第1篇 物業(yè)管理治安突發(fā)事件應(yīng)急處理方案范本
1、處理各類治安突發(fā)事件的基本原則
快速反應(yīng)原則:當(dāng)班保安接警后應(yīng)在2-3分鐘以內(nèi)到達(dá)突發(fā)事件現(xiàn)場。
統(tǒng)一指揮原則:
a、管理突發(fā)事件時(shí),如管理處經(jīng)理在場時(shí)由其負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮;
b、管理處經(jīng)理不在場時(shí),由管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮,由分管保安工作的負(fù)責(zé)人協(xié)助指揮;
c、特殊的情況下,管理處領(lǐng)導(dǎo)不在場時(shí)由保安班長負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮。
服從命令原則:保安班長、保安員或其他員工須無條件服從現(xiàn)場指揮員的命令。
團(tuán)結(jié)協(xié)作原則:管理處領(lǐng)導(dǎo)或保安班長為突發(fā)事件處理的指揮員,行使管理處賦予的指揮權(quán)和處理權(quán),各級員工不應(yīng)干預(yù)。在指揮員做出突發(fā)事件處理決定時(shí),相關(guān)員工均應(yīng)團(tuán)結(jié)一致、緊密協(xié)作,配合指揮員處理好突發(fā)事件。
2、各類突發(fā)事件的處理程序
(1)盜竊事件處理:
當(dāng)保安員發(fā)現(xiàn)盜竊情況或盜竊可疑人員時(shí),應(yīng)立即用對講機(jī)通知保安班長或其他保安人員趕赴現(xiàn)場,進(jìn)行圍捕,然后留在現(xiàn)場監(jiān)視犯罪嫌疑人,當(dāng)條件許可時(shí),應(yīng)立即將犯罪嫌疑人抓獲;
當(dāng)保安員發(fā)現(xiàn)被盜現(xiàn)象或接到盜竊報(bào)案時(shí),應(yīng)立即用通訊器材(對講機(jī)或電話)向保安班長報(bào)告案發(fā)現(xiàn)場具體位置,并通知值班人員封鎖出入口,嚴(yán)格控制車輛和人員的出入,然后留在被盜竊現(xiàn)場,或迅速趕赴被盜竊現(xiàn)場,維護(hù)現(xiàn)場秩序,保護(hù)現(xiàn)場免受破壞,禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場;
保安班長接到報(bào)告后,立即用通訊器材指揮調(diào)遣保安員趕赴現(xiàn)場處理;
犯罪嫌疑人未逃離現(xiàn)場或正在逃離時(shí),應(yīng)立即組織抓捕;犯罪嫌疑人已逃離現(xiàn)場時(shí),應(yīng)立即向周圍目擊人員了解具體情況,指揮保安員對犯罪嫌疑人進(jìn)行搜捕;抓獲犯罪嫌疑人應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)處理;
若案發(fā)時(shí)間不清,被盜竊時(shí)間過長應(yīng)請示管理處領(lǐng)導(dǎo)后報(bào)警,并指揮人員保護(hù)現(xiàn)場,待公安機(jī)關(guān)進(jìn)行現(xiàn)場偵察;
保安班長應(yīng)將事件處理情況及過程記錄在《突發(fā)事件處理登記表》上,并向分管保安工作負(fù)責(zé)人進(jìn)行匯報(bào);
分管保安工作負(fù)責(zé)人應(yīng)將事件材料及做出的處理情況向管理處經(jīng)理匯報(bào),請示做出下一步的工作指示;
管理處經(jīng)理應(yīng)視此次事件損失及影響的大小向總經(jīng)理報(bào)告。
(2)打架斗毆事件處理:
當(dāng)值班保安員發(fā)現(xiàn)有打架斗毆的行為或接到打架斗毆的報(bào)案時(shí),應(yīng)立即趕到案發(fā)現(xiàn)場進(jìn)行制止,將雙方當(dāng)事人勸離;若不能制止應(yīng)立即通知保安班長及其他保安員請求援助;
保安班長接到報(bào)告后,立即調(diào)派保安員趕赴案發(fā)現(xiàn)場,并指揮將人群隔離或勸離現(xiàn)場,維護(hù)現(xiàn)場的道路交通秩序,確保管理區(qū)域內(nèi)正常治安秩序。若事件不能控制應(yīng)立即撥打'110'報(bào)警;
協(xié)助公安人員斟查打斗現(xiàn)場,收繳各種打架斗毆工具,辨認(rèn)為首分子。
若遇打架斗毆造成人員傷害,視其傷勢的輕重送醫(yī)院搶救,并對當(dāng)事人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)控,交公安機(jī)關(guān)處理;
(3)搶劫事件處理:
值班保安員發(fā)現(xiàn)搶劫行為或接到搶劫報(bào)案時(shí),應(yīng)立即趕赴案發(fā)現(xiàn)場,同時(shí)向保安班長報(bào)告,并通知值班人員封鎖出入口,嚴(yán)格控制車輛、行人出入;犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時(shí),應(yīng)立即組織抓捕,并交由公安機(jī)關(guān)處理;
在追捕犯罪嫌疑人遇敵眾我寡、敵強(qiáng)我弱時(shí),應(yīng)采取'敵逃我追、敵追我避、邊追邊聯(lián)絡(luò)、邊追邊喊'的方法,等援助的人員到后一齊將犯罪嫌疑人抓獲,避免寡不敵眾造成不必要的損傷;
保安班長接到報(bào)告后,應(yīng)立即組織援助隊(duì)伍趕赴現(xiàn)場,進(jìn)行援助、圍捕、保護(hù)現(xiàn)場,一起將犯罪嫌疑人抓獲;
若遇罪犯逃跑時(shí),保安人員應(yīng)用對講機(jī)呼叫門衛(wèi)保安員,講清罪犯的人數(shù)、外貌、衣著及其他特征。
對現(xiàn)場或追捕中罪犯所留下的遺物,千萬不能擅作處理,應(yīng)交由公安機(jī)關(guān)處理偵破。
(4)兇殺事件處理:
保安員在值勤中,發(fā)現(xiàn)有兇殺行為或接到兇殺報(bào)案時(shí),立即報(bào)警并趕赴現(xiàn)場制止違法犯罪行為,并對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù),同時(shí)向保安班長報(bào)告。
保安班長接到報(bào)告后,立即上報(bào)管理處領(lǐng)導(dǎo),并迅速趕赴現(xiàn)場指揮,調(diào)遣現(xiàn)場附近保安員和值班人員對現(xiàn)場進(jìn)行警戒封鎖,嚴(yán)格檢查出入人員,對可疑人員應(yīng)果斷實(shí)施監(jiān)控,以便查清情況。
在公安人員到達(dá)前,禁止任何人進(jìn)入現(xiàn)場,如犯罪嫌疑人尚未逃離現(xiàn)場時(shí),應(yīng)將其抓獲,并交公安機(jī)關(guān)處理。
應(yīng)立即撥打'120' 把傷者送往醫(yī)院搶救。
管理處經(jīng)理應(yīng)視事件的嚴(yán)重性向總經(jīng)理報(bào)告。
(5)發(fā)現(xiàn)可疑人物的處理
先觀察1-2分鐘,然后上前盤問,注意對方的神態(tài),如有異樣,及時(shí)通知公安機(jī)關(guān)有關(guān)部門。
對可疑人嚴(yán)密跟蹤觀察,暗中監(jiān)視,防止其破壞或造成其他意外事故。
若發(fā)現(xiàn)可疑人與公安部門通緝犯體貌特征相似者,可采取措施,將其送至公安機(jī)關(guān)。
(6)發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人的處理
進(jìn)行勸阻或阻攔,讓其離開管理區(qū)域范圍。
及時(shí)通知醉酒者、精神病人的有關(guān)單位或家屬,讓他們派人領(lǐng)回,并采取控制和監(jiān)護(hù)措施。
若醉酒者或精神病人有危害他人或正常社會秩序的行為時(shí),可將其強(qiáng)制送至有關(guān)部門處理。
(7)強(qiáng)行闖入小區(qū)的外來人員的處理
進(jìn)入小區(qū)的外來人員未能出示有效證件并強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)時(shí),當(dāng)值人員應(yīng)禮貌勸告、耐心引導(dǎo),并解釋和說明有關(guān)規(guī)定。
勸導(dǎo)其退離出入口和大廳,避免大聲吵鬧,堵塞和擾亂公共秩序。
留意強(qiáng)行闖入人員的身份特征如外貌、年齡、衣著、身高、口音等,警惕是否與公安機(jī)關(guān)通緝犯的外貌相似。
在堵截強(qiáng)行闖入者時(shí),觀察其是否帶有兇器,注意自身安全,做到有勇有謀,防止蓄意傷人和搞破壞活動。
視現(xiàn)場情況決定是否報(bào)警求援。
(8)爆炸物或可疑的易燃物件的處理程序
當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物件或者接獲炸彈報(bào)告時(shí),管理服務(wù)人員須保持鎮(zhèn)定,并按下列程序處理:
立即通知管理處經(jīng)理和警方,并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場密切監(jiān)視。
除警方或消防人員外,禁止任何人士及車輛進(jìn)入現(xiàn)場。
依照走火警路線,協(xié)助疏散現(xiàn)場人士。
在警方人員未到達(dá)前,應(yīng)視察四周是否留有可疑物品。
當(dāng)發(fā)現(xiàn)可疑物件時(shí),應(yīng)立即利用繩索或垃圾箱等障礙物圍繞它,禁止任何人行近。
切勿自行處理接觸該物件。
切勿在現(xiàn)場使用無線電通訊機(jī)、閃光機(jī)或開關(guān)電制等。
切勿遮蓋或移動該物件。
第2篇 物業(yè)中心煙花爆竹燃放管理方案
1、目的:有效地引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主在安全區(qū)域燃放煙花爆竹,在煙花爆竹燃放過程中發(fā)生意外事件時(shí),安全員能及時(shí)、有效靈活的處理,確保燃放區(qū)域秩序良好。
2、范圍:適用于星園服務(wù)中心
3、職責(zé):
3.1物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)煙花爆竹燃放工作監(jiān)督。
3.2安全主管負(fù)責(zé)燃放現(xiàn)場的現(xiàn)場控制。
3.3指揮中心負(fù)責(zé)燃放現(xiàn)場的監(jiān)控、調(diào)度,以及發(fā)生火災(zāi)事故和意外傷亡事故的資源協(xié)調(diào)工作。
3.4安全員負(fù)責(zé)燃放現(xiàn)場的秩序維護(hù)工作。
4、方法和過程控制:
4.1前期宣傳和內(nèi)部工作分工:
4.1.1安全組于2023年1月20日前擬定“園區(qū)業(yè)主煙花爆竹燃放位置和注意事項(xiàng)”通知,客服組與居委會、業(yè)委會征詢意見后,套用公司通知統(tǒng)一模版于2023年1月31日前在園區(qū)信息欄和電子屏幕發(fā)放;
4.1.2 人事行政組于2023年1月25日前將“禁止燃放煙花爆竹”的宣傳標(biāo)識制作到位,安全組于2023年1月31日在小區(qū)重要區(qū)域(配電室、臨時(shí)變壓器、燃?xì)庹{(diào)壓站、鍋爐房、以及化糞池、停車場附近、草坪等區(qū)域)將標(biāo)識張貼到位;
4.1.3安全組在春節(jié)期間(2023年2月2日---2023年2月8日)煙花爆竹燃放高峰期,安排安全員集體加班,并在小區(qū)各個(gè)出入口配置足夠的滅火器以防火災(zāi);小區(qū)內(nèi)安排部分安全員成立巡邏隊(duì),對業(yè)主在私家陽臺或小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹行為及時(shí)勸阻;除夕晚上在13#東側(cè)和2#南側(cè)燃?xì)庹驹O(shè)專人看護(hù)。春節(jié)期間,與轄區(qū)派出所密切配合,控制各類違規(guī)行為;
4.2在引導(dǎo)業(yè)主燃放煙花爆竹的過程中,所遇情況的處理措施。
4.2.1業(yè)主在園區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹,安全員制止不聽時(shí),處理辦法;
指揮中心通過監(jiān)控系統(tǒng)或安全員現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)遇有下列行為時(shí),服務(wù)中心任何人員均應(yīng)予以提醒制止:
a)在禁放區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹的;
b)在限放區(qū)內(nèi)未按規(guī)定時(shí)間燃放煙花爆竹的;
c)十四周歲以下未成年人單獨(dú)燃放煙花爆竹的;
d)向人群、車輛、建筑物拋擲點(diǎn)燃的煙花爆竹;
e)在建筑物內(nèi)、屋頂、陽臺燃放或者向外拋擲煙花爆竹;
f)妨礙行人、車輛安全通行;
g)個(gè)人私自燃放二踢腳等b級和禮花彈等a級煙花爆竹;
h)存放重量超過30公斤的煙花爆竹。
4.2.1.1有以上行為的人員,在安全員提醒時(shí)不聽勸阻的,安全員應(yīng)第一時(shí)間通知安全班長到現(xiàn)場處理,對于勸解不停的應(yīng)采取現(xiàn)場拍照、錄音等方式留下證據(jù)。
4.2.1.2對于業(yè)主在自家陽臺燃放煙花爆竹的,安全員直接上門進(jìn)行勸阻,發(fā)放北京市煙花爆竹管理規(guī)定并做好記錄讓業(yè)主簽收,保留證據(jù)。
4.2.1.3當(dāng)出現(xiàn)個(gè)人存放超過30公斤的煙花爆竹且不聽勸阻時(shí), 直接通知指揮中心向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)警。
4.2.1.4現(xiàn)場安全員對業(yè)主違規(guī)行為進(jìn)行提醒,業(yè)主情緒特別激動的,現(xiàn)場安全員保持冷靜避免事態(tài)惡化,立即通知安全班長到指揮中心其錄音筆進(jìn)行錄音取證。必要時(shí)請示值班經(jīng)理報(bào)警。
4.2.2煙花燃放現(xiàn)場出現(xiàn)傷人時(shí)的處理辦法
4.2.2.1安全員現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人員受傷時(shí),第一時(shí)間通知指揮中心及安全班長。
4.2.2.2安全班長應(yīng)在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,安排人員劃出警戒區(qū),加強(qiáng)現(xiàn)場保護(hù)并上報(bào)安全主管,同時(shí)通知指揮中心上報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理請示報(bào)警。
4.2.2.3現(xiàn)場安全員應(yīng)穩(wěn)定傷員情緒,并通知指揮中心工作人員攜藥箱到現(xiàn)場,同時(shí)向120進(jìn)行求助。根據(jù)現(xiàn)場傷員情況采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行處理。待120到場后將傷員送往醫(yī)院治療。
4.2.2.4安全員應(yīng)協(xié)助警方控制現(xiàn)場秩序,防止肇事者破壞現(xiàn)場同時(shí)對肇事者進(jìn)行有效監(jiān)控,直到警務(wù)人員到達(dá)配合警方取證。
4.2.3出現(xiàn)車輛及其他物品損壞時(shí)的處理辦法
4.2.3.1現(xiàn)場安全員與市政路公聯(lián)安達(dá)工作人員配合對燃放區(qū)停放車輛進(jìn)行清理,盡可能遠(yuǎn)離燃放區(qū)域50米以外停放,以免造成車輛損壞。
4.2.3.2安全員現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致車輛受損的情況應(yīng)立即消除。發(fā)現(xiàn)車輛或其它物品已經(jīng)由于燃放煙花爆竹受損,應(yīng)及時(shí)通知現(xiàn)場安全班長及指揮中心聯(lián)系業(yè)主。
4.2.3.3現(xiàn)場安全班長接到信息后,立即到指揮中心取來相機(jī),對現(xiàn)場受損情況進(jìn)行拍照取證。
4.2.3.4待業(yè)主到場后,將現(xiàn)場情況向業(yè)主進(jìn)行說明,在排除無服務(wù)中心責(zé)任的情況下可以為業(yè)主提供書面證明。
4.2.4煙花爆竹燃放現(xiàn)場出現(xiàn)火警時(shí)處理辦法
4.2.4.1現(xiàn)場安全員一旦接到業(yè)主反映火警信息或發(fā)現(xiàn)明火火災(zāi)后,第一時(shí)間將信息反饋給指揮中心及現(xiàn)場安全主管。
4.2.4.2指揮中心接到信息立即安排附近安全員察看具體原因,如火警屬實(shí),立即呼叫現(xiàn)場安全員人員就近取滅火器滅火,同時(shí)向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)。
4.2.4.3現(xiàn)場安全員隨時(shí)將現(xiàn)場情況(著火地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢情況)及時(shí)反饋給指揮中心,如火勢較小可以控制,當(dāng)值班長現(xiàn)場拍照取證,查明起火原因,上報(bào)指揮中心同時(shí)提醒現(xiàn)場業(yè)主燃放爆竹注意防火措施,以免再次發(fā)生火災(zāi)。
4.2.4.4如火勢較大(如草坪或其它重要設(shè)施火災(zāi))現(xiàn)場火勢有蔓延趨勢,指揮中心第一時(shí)間請示服務(wù)中心經(jīng)理啟動消防預(yù)案,按消防預(yù)案實(shí)施滅火。
4.2.5燃放煙花爆竹出現(xiàn)糾紛時(shí)的處理辦法
4.2.5.1業(yè)主與業(yè)主之間發(fā)生糾紛
4.2.5.1.1安全員第一時(shí)間要上報(bào)當(dāng)值班長及指揮中心,指揮中心將監(jiān)控設(shè)施調(diào)制該區(qū)域進(jìn)行緊急監(jiān)控。
4.2.5.1.2當(dāng)值班長立即趕赴現(xiàn)場,到達(dá)現(xiàn)場后首先安撫雙方情緒,了解情況避免糾紛升級,并及時(shí)將了解情況反饋給安全主管及指揮中心。
4.2.5.1.3當(dāng)值班長安排人員維護(hù)現(xiàn)場秩序,并進(jìn)一步梳理業(yè)戶情緒,如雙方情緒得到控制,之后做好相關(guān)記錄,如果糾紛進(jìn)一步惡化趨勢,請示服務(wù)中心經(jīng)理向當(dāng)?shù)嘏沙鏊笾?協(xié)調(diào)解決。
4.2.5.2業(yè)主和安全員糾紛
4.2.5.2.1現(xiàn)場盡量避免發(fā)生類似事件發(fā)生,一旦因安全員提醒業(yè)主發(fā)生此類事件,要求安全員保持冷靜,不可與業(yè)主之間發(fā)生肢體接觸,安撫業(yè)主情緒,第一時(shí)間上報(bào)當(dāng)值班長。
4.2.5.2.2安全班長的到信息后第一時(shí)間通知指揮中心將將監(jiān)控設(shè)施調(diào)制該區(qū)域進(jìn)行緊急監(jiān)控,避免安全員受傷并保留相關(guān)影像證據(jù)。
4.2.5.2.3安全班長到現(xiàn)場后,了解現(xiàn)場情況,本著化解矛盾的原則,進(jìn)一步安撫業(yè)主情緒。如業(yè)主此時(shí)消除矛盾,此事就此了結(jié),之后做好員工思想安撫工作;如業(yè)主情緒更加激動,避免矛盾進(jìn)一步惡化,及時(shí)與轄區(qū)派出所聯(lián)系協(xié)助處理。
由環(huán)境組負(fù)責(zé)燃放場地衛(wèi)生環(huán)境的清理。
2023年2月2日除夕夜安全員具體工作分工
時(shí)間
組長
組員
巡邏區(qū)域
職責(zé)
滅火器材的配備
21:00---2:00
1、2、3、14、15、16號樓周圍、圍墻及樓內(nèi)必要時(shí)協(xié)助南側(cè)圍墻外治安。
1、負(fù)責(zé)對園區(qū)內(nèi)業(yè)主燃燒煙花爆竹的現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和控制;
2、負(fù)責(zé)對圍墻周邊進(jìn)行控制,防止不法人員進(jìn)入園區(qū);
3、小區(qū)南側(cè)圍墻外如有業(yè)主燃放煙花爆竹,安全員立即制止,請其遠(yuǎn)離。
如有火情,就近取滅火器滅火
22:00-
2:00
4、5、6、7、8、9、號樓周圍、圍墻及北門
1、負(fù)責(zé)對園區(qū)內(nèi)及北門業(yè)主燃燒煙花爆竹的現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和控制;
2、負(fù)責(zé)對圍墻周邊進(jìn)行控制,防止不法人員進(jìn)入園區(qū);
3、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵或造成車輛損壞。
如有火情,就近取滅火器;配10具滅火器放置28號崗北門。
22:00---2:00
商業(yè)街由南至北,包括會所廣場
1、負(fù)責(zé)對業(yè)主燃放煙花爆竹的情況進(jìn)行引導(dǎo);
2、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵、勸阻燃放區(qū)域停放車輛;
3、對因燃放引發(fā)的火情及時(shí)進(jìn)行撲救;
4、負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)閑雜人員的疏導(dǎo)和控制。
由從園區(qū)內(nèi)取10具滅火器放到26號崗會所出入口。放10具滅火器到27號崗東門
22:00---2:00
1、2號樓南側(cè)圍墻外及南門
1、負(fù)責(zé)對業(yè)主燃放煙花爆竹的情況進(jìn)行引導(dǎo);
2、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵;
3、對因燃放引發(fā)的火情及時(shí)進(jìn)行撲救;
4、負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)閑雜人員的疏導(dǎo)和控制。
從園區(qū)內(nèi)取10具滅火器放到25號崗南門。
22:00---2:00
、
11、12、13#樓周圍、西圍墻外側(cè)及西門
1、負(fù)責(zé)對業(yè)主燃放煙花爆竹的情況進(jìn)行引導(dǎo);
2、疏導(dǎo)燃放區(qū)域內(nèi)的交通,防止造成擁堵、勸阻燃放區(qū)域停放車輛;
3、對因燃放引發(fā)的火情及時(shí)進(jìn)行撲救;
4、負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)閑雜人員的疏導(dǎo)和控制。
第3篇 某某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案
某商業(yè)廣場前期物業(yè)管理方案
第一節(jié) 前期物業(yè)管理工作的意義
由于在建筑設(shè)計(jì)時(shí)對于物業(yè)的使用功能和后期管理很難全面預(yù)測,設(shè)計(jì)時(shí)會有不周之處;在施工階段會存在一些質(zhì)量問題,對后期管理會造成隱患,這些問題往往是發(fā)展商和監(jiān)理公司容易忽視的。由于物業(yè)管理公司長年從事物業(yè)管理與服務(wù),因此在這些方面具有較豐富的經(jīng)驗(yàn),可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)建設(shè)得更加完美。
在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場中,很少有物業(yè)建成再銷售的情況,在房屋銷售階段、購房者們對于工程進(jìn)度、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容將非常關(guān)心,常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范了解不夠,如果物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算不準(zhǔn)確,收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)有問題,將給樓宇銷售造成很*煩。物業(yè)公司籌備人員可以按政府文件和物業(yè)情況準(zhǔn)確進(jìn)行測算,給予業(yè)戶明白準(zhǔn)確的答復(fù),同時(shí)也可使業(yè)戶們對于物業(yè)管理有一個(gè)初步的了解,從而促進(jìn)樓宇的銷售工作。
物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據(jù)政府文件和物業(yè)情況編寫有關(guān)法律文件如《**廣場房屋使用管理維修公約書》、《**廣場前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《**廣場物業(yè)管理服務(wù)手冊》以及有關(guān)的協(xié)議書、操作文件等,為業(yè)主入住做好充分的準(zhǔn)備。
第二節(jié) 前期物業(yè)管理工作內(nèi)容
1、按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設(shè)計(jì)方案,對于使用和服務(wù)功能方面的不足提出修改意見,適時(shí)進(jìn)行增補(bǔ)或修改,在不增加或少增加投資的前提下使物業(yè)建設(shè)得盡可能完美。
2、對建筑、裝修施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理,避免施工中留下隱患。監(jiān)理單位主要是對工程驗(yàn)收負(fù)責(zé),而物業(yè)管理籌備處要對使用過程中的長期質(zhì)量負(fù)責(zé)。
3、物業(yè)管理籌備處將對物業(yè)運(yùn)行成本進(jìn)行精確測算,提出物業(yè)管理費(fèi)及其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、編制法律文本、各種協(xié)議文本、各種管理規(guī)程和規(guī)章制度及其工作表格,為后期管理做好準(zhǔn)備。這些文件的提供使業(yè)戶對于物業(yè)管理和服務(wù)有一個(gè)較為清晰的認(rèn)識。
4、配合發(fā)展商做好業(yè)戶的宣傳解釋工作,盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解,同時(shí)解答一些物業(yè)管理服務(wù)政策性問題,對于推動樓宇銷售、親善與業(yè)戶的關(guān)系都有積極意義。
5、在施工尚未結(jié)束而有些業(yè)戶要入住的情況下需要對裝修施工進(jìn)行管理,這正是我籌備處職責(zé)范圍之內(nèi)的工作。由于施工條件限制、施工隊(duì)伍的不規(guī)范,裝修階段非?；靵y,管理難度很大,如無有效管理將造成成品損壞、業(yè)戶不滿甚至造成事故。
6、現(xiàn)場秩序維護(hù)和物業(yè)成品保護(hù)。我司籌備處進(jìn)駐后,將安排固定崗、流動崗經(jīng)常巡視;對樓道和房間鑰匙統(tǒng)一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消除等,從而保證物業(yè)的絕對安全。
7、周邊社會關(guān)系的建立。我司籌備處的早期進(jìn)駐將提前與公安、市容環(huán)衛(wèi)、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系,求得其支持與幫助,聯(lián)合進(jìn)行小區(qū)服務(wù)設(shè)計(jì),有利于良好社區(qū)環(huán)境的營造。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理工作的組織
1、在開發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后,雙方應(yīng)就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議,明確職責(zé)、酬金以及具體計(jì)劃安排。
2、組建物業(yè)管理籌備處,根據(jù)委托方要求確定人數(shù)和專業(yè),一般情況以工程技術(shù)專業(yè)人員為主。我司從開發(fā)商利益和要求出發(fā)盡可能提高前期物業(yè)管理服務(wù)水平并降低管理成本。在以往的前期物業(yè)管理中,籌備處班子中基本是高中級工程技術(shù)人員和管理人員,人數(shù)以5-10人為宜。
3、物業(yè)管理籌備處進(jìn)駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體(最好聯(lián)合辦公),并與監(jiān)理公司和施工單位密切配合,共同推進(jìn)工程建設(shè)。物業(yè)管理籌備處的工作以建議形式為主,扮演參謀和協(xié)調(diào)員的角色。
第四節(jié) 前期管理的工作方式
前期工作的方式需雙方協(xié)商確定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:
1、派出常駐人員與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合辦公,幫助貴司編撰管理文件,共同解決工作中遇到的問題。
2、我司可派出有經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員不定期到現(xiàn)場工作,提供建議。
第4篇 小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：接管驗(yàn)收
華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:接管驗(yàn)收
2.接管驗(yàn)收方案
為確保小區(qū)的環(huán)境、建設(shè)和設(shè)備設(shè)施符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求,維護(hù)業(yè)主的合法利益,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求,方便日后的物業(yè)管理,特制訂接管小區(qū)方案。
(1)管理內(nèi)容
a.了解接管物業(yè)的基本情況;
b.編制《j華庭物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,確定驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排;
c.與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起,依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上,同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改;
d.與開發(fā)、施工單位一起,對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn),直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn);
e.與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行小區(qū)物業(yè)交接:
核對、接收各類房屋和鑰匙;
核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;
核對、接收各類設(shè)備設(shè)施;
核對、接收各類標(biāo)識標(biāo)牌。
(2)管理措施
a.抽調(diào)管理、業(yè)務(wù)骨干,組建接管驗(yàn)收小組,負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作;
b.制訂接管驗(yàn)收規(guī)程;
c.掌握接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序;
d.提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識;
e.實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作;
f.按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第5篇 某醫(yī)院后勤物業(yè)管理應(yīng)急方案
醫(yī)院后勤物業(yè)管理應(yīng)急方案
對影響環(huán)境衛(wèi)生的意外情況制定應(yīng)急處理措施,為醫(yī)院提供始終如一的清潔服務(wù)。
(一)暴風(fēng)暴雨天氣的應(yīng)急方案
1.班長勤巡查、督導(dǎo)各崗位清潔員的工作,加強(qiáng)與其它部門的協(xié)調(diào)工作。
2.天臺、樓裙平臺的明暗溝渠、地漏由專人檢查,特別在暴風(fēng)雨來臨前進(jìn)行巡查,如有堵塞及時(shí)疏通。
3.各崗位清潔員配合保安員關(guān)好各樓層門窗,防止雨水進(jìn)入樓內(nèi),淋濕墻面、地面及打碎玻璃。
4.雨后及時(shí)清掃各責(zé)任區(qū)地面雜物。
5.倉庫內(nèi)備好雨衣、雨靴、手電筒等,做到有備無患。
(二)突發(fā)火災(zāi)事故的應(yīng)急方案
1.掌握火情,協(xié)助醫(yī)院及管理處做好人員、貴重物品、文件的疏導(dǎo)轉(zhuǎn)移工作。
2.加強(qiáng)易燃清潔用品管理。
3.清潔倉庫常備滅火器材。
4.發(fā)生火災(zāi)后經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),及時(shí)清理火災(zāi)遺留雜物。
(三)樓層內(nèi)發(fā)生水管爆裂的應(yīng)急方案
1.迅速關(guān)閉水管閥門并立即通知保安人員和維修人員前來處理。
2.關(guān)掉電源開關(guān)后,轉(zhuǎn)移室內(nèi)物品如電腦等物。
3.用垃圾鏟將水盛到水桶內(nèi)倒掉,再用地拖將余水吸干。
(四) 污水井、管道、化糞池堵塞,污水外溢的應(yīng)急處理措施
1.維修工迅速趕到現(xiàn)場,進(jìn)行疏通,防止污水外溢造成不良影響。
2.該責(zé)任區(qū)清潔員將垃圾車、掃把等工具拿到故障點(diǎn),協(xié)助維修工處理。
3.將從污水井、管、池中撈起的污垢、雜草直接裝進(jìn)垃圾車,避免造成第二次污染。
4.疏通后,清潔員迅速打掃地面被污染處,并清潔地面到目視無污物。
第6篇 物業(yè)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生綠化管理方案
物業(yè)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理方案
我們將以iso9000為基礎(chǔ),進(jìn)行'高標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和以'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),讓業(yè)主和我們共同參與環(huán)境衛(wèi)生管理與監(jiān)督,建設(shè)好我們共同的家園,管理處也將根據(jù)實(shí)際情況制訂以下具體工作內(nèi)容如下:
1、垃圾分流
垃圾實(shí)行袋裝化:住戶的生活垃圾的收集,統(tǒng)一采用管理處提供的垃圾袋進(jìn)行收集,清潔工按照垃圾的可回收和不可回收進(jìn)行分類利用,避免資源浪費(fèi)和污染環(huán)境,收集的垃圾統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中進(jìn)行無害化處理。
2、衛(wèi)生保潔程序(如圖所示)
圖例說明:
(1)管理處專門負(fù)責(zé)衛(wèi)生管理人員每天對管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生負(fù)責(zé),定期和不定期對衛(wèi)生情況和衛(wèi)生工情況進(jìn)行抽查。
(2)發(fā)現(xiàn)存在清潔問題,分析存在的大致原因(如果是保潔員偷懶要嚴(yán)肅批評)。如果有其他因素要求保潔員以后一定要及時(shí)注意。
(3)找來當(dāng)班保潔員,到現(xiàn)場進(jìn)行整改,整改過后進(jìn)行復(fù)查并記錄。
3、環(huán)境綠化管理
物業(yè)綠化是為使業(yè)主(使用人)創(chuàng)造清新優(yōu)美的生活、工作環(huán)境。加強(qiáng)環(huán)境保護(hù),營造良好的生態(tài)環(huán)境已成為人們共識和追求,反映到物業(yè)工作上來就是要做好物業(yè)綠化管理工作。根據(jù)所管物業(yè)類型、規(guī)模和綠化管理要求合理組織人力,制定相應(yīng)的工作計(jì)劃,責(zé)任落實(shí),管理到位,保證綠化工作的正常開展和物業(yè)環(huán)境綠意盎然。具體工作程序及方案如圖所示:
圖例說明:
(1)管理處安排的綠化負(fù)責(zé)人每天對所管的綠化的澆水、施肥、鋤草、修剪、防寒除蟲等進(jìn)行檢查。
(2)發(fā)現(xiàn)問題,分析原因記錄在案,對各個(gè)環(huán)節(jié)提出修整方案,該澆水的澆水、該施肥的施肥、該鋤草的鋤草、該修剪的修剪、該防寒除蟲的進(jìn)行除蟲害等。
(3)由管理處綠化組進(jìn)行人員的安排,對問題進(jìn)行針對性的處理。
(4)負(fù)責(zé)人對整改過后的綠化環(huán)境進(jìn)行復(fù)查,已經(jīng)達(dá)到要求后填寫《綠化管理統(tǒng)計(jì)表》存檔。
4、環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求和考核標(biāo)準(zhǔn)
(一)、環(huán)境衛(wèi)生管理工作
項(xiàng) 目 工 作 要 求 及 標(biāo) 準(zhǔn) 評 分 標(biāo) 準(zhǔn) 得 分 備注
室 外 20分 小區(qū)道路清潔無塵土、紙屑、積水、雜物 符合4分,發(fā)現(xiàn)1處扣1.5分
房屋明溝無淤泥、污垢、積水、雜物、不堵塞 符合4分,發(fā)現(xiàn)1處扣1.5分
宣傳欄、扶手欄、導(dǎo)向牌潔凈無灰塵、無污跡 符合4分,發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分
盆景花木保持鮮活。花壇無雜草、枯枝等 符合4分,基本符合3分
垃圾池垃圾日常日清,垃圾實(shí)行袋裝化。 符合2分,基本符合1分
露天陽臺清潔無雜物 符合2分,發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分
室內(nèi) 25分 門廳、大堂地面、墻面光亮整潔樓內(nèi)無亂涂亂畫現(xiàn)象 符合3分,發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分
消防樓梯踏步無塵土、雜物、扶手無灰塵 符合3分,發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分
公用門窗、墻、玻璃、消防箱、消防管、信箱無灰塵 符合5分,發(fā)現(xiàn)1處扣1.5分
垃圾筒無異味、無污水、外表清潔 符合4分,發(fā)現(xiàn)1處扣1.5分
電梯門、轎廂地面無雜物痰跡、煙蒂,壁面無污垢 符合4分,發(fā)現(xiàn)1處扣1.5分
大廈內(nèi)地面必須保持清潔光亮、小區(qū)保持清潔 符合3分,發(fā)現(xiàn)1處扣1分
地下室保持干燥,清潔,無亂堆雜物 符合3分,基本符合2分
(二)、綠化養(yǎng)護(hù)工作
項(xiàng)目 工 作 要 求 及 標(biāo) 準(zhǔn) 評 分 標(biāo) 準(zhǔn) 得分 備注
綠化養(yǎng)護(hù)管理30分 生長茂盛無枯枝,修剪整齊,草坪無雜草 符合5分發(fā)現(xiàn)1處扣1分
新苗成活率95%以上,老苗保存率98%以上 符合5分,基本符合3分
蟲害的樹木不超過總數(shù)的2%,綠地病蟲害的面積不超過5%,滅蟲率達(dá)100% 符合5分,基本符合3分
綠化設(shè)施無缺損,綠化建筑小品無損壞 符合5分,基本符合2分
按計(jì)劃養(yǎng)護(hù),按特殊要求養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況 符合5分,基本符合2分
綠化檔案齊全、完整,管理養(yǎng)護(hù)記錄完整 符合5分,基本符合3分
5、規(guī)章制度
為了管理區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化的優(yōu)化組合,規(guī)范部分管理水平,合理化區(qū)域內(nèi)的管理要求,特制訂管理規(guī)定及崗位職責(zé)如下:
(1)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定
1、區(qū)域內(nèi)業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間和指定的垃圾桶清倒垃圾,嚴(yán)禁亂倒亂拋。
2、嚴(yán)禁隨地吐痰;禁止向室外潑水、丟拋果皮、煙蒂、雜物等。
3、保持公共樓梯走道整潔,不得在公共走廊過道堆放車輛雜物等。
4、區(qū)域內(nèi)不準(zhǔn)養(yǎng)家禽和牲畜,合理、合法,規(guī)范飼養(yǎng)寵物等禽畜。
5、不準(zhǔn)在大廈內(nèi)公共場所擺佛堂、燒香拜佛、辦理喪事等活動。
6、要保持環(huán)境清新,所有業(yè)主(或租戶)的雜物、廢氣、污水,要自行處理好,不得造成環(huán)境污染
(2)綠化管理規(guī)定
為使小區(qū)有一個(gè)鮮花盛開、綠樹成蔭、優(yōu)美清新的居住環(huán)境,特制定如下綠化管理規(guī)定:
1、愛護(hù)小區(qū)的花草樹木和園林設(shè)施。
2、小區(qū)內(nèi)的綠化綜合管理有物業(yè)公司綠化隊(duì)負(fù)責(zé)。
3、嚴(yán)禁攀折花木、踐踏草坪;不準(zhǔn)在樹木上涼曬衣物、系鐵絲、拉繩索、掛物件等。
4、不準(zhǔn)損壞花木的保護(hù)設(shè)施;不準(zhǔn)在草坪及綠化帶內(nèi)嬉戲、玩耍。
5、不準(zhǔn)在愛綠化帶內(nèi)倒污水、垃圾、焚燒物品。
6、不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告、招牌。
7、不準(zhǔn)在綠化帶范圍內(nèi)堆放任何物品。
8、不準(zhǔn)行人和各種車輛穿越和通過綠化帶,不準(zhǔn)在綠化帶停放車輛。
(3)保潔員崗位職責(zé)
1、服從管理處領(lǐng)導(dǎo),執(zhí)行管理組各項(xiàng)規(guī)定。
2、道路、走廊、平臺、停車場、綠化場地等無明顯垃圾塵土。
3、垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清,不能長時(shí)間的積存堆放。
4、公共配套設(shè)施、樓道、建筑物等外觀的亂涂、亂畫、亂張貼廣告、標(biāo)語等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)清洗。
5、平臺、天井無積水、墻角無蜘蛛網(wǎng)、塵埃。
6、樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、電表箱、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無塵土。
7、對廁所無手紙,生活垃圾等廢棄物、易堵塞物等及時(shí)清除,如發(fā)生管道堵塞現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。
8、對往樓下亂拋物的現(xiàn)象予以制止,并及時(shí)清除。
9、文明服務(wù),作風(fēng)廉潔,不收小費(fèi),拾金不昧。
10、衛(wèi)生工具(用具)必須按規(guī)定使用,執(zhí)行限額領(lǐng)料、以舊換新制度,對無故損壞者酌情賠償。
(4)綠化工崗位職責(zé)
1、熟悉掌握區(qū)內(nèi)綠化概況,充分利用和發(fā)展綠化面積。
2、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理知識和技能,熟悉花草樹木的品種、名稱、特性和栽培管理方法,掌握花木病蟲的防治方法,正確并熟練使用園林具械。
3、對花木進(jìn)行適當(dāng)掛牌,標(biāo)明品種等方便居民欣賞。
4、對花草樹木適時(shí)澆水、定期培土、施肥、除雜草和病蟲害,并及時(shí)修剪枝葉、補(bǔ)苗。
5、保證綠地不留雜物,不缺水、不死苗、不被偷竊,生長茂盛。
6、妥善保管好綠化械具、工具設(shè)備、設(shè)施、農(nóng)藥化肥和其他用品。
7、管理好自來水龍頭,節(jié)約用水,做到人走水?dāng)?不準(zhǔn)出現(xiàn)長流,其他開關(guān)用水龍頭損壞要及時(shí)修理。
8、完成公司和部門交給的其他任務(wù)。
保潔員勞動定額
1、 梯級清掃:14層/小時(shí)/人。
2、 地面清掃:300平方米/小時(shí)/人。
3、 拖樓梯:13層/小時(shí)/人。
4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線:12層/小時(shí)/人。
5、 洗地毯:360平方米/小時(shí)/人.
6、 刮玻璃:4平方米/分鐘/人.
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理方案前言
小區(qū)《物業(yè)管理方案》前言
非常榮幸有機(jī)會參與____小區(qū)物業(yè)管理工作,衷心感謝您的信任與支持。
我物業(yè)公司在掌握深圳、上海等地先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上,融匯國內(nèi)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),結(jié)合各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,探索出獨(dú)具特色的物業(yè)管理模式。公司按照這一模式開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),全心全意為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長,而優(yōu)秀的品牌客戶是贏得這個(gè)目標(biāo)的重要保證,也是我們承接該項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的信心保證所在。
針對項(xiàng)目特點(diǎn),我物業(yè)公司秉承其一貫的踏實(shí)作風(fēng),公司上下高度重視,對項(xiàng)目進(jìn)行了全方位的市場調(diào)研和評估,精心策劃了小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)方案。本方案是對我物業(yè)公司實(shí)力與能力的一次整體展示,在此將我們的構(gòu)想及能力完整地呈現(xiàn)給您,真誠希望能夠成為您在物業(yè)管理方面的合作伙伴。
在我們的項(xiàng)目策劃中,將分別闡述針對_________小區(qū)所采取的質(zhì)量管理目標(biāo)、管理服務(wù)內(nèi)容以及圍繞物業(yè)服務(wù)而制定的各項(xiàng)方案。
在此方案中,我們將從本項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析、質(zhì)量管理目標(biāo)、管理服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)等方面進(jìn)行描述。透過這些層面,您可以了解我們基于本項(xiàng)目一個(gè)完整的管理思路和解決方案,我們期待著您的評價(jià)。
(一)十大服務(wù)承諾
酒店一站式服務(wù):業(yè)主只需要向小區(qū)管理公司服務(wù)中心撥打一個(gè)24小時(shí)熱線電話,即可解決生活中的一切問題。無須找其他部門和記住其他電話,真正體會到星級酒店驛站式的人性化服務(wù)。
安全預(yù)案制:物管公司將優(yōu)先解決業(yè)主的安全秩序管理問題,針對治安消防重點(diǎn)、難點(diǎn)和小區(qū)物業(yè)的安全特點(diǎn),在實(shí)際管理開始之前就預(yù)先設(shè)立安全防范應(yīng)急預(yù)案制度,對可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時(shí)、有效的處理程序,確保安全工作的萬無一失。
不均衡管理:物管公司的各項(xiàng)服務(wù)會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排,不均衡、有所側(cè)重地工作,通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化,更加節(jié)省業(yè)主的每一分鐘、每一分錢,更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。
零打擾服務(wù):物管公司將認(rèn)真解決因自身工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題,努力將二次干擾降至最低,給業(yè)主一個(gè)寧靜、悠閑、安逸的工作、生活環(huán)境。
保本微利經(jīng)營:物管公司將按照保本微利原則經(jīng)營管理業(yè)主的物業(yè),無論何時(shí)都只按一定比例公開提取微薄的傭金,所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。
時(shí)效工作制:對業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制。即本公司承諾:所有對外的服務(wù)工作,均將在向業(yè)主公開承諾的時(shí)間完成或有處理結(jié)果。
收支費(fèi)用公布:物管公司將定期向業(yè)主公開財(cái)務(wù)收支賬目,接受全體業(yè)主的監(jiān)督和公開咨詢。
回訪工作制:物管公司將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對所開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主,虛心接受業(yè)主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報(bào)給業(yè)主。
公示服務(wù)制:所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。小區(qū)管理處禁止員工接受業(yè)主的任何恩賜。
首問責(zé)任制:所有服務(wù)人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)均將負(fù)責(zé)業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。
(二)優(yōu)惠條款
本公司鄭重承諾對于物業(yè)管理收入,公司只提取管理傭金,超出的節(jié)余部分均返還給小區(qū)業(yè)主,用于改善小區(qū)公共設(shè)施和生活條件,決不收取超額利潤。
本公司鄭重承諾將注重社會效益,努力使_________小區(qū)成為黑龍江省、哈爾濱市物業(yè)管理的實(shí)習(xí)基地。通過本公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)水平為行業(yè)發(fā)展提供一個(gè)示范窗口。
積極配合___房地產(chǎn)開發(fā)公司開展工作,多方參與房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑施工、物業(yè)銷售等各環(huán)節(jié)的可行性論證,通過獨(dú)具特色的物業(yè)服務(wù)為房屋銷售增加賣點(diǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展商共創(chuàng)企業(yè)發(fā)展品牌。
(三)管理優(yōu)勢
嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ),公司采取集中管理,通過嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分,建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。公司汲取了哈爾濱市房產(chǎn)系統(tǒng)近50年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗(yàn),并導(dǎo)入'環(huán)境+文化'的物業(yè)管理新理念,努力與國際化的物業(yè)管理模式接軌,并逐步向國內(nèi)知名,省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化的物業(yè)管理企業(yè)方向發(fā)展。
品牌優(yōu)勢:公司擁有眾多學(xué)歷較高、經(jīng)驗(yàn)豐富、勇于創(chuàng)新和運(yùn)用新思想的管理和技術(shù)人才,對管理類似的物業(yè)有獨(dú)有的豐富的經(jīng)驗(yàn)。
成本優(yōu)勢:本公司在進(jìn)行物業(yè)管理活動中已形成了配套的專業(yè)公司,采用本公司的勞動定額,各專業(yè)勞動技能均明顯高于一般物業(yè)公司的勞動定額,加之本公司的操作手法獨(dú)到、先進(jìn),如采用預(yù)算定額檔案制等本公司特有的管理工作方法等。因此,本公司在實(shí)施物業(yè)的服務(wù)與管理時(shí)的單位成本較之一般物業(yè)管理公司相比大為降低,本公司有能力在較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中創(chuàng)造出良好業(yè)績,達(dá)到業(yè)主與物業(yè)管理公司'雙贏'的目標(biāo)。
服務(wù)優(yōu)勢:本公司服務(wù)操作手法在全國行業(yè)獨(dú)特先進(jìn),許多理念和手法均為國內(nèi)首創(chuàng),如唱諾制、時(shí)效制、安全預(yù)案制、不均衡管理等,這些先進(jìn)的服務(wù)方法能夠滿足業(yè)主的不同需求,得到業(yè)主的認(rèn)可。
培訓(xùn)優(yōu)勢:本公司將設(shè)置專門的物業(yè)管理人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)對友鄰企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部的員工開展全方位、多層次的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。公司正在創(chuàng)建'知識型'企業(yè),員工業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)積極,企業(yè)文化氛圍濃厚,每年還定期聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理專家來公司傳授先進(jìn)管理理。
第8篇 小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：清潔綠化管理
華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:清潔綠化管理
7.清潔、綠化管理方案
清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲,是小區(qū)不可缺少的部分,關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的形象,也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)志,故制訂以下管理方案:
(1)管理內(nèi)容
a.綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。
根據(jù)氣候,給花木適量澆水
根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適量松土;
及時(shí)清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗;
制訂預(yù)防措施,防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生長旺盛,平整美觀。
b.清潔衛(wèi)生
綠化及公共道路:每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物,清潔小區(qū)所有設(shè)施(含各種標(biāo)識標(biāo)牌),隨時(shí)清除各類污漬,清掃積水,每周對垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒;每月對照明設(shè)施進(jìn)行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各樓層的垃圾,清運(yùn)到垃圾房,并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面;天花及管道外除塵。
樓層:各樓層道每天保潔一次,電表箱蓋、煤表箱蓋、水表箱、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次,樓梯燈開關(guān)、樓道感應(yīng)燈燈罩每周保潔一次。
各功能房:半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面(日常保潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé))。
會館洗手間:每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等,清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈等。
(2)管理措施
a.建立綠化保潔制度,狠抓落實(shí);
b.按操作程序進(jìn)行規(guī)范操作;
c.加強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高員工素質(zhì),增強(qiáng)專業(yè)技能;
d.以'三查'形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化、保潔工自查、管理主管巡查、服務(wù)中心主任抽查);
e.抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。
清潔管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
保潔領(lǐng)班工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工作項(xiàng)目對各層面保潔員工作質(zhì)量進(jìn)行巡查
工作范圍負(fù)責(zé)管理區(qū)域所有公共場所衛(wèi)生評測
工作標(biāo)準(zhǔn)按照保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),制訂各層面員工的工作標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行測評記錄,記錄清晰、完整,符合現(xiàn)實(shí)并督促員工工作,保持各點(diǎn)衛(wèi)生保潔率99%以上。
工作程序與時(shí)間8:00~8:30向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)前日工作。
8:30~11:00巡視檢查保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
13:00~16:30巡視保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
質(zhì)量考評每周五向服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)工作情況,每月評出優(yōu)秀保潔員,經(jīng)理每月按旬復(fù)核抽查考評。
保潔員工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目清潔內(nèi)容作業(yè)方法作業(yè)頻率作業(yè)時(shí)間質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
垃圾清運(yùn)二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日產(chǎn)日清
大堂墻面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈無塵、無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、墻面明亮
地面清掃四次/天隨時(shí)保持清潔,痰跡、煙頭、紙屑、果皮、雜物等
頂燈清擦一次/月無蜘蛛網(wǎng)、照明燈明亮
垃圾桶清擦一次/天干凈無污跡及時(shí)清運(yùn)垃圾
玻璃門窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈明亮
花池清擦一次/天干凈無雜物煙頭
電梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干凈
頂面清擦周次/天無污跡蜘蛛網(wǎng)
箱體鋼油擦洗一次/周無污跡保持不銹鋼金屬光澤
樓道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00無廣告、污跡、明亮
扶手清擦一次/月無塵、蜘蛛網(wǎng)
墻面清掃一次/月無廣告、污跡
指示燈清擦一次/月無廣告、污跡、明亮
地面清掃一次/天
保潔一次無廣告、污跡
地下車庫地面洗擦一次/月無雜物、干凈
果皮箱清理一次/天煙灰缸干凈整潔
地面清掃一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干凈無雜物煙頭
墻面清掃一次/月無污跡蜘蛛網(wǎng)
頂棚清掃一次/月無蜘蛛網(wǎng)照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干凈玻璃門明亮
外圍道路清掃循環(huán)上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打掃,清運(yùn)垃圾
上午7:30~15:00
輪流打掃、保潔隨時(shí)保持干凈無紙屑、煙頭、果皮、雜物、積水
標(biāo)牌清擦一次/月干凈無廣告
垃圾箱桶清擦一次/天干凈無廣告
外立面清洗二/年干凈無明顯印痕
具體的工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)不同物業(yè)(如商場)需要進(jìn)行調(diào)整,以滿足不同業(yè)主的需求。
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準(zhǔn)則》
《崗位職責(zé)》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
綠化工工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
園林綠化管理
我們將結(jié)合【匯景華庭】綠化具體分布,設(shè)計(jì)室內(nèi)與室外綠化區(qū)分,并且花卉品種不同,我們將根據(jù)實(shí)際情況對物業(yè)綠化實(shí)施專業(yè)、規(guī)范的管理。
綠化工工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
工作項(xiàng)目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作流程督導(dǎo)方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次喬木剪下重枝內(nèi)生枝灌木造型地被草保持4~8公分澆水、除雜草、整形造型、殺蟲、補(bǔ)缺、施肥和保潔。領(lǐng)班每天巡視、檢測,每月公司檢查一次,通報(bào),扣分。
施肥春夏秋各一次無重?zé)o漏
澆水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均勻適量不損壞花木滲透地表5公分
除雜草一次/月基本無雜草
補(bǔ)缺一次/月綠化覆蓋99%以上
病蟲害防
治一次/季,發(fā)現(xiàn)蟲害時(shí)連續(xù)多次至消滅為止用藥正確衛(wèi)生安全不污染環(huán)境長勢優(yōu)良
保潔8小時(shí)/天保潔率99%以上
防風(fēng)臺風(fēng)季前和臺風(fēng)季后風(fēng)前設(shè)立支柱疏剪枝葉,風(fēng)后清理斷枝扶正苗木
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準(zhǔn)則》
《崗位職責(zé)》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
第9篇 物業(yè)消防管理工作方案
物業(yè)區(qū)域消防管理工作方案
1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。
(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。
2.建立各項(xiàng)消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況,包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等,檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時(shí)巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,應(yīng)及時(shí)采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗(yàn)證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,業(yè)戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。
(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,電器線路需維修時(shí)請及時(shí)找管理處安排施工。
(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
(5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),動火審批手續(xù),保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
(7)公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,并加以處理。
(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,如:應(yīng)急照明燈等。
4.消防知識培訓(xùn)
(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間,學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例,內(nèi)部的消防管理制度,設(shè)備設(shè)施的操作方法等,學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn),考試合格后方可任職,其資格每年確認(rèn)一次。
5.消防設(shè)備管理
(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計(jì),編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由管理處主任指定人專實(shí)施,并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。
(3)制定《設(shè)備管理制度》,對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。
6.消防演習(xí)
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí),具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。
(2)消防演習(xí)后,管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題,及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。
第10篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
小弟在此發(fā)這個(gè)方案希望前輩指點(diǎn)指點(diǎn)
××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤,其物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作,同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上,充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經(jīng)理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:
團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神+個(gè)性舒張和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理
1、隊(duì)意識和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個(gè)性舒張和競爭機(jī)制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進(jìn)模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。
財(cái)務(wù)部:
1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會計(jì)”的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡表”。
2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。
3、負(fù)責(zé)對外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。> 第二部分 ***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案
通過對“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析,結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構(gòu)架及各部門職責(zé):
部室主要工作職責(zé):
總經(jīng)理:
1、對董事長負(fù)責(zé);
2、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo),對公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長批準(zhǔn)后實(shí)施;
>3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則,任命各層次負(fù)責(zé)人,實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經(jīng)營項(xiàng)目的開發(fā);
5、傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境;
7、對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓(xùn)工作);
3、內(nèi)外進(jìn)行溝通;
4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
***管理處:
1、對總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作;
3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作;
4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作;
5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作;
6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。
7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取,并將在收取物管費(fèi)過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析,并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經(jīng)理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財(cái)務(wù)部:2人,其中經(jīng)理1人(兼會計(jì))、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經(jīng)理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強(qiáng)弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長1人,隊(duì)員15人(三班24小時(shí));綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費(fèi)1人。
總計(jì):38人
三、管理目標(biāo)
(一)、公司總目標(biāo)
1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%
2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。
(二)、目標(biāo)分解
1、財(cái)務(wù)部
(1)、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負(fù)責(zé)人無序年流動率≤2%
行政公關(guān):
(5)、內(nèi)外文件起草合格率≥90%
(6)、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率≥98%,校對差錯率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗(yàn)合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率≥85%
3、***管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%
(4)、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%
(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(6)、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費(fèi)收取率≥90%
(8)、收費(fèi)金額差錯率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等)、特約服務(wù)用戶滿意率≥85%
(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項(xiàng)目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊(duì):
(1)、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%
(4)、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%
(5)、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%
(6)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%
(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%
(9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%,完好率98%
四、
服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議;
2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改;
3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
5、 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;
7、 供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);
2、 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1、公共性服務(wù)
公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護(hù)管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護(hù)管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設(shè)施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動,協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費(fèi);
(13)、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
2、特約性服務(wù)
特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求,受其委托而提供的服務(wù)
(1)、家居設(shè)施維修
包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。
(2)、家居清潔服務(wù)
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務(wù)
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務(wù)
包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。
(5)、租賃服務(wù)
包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事
業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
2、設(shè)備管理
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時(shí)查閱,配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施,確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時(shí)正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時(shí),自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時(shí)起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染及隱患。
(2)、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時(shí)間停水事故。
7、空調(diào)系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設(shè)施管理
(1)、公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運(yùn)行有序,無亂停亂放現(xiàn)象。
9、綠化管理
定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù),無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌,亂貼、亂畫現(xiàn)象。
11、治安管理
(1)、實(shí)行封閉式管理,并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。
(2)、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶滿意率
無重大投訴,對物業(yè)管理公司的評議,滿意率達(dá)到95%以上。
五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃
根據(jù)以上要求,管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓(xùn)計(jì)劃》(見附件二)。
第三部分 ***管理項(xiàng)目啟動所需資金情況
物業(yè)管理項(xiàng)目啟動資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個(gè)月)
總經(jīng)理 1名 1000 =1000
物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊(duì)長 1名 1200 =1200
財(cái)務(wù)經(jīng)理 1名 800 =800
行政部經(jīng)理 1名 800 =800
技術(shù)員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個(gè)月小計(jì)為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區(qū)外圍設(shè)施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個(gè) 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個(gè) 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個(gè) 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計(jì): 6250
四、 管理處各辦公室用品及設(shè)備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(jī)(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機(jī) 1臺 2000 =2000
復(fù)印機(jī) 1臺 10000 =10000
傳真機(jī) 1臺 1500 =1500
保險(xiǎn)箱 1個(gè) 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機(jī) 2臺 100 =200
裝訂機(jī) 1臺 300 =300
照相機(jī) 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000
小計(jì): 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個(gè) 200
萬用電表 個(gè) 500
電流流量度:300a 個(gè) 800
電流鉗式800a 個(gè) 1500
電流鉗式3000a 個(gè) 1500
對地阻值測試表 個(gè) 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個(gè) 1500
溫度計(jì):電子數(shù)字式 個(gè) 200
手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試表 個(gè) 300
手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 個(gè) 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計(jì):
2、 安全設(shè)備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個(gè) 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護(hù)眼罩:眼鏡式 個(gè) 200
護(hù)眼罩:全式 個(gè) 500
護(hù)眼罩:焊接用 個(gè) 1200
;護(hù)鏡(焊接用1000gda) 個(gè) 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護(hù)式 個(gè) 15000
高壓電工全護(hù)裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計(jì):
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個(gè) 50
o形夾:150mm 個(gè) 50
o形夾:200mm 個(gè) 50
o形夾:300mm 個(gè) 50
虎鉗150mm 個(gè) 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個(gè) 100
斧頭(消防隊(duì)用) 個(gè) 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計(jì)
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護(hù)套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個(gè) 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動/機(jī)械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機(jī) 把 800
片式切割機(jī):小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機(jī):手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機(jī) 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機(jī):小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風(fēng)扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(jī)(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動打釘槍 把 600
小計(jì):
工具共計(jì):30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個(gè) 1000 =2000
物料架 2個(gè) 1000 =2000
工具箱 7個(gè) 200 =1400
文件架 7個(gè) 100 =700
小計(jì):10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計(jì):8100
啟動預(yù)算總計(jì):222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談,我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:
啟動資金:如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動資金的分?jǐn)?/p>
按五年平均分?jǐn)?首次合同簽約為三年,那么該筆費(fèi)用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂?/p>
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第11篇 某大廈物業(yè)管理人員培訓(xùn)工作方案
大廈物業(yè)管理人員培訓(xùn)工作方案
一、新員工上崗培訓(xùn)
根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。
1.員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。
2.培訓(xùn)內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述,大廈物業(yè)管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念,投訴、應(yīng)急工作處理程序,軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。
二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
1.通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題,不定期地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后的專題培訓(xùn)。
2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會,交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。
3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。
(2)在實(shí)踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價(jià)員工工作成績的基礎(chǔ)。
(3)通過理論與實(shí)踐考核,淘汰不合格的員工,達(dá)到優(yōu)化管理的目的。
4.培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱(略)。
第12篇 物業(yè)園區(qū)弱電智能化系統(tǒng)管理方案
物業(yè)園區(qū)弱電及智能化系統(tǒng)管理方案
根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況,結(jié)合我司對智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn),制定如下管理方案:
一、智能化系統(tǒng)的配置
消防控制系統(tǒng)
信息通信系統(tǒng)
周界防范管理系統(tǒng)
cctv監(jiān)控系統(tǒng)
樓宇訪客對講系統(tǒng)
家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)
離線式電子巡更系統(tǒng)
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)
一卡通門禁管理系統(tǒng)
背景音響廣播系統(tǒng)
自動化抄表系統(tǒng)
電子公告系統(tǒng)
家庭智能化系統(tǒng)
物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)
二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù)
建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍
我們將從公司管理寫字樓的骨干隊(duì)伍中抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍,以專業(yè)的弱電工程師為主體,提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,并邀請相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝單位)對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。
管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)
我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。
建立設(shè)備技術(shù)檔案
我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。
建立設(shè)備運(yùn)行檔案
我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、cctv監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、離線式電子巡更系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、自動化抄表系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)
等的實(shí)時(shí)運(yùn)行設(shè)備的臺帳,使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌,并對系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。
建立供貨商檔案
我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。
做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn)
業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng),是體現(xiàn)智能住宅先進(jìn)性的重要環(huán)節(jié),是減少誤報(bào)警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一位入住業(yè)主開始,通過提供詳細(xì)的竣工資料和現(xiàn)場裝修進(jìn)行督導(dǎo),來確保系統(tǒng)的完好性,同時(shí)對業(yè)主進(jìn)行正確使用的操作指導(dǎo)。
處理好入住初期的誤報(bào)警問題
明豐綠都的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必然有一個(gè)接受和熟悉的過程。在這過程中,各種誤操作隨時(shí)可能出現(xiàn),造成報(bào)警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分及處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵。我們將根據(jù)實(shí)際情況在入住初期設(shè)定一個(gè)n秒滯后報(bào)警(可由軟件實(shí)現(xiàn)),當(dāng)住戶誤操作時(shí),可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤,解除報(bào)警,這樣就不會發(fā)出報(bào)警信號,從而有效地解決了初用頻繁誤報(bào)警的問題。
日常巡視與定期保養(yǎng)
日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑,而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。
1、維護(hù)內(nèi)容
日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。
例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。
臨檢:對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督,對其工作成果進(jìn)行測評。
2、維護(hù)方式
3、維修計(jì)劃
小修計(jì)劃:根據(jù)日常記錄、月檢記錄及報(bào)告,制定每季一次的小修計(jì)劃。
中修計(jì)劃:根據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。
大修計(jì)劃:根據(jù)年檢記錄及報(bào)告,制定每三年一次的大修計(jì)劃。
4、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目
根據(jù)現(xiàn)有掌握的資料,結(jié)合以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),我們制定了以下的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目表。該表將根據(jù)以后掌握的資料進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整和深化。(如下表)
類別對象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)
日檢月檢季檢年檢臨檢
消防控制系統(tǒng)煙感探測器測試靈敏度用火災(zāi)測探試驗(yàn)器檢驗(yàn)符合標(biāo)準(zhǔn)√√
手動報(bào)警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
聲光報(bào)警器外觀、聲、旋光性能符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
聯(lián)動控制器外觀、性能、自控符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
cctv監(jiān)控系統(tǒng)
監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調(diào)節(jié)旋鈕靈敏√√√√
控制器、畫面分割器、錄像機(jī)外觀清潔無塵、擺放有序√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠,畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰,干擾信號小
√√√√
攝像頭外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√
攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√√
離線式智能巡更系統(tǒng)信息發(fā)生器、固定接觸器測試接觸器靈敏度
符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√√√
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)化系統(tǒng)ba主機(jī)、繼電器外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與連接安裝牢固、聯(lián)線連接可靠、各觸頭無燒蝕、過熱√√√√
控制性能
末端信號接受靈敏,完整符合標(biāo)準(zhǔn)√√√
傳感器、閥門外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
顯示、接觸靈敏度符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√√
測試靈敏度符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√
控制性能
設(shè)備聯(lián)動符合使用標(biāo)準(zhǔn)√√√
電子公告系統(tǒng)顯示屏外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能清晰、穩(wěn)定 √√√√
控制器(計(jì)算機(jī)等)外觀清潔無塵、擺放有序√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√
√√
控制性能隨時(shí)調(diào)整顯示狀態(tài)、內(nèi)容
√√√
家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)探測器、報(bào)警按鈕、接收器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、無堵塞遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠√√√
周界防范管理系統(tǒng)主機(jī)外觀及布置清潔無塵、√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√√
紅外探測器外觀及布置清潔無塵、√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
性能可靠、方便、快捷√
樓宇訪客對講系統(tǒng)
管理員機(jī)外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√
接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√
顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定,調(diào)節(jié)旋鈕靈敏√√√√
門口機(jī)外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√
安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠√√√
攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√
第13篇 某物業(yè)管理處員工培訓(xùn)方案
物業(yè)管理處員工培訓(xùn)方案
1.0目的
規(guī)范員工管理、熟練掌握各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識,努力為公司和廣大用戶服務(wù);
2.0范圍
公司全體員工均需參加;
3.0培訓(xùn)內(nèi)容
3.1入職培訓(xùn)(剛?cè)肼毜膯T工培訓(xùn)統(tǒng)一由行政部安排)
3.1.1公司簡介;
3.1.2 員工守則;
3.1.3禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;
3.1.4消防基礎(chǔ)知識;
3.1.5法律法規(guī);
3.1.6物業(yè)管理基礎(chǔ)知識;
3.2崗位培訓(xùn)
3.2.1員工守則;
3.2.2禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;
3.2.3工作職責(zé)、工作紀(jì)律;
3.2.4操作規(guī)程、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn);
3.2.5突發(fā)事件的處理;
3.2.6其它由各主管視情況決定;
4.0外派培訓(xùn)
公司將根據(jù)實(shí)際情況安排主管人員參加政府或其它行業(yè)指導(dǎo)部門安排的資格培訓(xùn)或組織主管以上人員外出參觀學(xué)習(xí)。
5.0培訓(xùn)規(guī)定
5.1入職培訓(xùn)最少三天以上、自學(xué)或口授;
5.2崗位培訓(xùn)各部門每星期必須有兩次以上,時(shí)間為4個(gè)小時(shí)每星期;
5.3保安部必須進(jìn)行軍事、消防培訓(xùn)。
6.0培訓(xùn)考核
6.1 入職培訓(xùn)結(jié)束后,由公司統(tǒng)一根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容出題考試,85分以上者為合格,85分以下者淘汰,培訓(xùn)期間只供生活不供薪金;
6.2 崗位培訓(xùn)結(jié)束后經(jīng)考核85分以上者試用合格,85分以下者繼續(xù)試用一個(gè)月,仍不合格者淘汰;
6.3 每位員工加薪必須經(jīng)考核,考核為全面考核,綜合成績達(dá)不到85分以上者不予加薪,考核內(nèi)容根據(jù)該員工的職位、崗位臨時(shí)確定。
7.0每位員工的培訓(xùn)、考核結(jié)果統(tǒng)一存檔,作為員工的加薪、晉升的考核標(biāo)準(zhǔn)。
8.0記錄
《會議/培訓(xùn)簽到表》
東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司
kh商業(yè)中心物業(yè)管理處
會議、培訓(xùn)簽到表
1、日期:
2、地點(diǎn):
3、主持人:
4、內(nèi)容:
5、參加人員簽到:
姓名部門時(shí)間姓名部門時(shí)間
第14篇 z園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
第一章物業(yè)管理目的
l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對**園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對使用人的管理和服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。
2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排**園小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù),強(qiáng)化宣傳,對業(yè)主進(jìn)行依法管理約束,共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。
3、維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務(wù)等目的,加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務(wù),以達(dá)到維護(hù)全體業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主。
4、加強(qiáng)對小區(qū)實(shí)施社會化、專業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護(hù)和提高開發(fā)商及本物業(yè)公司的社會聲譽(yù)。
5、以良好的售后服務(wù)建立**園品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主及開發(fā)商,使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。
第二章物業(yè)管理原則
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及有關(guān)規(guī)定,本著'以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余'和'精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的管理原則,執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針,實(shí)行'管、養(yǎng)、修、服務(wù)'為一體的綜合管理。
第三章物業(yè)管理方式
成立**園項(xiàng)目管理處,全權(quán)負(fù)責(zé)**園小區(qū)項(xiàng)目管理,制訂年度管理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧,實(shí)現(xiàn)小社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。
第四章物業(yè)管理內(nèi)容
l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(建筑保質(zhì)/保修期之外)
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。(設(shè)施設(shè)備保修期之外)
3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、項(xiàng)目配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。
6、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓膊块T進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護(hù)工作(不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
8、項(xiàng)目物業(yè)管理收支和財(cái)務(wù)管理。
9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購買保險(xiǎn)。
10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見和建議。
11、溝通、調(diào)處與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。
12、開展社區(qū)文化活動,建設(shè)社區(qū)精神文明。
13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。
第五章物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)目標(biāo)
一、總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的高檔人文住宅區(qū)。
二、分項(xiàng)指標(biāo)
l、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上。
2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達(dá)標(biāo)率95%。
3、房屋零修、急修及時(shí)率99%以上。
4、違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%
6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。
第六章實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)的措施
一、管理體制和人員配備
1、管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)**園物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu),全面負(fù)責(zé)南湖佳園小區(qū)項(xiàng)目的日常管理動作,統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)項(xiàng)目即:房屋管理、秩序維護(hù)、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、維修、社區(qū)文化服務(wù),設(shè)立物業(yè)部、維修部、秩序維護(hù)部、保潔綠化部。
2、管理處職責(zé)
1).負(fù)責(zé)對**園實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。
2)按公司標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。
3)完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。
5)定期對房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
6)負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。
7)負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
8)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃。
9)負(fù)責(zé)周檢工作,并做好記錄,接受開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查。
10)負(fù)責(zé)南湖佳園的安全、防火工作。
11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的準(zhǔn)備工作
1)成立**園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機(jī)電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實(shí)管理用房和員工佰舍,做好各項(xiàng)籌備工作。
2)成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,了解住宅區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決。
a、移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表:
b、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表:
c、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表:
d、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。
2、**園資料的移交接管
1)接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料
a、產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;用地批準(zhǔn)文件;建筑執(zhí)照;小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;
b、市府驗(yàn)收合格資料市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書;市建筑消防驗(yàn)收合格證;市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書;用電許可證;供用電協(xié)議書;電視共用天線合格證。
c、工程技術(shù)資料
竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質(zhì)勘察報(bào)告;工程合同及開、竣工報(bào)告;圖紙會審記錄;工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗(yàn)收證明書;水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告;供水試壓報(bào)告。
3、**園接管驗(yàn)收程序
1) 開發(fā)公司通知
本公司接管驗(yàn)收;
2) 本公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;
3) 本公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收;
4) 對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核;
5) 對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任;
6) 業(yè)主(住戶)入住時(shí),由管理員陪同對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告開發(fā)公司,并要求施工隊(duì)在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng);
7)在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí),報(bào)告開發(fā)公司查驗(yàn)證實(shí)后,大中修由開發(fā)公司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。
4、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
1)驗(yàn)收項(xiàng)目
a、梁、柱、板主體;b、項(xiàng)棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關(guān);j、照明燈具;k、供水系統(tǒng);l、排污管道;m、地漏;n、衛(wèi)生潔具;0、防盜網(wǎng)(窗):p、室內(nèi)配電箱;q、水表、電表和液化氣表。
2)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp3000l~90標(biāo)準(zhǔn)和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。
5、**園公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
1)驗(yàn)收項(xiàng)目:**園住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等
a、基礎(chǔ)設(shè)施;
b、天面;
c、公用天線;
d、消防設(shè)施(消防栓、消防箱);
e、小區(qū)路燈;
f、綠化;
g、小區(qū)道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;
j、崗?fù)?
k、車庫;
l、沙井和化糞池:
m、明暗溝;
n、擋土墻、坡;
0、踏步:
p、臺階:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定
1)工程完善
在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。
2)工程遺留問題
在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。
3)處理措施
a、物業(yè)管理公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;
b、對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào);
c、限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(住戶)休息;
d、給進(jìn)場施工隊(duì)人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
e、增強(qiáng)秩序維護(hù)力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理:
f、施工隊(duì)離場前,必須到管理公司申請'放行條',經(jīng)主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。
7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
1)編制入住工作方案
管理處正式成立后,管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫的《**園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分:
a、核實(shí)《**園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況;
b、根據(jù)**園的實(shí)際情況和《**園物業(yè)管理方案》中對住宅管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),擬定**園入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進(jìn)意見或裝修
c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:
d、擬定物品采購計(jì)劃;
e、制定入主流程。
2)準(zhǔn)備入住資料
a、根據(jù)公司手冊和**園實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《防火公約》;
b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關(guān)管理規(guī)定》。
8、業(yè)主入住管理
入住流程圖:驗(yàn)證發(fā)放資料交費(fèi)鎖匙發(fā)放 驗(yàn)房
1)驗(yàn)證
a、開發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復(fù)印件一份;
b、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件一份;
c、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。
2)資料發(fā)放與保管
a、發(fā)給業(yè)主保存的資料:
住戶手冊;
業(yè)主臨時(shí)公約:
住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定;
防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定;
收費(fèi)項(xiàng)目一覽表:
b、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料
業(yè)主臨時(shí)公約:經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后,業(yè)主和管理處雙方各保留一份;
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表:住房申請裝修時(shí)填寫,原件留管理處存檔。
c、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進(jìn)行檔編號,檔案中包括:
入住驗(yàn)房表:
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表。
3)交費(fèi)
a、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi);
b、搬遷押金
辦理入住手續(xù)時(shí)交納;
住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù);
c、水電押金
辦理入住時(shí)交納;
在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。
4)鎖匙發(fā)放
5)驗(yàn)房:按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》
三、日常管理運(yùn)作
1.裝修管理
1)對業(yè)主提出的二次裝修進(jìn)行程序化的管理;首先對業(yè)主提出的裝修申請時(shí)進(jìn)行審批,對施工人員辦理相關(guān)出入證件,在小區(qū)的進(jìn)出和施工作業(yè)時(shí)間內(nèi),便于管理。
2)對房屋結(jié)構(gòu)的管理
a、不得改運(yùn)承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖
等。
b、不得在地面開槽。
c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。
d、不得擅自改變房屋的使用用途。
e、面要拆墻應(yīng)嚴(yán)格按照裝修審批表申報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行。
3)施工時(shí)間:每日上午8時(shí)至12時(shí),下午2時(shí)至7時(shí)
4)裝修期間,施工單位應(yīng)配備手提式滅火器。
2、秩序維護(hù)。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保南湖佳園隨時(shí)處于安全狀態(tài)。
1)加強(qiáng)制度落實(shí)。
a、加強(qiáng)崗位。擬設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊(duì),主要出入口24小時(shí)全方位檢查,明確責(zé)任區(qū),劃分責(zé)任人。
b、堅(jiān)持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報(bào),漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。
c、加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
d、落實(shí)安全責(zé)任制,明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與秩序維護(hù)隊(duì)長簽訂秩序維護(hù)目標(biāo)管理責(zé)任書,明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn),并分級跟蹤驗(yàn)證、考評。同時(shí),各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人,全體護(hù)衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。
3、清潔衛(wèi)生。
質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):
a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。
b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。
c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。
d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。
4、綠化管理
1)綠化人員對草坪內(nèi)雜草每半月清除一次
2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。
3)每日檢查蟲害情況,發(fā)現(xiàn)蟲害及時(shí)進(jìn)行消殺治療。
4)每月對草坪進(jìn)行一次修剪。
5)每季度對草坪進(jìn)行一次施肥。
6)對枯死、病死的草坪及時(shí)補(bǔ)種。
7)每日填寫綠化巡查記錄。
5、社區(qū)文化
我公司關(guān)于社區(qū)文化建設(shè)的理念。
對所服務(wù)社區(qū)全年度的文化、體育活動進(jìn)行統(tǒng)籌制定。并由專門物業(yè)管理人員推動執(zhí)行,努力營造關(guān)愛、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化,創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。
通過社區(qū)活動,使住戶對社區(qū)公約的遵守成為自覺的行為。
通過社區(qū)活動,增進(jìn)鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。
通過社區(qū)活動,增強(qiáng)住戶的健康意識和自覺運(yùn)動;
通過社區(qū)活動,宣傳新的社區(qū)消費(fèi)意識,實(shí)現(xiàn)新的生活方式。
第四部分 物業(yè)管理費(fèi)用測算
一、管理費(fèi)用
1、人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)
部門職務(wù)人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)
綜合管理部項(xiàng)目經(jīng)理13,0003,000
管理員11,5001,500
財(cái)務(wù)部出納11,2001,200
工程部維修工4 1,2004,800
綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250
維護(hù)部隊(duì)長1900900
維護(hù)員97506,750
合計(jì)2221,400
2、保險(xiǎn)費(fèi):社會保險(xiǎn)總計(jì)為工資總額的32.1%,其中:養(yǎng)老保險(xiǎn)19
%;失業(yè)保險(xiǎn)2%;工傷保險(xiǎn)0.5%;醫(yī)保8%,工會經(jīng)費(fèi)2%;生育險(xiǎn)o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利費(fèi):21,400元/月×14%=2,996元/月
4、辦公費(fèi)用
序號項(xiàng) 目常年(元)
1管理人員服裝費(fèi)用(300元/人×3人)÷3年300
2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4辦公用品、電話費(fèi)、水電費(fèi)(150元/月×12月)1,800
5節(jié)日裝飾費(fèi)2000
6經(jīng)理手機(jī)補(bǔ)貼150元/月×12月1800
7社區(qū)文化活動費(fèi)(每年開展四次社區(qū)文化活動)1200
8合 計(jì)12,167
1013.9元/月
二、消防設(shè)備(滅火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化糞池清掏費(fèi):o.1元/
第15篇 某物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案
前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案
前期介入服務(wù)
要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用,若我方中標(biāo),將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況,對'××廣場××號樓項(xiàng)目(---)'制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
對于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。
監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;
小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);
公共照明開關(guān)設(shè)置位置;
公共照明開關(guān)開閉形式;
物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);
小區(qū)垃圾房的設(shè)置;
公共洗手間的設(shè)置;
信報(bào)箱的設(shè)立;
公共告示欄::的配置;
家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;
……。
2、建設(shè)施工階段
建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。
提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;
分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;
提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對材質(zhì)造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;
提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;
對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗(yàn)收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收,對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。
參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;
發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;
參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;
制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者,同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。
制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;
售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;
委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;
對物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;
提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
5、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收
1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。
2)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
》對已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。
3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。
a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作;
b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)戶::的立場上,對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;
c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用;
6)接管驗(yàn)收的作用
a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)戶的利益
