房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格管理辦法
房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格管理辦法
前 言
依據(jù)《金榮企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理制度》相關(guān)規(guī)定,為進(jìn)一步規(guī)范金榮企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目所售物業(yè)科學(xué)定價(jià),在物業(yè)銷(xiāo)售中價(jià)格制定及執(zhí)行有序進(jìn)行,本著“四個(gè)掌控”原則,即掌控市場(chǎng)、掌控客戶、掌控政策、掌控銷(xiāo)售,謀求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在品牌樹(shù)立、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等方面取得最佳效果,特制定本辦法。
第一章市場(chǎng)調(diào)研
第一條 市場(chǎng)調(diào)研的組織
1、由營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部組織銷(xiāo)售人員每月進(jìn)行該區(qū)域、版塊樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研,每月提交一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
2、時(shí)間要求:調(diào)研報(bào)告始于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部成立當(dāng)月,止于項(xiàng)目清盤(pán)。
第二條 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容
1、市場(chǎng)宏觀方面:了解國(guó)家及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)變化情況,區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量、市場(chǎng)價(jià)格變化、銷(xiāo)售率和銷(xiāo)售周期等。
2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面,樓盤(pán)規(guī)模、開(kāi)發(fā)商背景、項(xiàng)目定位、賣(mài)點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售周期、銷(xiāo)售率、營(yíng)銷(xiāo)思路和手段、廣告及推廣情況、工程進(jìn)度等。
3、消費(fèi)者方面:客戶分布、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、客戶關(guān)注的重點(diǎn)。
第三條 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告送閱
1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部按報(bào)告內(nèi)容要求,每月提交該項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,交營(yíng)銷(xiāo)策劃中心進(jìn)行匯總。
2、由營(yíng)銷(xiāo)策劃中心根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行抽查調(diào)研內(nèi)容的真實(shí)性后,匯編后上報(bào)集團(tuán)公司。
3、每月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告交項(xiàng)目總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)副總、分管副總裁、集團(tuán)總裁,市調(diào)調(diào)研資料一律不得外傳。
第二章 價(jià)格制定方法
第四條 價(jià)格定義:本辦法中價(jià)格是指所售樓盤(pán)同業(yè)態(tài)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)。
第五條 定價(jià)原則:客觀性、真實(shí)性、時(shí)效性。
第六條 定價(jià)方法:
1、市場(chǎng)定價(jià)法
根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情、區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格、類(lèi)同項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格,針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn),綜合考慮市場(chǎng)與客戶預(yù)期,制定出銷(xiāo)售價(jià)格。
2、成本導(dǎo)向法
根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,依據(jù)行業(yè)平均成本利潤(rùn)率,制定出銷(xiāo)售價(jià)格。
3、投資回報(bào)法
根據(jù)項(xiàng)目年資金平均占用額,按照公司規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回報(bào)率,制定出銷(xiāo)售價(jià)格。
4、集合競(jìng)標(biāo)法
通過(guò)銷(xiāo)售代理公司集合競(jìng)價(jià),制定出項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格。
5、加權(quán)平衡法
綜合上述方法,給予各定價(jià)法權(quán)數(shù),制定出物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格。
計(jì)算公式如下:
p = (∑wimi)= (w1*1 + w2*2 + + wn*n)
其中: p為加權(quán)平均法價(jià)格,wi為權(quán)數(shù),w1+w2+…wn = 1;
*i為各定價(jià)法價(jià)格系數(shù)。
第三章 定價(jià)流程
第七條 價(jià)格的確定按申報(bào)單位 分管副總 總裁 董事會(huì)流程進(jìn)行。
第八條 申報(bào)單位為營(yíng)銷(xiāo)策劃中心。
第九條價(jià)格確定分預(yù)報(bào)價(jià)和開(kāi)盤(pán)價(jià)二個(gè)階段,預(yù)報(bào)價(jià)在vip卡認(rèn)購(gòu)前
一周確定,開(kāi)盤(pán)價(jià)在開(kāi)盤(pán)前一天最終確定,開(kāi)盤(pán)價(jià)申報(bào)時(shí)同時(shí)申報(bào)價(jià)格優(yōu)惠原則。
第十條 申報(bào)時(shí)間為項(xiàng)目啟動(dòng)vip卡認(rèn)購(gòu)前一個(gè)月,集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心在預(yù)報(bào)價(jià)發(fā)布后,要依據(jù)vip卡認(rèn)購(gòu)情況及市場(chǎng)變化情況,在開(kāi)盤(pán)前一周再次申報(bào)開(kāi)盤(pán)價(jià)格上報(bào)。
第十一條 申報(bào)內(nèi)容根據(jù)價(jià)格制定方法,在詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、工程管理中心提供的成本分析、財(cái)務(wù)管理中心提供的資金和稅賦資料基礎(chǔ)上,以此為定價(jià)依據(jù),做出定價(jià)申報(bào)報(bào)告。
第十二條 價(jià)格確定,以集團(tuán)總裁正式簽署的文件為準(zhǔn)。
第四章 單元價(jià)格確定
第十三條 單元價(jià)格是指按建筑物產(chǎn)權(quán)分割單元的價(jià)格。
第十四條 制定依據(jù)是依照均價(jià)結(jié)合朝向、樓層、面積、景觀、戶型因素得出的系數(shù)形成單元價(jià)格。
第十五條 單元定價(jià)的申報(bào)單位為集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心。
第十六條 單元定價(jià)申報(bào)時(shí)間為開(kāi)盤(pán)前一周與開(kāi)盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠原則匯總一并上報(bào)。
第十七條 單元定價(jià)確定由申報(bào)單位報(bào)集團(tuán)分管副總核批后,報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。
第五章 價(jià)格調(diào)整
第十八條 價(jià)格調(diào)整依據(jù)是:根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,按分期推盤(pán)、期中銷(xiāo)售策略,按照開(kāi)盤(pán)引爆、前低后高的原則,統(tǒng)一調(diào)價(jià);或因市場(chǎng)發(fā)生變化,隨時(shí)調(diào)整售價(jià)。
第十九條 調(diào)價(jià)申報(bào)由營(yíng)銷(xiāo)策劃中心按上述時(shí)段在推出調(diào)價(jià)前三天上報(bào)集團(tuán)分管副總,報(bào)請(qǐng)集團(tuán)總裁核準(zhǔn)后執(zhí)行。
第六章 價(jià)格執(zhí)行
第二十條 經(jīng)集團(tuán)總裁審批的價(jià)格,項(xiàng)目部營(yíng)銷(xiāo)人員須嚴(yán)格執(zhí)行,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)副總負(fù)責(zé)落實(shí)。
第二十一條 在銷(xiāo)售過(guò)程中,營(yíng)銷(xiāo)員只能根據(jù)公司制訂的優(yōu)惠原則進(jìn)行業(yè)務(wù)談判,對(duì)不能滿足客戶需求的客戶必須逐級(jí)上交談判情況,任何售樓員不得越級(jí)申請(qǐng)折扣優(yōu)惠幅度。特殊客戶由營(yíng)銷(xiāo)副總上報(bào)總裁批準(zhǔn)優(yōu)惠幅度后執(zhí)行,其他人不得擅自受理、批準(zhǔn)折扣優(yōu)惠。
第二十二條 在正常銷(xiāo)售情況下,置業(yè)顧問(wèn)在跟客戶溝通中,無(wú)權(quán)私自給客戶折扣,為了達(dá)到簽約的目的,以書(shū)面報(bào)告、電話請(qǐng)示或者口頭請(qǐng)示案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理,營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理可以在原價(jià)的基礎(chǔ)上下浮1個(gè)點(diǎn);營(yíng)銷(xiāo)副總請(qǐng)示集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)后可以在購(gòu)房單價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn),下浮2個(gè)點(diǎn)的由營(yíng)銷(xiāo)副總負(fù)責(zé)審批;超過(guò)3個(gè)點(diǎn)的由營(yíng)銷(xiāo)副總上報(bào)集團(tuán)總裁,經(jīng)總裁審批后或者經(jīng)過(guò)電話請(qǐng)示集團(tuán)總裁后方可執(zhí)行。
第二十三條 做好報(bào)審報(bào)批及折扣審批的書(shū)面工作,報(bào)審材料歸檔以備后查,嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格,杜絕鼓動(dòng)客戶找公司領(lǐng)導(dǎo)打折的現(xiàn)象。
第二十四條 換房客戶需向營(yíng)銷(xiāo)部遞交書(shū)面申請(qǐng)書(shū),經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)副總同意后,方可換房。換房后的銷(xiāo)售價(jià)格以營(yíng)銷(xiāo)部當(dāng)天公布的銷(xiāo)售價(jià)格為準(zhǔn)。
第二十五條 更改付款方式客戶,需向營(yíng)銷(xiāo)部遞交書(shū)面申請(qǐng)書(shū),經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)副總同意后,方可更改。成交價(jià)按重新選擇的付款方式作相應(yīng)的調(diào)整。
第七章 價(jià)格管理
第二十六條 營(yíng)銷(xiāo)的成功,一線營(yíng)銷(xiāo)人員的作用至關(guān)重要。營(yíng)銷(xiāo)策劃中心及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部必須把打造一支素質(zhì)優(yōu)良、品德高尚的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)作為重要工作來(lái)抓,以保證公司既定的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和價(jià)格得到有效執(zhí)行。
第八章 反饋與檢討
第二十七條 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)價(jià)格執(zhí)行工作,并進(jìn)行價(jià)格執(zhí)行情況的實(shí)時(shí)反饋。
第二十八條 在預(yù)報(bào)價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)發(fā)布后,由營(yíng)銷(xiāo)策劃中心組織項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部及時(shí)收集市場(chǎng)和客戶反映情況,監(jiān)督落實(shí)價(jià)格執(zhí)行情況;按銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)反饋、總結(jié)、檢討價(jià)格方案執(zhí)行情況,為下一步價(jià)格調(diào)整和加強(qiáng)銷(xiāo)售力度提供決策依據(jù)。
第二十九條 由營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé),按銷(xiāo)售期出具價(jià)格方案和執(zhí)行情況評(píng)估報(bào)告,報(bào)分管副總審批后,交總裁審閱。
