第1篇 物業(yè)管理知識題庫一
物業(yè)管理知識題庫一
一、判斷題:
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。( х )
2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。( √ )
3、前期物業(yè)管理的費(fèi)用,由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。( х )
4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。( х )
5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。( √ )
6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》不適用建設(shè)單位自建自用,不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。( √ )
7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理,以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。( √ )
8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。( х )
9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。( √ )
10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。( √ )
11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系。( √ )
12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后,制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。( √ )
13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、(共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?！?
14、憲法是我國的根本大法,在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物業(yè)管理的法律淵源。(√)
15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的,其法律地位和效力低于憲法而高于其他法,是法的形式體系中的二級大法。(√)
16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動的,有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。(√)
17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。(х)
18、由國務(wù)院頒布的、于2007年10月1日實(shí)施的全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。(х)
19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力,有權(quán)利能力的人一定有行為能力。(χ)
20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權(quán)利。(√)
21、高檔住宅的裝修管理服務(wù)費(fèi)可以執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(√)
22、為了便于裝修管理,物業(yè)公司可以向業(yè)主收取裝修保證金(×)
23、業(yè)主可以根據(jù)自己喜好隨意安裝雨棚和防護(hù)欄(×)
24、房屋產(chǎn)權(quán)是業(yè)主的,所以裝修可以不向物業(yè)公司申報(×)
25、物業(yè)公司有權(quán)同意業(yè)主改變?nèi)細(xì)夤艿?×)
26、物業(yè)公司可以收取裝修期間電梯使用維護(hù)費(fèi)(×)
27、某業(yè)主說“房子是我自己的,我愛怎么裝就怎么裝,我不需要你們物業(yè)公司來管理,所以不用交裝修管理費(fèi)”。是否正確(×)28、業(yè)主裝修房屋,應(yīng)遵照小區(qū)的整體規(guī)劃,保持外立面的統(tǒng)一(√)
29、業(yè)主裝修給相鄰房屋造成滲漏的,應(yīng)給與修復(fù)或賠償(√)
30、物業(yè)公司要求裝修工人進(jìn)出登記,業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合和支持(√)
二、單項(xiàng)選擇題:(每題1分,共20題)
1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以(a)a、書面承諾b、承諾c、不應(yīng)承諾d、不予書面承諾
2、(d)必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。a、所有物業(yè)b、住宅物業(yè)c、住宅規(guī)模較小的d、前期管理的住宅物業(yè)
3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定,取得(d)a、上崗證書b、職稱證書c、執(zhí)業(yè)資格證書d、職業(yè)資格證書
4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于(b)a、委托管理b、建筑物區(qū)分所有權(quán)c、政府的分配d、居民委員會的授權(quán)
5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是(b),屬于安全防范性質(zhì)。a、保障業(yè)主的人身安全b、提供協(xié)助性管理服務(wù)c、行使治安管理職能d、業(yè)主自治管理
6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的(c)。a、住戶b、租戶c、業(yè)主d、物業(yè)管理企業(yè)
7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于(a)所有。a、全體業(yè)主b、物業(yè)管理企業(yè)c、開發(fā)建設(shè)單位d、居民委員會e、公安派出所
8、業(yè)主(a)變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的各種管線。a、不得隨意b、允許根據(jù)自己的需要c、可以任意d、能擅自
9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為,彼此間(c)相互容忍。a、沒有必要b、根據(jù)自己的需求c、應(yīng)該有義務(wù)d、沒有義務(wù)
10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同,明確與業(yè)主的(a)關(guān)系。a、權(quán)利與義務(wù)b、服務(wù)與被服務(wù)c、管理與被管理d、委托與被委托
11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是:(c)a、業(yè)主委員會b、居委會c、業(yè)主大會d、其他組織。
12、在物業(yè)管理中,房屋的所有權(quán)歸業(yè)主,業(yè)主處于(a)地位。a、主導(dǎo)b、次要c、服從d、協(xié)助
13、在房屋保修期內(nèi),竣工驗(yàn)收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任,由(c)承擔(dān)。a、施工單位b、物業(yè)管理單位c、建設(shè)單位d、業(yè)主
14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是:(a)a、平等的法律主體關(guān)系b、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系c、管理者與被管理者的關(guān)系d、法人與法人的關(guān)系
15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán),按照(d)確定。a、業(yè)主的人數(shù)b、入住時間長短c、物業(yè)使用人數(shù)比例d、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)
16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主(c)業(yè)主大會做出的各項(xiàng)決議。a、可以不服從也不執(zhí)行b、可以服從但不執(zhí)行c、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行d、可以選擇性服從和執(zhí)行
17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選(b)物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。a、直接影響著b、都不影響c、部分影響d、削弱了
18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)?b)負(fù)責(zé)。a、工商部門b、房地產(chǎn)行政主管部門c、稅務(wù)部門d、物業(yè)管理協(xié)會
19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同約定期間
20、在物業(yè)管理活動中,以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益(c)。a、合同整體無效b、合同的格式條款有效c、合同的格式條款無效d、合同應(yīng)撤銷。
21、我國現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于(d)a、北京b、上海c、大連d深圳
22、物業(yè)不僅有價值,而且具有使用或觀賞價值,這體現(xiàn)了物業(yè)的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多樣性d、高值性23、(c)不屬于特種物業(yè)a、古建筑b、療養(yǎng)院c、高層電梯住宅d、健身房
24、(b)不是物業(yè)的特點(diǎn)。a、覆蓋面廣b、管理對象復(fù)雜c、業(yè)主處于主導(dǎo)地位d、與社區(qū)管理相結(jié)合
25、(a)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能。a、維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益b、使物業(yè)保值、增值c、努力擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)范圍d、提高企業(yè)的資質(zhì)等級
26、物業(yè)管理是圍繞創(chuàng)造(c)這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。a、經(jīng)濟(jì)效益b、社會效益c、安居樂業(yè)d、保值增值
27、按照國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理屬于(c)a、第一產(chǎn)業(yè)b、第二產(chǎn)業(yè)c、第三產(chǎn)業(yè)d、第四產(chǎn)業(yè)
28、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是(d)a、維修b、管理c、經(jīng)營d、服務(wù)29、在物業(yè)管理中占主導(dǎo)地位的是(c)a、物業(yè)管理公司b、有關(guān)行政主管部門c、業(yè)主和使用人d、居民委員會30、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定,國家鼓勵物業(yè)管理采用(c)依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。a、新知識b、新創(chuàng)造c、新方法d、新成果
31、一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣(c)萬元以上。a.50b.300c.500d.1000,向工商注冊所在地直
32、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起(a)轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。a.30b.45c.60d.90
33、某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(c)資質(zhì)條件。a.一級b.二級c.三級d.三級暫定
34、物業(yè)服務(wù)合同由(c)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。a.各業(yè)主分別b.業(yè)主大會c.業(yè)主委員會代表業(yè)主d.物業(yè)建設(shè)單位
35、業(yè)主臨時規(guī)約由(a)制定。a.建設(shè)單位b.購房人c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)d.房地產(chǎn)行政主管部門
36、物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的(d)。a.
設(shè)計工作b.工程監(jiān)理工作c.開發(fā)建設(shè)工作d.物業(yè)管理咨詢活動
37、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至(b)之日止的物業(yè)管理活動。a.首次業(yè)主大會會議召開b.業(yè)主大會成立c.50%業(yè)主入住d.物業(yè)服務(wù)合同生效
38、業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向(b)交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。a.建設(shè)單位b.業(yè)主委員會c.政府主管部門d.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)
39、因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀(壞等,a)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。a.裝修人b.裝修企業(yè)c.裝修施工人員d.物業(yè)管理公司
40、物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括(b)記錄。a.日常運(yùn)行b.客戶投訴c.維修和技術(shù)改造d.各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測試41、下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是(a)。a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任c.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問
42、下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是(b)。a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進(jìn)行管理
43、電梯出現(xiàn)緊急情況時,乘客應(yīng)采取的正確措施是(c)。a.確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生b.通過安全窗撤離轎廂c.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援d.通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
44、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每(c)不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。a.三個月b.半年c.一年d.二年
45、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括(b)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。a.物業(yè)服務(wù)成本b.物業(yè)服務(wù)支出c.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)d.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)
46、住宅專項(xiàng)維修資金屬于(b)所有。a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.全體業(yè)主c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主d.建設(shè)單位
47、在業(yè)主大會成立前,住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(a)。a.提出計劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔b.自行決定c.與部分業(yè)主商議決定d.與建設(shè)單位商議決定
48、新建物業(yè)承接驗(yàn)收時,物業(yè)管理公司應(yīng)向(b)索取物業(yè)檔案資料。a.業(yè)主b.建設(shè)單位c.施工單位d.監(jiān)理單位。
49、某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報請公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是(c)a.通知b.報告c.請示d.決定(建設(shè)部令第110號)
50、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取(a)。a.管理服務(wù)費(fèi)b.審批費(fèi)c.施工現(xiàn)場管理費(fèi)d.裝修保證金
51、勞動合同期限三個月以上不滿一年的,試用期不得超過(b)月a、3個月b、1個月c、2個月52、勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過(c)月;a、3個月b、1個月c、2個月
53、三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同,試用期不得超過(b)個月a、3個月b、6個月c、4個月
54、用人單位瀕臨破產(chǎn)進(jìn)行法定整頓期間或者生產(chǎn)經(jīng)營狀況發(fā)生嚴(yán)重困難,確需裁減人員的,應(yīng)當(dāng)提前(b)日向工會或者全體員工說明情況,聽取工會或者職工的意見,經(jīng)向勞動行政部門報告后,可以裁減人員。a、15日b、30日c、60日
三、多項(xiàng)選擇題:
1、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)(abd)以及國際公約。a.地方性法規(guī)b.行政規(guī)章c.宗教戒律d.司法解釋
2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有(abc)權(quán)利a.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)b.參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)c.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作d.按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用e.遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則
3、業(yè)主大會的職責(zé)是:(abd)a.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則b.選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作c.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同d.決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施
4、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有(acd)a.物業(yè)建設(shè)單位b.物業(yè)管理企業(yè)c.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處d.業(yè)主代表
5、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列(bde)條件。a.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主b.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)c.經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚d.具有一定組織能力e.具備必要工作時間
6、業(yè)主委員會委員有下列(acde)情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員資格終止。a.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的b.無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上的c.有犯罪行為的d.拒不履行業(yè)主義務(wù)的e.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的
7、有下列(bcd)情況,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。a.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的b.20%以上業(yè)主提議的c.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的d.業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況
8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物(ac)所構(gòu)成。a.專有部分所有權(quán)b.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)c.共用部分持分權(quán)d.人身權(quán)和人格權(quán)
9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.處分10、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為(abcde)。a.按照本來用途和使用目的使用專有部分b.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀c.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線d.獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任e.對他人的合理行為應(yīng)相互容忍
四、案例分析題
1、案情:2000年8月,某物業(yè)管理公司,將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),為此,請求法院判令被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務(wù)合同,原告與業(yè)主委員會簽訂的合同無效,其收費(fèi)屬于單方行為。同時又稱,物業(yè)管理公司只收錢不服務(wù),服務(wù)質(zhì)量差,管理混亂,不符合對等原則,甚至交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)無正規(guī)發(fā)票。如果你是法官,將會怎樣判決請簡述理由。判決結(jié)果:物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主所在大廈進(jìn)行物業(yè)服務(wù)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有國家行政職能部門的批復(fù),收費(fèi)行為合法。被告入住小區(qū)后,享受了原告的物業(yè)服務(wù),必須支付相應(yīng)的費(fèi)用。
理由:1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定:“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。”因此,物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)。個別業(yè)主往往以物業(yè)服務(wù)不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務(wù)質(zhì)量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的法定義務(wù),顯然是錯誤的,也是違法行為。3、如對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任,而不能以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
2、案情:
1998年,黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于1998年10月,同年11月,業(yè)主委員會與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始,黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬某交付,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時遭拒絕,萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付,自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用說明理由。處理結(jié)果:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由如下:
1、向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。
2、物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。
3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因此,應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
3、案情:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為,在購房時,已將
該公共部分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中,對此公共部位擁有使用權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為,業(yè)主委員會一紙訴狀將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者,有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營。你作一個法官該如何判決并說出理由。判決結(jié)果:某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán),返還非法所得,賠償損失。理由:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權(quán),屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān),物業(yè)的經(jīng)營就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定,如果只與一部分業(yè)主有關(guān),則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。
第2篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之環(huán)境衛(wèi)生管理
一、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站
1、垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站(現(xiàn)場相片)
二、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔
1、清潔工作獎罰細(xì)則
2、清潔組長崗位職責(zé)
3、清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
三、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒與滅殺
1、日產(chǎn)日清(現(xiàn)場清潔和消殺工作的照片)
2、滅除“四害”工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法
四、房屋共用部位設(shè)施設(shè)備無蟻害
1、白蟻防治合同
2、白蟻消殺記錄
五、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑,煙頭等廢棄物
1、清潔工作獎罰細(xì)則
2、清潔組長崗位職責(zé)
3、清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
六、房屋共用部位保持清潔,無亂巾、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶手、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈
1、清潔工作獎罰細(xì)則
2、清潔組長崗位職責(zé)
3、清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與辦法
4、清潔時段安排表
5、清潔工作日檢表
6、清潔工作安排總表
七、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
1、小區(qū)實(shí)景(現(xiàn)場相片)
八、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1、業(yè)主公約
九、排放油煙、嗓音符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染
1、廣東省實(shí)施《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》辦法
第3篇 某物業(yè)綠化管理知識培訓(xùn)
物業(yè)綠化管理知識培訓(xùn)
一、物業(yè)環(huán)境
綠化管理是指為了發(fā)揮物業(yè)綠化的防護(hù)和美化功能,根據(jù)植物的生物特性,通過科學(xué)的肥水管理、整形修剪、中耕除草、防治病蟲害等養(yǎng)護(hù)措施,使物業(yè)環(huán)境綠地中的花草樹木生長茂盛,以維護(hù)良好的生活、工作環(huán)境的管理活動。
二、管理制度
1、機(jī)構(gòu)設(shè)置(根據(jù)實(shí)際情況)
2、職責(zé)(管理者、技術(shù)人員、技術(shù)工人)
3、對人員的基本要求
4、對物業(yè)主的要求
三、物業(yè)環(huán)境綠化管理的內(nèi)容
1、特點(diǎn):經(jīng)常性、針對性、動態(tài)性
2、內(nèi)容
1)、綠地管理(綠地的設(shè)計,植物的選擇,配置方式,施工,養(yǎng)護(hù))
2)、空間綠化(墻面,陽臺,屋頂,室內(nèi))
3、日常養(yǎng)護(hù)管理
1)、澆水(時期,澆水量,澆水方法)
2)、排水
3)、施肥(時期,方法)
4)、中耕除草
5)、防寒越冬
6)、修剪越冬
四、具體操作
a、草坪
1、草坪類型
1)、根據(jù)草坪功能區(qū)分
a、游憩草坪
b、運(yùn)動草坪
c、觀賞草坪
d、護(hù)坡固土草坪
2)、根據(jù)草種配置組合分類
a、純一草坪:整齊美觀,高矮、稠密、葉色一致。
b、混合草坪:兩個或兩個以上草種,按比例配置。
c、綴花草坪:有疏有密,自然錯落。
3)、按照綠期分類
a、常綠草坪:一年四季保持綠色(夏綠型、冬綠型草種混播)。
b、夏綠型:春、夏、秋三季綠,又稱暖季型,冬季休眠,早春返青,26-32℃。如日本結(jié)縷草、中華結(jié)縷草、狗牙根、天堂草等。
c、冬綠型:冷季型,耐寒,夏季不耐炎熱,十分適合我國北方地區(qū)種植。如羊茅、葦狀羊茅、羊胡子草等。
2、養(yǎng)護(hù)
1)、草坪質(zhì)量下降原因
a、引入草種不當(dāng)。如白三葉草喜酸性或冷暖季草互換。
b、禾草老化
c、雜草侵入
2)、土壤管理與施肥
a、施肥與加土(氮肥-促莖葉繁茂;鉀、磷-增強(qiáng)抗病能力)
b、刺孔、滾壓,耘耙(促進(jìn)水分滲透)(提高平整度,促根系生長)(除死野草,疏通)
3)、抗旱與澆水
a、正常的養(yǎng)護(hù)澆水能及時解除草坪植物因干旱出現(xiàn)的旱象,促其正常生長發(fā)齊。
b、施肥后及時澆水,會促進(jìn)養(yǎng)分的分解和水肥吸收。
c、北方入冬前澆水能使禾草根部吸收充足的水分。
d、南方草坪進(jìn)行春灌能促進(jìn)其提早返青。
4)、修剪
a、控制草坪植物的生長高度,使草坪經(jīng)常保持平整美觀。
b、草坪的修剪通常依草坪的種類和培育的強(qiáng)度不同而異,一般留茬高度以4-5
第4篇 某物業(yè)管理有限公司章程
_______物業(yè)管理有限公司章程
第一章總則
第一條依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關(guān)法律、行政法規(guī)及_____人民政府有關(guān)政策制定本章程。
第二條本公司在____工商行政管理局登記注冊,注冊登記名稱為:
_____________物業(yè)管理有限公司(以下簡稱公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三條公司宗旨是:依法管理,業(yè)主至上,服務(wù)第一。
第四條公司依法登記注冊,具有企業(yè)法人資格。公司股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。公司以其全部法人財產(chǎn),依法自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。
公司一切活動遵守國家法律法規(guī)規(guī)定。公司應(yīng)當(dāng)在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事活動。
公司的合法權(quán)益受法律保護(hù),不受侵犯。
第二章公司的注冊資本和經(jīng)營范圍
第五條公司的注冊資本為人民幣____萬元。
第六條公司經(jīng)營范圍是:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章股東姓名(或名稱)和住所
第七條____公司股東共__個,分別是:
第四章股東的出資額和出資方式
第八條公司的注冊資本全部由股東自愿出資入股。
第九條股東的出資方式和出資額:
第五章股東的權(quán)利和義務(wù)
第十條股東享有下列權(quán)利:
(一)享有選舉和被選舉權(quán);
(二)按出資比例領(lǐng)取紅利。公司新增資本時,原股東可以優(yōu)先認(rèn)繳出資;
(三)按規(guī)定轉(zhuǎn)讓和抵押所持有的股份;
(四)對公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營和財務(wù)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,提出建議或質(zhì)詢。有權(quán)查閱股東會議記錄和公司財務(wù)會計報告。
(五)在公司辦理清算完畢后時,按所出資比例分享剩余資產(chǎn)。
第十一條股東履行下列義務(wù):
(一)足額繳納公司章程規(guī)定的各自認(rèn)繳的出資額;
(二)在公司辦理清算時,以認(rèn)繳的出資額對公司承擔(dān)債務(wù);
(三)公司一經(jīng)工商登記注冊,不得抽回出資;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的經(jīng)營管理,提出合理化建議,促進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展;
(六)不按認(rèn)繳期限出資或者不按規(guī)定出資額認(rèn)繳的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第六章股東轉(zhuǎn)讓出資和條件
第十二條股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時,必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意(公司只有兩名股東的,必須經(jīng)全體股東同意);不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的出資,如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等的條件下,其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。股東轉(zhuǎn)讓出資后的公司股東人數(shù)必須符合法律規(guī)定。
第十三條受讓人必須遵守公司章程和有關(guān)規(guī)定。
第七章公司的機(jī)構(gòu)及
其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第十四條公司股東會由全體股東組成,股東會是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。
第十五條股東會行使下列職權(quán):
(一)決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃;
(二)選舉和更換執(zhí)行董事,決定有關(guān)執(zhí)行董事的報酬事項(xiàng);
(三)選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關(guān)監(jiān)事的報酬事項(xiàng);
(四)審議批準(zhǔn)執(zhí)行董事的報告;
(五)審議批準(zhǔn)監(jiān)事的報告;
(六)審議批準(zhǔn)公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(七)審議批準(zhǔn)公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(八)對公司增加或者減少注冊資本作出決議;
(九)對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議;
(十)對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項(xiàng)作出決議;
(十一)修改公司章程。
第十六條股東會的議事方式和表決程序按照本章程的規(guī)定執(zhí)行。
股東會對公司增加或減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式以及公司章程的修改作出的決議,必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。
股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。
第十七條股東會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議半年召開一次。
股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持,執(zhí)行董事或者監(jiān)事,可以提議召開臨時會議。
第十八條召開股東會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日以前通知全體股東。股東會應(yīng)當(dāng)對所議事項(xiàng)的決定作成會議記錄,出席會議的股東應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。
第十九條公司不設(shè)立董事會,設(shè)執(zhí)行董事一人。
第二十條執(zhí)行董事為公司的法定代表人,其產(chǎn)生程序是由股東會選舉產(chǎn)生。
第二十一條執(zhí)行董事對股東會負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(一)負(fù)責(zé)召集股東會,并向股東會報告工作;
(二)執(zhí)行股東會的決議;
(三)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;
(四)制訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(五)制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(六)制訂公司的增加或減少注冊資本的方案;
(七)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(八)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;
(九)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報酬事項(xiàng);
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二條執(zhí)行董事任期3年。任期屆滿,可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會不得無故解除其職務(wù)。
第二十三條公司設(shè)經(jīng)理,由執(zhí)行董事聘任。經(jīng)理對股東會負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(一)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作,組織實(shí)施股東會決議;
(二)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;
(三)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;
(四)擬訂公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具體規(guī)章;
(六)公司章程和股東會授予的其他職權(quán)。
第二十四條執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事行使職權(quán)時,必須遵守下列規(guī)定。
(一)董事、經(jīng)理、監(jiān)事應(yīng)當(dāng)遵守公司章程,忠實(shí)履行職務(wù),維護(hù)公司利益,不得利用在公司的地位和職權(quán)為自己謀取私利。
董事、經(jīng)理、監(jiān)事不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產(chǎn)。
(二)董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。
董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個人名義或者以其他個人名義開立帳戶存儲。
董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保。
(三)董事、經(jīng)理不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本
公司利益的活動。從事上述營業(yè)或者活動的,所得收入應(yīng)當(dāng)歸公司所有。
董事、經(jīng)理除公司章程規(guī)定或者股東會同意外,不得同本公司訂立合同者進(jìn)行交易。
(四)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事除依照法律規(guī)定或者股東會同意外,不得泄露公司秘密。
(五)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十五條公司設(shè)監(jiān)事一人,由股東會選舉產(chǎn)生。執(zhí)行董事、經(jīng)理及財務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。
第二十六條監(jiān)事行使下列職權(quán):
(一)檢查公司財務(wù);
(二)對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;
(三)當(dāng)執(zhí)行董事、經(jīng)理的行為損害公司的利益時,要求執(zhí)行董事、經(jīng)理予以糾正;
(四)提議召開臨時股東會;
第八章 公司財務(wù)、會計
第二十七條公司應(yīng)建立、健全如下財務(wù)、會計制度:
(一)公司應(yīng)在每一會計年度終了時制作財務(wù)會計報告,并依法經(jīng)審查驗(yàn)證,并在每年的1月1日至1月15日送交各股東審閱。
財務(wù)會計報告應(yīng)當(dāng)包括下列財務(wù)會計報表及附屬明細(xì)表:
①資產(chǎn)負(fù)債表;
②損益表;
③財務(wù)狀況變動表;
④財務(wù)情況說明書;
⑤利潤分配表;
(二)公司應(yīng)當(dāng)按照公司章程規(guī)定的期限將財務(wù)會計報告送交各股東。
(三)公司分配當(dāng)年稅后利潤時,應(yīng)當(dāng)提取利潤的百分之十列入公司法定公積金,并提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)上一年度公司虧損的,在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤彌補(bǔ)虧損。
公司在從稅后利潤中提取法定公積金后,經(jīng)股東會決議,可以提取任意公積金。
公司彌補(bǔ)虧損和提取公積金、法定公益金后,所余利潤,公司可按照股東的出資比例分配。
股東會違反前款規(guī)定,在公司彌補(bǔ)虧損和提取法定公積金、法定公益金之前向股東分配利潤的,必須將違反規(guī)定分配的利潤退還公司。
(四)公司的公積金用于彌補(bǔ)公司的虧損,擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司職工的集體福利。
(六)公司除法定的會計帳冊外,不得另立會計帳冊。
對公司資產(chǎn),不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第九章 公司的合并、分立
第二十八條公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。
本公司吸收其他公司為吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如與其他公司合并設(shè)立一個新的公司為新設(shè)合并,合并各方解散。公司合并,應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保,不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔(dān)保的,公司不得合并。
公司合并時,合并各方的債權(quán)、債務(wù),應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。
(二)公司分立,其財產(chǎn)作相應(yīng)的分割。
公司分立時,應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔(dān)保的,公司不得分立。
公司分立前的債務(wù)按所達(dá)成的協(xié)議由分立后的公司承擔(dān)。
第二十九條公司需要減少注冊資本時,必須編制資產(chǎn)負(fù)債表及財產(chǎn)清單。
當(dāng)公司作出減少注冊資本決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。
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p;公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
第十章公司解散與清算
第三十條公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿;
(二)股東會決議解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然災(zāi)害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一條公司解散,應(yīng)在十五日內(nèi)由股東、有關(guān)主管機(jī)關(guān)或有關(guān)專業(yè)人員成立清算組,進(jìn)行清算。逾期不成立清算組進(jìn)行清算的,債權(quán)人可以申請人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算。
清算組在清算期間行使下列職權(quán):
(一)清理公司財產(chǎn),分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單,同時制定清算方案并報股東會確認(rèn);
(二)通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人,應(yīng)在清算組成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于六十日內(nèi)在報紙上至少公告三次;
(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);
(四)清理所欠稅款;
(五)清理債權(quán)、債務(wù);
(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動。
第三十二條公司財產(chǎn)能夠清償公司債務(wù)的,分別支付清算費(fèi)用、職工工資和勞動保險費(fèi)用,繳納所欠稅款,清償公司債務(wù)。
公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后剩余財產(chǎn),公司按照股東出資比例分配。
第三十三條公司清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報告,報股東會或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報送公司登記機(jī)關(guān),申請注銷公司登記,公告公司終止。
附則
一、本章程于二零零四年十月二十七日訂立。自______工商行政管理局登記注冊之日起生效。
二、由全體股東簽名、蓋章確認(rèn)。
全體股東簽名:
第5篇 物業(yè)管理員物業(yè)管理概述試題
第一章:物業(yè)管理概述
一、單選題
1、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )。
a、德國 b、美國 c、英國 d、法國
2、“物業(yè)”是廣東、香港和澳門地區(qū)人們對( )房地產(chǎn)的稱謂。
a、單元性 b、綜合性 c、普通型 d、別墅型
3、( )是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。
a、物業(yè)管理 b、房地產(chǎn) c、不動產(chǎn) d、單元性地產(chǎn)
4、因?yàn)槲飿I(yè)具有( ),所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計,要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。
a、穩(wěn)定性 b、固定性 c、耐久性 d、多樣性
5、物業(yè)不僅有價值,而且具有使用價值或觀賞價值,這體現(xiàn)了物業(yè)的( )。
a、固定性 b、耐久性 c、多樣性 d、高值性
6、物業(yè)管理是圍繞著創(chuàng)造( )這一中心開展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為。
a、經(jīng)濟(jì)效益 b、社會效益 c、安居樂業(yè) d、保值增值
7、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是( )
a、維修 b、管理 c、經(jīng)營 d、服務(wù)
8、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括( )。
a、財務(wù)管理 b、保潔管理 c、環(huán)境管理 d、車輛管理
9、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計由( )進(jìn)行。
a、房地產(chǎn)開發(fā)商 b、房地產(chǎn)行政管理部門 c、業(yè)主和使用人 d、物業(yè)管理公司
10、物業(yè)管理企業(yè)對不屬于自己管轄范圍的問題( )。
a、也要給住用人以滿意的答復(fù) b、不必作出答復(fù) c、必須徹底解決d、應(yīng)及時向上級報告
11、物業(yè)管理企業(yè)接到報修后應(yīng)立即行動,馬上修好,這對物業(yè)管理企業(yè)( )的影響是非常明顯的。
a、經(jīng)濟(jì)效益 b、知名度 c、規(guī)模 d、信譽(yù)
12、當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢買方便時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求,提供( )。
a、一般性服務(wù) b、特約性服務(wù) c、公共性服務(wù) d、公眾代辦性服務(wù)
13、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后,成為物業(yè)的具體管理者,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的( )原則。
a、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 b、業(yè)主到上 c、專業(yè)高效d、公平競爭
14、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門的權(quán)利與職責(zé)要非常明確,才能做到人人有事做,事事有人管,體現(xiàn)了( )。
a、業(yè)主至上原則 b、權(quán)責(zé)分明原則 c、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則 d、公平競爭原則
15、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過( )的辦法,將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其它具有實(shí)力的專業(yè)公司。
a、承包 b、簽定合同 c、雙方協(xié)商 d、中介
16、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到( )。
a、質(zhì)價相符 b、能夠承受 c、價格優(yōu)惠 d、價格偏低
17、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復(fù)雜,在處理問題時應(yīng)以( )為依據(jù)。
a、企業(yè)的規(guī)章制度b、業(yè)主委員會章程c、上級行政部門的指示d、法律、法規(guī)
18、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是( )。
a、儀表端莊,形象良好b、忠于職守,盡職盡責(zé)d、體魄健康,胸懷寬廣d、語言流暢,表達(dá)能力強(qiáng)
19、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,為事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責(zé)b、實(shí)事求是,力事公道c、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌d、遵守紀(jì)律,奉公守法
20、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現(xiàn)了( )。
a、積極主動,講求時效b、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌c、刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì)d、儀表端莊,良好形象
1、講求時救,要做到急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當(dāng)時不處理也不會發(fā)生危險也( )。
a、必須馬上修理好b、必須三天內(nèi)解決c、要力爭當(dāng)日給用戶答復(fù)d、要力爭三天內(nèi)給予答復(fù)
二、多選題
22、交通類特種物業(yè)包括( )
a、橋梁b、車站c、劇場d、碼頭
23、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求,不斷地( ),從而不斷地提高服務(wù)質(zhì)量。
a、改進(jìn)服務(wù)態(tài)度b、創(chuàng)新服務(wù)辦法c、擴(kuò)大服務(wù)范圍d、開拓服務(wù)項(xiàng)目
24、物業(yè)管理企業(yè)開展各項(xiàng)活動必須( )
a、以服務(wù)為宗旨b、以管理為目的c、以經(jīng)營為手段d、以效益為目的
25、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括( )
a、房屋的維護(hù)與修繕b、房屋裝修監(jiān)督管理c、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)d、綜合經(jīng)營服務(wù)
26、房屋裝修監(jiān)督管理的主要內(nèi)容包括( )
a、審核裝修設(shè)計圖紙b、審核裝修作業(yè)是否構(gòu)成物業(yè)結(jié)構(gòu)墻面和樓板等的損害c、派員巡視施工現(xiàn)場,監(jiān)督施工人員是否規(guī)范作業(yè)d、對完工的裝修工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收
27、房屋的維護(hù)與修繕是( )
a、物業(yè)管理的全部內(nèi)容b、物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)c、常規(guī)性服務(wù)的主要內(nèi)容d、常規(guī)性管理的主要內(nèi)容
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容安全保衛(wèi)的重點(diǎn)是( )
a、防火、防盜b、防雷、防電c、防交通事故d、防意外傷害。
29、下列闡述是正確的有( ) )
a、業(yè)主是物業(yè)的主人b、許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會c、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)d、物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理中的根本問題
30、選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅持招投標(biāo)制度,這樣可以激勵企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理( )
a、提高服務(wù)水平b、降低管理成本c、增強(qiáng)自身實(shí)力d、遏制腐敗現(xiàn)象
31、物業(yè)管理人員必須具有的專業(yè)知識和專業(yè)技能包括( )。
a、現(xiàn)代管理知識b、現(xiàn)代管理手段c、物業(yè)管理專業(yè)技能d、遵守紀(jì)律奉公守法
32、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識是指從事管理工作必須( )
a、儀表儀容端莊b、具有科學(xué)頭腦c、具有科學(xué)思想d、運(yùn)用科學(xué)的手段
33、物業(yè)管理人員具有了物業(yè)管理方面的專業(yè)技能,才能( )。
a、管理他人b、帶領(lǐng)他人c、創(chuàng)出新的管理經(jīng)驗(yàn)d、創(chuàng)出新的管理模式
34、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括( )。
a、語言表達(dá)能力b、端莊的儀表儀容c、良好的心理素質(zhì)d、掌握各種設(shè)備的維修技能
35、忠于職守,盡職盡責(zé)是對物業(yè)管理人員職業(yè)道德的( )。
a、全部要求b、基本要求c、首要要求d、最高要求
36、物業(yè)管理人員必須堅持實(shí)事求是的工作作風(fēng),一切從實(shí)際情況出發(fā),( )。 `
a、客觀正確地對待和處理問題b、各項(xiàng)工作技能都必須掌握c、反映情況時好事壞事都要報d、反映情況時報喜不報憂
37、物業(yè)管理人員不但要掌握原有的業(yè)務(wù)知識,還必須了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的( )。
a、新知識b、新工藝c、新辦法d、新成果
三、判斷題
38、( )綠地和道路不屬于物業(yè)的范疇。
39、( )廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。
40、( )古建筑、名人故居屬于文化娛樂類物業(yè)。
41、( )物業(yè)管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和場地。
42、( )物業(yè)管理覆蓋面廣的特點(diǎn),就是指從地域上看管理面廣。
43、( )在物業(yè)管理中,物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位,是管理的主體。
44、( )只要是對業(yè)主和使用人有利的事,物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做
。
45、( )加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理,主要是擴(kuò)大綠地面積。
46、( )搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛交通管理至關(guān)重要的是停車場的管理,保證車輛停放有序。
47、( )物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在資金允許的情況下,大膽地開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目,最大限度地滿足使用人的需要,同時提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
48、( )物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),物業(yè)管理企業(yè)必須通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。
49、( )所謂掌握現(xiàn)代化管理手段就是指物業(yè)管理人員一定要會使用計算機(jī)。
第6篇 z小區(qū)物業(yè)工程管理部職能
小區(qū)物業(yè)工程管理部職能和職責(zé)
部門名稱:物業(yè)工程呢個管理部
直接上級:分管副總經(jīng)理
下屬部門:強(qiáng)電技工科、弱電技工科、水暖技工科、倉儲科
部門性質(zhì):維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施、設(shè)備以及器材等。
管理職能:負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)工程設(shè)施進(jìn)行專職管理,并負(fù)責(zé)配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與監(jiān)控,對鎖承擔(dān)的工作負(fù)責(zé)。
部門職能
1.對住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部門經(jīng)理負(fù)責(zé),并完成部門經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
2.遵守國家有關(guān)配套設(shè)施設(shè)備管理運(yùn)行等方面的法規(guī)、規(guī)范以及安全規(guī)程。
3.對住宅小區(qū)內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備、弱點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、管理、保修、保養(yǎng)等。
4.每周負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)所掌握的主控機(jī)房、中央監(jiān)控室等設(shè)備進(jìn)行檢查。
5.對配套設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)資料、售后服務(wù)支持,做成檔案保管。
6.每月負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)住戶的住宅用電計量的抄錄、匯總上報收費(fèi)組,然后再向供電單位上報電量,繳納電費(fèi)。
7.負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。
8.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施的安全教育工作以及物業(yè)知識的培訓(xùn)。
9.負(fù)責(zé)盡可能降低能源消耗,節(jié)約管理成本,盡可能達(dá)到節(jié)能環(huán)保小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。
10.負(fù)責(zé)向上級管理層提交物業(yè)工程管理部門的設(shè)備維修計劃,維修工具、材料采購計劃等。
11.對住宅小區(qū)重要地點(diǎn)做好雨季防汛、風(fēng)沙暴防范工作,保證消防設(shè)備系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性運(yùn)行。
12.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施、設(shè)備改造、設(shè)備大修等情況的落實(shí)。
13.積極配合住宅小區(qū)物業(yè)管理其他部門的工作。
第7篇 物業(yè)管理公司測量和監(jiān)控裝置控制程序-13
1.0目的:
對證實(shí)服務(wù)符合規(guī)定的要求的測量器具及儀表進(jìn)行控制、校準(zhǔn)和維護(hù),以確保測量器具及儀表在使用時達(dá)到規(guī)定的要求。
2.0適用范圍:
2.1國家規(guī)定檢驗(yàn)的儀表,如壓力計、安全閥等。
2.2日常維修檢測使用的鉗表、萬用表、搖表、接地?fù)u表等。
3.0職責(zé):
3.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)測量器具及儀表的使用和保管。
3.2各測量器具及儀表由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)送檢,并保存校驗(yàn)記錄。
4.0程序
工程技術(shù)部編制測量器具及儀表清單。
工程技術(shù)部按計劃送檢,并進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
要求達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)或使用要求。
否
是
工程技術(shù)部保存檢定資料。
工程技術(shù)部填寫《設(shè)備(機(jī)具)報廢申請單》,核實(shí)無法修復(fù)后報廢。
5.0支持性工具
《測量器具及儀表檢定計劃》
《測量器具及儀表檢定記錄》
《設(shè)備(機(jī)具)報廢申請單》
《測量器具及儀表清單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第8篇 某物業(yè)公司財務(wù)部管理范圍
物業(yè)公司財務(wù)部管理范圍
1、財務(wù)部是公司財務(wù)管理、會計核算的職能部門。
2、負(fù)責(zé)公司財務(wù)會計規(guī)章制度、內(nèi)部會計核算制度,內(nèi)部控制制度的制定和實(shí)施;
3、負(fù)責(zé)公司年度財務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決算的編制;
4、負(fù)責(zé)公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全有關(guān)預(yù)算項(xiàng)目的審核、批復(fù)及保證資金落實(shí);
5、監(jiān)管公司所有資產(chǎn),對公司所有財務(wù)收支活動進(jìn)行分析,為公司各項(xiàng)經(jīng)營決策提供財務(wù)數(shù)據(jù)、財務(wù)信息。
第9篇 物業(yè)管理手冊－質(zhì)量管理體系策劃
物業(yè)管理手冊:質(zhì)量管理體系策劃
1、本公司依據(jù)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求,對公司的管理體系進(jìn)行了策劃,對質(zhì)量管理體系所需的過程進(jìn)行有效控制,以實(shí)現(xiàn)本公司的管理目標(biāo),并符合標(biāo)準(zhǔn)要求;
2、按管理手冊建立的質(zhì)量管理體系是在策劃、識別、確定、執(zhí)行、監(jiān)視、測量分析所需過程及確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的前提下進(jìn)行的,現(xiàn)行的質(zhì)量管理體系按本手冊及相應(yīng)的程序文件規(guī)定實(shí)施。
3、當(dāng)發(fā)生下列情況質(zhì)量管理體系須進(jìn)行變更策劃:
3.1企業(yè)宗旨、方針、目標(biāo)發(fā)生變化;
3.2企業(yè)內(nèi)部組織重大調(diào)整變化;
3.3企業(yè)發(fā)生重大質(zhì)量事故;
3.4企業(yè)外部環(huán)境變化;
3.5顧客和相關(guān)方導(dǎo)致的變更;
3.6法律、法規(guī)發(fā)生變化。
4、上述原因的變化造成質(zhì)量管理體系變更時,由管理者代表組織相關(guān)部門進(jìn)行策劃,并形成會議紀(jì)要,應(yīng)確保體系策劃和實(shí)施時保持質(zhì)量管理體系的完整性。在策劃和實(shí)施更改時,若涉及管理體系文件的變更時,按照《文件控制程序》執(zhí)行。
第10篇 z物業(yè)管理績效管理體系
績效管理體系(performance management system pms)是物業(yè)管理公司公司內(nèi)部管理的潤滑系統(tǒng)。
績效管理體系作為一個完整的管理系統(tǒng),組織、管理層和員工都將全部參與進(jìn)來,通過和員工溝通的方式,將物業(yè)管理的計劃目標(biāo)、工作標(biāo)準(zhǔn)、管理方式和手段以及員工的績效目標(biāo)等管理的基本內(nèi)容確定下來,在持續(xù)不斷溝通的前提下,幫助員工清除工作過程中的障礙,提供必要的支持、指導(dǎo)和幫助,與員工一起共同完成績效目標(biāo),達(dá)到組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和員工職業(yè)生涯計劃共同實(shí)現(xiàn)的雙贏的目的。
績效管理體系分三個層次實(shí)施:
1、績效考核(評),分業(yè)績考核和素質(zhì)考評兩個方面。業(yè)績考核是對企業(yè)目標(biāo)計劃與完成情況對照過程,也是對員工業(yè)績完成情況的認(rèn)定過程,其結(jié)果直接與工資獎金掛鉤;素質(zhì)考評是實(shí)現(xiàn)企業(yè)育人的主要途徑,其結(jié)果作為員工晉升淘汰的依據(jù)之一。
2、績效評價。績效評價就是針對業(yè)績考核和素質(zhì)考評中發(fā)現(xiàn)的不足,分析原因找出問題。
3、績效提高?？冃岣呔褪且罁?jù)績效評價所發(fā)現(xiàn)問題和存在的原因,幫助員工制定糾正措施,達(dá)到公司的工作要求。
一、業(yè)績考核要素的確定
業(yè)績考核是公司對部門和員工工作業(yè)績考核認(rèn)定的途徑和手段。關(guān)鍵考核要素分“績”、“勤”兩個方面,其結(jié)果:一是實(shí)行“雙掛”,即工資掛鉤、與年終獎勵掛鉤;二是作為績效評價和績效提高的依據(jù)(參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實(shí)施辦法》)。
1、業(yè)績考核要素
物業(yè)管理公司業(yè)績考核要素分為兩類:即工共考核要素(占20%)和工作考核要素(占80%)。其中工作考核要素又分為主要工作要素和日常工作要素(見下表)。
公共考核要素主要考核部門和員工共有性質(zhì)的要素。
工作考核要素主要是對部門和員工工作結(jié)果的考核,制定工作考核內(nèi)容的要素有七個方面:
一是公司制度規(guī)范
二是主要工作流程;
三是專業(yè)操作規(guī)范、操作指南和工作要求;
四是國家建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)》和《國家物業(yè)管理協(xié)會服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》;
五是職業(yè)道德規(guī)范;
六是崗位職責(zé)要求;
七是行業(yè)所提出的特殊要求(如特種設(shè)備)。
公共考核由行政管理部門和職能管理部門共同實(shí)施考核;
工作考核分兩個操作層次:公司對部門的考核和部門對員工共的考核,由職能管理部門實(shí)施。(實(shí)施方案參照附件一:《物業(yè)管理公司績效管理實(shí)施辦法》)。
●公共考核
考核要素:分勞動紀(jì)律(占25%)、儀容儀表(占25%)、文明禮貌用語(占25%)、遵守公司制度(占25%)四個方面。
勞動紀(jì)律:分值為5分,內(nèi)容包括是否遲到、早退、脫崗、睡崗;有事是否辦理請假手續(xù);在崗是否有說閑話、吃零食現(xiàn)象;是否有串崗、妨礙他人工作現(xiàn)象等等。
儀容儀表:分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定著裝且干凈整潔、佩戴工牌;發(fā)型、指甲、化妝、首飾是否符合要求;服務(wù)中是否表情自然、行為端莊、舉止文明等。
文明禮貌用語:分值為5分,內(nèi)容包括是否按規(guī)定運(yùn)用文明禮貌規(guī)范用語等。
●工作考核
工作考核占績效考核的80%,由員工所在部門負(fù)責(zé)考核。員工工作考核分兩個考核要素、兩個考核形式、兩個考核層次。
“兩個考核要素”就是分關(guān)鍵工作考核要素和日常工作考核要素兩個方面。關(guān)鍵要素考核是結(jié)合公司全年工作目標(biāo)、工作計劃進(jìn)行逐月分解,統(tǒng)一下達(dá),對其結(jié)果進(jìn)行考核的要素。
關(guān)鍵考核要素具有一定的時效性、質(zhì)量性的要求,是完全量化的指標(biāo),占工作考核分值的40分(50%)。日常工作考核要素是部門日?；墓ぷ饕?以其部門工作職責(zé)確定,占工作考核分值的40分(50%)。
兩個考核形式”就是分月考核和全年考核兩種形式。
“兩個考核層次”就是分公司對部門的考核和部門對員工的考核。
(二)業(yè)績考核的方法
“業(yè)績考核”用的是考核制度與計劃管理緊密結(jié)合的方法
計劃管理用“一定質(zhì)量要求下”的“工作量”和“工作進(jìn)度”為指標(biāo),把企業(yè)各崗位人員的工作,轉(zhuǎn)換成可以用比較精確的數(shù)字來加以衡量的東西。計劃管理并不是一個單一的計劃,而是有著多維精確刻度的一個計劃體系、一個
計劃網(wǎng)絡(luò),它使整個企業(yè)的工作,從長期、中期到短期,從整個公司、各個部門到每個個人,從生產(chǎn)經(jīng)營到各方面工作,都成為可以把握、可以衡量的東西。以這樣的計劃體系為基礎(chǔ),無論是業(yè)務(wù)人員的考核,還是非業(yè)務(wù)人員的考核,都可以避免流于空泛、模糊、形式主義和主觀主義。
(三)業(yè)績考核結(jié)果的運(yùn)用
業(yè)績考核作為員工工作質(zhì)量、工作效率的考核,其結(jié)果:
一是實(shí)行雙掛,即于當(dāng)月獎金掛鉤,與全年年終獎金掛鉤;
二是作為評選優(yōu)秀的參考依據(jù)之一;
三是作為晉升提拔的依據(jù)之一。
1、月獎金的發(fā)放
月獎金發(fā)放分兩個層次考核核算。
第一層次為公司對部門的考核核算,公司對部門實(shí)行總額考核核算,不對個人?？己私Y(jié)果是部門每個員工的均值。
部門月績效獎金總額 = 部門考核分值×員工獎金總額×100%
第二層次為部門對員工的考核核算。部門依據(jù)公司當(dāng)月獎金總額和員工考核分值進(jìn)行二級分配。
2、優(yōu)秀員工的評選
績效考核結(jié)果作為公司季度、半年、全年優(yōu)秀員工評選的主要指標(biāo),即依據(jù)員工考核結(jié)果、受到客戶表揚(yáng)次數(shù)、突發(fā)事件處理能力結(jié)果等進(jìn)行評選。
素質(zhì)考評
一、素質(zhì)考評要素的確定
素質(zhì)考評是公司育人的手段和途徑,關(guān)鍵要素主要是“德”、“能”、“識”三個方面
二、素質(zhì)考評的方法
“素質(zhì)考評”用的是綜合各方面評議的方法
評議的方法多種多樣,各有利弊,需善加取舍、取長補(bǔ)短、綜合使用。大體說來,直接上級的考評,比較細(xì)致和準(zhǔn)確,但容易失之過寬;間接上級的考評,比較客觀公正,但準(zhǔn)確性較差;自我評估有利于上級深入了解員工的具體情況,調(diào)動員工自我管理的積極性,但也容易失之過寬;下級的評分,雖說比較準(zhǔn)確,但一般也有過寬的弊病;同級和協(xié)作部門的考評,會造成激烈競爭的局面,從而有助于了解到其他形式的考評所不能提供的情況,但又容易失之過嚴(yán);外聘權(quán)威評價部門的考評,不言而喻,客觀公正性雖說較好,然不免會有隔簾問診、隔靴搔癢之弊:總之,沒有任何一種考評形式是十全十美的,只能通過它們之間的一定比例的互相牽制才能使總的評價盡可能地做到客觀、公正和準(zhǔn)確。
§1-3 “業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”區(qū)別與應(yīng)用
一、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的價值導(dǎo)向
“業(yè)績考核”引導(dǎo)人們重實(shí)效、重實(shí)績,積極有為;“素質(zhì)考評”則引導(dǎo)人們注重個人的全面發(fā)展和團(tuán)體協(xié)作:二者均有其積極意義。但是任何一方面的過分強(qiáng)調(diào),都會造成一系列弊病。
在考核問題上往往存在兩種傾向:一是重素質(zhì),二是重業(yè)績。二者其實(shí)不可偏廢,因?yàn)槲覀儾坏俺墒隆?而且要“育人”;不但要抓企業(yè)業(yè)績,而且要抓企業(yè)文化--象任何一個組織體一樣,這兩方面的均衡發(fā)展和相互促進(jìn),才有利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。過于重“素質(zhì)”,會使人束手束腳,過分重視個人修養(yǎng)和人際關(guān)系,不講實(shí)效;而且妨礙人的個性、創(chuàng)造力的發(fā)揮,使人們但求明哲保身,不思進(jìn)取;最終是不利于組織體和社會的發(fā)展。這是中國幾千年來的人員評價傳統(tǒng)的最大弊病,它使考核的價值取向趨于消極。過于重“業(yè)績”,又易于鼓勵人的僥幸心理,令人投機(jī)取巧、走捷徑、急功近利、不擇手段;這就是西方文化經(jīng)常暴露出來的弊病,它從另一個角度使考核的價值取向趨于消極。
二、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的客觀性、準(zhǔn)確性
1、 “業(yè)績考核”用的是“田徑標(biāo)準(zhǔn)”
對于企業(yè)人員的'業(yè)績',即其在一定時間內(nèi)、在一定質(zhì)量要求下完成的任務(wù)的工作量和工作進(jìn)度,我們一般能夠做到相當(dāng)客觀、準(zhǔn)確的評價,就象體育比賽中的田徑項(xiàng)目一樣。
2、“素質(zhì)考評”用的是“體操標(biāo)準(zhǔn)”
對于企業(yè)人員的“素質(zhì)”,即其在工作中表現(xiàn)出來的“德”、“能”、“識”,就很難有一個統(tǒng)一、明確的標(biāo)準(zhǔn),就需要綜合來自各方的評議,就象體操比賽要由各方面人士組成的評委來打分一樣。
三、妥善設(shè)計好個人考核總分中“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”所占比重
一套好的考核標(biāo)準(zhǔn),必須在“業(yè)績”和“素質(zhì)”之間安排好恰當(dāng)?shù)谋壤膶?shí)際經(jīng)驗(yàn)來看,考核制度應(yīng)在較大地(七成以上)突出業(yè)績考核的前提下,兼顧對素質(zhì)的要求。為了使考核的價值取向趨于積極,引導(dǎo)員工成為積極有為的開拓者而不是謹(jǐn)小慎微的謙謙君子,企業(yè)必須側(cè)重于業(yè)績方面的考核;由于業(yè)績考核比較客觀、準(zhǔn)確,而素
質(zhì)考評比較主觀、模糊,因而考核側(cè)重于業(yè)績也有利于提高考核結(jié)果的客觀、準(zhǔn)確性。
同時,在“素質(zhì)”考核內(nèi)容中,也應(yīng)有意強(qiáng)調(diào)積極的價值導(dǎo)向,不要搞面面俱到、求全責(zé)備。要突出抓住少數(shù)幾個體現(xiàn)企業(yè)積極的價值導(dǎo)向的“關(guān)鍵指標(biāo)”。比如對企業(yè)管理者,應(yīng)當(dāng)側(cè)重考察其管理素質(zhì),即主要從其計劃、組織、用人、協(xié)調(diào)、指揮和控制等方面的能力來考察;其中,特別要重視其'能否通過自己的創(chuàng)新能力而對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)文化和社會形象做出較大貢獻(xiàn)',作為對管理者的最高要求。
四、“業(yè)績考核”與“素質(zhì)考評”的“先分后合”
1、“業(yè)績”應(yīng)該是短線考察項(xiàng)目,“一月事一月畢”;年終再來籠統(tǒng)考察一次,有不少弊病:
1.1 干部員工每月的工作情況事過境遷,工作表現(xiàn)逐月不同,到年底籠統(tǒng)打分,在很大程度上取決于打分者當(dāng)時的主觀印象;
1.2 如果中途發(fā)生主管人變更,年終的評分就很容易脫離干部員工一年來的工作實(shí)際;
1.3 干部員工每月的得分與年終的得分容易發(fā)生沖突,同時評分者也很為難:年終重新給下屬打一次分呢,還是按照各月的平均分打分按照前者,每月的評分就被否定了;按照后者,則使年終評分成為毫無意義的多此一舉“素質(zhì)”本應(yīng)是長線考察項(xiàng)目,往往要數(shù)月甚至數(shù)年才能做出評判,卻把它放到每月去考察,讓人如何能說得清楚
2、“業(yè)績”考核與“素質(zhì)”考評混于一處,使被考核者無法了解自己得分、失分于何處,從而不利于其改進(jìn)工作、改正缺點(diǎn)。
業(yè)績是短線考察項(xiàng)目,素質(zhì)是長線考察項(xiàng)目,應(yīng)該明確分工、先分后合。應(yīng)當(dāng)每月察業(yè)績,年終評素質(zhì),最后綜合形成干部員工的全年得分。
還有一種往往存在于實(shí)際操作中的情況是,當(dāng)下屬完全完成甚至超標(biāo)完成了工作任務(wù)后,主管在進(jìn)行業(yè)績評分時又加進(jìn)對下屬綜合素質(zhì)或主觀印象的評議,挑出員工非業(yè)績方面實(shí)際存在或想象中的缺點(diǎn)扣分,使下屬有苦難言;這就要求我們不僅要在考核制度中將業(yè)績考核與素質(zhì)考核嚴(yán)格分開;而且要求所有主管和領(lǐng)導(dǎo)在具體評分時將被考核者的“做事”與“為人”二者嚴(yán)格分開,避免使被評議者遭受不公正待遇,積極性遭到挫傷。這一點(diǎn)至為重要。
第11篇 物業(yè)管理公司保安部操作流程3
物業(yè)管理公司保安部操作流程(三)
(一)交接班管理規(guī)程
交接班規(guī)定
為認(rèn)真做好崗位的工作交接與公物交接,減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失,特制定本制度。
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時,須認(rèn)真做好崗位工作記錄。
2、本班最后一崗與下一班交接時,要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班,以便下一班開展工作。
3、交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班,并在最后一崗的工作記錄欄目里寫明下一班接崗人的姓名。
4、發(fā)現(xiàn)問題,交接雙方須當(dāng)面說明。如果交班人離開后,接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的,應(yīng)立即報告班長或部門經(jīng)理處理。
5、交接班須正點(diǎn)、守時,非特殊情況,不得超時接班。
6、接班人未到,交班人不得離崗,否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。
班長交接班制度
1、接班人須提前15分鐘簽到上班,翻看工作記錄,詢問工作情況,以便班前列隊時將工作重點(diǎn)明確給保安員。
2、交班人須將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班,并將本班已完成和待完成工作認(rèn)真記錄在每班工作交接表上,交接雙方簽名確認(rèn)。
3、交班人將公物轉(zhuǎn)交下一班,交接雙方須在公物交接表上簽名確認(rèn)。
4、交班人須將相關(guān)記錄書寫清楚,并將相關(guān)記錄簿移交給接班者。
5、發(fā)現(xiàn)問題,交接雙方須當(dāng)面說明。如果交班人離開后,接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班之間問題的,應(yīng)即時報告部門主管處理。
(二)警棍佩帶使用規(guī)定
為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用,特制定如下規(guī)定:
1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩帶的自衛(wèi)防暴器械,保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用,不得將警棍轉(zhuǎn)借他人。
2、當(dāng)值保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后側(cè)。
3、不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。
4、處理一般問題時,不得手持警棍或用警棍指著客人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下,保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當(dāng)值保安員要妥善保管所佩帶的警棍,如有遺失或損壞,要照價賠償。
7、交接班時要檢查清楚后再交接,接收人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告,應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
(三)對講機(jī)使用規(guī)定
對講機(jī)是保安部必備的重要通訊工具,全體保安人員必須執(zhí)行對講機(jī)使用規(guī)定,熟悉對講機(jī)的性能,愛護(hù)并熟練地使用對講機(jī)。
1、使用規(guī)定
(1)、持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對講機(jī),禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€拆下來使用。
(2)、發(fā)現(xiàn)對講機(jī)有損壞或通訊失靈,持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上司報告,由部門主管檢查后交維修部維修,嚴(yán)禁自行拆修。
(3)、嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用,嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率。
(4)、嚴(yán)格按對講機(jī)充電程序充電,以保障電池的性能、壽命和使用效果。
(5)、交接班時,交機(jī)人要講明對講機(jī)當(dāng)班使用狀況;接機(jī)者當(dāng)場查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈,立即報告當(dāng)值主管或班長。
2、對話要求
(1)、呼叫對方時,先報自己崗位,再呼對方,并在最后講“收到請回話”。
(2)、收接方回話后,呼方要簡明扼要地將情況講清楚,收接方收到情況或信號后,應(yīng)回答“清楚”或“明白”。
(3)、用對講機(jī)講話時應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語,嚴(yán)禁用對講機(jī)粗言穢語、開玩笑或談與工作無關(guān)的事情。
第12篇 物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導(dǎo)書--工資管理
一、根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求,本著“三個有利,三個掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;將個人收入與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量、勞動紀(jì)律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調(diào)動全體員工的積極性和主動性,努力實(shí)現(xiàn)公司管理目標(biāo)。
二、工資構(gòu)成
1、基本工資
2、崗位津貼
3、職務(wù)補(bǔ)貼
4、工種補(bǔ)貼
5、月獎金
三、工資崗級標(biāo)準(zhǔn)
1、制定原則:根據(jù)行業(yè)及企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況,制定員工工作崗位工資標(biāo)準(zhǔn)。
2、劃分標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)工作性質(zhì)不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據(jù)學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)等不同分為若干等級。
3、工資等級
a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級
b、技術(shù)人員:a)一般;b)中級;c)高級;
c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級
四、崗位工資級別評定辦法
1、員工經(jīng)招聘錄用后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。
2、辦公室將員工基本情況進(jìn)行初審后,報送公司總經(jīng)理審批員工崗位工資級別標(biāo)準(zhǔn),特殊情況的員工可由總經(jīng)理批準(zhǔn)給予適當(dāng)級別的工資標(biāo)準(zhǔn)。
3、高級管理人員(總經(jīng)理、副總)的工資級別標(biāo)準(zhǔn)由董事會決定。
4、試用期人員工資根據(jù)新聘員工從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
五、工資發(fā)放
每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統(tǒng)計結(jié)果和上月的考評結(jié)果報公司總經(jīng)理審批后,報送財務(wù)部計發(fā)。
六、其他薪金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)
1、雙薪。根據(jù)公司當(dāng)年經(jīng)營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個月的,發(fā)放1個月的工資,未滿12個月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。
2、加班費(fèi)。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意在日法定標(biāo)準(zhǔn)工作時間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動合同》有關(guān)規(guī)定計發(fā)加班工資。
七、工資變動管理
1、員工工資實(shí)行動態(tài)管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標(biāo)準(zhǔn)套入相應(yīng)的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。
2、根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和目標(biāo)管理情況,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。
3、工資調(diào)整與勞動紀(jì)律掛鉤:
對于員工表現(xiàn)將依據(jù)獎勵制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)現(xiàn)象,按相應(yīng)的處罰標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎懲條例》。
起草人:審核人:審批人:
日期:日期:日期:
