第1篇 物業(yè)管理手冊－節(jié)能降耗控制程序
物業(yè)管理手冊:節(jié)能降耗控制程序
1、目的
為了節(jié)約能源、資源、降低消耗,減少對環(huán)境的污染,提高經(jīng)濟(jì)效益,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于本公司環(huán)境管理體系所覆蓋部門節(jié)能降耗的控制。
3、職責(zé)
3.1管理部負(fù)責(zé)公司各項節(jié)能降耗指標(biāo)的確定。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)節(jié)能降耗指標(biāo)的審核。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對節(jié)能降耗指標(biāo)的批準(zhǔn)。
3.4各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)本部門用水、用電等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計、分析。
3.5管理部負(fù)責(zé)辦公用品、車用燃料油等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計、分析,品質(zhì)部對落實情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.6各部門負(fù)責(zé)本部門節(jié)能降耗工作的實施和管理。
4、程序
4.1節(jié)能降耗指標(biāo)的制定與考核
4.1.1節(jié)能降耗指標(biāo)是指公司內(nèi)水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的耗用量,應(yīng)體現(xiàn)節(jié)能降耗的要求。
4.1.2每年年初由管理部根據(jù)上年度的實際消耗情況,確定出本年度的水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的消耗指標(biāo),編制公司《年度節(jié)能降耗計劃》經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由管理部統(tǒng)一下達(dá)。
4.1.3各部門每月26日前統(tǒng)計節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》報品質(zhì)部。
4.1.4品質(zhì)部每季度對各部門節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查,填寫《品質(zhì)部抽檢單》,并對各部門進(jìn)行考核。具體執(zhí)行《節(jié)能降耗管理辦法》。
4.2實施管理
4.2.1公司實行集中領(lǐng)導(dǎo),分工負(fù)責(zé),按責(zé)任制要求將指標(biāo)層層分解。
a)品質(zhì)部負(fù)責(zé)制定《節(jié)能降耗管理辦法》職責(zé),定期進(jìn)行統(tǒng)計、抽查;
b)工程部和各物業(yè)服務(wù)中心按《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》做好設(shè)備的維修和記錄; c)管理部負(fù)責(zé)制定《辦公用品管理制度》、《節(jié)能降耗管理辦法》,對辦公用品和汽車燃料油消耗的統(tǒng)計和控制;
d)管理部每月依據(jù)車用燃料油消耗情況填寫《車用燃料油月消耗記錄》。
4.2.2各部門對能源、資源的使用實行科學(xué)管理、合理利用,嚴(yán)格執(zhí)行上述各項管理規(guī)定,努力降低各種能源、資源的消耗,杜絕各種浪費(fèi)和消除不應(yīng)發(fā)生的損失。
4.3各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實。
4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《節(jié)能降耗管理辦法》
5.2《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》
5.3《辦公用品管理制度》
5.4《能源使用管理辦法》
6、相關(guān)記錄
6.1《年度節(jié)能降耗計劃》jw/jl-7.5.1-11-001
6.2《車用燃料油月消耗記錄》jw/jl-7.5.1-11-002
6.3《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析》jw/jl-8.2.1-001
第2篇 財富中心物業(yè)管理投標(biāo)書前言
《財富中心物業(yè)管理投標(biāo)書》前言
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第3篇 中級物業(yè)管理員知識試題3
中級物業(yè)管理員知識試題(三)
一、 單選題(每題1分,滿分30分)
1 房屋附屬的消防水泵應(yīng)定期進(jìn)行試用,至少每年進(jìn)行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等級劃分種()類建筑物是指儲存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意義的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大廈的電梯鑰匙要由()管理。
a 專門部門 b 專門人員 c 工程部經(jīng)理 d 保安人員
4 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作由()負(fù)責(zé)。
a 物業(yè)管理公司經(jīng)理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部專職消防管理人員
5 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場庫的清潔衛(wèi)生一般由()負(fù)責(zé)。
a 停車場庫門衛(wèi) b 保潔部專職人員 c 車主 d 物業(yè)管理公司指定的其他人員
6 按照國際慣例,物業(yè)管理公司應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同和協(xié)議,簽訂協(xié)議后,如果車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場時丟失,車內(nèi)物品丟失造成的損失由()負(fù)責(zé)。
a 物業(yè)管理公司 b 物業(yè)管理公司和車主 c 車主 d 停車場保安人員
7 生活飲用水二次供水的水質(zhì)應(yīng)該每()檢測一次。
a 一個月 b 三個月 c 半年 d 一年
8 物業(yè)管理公司應(yīng)及時清運(yùn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 當(dāng)時 b 當(dāng)日 c 隔日 d 之后適當(dāng)?shù)臅r候
9 根據(jù)國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)則》規(guī)則,住宅小區(qū)人平均公用綠地應(yīng)達(dá)到每個居民平均占有()平方米以上,綠地率要達(dá)到()。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 廣告是()有計劃地利用媒體傳達(dá)各類信息,從而影響公眾行為的信息傳播活動。
a 廣告商 b 廣告客戶 c 廣告媒體 d 廣告的組織與管理者
11 我國給排水設(shè)計規(guī)范規(guī)定,生活熱水(當(dāng)無軟化水設(shè)施時)出水溫度不高于()℃,這主要是為了防止水垢產(chǎn)生。
a 45 b 55 c 65 d 75
12 物業(yè)管理公司保安人員巡邏的范圍限度委()。
a 車場 b 公共走廊 c 物業(yè)的公共地方 d 綠化區(qū)域
13 除保安人員外,物業(yè)管理公司其他員工(),必須履行消防人員的職責(zé)。
a 也都是專職消防隊員 b 都是義務(wù)消防隊員c 都不是消防隊員 d 也都應(yīng)成為專業(yè)消防隊員
14 物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施之一,是禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間內(nèi)從實施工作業(yè),規(guī)定不得作業(yè)的時間一般是指()。
a 晚間10:00~次晨6:00 b 晚間10:00~次晨8:00
c 晚間12:00~次晨8:00 d 晚間12:00~次晨6:00
15 新建住宅小區(qū)內(nèi)有路名的道路兩旁的綠化和養(yǎng)護(hù)管理有()負(fù)責(zé)。
a 物業(yè)管理公司 b 圓林部門 c 房管部門 d 街道辦事處
16 凡是人為造成物業(yè)管理區(qū)域綠化級設(shè)施損壞的,根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和公共契約的有關(guān)條文進(jìn)行賠償和罰款處理。如屬兒童所為,()賠償。
a 由家長 b 可以不 c 由兒童本人 d 由區(qū)內(nèi)居民共同
17 房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定的承載能力,隨時有倒塌的可能,不能確保住用安全的房屋屬于()。
a 嚴(yán)重?fù)p壞房 b 一般損壞房 c 危險房 d 基本完好房
18 中修工程的一次費(fèi)用一般在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價的()以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅()要進(jìn)行一次清洗消毒工作。
a 一個月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附屬設(shè)備維修的中修工程,更換率一般在()。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
21 小型家用燃油燃?xì)忮仩t,是指發(fā)熱量在50~()千瓦的鍋爐。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活飲用水二次供水及其衛(wèi)生管理時()的職責(zé)。
a 自來水廠 b 市政管理部門 c 物業(yè)管理公司 d 住戶
23 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,()分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 綠化養(yǎng)護(hù)與管理考核指標(biāo)規(guī)定,新種樹苗若是本市苗成活率應(yīng)答與()。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ()是供整個居住區(qū)居民共同實用的綠地,面積一般在1000平方米左右。
a 居住區(qū)公共綠地 b 居住區(qū)級效游園 c 公共建筑專用建筑 d 道路綠地
26 ()是主體性文化娛樂活動。
a 體操運(yùn)動 b 文藝聯(lián)歡會 c “九。九”敬老家庭運(yùn)動會 d 攝影展覽
27 物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實體,也應(yīng)獲得一定的利潤,其利潤率由()來確定。
a 業(yè)主委員會 b 物業(yè)管理企業(yè) c 政府物價部門 d 政府規(guī)劃部門
28 房屋維修管理得罪基本原則是()。
a 經(jīng)濟(jì),合理,安全,實用的原則 b 區(qū)別對待的原則c 服務(wù)原則 d 有償服務(wù)的原則
29 寫字樓的客務(wù)服務(wù)主要指()。
a 硬件服務(wù) b 軟件服務(wù) c 前臺服務(wù) d 保潔服務(wù)
30 商場具有(),才會吸引更多的顧客。
a 自己鮮明的特色 b 強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力 c 潛在的無形資產(chǎn) d 大面積的停車場
二 多選題(每題1分,滿分30分)
31 房屋附屬設(shè)備的實用
管理制度,主要有()等。
a 設(shè)備運(yùn)行值班制度 b 交接班制度 c 技術(shù)檔案管理制度 d 設(shè)備操作實用人員崗位責(zé)任制
32 房屋給水系統(tǒng)的管理工作包括()等。
a 建立正常的供水用水制度 b 經(jīng)常維護(hù)并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱
c 采用節(jié)水型水箱配件、節(jié)水龍頭等 d 對消防水泵定期進(jìn)行試泵
33 消防管理的主要內(nèi)容有()。
a 建立專職消防班組 b 制定完善的消防制度和規(guī)定
c 管理好消防設(shè)備 d 發(fā)生火災(zāi)時,保證住戶人身及財產(chǎn)安全
34 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,一般居住區(qū)和文教區(qū)得晝間噪聲標(biāo)準(zhǔn)是()分貝,夜間為()分貝。
a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域保潔管理的操作細(xì)則要求()等每日必須清潔的部位。
a 制定區(qū)域內(nèi)的道路 b 制定區(qū)域內(nèi)綠化帶 c 樓內(nèi)各層樓梯 d 公共部位窗戶
36 物業(yè)管理區(qū)域綠化環(huán)境管理隊伍的組成應(yīng)包括()等。
a 綠化環(huán)境管理隊伍的管理者 b 綠化環(huán)境管理技術(shù)人員c 技術(shù)工人 d 苗圃工作人員
37 為了制定切實可行的文體娛樂活動方案,制訂者必須做還調(diào)查分析工作,調(diào)查分析主要涉及與活動有關(guān)的()等方面。
a 參與人員 b 場地與設(shè)備 c 器材 d 資金
38 嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度,加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域文體娛樂活動管理的工作內(nèi)容主要有()等。
a 確定文體娛樂設(shè)施經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)管理及服務(wù)人員 b 宣傳各項規(guī)章制度
c 對重大活動、重點設(shè)施、器材需制訂重點措施 d 執(zhí)行規(guī)章制度,糾正違章行為
39 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的()具有戶外廣告的特征。
a 路標(biāo) b 看板 c 告示欄 d 散發(fā)的宣傳資料
40 用戶程控交換機(jī)房內(nèi)應(yīng)()有人值班,值班人員需認(rèn)真做好當(dāng)班記錄,并做好交接班工作
a 8小時工作時間內(nèi) b 白天 c 夜間 d 24小時
41 以下()不是物業(yè)管理公司治安管理的工作內(nèi)容。
a 培訓(xùn)保安人員 b 完善管區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 維護(hù)管區(qū)內(nèi)的治安秩序
42 物業(yè)管理公司應(yīng)制定的消防制度和規(guī)定一般包括()等。
a 消防中心值班制度 b 防火檔案制度 c 防火崗位責(zé)任制度 d 物業(yè)管理區(qū)域消防管理制度
43 根據(jù)有關(guān)規(guī)定物業(yè)管理公司對所管區(qū)域撿拾到的物品保存期限為:重要物品()一般物品()食品一個月。
a 二年 一年 b 二年 六個月 c 一年 劉個月 d 一年 三個月
44 進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛,必須按管理公司規(guī)定的行駛路線行駛,進(jìn)入車庫時一般限速每小時()公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的原因主要是()。
a 直接以煤炭作為能源燃燒 b 燃油型機(jī)動車輛超標(biāo)排放尾氣
c 基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成粉塵污染 d 不當(dāng)燃燒以及燃放煙花爆竹等
46 物業(yè)管理公司可以在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展一些有意義的主體性文體娛樂活動,也可以開展()等一般性活動。
a 文藝 b 體育 c 銷售有獎彩票 d 攝影展覽
47 漏水時給水管道及配件的常見毛病,常用維修方法有()。
a 打楔堵漏法 b 關(guān)注環(huán)氧樹脂堵漏法 c 哈法夾堵漏法 d 換管法
48 ()是物業(yè)管理公司的治安管理工作的內(nèi)容。
a 設(shè)置安全保衛(wèi)機(jī)構(gòu) b 制訂各項治安管理制度和工作程序
c 打擊違法犯罪活動 d 加強(qiáng)管區(qū)內(nèi)車輛管理
49 高層建筑消防的特點有耐火極限低,()。
a 火險因素多 b 火勢蔓延快 c 撲救難度大 d 疏散困難
50 為了便于車輛管理,建設(shè)停車場庫時,對其內(nèi)部應(yīng)有()要求。
a 光度 b 設(shè)施 c 利用率 d 區(qū)位布置
51 物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域衛(wèi)生保潔中的職責(zé)范圍時()。
a 區(qū)內(nèi)公共場地的清潔保潔 b 區(qū)內(nèi)樓與公共部位的清潔保潔
c 區(qū)內(nèi)生活垃圾和糞便的清運(yùn) d 區(qū)內(nèi)居民、商業(yè)、飲食業(yè)等執(zhí)行城市環(huán)境衛(wèi)生管理,物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理情況的監(jiān)督檢查
52 廣告具有()功能。
a 經(jīng)濟(jì) b 文化 c 宣傳 d 政治
53 物業(yè)管理費(fèi)用的計算可以用一個簡單的公式來表示:*=σ*i,其中*i應(yīng)包括()及其他一些費(fèi)用。
a 綠化管理費(fèi) b 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) c 辦公費(fèi) d 物業(yè)管理企業(yè)的利潤
54 物業(yè)管理招標(biāo)程序包括()。
a 選擇招標(biāo)方式 b 編制招標(biāo)文件 c 送政府部門批準(zhǔn) d 組織勘察現(xiàn)場
55 在物業(yè)管理檔案中,檔應(yīng)包括()等內(nèi)容。
a 房屋分戶平面圖 b 房屋接管驗收紀(jì)錄 c 租金測估算計算表 d 維修記錄卡
56 ()屬于物業(yè)管理資料常見形式。
a 平面圖 b 記錄手冊 c 幻燈片 d 統(tǒng)計表
57 下面闡述是正確的有()。
a 業(yè)主是物業(yè)的主人 b 許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會
c 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ) d 物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理中的根本問題
58 物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括()
a 語言表達(dá)能力 b 端莊的儀表儀容 c 良好的心里素質(zhì) d 掌握各種設(shè)備的維修技能
59 小型家用燃油燃?xì)膺^路的特點有 ()
a 操作簡單 b 一次性投資少 c 實用壽命短 d 燃料費(fèi)用低
60 發(fā)生失竊案應(yīng)根據(jù)()決定是否向公安機(jī)關(guān)報案。
a 物業(yè)管理公司的制度 b 客人的正確要求 c 保安部的規(guī)模 d 丟失
財務(wù)的價值
三、 判斷提(每題1分,滿分40分)
61 房屋附屬設(shè)備零星維修,是指設(shè)備零件更換率一般在10%以下的維修工程。
62 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路市政排水設(shè)備,一律由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維修,管理。
63 在物業(yè)管理中,房屋給排水設(shè)備的驗收,應(yīng)執(zhí)行國家驗收規(guī)范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下來,再要求有關(guān)施工單位限期整改。
64 變頻空調(diào)系統(tǒng)通過電流頻率變化調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng)電動機(jī)輸出功率,以適應(yīng)空調(diào)負(fù)荷的季節(jié)和日夜的變化,達(dá)到節(jié)約能源的目的。
65 物業(yè)管理區(qū)域的門衛(wèi),除執(zhí)行治安管理職能外,還要為用戶和客人提供各種有關(guān)服務(wù)。
66 物業(yè)管理公司保安部門24小時負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。
67 物業(yè)管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術(shù)和方法。
68 高層建筑內(nèi)部可以進(jìn)行消防區(qū)域分隔,也可以不進(jìn)行分隔。
69 物業(yè)管理公司可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)停車場。
70 任何情況下多不允許在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質(zhì)。
71 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有各類垃圾可以分類對方,也可以不分類統(tǒng)一集中對方。
72 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有部位的衛(wèi)生保潔工作。
73 物業(yè)管理公司的綠化管理部門可以直接對外營業(yè),為公司創(chuàng)收。
74 在房屋附屬消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)工作中,消防專用水箱一般要在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水,以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象。
75 房屋內(nèi)衛(wèi)生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。
76 目前我國已有部門建筑的空調(diào)系統(tǒng)采用了冷蓄冷,就是制冷機(jī)在夜間用電低谷時間運(yùn)行,制冷蓄存冷量,白天將蓄存的冷量供應(yīng)空調(diào)負(fù)荷,從而轉(zhuǎn)移電力高峰,降低運(yùn)行成本。
77 當(dāng)樓內(nèi)大堂人流過分擁擠時,門衛(wèi)應(yīng)允許并引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。
78 物業(yè)管理公司的消防管理機(jī)構(gòu)一般設(shè)置在公司的物業(yè)管理部。
79 物業(yè)管理公司有權(quán)力在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓前或樓群之間的空地上設(shè)置臨時停車場。
80 住宅小區(qū)生活飲水二次供水及其衛(wèi)生管理,由市政管理部門負(fù)責(zé)。
81 房屋的日常養(yǎng)護(hù),既包括對房屋的零星養(yǎng)護(hù),也包括對房屋的計劃養(yǎng)護(hù)。
82 物業(yè)管理公司保潔部的倉庫保管員,負(fù)責(zé)清潔工座機(jī)用品的購買和收發(fā)工作。
83 城市環(huán)境衛(wèi)生管理部受住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的委托,對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)上的垃圾執(zhí)行有償清運(yùn)工作。
84 根據(jù)1992年4月15日頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)則》規(guī)定,住宅小區(qū)綠化覆蓋率應(yīng)到35%以上。
85 物業(yè)管理公司在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展文體娛樂活動,不能向參加活動者收取費(fèi)用,
86 物業(yè)管理人員不需要掌握廣告宣傳,文體娛樂活動設(shè)施與器材的使用方法等方面的有關(guān)知
識,因為所有技術(shù)性工作都可以外請專業(yè)人員承擔(dān)。
87 電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)和故障秀麗,必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。
88 容積式生活熱水加熱具有體積小,設(shè)備管道簡單的優(yōu)點,但水溫波動較大,水質(zhì)硬時易結(jié)垢。
89 門衛(wèi)工作主要是治安管理,沒有為用戶提供其他服務(wù)的職能。
90 保安部一般有消防組、警衛(wèi)組、內(nèi)保組等部分構(gòu)成。
91 房屋的完損等級分為三類,即完好房,一般損壞房和危險房。
92 停車場庫門為一般只設(shè)一人,其職責(zé)是登記收費(fèi)和指揮車輛出入及停放。
93 城市污水二級處理技術(shù)是將污水中懸浮固性物通過機(jī)構(gòu)武力的沉淀,漂選,過濾等方法,使污水中過濃的有毒,有害物質(zhì)得到凈化。
94 不管物業(yè)管理公司規(guī)模大小,其保潔部一般分設(shè)三個班組:樓宇清潔服務(wù)班組,公共區(qū)域清潔班組,高空外墻清潔班組。
95 清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)中的“七凈”是指:路面凈,路沿凈,人行道凈,雨污水井口凈,樹根凈,電線桿根凈,墻根凈。
96 制訂綠化技術(shù)管理規(guī)定和措施,實施綠化管理員工培訓(xùn)是物業(yè)管理公司綠化部主管的職責(zé)。
97 制訂文體娛樂活動方案的主要內(nèi)容包括:調(diào)查開展活動的條件和住區(qū)人員對活動的需求,設(shè)計具體活動項目及主題,列出個工作階段和各方面工作項目主要要求,提出相關(guān)問題的解決方法。
98 文體娛樂活動管理規(guī)章制度的種類有《員工手冊》場館及設(shè)施器材使用館里人員的《崗位職責(zé)》《考核獎懲辦法》各種《檢查制度》等。
99 住宅小區(qū)物業(yè)管理手段是先進(jìn)的計算機(jī)技術(shù)在管理工作中的應(yīng)用。
100 綠化技術(shù)人員的職責(zé)有制定工作規(guī)劃,組織培訓(xùn),考核部署工作,開展創(chuàng)收工作。
物業(yè)管理員知識試題(三)答案
一、 單選題
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 2
3a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多選題
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45a
bcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58
abc 59ab 60bd
三、判斷題
61√62χ63χ
64√65√66√67√68χ69√70χ71χ72χ73√74√75χ76√77√78√79√80χ
第4篇 物業(yè)管理投標(biāo)答辯技巧培訓(xùn)
物業(yè)管理投標(biāo)答辯是招投標(biāo)過程中為人們所關(guān)注的焦點。通過投標(biāo)答辯,使評委和業(yè)主代表能充分了解投標(biāo)企業(yè)所制作投標(biāo)書的內(nèi)容,從而展示該物業(yè)管理企業(yè)的實力,同時投標(biāo)企業(yè)回答問題的技巧不但能減少或消除會議的枯燥感而且也能體現(xiàn)出其管理人員的水平。物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)負(fù)責(zé)人在投標(biāo)過程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會的評委和業(yè)主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發(fā)言,在你說出第一句話前,他們已經(jīng)對你形成一種印象,因此,發(fā)言時,著裝和姿勢尤為重要。發(fā)言者的著裝應(yīng)舒適而且適合答辯會的場合,并充分考慮到與會者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢能夠表現(xiàn)自信和自尊的氣質(zhì)。如果你的雙手和身體不停地晃動,玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準(zhǔn)備的信號。
(二)控制聲音
發(fā)音清晰,不要出現(xiàn)語言含混不清或者把句子的末尾詞語吞掉的情況;恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整或改變音調(diào)可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場的每位聽眾都能聽到你的講話。
(三)利用身體位置和動作
1.身體位置
發(fā)言者站在哪里很重要,許多專業(yè)人士認(rèn)為,發(fā)言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉(zhuǎn)移到視覺材料之前會集中在發(fā)言者身上。如果你在發(fā)言的過程中需要走動,記住要站在不會擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發(fā)言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發(fā)言之前,你要花一點時間從一邊到另一邊看看各位評委與業(yè)主代表。這樣使聽眾意識到你很放松,做好準(zhǔn)備。
在發(fā)言過程中,你應(yīng)該小心保證你是在與聽眾進(jìn)行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。月光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點。不論講話的人是誰,一直盯著你的目標(biāo)就對,你的眼神看著說話的人,不過每當(dāng)說話人講到一個段落,你的眼神要順勢轉(zhuǎn)到目標(biāo)對象上。這樣讓目標(biāo)對象感覺到你對他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點。
3.手勢和舉止
手勢和舉止要自然。發(fā)言者的手部動作應(yīng)該與你和人進(jìn)行一對一交談時所用的手勢差不多,而且你也應(yīng)該相信自己能做到,你可用手勢來強(qiáng)調(diào)重點內(nèi)容。
(四)分析你的聽眾
發(fā)言者應(yīng)考查每位聽眾的背景、特征、專業(yè)領(lǐng)域等因素。你必須清楚哪些術(shù)語和縮略用語聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。
(五)充分運(yùn)用視覺材料
有效地利用視覺材料支持你的發(fā)言,在答辯過程中運(yùn)用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對發(fā)言者的個人特點和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運(yùn)用視覺材料能大大減少發(fā)言者的緊張感,提高自信心。
(六)語言
答辯過程其實就是溝通交流的過程,發(fā)言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點,學(xué)會適時地表現(xiàn)幽默是答辯過程中的重要技巧。同時幽默應(yīng)該是自然的,而不是被強(qiáng)迫的。
(七)把握時間是致勝鑰匙
任何一場答辯會都有時間限制,因此如何把握時間,在你所擁有的時間內(nèi)完成對你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內(nèi)容該講,哪些內(nèi)容不該講。
(八)答辯中常遇的問題及回答技巧
1.常遇問題
(1)項目的基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)
(2)財務(wù)預(yù)算的合理性和合法性
(3)目標(biāo)和承諾的實現(xiàn)方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問題
2.回答的技巧
(1)引用數(shù)據(jù)
(2)用法規(guī)政策說話
(3)過往成功經(jīng)歷和方法
(4)自信果斷和技巧拖延結(jié)合
第5篇 物業(yè)物品供應(yīng)商控制管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp5.2 物業(yè)公司物品供應(yīng)商控制管理程序 頁碼: 1/2
1.目的:
選擇合格的物品供應(yīng)商,保證所采購商品的質(zhì)量。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及公司物業(yè)分承包商對本公司所轄小區(qū)住戶的零維修材料和大修所用材料供應(yīng)商的控制。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6章
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6章
4.職責(zé):
4.1綜合辦公室職責(zé):
4.1.1綜合辦公室負(fù)責(zé)公司所購物品供應(yīng)商的調(diào)查、篩選工作,編制《合格供應(yīng)商名單》。
4.1.2管理者副代表負(fù)責(zé)對物品供應(yīng)商的審核。
4.1.3副總經(jīng)理負(fù)責(zé)對物品供應(yīng)商調(diào)查報告的審批。
4.2工程維修部職責(zé):
4.2.1工程維修部負(fù)責(zé)分承包商對本公司所管轄區(qū)住戶零維修用料和施工材料的檢查,見ej-qp5.1中5.9.2程序。
4.2.2工程維修部負(fù)責(zé)對自己或大修所購材料進(jìn)行調(diào)查,并形成調(diào)查報告,經(jīng)管理者副代表或副總經(jīng)理審核。
5.工作程序:
5.1在確定物品供應(yīng)商之前,工程維修部(綜合辦公室)須對供應(yīng)商(物業(yè)分承包商大修所用材料的供應(yīng)商)進(jìn)行調(diào)查,篩選出供貨業(yè)績好,有一定信譽(yù)的物品供應(yīng)商,將調(diào)查結(jié)果匯總在《物品供應(yīng)商調(diào)查報告》上,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,列入合格供應(yīng)商名單,采購時從中選擇和確定一家物品供應(yīng)商。
5.2對供應(yīng)商提供的不合格產(chǎn)品,驗收部門、使用部門必須要求調(diào)換,經(jīng)調(diào)換不符合要求的,可提出退貨,問題嚴(yán)重者,取消供應(yīng)商資格。
5.3定期評審:
5.3.1綜合辦公室(工程維修部)每年組織對長期的物品供應(yīng)商進(jìn)行一次評審,內(nèi)容包括產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)水平、售后服務(wù)等,評審結(jié)果填寫在《物品供應(yīng)商年度評審報告》,報副總經(jīng)理審批,并在綜合辦公室(工程維修部)備案歸檔,評審不合格取消供貨資格。
5.3.2對于在iso 9002質(zhì)量體系正式運(yùn)行前已供貨超過半年的供應(yīng)商,由綜合辦公室(工程維修部)組織對其進(jìn)行一次年度評審,合格者直接進(jìn)入《合格供應(yīng)商名單》。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《合格供應(yīng)商名單》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品供應(yīng)商年度評審報告》 ej-qr-qp5.2-02
6.3《物品供應(yīng)商調(diào)查報告》 ej-qr-qp5.2-03
第6篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之保安消防車輛管理
一、小區(qū)基本實行封閉式管理
1、物品搬出小區(qū)放行流程圖
2、門崗操作規(guī)程
3、行人道業(yè)主進(jìn)出操作流程圖
4、行人道訪客進(jìn)出操作流程圖
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、辦公樓及小區(qū)外圍紅外線警報處理流程圖
7、小區(qū)保安崗位分布圖
8、小區(qū)巡崗記錄表
二、有專業(yè)保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)
1、安全服務(wù)部組織架構(gòu)
2、保安工作獎罰細(xì)則
3、巡崗工作管理制度
4、保安主任工作職責(zé)
5、隊長工作職責(zé)
6、領(lǐng)班工作職責(zé)
7、車管員操作規(guī)程
8、各保安崗位工作具體描述
9、監(jiān)控中心操作規(guī)程
10、門崗操作規(guī)程
11、巡邏崗操作規(guī)程
12、保安訓(xùn)練照片
13、保安員上崗證
14、保安巡邏記錄表
三、危及人身安全處有明顯標(biāo)識和具體防范
1、應(yīng)急常用電話一覽表
2、緊急事故處理流程圖
3、緊急事故及自然災(zāi)害處理工作小組
4、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖
5、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
6、自然災(zāi)害處理流程
四、消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案
1、消防隱患預(yù)防流程圖
2、小區(qū)消防設(shè)施管理制度
3、小區(qū)消防管理規(guī)定
4、消防檢查記錄表
5、消防器材標(biāo)識卡(樣式)
6、消防器材檢查卡(樣式)
五、機(jī)動車停車場管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進(jìn)出有登記
1、停車場管理規(guī)定
2、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖
3、車管員操作規(guī)程
4、**華庭各保安崗位工作具體描述
5、客人車輛來訪操作流程圖
6、車輛異常情況登記表
7、交通標(biāo)志(現(xiàn)場相片)
六、非機(jī)動車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序
1、車輛停放實景(現(xiàn)場相片)
2、停車場管理規(guī)定
3、車管員操作規(guī)程
4、交通標(biāo)志(現(xiàn)場相片)
第7篇 a物業(yè)工程技術(shù)資料管理程序
hs物業(yè)工程技術(shù)資料管理程序
1.0目的
通過對所轄物業(yè)的工程技術(shù)資料進(jìn)行規(guī)范管理,以便于相關(guān)部門查閱和使用,更好地為設(shè)備設(shè)施管理、維護(hù)服務(wù)。
2.0適用范圍
適用于**物業(yè)工程技術(shù)資料的管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)接管后所有工程合同、圖紙、預(yù)結(jié)算書、設(shè)備技術(shù)資料等工程技術(shù)資料的收集、整理、分類、編號、編目、歸檔。
3.2物業(yè)公司明確相關(guān)部門專人負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的匯總登記、保管及借閱,保證資料的完好、齊全,及時更新。
4.0工作內(nèi)容
4.1資料接收
4.1.1物業(yè)公司從開發(fā)商、分包方處等接收工程圖紙、技術(shù)資料及其目錄。
4.1.2物業(yè)公司收集、整理在施工過程中形成的工程技術(shù)資料,建立相關(guān)《工程資料清單》。
4.1.3物業(yè)接管驗收資料、圖紙及其目錄的移交,須經(jīng)接管項目負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。
4.1.4設(shè)備設(shè)施須填寫單機(jī)《設(shè)備卡》,匯總后建立《設(shè)備臺帳》并備案。
4.1.5設(shè)備設(shè)施添置、更新及大修后,相關(guān)檔案資料須及時更新,設(shè)備報廢后相關(guān)資料要及時封存,并備案。
4.2審查
物業(yè)公司對所轄工程技術(shù)資料的份數(shù)、完整性認(rèn)真審查,確認(rèn)無誤后整理、存檔,將相關(guān)資料一份連同《工程資料清單》提交行政部備存并做好交接手續(xù)。
4.3借用
4.3.1各物業(yè)公司相關(guān)部門將工程資料匯總歸檔后,建立《資料借用登記表》,由專人負(fù)責(zé)資料的借用及歸還驗收、登記。
4.3.2本部門人員借用工程資料,須做好登記。非本部門人員借閱經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后方可,并在做好借用和歸還登記。
4.3.3外單位人員借用工程技術(shù)資料時,須提出申請經(jīng)單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后借閱,并做好借閱登記,限期歸還。
4.4保管
4.4.1工程技術(shù)資料、圖紙由物業(yè)公司統(tǒng)一歸檔、存放、保管,確保資料完整齊全。
4.4.2物業(yè)公司明確具體部門負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的管理。
4.4.3相關(guān)部門應(yīng)確保場地、辦公設(shè)施及人員的配備,做好防潮、防火、防蟲等措施,保證資料的安全、完好。
5.0相關(guān)文件
無
6.0記錄表格
6.1《工程資料清單》
6.2《資料借用登記表》
6.3《設(shè)備臺帳》
6.4《設(shè)備卡》
第8篇 某商務(wù)樓物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
商務(wù)樓物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
一、'**商務(wù)樓'項目商務(wù)樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置原則
根據(jù)'**商務(wù)樓''項目的基本情況,jj將在'**商務(wù)樓'項目設(shè)置物業(yè)管理處(以下簡稱:管理處),管理處實行jj公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專多能,重要崗位的設(shè)置由管理處報請批準(zhǔn)。
二、管理處組織機(jī)構(gòu)圖
物業(yè)管理處由公司總經(jīng)理直接分管,設(shè)管理處主任一名,下設(shè)工程技術(shù)維修組、保安班、保潔綠化組。
1、管理中心接受業(yè)主委員會和jj的領(lǐng)導(dǎo)。
2、'**商務(wù)樓'項目商務(wù)樓管理中心財務(wù)相對獨(dú)立,在jj的授權(quán)下,履行'**商務(wù)樓'商務(wù)樓物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
3、管理處實行目標(biāo)管理責(zé)任制,并在管理中心內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)。
4、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。
三、內(nèi)部動作流程:
1、專設(shè)管理服務(wù)中心,24小時擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作,處理日常管理事務(wù)和緊急事項。
2、設(shè)立值班主管制,由管理處、各組主管輪值負(fù)責(zé),堅持每天工作碰頭,一般問題不過夜。
3、實施首問責(zé)任制,任何員工對客戶的報修、建議、意見及投訴,均須第一時間受理,立即報告相關(guān)部門并跟蹤落實結(jié)果,確保問題解決、客戶滿意。否則,對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項,按相應(yīng)管理程序處理。
四、信息系統(tǒng)
1、堅持管理處主任每季度安排專門的客戶專訪,每月隨機(jī)走訪客戶不少于20%,收集客戶要求、意見、建議或投訴。
2、管理處每季度向業(yè)主委員會匯報,征詢各方面意見和建議。
3、堅持半年一次客戶座談會,廣泛了解廣大業(yè)主、客戶對物業(yè)管理服務(wù)的需求。
4、強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時改善和有效溝通,最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。
五、管理機(jī)制
1、實行目標(biāo)管理責(zé)任制
目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給本管理處領(lǐng)導(dǎo)集體,并賦予相應(yīng)的權(quán)力,同時,將目標(biāo)的實現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益(工資、獎金、崗位晉升)掛鉤。這種管理體制使管理中心骨干責(zé)、權(quán)、利明確,在管理中心與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,共同參與管理,共同承擔(dān)壓力,共同創(chuàng)造佳績。
2、激勵機(jī)制
jj深信員工激勵的推動力,強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵機(jī)制,重點在以下三個方面:
(1)事業(yè)激勵:以jj與員工同發(fā)展共進(jìn)步來吸引人,為廣大員工創(chuàng)造發(fā)展空間。實行各級崗位考評和聘任制,形成員工靠真才實學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣。
(2)量化目標(biāo)激勵:量化管理和目標(biāo)管理是jj推動科學(xué)管理的重要措施。管理中心將管理目標(biāo)分解成分項目標(biāo),并全部以量化形式體現(xiàn),明確到個人指標(biāo),并將員工收益與量化目標(biāo)實現(xiàn)緊密掛鉤,使全員共同參與管理,推動總體目標(biāo)的實現(xiàn)。
(3)效益激勵:物業(yè)收益直接與工資、獎金分配掛鉤,嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎罰措施,管理效益的好壞每個月在員工的收入中可直接體現(xiàn),以保持員工對物業(yè)收益的關(guān)注,提高工作主動性和創(chuàng)造性。
3、監(jiān)督與自我約束機(jī)制:
(1)強(qiáng)化服務(wù)意識培訓(xùn),培養(yǎng)員工的自律、服從和工作角色意識。
(2)嚴(yán)格iso9001:2000質(zhì)量體系,堅持工作周例會,定期自審《物業(yè)委托管理合同》執(zhí)行情況,以確保服務(wù)質(zhì)量。
(3)關(guān)注物業(yè)管理方案執(zhí)行情況,定期審核月報及季度財務(wù)報表,關(guān)注客戶意見和物業(yè)時效收益與長期收益狀況。
監(jiān)督機(jī)制圖(如下圖):
運(yùn)作中接受員工監(jiān)督
第9篇 大學(xué)物業(yè)管理投標(biāo)承諾函
大學(xué)物業(yè)管理投標(biāo)承諾函
致：FD大學(xué)
1、根據(jù)已收到的本項目招標(biāo)文件，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述項目的招標(biāo)文件，我方愿按上述文件參加本項目的保安服務(wù)投標(biāo)工作，具體投標(biāo)內(nèi)容見投標(biāo)標(biāo)書。
2、我們明白并同意招標(biāo)單位不以最低投標(biāo)報價作為評標(biāo)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，亦無須解釋選擇或否決任何報價的原因。
3、我們確認(rèn)已詳細(xì)、全面地研究了招標(biāo)文件，并對其中的疑問在投標(biāo)前已向招標(biāo)單位書面提出，招標(biāo)單位在我們投標(biāo)前已作出書面答復(fù)，我們的投標(biāo)文件已對上述答復(fù)進(jìn)行了考慮。
4、我們確認(rèn)本投標(biāo)文件已考慮招標(biāo)單位或其招標(biāo)代理向我們發(fā)出的關(guān)于招標(biāo)文件的修改通知。
5、我們同意本投標(biāo)文件的有效期為投標(biāo)截止后90天，對我們有約束力，在該有效期內(nèi)我方不可撤銷地?zé)o條件地予以接受招標(biāo)文件的約束。并且，招標(biāo)單位有權(quán)延長本投標(biāo)文件有效期。
6、我們同意向招標(biāo)單位提供其要求的與招標(biāo)有關(guān)的任何證據(jù)或資料。
7、我們確認(rèn)在遞交投標(biāo)文件時已充分考慮了招標(biāo)文件中的有關(guān)規(guī)定和要求，我們的投標(biāo)文件中已充分考慮了本項目的風(fēng)險和不確定因素，對于招標(biāo)文件尤其是其中的“投標(biāo)須知”內(nèi)的條款，我們?nèi)坑枰越邮堋?/p>
8、一旦我方中標(biāo),我方將根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格履行合同的責(zé)任和義務(wù),并保證在投標(biāo)標(biāo)書承諾的期限內(nèi)，完成上述項目的物業(yè)管理工作，并保證全部達(dá)到招標(biāo)文件的要求。
投標(biāo)單位(蓋章) ：
法人代表(簽章)：
日期：
第10篇 物業(yè)管理培訓(xùn)-別墅管理
物業(yè)管理培訓(xùn):別墅管理
居住類型上物業(yè)分為:一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增長,成為房地產(chǎn)業(yè)的'寵物',倍受消費(fèi)者親睞。因此對別墅的管理也成為物業(yè)管理企業(yè)的一個重要課題。
所謂'別墅'現(xiàn)代漢語所給定義為:在郊區(qū)和風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。所謂'管理'在這里的喻義為物業(yè)管理,含保管、照管與料理、約束的并列關(guān)系。雖然書中對別墅的定義與目前市場上銷售的別墅及國外發(fā)達(dá)國家的別墅有諸多不同之處。但即稱'別墅'住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業(yè)管理除了進(jìn)行一般物業(yè)管理工作所包涵的社區(qū)清潔、保安;一般設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修;公共設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)等,還要根據(jù)別墅的特性,搞好針對的服務(wù)管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、別墅環(huán)境的特性
由于別墅區(qū)選址大都在郊區(qū)、風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)離城市喧嘩區(qū)域,在開發(fā)建設(shè)與其
它類型物業(yè)相比,占地多、面積大、個性化強(qiáng)、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業(yè)管理中所要求的,綠地?zé)o雜物、雜草,人行道和機(jī)動車道無損壞;保持清潔標(biāo)準(zhǔn),就不適宜了。
首先園林綠化區(qū)域的設(shè)計,在風(fēng)格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會造成'碧綠'一會兒,'優(yōu)雅'一時的短時效應(yīng),一年只有一季二季綠的景象。如果這些'先天不足'一旦形成,那么后期的物業(yè)管理無論如何,也無法達(dá)到良好的效果。
另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據(jù)別墅所處的區(qū)域,入住人群的類別,通過'民意測驗'、'客戶調(diào)查',增加一些實用功能的公共設(shè)施,如開設(shè)露天健身房、兒童樂園、老人活動地、露天燒烤區(qū)、藝術(shù)園藝塑品、信息欄等,以溝通開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)戶之間的情感,提高物業(yè)管理成效。
還有,象雪天及時有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細(xì)微的工作,構(gòu)成了管理的全面,可以體現(xiàn)管理水平的地方。
二、治安特性與管理
別墅在規(guī)劃上是統(tǒng)一設(shè)計、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對封閉、上
規(guī)模的社區(qū)。從價位上講,擁有者為有經(jīng)濟(jì)實力者及有社會地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的第二居所;在京辦事處;集團(tuán)辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財產(chǎn)價值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在首位,要達(dá)到通信暢通、反應(yīng)迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。以技防和人防相結(jié)合,利用先進(jìn)的智能化設(shè)施,對社區(qū)周界、出入口、車庫、公共場所、重要部位進(jìn)行24小時監(jiān)控。保安員利用固定或流動的方式進(jìn)行詢問、檢查、幫助別墅區(qū)內(nèi)的人員。以使用電動、機(jī)動交通工具達(dá)到'快速',以完備先進(jìn)的設(shè)備裝置達(dá)到'準(zhǔn)確',以訓(xùn)練有素的專業(yè)人員達(dá)到'有效'從而防范、控制、處理各類突發(fā)事件。
但是值得注意的是,過多的盤問、繁瑣的登記、嚴(yán)格的控制,會喪失住宅的舒適和方便感覺,取而代之的是'壁壘森嚴(yán)'的'監(jiān)獄'感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實是個難題。我想因為別墅面積大、人員流動小、固定保安崗與流動保安崗利用通信設(shè)備,實現(xiàn)'移動通報制'可以緩解此矛盾。(即隨著來人、車輛的移動線路,不斷的通報方位形成隱形安全網(wǎng))。有的別墅在對外來人員,車輛管理上實行主、付卡驗證方式,效果也還可以。
在物業(yè)管理中,保安工作除了具備準(zhǔn)軍事化的素質(zhì)、職能,還應(yīng)該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛(wèi)職能到兼有幫助、服務(wù)職能。這屬于服務(wù)軟件上的范疇,不少項目,提出'有困難找保安'的承諾,是一個即好又難的課題。另外別墅區(qū)內(nèi)車輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因為每戶在不少于一輛車的現(xiàn)實狀況,使之必須'人車分流',那么標(biāo)識的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
三、別墅的服務(wù)與管理
服務(wù)與管理從字面上看,前者是聽從命令的,后者是發(fā)出命令的。但在物業(yè)
管理中就要將二者溶匯貫通,有機(jī)地結(jié)合起來。曾經(jīng)有境外某大型物業(yè)管理公司總裁感嘆:在中國,很多人花幾百上千元吃頓飯沒關(guān)系,就是心疼每月幾十元的物業(yè)管理費(fèi)。這也從一個側(cè)面反映了國內(nèi)許多業(yè)戶對物業(yè)管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)完全來源于業(yè)主。在中國如何在人們的經(jīng)濟(jì)和心理承受力不到的前提下完全實現(xiàn)'以區(qū)養(yǎng)區(qū)',就要在服務(wù)的種類多樣化,管理形式靈活上大做文章。
雖然別墅的封閉性、遠(yuǎn)離性帶來生活、日用品服務(wù)的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動半徑大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不會在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)。所以,安排服務(wù)設(shè)施,提供商品種類要認(rèn)真推敲。
由于別墅建筑的特性及消費(fèi)人群的特性,使得別墅帶有很強(qiáng)的私密性,各種費(fèi)用的收繳是管理工作之必行,如上門收取,從服務(wù)角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時利用多費(fèi)統(tǒng)收、智能傳輸?shù)确绞?可以一舉兩得。
住別墅的一族人群對休閑、健身、娛樂都有一定的需求,應(yīng)運(yùn)而生的'會所'是一個很好的契機(jī)。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達(dá)到'以區(qū)養(yǎng)區(qū)'的目標(biāo)。但是現(xiàn)有項目會所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會所的項目、周邊情況、經(jīng)營的方式、面積的大小、收費(fèi)的高低等等一系列可行方案,解決經(jīng)營和安全等問題,方能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會議活動管理等等都是別墅區(qū)別于其它物業(yè)的服務(wù)項目,是值得進(jìn)一步探索的方面。
目前國內(nèi)的物業(yè)管理,還處于探索、磨合階段,無論是國外的模式,還是國內(nèi)自產(chǎn)的,無論是借鑒酒店管理經(jīng)驗,還是引進(jìn)英式管家服務(wù);都沒有一套以一應(yīng)百的完全管理手冊。別墅的物業(yè)管理同樣如此,依據(jù)自身特點、市場情況及管理需要,堅持創(chuàng)新和穩(wěn)步結(jié)合、服務(wù)與收益結(jié)合,業(yè)戶、開發(fā)商、物管公司三方受益相結(jié)合,推動本項目健康、持續(xù)發(fā)展,使別墅物業(yè)自身保值升值,物業(yè)管理公司產(chǎn)生社會效益,增加知名度和美譽(yù)度,創(chuàng)造服務(wù)品牌。
第11篇 物業(yè)：標(biāo)識管理程序
物業(yè)程序文件:標(biāo)識管理程序
標(biāo)識制作及驗收流程
各使用部門品質(zhì)管理部
1.目的
規(guī)范公司ci管理,提升zz物業(yè)形象,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。
2.范圍適用于公司各部門。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
品質(zhì)管理部各類標(biāo)識內(nèi)容符合性的核定。新項目首批標(biāo)識的制作、驗收,對公司整體ci執(zhí)行情況監(jiān)督檢查
使用部門本部門標(biāo)識的制作、監(jiān)督、檢查與維護(hù),標(biāo)識驗收。
4.方法和過程控制 4.1 標(biāo)識的分類
4.1.1管理處識別標(biāo)識:物業(yè)管理處指示招牌、標(biāo)識;社區(qū)入口與'物業(yè)人'識別有關(guān)的標(biāo)識;物業(yè)管理處辦公區(qū)域標(biāo)識。
4.1.2物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場標(biāo)識:物業(yè)職員操作現(xiàn)場或服務(wù)現(xiàn)場使用的標(biāo)識。分為:客戶服務(wù)類、安全類、環(huán)境服務(wù)類、設(shè)施服務(wù)類。
4.1.2.1客戶服務(wù)類:物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、顧客意見箱
4.1.2.2安全類:崗?fù)?、防火防盜、請勿停車等標(biāo)識
4.1.2.3環(huán)境服務(wù)類:寵物牌、天氣氣溫標(biāo)識、水溫室溫、小心地滑、消殺進(jìn)行中等標(biāo)識
4.1.2.4設(shè)施維護(hù)類:養(yǎng)護(hù)進(jìn)行中、油漆未干等標(biāo)識
4.1.3項目本體識別標(biāo)識:與項目本體、環(huán)境相配套的標(biāo)識。屬于'物業(yè)服務(wù)'的標(biāo)識,如須長期、直接安裝在項目本體上或相關(guān)環(huán)境或配套設(shè)施上,則須劃歸'項目本體標(biāo)識'類。
4.1.3.1消防類:消防疏散圖、消防用沙、市政消防栓等標(biāo)識。
4.1.3.2設(shè)備設(shè)施類:生活泵、嚴(yán)禁煙火、高壓危險、兒童娛樂設(shè)施注意事項、娛樂設(shè)施開放時間等標(biāo)識。
4.1.3.3門牌類:水泵房、健身房、防煙門等標(biāo)識
4.1.3.4方向指示類:出口指示、洗手間指示等標(biāo)識
4.1.3.5提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項、車輛停放處注意事項、安全聯(lián)防電話等標(biāo)識。
4.1.3.6泳池類:水深、泳池救生技巧、請勿跳水等標(biāo)識
4.1.3.7車場類:汽車防盜守則、嚴(yán)禁鳴笛等標(biāo)識
4.1.3.8圖標(biāo)警示類:嚴(yán)禁攀爬、請勿戲水等標(biāo)識。
4.1.3.9其他:開門提示、綠化牌等標(biāo)識
4.2標(biāo)識使用
4.2.1管理處必須在醒目位置張貼'全心全意全為您'的服務(wù)語
4.2.2各類設(shè)施、設(shè)備、場所應(yīng)張貼相應(yīng)標(biāo)識,重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài),標(biāo)志流體要有流向標(biāo)識。
4.2.3高層樓宇應(yīng)在每層電梯廳醒目部位掛貼'消防疏散示意圖'
4.2.4庫房應(yīng)設(shè)置合格區(qū)、不合格區(qū)和待驗區(qū),并懸掛相應(yīng)的標(biāo)識牌。來料在未檢之前均應(yīng)放在待驗區(qū),驗證后由庫管員根據(jù)合格、不合格狀態(tài)對應(yīng)放置
4.2.5在服務(wù)過程中,應(yīng)根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容、性質(zhì)按需要在顯眼位置設(shè)立提示標(biāo)識,服務(wù)完成后,撤除提示標(biāo)識。
4.2.6物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場標(biāo)識使用指引:
服務(wù)過程標(biāo)識狀態(tài)標(biāo)識放置位置
物業(yè)服務(wù)價格公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理處接待中心懸掛
擦洗地面小心地滑清潔位置
潮濕下雨、下雪天氣小心地滑出入口
公共設(shè)施、場所因故停用1、正在維護(hù)中
2、工作進(jìn)行中設(shè)施或場所處
綠化消殺消殺進(jìn)行中
此區(qū)域消殺中,請勿靠近
如大面積消殺,應(yīng)用警戒帶圈出消殺區(qū)域消殺現(xiàn)場顯眼位置
四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時此區(qū)域正在清潔中清潔區(qū)域
綠化修剪綠化養(yǎng)護(hù)中綠化修剪處
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業(yè)1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、高空作業(yè),危險勿近作業(yè)影響區(qū)域
供配電設(shè)備維修有人工作,禁止合閘開關(guān)上
路面搶修1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、'請繞行'標(biāo)識路面維修處
停車場車位已滿'車位已滿'標(biāo)識車場入口處
在公共場所刷油漆油漆未干,請勿觸摸刷漆位置附近
4.3 ci產(chǎn)品的制作
4.3.1ci產(chǎn)品設(shè)計必須符合公司ci手冊的規(guī)定。
4.3.2ci標(biāo)識制作時,由使用部門填寫《ci產(chǎn)品制作申請表》,經(jīng)管理處經(jīng)理審核后,報品質(zhì)管理部審核內(nèi)容符合ci標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性后,方可制作。
4.3.3新項目標(biāo)識制作數(shù)量及方案由品質(zhì)管理部、管理處(或籌備組)現(xiàn)場共同規(guī)劃確定,并符合公司標(biāo)識制作原則,由管理處(或籌備組)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)把關(guān)。由管理處(或籌備組)填寫《ci產(chǎn)品制作申請表》,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制作。
4.3.4標(biāo)識制作完成后,申請部門負(fù)責(zé)對所有標(biāo)識的效果、質(zhì)量進(jìn)行驗收,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對新項目首批標(biāo)識進(jìn)行驗收,且申請部門負(fù)責(zé)人須在標(biāo)識送貨清單上簽字確認(rèn),方可據(jù)交貨情況辦理報銷手續(xù)。
4.3.5標(biāo)識驗收人必須保留由驗收人簽收的標(biāo)識送貨清單(原件或復(fù)印件),以備核查。
4.4標(biāo)識的管理
4.4.1各部門負(fù)責(zé)標(biāo)識的日常維護(hù)與清潔。
4.4.2管理處應(yīng)建立統(tǒng)一的《標(biāo)識臺帳》,并到品質(zhì)管理部備案。
4.4.3如發(fā)現(xiàn)標(biāo)識已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標(biāo)識意義,應(yīng)及時申報更換、替補(bǔ)或直接撤消,并在《標(biāo)識臺帳》上做好記錄
4.4.4當(dāng)所設(shè)置的固定標(biāo)識需要更改部位或予以撤消時,須經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人同意后方能執(zhí)行,改動影響較大時須經(jīng)品質(zhì)管理部審核后方可執(zhí)行,并在《標(biāo)識臺帳》上做好記錄
4.4.5品質(zhì)管理部將不定期對各管理處的標(biāo)識使用情況進(jìn)行檢查,對不符合公司ci手冊應(yīng)用規(guī)范要求的,應(yīng)及時要求部門予以整改。
5. 質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.5.3-z01-f1 《ci產(chǎn)品制作申請表》
tjzzwy7.5.3-z01-f2《標(biāo)識臺帳》
第12篇 物業(yè)管理處經(jīng)理助理崗位責(zé)任制
管理處經(jīng)理助理是在管理處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助經(jīng)理按照《條例》、《委托管理合同》等有關(guān)文件要求及根據(jù)管理處的實際情況完成各項工作,其職責(zé)如下:
一、堅持高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按照公司iso9002質(zhì)量體系要求,制定本住宅區(qū)各類工作人員的作業(yè)程序及考核評分標(biāo)準(zhǔn)和獎懲措施,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后組織實施。
二、協(xié)助管理處經(jīng)理制定和完善管理規(guī)章制度,監(jiān)督、檢查各項工作質(zhì)量,確保按公司iso9002質(zhì)量體系要求落實各項工作。
三、負(fù)責(zé)對分管業(yè)務(wù)工作的安排、實施及檢查工作,及時向經(jīng)理匯報工作的質(zhì)量和進(jìn)度。
四、根據(jù)員工和管理工作的需要,修訂員工崗位職責(zé)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。督導(dǎo)實施員工的教育培訓(xùn)計劃,使全體員工達(dá)到隊伍技能過硬、作風(fēng)過硬、思想品德過硬和工作紀(jì)律過硬,提高實際工作能力。
五、負(fù)責(zé)組織市、省及國家級優(yōu)秀管理住宅小區(qū)的評選申報工作和組織實施工作,切實提高住宅區(qū)的管理服務(wù)水平。
六、切實抓好住宅區(qū)宣傳教育和社區(qū)文化工作,提高業(yè)主住戶的文化修養(yǎng)和道德水準(zhǔn)。
七、協(xié)助開展與住戶溝通工作,接待住戶來訪,處理住戶投訴,并做好相關(guān)記錄。
八、定期組織員工開展業(yè)余文體活動,抓好員工后勤生活,倡導(dǎo)在平凡的工作崗位上,做出不平凡的事跡。
九、協(xié)助經(jīng)理做好員工的工作效績的考核工作。
十、負(fù)責(zé)保潔班的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。
十一、負(fù)責(zé)監(jiān)督管理處文件資料的收集、分類及歸檔工作,檢查各類質(zhì)量記錄。
十二、負(fù)責(zé)監(jiān)督倉庫管理工作,審批《物資領(lǐng)借用單》,嚴(yán)格控制管理處物資的出庫程序。
十三、協(xié)助經(jīng)理安排每月夜間查崗人員,并將查崗結(jié)果記錄在案,在一周內(nèi)上報品質(zhì)部備案,同時對查崗情況進(jìn)行通報。
十四、每半年發(fā)放并收集《住戶意見調(diào)查表》,將住戶反饋信息統(tǒng)計匯總給部門經(jīng)理,以改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
十五、完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。
