第1篇 物業(yè)維修中心工具管理規(guī)程制度
物業(yè)維修中心工具管理規(guī)程
1目的
規(guī)范維修工具管理工作,確保維修工具完整及各項(xiàng)性能完好。
2適用范圍
適用于維修中心維修工具的管理。
3職責(zé)
3.1維修組主管負(fù)責(zé)維修工具的管理并負(fù)責(zé)工具的申購。
3.2維修工負(fù)責(zé)保管、使用個人工具。
3.3維修中心負(fù)責(zé)維修工具的監(jiān)督管理和采購。
4程序要點(diǎn)
4.1《維修工具年度采購計(jì)劃》的制定
4.1.1每年的12月15日之前,由維修組主管組織制定下一年度的《維修組工具年度采購計(jì)劃》并上報維修中心審批。
4.1.2維修中心負(fù)責(zé)對各維修組的采購計(jì)劃進(jìn)行審核,并在此基礎(chǔ)上組織制定《公司維修工具年度采購計(jì)劃》。
4.1.3常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)對《公司維修工具年度采購計(jì)劃》進(jìn)行審批。審核批準(zhǔn)后,該計(jì)劃復(fù)印件應(yīng)交財務(wù)部備案。
4.1.4采購計(jì)劃應(yīng)包括:所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地;預(yù)計(jì)費(fèi)用;購買時間;用途。
4.2維修工具的領(lǐng)用
4.2.1維修組的工具分成兩類:一類是個人使用工具,另一類是維修組公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管,公用工具由主管領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管。
4.2.2個人使用工具和公用工具由領(lǐng)用人統(tǒng)一填寫《領(lǐng)料單》,經(jīng)維修組主管簽字同意后,由維修組主管到維修中心倉庫領(lǐng)取。維修中心倉管員將領(lǐng)出工具記錄在《維修工具臺帳》內(nèi)。主管將所領(lǐng)工具登記在《維修組工具登記表》內(nèi)。
4.3個人使用工具管理
4.3.1維修組員工正式上崗時,由員工填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)維修組主管批準(zhǔn)后,領(lǐng)取一套個人使用工具。維修組員工個人工具每年只能補(bǔ)領(lǐng)一次。
注意事項(xiàng)
4.3.2
個人使用工具應(yīng)注意以下幾點(diǎn):
a)不準(zhǔn)亂打亂撬;
b)用力應(yīng)適度;
c)測量不同的參數(shù)時注意正確換檔(如萬用表);
d)注意工具的作用條件(如額定電壓、額定電流或承載能力等);
e)用后擦拭干凈工具。
4.3.3維修組員工個人使用工具屬公司財產(chǎn),嚴(yán)禁用作私人用途。
4.3.4維修組員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工個人立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)維修組主管批準(zhǔn)后在維修中心倉管員處以舊換新,倉管員應(yīng)做好登記。
4.3.5員工辭職、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)將個人使用工具全部退還給到維修中心倉庫,對于丟失或人為損壞的個人使用工具由維修中心通知人力資源部扣發(fā)相應(yīng)的錢款。倉管員必須將員工退還的個人使用工具登記在《維修工具臺帳》內(nèi),并在'備注'一欄內(nèi)注明'退還'字樣。員工退還的個人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新的工具。
4.3.6維修組主管每月18號檢查每個員工的個人使用工具,對于丟失的或人為損壞的工具將責(zé)令立即補(bǔ)充。
4.3.7對于換下來的個人使用工具每半年由管理處倉管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報廢工具登記表》內(nèi),經(jīng)維修中心經(jīng)理批準(zhǔn)后上報常務(wù)副總經(jīng)理審批。審批后由維修中心經(jīng)理負(fù)責(zé)做報廢處理。
4.4公用工具
4.4.1維修組領(lǐng)用的公用工具由主管負(fù)責(zé)保管,主管應(yīng)將其登記在《維修組工具登記表》上。
4.4.2公司共用的公用工具由維修中心倉管員負(fù)責(zé)保管,倉管員應(yīng)將其登記在《公用維修工具登記表》上。
4.4.3維修員工借用工具或維修組以外的部門借用工具都應(yīng)在主管處借用;主管必須將借用工具登記在《工具借用登記表》上。
4.4.4維修組需要借用公司公用工具的,由維修組主管到維修中心倉庫辦理借用手續(xù),倉管員必須將借用工具登記在《工具借用登記表》上。
4.4.5公用工具使用注意事項(xiàng)
公用工具在使用過程中注意事項(xiàng)包括:
a)便攜式(小件的)公用工具使用注意事項(xiàng)按4.4.2條款;
b)大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項(xiàng)目以外還應(yīng)每個月進(jìn)行一次保養(yǎng);
c)公用工具屬公司財產(chǎn),嚴(yán)禁用作私人用途;
d)公用工具如丟失或人為損壞,則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價賠償,如屬正常使用損壞,對于小型的(500元以下)由維修組主管確認(rèn),維修中心經(jīng)理批準(zhǔn)后可以以舊換新。對于500元以上的公用工具須先經(jīng)工程部經(jīng)理審核后報公司常務(wù)副總經(jīng)理審批;
e)維修組主管工作調(diào)遷、辭工或被解雇時,由接任者會同工程部倉管員一起對該負(fù)責(zé)人所管公用工具進(jìn)行盤點(diǎn),發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究其本人責(zé)任;
f)對于換下來的公用工具每半年由倉管員進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報廢工具登記表》內(nèi),經(jīng)維修中心經(jīng)理批準(zhǔn)后上報公司常務(wù)副總經(jīng)理審批。批準(zhǔn)后由維修中心經(jīng)理負(fù)責(zé)報廢處理;
g)對于專業(yè)工具中的計(jì)量器具或安全用具應(yīng)定期送檢,檢驗(yàn)合格的方可使用,否則應(yīng)重申購。
4.5維修組通訊用對講機(jī)管理按《安全部警用器械管理規(guī)程》相關(guān)條款執(zhí)行。
4.6維修工具的購買
4.6.1維修中心倉管員每月30號應(yīng)將所保管的工具進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《維修工具臺帳》上,對于需要補(bǔ)充的工具應(yīng)建議維修中心經(jīng)理盡快申購。
4.6.2維修中心經(jīng)理每月5號之前根據(jù)倉管員的建議及《維修工具年度采購計(jì)劃表》填寫工具申購并上報公司。對于計(jì)劃中未列出的工具,維修中心經(jīng)理應(yīng)盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中并上報公司審批。
5記錄
《維修組工具登記表》
《工具借用登記表》
《報廢工具登記表》
《維修工具年度采購計(jì)劃》
《維修工具臺帳》
第2篇 城南物業(yè)維修服務(wù)規(guī)程
藍(lán)灣物業(yè)維修服務(wù)規(guī)程
一、接待:
1、物業(yè)公司值班接待員負(fù)責(zé)日常小型維修項(xiàng)目的分類、派工與協(xié)調(diào)。
2、維修部主管負(fù)責(zé)召開各班長參加的每日晨會,安排大型維修項(xiàng)目的作業(yè)和指導(dǎo)。
3、維修部主管和相關(guān)人員對日常維修項(xiàng)目進(jìn)行抽查,對派工單實(shí)施情況的落實(shí)進(jìn)行審核和統(tǒng)計(jì)。
二、維修規(guī)范:
1、維修人員接住戶或接待值班員通知,五分鐘內(nèi)趕到接待中心領(lǐng)取派工單接受維修任務(wù)。
2、維修人員收到派工單3分鐘內(nèi)備好所需工具,包括干凈腳套1付、干凈毛巾1條、干凈抹布1條、干凈臺布1塊,塑料袋1個。
3、身著整潔工裝,佩帶上崗牌,按《員工行為規(guī)范》要求標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)需維修住戶門前。
4、入戶前需輕按門鈴三遍(如無門鈴,可用手輕扣房門)最多不超三遍,第一次與第二次相隔5秒、第二次與第三次相隔15秒,并站立于離貓眼1米處等待。
5、待住戶開門后,首先向住戶問'您好!'并做自我介紹,憑《維修派工單》禮貌客氣詢問相關(guān)的維修項(xiàng)目,在用戶首肯后,佩戴腳套入室維修。
6、維修前,應(yīng)在合適位置展鋪臺布,并將工具袋置于臺布上。維修時,要保持住戶室內(nèi)環(huán)境整潔,尊重住戶家庭習(xí)俗,嚴(yán)禁高聲作業(yè)喧嘩,不得要求住戶協(xié)助維修,嚴(yán)禁借用住戶物品,不得在住戶室內(nèi)閑逛延留。
7、維修完畢后,請住戶檢查試用直至用戶滿意。
8、將所有維修垃圾裝入塑料袋內(nèi)帶走,把所維修部件和周圍環(huán)境抹凈清掃,并用干凈毛巾將手拭凈,請住戶在《維修派工單》上簽字。
9、離開時要對給住戶帶來的不便表示歉意,并向住戶致意'再見'后,輕關(guān)門離開維修住戶。
10、維修人員應(yīng)將簽好的《維修派工單》及時交給接待中心值班員。如因特殊原因未修好或未修的,需在《維修派單》中注明,填寫清楚。
11、需住戶購件或維修工取料的維修項(xiàng)目,按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
12、如維修住戶家中無人,需在住戶門縫留置《維修告知單》,另行約定維修服務(wù)時間。
第3篇 物業(yè)小區(qū)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作規(guī)程
1.0目的
保障電梯設(shè)備處于良好的工作狀態(tài),確保電梯設(shè)備得到及時維修保養(yǎng),為顧客提供舒適安全可靠的電梯運(yùn)送服務(wù)。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作。
3.0職責(zé)
3.1工程部主管負(fù)責(zé)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作的計(jì)劃、組織和督導(dǎo)工作。
3.2工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實(shí)施和檢查工作。
3.3工程部技工負(fù)責(zé)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作的實(shí)施、巡查和記錄工作。
3.4電梯維修保養(yǎng)合同單位負(fù)責(zé)完成合同規(guī)定電梯維修保養(yǎng)工作。
4.0工作程序
4.1維修保養(yǎng)工作注意事項(xiàng):
4.1.1維修保養(yǎng)時在電梯基站門口處放置'電梯檢修,暫停使用'告示牌,關(guān)好廳門或用護(hù)欄擋住入口處。
4.1.2給傳動門機(jī)加油、清洗或觀察鋼絲繩等情況時必須關(guān)閉電梯電源,在轎頂工作或需開動電梯觀察時,應(yīng)選擇安全地方站立。
4.1.3在機(jī)房維修保養(yǎng)時,應(yīng)先斷開機(jī)房總電源后,才能進(jìn)行各掣動的清理、保養(yǎng)等工作,嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。
4.1.4在轎頂上檢修,必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān);以及在轎頂上需長時間維修保養(yǎng)時,應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān),嚴(yán)禁一腳站在廳門口另一腳站在轎頂或在轎廂內(nèi)長時間工作。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到井道檢查電梯。
4.1.5在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開,底坑和轎頂、機(jī)房不得同時作業(yè),如需同時作業(yè),作業(yè)人員必須帶安全帽,必須注意工件、工具不得下落,以防落物傷人。
4.1.6操作時應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行,并保持隨時互相呼應(yīng)。
4.1.7操作時如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行時,轎內(nèi)操作人員要精神集中,嚴(yán)格服從維修人員的指令。
并收回工具材料,清潔工作現(xiàn)場,撤除所有告示牌或護(hù)欄等。
4.2每三個月1次維修保養(yǎng)內(nèi)容:
4.2.1檢查曳引機(jī)減速箱有無異常響聲,聯(lián)軸器彈性圈有無損傷,螺栓有無松動等,如有則需加油或更換或擰緊。
4.2.2檢查制動器組件是否潤滑良好、動作靈活,固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固,如有則需加油或擰緊;制動器工作溫升是否超出60度時,則需檢查原因或暫停使用,并對故障進(jìn)行排除。
4.2.3門機(jī)電機(jī)碳刷磨損是否超出規(guī)定,是否磨損變形,否則需更換;限速器旋轉(zhuǎn)銷加油,限速器輪、張緊輪槽有無異常磨損,鋼絲繩應(yīng)無斷絲、無油污,限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污、異物、螺栓無松動,如有則需做必要的調(diào)整、清潔、擰緊。
4.2.4張緊裝置動作是否正常,限位開關(guān)是否處于正常位置,如有則需做調(diào)整或復(fù)位。
4.2.5檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活,安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙是否正常,如有則需做加油或調(diào)整,安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。
4.2.6檢查控制柜內(nèi)各元器件,包括接觸器、繼電器等動作是否正常,有無異常聲響,觸點(diǎn)有無拉弧、熔焊等,如有則需調(diào)整、維修或更換;各儀表信號指示是否正常,熔斷器、調(diào)速電阻等有無松動發(fā)熱過大,如有則需更換、調(diào)整,排除故障。
4.2.7機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂或損壞,各傳動機(jī)構(gòu)動作是否靈活,電氣觸頭或開關(guān)觸點(diǎn)是否良好,如有則需更換或調(diào)整;清除轎廂門、門廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污,檢查各門廳門、轎廂門鎖接觸是否良好,轎廂主控器、招梯面板按鈕、開關(guān)操作是否靈活,如有則需維修或更換,門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)加油。
4.2.8檢查自動門傳動機(jī)構(gòu)、安全觸板傳動機(jī)構(gòu)是否正常,螺釘定位裝置是否緊固,門機(jī)皮帶有無損傷、老化,開關(guān)門動作是否靈活可靠,轎廂門限位開關(guān)、門鎖接點(diǎn)等有無損壞、積塵;各轉(zhuǎn)動軸應(yīng)加油。
4.3專業(yè)電梯公司維修保養(yǎng)工作規(guī)程:
4.3.1電梯公司專業(yè)維修保養(yǎng)小區(qū)電梯設(shè)備需遵守與物業(yè)公司簽定的《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)合同》;
4.3.2維修保養(yǎng)小區(qū)電梯設(shè)備時應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的電梯維修保養(yǎng)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工作業(yè),保證電梯設(shè)備通過技術(shù)監(jiān)督局的檢驗(yàn),并順利取得電梯使用合格證書;
4.3.3對電梯設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)時需先得到工程部主管同意,且盡量安排非電梯使用高峰進(jìn)行,電梯設(shè)備搶修不受時間限制;
4.3.4工程部電梯工或領(lǐng)班需積極協(xié)助配合電梯公司完成電梯的維修保養(yǎng)或搶修工作
第4篇 小區(qū)物業(yè)維修電工安全操作規(guī)程
1.目的
規(guī)范維修電工的操作,確保人員和設(shè)備安全。
2.適用范圍
適用于維修電工的維修、操作管理
3.內(nèi)容
3.1維修電工必須持有國家地區(qū)勞動行政部門或國務(wù)院主管部門勞資機(jī)構(gòu)規(guī)定驗(yàn)印的電工技術(shù)等級證書及相應(yīng)的操作證,并經(jīng)體檢合格后方能獨(dú)立上崗工作。
3.2檢修時必須兩人以上,同時檢查工具、儀表和防護(hù)用品是否完好。
3.3 電氣設(shè)備未經(jīng)驗(yàn)電,一律視為有電,不準(zhǔn)用手觸及,任何情況下必須有二人在場方能進(jìn)行電氣檢修工作。
3.4電氣設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)中,不準(zhǔn)進(jìn)行拆裝檢修,必須停電切斷電源,取下熔斷器,妥善作好安全措施,掛上警告牌,并驗(yàn)明無電后才能施工。
3.5禁止帶電操作。必須帶電操作時,要穿長袖衣服、絕緣鞋,戴工作帽,站在絕緣良好的位置上,任何時候只允許接觸一根帶電電線。
3.6在帶電設(shè)備附近工作時,應(yīng)嚴(yán)格保持必要的安全距離,設(shè)置臨時遮攔,懸掛警告牌,并由專人監(jiān)護(hù),施工中應(yīng)使用手柄等部位絕緣情況良好的工器具,嚴(yán)禁使用鋼卷尺。
3.7登高操作應(yīng)遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程,必須穿戴好個人防護(hù)用品、安全帶和安全帽,登高器必須有防護(hù)措施,上下傳遞物件嚴(yán)禁拋擲。
3.8臨時工作中斷后或每班開始工作前,都必須重新檢查確認(rèn)已斷開電源,并驗(yàn)明無電。
3.9每次維修結(jié)束時,必須清點(diǎn)所帶工具、零件,以防遺失和留在設(shè)備內(nèi)造成事故。
3.10由專業(yè)檢修人員修理電氣設(shè)備或其帶動的機(jī)械時,維修電工要進(jìn)行登記,并注明停電時間。完工后要作好交待,共同檢查,然后方可送電,并登記送電時間。
3.11電氣設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時,要立刻切斷電源,并使用四氯化碳或co2、1211滅火器滅火,嚴(yán)禁用水來滅火。
4.記錄
無。
5.附件
無。
第5篇 物業(yè)項(xiàng)目弱電系統(tǒng)維修規(guī)程制度
物業(yè)項(xiàng)目弱電系統(tǒng)維修規(guī)程
為規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作,特制定本規(guī)程。
1.0維修服務(wù)人員進(jìn)用戶家進(jìn)行弱電系統(tǒng)維修時,應(yīng)遵守《用戶家庭安裝/維修規(guī)程》的規(guī)定。
2.0維修服務(wù)人員注意事項(xiàng)
2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。
2.2應(yīng)注意安全操作:
a.確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;
b.確保維修設(shè)施的安全:測量某焊點(diǎn)電壓時切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起,注意合理放置維修工具以免引起意外。
3.0基本維修方法
3.1觀察法:
a.有無虛焊、松脫、燒集的元器件;
b.有無異常的聲音;
c.觀察圖象效果。
3.2靜態(tài)測量法:
a.短路電阻測量法;
b.電流測量判斷法;
c.電壓測量判斷法;
4.0樓層防盜對講機(jī)維修
4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:
a.檢查主機(jī)按鈕開關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開關(guān);
b.檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理;
c.通過上述兩個步驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.2不能對講:
a.檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b.檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換;
c.檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路,重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。
4.3不能開樓下大閘門:
a.檢查鎖舌部件是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤滑油;
b.檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如是則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈;
c.檢查分機(jī)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。
4.4主機(jī)無電源:
a.檢查橋式整流二極管有無損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管;
b.檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。
5.0可視對講機(jī)維修:
5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a.調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如有光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)與門口機(jī)的圖象信號連接線是否接牢,否則應(yīng)重新接好(燙錫焊接);
b.如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應(yīng)檢查室內(nèi)機(jī)電路板,包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。
5.2通話無聲音:
a.檢查聽筒與室內(nèi)機(jī)接線是否牢固,否則應(yīng)重新接好(燙錫、焊接);
b.調(diào)節(jié)音量電位器,如揚(yáng)聲器里有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路正常,此時應(yīng)檢查門機(jī)上的麥克風(fēng),如麥克風(fēng)損壞則應(yīng)更換同規(guī)格麥克風(fēng);
c. 調(diào)節(jié)音量電位器,如揚(yáng)聲器里什么聲音都沒有,則說明室內(nèi)機(jī)的放大電路有問題,室內(nèi)機(jī)放大電路包括音頻輸出電路、前置放大電路、功放電路,此時應(yīng)逐級進(jìn)行檢查直至故障排除。
6.0維修工作結(jié)束后,維修員應(yīng)及時清潔工作場地,把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi),用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。
7.0向用戶試驗(yàn)維修后的效果,試驗(yàn)應(yīng)不少于3次,并向用戶說明使用中應(yīng)注意的事項(xiàng),如用戶有不滿意的地方,維修員應(yīng)及時進(jìn)行整改直至用戶滿意為止。
8.0一切正常后請用戶在《有償維修服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。最后簽上維修員的姓名以備查詢。
第6篇 物業(yè)公共區(qū)域維修規(guī)程格式怎樣的
物業(yè)公共區(qū)域維修規(guī)程
(二)
1.0目的規(guī)范公共區(qū)域的維修管理,保障設(shè)施完好、安全、有效,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2. 0適用范圍公共區(qū)域范圍的所有維修項(xiàng)目。
3. 0管理職責(zé)3.1工作負(fù)責(zé)人:工程部主管。
3. 2相關(guān)崗位維修人員負(fù)責(zé)日常維修工作的實(shí)施.
4.0內(nèi)容
4.1當(dāng)進(jìn)入公共區(qū)域維修作業(yè)時,維修人員的工裝、工具箱(包)及輔助工具應(yīng)整潔、完好,維修完成后應(yīng)立即清潔場地。
對預(yù)計(jì)可能弄臟或損傷地面的作業(yè),應(yīng)在工作區(qū)域鋪墊防護(hù)用的干凈布料。
4.2當(dāng)需在公共范圍進(jìn)行帶噪聲或異味作業(yè)時,公共區(qū)域應(yīng)在上午8:00~12:0 0或下午14:00~18:00時間內(nèi)進(jìn)行(緊急情況除外),應(yīng)避開高峰時間段進(jìn)行,并應(yīng)事先與可能影響到的相關(guān)業(yè)主或租戶進(jìn)行協(xié)調(diào)。
4.3如需在高峰時間進(jìn)行簡易維修時,維修人員應(yīng)取得部門主管的同意,且盡可能避開高峰期。
對可能帶給業(yè)主不便的維修作業(yè),應(yīng)在醒目位置設(shè)置'維修進(jìn)行中'告示牌,并對過往業(yè)主表示歉意。
4.4計(jì)劃維修中如需大面積停電、水、空調(diào)時,應(yīng)提前24小時書面通知服務(wù)中心及相關(guān)部門(緊急情況除外)。
4.5當(dāng)進(jìn)入業(yè)主、住戶區(qū)域維修時,應(yīng)先向業(yè)主、租戶表示問候,了解所需維修的內(nèi)容,確認(rèn)是否收費(fèi)范圍,如屬收費(fèi)范圍應(yīng)按《維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)費(fèi)后,告知業(yè)主、住戶可能收取的全額費(fèi)用,取得同意后迅速進(jìn)入工作狀態(tài)。
4.6如需移動業(yè)主、住戶物品或需短時間停電時應(yīng)事先告知業(yè)主、住戶,同時做維修防護(hù)工作,維修結(jié)束后清理現(xiàn)場,協(xié)助恢復(fù)物品,在工作單上填寫維修材料及收費(fèi)金額,經(jīng)業(yè)主、租戶驗(yàn)收確認(rèn)并簽字后,將工作單第二聯(lián)送交服務(wù)中心。
4.7維修人員在維修中不得向業(yè)主、住戶索要小費(fèi),住戶維修費(fèi)的收取應(yīng)由財務(wù)部按服務(wù)中心提供的工作單統(tǒng)一收取。
4.8外墻高空維修作業(yè)時,應(yīng)提前24小時書面通知相關(guān)部門,作業(yè)時應(yīng)在地面設(shè)置防護(hù)隔離帶及'高空作業(yè),危險勿近'警示牌,并設(shè)專人監(jiān)護(hù)。
4.9公共區(qū)域及配套設(shè)施維修由服務(wù)中心填寫維修工作單,并在維修后驗(yàn)收確認(rèn)。
各業(yè)主、住戶范圍內(nèi)的維修由業(yè)主、住戶電話報修或服務(wù)中心填寫維修工作單。
第7篇 海粵物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程制度
粵海物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程
1.0目的
通過規(guī)范消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng),確保消防系統(tǒng)設(shè)備性能良好,保證安全運(yùn)
行。
2.0適用范圍
適用于**集團(tuán)大廈消防系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)。
3.0職責(zé)
3.1消防保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)對設(shè)備的維修保養(yǎng)。
3.2工程部、保安部負(fù)責(zé)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1.1中心設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序。
4.1.2中心設(shè)備由消防保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。
4.1.3消防設(shè)備維修后,必須恢復(fù)原來狀態(tài),不得隨意更改器材、線路。
4.1.4中心設(shè)備故障維修一般不超過8小時,若在8小時內(nèi)無法解決的故障,應(yīng)將故障原因、解決時間上報管理處,限期解決。
4.1.7凡是夜間發(fā)生的,不影響業(yè)主(或用戶)生活、工作的,不會產(chǎn)生嚴(yán)重后果的中心設(shè)備故障,可以由次日通知消防保養(yǎng)單位進(jìn)行維修。
4.1.8工程部對維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。
4.2火災(zāi)報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)。
a.每日對消防火災(zāi)報警控制器進(jìn)行自檢功能檢查。按自檢鍵,讓報警控制器進(jìn)行自檢。
b.然后按消聲鍵,消去控制器的聲音。
c.完成日檢查保養(yǎng)全部內(nèi)容;
d.控制器主要工作電壓測試;
e.公共場所、房間內(nèi)的煙感器、溫感器安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否潔凈、完好;
f.隨機(jī)抽取不低于5%的煙感器,噴煙后檢查報警是否正確;
g.手動報警按鈕、檢查安裝是否牢固,有無破損及丟失;
h.任選兩個手動報警按鈕,進(jìn)行模擬報警,測試報警功能是否正常;
i.對樓層內(nèi)道中各支箱(就地區(qū)域支控制、顯示箱)進(jìn)行外觀檢查、外接線是否固定良好。
j.對火災(zāi)報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進(jìn)行清掃除塵,檢查線路連接情況,有松動的要上緊。對自檢、消音、復(fù)位功能檢查,主電源與備用電源切換,報警檢查。
4.2.2消防泵、恒壓泵和加壓泵的維修保養(yǎng)。
a.泵體:檢查、補(bǔ)充、替換潤滑油,如油質(zhì)變色、變硬,有金屬屑,應(yīng)全部更換;
b.泄漏檢查:盤根良好,泵體無滲水、溢水、砂眼、泵軸滲水無溢到地面;
c.轉(zhuǎn)動靈活,無卡殼,泵轉(zhuǎn)與電機(jī)軸在同一中心線,機(jī)座緊固,螺絲無銹(有防銹措施),墊片齊。
d.外觀整潔,油漆完好,標(biāo)志清楚、銘牌字跡清晰。
e.閥門、管道及附件:閥門開閉靈活,無卡阻,關(guān)閉嚴(yán)密,內(nèi)外無漏水;閥體、手柄完好,閥桿潤滑好,外觀整潔;單向閥動作靈活,無漏水;壓力表指針靈活,指示準(zhǔn)確,表盤清晰,位置便于觀察,堅(jiān)固良好,表閥及接頭不滲水;管道外表潔凈、無銹,油漆脫落的要補(bǔ)齊。
f.電機(jī)(檢查時要關(guān)電源)外觀整潔、銘牌清晰,各部件緊固牢靠,聯(lián)軸器有保護(hù)罩;線耳聯(lián)接端緊密牢靠,無變色跡象,無裸露部分,對地絕緣良好,外殼接地良好;檢查潤滑油情況,如油質(zhì)變鈀、發(fā)硬,應(yīng)全部更換。
4.2.3風(fēng)機(jī)保養(yǎng)。
a.斷開主電源,掛上警告牌,檢查電機(jī)接地是否良好。
b.緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。
c.測量電動機(jī)絕緣電阻,應(yīng)大于1mω。檢查主接觸器觸點(diǎn),是否起麻點(diǎn),凹坑,若有慶用砂紙打平,如觸頭磨損過大,應(yīng)更換。
d.調(diào)節(jié)皮帶松緊,手轉(zhuǎn)皮帶輪,觀察轉(zhuǎn)動是否良好。
e.檢查和更換接合面間的墊片和密封填料。
f.清潔電機(jī)外表,打開電機(jī)風(fēng)葉罩,清潔風(fēng)葉等。清潔風(fēng)口濾器和風(fēng)機(jī)風(fēng)葉。
g.檢查風(fēng)機(jī)軸承潤滑情況,加潤滑油。(如潤滑油變色、變質(zhì)、發(fā)硬,要全部更換)。
h.檢查調(diào)節(jié)閥的機(jī)械開閉動作、開閉角度標(biāo)志。
i.手動開機(jī)、測量三相電流值,檢查指示燈,電壓電流表,聽查風(fēng)機(jī),電機(jī)
j.各部件運(yùn)行聲音。
k.檢查各風(fēng)機(jī)聯(lián)動控制柜(含箱內(nèi)元件)連續(xù)三次開、停機(jī),檢查其聯(lián)動的正確性、可靠性。
l.連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時驗(yàn)證風(fēng)機(jī)動轉(zhuǎn)正常。
m.每半年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修,關(guān)記錄。
4.2.4疏散出口指示燈的保養(yǎng)。
a.月保養(yǎng)內(nèi)容:
檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象;
出口指示燈電源指示燈是否亮,如不亮,應(yīng)查清原因或修理;
檢查出口指示燈安裝是否牢固;
針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷,取下來進(jìn)行修復(fù),再裝回原位。
燈箱外殼及面板擦抹干凈。
b.每3個月進(jìn)行一次備電池亮燈(半小時),使電池放電后再充電,延長電池使用壽命。
4.2.5滅火器使用及保養(yǎng)
a.滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng)、干燥、清潔的地點(diǎn),不得受到烈日的曝曬,不得接近熱源或受劇烈振動。
b.滅火器懸掛地點(diǎn)的環(huán)境溫度為-10℃~55℃。
c.滅火器設(shè)置地點(diǎn)位置明顯,便于取用,并且不影響安全疏散,推車式滅火器與其保護(hù)對象之間的通道應(yīng)暢通無阻。
d.滅火器(abc干粉)要經(jīng)常進(jìn)行檢查,檢查內(nèi)容為(每月):噴筒是否暢通(如堵塞要及時清通);壓力指示表是否在綠色區(qū)域(如在紅色區(qū)域要檢查原因,檢查后要重新灌裝);零件是否完整(有無松動、變形、銹蝕、損壞);可見部位防腐層是否完好(輕度脫落要及時補(bǔ)好,明顯腐蝕應(yīng)送專業(yè)部門維修及進(jìn)行耐壓試驗(yàn));鉛封是否完好(一經(jīng)開放,必須按規(guī)定再行充裝,并作密封試驗(yàn),重新鉛封)。
e.滅火器由消防部門進(jìn)行灌裝。
4.2.6消火栓的保養(yǎng)。
a.每季度逐個檢查一次,衛(wèi)生清潔由清潔部負(fù)責(zé)。
b.栓外檢查:檢查栓門關(guān)閉是否良好,玻璃有無損壞,栓門封條是否完好;
c.隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的10%測試,按消火栓報警按鈕,消防中心應(yīng)有正確的報警顯示,檢查箱內(nèi)元件是否良好,有無脫落,栓內(nèi)水龍頭有無滲漏;
d.栓門封條脫落破損的補(bǔ)貼封條。
e.每年逐個打開消火栓檢查一次(與管道放水沖洗同步)。完成季檢查中栓外檢查部分;開栓門取出水帶、仔細(xì)檢查有無破損,如有應(yīng)即修補(bǔ)或替換;檢查有無發(fā)黑發(fā)霉,如有,應(yīng)取出刷凈、晾干。將水帶交換摺邊或翻動一次;檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否方便牢固、有無缺損,如有,立即修復(fù),然后擦凈,在栓內(nèi)放好;檢查
接口墊圈是否完好無缺,替換閥上老化的皮墊,將閥桿上油;檢查修整全部支架,掉漆部位應(yīng)重新補(bǔ)刷,同時油漆;將栓箱內(nèi)清掃干凈,部件存放整齊后,關(guān)上栓門、貼上封條。
5.0相關(guān)記錄
第8篇 物業(yè)維修過程的檢驗(yàn)工作規(guī)程制度
物業(yè)維修過程的檢驗(yàn)工作規(guī)程
1.目的
確保維修過程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),使業(yè)戶滿意。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修過程的檢驗(yàn)。
3.職責(zé)
3.1管理處主任每周巡視樓宇公共部分不少于一次,并負(fù)責(zé)對工程主任(工程主管)提交的月維修情況檢查。
3.2工程主任(工程主管)每天對公共設(shè)備進(jìn)行維修情況巡查不少于一次,并每日對《維修單》完成情況進(jìn)行檢查。
4.檢驗(yàn)內(nèi)容
4.1維修過程檢驗(yàn)的原則
4.1.1服務(wù)及時性的檢驗(yàn)
4.1.1.1根據(jù)維修預(yù)約時間,準(zhǔn)時到達(dá)維修地。
4.1.1.2對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命安全、引發(fā)極度不便等的維修,應(yīng)立即維修,維修期限在24小時內(nèi)。
4.1.1.3對于造成某些或個別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的,應(yīng)作應(yīng)急維修,維修期限在72小時內(nèi)。
4.1.1.4屬項(xiàng)目零星而非緊急性者,所有不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護(hù)、維修、更換等保養(yǎng)維修,維修期限在14天內(nèi)。
4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn);功能性維修以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);外觀性維修:表面應(yīng)無色差、無高低不平現(xiàn)象,滿足業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
4.2檢驗(yàn)
4.2.1日檢:工程主任(工程主管)對每日的《維修單》要及時檢查完成情況,對已完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行抽查,以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)戶對維修服務(wù)過程是否滿意,并對當(dāng)時未能解決的項(xiàng)目查找原因,及時監(jiān)督解決。
4.2.2周檢:管理處主任依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,每周對公共部分進(jìn)行巡視,對發(fā)現(xiàn)存在的問題及時反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對公共設(shè)施設(shè)備維修情況巡查不少于一次。
4.2.3月檢:每月工程主任(工程主管)根據(jù)《維修回訪制度》規(guī)定抽取20%進(jìn)行回訪;80%由管理處值班人員進(jìn)行回訪,以檢查服務(wù)過程質(zhì)量,工程主任(工程主管)將每月維修工作報告提交管理處主任審閱檢查。
4.3對于以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時采取糾正措施;在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患的應(yīng)及時采取預(yù)防措施,具體處理程序按《持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)收集及糾正和預(yù)防措施程序》。
4.4維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
序號內(nèi)容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)備 注
1上樓時間接到維修要求,預(yù)約時間的按約定時間上樓,需即時維修的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
2服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。
3提供維修材料應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。
4維修服務(wù)時間視工藝復(fù)雜情況而定,一般不超過8小時,最多不超過72小時。如超出上述時間,應(yīng)向業(yè)戶說明原因。
5服務(wù)對象滿意率應(yīng)達(dá)到95%。對不滿意的5%應(yīng)盡快組織二次維修,使業(yè)戶滿意。
6洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)反復(fù)試用,不漏水,服務(wù)對象滿意。
7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝,維修時間不超過1小時。
8洗菜盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣,維修時間不超過2小時。
9浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣,經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。
10維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路,打墻時盡量少破壞磁片,維修完畢后我觀應(yīng)恢復(fù)原樣,做到工完場清。
11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢,檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀,并對維修現(xiàn)場進(jìn)行清理,維修小時不超過2小時。
12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時間不超過2小時嚴(yán)重堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之暢通,并對切口恢復(fù)原樣,維修時間不超過1小時。
14房間沒水此項(xiàng)原因多種,應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。
15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝,并反復(fù)試用使之靈活,開關(guān)自如,緊密性好。維修時間:木門不超過30分鐘,鐵門不超過2小時。
16水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn),密閉、開關(guān)自如,維修時間不超過30分鐘。
17接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水,維修時間不超過1小時。
18樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并對墻地面等污染清理干凈,維修時間不超過4小時。上層業(yè)戶不在家除外。
19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝,應(yīng)恢復(fù)原樣,維修時間不超過2小時。
20房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀,維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。
21燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),維修時間不超過30分鐘。
22業(yè)戶門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn),維修時間不超過30分鐘。
23房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn),并把故障原因告訴業(yè)戶。維修時間不超過2小時。比較復(fù)雜的不超過24小時。
24業(yè)戶門窗修理使之能開關(guān)靈活自如,密封性能良好,維修時間不超過2小時。如玻璃損壞的不超過24小時。
5.記錄 無
6.附件 無
第9篇 物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)規(guī)程
一、目的: 保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。
二、適用范圍: 本公司管轄區(qū)的防盜監(jiān)控系統(tǒng)
三、職責(zé):維修組人員必須嚴(yán)格按以下規(guī)程執(zhí)行。
四、相關(guān)文件:
五、操作規(guī)程:
1、維修
1)監(jiān)視圖像不清晰的檢修步驟:
2)調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕;
3)檢查視頻線有無松動;
4)校正鏡頭焦距;
5)清理鏡頭和防塵罩上的灰塵;
6)檢查攝像頭或鏡頭是否損壞;
7)監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟;
8)檢查攝像頭是否通電;
9)檢查視頻連線有無斷裂;
10)檢查攝像頭是否損壞;
11)控制器不能控制的檢驗(yàn)步驟;
12)檢查控制器控制電壓有無輸出;
13)檢查控制電壓有無輸入;
14)檢查輸入桿件是否損壞;
15)檢查輸出桿件是否損壞;
2、保養(yǎng)
1)規(guī)定每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。
2)檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗鏡頭,清理降溫風(fēng)扇,調(diào)校鏡頭焦距。
3)檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否完好。
4)檢查監(jiān)視室的通風(fēng),照明、檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)線接觸是否完好。
5)對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風(fēng)、防雨防塵罩的密封,檢查避雷針接地是否良好。
六、相關(guān)記錄
1、設(shè)備維修記錄
2、防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄
第10篇 物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)規(guī)程
一、消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的一般原則
1、管理處區(qū)域消防設(shè)施的日常維護(hù)、維修要落實(shí)到責(zé)任人。
2、消防設(shè)備的管理應(yīng)按照公司設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3、消防設(shè)備維修后必須恢復(fù)原來狀態(tài),不得隨意更改原器材、線路。
4、消防設(shè)施設(shè)備的故障,按急修處理,管理處無法解決的故障,應(yīng)及時填寫《物業(yè)維修單》報工程部,若情況緊急可先用電話聯(lián)系。
5、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責(zé)任并填寫維修保養(yǎng)記錄表。
二、消防設(shè)施設(shè)備每月須保養(yǎng)的項(xiàng)目:
1、室內(nèi)消防栓每月逐個檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》?！断鹚z查表》要求張貼在栓箱上。
2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進(jìn)行一次預(yù)防性運(yùn)轉(zhuǎn)的操作,操作要求按照《水泵站技術(shù)安全操作規(guī)程》進(jìn)行并記錄在《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。
3、疏散出口指示燈(包括應(yīng)急燈)每月進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),斷開交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設(shè)施檢查維修記錄表》。
4、火災(zāi)報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對火災(zāi)報警監(jiān)護(hù)儀的各項(xiàng)功能檢查,同時對報警系統(tǒng)所包含的設(shè)施(煙溫感、警鈴等)進(jìn)行抽查。此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。
三、每季須檢查保養(yǎng)的項(xiàng)目:
1、室內(nèi)栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個消防立管的試驗(yàn)栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
2、防火卷簾、送風(fēng)排煙機(jī)、濕式報警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運(yùn)行各系統(tǒng)主機(jī),同時對各系統(tǒng)所包含的設(shè)施(如風(fēng)閥、放水閥、音箱等)進(jìn)行抽查,此工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
3、室外消火栓的檢修:每季度逐個檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動部位加油潤滑,保證設(shè)施能應(yīng)急使用。并記錄《消防設(shè)施檢查維修登記表》上。
4、噴淋、消防結(jié)合器、閘閥的檢修:每季度逐個檢修一次。噴淋、消防結(jié)合器的接口部位要上油潤滑保養(yǎng),以便急用時能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉(zhuǎn)動部位須上油潤滑保養(yǎng),以防生銹轉(zhuǎn)動不便。檢修工作記錄在《消防設(shè)施檢查維修登記表》。
第11篇 物業(yè)項(xiàng)目電梯故障維修規(guī)程制度
物業(yè)項(xiàng)目電梯故障維修規(guī)程
為規(guī)范電梯故障維修工作,確保電梯的安全運(yùn)行,特制定本規(guī)程。
1.0電梯發(fā)生故障后,電梯維修工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場。
2.0先查看故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障原因,分析故障的位置。
3.0根據(jù)不同的故障,進(jìn)行相應(yīng)的處理。
4.0一般常見機(jī)械故障及處理措施。
4.1機(jī)房:
a.電機(jī)軸承故障:電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲,如判斷是軸承故障,應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承,如油發(fā)卡、磨損過大,則須更換軸承;
b.選層器故障:一般有以下幾種:
--滑鏈:應(yīng)調(diào)整鏈條長度,調(diào)整帶輪位置;
--選層器三角觸頭不動:多為污塵太多所致,應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有潤滑作用;
--上、下滑桿不靈活:主要是導(dǎo)向軸承(銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污,加潤滑油)。
c. 制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦,更換制動閘瓦,除去制動輪上的油污;
d.限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物,軸承損壞。應(yīng)清洗雜物,更換軸承。
4.2井道與轎廂:
a.轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)故障:開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門,開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等;
b.廳門故障同上;
c.開門刀故障:運(yùn)行時有碰聲、或突然停車。應(yīng)調(diào)整開門刀位置(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙);
d.導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整軌道尺寸、用找道尺調(diào)整、用軌道銼修平接口;
e.導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象,導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對等,應(yīng)更換導(dǎo)靴,調(diào)整導(dǎo)靴座位置;
f.安全鉗故障:運(yùn)行時有碰鐵聲,嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車,或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全間隙、安全聯(lián)動機(jī)構(gòu),加潤滑油,保證各活動部位靈活。
4.3底坑:
a)補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補(bǔ)償鏈長度;
b)安全鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩,更換軸承;
c)緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動,液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹,補(bǔ)充液壓油。
5.0電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法。
5.1 機(jī)房:
a.保險絲故障:
--緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水,排除短路點(diǎn),換上相同保險絲,廳門轎門安全回路;
--井道有水,回路有短路點(diǎn)。應(yīng)斷去來源,排除短路點(diǎn),換上相同保險絲、指示燈回路;
--廳外指示有水或有線路破裂斷路。應(yīng)排干水,排除短路點(diǎn),更換保險絲、控制回路;
--控制線圈被燒,控制元件內(nèi)部斷路,應(yīng)更換控制線圈和控制元件,排除線路斷路點(diǎn),換上相同保險絲。
b.接觸器和斷路器故障:接觸器或斷路器不工作,由于接觸器和繼電器線圈燒壞,控制線路或插件有斷開點(diǎn),控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器,排除斷開點(diǎn),更換保險絲。
5.2井道與轎廂:
a.上、下限位及極限開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等;
b.轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于連鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞,線路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等;
c.安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎廂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),更換開關(guān)。
5.3底坑:
a.緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過長,對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),緩沖器復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開關(guān);
b.張緊輪斷繩開關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開關(guān)接觸不良,安全鉗鋼絲過長,開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn),縮短安全鉗鋼絲,更換開關(guān)。
6.0電梯故障排除后,電梯維修工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《設(shè)備維修記錄》中,歸檔長期保存。
第12篇 物業(yè)項(xiàng)目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項(xiàng)目中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)冷卻塔維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、用500v搖表檢查電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5兆歐以上時則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。
2、檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。
3、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應(yīng)調(diào)整(每半個月檢查一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應(yīng)整修。
4、檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。
5、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽),清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。
6、檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)(不定期)。
7、擰緊所有緊固件。
8、清潔整個冷卻塔外表。
(二)風(fēng)機(jī)盤管維修保養(yǎng):專業(yè)人員每隔半年對風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。
2、每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣(不定期)。
3、用500v搖表檢查風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整修。
4、清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。
5、用鹽酸溶液(內(nèi)加緩蝕劑)清除盤管內(nèi)壁的水垢。
6、擰緊所有緊固件。
7、清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。
(三)冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
(1)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng);
(2)清潔蒸發(fā)器散熱片;
(3)清潔接水盤。
2、水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢):
(1)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑);
(2)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉,然后向里注滿酸溶液,酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗,清洗時間為12小時;
(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分鐘,最后再用清水沖洗三次以上;
(4)全部清洗完畢后,檢查是否漏水,如漏水則申請外委維修;如不漏水則重新裝好(如發(fā)蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換)。
(四)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
1、電動機(jī)維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢查電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù);
(2)檢查電動機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有則應(yīng)加潤滑油,如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承;
(3)檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修整處理。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承;如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵;
(2)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。
3、檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊(不定期)。
4、清洗水泵過濾網(wǎng)。
5、擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。
6、清洗水泵機(jī)組外殼,如脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。
(五)專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路處是否有大量的冷凝水或保溫層已破損,如是則應(yīng)重做保溫層。
(六)閥類維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。
1、節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng):
(1)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料;
(2)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加潤滑油;
(3)如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門;
(4)檢查法蘭連接處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。
2、電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):
(1)干燥過濾網(wǎng):檢查干燥過濾網(wǎng)是否已臟堵或吸潮,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器;
(2)電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥;
--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應(yīng)更換密封膠墊。
(七)檢測、控制部分維修保養(yǎng):專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。
1、檢測器件(溫度計(jì)、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
(1)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換;
(2)送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可再使用;
(3)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實(shí)驗(yàn),對于不合格的傳感器應(yīng)拆換;
(4)檢查裝檢測器的部位是否滲漏,如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。
2、控制部分維修保養(yǎng):
(1)清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物;
(2)檢查、緊固所有接頭線,對于燒蝕嚴(yán)重的接頭線應(yīng)更換;
(3)交流接觸器維修保養(yǎng):
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒;
--清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器;
--清潔鐵心上的灰塵及臟物;
--擰緊所有緊固螺栓。
(4)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)修整處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換;
--檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則應(yīng)更換。
(5)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):
--用500v搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于0.5兆歐,否則應(yīng)烘干處理;
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞則應(yīng)更換;
--清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼
)。
(6)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡;
--檢查各指示儀表指示是否正確,如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。
(7)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器做模擬實(shí)驗(yàn),檢查兩者的動作是否可靠,輸出的信號是否正常,否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器;
(八)壓縮機(jī)維修保養(yǎng):專業(yè)人員每年對壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測、保養(yǎng)。
1、檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再沖注潤滑油;如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。
2、檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣。
3、具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù):
(1)壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻(正常0.5兆歐以上);
(2)壓縮機(jī)運(yùn)行電流(正常為額定值,三相基本平衡);
(3)壓縮機(jī)油壓(正常10--15kgf/c
