第1篇 物業(yè)管理常見火災(zāi)撲救方法
物業(yè)管理中常見火災(zāi)的撲救方法
在物業(yè)管理過程中,由于管理不當(dāng)或其他一些意外的原因而引發(fā)火災(zāi),給物業(yè)公司和住 用人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關(guān)重要,本節(jié)主要介紹一些火災(zāi)發(fā)生時人員的救助和疏散方法,以及物資保護(hù)的方法。
一、居民住宅火災(zāi)撲救對策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi)
煤氣和液化石油器具起火時,應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具,使火窒息; 然后關(guān)閉氣門斷絕氣源;再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開門窗通風(fēng)。如切斷氣源不能實(shí)現(xiàn),則應(yīng)立即將液化石油氣罐移至安全場所,并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時,不要慌,將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地 上。
3.電器用具火災(zāi)
當(dāng)電器用具起火時,首先斷開電源,然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無 電時,才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災(zāi)
兒童玩火引起的火災(zāi)起火部位多在廚房、床下等位置,在滅火的同時應(yīng)將液化氣罐迅速 搬走,避免高溫作用使氣罐爆炸擴(kuò)大火勢,然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時應(yīng)注意:
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時,切忌打開門窗,以免氣體對流,使火勢擴(kuò)大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復(fù)燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味,切忌用明火檢查,夜間禁忌開電燈,防止打火造成可燃?xì)怏w爆炸或發(fā)生火災(zāi)。應(yīng)關(guān)緊閥門斷絕氣源,并應(yīng)立即打開門窗排除可燃?xì)怏w。
3.發(fā)現(xiàn)起火后,除自救外,夜間要喊醒鄰居,絕不可只顧搶救自己的財物,而不滅火,使火災(zāi)擴(kuò)大蔓延,造成人員傷亡。
二、人員密集場所火災(zāi)撲救對策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū),都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施,如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商 店、俱樂部、餐廳等,而這些地方往往又是人員比較集中的場所,發(fā)生火災(zāi)后若不能及時搶救,容易造成較大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識是非常必要的。
1.人員集中場所起火后,首先應(yīng)切斷電源,關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施;打開所有出入口,盡快疏散人員;啟動滅火設(shè)備及時滅火。
2.醫(yī)院、學(xué)校化驗(yàn)室和試驗(yàn)室用的燃體、氣體起火,應(yīng)及時撤離出未燃物質(zhì),同時用浸濕的織物覆蓋窒熄,或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救,并用沙土圍堵地面流淌的液體。 滅火后,打開門窗排除可燃?xì)怏w。
3.電器設(shè)備、電路起火,要切斷電源,用干粉滅火器或水撲救。
4.當(dāng)火勢威脅到病員、學(xué)生時,要盡快疏散或搶救,并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火,迅速搶救出孩子,并關(guān)閉著火房間。大班的孩子由教師引導(dǎo)疏散,小班的孩子應(yīng)由教師用被褥裹身,抱、背、抬出燃燒地點(diǎn)。火大來不及疏散,要將孩 子轉(zhuǎn)移到安全房間,等待消防隊(duì)來搶救,千萬不可亂動。
6.在滅火的同時,要把起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離,防止擴(kuò)大燃燒。
撲救人員集中場所火災(zāi)時應(yīng)注意:
(1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時,要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計劃撤出被困人員,防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時要沿墻根行動,防止燃燒點(diǎn)上部墜落,落下東西傷人。
三、高層建筑火災(zāi)撲救對策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對較小等特點(diǎn),給火災(zāi)的營救工作帶來一 定困難。為此,我們應(yīng)掌握一些針對高層建筑火災(zāi)的救助方法。
撲救高層建筑火災(zāi)、搶救和疏散人員是一項(xiàng)重要而巨大的任務(wù),消防人員要針對不同情 況采取不同方法,及時進(jìn)行疏散搶救,避免和減少人員傷亡及財產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進(jìn)行安全疏散,這是爭取疏散時間,提高疏散效率的 重要方法。利用消防電梯進(jìn)行疏散;利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進(jìn)行疏散;利用室內(nèi)的疏散陽臺、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋等進(jìn)行疏散;利用擦窗工作機(jī) 疏散。
其次對于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法:
1.當(dāng)高層建筑發(fā)生火災(zāi),樓內(nèi)住有不同民族、不同國籍,使用不同語言的人員時,應(yīng)用相應(yīng)的語言廣播,告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火,以及安全疏散的路線、方法等。 播音員在廣播時,語調(diào)要鎮(zhèn)靜,充滿信心,內(nèi)容簡明扼要,以安定樓內(nèi)人員心理,防止驚慌錯亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當(dāng)某一樓層某一部位起火,且燃燒范圍不大時,應(yīng)先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢已經(jīng)開始發(fā)展,則應(yīng)適時地用廣播通知著火層以上各樓層。不應(yīng)一 有火警就通知全樓,以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂,對撞擁擠,影響疏散。
3.當(dāng)某一房間內(nèi)起火,而門已被封住,使室內(nèi)人員不能走出時,若該房間有陽臺或有室外走廊,則房內(nèi)人員可從陽臺或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間,再繞道到疏散樓梯間 疏散。
4.當(dāng)某一防火分區(qū)著火,著火樓層的大火已將樓梯間封住,致使著火層以上樓層的人員無法從樓梯間向下疏散時,可先將人員疏散到屋頂,從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當(dāng)建筑物內(nèi)設(shè)有避難層時,人員可向避難層疏散,特別是老人、幼童等應(yīng)優(yōu)先散到避難層。應(yīng)重點(diǎn)護(hù)送老人、幼童等到可以脫險的部位,再轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)。
6.當(dāng)被困人員較多時,應(yīng)調(diào)集民用或軍用直升飛機(jī)營救。直升飛機(jī)在沒有停機(jī)坪的建筑物上可以通過施放軟梯營救屋頂被困人員,或?qū)⑾廊藛T用軟梯運(yùn)送到屋頂,或?qū)⒗K索、 救生袋、緩降器、防護(hù)裝具等運(yùn)送到屋頂搶救被困人員。
火場上除了搶救人員,疏散和保護(hù)物資也是一項(xiàng)急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和 具體情況采取有針對性的措施。
第2篇 助理物業(yè)管理師試卷實(shí)操題
2005年助理物業(yè)管理師試題實(shí)操題
2005年5月 勞動和社會保障部
國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定
職業(yè):物業(yè)管理員
等級:國家職業(yè)資格三級
卷冊二:操作技能
注意事項(xiàng):
1、請按要求在試卷的標(biāo)封處填寫您的姓名、考號和所考等級。
2、請仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案
3、請保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無關(guān)的記號,也不得在標(biāo)封區(qū)填寫無關(guān)的內(nèi)容。
第一部分 模擬現(xiàn)場操作
一、模擬現(xiàn)場操作題(1―2題,每題25分,共50分)
1、請看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業(yè)管理人員在工作過程中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。
2、請看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工作人員日常物業(yè)管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問題,并說明理由或規(guī)范要求。
第二部分 筆試
二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)
3、物業(yè)管理公司安排新來的管理員小吳負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用,工作量很大,小吳想收取一點(diǎn)手續(xù)費(fèi),于是向公司提交報告,建議向用戶適當(dāng)收取一點(diǎn)插續(xù)費(fèi)。小吳的想法和做法正確嗎為什么
4、某樓盤的空置面積很大,達(dá)信物業(yè)管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作,為尋找和爭取租客,你會采取哪些有效的工作措施呢
5、物業(yè)管理員小王在晚間值班時,接到某住宅樓602單元業(yè)主陳女士打來的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學(xué)習(xí)。一會兒又接到502單元張女士打來的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業(yè)管理公司前去制止。請問物業(yè)管理人員一定要管這種事情嗎小王面對這種情況應(yīng)該怎么辦
6、某物業(yè)管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區(qū),該小區(qū)由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業(yè)主擔(dān)心電梯的安全問題。物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人向主們做了保證,一定加強(qiáng)電梯設(shè)備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認(rèn)為物業(yè)管理公司對電梯設(shè)備應(yīng)該有哪些要求
三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)
7、某物業(yè)管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區(qū),現(xiàn)在又即將接管一處已建20多年的住宅小區(qū)。管理員小馬不了解新建物業(yè)與原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作到底有什么區(qū)別。請你告訴小馬新、舊物業(yè)接管驗(yàn)收工作的相同之處和不同之處。
8、某公寓業(yè)主洪女士下班回家,打開自家房門后,發(fā)現(xiàn)小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業(yè)管理處報警。物業(yè)管理處保安人員接到洪女士的報警后,應(yīng)如何處理此事試分析物業(yè)管理公司對此事是否負(fù)有責(zé)任。
9、麗清花園別墅的綠地率達(dá)50%以上,環(huán)境非常優(yōu)美。去年7月的一天,某業(yè)主突然找到物業(yè)管理公司的總經(jīng)理提意見,反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看。總經(jīng)理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況。總經(jīng)理嚴(yán)厲地批評了他,并讓他立即處理此事。請問,綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問題
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件
**華軒小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)公告
根據(jù)《廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,為適應(yīng)小區(qū)發(fā)展的需要,現(xiàn)決對**華軒物業(yè)管理實(shí)行公開招標(biāo)。
一、招標(biāo)單位
**華軒小區(qū)
二、單位地址
廣州市白云區(qū)南湖游樂園旁
三、招標(biāo)項(xiàng)目情況
**華軒小區(qū)占地面積約15.41萬
第4篇 物業(yè)用戶搬遷入住管理程序
物業(yè)用戶搬遷、入住管理程序
1.0目的
規(guī)范搬遷、入住管理。
2.0范圍
適用于公司所轄物業(yè)用戶搬遷、入住事宜。
3.0職責(zé)
3.1秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)具體搬遷/入住事宜。
3.2客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)審核搬遷人/入住人的身份和檔案管理工作。
3.3 客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審批搬遷/入住手續(xù)。
4.0工作程序
4.1 入伙的管理
參照《物業(yè)的入伙管理程序》執(zhí)行。
4.2 搬遷的管理
4.2.1 當(dāng)用戶需搬遷時, 需到物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部辦理搬遷手續(xù),經(jīng)客戶服務(wù)部客服助理核實(shí)用戶身份, 開具《物品放行條》。
4.2.2非業(yè)主搬遷物品時需由業(yè)主在《物品放行條》上簽字或業(yè)主書面授權(quán)(附在《物品放行條》上)/如果為電話授權(quán)(在'業(yè)主簽字'欄內(nèi)注明)。
4.2.3 客戶服務(wù)部客服助理填寫《物品放行條》,經(jīng)客戶服務(wù)部經(jīng)理批準(zhǔn)后將交用戶。
4.2.4 用戶搬遷完畢, 大門崗護(hù)衛(wèi)員收回《物品放行條》,并于次日交客戶服務(wù)部存檔。
4.2.5 客戶服務(wù)部客服助理將《物品放行條》及附件存入業(yè)主檔案。
4.3 入住的管理
4.3.1 已辦理入伙手續(xù)的業(yè)主入住,大門崗護(hù)衛(wèi)員可直接放行。
4.3.2 未辦入伙手續(xù)的業(yè)主入住參照《物業(yè)的入伙管理程序》執(zhí)行。
4.3.3 非業(yè)主(租戶)入住時, 客戶服務(wù)部客服助理應(yīng)查驗(yàn)用戶的《租房合同》,請租戶填寫《業(yè)主/住戶情況登記表》,在備注欄內(nèi)注明為租戶;租戶退房搬遷手續(xù)辦理流程同4.2內(nèi)容。
4.3.5 客戶服務(wù)部客服助理應(yīng)及時將《業(yè)主/住戶情況登記表》、《物品放行條》存入業(yè)主/租戶檔案。
第5篇 物業(yè)項(xiàng)目倉庫管理程序格式怎樣的
物業(yè)管理有限公司程序--倉庫管理程序1.目的對倉庫物資的儲存、保管、進(jìn)、出庫進(jìn)行有效的控制。
2. 范圍適用于公司各部門。
3. 職責(zé)3.1 房產(chǎn)后勤管理部負(fù)責(zé)對公司各部門倉庫管理工作的監(jiān)督。
3. 2部門經(jīng)理負(fù)責(zé)對本部門倉庫管理工作的監(jiān)督檢查。
3. 3倉管員負(fù)責(zé)按規(guī)定對倉庫進(jìn)行管理。
3. 4部門出納/行政管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)督倉管員的盤點(diǎn)與記帳工作。
3. 5財務(wù)管理部協(xié)助審定調(diào)劑物資的價格。
4. 方法和過程控制
4.1 倉庫管理要求
4.1.1各部門倉庫應(yīng)懸掛本部門《倉庫管理規(guī)定》,其規(guī)定中應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.物資區(qū)域、種類劃分;
b.倉庫的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫、領(lǐng)借用、盤點(diǎn)等管理;
e.對特殊物資如待處理物資、報廢物資、饋贈物資、危險品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據(jù)實(shí)際操作需要制訂流程或規(guī)定。
4.1.2各部門應(yīng)根據(jù)物資的種類、用途等特點(diǎn)以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實(shí)行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應(yīng)做好標(biāo)識,標(biāo)識應(yīng)統(tǒng)
一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。
包裝盒、包裝箱上的標(biāo)識應(yīng)朝外。
4.1.4倉庫內(nèi)的消防設(shè)施應(yīng)功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個滅火器。
4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應(yīng)設(shè)立最低庫存量,以保證能及時掌握缺貨情況并安排申請采購。
4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標(biāo)識,除責(zé)任人外其他人未經(jīng)許可不得動用。
4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫
4.2.1 倉管員對經(jīng)檢驗(yàn)合格的物資進(jìn)行核實(shí)后,填寫《進(jìn)倉單》(辦公文具、資產(chǎn)及職能部門零星采購的物資除外),由相關(guān)人員簽字確認(rèn)后,按指定位置入庫,出納員憑《進(jìn)倉單》連同發(fā)票一同報銷,入庫的所有物資都必須及時登記入帳。
4.2.2 對急用物資可先直接拿至現(xiàn)場使用,事后由采購員攜帶發(fā)票到倉庫填寫《進(jìn)倉單》,由倉管員入帳。
4.2.3 對于已領(lǐng)出庫未使用必須返回倉庫的可單獨(dú)計價的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘?shù)纫约胺祩}物資價值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時,倉管員必須填《進(jìn)倉單》,由返倉人員在《進(jìn)倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認(rèn),經(jīng)倉管員驗(yàn)收入庫后及時登記入賬。
4.3 物資出庫
4.3.1 物資的出庫必須憑《物資領(lǐng)(借)用單》,項(xiàng)目清楚,手續(xù)齊全。
4.3.2 物資要按照'先進(jìn)先出'的原則發(fā)放。
對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,由倉管員銷帳。
剩余物資必須存放在剩余物資存放點(diǎn),剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3 急用物資領(lǐng)用人員必須填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,對物資質(zhì)量情況作檢驗(yàn)記錄,隨后補(bǔ)辦審批手續(xù),由倉管員帳面銷帳。
4.3.4 《物資領(lǐng)(借)用單》由物資使用人填寫,相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人審批;
部門經(jīng)理須對整個物資領(lǐng)用合理性情況進(jìn)行監(jiān)督。
4.3.4 建立員工個人領(lǐng)用物資檔案,對所有需要?dú)w還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調(diào)動、離職時由倉管員負(fù)責(zé)收回清點(diǎn),填寫歸還日期后驗(yàn)收入庫。
如有損壞或丟失倉管員應(yīng)在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關(guān)規(guī)定予以賠償。
4.4 物資盤點(diǎn)
4.4.1倉管員每月底對庫存物資進(jìn)行盤點(diǎn),并填寫《倉庫物資盤點(diǎn)表》,報部門經(jīng)理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點(diǎn),以確保盤點(diǎn)的有效性、準(zhǔn)確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1 對于各類饋贈品、回收物品、邊角料、萬科地產(chǎn)留下來的物資等,由部門根據(jù)實(shí)際情況按物資類別進(jìn)行入庫,倉管員及時登記入帳。
4.5.2 暫時不能處理的物資按待處理物資管理辦法進(jìn)行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1 對不能及時處理的物資、需報廢的物資,應(yīng)統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權(quán)限報批處理。
4.6.2 對于2022元以下的物資,部門經(jīng)理根據(jù)待處理物資的情況可做出變賣、內(nèi)部調(diào)劑、報廢等處理。
4.6.3 對2022元以上(含2022元)的物資須報總經(jīng)理或授權(quán)人審批處理。
4.7對于需調(diào)劑的物資或資產(chǎn),報部門經(jīng)理審核后,以郵件形式發(fā)送房產(chǎn)后勤管理部。
4.8房產(chǎn)后勤管理部與財務(wù)管理部視情況進(jìn)行核實(shí)及價格審定,并由房產(chǎn)后勤管理部掛于物資供需網(wǎng)站。
4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網(wǎng)站上查閱,確無可調(diào)配的物資時,方可另行采購,否則財務(wù)管理部有權(quán)拒絕報銷。
5.支持性文件wy7.
5.1-a0
8 《危險品管理程序》6.質(zhì)量記錄表格wy7.
5.5-01-f1《進(jìn)倉單》wy7.
5.5-01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》wy7.
5.5-01-f3《倉庫物資盤點(diǎn)表》wy7.
5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy
6.2-01-01-f
6 《交接手續(xù)完善表》wy
6.2-01-03-f
5 《離職手續(xù)表》
第6篇 萬科某小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約
萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約(2022)
萬科星園是全體業(yè)主共同的家園,為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。本規(guī)約由全體業(yè)主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
物業(yè)類型:北京萬科服務(wù)有限公司
坐落位置:北京市朝陽區(qū)仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號
2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
3、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時,業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
4、按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等?？照{(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。
5、愛護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
6、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
7、業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定,實(shí)時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間。
8、機(jī)動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記;機(jī)動車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
9、業(yè)主應(yīng)及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時,應(yīng)及時告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
10、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
11、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
12、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
13、規(guī)劃中為全體業(yè)主共有的露臺,依約定由部分業(yè)主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權(quán)的業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
14、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時補(bǔ)交。對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式,并可采取相應(yīng)催繳措施。欠費(fèi)六個月以上或長期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示欠費(fèi)情況;逾期仍不納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
15、任何業(yè)主無故欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取有關(guān)措施,并從逾期之日起每日按應(yīng)交納費(fèi)用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的其他收入,歸全體業(yè)主所有。
16、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費(fèi)用。
17、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項(xiàng)維修資金,并及時續(xù)籌。
18、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人承諾遵守本規(guī)約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租等情況告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 業(yè)主行為準(zhǔn)則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
20、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
21、業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
22、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
23、未依法辦理相關(guān)審批手續(xù),不得惡意占用任何共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
26、不在本物業(yè)區(qū)域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃?xì)鈨Υ婕笆褂梅险細(xì)獍踩褂靡?guī)范。
27、愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,造成損壞應(yīng)照價賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產(chǎn)生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業(yè)區(qū)域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產(chǎn)生惡臭、刺激性氣味或嚴(yán)重?zé)焿m的物質(zhì)。
30、不從室內(nèi)向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護(hù),定期檢查,防止跌落,臺風(fēng)暴雨來臨前即時加固或收回室內(nèi)。
31、未經(jīng)業(yè)主大會同意,不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分擅自張貼大字報、標(biāo)語,不在共有部分使用擴(kuò)音器材(物業(yè)服務(wù)及公益性活動需要除外)。
32、不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)動物。附合規(guī)定的飼養(yǎng)者應(yīng)對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業(yè)專有部分存在安全隱患時,及時維修養(yǎng)護(hù)或配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人維修,無上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人或上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人不維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主動維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
34、發(fā)生水、氣泄漏或火災(zāi)等緊急情況時,配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取緊急避險措施,并依據(jù)法律法規(guī)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
35、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先告知的情況下,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)而造成他人或公共財產(chǎn)受到損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
36、業(yè)主的家庭成員或其他物業(yè)使用人亦應(yīng)遵守本管理規(guī)約,否則業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理權(quán)利
37、 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利:
a) 根據(jù)法律法規(guī)、本管理規(guī)約以及本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際需要來制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后執(zhí)行;
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
c) 向欠費(fèi)業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
d) 對業(yè)主共有車位,除非業(yè)主大會另有明確決議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區(qū)域。
e) 從室內(nèi)向外拋擲物品是嚴(yán)重違反公德和危害公共安全的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸告、制止;
f) 為保證業(yè)主的大件物資的安全,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進(jìn)行登記并向業(yè)主核實(shí)。
g) 業(yè)主非因公共利益占用共用部位應(yīng)征得共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)清理而無需事先通知。
第六章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
38、 業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本公約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
39、對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和其他業(yè)主可督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其改正。
40、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)工作的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出,也可向業(yè)主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應(yīng)通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決,或提交本小區(qū)業(yè)主大會表決。
41、業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規(guī)約和欠費(fèi)六個月以上的業(yè)主不能被選舉為本小區(qū)業(yè)主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租和抵押該欠費(fèi)的物業(yè)。
44、對個別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益的行為,由業(yè)主大或業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟。
45、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行本管理規(guī)約產(chǎn)生的糾紛和爭議,首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或提交該物業(yè)建筑區(qū)域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約經(jīng)本小區(qū)2023年業(yè)主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規(guī)約附件一至五:《裝修管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》、《商鋪管理規(guī)定》以及本物業(yè)其他管理制度是萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的有效組成部分,全體業(yè)主承諾遵守。
49、本管理規(guī)約的修訂權(quán)屬于本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會。
北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
2023年業(yè)主大會工作委員會
2023年10月15日
第7篇 某物業(yè)轄區(qū)噪聲控制管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)轄區(qū)噪聲控制管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為減少公司各項(xiàng)服務(wù)、過程和活動中產(chǎn)生的噪聲對員工健康以及公司所管轄區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境和工作環(huán)境的影響,并將噪聲控制在環(huán)保及衛(wèi)生法律法規(guī)要求的范圍內(nèi),特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于對本公司所管轄的物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生噪聲的管理和控制。
3.0定義
a聲級:用a計權(quán)網(wǎng)絡(luò)測得的聲級,用la表示,單位db(a)。
穩(wěn)態(tài)噪聲:非穩(wěn)態(tài)噪聲在測量時間內(nèi),聲級起伏不大于3db(a)的噪聲視為穩(wěn)態(tài)噪聲,否則稱為非穩(wěn)態(tài)噪聲。
周期性噪聲:在測量時間內(nèi),聲級變化具有明顯的周期性的噪聲。
背景噪聲:公司所管轄的物業(yè)區(qū)域外噪聲源產(chǎn)生的噪聲。
4.0 職責(zé)
4.1 品質(zhì)保證部負(fù)責(zé)組織對噪聲進(jìn)行檢測和測量。
4.2 各部門、管理處負(fù)責(zé)配合檢測和測量,并對各作業(yè)活動中產(chǎn)生的噪聲進(jìn)行控制。
5.0內(nèi)容
5.1噪聲檢測依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(試行草案);
5.2噪聲檢測方法依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)測量方法》進(jìn)行;
5.3測量條件
5.3.1測量儀器
測量儀器精度為ⅱ級以上的聲級計或環(huán)境噪聲自動監(jiān)測儀,其性能符合gb 3875《聲級計電聲性能及測量方法》之規(guī)定,應(yīng)定期校驗(yàn)。并在測量前后進(jìn)行校準(zhǔn),靈敏度相差不得大于0.5dba,否則測量無效。測量時傳聲器加風(fēng)罩。
5.3.2氣象條件
測量應(yīng)在無雨、無雪的氣候中進(jìn)行,風(fēng)力為5.5m/s以上時停止測量。
5.3.3測量時間
測量應(yīng)在正常工作時間內(nèi)進(jìn)行。分為晝、夜間兩部分,分為晝間和夜間兩部分,深圳市的晝間時間為7:00-23:00。
5.3.4采樣方式
5.3.4.1 用聲級計采樣時,儀器動態(tài)特性為'慢'響應(yīng),采樣時間間隔為5s。
5.3.4.2 用環(huán)境噪聲自動監(jiān)測儀采樣時,儀器動態(tài)特性為'快'響應(yīng),采樣時間間隔不大于1s。
5.3.5測點(diǎn)選擇
5.3.5.1對于外圍噪聲的測量,測點(diǎn)(即傳聲器位置。下同)應(yīng)選在公司所管轄的物業(yè)區(qū)域外1m,高度1.2m以上的噪聲敏感處。如有圍墻,測點(diǎn)應(yīng)高于圍墻;
5.3.5.2對于設(shè)備運(yùn)行等場所產(chǎn)生噪聲的測量時,應(yīng)將傳聲器放置在操作人員的耳朵位置(人離開),即:高為1.2m-1.5m,距控制柜或儀表盤0.4m處。若作業(yè)場所內(nèi)各處a聲級差別不大(小于3分貝),則只需在作業(yè)場所內(nèi)選擇1-3個測點(diǎn);若作業(yè)場所內(nèi)各處聲級波動較大(大于3分貝),則需按聲級大小,將作業(yè)場所分成若干區(qū)域,任意兩個區(qū)域的聲級差應(yīng)大于或等于3分貝,每個區(qū)域取1-3個測點(diǎn),這些區(qū)域必須包括維修人員為觀察設(shè)備運(yùn)行情況而經(jīng)常工作、活動的地點(diǎn)和范圍。
5.3.6測量值及計算方法
5.3.6.1穩(wěn)態(tài)噪聲:用聲級計采樣時,儀器動態(tài)特性為'慢'響應(yīng),采樣時間間隔為5秒鐘,其測量值為穩(wěn)態(tài)噪聲測量1分鐘的等效聲級。即每5秒讀取一個數(shù),1分鐘讀取12個數(shù),再取算術(shù)平均;
5.3.6.2 對于非穩(wěn)態(tài)噪聲:測量等效連續(xù)a聲級,或測量不同a聲級下的暴露時間,計算等效連續(xù)a聲級,計算等效連續(xù)a聲級詳見《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)測量方法》。
5.3.6.3背景噪聲值應(yīng)比測量噪聲低10 db(a)以上,若測量值與背景噪聲值相差小于10 db(a),按下表修正。
差值34至67至9
修正值-3-2-1
5.4 測量實(shí)施
對于機(jī)電設(shè)備運(yùn)行(如發(fā)電機(jī)、水泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻塔等)產(chǎn)生的穩(wěn)定噪聲由品質(zhì)保證部組織定期監(jiān)測,頻次為每季度一次。當(dāng)設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)運(yùn)行異?；蚴盏较嚓P(guān)方投訴等情況時,則適時進(jìn)行測量。測量后應(yīng)填寫《噪聲檢測記錄表》。
5.5 測量結(jié)果評價
測量所得的結(jié)果應(yīng)符合《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(試行草案),以保證不損害員工健康和破壞環(huán)境。
5.6環(huán)境噪聲的控制
5.6.1各部門、管理處根據(jù)檢測記錄,對不符合環(huán)保法律法規(guī)的噪聲從技術(shù)上和管理上通過切斷聲源或減弱聲源、隔音、消音、限制噪聲發(fā)生時間段等方法進(jìn)行整改,使之符合標(biāo)準(zhǔn)。
5.6.2對于可控制性聲源發(fā)出的噪聲,如管理處日常管理服務(wù)活動中(如社區(qū)文化活動),設(shè)備運(yùn)作發(fā)出的噪聲可以通過調(diào)整運(yùn)行時間、按照設(shè)備維護(hù)方案對設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)維護(hù)、選用低噪聲設(shè)備、加裝消音設(shè)備、隔離聲源等來達(dá)到減少噪聲的目的;裝飾裝修工程發(fā)出噪聲通過執(zhí)行二次裝修管理相關(guān)規(guī)定來控制;機(jī)動車鳴笛或誤報警發(fā)出噪聲通過規(guī)定不允許在物業(yè)區(qū)域內(nèi)鳴笛來達(dá)到目的。
5.6.3對于可施加影響聲源發(fā)出的噪聲,如業(yè)戶的經(jīng)營活動中產(chǎn)生的噪聲,可通過對其進(jìn)行相關(guān)法規(guī)的宣傳和協(xié)助其采取隔音消噪的措施來進(jìn)行控制。
5.6.4對于不可控制、不可直接施加影響聲源發(fā)出噪聲,如周邊居民、學(xué)校、軍警營等發(fā)出噪聲,通過政府有關(guān)部門協(xié)助處理。
6.0 相關(guān)文件
《記錄控制》
《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》
《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(試行草案)
《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)測量方法》
7.0記錄
《噪聲檢測記錄表》
第8篇 iso9000物業(yè)-員工培訓(xùn)管理程序
公 司 程 序 文 件版號:a
修改號:0
ej-qp 8.1 員工培訓(xùn)管理 頁碼:1/4
1.目的:
建立公司員工教育培訓(xùn)工作系統(tǒng),制定培訓(xùn)工作方法和步驟,組織培訓(xùn),保持培訓(xùn)記錄,滿足員工崗位工作需要。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及物業(yè)分承包商員工的培訓(xùn)管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.18章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.18章
4.職責(zé):
4.1各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門人員培訓(xùn)計劃的實(shí)施和監(jiān)督考核,并做好培訓(xùn)記錄。
4.2公司各部門主任負(fù)責(zé)員工的各種日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃,并組織學(xué)習(xí)。
4.2.1工程維修部負(fù)責(zé)組織維修工、綠化工培訓(xùn)計劃的實(shí)施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.2保安服務(wù)部負(fù)責(zé)組織保安員、車管員、保潔員培訓(xùn)計劃的實(shí)施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.3財務(wù)部負(fù)責(zé)組織有關(guān)財務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)計劃的實(shí)施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.4經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)組織有關(guān)經(jīng)營管理及有關(guān)物業(yè)管理知識培訓(xùn)計劃的實(shí)施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.5副總經(jīng)理負(fù)責(zé)培訓(xùn)計劃的審批。
4.2.6綜合辦公室負(fù)責(zé)各部室收集的各種培訓(xùn)資料存檔。
4.2.7分承包商負(fù)責(zé)組織其員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃的實(shí)施,同樣做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料的收集,統(tǒng)一送交綜合辦公室存檔。
5.工作程序:
5.1培訓(xùn)的分類:
5.1.1一般性培訓(xùn),目的是通過培訓(xùn)來提高各部門員工質(zhì)量意識和員
工素質(zhì),進(jìn)行質(zhì)量教育和推廣質(zhì)量管理。
5.1.2專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),目的是通過專業(yè)化技術(shù)培訓(xùn)來滿足所在崗位特定要求,更加充分提高業(yè)務(wù)水平。
5.2培訓(xùn)的要求:
5.2.1綜合辦公室根據(jù)質(zhì)量體系及法律、法規(guī)要求,制定《員工培訓(xùn)大綱》,報副總經(jīng)理審批。
5.2.2綜合辦公室根據(jù)審批后的《員工培訓(xùn)大綱》及各部門員工的實(shí)際情況,制定《年度培訓(xùn)計劃》,由管理者副代表審核后,報副總經(jīng)理審批。
5.2.3公司各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)《年度培訓(xùn)計劃》,組織實(shí)施本部門的培訓(xùn),并填寫《培訓(xùn)考核記錄表》。
5.2.4《年度培訓(xùn)計劃》應(yīng)包括:
a 培訓(xùn)項(xiàng)目;
b 培訓(xùn)內(nèi)容;
c 培訓(xùn)參加人員;
d 培訓(xùn)時間;
5.2.5根據(jù)各項(xiàng)培訓(xùn)結(jié)果,綜合辦公室建立相應(yīng)的《員工培訓(xùn)檔案》,作出培訓(xùn)時間、人員具體情況、考核結(jié)果的記錄,培訓(xùn)考核不合格者不得上崗工作。
5.3培訓(xùn)流程:
5.3.1新招聘員工由綜合辦公室按《員工培訓(xùn)大綱》要求組織相關(guān)部門實(shí)施具體考核和崗位基礎(chǔ)培訓(xùn),符合崗位要求填寫《員工鑒定表》才可上崗。
5.3.2對于特殊崗位的員工必須接受特殊工種的培訓(xùn),持有關(guān)證件,在所在主管部門進(jìn)行鑒定合格后才能正式上崗操作,特殊工作崗位包括:
a 內(nèi)部質(zhì)量審核員;
b 財務(wù)人員、物業(yè)管理員;
c電工、電梯維修工、電梯司機(jī);
5.3.3在質(zhì)量體系正式開始運(yùn)行時,按《員工培訓(xùn)大綱》要求對各類員工的資格作出鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結(jié)果填寫到《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.3.4在質(zhì)量體系運(yùn)行以后,每年年初按《員工培訓(xùn)大綱》對公司員工作一次資格鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結(jié)果填寫到《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.3.5各部門按《年度培訓(xùn)計劃》的要求分別組織實(shí)施培訓(xùn),并填寫《培訓(xùn)考核記錄表》。
5.3.6在物業(yè)分承包商范圍內(nèi),各崗位員工培訓(xùn)內(nèi)容與要求及達(dá)標(biāo)水平應(yīng)與公司水平一致。
5.4
計劃外的培訓(xùn):
5.4.1公司各部門根據(jù)公司的實(shí)際需求情況,制定計劃外培訓(xùn),填寫《培訓(xùn)計劃修訂申請單》,報副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
5.4.2公司鼓勵員工通過自學(xué)參加社會專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,取得有關(guān)證明,均記錄在《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.5培訓(xùn)記錄:
5.5.1每次培訓(xùn)結(jié)束后,負(fù)責(zé)各種培訓(xùn)的負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《培訓(xùn)考核記錄表》,交綜合辦公室審查確認(rèn),將各次培訓(xùn)的考試成績登記在《員工培訓(xùn)檔案》中,并歸檔保存。
5.5.2送外培訓(xùn),受培訓(xùn)人必須填寫《培訓(xùn)考核記錄表》,并將培訓(xùn)證書送交綜合辦公室認(rèn)可,并留下復(fù)印件,記入本人的《員工培訓(xùn)檔案》。
5.6當(dāng)制定的培訓(xùn)計劃不能如期執(zhí)行或需增加、改變培訓(xùn)內(nèi)容時,各部門(包括分承包商)可根據(jù)實(shí)際情況,對年度培訓(xùn)計劃的相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行修改調(diào)整,填寫《培訓(xùn)計劃修訂申請單》,報副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《年度培訓(xùn)計劃》ej-qr-qp8.1-01
6.2《員工培訓(xùn)檔案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培訓(xùn)考核記錄表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《員工鑒定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培訓(xùn)計劃修訂申請單》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
第9篇 物業(yè)iso9000社區(qū)文化活動管理程序
公 司 程 序 文 件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.12社區(qū)文化活動頁碼: 1/3
1.目的:
增進(jìn)住戶與住戶之間、住戶與物業(yè)職工之間的友誼,活躍生活氣氛,使住戶更好地了解、支持公司的物業(yè)管理工作。
2.適用范圍:
適用于各部門配合綜合辦公室組織住戶開展社區(qū)文化建設(shè)工作。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.9章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9章
4.職責(zé):
4.1綜合辦公室每年組織小區(qū)活動不少于一次,并制定《社區(qū)文化活動工作計劃》。
4.2承辦部門根據(jù)《社區(qū)文化活動工作計劃》,承辦本部門負(fù)責(zé)實(shí)施的社區(qū)文化活動工作。
4.3管理者副代表檢查、督促社區(qū)文化活動的實(shí)施過程。
5.工作程序:
5.1制訂計劃:
5.1.1綜合辦公室主任與小區(qū)家委會根據(jù)社會熱點(diǎn)和住戶關(guān)心的話題,每年度組織小區(qū)活動不少于一次,活動前制定《社區(qū)文化活動工作計劃》(以下簡稱計劃)。
5.1.2承辦部門根據(jù)活動計劃,討論計劃可行性,并提交《社區(qū)文化活動可行性報告》,并修改計劃。
5.1.3綜合辦公室主任匯集《社區(qū)文化活動可行性報告》和修改后的計劃,提交公司副總經(jīng)理審批,批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
5.2實(shí)施計劃:
5.2.1各部門根據(jù)審批后的計劃,制定本部門所承辦《社區(qū)文化活動實(shí)施安排》,報管理者副代表審批。
5.2.2活動開展前兩周,物業(yè)管理員做好活動內(nèi)容的宣傳工作;家委會做好參加活動住戶的報名工作;承辦部門做好活動所需器材、錢、物的準(zhǔn)備工作和活動現(xiàn)場布置工作。
5.2.3活動開始前兩小時,承辦部門負(fù)責(zé)人根據(jù)《社區(qū)文化活動實(shí)施安排》安排、檢查各工作人員到位情況,所需設(shè)備安置情況。
5.2.4活動開展中,承辦部門負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)各活動點(diǎn)的工作,遇到特殊情況及時處理。
5.2.5活動開展后,承辦部門組織住戶有序撤離,保安服務(wù)部負(fù)責(zé)現(xiàn)場清理工作。
5.2.6承辦部門做好社區(qū)文化活動的文字、照片、音像的記錄工作。
5.3活動總結(jié):
5.3.1活動結(jié)束的兩日內(nèi),由管理者副代表召開本次活動總結(jié)會,各部門負(fù)責(zé)人、家委會主任、住戶代表參加。
5.3.2承辦部門主任根據(jù)本次活動計劃、記錄,做好總結(jié)。
5.3.3各部門負(fù)責(zé)人討論總結(jié)內(nèi)容,提出應(yīng)注意事項(xiàng)和應(yīng)改進(jìn)方面,記入《社區(qū)文化活動總結(jié)表》。
5.3.4管理者代表在總結(jié)表簽署意見后,由綜合辦公室歸檔收存。本次活動結(jié)束。
5.4社區(qū)文化建設(shè)的常規(guī)設(shè)置:
5.4.1建立《需重點(diǎn)照顧居民情況表》,隨時為他們提供各種服務(wù)。
5.4.2遇國家法定節(jié)日,按照《社區(qū)文化建設(shè)常規(guī)設(shè)置表》安排各項(xiàng)活動,不執(zhí)行本程序,只填寫《社區(qū)文化活動記錄表》。
5.4.3發(fā)生在小區(qū)的大事做好記錄。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《社區(qū)文化活動工作計劃》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社區(qū)文化活動可行性報告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社區(qū)文化活動實(shí)施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社區(qū)文化活動記錄表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社區(qū)文化活動總結(jié)表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事記錄表》ej-qr-qp4.12-06
6.7《需重點(diǎn)照顧居民情況表》 ej-qr-qp4.12-07
6
.8《提供為重點(diǎn)照顧居民服務(wù)記錄表》ej-qr-qp4.12-08
第10篇 物業(yè)管理協(xié)會章程廈門市
第一章 總則
第一條 廈門市物業(yè)管理協(xié)會(以下簡稱“物協(xié)”,英文名稱為:*iamen property management association,英文縮寫為:*.p.m.a)是由廈門市從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人依法自愿組成,具有獨(dú)立法人資格的行業(yè)性社會團(tuán)體,其一切合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。
第二條 本會的宗旨:以*理論為指導(dǎo),堅(jiān)持黨的“一個中心,兩個基本點(diǎn)”的基本路線,堅(jiān)持實(shí)事求是,理論聯(lián)系實(shí)際的原則,發(fā)展廈門市物業(yè)管理行業(yè),促進(jìn)行業(yè)的水平提高,為行業(yè)內(nèi)各界服務(wù),維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,推動行業(yè)健康發(fā)展。
第三條 廈門市建設(shè)委員會為本會主管部門,本會接受廈門市建設(shè)委員會和廈門市民政局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理,執(zhí)行國家、省、市以及行業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策。
第四條 本會住所為福建省廈門市。
第二章 業(yè)務(wù)范圍
第五條 宣傳貫徹有關(guān)本行業(yè)的方針、政策,在政府與企業(yè)之間起橋梁和紐帶作用,協(xié)助政府和加強(qiáng)行業(yè)管理,制定本行業(yè)的道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn),向政府反映本行業(yè)的建議和要求。
第六條 組織會員對行業(yè)的經(jīng)營、管理以及存在的問題進(jìn)行調(diào)研、探討,向政府提出有關(guān)建議。
第七條 組織會員互相交流學(xué)習(xí)、提高,組織國內(nèi)外研討會,促進(jìn)學(xué)術(shù)和技術(shù)交流,舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn),協(xié)助企業(yè)培訓(xùn)管理和技術(shù)人員,提高企業(yè)素質(zhì)。
第八條 推動行業(yè)內(nèi)外橫向聯(lián)合,加強(qiáng)與各省、市及國外物業(yè)管理界的合作,為本行業(yè)開拓市場。
第九條 協(xié)助政府主管部門開展對物業(yè)管理的各項(xiàng)工作,承辦政府部門、社會團(tuán)體或會員單位委托辦理的事項(xiàng)。
第十條 開展各種有償服務(wù)的經(jīng)營活動,為會員企業(yè)的管理提供多種服務(wù),創(chuàng)辦有償服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
第三章 會員
第十一條 會員分單位會員和個人會員。
一、 單位會員
凡在本市從事物業(yè)管理的單位及相關(guān)單位,承認(rèn)本章程,自愿申請參加,經(jīng)批準(zhǔn)可成為廈門物協(xié)單位會員。
二、 個人會員
熱心物業(yè)管理工作,并有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家、學(xué)者、社會知名人士或有關(guān)部門負(fù)責(zé)人、承認(rèn)本章程,自愿參加,經(jīng)批準(zhǔn)可成為廈門物協(xié)個人成員。
會員入會由廈門物協(xié)常務(wù)理事會審批,秘書處辦理入會手續(xù)并發(fā)給會員證書。
第十二條 會員的權(quán)力
一、有選舉權(quán)和被選舉權(quán);
二、有權(quán)要求廈門物協(xié)就企業(yè)和行業(yè)共同關(guān)心的問題開展調(diào)查研究;
三、參加廈門物協(xié)組織的各項(xiàng)活動,在經(jīng)濟(jì)技術(shù)咨詢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)中享受優(yōu)惠待遇;
四、優(yōu)先取得廈門物協(xié)的信息及編輯出版的書刊和資料;
五、對廈門物協(xié)工作有監(jiān)督、批評、建議權(quán),有權(quán)經(jīng)過必要程序罷免經(jīng)選舉產(chǎn)生的領(lǐng)導(dǎo)成員。
第十三條 會員的義務(wù)
一、遵守協(xié)會章程,執(zhí)行協(xié)會決議,維護(hù)協(xié)會利益;
二、積極參加協(xié)會舉辦的各項(xiàng)活動,承擔(dān)協(xié)會委托的各項(xiàng)任務(wù);
三、關(guān)心協(xié)會工作,及時向協(xié)會反映情況,提供有關(guān)物業(yè)管理、企業(yè)管理等方面的信息和資料;
四、依照規(guī)定按時交納會費(fèi)。
第十四條 會員有退會自由,退會時應(yīng)具函通知協(xié)會秘書處。會員不履行義務(wù)或無故連續(xù)兩年不交納會費(fèi),視為自動退會。
第四章 組織機(jī)構(gòu)
第十五條 廈門物協(xié)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是會員大會,在會員大會閉會期間,由理事會行使會員大會的職權(quán)。會員大會每兩年召開一次,其職責(zé)是:
一、聽取和審議理事會的工作報告;
二、決定協(xié)會的工作方針和任務(wù);
三、制定、修改協(xié)會章程;
四、選舉協(xié)會理事,組成理事會。
第十六條 每個理事單位推舉代表擔(dān)任單位理事,單位理事和個人理事代表共同組成理事會。理事在任期內(nèi)不能履行職責(zé)或發(fā)生工作調(diào)動以及其它原因需要更換時,由所在單位另行提出理事人選。
第十七條
每屆理事會任期四年,每年召開一次理事會。理事會的職責(zé)是:
一、執(zhí)行會員代表大會的決議;
二、審定協(xié)會的工作計劃,討論和決定協(xié)會的主要工作;
三、選舉產(chǎn)生會長、副會長,通過會長提名的秘書長、副秘書長人選,聘請顧問。會長、副會長可連選連任,連任期原則上不超過兩屆。因特殊情況需延長任期的,須經(jīng)會員大會三分之二以上會員表決通過,報業(yè)務(wù)主管單位審查并經(jīng)社團(tuán)登記管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)同意后方可任職;
四、向會員大會報告工作;
五、審查、接納新會員;
六、籌備召開會員大會。
第十八條 理事會每年召開一次,必要時可臨時召集。
第十九條 常務(wù)理事會由理事會選舉產(chǎn)生。理事會閉會期間,協(xié)會的主要工作由常務(wù)理事會討論決定,并組織實(shí)施。常務(wù)理事會下設(shè)秘書處。秘書處是常務(wù)理事會的辦事機(jī)構(gòu),由秘書長主持日常工作,副秘書長協(xié)助。秘書處設(shè)必要的工作部門。
第二十條 物協(xié)將根據(jù)需要,增設(shè)若干專業(yè)委員會。
第五章 經(jīng) 費(fèi)
第二十一條 經(jīng)費(fèi)來源
一、會員交納的會費(fèi);
二、有關(guān)單位的撥款;
三、有償服務(wù)收入、業(yè)務(wù)咨詢、培訓(xùn)收入;
四、單位、團(tuán)體、個人捐款和資助。
第二十二條 經(jīng)費(fèi)支出
一、日常小會、會議、接待、差旅費(fèi)用;
二、宣傳、信息資料、刊物、印刷、授課、課題研究、合作交流等費(fèi)用;
三、辦公費(fèi)用及工作人員的工資、勞保、福利等開支費(fèi)用。
第二十三條 經(jīng)費(fèi)管理
一、嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)制度和財經(jīng)紀(jì)律;
二、配備專職財務(wù)人員;
三、一般項(xiàng)目開支由秘書長審批,大項(xiàng)目開支由會長審批;
四、每年定期公布收支情況,并接受監(jiān)督審查。
本團(tuán)體工作人員的工資和保險、福利待遇,參照國家對事業(yè)單位的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 協(xié)會終止
第二十五條 協(xié)會因故必須終止需按下列程序進(jìn)行;
一、理事會研究提出,經(jīng)會員代表大會討論通過,作出決議;
二、對協(xié)會現(xiàn)有的財產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行清算核實(shí),并按有關(guān)規(guī)定處理;
三、協(xié)會終止決議及其財產(chǎn)、債權(quán)清理文件等資料報主管部門批準(zhǔn)后,向原登記管理機(jī)關(guān)注銷。
第七章 附 則
第11篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營責(zé)任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計,分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購、領(lǐng)用、報廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級量化管理,對質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場調(diào)研、倉庫盤點(diǎn)、報廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購流程圖:(略)
第12篇 港式物業(yè)管理專題介紹5
五、業(yè)主參與大廈管理的形式
當(dāng)業(yè)主購買多層建筑物的單位時,亦同時擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù),因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港,業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種:即業(yè)主委員會、業(yè)主立案法團(tuán)及互助委員會。
(一)業(yè)主委員會
通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會的組成方法及動作程序。因此,其權(quán)利與責(zé)任同樣來源于大廈公契。委員會的任務(wù)主要是協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主與管理者的溝通,并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議。
管理者通常有責(zé)任在大廈入伙一年之后召開業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。此后業(yè)主委員會須每年召開一次大會,每次召開大會及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進(jìn)行。業(yè)主委員會通常包括主席、副主席、秘書等職位,并且所有會議須有詳細(xì)記錄及保存在一個固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會通常不少于五名成員(依大廈單位個數(shù)而定),任期為每三年一屆。除了每年召開年會以外,亦應(yīng)該按管理者的要求,隨時召開會議。至于業(yè)主委員會的權(quán)限可大到召開全體業(yè)主大會,如大會通過多數(shù)決議案后,可給管理者三個月書面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年,業(yè)主委員會是不可發(fā)出類似的終止通知的,業(yè)主委員會具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。
(二)業(yè)主立案法團(tuán)
業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定而成立的獨(dú)立法人組織,具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團(tuán)在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施,可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。
成立法團(tuán)的第一步就是召開業(yè)主大會,并選出管理委員會,然后再由委員當(dāng)中選出一名管理委員會主席,如公契有規(guī)定還須選出一名副主席,另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個職位不一定要由委員擔(dān)任)。管理委員會成立后28天之內(nèi),必須按照條例向土地注冊處處長申請并把各業(yè)主注冊后方成為法團(tuán)。有了業(yè)主立案法團(tuán),各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負(fù)責(zé)任等就都交給了法團(tuán)去運(yùn)用及執(zhí)行。
事實(shí)上,法團(tuán)是透過管理委員會代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情,而管理委員會將用類似公司董事局的方式處理法團(tuán)事務(wù)。根據(jù)規(guī)定,法團(tuán)須于成立之日15個月內(nèi)召開法團(tuán)的第一周年大會,其后每年須召開業(yè)主周年大會一次。管理委員會亦須至少每三個月開會一次,管理委員會必須容許業(yè)主或業(yè)主書面授權(quán)人士在合理時間內(nèi)審查帳目,并且須定期向業(yè)主報告處理法團(tuán)事務(wù)的經(jīng)過。與業(yè)主委員會相比,法團(tuán)的權(quán)能要大得多,而且能更好地代表物業(yè)主的利益,因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理?xiàng)l例》中就已規(guī)定,一座大廈如成立了業(yè)主立案法團(tuán),那么該法團(tuán)所屬的管理委員會將取代已有的業(yè)主委員會,也就是說兩種形式不可以同時在一座大廈里存在。
(三)互助委員會
互助委員會是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織,其基本目標(biāo)是使各住戶發(fā)揚(yáng)睦鄰精神、團(tuán)結(jié)互愛、提高責(zé)任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作?；ブ瘑T會最少要有三人,即主席、秘書及司庫各一名,由居民自行選出,然后向政務(wù)總署提出申請,獲批準(zhǔn)后即告成立。由于互助委員會是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織,其活動一般不可以使用管理費(fèi),而主要是向社會團(tuán)體、商戶、賽馬會、市政局及政務(wù)署等申請贊助。
另外須指出的是互助委員會的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價錢賣給低薪階層的房屋;公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會管理,因此,也是由房屋委員會來聘請專業(yè)物業(yè)管理公司來管理這些物業(yè),通常一個管理合約期為兩年,互助委員會的意見對物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當(dāng)?shù)挠绊懽饔谩?/p>
與業(yè)主立案法團(tuán)相比,互助委員會對大廈管理的參與相對較少,而其相當(dāng)多的精力都用于組織各種消閑康樂活動,聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對屋村的歸屬感。另外,每個屋村可以成立多個互助委員會(每座大廈一個),但如組織立案法團(tuán)則只能成立一個法團(tuán)。理論上講,法團(tuán)與互助委員會是可以在一個屋村里同時存在的。
目前在國內(nèi)由外商管理的高檔外銷物業(yè)中,已開始引用港式的大廈公契,但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式僅限于業(yè)主委員會,政府還沒有相應(yīng)的法律或條例來支持及接受業(yè)主立案法團(tuán)的成立。
