第1篇 物業(yè)某小區(qū)管理處會(huì)議系統(tǒng)
物業(yè)小區(qū)管理處會(huì)議系統(tǒng)
為有效率地執(zhí)行管理及不斷完善管理運(yùn)作,將采取下列安排:-
1.會(huì)議召開(kāi)之前應(yīng)作好準(zhǔn)備工作,確定議題內(nèi)容,準(zhǔn)備好有關(guān)的會(huì)議資料、文件。
2.各種會(huì)議一般應(yīng)與辦公室聯(lián)系,對(duì)出席對(duì)象提前一天以上發(fā)出通知,以備會(huì)議出席者安排好工作。
3.會(huì)議出席者應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到會(huì),如果無(wú)法參加,應(yīng)事先向會(huì)議組織者請(qǐng)假,未請(qǐng)假或未經(jīng)允許請(qǐng)假而缺席、遲到者按有關(guān)出勤考核辦法承擔(dān)責(zé)任。缺席者應(yīng)事后及時(shí)主動(dòng)補(bǔ)閱會(huì)議記錄,了解會(huì)議精神。
4.會(huì)議應(yīng)堅(jiān)持講效率、開(kāi)短會(huì)原則,發(fā)言者做到言簡(jiǎn)意賅,不作題外話但又要暢所欲言,要使各種會(huì)議都能起到應(yīng)有的效果。
5.固定性會(huì)議為:總經(jīng)理辦公室會(huì)議,部門(mén)經(jīng)理例會(huì)、部門(mén)例會(huì)、段組例會(huì)。
6.會(huì)議如需增加、延期、合并或擴(kuò)大出席對(duì)象時(shí),由會(huì)議主持者商定后及時(shí)發(fā)出變更及擴(kuò)大范圍的通知。
7.出席會(huì)議人員于會(huì)議前安排好工作,會(huì)議期間其他人如無(wú)特殊情況不得進(jìn)入會(huì)場(chǎng)找人、談事。如有來(lái)訪客人或來(lái)訪電話,安排適當(dāng)人員作好接待記錄,待會(huì)后再通知當(dāng)事人處理。如遇急事必須當(dāng)事人親自接待時(shí),應(yīng)先得到會(huì)議召集者的允許,由其通知有關(guān)人員離開(kāi)會(huì)場(chǎng),并盡量不影響會(huì)議進(jìn)程與發(fā)言,維護(hù)會(huì)議正常進(jìn)行。
8.有關(guān)部門(mén)和人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)議紀(jì)要、決議、決定的相關(guān)內(nèi)容,于規(guī)定完成日期后的首次會(huì)議上作出完成情況的扼要匯報(bào)。
9.會(huì)議紀(jì)要,及所形成的決議、決定文稿應(yīng)妥善保管,無(wú)關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得借閱。
10.與會(huì)者需遵守會(huì)場(chǎng)紀(jì)律,尊重他人發(fā)言,充分闡明自己的觀點(diǎn),傳呼機(jī)請(qǐng)調(diào)至振動(dòng)檔,以維護(hù)會(huì)議正常進(jìn)行。
第2篇 z物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp4.11物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序 頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
保證小區(qū)公共設(shè)施好無(wú)損,能夠正常運(yùn)用,滿足質(zhì)量要求。
2.適用范圍:
公司將公共設(shè)施的維護(hù)發(fā)包給分承包商,要求分承商派維修工負(fù)責(zé)維護(hù)并執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.職責(zé):
4.1公司工程維修部(以下簡(jiǎn)稱工程部)負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查分承包商對(duì)公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)等工作。
4.2工程部主任監(jiān)督、檢查分承包商對(duì)小區(qū)內(nèi)污水管道疏通,化糞池的清掏、天線及防盜門(mén)維修。
4.3維修工負(fù)責(zé)各類自管公共設(shè)施維修及養(yǎng)護(hù)。
4.4保安服務(wù)部負(fù)責(zé)公共設(shè)施不被他人損壞,保證公共設(shè)施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共設(shè)施管理:
5.1.1工程部檔案員建立《公共設(shè)施臺(tái)帳》。
5.1.2工程部主任依照《公共設(shè)施管理規(guī)定》制定有關(guān)公共設(shè)施檢查工作的《公共設(shè)施檢查記錄》指導(dǎo)各班長(zhǎng)對(duì)各部門(mén)所屬的公共小區(qū)設(shè)施進(jìn)行檢查。
5.1.3天線維修工依據(jù)工程部制定的《天線周保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《天線月保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《天線季保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《天線年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》做好日常的維護(hù)、保養(yǎng)工作,并填寫(xiě)有關(guān)記錄。
5.1.4分承包商的天線技術(shù)人員,每月中旬及月末對(duì)天線維修工的工作進(jìn)行抽查,并填寫(xiě)《天線周保養(yǎng)檢查記錄》、《天線月保養(yǎng)檢查記錄》、《天線季保養(yǎng)檢查記錄》、《天線年保養(yǎng)檢查記錄》。
5.1.5工程部檔案員根據(jù)各班長(zhǎng)做出的《公共設(shè)施檢查記錄》,在每月最后一個(gè)工作日做出《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計(jì)表》,并報(bào)工程部主任審閱。
5.1.6工程部主任每月末對(duì)天線分承包商的工作進(jìn)行一次抽查,內(nèi)容包括:維護(hù)保養(yǎng)及維修情況,并填寫(xiě)《天線工作考核記錄》,以此做為對(duì)分承包商工作的考評(píng)依據(jù)。
5.2公共設(shè)施的維修:
5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進(jìn)行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時(shí)修復(fù),并填寫(xiě)有關(guān)記錄。
5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應(yīng)及時(shí)上報(bào)工程部,雙方在《公共設(shè)施檢查記錄》簽字。
5.2.3工程部根據(jù)維修的實(shí)際情況,制定公共設(shè)施維修工作計(jì)劃,并上報(bào)副總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行維修。
5.3對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查:
5.3.1工程部負(fù)責(zé)按計(jì)劃對(duì)維修進(jìn)度,過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、控制、促進(jìn)工
作進(jìn)展,并對(duì)維修后的結(jié)果進(jìn)行檢查,做好記錄。
5.3.2每月定期由工程維修部主任檢查污水清掏情況并填寫(xiě)《污水清掏月檢查記錄》。
5.4應(yīng)急情況處理:
5.4.1自來(lái)水、電、燃?xì)庖坏┏霈F(xiàn)問(wèn)題,維修工應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng),采取必要的應(yīng)急措施,并立即通知工程部主任及時(shí)與市政有關(guān)部門(mén)聯(lián)系填寫(xiě)《應(yīng)急情況處理記錄》。
5.4.2以上程序所涉及的各種表格記錄,月底上報(bào)工程部歸檔。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《公共設(shè)施臺(tái)帳》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天線周保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天線月保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天線季保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天線年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天線周保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天線月保養(yǎng)檢查記錄》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天線季保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天線年保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盜門(mén)維修檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共設(shè)施日檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共設(shè)施周檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共設(shè)施月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計(jì)表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《應(yīng)急情況處理記錄》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料領(lǐng)用單》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零維修服務(wù)單》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知書(shū)》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共設(shè)施管理規(guī)定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)》 ej-wi-qp8.1-02
第3篇 花城物業(yè)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)管理操作指引
花城小區(qū)停車(chē)場(chǎng)管理操作指引
一、目的
保證車(chē)輛行駛與停放秩序,規(guī)范停車(chē)場(chǎng)突發(fā)事件處理。
二、適用范圍
適用于花城物業(yè)服務(wù)中心。
三、職責(zé)
3.1部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)全面管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作。
3.2安全主管負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)檢查、安全員的培訓(xùn)工作。
3.3安全督察負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況的檢查與指導(dǎo),及時(shí)將發(fā)現(xiàn)問(wèn)題上報(bào)主管予以處理。
3.4安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)管理工作的具體實(shí)施工作。
3.5停車(chē)場(chǎng)安全員負(fù)責(zé)車(chē)輛檢查、指揮調(diào)度的管理工作。
4、方法和過(guò)程控制
4.1停車(chē)場(chǎng)屬于花城私家停車(chē)場(chǎng),原則上外來(lái)車(chē)輛不得停放。租用、售用僅限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。
4.2花城架空區(qū)域、地下室停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛限高2米(含2米)以下,載重2噸(含2噸)得機(jī)動(dòng)車(chē)輛可進(jìn)入小區(qū)停放。
4.3業(yè)主可根據(jù)需要向服務(wù)中心申請(qǐng)租用車(chē)位,經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審批后,在服務(wù)中心客戶前臺(tái)簽訂《停車(chē)場(chǎng)車(chē)位租用協(xié)議書(shū)》,并免費(fèi)贈(zèng)送ic智能卡一張,辦理授權(quán)、領(lǐng)用手續(xù)。
4.4停車(chē)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主需與服務(wù)中心簽定《車(chē)輛停放服務(wù)協(xié)議書(shū)》,服務(wù)中心免費(fèi)贈(zèng)送ic智能卡一張,辦理授權(quán)、領(lǐng)用手續(xù)。
4.5停車(chē)場(chǎng)實(shí)行智能化系統(tǒng)管理,已租車(chē)位、已售車(chē)位車(chē)輛進(jìn)出車(chē)庫(kù),車(chē)主自行刷卡進(jìn)出;來(lái)訪車(chē)輛和業(yè)主臨停車(chē)輛經(jīng)安全員確認(rèn)登記后發(fā)臨時(shí)出入卡進(jìn)入,并按照物價(jià)局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)場(chǎng)地使用費(fèi)。
4.6停車(chē)場(chǎng)入場(chǎng)管理
4.6.1業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),安全管理員應(yīng)面向來(lái)車(chē)呈正姿勢(shì)敬禮,示意車(chē)主自行刷卡入車(chē)庫(kù),夜間0點(diǎn)后通知車(chē)場(chǎng)巡邏崗前往指揮停放,按私家車(chē)位停放整齊。
4.6.2外來(lái)看樓車(chē)輛一律停放在學(xué)校外圍停車(chē)場(chǎng)或宏城超市后面停車(chē)場(chǎng)。
4.6.3訪客車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)、安全管理員應(yīng)面向來(lái)車(chē)呈立正姿勢(shì),示意車(chē)輛減速并停車(chē),當(dāng)車(chē)輛駛近后,走近距車(chē)輛駕駛室窗口適當(dāng)距離呈立正姿勢(shì)并敬禮,并迅速了解其到訪信息,填寫(xiě)《來(lái)訪車(chē)輛登記表》,并溫馨提醒車(chē)主按位停放。
4.6.4 登記完成后打開(kāi)道閘放行,使用標(biāo)準(zhǔn)直行交通手勢(shì)引導(dǎo)其入場(chǎng)。
4.6.5搬運(yùn)貨車(chē)進(jìn)入時(shí),安全員應(yīng)運(yùn)載的物資,凡是屬于散裝的泥沙應(yīng)委婉謝絕入場(chǎng),提醒其在小區(qū)外打完包后再入場(chǎng)。
4.6.6對(duì)以上裝修期間運(yùn)輸材料的貨車(chē),車(chē)場(chǎng)崗核實(shí)清楚后通知巡邏崗予以監(jiān)控,要求對(duì)搬運(yùn)物料的全過(guò)程進(jìn)行跟蹤。
4.7車(chē)輛停放管理
4.7.1車(chē)輛入場(chǎng)后減速慢行、限時(shí)速5公里,車(chē)輛停放在私家車(chē)位上,按車(chē)頭向內(nèi)、按車(chē)位中央停放整齊。
4.7.2外來(lái)車(chē)輛需在安全員引導(dǎo)下停放未租未售車(chē)位,嚴(yán)禁占位、停錯(cuò)位。
4.7.3車(chē)場(chǎng)安全員負(fù)責(zé)對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛外觀檢查,并在《停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛情況登記表》上詳細(xì)記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。
4.8車(chē)輛出場(chǎng)管理
4.8.1車(chē)輛出場(chǎng):已租或已售車(chē)位車(chē)主自行刷卡出場(chǎng),車(chē)場(chǎng)出口安全員敬禮示意減速,同時(shí)按照三核制度進(jìn)行核實(shí),確認(rèn)無(wú)誤后打開(kāi)打開(kāi)道閘放行,以標(biāo)準(zhǔn)交通手勢(shì)示意車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)。
4.8.2外來(lái)臨停車(chē)輛出場(chǎng),車(chē)場(chǎng)出口安全員敬禮,示意車(chē)輛停止并收回臨時(shí)出入卡,按照三核制度進(jìn)行核實(shí),并按停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi),先開(kāi)出相應(yīng)發(fā)票方可收取費(fèi)用,手續(xù)完善后打開(kāi)道閘,以標(biāo)準(zhǔn)交通手勢(shì)示意車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)。
4.8.3對(duì)丟失《車(chē)輛臨時(shí)出入卡》的車(chē)輛,車(chē)場(chǎng)崗安全員及時(shí)同知班長(zhǎng)到場(chǎng),應(yīng)要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,并要求司機(jī)賠償臨時(shí)卡工本費(fèi),安全員調(diào)出車(chē)場(chǎng)資料進(jìn)行人、車(chē)、證的核實(shí),核實(shí)駕車(chē)司機(jī)屬車(chē)主本人,請(qǐng)車(chē)主在《車(chē)輛駛出異常情況臨登記表》簽名后即可放行;核實(shí)駕車(chē)司機(jī)并非車(chē)主,安全員應(yīng)及時(shí)通知控制中心與車(chē)主聯(lián)系,經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后請(qǐng)駕車(chē)司機(jī)在《車(chē)輛駛出異常情況臨登記表》簽名確認(rèn)后方可放行,如有其他異常情況應(yīng)立即報(bào)告片區(qū)主辦或主管到場(chǎng)處理。
4.8.4車(chē)輛駛出車(chē)場(chǎng)后,車(chē)場(chǎng)管理安全員應(yīng)及時(shí)在《停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛情況登記表》上填寫(xiě)駛出時(shí)間及值班者姓名。
4.9車(chē)場(chǎng)票據(jù)的使用及管理(主要包括:車(chē)輛臨時(shí)ic卡/停車(chē)場(chǎng)發(fā)票/憑證)
4.9.1車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)發(fā)票/憑證由安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)從服務(wù)中心領(lǐng)取,并對(duì)領(lǐng)取數(shù)量進(jìn)行登記。各車(chē)場(chǎng)出入口崗在交接班時(shí)須將卡/證的數(shù)量、編號(hào)及其連續(xù)性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。
4.9.2 對(duì)回收的車(chē)輛停車(chē)場(chǎng)發(fā)票存根/憑證等應(yīng)妥善保管,防止風(fēng)吹、雨淋、遺失,每班由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)整理核對(duì)。
4.10車(chē)輛出入口緊急事件處理流程圖
做好解釋工作 →
通知當(dāng)值班長(zhǎng)
本通知當(dāng)值班長(zhǎng)車(chē)主無(wú)法解釋
態(tài)度惡劣的
通知當(dāng)值班長(zhǎng)非小區(qū)業(yè)主
通知當(dāng)值班長(zhǎng)通知安全主辦
到場(chǎng)處理
通知中心錄象
通知當(dāng)值班長(zhǎng)雙方協(xié)商處理
協(xié)商未果
第4篇 物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本征求意見(jiàn)稿
第一章總則
第一條為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《 條例》、《業(yè)主大會(huì) 》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過(guò),全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺(jué)遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱: 金碧御水山莊
座落位置: 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)山前旅游大道**山莊
物業(yè)類型: 商住小區(qū)
面積: 636,264.80平方米
建筑物區(qū)域四至:
東至芙蓉嶂風(fēng)景旅游度假區(qū)
西至六花崗水庫(kù)
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據(jù)有關(guān)法律 和物業(yè)買(mǎi)賣(mài) ,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門(mén)廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章物業(yè)使用原則
第五條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利;
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章 ;
(二)以批評(píng)、規(guī)勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按 用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān) 主管部門(mén)批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。
裝飾裝修 時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車(chē)輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車(chē)輛行駛和停車(chē)規(guī)則。
第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹(shù)木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場(chǎng)所大小便;
(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的 養(yǎng)護(hù)
第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納 。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
> 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第五章違約責(zé)任
第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書(shū)或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
物業(yè)小區(qū)
第5篇 z物業(yè)小區(qū)電梯管理程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp4.3物業(yè)小區(qū)電梯管理程序頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
保證電梯設(shè)備完好無(wú)損,正常安全運(yùn)行,滿足住戶使用。
2.適用范圍:
小區(qū)住宅樓內(nèi)所有電梯。本公司電梯維護(hù)的日常管理發(fā)包給分承包商,公司要求分承包商組織專門(mén)的電梯運(yùn)行及電梯維修人員,為我公司提供服務(wù)并在服務(wù)過(guò)程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.職責(zé):
4.1工程維修部(以下簡(jiǎn)稱工程部),負(fù)責(zé)制定電梯大修的工作計(jì)劃和具體實(shí)施。監(jiān)督、檢查電梯運(yùn)行及維修人員的工作。
4.2分承包商的電梯技術(shù)人員負(fù)責(zé)制定電梯的日常維護(hù),保養(yǎng)計(jì)劃。
4.3電梯維修人員及電梯司機(jī)負(fù)責(zé)電梯的維修、維護(hù)及巡視,并隨時(shí)做好各種記錄。
5.工作程序:
5.1電梯正常運(yùn)行:
5.1.1電梯司機(jī)要嚴(yán)格遵守《電梯安全操作規(guī)程》和《電梯司機(jī)崗位職責(zé)》。
5.1.2電梯司機(jī)要認(rèn)真填寫(xiě)《電梯司機(jī)值班工作記錄》,按《電梯巡視規(guī)程》做好巡視工作。
5.1.3維修班長(zhǎng)每天對(duì)電梯司機(jī)的工作進(jìn)行檢查,內(nèi)容包括電梯運(yùn)行、巡視、衛(wèi)生情況,并填寫(xiě)《電梯司機(jī)值班檢查記錄》。
5.1.4發(fā)現(xiàn)電梯故障及時(shí)通報(bào)值班室,并填寫(xiě)《電梯故障報(bào)修單》。
5.1.5電梯一旦出現(xiàn)因人故障。嚴(yán)格按照《電梯故障困人救援規(guī)程》執(zhí)行。
5.2電梯日常保養(yǎng)、維修檢查:
5.2.1電梯維修工根據(jù)電梯技術(shù)人員制定的《電梯周保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《電梯月保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《電梯半年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《電梯年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》,按時(shí)保質(zhì)保量完成分管電梯設(shè)備的保養(yǎng)項(xiàng)目及日常的維修、搶修工作,并認(rèn)真填寫(xiě)《電梯故障報(bào)修單》及有關(guān)工作記錄。
5.2.2分承包商的電梯技術(shù)人員每月中旬及月末對(duì)電梯維修工的工作進(jìn)行抽查,并填寫(xiě)《電梯周檢查記錄》、《電梯月檢查記錄》、《電梯半年檢查記錄》、《電梯年檢查記錄》。
5.3對(duì)電梯分承包商服務(wù)質(zhì)量的檢查:
5.3.1工程部主任每月末對(duì)電梯分承包商的工作進(jìn)行一次抽查,內(nèi)容包括:運(yùn)行情況、保養(yǎng)及維修情況,并填寫(xiě)《電梯工作考核記錄》。以此做為對(duì)分承包商工作的考評(píng)依據(jù)。
5.3.2發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題,由工程部主任向電梯分承包商發(fā)出《整改通知書(shū)》限期改進(jìn)。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄
6.1《電梯司機(jī)值班工作記錄》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《電梯司機(jī)值班檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《電梯故障報(bào)修單》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《電梯周保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《電梯月保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《電梯半年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《電梯年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《電梯周檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《電梯月檢查記錄》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《電梯半年檢查記錄》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《電梯年檢查記錄》ej-qr-qp4.3-11
6.12《電梯工作考核記錄》ej-qr-qp4.3-12
6.13《電梯安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《電梯故障困人救援規(guī)程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《電梯巡視規(guī)程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程維修部員工崗位職責(zé)》ej-wi-qm4.1-04
第6篇 廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約意見(jiàn)稿
廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見(jiàn)稿)
第一章總則
第一條 為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由首次業(yè)主大會(huì)通過(guò),全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺(jué)遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱;
座落位置;
物業(yè)類型:
建筑面積:
業(yè)主建筑物區(qū)域四至:
第四條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺(tái)、蓄水池等;
(二)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備,包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、電子鎖、對(duì)講系統(tǒng)等;
(三)由業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,包括圍墻、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房”(包括業(yè)主委員會(huì)用房)庭院花園、一樓全部架空樓層門(mén)廊、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用供電設(shè)備、電子門(mén)禁、水泵及其控制系統(tǒng)、公用給排水管網(wǎng)、消防設(shè)施設(shè)備等。
第三章物業(yè)使用原則
第五條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動(dòng)中授予物業(yè)服務(wù)公司 以下權(quán)利:
1、根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
2、以批評(píng)、規(guī)勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
第六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費(fèi)業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修材料不得進(jìn)入小區(qū);
簽訂協(xié)議時(shí)交納1000元裝修押金,裝修押金在裝修完工、經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。
本業(yè)主建筑物區(qū)域的裝飾裝修施工時(shí)間為早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯及扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯扶梯使用管理規(guī)定。
第十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車(chē)輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車(chē)輛行駛和停車(chē)規(guī)則。
第十七條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹(shù)木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場(chǎng)所大小便 ;
(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人。
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、公用設(shè)施的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項(xiàng)維修基金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)業(yè)主2/3同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)取得業(yè)主委員會(huì)關(guān)于交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及維修基金的相關(guān)證明,未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及維修基金的,業(yè)主委員會(huì)可通知房管局暫不予辦理房地產(chǎn)契約變更。
第二十一條業(yè)主對(duì)
物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第二十五條建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理維修資金。
第五章違約責(zé)任
第二十七條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十八條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時(shí)規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十九條建設(shè)單位未能履行本規(guī)約約定義務(wù)的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第三十條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第三十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書(shū)或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第7篇 某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本
物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過(guò),全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺(jué)遵守。
第二章 業(yè)主的共有權(quán)
第三條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱:
座落位置:
物業(yè)類型:
建筑面積:
建筑物區(qū)域四至:
第四條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門(mén)廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章 物業(yè)使用原則
第五條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利:
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(二)以批評(píng)、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條 業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條 業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。
裝飾裝修施工時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車(chē)輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車(chē)輛行駛和停車(chē)規(guī)則。
第十七條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹(shù)木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場(chǎng)所大小便 ;
(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第五章 違約責(zé)任
第二十五條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書(shū)或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第8篇 s物業(yè)小區(qū)日常應(yīng)急管理程序
物業(yè)小區(qū)日常應(yīng)急管理程序
1總則
1.1日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中,為切實(shí)保障顧客權(quán)益,維護(hù)小區(qū)生活和工作運(yùn)行秩序,各物業(yè)分公司管理層應(yīng)重視建立和完善應(yīng)急管理機(jī)制。應(yīng)急管理機(jī)制應(yīng)遵循以預(yù)防為主的原則,充分識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn),在現(xiàn)有資源條件予以消除和控制,并確保及時(shí)、有效地做出響應(yīng)和處置的能力。
1.2根據(jù)潛在風(fēng)險(xiǎn)影響的范圍和嚴(yán)重程度,物業(yè)分公司應(yīng)急管理機(jī)制可分為兩個(gè)層面的內(nèi)容:日常突發(fā)事件、企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。日常突發(fā)事件的控制和處置必須按本手冊(cè)規(guī)定執(zhí)行,企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)的控制和處置按管理公司《經(jīng)營(yíng)管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(管理處)負(fù)責(zé)突發(fā)事件及經(jīng)營(yíng)危機(jī)的識(shí)別、控制,以及日常突發(fā)事件的處置。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審查確認(rèn)所屬物業(yè)分公司對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)的識(shí)別、預(yù)防和控制方案,并負(fù)責(zé)組織處理物業(yè)分公司發(fā)生的危機(jī)事件。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司的應(yīng)急管理工作,對(duì)突發(fā)事件、經(jīng)營(yíng)危機(jī)的預(yù)防、控制和處置方案進(jìn)行備案審查。
3日常突發(fā)事件管理
3.1日常突發(fā)事件是指在日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中,可能造成物業(yè)服務(wù)中止或嚴(yán)重影響服務(wù)質(zhì)量,以及物業(yè)管理人責(zé)任范圍內(nèi)應(yīng)加以預(yù)防、控制及做出緊急處置的事件。日常突發(fā)事件包括但不限于:
a)顧客需求的突然變化導(dǎo)致的服務(wù)提供不能滿足要求,如:小區(qū)車(chē)輛進(jìn)出長(zhǎng)時(shí)間擁堵、集中出現(xiàn)大量的維修服務(wù)請(qǐng)求等;
b)突發(fā)的顧客救助,如:顧客急病、受傷、小區(qū)內(nèi)交通事故等;
c)突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中止,如:電梯故障、供電、供水設(shè)施設(shè)備故障等;
d)突發(fā)的設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致人員傷害及財(cái)務(wù)損失:如:電梯困人(或沖頂、墜地)、電壓過(guò)高等;
e)自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、水浸)及火警、火災(zāi);
f)大規(guī)模流行性疾病爆發(fā);
g)小區(qū)人為事件,如:各類小區(qū)治安事件、鄰里沖突、車(chē)輛丟失或損壞;
h)服務(wù)過(guò)程中的人為事件:服務(wù)人員與顧客間的爭(zhēng)執(zhí)、顧客拒絕配合(車(chē)輛不繳費(fèi))、消殺引起的中毒、水箱泳池消毒導(dǎo)致的中毒等、社區(qū)文化活動(dòng)中的大量人群聚集導(dǎo)致的擁擠踩踏;
i)其它,包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中潛在突發(fā)事件等。
3.2各物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織各部門(mén)(管理處)對(duì)日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中可能發(fā)生的突發(fā)事件進(jìn)行識(shí)別和分析,建立突發(fā)事件處置控制一覽表,明確緊急處置責(zé)任、響應(yīng)(處置)預(yù)案等,并報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。
3.3潛在突發(fā)事件的識(shí)別應(yīng)系統(tǒng)地進(jìn)行,應(yīng)從各個(gè)區(qū)域、各類活動(dòng)過(guò)程,以及過(guò)去已經(jīng)發(fā)生(本公司或其他物業(yè)公司)的事件等不同角度考慮,收集、分析潛在的突發(fā)事件,確保識(shí)別工作充分、完整。
3.4已按iso14001、ohsas18001建立環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系的物業(yè)分公司,應(yīng)將相關(guān)的環(huán)境/職業(yè)健康安全體系中識(shí)別的應(yīng)急事件及其響應(yīng)預(yù)案納入本手冊(cè)規(guī)定的應(yīng)急管理機(jī)制中,形成本公司統(tǒng)一的應(yīng)急管理機(jī)制。
3.5針對(duì)已經(jīng)識(shí)別出的潛在突發(fā)事件,各物業(yè)分公司應(yīng)具體分析目前的管理體系中是否已經(jīng)進(jìn)行了必要的預(yù)防控制,在現(xiàn)有資源條件下是否已經(jīng)將潛在突發(fā)事件發(fā)生的可能性降到最低,否則應(yīng)進(jìn)一步制訂或修訂完善控制措施。
3.6物業(yè)分公司必須保證每種突發(fā)事件均有相應(yīng)的處置預(yù)案,突發(fā)事件處置預(yù)案的制訂必須完整、充分,其內(nèi)容必須至少包括:報(bào)告途徑、處置責(zé)任(應(yīng)急組織)、處置步驟和要求、必需的應(yīng)急備品備件(器材準(zhǔn)備),以及預(yù)案演練要求等。各項(xiàng)突發(fā)事件的處置預(yù)案應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。
3.7物業(yè)分公司應(yīng)合理安排時(shí)間,組織突發(fā)事件處置預(yù)案的演練,并作為一項(xiàng)培訓(xùn)活動(dòng)按本手冊(cè)第5.2節(jié)的規(guī)定形成相應(yīng)的演練記錄。其中,消防演練計(jì)劃和演練記錄(報(bào)告)必須報(bào)項(xiàng)目所在公司。
3.8各物業(yè)分公司應(yīng)建立應(yīng)急管理程序,按上述各條的規(guī)定要求,具體明確本公司
潛在突發(fā)事件識(shí)別、預(yù)防、處置預(yù)案制訂和演練的責(zé)任、方法和控制要求,確保在突發(fā)事件發(fā)生時(shí),相關(guān)責(zé)任人員能夠按預(yù)案規(guī)定進(jìn)行及時(shí)有效的處置,并如實(shí)記錄突發(fā)事件及其處置過(guò)程和結(jié)果。
3.9突發(fā)事件演練或?qū)嶋H發(fā)生突發(fā)事件處置完畢后,物業(yè)分公司應(yīng)對(duì)處置預(yù)案的適用性進(jìn)行評(píng)估,不斷修訂完善處置預(yù)案。
4企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)管理
4.1凡在本公司業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中,發(fā)生或即將發(fā)生對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展、企業(yè)形象、人員、財(cái)產(chǎn)和服務(wù)造成嚴(yán)重?fù)p害,并將直接影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的事件,視為危機(jī)。物業(yè)分公司經(jīng)營(yíng)危機(jī)事件包括,但不限于:
a)因日常突發(fā)事件處置不當(dāng)造成的顧客信任危機(jī),面臨或可能面臨顧客的巨額索賠、中上或拒絕續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;
b)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)行環(huán)境的急劇變化導(dǎo)致的危機(jī)事件,如:經(jīng)營(yíng)決策、相關(guān)法律法規(guī)的重大變更導(dǎo)致物業(yè)分公司發(fā)展方向、經(jīng)濟(jì)效益等方面受到嚴(yán)重影響;
c)公司名譽(yù)受到損害品牌受到侵權(quán):因外界媒體、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、不法群體等對(duì)本公司服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)管理等方面進(jìn)行負(fù)面宣傳或出現(xiàn)打擊報(bào)復(fù)的行為,造成本公司在業(yè)主、其他民眾、甚至整個(gè)地區(qū)物管行業(yè)中或更大范圍領(lǐng)域中名譽(yù)、品牌等方面受到嚴(yán)重影響;
d)突發(fā)重大疾病事件:在全國(guó)或地區(qū)較廣泛流傳的對(duì)人體健康、心理等多方面造成嚴(yán)重影響的突發(fā)重大傳染性疾病事件。
4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)定期組織部門(mén)經(jīng)理以上級(jí)別人員對(duì)潛在的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估,參照管理公司指引文件分析可能來(lái)自于內(nèi)外環(huán)境因素造成的潛在危機(jī),確定危機(jī)等級(jí),提出危機(jī)預(yù)防和控制措施的建議,形成危機(jī)預(yù)防與控制方案,并報(bào)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)。
4.3所有未能經(jīng)回避、轉(zhuǎn)移方式消除的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn),必須制訂危機(jī)響應(yīng)預(yù)案。物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織各部門(mén)制訂與本部門(mén)業(yè)務(wù)有關(guān)的危機(jī)響應(yīng)預(yù)案。危機(jī)響應(yīng)預(yù)案的內(nèi)容應(yīng)包括:危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別、報(bào)告時(shí)間、報(bào)告途徑、危機(jī)處理負(fù)責(zé)人(機(jī)構(gòu))、危機(jī)處理、恢復(fù)措施和資源需求、危機(jī)恢復(fù)時(shí)間、通報(bào)范圍等。
4.4危機(jī)響應(yīng)預(yù)案的規(guī)定應(yīng)與可能發(fā)生的危機(jī)規(guī)模、危機(jī)處理及恢復(fù)的難度相適應(yīng),避免將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化,或?qū)?fù)雜問(wèn)題估計(jì)不足。每一項(xiàng)危機(jī)響應(yīng)預(yù)案均必須報(bào)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)、管理公司物業(yè)管理部備案。
4.5物業(yè)分公司各級(jí)管理人員收到、發(fā)現(xiàn)危機(jī)發(fā)生或即將發(fā)生的情況后,應(yīng)立即向本公司總經(jīng)理報(bào)告?？偨?jīng)理對(duì)危機(jī)事件進(jìn)行核實(shí)后立即報(bào)告項(xiàng)目所在公司處理。當(dāng)物業(yè)分公司認(rèn)為項(xiàng)目所在公司對(duì)危機(jī)報(bào)告的響應(yīng)不及時(shí)、或不符合預(yù)案的規(guī)定、或不足以應(yīng)對(duì)危機(jī)事件時(shí),物業(yè)分公司總經(jīng)理必須立即越級(jí)報(bào)告管理公司。
4.6在危機(jī)處理、危機(jī)恢復(fù)及恢復(fù)后的危機(jī)管理評(píng)價(jià)過(guò)程中,物業(yè)分公司均有責(zé)任積極配合危機(jī)管理部門(mén)(項(xiàng)目所在公司、管理公司、集團(tuán)公
第9篇 藍(lán)灣物業(yè)小區(qū)裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
藍(lán)灣小區(qū)裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)(安全班)
1、目的:加強(qiáng)對(duì)小區(qū)裝修戶的管理,規(guī)范裝修管理制度。
2、范圍:藍(lán)灣管理處。
3、方法和過(guò)程控制:3、1樓層巡邏安全員必須對(duì)裝修戶裝修情況全面了解,每天需對(duì)裝修戶的 《裝修許可證》和《裝修工程施工責(zé)任書(shū)》進(jìn)行驗(yàn)證和檢查,巡查時(shí)間為早8點(diǎn)至晚上22點(diǎn),巡查次數(shù)每天不得少于1次,并在《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控紀(jì)錄表》上進(jìn)行記錄,《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》須張貼在裝修現(xiàn)場(chǎng)。
3、2對(duì)施工人員的出入證、施工情況進(jìn)行檢查,對(duì)已經(jīng)過(guò)期的證件要予以回收并及時(shí)通知管理處。
3、3檢查施工場(chǎng)地有無(wú)按規(guī)定配備滅火器,并向裝修戶講解相關(guān)消防知識(shí),防止火災(zāi)的發(fā)生。
3、4檢查裝修施工過(guò)程中有無(wú)違反《裝修申請(qǐng)表》所約定的內(nèi)容,如有違反,通知部門(mén)負(fù)責(zé)人處理。
3、5在裝修過(guò)程中,如需動(dòng)火作業(yè)時(shí),必須檢查作業(yè)人員有無(wú)上崗證,相關(guān)防范措施是否落實(shí)。
禁止裝修隊(duì)在裝修現(xiàn)場(chǎng)生火做飯。
3、6深圳市規(guī)定裝修施工作業(yè)時(shí)間為每天7時(shí)至12時(shí)及14時(shí)至19時(shí)。
巡邏崗須對(duì)裝修戶的裝修時(shí)間進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)超時(shí)施工者應(yīng)立即制止。
對(duì)于無(wú)證留宿者,應(yīng)予以勸離,并督促盡快往管理處辦理相關(guān)的留宿證明。
⑺監(jiān)督施工人員只能使用貨梯和指定的通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料等。
裝修人員搬運(yùn)垃圾只能在晚上18點(diǎn)后進(jìn)行,禁止裝修隊(duì)在清運(yùn)車(chē)進(jìn)場(chǎng)之前,把垃圾搬出戶外。
⑻制止裝修垃圾堆放、堵塞消防通道。
垃圾清運(yùn)完后,檢查清運(yùn)垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無(wú)損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或協(xié)助裝修檢查人員處理。
第10篇 某物業(yè)小區(qū)外來(lái)人員管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
物業(yè)小區(qū)外來(lái)人員管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
序號(hào) 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)質(zhì)量記錄
1每月5日前商鋪管理員將更新的《商鋪從業(yè)人員登記表》、前臺(tái)接待將更新的《保姆、鐘點(diǎn)工登記表》《租戶登記表》交給保安主管發(fā)給各地段保安。
由于盜竊、斗毆等非常規(guī)原因造成的解聘的外來(lái)人員,前臺(tái)接待一經(jīng)業(yè)主知會(huì)后立即通知保安主管。商鋪管理員 前臺(tái)接待 保安主管
《保姆、鐘點(diǎn)工登記表》
《租戶登記表》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
2對(duì)欲進(jìn)入小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、從業(yè)人員,檢查其臨時(shí)出入許可證是否已經(jīng)過(guò)期,如未過(guò)期且核實(shí)其身份后,方予以放行,并對(duì)出入證即將過(guò)期的催促其至管理處辦理;如已經(jīng)過(guò)期,或由于其它原因?qū)е鲁鋈胱C無(wú)效,嚴(yán)禁入內(nèi);無(wú)證人員嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。門(mén)崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
3對(duì)欲離開(kāi)小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、商鋪從業(yè)人員,如其攜帶物品離開(kāi)小區(qū),則按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》操作。
巡邏崗 門(mén)崗
《執(zhí)勤情況記錄》 《物品出入管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》
4對(duì)臨時(shí)訪客的人員:
如果是駕駛車(chē)輛的臨時(shí)訪客欲進(jìn)入小區(qū),門(mén)崗?fù)ㄟ^(guò)對(duì)講機(jī)與地段保安聯(lián)系,待業(yè)主同意后,方可進(jìn)入,否則不予進(jìn)入。訪客進(jìn)入小區(qū)后,門(mén)崗用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗報(bào)訪客去向,巡邏崗為臨時(shí)訪客指明大致方向,并遠(yuǎn)距離監(jiān)視其去向是否正確。
對(duì)于沒(méi)有駕馭車(chē)輛的臨時(shí)訪客,地段保安通過(guò)門(mén)禁對(duì)講與業(yè)主聯(lián)系,得到業(yè)主許可后,方可進(jìn)入,否則不予進(jìn)入。門(mén)崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
5對(duì)到小區(qū)送貨、找朋友、在小區(qū)散發(fā)廣告、推銷的人員,讓其出示有效證件并核實(shí),視情請(qǐng)其離開(kāi)小區(qū)或扭送交派出所處理。門(mén)崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
7對(duì)小區(qū)內(nèi)商鋪的從業(yè)人員定期進(jìn)行檢查,不在冊(cè)的督促其盡快到管理處辦理。巡邏崗《商鋪從業(yè)人員登記表》
81、巡邏崗對(duì)小區(qū)內(nèi)外來(lái)人員活動(dòng)的情況進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)閑雜人員流動(dòng)或其他異常情況及時(shí)上前盤(pán)查,根據(jù)情況作相應(yīng)處理,并做好詳細(xì)記錄;
2、對(duì)不服從管理的外來(lái)人員,及時(shí)報(bào)告區(qū)隊(duì)長(zhǎng),由其協(xié)助解決,視情報(bào)高新區(qū)派出所處理。門(mén)崗 巡邏崗
區(qū)隊(duì)長(zhǎng)《執(zhí)勤情況記錄》
9裝修人員退場(chǎng)后,并對(duì)其攜帶出去的物品按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》操作。門(mén)崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
10監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)小區(qū)的外來(lái)人員出入情況進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知地段巡邏保安到崗進(jìn)行巡查、盤(pán)問(wèn)。監(jiān)控崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):1、臨時(shí)出入證在有效期內(nèi)使用;
2、小區(qū)內(nèi)無(wú)'三無(wú)'人員。
第11篇 中新都會(huì)物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約
中新青年都會(huì)物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見(jiàn)稿)
為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò),制訂本管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱本規(guī)約)。
第一章總則
第一條物業(yè)基本情況
(一)物業(yè)名稱:
(二)物業(yè)類型:
(三)坐落位置:
(四)建筑物總面積:
(五)國(guó)有土地使用證明文件政府批文號(hào):
第二條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
第三條業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng),遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí),業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)人發(fā)生變更時(shí),管理規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。
第四條本規(guī)約由年月首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)。
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)應(yīng)遵守本管理規(guī)約之規(guī)定。
第六條本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
第二章物業(yè)使用和維修
第七條按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺(jué)維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。
選擇性條款:空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝,陽(yáng)臺(tái)外和窗外不吊掛和晾曬物品,不擅自張貼或安裝可通過(guò)外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語(yǔ)等。
業(yè)主確因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意,報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)后方可實(shí)施。
第八條業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)征得有關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的同意,并按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)。
第九條愛(ài)護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫(huà)和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
第十條自覺(jué)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動(dòng),以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動(dòng);遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
第十一條業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定,實(shí)時(shí)清理寵物糞便;乘坐電梯的,應(yīng)當(dāng)避開(kāi)乘梯的高峰時(shí)間。
第十二條業(yè)主及非業(yè)主使用人使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域的電梯使用的有關(guān)規(guī)定。損壞電梯設(shè)備的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十三條機(jī)動(dòng)車(chē)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車(chē)輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)在規(guī)劃的車(chē)位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放;車(chē)位只可用作停放車(chē)輛,不得擅自在車(chē)位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的車(chē)位使用分配方式為:。
選擇性條款:留出適當(dāng)數(shù)量的訪客車(chē)位后,按順序登記分配/輪換分配/以抽簽的方式分配。
第十四條業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì),并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
第十五條對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,造成物業(yè)損壞的,責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
第十六條物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修消除隱患;責(zé)任人不履行或者無(wú)法履行應(yīng)急維修義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在社區(qū)工作站(社區(qū)居民委員會(huì))和業(yè)主委員會(huì)有關(guān)人員到場(chǎng)見(jiàn)證下進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修;維修所需的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第十七條人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
第十八條業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
第十九條業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進(jìn)行維修;業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并采取合理措施防止損失擴(kuò)大。
第二十條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十一條建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的各項(xiàng)損失由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行預(yù)收物業(yè)費(fèi),業(yè)主可選擇年付或分期繳納的方式。
第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。
對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書(shū)面和當(dāng)面等催繳方式。
選擇性條款:
1、欠費(fèi)三個(gè)月以上或長(zhǎng)期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、三次催繳仍逾期不交的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費(fèi)情況,仍不交的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟;
2、業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)狻⒐┡仁褂觅M(fèi)用。
第二十四條業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),在保修期外,應(yīng)另行支付合理費(fèi)用。
第二十五條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項(xiàng)維修資金,并及時(shí)續(xù)籌。
第二十六條業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物
業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于_日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章違約責(zé)任和違約糾紛的解決
第二十七條業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
對(duì)業(yè)主的違約行為,其他業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。
第二十八條業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出。涉及公共利益的爭(zhēng)議應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決,或提交業(yè)主大會(huì)表決。
第二十九條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十一條建設(shè)單位未能履行本規(guī)約約定義務(wù)的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五章其他相關(guān)事項(xiàng)
第三十二條業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,要求新業(yè)主和承租人承諾遵守管理規(guī)約,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第六章附則
第三十四條本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無(wú)效,但不影響其它條款的效力。
第三十五條本規(guī)約經(jīng)第_屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議于_年_月_日表決通過(guò),自_年_月_日起生效。
第12篇 科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說(shuō)明
(1)設(shè)備前期管理
a、前期介入
組織對(duì)有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核,并向開(kāi)發(fā)商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參與。
b、設(shè)備的接管驗(yàn)收
設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程維修中心代表公司,組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位進(jìn)行,依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
(2)設(shè)備的建帳
a、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)。
b、管理處對(duì)所管理的所有設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。
(3)設(shè)備標(biāo)識(shí)管理
a、未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。
b、設(shè)備的顏色一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。
c、重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛'禁止合閘'等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。
d、設(shè)備標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)。
(4)設(shè)備使用管理
a、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方維修保養(yǎng)時(shí),如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。
b、管理處維修人員必須對(duì)本管理處的設(shè)備進(jìn)行正確操作使用,確保顧客滿意。管理處須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。
c、管理處工程維修中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,及時(shí)予以控制調(diào)整,并作經(jīng)濟(jì)性分析,整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),。
(5)設(shè)備維修保養(yǎng)管理
a、維修保養(yǎng)計(jì)劃
a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計(jì)劃。
b、設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程維修中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。
b、設(shè)備檢定
a、電梯檢定計(jì)劃由工程維修中心制定,每年進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)檢定。
b、計(jì)量器具檢定計(jì)劃由工程維修中心制定。萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì)由工程維修中心檢定,絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢,將檢定證書(shū)原件送工程維修中心存檔。
c、有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。
(6)實(shí)施
a、管理處維修班及供方維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。
b、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障(不屬于維修班負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)),維修班應(yīng)用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定維修時(shí)間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主/用戶生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。
c、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請(qǐng)的專家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。
(7)維修保養(yǎng)檢查
a、維修班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,無(wú)法解決的問(wèn)題用《設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。1、2、3級(jí)設(shè)備'日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃'執(zhí)行情況由管理處維修班班長(zhǎng)檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄;1、2級(jí)設(shè)備的'一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)'計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查,按同類設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。
b、設(shè)備維修完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬于1、2級(jí)設(shè)備由綜合部組織檢定并備案;屬3級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定,所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。
c、質(zhì)量管理部每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評(píng)定,并做相關(guān)月檢記錄。
d、設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織。驗(yàn)收合格,填寫(xiě)《工程竣工驗(yàn)收證明》,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》,未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。
(8)設(shè)備完好率
每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關(guān)人員對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查,于12月15日之前將設(shè)備完好率報(bào)管理處,管理處按10%抽樣核查。
(9)設(shè)備安全管理
a、持證上崗與安全檢查
特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工等),須持證上崗。
b、事故處理程序
當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須立即通知公司綜合部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修,保證對(duì)顧客的服務(wù)。事后管理處須向公司提交設(shè)備安全事故報(bào)告,工程維修中心根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果,事故處理須堅(jiān)持'三不放過(guò)'的原則。
(10)對(duì)供方的控制
a、供方的選取原則是其應(yīng)通過(guò)iso9000認(rèn)證。
b、公司綜合部每年(或一個(gè)合同期)對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄,對(duì)于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。
c、當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí),綜合部須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。
d、管理處按本規(guī)程要求進(jìn)行日常監(jiān)督檢查,按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)、按約定進(jìn)行維修予以確認(rèn),在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。
(11)設(shè)備技術(shù)檔案管理
a、設(shè)備技術(shù)資料
設(shè)備技術(shù)資料由專人負(fù)責(zé)管理,資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。
b、質(zhì)量記錄
a、所有質(zhì)量記錄均須采用標(biāo)準(zhǔn)表格。
b、設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫(xiě)保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)維修人填寫(xiě)記錄,分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備,由分包方填寫(xiě)保養(yǎng)記錄、維修記錄。
c、機(jī)電設(shè)備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ級(jí)設(shè)備維修記錄、設(shè)備診斷記錄、設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。
(13)設(shè)備(機(jī)具)的申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳
a、申請(qǐng)
根據(jù)樓宇正常工
作或維修需要,由工程維修中心申請(qǐng),填寫(xiě)《設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)置申請(qǐng)表》。購(gòu)置總價(jià)在貳千元以下的,由管理處主任批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi);購(gòu)置總價(jià)在貳千元以上的,經(jīng)管理處主任同意后,報(bào)綜合部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo),然后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置。
b、采購(gòu)
采購(gòu)人員應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書(shū)、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
c、驗(yàn)證
對(duì)伍千元以下的設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證,填寫(xiě)《設(shè)備(機(jī)具)驗(yàn)證單》;五仟元以上的,由工程部委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)或合同規(guī)定的技術(shù)條件進(jìn)行驗(yàn)證,驗(yàn)證后的設(shè)備(機(jī)具),管理處方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的設(shè)備均須在采購(gòu)記錄中登記。
