第1篇 a花園管理規(guī)約
e花園管理規(guī)約
e城市花園是全體業(yè)主共同的家園。為維護(hù)小區(qū)的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同立約,并承諾履行如下義務(wù):
1、遵守法律、法規(guī)的規(guī)定使用、經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓物業(yè)。業(yè)主行使專有部分權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
2、遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
3、明白并承諾與其他非業(yè)主使用人在建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)的有關(guān)規(guī)定和本管理規(guī)約,并承擔(dān)連帶責(zé)任。
4、與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
5、遵守物業(yè)關(guān)于在公共場(chǎng)所開展戶外活動(dòng)的管理規(guī)定。
6、不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變房屋用途的,除符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定外,應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
7、遵守車位及車輛停放管理規(guī)定,不得將車位轉(zhuǎn)讓、出租給業(yè)主與物業(yè)使用人之外的其他人。
8、負(fù)責(zé)私有物業(yè)范圍內(nèi)的樹木由業(yè)主養(yǎng)護(hù),不得影響小區(qū)整體綠化效果。
9、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過并依法辦理相關(guān)審批手續(xù),不得占用任何共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不妨礙他人合法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
10、不在道路、公共花園、綠地、廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所晾曬衣物(本物業(yè)指定晾曬處除外)。
11、不私自使用公共場(chǎng)所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
12、不在小區(qū)任何地方包括自己家中存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。
13、損壞小區(qū)內(nèi)路燈、消防設(shè)備、水泵、電房電箱、管線、避雷器、道路、花基(欄)、綠化植物等任何共用設(shè)施設(shè)備均應(yīng)照價(jià)賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
14、自覺控制裝修、音響、娛樂活動(dòng)等發(fā)出的聲響,不聚眾喧鬧,以不干擾鄰居正常生活為度。
15、不在小區(qū)的垃圾箱(站)翻揀垃圾;不儲(chǔ)存、晾曬、煎熬、排放惡臭或剌激性氣味的物質(zhì)或煙塵。
16、對(duì)易墜落的物品做好安全防護(hù),定期檢查,防止跌落。臺(tái)風(fēng)暴雨來臨前及時(shí)加固或收回室內(nèi)。
17、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),不在小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分擅自張貼大字報(bào)、標(biāo)語,不使用擴(kuò)音器材(物業(yè)服務(wù)需要及公益性活動(dòng)除外)。
18、不違規(guī)飼養(yǎng)寵物。合規(guī)飼養(yǎng)者應(yīng)對(duì)寵物加以有效約束;如對(duì)他人的安全或?qū)庫o造成威脅或干擾,飼養(yǎng)人應(yīng)將該寵物遷移出小區(qū)。
19、凡專有部分已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù);拒不進(jìn)行維護(hù)的由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
20、發(fā)生水、氣泄漏或火災(zāi)等緊急情況時(shí),配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取緊急避險(xiǎn)措施,相關(guān)費(fèi)用依據(jù)法律法規(guī)處理。
21、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主因阻撓維修養(yǎng)護(hù)而造成他人財(cái)產(chǎn)損壞及損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
22、為維護(hù)業(yè)主的共同利益,同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使以下權(quán)利:
a、根據(jù)本管理規(guī)約制定并執(zhí)行物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
b、以勸阻、書面通知、公告、上報(bào)政府相關(guān)主管部門、起訴等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
c、向欠費(fèi)業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
d、對(duì)于機(jī)動(dòng)車輛停放,采取非固定車位、先到先停、有償使用的方式進(jìn)行管理。車輛憑卡出入。
e、授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)高空拋物進(jìn)行勸告、制止;
f、為保證業(yè)主的大件物資的安全,在無業(yè)主書面同意的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)大件物資的搬出進(jìn)行控制。
g、非因公共利益使用共有部位應(yīng)征得共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主的同意。否則放置在共有部位的物品均視為廢棄物,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)清理而無須事先通知。
23、轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約,要求承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
24、本規(guī)約所附《裝修管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》和《電梯使用管理規(guī)定》是本規(guī)約的有效組成部分,全體業(yè)主承諾遵守。
25、業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主有權(quán)依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
26、本規(guī)約的修訂權(quán)屬于本物業(yè)業(yè)主大會(huì)。
(以上規(guī)約以公示的正式版本為準(zhǔn))
第2篇 假日花園管理處組織架構(gòu)描述
(一)組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營責(zé)任書,實(shí)行獨(dú)立核算。
(二)zz假日花園管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行管理處管理下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
(三)zz假日花園管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
(四)管理處助理經(jīng)理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù),監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)直接管理會(huì)所,降低人力資源成本。
(五)物業(yè)管理主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)中心工作、物業(yè)巡查以及各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及業(yè)戶的請(qǐng)修工作。
(六)行政主管(兼任財(cái)務(wù)主管)的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和小區(qū)文化建設(shè)。
(七)小區(qū)管理服務(wù)中心值班人員(管業(yè)助理)的職責(zé)是在管理服務(wù)中心值班,建立管理處與業(yè)主之間的服務(wù)平臺(tái),處理客戶投訴與咨詢,并將業(yè)主的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。
第3篇 某某花園設(shè)備設(shè)施維保管理
某花園設(shè)備設(shè)施維保管理
科學(xué)、規(guī)范化的設(shè)備、設(shè)施管理對(duì)zz**花園的全方位管理運(yùn)作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴(yán)格的、集中的管理體系。物業(yè)公司將嚴(yán)格按照南京市新的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中的三類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)設(shè)備實(shí)施進(jìn)行全面的維護(hù)保養(yǎng)工作
1、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收和交接
介入管理初期,由維修部主管負(fù)責(zé)組織各專業(yè)工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統(tǒng)等)積極配合發(fā)展商做好供應(yīng)商提供的產(chǎn)品的技術(shù)資料(圖紙、產(chǎn)品說明書、操作手冊(cè)等)、竣工驗(yàn)收資料、交接手續(xù)的收集、整理、記錄工作,對(duì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求的應(yīng)配合發(fā)展商與供應(yīng)商共同協(xié)商解決,并及時(shí)做好相關(guān)記錄。
2、設(shè)備設(shè)施的分類、登記、建帳
為了使設(shè)備、設(shè)施達(dá)到規(guī)范化管理,依據(jù)iso9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn),各專業(yè)工程師對(duì)所接管的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的分類、登記,建立設(shè)備管理檔案,包括各專業(yè)技術(shù)資料、系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖、隱蔽工程圖、《設(shè)備登記表》、《設(shè)備臺(tái)賬》等,同時(shí)做好各種設(shè)備設(shè)施的服務(wù)標(biāo)識(shí)工作。
3、專業(yè)人員的配備
設(shè)備、設(shè)施的管理,是一項(xiàng)在結(jié)構(gòu)上與技術(shù)上要求極其復(fù)雜的特殊工種,必須由一批高素質(zhì)的技術(shù)力量來完成,因此,各專業(yè)部門所配備的人員需具有專業(yè)資質(zhì),持證上崗。
4、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)
⑴各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實(shí)際運(yùn)作過程中行之有據(jù)、做之有理,進(jìn)一步保障zz**花園設(shè)備設(shè)施的安全、可靠、正常運(yùn)行。
⑵運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運(yùn)行記錄,運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。
⑶維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄,對(duì)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)備、設(shè)施故障及時(shí)上報(bào)維修部主管,由各專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進(jìn)行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新及重大維修、變更情況應(yīng)及時(shí)在設(shè)備檔案中做好記錄。
5、設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo)
設(shè)備、設(shè)施的完好率100%
設(shè)備、設(shè)施的維修及時(shí)率 99%
設(shè)備、設(shè)施的維修合格率100%
6、設(shè)備編號(hào)方法
□□□□□□□□□□
設(shè)備序號(hào)
所屬系統(tǒng).設(shè)備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號(hào)
所屬區(qū)域
㈠、供電系統(tǒng)管理
通過對(duì)供電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)過程的控制,確保供配電系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài),滿足zz**花園所有設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作的要求。
供電管理服務(wù)指導(dǎo)思想:安全第一。
1、供電運(yùn)行管理
⑴、電氣工程師(機(jī)電)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求,合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計(jì)劃》及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
⑵、運(yùn)行值班人員必須嚴(yán)格按照《運(yùn)行值班管理規(guī)定》實(shí)行24小時(shí)值班制,對(duì)zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查,同時(shí)做好相應(yīng)記錄。
⑶、運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過程中必須嚴(yán)格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進(jìn)行,并嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。
⑷、運(yùn)行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)施、設(shè)施的運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時(shí)報(bào)告,并做好詳細(xì)記錄。
2、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)
⑴、維修人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)必須嚴(yán)格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設(shè)備、設(shè)施的《維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術(shù)措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統(tǒng)所有照明器具情況,認(rèn)真、及時(shí)做好維修、更換工作,保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、無松落,達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率100%。
3、供電應(yīng)急措施
⑴、在有臺(tái)風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí),電氣工程師(機(jī)電)須及早組織人員對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查,多方位監(jiān)視,同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過后,對(duì)供電系統(tǒng)全面檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
⑵、發(fā)生火災(zāi)時(shí),運(yùn)行值班人員立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。
⑶、自備發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經(jīng)常保持機(jī)房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員須按《發(fā)電機(jī)維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》及時(shí)進(jìn)行檢查、保養(yǎng),并做好相應(yīng)記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標(biāo)準(zhǔn)線。
⑷、電力故障和停電應(yīng)急程序
若電力部門預(yù)先通知停電,立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預(yù)先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報(bào)告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關(guān)停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作,處理善后事宜。
4、設(shè)備安全操作規(guī)程(略)
5、公用照明設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定(略)
(二)、給排水系統(tǒng)管理
1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100%。
2、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理
⑴、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
⑵、設(shè)備運(yùn)行由專人專職管理,嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實(shí)行24小時(shí)值班制度
⑷、消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行,確保系統(tǒng)安全可靠。
3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)
⑴、制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度。
⑶、加強(qiáng)日常巡視、檢查,切實(shí)貫徹'應(yīng)修盡修,全面保養(yǎng)'的方針。
4、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施
⑴、遇有事故,及時(shí)搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時(shí)前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準(zhǔn)確位
置及所屬水質(zhì),例如沖側(cè)水或排水等,并在許可的能力下,立即設(shè)法制止漏水,如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng),防止范圍擴(kuò)散。
⑶、觀察四周環(huán)境,漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備,并需將升降機(jī)立即升上最高層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。
⑸、利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時(shí),應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時(shí)加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄,平日必須準(zhǔn)備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規(guī)定(略)
7、水泵房管理規(guī)定(略)
㈣、弱電系統(tǒng)管理
1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
保證弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100%。
2、弱電運(yùn)行保養(yǎng)規(guī)程示例
1.0自控系統(tǒng)
1.1中控室弱電系統(tǒng)值班運(yùn)行操作規(guī)程
1.1.1按開系統(tǒng)主動(dòng)機(jī),正確輸入系統(tǒng)操作密碼,進(jìn)入系統(tǒng)監(jiān)控主畫面。
1.1.2檢查系統(tǒng)中是否有報(bào)警點(diǎn),并按所報(bào)警設(shè)備的重要程序依次查看報(bào)警內(nèi)容,視情況采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)專業(yè)人員或通知主管并作詳細(xì)記錄。
1.1.3認(rèn)真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內(nèi)容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認(rèn)真執(zhí)行或跟蹤解決,交詳細(xì)寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統(tǒng)中所有設(shè)備的工作狀態(tài),控制狀態(tài)及參數(shù)是否正常。
1.1.5巡檢中發(fā)現(xiàn)問題,立即通知班長,并采取相應(yīng)的措施,必要時(shí)去現(xiàn)場(chǎng)查看,并將情況詳細(xì)記錄。
1.1.6在對(duì)開機(jī)后巡檢的問題進(jìn)行處理及詳細(xì)記錄后,監(jiān)視系統(tǒng)中各設(shè)備的運(yùn)行狀況,并注意監(jiān)視關(guān)鍵設(shè)備和重點(diǎn)部位的實(shí)時(shí)狀況,發(fā)現(xiàn)問題馬上通知各相關(guān)主管人員。
1.1.7如遇系統(tǒng)中被監(jiān)控設(shè)備的參數(shù)、運(yùn)行狀況、啟停時(shí)間需要調(diào)整時(shí),須有各相關(guān)人員的書面要求,并將個(gè)性內(nèi)容填入《樓宇自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行檔案表》,同時(shí)在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障及時(shí)通知受此影響的相關(guān)人員,并在故障排除后,再將通知相關(guān)人員。
1.1.9下班前,再次對(duì)系統(tǒng)中的所有設(shè)備進(jìn)行巡檢,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,對(duì)于那些屬于相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)備檢修、調(diào)整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或?qū)懬逶?提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統(tǒng)運(yùn)行值班記錄》及《自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行參數(shù)設(shè)定表》。
1.2自控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程
1.2.1檢查系統(tǒng)主機(jī)上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統(tǒng)斷時(shí)是否能自動(dòng)轉(zhuǎn)換。
1.2.3打開各網(wǎng)絡(luò)控制器箱,緊固箱內(nèi)網(wǎng)絡(luò)連線。
1.2.4打開現(xiàn)場(chǎng)ddc箱,清潔檢查各ddc或擴(kuò)展模塊輸入、輸出點(diǎn)是否正常,緊固箱內(nèi)各接線端子。
1.2.5緊固、測(cè)試、清潔、執(zhí)行元件。
1.2.6在上述檢查中若發(fā)現(xiàn)ddc、擴(kuò)展模塊或檢測(cè)執(zhí)行元件有故障,通知供貨方更換相應(yīng)元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統(tǒng)運(yùn)行值班記錄》、《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》、《自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行參數(shù)設(shè)定表》及《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.0消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程
2.1消防主機(jī)系統(tǒng)
2.1.1對(duì)主機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行簡單運(yùn)行維保時(shí),首先要通知中控值班員,當(dāng)天的維保工作結(jié)束后及時(shí)告知中控值班員。
2.1.2檢查主機(jī)柜電源電壓,主信號(hào)電壓及聯(lián)動(dòng)點(diǎn)電壓是否正常。
2.1.3檢查主機(jī)柜內(nèi)連線是否可靠。
2.1.4檢查主機(jī)柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯(lián)動(dòng)柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測(cè)試聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各模塊信號(hào),緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機(jī)備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防泵、噴淋泵的動(dòng)作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機(jī)功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內(nèi)各模塊的各種信號(hào)是否正常。
2.2.2檢測(cè)主信號(hào)電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內(nèi)各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.3現(xiàn)場(chǎng)各種控制信號(hào)、返回信號(hào)
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯(lián)系,在值班員采取相應(yīng)的防范措施并同意后,方可進(jìn)行下列維保結(jié)束后,及時(shí)告之中控值班員。
2.3.2清潔手報(bào),檢測(cè)手報(bào)信號(hào)是否正常返回,檢查手報(bào)上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號(hào)是否到位。
2.3.4檢測(cè)電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號(hào)是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)及切電的繼電器是否可靠動(dòng)作,緊固相應(yīng)連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動(dòng)作信號(hào)是否正常返回。
2.3.8經(jīng)多方批準(zhǔn),同意后做聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。
2.3.9填寫《消防自控制系統(tǒng)維修檢測(cè)記錄》或《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.4緊急廣播系統(tǒng)
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經(jīng)同意后,方可進(jìn)行操作,并在當(dāng)天的維保結(jié)束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機(jī)柜內(nèi)電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機(jī)與消防主機(jī)的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機(jī)、調(diào)諧器、卡式放音機(jī)的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚(yáng)聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對(duì)各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
3.0綜合布線系統(tǒng)
3.1線路維修操作規(guī)程
3.1.1接到線路故障報(bào)修單后,應(yīng)立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內(nèi)的線路故障應(yīng)盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應(yīng)立即向電話局報(bào)修,
3.1.4同時(shí)告知業(yè)主。并負(fù)責(zé)催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應(yīng)憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號(hào)碼及接線位置準(zhǔn)確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機(jī)房跳線,直至開通。
3.2.4測(cè)試信號(hào)。確認(rèn)號(hào)碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄。》
3.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程
3.3.1清潔各機(jī)房內(nèi)銅纜配線架,檢查跳線有無松動(dòng)。
3.3.2打開各光纖接續(xù)箱,小心地清潔箱內(nèi)設(shè)備,并恢復(fù)原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對(duì)配線表。
第4篇 某某花園小區(qū)交通、車輛管理
某花園小區(qū)交通、車輛管理
解決好zz**花園的人群、車輛的分流與集散,是道路、交通、車輛管理的出發(fā)點(diǎn)。建立良好的交通秩序、車輛停放秩序,確保人流、物流、車流暢通,對(duì)zz**花園實(shí)行分片、分區(qū)、分層結(jié)合管理的辦法,使其真正做到有條不紊,散而不亂。
㈠、道路管理
1、道路構(gòu)成
2、交通標(biāo)志
⑴、所有進(jìn)入zz**花園的車輛和個(gè)人均必須按照區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志所示,自覺遵守有關(guān)的交通管理規(guī)定。
⑵、在小區(qū)進(jìn)口、交叉路口、車場(chǎng)出入口、主干道等明顯的地方設(shè)置交通標(biāo)志。
⑶、區(qū)內(nèi)所有的交通標(biāo)志牌必須依照交管部門的有關(guān)管理規(guī)定制作,由專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行設(shè)計(jì)、安裝,并由交管部門進(jìn)行驗(yàn)收。
⑷、所有交通標(biāo)志的日常管理、維修由管理處負(fù)責(zé)。
⑸、任何單位和個(gè)人不得隨意破壞,踐踏或移動(dòng)區(qū)內(nèi)的交通標(biāo)志設(shè)施,更不容許在交通標(biāo)志上隨意張貼、涂劃。
㈡、車輛管理
停車區(qū)位劃分及分類
車輛管理組織
指令
信息反饋信息反饋
緊急處理程序
注:圖中no表示無法控制或者無法處理;yes表示已經(jīng)控制或者已經(jīng)處理。
1、服務(wù)目標(biāo):因管理原因造成車輛事故發(fā)生率為零。
2、實(shí)施措施:
⑴、設(shè)立專門的車輛管理機(jī)構(gòu)
第5篇 金地花園物業(yè)管理方式
金地國際花園物業(yè)管理方式
借金地物業(yè)'以物業(yè)管理為依托,以業(yè)戶服務(wù)為中心'的管理理念和'基本職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)戶服務(wù)個(gè)性化'的管理模式;結(jié)合金地國際花園物業(yè)的實(shí)際狀況和業(yè)戶需求,使金地國際花園物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化,樹立北京市物業(yè)管理新典范。
(一)金地國際花園內(nèi)部管理架構(gòu)
(二)、運(yùn)作機(jī)制
1.金地國際花園管理運(yùn)作機(jī)制圖
2.全面質(zhì)量管理
根據(jù)iso9001質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人,并通過監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。
3.計(jì)劃目標(biāo)管理
按金地物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo),金地國際花園管理處各職能管理人員明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)施過程中加強(qiáng)檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果和考績,并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。
4.協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。
--以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。
--運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過崗位競爭,以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn),共同完成任務(wù)。
--輿論促動(dòng)力,因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
5.督導(dǎo)管理
管理處擬采用金地物業(yè)管理公司成熟的督導(dǎo)管理方式,對(duì)各能職部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。
--經(jīng)濟(jì)管理,通過制定員工考評(píng)和工作成績的工資制度,調(diào)動(dòng)員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(三)、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。
--管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督
--業(yè)戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系
--過信息反饋監(jiān)督,通過各種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制,保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)
(四)、信息反饋控制方式:
(1)中央控制室,通過投訴電話、閉路電視、巡更系統(tǒng)無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具,及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)內(nèi)發(fā)生的情況。
(2)嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度,實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。
(3)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程,一環(huán)緊扣一環(huán)的,一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處經(jīng)理、主管的每月(日)檢查,通過總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評(píng)比,及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn),以便改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量。
(五)量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作
1、量化管理
每年根據(jù)iso9001質(zhì)量方針,確定年度質(zhì)量目標(biāo),對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、維修及時(shí)率、消防隱患處理率等指標(biāo)作出量化要求。
1)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制,對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。
2)管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
3)財(cái)務(wù)運(yùn)作量化,制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃的控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理,提高效益。
2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理
1)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,導(dǎo)入iso14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。
2)運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
3)發(fā)揮計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
4)實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
5)運(yùn)用酒店管理模式在金地國際花園的進(jìn)行管理、服務(wù)工作。
第6篇 長灣小區(qū)私家花園管理約定
長青灣小區(qū)私家花園管理約定
【kd.長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,為維護(hù)小區(qū)的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同訂立并承諾履行本約定:
1、不在小院內(nèi)搭建門斗、遮陽棚、涼亭、倉庫、防護(hù)柵欄等建筑物、構(gòu)筑物;不在小院內(nèi)種植影響園區(qū)整體環(huán)境的植物;不能在小院內(nèi)飼養(yǎng)家禽、牲畜及搭建寵物窩棚等。不能在小院內(nèi)搭砌盆景等。
2、小院內(nèi)只允許搭建木制簡易花架,且符合物業(yè)客戶服務(wù)中心統(tǒng)一規(guī)定款式?；芫嘧≌鈮w距離保持在1.5米以上。寬不超出圍墻或護(hù)欄外沿,上部不得覆蓋陽光板或透明玻璃。
3、業(yè)主不在小院內(nèi)堆放雜物、垃圾等物品,應(yīng)保持小院內(nèi)的整潔。
4、為保障業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全,不在小院內(nèi)存放貴重、易燃易爆、有毒物品,不在小院內(nèi)進(jìn)行引火、燃放煙花爆竹等活動(dòng)。
5、考慮園區(qū)整體景觀,不能改變小院欄桿的樣式、高度、顏色等。
6、業(yè)主或物業(yè)使用人負(fù)責(zé)自有花園內(nèi)的衛(wèi)生清潔。
7、業(yè)主使用小院不得有影響園區(qū)整體景觀的其他行為。
8、業(yè)主因使用小院違反本管理約定的,當(dāng)事業(yè)主應(yīng)立即停止并恢復(fù)原樣,造成損失的,由當(dāng)事業(yè)主承擔(dān)全部責(zé)任和連帶責(zé)任。
第7篇 花園公寓管理規(guī)約征求意見稿
**花園公寓第三屆業(yè)主大會(huì)議題公示之一
**花園公寓管理規(guī)約(原業(yè)主公約)(征求意見稿)
為維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益和公共環(huán)境及秩序,根據(jù)我國《憲法》、《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),結(jié)合**花園公寓住宅小區(qū)實(shí)際情況制訂本公約。本公約對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主均具有約束力。業(yè)主應(yīng)通過必要方式要求共居人、使用人及雇工等相關(guān)人員承諾遵守本公約。
第一章 總則
第一條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,對(duì)其占有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得損害本物業(yè)區(qū)域內(nèi)其它業(yè)主的合法權(quán)益。
第二條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,依其所占份額對(duì)共有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對(duì)本區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主按照本公約約定維護(hù)本區(qū)域的共有部分,維護(hù)、修繕共有部分的費(fèi)用由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依其所占份額分擔(dān)。本公約未約定或者約定不明確的,各業(yè)主都有義務(wù)進(jìn)行維護(hù)。
第三條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主對(duì)共有部分所具有的權(quán)利由業(yè)主大會(huì)行使及執(zhí)行,業(yè)主大會(huì)可就業(yè)主共同權(quán)益和事務(wù),代業(yè)主行事,授權(quán)業(yè)主委員會(huì)以業(yè)主大會(huì)的名義進(jìn)行起訴和應(yīng)訴。
業(yè)主大會(huì)作出的決議、決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第四條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主代表大會(huì),經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),代行業(yè)主大會(huì)權(quán)力。包括以下方面:
1、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
2、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
3、對(duì)物業(yè)公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理;
4、決定專項(xiàng)維修資金的實(shí)用、續(xù)籌方案;
5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
6、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第五條 業(yè)主大會(huì)(包括業(yè)主代表大會(huì),下同)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)的決議、決定履行本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常管理監(jiān)督職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)作出的決議、決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第六條 業(yè)主大會(huì)可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的經(jīng)理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,委托經(jīng)理人具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)本物業(yè)區(qū)域的管理服務(wù)。
經(jīng)理人可以是法人,也可以是自然人。
第二章物業(yè)基本情況
第七條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:**花園公寓(一期、二期、南苑)
座落位置:杭州五云中路2號(hào)、3號(hào)、
總建筑面積:
平方米;
其中:
住宅: 平方米;
物業(yè)經(jīng)營用房: 平方米;
物管辦公用房: 平方米;
地下室: 平方米;
會(huì)館: 平方米;
其他: 平方米。
國有土地使用證明文件政府批文號(hào):
土地用途:住宅及配套設(shè)施
第八條 本物業(yè)以審批紅線為本物業(yè)區(qū)域;
本物業(yè)區(qū)域共有部分:是指單個(gè)業(yè)主分?jǐn)偯娣e的總和,作為共同使用的門廳,樓梯間、水泵間、配電房、電臺(tái)機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重機(jī)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
本物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)施:是指本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同使用的,供水箱、水泵、排水管道、消防器具、化糞池、窖井、垃圾箱、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、防盜門、郵政信箱、健身娛樂設(shè)施等。
售樓書所規(guī)劃設(shè)定的配套設(shè)施:是指會(huì)館、游泳池、訪客車位、物業(yè)用房等。
第三章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第九條 業(yè)主的權(quán)利:
1.對(duì)其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán);
2.按設(shè)置目的和相關(guān)規(guī)定使用物業(yè)區(qū)域共有部分;
3.享有召開業(yè)主大會(huì)的請(qǐng)求權(quán),親自或委派代表參加業(yè)主大會(huì)的參與權(quán),享有業(yè)主代表大會(huì)代表的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
4.享有業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
5.對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)享有表決權(quán)、監(jiān)督、批評(píng)、建議權(quán);
6. 有權(quán)監(jiān)督公共維修基金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用情況和要求業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人公開公共維修基金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支帳目;
7. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修;
8. 有權(quán)自行聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù);
9. 有權(quán)根據(jù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有部分的狀況要求業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人及時(shí)進(jìn)行修繕并對(duì)修繕工作進(jìn)行監(jiān)督;
10. 有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任;
11. 國家法律法規(guī)賦予業(yè)主的其它權(quán)利。
第十條 業(yè)主的義務(wù):
1. 遵守法律法規(guī)的規(guī)定和本公約約定;
2. 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)(包括代表大會(huì))和業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)作出的決議、決定;
3.接受業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)的經(jīng)理人對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有部分的管理;遵守業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人受業(yè)主大會(huì)(包括代表大會(huì))、業(yè)主委員會(huì)委托制定的管理細(xì)則及各項(xiàng)管理規(guī)章制度;
4. 按國家有關(guān)規(guī)定繳納公共維修基金,按業(yè)主大會(huì)(包括代表大會(huì))批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、共有部分保險(xiǎn)費(fèi)和續(xù)籌的公共維修基金;
5. 按提供相關(guān)服務(wù)的公共服務(wù)部門制定的標(biāo)準(zhǔn)繳納水、電、煤氣等能源費(fèi)用及共用電視等服務(wù)費(fèi)用;
6. 轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時(shí),應(yīng)要求受讓人或承租人簽署遵守本公約的承諾書,并在買賣合同或租賃合同簽署之日起一個(gè)月內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人。未要求受讓人或承租人就本公約簽署承諾書或在簽署之日起一個(gè)月內(nèi)未將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人的,應(yīng)對(duì)由此造成的公共利益損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
7. 保護(hù)本物業(yè)土地使用范圍內(nèi)的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備;
8. 業(yè)主和物業(yè)使用人就小區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)等有關(guān)問題提出意見、建議和要求時(shí),應(yīng)當(dāng)提供書面文本,并留下聯(lián)系方法,以便于有關(guān)部門、人員及時(shí)與之聯(lián)系,進(jìn)一步聽取意見并及時(shí)回復(fù)。如果業(yè)主和物業(yè)使用人提供的是書面文本,相關(guān)部門、人員也應(yīng)書面回復(fù)。
9. 業(yè)主應(yīng)要求共居人、使用人及雇工等相關(guān)人員遵守本公約,合理使用物業(yè)。對(duì)共居人、使用人及雇工等相關(guān)人員的疏忽和錯(cuò)誤承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第四章物業(yè)的使用和維修
第十一條 遵守法律法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則,合理使用本物業(yè)土地使用范圍內(nèi)的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備,妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系,自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的整潔、美觀和公共生活秩序。
第十二條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
1.未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和業(yè)主大會(huì)、相鄰業(yè)主同意,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
2.擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面、外墻等共用部位,擅自移動(dòng)共用設(shè)備;
3.擅自在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、外墻、綠地、道路或其他共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物或安裝構(gòu)筑物;
4.侵占或損壞院墻、道路、綠地、園林、小品、圍欄和文娛、體育及休閑等共用設(shè)施設(shè)備;
5.隨意堆放、遺撒、傾倒或拋棄垃圾、雜物,飼養(yǎng)家禽、占用公共綠地;
6.在共有部份或違反規(guī)定在自有房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì);
7.未經(jīng)許可,燃放煙花,發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲;
8.開設(shè)影響其它業(yè)主生活的飯館等經(jīng)營性場(chǎng)所;
9.在建筑物或構(gòu)筑物上私開影響建筑物整體外觀的門窗,擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語等。
10.在業(yè)主共有部份亂涂亂畫,在業(yè)主大會(huì)指定的位置以外隨便進(jìn)行張貼;(業(yè)主大會(huì)指定張貼位置之前,業(yè)主可在業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人張貼通知的位置張貼對(duì)于物業(yè)服務(wù)的意見,但不得張貼與物業(yè)及業(yè)主日常生活無關(guān)的廣告) 。
11.利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng);
12.法律法規(guī)禁止的其他行為。
第十三條 業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)遵守《杭州市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,具體管理規(guī)則另行制定。
第十四條 機(jī)動(dòng)車在物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛、停放應(yīng)注意安全,不影響其他業(yè)主的生活。
機(jī)動(dòng)車和自行車應(yīng)在專門的地方停放,禁止在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放;車位只可用作停放車輛用途,不得自行在車位上安裝任何設(shè)施。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛的行使停放,另行制定具體管理辦法。
第十五條 裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先將裝飾裝修方案報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人認(rèn)可,并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工,不得擅自拆改承重墻、各種管線和破壞防水層等,不得影響共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及建筑物整體外觀和相鄰業(yè)主的合法權(quán)益,不得更改外窗的顏色。防盜窗安裝必須經(jīng)過預(yù)先批準(zhǔn),并應(yīng)按指定位置、顏色、行狀和大小進(jìn)行安裝,只能在玻璃窗內(nèi)按裝?？照{(diào)、衛(wèi)星天線等外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置進(jìn)行安裝。不得改變房屋各部位的正常用途,設(shè)置、使用不適當(dāng)?shù)脑O(shè)施、設(shè)備。凡因此導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他業(yè)主利益受損,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
第十六條 業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進(jìn)行維修;業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人,并采取合理措施防止損失擴(kuò)大。
第十七條 對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修,各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成物業(yè)及他人人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在必要時(shí),業(yè)主應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人和相鄰業(yè)主進(jìn)行入戶維修,如因維修引起該業(yè)主利益受到損害,維修人應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償損失。
第十八條 如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞,造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。
第十九條 房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù),出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時(shí),業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的經(jīng)理人有權(quán)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。
第二十條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的經(jīng)理人實(shí)施對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的經(jīng)理人因公共利益進(jìn)入業(yè)主自有部分進(jìn)行維修工作,應(yīng)事先通知業(yè)主并取得其同意。緊急情況下無法通知業(yè)主的,業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的經(jīng)理人可在第三方的監(jiān)督下,進(jìn)入業(yè)主自有部分內(nèi)部,但事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主。
第二十二條 房屋因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)征得相鄰業(yè)主以及業(yè)主大會(huì)的書面同意,并報(bào)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施,不得改變使用性質(zhì)。
第二十三條 因房屋維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的經(jīng)理人簽訂書面協(xié)議,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成損失的,應(yīng)作相應(yīng)賠償。
第二十四條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的書面同意后,方可向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益,應(yīng)當(dāng)納入公共維修基金。
第二十五條 如房屋因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞,以致大部分不能使用,則業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該召開特別業(yè)主大會(huì),決定房屋是否修復(fù)或重建以及修復(fù)或重建費(fèi)用的籌集辦法;如業(yè)主大會(huì)決定放棄修復(fù)和重建,則業(yè)主大會(huì)應(yīng)拍賣剩余房產(chǎn),并將拍賣所得與公共維修基金及業(yè)主其他共有財(cái)產(chǎn)按建筑面積比例返還給各業(yè)主。
第二十六條 其他條款
_____________________。
第五章物業(yè)服務(wù)的方式和費(fèi)用的交納
第二十七條 業(yè)主大會(huì)自行決定本物業(yè)區(qū)域的管理方式。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)決定對(duì)共有部分進(jìn)行保險(xiǎn)時(shí),該保險(xiǎn)費(fèi)按業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
第二十九條 業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,依據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》辦理。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)與經(jīng)理人簽訂或續(xù)定物業(yè)服務(wù)合同須有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)委托經(jīng)理人對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理服務(wù)期間,業(yè)主應(yīng)按業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。
第三十二條 業(yè)主因家庭變故或經(jīng)濟(jì)困難可向業(yè)主大會(huì)提出申請(qǐng)緩交物業(yè)服務(wù)費(fèi),在業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)之前仍應(yīng)按時(shí)繳納。
第三十三條 對(duì)不按業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主(業(yè)主大會(huì)同意緩交的除外),業(yè)主大會(huì)可授權(quán)經(jīng)理人采取電話、書面和當(dāng)面等方式進(jìn)行催繳。催交六個(gè)月以上未果的,業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)
理人可在業(yè)主大會(huì)指定的位置公布該業(yè)主欠費(fèi)情況,也可在業(yè)主大會(huì)授權(quán)情況下對(duì)該業(yè)主進(jìn)行法律訴訟。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)指定的經(jīng)理人認(rèn)為業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方法無法挽回自己損失的,也可循法律途徑自行解決與業(yè)主的欠費(fèi)糾紛,但不得自行對(duì)業(yè)主采取斷水?dāng)嚯姷戎撇么胧?/p>
第三十五條 業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納水、電、燃?xì)獾饶茉促M(fèi)用。如因業(yè)主欠交有關(guān)費(fèi)用造成公共服務(wù)部門停止相關(guān)服務(wù),該業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任,如連帶其他業(yè)主受到影響,該業(yè)主要對(duì)其他受影響業(yè)主進(jìn)行合理賠償。
第三十六條 業(yè)主應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定交納和使用公共維修資金,維修資金不敷使用時(shí),業(yè)主應(yīng)按經(jīng)本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)總表決權(quán)的三分之二以上通過的續(xù)籌決議及時(shí)繳納。
業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或饋贈(zèng)其自有房屋時(shí),所繳納的公共維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
嚴(yán)禁任何人挪用公共維修基金或使用公共維修基金支付物業(yè)的保修費(fèi)用。
第三十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)與業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第三十八條 自房屋交付之日起,房屋開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和業(yè)主空置房屋均應(yīng)承擔(dān)公共維修基金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第六章違約責(zé)任和違約糾紛的解決
第三十九條 挪用公共維修基金或基金支付物業(yè)保修費(fèi)用的責(zé)任人對(duì)全體業(yè)主承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
第四十條 業(yè)主、使用人應(yīng)自覺遵守本公約的各項(xiàng)約定,對(duì)業(yè)主的違約行為,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、其他業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人都可督促其改正,必要時(shí)業(yè)主大會(huì)可授權(quán)經(jīng)理人排除業(yè)主、使用人因違反本公約約定而對(duì)公眾利益帶來的干擾。
第四十一條 業(yè)主、使用人違反本公約約定造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)負(fù)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。
第四十二條 業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的意見和建議,可直接向業(yè)主大會(huì)委托的經(jīng)理人提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出,遇有涉及公共利益的爭議應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決,或提交業(yè)主大會(huì)表決。
第七章附 則
第四十三條 本公約如有與法律法規(guī)相抵觸的條款,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
第四十四條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下?lián)碛袑?duì)本公約的解釋權(quán),業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議或業(yè)主的意見對(duì)公約進(jìn)行修改,提交業(yè)主大會(huì)通過后生效。
第四十五條 本業(yè)主公約,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過,自 年 月 日起生效。
杭州**花園公寓業(yè)主委員會(huì)
2023年2月1日
第8篇 金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)分項(xiàng)指標(biāo)
第三金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)
(一)總體目標(biāo)
根據(jù)第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(chǎng)(鋪)和綜合服務(wù)樓為一體及規(guī)劃路交叉貫穿小區(qū)的住宅區(qū)特點(diǎn),公司突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,以滿足業(yè)主的居住生活要求,在管理上實(shí)行相對(duì)封閉的區(qū)域分區(qū)管理,實(shí)現(xiàn)'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(qū)(各標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)、別墅區(qū))、陶冶休閑區(qū)(花世界、森林世界、水世界)、健康區(qū)(會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池)、教育區(qū)(幼兒園、市五中);在服務(wù)上實(shí)行分質(zhì)、分級(jí)的服務(wù)方式,采用別墅、公寓物業(yè)管理的服務(wù)優(yōu)點(diǎn),突出別墅個(gè)性化服務(wù),以此整合和提升物業(yè)公司的整體服務(wù)質(zhì)量和鮮明的分區(qū)(組團(tuán))管理特點(diǎn)。
在管理期內(nèi)把第三金碧花園建設(shè)成為'安全文明,和諧進(jìn)步'的全國一流文化小區(qū)。根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn),在第三金碧花園小區(qū)物業(yè)基本交付使用后,達(dá)到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理考核標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書;二年后達(dá)到省級(jí)或'全國優(yōu)秀住宅示范小區(qū)'管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。
(二)分項(xiàng)指標(biāo)
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及時(shí)率100%
3、維修質(zhì)量合格率100%
4、設(shè)施、設(shè)備完好率100%
5、消防設(shè)備完好率,消防水泵供水率達(dá)100%;
6、清潔保潔率95%以上
7、綠化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共區(qū)域的照明完好率100%
10、業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)管理滿意率98%以上,業(yè)戶投訴處理率100%
11、有效投訴低于1%
12、回訪、跟蹤率100%
13、物業(yè)管理費(fèi)的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件發(fā)案率為0
15、停車場(chǎng)完好率100%
16、重大火災(zāi)發(fā)生率為0
17、物業(yè)資料管理完好率100%
18、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%
第9篇 花園管理公約
花園管理公約:管理
(一)一般事項(xiàng):
1.該物業(yè)由管理公司根據(jù)本公約及委托管理合同進(jìn)行管理。管理公司的任期按發(fā)展商或業(yè)委會(huì)與管理公司所簽訂的合同計(jì)算。
2.管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該物業(yè)的每一部分,管理公司受本公約的約束,并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。
3.若合同到期或管理公司管理過程中嚴(yán)重違反法規(guī)和公約的規(guī)定,業(yè)委會(huì)或發(fā)展商(以實(shí)際情況而定)有權(quán)終止管理公司之管理權(quán)。唯業(yè)委會(huì)或發(fā)展商(以實(shí)際情況而定)須提前三個(gè)月以書面通知管理公司,以方便管理權(quán)之交接。
(二)管理公司的權(quán)利及責(zé)任:
1.親自或聘請(qǐng)合格人士,檢查視察該物業(yè)(除業(yè)主單元內(nèi)部),包括公共設(shè)施及地基。
2.將公共設(shè)施修葺妥善,并將之保持于良好狀態(tài),及維持其有效及安全運(yùn)作,在必要時(shí)聘請(qǐng)聲譽(yù)良好的技工及其他合資格人士負(fù)責(zé)保養(yǎng)及維修。
3.維修及保養(yǎng)該物業(yè)內(nèi)任何建筑物的主要結(jié)構(gòu)、外墻、管道及公共設(shè)施,確保其正常運(yùn)作。
4.更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共設(shè)施。
5.做好該物業(yè)公共綠化的維護(hù)保養(yǎng)工作。
6.保持該物業(yè)公共區(qū)域的清潔及衛(wèi)生、除蟲滅鼠、白蟻防治。
7.防止垃圾堆積在該物業(yè)的任何部分、處理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服務(wù)。并保證垃圾收集設(shè)施運(yùn)作良好。
8.防止任何垃圾淤積、侵蝕或被傾倒于任何公共道路或相鄰的物業(yè)上。如有前述情況發(fā)生,則負(fù)責(zé)將垃圾清除,并向違約者收取因此而引起的費(fèi)用。
9.防止公共地方受到阻塞,并有權(quán)移走造成阻塞的物品至任何地方,事前也無需通知物主或有關(guān)業(yè)主或住戶。有關(guān)業(yè)主或住戶應(yīng)在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的費(fèi)用,同時(shí)不得向管理公司索償該等因阻塞而被移走的物品之價(jià)值。
10.保持該物業(yè)所有公共地下水道、水管或其它管道清潔及暢通。
11.保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械、照明、消防及其它設(shè)備的有效運(yùn)作。
12.在事前無需通知有關(guān)物主或業(yè)主或住戶的情況下,清除任何不符合本公約或有關(guān)法例規(guī)定的障礙物,如事情較大,有必要的話,須事先向政府有關(guān)部門報(bào)告并備案,并向有關(guān)的業(yè)主及住戶收取所需費(fèi)用及有關(guān)損失的賠償;并于發(fā)現(xiàn)違章建筑物后,管理公司須立即報(bào)告政府有關(guān)部門。
13.采取一切有效的防火措施,包括安裝及保養(yǎng)該物業(yè)內(nèi)的消防設(shè)施,并確保其符合中國有關(guān)法律及法規(guī)的規(guī)定。
14.做好該物業(yè)的保安工作,為該物業(yè)提供保安員、安排人員駐守及巡邏該物業(yè)。
15.維修及改進(jìn)所有公共設(shè)施及其它有關(guān)的服務(wù),使該物業(yè)之各業(yè)主及住戶更有效使用該物業(yè)。
16.經(jīng)發(fā)展商或業(yè)委會(huì)授權(quán),可以在所有以該物業(yè)為當(dāng)事人的法律訴訟中,作為全體業(yè)主的代表;在業(yè)委會(huì)成立后,可以接受業(yè)委會(huì)的委托,參與訴訟活動(dòng)。
17.禁止任何人在未經(jīng)管理公司書面同意的情況下或未按本公約的規(guī)定占用或使用公共地方及公共設(shè)施。
18.禁止任何人對(duì)該物業(yè)及/或公共設(shè)施進(jìn)行破壞或不適當(dāng)之改建。
19.按本公約規(guī)定,要求并收取所有該物業(yè)業(yè)主應(yīng)付之款項(xiàng),用于支付所有管理及維修該物業(yè)而應(yīng)付之款項(xiàng)。
20.為該物業(yè)的公共地方(包括公共設(shè)施)投保,其金額及險(xiǎn)種由管理公司在征求業(yè)主意見后決定。投保應(yīng)以管理公司的名義代表管理公司本身業(yè)主投保,由管理公司從管理費(fèi)中統(tǒng)一支付保費(fèi)以使該等保險(xiǎn)有效。保險(xiǎn)的賠償金應(yīng)全數(shù)用于修復(fù)有關(guān)部分之損壞。
21.代表全體業(yè)主就有關(guān)該物業(yè)的管理、維修及保養(yǎng)而與有關(guān)部門或其他機(jī)構(gòu)、人事進(jìn)行交涉。
22.管理公司及其承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修該物業(yè)的任何部分,或?yàn)樵撐飿I(yè)安裝設(shè)施,或?yàn)槁男泄芾砉緦?duì)該物業(yè)的管理責(zé)任,有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該物業(yè)任何部分。如有必要可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部,但除緊急情況外,應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或住戶的同意。
23.采取合法、合理措施以減少影響各業(yè)主或住戶的滋擾性事件,并可進(jìn)入其單元的任何部分處理該滋擾性事件,但除緊急情況外,應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或住戶同意。
24.控制該物業(yè)范圍內(nèi)或附近的所有車輛(包括訪客車輛)的停泊及交通流量、拖離所有違反本公約而停泊的車輛,并向該車輛之車主收取拖離費(fèi)用。
25.雇用或解雇管理處職員,使管理公司得以履行其在本公約下規(guī)定的職責(zé)。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、清潔機(jī)械或其它材料及所有必要的設(shè)備。
26.聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。
27.管理公司有責(zé)任確保各業(yè)主及住戶遵守及履行本公約及小區(qū)之管理規(guī)則及會(huì)所守則,如有違反該等條款的情況發(fā)生,管理公司有權(quán)采取合法有效措施制止,包括:
(1)要求限期整改;
(2)對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的,管理公司有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金(賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入);
(3)逾期不整改的,有權(quán)提起民事訴訟禁止違約事件、追討因違約造成的損失及欠款,因此而產(chǎn)生之一切訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)管理費(fèi)中支付。
28.根據(jù)該物業(yè)各單元業(yè)主或住戶的需要,合理安排公共設(shè)施及其它裝備的運(yùn)行。
29.有權(quán)使用該物業(yè)的公共地方、公共設(shè)施及其它裝備,以行使其管理職責(zé)。
30.管理公司保安工作人員,有權(quán)依照規(guī)章制度檢查進(jìn)入管轄范圍的所有危險(xiǎn)品及可疑物品,必要時(shí)移交公安部門處理。
31.管理公司保安工作人員有權(quán)驅(qū)逐該物業(yè)范圍內(nèi)的流氓、乞丐、非法流動(dòng)小販等。
32.每半年向各業(yè)主提供上半年管理及維修該物業(yè)收入與支出的財(cái)務(wù)報(bào)告,各業(yè)主有權(quán)向管理公司查看該財(cái)務(wù)報(bào)告。
33.定期與業(yè)主舉行會(huì)談,以便商討該物業(yè)的管理及管理安排和帳目情況。
34.處理各單元業(yè)主或住戶的投訴,給予及時(shí)解決和合理答復(fù)。
35.于節(jié)日期間裝飾該物業(yè)公共地方范圍,包括燈火及其它飾物,如管理公司認(rèn)為必要,可以于該物業(yè)公共地方范圍內(nèi)組織小區(qū)的文娛康樂活動(dòng)。
36.管理公司有權(quán)按公平合理原則要求各業(yè)主按其單元的建筑面積分?jǐn)偩S修該物業(yè)范圍內(nèi)的公共地方、公共設(shè)施及其它設(shè)備的費(fèi)用。
37.管理公司有義務(wù)召集各單元業(yè)主參加會(huì)議,討論和協(xié)商該物業(yè)由不可抗力而造成嚴(yán)重毀壞的善后問題。
38.管理公司有義務(wù)召集單元業(yè)主參加會(huì)議,討論和協(xié)商該物業(yè)增添公共設(shè)施及其它公共裝備等項(xiàng)目問題。
39.管理公司接受業(yè)委會(huì)的監(jiān)督。
40.重大的管理措施應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)委會(huì)審議,并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可同意后,方可執(zhí)行。
41.接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及該物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
42.管理公司有權(quán)制訂及修改該物業(yè)之管理規(guī)則、裝修規(guī)則、會(huì)所管理規(guī)則及其它關(guān)于該物業(yè)管理體制的規(guī)則,以確保該物業(yè)及其設(shè)施得到妥善管理及運(yùn)作良好,或各業(yè)主及住戶能適當(dāng)使用該物業(yè),唯該等規(guī)則必須事先獲得業(yè)委會(huì)或發(fā)展商(以實(shí)際情況而定)的書面同意方可執(zhí)行。但該等規(guī)則不得與本公約相抵觸,否則無效。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該物業(yè)告示欄,并于業(yè)主要求時(shí)免費(fèi)派發(fā)。
43.管理公司根據(jù)本公約就上述各項(xiàng)事情做出的行為及決定在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。管理公司可以隨時(shí)按照國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章的要求,撤消任何根據(jù)本公約作出的同意或批準(zhǔn)。
44.管理公司應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對(duì)該物業(yè)的管理和維修保養(yǎng)的職責(zé)。
45.對(duì)管理公司非能力范圍所及/或因不可抗力而使該物業(yè)公共設(shè)施和裝備遭受損失,管理公司無須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任及法律責(zé)任。但須代表各單元業(yè)主向有關(guān)部門或責(zé)任方協(xié)商,并采取有效措施使受損設(shè)備盡快恢復(fù)正常。
(三)管理公司酬金:
1.管理公司酬金由業(yè)委會(huì)或發(fā)展商(以實(shí)際情況而定)與管理公司協(xié)商決定,該酬金應(yīng)不少于物業(yè)管理總成本的8%,但不得高于10%。
2.管理公司酬金需于每月5號(hào)以前全數(shù)支付。
(四)管理費(fèi)及維修基金:
1.為計(jì)算業(yè)主應(yīng)繳付的管理費(fèi),管理公司應(yīng)在每年十二月底前為下一會(huì)計(jì)年度擬定一份管理預(yù)算,該預(yù)算應(yīng)包括該物業(yè)在管理與維修方面的估計(jì)開支(包括管理公司酬金)和估計(jì)收入。
2.在管理預(yù)算中有關(guān)開支的部分包括但不限于下列各項(xiàng):
(1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi),包括愉景所有附屬設(shè)施、設(shè)備及綠化園林景觀等日常維修、保養(yǎng);
(3)綠化管理費(fèi)用;
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);
(5)保安費(fèi)用;
(6)社區(qū)文化及節(jié)日裝飾費(fèi);
(7)辦公費(fèi);
(8)物業(yè)管理單元固定資產(chǎn)折舊費(fèi);
(9)不可預(yù)見費(fèi)(雜項(xiàng)開支);
(10)法定稅費(fèi);
(11)管理公司的酬金;
(12)管理公司認(rèn)為需要并經(jīng)業(yè)主認(rèn)可購買之火險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi);
3.因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主的要求或行為而引致管理工作或管理費(fèi)用增加,管理公司有權(quán)向該等業(yè)主征收合理的附加費(fèi)用以應(yīng)付該增幅,毋須有關(guān)業(yè)主同意。
4.各業(yè)主須于每月5號(hào)之前向管理公司預(yù)先繳交其單元該月應(yīng)付之管理費(fèi)。管理費(fèi)用乃根據(jù)該物業(yè)或所屬小區(qū)之年度預(yù)算開支按每單元建筑面積大小比例分?jǐn)偂Ｊ灼诠芾碣M(fèi)從發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書之日起計(jì)算,若業(yè)主不按本條款如期繳交管理費(fèi),發(fā)展商或管理公司有權(quán)向該業(yè)主征收相當(dāng)于遲交管理費(fèi)之千分之三/日的滯納金,其計(jì)算方法由業(yè)委會(huì)或發(fā)展商或管理公司規(guī)定,唯不得違反有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章。
5.管理公司有權(quán)在發(fā)現(xiàn)年度之管理預(yù)算不足夠支付實(shí)際管理開支后的任何時(shí)候,修改管理預(yù)算,屆時(shí)管理費(fèi)應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整,唯該等之修改及調(diào)整必須事先獲得業(yè)委會(huì)或當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(以實(shí)際情況而定)的書面同意及不得違反有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章。
6.管理公司須委托一家中國認(rèn)可的會(huì)計(jì)師行或機(jī)構(gòu)審核管理公司準(zhǔn)備的關(guān)于管理該物業(yè)的站賬目。上述審核費(fèi)用由管理費(fèi)中支付。
7.無論其單元是否空置、出租或自用,各業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費(fèi)用,即使有關(guān)業(yè)主將其單元出租予住戶,并與該住戶協(xié)議由租客繳交管理費(fèi),該業(yè)主仍須向發(fā)展商或管理公司遞交協(xié)議影印件,若租戶拒交管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用,由該戶業(yè)主負(fù)責(zé)繳交其單元之管理費(fèi)。
8.公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主管理委員會(huì)。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程(含改造)項(xiàng)目。專用基金的收取、使用與管理按照《佛山市順德區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策法規(guī)執(zhí)行。公用設(shè)施專用基金不夠支出時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,可從管理費(fèi)積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
9.如管理公司所征收的管理費(fèi)用在支付管理該物業(yè)的支出后尚有節(jié)余,余額將撥入下一個(gè)月的管理開支之用。每單元業(yè)主不能取回已繳之管理費(fèi)用。
10.如業(yè)主不依時(shí)繳交管理費(fèi)用,發(fā)展商或管理公司有權(quán)采取以下行動(dòng)追索欠交的管理費(fèi)用:
(1)業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)用以及賠償金、違約金等,將處以每日千分之三的滯納金。
(2)通過起訴申請(qǐng)索還欠款,并向該業(yè)主收取因此而發(fā)生的額外行政費(fèi)、法律訴訟及律師等費(fèi)用。
(3)通過起訴申請(qǐng)將業(yè)主之單元出售以償還欠款。出售的收入在扣除欠款、利息、索償費(fèi)用及售樓費(fèi)用后,余額將退還單元之業(yè)主。
第10篇 物業(yè)業(yè)戶手冊(cè)：花園管理規(guī)則條約
業(yè)戶手冊(cè):花園管理規(guī)則及條約
為保障全體業(yè)戶的利益,業(yè)戶及訪客遵守下列規(guī)則及條例,物業(yè)服務(wù)中心可按實(shí)際情況做出修改及增加并告知業(yè)戶。
第一節(jié)物業(yè)使用
1、住宅物業(yè)不允許作有損樓宇整體結(jié)構(gòu)及影響其他業(yè)戶正常生活的用途。業(yè)戶請(qǐng)勿利用物業(yè)從事不道德或政府有關(guān)規(guī)定相抵觸的活動(dòng)。
2、為避免影響小區(qū)樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺(tái)、陽臺(tái)、屋頂露臺(tái)及安裝花架、儲(chǔ)物藍(lán)等。
3、如確需安裝防盜網(wǎng)等附屬設(shè)施,必須書面提請(qǐng)物業(yè)公司同意后,方可實(shí)施。
4、業(yè)戶請(qǐng)勿私自在單元或公共區(qū)域加設(shè)旗桿或飄揚(yáng)旗幟,不得在其單元或公共區(qū)域架設(shè)獨(dú)立天線或衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)設(shè)備。
5、為了業(yè)戶的居家便利,請(qǐng)自覺保持走廊、通道或樓梯暢通無阻。嚴(yán)禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發(fā)現(xiàn)其他業(yè)戶有此行為,請(qǐng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。
6、業(yè)戶應(yīng)遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。
7、如業(yè)戶違反上述規(guī)則,物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)采取必要、有效的措施予以制止,維護(hù)所有業(yè)戶的共同利益。
第二節(jié)消防管理
1、物業(yè)服務(wù)中心作為社區(qū)消防工作的負(fù)責(zé)人,有責(zé)任貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。業(yè)戶有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心共同維護(hù)社區(qū)的消防安全。
2、消防通道是小區(qū)一旦發(fā)生意外火情的緊急救援通道,嚴(yán)禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區(qū)消防救援的順利進(jìn)行。
3、業(yè)戶不得在其戶內(nèi)、單元或公共場(chǎng)所存放易燃易爆危險(xiǎn)品以及可觸及法律法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)戶構(gòu)成滋擾和危險(xiǎn)的物品。
4、各樓梯走道、出口應(yīng)保持暢通無阻,請(qǐng)不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。
4、嚴(yán)禁在設(shè)立禁令標(biāo)志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護(hù)安全疏散標(biāo)志和照明設(shè)施等。
5、業(yè)戶使用家用電器需保證安全用電,請(qǐng)勿超負(fù)荷用電,以免發(fā)生事故。發(fā)現(xiàn)電器線路老化應(yīng)及時(shí)請(qǐng)專業(yè)維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃?xì)鉅t、灶具。
6、業(yè)戶因自身疏忽導(dǎo)致的水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢,損害他人及財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)由該業(yè)戶承擔(dān)全部責(zé)任。
7、為了消除消防隱患,請(qǐng)勿在地下車庫、地下通道、電梯內(nèi)等場(chǎng)所吸煙。
8、業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修所用的材料應(yīng)符合防火要求或進(jìn)行防火處理,焊接、用電作業(yè)需由專業(yè)人員進(jìn)行,并落實(shí)安全區(qū)保障措施(如:配備滅火器材)。
9、禁止隨意動(dòng)用樓內(nèi)消防設(shè)備和器材,愛護(hù)安全疏散照明設(shè)施,嚴(yán)禁損壞、竊取消防設(shè)備和器材。如發(fā)現(xiàn)損壞或盜竊消防設(shè)備器材的行為,業(yè)戶有權(quán)進(jìn)行阻止且及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。
10、小區(qū)內(nèi)禁止使用明火,如在小區(qū)內(nèi)燃燒樹葉、垃圾等。
11、小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生火情,應(yīng)采取有效的應(yīng)變措施(如切斷電源,關(guān)閉火源通向走廊的門等),并及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心,服從秩序維護(hù)人員疏導(dǎo),迅速有序的轉(zhuǎn)移到安全地帶。
第三節(jié) 機(jī)動(dòng)車管理
1、新大地奧林花園b區(qū)為業(yè)戶提供的地下停車場(chǎng),由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護(hù)人員進(jìn)行24小時(shí)定時(shí)巡邏。
2、地下停車場(chǎng)憑卡進(jìn)入,整齊停放,無證車輛一律不得入內(nèi)。已購車位的業(yè)戶,須到物業(yè)服務(wù)中心交納泊車費(fèi),并辦理領(lǐng)取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業(yè)戶有需求請(qǐng)到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù),領(lǐng)取出入卡。
3、業(yè)戶若停止租用地下停車庫,請(qǐng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心辦理注銷手續(xù),交回出入卡.若卡丟失,應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心補(bǔ)辦.
4、外來車輛出入小區(qū),請(qǐng)服從秩序維護(hù)員人員的疏導(dǎo),合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內(nèi))及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請(qǐng)勿放置在車內(nèi).物業(yè)服務(wù)中心特別提醒您隨車物品請(qǐng)隨身攜帶,以免丟失,物業(yè)服務(wù)中心不承擔(dān)保管責(zé)任。
7、為共同維護(hù)停車場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生,確保停車場(chǎng)的安全使用,請(qǐng)不要在停車場(chǎng)范圍內(nèi)洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請(qǐng)勿進(jìn)入停車場(chǎng).
8、為杜絕意外事故發(fā)生,入場(chǎng)位的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙.
9、進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛需遵守車場(chǎng)內(nèi)交通規(guī)則、標(biāo)志和服從車場(chǎng)內(nèi)車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設(shè)施,應(yīng)按原價(jià)賠償或恢復(fù)原狀.
第四節(jié)二輪車管理
1、本社區(qū)b區(qū)在零層設(shè)有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務(wù)中心派專人負(fù)責(zé)集中看管,車輛存放實(shí)行有償服務(wù),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府部門制定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn).
3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請(qǐng)到物業(yè)服務(wù)中心辦理存放手續(xù),領(lǐng)取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實(shí),憑此牌定期收費(fèi)。
4、園區(qū)樓前、馬路兩側(cè)、便道、綠地上禁止停放非機(jī)動(dòng)車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權(quán)利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應(yīng)服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請(qǐng)隨身攜帶。
6、存車人要愛護(hù)存車處的設(shè)備設(shè)施,維護(hù)存車處的環(huán)境衛(wèi)生。
7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經(jīng)核實(shí)確屬物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任,物業(yè)服務(wù)中心將根據(jù)損失車輛的原價(jià)、新舊程度給與相應(yīng)賠償。若業(yè)戶未辦理相關(guān)存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負(fù)。
第五節(jié)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理
1、物業(yè)管理清潔人員負(fù)責(zé)公共部位公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔,請(qǐng)全體業(yè)戶密切合作,共同維護(hù)良好的社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
2、園區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化,業(yè)戶的生活垃圾請(qǐng)置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運(yùn),請(qǐng)勿亂倒、亂拋。
3、業(yè)戶請(qǐng)勿在樓宇外墻公共設(shè)施設(shè)備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應(yīng)征得服務(wù)中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標(biāo)語、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施上。
4、為保持社區(qū)環(huán)境的寧靜,戶內(nèi)活動(dòng)音量應(yīng)以不影響相鄰業(yè)戶休息為宜。
5、為保持公共樓梯走道整潔,請(qǐng)勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。
6、業(yè)戶要愛護(hù)公共財(cái)物、公共設(shè)施設(shè)備,維護(hù)公共區(qū)域衛(wèi)生。請(qǐng)勿在公共場(chǎng)所隨地吐痰、亂扔果皮。
7、特別提醒您請(qǐng)勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛(wèi)生間馬桶或下水道內(nèi),若由此導(dǎo)致堵塞,致使毗鄰業(yè)戶遭受損失或污染公共區(qū)域及引起公共區(qū)域下水管道堵塞或損壞,均應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第6節(jié)綠化管理
1、園區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景觀是美化點(diǎn)綴小區(qū)的設(shè)施,人人均有責(zé)任愛護(hù),任何人請(qǐng)勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業(yè)戶請(qǐng)勿在樹木上掛曬衣物,嚴(yán)禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設(shè)置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質(zhì)。
3、為維護(hù)園區(qū)園林的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格,業(yè)戶請(qǐng)勿利用公共綠地種植農(nóng)作物或其它花木,請(qǐng)勿在陽臺(tái)上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養(yǎng)護(hù)之用,請(qǐng)勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區(qū)水系內(nèi)的水泵、電氣、燈飾等請(qǐng)勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業(yè)戶請(qǐng)自覺遵守《城市綠化管理?xiàng)l例》的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)中心的規(guī)定,如造成公共區(qū)域草坪及綠化設(shè)施損壞者需按原價(jià)賠償。
第7節(jié) 電梯使用管理
1、乘坐使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作,請(qǐng)勿使用硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。
2、電梯運(yùn)行過程中切勿將身體倚靠轎門,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
3、為保障電梯安全運(yùn)行,乘坐電梯時(shí)不要追逐打鬧、前后搖晃。
4、進(jìn)出電梯時(shí),請(qǐng)勿在轎門中間停留或談話。
5、運(yùn)送重物時(shí),請(qǐng)將物品放置轎廂中間。
6、發(fā)現(xiàn)電梯超載訊號(hào)鈴聲響時(shí),站在門口的乘客應(yīng)自覺退出,不要采用任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。
7、確保防燃防爆,勿攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入電梯。
8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。
9、為了大家的身體健康,請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。
10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。
11、如遇火警時(shí),切勿使用電梯。
12、當(dāng)電梯在運(yùn)行上突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí),乘客不必緊張,可按警鈴報(bào)告,耐心等待維修人員到來,禁止采取拍打按鈕、廂體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為,這可能導(dǎo)致對(duì)電梯的破壞,使救援工作及電梯修復(fù)更加困難。
13、乘客看到停運(yùn)標(biāo)志時(shí),請(qǐng)不要采取任何令其開啟或移動(dòng)標(biāo)志牌的行為,以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。
第8節(jié) 飼養(yǎng)寵物管理
1、小區(qū)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。養(yǎng)犬應(yīng)符合《鄂爾多斯市養(yǎng)犬管理規(guī)定》。
2、飼養(yǎng)寵物以不影響相鄰業(yè)戶的正常居住為前提,不得在小區(qū)公共場(chǎng)所飼養(yǎng)。
3、業(yè)戶攜犬或其它動(dòng)物出戶時(shí)應(yīng)由成年人牽領(lǐng),并在物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行遛犬或其它動(dòng)物。
4、請(qǐng)寵物主人自覺清除寵物糞便。
5、因飼養(yǎng)人或第三人過錯(cuò)致使犬或其它動(dòng)物傷害他人的,飼養(yǎng)人或第三人應(yīng)負(fù)擔(dān)被傷害人的全部醫(yī)療費(fèi)用,并賠償被傷害人損失。
第9節(jié) 安全防范管理
1、為保障業(yè)戶的居住安全,小區(qū)實(shí)行封閉式管理,提供24小時(shí)秩序維護(hù)巡邏,請(qǐng)業(yè)戶協(xié)助秩序維護(hù)人員共同做好防范工作。
2、業(yè)戶雇傭的裝修工人應(yīng)憑物業(yè)服務(wù)中心辦理的出入證進(jìn)入樓內(nèi)施工。
3、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁任何機(jī)構(gòu)或人士進(jìn)行推銷,兜售及類似活動(dòng),若發(fā)現(xiàn)可疑人士或異常情況,請(qǐng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。
4、為保障業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時(shí),需由業(yè)戶本人到物業(yè)服務(wù)中心辦理放行手續(xù)。
5、業(yè)戶外出前請(qǐng)將門窗關(guān)好,切勿讓年幼兒童單獨(dú)留在屋內(nèi),以免發(fā)生危險(xiǎn)。
6、業(yè)戶外出或晚間入睡前,請(qǐng)關(guān)閉門窗,以免發(fā)生意外。
7、業(yè)戶如遺失鑰匙,請(qǐng)立即更換門鎖,以防偷竊事件發(fā)生。
8、不要給陌生人開門,遇有政府人員上門,請(qǐng)其出示有效證件,必要時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心咨詢。
第11篇 z花園物業(yè)管理投標(biāo)須知
為了使本次投標(biāo)活動(dòng)能順利、公平地進(jìn)行及完滿結(jié)束,特制定以下條款,請(qǐng)各投標(biāo)單位遵守。
一、投標(biāo)單位須知
1、本次投標(biāo)活動(dòng)采取選標(biāo)方式進(jìn)行,投標(biāo)文件應(yīng)注意保密。
2、參加投標(biāo)的單位應(yīng)根據(jù)本文及其附件的規(guī)定和要求編制標(biāo)書。
3、本次投標(biāo)活動(dòng)不以物業(yè)管理費(fèi)最低者作為選聘企業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
4、須于2023年1月28日12:00前將投標(biāo)文件壹份用文件袋密封后送交天河區(qū)林和中路 號(hào)五樓經(jīng)營發(fā)展部鴻倫花園物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)小組。逾期按棄權(quán)處理。
5、本公司招標(biāo)小組將于2023年2月1日10:00統(tǒng)一啟封標(biāo)書,對(duì)各單位提交的投標(biāo)文件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審議及無記名評(píng)分。投標(biāo)文件得分占總評(píng)分的50%。
6、本公司招標(biāo)小組將在2023年2月2日至2月10日對(duì)受邀單位所管理物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察?，F(xiàn)場(chǎng)考察得分占總評(píng)分的50%。
7、本公司招標(biāo)小組將以各單位投標(biāo)文件及現(xiàn)場(chǎng)考察得分相加作為總評(píng)分,并由總分最高者中標(biāo),于2023年2月15日公布評(píng)選結(jié)果及書面通知各受邀單位。
二、物業(yè)管理招標(biāo)書
1、標(biāo)的
鴻倫花園物業(yè)管理項(xiàng)目
2、投標(biāo)書應(yīng)具備內(nèi)容
(1)總體管理設(shè)想,包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制等。
(2)物質(zhì)裝備計(jì)劃,包括:管理用房、器械工具、辦公電器等。
(3)管理人員配備計(jì)劃。
(4)管理人員的培訓(xùn)制度。
(5)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算,并列明增收節(jié)支措施。
(6)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和將達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。
(7)受邀單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證的復(fù)印件、公司物業(yè)管理情況簡介等。
3、物業(yè)管理服務(wù)的范圍
中標(biāo)單位在鴻倫花園提供的物業(yè)管理服務(wù)須包含但不僅限于以下各項(xiàng):
(1)房屋的使用、::維修、維護(hù)。
(2)公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
(3)清潔衛(wèi)生的管理。
(4)維護(hù)公共安全和生活秩序。
(5)大廈停場(chǎng)車場(chǎng)行駛及停泊的管理。
(6)組織和開展社區(qū)文化活動(dòng)。
(7)大廈檔案資料管理。
4、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
(1)鴻倫花園的物業(yè)管理服務(wù)將執(zhí)行廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理服務(wù)委托合同的有關(guān)規(guī)定。
三、其它事項(xiàng)
1、中標(biāo)單位須和我司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》(見附件一),并按照合同的要求對(duì)鴻倫花園實(shí)行統(tǒng)一管理,提供綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧。
2、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的期限為三年。
3、在定標(biāo)后30天內(nèi)由中標(biāo)單位開始接管鴻倫花園的物業(yè)管理工作。
4、大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局相關(guān)規(guī)定。
5、中標(biāo)單位可按大廈每月管理成本的10%提取物業(yè)管理酬金。
6、在投標(biāo)過程中違反招標(biāo)文件規(guī)定,或以任何方式采取不正當(dāng)競爭手段的,一經(jīng)查實(shí),由招標(biāo)小組按規(guī)定給予查處。已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同,一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。
廣州建居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
第12篇 花園管理處員工培訓(xùn)計(jì)劃
澳洲花園管理處的員工培訓(xùn)計(jì)劃
(一)培訓(xùn)目的
通過系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn),使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)上,致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化素養(yǎng),強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),熱愛本職工作,從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍。
(二)培訓(xùn)項(xiàng)目
1、入職培訓(xùn)。
時(shí)間要求:入職當(dāng)天,共2課時(shí)。
培訓(xùn)內(nèi)容: a)公司簡介;
b)管理處概況;
c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時(shí)間、工資標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法、發(fā)放時(shí)間及享受各類節(jié)假日福利待遇等);
d)《員工手冊(cè)》;
e)管理處紀(jì)律要求及規(guī)章制度(包括作息時(shí)間、宿舍管理、員工食堂、請(qǐng)銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責(zé)、規(guī)章及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等)。
培訓(xùn)方式:介紹、答疑。
培訓(xùn)人:公司人事部、管理處主管、班長。
考試考核:一周后由主管領(lǐng)導(dǎo)以提問方式進(jìn)行考核。
2、上崗培訓(xùn):
時(shí)間要求:三個(gè)月試用期,共24課時(shí)。
培訓(xùn)內(nèi)容:a)公司企業(yè)文化;
b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng);
c)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí);
d)物業(yè)管理基本法規(guī);
e)操作和服務(wù)中的禮儀禮節(jié);
f)iso9000文件及本部門工作手冊(cè);
g)如何處理業(yè)主投訴;
h)安全、消防常識(shí)。
培訓(xùn)方式:集中授課(4人以上)、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)(4人以下)。
培訓(xùn)人:管理處相關(guān)培訓(xùn)教員。
考試考核:入職三個(gè)月后,對(duì)入職培訓(xùn)和上崗培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行書面考試,然后進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定,決定去留。
3、在職培訓(xùn):
(1)管理層及接待服務(wù)中心在職培訓(xùn)。
時(shí)間要求:全年,共50課時(shí)。
培訓(xùn)內(nèi)容:
a)酒店服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí);
b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng);
c)發(fā)生緊急事件的初步處理技巧;
d)工作中疑難問題及投訴的處理技巧;
e)酒店式物管特色服務(wù)的內(nèi)容;
f)物業(yè)管理法規(guī)知識(shí);
g)管理處各工作崗位的職責(zé)和操作流程;
h)現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方式。
培訓(xùn)方法:集中授課。
培訓(xùn)人:管理處培訓(xùn)教員。
考試考核:年終書面考試,同時(shí)做年度考核鑒定。
(2)維修班在職培訓(xùn):
時(shí)間要求:全年共70課時(shí)。
培訓(xùn)內(nèi)容:a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí);
b)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí);
c)機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí);
d)維修工作技巧及緊急事故的處理方法;
e)消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí);
f)物業(yè)管理法規(guī);
g)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)。
培訓(xùn)方法:集中授課。
培訓(xùn)人:管理處主管領(lǐng)導(dǎo)及班長。
考試考核:年終書面考試,同時(shí)做年度考核鑒定。
(3)護(hù)衛(wèi)班在職培訓(xùn):
時(shí)間要求:全年,共70課時(shí)。
培訓(xùn)內(nèi)容:a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí);
b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng);
c)安全保衛(wèi)工作知識(shí);
d)物業(yè)管理知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī);
e)發(fā)生緊急事件的初步處理技巧;
f)工作中疑難問題及投訴的處理技巧;
g)專業(yè)技能培訓(xùn);
h)模擬消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。
培訓(xùn)方法:集中授課或訓(xùn)練。
培訓(xùn)人:護(hù)衛(wèi)主管、班長、及軍訓(xùn)教練。
考試考核:專業(yè)技能考核每季度一次,消防演習(xí)每半年一次,書面知識(shí)考試年終進(jìn)行,同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。
(5)清潔綠化班在職培訓(xùn)。
時(shí)間要求:全年,共70課時(shí)。
培訓(xùn)內(nèi)容:a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識(shí);
b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng);
c)清潔用具和清洗用品的使用方法;
d)綠化工具和除草、施肥的操作方式;
e)花草的修剪及病蟲害的防治;
f)各崗位職責(zé);
g)各崗位工作流程;
h)安全知識(shí);
培訓(xùn)方法:集中授課。
培訓(xùn)人:清潔綠化主管、班長。
考試考核:年終書面考試,同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。
4、外派培訓(xùn):
選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培訓(xùn)取證。
其外培項(xiàng)目:
a)物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)班;
b)部門經(jīng)理(管理處主任)培訓(xùn)班;
c)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班;
d)消防上崗資格培訓(xùn)。
(三)培訓(xùn)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
1.新員工必須在三個(gè)月試用期內(nèi)通過入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)才能轉(zhuǎn)為正式員工,培訓(xùn)不少于26課時(shí),(每課時(shí)為1小時(shí))。
2.在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓(xùn)不少于70小時(shí),才能通過年終考評(píng)。
3.在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)不少50小時(shí),才能通過年終考評(píng)。
4.員工轉(zhuǎn)崗,必須參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)24小時(shí),才能通過年終考評(píng)。
5.凡書面考試不合格者,給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì),補(bǔ)考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。
6.管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。
7.為確保向業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù),各類員工的培訓(xùn)合格率為100%。
