。
3.2 機電班長負責維護保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯絡工作。
4.0 工作程序
4.1 給排水設備維護保養(yǎng)工作程序
4.1.1 機電維修人員負責給排水設備(設施)的維修保養(yǎng),重大維修外委修理。
4.1.2 機電班長每年12月制訂下年度的《年度給設備(設施)維護保養(yǎng)計劃》。
4.1.3 機電維修人員按《年度設備(設施)維護保養(yǎng)計劃》要求,并將維護保養(yǎng)及檢修情況記錄于《給排水設備(設施)維護保養(yǎng)記錄表》零部件更換及大修同時記錄于《機電設備臺帳》。
4.1.4 給排水設備故障一般不超過8小時,若在8小時內無法解決的重要部位故障,應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報公司工程部,限期解決。
4.1.5 凡是夜間發(fā)生的,不影響用戶生活、工作的,不會產生嚴重后果的給排水設備(設施)故障,可以由早班機電維修人員進行維修。
4.1.6 機電班長提供工作指導及檢查監(jiān)督。
4.1.7 需停水進行維護保養(yǎng)時,遵守停水管理工作程序執(zhí)行。
5.0支持性文件
第10篇 s物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統維修保養(yǎng)規(guī)程
物業(yè)轄區(qū)綜合布線系統維修保養(yǎng)規(guī)程
1.嚴格按照保養(yǎng)計劃進行系統的保養(yǎng)。
2.配線架跳線的壓接只能使用專用工具。
3.配線架沒有用的跳線應拆除。
4.清除配線架、光纖機架、樓層配線架上灰塵,保持設備清潔。
5.檢查緊固有關的配線架和模塊。
6.檢查配線架上的標志,發(fā)現缺失馬上補充。
7.工作完成后填寫通訊線路設備檢查表
第11篇 物業(yè)公用設施維修規(guī)程制度
1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了室外公用設施的維修方法,使室外公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),為業(yè)主(住戶)提供一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于小區(qū)室外公用設施的維修。
3.0職責
3.1樓宇管理員、工程組、保安隊負責室外公用設施的巡查。
3.2工程組負責對室外公用設施的維修;對不能解決的問題報工程部組織維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的檢查和監(jiān)督。
3.4服務中心負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會的協調。
4.0工作程序
4.1維修原則
4.1.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。
4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。
4.1.3為業(yè)主(住戶)服務的原則。
4.2各項維修項目的標準
4.2.1小區(qū)道路(人行道和車道)。
4.2.1.1修補損壞的砼路面。
如果損壞面積大,可以用107膠拌水泥,按附帶的說明書進行修補;對于大面積的損壞修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。
a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達到新面及結實面為準;
b)用鑿子將坑底鑿毛(注意戴上護目眼鏡),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內,并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內,以便搗實下沉。
c)用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。然后養(yǎng)護不少于7晝夜,并澆水一保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。
4.2.1.2修補塊料地面(如:地磚、石塊材料預制砼塊等)。
a)鑿出損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃干凈,噴灑水使表面充分濕潤;
b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無須此道工序);
c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿座砌,并用木錘或膠錘錘平;
d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;
e)修補完畢后,把塊材表面清掃干凈;
f)對于有防水要求的塊材地面,預做水泥砂漿防水層(可摻3%防水劑),然后座砌塊材。
4.2.2路燈
4.2.2.1燈不亮:參照《室內維修規(guī)程》中4.2.18“燈不亮”的維修規(guī)定。
4.2.2.2燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。
4.2.3雨水管道
4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應先查找堵塞原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之暢通;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道平穩(wěn)。
4.2.3.2如管道破損,無法修復,應用同型號同規(guī)格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結。
4.2.3.3最后修復地坪。
4.2.4化糞池
4.2.4.1如池水外溢或排水不暢,請環(huán)衛(wèi)部門掏清池內沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。
4.2.4.2如井蓋缺損,應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
4.2.4.3如池壁缺損,應先通知業(yè)主(住戶)停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要作好防滲處理。
4.2.5電纜溝
4.2.5.1如是溝蓋損壞,應按原來設計規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。
4.2.5.2如溝內積水過多,影響電的供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般的電纜溝內積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準和倒坡,遇此種情況應通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。
4.2.5.3如是電纜線路出現故障,應先通知業(yè)主(住戶),然后請供電部門及時修復。
4.2.6排水渠
4.2.6.1如是蓋板損壞,應按原來設計要求,使用同一規(guī)格和同一材料,把損壞的蓋板換掉。
4.2.6.2如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還需在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。
4.2.6.3如是雜物堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。
4.2.6.4池(井)壁損壞。通知業(yè)主(住戶)停用或采取其他措施,不影響業(yè)主(住戶)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面,清理飾面殘余的水泥漿等。
4.2.7圍墻、圍欄
4.2.7.1砌體圍墻
維修方法參照《房屋本體公用設施維修規(guī)程》中4.2.3條執(zhí)行。
4.2.7.2鐵制圍墻
4.2.7.2.1銹蝕:
a)用砂紙除銹;
b)均勻涂刷兩道紅色防銹漆一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;
c)如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。
4.2.7.2.2連接部位斷開:
a)除銹清潔后,焊接牢固;
b)刷兩道防銹漆。
4.2.8綠化用水管網
4.2.8.1漏水
a)如是水管接頭處漏水,應先將水管總開關關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲處繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總開關閉水檢查,至不漏水為止;
b)如是噴頭或水龍頭漏水,應先關總開關,然后拆下噴頭或水龍頭檢查是否因內芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總開關,檢查至不漏為止,如無法修復,應更換新噴頭或水龍頭。
4.2.8.2水管銹蝕
a)如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查;
c)如銹蝕程度較大,應更換水管(注意用熱鍍鋅管更換)。
4.3報修程序:
保安隊及除工程組外其他人員對巡查中發(fā)現室外公共設施損壞,及時通知服務中心,由服務中心通知工程組組織維修。維修完成后,由維修人員記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》上,管理處組織有關人員驗收,合格后在《公共設施(設備)維修記錄表》上簽名?！豆苍O施(設備)維修記錄表》由工程組負責保管,按規(guī)定每月交檔案管理員歸檔。
4.4每年初,工程部應將室外公用設施(設備)的大、中修及更新改造計劃呈總經理助理審核、總經理審批,報開發(fā)商(或業(yè)主委員會)審批后,再組織進行維修。
5.0引用文件和記錄表格
5.1 《室內維修規(guī)程》
5.2 《房屋本體公用設施維修規(guī)程》
第12篇 物業(yè)公共區(qū)域維修規(guī)程格式怎樣的
物業(yè)公共區(qū)域維修規(guī)程
(二)
1.0目的規(guī)范公共區(qū)域的維修管理,保障設施完好、安全、有效,提供優(yōu)質服務。
2. 0適用范圍公共區(qū)域范圍的所有維修項目。
3. 0管理職責3.1工作負責人:工程部主管。
3. 2相關崗位維修人員負責日常維修工作的實施.
4.0內容
4.1當進入公共區(qū)域維修作業(yè)時,維修人員的工裝、工具箱(包)及輔助工具應整潔、完好,維修完成后應立即清潔場地。
對預計可能弄臟或損傷地面的作業(yè),應在工作區(qū)域鋪墊防護用的干凈布料。
4.2當需在公共范圍進行帶噪聲或異味作業(yè)時,公共區(qū)域應在上午8:00~12:0 0或下午14:00~18:00時間內進行(緊急情況除外),應避開高峰時間段進行,并應事先與可能影響到的相關業(yè)主或租戶進行協調。
4.3如需在高峰時間進行簡易維修時,維修人員應取得部門主管的同意,且盡可能避開高峰期。
對可能帶給業(yè)主不便的維修作業(yè),應在醒目位置設置'維修進行中'告示牌,并對過往業(yè)主表示歉意。
4.4計劃維修中如需大面積停電、水、空調時,應提前24小時書面通知服務中心及相關部門(緊急情況除外)。
4.5當進入業(yè)主、住戶區(qū)域維修時,應先向業(yè)主、租戶表示問候,了解所需維修的內容,確認是否收費范圍,如屬收費范圍應按《維修收費標準》計費后,告知業(yè)主、住戶可能收取的全額費用,取得同意后迅速進入工作狀態(tài)。
4.6如需移動業(yè)主、住戶物品或需短時間停電時應事先告知業(yè)主、住戶,同時做維修防護工作,維修結束后清理現場,協助恢復物品,在工作單上填寫維修材料及收費金額,經業(yè)主、租戶驗收確認并簽字后,將工作單第二聯送交服務中心。
4.7維修人員在維修中不得向業(yè)主、住戶索要小費,住戶維修費的收取應由財務部按服務中心提供的工作單統一收取。
4.8外墻高空維修作業(yè)時,應提前24小時書面通知相關部門,作業(yè)時應在地面設置防護隔離帶及'高空作業(yè),危險勿近'警示牌,并設專人監(jiān)護。
4.9公共區(qū)域及配套設施維修由服務中心填寫維修工作單,并在維修后驗收確認。
各業(yè)主、住戶范圍內的維修由業(yè)主、住戶電話報修或服務中心填寫維修工作單。
