房地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊
e地產(chǎn)區(qū)域工程全成本管理操作手冊
一、目的
為了對項目工程成本實施有計劃、按程序管理,明確項目工程成本責任部門的職責范圍,規(guī)范成本控制步驟及方法,以期達到項目成本合理控制的目標,保證項目合理經(jīng)濟效益,特制定本工程成本管理操作程序。
二、適用范圍
本程序適用于e地產(chǎn)e區(qū)域事業(yè)部下屬各公司開發(fā)建設的所有項目的工程成本管理工作。
三、定義
1. 工程成本包括項目的前期工程費、建安工程費、基礎設施工費(大、小市政)、配套設施費,統(tǒng)稱為四項費用。
2.本操作程序中所述各部門,均指各城市(項目)公司各對應部門。對于未獨立設立成本管理部的公司,其職責由事業(yè)部經(jīng)濟合同部代替;對于未獨立設立設計管理部的,由事業(yè)部研發(fā)中心代替。
四、工程成本管理的基本原則
1、強調(diào)目標管理的原則:根據(jù)項目開發(fā)的不同階段,分別建立不同階段工程成本目標,并以前一階段的成本目標作為后一階段項目進展的成本控制依據(jù)。
2、強調(diào)統(tǒng)一管理、分類控制的原則:工程成本由事業(yè)部經(jīng)濟合同部進行統(tǒng)一管理,依據(jù)各部門的部門職責進行分類控制。
3、強化全過程成本動態(tài)控制的原則:項目工程成本目標確定后,成本管理相關責任部門應隨項目開發(fā)進程,對項目實際發(fā)生成本進行動態(tài)跟蹤、統(tǒng)計、分析,及時發(fā)現(xiàn)、預警并糾正異常成本情況,確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
4、強調(diào)成本管理目標嚴肅性的原則:最終成本目標一旦確認,原則上不允許超成本目標變更建設標準,如需變更,需經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理辦公會審批。
五、公司各部門在工程成本管理中的職責
1.事業(yè)部總經(jīng)理辦公會
1)批準項目的工程成本控制目標;
2)批準工程成本管理制度;
3)審批單項成本目標超10%(含10%)以上、或雖單項成本目標不超10%(含10%)但對總成本目標的影響超過2%(含2%)以上、或雖單項成本目標對總成本目標的影響不超過2%但多項成本目標的總計已超總成本目標5%(含5%)以上的工程成本目標調(diào)整事項。
2.設計管理部
1)前期費用中的設計費用及與設計相關的咨詢費用的成本目標制定和控制的主責部門。
2)在項目的各階段及時制定設計費用及與設計相關的咨詢費用的成本目標,并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態(tài)跟蹤控制。
3)提供項目可研、投資分析、控規(guī)及方案設計、擴初設計、施工圖設計階段進行成本測算所需的技術資料。
4)組織進行項目建設標準、新技術應用、主要設備選型等性價比的評定工作的編制。
5)參考經(jīng)濟合同部的成本控制建議指導設計單位進行限額設計。
3.經(jīng)濟合同部職責
1)前期費用中的工程咨詢費的成本目標的編制和跟蹤控制的主責部門。
2)工程成本制度體系的建設和成本目標執(zhí)行情況評價及成本管理信息化平臺建設的主責部門。
3)在項目建設的各階段對由其主責的各類成本內(nèi)容進行成本目標的編制和動態(tài)跟蹤。
4)全面負責項目工程成本管理工作,組織編制、調(diào)整及匯總項目各階段工程成本目標;
5)負責編制及動態(tài)調(diào)整三階段設計(方案、擴初、施工圖)的工程成本測算,提出成本控制建議書;
6)負責項目所用材料設備的前期調(diào)研,協(xié)助設計管理部進行項目建設標準的編制。
7)對設計變更及現(xiàn)場簽證、工程業(yè)務指令的經(jīng)濟性、合理性進行分析評審。
8)施工過程中反映成本的動態(tài)情況,對成本目標動態(tài)跟蹤分析、預警并提出糾偏建議。
9)按季編制各項目工程成本目標執(zhí)行情況報告,提出成本預警及糾偏建議。
10)完成竣工后的項目成本數(shù)據(jù)庫建立、成本總結與評估工作。
4.工程管理部職責
1)項目建安工程費、前期費用中的臨時工程費、檢測費用成本目標的編制和跟蹤控制的主責部門。
2)現(xiàn)場簽證成本控制的主責部門。按月對現(xiàn)場簽證進行分類匯總及對形成原因進行分析后轉經(jīng)濟合同部。
3)參與項目建設標準的制定,協(xié)助完成各階段成本目標的制定。
5.前期市政部職責
1)前期費用中報批報建費用的成本目標制定和控制的主責部門;
2)基礎設施(大、小市政)費用的成本目標控制的主責部門;
3)在項目的各階段及時制定報批報建費的成本目標,并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態(tài)跟蹤控制。
6.營銷部職責
1)前期費用中售樓處、樣板間、圍擋等營銷類費用控制的主責部門。
2)負責組織項目定位,并根據(jù)項目定位參與編制項目建設標準。
3)負責項目產(chǎn)品銷售價格的調(diào)研和預測,為項目利潤目標及成本目標的建立提供依據(jù)。
7.客服部職責
1)物業(yè)相關費用、產(chǎn)權證件辦理、客戶維護等費用控制的主責部門。
2)在項目的各階段及時制定相關費用的成本目標,并提供給經(jīng)濟合同部。并對所制定的成本目標進行動態(tài)跟蹤控制。
8.財務部職責
1)成本歸集及分攤原則的制定及稅務籌劃方案的主責部門;
2)負責確立項目利潤目標,為確立項目成本控制目標提供依據(jù)。
六、項目各階段工程成本目標的確立
1.項目可研階段'工程成本估算目標'的確立:
1)依據(jù)營銷部門提供的項目策劃方案及項目市場調(diào)研結果、設計管理部提供的項目建筑指標編制項目工程成本估算。
2)原則上,以后各階段的目標成本均應不應超過可研階段的工程成本估算目標。
3)工程成本估算目標確立后,經(jīng)濟合同部應編制《方案設計成本控制建議書》用于指導項目方案階段設計。
2.項目方案設計階段'工程成本計劃目標'的確立:
1)工程成本計劃目標應依據(jù)已批準的工程成本估算目標編制;
2)設計中心應提供經(jīng)批準的控制性規(guī)劃、方案設計和建筑設計思想、方案設計匯報成果;
3)經(jīng)濟合同部依據(jù)設計中心提供的設計成果,以及進一步的市場調(diào)研結果組織編制'工程成本計劃目標'。
4)如工程成本計劃目標超出工程成本估算目標,須經(jīng)項目總經(jīng)理批準后方可作為下一階段的設計的成本控制依據(jù)。
5)'工程成本計劃目標'確立后,經(jīng)濟合同部應編制《擴初設計成本控制建議書》用于指導
擴初階段設計。
3.項目擴初設計階段'工程成本初步目標'的確立:
1)'工程成本初步目標'在擴初設計成果完成后,由經(jīng)濟合同部組織在修正'工程成本計劃目標'的基礎上形成;
2)'工程成本初步目標'在確立前設計中心應組織成本、工程、市場營銷等相關部門編制項目產(chǎn)品建造標準,營銷部門應做好產(chǎn)品銷價預測,財務部應做好成本歸集及分配方案。
3)經(jīng)濟合同部依據(jù)擴初設計成果及本條第2)款各部門提供的資料組織編制'工程成本初步目標'。
4)如工程成本初步目標超過了工程成本計劃目標,須報項目總經(jīng)理批準,批準后的工程成本控制目標作為下一階段成本目標確立的控制依據(jù)。
5)經(jīng)濟合同部在編制完'工程成本初步目標'后,應編制《施工圖設計階段成本控制建議書》,用于指導下一階段施工圖設計。
4.項目施工設計階段'工程成本控制目標'的確立:
1)施工圖設計完成30天內(nèi),經(jīng)濟合同部應負責細化及修正成本初步目標并進行合理成本分配,形成項目最終的'工程成本控制目標'
2)如'工程成本控制目標'超出'工程成本初步控制目標',須報項目總經(jīng)理審批。
最終的工程成本控制目標應報事業(yè)部總經(jīng)理辦公會批準后執(zhí)行。經(jīng)批準后的工程成本控制目標作為工程實施成本控制依據(jù)。
3)經(jīng)批準后的'工程成本控制目標'由各項目公司總經(jīng)理簽發(fā),報事業(yè)部經(jīng)濟合同部備案。
七、項目工程成本控制方法和手段
1.限額設計
從方案設計開始,設計管理部應聯(lián)合經(jīng)濟合同部對項目的關鍵性指標進行限額設計,具體指標包括如下:
1)鋼筋含量指標
2)砼含量指標
3)砌筑含量指標
4)建筑體形系數(shù)指標
5)窗墻比
6)低效資產(chǎn)(如學校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程)等設計指標
7)公共配套設施(地下室車庫、會所、商業(yè)、娛樂等)的建筑規(guī)模指標
2.方案比選
項目建筑方案確定以后,設計管理部應組織采購、工程、成本等相關部門對下列內(nèi)容進行方案比選,選擇技術經(jīng)濟指標最優(yōu)方案后進行擴初及施工圖設計。
1)工程的結構方案;
2)土方平衡方案;
3)地基處理方案;
4)基礎形式選擇方案;
5)建筑內(nèi)墻選擇方案
6)材料、設備類型選擇方案;
7)外立面選材搭配方案。
3.合理制訂項目實施規(guī)劃
在項目方案設計完成后,各項目總經(jīng)理應組織參與工程項目的各部門,根據(jù)自己的業(yè)務范圍制訂項目實施規(guī)劃,用于指導并推動項目進展,控制項目周期成本。具體包括:
1)設計委托及進度控制規(guī)劃
2)項目合約規(guī)劃
3)項目資金使用規(guī)劃
4)項目招標、采購進度規(guī)劃
5)工程施工進度規(guī)劃
4.針對項目特點編制項目成本控制實施辦法
項目規(guī)劃開始,經(jīng)濟合同部應組織設計、工程、采購等相關部門針對項目所在位置、具體特點、管理模式等不同,編制項目成本控制實施辦法,用于指導項目建設過程中的成本控制。成本控制實施辦法應包括以下內(nèi)容:
1)項目成本控制實施的組織體系
2)項目成本控制的主要實施要點(包括控制的主要內(nèi)容、控制手段及責任部門)
3)項目成本控制保障措施等
5.項目施工過程進行全面動態(tài)跟蹤及評估
在項目實施階段,依據(jù)已制定的項目成本目標,逐項跟蹤成本目標執(zhí)行情況,及時提出預警,按季編制成本動態(tài)分析報告,必要時提出成本目標調(diào)整方案。具體做法如下:
1)即時跟蹤設計變更及現(xiàn)場簽證,每月逐單計算造價影響額;
2)每月25日前,財務管理部將項目已付款情況匯總,并轉經(jīng)濟合同部;
3)每月25日前,工程管理部將項目'甲供'材料情況匯總,并轉經(jīng)濟合同部;
4)經(jīng)濟合同部每月1日前形成上月項目成本執(zhí)行情況報告。
5)必要時,在每季度初提出成本目標調(diào)整方案及原因分析
6.嚴格進行工程竣工結算的審核
實行二級審核制度,確?？⒐そY算的合理性和真實性。
7.做好項目竣工后成本控制目標執(zhí)行情況后評估
八、工程成本管理相關記錄文件
1.項目各階段工程成本目標表,具體包括:
1)《項目工程成本估算目標表》
2)《項目工程成本計劃目標表》
3)《項目工程成本初步目標表》
4)《項目工程成本控制目標表》
2.項目各階段成本控制建議書,具體包括:
1)《方案階段成本控制建議書》
2)《擴初階段成本控制建議書》
3)《施工圖階級成本控制建議》
3.限價設計及方案比選報告,具體包括:
1)《項目限額設計指標表》
2)《方案比選評估報告》
4.項目實施規(guī)劃,具體包括:
1)《設計委托及進度控制規(guī)劃表》
2)《項目合約及采購進度控制規(guī)劃表》
3)《項目資金使用規(guī)劃表》
4)《工程施工進度規(guī)劃表》
5.《項目成本控制實施辦法》
6.《各季度項目成本分析報告》
7.《項目竣工成本控制目標執(zhí)行情況報告》
九、其它
1.本操作程序自下2023年4月15日起執(zhí)行,如本操作程序的相關規(guī)定與各公司目已有制度相矛盾的,按本操作程序執(zhí)行
2.本操作程序由事業(yè)部經(jīng)濟合同部負責解釋和維護。
