第1篇 物業(yè)管理公司企發(fā)部職責權(quán)限
物業(yè)管理公司企發(fā)部職責與權(quán)限
1)負責制訂公司年度計劃和年終總結(jié)。
2)發(fā)現(xiàn)和開拓公司的經(jīng)營項目和工作。
3)了解新開拓項目擁有者的要求,服務及建立長久的合作關(guān)系。
4)分析公司資源,并據(jù)此研究、制定公司的經(jīng)營策略、發(fā)展計劃和目標。
5)公司項目立項建議與分析。
6)負責公司對外標識統(tǒng)一化的設(shè)計和新增項目辦公室及小區(qū)標識的統(tǒng)一制訂。配合運作部做好小區(qū)內(nèi)文娛活動及社區(qū)文化服務工作。
7)拓展公司的對外關(guān)系,與公司對外有關(guān)的各個部門保持良好關(guān)系。
8)負責公司廣告宣傳工作。
9)負責公司企業(yè)文化、公司形象的設(shè)計和推廣。
10)小區(qū)板報的定期制作與發(fā)布。
11)公司內(nèi)部通訊的編輯、制作與發(fā)放。
12)公司刊物'living'的定期編制和制作。
第2篇 項目物業(yè)管理處經(jīng)理崗位工作職責
1、處理開發(fā)商、業(yè)主查詢及用戶重大投訴問題。
2、審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。
3、督促屬下員工認真執(zhí)行物業(yè)管理工作。
4、定期召開管理處例會,傳送公司政策及擬定方針;研究解決各項管理問題。
5、負責建立建全檔案制度。
6、建立招標制度,監(jiān)督各承判商是否切實執(zhí)行合約內(nèi)的工作細則及表現(xiàn),合約屆滿后,考慮續(xù)簽合同或另行招標,批準認可承判商的名單(每年增刪一次)。
7、審批、簽發(fā)來往函件。
8.決定管理人員和員工的聘用及解聘,考核所有管理員工的表現(xiàn),決定有關(guān)員工的獎懲。
9.向開發(fā)商及業(yè)主匯報工作情況。
10、部門主管的考核工作。
11、出席有關(guān)開發(fā)商和業(yè)主之間的聯(lián)誼會議。
12、決定員工的聘用及解聘,考核所有管理員工的表現(xiàn),決定有關(guān)員工的獎懲。
13、審查及簽發(fā)物業(yè)每月的應收未收管理費細表及管理費月報表,報稅表,決定追收欠繳款項。
14、抽查物業(yè)之管理費及其他收支情況及作出改善。
第3篇 物業(yè)管理公司業(yè)績管理職責
一、總經(jīng)理職責
1、是推行本公司業(yè)績管理工作的總負責人;
2、指導直接下屬制定年度經(jīng)營業(yè)績、品質(zhì)管理目標,并對業(yè)績的完成情況進行跟蹤檢查,隨時進行反饋與指導; 審批直接下級工作計劃;
3、對副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、分管的管理處、財務部副經(jīng)理進行季度、年度工作考核。審核副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理對部門負責人的考核意見;
4、每季度第一周內(nèi),與副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、分管的管理處、財務部副經(jīng)理進行業(yè)績面談,反饋對其業(yè)績工作的評價和考核結(jié)果及需改進事項;
5、每季度第二周內(nèi),向董事長匯報季度工作推進情況、季度業(yè)績指標完成情況及需改進事項。
二、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理職責
1、是推行所分管部門業(yè)績管理工作的負責人;
2、與總經(jīng)理協(xié)商制定分管工作年度業(yè)績目標,并分解制定出季度業(yè)績目標;
3、指導直接下屬制定年度經(jīng)營業(yè)績、品質(zhì)管理目標,并對業(yè)績完成情況進行跟蹤檢查,隨時進行反饋與指導;審批直接下級工作計劃;
4、每月的第一周內(nèi),對分管部門上月度經(jīng)營管理、品質(zhì)管理工作計劃進行考核與所分管的部門負責人進行業(yè)績面談,反饋對其業(yè)績工作的評價和考核結(jié)果及需改進事項。
三、部門經(jīng)理職責
1、是推行本部門業(yè)績管理工作的負責人;
2、制定部門年度工作計劃和月度工作計劃,并填寫和反饋月度工作計劃和年度業(yè)績目標完成情況;指導部門員工制訂年度工作計劃和月度工作計劃,審批直接下級工作計劃;
3、對本部門員工進行月度、季度、年度考核;
4、每月的第一周內(nèi),對上月度工作計劃與本部門員工進行業(yè)績面談,反饋對其工作的評價和考核結(jié)果及需改進事項。
四、管理處經(jīng)理職責
1、是推行本管理處業(yè)績管理工作的負責人;
2、制定管理處年度經(jīng)營管理和品質(zhì)管理目標、年度經(jīng)營管理和品質(zhì)管理計劃、月度經(jīng)營管理和品質(zhì)管理計劃,并填寫和反饋月度工作計劃和年度業(yè)績和品質(zhì)管理目標完成情況;指導管理處管理層員工制訂年度業(yè)績目標、年度工作計劃和月度工作計劃,審批直接下級工作計劃;
3、對本管理處員工進行月度、季度、年度考核;
4、每月的第一周內(nèi),對上月度工作計劃與本管理處員工進行業(yè)績面談,反饋對其工作的評價和考核結(jié)果及需改進事項。
五、員工職責
1、根據(jù)公司及部門業(yè)績目標制定個人年度業(yè)績目標,并分解制定月度工作計劃;
2、填寫月度計劃完成情況;
3、在《員工月度考核表》上填寫自評分,然后交部門、管理處經(jīng)理打分。
六、品質(zhì)管理部職責
1、制定品質(zhì)管理考核辦法并負責組織實施;
2、對各管理處品質(zhì)管理工作進行檢查、考核;
3、每季度結(jié)束,向行政人事部提交季度內(nèi)各月品質(zhì)考核結(jié)果。
七、財務部職責
1、測算、制定管理處月度、季度、年度財務指標;
2、統(tǒng)計管理處月度、季度、年度財務指標完成情況,提交公司領(lǐng)導、相關(guān)部門作為業(yè)績考核的依據(jù)。
八、行政人事部職責
1、行政人事部是公司推行業(yè)績管理工作的牽頭部門,負責業(yè)績管理工作的策劃、組織、培訓與實施等事宜;
2、行政人事部計劃督辦負責組織、協(xié)調(diào)公司全體管理層員工月度考核工作,每季度結(jié)束時,向行政人事部績效專員提交季度內(nèi)各月計劃考核結(jié)果;
3、行政人事部績效專員是職能部門、管理處管理層員工季度、年度考核統(tǒng)計以及公司全體管理層員工年終考核管理的責任人,負責部門及管理處管理層員工月度考核,以及部門、員工年終考核的組織和推動;
4、負責監(jiān)督考核過程的公正性、及時性;
5、接受員工對考核方面的申訴,并及時調(diào)查,提出處理意見,反饋處理結(jié)果。
第4篇 創(chuàng)全國物業(yè)管理示范小區(qū)領(lǐng)導小組人員職責
z花園一九九八、一九九九年連續(xù)兩年被評為廣州市十大明星樓盤,二000年又連續(xù)被評選為廣州市城市物業(yè)管理示范小區(qū)、廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū),其'六個一流'的完美體現(xiàn)受到廣大市民的好評。廣州市z物業(yè)管理有限公司為管好z花園,一直將'一流的物業(yè)管理'作為工作的奮斗目標,伴隨著z花園的發(fā)展壯大,物業(yè)公司的各項工作亦取得了一定的成績,積累了一定的經(jīng)驗。為了在工作上更上一層樓,進一步提高品牌知名度,自二00一年開始,公司決定申請z花園參加評選全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。一貫以來,物業(yè)公司積極按iso9002國際質(zhì)量認證體系標準對小區(qū)進行全方位、專業(yè)化的管理,此次為參評,公司專門成立了工作小組,小組成員各負其責,分工協(xié)作,負責做好參評各項準備工作。
z花園參評全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)領(lǐng)導小組成員名單:
z:物業(yè)公司總經(jīng)理,全面負責參評工作,協(xié)調(diào)各部門關(guān)系;
z:物業(yè)公司副總經(jīng)理,主要負責資料搜集及小區(qū)配套設(shè)施完善和落實各項具體工作;
z:物業(yè)公司副總經(jīng)理,主要負責各項參評資料準備、整理和對外聯(lián)絡;
z:辦公室副主任,主要負責協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,協(xié)助領(lǐng)導落實各項具體工作;
z:物業(yè)部副經(jīng)理,主要負責物業(yè)管理專業(yè)方面的工作落實,跟蹤上級主管部門指示,協(xié)助領(lǐng)導工作,及時完成各項準備工作;
z:物業(yè)部經(jīng)理助理,主要負責資料整理與對外聯(lián)絡。
z:調(diào)度室副經(jīng)理,主要負責業(yè)主投訴跟蹤及反饋等方面工作;
z:工程維修部經(jīng)理,主要負責小區(qū)配套設(shè)施完善、資料搜集、項目整改及住戶維修方面工作;
z:保安部經(jīng)理,主要負責關(guān)于園區(qū)安全、車輛管理及園區(qū)衛(wèi)生等方面工作的落實;
z:經(jīng)營部副經(jīng)理,主要負責配套設(shè)施經(jīng)營管理及社區(qū)文化方面工作的落實;
z:環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理助理,主要負責園區(qū)環(huán)境綠化、保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生等方面工作落實;
第5篇 z物業(yè)項目負責人管理職責
物業(yè)項目負責人管理職責
一、在總公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下,帶領(lǐng)全體員工實施全面管理,堅持依法管理與主動服務相合,制定切實可行的管理措施;
二、對辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、護衛(wèi)、事務管理維護維修等各項工作實施全面管理,保證完成預定的目標;
三、調(diào)動員工的積極性,加強員工的團結(jié)精神、公開、公平、公正地評價員工的工作業(yè)績,負責每月員工考評;
四、項目負責人每年向**集團江北計劃發(fā)展中心提交工作報告;
五、不定期地接受清江花苑物業(yè)管理有限責任公司及業(yè)主的管理改進要求;
六、每季度對業(yè)主進行調(diào)查,聽取意見,并對調(diào)查結(jié)果進行分析、整改;
七、負責對護衛(wèi)、保潔、維修的工作日檢、月檢;
八、負責相關(guān)方、人員的協(xié)調(diào)、調(diào)配工作;
九、負責投訴的處理、回訪及相互間的信息交流與溝通工作;
十、虛心接受**集團江北計劃發(fā)展中心的監(jiān)督、建議、評價,并對工作進行有效的改進;
十一、積極配合**集團江北計劃發(fā)展中心的其他工作或活動的順利展開。
第6篇 寫字樓大廈物業(yè)管理會計職責
寫字樓、大廈物業(yè)管理會計職責
1)按照國家會計制度規(guī)定,進行認真審核、分錄、算帳,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、帳目清楚,做到三相符(帳單相符、帳帳相符、帳表相符)。
2)按經(jīng)濟核算原則,經(jīng)常檢查和分析財務經(jīng)濟活動情況,挖掘增收節(jié)支的潛力,為公司多創(chuàng)效益。
3)根據(jù)公司的情況,分門別類進行分部門分小區(qū)建帳核算,使公司領(lǐng)導和各部門各小區(qū)領(lǐng)導能及時掌握盈虧情況,改善經(jīng)營管理。
4)及時編制會計報表,向領(lǐng)導提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料。
5)保管好會計憑證、帳簿、報表等一切檔案資料。
6)嚴格遵守會計制度和財經(jīng)紀律,凡不符合規(guī)定的開支,有權(quán)拒付。
7)負責每月與各部門、各小區(qū)對帳一次,做到公司與各部門、各小區(qū)的帳目相符。
8)負責編制上級規(guī)定的各種會計報表。
9)根據(jù)國家稅法規(guī)定,按時繳納各種稅費。
第7篇 某某物業(yè)公司管理規(guī)定部門職責
某物業(yè)公司管理規(guī)定:部門職責
第二章 部門職責
第一條 總經(jīng)理室:
1、全面負責、主持公司的各項工作,對公司的一切事務具有最高決策權(quán),對公司的一切運營狀況負全部責任;
2、負責制定公司月、年度計劃和長期發(fā)展規(guī)劃;
3、制定各部門的職責權(quán)限,確定各崗位的任職條 件。
4、主持管理評審,領(lǐng)導內(nèi)部審核;
第二條 辦公室
擔負公司的行政管理、考核評比、企發(fā)職責,設(shè)立投訴處理中心,在公司規(guī)模擴大后分離為行政管理部、品質(zhì)管理部、企業(yè)發(fā)展部、投訴處理中心。
(一)、行政管理部
1、負責公司員工的招聘、培訓;
2、負責公司的固定資產(chǎn)登記、管理和維護;
3、負責公司內(nèi)部宣傳,組織公司內(nèi)部的各類會議,跟蹤落實會議決議;
4、負責識別、收集最新的有關(guān)法律、法規(guī),并轉(zhuǎn)發(fā)相應部門;
5、負責公司各類合同、文件、檔案和印章 管理等工作;
6、負責對公司的辦公設(shè)施和工作環(huán)境進行管理;
7、負責對公司員工的工牌、著裝進行管理;
8、負責公司各部門辦公用品的采購管理;
(二)、企發(fā)部
1、負責公司發(fā)展的近遠期規(guī)劃,為總經(jīng)理的工作提供意見和參考;
2、掌握與物業(yè)管理項目有關(guān)的法律、法規(guī)、政策知識;
3、負責企業(yè)發(fā)展項目,包括物業(yè)項目投標書的策劃、制作等;
4、負責收集物業(yè)招標信息,代表公司簽訂物業(yè)委托管理合同(協(xié)議);
5、負責組織公司相關(guān)部門對招標書、投標書、物業(yè)委托合同(協(xié)議)評審;
6、負責開展與物業(yè)有關(guān)的市場調(diào)查,形成文字、圖案信息及分析報告;
7、負責公司的形象宣傳,做好新物業(yè)項目的形象策劃。
(三)、投訴服務中心
1、負責受理業(yè)主投訴或復訴,組織解決,并轉(zhuǎn)交相關(guān)部門,
2、組織調(diào)查業(yè)主反饋信息并進行分析,為服務改進提供依據(jù),將意見、建議總結(jié)歸納后提交總經(jīng)理。
第三條 財務部
1、建立和健全各項財務管理制度;
2、掌握公司的資本運作、成本核算、預算處理及財務管理,負責各項費用的收取和支出等;
3、執(zhí)行審批制度,按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用,負責發(fā)放員工工資、獎金;
4、執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票使用規(guī)定,做好收費發(fā)票購買、保管、使用及回收工作;
5、編制記賬憑證,及時記賬,及時遍報各種報表,妥善管理會計賬冊檔案;
6、擬定各項財務計劃,及時反映財務狀況,提供財務分析報告,當好參謀。
第四條 保安部(可在公司規(guī)模擴大后獨立為安保分公司)
1、根據(jù)公司對保安工作總體要求和目標,制定、建立整套管理體系,制定《保安制度》;
2、根據(jù)管理處對保安人員的需要,做好對保安人員的招聘、培訓、調(diào)整、辭退等工作;
3、負責保安人員上崗的崗前培訓,在崗間的崗位培訓,加強隊員的政治、業(yè)務素質(zhì),提高實際應用能力;
4、做好公司所管理轄區(qū)物業(yè)的治安、消防、車輛管理工作,協(xié)調(diào)處理各物業(yè)轄區(qū)的安全方面突發(fā)事件,確保物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全;
5、加強保安工作和保安隊員的管理,組織實施保安工作的各項監(jiān)督、檢查,特別是夜間巡查,對不符合要求、不規(guī)范行為進行糾正和處罰;
6、負責對外相關(guān)部門的對口聯(lián)系,并根據(jù)有關(guān)要求負責處理;
7、做好服裝、器材等的選購,并對管理處所需數(shù)量進行控制。
第四條 清衛(wèi)綠化部(可在公司規(guī)模擴大后獨立為保潔分公司)
1、制定《衛(wèi)生制度》、《綠化制度》,根據(jù)小區(qū)收費資質(zhì)制定相應衛(wèi)生標準;
2、做好公司所管理轄區(qū)物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護工作;
3、負責清衛(wèi)綠化人員的招聘、培訓;
4、定期、不定期對各小區(qū)進行衛(wèi)生、綠化檢查,檢查各小區(qū)對衛(wèi)生、綠化制度的落實情況。
第五條 工程維修部
1、負責公司所轄房屋建筑、公共部位、公用設(shè)施、機電設(shè)備的運行、養(yǎng)護、維修等技術(shù)管理工作;
2、負責業(yè)主提出的維修服務,提供有償服務;
3、負責業(yè)主辦理裝修審批手續(xù);
4、負責組織對采購材料和外協(xié)服務的供方進行評審,以及工程外協(xié)服務的監(jiān)督管理;
6、負責本部門各崗位的技能培訓及考核;
第六條 市場開發(fā)部
利用公司經(jīng)營用房、經(jīng)營項目、物業(yè)管理區(qū)域開展各種經(jīng)營活動,為公司創(chuàng)造經(jīng)濟效益。
第七條 管理處
1、負責物業(yè)管理范圍內(nèi)各項服務活動的正常開展和提供,實施綜合管理、監(jiān)督和指導;
2、與業(yè)主溝通,了解業(yè)主需求和業(yè)主反饋信息,及時有效處理;
3、負責建立業(yè)主檔案,辦理入住、遷出手續(xù)及裝修申請手續(xù);
4、負責物業(yè)管理費用及代收、代付費用的管理;
5、組織策劃社區(qū)文化服務,代表業(yè)主就物業(yè)管理事務與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)處理;
6、負責物業(yè)管理范圍內(nèi)標識的使用管理;
7、負責本部門服務所用材料的管理;
8、負責本部門外協(xié)服務的監(jiān)督管理;
9、負責本部門員工的技能培訓和考核。
第8篇 某項目物業(yè)管理處前臺職責
項目物業(yè)管理處前臺職責
1、貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法規(guī)和公司的各項規(guī)章制度;嚴格按照物業(yè)管理條等相關(guān)規(guī)定開展物業(yè)服務管理活動。
2、負責所轄物業(yè)管理區(qū)域的日常業(yè)務,糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、整潔、方便、舒適、明安全的工作和居住環(huán)境。
3、樹立專心工作、用心服務的觀念,及時為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、統(tǒng)一的專業(yè)化服務。
4、安排各專業(yè)人員對合同約定物業(yè)進行養(yǎng)護、維修和治安防范,確保其處于良好的生活狀態(tài)。
5、積極配合上級公司和業(yè)主自治機構(gòu)在所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展各種社區(qū)工作和社區(qū)活動。
6、向住戶宣傳黨的方針、政策,協(xié)助國家相關(guān)部門做好相關(guān)工作。
7、調(diào)查研究,主動服務,深入了解住戶對管理服務工作的意見,處理住戶對管理服務工作投訴,及時糾正工作中的不合格項,重大問題依據(jù)質(zhì)量程序規(guī)定報請公司領(lǐng)導處理解決。
8、協(xié)調(diào)業(yè)主(住戶)與各種配套單位、相關(guān)職能機構(gòu)、業(yè)主(住戶)之間的各種關(guān)系。
9、完成上級領(lǐng)導安排的其他工作任務。
第9篇 市商務樓物業(yè)管理處主任職責
商務樓物業(yè)管理處主任職責
1、全面負責管理處日常工作,直接對總經(jīng)理負責;
2、審核各項工作計劃、培訓計劃及設(shè)備維修保養(yǎng)計劃,檢查各項計劃的落實情況;
3、提出年度物品消耗及管理預算,確保最佳物耗率,控制成本;
4、根據(jù)管理合同的要求,跟進收款情況,在必要時親自實施催款計劃保證管理費用的及時到位;
5、主持召開管理例會和專項業(yè)務會議,對業(yè)務工作進行指導、檢查、協(xié)調(diào)和全面了解;
6、負責對管理處各班隊工作進行檢查、考核;
7、有權(quán)提名管理處員工;在不違反政策的前提下,決定其操作人員的錄用、考核、獎懲等,在適當時提出人員晉升報告;
8、組織考查、選擇合格的供方提交總經(jīng)理核準,督促相關(guān)部門有效控制及考核各供方的工作,促使供方保障工作質(zhì)量;
9、負責向總經(jīng)理匯報質(zhì)量管理情況,為管理評審提供相應的報告,對管理提出改進意見;
10、協(xié)助總經(jīng)理負責管理處日常管理的對外聯(lián)絡事務,負責管理處內(nèi)外活動的計劃、組織;
11、制定維修保養(yǎng)計劃、節(jié)能計劃、工程維修預算等各項工作計劃;
12、審批業(yè)主二次裝修方案,保證樓宇的安全使用;
13、定期檢查總體設(shè)備運行情況,及時糾正維保工作的偏差;
14、負責開展業(yè)務培訓,提高并保持部門員工的總體業(yè)務水平;
15、負責處理發(fā)生的業(yè)戶投訴,并定期進行回訪;
16、向總經(jīng)理定總結(jié)、匯報工作,協(xié)助總經(jīng)理完成其他工作。
第10篇 某物業(yè)公司質(zhì)量管理者代表職責
物業(yè)公司質(zhì)量管理者代表職責
a.確保公司依照gb/t19001-2000-iso9001:2000標準要求建立、實施和保持質(zhì)量管理體系。
b.負責質(zhì)量手冊的審核、程序文件、作業(yè)指導書、《體系文件下發(fā)明細》的批準。
c.負責審批年度內(nèi)部審核計劃,并組織和協(xié)調(diào)內(nèi)、外部質(zhì)量審核。
d.負責提高全員品質(zhì)意識,營造以顧客為關(guān)注焦點的服務理念。
e.負責與質(zhì)量管理活動有關(guān)的溝通與聯(lián)絡。
f.向最高管理者匯報質(zhì)量管理體系的運行情況和改進措施
g.協(xié)調(diào)處理質(zhì)量管理體系運行中的爭議性問題。
h.負責定期組織管理評審
第11篇 寫字樓大廈物業(yè)管理出納員職責
寫字樓、大廈物業(yè)管理出納員職責
1)學習、宣傳、嚴格遵守國家有關(guān)財務政策,現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。
2)負責辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務。
3)負責登記銀行存款現(xiàn)金日記帳,每月終與會計、銀行核對帳目。
4)負責保管庫存現(xiàn)金和各種有價證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關(guān)印章。
5)認真審查每一筆款項的支付和費用報銷。防止白條取款入帳。
6)對各部門所開支票,規(guī)定在3~5天內(nèi)報帳,否則拒絕開出第二張支票。
7)對差旅費借支及備用金借支一律做帳,差旅費在回來3~7天內(nèi)報銷清帳。
第12篇 寫字樓物業(yè)管理顧問工作范圍職責
寫字樓物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責
物業(yè)管理顧問服務是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。
為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務,以使物業(yè)能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。
我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排:
一、前期物業(yè)顧問服務
物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務,同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應該盡快開始在這期間,物業(yè)管理顧問的主要工作是:
●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。實行總經(jīng)理責任制度,下設(shè)物業(yè)、財務、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善的目標及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設(shè)立臨時辦公室及購買辦公設(shè)備等。
●審查設(shè)計圖紙,全面細致地反映物業(yè)管理賴以順利實施的各種需要,包括設(shè)定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經(jīng)驗所知,在規(guī)劃設(shè)計上的各種問題和缺陷(例如配套設(shè)施、機電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設(shè)施及建筑材料等),提交設(shè)計單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。
●設(shè)定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關(guān)的法律文件,務求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應商及承包商,協(xié)商服務條款及簽訂合同。
二、物業(yè)管理計劃
一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點、當?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標和承諾,我公司將:
●制定一套詳細的物業(yè)管理計劃,內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的服務范圍、營業(yè)方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務等。
●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進一步落實。
●編定崗位責任獎懲制度及規(guī)章制度。
三、人事管理
●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級員工薪津,福利標準。
●協(xié)助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。
●協(xié)助招聘及聘用員工。
●根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動合同。
●協(xié)助與勞動部門聯(lián)絡,安排有關(guān)員工聘用登記事宜。
四、員工培訓
●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員,物業(yè)經(jīng)理及維修保養(yǎng)經(jīng)理,配合市房地產(chǎn)管理部門進行培訓,取得相應的上崗證書,并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實習,了解及熟悉專業(yè)管理模式及運作。
●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓,使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序,同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。
●安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)部實地訓練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務。
●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓班,務求員工服務素質(zhì),能達到既定之標準。
五、常規(guī)管理工作
z寫字樓全部落成后將會是一個設(shè)備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務、維護物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。
這些工作包括:
●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡并建立公關(guān)機制,接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求,不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。
●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務機構(gòu)、人力資源管理和行政管理。
●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。
●維修及保養(yǎng)管理:
-維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng),長期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設(shè)備的正常運作和延長物業(yè)的壽命。
-協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補修程序。
-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預算。
-根據(jù)大廈的設(shè)備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進行定期保養(yǎng)維修。
-協(xié)助計劃24小時緊急維修系統(tǒng),設(shè)立施工組織。
-協(xié)助制定公眾投標、驗收及付款程序。
●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:
-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設(shè)定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。
-協(xié)助聘用及訓練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。
-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:
-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。
-確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。
-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。
-維持綠化及園藝服務,美化環(huán)境。
-審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運作,做必要的修理和更新。
●保險:辦理物業(yè)和附屬設(shè)備的財產(chǎn)保險,防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產(chǎn)損失:
-協(xié)助檢定投保手續(xù)。
-協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險公司,安排購買財產(chǎn)保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。
●建立物業(yè)檔案,維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。
六、財務管理
●協(xié)助設(shè)立會計財務制度,包括各級員工的財務權(quán)限及支出批準程序,務求有效控制管理收支。
●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。
●協(xié)助選用財務管理系統(tǒng)及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。
●協(xié)助設(shè)定帳戶管理結(jié)算方式及報表格式,編制財務使用管理文件。
●安排會計師作季度
審核。
●建立財務及住戶資料庫,以提供標準資料及財政狀況預測,作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。
●為物業(yè)開設(shè)必須的銀行帳戶,制訂有關(guān)收取費用安排。
●協(xié)助為管理資金并開設(shè)獨立銀行帳戶,負責管理資金。
●搞好財務管理,安排管理費的核收和使用,適當處理維修及儲備基金,為業(yè)主的長遠利益制定妥善的安排。
