某商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
商務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
試題 參考答案
一、名詞解釋題:
1.商務(wù)物業(yè):是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè),如寫(xiě)字樓、商業(yè)場(chǎng)所、會(huì)所等,是對(duì)其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè)。
2.純租賃式:即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有更多的經(jīng)濟(jì)利益及合作關(guān)系,只是單純的租賃物業(yè),獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并承擔(dān)和享受經(jīng)營(yíng)的成果。在租賃物業(yè)時(shí)向產(chǎn)權(quán)單位交付物業(yè)的租賃費(fèi),向物業(yè)管理公司定期交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)單位的委托,代表產(chǎn)權(quán)單位對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理。
3.合作式租賃:即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位向進(jìn)駐的商家收取數(shù)量較低的物業(yè)租金作為'底金',另一部分暫時(shí)不收,作為產(chǎn)權(quán)單位的一種'權(quán)益'或投入,雙方商定一定的比例,根據(jù)經(jīng)營(yíng)的情況每半年或一年進(jìn)行一次分配。在這過(guò)程的始終,物業(yè)管理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位,對(duì)進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)管理費(fèi)。
二、填空題:
1.會(huì)所是指為人們提供健康、娛樂(lè)和溝通交流的場(chǎng)所
2.作為商務(wù)性的物業(yè),寫(xiě)字樓常常被用來(lái)全部出租,以收回投資和獲取利潤(rùn)。
3.停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)和附設(shè)停車(chē)場(chǎng)兩種,其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。
4.現(xiàn)代寫(xiě)字樓管理較重要的是三個(gè)方面:設(shè)備管理,它是寫(xiě)字樓的“心臟”;清潔管理,是寫(xiě)字樓的“容貌”;保安管理,它是寫(xiě)字樓的“衛(wèi)士”。
5.現(xiàn)代寫(xiě)字樓的保安管理有兩種方式:一種是封閉式管理,另一種方式是開(kāi)放式管理。
6.物業(yè)管理公司要作好以下兩項(xiàng)常規(guī)性清潔管理工作:清潔保障工作和保潔服務(wù)管理。
7.寫(xiě)字樓的建筑面積是通過(guò)測(cè)量已建成樓宇的永久性外墻來(lái)計(jì)算的,它包括封閉的樓層、地下室、機(jī)械設(shè)備層和樓頂面積。
8.實(shí)用面積是通過(guò)對(duì)辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測(cè)量來(lái)計(jì)算的;也可以是室內(nèi)面積加上隔墻地面水平投影的一半,通常應(yīng)排除與建筑物核心部分相連的部分,如走廊、門(mén)廳、休息室、容納建筑物設(shè)備的房屋部分等。
9.最小租金=(日常運(yùn)行費(fèi)用+抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額)/樓宇可租用面積
10.現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類(lèi)型:一是附屬型、二是獨(dú)立型。
11.自營(yíng)式是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自己對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
12.委托經(jīng)營(yíng)式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理商業(yè)場(chǎng)所各種設(shè)施的同時(shí),代發(fā)展商經(jīng)營(yíng)商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。
三、選擇題:
1.眾多的商務(wù)物業(yè)的集中在城市繁華區(qū)域,形成了(a),國(guó)際上流行的稱(chēng)呼為cbd。a、中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū)b、貿(mào)易中心區(qū)c、國(guó)際金融中心區(qū)d、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)
2.按照經(jīng)營(yíng)的性質(zhì),商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類(lèi)(abcd)。a、寫(xiě)字樓物業(yè)b、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)c、會(huì)所物業(yè)d、停車(chē)場(chǎng)物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè)
3.寫(xiě)字樓物業(yè)主要包括各行各業(yè)的(abc)。a、行政辦公b、業(yè)務(wù)大樓c、商務(wù)寫(xiě)字樓d、飯(酒)店4.現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)主要包括各種類(lèi)型的(abcd)等。a、商場(chǎng)b、購(gòu)物中心c、購(gòu)物廣場(chǎng)d、各種專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)5.會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括(acd)。a、康體項(xiàng)目b、文化項(xiàng)目c、休閑項(xiàng)目d、娛樂(lè)項(xiàng)目6.寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用“(c)”六個(gè)字來(lái)概括。a、安全、豪華、快捷b、安靜、舒適、方便c、安全、舒適、快捷d、安靜、舒適、快捷7.物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指(a)。a、員工自查,領(lǐng)班巡查,部門(mén)經(jīng)理抽查b、崗位自查,領(lǐng)班自查,部門(mén)經(jīng)理自查c、員工自查,領(lǐng)班自查,部門(mén)經(jīng)理自查d、崗位自查,領(lǐng)班自查,部門(mén)經(jīng)理抽查8.關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計(jì)算公式為正確的有(bcd)。a、使用面積=租賃面積×租用率b、租用率=租賃面積/使用面積c、租賃面積=使用面積×租用率d、使用面積=租賃面積÷租用率
四、簡(jiǎn)答題:
1.商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)。答:商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)有:(1)商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性。(2)商務(wù)物業(yè)具有價(jià)值不能儲(chǔ)存的特點(diǎn)。(3)商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)。(4)商務(wù)物業(yè)具有綜合性的特點(diǎn)。
2.寫(xiě)字樓的特點(diǎn)答:現(xiàn)代意義上的寫(xiě)字樓同過(guò)去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。過(guò)去辦公樓的條件十分簡(jiǎn)陋,設(shè)備簡(jiǎn)單缺乏。而現(xiàn)在卻不同了,科技的發(fā)展尤其是通訊和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動(dòng)了辦公的現(xiàn)代化,人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來(lái)滿(mǎn)足今天的工作要求?，F(xiàn)代的寫(xiě)字樓符合現(xiàn)代化的各種要求,它已經(jīng)具有新的特點(diǎn)。(1)現(xiàn)代寫(xiě)字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積,辦公單位集中,人口密度大。(2)現(xiàn)代寫(xiě)字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備。(3)現(xiàn)代寫(xiě)字樓功能齊全,設(shè)施配套、形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。
3.寫(xiě)字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求答:寫(xiě)字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求為:(1)消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作。(2)電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。(3)日常的清掃、保潔及專(zhuān)業(yè)的清潔工作,為租戶(hù)提供良好的辦公環(huán)境。(4)做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。
4.商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容答:商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容是:(1)商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)租賃的宣傳。(2)潛在租戶(hù)的信息的收集。(3)商場(chǎng)的維護(hù)。(4)商場(chǎng)的安全管理。
5.商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意的問(wèn)題答:商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意:(1)加強(qiáng)前期的商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃。(2)強(qiáng)化租賃管理,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。(3)處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系,實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。
6.會(huì)所的功能答:會(huì)所主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)會(huì)所對(duì)綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用,是其重大的部分。(2)會(huì)所是發(fā)展品牌的重要手段。(3)會(huì)所能促進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目的租售。(4)所能有力地推動(dòng)社區(qū)文化的發(fā)展。
7.會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)展的原因答:會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)展的原因是:(1)有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施;(2)為有同樣經(jīng)歷、同樣社會(huì)地位以及同樣興趣的人聚在一起,交流經(jīng)驗(yàn),分享信息提供機(jī)會(huì);(3)現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)大量消費(fèi)開(kāi)支的存在;(4)會(huì)員可結(jié)識(shí)志趣相投的人,結(jié)識(shí)社會(huì)和本行業(yè)的知名人士或社會(huì)名流;(5)成為某些高級(jí)會(huì)所的成員能提高自己的聲望,獲得一種榮譽(yù)感;會(huì)所的氣氛從容、不喧鬧,服務(wù)熱情周到,可以使會(huì)員輕松地用餐、娛樂(lè)、健身、修養(yǎng)和度假。
8.會(huì)員制會(huì)所經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的問(wèn)題答:會(huì)員制會(huì)所經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意下列問(wèn)題:(l)不要把健身、娛樂(lè)、美容設(shè)施上的投入反作為提高整個(gè)物業(yè)的銷(xiāo)售量或成本中心來(lái)看待,通過(guò)科學(xué)合理有效的經(jīng)營(yíng),這種投入就會(huì)轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)中心。(2)會(huì)所可以通過(guò)提供一些會(huì)員專(zhuān)用的設(shè)施,來(lái)創(chuàng)造一種會(huì)員獨(dú)有的氣氛。(3)建立輪流使用設(shè)施的制度。(4)對(duì)于一些相關(guān)性設(shè)施的管理要進(jìn)行嚴(yán)密的時(shí)間計(jì)算,以免會(huì)員和公眾散客發(fā)生時(shí)間上的沖突。
五、論述題:
1.試述商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)答:商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)是由商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)所決定的,一般來(lái)說(shuō),商務(wù)物業(yè)管理的特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動(dòng)。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的,反映其價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)格常常會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。其中,物業(yè)管理作為追加人類(lèi)勞動(dòng)的數(shù)量與質(zhì)量,決定了物業(yè)的價(jià)值發(fā)生了變化。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動(dòng)才能提高物業(yè)的價(jià)值。(2)商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性。由于商務(wù)物業(yè)的價(jià)值是不能儲(chǔ)存的,如果當(dāng)天不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng),就失去了這一天的商業(yè)價(jià)值。(3)商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛,既有房屋出租、商業(yè)服務(wù),又有辦公、娛樂(lè)等活動(dòng),還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常管理服務(wù),同時(shí)還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶(hù)與政府有關(guān)部門(mén)、公共事業(yè)部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體等組織就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商等。(4)商務(wù)物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化的管理。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其先進(jìn)性的特點(diǎn)決定的。(5)商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會(huì)效益。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化,維護(hù)投資者的利益就成為社會(huì)問(wèn)題。商務(wù)物業(yè)管理逐漸成為物業(yè)管理的主流,它對(duì)社會(huì)的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用。
2.試述寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。答:首先是地區(qū)分析:鄰近地區(qū)及地區(qū)性分析對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)尤為重要,地區(qū)分析主要是對(duì)這一地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的供給與需求的分析。對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析主要考慮以下一些因素:
(1)寫(xiě)字樓的生命周期。寫(xiě)字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率,以及是過(guò)剩還是缺乏的。如果不考慮其他因素,一般處于生命周期早期的、新建的現(xiàn)代化寫(xiě)字樓的空置率較低,而陳舊的、老式的寫(xiě)字樓空置率則相對(duì)較高。
(2)地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)與業(yè)務(wù)的發(fā)展。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、典型的新業(yè)務(wù)對(duì)寫(xiě)字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶(hù)的數(shù)量、類(lèi)型等,當(dāng)然也需考慮現(xiàn)有租戶(hù)增加的可能性。例如估計(jì)某一地區(qū)的企業(yè)數(shù)量每年以2%~4%的速度增加等。
(3)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)附近的整個(gè)地區(qū)的分析主要放在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū),市場(chǎng)
不斷擴(kuò)大,寫(xiě)字樓的需求也隨之?dāng)U大,盈利機(jī)會(huì)較多,因而能吸引到國(guó)內(nèi)外的大公司進(jìn)駐或設(shè)立辦事處。
(4)地區(qū)的環(huán)境。地區(qū)環(huán)境對(duì)物業(yè)的需求影響也很大。租戶(hù)比較關(guān)系物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車(chē)、相近的業(yè)務(wù)與服務(wù),以及地區(qū)的聲譽(yù),環(huán)境的改善,革新與新建設(shè)的項(xiàng)目(主要指污染的治理、綠化的新建項(xiàng)目等)。其次是吸收能力分析:在分析寫(xiě)字樓物業(yè)的空間時(shí),物業(yè)管理者就要確定對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的吸收能力。物業(yè)管理者可以根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)確定每年的租賃面積或租賃的吸收能力。如果一座城市有五十萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓空間,每年的吸收能力近十萬(wàn),那么我們可以推出這座城市擁有五年的可供租用的寫(xiě)字樓物業(yè)空間。再次是區(qū)位分析:寫(xiě)字樓所在的地理位置對(duì)其銷(xiāo)售也會(huì)產(chǎn)生影響作用,大多數(shù)的企業(yè)在選擇寫(xiě)字樓物業(yè)時(shí)不僅要考慮物業(yè)的設(shè)施設(shè)備,還注重物業(yè)所在的區(qū)位,如所處的市場(chǎng)環(huán)境、勞動(dòng)力資源狀況、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和勞動(dòng)力對(duì)其的影響,而小公司考慮較多的是成本,環(huán)境對(duì)他們的影響是次要的。他們更關(guān)心設(shè)施的便利和租金的合理。所以當(dāng)一些大租戶(hù)搬到地段繁華的寫(xiě)字樓物業(yè)后,舊的物業(yè)便被相對(duì)較小的公司占用,這也是繁華地段寫(xiě)字樓物業(yè)的空置率較低的原因。由此可見(jiàn),租金的高低是大多數(shù)公司選擇寫(xiě)字樓考慮的重要因素。
六、案例分析題:
案例3―3高科技企業(yè)想要啥樣的辦公物業(yè)從今年初以來(lái),聯(lián)想控股所屬的融科智地公司開(kāi)發(fā)的融科資訊中心a座,目前已經(jīng)吸引相當(dāng)數(shù)量的重量級(jí)企業(yè)進(jìn)入,比如美國(guó)益華科技、電訊盈科、石化盈科、美國(guó)在線等國(guó)際級(jí)大公司都把自己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業(yè)寧可放棄商務(wù)氛圍濃郁的中心區(qū),而選擇中關(guān)村西區(qū)、融科資訊中心、數(shù)碼中心、同方科技廣場(chǎng)這些軟件園、生命園,就是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這里有適合他們生長(zhǎng)和發(fā)展的土壤。那么這些新落戶(hù)中關(guān)村的高科技企業(yè)選擇高檔辦公物業(yè)的依據(jù)是什么呢
1.門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)。企業(yè)在尋找辦公物業(yè)時(shí),除了關(guān)注租售價(jià)格和物業(yè)的位置,還比較注重企業(yè)自身的形象,影響企業(yè)形象的主要因素之一便是:鄰居是誰(shuí)是否與本企業(yè)“門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)”如果企業(yè)本身挺有身價(jià),而位于同一樓層的另一家企業(yè)檔次較低,那么當(dāng)有客戶(hù)來(lái)公司造訪時(shí),會(huì)對(duì)公司印象不佳,公司也會(huì)覺(jué)得“掉價(jià)沒(méi)臉面”,生意當(dāng)然受阻。
2.公眾環(huán)境。辦公樓里的公眾環(huán)境十分重要,會(huì)對(duì)企業(yè)員工有潛移默化的影響,在這個(gè)樓內(nèi)的交際圈里,如辦公樓內(nèi)配置的咖啡廳、健身房、公共商務(wù)中心等,各進(jìn)駐企業(yè)的管理者或員工有許多相互接觸、交流的機(jī)會(huì)。大家可以相互認(rèn)識(shí),交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員,很可能會(huì)對(duì)企業(yè)間的合作或員工本人有利,互相影響。
3.業(yè)務(wù)互動(dòng)。企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時(shí),非常關(guān)心進(jìn)駐的其他企業(yè)的定位,看是否能與那些企業(yè)有機(jī)會(huì)形成生意伙伴。
4、硬件設(shè)施量身定制。辦公物業(yè)的基礎(chǔ)硬件設(shè)施要符合企業(yè)的實(shí)際需求,就像量身定制一樣,這樣的物業(yè)最受企業(yè)歡迎。比如it企業(yè)就要有相應(yīng)的寬帶等設(shè)施。但如果硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)很高,該企業(yè)卻并不需要,花費(fèi)這么多的租金對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就不值得了。所以,不同的辦公物業(yè),針對(duì)的目標(biāo)企業(yè)是不同的。
5.位置方便工作。在辦公地點(diǎn)的選擇上,企業(yè)會(huì)看這里是否有利于開(kāi)展業(yè)務(wù),以大大提高工作效率和業(yè)務(wù)拓展。石化盈科首席顧問(wèn)葉祖達(dá)說(shuō),盈科在最初選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候,cbd(centralbusinessdistrict商務(wù)中心區(qū))和中關(guān)村的一些物業(yè)都曾考察過(guò)。選一個(gè)樓和用這個(gè)樓所具有的功能有很大的關(guān)系。比如說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)中心就不需要cbd這樣很中心的地點(diǎn)。而如果是銷(xiāo)售、推廣性質(zhì)的公司就肯定要選擇cbd,因?yàn)槟抢锸呛芏啻蠊镜目偛?人氣很旺。盈科主要是一個(gè)從事網(wǎng)絡(luò)發(fā)展、研究方案的技術(shù)性的it公司,并不需要cbd的環(huán)境,所以三年之內(nèi)不會(huì)考慮cbd,而中關(guān)村的氛圍正好適合他們。
6.高層人員居住問(wèn)題。辦公物業(yè)周邊的生活配套設(shè)施應(yīng)滿(mǎn)足企業(yè)中高層管理人員的需求,包括在周邊最好有適合的住宅項(xiàng)目,以解決他們的住房問(wèn)題,使他們沒(méi)有后顧之憂(yōu),全身心地投入到工作中。
7.吻合的物業(yè)管理。辦公物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)要與進(jìn)駐企業(yè)的形象與需求相吻合,這就要求辦公物業(yè)要針對(duì)企業(yè)需要“看人下菜碟”,客戶(hù)需要什么樣的服務(wù),就要幫他們配置到什么程度與水平。
討論題:
1.你對(duì)述觀點(diǎn)有何看法
2.該分析有無(wú)缺陷你認(rèn)為還應(yīng)考慮哪些因素
