國際商城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施
z國際商城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理措施
z國際商城對物業(yè)管理中設(shè)備管理要求很高。我物業(yè)公司根據(jù)多年的實(shí)際物管經(jīng)驗(yàn),針對z國際商城的主要設(shè)備技術(shù)特點(diǎn)。制定一套切實(shí)可行的設(shè)備管理制度。確保建筑物內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備在節(jié)能、環(huán)保的前提下,能有效的發(fā)揮設(shè)備的運(yùn)行效率。延長設(shè)備的使用壽命。確保物業(yè)的保值、增值。
1、z國際商城設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)
1.1電梯、消防、設(shè)備智能化等專業(yè)性設(shè)備。均采用先進(jìn)設(shè)備。要求物業(yè)公司操作人員對設(shè)備基本性能及操作熟識(shí)程度高
1.2各機(jī)電設(shè)備數(shù)量多,工作特性復(fù)雜。要求物業(yè)公司制定確實(shí)可行的管理制度及節(jié)能措施。
1.3各機(jī)電設(shè)備分布面廣,功能各異,要求物業(yè)公司必須全面掌握所有設(shè)備情況。列出詳盡的設(shè)備臺(tái)帳,周密的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃,編制有效可行的應(yīng)急措施
2z國際商城機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)
2.1機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的原則
a、預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。
b、對設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'、和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。
c、實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求維修人員對出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。
d、完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。
e、修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。
f、規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。
g、推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方式和手段。
2.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理目標(biāo)
a.提高設(shè)備的運(yùn)行效率,保證運(yùn)行質(zhì)量。最大目的是提高運(yùn)作效益。
b.保證各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行,確保為業(yè)主提供一個(gè)舒適、安全、高質(zhì)量的辦公環(huán)境。
c.發(fā)揮機(jī)電設(shè)備的管理優(yōu)勢,確保業(yè)主的設(shè)備達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能,并適當(dāng)延長設(shè)備的使用壽命,確保業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
3機(jī)電設(shè)備的基礎(chǔ)管理
a、設(shè)備管理維修組織的設(shè)立
為了保證各系統(tǒng)設(shè)備正常、安全、可靠運(yùn)行,在接管本物業(yè)之前,即著手組建樓宇設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行和設(shè)備維修兩方面的工作,以便順利開展各項(xiàng)設(shè)備管理維修活動(dòng),實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理的各項(xiàng)目標(biāo)。我們設(shè)立機(jī)電運(yùn)行維修組,作為物業(yè)接管后專門的樓宇設(shè)備管理維修組織機(jī)構(gòu),并接受公司技術(shù)部門的指導(dǎo)。
物業(yè)管理正式運(yùn)行后,機(jī)電運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)行使各種樓宇設(shè)備(合同范圍內(nèi))使用壽命期內(nèi)的綜合管理職能,保證設(shè)備資產(chǎn)的使用效益,按照現(xiàn)代設(shè)備管理方法,保證設(shè)備管理和維修運(yùn)行高效、便捷,滿足用戶對設(shè)備使用功能的要求。
b、設(shè)備資產(chǎn)管理
設(shè)備資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容包括建立設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳、建立設(shè)備資產(chǎn)檔案、編制設(shè)備資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表,我們主要負(fù)責(zé)設(shè)備資產(chǎn)臺(tái)帳管理。
接管本物業(yè)的初期階段,由我公司專業(yè)工程師對各樓各系統(tǒng)主要設(shè)備進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì)、整理、標(biāo)識(shí)、編號(hào)和登記,建立一套完整的設(shè)備臺(tái)帳,便于日后維護(hù)管理查閱。
c、制定設(shè)備管理制度和考核指標(biāo)
在物業(yè)管理初期,管理處機(jī)電運(yùn)行維修組組織有關(guān)人員針對物業(yè)的特點(diǎn),從各系統(tǒng)主要設(shè)備的性能參數(shù)、技術(shù)規(guī)范和運(yùn)行要求,結(jié)合我們多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),制定一套行之有效的有關(guān)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和維修的程序文件、操作規(guī)程、巡視維護(hù)規(guī)定等指導(dǎo)性文件,為今后的物業(yè)管理具體實(shí)施工作提供規(guī)范化、科學(xué)性的指南。同時(shí),還制定各崗位人員的崗位責(zé)任制度、各設(shè)備機(jī)房管理制度等文件,明確劃分各崗位人員的職責(zé),規(guī)定各設(shè)備機(jī)房的管理要點(diǎn)。
正式接管以后,在整個(gè)物業(yè)管理的各環(huán)節(jié)、各階段,針對各系統(tǒng)設(shè)備,我們始終按照《全國物業(yè)管理示范商城考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的具體要求分解、量化各項(xiàng)考核指標(biāo)。
3.1機(jī)電設(shè)備前期介入管理
3.1.1前期介入管理流程
存在問題
合格
3.1.2機(jī)電設(shè)備的調(diào)試、驗(yàn)收、接管
a.前期介入的機(jī)電管理人員應(yīng)仔細(xì)研讀專業(yè)圖紙,了解設(shè)備的基本技術(shù)參數(shù),熟悉各專業(yè)施工人員,為以后設(shè)備在保修期內(nèi)維修建立良好的關(guān)系。
b.管理處機(jī)電設(shè)備人員進(jìn)行全面的設(shè)備檢查,調(diào)試各種設(shè)備。在較短時(shí)間內(nèi)盡最大可能掌握設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境、操作要領(lǐng),熟悉管網(wǎng)、線路走向及相關(guān)控制的具體位置,并做好詳細(xì)記錄,并做好已完工產(chǎn)品的保護(hù)。
c.應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)商驗(yàn)收接管問題,雙方應(yīng)盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(以相關(guān)國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為主),安排好交接具體人員,時(shí)間及相關(guān)注意事項(xiàng)。
d.雙方按規(guī)定做好驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收人員檢查設(shè)備無質(zhì)量問題,相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施圖紙資料及運(yùn)行、維修資料都提供齊全后,以雙方在驗(yàn)收報(bào)告上簽字為準(zhǔn),交接完成。
3.1.3機(jī)電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)。
積極與業(yè)主溝通,對于特殊設(shè)備施工方要對操作人員進(jìn)行崗前培訓(xùn),管理人員應(yīng)虛心學(xué)習(xí),認(rèn)真記錄,為以后的管理打好基礎(chǔ)。
3.1.4完善機(jī)電設(shè)備管理制度
根據(jù)z國際商城現(xiàn)場的實(shí)地考察,經(jīng)過與業(yè)主、原管理單位的溝通,通過對設(shè)備的實(shí)地詳盡了解,建立設(shè)備臺(tái)帳,設(shè)備檔案,編制設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃, 制定各項(xiàng)職責(zé)、操作規(guī)程、可操作的各項(xiàng)設(shè)備應(yīng)急事故處理規(guī)程。
9.3.1.5在業(yè)主的指導(dǎo)下,管理處機(jī)電人員應(yīng)做好設(shè)備的試運(yùn)行工作,并將工作重點(diǎn)由前期介入管理逐步向設(shè)備正常運(yùn)行、管理工作過渡。
3.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理(正式管理)
設(shè)備使用與維護(hù)管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容,其目的是通過對設(shè)備使用與維護(hù)的科學(xué)管理,正確使用和精心維護(hù)設(shè)備,從而保持設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),防止發(fā)生突發(fā)性故障,降低故障發(fā)生率,延長設(shè)備使用壽命,提高使用效率。
3.2.1z國際商城機(jī)電設(shè)備管理
a.設(shè)備操作管理;
*制定符合z國際商城設(shè)備特點(diǎn)的各主要設(shè)備的操作規(guī)程,并完全按操作規(guī)程進(jìn)行日常操作,保證設(shè)備的正常使用,避免誤操作發(fā)生事故。
*各主要設(shè)備設(shè)24小時(shí)值班,每天按規(guī)定對設(shè)備進(jìn)行巡視,檢查、操作,并做好記錄。
*建立嚴(yán)格的交接班制度,崗位制度,考核制度,確保機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
*建立嚴(yán)格的持證上崗制度,要求設(shè)備操作人員掌握'三好、四會(huì)',三好:管好,維護(hù)好;四會(huì):會(huì)使用,會(huì)維護(hù),會(huì)檢查,會(huì)排除故障。
b.設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理
*建立健全鷹商城設(shè)備的維修保養(yǎng)制度,是保證設(shè)備正常使用的必要手段,通過維護(hù)保養(yǎng),不僅可以使設(shè)備隨時(shí)處于良好的運(yùn)行狀態(tài),而且可以保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,達(dá)到設(shè)備設(shè)計(jì)性能的最大發(fā)揮及延長使用壽命的目的。
*針對z國際商城設(shè)備的不同特點(diǎn),建立周密的保養(yǎng)計(jì)劃,上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后做好保養(yǎng)工作,在'清潔、整齊、潤滑、安全可靠'的保養(yǎng)要求下,查找和預(yù)防故障的發(fā)生,避免不必要的事故發(fā)生。
*維護(hù)保養(yǎng)類別及內(nèi)容
日常維護(hù)保養(yǎng):由設(shè)備操作人員按照各項(xiàng)設(shè)備的基本操作要求,對設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭,對各專業(yè)設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件加油,潤滑,檢查各種監(jiān)測設(shè)備的技術(shù)參數(shù)是否正常,緊固松動(dòng)部件,消除故障隱患,
定期維護(hù)保養(yǎng):管理處專業(yè)工程師在年初針對不同設(shè)備制定維保計(jì)劃,上報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)后,按計(jì)劃由設(shè)備操作人員在工程師指導(dǎo)下按要求對設(shè)備進(jìn)行局部拆卸,檢查情況,更換易損易耗件,排除隱患,確保設(shè)備在下一運(yùn)行周期內(nèi)健康運(yùn)行。
專業(yè)外委保養(yǎng):專業(yè)性非常強(qiáng),需具有相關(guān)資質(zhì)方能進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備,由管理處工程師對合格供方審查合格后,上報(bào)業(yè)主,經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)后,按照設(shè)備的特點(diǎn),有針對性的制定委托保養(yǎng)合同、考核標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法,由管理處專業(yè)設(shè)備的分管人員對外委單位進(jìn)行監(jiān)督,考核。對外委單位實(shí)行合格供方評(píng)審制度,實(shí)行全程式管理,對于不能按合同要求完成委托項(xiàng)目或存在較大質(zhì)量隱患的專業(yè)單位,立即解除合同,重新評(píng)定合格專業(yè)維修單位。
*維修保養(yǎng)的基本要求。
整齊:設(shè)備裝置及控制線路完好、整齊。設(shè)備附件,運(yùn)行維護(hù)工具、儀表、材料、備件應(yīng)擺放整齊。
清潔:設(shè)備內(nèi)外可視部位清潔,無破損,銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣,漏現(xiàn)象,工作現(xiàn)場整潔。
潤滑:按規(guī)定周期檢查換油,清洗或更換過濾網(wǎng),保持油質(zhì)良好。
安全可靠:設(shè)備電氣電子操作控制系統(tǒng)靈敏完好,絕緣及接地牢固符合要求,安全保護(hù)性能完好,監(jiān)控指示儀表準(zhǔn)確完好,防護(hù)裝置有效,
無超壓、超溫、超負(fù)荷工作狀態(tài),檢修設(shè)備工具的監(jiān)視測量裝置在精度允許范圍內(nèi)。
*設(shè)備維修保養(yǎng)的流程
4設(shè)備維修管理
設(shè)備在使用過程中,零部件不可避免會(huì)發(fā)生磨損、變形、腐蝕、斷裂,當(dāng)磨損程度達(dá)到一定程度時(shí),設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)逐漸劣化,性能下降,功能降低,甚至喪失使用價(jià)值。根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的具體情況,我們對設(shè)備局部或整體進(jìn)行拆卸以更換磨損變形嚴(yán)重以及功能完全喪失的零部件,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、調(diào)試,恢復(fù)設(shè)備的正常使用。
4.1設(shè)備維修方式
預(yù)防維修:按預(yù)先制定的維修技術(shù)和計(jì)劃要求進(jìn)行預(yù)防性維修與修理,可分定期維修和狀態(tài)維修,定期維修以設(shè)備工作時(shí)間(包括運(yùn)行時(shí)間和停歇時(shí)間)或以設(shè)備運(yùn)行時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行的預(yù)防維修,本質(zhì)上是一種周期性修理方式,根據(jù)設(shè)備性能、使用特點(diǎn)、磨損規(guī)律和狀態(tài),預(yù)先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內(nèi)容和要求。它適用于設(shè)備的故障及性能劣化與使用累計(jì)時(shí)間直接關(guān)聯(lián)的零部件或平時(shí)需連續(xù)運(yùn)行,無法停車的功能輸出及流程類設(shè)備,目的是消除故障隱患,增加設(shè)備的可靠度。狀態(tài)維修以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)的預(yù)防性維修,根據(jù)日常維修、定期檢測和診斷提供的設(shè)備狀態(tài)信息,經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析處理,了解掌握設(shè)備故障隱患,零部件劣化程度,適時(shí)的有針對性的進(jìn)行專項(xiàng)預(yù)防性維修。
改善維修:對設(shè)備局部或零件的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、尺寸、材質(zhì)加以改進(jìn)、改裝,以減少故障、增加設(shè)備的可靠度和維修性的措施。
事后維修:對設(shè)備已發(fā)生的故障或性能減低到規(guī)定要求以下的狀態(tài)進(jìn)行修理,也成故障修理。
4.2維修方式的選擇
為了保證用最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用獲得最佳得設(shè)備維修效果,我們根據(jù)設(shè)備運(yùn)行得可靠性要求,故障頻率、配置情況、運(yùn)行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是,在保證設(shè)備維修質(zhì)量和設(shè)備使用功能得前提下,追求設(shè)備維修得合理經(jīng)濟(jì)性。
從設(shè)備故障產(chǎn)生的過程、時(shí)間來看,設(shè)備故障有隨著時(shí)間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產(chǎn)生的規(guī)律性故障;有因某種異常因素的作用,在設(shè)備任意運(yùn)行時(shí)刻產(chǎn)生的突發(fā)性隨機(jī)故障。
有發(fā)展期的規(guī)律性故障,如導(dǎo)軌、剎車片、密封環(huán)等磨損故障,通過觀察、記錄或預(yù)測故障發(fā)展的征兆,我們采用定期維修或狀態(tài)維修的方式排除設(shè)備故障。
無發(fā)展期的規(guī)律性故障,如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點(diǎn)發(fā)生在重點(diǎn)設(shè)備的零部件上,直接危及到設(shè)備正常、安全運(yùn)行,我們采取緊急維修的方式排除設(shè)備故障。如果故障點(diǎn)發(fā)生在非重點(diǎn)設(shè)備的零部件上,沒有威脅到設(shè)備的正常、安全運(yùn)行,我們采取事后維修的方式排除設(shè)備故障。
有發(fā)展期的突發(fā)性故障,典型的如軸承,由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會(huì)產(chǎn)生微片剝落形成麻點(diǎn),若不及時(shí)更換,在某時(shí)刻就會(huì)產(chǎn)生突發(fā)性故障,我們充分狀態(tài)檢測的手段,采用狀態(tài)維修的方式排除故障。
無發(fā)展期的突發(fā)性故障,如在異常因素作用下(過載、過熱、過流、沖擊、斷流等)瞬間及產(chǎn)生斷裂、燒毀等突發(fā)性故障。根據(jù)設(shè)備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。
4.3維修類別
大修:按維修計(jì)劃,對設(shè)備全部或大部分拆解,修復(fù)基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件,更換或修復(fù)全部不符合技術(shù)要求的零件,修理、調(diào)整電氣電子控制系統(tǒng),更換老化的元器件,修復(fù)附屬裝置,整理翻新設(shè)備外觀,恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的技術(shù)狀態(tài),每三年進(jìn)行一次。
中修:將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結(jié)合,對設(shè)備進(jìn)行有針對性、有目標(biāo)的檢查,獲取設(shè)備故障發(fā)展過程的征兆,制定相應(yīng)的維修計(jì)劃,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),必要時(shí)對基準(zhǔn)件、主運(yùn)轉(zhuǎn)件進(jìn)行局部修理、調(diào)整、校正,恢復(fù)修理項(xiàng)目的技術(shù)狀態(tài)。通過設(shè)備中修,我們避免了定期維修(主要是大修)時(shí),單純依據(jù)設(shè)備累計(jì)運(yùn)行時(shí)間,而忽略原始質(zhì)量、運(yùn)轉(zhuǎn)條件、負(fù)荷率、維護(hù)保養(yǎng)優(yōu)劣程度,按照常規(guī)經(jīng)驗(yàn)或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時(shí)間間隔安排大修造成的過剩修理(某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換)或設(shè)備修理(某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換)“帶病”運(yùn)行的狀態(tài)。每年進(jìn)行一次。
小修:除定期維護(hù)保養(yǎng)的全部內(nèi)容外,針對巡檢、定檢發(fā)現(xiàn)的問題,更換或修復(fù)磨損件和已產(chǎn)生故障的元器件,調(diào)整、緊固運(yùn)動(dòng)件、連接件,恢復(fù)設(shè)備正常工作能力。
定期調(diào)整與安全性檢測實(shí)驗(yàn):定檢調(diào)整即定期精度調(diào)整,對機(jī)械設(shè)備定期實(shí)施幾何精度檢查調(diào)整,檢查調(diào)整運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)動(dòng)相互配合間隙,以達(dá)到精度和穩(wěn)定的要求。安全性檢測實(shí)驗(yàn)是對動(dòng)力設(shè)備和動(dòng)力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù),按技術(shù)要求(規(guī)定的時(shí)間周期和性能參數(shù)指標(biāo))采取各種實(shí)驗(yàn)、測量和測試措施,以掌握動(dòng)力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計(jì)劃修理期間的運(yùn)行的可靠性和安全性,以及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患,預(yù)防事故發(fā)生。
5z國際商城分系統(tǒng)設(shè)備管理
5.1.供配電管理
a、每日保養(yǎng)維修由設(shè)備責(zé)任人巡視檢查一次并記錄。
b、每周由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)保養(yǎng)一次如下項(xiàng)目:動(dòng)力和公共照明配電箱、低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜外表除塵、配電室室內(nèi)射燈、路燈、出入口應(yīng)急指示燈;各電器設(shè)備運(yùn)行是否正常。并做好記錄。
c、每月保養(yǎng)維修
由設(shè)備責(zé)任人維護(hù)檢修一次如下項(xiàng)目并記錄。
*緊固動(dòng)力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計(jì)量表接線端子,并除塵。
*檢查所有空氣開關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備。
*檢查動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換是否靈敏。
d、年度保養(yǎng)維修
*由設(shè)備主管組織設(shè)備責(zé)任人緊固所有配電箱開關(guān)、母排螺栓、詳細(xì)檢查、測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置,對開關(guān)機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部位加少量潤滑油脂,清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。
*管理處經(jīng)理審核檢修記錄。上報(bào)z國際商城。
5.2電梯系統(tǒng)管理
a、為確保電梯安全運(yùn)行,對電梯進(jìn)行管理維護(hù)和檢查,管理處應(yīng)設(shè)專職人員負(fù)責(zé),委托有資格的專門檢修和保養(yǎng)電梯的單位維修保養(yǎng)。
b、進(jìn)行維修保養(yǎng)和檢查的專職人員,應(yīng)有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和熟悉維修、保養(yǎng)要求。
c、維修人員應(yīng)每周對電梯的主要安全設(shè)施和電氣控制部分進(jìn)行一次檢查。
d、電梯委保單位在管理機(jī)電專業(yè)人員監(jiān)督下按合同要求進(jìn)行保養(yǎng)維修。并作好相關(guān)記錄。
e、發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用,待修復(fù)并經(jīng)仔細(xì)檢查后方可使用。。
f、若電梯停止使用超過一周,必須先進(jìn)仔細(xì)檢查和試運(yùn)行后,方可使用。
g、電梯的故障,檢查的經(jīng)過,維修的過程,維修人員應(yīng)在電梯履歷表中作詳細(xì)記錄。
h、電源電壓、頻率、相序,必須符合電梯技術(shù)資料中的規(guī)定。
i、電梯正常工作條件應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。
5.3消防系統(tǒng)管理
a.消防管理人員必須執(zhí)證上崗,熟悉建筑物消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、用途;懂原理、懂操作、懂安全規(guī)范,掌握系統(tǒng)的運(yùn)作狀況,要求精心維護(hù)保養(yǎng),使之處于正常完好狀態(tài)。
b.消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班,值班人員應(yīng)按照管理要求進(jìn)行巡查,并做好巡查記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,處理不了的及時(shí)上報(bào)管理處。
c.消防系統(tǒng)由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄,認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。
d.對區(qū)域報(bào)警器、系統(tǒng)報(bào)警器、聯(lián)動(dòng)控制柜等柜內(nèi)進(jìn)行清掃除塵,線路松動(dòng)的進(jìn)行緊固,對文字標(biāo)志等到有脫落的要進(jìn)行修補(bǔ)。對可能接觸不良部位進(jìn)行加固,以確保系統(tǒng)處在良好狀態(tài)。并按照要求進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測試
5.4給排水管理
a.了解建筑物的供水系統(tǒng),掌握管線分布、水箱、水泵開關(guān)總摯安裝位置,嚴(yán)格執(zhí)行給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度,為業(yè)主提供正常的工作生活用水和消防用水。
b.按管理要求及要點(diǎn)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況,檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴(yán)防跑、冒、滴、漏,發(fā)生供水故障應(yīng)及時(shí)發(fā)出通知,告訴受影響業(yè)主,同時(shí)進(jìn)行搶修,盡快恢復(fù)供水。
c.消防供水設(shè)備、線管應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)立即檢修,禁止使用消防水管作其它用途,確保消防設(shè)施完整無損。
d.經(jīng)常巡視用水終端,做好節(jié)約用水措施。
e.定期巡視消防蓄水池水位,保障消防用水。
f.經(jīng)常留意供水單位的停水通知,并及時(shí)通知業(yè)主做好停水準(zhǔn)備。
6設(shè)備管理的應(yīng)急措施及方案
6.1設(shè)備系統(tǒng)的維修管理
設(shè)備在運(yùn)行中常常會(huì)因?yàn)槟承┓钦Ｒ蛩卦斐稍O(shè)備的停用、功能喪失?；蛐芟陆?。這些原因會(huì)危害設(shè)備的正常使用,還會(huì)危害設(shè)備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時(shí)。將會(huì)造成業(yè)主資產(chǎn)和個(gè)人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預(yù)防措施。杜絕事故發(fā)生對于發(fā)生的設(shè)備事故要及時(shí)維修。認(rèn)真分析原因吸取教訓(xùn)。制定防范措施避免再發(fā)生。
6.1.1設(shè)備故障處理流程
否 通知甲方
能
配
合
6.1.2設(shè)備故障處理
a故障分類:
設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均定義為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視情況分為重大故障和一般故障兩級(jí)處理
重大故障:人身傷亡事故、設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均為一般故障
b故障處理細(xì)則
a、設(shè)備發(fā)生故障,值班人員根據(jù)要求判斷事故類別。如為重大事故,立刻上報(bào)經(jīng)理及設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位。及時(shí)通知業(yè)主。并按要求采取應(yīng)急處理措施。經(jīng)理接到報(bào)告后應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場。指揮故障處理;如為一般故障。及時(shí)與設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位聯(lián)系。并協(xié)助處理
b、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備檢測設(shè)備的參數(shù)及設(shè)備外部特征,判斷故障的情況,盡快限制故障的發(fā)展。迅速排除危害人員及設(shè)備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設(shè)備的信號(hào)顯示及操作時(shí)間、故障現(xiàn)象。
c、值班人員配合有關(guān)人員進(jìn)行故障處理時(shí)應(yīng)迅速、果斷、正確、鎮(zhèn)靜。不違反安全操作規(guī)程
d、故障處理完畢后。由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)實(shí)際對故障原因進(jìn)行分析取證,查明故障產(chǎn)生的原因、形成機(jī)理及規(guī)律并做好預(yù)防措施
e、查明原因、分清責(zé)任。對相關(guān)人員進(jìn)行處罰及教育。制定防范措施
f、事故處理完畢后,將故障的全過程及處理意見詳實(shí)記錄。以文件形式上報(bào)經(jīng)理及業(yè)主。并作好相關(guān)的檔案
6.2各機(jī)電設(shè)備設(shè)搶修、應(yīng)急處理方案
6.2.1停電應(yīng)急處理措施
z國際商城配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)了柴油發(fā)電機(jī)作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機(jī)設(shè)定為自動(dòng)工作狀態(tài),一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修,發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動(dòng)。
突發(fā)性市電停電后,自動(dòng)設(shè)計(jì)狀態(tài)的發(fā)電機(jī)會(huì)在很短時(shí)間內(nèi)起動(dòng)運(yùn)行提供備用電源。如發(fā)電機(jī)不起動(dòng),值班員應(yīng)即時(shí)采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟動(dòng)備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時(shí)恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發(fā)電機(jī)主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確,如打在“?！被颉笆謩?dòng)”位置,應(yīng)按日常檢查程序進(jìn)行檢查,情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動(dòng)”位置。
*如選擇開關(guān)位置正常,則檢查切換柜擇位開關(guān),如有錯(cuò),即刻糾正將其打在“自動(dòng)”位置。
*若以上兩項(xiàng)都正確,則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應(yīng)先斷開主回路開關(guān),分回路斷路器,更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中,應(yīng)先斷開“市電、備用”電源切換柜,并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準(zhǔn)備等事項(xiàng)。
*檢查各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用,并保證動(dòng)作正常,作人員疏散照明之用。
*如當(dāng)班值班員無法短時(shí)間內(nèi)消除故障,應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),并通知業(yè)主做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結(jié)。上報(bào)管理處經(jīng)理及業(yè)主。
6.2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
a.市政供水計(jì)劃性停水,管理處提前通知業(yè)主,說明停水原因、停水時(shí)限等,做好水池蓄水工作。
b.市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知業(yè)主時(shí),管理處設(shè)法滿足業(yè)主生活用水,事后向業(yè)主說明原因。
c.由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
*接到事故報(bào)警后,機(jī)電運(yùn)行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因,及時(shí)搶修,不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào),請求支援。
*加壓泵出現(xiàn)故障停止運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí),值班員應(yīng)及時(shí)將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時(shí)將備用泵投入使用,即時(shí)通知相關(guān)負(fù)責(zé)人組織搶修。
*主管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)停泵,關(guān)閉進(jìn)水閥門,分管網(wǎng)漏水或爆管時(shí),應(yīng)即時(shí)關(guān)閉分管網(wǎng)閥門,并及時(shí)進(jìn)行搶修。
*事故不能在2小時(shí)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知業(yè)主。
d、排水部分突發(fā)事故:
*商城排水主管爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時(shí),應(yīng)及時(shí)組織搶修。
*地下停車場集水坑排水不良時(shí),應(yīng)即時(shí)用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。
*設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的,應(yīng)及時(shí)采取保護(hù)措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場及時(shí)搶修。
給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理流程圖
6.2.3 電梯應(yīng)急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,乘客按以下程序執(zhí)行,保證乘客人身安全。
a.當(dāng)消防系統(tǒng)報(bào)火警引起停梯時(shí),消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時(shí)用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí),必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi);同時(shí)根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同,對設(shè)有可作消防員專用的電梯,將乘客運(yùn)送到安全層站。通知司機(jī)或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運(yùn)送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關(guān)閉,防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報(bào)。盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。
b.突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客。
*停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時(shí),用專用外門鑰匙開啟外門,同時(shí)用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
*轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
*手動(dòng)盤車時(shí),至少兩人進(jìn)行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(shí)(以高于或低于樓面不超過0.5米為準(zhǔn)),應(yīng)松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng),嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。
*電梯自身發(fā)生故障時(shí),解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報(bào)告交管理處及業(yè)主。
電梯應(yīng)急處理流程圖
6.2.5消防系統(tǒng)應(yīng)急措施
監(jiān)控中心24小時(shí)對各區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控,同時(shí)認(rèn)真落實(shí)巡邏制度,保安、清潔、機(jī)電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責(zé)任區(qū)內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患,真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi),保證火災(zāi)能初期在短時(shí)間撲滅,消除火災(zāi)對人員疏散的威脅,減少火災(zāi)損失,確保建筑物人員生命安全,按以下規(guī)定進(jìn)行:
a發(fā)生火災(zāi)時(shí),監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進(jìn)火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài),并啟動(dòng)義務(wù)消防員、保安隊(duì)人員等進(jìn)入著火區(qū)域搶險(xiǎn),爭取在火災(zāi)發(fā)生初期,利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。
b若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延,立即向“119”報(bào)警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點(diǎn)和火情的變化,做出相應(yīng)的滅火方法和步驟。
*消防人員引導(dǎo)消防車和消防人員并組織突擊隊(duì)員進(jìn)入火場。
*監(jiān)控中心人員開啟消防廣播,通知引導(dǎo)人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進(jìn)行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜,按指揮進(jìn)行自救、疏散。
*配電管理人員應(yīng)切斷火場內(nèi)所有電源。確保火勢不因電器設(shè)備引起蔓延。同時(shí)隨時(shí)做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。
*給排水管理人員迅速啟動(dòng)水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*空調(diào)管理人員同時(shí)啟動(dòng)排煙設(shè)備,對疏散樓梯保持正壓送風(fēng)。
*電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定,利用消防梯進(jìn)行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
c.火災(zāi)消滅后,相關(guān)人員對工作情況進(jìn)行總結(jié),清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報(bào)告形式上報(bào)業(yè)主。
