第1篇 物業(yè)管理工作程序范本
物業(yè)管理服務(wù)初步展示
萬(wàn)事開(kāi)頭難
良好的第一印象
物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)
策劃階段、前期準(zhǔn)備階段 (前期準(zhǔn)備)
啟動(dòng)階段(物業(yè)交付使用初期)
日常運(yùn)作階段(正常運(yùn)作期)
策劃階段 1、早期介入
1.1檢討設(shè)計(jì)方案
(對(duì)日后管理不利因素作出改善建議)
1.2參與有關(guān)承建商會(huì)議,檢討進(jìn)度;
1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進(jìn);
2、制定物業(yè)管理服務(wù)方案:
1.1確定管理檔次
1.2確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.3財(cái)務(wù)收支預(yù)算
3、選聘/組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu): 前期準(zhǔn)備階段 1、機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制
2、人員選聘/培訓(xùn)
3、編制公共公約/守則;
4、草擬工作細(xì)則;
5、設(shè)立財(cái)務(wù)制度;
6、物業(yè)租售的代理
啟動(dòng)階段 1、物業(yè)的接管驗(yàn)收
2、用戶入住
2.1宣傳物業(yè)管理
2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通)
2.3搬遷期間的安全
2.4裝修管理
3、產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立
4、首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立
日常運(yùn)作階段
日常管理/維護(hù)(房屋管理、設(shè)施管理等)
綜合服務(wù)(安全、環(huán)境、便民服務(wù)等)
配套設(shè)施的完善
系統(tǒng)的協(xié)調(diào)(內(nèi)/外)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般過(guò)程 前期階段之重點(diǎn)管理
――從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃
外部
配套設(shè)施:道路、商業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、垃圾處理等、
能源:水、電、氣、備用、發(fā)展
保安、消防: 車場(chǎng)、住宅、設(shè)備
人文環(huán)境:綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等
建筑材料:外墻、公共場(chǎng)所材料易維護(hù)和更換
科技運(yùn)用:智能化、網(wǎng)絡(luò)等
室內(nèi)
物業(yè)規(guī)格:電梯數(shù)目/速度、底高度、洗手間數(shù)目、公共照明、空調(diào)采暖等
用戶單元:單元面積、管道、家電設(shè)備、陽(yáng)臺(tái)綜合比例
內(nèi)部空間:使用功能分區(qū)明顯(社交與起居、休閑與家務(wù))、細(xì)節(jié)空間(陽(yáng)臺(tái)、吊柜)
環(huán)保材料:涂料、門窗、管線 物業(yè)管理介入的步驟
循序漸進(jìn)
架構(gòu)設(shè)立――人員準(zhǔn)備
工程技術(shù)――環(huán)境維護(hù)――安全管理
――物業(yè)服務(wù)――超量布置――正常運(yùn)作
入住的前提條件
物業(yè)管理接管驗(yàn)收完成
已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理 服務(wù)合同》
物業(yè)達(dá)到入住條件:
1、正式水電供應(yīng)已通
2、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格
3、管理處有固定辦公場(chǎng)所
什么是物業(yè)的接管驗(yàn)收
是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過(guò)程,移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)
是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)
在完成接管驗(yàn)收后,整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)的接管驗(yàn)收的內(nèi)容包括:
主體建筑
附屬設(shè)備
配套設(shè)施
道路
場(chǎng)地
環(huán)境綠化
接管驗(yàn)收的作用 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)主的利益
為日后管理創(chuàng)造條件
物業(yè)接管驗(yàn)收的法規(guī)條款
全國(guó)條例
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料; (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
接管驗(yàn)收的依據(jù)
1、建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》;
2、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》;
3、現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范,驗(yàn)收規(guī)范;
4、設(shè)備使用說(shuō)明書、設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù);
5、消費(fèi)者對(duì)質(zhì)量的一般要求。 接管驗(yàn)收工作程序
一、查驗(yàn)應(yīng)提交的相關(guān)資料
新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料
產(chǎn)權(quán)資料(4項(xiàng))+技術(shù)資料(14項(xiàng))
原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料
產(chǎn)權(quán)資料(5項(xiàng))+技術(shù)資料(3項(xiàng))
掌握接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)
新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)
原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)
危險(xiǎn)與損壞問(wèn)題的處理
接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
準(zhǔn)備、約定――驗(yàn)收(復(fù)檢)――
交付――保修――爭(zhēng)議的解決 接管驗(yàn)收中常見(jiàn)
非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問(wèn)題
1、屋面滲漏水。
2、有防水要求的地面滲水。
3、外墻面滲水。
4、室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng)。
5、抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落殘缺。
6、門窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件。
7、廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)積水、倒泛水。
8、供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣、暖氣不熱。
9、電器、電線漏電,燈具安裝不牢。
10、排水管道堵塞,小區(qū)道路沉陷。
11、木地板、飾面磚不平整,發(fā)霉變色變形。
12、缺少信報(bào)箱、掛物鉤、晾衣架、門牌。 交接雙方的責(zé)任
為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前好房屋交驗(yàn)收準(zhǔn)備,及時(shí)書面提請(qǐng)物業(yè)接管單位
進(jìn)行接管驗(yàn)收,接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的,接管單位在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得投入使用
接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。
房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因,是應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。
新建房屋從驗(yàn)收接管之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)結(jié)算,也可在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。
在接管驗(yàn)收中如有爭(zhēng)議而又不能解決時(shí),可申請(qǐng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。
堅(jiān)持(繼續(xù))接管驗(yàn)收
原則性與靈活性結(jié)合
細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)的過(guò)程。
在我國(guó)香港和南方沿海城市,人們把“入住”又稱之為“入伙”。
業(yè)主入住前應(yīng)準(zhǔn)備的資料
(1)房屋買賣合同或建設(shè)單位開(kāi)具的入住通知書
(2)用水(電)申請(qǐng)書
(3)業(yè)主(用戶)或法人代表身份證及復(fù)印件
(4)業(yè)主及家屬或法人代表一寸照片各二張
(5)代理人入住委托證明及代理人身份證
(6)法人購(gòu)買者需提供法人資質(zhì)證明及其復(fù)印件
(7)法人購(gòu)買者需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及其復(fù)印件
(8)建設(shè)單位注明應(yīng)提供的其它文件資料
業(yè)主守則主要內(nèi)容
入住準(zhǔn)備
1、入住工作計(jì)劃
2、入住儀式策劃
根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)及小區(qū)實(shí)際情況,為了提高小區(qū)整體形象,有效加強(qiáng)與業(yè)主、用戶的溝通,通常由管理處組織舉行入住儀式。
3、環(huán)境準(zhǔn)備
入住工作程序注意事項(xiàng)
合理辦理入住手續(xù),避免集中辦理產(chǎn)生混亂;
“一站式”和“專案小組”服務(wù)相結(jié)合,方便業(yè)主;
工作現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)工作流程,提高效率和透明度;
設(shè)立專人引導(dǎo)車輛,維系有序現(xiàn)場(chǎng);
明確修補(bǔ)隊(duì)伍的安排,重點(diǎn)屬單元室內(nèi)遺留問(wèn)題的修補(bǔ);
充分運(yùn)用機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理知識(shí)。
因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的,按照《入伙通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理
入住時(shí)限的法律意義
入住時(shí)限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主、用戶辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限。
按規(guī)定,當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件,建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時(shí)發(fā)出入住通知,約定時(shí)間辦理收樓手續(xù),通常業(yè)主應(yīng)在約定時(shí)間期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù),如因特殊原因無(wú)法及時(shí)收樓,必須征得建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。
裝修管理工作流程
物業(yè)管理裝修管理實(shí)務(wù)
建筑物按承重結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)--一般用于單層建筑及村鎮(zhèn)住宅 磚-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(即磚混結(jié)構(gòu))--一般用于6層左右民用建筑和中小型工業(yè)建筑 鋼-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 鋼結(jié)構(gòu)--一般用于超高層民用建筑和有特殊要求的工業(yè)建筑
哪些墻體屬于承重墻
大部分六層住宅均為磚混結(jié)構(gòu),房屋由磚墻承重。預(yù)制樓板擱置處的那堵墻即為承重墻。一般在房間中,長(zhǎng)邊的墻多為承重墻。
高層住宅一般均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),由混凝土剪力墻、混凝土框架梁柱承重。一般磚墻均為非承重填充墻。廚房間、廁所間的分隔墻一般多為非承重墻;而混凝土墻面一般均為承重墻。 二次裝修程序
裝修的5個(gè)統(tǒng)一要求
(1)根據(jù)規(guī)定嚴(yán)禁的條款
(2)室內(nèi)統(tǒng)一要求
(3)公共及室外統(tǒng)一要求
(4)特別情況的要求
(5)裝修材料上的統(tǒng)一要求。
施工期間的管理
每日不少于3次的現(xiàn)場(chǎng)巡查
無(wú)證人員不得入小區(qū)
施工人員按區(qū)域工作
控制作業(yè)時(shí)間、拆打時(shí)間。
檢查裝修項(xiàng)目是否為核查過(guò)的項(xiàng)目。
檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求,如埋入墻體的電線是否穿管,是否用合格的套管
現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全要求。
發(fā)現(xiàn)新增項(xiàng)目需指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)。
現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全。
垃圾是否及時(shí)清運(yùn),有無(wú)亂堆放。
裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。
裝修責(zé)任
(1)裝修戶責(zé)任
①凡因裝修施工造成損壞公共設(shè)施、設(shè)備及公共部位或給他人財(cái)物造成損失的,由裝修戶承擔(dān)全部責(zé)任及后果。
②因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故,裝修戶須負(fù)責(zé)修復(fù)(或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用),并視情況予以必要的賠償。
③因裝修施工引起報(bào)修的,裝修戶應(yīng)承擔(dān)全部維修費(fèi)用。
(2)施工隊(duì)責(zé)任
①施工隊(duì)違反規(guī)定施工,不聽(tīng)從勸阻和安排的,管理處有權(quán)責(zé)令其停止施工。
②施工隊(duì)需自行規(guī)范其行為。
③施工隊(duì)需具備安全意識(shí)。
常見(jiàn)違規(guī)行為
擅自開(kāi)工
超負(fù)荷有電
改動(dòng)煤氣管線
空調(diào)位置
改變門、窗、陽(yáng)臺(tái)等樣式、顏色等
開(kāi)鑿樓面
在室外添加設(shè)施
擅自動(dòng)火作業(yè)
改變門的開(kāi)啟方向
動(dòng)用消防設(shè)施
隨意放置裝修材料和垃圾
違規(guī)使用電梯
不按時(shí)施工
施工證使用不當(dāng)
。。。。。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法
中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)
二○○二年三月五日頒布
2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò),自2002年5月1日起施行。
第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),禁止下列行為:
(一)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;
(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體;
(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;
(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
第六條
裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),未經(jīng)批準(zhǔn),不得有下列行為:
(一)
搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開(kāi)門、窗;
(三)拆改供暖管道和設(shè)施;
(四)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。
第七條 住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。
第八條 改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案,并做閉水試驗(yàn)。
第九條 裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的,必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。
第三章 開(kāi)工申報(bào)與監(jiān)督
第十三條 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位)申報(bào)登記。
非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修,應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定
深圳市人民政府令 第90號(hào)
第二條 承租人或其他使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝修,應(yīng)經(jīng)房屋所有權(quán)人書面授權(quán)。
第四條 家居裝修應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 家居裝修不得涉及公共設(shè)施、公共空間。 第二章 從業(yè)資格第八條 從事家居裝修者,應(yīng)具備下列條件,并辦理工商注冊(cè)登記:一)有固定的辦公地點(diǎn); (二)專業(yè)技術(shù)人員不少于3人,主要技術(shù)工人持有市主管部門頒發(fā)的上崗證;三)技術(shù)負(fù)責(zé)人具有3年以上裝修施工管理經(jīng)驗(yàn),并具有助理級(jí)以上技術(shù)職稱;四)注冊(cè)資本或資金數(shù)額不低于50萬(wàn)元人民幣。
第九條 從事家居裝修者,應(yīng)依市政府有關(guān)規(guī)章向市主管部門申領(lǐng)《承建資格證書》。
《承建資格證書》實(shí)行年度審驗(yàn)制度。審驗(yàn)內(nèi)容包括施工業(yè)績(jī)、施工質(zhì)量、安全生產(chǎn)和守法經(jīng)營(yíng)情況等。
第三章 開(kāi)工申報(bào)登記 第十四條 家居裝修工程實(shí)行開(kāi)工申報(bào)登記制度。 居民在對(duì)家居進(jìn)行裝修前,必須會(huì)同其委托的裝修者向物業(yè)管理單位申報(bào)登記,填寫由市主管部門統(tǒng)一印制的《家居裝修申報(bào)表》一式三份,如實(shí)申報(bào)裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、施工人數(shù)、擬開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間等內(nèi)容,并提交裝修合同復(fù)印件、交驗(yàn)裝修者《承建資格證書》原件,物業(yè)管理單位收件后應(yīng)當(dāng)出具回執(zhí)。 對(duì)符合條件者,物業(yè)管理單位收到開(kāi)工申報(bào)登記申請(qǐng)后三個(gè)工作日內(nèi)予以登記。 居民和裝修者在辦理開(kāi)工申報(bào)登記時(shí),應(yīng)分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。 第四章 施工現(xiàn)場(chǎng)管理 第十九條 家居裝修活動(dòng)必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全,禁止下列行為:一)改變房屋承重結(jié)構(gòu);二)在承重墻上穿洞,拆除連接陽(yáng)臺(tái)的墻體、門窗;三)不適當(dāng)增加樓面靜荷載,包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等;(四)任意刨鑿、重?fù)繇敯濉⑼鈮?nèi)側(cè)及排煙管道,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線;五)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;六)使用不符合消防要求的裝修材料;七)其他違章裝修活動(dòng)。 確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的,居民應(yīng)委托建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,報(bào)政府設(shè)計(jì)審批部門審批。 第七章 罰則 第三十八條 違反本規(guī)定第十二條,未取得《承建資格證書》承接家居裝修工程業(yè)務(wù)的,責(zé)令其停止違法行為,并處以違法所得兩倍的罰款,無(wú)違法所得或違法所得難以查清的,處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。 第三十九條 違反本規(guī)定第十四條,未向物業(yè)管理單位申報(bào)登記擅自開(kāi)工,或者在申報(bào)登記時(shí)提供虛假資料的,責(zé)令改正,補(bǔ)辦手續(xù),拒不改正的,可對(duì)居民、裝修者處以五百元以上一千元以下罰款。
案例一:
某日,某高層樓宇32樓b室(二層戶型)的業(yè)主向管理處報(bào)上一份裝修申報(bào)表,申請(qǐng)?jiān)陉?yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器,管理處前臺(tái)工作人員審核后同意報(bào)裝修主管。裝修主管詢問(wèn)情況時(shí),發(fā)現(xiàn)地點(diǎn)不夠確認(rèn)。于是,裝修主管去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí),但他核實(shí)情況后未同意裝修方案,并將申報(bào)表直接返還了管理處前臺(tái)工作人員,要求其檢查管理處裝修管理工作的各個(gè)工序。
案例分析:
第一,裝修主管對(duì)申報(bào)資料有疑問(wèn),說(shuō)明資料填寫不明確,詢問(wèn)中又發(fā)現(xiàn)業(yè)主申報(bào)地點(diǎn)與管理處對(duì)施工地點(diǎn)回答不一致,說(shuō)明中間有疑問(wèn)。于是裝修主管到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì),發(fā)現(xiàn)該戶申請(qǐng)的設(shè)置部位為共用天面,而非業(yè)主自用部分。這說(shuō)明管理處前臺(tái)工作人員沒(méi)有準(zhǔn)確把握有關(guān)規(guī)定盲目接受申請(qǐng)。所以將申報(bào)表直接返還了管理處,要求檢查各工序存在的問(wèn)題并予以改進(jìn)。
第二,管理處前臺(tái)工作人員在核查申報(bào)表
填寫情況時(shí)未認(rèn)真落實(shí)所申報(bào)的情況及具體位置,填寫資料亦過(guò)于簡(jiǎn)單,以至于上報(bào)后仍不明業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置,應(yīng)對(duì)相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束。
案例二:
某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了4扇鋁合金窗。于是,巡樓員開(kāi)出違章整改單,要求其進(jìn)行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題,但仔細(xì)分析就不難看出,更換4扇窗是需要一定時(shí)間的。此案例中有如下問(wèn)題需引起注意,第一,在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位為什么事前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)違章這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況;
第二,大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);
第三,開(kāi)出違章整改單,必須說(shuō)明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施,而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。
案例三:
大堂巡樓員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有鋼材料堆放,即上前詢問(wèn),經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓,為此,巡樓員告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖,業(yè)主于是請(qǐng)裝修隊(duì)出了一張布置圖,但管理處認(rèn)為不行。于是業(yè)主大為不滿,說(shuō)管理處管得太多。 案例分析:
這個(gè)案例是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的。但處理結(jié)果卻是五花八門,尤其是管理處主任如果沒(méi)有正確的指導(dǎo)意識(shí),往往會(huì)出現(xiàn)指導(dǎo)錯(cuò)誤,從而導(dǎo)致不安全因素的產(chǎn)生。
第2篇 物業(yè)公司文件控制管理工作程序
1.0 目的
對(duì)麗江花園物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系所要求的文件進(jìn)行控制,確保在使用處獲得適用文件的有關(guān)版本。
2.0 適用范圍
適用于麗江花園物業(yè)管理公司與質(zhì)量管理體系要求有關(guān)的文件的控制。
3.0 職責(zé)
3.1麗江花園物業(yè)管理公司與管理體系有關(guān)的文件由行政部歸口管理。
3.2技術(shù)部負(fù)責(zé)與維護(hù)有關(guān)的和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有關(guān)的技術(shù)性文件和資料的受控發(fā)放。
3.3配套服務(wù)部負(fù)責(zé)與服務(wù)有關(guān)的文件受控發(fā)放。
3.4各有關(guān)部門負(fù)責(zé)本部門文件管理。
4.0 定義
4.1文件的分類
按文件的來(lái)源分為:
4.1.1 內(nèi)部文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的管理文件,包括質(zhì)量管理體系文件和對(duì)內(nèi)、對(duì)外的管理公文。
質(zhì)量管理體系文件還可分成:
a)質(zhì)量手冊(cè),第一層次文件,代碼為(a);
b)程序文件,第二層次文件,代碼為(b);
c) 作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程(規(guī)定),第三層次文件,代碼為(c);
d)質(zhì)量記錄(為特殊類型文件),代碼為(d)。
4.1.2 外來(lái)文件:
a) 國(guó)家、行業(yè)、企業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等;
b) 主管部門的公文;
c) 顧客提供的基礎(chǔ)資料等;
d) 計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件。
4.1.3 成果文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的技術(shù)性文件,包括質(zhì)量計(jì)劃、綱要、成果報(bào)告、圖紙圖片等。
4.2按受控狀態(tài)分為:
4.2.1 受控文件
即列入《受控文件清單》的文件,這些文件的批準(zhǔn)、發(fā)布、更改、報(bào)廢、回收等必須按本程序規(guī)定的要求進(jìn)行控制。
4.2.2 非受控文件
未列入《受控文件清單》的文件。
5.0 工作程序
5.1文件的編號(hào)與標(biāo)識(shí)
5.1.1 質(zhì)量管理體系文件按《文件編號(hào)規(guī)定》進(jìn)行編號(hào)和標(biāo)識(shí)。
5.1.2 管理性公文按《文件編號(hào)規(guī)定》進(jìn)行編號(hào)和標(biāo)識(shí)。
5.1.3 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的文件按《文件編號(hào)規(guī)定》進(jìn)行編號(hào)和標(biāo)識(shí)。
5.1.4 外來(lái)文件沿用原文的編號(hào),加蓋“外來(lái)文件”章。
5.2文件編寫
5.2.1 質(zhì)量管理體系文件由各使用部門編寫,行政部匯總。
5.2.2 管理性公文由行政部組織編寫。
5.3文件的審批
5.3.1 質(zhì)量手冊(cè)由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.3.2 程序文件由行政部審核,管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.3 作業(yè)指導(dǎo)書文件由行政部組織相關(guān)部門審定,由管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.4 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的成果性文件由技術(shù)部和配套服務(wù)部經(jīng)理審批。
5.3.5 管理性公文由相關(guān)部門起草,主管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.4文件的發(fā)布與發(fā)放
5.4.1 文件一經(jīng)批準(zhǔn),即可進(jìn)行發(fā)布和發(fā)放。發(fā)布可以采用會(huì)議(即發(fā)布會(huì))和非會(huì)議兩種形式。
5.4.2 質(zhì)量管理體系文件、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程由行政部按《文件發(fā)放計(jì)劃審批表》發(fā)放。
5.4.3 技術(shù)類文件由技術(shù)部按《文件發(fā)放計(jì)劃審批表》發(fā)放。
5.4.4 服務(wù)類文件由配套服務(wù)部按《文件發(fā)放計(jì)劃審批表》發(fā)放。
5.4.5 文件的發(fā)放應(yīng)確定文件發(fā)放范圍,確保與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的場(chǎng)所,在使用處可獲得適用文件的有關(guān)版本。
5.4.6 各發(fā)放文件部門作好《文件發(fā)放、回收登記表》的記錄工作。
5.4.7 各單位相關(guān)部門的文件管理人員在收到和領(lǐng)取文件后,應(yīng)及時(shí)分發(fā)到位。文件收取人在《文件發(fā)放、回收登記表》上簽收。
5.4.8麗江花園物業(yè)管理公司所有對(duì)外發(fā)布的文件均由行政部審定發(fā)放,重要文件需總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)放。
5.5文件的更改
5.5.1 質(zhì)量管理體系文件需要更改時(shí),應(yīng)由提出文件修改部門填寫《文件更改申請(qǐng)表》,說(shuō)明更改原因,對(duì)重要的更改應(yīng)附充分理由和證據(jù)。
5.5.2 《文件更改申請(qǐng)表》的審批按文件審批條款進(jìn)行,經(jīng)批準(zhǔn)后,由行政部填寫《文件更改通知單》。
5.5.3 更改采用換頁(yè)法或劃改法。劃改就是在原文件需修改處修改。更改后的文件應(yīng)在文件修改記錄上予以記錄。
5.5.4 文件更改的具體程序是:
行政部將《文件更改通知單》,按原文件發(fā)放范圍發(fā)至各單位相關(guān)人員,并按通知單及時(shí)更改本單位使用文件,在通知單上做好記錄。
5.6文件的換版與作廢
5.6.1 文件經(jīng)多次更改或文件需進(jìn)行大幅度修改時(shí),應(yīng)進(jìn)行換版。換版由行政部組織。
5.6.2 作廢的文件由行政部文件管理員負(fù)責(zé)收回,并在《文件發(fā)放、回收登記表》上做好記錄,在作廢文件上加蓋“作廢”印章,待統(tǒng)一銷毀。
5.6.3 由行政部填寫《文件銷毀申請(qǐng)表》,批準(zhǔn)后統(tǒng)一銷毀。銷毀由行政部執(zhí)行,需兩人在場(chǎng)見(jiàn)證。需留用的作廢文件,填寫《文件留用申請(qǐng)表》,經(jīng)行政部批準(zhǔn)后,加蓋“保留資料”印章方可留用。留用的文件應(yīng)單獨(dú)存放,以免混用。
5.7文件的管理
5.7.1 存檔文件應(yīng)保存在通風(fēng)、干燥的環(huán)境中并做好防火、防蟲(chóng)、防潮工作,以免破損。
5.7.2 臨時(shí)借閱文件應(yīng)由借閱者填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)文件管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可借閱。借閱者應(yīng)在指定日期歸還。
5.7.3 行政部定期(一年一次)發(fā)布《受控文件清單》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,下發(fā)各單位。
5.7.4 各部門依據(jù)《受控文件清單》和實(shí)際情況,實(shí)時(shí)更新本部門的《受控文件清單》。
5.8外來(lái)文件的發(fā)放
麗江花園物業(yè)管理公司所有外來(lái)文件均由行政部負(fù)責(zé)收集匯總,并記錄于《外來(lái)文件登記表》中,其包括:國(guó)家、地方、行業(yè)技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等文件,經(jīng)過(guò)鑒定和確認(rèn)其有效版本后,列入《受控文件清單》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,按文件的發(fā)布與發(fā)放的路徑發(fā)放。
6.0相關(guān)文件
6.1《文件編號(hào)規(guī)定》 rgpm
第3篇 創(chuàng)物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈工作匯報(bào)
博 盈 投 資 廣 場(chǎng)
關(guān)于爭(zhēng)創(chuàng)“物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈”工作匯報(bào)
一、博盈投資廣場(chǎng)物業(yè)管理成果簡(jiǎn)介
荊州市博盈投資廣場(chǎng)是由北京金浩集團(tuán)下屬荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資、改造、經(jīng)營(yíng)的荊州市首家商務(wù)智能化寫字樓,總投資額8700多萬(wàn)元,通過(guò)城建統(tǒng)一規(guī)劃、改造裝修而成,并由組建選聘的荊州市盛智物業(yè)管理有限公司介入前期的裝修、運(yùn)營(yíng)管理,廣場(chǎng)于2002年9月28日正式落成開(kāi)業(yè)。
廣場(chǎng)總建筑面積為20000平方米,占地面積達(dá)20000平方米,設(shè)計(jì)整體綠化率達(dá)55%,寫字間入租率達(dá)80%,租戶達(dá)23家。以軍沙商貿(mào)有限公司業(yè)主代表牽頭成立業(yè)主委員會(huì),于2002年12月與物業(yè)管理公司簽訂委托物業(yè)管理合同,明確雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。
投資廣場(chǎng)位于荊州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心,緊鄰博盈大橋,交通便利,環(huán)境宜人。擁有19層高檔寫字間及68間商務(wù)客房等全套服務(wù)設(shè)施,廣場(chǎng)采用智能化功能設(shè)計(jì),安裝有大型遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)、雙座三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控系統(tǒng)、虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)。廣場(chǎng)集投資服務(wù)、商務(wù)辦公、會(huì)議、金融、信息咨詢、住宿、娛樂(lè)、休閑等功能于一體,大廈自修建運(yùn)營(yíng)以來(lái),實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運(yùn)行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),大廈維護(hù)保養(yǎng)實(shí)行專業(yè)維保服務(wù)和定期計(jì)劃反饋相結(jié)合,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。
經(jīng)過(guò)一年多的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,目前,投資廣場(chǎng)已成為荊州市招商引資、投資服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,為荊州樹(shù)立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范
二、積極組織爭(zhēng)創(chuàng)工作
為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實(shí)力,盛智物業(yè)管理有限公司將協(xié)同投資廣場(chǎng)業(yè)主方就爭(zhēng)創(chuàng)工作,重點(diǎn)作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開(kāi)“爭(zhēng)創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動(dòng)員大會(huì),對(duì)整個(gè)工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭(zhēng)創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動(dòng)、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗(yàn)收工作;
2、成立新物管條例實(shí)施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實(shí)施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動(dòng)工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:
1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗(yàn)收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報(bào)準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,組織各部門對(duì)照此評(píng)分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門召開(kāi)會(huì)議,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問(wèn)題及整改方案,統(tǒng)一報(bào)批、整改實(shí)施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時(shí)與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級(jí)物管部門的驗(yàn)收檢查。
本次爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈工作,是關(guān)系到公司的企業(yè)形象展示及提升整體實(shí)力,開(kāi)拓對(duì)外業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié),我公司將緊密配合物管部門,積極宣傳學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》,對(duì)照做好完善整改,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,為樹(shù)立達(dá)標(biāo)示范大廈的良好形象和推動(dòng)行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)!
荊州市盛智物業(yè)管理有限公司
二零零三年十月三十一日
附:
1、《申報(bào)資料目錄》
2、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介》、
3、《組織架構(gòu)圖、人事編制、員工名冊(cè)》
4、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司章程》
第4篇 物業(yè)顧問(wèn)管理工作內(nèi)容
項(xiàng)目物業(yè)顧問(wèn)管理工作內(nèi)容
一、前期介入階段
合作期限:由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個(gè)月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議,為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
(一)由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察,通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖(包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的)、項(xiàng)目模型等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范,確定項(xiàng)目檔次,協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。
(二)根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn),從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議,使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;
2、建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿足物業(yè)管理的需求;
3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求;
4、對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí),為便于以后維修管理,對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇。
10、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見(jiàn);
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn),審查植物設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議;
16、對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及zz物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,準(zhǔn)確推測(cè)準(zhǔn)業(yè)主層次,從實(shí)用性上建議會(huì)所適合經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪些項(xiàng)目可收費(fèi),哪些項(xiàng)目不宜收費(fèi),其原則在于先聚人氣,進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會(huì)效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶使用的角度,提出專業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來(lái)物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專業(yè)建議:
1、考察整體工程進(jìn)度,提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃;
2、針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求,對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議,并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案,方案要求功能完善、先進(jìn),設(shè)計(jì)合理、實(shí)用;
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問(wèn)商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議;
2、對(duì)物業(yè)內(nèi)商場(chǎng)(商鋪)、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢;在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí),對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢;
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;
5、在滿足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn);
7、根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢;
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過(guò)程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計(jì)劃完工,同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。
(八) 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn),由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn),最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
(十) 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策,指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),提出專業(yè)改進(jìn)建議。
(十二)配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要,提供zz物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主
要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。
二、 實(shí)操指導(dǎo)階段
合作期限:共一年,由本物業(yè)首期入伙之日前二個(gè)月起計(jì),又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。
前期籌備期
指一期物業(yè)入伙前,zz協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。
(一)在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí),協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改,并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二) 協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制:
*協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案;
*協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各類崗位責(zé)任制。
(三)協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況,測(cè)算物管成本,提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。
*人工費(fèi)用測(cè)算;
*設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算;
*設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算;
*清潔定額費(fèi)用測(cè)算;
*園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。
(四)協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)組建工作隊(duì)伍:
*提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案;
*協(xié)助對(duì)招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。
*提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃,并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃;
*協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃,并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo);
*協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn);
*協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見(jiàn)故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn);
*就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助;
*提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。
(五)協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層),協(xié)助對(duì)各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級(jí)的評(píng)定,以確保人員素質(zhì)。
(六)協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序:
*按照iso9000國(guó)際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
*協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。
*指導(dǎo)召開(kāi)各種入伙專題會(huì)議。
*協(xié)助發(fā)展商制定'三通'及其它項(xiàng)目入伙必備目標(biāo)方案。
*協(xié)助接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組,并制定交接驗(yàn)收計(jì)劃。
(七)提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問(wèn)題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單,協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)。
(八)指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等 級(jí)進(jìn)行劃分,對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
(九)協(xié)助管理商按iso9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件:
1、提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本,并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善;
2、協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序;
3、協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施;
4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件;
5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件;
6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案;
7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序,編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書;
8、協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn),擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范;
9、提供員工手冊(cè)和人事管理制度示范文本,指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度;
10、提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本,并結(jié)合項(xiàng)目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍;
11、協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄,建立會(huì)計(jì)核算體系;
12、協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。
(十)協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案;并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。
(十一)為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單,協(xié)助編制對(duì)外分包的有關(guān)程序,協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。
(十二)指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算,幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析,提高經(jīng)濟(jì)效益。
(十三)協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃:
*協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。
*協(xié)助制訂入伙計(jì)劃。
*指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料,如《業(yè)主公約》、《住/用戶手冊(cè)》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請(qǐng)登記表》等。
*指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算,管理成本核算方案,根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
*協(xié)助制定入伙管理制度。
*協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件(例如:通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系落實(shí)郵編、通郵時(shí)間及報(bào)刊訂閱等)。
*協(xié)助制定開(kāi)辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購(gòu)計(jì)劃。
*指導(dǎo)制定入伙后各專業(yè)服務(wù)分派方案。
*制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小組、場(chǎng)景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識(shí)等。
集中入伙期
指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短,工作量大、環(huán)節(jié)多,需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去,使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行,并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道,第一印象的好壞,將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長(zhǎng)期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開(kāi)展。
為此zz將提供以下顧問(wèn)服務(wù),以保證入伙工作順利進(jìn)行,為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ):
*指導(dǎo)成立入伙期各工作組,制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。
*`1制定入伙工作流程,緊急應(yīng)變方案等。
*協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公,提供一條龍服務(wù)。
裝修搬遷期
指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二:
*面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。
*業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái),從而避免被有效投訴,也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
為此,zz將提供一整套根據(jù)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的行之有效的管理辦法,有效幫助解決以上問(wèn)題,主要內(nèi)容包括:
*指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序,包括對(duì)裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。
*指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場(chǎng)管理工作流程。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。
*指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度,包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。
*指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。
*指導(dǎo)建立裝修單位退場(chǎng)管理工作流程。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項(xiàng)。
正常管理期
指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開(kāi)展的工作時(shí)期。
此時(shí)zz主要提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容有:
*通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。
*指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
*指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。
*指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制,提供專業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對(duì)該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。
*指導(dǎo)建立樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度,如電梯五級(jí)(周、半月、月、季、年)保養(yǎng)制度等。
*按照iso9002國(guó)際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。
*指導(dǎo)建立特殊場(chǎng)所(如會(huì)所等)物業(yè)服務(wù)管理方案。
*顧問(wèn)團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng),并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問(wèn)題,分析原因并提出整改意見(jiàn),跟蹤糾正落實(shí)情況:
各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況;
按iso9002標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行;
檢查設(shè)備的完好率,對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷,提供維修技術(shù)指導(dǎo),以便及時(shí)排除故障;
根據(jù)管理商運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況,對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充,對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案;
對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所,根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求,及時(shí)向發(fā)展商提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果;
根據(jù)合同要求,在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí),向管理商提供物業(yè)管理各專業(yè)咨詢指導(dǎo):
* 各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢、指導(dǎo);
* 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢、指導(dǎo);
* 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢、指導(dǎo);
* 在清潔工作中對(duì)頑固污漬處理提供咨詢和指導(dǎo);
* 提供園藝綠化方面的咨詢、指導(dǎo)。
三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段
合作期限: 實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。
服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是zz的顧問(wèn)團(tuán)在駐場(chǎng)顧問(wèn)撤出一段時(shí)間后,再次實(shí)地考察項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng),檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象,考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改,以確保zz物業(yè)所提供顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。
(一)顧問(wèn)團(tuán)每季度對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià),并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中 存在的問(wèn)題或不足,給出書面整改意見(jiàn)及建議。
(二)解決遺留的疑難問(wèn)題,協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料,保證設(shè)備的完好,確保交接工作順利完成,物業(yè)管理正常運(yùn)行。
第5篇 綠景物業(yè)安全管理巡邏崗工作職責(zé)
物業(yè)安全管理巡邏崗工作職責(zé)
1、按照巡邏路線、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡邏,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄、報(bào)告,對(duì)可疑人員及時(shí)進(jìn)行盤查清理。
2、對(duì)管理服務(wù)區(qū)域單車、摩托車的不規(guī)則擺放進(jìn)行整理,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應(yīng)及時(shí)做出處理和報(bào)告。
3、對(duì)裝修管理進(jìn)行監(jiān)控,對(duì)空置房進(jìn)行檢查。監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。
4、檢查各路口消防通道是否暢通,消防設(shè)備器材是否完好無(wú)損,安全疏散標(biāo)識(shí)是否醒目、正確,有無(wú)消防隱患。
5、注意公用設(shè)施、綠化地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時(shí)處理并向控制中心報(bào)告。
6、制止顧客、外來(lái)人員或部門員工的違章行為,維護(hù)公共秩序。發(fā)現(xiàn)可疑人員,必須及時(shí)通知控制中心并密切監(jiān)視,如其有違法、犯罪活動(dòng)要設(shè)法制止,并及時(shí)報(bào)告上級(jí)處理。
7、將巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和異常事件記錄在《安全員巡查記錄表》上,并由責(zé)任人簽字確認(rèn)。發(fā)現(xiàn)火情,按照《消防滅火操作辦法》執(zhí)行。
8、巡查中如遇到外來(lái)參觀人員,應(yīng)觀察其是否有部門人員陪同,如沒(méi)有,應(yīng)禮貌的上前詢問(wèn),并向控制中心匯報(bào)。
9、協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作,下午交接班時(shí)對(duì)安防系統(tǒng)進(jìn)行檢查測(cè)試,認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
第6篇 某某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
某住宅前期物業(yè)管理工作設(shè)想
**物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組(工作小組成員組成名單另附),針對(duì)'zz'的實(shí)際情況,盡快熟悉有關(guān)圖紙,從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì),參與工程驗(yàn)收,做好各種資料的收集存檔工作。
1、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對(duì)小區(qū)的配套部分,包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)'zz'小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn),并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無(wú)質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
2、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷售工作
物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一,就是配合開(kāi)發(fā)商的售樓工作,管理服務(wù)中心將按開(kāi)發(fā)商的具體要求,擬定關(guān)于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便,同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦,從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則,為'zz'提供上佳的物業(yè)管理服務(wù),并通過(guò)矢志不渝的努力,同開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主一起,共創(chuàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的佳績(jī),使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點(diǎn)。
第7篇 物業(yè)管理分包商入戶工作守則
物業(yè)管理公司分包商入戶工作守則
一、凡與管理公司合作的分包商必須遵守管理公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、勞動(dòng)紀(jì)律和相關(guān)規(guī)定等;按照管理公司所提出的技術(shù)要求實(shí)施各自所分包的工作。在工作中必須體現(xiàn)出有能力從事自己所分包的工作。
二、管理公司的項(xiàng)目分包商要教育好自己的員工,樹(shù)立良好的職業(yè)道德,在工作中認(rèn)真、負(fù)責(zé);注重個(gè)人形象,衣著無(wú)異味,講究個(gè)人衛(wèi)生,做遵守紀(jì)律和各項(xiàng)規(guī)章制度的模范。服從管理公司管理人員的現(xiàn)場(chǎng)管理。
三、分包商所派進(jìn)入小區(qū)的入戶人員嚴(yán)格禁止在業(yè)戶家中東張西望或注目觀望某一處;不許與其家人、孩童玩耍;到業(yè)戶家中從事服務(wù)人員必須要著裝整潔,體現(xiàn)熱情文明、專業(yè)素質(zhì)的形象。
四、分包商所派進(jìn)入小區(qū)的入戶人員,禁止在業(yè)戶家中落座、喝水、吸煙、與業(yè)戶或家人、小孩攀談、聊天交談與本次修理(維修)工作無(wú)關(guān)的事情。
五、到業(yè)戶家中從事工作派員人數(shù)要準(zhǔn)確,避免人多嘴雜、大聲喧嘩,令業(yè)戶生厭不悅;與工作無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入業(yè)戶家中;在入戶工作中嚴(yán)禁向業(yè)戶借用任何家具、工具和其他用品,一切工作用具必須自己解決。不許使用業(yè)戶家中的衛(wèi)生間,不許在業(yè)戶家中洗手和使用業(yè)戶的毛巾擦手。
六、在業(yè)戶家中工作要保證業(yè)戶家中家具、物品及設(shè)備等不受損壞,如有損壞,必須要按被損壞物品原價(jià)賠償,在工作中需要移位物品,在工作結(jié)束后必須予以復(fù)原。在復(fù)原的過(guò)程中發(fā)生的器物損壞,其責(zé)任由分包商負(fù)責(zé)。
七、在業(yè)戶家結(jié)束工作后,禁止收受業(yè)戶任何個(gè)人饋贈(zèng),包括小費(fèi)或變相贈(zèng)予等物品。
八、講話要用文明語(yǔ)言,不允許在業(yè)戶家中爭(zhēng)吵、高聲喧嘩。分包商必須處處、事事、時(shí)時(shí)維護(hù)管理公司權(quán)益,不許說(shuō)、不許做任何損害管理公司利益的話語(yǔ)和事情。一旦發(fā)現(xiàn)分包商有不軌行為,管理公司有權(quán)立即終止一切合作關(guān)系,由此引發(fā)的一切后果由分包商自負(fù)。
九、分包商所做工作標(biāo)準(zhǔn),以業(yè)戶滿意為最高標(biāo)準(zhǔn),如業(yè)戶對(duì)工作結(jié)果提出意見(jiàn),分包商必須按業(yè)戶要求去改進(jìn),直到業(yè)戶滿意為止。
十、對(duì)違反本分包入戶工作守則和管理協(xié)議書中有關(guān)條款,導(dǎo)致管理公司設(shè)施、設(shè)備等損壞的,。分包商應(yīng)予賠償。
第8篇 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部工作任務(wù)
財(cái)務(wù)部是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的執(zhí)行部門,是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督,組織、安排、使用各類資金,提高資金利用效率,以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的職能部門。財(cái)務(wù)部工作的主要內(nèi)容有:
1.根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)合理組織財(cái)務(wù)活動(dòng)。
2.依法合理籌集資金,并有效使用資金,提高資金使用效益。
3.建立健全內(nèi)部管理制度,完善經(jīng)濟(jì)核算,盡可能降低消耗、增加盈利。
4.正確計(jì)算和反映經(jīng)營(yíng)成果,合理組織分配并依法繳納國(guó)家各項(xiàng)稅收。
5.實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督,執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理規(guī)定,審核公司各項(xiàng)開(kāi)支,對(duì)預(yù)算開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督。
6.做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、核算、分析和考核等工作。
第9篇 雅居樂(lè)物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
雅居物業(yè)工作環(huán)境管理規(guī)定
為了保證本公司良好的辦公環(huán)境,形成一個(gè)積極向上的工作氛圍,創(chuàng)造更加舒適、整潔的工作環(huán)境,提高工作效率,特制定本規(guī)定。
一、環(huán)境管理規(guī)定
1.綜合管理部前臺(tái)文員(或前一晚值班人員)應(yīng)在上班前10分鐘打開(kāi)辦公區(qū)公共區(qū)域內(nèi)必要照明設(shè)備及空調(diào)通風(fēng)設(shè)備,檢查公共區(qū)域物品擺放是否整齊、有序及破損情況。
2.公司職能部門員工接聽(tīng)電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)××部。'項(xiàng)目服務(wù)中心員工接聽(tīng)電話規(guī)范:'你好,順馳物業(yè)為您服務(wù)!'
3.會(huì)議室、會(huì)客室等公共區(qū)域,在使用后應(yīng)及時(shí)更換引用水和紙杯,室內(nèi)桌椅擺放整齊,煙灰缸要及時(shí)清倒,保持桌面清潔,不得擺放非工作相關(guān)物品。
4.常用辦公設(shè)備(包括:電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電話及其他設(shè)備)的使用,應(yīng)按照其正確使用程序和有關(guān)操作說(shuō)明書進(jìn)行操作,并按時(shí)依據(jù)正常程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行維護(hù),不得用于與工作無(wú)關(guān)的事務(wù)。
5.辦公區(qū)墻壁張貼的各類標(biāo)識(shí)(如核心價(jià)值觀、獲獎(jiǎng)證書、業(yè)主錦旗等)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置于接待大廳內(nèi)。
6.各部門、物業(yè)處每日應(yīng)安排衛(wèi)生值班人員,保持墻面、門、窗的清潔,物品擺放整齊,接待大廳不得堆放任何雜物。
7.各崗位員工不得在辦公室內(nèi)吃零食、早飯、午飯等,不得將與工作無(wú)關(guān)的物品擺放在辦公桌上,不得做與工作無(wú)關(guān)的事(打私人電話、上網(wǎng)聊天等),不得在辦公區(qū)域大聲喧嘩、打鬧,保持辦公區(qū)的安靜。
8.非主管領(lǐng)導(dǎo)同意,非在崗員工或來(lái)訪人員,不得進(jìn)入辦公區(qū),應(yīng)在接待區(qū)等候。等候時(shí)間超過(guò)20分鐘的,前臺(tái)接待員應(yīng)主動(dòng)為其提供飲用水。
9.遇到雨、雪等特殊天氣,前一晚值班人員應(yīng)提前在辦公區(qū)門前顯眼位置放置防滑設(shè)施及標(biāo)識(shí),以提醒來(lái)往人員注意防滑。
二、物品擺放規(guī)定
1.辦公區(qū)的桌、臺(tái)、椅均需按公司統(tǒng)一規(guī)定位置放置,電腦、飲水機(jī)、檔案柜等設(shè)施應(yīng)放在適當(dāng)位置(以有效利用辦公空間為準(zhǔn)),不得隨意擺放,所有物品位置經(jīng)公司相關(guān)部門審定后,不得隨意調(diào)整。
2.上班前,應(yīng)規(guī)整當(dāng)天所需用品,將所有用品統(tǒng)一擺放到桌(臺(tái))一側(cè),并做好其他班前準(zhǔn)備工作。
3.上班時(shí),應(yīng)保持桌面整潔、有序,不允許擺放任何與工作無(wú)關(guān)的用品,僅可擺放辦公用品(僅含筆筒、文件架、水杯),注意桌面物品擺放有序。員工需離開(kāi)座位時(shí),必須將桌面清理干凈。
4.下班前,將桌面物品適當(dāng)入柜,將桌(臺(tái))面清理干凈,將重要文件入柜上鎖,不得留在外面或帶走,將辦公椅放在辦公桌前的恰當(dāng)位置。
三、安全管理規(guī)定
1.維修部應(yīng)定期檢查辦公區(qū)的水、電設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,如有問(wèn)題應(yīng)及時(shí)解決。
2.保安部應(yīng)定期檢查辦公區(qū)消防設(shè)施的保管及滅火器材的擺放情況,保證其無(wú)損壞和丟失現(xiàn)象,并對(duì)全體員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。
3.各崗位員工應(yīng)加強(qiáng)安全防患意識(shí),下班時(shí)應(yīng)將重要資料放入安全地點(diǎn),關(guān)好電源,鎖好抽屜、檔案柜及門窗。
4.辦公區(qū)夜間值班人員應(yīng)對(duì)辦公區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查,防止遺漏現(xiàn)象。
四、著裝管理規(guī)定
1.公司所有當(dāng)班人員應(yīng)按公司工服管理規(guī)定著工作裝,內(nèi)著襯衣。暫沒(méi)有工作裝的人員著職業(yè)裝,男士必須打領(lǐng)帶,女士不得穿露腳趾的涼鞋。當(dāng)班時(shí)必須按公司工服管理規(guī)定著裝。
2.公司人員應(yīng)保管好自己的工作裝,不得有毀損。當(dāng)班人員應(yīng)整潔著裝,以保持良好的工作形象。
3.公司當(dāng)班人員必須佩戴胸卡(胸卡上必須有本人1寸彩色照片;部門、崗位名稱準(zhǔn)確),非當(dāng)班人員不得佩戴胸卡、不得在辦公區(qū)內(nèi)停留。
第10篇 物業(yè)管理方案要點(diǎn)工作指引
物業(yè)管理方案要點(diǎn)指引
1適用范圍
1.1本指引主要適用于ee地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制。
1.2對(duì)外承接項(xiàng)目的物業(yè)管理方案編制應(yīng)依據(jù)具體委托內(nèi)容和要求,并參照本指引的規(guī)定進(jìn)行編制。
1.3進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目,定期物業(yè)管理方案評(píng)審和修訂應(yīng)參照本指引的規(guī)定執(zhí)行。
2《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》的編制內(nèi)容要點(diǎn)
《整體物業(yè)管理方案》、《分期物業(yè)管理方案》主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中的物業(yè)管理事宜進(jìn)行策劃和計(jì)劃。內(nèi)容包括但不限于:
(一)、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查:
1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策;
2)本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析;
3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平,物業(yè)人力資源調(diào)查、資薪水平);
4)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況);
(二)潛在業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)需求書面調(diào)查分析;
(三)swot技術(shù)分析和對(duì)策。
(四)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自己的實(shí)際情況提出服務(wù)的目標(biāo):
1)管理目標(biāo);
2)質(zhì)量目標(biāo);
3)經(jīng)濟(jì)目標(biāo);
4)安全目標(biāo)。
(五)提出具體的服務(wù)構(gòu)想即管理的中心思想,和主要的管理模式及服務(wù)特點(diǎn)策劃。
(六)根據(jù)服務(wù)構(gòu)想和目標(biāo),對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行為提出具體量化標(biāo)準(zhǔn)。
(七)組織機(jī)構(gòu)、崗位具體人員配備(附圖說(shuō)明位置人數(shù)班次)和人員工資標(biāo)準(zhǔn)。
(八)物業(yè)管理用房具體配備情況、位置和使用功能分布、物業(yè)維修基金落實(shí)情況。
(九)項(xiàng)目物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算(提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場(chǎng)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn))
(十)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用測(cè)算:
1、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)期收支測(cè)算,提出盈虧數(shù)據(jù)
2、為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測(cè)算
3、項(xiàng)目物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算
(十)就是一個(gè)項(xiàng)目在物業(yè)管理工作方面投入的總成本。
(十一)對(duì)于潛在的各種業(yè)主投訴和已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主投訴分析
(十二)其他需要說(shuō)明的重要工作。
(十三)物業(yè)管理各個(gè)工作的具體時(shí)間計(jì)劃。
第11篇 物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制工作程序
物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制程序
1.0目的
確保質(zhì)量記錄的完整、準(zhǔn)確、清晰,為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行和產(chǎn)品質(zhì)量滿足規(guī)定的要求并為實(shí)現(xiàn)可追溯性、證實(shí)作用以及采取糾正措施提供客觀證據(jù)。
2.0范圍
適用于物業(yè)管理公司所有與質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的質(zhì)量記錄控制。
3.0職責(zé)
3.1總辦負(fù)責(zé)本程序的歸口管理。
3.2各部門負(fù)責(zé)與該部門相關(guān)的質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管。
4.0工作程序流程圖
責(zé)任人/支持文件
質(zhì)量記錄
總辦
總辦
質(zhì)量記錄一覽表
相關(guān)部門
相關(guān)部門
總辦
相關(guān)部門
總辦過(guò)期記錄處理登記表
質(zhì)量體系文件更改申請(qǐng)表
5.0控制要求
5.1質(zhì)量記錄的標(biāo)識(shí)和編目
5.1.1質(zhì)量記錄表格編碼按《文件控制程序》的編碼規(guī)定執(zhí)行;
5.1.2公司所有質(zhì)量記錄空白表格由總辦文件管理員統(tǒng)一管理,并編制質(zhì)量記錄清單。質(zhì)量記錄清單應(yīng)包括下述內(nèi)容:序號(hào)、質(zhì)量記錄名稱、記錄編號(hào)、保管部門、歸檔時(shí)限和保存期限。
5.2質(zhì)量記錄的填寫
質(zhì)量記錄應(yīng)填寫清晰、正確、內(nèi)容完整,填寫人、審核人、批準(zhǔn)人應(yīng)履行簽字手續(xù)。
5.3質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管
5.3.1質(zhì)量記錄由最終送達(dá)部門(即保管部門)定期收集,按質(zhì)量記錄清單上相關(guān)的內(nèi)容要求進(jìn)行歸檔、保管。
5.3.2各部門在接收質(zhì)量記錄時(shí),應(yīng)檢查質(zhì)量記錄項(xiàng)目填寫是否齊全、有無(wú)簽名,確保所收集的質(zhì)量記錄有效。
5.3.3各部門應(yīng)將質(zhì)量記錄保存在物業(yè)管理公司指定的文件柜中或其它適宜的地方,確保在保存期內(nèi)不會(huì)丟失、損壞及變質(zhì)。
5.3.4總辦文件管理員將質(zhì)量記錄清單發(fā)給每個(gè)部門一份,并負(fù)責(zé)檢查各部門對(duì)質(zhì)量記錄的歸檔管理是否符合規(guī)定的要求,確保質(zhì)量記錄按時(shí)歸檔,并方便存取和檢索。
5.4質(zhì)量記錄的查閱、歸檔期限、保存期
5.4.1如因工作需要,需查閱存檔的質(zhì)量記錄,應(yīng)先填寫《質(zhì)量記錄查閱審批單》,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),方可查閱。
5.4.2總辦根據(jù)有關(guān)規(guī)定,確定每種質(zhì)量記錄的保存期限,并詳細(xì)列入質(zhì)量記錄清單中。
5.5質(zhì)量記錄表格的增加和更改
5.5.1根據(jù)物業(yè)管理公司實(shí)際工作的需要和變化,可以增加新的質(zhì)量記錄表格,或?qū)σ巡荒軡M足要求的質(zhì)量記錄表格予以更改。由使用部門提出增加、更改申請(qǐng),填寫《文件更改申請(qǐng)表》,按《文件控制程序》中的有關(guān)規(guī)定實(shí)施更改。
5.5.2總辦文件管理員在收到增加或更改的質(zhì)量記錄表格后,應(yīng)更改質(zhì)量記錄清單中的相應(yīng)內(nèi)容,并與更改后的質(zhì)量記錄表格一起發(fā)給各部門文件管理員,同時(shí)收回作廢的質(zhì)量記錄清單。
5.6質(zhì)量記錄的處理
對(duì)超過(guò)保存期限的質(zhì)量記錄,由各部門提出,并填寫《過(guò)期質(zhì)量記錄處理登記表》,報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審批后,由相關(guān)部門銷毀。
6.0相關(guān)文件
6.1 《文件控制程序》
7.0質(zhì)量記錄
7.1 質(zhì)量記錄清單
7.2 《過(guò)期質(zhì)量記錄處理登記表》
7.3 《文件更改申請(qǐng)表》
第12篇 物業(yè)管理處人力行政管理工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
述職報(bào)告―12
附件6第6部份
項(xiàng)目管理處人力行政管理工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
一、行政管理工作的任務(wù)
1.檔案管理。
2.辦公用品發(fā)放和管理。
3.員工宿舍、員工食堂的管理。
4.物業(yè)日常用品的采購(gòu)和庫(kù)房管理。
5.人事招聘和人事檔案的管理。
6.員工手冊(cè)的編輯、修改、培訓(xùn)和解釋。
7.物業(yè)工作的質(zhì)量檢查。
8.總經(jīng)理辦公室的日常事務(wù)處理。
9.與村委會(huì)、工商、小區(qū)辦等政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系。
10.處理與與業(yè)主之間的法律糾紛。
10.組織員工的各項(xiàng)文體活動(dòng)。
11.與客服部門合作組織社區(qū)的文體活動(dòng)。
12.審查管理各部門向業(yè)主發(fā)通知的程序。
二、檔案管理
1.管理目標(biāo):建立建全檔案管理體系,結(jié)合iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證,為申報(bào)區(qū)級(jí)、市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);向業(yè)主委員會(huì)轉(zhuǎn)交完整的物業(yè)資料,為物業(yè)管理合同的竟標(biāo)續(xù)定創(chuàng)造良好的企業(yè)形象。
2.檔案管理的類別:
工程類:
竣工圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋銷售許可證、工程竣工驗(yàn)收合格證明、消防驗(yàn)收合格證明、工程沉降觀測(cè)報(bào)告、占地面積的測(cè)繪報(bào)告、綠化規(guī)劃說(shuō)明,綠化施工批準(zhǔn)證明、水電施工批準(zhǔn)證明、水電能源供應(yīng)的協(xié)議書、環(huán)境評(píng)價(jià)書、房屋使用說(shuō)明書、房屋質(zhì)量保證書、房屋實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪報(bào)告、全部的設(shè)計(jì)變更洽商記錄、鋼材、水泥等主要材料和構(gòu)架的質(zhì)量合格證明、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告、水、暖、氣等管道的打壓試驗(yàn)報(bào)告、雨、污水排水立管閉水試驗(yàn)和通球試驗(yàn)的報(bào)告、所有設(shè)備和材料的訂貨合同,產(chǎn)品合格證、使用說(shuō)明和維保協(xié)議、電纜鋪設(shè)記錄。電纜試驗(yàn)記錄,所有電氣設(shè)備試驗(yàn)調(diào)整,絕緣遙測(cè)、送電驗(yàn)收的記錄、發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)試運(yùn)行的記錄、生活水箱衛(wèi)生許可證、環(huán)保局對(duì)環(huán)境檢測(cè)合格的證明、四方驗(yàn)收的全部技術(shù)資料、物業(yè)對(duì)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收的全部驗(yàn)收記錄、物業(yè)在設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中對(duì)設(shè)備設(shè)施實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)和技術(shù)改造的記錄和相關(guān)技術(shù)資料等。
業(yè)主信息類:
房屋的銷售合同、房屋銷售過(guò)程中對(duì)業(yè)主有特殊承諾的書面材料、收房流程確認(rèn)單、業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收的驗(yàn)收單、物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主登記表、親屬登記表、車輛登記表、龐物登記表、向業(yè)主發(fā)放物品的記錄、在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中業(yè)主的報(bào)修記錄、為業(yè)主提供特需服務(wù)的記錄、與物業(yè)洽商各種事項(xiàng)的記錄、業(yè)主投訴的記錄、房屋出租情況的登記、業(yè)主戶內(nèi)發(fā)生各種行事案件的記錄、向業(yè)主發(fā)出各種通知的記錄、業(yè)主戶內(nèi)發(fā)生各種突發(fā)事件的記錄、其它與物業(yè)管理有關(guān)的記錄、業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修的全部檔案資料,房屋裝修的檔案資料前期由工程部保管,裝修驗(yàn)收完畢后轉(zhuǎn)交客服部入業(yè)主檔案。
文件類:
所有已經(jīng)審核批準(zhǔn)的各部門的管理體系文件、所有與開(kāi)發(fā)、施工單位等協(xié)商事項(xiàng)的文件、所有與物業(yè)管理有關(guān)的法規(guī)文件、所有公安、工商、消防、衛(wèi)生、建委、稅務(wù)、各級(jí)政府等執(zhí)法部門向物業(yè)下發(fā)的文件、所有對(duì)員工獎(jiǎng)勵(lì)和處分的文件、所有公司經(jīng)理會(huì)議決定事項(xiàng)的文件、各部門年終的工作總結(jié)材料等。
工作記錄類:各部門的全部工作記錄、所有業(yè)主報(bào)修的派工單、各種會(huì)議的會(huì)議記錄、與業(yè)主洽談的各種洽談?dòng)涗?、各種大型活動(dòng)的記錄等。
人事類:
所有物業(yè)人員的入職登記表、所有人員的上崗證件(復(fù)印件)、勞動(dòng)合同、所有人員的考勤記錄、所有上級(jí)對(duì)下級(jí)、平級(jí)對(duì)平級(jí)、下級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)語(yǔ)材料、所有業(yè)主物業(yè)人員的評(píng)語(yǔ)材料、特殊工作業(yè)績(jī)的相關(guān)記錄。年終個(gè)人工作總結(jié)材料等。
培訓(xùn)類:
各種公司的培訓(xùn)資料、各部門的培訓(xùn)資料、所有外請(qǐng)單位對(duì)物業(yè)人員的培訓(xùn)資料、各種專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)資料等。
資料類:
所有設(shè)備設(shè)施的使用說(shuō)明、維修保養(yǎng)的技術(shù)資料、各種宣傳資料、綠化資料等。
重大事件類:
園區(qū)內(nèi)發(fā)生各種刑事案件的紀(jì)錄資料、因物業(yè)工作人員失誤給公司或業(yè)主造成重大損失的記錄資料、業(yè)主大會(huì)的重大決定事件的記錄資料等。
其它類:
不在以上類別范圍中但需要保存的與物業(yè)管理有關(guān)的資料。
3.檔案管理的相關(guān)規(guī)定:
1)物業(yè)所有的檔案均由行政管理部門進(jìn)行管理。
2)能做電子版的檔案必須做成電子版由行政部和相關(guān)部門共同保存電子版。
3)業(yè)主檔案在客服部門保管、業(yè)主裝修檔案前期在工程部保管,其它檔案裝訂后一律交行政部入檔案室存檔。
4)臨時(shí)不能存檔的檔案資料,又各部門保管,必須接受行政部的指導(dǎo)、檢查,行政部對(duì)檔案管理工作負(fù)直接責(zé)任。
5)檔案資料中所有記錄表格只能用黑色簽字筆進(jìn)行記錄,不能使用圓銖筆和其它顏色的筆做記錄。
6)所有記錄必須認(rèn)真填寫,不能隨意涂改,特殊情況需要進(jìn)行涂改的涂改處必須有涂改人的簽字。
7)所有記錄表格應(yīng)按公司統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行文件編號(hào)。
8)各種記錄表格公司有范本的要同一使用公司的范本。
9)所有記錄的事件應(yīng)編寫順序號(hào)。
10)各種記錄表格應(yīng)切合實(shí)用性進(jìn)行編制,原則上各種記錄表上不應(yīng)有空格,對(duì)必須有的列項(xiàng)出現(xiàn)空格時(shí)可用斜畫線填寫。
11)對(duì)于記錄表中下一項(xiàng)內(nèi)容與上一項(xiàng)相同時(shí)必須用文字進(jìn)行填寫,不許用點(diǎn)點(diǎn)或符號(hào)填寫表示與上項(xiàng)相同。
12)各種記錄按月收集存檔,存檔的記錄必須編輯成冊(cè)做封皮。一般性工作記錄存檔期為一年,重要事件的記錄存檔期5-10年(帶※號(hào)的為重要記錄)。
13)所有存檔的文件資料必須按系統(tǒng)編撰成文件體系存入檔案盒中,檔案盒內(nèi)第一頁(yè)必須編撰文件目錄,目錄中必須標(biāo)注文件頁(yè)碼。
14)檔案盒側(cè)面必須按規(guī)定標(biāo)注文件體系的名稱,便于文件的查找。
15)檔案盒必須整齊碼放在文件柜中,文件的標(biāo)注一側(cè)必須對(duì)外,便于查看。
16)文件查閱后必須按頁(yè)碼放回文件盒中,不許將頁(yè)碼放亂。
17)所有檔案資料的借閱必須經(jīng)行政主管同意,借閱人員必須填寫資料借閱登記表。
三、其它工作
1.每月向總經(jīng)理申報(bào)各種辦公用品的采買計(jì)劃,批準(zhǔn)后進(jìn)行采買,貨比5家,廣泛征集各部門意見(jiàn)后,指定供應(yīng)商長(zhǎng)期合作。但在合作過(guò)程中嚴(yán)格控制商品的質(zhì)量。
2.按照有關(guān)規(guī)定控制發(fā)放各部門的辦公用品,并指導(dǎo)各部門節(jié)約使用辦公用品,杜絕浪費(fèi)。
3.對(duì)員工宿舍要有制度、有培訓(xùn)、有
檢查,杜絕臟亂差的現(xiàn)象,象軍隊(duì)一樣嚴(yán)格管理,象家庭一樣和諧溫馨。
4.與廚師人員不斷溝通,搞好員工伙食,確保員工要吃飽吃好。
5.嚴(yán)格管理庫(kù)房,所有庫(kù)存商品必須整齊碼放在貨架上,使用統(tǒng)一標(biāo)簽標(biāo)注,方便各種物品的查找,嚴(yán)格執(zhí)行出入庫(kù)登記的制度,每三個(gè)月盤點(diǎn)一次,確保賬目清楚無(wú)差錯(cuò)。
6.按招聘程序招聘物業(yè)人員,對(duì)已上崗的人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)、考勤監(jiān)督等人事管理。
7.日常指導(dǎo)和督導(dǎo)各部門的質(zhì)量體系工作,每月進(jìn)行質(zhì)量檢查一次,有評(píng)比、有判分,及時(shí)糾正物業(yè)工作的不足,促進(jìn)物業(yè)整體工作的質(zhì)量不斷提升。
8.在總經(jīng)理授權(quán)的情況下代表總經(jīng)理與各系統(tǒng)的政府部門進(jìn)行溝通,參加政府部門的各項(xiàng)會(huì)議,向總經(jīng)理匯報(bào)向物業(yè)員工傳達(dá)政府部門的有關(guān)精神和決定。
9.處理與業(yè)主之間的法律糾紛,明確各方責(zé)任,對(duì)于少數(shù)無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,協(xié)助律師起草律師函和起訴材料。
10定期組織豐富多彩的員工文體活動(dòng),(每月為員工過(guò)生日一次、業(yè)余事件要組織員工的羽毛球、乒乓球、象棋等體育比賽、每年組織員工的旅游一次等)征求員工意見(jiàn),不斷象總經(jīng)理建議改進(jìn)和增加員工文體活動(dòng)的內(nèi)容。
11.定期組織豐富多彩的業(yè)主宣傳和文體活動(dòng),(每月在大門崗組織一次物業(yè)法規(guī)宣傳日活動(dòng)、收集物業(yè)與業(yè)主的糾紛案例組織業(yè)主進(jìn)行案例分析溝通會(huì)、組織業(yè)主進(jìn)行羽毛球、乒乓球、象棋等體育比賽、每年組織業(yè)主的旅游一次等)征求業(yè)主意見(jiàn),不斷象總經(jīng)理建議改進(jìn)和增加業(yè)主宣傳活動(dòng)和文體活動(dòng)的內(nèi)容。
12.所有對(duì)業(yè)主發(fā)出的通知、協(xié)商函等文件由行政部負(fù)責(zé)審查,必須確保格式正確、語(yǔ)句通順,無(wú)錯(cuò)別字、恭敬用語(yǔ),充分體現(xiàn)公司水準(zhǔn)。
四、行政管理部必要的管理制度
1.崗位職責(zé)。※
2.檔案管理制度。
3.辦公環(huán)境的管理規(guī)定?！?/p>
4.員工儀容儀表的管理規(guī)定。※
5.考勤的管理制度。
6.辦公用品發(fā)放和使用的管理規(guī)定。
7.庫(kù)房管理規(guī)定?！?/p>
8.物品進(jìn)出庫(kù)的管理規(guī)定。※
9.員工宿舍的管理規(guī)定?！?/p>
10.物業(yè)工作質(zhì)量檢查的管理規(guī)定?！?/p>
11.員工定期考核的管理規(guī)定。
12.員工浴室使用的管理規(guī)定?！?/p>
13.年終評(píng)選優(yōu)秀員工的管理規(guī)定。
14.越級(jí)上告的管理規(guī)定。
15.各部門向業(yè)主發(fā)通知的工作程序的管理規(guī)定。
帶※號(hào)的為必須上墻的管理制度。
五、員工手冊(cè)的編輯和培訓(xùn)
1.員工手冊(cè)的內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)簡(jiǎn)介、總經(jīng)理致詞、企業(yè)文化的的介紹、企業(yè)的發(fā)展、企業(yè)用人的專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)招聘的程序、企業(yè)管理的核心思想、企業(yè)員工的休假制度、員工的其它福利待遇、企業(yè)工服的管理制度、企業(yè)食堂的用餐標(biāo)準(zhǔn)和管理制度、員工的功過(guò)獎(jiǎng)懲制度、企業(yè)員工考核的管理制度等。由行政部負(fù)責(zé)編輯、修改、培訓(xùn)和解釋工作。
