物業(yè)管理員工培訓(xùn)方案（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-02-18 18:00:22 查看人數(shù)：20

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物業(yè)管理員工培訓(xùn)方案

第1篇物業(yè)管理員工培訓(xùn)方案

員工入職培訓(xùn)方案大綱

一. 培訓(xùn)對(duì)象

物業(yè)管理處全體員工

二. 培訓(xùn)目的

1. 全面理解物業(yè)管理服務(wù)概念,完善服務(wù)意識(shí);

2. 充分掌握大廈管理模式,提高工作質(zhì)量;

3. 熟悉大廈各種設(shè)備、設(shè)施的功能,降低事故率;

4. 掌握各類崗位職責(zé)、管理手冊(cè);

5. 通過全面階段性的職業(yè)培訓(xùn),提高員工的工作素質(zhì)。

三. 培訓(xùn)時(shí)間安排

新員工到職第一周集中培訓(xùn);

四. 培訓(xùn)內(nèi)容

員工內(nèi)部培訓(xùn)涵蓋面廣,內(nèi)容繁多,大致分為:

1. 公司企業(yè)文化;

2. 人事管理規(guī)章制度;

3. 財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度;

4. 工程管理;

5. 清潔管理;

6. 保安管理;

7. 客戶服務(wù);

8. 消防管理;

9. 意外事件處理;

10. 英語(yǔ)培訓(xùn);

11. 特殊工種將另行增加專業(yè)培訓(xùn)課程。

五. 培訓(xùn)負(fù)責(zé)

培訓(xùn)工作總體由人事部負(fù)責(zé),由各部門預(yù)先填寫培訓(xùn)計(jì)劃表、并每次培訓(xùn)前一周提交培訓(xùn)申請(qǐng)表,人事行政主管跟進(jìn)配合安排培訓(xùn)進(jìn)度、培訓(xùn)人員、培訓(xùn)材料、培訓(xùn)考核等。

六. 培訓(xùn)方式

專業(yè)人員集中授課,由業(yè)務(wù)部門統(tǒng)一出卷考核。

七. 其它

培訓(xùn)結(jié)果將直接與員工評(píng)定掛鉤,作為員工通過試用期的參考依據(jù)。

此培訓(xùn)安排將作為大廈前期籌備員工培訓(xùn)的綱要性文件,大廈投入運(yùn)行后根據(jù)實(shí)際操作情況,對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容及方式作適當(dāng)調(diào)整及相應(yīng)的補(bǔ)充。

員工入職培訓(xùn)大綱

一、基層員工培訓(xùn)

基層員工總的來說,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)尚欠了解,專業(yè)服務(wù)意識(shí)有待提高。針對(duì)此等情況,擬通過進(jìn)行有步驟、有計(jì)劃的系統(tǒng)培訓(xùn),提高其職業(yè)素養(yǎng),使大廈投入運(yùn)行時(shí)即可保證較高之服務(wù)水準(zhǔn)。

a. 共同培訓(xùn)內(nèi)容-由培訓(xùn)主管負(fù)責(zé)主講

1. 公司的企業(yè)文化、宗旨及工作方針;

2. 公司組織架構(gòu)及各主要負(fù)責(zé)人;

3. 各相關(guān)部門工作關(guān)系介紹;

4. 公司人事制度,員工手冊(cè)、管理手冊(cè);

5. 公司基本之財(cái)務(wù)政策;

6. 基本培訓(xùn)手冊(cè)內(nèi)容;

b. 各崗位培訓(xùn)內(nèi)容-由各部門負(fù)責(zé)推薦主管級(jí)以上員工主講

(一) 工程部

1. 工程部管理手冊(cè);

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 各設(shè)備、設(shè)施位置;

6. 各機(jī)房規(guī)章制度;

7. 各機(jī)房鑰匙領(lǐng)用及移交制度;

8. 交接班制度;

9. 對(duì)講機(jī)使用及呼叫規(guī)范;

10. 報(bào)修單操作流程;

11. 緊急情況處理流程;

12. 各機(jī)電設(shè)備/設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃;

13. 安全操作守則;

14. 設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備檢修記錄;

15. 備

品備件申領(lǐng)制度;

16. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

17. 節(jié)能意識(shí)培訓(xùn);

(二) 保安部

1. 保安部管理手冊(cè);

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 各保安設(shè)備、設(shè)施位置;

6. 公共地區(qū)各通道鑰匙領(lǐng)用及移交制度;

7. 交接班制度;

8. 巡檢路線圖、巡檢流程;

9. 對(duì)講機(jī)使用及呼叫規(guī)范;

10. 各類保安工具的使用;

11. 消防培訓(xùn)(消防設(shè)施的位置、消防設(shè)備器材使用、消防制度、報(bào)警程序、緊急疏散程序及路線);

12. 保安計(jì)劃的制訂及實(shí)施;

13. 突發(fā)事件處理流程;

14. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

15. 外來施工人員管理;

(三) 清潔部

1. 清潔部管理手冊(cè);

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 交接班制度;

6. 各類公共區(qū)域的清潔要求;

7. 各類設(shè)備/設(shè)施的清潔流程;

8. 清潔器械/工具的使用要求;

9. 清潔劑的使用要求;

10. 各類清潔用品的申領(lǐng)制度;

11. 突發(fā)事件處理流程;

12. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

13. 節(jié)約能源意識(shí);

14. 綠化園藝常識(shí);

(四) 管理部

1. 管理部管理手冊(cè)

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 交接班制度;

6. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

7. 客戶投訴處理流程;

8. 客戶入伙流程;

9. 裝修管理規(guī)程;

10. 客戶相關(guān)服務(wù)手續(xù)辦理;

11. 緊急事件處理流程;

12. 英語(yǔ)培訓(xùn);

(五) 財(cái)務(wù)部

1. 財(cái)務(wù)部管理手冊(cè);

2. 公司各類財(cái)務(wù)制度;

3. 各類財(cái)務(wù)表式;

4. 各類財(cái)務(wù)法律、法規(guī);

5. 各類付款/報(bào)銷流程;

6. 控制財(cái)務(wù)成本;

(六) 人事部

1. 人事部管理手冊(cè);

2. 公司各類人事制度;

3. 各類人事表式;

4. 各類人事法律、法規(guī);

5. 員工招聘、培訓(xùn)、賞懲、晉升、解聘等考核流程;

6. 控制員工數(shù)量及用工成本;

二、主管級(jí)員工培訓(xùn)-由經(jīng)理級(jí)以上人員主講

1. 服務(wù)意識(shí);

2. 管理藝術(shù);

3. 行業(yè)理念;

4. 團(tuán)隊(duì)合作能力;

5. 與其他部門的協(xié)調(diào)能力;

6. 與各供應(yīng)商及政府機(jī)關(guān)的溝通合作能力;

第2篇物業(yè)管理方案制定控制程序

公司程序文件版號(hào): a

修改號(hào): 0

ej-qp1.2 物業(yè)管理方案的制定和控制程序頁(yè)碼: 1/3

1.目的:

擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)范圍,在投標(biāo)或承接新物業(yè)項(xiàng)目中制定管理方案,體現(xiàn)開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)的要求,促進(jìn)管理合同的簽定。

2.適用范圍:

適用于公司新投標(biāo)或承接拳物業(yè)項(xiàng)目的管理。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章

3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章

4.職責(zé):

4.1在公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的主持下成立了物業(yè)項(xiàng)目的策劃小組。

4.2策劃小組對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目管理進(jìn)行可行性分析。

4.3策劃小組制訂物業(yè)管理方案。

5.工作程序:

5.1策劃小組的建立。

5.1.1策劃小組由公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)。

5.1.2公司各部門負(fù)責(zé)人為策劃小組的成員。

5.1.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)組織、策劃的具體工作。

5.2物業(yè)的考察:

5.2.1策劃人員到現(xiàn)場(chǎng)了解物業(yè)的現(xiàn)狀及周界環(huán)境,特別對(duì)物業(yè)的施工質(zhì)量重點(diǎn)檢查。

5.2.2策劃人員走訪開發(fā)商,弄清物業(yè)的設(shè)計(jì)、配置、內(nèi)外裝修程度,附近的配套服務(wù)設(shè)置等情況,并索要施工圖紙、物業(yè)平面圖及其它必要材料。

5.2.3策劃人員拜訪產(chǎn)權(quán)人(單位),征詢他們的要求,建議特別是物業(yè)的施工質(zhì)量、今后的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)程度等。

5.2.4經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)物業(yè)管理委托合同及物業(yè)的特點(diǎn)來編制管理方案。

5.3管理方案的制定:

5.3.1策劃人員根據(jù)本章5.2考察到的情況,結(jié)合政府有關(guān)法規(guī)和本公司現(xiàn)有物業(yè)管理方案,編制該物業(yè)管理方案的草案。

5.3.2管理方案內(nèi)容:

a物業(yè)概況

b物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)

c物業(yè)管理的近遠(yuǎn)期目標(biāo)

d物業(yè)管理日常服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置及服務(wù)程度

e物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)

f物業(yè)配套設(shè)施的管理辦法

g物業(yè)管理收支預(yù)算

h物業(yè)管理質(zhì)量的評(píng)定方法

i糾正和預(yù)防物業(yè)管理發(fā)生的問題的措施

5.3.3物業(yè)管理方案草案制定后要經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批。

5.3.4策劃人員根據(jù)總經(jīng)理或副總經(jīng)理對(duì)草案審批的內(nèi)容修改草案,直至定案。

5.3.5定案后的物業(yè)管理方案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。

5.4物業(yè)管理方案發(fā)放控制

5.4.1管理方案經(jīng)本章5.3.5程序后,可提供給開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)作為投標(biāo)書。開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)人(單位)與公司正式簽定物業(yè)管理合同后,管理方案由綜合辦公室發(fā)放到各部門和新成立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

5.5物業(yè)管理方案的修改:

5.5.1開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)人(單位)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出新的要求或出現(xiàn)其他新的情況時(shí),經(jīng)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理同意后,由經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)對(duì)管理方案進(jìn)行修改。

5.5.2修改后的管理方案,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方有效。

5.5.3批準(zhǔn)后的方案,由經(jīng)營(yíng)管理部轉(zhuǎn)交綜合辦公室,由綜合辦公室發(fā)放,收回已廢除的方案。

5.6本質(zhì)量體系文件針對(duì)思源小區(qū)而設(shè)計(jì),不另編制物業(yè)管理方案,當(dāng)合同提出新的要求時(shí),按上述程序進(jìn)行策劃。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《物業(yè)管理方案》無(wú)固定格式

6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1

第3篇 z城市廣場(chǎng)物業(yè)管理員工培訓(xùn)方案

**城市廣場(chǎng)物業(yè)管理員工培訓(xùn)方案

在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中,我司已形成了一整套規(guī)范的培訓(xùn)體系,造就了一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍,并不斷壯大,這是我司完成“**城市廣場(chǎng)”物業(yè)管理目標(biāo)的有力保證。

(一)培訓(xùn)意義

對(duì)員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn),是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證

(二)培訓(xùn)目標(biāo)

培訓(xùn)目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三方面加強(qiáng)和提高,改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)。培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。

通過系統(tǒng)的培訓(xùn),加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí),改進(jìn)工作態(tài)度,做到“服務(wù)第一,質(zhì)量取勝”。

(三)培訓(xùn)的方式

“**城市廣場(chǎng)”客戶服務(wù)中心員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行,客戶服務(wù)中心將根據(jù)不同時(shí)期,不同情況制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。

1、崗前培訓(xùn):進(jìn)駐物業(yè)前,由客戶服務(wù)中心協(xié)調(diào)基本管理員工,并安排訓(xùn)練課程,以便在最短時(shí)間內(nèi),熟悉物業(yè),參與訂制物業(yè)管理制度。為招聘的員工安排短期入職培訓(xùn)課程,令員工能充分認(rèn)識(shí)本身的工作職責(zé)及工作氛圍,同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。

2、在職培訓(xùn):完成短期培訓(xùn)課程后,安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)做實(shí)地訓(xùn)練,配合物業(yè)入伙,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為業(yè)主及時(shí)提供高水準(zhǔn)服務(wù)。

3、提高培訓(xùn):物業(yè)進(jìn)駐后每六個(gè)月,安排更新培訓(xùn),使員工服務(wù)意識(shí)、素質(zhì)保持公司所要求的標(biāo)準(zhǔn)。

(四)培訓(xùn)課程

1、客戶服務(wù)中心專業(yè)培訓(xùn):確?？蛻舴?wù)中心正常及有效地運(yùn)作。

基本物業(yè)管理概況

客戶服務(wù)中心的具體運(yùn)作

2、客戶服務(wù)部培訓(xùn):掌握與客戶溝通的技巧,達(dá)至星級(jí)酒店服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。

客戶服務(wù)準(zhǔn)則

電話用語(yǔ)、禮貌培訓(xùn)

客戶接待禮儀

客戶投訴

3、客戶管理制度:包括郵件、停水、停電等

客戶資料管理

4、工程維修部培訓(xùn):根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、安排具有針對(duì)性地培訓(xùn)

物業(yè)接管驗(yàn)收

二次裝修程序控制

設(shè)備維修和保養(yǎng)

外委保養(yǎng)合同監(jiān)督管理

5、秩序維護(hù)部培訓(xùn):針對(duì)本物業(yè)的特性,加強(qiáng)物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)意識(shí)

秩序維護(hù)準(zhǔn)則及工作綱要

儀表、行為及紀(jì)律

裝備及使用

巡邏目的及注意事項(xiàng)

處理投訴及客戶的禮貌和態(tài)度

交接班制度

處理緊急情況

火災(zāi)緊急處理辦法

車輛出入控制

事故記錄

6、環(huán)境管理部培訓(xùn):掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法

清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)

清潔器材和物料

檢查標(biāo)準(zhǔn)

植物擺放的管理

綠化養(yǎng)護(hù)的管理

第4篇物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案-2

例:

1、管理目標(biāo)

(1)確保項(xiàng)目?jī)?nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

(2)維護(hù)好項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。

(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

2、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在項(xiàng)目設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

第5篇物業(yè)服務(wù)公司簡(jiǎn)介物業(yè)管理方案

物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介(物業(yè)管理方案):

gl市g(shù)a物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司是由gl市公安局直屬企業(yè)-gl市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司,總公司占80%股份,其他自然人占20%股份。

gl市保安服務(wù)總公司是gl市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的,是一家向社會(huì)提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè),是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬(wàn)元,客戶150余家,客戶聘請(qǐng)保安員1900余名。公司分支機(jī)構(gòu)包括'獵豹技防公司','金豹武裝押運(yùn)公司'、'ga物業(yè)服務(wù)有限公司';并開辦保安培訓(xùn)基地1個(gè)、休閑農(nóng)場(chǎng)1個(gè)、保安器材銷售部1個(gè),承接全市110開鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。整個(gè)保安隊(duì)伍分9個(gè)大隊(duì),21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。

ga物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元,物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。在全公司職工努力奮斗下,致力拓展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù),從眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中相繼接手了gl'奇峰小筑'、'恒祥花園'、'三星大廈'、'北斗城南旺角'、'紅嶺小區(qū)'、'陽(yáng)光花園'、'臨江苑小區(qū)'、gl'商務(wù)經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)'、'匯通商業(yè)廣場(chǎng)'等樓盤的物業(yè)管理及'大宇客車廠'、'水晶酈城'、' 旅游發(fā)展總公司'、'香江飯店'、'廣運(yùn)商貿(mào)城''普天通信設(shè)備廠'等的專業(yè)化人防服務(wù)管理項(xiàng)目。

ga物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶滿意為先導(dǎo),以目標(biāo)管理為核心。在物業(yè)管理實(shí)踐中,通過提高自身管理素質(zhì),追求完美服務(wù),不斷超越廣大業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求,努力成為業(yè)戶的'好保姆、好管家',成為發(fā)展商的'好參謀、好幫手',成為行政主管部門及社會(huì)各界的'好企業(yè)、好朋友'。

精良的服務(wù)品質(zhì),使ga物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可,亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊(duì)伍,公司在冊(cè)員工300余人,管理層人員平均年齡為35歲,所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計(jì)算機(jī)、自控、暖通、給排水、無(wú)線電、供配電、等專業(yè)。

公司在管及在談項(xiàng)目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領(lǐng)域,每接管一個(gè)新的項(xiàng)目,便針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)及客戶的需求,進(jìn)行充分的研究,嚴(yán)密合理的設(shè)計(jì),迅速建立與之相適應(yīng)的服務(wù)管理模式。

目前,公司管理實(shí)力日益增強(qiáng),管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn),管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神,促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作。同時(shí)借助總公司的整體優(yōu)勢(shì),結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn),探索出一條具有'ga'品牌特色的發(fā)展新路,在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立'ga'品牌形象。

公司企業(yè)精神:

人本精神、樂業(yè)情懷、誠(chéng)信服務(wù)、求實(shí)管理。

公司經(jīng)營(yíng)方針:

一塵不染、滴水不漏、細(xì)致周到、專業(yè)追求。

公司管理目標(biāo):

服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。

第6篇某花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案

花園小區(qū)物業(yè)檔案管理方案

檔案資料的管理是物業(yè)服務(wù)工作的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。在**的物業(yè)檔案管理中,我們將從以下幾方面著手:

一、檔案的建立與分類

1、小區(qū)管理檔案分類:

1)業(yè)委會(huì)工作資料;

2)委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;

3)住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;

4)社區(qū)文化資料;

5)清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;

6)綠化管理記錄及資料;

7)車場(chǎng)(車棚)管理記錄及資料;

8)文化娛樂場(chǎng)所(會(huì)所)管理資料;

9)消防、治安管理記錄及資料。

2、工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案分類:

1)小區(qū)建設(shè)竣工資料;

2)公司接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議;

3)小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);

4)房屋及公共設(shè)施維修(維護(hù))資料;

5)設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運(yùn)行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料;

6)科技圖書及資料。

3、內(nèi)務(wù)管理檔案分類:

1)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù):主要包括經(jīng)營(yíng)管理資料、合同管理資料、財(cái)務(wù)管理資料;

2)人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料;

3)規(guī)章制度及往來文件;

4)管理及運(yùn)作規(guī)章制度;

5)政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;

6)上級(jí)公司文件;

7)其它外來文件;

8)服務(wù)中心發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文;

9)質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄。

4、其它文件

二、檔案管理

1、管理思路

1)依照規(guī)定程序收集的各項(xiàng)工作的檔案資料,按科學(xué)方法檢索使用,機(jī)密文件加密,專人管理。

2)檔案管理除詳細(xì)記錄管理過程外,一個(gè)重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足,改進(jìn)管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時(shí)初步分析外,應(yīng)形成各類人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納,反映管理漏洞,提出報(bào)告和可行性整改意見。

2、檔案管理的基本模式

1)采用多種形式的信息貯存方式,有計(jì)算機(jī)磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。

2)采用科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。

3)嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負(fù)責(zé)保管,確保文件的安全。

4)加強(qiáng)檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。

5)堅(jiān)持對(duì)檔案管理工作檢查指導(dǎo)。分公司各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案;分公司副總經(jīng)理每季對(duì)檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無(wú)遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。

第7篇高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案2

第二篇前期介入的工作內(nèi)容

1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施。

2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗(yàn)收階段,項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用。

第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括:

物業(yè)對(duì)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。

規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序:

1.地產(chǎn)提前1 個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì),要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)估,并提供評(píng)估報(bào)告。

2.物業(yè)接到書面知會(huì)后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組,并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開發(fā)資料目錄。

3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計(jì)文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。

4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對(duì)不能提供的資料,書面知會(huì)物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等部門召開項(xiàng)目說明會(huì),介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。

5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評(píng)估小組研究,完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。

6.評(píng)估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容,及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。

7.物業(yè)相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi),組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。

8.評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見,于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》的修改。

9.經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

11.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估要點(diǎn):

住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。

生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。

安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備,運(yùn)用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。

便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。

各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類評(píng)估要點(diǎn):

1.安保布局

a) 便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。

b) 便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點(diǎn)。

c) 人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰,便于動(dòng)態(tài)管理。

d) 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。

e) 安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。

2.消防布局

a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等)充分合理,使用可靠。

b) 消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。

c) 消防登高面(場(chǎng)地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。

d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國(guó)家規(guī)范。

3.交通布局

a) 各級(jí)道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b) 主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c) 機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1:1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動(dòng)車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。

d) 有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù),應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。

4.生活配置

a) 根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

b) 一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。

c) 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨(dú)立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d) 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所,宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如:一般10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬(wàn)平方米會(huì)所面積增加200平方米。

(指標(biāo)供參考)

5.設(shè)備配套

a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。

b) 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。

c) 溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。

d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。

e) 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時(shí),應(yīng)采取隔音措施。

6.智能化配置

a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控

系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

b) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)系統(tǒng)。

c) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減。

e) 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。

7.房屋單體

a) 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b) 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c) 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。

d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

e) 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。

f) 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長(zhǎng)度宜在2―3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開窗口設(shè)置。

g) 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。

i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國(guó)家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。

j) 宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽。

k) 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。

l) 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)(敲墻、再次分隔等)。

m) 有上部屋面陽(yáng)臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面(陽(yáng)臺(tái))時(shí),應(yīng)考慮防盜措施。

n) 陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。

8.室內(nèi)配置

a) 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。

b) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。

c) 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開,與鄰套住宅機(jī)座相

d) 鄰時(shí),應(yīng)采取安全隔離措施。

e) 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng)。

f) 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

g) 當(dāng)戶型或廳房過大時(shí),應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。

h) 如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。

i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。

j) 電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。

k) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。

l) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。

9.綠化配置

a) 綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。

b) 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c) 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長(zhǎng),成活率高,抗病蟲性好。

d) 綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

e) 綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。

f) 綠化品種宜無(wú)污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g) 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

10.景觀配置

a) 景觀裝飾布局合理,宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。

b) 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。

c) 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。

d) 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。

e) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f) 泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

11.公共空間

a) 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì),避免排泄不暢通。

b) 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。

c) 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對(duì)住戶的影響。

d) 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。

e) 各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。

f) 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。

g) 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。

h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。

12.生態(tài)環(huán)保

a) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

b) 住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國(guó)家規(guī)范。

c) 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源。

d) 周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。

e) 宜采用對(duì)太陽(yáng)能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

f) 垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無(wú)機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

g) 垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。

h) 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

13.管理用房

a) 物業(yè)管理處

管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、

員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:

管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標(biāo)供參考)

位置:住宅區(qū)中央,底層。

b) 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?

功能:辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室

面積:根據(jù)具體情況而定

位置:和管理處相對(duì)接近,業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處

14.新材料、新技術(shù)

a) 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

b) 試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點(diǎn)。

c) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。

d) 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

15.管理成本測(cè)算

a) 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本。

b) 管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過大,應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

16.與相似典型項(xiàng)目的比較

a) 相似點(diǎn)

b) 差異點(diǎn)

c) 優(yōu)勢(shì)

d) 劣勢(shì)

第8篇高檔住宅樓盤前期介入物業(yè)管理方案1

前言

物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的、專門的企業(yè)行為,于20世紀(jì)80年代初首先在我國(guó)的深圳、廣州出現(xiàn)。其后,隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支柱性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)地位的確立,物業(yè)管理便成為一個(gè)新興行業(yè),并由南往北、由沿海向內(nèi)地、由特大城市向大中城市繼而向眾多新興小城市傳遞,高速度崛起著、壯大著、發(fā)展著。2003 年全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例也在年內(nèi)頒布。作為中國(guó)物業(yè)管理發(fā)祥地的深圳,其住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)到90%以上;物業(yè)管理觀念深入廣大城鎮(zhèn)居民人心,不少人還自發(fā)地意識(shí)到“買物業(yè),就是買管理”,“要問物業(yè)價(jià)格,先問有無(wú)良好的物業(yè)管理”等?？傊?物業(yè)管理行業(yè)已成為了中國(guó)服務(wù)性行業(yè)中的佼佼者,成為了一個(gè)熱門行業(yè),一個(gè)前程看好的朝陽(yáng)行業(yè)。

然而,正像其它一切事物一樣,在其發(fā)展過程中尤其是初始階段的發(fā)展過程中總難免要出現(xiàn)或存在這樣或那樣的問題和困難。目前,物業(yè)管理投訴居高不下;

管理不規(guī)范;小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備不全,管理維修困難等問題,已經(jīng)影響到物業(yè)管理的前進(jìn)、發(fā)展,也影響到業(yè)主們的利益。這些問題固然有這方面或那方面等諸多原因,但如何做好物業(yè)管理的前期介入,對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理已經(jīng)引起多數(shù)物業(yè)公司的高度重視。

第一篇物業(yè)管理前期介入的定義和作用

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段,包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等,就參與介入,從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量,為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量,為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。隨著地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的開發(fā)商意識(shí)到前期介入是保證產(chǎn)品、品牌的重要條件,是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明,前期介入具有以下作用:

1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)

物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。例如:小區(qū)在設(shè)計(jì)車輛和人行出入口時(shí)候,物業(yè)公司會(huì)建議在保證車輛和行人正常出行的情況下,出入口要少,利于物業(yè)安排崗位,并節(jié)約人工成本。會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會(huì)所,除非收費(fèi)昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營(yíng),將使會(huì)所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。

2.有利于提高房屋建造質(zhì)量

由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。另外在施工管理時(shí)候,開發(fā)商會(huì)派出工程師配合工程監(jiān)理對(duì)施工單位進(jìn)行管理,但是由于人員少,而且工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面,所以工程質(zhì)量還會(huì)存在一定問題,但是物業(yè)公司維修人員介入施工現(xiàn)場(chǎng)管理,絕不會(huì)通融,會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工,因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司,所以可以提高房屋建筑質(zhì)量。

3.有利于保證物業(yè)的使用功能

物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如;管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距, 如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄,在后期管理中,可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來說,物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ),可提高驗(yàn)收質(zhì)量,縮短驗(yàn)收時(shí)間,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。

5.前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行

物業(yè)管理公司通過前期介入,保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解,對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí),在前期管理中,經(jīng)過一段時(shí)間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。

6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象

如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯(cuò),以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。

第9篇物業(yè)管理行政管理方案規(guī)范

公司在1998年8月,率先在河南省行業(yè)內(nèi)通過iso9002:1994第三方國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證,成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè),在規(guī)范化管理方面邁出了關(guān)鍵的一步。為確保向業(yè)主提供更高層次的服務(wù),公司在2003年進(jìn)行了質(zhì)量管理體系的換版,順利通過了iso9001:2000國(guó)際認(rèn)證。目前公司的質(zhì)量體系及各項(xiàng)運(yùn)作模式日趨完善,從業(yè)人員的質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)得到極大提高,各方面均取得了優(yōu)異的成績(jī)。通過7年的管理運(yùn)作,建立了一套適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度,主要內(nèi)容包括:具有管理特色的質(zhì)量管理體系及其實(shí)施辦法,其核心為:'計(jì)劃-實(shí)施-檢查-處理'(pdca)的質(zhì)量管理循環(huán)。

3.4.1行政服務(wù)管理目標(biāo):建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo),規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化模式運(yùn)作,滿足服務(wù)要求的最大化。

3.4.2行政管理組織目標(biāo):建立合理、高效的組織架構(gòu),進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理,實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。

3.4.3行政服務(wù)管理基本內(nèi)容:行政人事管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、公共服務(wù)(房屋維修、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、保潔、綠化等)、特色服務(wù)(帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等)、組織文化活動(dòng)等。

3.4.4行政服務(wù)管理崗位職責(zé):

3.4.4.1經(jīng)理:房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務(wù)的開展、社區(qū)文化的落實(shí)等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。

3.4.4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。

3.4.4.3維修工:設(shè)備保養(yǎng)與維修、

3.4.4.4公共秩序管理員:小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。

3.4.4.5保潔員:樓道與庭院保潔。

3.4.5行政服務(wù)管理操作流程:

3.4.5.1投訴處理:物業(yè)服務(wù)人員接到投訴1日內(nèi),將問題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù),并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。問題解決后,就解決情況在1周內(nèi)進(jìn)行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫(kù),確?！稑I(yè)主投訴記錄表》及其他處理資料及時(shí)存入業(yè)主投訴檔案。

3.4.5.2檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時(shí)送達(dá)到相關(guān)人員。

3.4.6行政服務(wù)管理制度:

3.4.6.1員工行為規(guī)范。

3.4.6.2勞動(dòng)人事管理。

3.4.6.3人員晉升辦法。

3.4.6.4績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲試行辦法。

3.4.6.5合同管理制度。

3.4.6.6資產(chǎn)購(gòu)置管理辦法。

3.4.6.7財(cái)務(wù)管理辦法。

3.4.6.8竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3.4.7信息反饋渠道及時(shí)間:為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,使客戶滿意率達(dá)到和保持98%以上,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。

3.4.7.1在分公司建立業(yè)主意見登記本,隨時(shí)搜集有關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方面的意見。

3.4.7.2設(shè)立24小時(shí)業(yè)主投訴熱線,24小時(shí)接受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。

3.4.7.3每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查,廣泛征求業(yè)主意見,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編,進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,查找問題原因,提出改進(jìn)方案。對(duì)重要問題給予正面回復(fù)。

3.4.7.4定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào),主動(dòng)接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。

第10篇某物業(yè)園區(qū)工程管理應(yīng)急方案

1.突發(fā)性停水的主要原因有:

①小區(qū)水管爆裂停水.

②供水設(shè)備故障停水.

③市政供水停水.

2.應(yīng)急處理措施

①對(duì)停水的原因進(jìn)行核查并及時(shí)通知業(yè)戶及前臺(tái)。

②如若小區(qū)內(nèi)水管爆裂而停水,應(yīng)視管道爆裂的情況大小(主管、支管爆裂),采取不同方法進(jìn)行搶修,在搶修同時(shí)應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),以便組織搶修工作。

③設(shè)備故障停水,有備用設(shè)備則投用到備用設(shè)備,并評(píng)估修復(fù)時(shí)間,在搶修過程應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),組織搶修工作。

④市政供水停水,應(yīng)撥打電話到水務(wù)局詢問停水原因及供水時(shí)間,并通知前臺(tái)及住戶,以便業(yè)戶了解。

停電應(yīng)急方案

一、突發(fā)性停電的類型.

1、因不可抗拒的自然力(如雷擊、臺(tái)風(fēng)等)或客戶用電不當(dāng)造成的供電中斷。

2、因設(shè)備故障停電(小區(qū)內(nèi)設(shè)備及供電部門設(shè)備故障等)

二、應(yīng)急方案

1、出現(xiàn)突發(fā)性停電首先要與供電部門聯(lián)系,了解停電原因及供電時(shí)間,以便于向業(yè)主解釋。

2、如小區(qū)內(nèi)設(shè)備故障發(fā)生突發(fā)性停電,值班人員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查,如有備用設(shè)備則應(yīng)先使用備用設(shè)備,再進(jìn)行檢修。

3、沒有備用設(shè)備則需評(píng)估維修時(shí)間。評(píng)估四十分鐘內(nèi)能恢復(fù)用電,值班人員應(yīng)立即通知工程主管到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織搶修工作。

4、如評(píng)估四十分鐘內(nèi)不能恢復(fù)供電,則應(yīng)在搶修的同時(shí)通知管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)組織搶修工作。

三、最后確定恢復(fù)供電時(shí)間,應(yīng)立即反饋至管理處,便于向住戶解釋。

電梯困人應(yīng)急方案

1、當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí),電梯機(jī)電維修員通過電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系,務(wù)必時(shí)期保持鎮(zhèn)靜,不要驚慌,靜心等待救援人員的救援;被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài),電梯機(jī)電維修員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。

2、根據(jù)指層燈、pc顯示、選曾啟恒干活打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。

3、轎廂廳于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時(shí)的救援。

(1)拉下電梯電源開關(guān)。

(2)用專用廳門鑰匙開啟廳門。

(3)在轎頂用人力開器轎廂門。

(4)協(xié)助乘客離開轎廂。

(5)重新關(guān)好廳門。

4、轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。

(1)進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。

(2)拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋,安上旋座及旋柄。

(3)救援人員之一把旋柄,另一救援人員手持釋放桿,輕輕撬開制動(dòng)器,利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)生危險(xiǎn),操作適應(yīng)一撬一放時(shí)轎廂逐步移動(dòng),直至最接近廳門(0.5米左右)為止。

(4)當(dāng)轎廂廳于距廳門0.5米元左右位置時(shí),其救援方法按第3條進(jìn)行。

5、遇有其他復(fù)雜情況,應(yīng)請(qǐng)救電梯公司幫助救援。

6、困人救援工作完畢后,電梯機(jī)電維修員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在《電梯運(yùn)行日記》內(nèi)。

第11篇各項(xiàng)物業(yè)管理專業(yè)工作方案

物業(yè)管理各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

一、公共設(shè)施設(shè)備管理

1.管理目標(biāo)

保證設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)重大管理責(zé)任事故。

2.管理措施

(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。

(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。

(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物、灰塵積垢,無(wú)鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。

(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。

(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無(wú)損,確保隨時(shí)啟用。

(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。

(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無(wú)火災(zāi)安全隱患。

(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無(wú)泛水,地下室、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無(wú)大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。

二、安全管理

1.管理目標(biāo)

(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。

(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

三、裝修管理

1.日常裝修管理

(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。

(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點(diǎn)施工情況,安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視,了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。

(3)安全管理員24小時(shí)值班,控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。

(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法,袋裝清運(yùn),日清日運(yùn),不堆積、不滯留,不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。

2.裝修安全管理

(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。

(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。

(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入,安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。

(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),應(yīng)向管理處提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下,方可作業(yè)。

(5)安全管理員巡查時(shí),對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)不安全隱患,及時(shí)處理報(bào)告。

(6)發(fā)生緊急事故時(shí),按緊急處理措施程序進(jìn)行。

四、消防管理

1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。

(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。

(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。

(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。

(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。

(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。

2.建立各項(xiàng)消防制度

(1)消防檢查制度。

(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。

(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過夜。

(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。

(6)管理處制定《動(dòng)火審批制度》,內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,業(yè)戶要樹立防火意識(shí),管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。

(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。

(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

(5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉(cāng)庫(kù),堆放雜物,阻礙通道。

(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動(dòng)火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。

(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。

4.消防知識(shí)培訓(xùn)

(1)對(duì)業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。

(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。

(3)管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。

(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。

(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。

5.消防設(shè)備管理

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。

(2)管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

(3)制定《設(shè)備管理制度》,對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。

6.消防演習(xí)

(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。

(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。

五、車輛管理

1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24小時(shí)值班制度,由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理,車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。

2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場(chǎng)。

3.車輛進(jìn)入:車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進(jìn)入。

4.車輛停放:車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規(guī)定位置上停放,并與周圍車輛保持適當(dāng)距離,不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng),不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放,查看車輛有無(wú)上鎖,有無(wú)外部破損,應(yīng)通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。

5.駛離:車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對(duì)牌號(hào)相符,收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。

6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),熱情服務(wù),不得會(huì)客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng),嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào),對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符,并列簽字交接。

7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。

六、清潔管理

1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。

2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。

第12篇 x物業(yè)公司4r業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)推廣方案

hj物業(yè)公司4r業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)推廣方案

單位名稱:s市hj物業(yè)管理有限公司

時(shí)間:20**年*月*日

事項(xiàng) 具體內(nèi)容具體要求

對(duì)照4r系統(tǒng),找出公司存在的差距

r1:計(jì)劃/預(yù)算系統(tǒng):①公司年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)不能為廣大員工所認(rèn)知。②有經(jīng)營(yíng)目標(biāo),但缺少實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的行動(dòng)措施、資源要求及風(fēng)險(xiǎn)分析,工作計(jì)劃性不夠。

r2:崗位職責(zé)系統(tǒng):①工作分析不到位,分析方法單一,部分崗位的工作分析缺乏該崗位在職員工的參與,在此基礎(chǔ)上的職務(wù)說明書比較粗疏。②不能根據(jù)崗位、職責(zé)的變化進(jìn)行工作分析,職務(wù)說明書版本老化,與實(shí)際工作崗位不適應(yīng)。③部分中層管理人員不了解職務(wù)說明書,不能根據(jù)員工的工作職責(zé)確定下屬員工的績(jī)效指標(biāo)。

r3:業(yè)績(jī)跟蹤系統(tǒng):①部分中層管理人員對(duì)績(jī)效管理理解不夠,只注重業(yè)績(jī)完成情況,不注重過程,缺乏對(duì)下屬員工的績(jī)效指導(dǎo)。②業(yè)績(jī)的跟蹤主要以例會(huì)的形式完成,業(yè)績(jī)的跟蹤主要以工作匯報(bào)的形式進(jìn)行,缺乏業(yè)績(jī)質(zhì)詢的議程。

r4:考核系統(tǒng):①注重業(yè)績(jī)的考試,缺乏對(duì)員工的能力及發(fā)展?jié)摿M(jìn)行評(píng)估,為能將績(jī)效考評(píng)和員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一起來。②考核激勵(lì)機(jī)制有待加強(qiáng)。 ③部分中層管理人員在考評(píng)過程中受人情關(guān)系因素的影響,沒有做到客觀公正。

--聯(lián)系公司實(shí)際,逐項(xiàng)找差距

4r推廣的預(yù)期目標(biāo)

1、必須讓員工明確認(rèn)識(shí)公司的總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo),并把公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解到各部門、各員工,同時(shí)幫助各部門指定工作計(jì)劃,做好財(cái)政預(yù)算。

2、在工作說明書和各崗位工作流程的基礎(chǔ)上,建立起完善的崗位任職資格體系,為公司的發(fā)展提供必要的人才支持。

3、使各層管理人員的績(jī)效管理是一個(gè)的過程,加強(qiáng)業(yè)績(jī)跟蹤系統(tǒng)的建設(shè)。

4、完善公司的績(jī)效管理制度,合理應(yīng)用績(jī)效考核結(jié)果,將績(jī)效管理與員工的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合。

--列出要達(dá)到的目標(biāo),做到定量或定性

行動(dòng)措施

1、明晰各部門各崗位的工作目標(biāo):

必須在每年初制定公司的經(jīng)營(yíng)任務(wù)書,把公司績(jī)效目標(biāo)分解到部門、員工,公司與員工簽訂《績(jī)效合約》(年度、季度),《績(jī)效合約》中各項(xiàng)指標(biāo)將是員工的績(jī)效考核指標(biāo)。

2、在20*5年度建立起科學(xué)完整的任職資格體系:

①在公司范圍內(nèi)推行各部門、各崗位的工作流程,實(shí)現(xiàn)工作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,工作流程推廣由業(yè)務(wù)管理部負(fù)責(zé)。