第1篇 物業(yè)管理顧問服務(wù)工作要點內(nèi)容
一、相關(guān)概念
1、物業(yè)顧問服務(wù)-------指優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商、其他物業(yè)公司或企事業(yè)單位提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)的咨詢、指導(dǎo)、培訓(xùn)和技術(shù)支持等,它包括項目的前期規(guī)劃設(shè)計、施工、安裝階段的介入;提升品牌銷售配合;物業(yè)公司或服務(wù)機構(gòu)籌建(或現(xiàn)有物業(yè)公司規(guī)范提高);管理方案策劃、機構(gòu)設(shè)置;人員招聘培訓(xùn);建章立制、入住指導(dǎo);iso9000質(zhì)量體系的導(dǎo)入;人員系統(tǒng)培訓(xùn)、實習(xí)指導(dǎo);創(chuàng)優(yōu)迎檢、輸入企業(yè)文化、實現(xiàn)規(guī)范管理服務(wù)等。
二、顧問服務(wù)的三階段及其工作要點
1、全程顧問服務(wù)三階段:
(1)前期介入階段----前期考察、前期策劃、工程建議、銷售配合、竣工驗收與物業(yè)公司組建等階段。
(2)實操指導(dǎo)階段----入伙前期籌備、集中入伙、裝修搬遷管理和正常管理(業(yè)委會籌建、續(xù)簽合同)等。
(3)服務(wù)質(zhì)量跟蹤與提升----iso9000質(zhì)量體系貫徹認(rèn)證、迎檢創(chuàng)優(yōu)、品牌宣傳。
2、三階段的顧問服務(wù)目標(biāo)內(nèi)容:
(1)前期介入階段
a、從規(guī)劃設(shè)計、材料設(shè)備選型、施工管理、銷售配合等諸多方面,為開發(fā)商提供最符合現(xiàn)實使用情況和最貼近業(yè)主實際需求的專業(yè)建議;從物業(yè)管理的角度對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、景觀方案、施工圖紙、各種設(shè)施設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議;
b、從物業(yè)管理角度檢驗項目開發(fā)模式是否科學(xué)合理性,從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進(jìn)建議以降低今后的管理成本提高效益。
c、根據(jù)市場調(diào)研,就項目的物業(yè)發(fā)展定位和管理標(biāo)準(zhǔn)提供建議;
d、配開發(fā)商樓體銷售期 的物業(yè)形象展示和銷售的后勤服務(wù)工作;
e、強化施工監(jiān)理、全面掌握物業(yè)信息、介入項目竣工驗收、接管驗收工作,為后期的管理奠定堅實基礎(chǔ)。
f、協(xié)助合作方測算物管成本,確定物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)。
(2)實操指導(dǎo)階段
a、入伙籌備階段
指導(dǎo)制定物業(yè)公司的組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)、人員配備方案等;
對主要管理人員進(jìn)行培訓(xùn),并協(xié)助操作層人員的招聘與培訓(xùn);
協(xié)助制定入伙交接驗收標(biāo)準(zhǔn)集實施程序,協(xié)助制定入伙前工作計劃;
指導(dǎo)物業(yè)公司于開發(fā)商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)
指導(dǎo)物業(yè)公司對機電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)及日常管理。
。。。。。。。。。
b、集中入伙階段
指導(dǎo)成立入伙期個工作組及其責(zé)任制度;
制定入伙工作流程,緊急應(yīng)變方案等;。。。。
c、裝修搬遷階段
利用有效的管理手段和管理力度保護(hù)集中裝修搬遷期間的公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時有監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患;
兼顧先入住業(yè)主的正常工作有序和后入住業(yè)主的順利裝修,將兩者有效隔離開來從而避免有效投訴;
指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批及管理程序;。。。。。。
d、正常管理階段
e、服務(wù)質(zhì)量跟蹤與提升階段
第2篇 物業(yè)管理方案控制工作程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)管理方案控制程序
1.0 目的
規(guī)范公司對物業(yè)管理計劃、目標(biāo)、實施細(xì)則等方面工作過程的操作。
2.0 適用范圍
適用于上級公司或已經(jīng)簽定物業(yè)管理合同的物業(yè)項目。
3.0 職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)《物業(yè)管理方案》的審批及發(fā)布。
3.2發(fā)展部負(fù)責(zé)制定《物業(yè)管理方案》、前期介入和入伙準(zhǔn)備及協(xié)調(diào)工作,負(fù)責(zé)組織入伙儀式。
3.3 經(jīng)理部負(fù)責(zé)辦公用品及后勤用品計劃的編制及采購。
3.4 維修部協(xié)助發(fā)展部參與物業(yè)的前期介入工作,并根據(jù)制定物業(yè)驗收計劃并組織實施。
3.5 管理部負(fù)責(zé)物業(yè)新項目的入伙管理工作、物業(yè)管理人員的培訓(xùn)及操作層員工的招聘工作。
4.0 工作程序
4.1 前期介入:發(fā)展部根據(jù)《物業(yè)管理投標(biāo)書》、《物業(yè)委托管理合同》及發(fā)展商的要求制定《前期介入計劃》,經(jīng)總經(jīng)理審批后由發(fā)展部組織實施。
4.2制定《物業(yè)管理方案》:由發(fā)展部牽頭,管理部配合,根據(jù)《物業(yè)委托管理合同》及前期介入的情況制定詳細(xì)、操作性強的《物業(yè)管理方案》(不含對外承接項目,因為對外承接項目已經(jīng)制定有關(guān)物業(yè)管理方案)
4.3 《物業(yè)管理方案》應(yīng)該大體包含以下內(nèi)容:
4.3.1 確定物業(yè)管理的范圍、方針和目標(biāo)
4.3.2 目標(biāo)管理責(zé)任制和考核標(biāo)準(zhǔn)
4.3.3 物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、人員配備和職責(zé)分配描述
4.3.4 物業(yè)管理服務(wù)的主要業(yè)務(wù)過程概述
a、物業(yè)的驗收和入伙管理
b、物業(yè)的日常管理
c、物業(yè)的定期維護(hù)
4.3.5 物業(yè)管理服務(wù)的支持性業(yè)務(wù)過程描述
a、采購過程
b、人員的招聘及培訓(xùn)
4.3.6 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評價和改進(jìn)
a、物業(yè)管理的內(nèi)部考核目標(biāo)
b、物業(yè)管理的用戶滿意度調(diào)查
c、物業(yè)管理持續(xù)改進(jìn)
4.4 《物業(yè)管理方案》的批準(zhǔn)和發(fā)布:《物業(yè)管理方案》經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布。
4.5 《物業(yè)管理方案》的修改:《物業(yè)管理方案》在實施過程中如需修改,經(jīng)公司討論通過后報總經(jīng)理批準(zhǔn)后可予修改。
4.6 接管驗收:維修部與管理部、管理處組織物業(yè)的接管驗收工作,具體操作見《物業(yè)接管驗收控制程序》。
5.0 相關(guān)文件
5.1 《物業(yè)委托管理合同》(示范文本)
5.2 《物業(yè)接管驗收控制程序》(***-qp-09)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1 《前期介入計劃》(不定格式)
6.2 《物業(yè)管理投標(biāo)書》(不定格式)
6.2 《物業(yè)管理方案》(不定格式)
第3篇 物業(yè)項目管理處工作服管理規(guī)定
項目管理處工作服管理規(guī)定
一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。
二、不得在上班時間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。
三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當(dāng)事人寫明損壞原因,書面報告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。
四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當(dāng)事人自行承擔(dān)購買工作服的費用。
五、冬、夏之交需更換工作服時,需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。
六、如員工辦理離/辭手續(xù)時,需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。
第4篇 物業(yè)管理服務(wù)工作整體設(shè)想策劃規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃
**** 管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀,完全有能力有信心承擔(dān)起 **** 一期的物業(yè)管理工作,一旦我司受委托管理這個項目,我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢,把 **** 一期建設(shè)成為 ** 首座公寓式的物業(yè)管理的典范。
我們的管理總目標(biāo)是:
自接管 **** 一期之日起,按五級等級標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理服務(wù),三年內(nèi)成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),并積極爭創(chuàng)全國示范。整體的設(shè)想與策劃分為五個方面:
1高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施
1.1建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。近幾年來,在國內(nèi)物管行業(yè)逐漸推廣實施的 iso9001-2000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實踐證明是行之有效的,這一點我們公司在導(dǎo)入并通過 iso9001-2000 質(zhì)量體系國際認(rèn)證后,就深深地體會到其好處。在 **** 一期的物業(yè)管理工作中,從一開始就要堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點,科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。要根據(jù)****一期的管理模式和特點盡快建立和實施iso9001-2000質(zhì)量管理體系。
1.2培育高素質(zhì)的員工隊伍
人才對我們來說,是最重要的資源,它決定了企業(yè)的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個環(huán)節(jié),一是“引進(jìn)關(guān)”,引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”,我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計劃,要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識,為業(yè)戶服務(wù)的意識,都要做到一專多能,每年的培訓(xùn)考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為做好物業(yè)管理服務(wù)工作的重要前提,我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是:培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。
1.3加強和完善物業(yè)管理的硬件條件
在 **** 一期物業(yè)管理工作中,除了要充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備外,還需投入一筆資金加強和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施,如要實行全電腦化辦公系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)和完善的監(jiān)控系統(tǒng)等。
1.4營造富有特色的社區(qū)文化 具體內(nèi)容在后續(xù)章節(jié)中有詳細(xì)描述。
1.5實施辦公、住宅區(qū)人性化的專業(yè)物管
崇尚人性,是我們管理工作的精髓。在 **** 一期,我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念,關(guān)注業(yè)戶的生活質(zhì)量,關(guān)注員工的不同需求,在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業(yè)戶的理解、認(rèn)可和支持。也使公司的經(jīng)營管理理念得到管理員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié),要體現(xiàn)出對人的珍愛和關(guān)懷。
1.6注重發(fā)揮業(yè)戶自治、自律的功能
以業(yè)主委員會為代表的廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,變單向推動為雙向共管,是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢,只有啟發(fā)廣大業(yè)戶共同參與物業(yè)管理,增強業(yè)戶自治、自律功能,使業(yè)戶自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,才能使 **** 一期物業(yè)管理真正得到升華,這也是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗。為此,我們將充分發(fā)揮 **** 一期業(yè)戶管委會作用,通過業(yè)戶的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動,潛移默化地增強業(yè)戶參與管理的意識。
2 管理深度和廣度的做法
社會在進(jìn)步、時代在發(fā)展。對于 **** 一期這樣一個白領(lǐng)精英薈萃的廣大業(yè)戶而言,物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。我們認(rèn)為:隨著社會的進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化,物業(yè)管理公司在管理深度 和廣度上,除了依靠科技手段外,還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合,滿足業(yè)戶的多方面需求。我們提出以下兩項措施:
2.1在 **** 一期建立相應(yīng)的居民生活商業(yè)網(wǎng)點。從滿足居民生活需要做起,利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等,為廣大業(yè)戶提供各種便利條件。
2.2管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng),與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系,滿足業(yè)戶需求。如物業(yè)保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務(wù)、接送小孩、代購各種票務(wù)、介紹住家保姆等等。
3超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識
3.1超前性是 **** 一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。重點由以下幾點組成:
3.1.1實施住宅環(huán)境形象設(shè)計與建設(shè)(dis)工程。住宅環(huán)境形象設(shè)計與建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃(cis)之后更富時代特色的新概念,它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣,成為構(gòu)成住宅管理的要素之一,同時,具有對住宅形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。
3.1.2全面體現(xiàn)對殘疾人的關(guān)心。我們將在整個住宅區(qū)內(nèi)對殘疾人實行無障礙通行,公共區(qū)域設(shè)有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識。這一措施不僅體現(xiàn)了對殘疾人的關(guān)愛,同時也會提高居民的文明意識。
3.1.3充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用,使管理人員及時掌握 **** 一期各個區(qū)域的治安狀況,出入人流狀況,車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等,使各種緊急情況能得到及時處理。
3.2創(chuàng)造性是 **** 一期物業(yè)管理的生命源泉
科技在進(jìn)步,人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變,人們對住宅區(qū)的各種需求也在不斷地擴展。**** 一期只有不斷地創(chuàng)新,吸收國內(nèi)外住宅管理精華,做人之未做,做人之難做,才能不斷完善,并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。如:實行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營,我們計劃在接管****一期物業(yè)管理工作后,在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等,以滿足廣大住戶的日常生活需要,同時不斷提高管理處的綜合實力。
3.3實施社區(qū)全方位服務(wù)
我們在接管 **** 一期后,將迅速推出“溫馨家園計劃”,充分利用**** 一期及周邊地區(qū)的各類設(shè)施和場所,為廣大業(yè)戶提供全面周到的 24 小時溫馨服務(wù)。如:
3.3.1定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等,豐富住戶的業(yè)余生活,增進(jìn)業(yè)戶間的情感溝通。。
3.3.2設(shè)立業(yè)戶接待日和業(yè)戶接待電話,向業(yè)戶提供24 小時全天候的護(hù)衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。
我們的口號是:“住 ****一期,享受輕松生活”。使每一位入住 ****一期的業(yè)戶都能享受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。
4創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安
全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想
**** 一期位于新市區(qū),是一個高檔住宅區(qū),在物業(yè)管理工作中,我們應(yīng)以高的文化品味取勝,通過住宅區(qū)軟、硬件的配套服務(wù),創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。
4.1硬件建設(shè)
可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的住宅形象設(shè)計系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為 **** 一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。
4.1.1公布空氣質(zhì)量周報?？諝赓|(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。我們擬在 **** 一期內(nèi)業(yè)戶基本上都入住以后,實行空氣質(zhì)量周報公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為業(yè)戶服務(wù),同時又可以提高住戶的環(huán)保意識。**** 一期應(yīng)為凈化 ** 環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。
4.1.2建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使 **** 一期環(huán)境進(jìn)一步活躍起來,更具文化品味,我們將與 **合作,對小區(qū)內(nèi)各種植物進(jìn)行標(biāo)識、歸類,將 **** 一期變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@,使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花,而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識,這是一項極有意義的措施。
4.1.3對垃圾的分類處理。隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步,環(huán)保問題越來越突出,我們計劃在接管 **** 一期后逐步實行垃圾的分類投放和處理,并在《住戶手冊》和各投放點標(biāo)明分類收集方法。設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱?？苫厥绽詧蠹?、書刊、瓶、易拉罐等為主,一般垃圾及渣土等為主,有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾的分類處理,我們將通過各種宣傳手段,增強業(yè)戶的環(huán)保意識,引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。
4.1.4嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識,加強車輛的監(jiān)控和引導(dǎo),及時處理突發(fā)事件。
4.1.5運用現(xiàn)代科技手段,“三防”結(jié)合,確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。“人防”上我們實施快速反應(yīng)系統(tǒng),由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,強調(diào)多重結(jié)合,即流動崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強調(diào)人的因素的前提下,逐步過渡到技防為主,運用 **** 一期的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度,確保治安防范萬無一失。
4.2軟件建設(shè)
創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū),軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短,管理公司和廣大業(yè)戶均需要進(jìn)一步加深對物業(yè)管理的認(rèn)識和自身修養(yǎng),這個過程需要日積月累的努力,物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展,持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。主要有以下內(nèi)容:
4.2.1將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為 **** 一期發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。
4.2.2組織落實,措施得力。成立以管理處為主、有業(yè)戶代表參加的 ****一期環(huán)保委員會,著眼于 **** 一期長遠(yuǎn)發(fā)展,依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,制定和實施 ****一期環(huán)保工程。
4.2.3引入住宅形象設(shè)計與建設(shè)功能,對 **** 一期進(jìn)行形象塑造。
4.2.4建立“管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念,對不利于環(huán)保的行為及時予以制止。
4.2.5營造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境,創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點放在 提高環(huán)保意識,增加環(huán)保知識方面,通過環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動等,引導(dǎo)住戶關(guān)心社區(qū)環(huán)境。
4.2.6鼓勵節(jié)約水電,組織居民開展有利于身心健康的文體活動。
4.2.7嚴(yán)格裝修審批手續(xù),規(guī)范施工行為,控制裝修材料的使用,加強工程監(jiān)管。
4.2.8要逐步實行垃圾的分類投放、處理。
5體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式
5.1**** 一期社區(qū)文化活動的總體構(gòu)想
社區(qū)文化三項主題:營造全新的工作理念;熱愛地球,保護(hù)環(huán)境;做新世紀(jì)文明使者。
社區(qū)文化三項特征:人性化的管理理念;超前性的文化視角;寧靜、祥和的文化氣氛。
社區(qū)文化的總體目標(biāo):使 **** 一期成為住宅文化的典范。
**** 一期將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設(shè)。**** 一期的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化,精神文化等四個方面全方位展開,通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè),提高業(yè)戶素質(zhì),培養(yǎng)互助互愛精神,增強社區(qū)凝聚力,發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在 **** 一期文化建設(shè)上,我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略,積聚****一期的無形資產(chǎn),創(chuàng)造名牌。
5.2**** 一期環(huán)境文化的構(gòu)想
針對 **** 一期的園林式布局和環(huán)保要求,我們除了對住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測,全面加強社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)外,還準(zhǔn)備做好以下幾點:第一,維護(hù)已有的園林綠化,實施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二,加強對社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識的灌輸,使每個業(yè)戶都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境,建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)計擺放一些雕塑作品,以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術(shù)氛圍。第三、開展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè),實施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略,整合社區(qū)環(huán)境形象,統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業(yè)戶手冊、環(huán)境手冊、制訂全面的環(huán)境管理方案。
第5篇 創(chuàng)物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈工作匯報
博 盈 投 資 廣 場
關(guān)于爭創(chuàng)“物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)大廈”工作匯報
一、博盈投資廣場物業(yè)管理成果簡介
荊州市博盈投資廣場是由北京金浩集團下屬荊州市軍沙商貿(mào)有限公司投資、改造、經(jīng)營的荊州市首家商務(wù)智能化寫字樓,總投資額8700多萬元,通過城建統(tǒng)一規(guī)劃、改造裝修而成,并由組建選聘的荊州市盛智物業(yè)管理有限公司介入前期的裝修、運營管理,廣場于2002年9月28日正式落成開業(yè)。
廣場總建筑面積為20000平方米,占地面積達(dá)20000平方米,設(shè)計整體綠化率達(dá)55%,寫字間入租率達(dá)80%,租戶達(dá)23家。以軍沙商貿(mào)有限公司業(yè)主代表牽頭成立業(yè)主委員會,于2002年12月與物業(yè)管理公司簽訂委托物業(yè)管理合同,明確雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。
投資廣場位于荊州市政治、經(jīng)濟、文化、商務(wù)中心,緊鄰博盈大橋,交通便利,環(huán)境宜人。擁有19層高檔寫字間及68間商務(wù)客房等全套服務(wù)設(shè)施,廣場采用智能化功能設(shè)計,安裝有大型遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)、雙座三菱高速電梯、集中電視安全消防監(jiān)控系統(tǒng)、虛擬網(wǎng)電話系統(tǒng)、光纖接入寬帶互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綠色環(huán)保供水系統(tǒng)。廣場集投資服務(wù)、商務(wù)辦公、會議、金融、信息咨詢、住宿、娛樂、休閑等功能于一體,大廈自修建運營以來,實行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實行24小時值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),大廈維護(hù)保養(yǎng)實行專業(yè)維保服務(wù)和定期計劃反饋相結(jié)合,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。
經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,目前,投資廣場已成為荊州市招商引資、投資服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范
二、積極組織爭創(chuàng)工作
為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實力,盛智物業(yè)管理有限公司將協(xié)同投資廣場業(yè)主方就爭創(chuàng)工作,重點作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動員大會,對整個工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗收工作;
2、成立新物管條例實施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理條例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實施依據(jù);
3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強勢品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:
1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》,組織各部門對照此評分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門召開會議,對照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問題及整改方案,統(tǒng)一報批、整改實施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級物管部門的驗收檢查。
本次爭創(chuàng)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈工作,是關(guān)系到公司的企業(yè)形象展示及提升整體實力,開拓對外業(yè)務(wù)的重要環(huán)節(jié),我公司將緊密配合物管部門,積極宣傳學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理條例》,對照做好完善整改,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平,為樹立達(dá)標(biāo)示范大廈的良好形象和推動行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)!
荊州市盛智物業(yè)管理有限公司
二零零三年十月三十一日
附:
1、《申報資料目錄》
2、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司簡介》、
3、《組織架構(gòu)圖、人事編制、員工名冊》
4、《盛智物業(yè)物業(yè)管理有限公司章程》
第6篇 前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指引
項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指引
1規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備
1.1規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。
1.1.1報批報建文件
《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料、擴初批復(fù)。
1.1.2企劃文件
市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。
1.1.3設(shè)計文件
總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙(平面圖、立面圖、***圖)〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。
1.2地產(chǎn)需組織項目說明會,會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。
1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進(jìn)行實地考察。
2項目評估細(xì)則。
2.1總體評估。
2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。
2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。
2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
2.1.6注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。
2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計完備,運用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。
2.1.9便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
2.1.10各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。
2.2分類評估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速(詳見2.2.6智能化設(shè)備)。
2.2.2消防布局
a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國家規(guī)范。
2.2.3交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5),便于停放。
d)有條件,宜設(shè)置地下機動車停車庫,應(yīng)符合國家規(guī)范。
2.2.4生活配置
a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。
c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設(shè)置會所,宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
2.2.5設(shè)備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應(yīng)采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。
c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi),或與管理部相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性,采用成熟產(chǎn)品。
2.2.7房屋單體
a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜
避開窗口設(shè)置。
g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風(fēng)帽。
k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。
l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應(yīng)考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
2.2.8室內(nèi)配置
a)室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。
b)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。
c)室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應(yīng)采取安全隔離措施。
d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
f)當(dāng)戶型或廳房過大時,應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。
g)如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機位置。
h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。
i)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。
j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。
k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。
2.2.9綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
2.2.10景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護(hù)。
c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
2.2.11公共空間
a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計,避免排泄不暢通。
b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應(yīng)有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。
h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。
i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
2.2.12生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。
b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。
d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。
2.2.13管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2
位置:住宅區(qū)中央,底層,管理本部及各作業(yè)面相對集中。
b)業(yè)委會、居委會(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?
功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理部相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處
2.2.14新材料、新技術(shù)
a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。
b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。
2.2.15管理成本測算
a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。
b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大,應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。
2.2.16與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d
)劣勢
e)改進(jìn)建議
3規(guī)劃設(shè)計評估的程序:
3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估,并提供評估報告。
3.2物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。
3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評審。
3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。
3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。
第7篇 物業(yè)公司項目綠化管理控制工作程序
物業(yè)公司項目綠化管理控制程序
1.0 目的
通過對各轄區(qū)的綠化環(huán)境實施全面指導(dǎo)和監(jiān)督管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
2.0 范圍
適用于公司管轄項目的綠化工作。
3.0職責(zé)
3.1清潔綠化部負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和檢查驗收標(biāo)準(zhǔn)。
3.2質(zhì)管部每月(季)對各管理處進(jìn)行綠化檢查。
3.3管理處負(fù)責(zé)對日常綠化的維護(hù)并對各分包方進(jìn)行監(jiān)督。
4.0程序
4.1綠化工每天要對管轄區(qū)內(nèi)的園林景觀及花草樹木進(jìn)行保養(yǎng)、修剪和整形。
4.2根據(jù)花草樹木的長勢,按照綠化工作程序,綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥,提供花木正常生長發(fā)育所需的營養(yǎng)。
4.3清潔綠化部負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、檢查和驗收標(biāo)準(zhǔn),并定期對綠化工作人員進(jìn)行行業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)、考核。
4.4清潔綠化部要根據(jù)花木病害發(fā)生規(guī)律,制定預(yù)防管理措施,防止病蟲害的發(fā)生。
4.5管理處在日常生活和管理中要對本管轄區(qū)的綠化進(jìn)行維護(hù),要制止一切對綠化植物、綠化設(shè)施的破壞行為。
4.6質(zhì)管部在每月(季)檢查中要對花木造型美觀定期修剪,防止病蟲害等情況進(jìn)行檢查,根據(jù)問題對管理提出要求,并限期糾正綠化中存在的不合格項。
4.7在臺風(fēng)暴雨來臨時 ,管理處要對易吹折的樹木做好預(yù)防措施,防止在臺風(fēng)暴雨期間花木遭受損害。
5.0相關(guān)文件和記錄
wi/q《清潔綠化管理手冊》
第8篇 物業(yè)精細(xì)化管理--清潔服務(wù)工作精細(xì)化
在商場二層的休息廳內(nèi),餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒過多久一位老年顧客在此經(jīng)過,來看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進(jìn)行體檢。
精細(xì)化操作建議:
1、保潔員應(yīng)立即采取緊急措施,置放'請繞行,防滑倒'的標(biāo)識牌,并及時進(jìn)行清潔;
2、如不能及時擺放標(biāo)識牌,可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉(zhuǎn)告保潔員立即清潔;
3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內(nèi)合理調(diào)配。
第9篇 物業(yè)管理方案制定工作程序
物業(yè)管理方案制定程序
1.目的
根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商(以下稱委托方)的要求,對新承接的物業(yè)管理項目制定物業(yè)管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業(yè)管理項目。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊第4.2章
3.2so9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé)
4.1籌備小組負(fù)責(zé)管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。
4.2各部門負(fù)責(zé)有關(guān)日常業(yè)務(wù)及流程的制定。
4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負(fù)責(zé)與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容:
5.1.1物業(yè)概述;
5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo);
5.1.3物業(yè)管理的組織機構(gòu)及職責(zé);
5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)及流程;
5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評價和改進(jìn)。
5.2計劃與聯(lián)系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計劃,明確各部門的職責(zé)和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項目的有關(guān)資料,并進(jìn)行整理。
5.2.3籌備小組根據(jù)總體計劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應(yīng)的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據(jù)總體計劃的要求進(jìn)行編寫工作,由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案,報總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)的管理方案草案交法律顧問進(jìn)行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進(jìn)行修改,經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進(jìn)行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應(yīng)形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據(jù)修改意見,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進(jìn)行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項目的有關(guān)資料和磋商紀(jì)要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準(zhǔn)后,委托方或公司都可以提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。
5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.支持文件與記錄
第10篇 物業(yè)管理評審控制工作程序總經(jīng)理辦公室
物業(yè)管理評審控制程序(總經(jīng)理辦公室)
1、目的和范圍
總經(jīng)理按計劃對質(zhì)量管理體系進(jìn)行評審,以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。通過定期的評審評價質(zhì)量管理體系變更的需要,并適合于實現(xiàn)物業(yè)的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。
2、引用文件
fshtl-0301物業(yè)文件控制程序
fshtl-0302物業(yè)記錄控制程序
fshtl-0321物業(yè)客戶滿意度測量控制程序
fshtl-0322物業(yè)內(nèi)部質(zhì)量體系審核控制制度
fshtl-0325物業(yè)改進(jìn)控制程序
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評審,作出評審結(jié)論和決策措施,并對質(zhì)量管理體系的適應(yīng)性和持續(xù)有效性負(fù)責(zé)。
3.2總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)管理評審的計劃落實、組織協(xié)調(diào),并向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系的運行情況。
3.3總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)管理評審的準(zhǔn)備工作和組織實施,收集并提供管理評審所需資料,以及評審后問題的分解、檢查和報告工作。
3.4與質(zhì)量體系評審相關(guān)的職能部門負(fù)責(zé)人參加評審,準(zhǔn)備并提供本部門的評審所需的資料,落實評審中提出需要采取的糾正與預(yù)防措施的制訂和實施。
4、工作程序
4.1評審時間、形式、依據(jù)
4.1管理評審每年至少進(jìn)行一次,一般選擇在本年度質(zhì)量目標(biāo)檢查總結(jié)之后,下年度新的質(zhì)量目標(biāo)頒布之前進(jìn)行,一般為每年十一月中旬?？山Y(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。當(dāng)內(nèi)外部環(huán)境情況變化時,應(yīng)及時進(jìn)行管理評審。
4.2總經(jīng)理辦公室須在評審前一個月編制《管理評審計劃》,特殊情況如,遇重大或緊急情況可根據(jù)需要即時安排評審;《計劃》需交總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3管理評審一般以會議形式進(jìn)行評審。
4.4開展管理評審活動的要求:
a.確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的適宜性。由于物業(yè)所處的環(huán)境不斷地變化,要求物業(yè)根據(jù)行業(yè)、法律法規(guī)要求、業(yè)主及市場要求適時調(diào)整質(zhì)量管理體系過程,以保持其持續(xù)的適宜性;
b.確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的充分性。在物業(yè)質(zhì)量體系運行中,對服務(wù)實現(xiàn)過程或體系現(xiàn)狀的測量分析、新目標(biāo)的建立、新方法的提出或新過程的識別,使原有質(zhì)量管理體系存在不充分的情況,通過管理評審來調(diào)整相互關(guān)聯(lián)的過程,以達(dá)到體系的持續(xù)的充分性;
c確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的有效性。有效性是物業(yè)實現(xiàn)質(zhì)量方針、目標(biāo)的程度的度量。必須把業(yè)主的滿意度、服務(wù)的業(yè)績、物業(yè)整體服務(wù)素質(zhì)與行業(yè)法規(guī)的符合性等與質(zhì)量目標(biāo)對比,找差距,不斷改進(jìn),以確保體系的持續(xù)的有效性;
d.上述三種情況都有可能導(dǎo)致體系的變更,物業(yè)需適時地調(diào)整過程和質(zhì)量目標(biāo),以達(dá)到體系的持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
4.5管理評審計劃或評審要求(包括評審時間、評審目的、評審范圍及評審重點、參加評審的部門/人員、評審依據(jù)和評審內(nèi)容),應(yīng)由總經(jīng)理辦公室提前通知參加管理評審的部門負(fù)責(zé)人。
4.6管理評審的依據(jù)是物業(yè)質(zhì)量方針、目標(biāo)的實現(xiàn)情況以及市場和顧客需求的變化狀況。
4.7當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時,可增加管理評審頻次。
a.物業(yè)組織機構(gòu)、服務(wù)內(nèi)容、資源配置發(fā)生重大變化時;
b.當(dāng)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及業(yè)主要求有變化時;
c.市場需求發(fā)生重大變化時;
d.即將進(jìn)行第二、三方審核,或法律法規(guī)規(guī)定的審核時;
e.質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時。
4.2管理評審的輸入和輸出
4.2.1管理評審的輸入包括物業(yè)當(dāng)前的業(yè)績和需要改進(jìn)方面。如:
a.審核結(jié)果。通過內(nèi)、外審核的結(jié)論及所采取的糾正措施實施的效果,評價質(zhì)量管理體系的適宜性、有效性以及企業(yè)結(jié)構(gòu)、職責(zé)分工、程序和資源配置的合理性、充分性;
b.業(yè)主的反饋信息。根據(jù)市場信息、業(yè)主反饋的信息、服務(wù)情況的信息以及與業(yè)主溝通的結(jié)果,評價業(yè)主對本物業(yè)服務(wù)的滿意程度;
c.過程的業(yè)績和服務(wù)的符合性。通過對服務(wù)過程的確認(rèn)、控制的效果以及產(chǎn)品實際質(zhì)量狀況與質(zhì)量要求的符合性的審核,評價質(zhì)量管理體系運行的有效性;
d.預(yù)防和糾正措施的情況。對預(yù)防和糾正措施實施的結(jié)果進(jìn)行評審、確認(rèn),以便修改相關(guān)文件,保持措施的后續(xù)有效性;
e.以往管理評審的跟蹤措施情況。檢查評審上次管理評審結(jié)果所采取的糾正措施的跟蹤驗證結(jié)果的有效性、及時性和正確性,以確保質(zhì)量管理體系運行的有效性;
f.可能影響質(zhì)量管理體系的變化。根據(jù)市場策略、技術(shù)進(jìn)步相關(guān)法律法規(guī)和社會要求等外部環(huán)境的變化以及物業(yè)內(nèi)部的變化(如體系的重大變更,財務(wù)狀況變化等因素),評價體系進(jìn)行變更和完善的必要性;
g.評價持續(xù)改進(jìn)項目實施的有效性,并提出新的改進(jìn)目標(biāo)和項目;
h.根據(jù)物業(yè)經(jīng)營狀況的相關(guān)數(shù)據(jù)的趨勢、分析和應(yīng)用情況及效果,以確定體系的適宜性、充分性、有效性和需要改進(jìn)的順序和項目;
i.改進(jìn)的建議。
4.2.2評審的輸出
a.質(zhì)量管理體系及其過程有效性的改進(jìn)。在評審結(jié)論中應(yīng)有關(guān)于體系及過程改進(jìn)的要求、順序、項目等內(nèi)容(如業(yè)主滿意、過程改進(jìn)、硬件設(shè)施設(shè)備環(huán)境等);
b.與服務(wù)要求有關(guān)的改進(jìn)。在服務(wù)的改進(jìn)方面,包括服務(wù)質(zhì)量特性、滿足市場需求的能力等。優(yōu)先考慮業(yè)主的要求以及服務(wù)實現(xiàn)中的薄弱環(huán)節(jié);
c.確定和提供資源的措施。根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化,確定資源需求,尤其對關(guān)鍵設(shè)備、關(guān)鍵工序、特殊過程、測量設(shè)備、人員等方面的需求,予以確認(rèn)和配置,以適應(yīng)體系運行的需要。
4.3管理評審的實施辦法
4.1總經(jīng)理辦公室向有關(guān)部門提出評審所需的資料清單。包括:
a.內(nèi)外部質(zhì)量管理體系審核報告及不符合項實施糾正措施的有關(guān)材料;
b.本年度或某階段質(zhì)量目標(biāo)完成情況的材料;
c.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的分析材料;
d.業(yè)主滿意度調(diào)查信息和服務(wù)情況的匯總材料;
e.其他有關(guān)服務(wù)與體系運行的情況資料、糾正和預(yù)防措施的有關(guān)資料;
f.物業(yè)管理方面的數(shù)據(jù)的趨勢分析、應(yīng)用效果以及持續(xù)改進(jìn)的相關(guān)數(shù)據(jù)、報表、材料等。
4.2總經(jīng)理辦公室將《管理評審?fù)ㄖ獑巍泛团鷾?zhǔn)的《評審計劃》下發(fā)各參加評審的部門,同時要求各參加部門作好會議的準(zhǔn)備工作,包括對本部門薄弱環(huán)節(jié)的分析、產(chǎn)生原因及改進(jìn)的設(shè)想。
4.3召開評審會議:
a.總經(jīng)理主持
會議,各部門經(jīng)理參加會議;
b.指定評審重點部門作主要發(fā)言;
c.參加會議人員進(jìn)行充分討論。
4.4評審報告
4.4.1根據(jù)總經(jīng)理對管理評審中相關(guān)問題的決定,總經(jīng)理辦公室形成文件,經(jīng)總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)后,下發(fā)實施。
評審報告的內(nèi)容一般包括:評審時間;評審組成員姓名、部門、職務(wù);評審簡要過程及結(jié)論;不符合項的具體說明及改進(jìn)建議。
4.4.2對管理評審出現(xiàn)的不符合項,由總經(jīng)理確定責(zé)任部門,總經(jīng)理辦公室進(jìn)行分解,下發(fā)各部門制訂糾正措施,予以實施。
4.4.3管理評審報告分發(fā)范圍:總經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室、相關(guān)部門。
4.5糾正措施的跟蹤驗證
4.5.1各相關(guān)部門收到評審報告后,應(yīng)立即分析原因,制訂糾正措施,并報告總經(jīng)理辦公室審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),然后組織實施。
4.5.2總經(jīng)理辦公室對實施情況跟蹤檢查,驗證實施的有效性,并報總經(jīng)理。
4.6管理評審計劃、記錄、報告等相關(guān)資料應(yīng)由總經(jīng)理辦公室按照《文件控制程序》歸檔備查。
4.7管理評審結(jié)果引起文件更改時,按fshtl-0301《文件控制程序》執(zhí)行。
5、記錄
管理評審計劃(見總辦手冊7.13)管理評審?fù)ㄖ獑?見總辦手冊7.14)
第11篇 某物業(yè)管理公司會務(wù)組織工作程序
物業(yè)管理公司會務(wù)組織工作程序
會議要經(jīng)過:會議預(yù)案、材料準(zhǔn)備、開會通知、會間、會后工作的程序。
一、會議預(yù)案
會議前制定會議預(yù)案包括:
會名→議題→會期→出席人員→議程→會場布置
二、材料準(zhǔn)備
會議涉及的材料要完整的收集。
三、會議通知
會議通知要具備:時間、地點、議題、出席人員。
四、會前檢查
會議之前做充分檢查。
五、會間服務(wù)
會議期間,主要服務(wù)工作有:發(fā)放會議有關(guān)材料,會間安排茶水等。
六、會后工作
a、編寫會議紀(jì)要或簡報,上報或下發(fā)。
b、向未到會議的同事傳達(dá)會議概況和決定。
c、會議文件立卷歸案。
d、對會議形成的決議,還要協(xié)調(diào)有關(guān)部門落實,并將執(zhí)行情況報總經(jīng)理。
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第12篇 某某物業(yè)公司品質(zhì)管理部工作職責(zé)
某物業(yè)公司品質(zhì)管理部工作職責(zé)
1.負(fù)責(zé)組織質(zhì)量體系的實施、持續(xù)和改進(jìn)工作;
2.負(fù)責(zé)公司質(zhì)量體系文件和資源的控制;
3.組織實施內(nèi)部質(zhì)量審核工作;
4.負(fù)責(zé)處理其他與運作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù);
5.每月對公司整體服務(wù)質(zhì)量、工作流程的運作情況出具分析――預(yù)測報告,并上報領(lǐng)導(dǎo)團隊;
6.對各基礎(chǔ)上管理方案與質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)是否符合,萬平方米管理成本、人員配置是否合理的問題進(jìn)行控制。
