第1篇 物業(yè)顧問(wèn)管理工作范圍
物業(yè)項(xiàng)目顧問(wèn)管理工作范圍
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等。
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。
3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房、停車(chē)場(chǎng)等。
4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5、專(zhuān)業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。
6、公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。
7、公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。
8、交通、車(chē)輛行駛及停泊秩序與安全的專(zhuān)業(yè)管理。
9、對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理,確保安全。
10、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
11、接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專(zhuān)業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。
12、全方位家居服務(wù)和各類(lèi)商務(wù)服務(wù)支持等。
13、協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用,維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。
14、理禮并用、德法共行,對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。
第2篇 物業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目入伙工作管理程序
顧問(wèn)項(xiàng)目入伙工作管理程序
為保證小區(qū)業(yè)主的順利入伙以及入伙后各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開(kāi)展,規(guī)范業(yè)主入伙時(shí)的各項(xiàng)手續(xù)辦理工作,防止因疏漏造成入伙時(shí)物業(yè)公司工作的被動(dòng),特制定此管理程序。
一、管理職責(zé)
1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)的前期介入工作安排工作,并負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、落實(shí)入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及入伙時(shí)的各項(xiàng)工作安排。
2、客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)入伙前相關(guān)資料的準(zhǔn)備和入伙手續(xù)的辦理工作,協(xié)助財(cái)務(wù)人員核定各類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)批工作,并接待顧客,解答顧客問(wèn)題,建立住戶(hù)檔案,并妥善保管。
二、入伙前相關(guān)準(zhǔn)備工作
1、在項(xiàng)目入伙前一個(gè)月,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目等部門(mén)成立入伙工作小組,定期通報(bào)工作進(jìn)展,相互配合,同時(shí)與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)一起收集前期客戶(hù)反映的焦點(diǎn)問(wèn)題,制定統(tǒng)一說(shuō)辭或解決方案。
2、管理處經(jīng)理制定入伙前的各項(xiàng)工作計(jì)劃,包括:工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及完成時(shí)間。
3、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處組織架構(gòu)、崗位職責(zé)的制定;確定辦公室、培訓(xùn)室、倉(cāng)庫(kù)、宿舍、食堂等具體位置并安排人員進(jìn)行裝修工程施工的跟進(jìn)。
4、物資采購(gòu):由管理處經(jīng)理指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦公用品、辦公及維修設(shè)備/工具、保潔/保安用品的購(gòu)置計(jì)劃的制定、詢(xún)價(jià)、報(bào)批及采購(gòu)工作。
1)辦公用品包括:家私、各類(lèi)文具等。
2)辦公及維修設(shè)備/工具包括:電腦、打印機(jī)、電話、電工工具等。
3)保潔/保安用品包括:各類(lèi)清潔工具、剪草機(jī)、對(duì)講機(jī)、警棍等
5、根據(jù)物業(yè)的實(shí)際狀況,完善閉路監(jiān)控、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施、信箱、康體娛樂(lè)設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。
6、管理處經(jīng)理指定專(zhuān)人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套設(shè)施完善工程等所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以便與相關(guān)單位結(jié)算。
7、對(duì)外公共關(guān)系的聯(lián)絡(luò)
1)由經(jīng)理指定人員與政府相關(guān)部門(mén)建立公共關(guān)系,包括:燃?xì)狻⑺?、電、有線電視、派出所、街道辦、居委會(huì)、工商、稅務(wù)、物價(jià)、房管等。
2)管理處各類(lèi)工商證照和收費(fèi)許可證的辦理。
3)停車(chē)場(chǎng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和收費(fèi)許可證的辦理。
4)配合發(fā)展商用水/用電指標(biāo)的申請(qǐng)、 電話、電視、燃?xì)?、郵政的開(kāi)通手續(xù)。
8、入伙前一周應(yīng)準(zhǔn)備好所有相關(guān)資料,必備的有:
1)《入伙須知》
2)《業(yè)主臨時(shí)公約》
3)《委托銀行代收款協(xié)議書(shū)》
4)《房屋交付驗(yàn)收表》
5)《業(yè)主(住戶(hù))資料卡》
6)《物品領(lǐng)用登記表》
7)《業(yè)戶(hù)手冊(cè)》
8)《停車(chē)場(chǎng)管理協(xié)議書(shū)》
9)《停車(chē)場(chǎng)車(chē)位租用協(xié)議書(shū)》
10)《裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》
11)《裝修申報(bào)表》
12)《商戶(hù)管理協(xié)議書(shū)》
13)《商鋪消防管理責(zé)任書(shū)》
14)房間的建筑平面圖(備索)
15)其他與業(yè)主相關(guān)或需了解的資料
9、將《入伙須知》樣本于業(yè)主辦理入伙手續(xù)前遞交至發(fā)展商,以便發(fā)展商將其與《入伙通知書(shū)》一并發(fā)放給業(yè)主,告知業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)的應(yīng)知事項(xiàng)。
10、管理處管理人員、技術(shù)人員提前一個(gè)月到位,安全員、保潔員提前半個(gè)月到位,并由客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)員工作服的制作。
11、在入伙流程設(shè)計(jì)方面,以方便客戶(hù)為導(dǎo)向,組織參與入伙人員演練,制定項(xiàng)目應(yīng)知應(yīng)會(huì),培訓(xùn)到人。
三、入伙手續(xù)辦理程序
1、顧客(業(yè)主或住戶(hù))按《入伙須知》中的規(guī)定,攜帶相應(yīng)的各種資料前往管理處辦理入伙手續(xù)。
2、入伙手續(xù)辦理
1)入伙引導(dǎo)、檢驗(yàn)《入伙通知書(shū)》
管理處指定專(zhuān)人引導(dǎo)業(yè)主到入伙手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng),由專(zhuān)人檢驗(yàn)業(yè)主的《入伙通知書(shū)》以及應(yīng)攜帶的相應(yīng)資料。
2)驗(yàn)房
由管理處技術(shù)員、發(fā)展商相關(guān)人員共同陪同業(yè)主驗(yàn)房,抄錄水、電、燃?xì)獗淼鬃x數(shù),并共同確認(rèn),在《房屋交付驗(yàn)收表》上記錄,驗(yàn)房后若顧客提出質(zhì)量問(wèn)題,由管理處將《房屋交付驗(yàn)收表》復(fù)印件交發(fā)展商處理,發(fā)展商處理完畢后,交顧客簽字確認(rèn)存檔。
3)填寫(xiě)資料
管理處經(jīng)理指定專(zhuān)人發(fā)放入伙手續(xù)的相關(guān)資料,工作人員指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主填寫(xiě)各種相關(guān)資料。
4)驗(yàn)收資料
管理處經(jīng)理指定專(zhuān)人檢驗(yàn)并收回業(yè)主的《入伙通知書(shū)》及填寫(xiě)好的各種相關(guān)資料。屬業(yè)主需帶走的資料交由業(yè)主帶回。
5)繳費(fèi)
管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)收取入伙相關(guān)費(fèi)用并開(kāi)具相應(yīng)的票據(jù)。
6)顧客憑入伙交費(fèi)收據(jù)領(lǐng)取房門(mén)鑰匙等相關(guān)物品、禮品,并在《物品領(lǐng)用登記表》中簽收。
7)如需返修,管理處留存一把房間的入戶(hù)門(mén)鑰匙,以便返修施工。
3、入伙資料整理完畢后,由管理處資料員將住戶(hù)房屋、業(yè)主及常住人員的詳細(xì)資料錄入電腦中。
4、業(yè)主資料的管理:
1)管理處資料員負(fù)責(zé)保管業(yè)主(住戶(hù))提供的資料。業(yè)主和租戶(hù)的資料應(yīng)分類(lèi)保管。
2)業(yè)主(住戶(hù))的資料屬保密資料,管理處經(jīng)理以上人員或管理處經(jīng)理授權(quán)人員因工作需要辦理相關(guān)手續(xù)后方可查閱。
3)有關(guān)業(yè)主(住戶(hù))持有ic卡的電腦資料等其他資料同屬保密資料,未經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn),保管人員不得隨意給人查閱。
四、入伙手續(xù)辦理流程圖
入伙引導(dǎo)、驗(yàn)《通知書(shū)》資料發(fā)放--驗(yàn)房--填寫(xiě)資料--驗(yàn)收資料--繳費(fèi)辦ic卡--領(lǐng)鑰匙--領(lǐng)禮品--裝修辦理/完成入伙手續(xù)
第3篇 物業(yè)顧問(wèn)管理工作內(nèi)容
項(xiàng)目物業(yè)顧問(wèn)管理工作內(nèi)容
一、前期介入階段
合作期限:由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個(gè)月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議,為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
(一)由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察,通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖(包括土建和各類(lèi)機(jī)電設(shè)備的)、項(xiàng)目模型等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范,確定項(xiàng)目檔次,協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。
(二)根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn),從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專(zhuān)業(yè)建議,使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助發(fā)展商各專(zhuān)業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;
2、建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿(mǎn)足物業(yè)管理的需求;
3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿(mǎn)足要求;
4、對(duì)住戶(hù)室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類(lèi)垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí),為便于以后維修管理,對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇。
10、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專(zhuān)業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見(jiàn);
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn),審查植物設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議;
16、對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專(zhuān)業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及zz物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類(lèi)員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢(xún)和建議。針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,準(zhǔn)確推測(cè)準(zhǔn)業(yè)主層次,從實(shí)用性上建議會(huì)所適合經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪些項(xiàng)目可收費(fèi),哪些項(xiàng)目不宜收費(fèi),其原則在于先聚人氣,進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會(huì)效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶(hù)使用的角度,提出專(zhuān)業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶(hù)型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來(lái)物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專(zhuān)業(yè)建議:
1、考察整體工程進(jìn)度,提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃;
2、針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求,對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議,并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案,方案要求功能完善、先進(jìn),設(shè)計(jì)合理、實(shí)用;
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專(zhuān)業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問(wèn)商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專(zhuān)業(yè)建議;
2、對(duì)物業(yè)內(nèi)商場(chǎng)(商鋪)、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、服務(wù)以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢(xún);在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí),對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢(xún);
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;
5、在滿(mǎn)足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn);
7、根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢(xún);
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢(xún)或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過(guò)程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)工程的進(jìn)展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計(jì)劃完工,同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。
(八) 指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導(dǎo)發(fā)展商組織各專(zhuān)業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn),由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn),最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
(十) 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門(mén)有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策,指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),提出專(zhuān)業(yè)改進(jìn)建議。
(十二)配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷(xiāo)宣傳、推廣工作之需要,提供zz物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主
要業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料。
二、 實(shí)操指導(dǎo)階段
合作期限:共一年,由本物業(yè)首期入伙之日前二個(gè)月起計(jì),又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個(gè)時(shí)期。
前期籌備期
指一期物業(yè)入伙前,zz協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為一期物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。
(一)在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí),協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改,并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
(二) 協(xié)助管理商建立各專(zhuān)業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制:
*協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案;
*協(xié)助管理商根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各類(lèi)崗位責(zé)任制。
(三)協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況,測(cè)算物管成本,提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門(mén)審批。
*人工費(fèi)用測(cè)算;
*設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算;
*設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算;
*清潔定額費(fèi)用測(cè)算;
*園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測(cè)算等。
(四)協(xié)助管理商選聘各專(zhuān)業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)組建工作隊(duì)伍:
*提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案;
*協(xié)助對(duì)招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。
*提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃,并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃;
*協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃,并對(duì)規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo);
*協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行操作培訓(xùn);
*協(xié)助對(duì)操作工進(jìn)行常見(jiàn)故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn);
*就管理商員工外培事宜提供咨詢(xún)和協(xié)助;
*提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。
(五)協(xié)助管理商培訓(xùn)各專(zhuān)業(yè)物管工作人員(管理層和操作層),協(xié)助對(duì)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核及資格等級(jí)的評(píng)定,以確保人員素質(zhì)。
(六)協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序:
*按照iso9000國(guó)際質(zhì)量保證體系文件協(xié)助本物業(yè)管理商制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
*協(xié)助成立入伙接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組。
*指導(dǎo)召開(kāi)各種入伙專(zhuān)題會(huì)議。
*協(xié)助發(fā)展商制定'三通'及其它項(xiàng)目入伙必備目標(biāo)方案。
*協(xié)助接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方面共同組成聯(lián)合交接小組,并制定交接驗(yàn)收計(jì)劃。
(七)提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問(wèn)題缺陷和解決方案建議書(shū)樣本及其它資料清單,協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類(lèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作(包括各專(zhuān)業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)。
(八)指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等 級(jí)進(jìn)行劃分,對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
(九)協(xié)助管理商按iso9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件:
1、提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本,并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善;
2、協(xié)助建立各專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序;
3、協(xié)助制定各專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施;
4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件;
5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書(shū)、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件;
6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案;
7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序,編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書(shū);
8、協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn),擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范;
9、提供員工手冊(cè)和人事管理制度示范文本,指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度;
10、提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本,并結(jié)合項(xiàng)目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍;
11、協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄,建立會(huì)計(jì)核算體系;
12、協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。
(十)協(xié)助管理商建立各專(zhuān)業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案;并就物 業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢(xún)和指導(dǎo)。
(十一)為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單,協(xié)助編制對(duì)外分包的有關(guān)程序,協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專(zhuān)業(yè)分包方。
(十二)指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算,幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析,提高經(jīng)濟(jì)效益。
(十三)協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃:
*協(xié)助成立入伙領(lǐng)導(dǎo)小組。
*協(xié)助制訂入伙計(jì)劃。
*指導(dǎo)制定收樓、入伙必備文件資料,如《業(yè)主公約》、《住/用戶(hù)手冊(cè)》、《收樓須知》、《收樓指南》、《裝修申請(qǐng)登記表》等。
*指導(dǎo)制定管理費(fèi)預(yù)算,管理成本核算方案,根據(jù)本物業(yè)所在地政府物價(jià)部門(mén)的有關(guān)規(guī)定協(xié)助制定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
*協(xié)助制定入伙管理制度。
*協(xié)助發(fā)展商完善入伙必備條件(例如:通知發(fā)展商與當(dāng)?shù)剜]政部門(mén)聯(lián)系落實(shí)郵編、通郵時(shí)間及報(bào)刊訂閱等)。
*協(xié)助制定開(kāi)辦費(fèi)用清單、預(yù)算及采購(gòu)計(jì)劃。
*指導(dǎo)制定入伙后各專(zhuān)業(yè)服務(wù)分派方案。
*制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小組、場(chǎng)景布置、宣傳、人事安排、各種指引標(biāo)識(shí)等。
集中入伙期
指業(yè)主在發(fā)展商書(shū)面通知前來(lái)入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。本期時(shí)間短,工作量大、環(huán)節(jié)多,需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去,使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行,并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道,第一印象的好壞,將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長(zhǎng)期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開(kāi)展。
為此zz將提供以下顧問(wèn)服務(wù),以保證入伙工作順利進(jìn)行,為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ):
*指導(dǎo)成立入伙期各工作組,制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。
*`1制定入伙工作流程,緊急應(yīng)變方案等。
*協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門(mén)在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公,提供一條龍服務(wù)。
裝修搬遷期
指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二:
*面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等。
*業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開(kāi)來(lái),從而避免被有效投訴,也是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
為此,zz將提供一整套根據(jù)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的行之有效的管理辦法,有效幫助解決以上問(wèn)題,主要內(nèi)容包括:
*指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序,包括對(duì)裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。
*指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場(chǎng)管理工作流程。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶(hù)的裝修檔案。
*指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度,包括巡查管理制度、裝修時(shí)限管理制度等。
*指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。
*指導(dǎo)建立裝修單位退場(chǎng)管理工作流程。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶(hù)的入住管理辦法。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶(hù)搬遷管理辦法。
*指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶(hù)搬遷注意事項(xiàng)。
正常管理期
指物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開(kāi)展的工作時(shí)期。
此時(shí)zz主要提供的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容有:
*通過(guò)日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。
*指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
*指導(dǎo)建立一整套具有可操作性且指標(biāo)量化的清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。
*指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制,提供專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)收費(fèi)系統(tǒng)軟件并對(duì)該系統(tǒng)操作提供業(yè)務(wù)培訓(xùn)、使用指導(dǎo)等工作。
*指導(dǎo)建立樓宇機(jī)電設(shè)備及電梯的維修保養(yǎng)管理制度,如電梯五級(jí)(周、半月、月、季、年)保養(yǎng)制度等。
*按照iso9002國(guó)際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。
*指導(dǎo)建立特殊場(chǎng)所(如會(huì)所等)物業(yè)服務(wù)管理方案。
*顧問(wèn)團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng),并就各專(zhuān)業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查,指出問(wèn)題,分析原因并提出整改意見(jiàn),跟蹤糾正落實(shí)情況:
各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位、部門(mén)職責(zé)及其執(zhí)行情況;
按iso9002標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專(zhuān)業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時(shí)提出整改缺陷和糾正處理措施報(bào)告給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長(zhǎng)期正常運(yùn)行;
檢查設(shè)備的完好率,對(duì)各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)故障進(jìn)行診斷,提供維修技術(shù)指導(dǎo),以便及時(shí)排除故障;
根據(jù)管理商運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況,對(duì)涉及各專(zhuān)業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充,對(duì)系統(tǒng)出現(xiàn)的問(wèn)題提出建議和解決方案;
對(duì)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場(chǎng)考察已裝修配置完畢的會(huì)所,根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營(yíng)業(yè)要求,及時(shí)向發(fā)展商提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果;
根據(jù)合同要求,在物業(yè)評(píng)優(yōu)時(shí),向管理商提供物業(yè)管理各專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)指導(dǎo):
* 各專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的咨詢(xún)、指導(dǎo);
* 物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的咨詢(xún)、指導(dǎo);
* 物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)軟件資料整理的咨詢(xún)、指導(dǎo);
* 在清潔工作中對(duì)頑固污漬處理提供咨詢(xún)和指導(dǎo);
* 提供園藝綠化方面的咨詢(xún)、指導(dǎo)。
三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段
合作期限: 實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個(gè)月。
服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是zz的顧問(wèn)團(tuán)在駐場(chǎng)顧問(wèn)撤出一段時(shí)間后,再次實(shí)地考察項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評(píng),檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢(xún)輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象,考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改,以確保zz物業(yè)所提供顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。
(一)顧問(wèn)團(tuán)每季度對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià),并就各專(zhuān)業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中 存在的問(wèn)題或不足,給出書(shū)面整改意見(jiàn)及建議。
(二)解決遺留的疑難問(wèn)題,協(xié)助整理各專(zhuān)業(yè)圖紙及資料,保證設(shè)備的完好,確保交接工作順利完成,物業(yè)管理正常運(yùn)行。
