房地產(chǎn)公司總成本管理制度
e地產(chǎn)公司總成本管理制度
1總則:
1.1為全面實(shí)施總成本管理,強(qiáng)化成本管理崗位責(zé)任制,根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策及公司成本管理實(shí)踐,制定本制度。
1.2總成本管理以成本領(lǐng)先、公司效益最大化為目標(biāo)。其中,成本領(lǐng)先以平衡和優(yōu)化品質(zhì)、項(xiàng)目周期和成本等關(guān)系為基礎(chǔ);公司效益最大化以公司整體價(jià)值最大化為根本。
1.3總成本管理工作的原則是:
1.3.1目標(biāo)管理原則;
1.3.2統(tǒng)一管理、分類控制原則;
1.3.3動態(tài)控制原則。
1.4總成本管理制度是公司實(shí)施總成本管理的制度基礎(chǔ),內(nèi)容包括:總成本管理體制、總成本管理責(zé)任、總成本目標(biāo)設(shè)定及調(diào)整、總成本過程監(jiān)控與管理預(yù)警、總成本信息管理、總成本管理考核與評估等各項(xiàng)內(nèi)容。
2適用范圍:
e地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“本部”),項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營性公司及其他受托管理單位。
3管理范圍及管理內(nèi)容:
3.1總成本范圍包括項(xiàng)目部(公司)、公司本部和經(jīng)營性公司的總成本。
3.2項(xiàng)目部(公司)總成本包括項(xiàng)目總成本和年度總成本。
3.2.1項(xiàng)目總成本,包括:
3.2.1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
3.2.1.2前期工程費(fèi)
3.2.1.3建筑安裝工程費(fèi)
3.2.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
3.2.1.5配套設(shè)施費(fèi)
3.2.1.6借款利息
3.2.1.7開發(fā)間接費(fèi)
3.2.1.8銷售費(fèi)用
3.2.1.9管理費(fèi)用
3.2.1.10財(cái)務(wù)費(fèi)用
3.2.1.11稅務(wù)成本
3.2.2年度總成本包括年度損益總成本、年度合同總成本和年度付現(xiàn)總成本三類。其中:
3.2.2.1年度損益總成本包括項(xiàng)目部(公司)年度的營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、所得稅費(fèi)用等。
3.2.2.2年度合同總成本是指在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)根據(jù)年度經(jīng)營計(jì)劃所簽訂的合同成本及非合同付現(xiàn)成本總額。
3.2.2.3年度付現(xiàn)總成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、借款利息、開發(fā)間接費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及各項(xiàng)稅務(wù)成本等的年度付現(xiàn)總額,它與“現(xiàn)金流量表”中的“經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量”等相關(guān)項(xiàng)目相對應(yīng)。
3.3公司本部總成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)外支出、投資損失、所得稅費(fèi)用等項(xiàng)目。
3.4經(jīng)營性公司總成本包括年度發(fā)生的營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)外支出、所得稅費(fèi)用等。
4總成本管理體制及職責(zé):
4.1總成本管理組織有三層次:一是公司經(jīng)營管理委員會,二是經(jīng)濟(jì)合同部,三是項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營性公司及本部各職能部門等具體成本管理單位。
4.2公司經(jīng)營管理委員會在總成本管理中的職責(zé)是:
4.2.1批準(zhǔn)公司總成本管理制度;
4.2.2批準(zhǔn)成本控制目標(biāo),包括項(xiàng)目總成本目標(biāo),公司本部、各項(xiàng)目部
(公司)、經(jīng)營性公司的年度總成本目標(biāo);
4.2.3審批超權(quán)限的總成本目標(biāo)調(diào)整事項(xiàng)。
4.3經(jīng)濟(jì)合同部在總成本管理中的職責(zé)是:
4.3.1總成本制度體系建設(shè)工作;
4.3.2成本目標(biāo)設(shè)定及評價(jià)工作;
4.3.3成本過程控制工作;
4.3.4成本管理信息化平臺建設(shè)工作;
4.3.5成本執(zhí)行情況報(bào)告工作。
4.4項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營性公司在總成本管理中的職責(zé)是:
4.4.1確定本單位的總成本管理責(zé)任人,并落實(shí)本單位成本管理崗位責(zé)任制;
4.4.2參與總成本目標(biāo)的設(shè)定;
4.4.3執(zhí)行并優(yōu)化本單位的成本目標(biāo),并對超出成本目標(biāo)及無成本目標(biāo)的事項(xiàng)提供合理處置的建議;
4.4.4定期進(jìn)行總成本控制信息的分析整理及上報(bào)反饋。
4.5本部各職能部門設(shè)置總成本管理崗位,負(fù)責(zé)本部門費(fèi)用預(yù)算的編制、執(zhí)行監(jiān)控和信息反饋等工作。經(jīng)濟(jì)合同部定期與各部門成本管理崗及財(cái)務(wù)部核對信息,跟蹤本部費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況,并提交分析報(bào)告。
5總成本管理責(zé)任:
5.1本部各職能部門在總成本管理中的具體責(zé)任是:
5.1.1行政費(fèi)用預(yù)算責(zé)任。即根據(jù)公司職責(zé)分工制度,在優(yōu)化流程、提高工作效率的基礎(chǔ)上,認(rèn)真編制本部門費(fèi)用(“七項(xiàng)費(fèi)用”)預(yù)算,嚴(yán)格控制部門費(fèi)用開支,強(qiáng)化部門預(yù)算責(zé)任,提高行政費(fèi)用支出的效益;
5.1.2業(yè)務(wù)成本控制責(zé)任。各職能部門要對因業(yè)務(wù)需要而必須發(fā)生且由該部門主導(dǎo)控制的各項(xiàng)業(yè)務(wù)成本開支進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合理性評價(jià),提出并納入部門年度預(yù)算范圍,報(bào)批后要嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)務(wù)成本開支范圍和開支標(biāo)準(zhǔn),提高業(yè)務(wù)成本支出的效益。
5.1.3專業(yè)歸口管理責(zé)任。各職能部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其歸口管理但由項(xiàng)目部(公司)實(shí)際執(zhí)行并發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用的管理責(zé)任。部門歸口管理責(zé)任的成本范圍見本制度附件一。
5.2各項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營性公司要嚴(yán)格執(zhí)行本部下達(dá)的總成本目標(biāo),在本部各職能部門的協(xié)調(diào)、監(jiān)督下,承擔(dān)對總成本目標(biāo)的執(zhí)行責(zé)任。
6總成本目標(biāo)設(shè)定及調(diào)整
6.1項(xiàng)目總成本目標(biāo)設(shè)定與調(diào)整。項(xiàng)目總成本目標(biāo)依項(xiàng)目開發(fā)的不同階段而動態(tài)確定和調(diào)整,具體包括:
6.1.1論證階段成本目標(biāo)(成本估算)。根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況等,對擬開發(fā)項(xiàng)目的總成本進(jìn)行估算,具體成本目標(biāo)最終由經(jīng)濟(jì)合同部提出并體現(xiàn)在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中;
6.1.2方案審定階段成本目標(biāo)(成本概算)。即根據(jù)論證階段的總成本估算,細(xì)化方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本,提出項(xiàng)目成本概算,并組織審查方案設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性。成本概算由經(jīng)濟(jì)合同部提出,并報(bào)公司經(jīng)營管理委員會批準(zhǔn)后隨項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃下達(dá)。
6.1.3施工圖階段成本目標(biāo)(成本預(yù)算)。即根據(jù)方案和施工圖編制項(xiàng)目成本預(yù)算,確定項(xiàng)目及各單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本,分解成本費(fèi)用控制目標(biāo),組織項(xiàng)目總成本目標(biāo)的具體落實(shí)。成本預(yù)算目標(biāo)由項(xiàng)目部(公司)編制,并經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同部審核后報(bào)公司經(jīng)營管理委員會批準(zhǔn)后下達(dá),作為對項(xiàng)目部(公司)成本管理責(zé)任人考核的依據(jù)。
6.1.4項(xiàng)目部(公司)施工圖階段總成本目標(biāo)確定后,對項(xiàng)目開發(fā)成本(不含借款利息和
開發(fā)間接費(fèi))預(yù)計(jì)變化額超過總成本目標(biāo)在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上的,由項(xiàng)目部(公司)提出成本目標(biāo)調(diào)整請示,并經(jīng)該單位總成本管理責(zé)任人確認(rèn)后,報(bào)經(jīng)濟(jì)合同部審核,經(jīng)濟(jì)合同部在審核并提出調(diào)整目標(biāo)建議后,報(bào)公司經(jīng)營管理委員會批準(zhǔn)。
6.2項(xiàng)目部(公司)年度總成本目標(biāo)的設(shè)定。經(jīng)濟(jì)合同部根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目總成本目標(biāo)、年度發(fā)展計(jì)劃等,審核并確定項(xiàng)目部(公司)所提交的年度總成本目標(biāo)。
6.3本部年度總成本目標(biāo)的設(shè)定。經(jīng)濟(jì)合同部會同財(cái)務(wù)部,按經(jīng)濟(jì)合理性原則和公司預(yù)算管理制度相關(guān)要求,對各費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審核,以匯總、平衡和確定本部年度總成本目標(biāo)。
6.4每年第四季度,經(jīng)濟(jì)合同部在“年度總成本目標(biāo)”的基礎(chǔ)上,根據(jù)執(zhí)行情況對項(xiàng)目部(公司)、公司本部等的年度總成本進(jìn)行分析和預(yù)測,同時(shí)組織編制下一年度總成本目標(biāo)。
7總成本過程監(jiān)控與管理預(yù)警
7.1經(jīng)濟(jì)合同部對項(xiàng)目部(公司)、本部年度成本目標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行定期監(jiān)控,對總成本差異進(jìn)行追蹤分析;本部各職能部門應(yīng)加強(qiáng)對其歸口管理成本的跟蹤監(jiān)控。
7.2項(xiàng)目部(公司)要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目總成本目標(biāo)和年度總成本目標(biāo)。
7.3本部及項(xiàng)目部(公司)對總成本過程控制的形式有:招標(biāo)、認(rèn)價(jià)、戰(zhàn)略采購、供應(yīng)商管理、變更洽商審核、預(yù)結(jié)算審核、合同執(zhí)行情況跟蹤及預(yù)警等。
7.4本部及項(xiàng)目部(公司)對總成本目標(biāo)采用動態(tài)成本控制方法,即根據(jù)合同成本、非合同成本、待發(fā)生成本等確定和控制動態(tài)成本,及時(shí)揭示動態(tài)成本與成本目標(biāo)等間的差異。
7.5項(xiàng)目部(公司)在進(jìn)行總成本動態(tài)控制時(shí),總成本管理責(zé)任人要及時(shí)監(jiān)測成本控制中存在的問題,并向經(jīng)濟(jì)合同部提供成本管理及預(yù)警報(bào)告。成本管理及預(yù)警報(bào)告事項(xiàng)見附件二。
8總成本信息管理
8.1經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)搭建公司總成本管理實(shí)時(shí)化、共享化的基礎(chǔ)信息平臺,收集與總成本管理有關(guān)的公司內(nèi)外部的相關(guān)信息,為成本決策、成本 控制和成本分析等提供信息基礎(chǔ)。
8.2項(xiàng)目部(公司)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同部的要求,定期或不定期地編制有關(guān)總成本管理的各類報(bào)表和信息,并保證上報(bào)信息的及時(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性。
9經(jīng)營性公司總成本管理
9.1經(jīng)營性公司應(yīng)根據(jù)本部年度經(jīng)營計(jì)劃編制年度總成本目標(biāo),并上報(bào)經(jīng)濟(jì)合同部,由經(jīng)濟(jì)合同部組織相關(guān)部門進(jìn)行審核,并報(bào)公司經(jīng)營管理委員會批準(zhǔn)后下達(dá)執(zhí)行。
9.2經(jīng)營性公司應(yīng)定期(按月)或不定期地向經(jīng)濟(jì)合同部提交總成本目標(biāo)執(zhí)行情況分析報(bào)告。
9.3經(jīng)營性公司應(yīng)建立并持續(xù)完善本公司成本管理制度,并將相關(guān)成本管理制度報(bào)備經(jīng)濟(jì)合同部。
10總成本管理考核和評估
10.1經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)公司總成本管理工作考核制度的建立和落實(shí)。
10.2經(jīng)濟(jì)合同部要針對項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營性公司的總成本管理責(zé)任人,提出成本管理方面的個(gè)人績效評估意見,并將評估意見報(bào)送公司經(jīng)營管理委員會和人力資源部。
10.3經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)加強(qiáng)對本部各職能部門成本管理責(zé)任的考核和評估。
10.4本部各職能部門應(yīng)加強(qiáng)對項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營性公司內(nèi)部與其對口或歸口的成本責(zé)任單位的成本管理績效評估。
10.5項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營性公司等應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn),建立總成本管理工作的內(nèi)部考核體系,加強(qiáng)對總成本管理工作的自身考核和評估,切實(shí)落實(shí)本單位總成本管理崗位責(zé)任制。
11附則
11.1本制度由經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)解釋。
11.2本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。
附件一:本部各職能部門對于成本費(fèi)用的歸口管理責(zé)任
5.1.3.1戰(zhàn)略發(fā)展部:項(xiàng)目并購成本
5.1.3.2開發(fā)部:土地成本
5.1.3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)部:設(shè)計(jì)成本
5.1.3.4經(jīng)濟(jì)合同部:工程成本
5.1.3.5市場部:銷售費(fèi)用
5.1.3.6財(cái)務(wù)部:財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅務(wù)成本
5.1.3.7商業(yè)地產(chǎn)部:留存資產(chǎn)運(yùn)營成本
5.1.3.8人力資源部:人工成本
5.1.3.9客戶關(guān)系部:物業(yè)開辦費(fèi)用、客戶服務(wù)費(fèi)用
附件二:開發(fā)項(xiàng)目成本管理及預(yù)警報(bào)告內(nèi)容
7.5.1項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃執(zhí)行情況
7.5.2成本目標(biāo)執(zhí)行情況,包括超成本目標(biāo)情況、超預(yù)算情況、出現(xiàn)目標(biāo)外及預(yù)算外支出等情況,成本變動對效益目標(biāo)的影響;
7.5.3合同執(zhí)行情況,包括合同付款、補(bǔ)充合同、洽商、結(jié)算等情況;
7.5.4制度執(zhí)行情況,有無違反公司成本控制、合同管理、招標(biāo)管理等相關(guān)制度;
