第1篇 物業(yè)管理公司治安防范逐級(jí)責(zé)任制
(一)主管安全工作的副總經(jīng)理責(zé)任
1.主管安全工作的副總經(jīng)理,對(duì)公司治安防范工作進(jìn)行總體規(guī)劃。在公司下達(dá)各項(xiàng)任務(wù)、布置各項(xiàng)工作時(shí),負(fù)責(zé)審查安全防范的可靠性,以保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。
2.主持公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組的工作,定期召開(kāi)安全領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議,聽(tīng)取各部門(mén)工作匯報(bào),確定一個(gè)時(shí)期安全防范工作的重點(diǎn),審核、批準(zhǔn)各項(xiàng)安全防范制度、措施的實(shí)施。
3.在定期召開(kāi)的部門(mén)經(jīng)理工作會(huì)上,對(duì)安全防范工作不利或存在重大隱患的部門(mén),提出限期整改意見(jiàn),檢查落實(shí)情況,對(duì)因玩忽職守、工作失職給公司造成重大事故的部門(mén)或個(gè)人,提出處罰意見(jiàn)。
4.對(duì)各部門(mén)經(jīng)過(guò)努力仍無(wú)法解決的治安隱患,向公司提出書(shū)面報(bào)告后,負(fù)責(zé)及時(shí)協(xié)調(diào),責(zé)成有關(guān)部門(mén)采取安全防范措施,并提交保安部監(jiān)督實(shí)施。
5.定期組織職工安全防范教育,把安全防范工作與公司的工作、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、同計(jì)劃、同布置、同落實(shí)、同檢查、同總結(jié)、同評(píng)比。
(二)部門(mén)經(jīng)理責(zé)任
1、理范圍的人、財(cái)、物負(fù)安全責(zé)任,要建立、建全本部門(mén)各崗位、各工種的安全責(zé)任制,分級(jí)實(shí)行目標(biāo)管理,把安全責(zé)任逐級(jí)落實(shí)到人、落實(shí)到位。
2、全面掌握本部門(mén)人、財(cái)、物安全防范狀況和易發(fā)案部位。定期組織部門(mén)有關(guān)人員進(jìn)行安全檢查,做好文字記錄,發(fā)現(xiàn)漏洞立即采取措施。
3、組織部門(mén)職工進(jìn)行經(jīng)常性的安全教育、法治教育、紀(jì)律教育,貫徹落實(shí)公司各項(xiàng)安全制度,在布置各部門(mén)工作、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)過(guò)程中,要做到與安全工作同布置、同落實(shí)、同檢查、同總結(jié)、同評(píng)比,并有文字記錄。
4、了解本部門(mén)重點(diǎn)防范部們及要害部門(mén)防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部門(mén)工作人員的素質(zhì),經(jīng)常檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)情況,做到防范嚴(yán)密、人員可靠。
5、管理好本部門(mén)的設(shè)備、工具、儀器、儀表、原材料及各類物資,要指定專人建帳、定期檢查、核實(shí),做到帳物相符、有手續(xù)、有記錄。存放的貴重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。
6、各部門(mén)凡不符合存放現(xiàn)金、支票及有價(jià)證券安全要求的不準(zhǔn)存放過(guò)夜,部門(mén)經(jīng)理要過(guò)問(wèn)、把關(guān)。
7、本部門(mén)使用的辦公室和負(fù)責(zé)管理的設(shè)備、設(shè)施、控制室、房屋、倉(cāng)庫(kù)、必須指定專人負(fù)責(zé),堅(jiān)持每天檢查門(mén)窗的安全可靠程度,出現(xiàn)損壞、失靈,要立即組織維修。
8、管理好本部門(mén)使用和保管的各部位鑰匙,指定專人管理,建全領(lǐng)用手續(xù)和記錄,存放位置要安全可靠。
9、職工向部門(mén)經(jīng)理提出存在的不安全隱患時(shí),要及時(shí)組織力量解決,本部門(mén)經(jīng)努力仍無(wú)法解決的隱患,要書(shū)面向公司主管安全的副總經(jīng)理報(bào)告,同時(shí),采取應(yīng)急措施,不得延誤時(shí)間,以免造成事故。
10、接受保安部的監(jiān)督、檢查,對(duì)保安部發(fā)出的隱患通知書(shū)負(fù)責(zé)簽字,并按期限整改。
11、及時(shí)了解部門(mén)職工的思想情況,妥善處理職工的思想問(wèn)題,不得激化矛盾,對(duì)勞動(dòng)紀(jì)律差、安全意識(shí)不強(qiáng)、易在崗位上造成事故的職工,要及時(shí)采取措施,不得任其發(fā)展,不準(zhǔn)包庇。
12、公司和保安部傳達(dá)的有關(guān)安全會(huì)議精神,提出的安全防范要求,要及時(shí)向本部門(mén)貫徹、落實(shí),并做好記錄。
13、部門(mén)經(jīng)理在離任時(shí)要向新任經(jīng)理或負(fù)責(zé)人辦好本部門(mén)人、財(cái)、物的交接手續(xù),保證安全防范工作的連續(xù)性。新任部門(mén)經(jīng)理或負(fù)責(zé)人,自交接之日起,對(duì)本部門(mén)安全負(fù)全部責(zé)任。
(三)職工責(zé)任
1、職工在本崗位上,必須牢記各項(xiàng)安全管理制度,在盡職盡責(zé)做好本職工作的同時(shí),對(duì)本崗位的安全負(fù)責(zé),切實(shí)管好本崗位的設(shè)備、工具、鑰匙和其它責(zé)任范圍的物品。在工作崗位無(wú)人的情況下,最后離崗職工負(fù)有隨手關(guān)窗、鎖門(mén)的責(zé)任。
2、了解本崗位的安全防范重點(diǎn)和易發(fā)案部位,認(rèn)真交接并做好記錄,夜間不準(zhǔn)睡覺(jué)值班的崗位,要嚴(yán)格遵守紀(jì)律,不準(zhǔn)離崗。需要離開(kāi)崗位時(shí),必須有人替班,在離崗時(shí)間該部位的安全由替班人負(fù)責(zé)。
3、職工要遵紀(jì)守法,自覺(jué)維護(hù)社會(huì)治安和公司的安全,在一切活動(dòng)中,發(fā)現(xiàn)任何部位有不利于公司安全的問(wèn)題,有責(zé)任立即向保安部報(bào)告,有權(quán)利立即制止,不準(zhǔn)視而不見(jiàn),知情不報(bào)。
4、職工在為小區(qū)居住住戶服務(wù)或接觸時(shí),一切言行必須維護(hù)公司利益,不準(zhǔn)與住戶建立私人關(guān)系,不準(zhǔn)私人交往,不準(zhǔn)將公司的文件及內(nèi)部情況私自轉(zhuǎn)交、轉(zhuǎn)告給住戶。在接受住戶的委托或要求時(shí)必須事先請(qǐng)示部門(mén)經(jīng)理,經(jīng)同意后再辦理。
5、在與居住住戶接觸中,不準(zhǔn)私拿、借用、收受住戶的任何財(cái)物,不準(zhǔn)搭乘住戶汽車(chē)辦理私事,不準(zhǔn)在住戶家居住。
6、指定職工專人保管和使用的器材、設(shè)備、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未經(jīng)批準(zhǔn),不得外借、轉(zhuǎn)讓或拿出公司。在調(diào)離崗位時(shí),要辦理交接手續(xù)。
7、職工個(gè)人的現(xiàn)金、貴重物品,不準(zhǔn)在崗位上存放過(guò)夜,不準(zhǔn)攜帶進(jìn)入浴室。
8、在要害部位工作的職工,不準(zhǔn)在崗位上接待來(lái)客,不準(zhǔn)從事與本崗位工作無(wú)關(guān)的活動(dòng),前來(lái)參觀訪問(wèn)必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),專人陪同。
9、職工不準(zhǔn)私自留客在公司住宿過(guò)夜,需留宿的要事先經(jīng)公司主管經(jīng)理批準(zhǔn),并在保安部備案。
10、職工不準(zhǔn)私自將外單位或個(gè)人資料拿到公司復(fù)印、打印,不準(zhǔn)私自將公司內(nèi)部資料復(fù)制、轉(zhuǎn)交給外單位和個(gè)人。
11、職工在收到境外傳真、信件、刊物時(shí),發(fā)現(xiàn)有違法內(nèi)容,必須立即交保安部,不準(zhǔn)擴(kuò)散、傳播或私人留存。
12、負(fù)責(zé)使用計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)的職工,要對(duì)過(guò)機(jī)資料負(fù)有保密的責(zé)任。作廢資料不準(zhǔn)亂扔、亂放,應(yīng)粉碎處理。
13、嚴(yán)防計(jì)算機(jī)病毒,任何人不準(zhǔn)將外單位軟盤(pán)在計(jì)算機(jī)上使用,不準(zhǔn)將計(jì)算機(jī)作為游戲機(jī)使用。
14、在職工之間發(fā)生矛盾、職工與各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)發(fā)生矛盾時(shí),應(yīng)妥善解決,不準(zhǔn)采取不正當(dāng)手?jǐn)鄬め呑淌?不準(zhǔn)干擾正常辦公秩序。
第2篇 寫(xiě)字樓大廈物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算
寫(xiě)字樓、大廈物業(yè)管理財(cái)務(wù)核算
財(cái)務(wù)核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物資消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財(cái)務(wù)核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運(yùn)用會(huì)計(jì)科目,填制記帳憑證,登記會(huì)計(jì)帳簿,以貨幣為計(jì)算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算各核算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。
1)主要作用如下:
a)為考核和評(píng)定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營(yíng)管理成果提供西、完整的資料。
b)通過(guò)財(cái)務(wù)核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物資消耗和資金占用實(shí)施有效的監(jiān)督。
2)會(huì)計(jì)核算
a)核算時(shí)間月度從上月26日至本月25日為當(dāng)月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。
b)會(huì)計(jì)帳務(wù)以人民幣為記帳單位,有外幣計(jì)算的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)折合人民幣記帳,同時(shí)登記外國(guó)貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當(dāng)季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。
c)公司采用借貸復(fù)式記帳法。
d)會(huì)計(jì)科目使用和核算以財(cái)政廳制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》為主,結(jié)合公司的實(shí)際,設(shè)置總帳、銀行現(xiàn)金日記帳,各類債權(quán)債務(wù)往來(lái)和費(fèi)用的二級(jí)科目明細(xì)帳等,進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。
e)原始憑證是記帳的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫(xiě)相符等的法定憑證,不得用白條子報(bào)帳。
3)會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)帳冊(cè)
a)公司的會(huì)計(jì)憑證、帳冊(cè)、報(bào)表等會(huì)計(jì)記錄資料,必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記,做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實(shí),準(zhǔn)確完整、及時(shí)完善,并符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。
b)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員必須認(rèn)真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報(bào)冒領(lǐng)款等行為,應(yīng)拒絕受理,并及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,對(duì)內(nèi)容不全、手續(xù)不齊、數(shù)字有差錯(cuò)的憑證,應(yīng)予退回、補(bǔ)填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無(wú)誤后,方能填寫(xiě)記帳憑證以記帳。
c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項(xiàng)內(nèi)容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)帳憑證要經(jīng)管會(huì)計(jì)填制,并健全會(huì)計(jì)核算,一切記帳憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。
d)公司及其下屬的主管會(huì)計(jì),應(yīng)對(duì)一切原始憑證記帳帳冊(cè)負(fù)責(zé),指定專人列冊(cè)登記,妥善保管,絕不丟失。有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表帳冊(cè)和會(huì)計(jì)憑證的保存年限,均按上級(jí)規(guī)定辦理。
e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應(yīng)指定專人保管,啟用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)取手續(xù),每年終了后的第一個(gè)月內(nèi)由主管會(huì)計(jì)清查、核實(shí),上報(bào)有關(guān)部門(mén)。
f)工程部、綜合部所承接的工程項(xiàng)目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預(yù)付款,進(jìn)度款和結(jié)算。
第3篇 某物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0目的
規(guī)范服務(wù)收費(fèi),確保各項(xiàng)收費(fèi)的合理和用戶滿意。
2.0適用范圍
管理處為業(yè)主提供的有償服務(wù)收費(fèi)和管理費(fèi)、水費(fèi)及其它費(fèi)用的收取。
3.0職責(zé)
3.1收費(fèi)員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用核算、收取工作。
3.2管理處主任助理負(fù)責(zé)費(fèi)用催繳工作。
3.3管理處主任對(duì)費(fèi)用收取各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。
4.0工作程序
4.1各項(xiàng)費(fèi)用產(chǎn)生的記錄、依據(jù)
4.1.1管理費(fèi)收取根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.1.2業(yè)主購(gòu)買(mǎi)桶裝飲用水由送水隊(duì)員填寫(xiě)《業(yè)主送水清單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.3業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施時(shí),由監(jiān)控中心隊(duì)員填寫(xiě)《會(huì)所娛樂(lè)單》,注明娛樂(lè)項(xiàng)目、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.4為業(yè)主提供的室內(nèi)清潔服務(wù)由清潔人員填寫(xiě)《清潔服務(wù)單》,注明單元、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.5為業(yè)主提供的維修服務(wù),由維修人員填寫(xiě)《維修單》,注明維修項(xiàng)目、時(shí)間、材料清單、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.6為業(yè)主提供的私家花園綠化養(yǎng)護(hù)、泳池養(yǎng)護(hù),根據(jù)養(yǎng)護(hù)協(xié)議按月收取費(fèi)用。
4.1.7維修人員每月底抄寫(xiě)業(yè)主水表行度,統(tǒng)計(jì)用量,由收費(fèi)員核算水費(fèi)。
4.2核算、打印《收費(fèi)通知單》
4.2.1每月初由收費(fèi)員根據(jù)4.1各項(xiàng)費(fèi)用單據(jù)核算各單元應(yīng)繳費(fèi)用。
4.2.2每月5日打印《收費(fèi)通知單》,核算無(wú)誤后由護(hù)管隊(duì)送發(fā)至各單元。
4.3費(fèi)用收取
4.3.1每月10日進(jìn)行第一次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開(kāi)票據(jù)。
4.3.2收費(fèi)員核算《未繳費(fèi)單元清單》,由管理處主任助理聯(lián)系未繳費(fèi)單元,通知業(yè)主及時(shí)繳納費(fèi)用。
4.3.3每月20日后進(jìn)行第二次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開(kāi)票據(jù)。
4.3.4每月底核算《欠費(fèi)清單》,由管理處主任助理向欠費(fèi)單元發(fā)放《費(fèi)用催繳通知單》。
4.4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
4.4.1管理費(fèi):別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。
水費(fèi)排水費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
自來(lái)水價(jià)格增值稅加壓費(fèi)合計(jì)
25 m3以內(nèi)1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3
26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3
30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3
4.4.2水費(fèi)、排水費(fèi):水費(fèi)采用三級(jí)式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),排水費(fèi)為0.5元/m3。
4.4.3會(huì)所娛樂(lè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
消費(fèi)項(xiàng)目消費(fèi)時(shí)段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/小時(shí))備注
打網(wǎng)球9:00~17:0030不開(kāi)燈
17:00~24:0050開(kāi)燈
麻將9:00~17:0020
17:00~24:0025
乒乓球9:00~17:0010
17:00~24:0025
桌球9:00~17:0020
17:00~24:0030
游泳101.20米以上人員
51.20米以下人員
4.4.4桶裝飲用水:礦物質(zhì)水:18元/桶,純凈水:16元/桶。
4.4.5室內(nèi)清潔費(fèi):15元/人/小時(shí)(清潔人員自備毛巾、桶)。
4.4.6私家花園綠化養(yǎng)護(hù):以與業(yè)主簽訂的協(xié)議為準(zhǔn),零星作業(yè)時(shí)20元/人/小時(shí),提供剪草機(jī)為5元/小時(shí)。
4.4.7維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào)項(xiàng)目規(guī)格工時(shí)
(分鐘)材料費(fèi)人工費(fèi)
1鋪設(shè)電話線明鋪1.00元/米2.00元/米
2鋪設(shè)catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米
3更換電話插座10自備10.00元/只
4更換電視信號(hào)插座30
5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支
6換日光燈20w飛利浦20.00元/支
7換環(huán)形燈管22w、32w國(guó)產(chǎn)1530.00元/支
8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支
9換啟輝器飛利浦105.00元/支
10換空氣開(kāi)關(guān)30自備10.00元/只
11換漏電開(kāi)關(guān)30
12換鎮(zhèn)流器40
13更換排氣扇3010~30元/臺(tái)
14更換玻璃門(mén)、窗滑輪4025.00元/個(gè)20~40元/扇
15清洗排風(fēng)扇6020~50元/次
16清洗抽煙機(jī)12050~100元/次
17清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)4010元/臺(tái)
18安裝玻璃自備5~50元/次
19安裝洗衣機(jī)7010~60元臺(tái)
20安裝抽油煙機(jī)10025~50元/臺(tái)
21掛畫(huà)、鏡框、對(duì)聯(lián)155~10元/幅
22安裝空調(diào)窗式自備250~400元/臺(tái)
23分體350~500元/臺(tái)
24安裝音響等家用電器12010~100元/次
25安裝燈具、門(mén)鈴及檢修60自備10~20元/個(gè)
26安裝窗簾6010~50元/次
27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次
28安裝熱水器強(qiáng)排式9060~100元/臺(tái)
29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺(tái)
30分體空調(diào)加雪種r2212080元/kg100元/臺(tái)
31清洗翅片100
32更換壓縮機(jī)≤5匹180自備250元/臺(tái)
33拆空調(diào)≤5匹60100~300元/臺(tái)
34拆熱水器、抽油煙機(jī)6010~50元/臺(tái)
35檢修電路自備
50~200元/次
36修理防盜門(mén)5025~35元/扇
37修理家具配件3010~10
0元/次
38修理、更換水龍頭單閥1010元/次
39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個(gè)
40更換門(mén)鎖、信報(bào)箱鎖等1010~50元/次
41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次
42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次
43疏通座廁40~80100元/次
44疏通地漏20~60
45疏通浴缸不開(kāi)檢查口40~80
46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次
47疏通下水管道主管2050~200元/次
48疏通下水管道支管1010~100元/次
49滲水處理10~50元/次
50修理、更換水表40自備20~100元/次
51調(diào)節(jié)、調(diào)試家電免費(fèi)
52可視對(duì)講檢修服務(wù)240
53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次
注:
1、上表所列維修工時(shí)為一般情況下的維修時(shí)間,特殊情況下視維修量而定;
2、收費(fèi)低于5元時(shí),按5元收費(fèi);上表未列出的維修項(xiàng)目,按工時(shí)收費(fèi)。以30分鐘/次計(jì)價(jià),每30分鐘收費(fèi)25元/人。
5.0記錄表格
《收費(fèi)通知單》
《業(yè)主用水統(tǒng)計(jì)表》
《業(yè)主送水清單》
《會(huì)所娛樂(lè)單》
《清潔服務(wù)單》
第4篇 物業(yè)管理員助理裝修管理培訓(xùn)
物業(yè)管理員(助理)裝修管理培訓(xùn)
一、裝修管理的意義
隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進(jìn)駐,物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到裝修管理中來(lái),如果說(shuō)業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道,那么裝修管理將是業(yè)主逐步認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息,從而認(rèn)識(shí)、了解、認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時(shí)也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛(ài)好、性格等等第一手資料的最佳時(shí)機(jī)。
在業(yè)主裝修的過(guò)程中,將會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題,例如:違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問(wèn)題少發(fā)生或者不發(fā)生,就是考驗(yàn)我們工作能力的時(shí)候。
為了做好裝修管理,要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外,還需要足夠的專業(yè)知識(shí)。例如:房屋建筑知識(shí)、水電知識(shí)、建材知識(shí)、弱電知識(shí)、裝修常識(shí)等等。豐富的知識(shí)帶給業(yè)主的將不只是對(duì)物業(yè)管理人員的敬佩,更多的是對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。
二、裝修管理的流程
業(yè)主在整個(gè)裝修過(guò)程中按照時(shí)間先后大致可分為三個(gè)階段:裝修手續(xù)辦理、裝修過(guò)程、裝修驗(yàn)收等階段。下面就每個(gè)裝修階段的不同特點(diǎn)加以分析。
1、裝修手續(xù)辦理
每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同,一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù):、填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書(shū)》、審核裝修圖紙、送達(dá)《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時(shí)候,要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖,解答業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題。例如:在承重墻上開(kāi)門(mén)打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動(dòng)室內(nèi)門(mén)窗位置、移動(dòng)水電線路、移動(dòng)弱電線路(可視對(duì)講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等)、改變煙道開(kāi)口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽(yáng)臺(tái)用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門(mén)顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問(wèn),就等于告知業(yè)主,那些是可以改變的那些是絕對(duì)不可改變的,同時(shí)夸大改動(dòng)后可能給業(yè)主帶來(lái)的后果與麻煩,讓業(yè)主無(wú)形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識(shí)。
2、裝修施工過(guò)程
業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修,根據(jù)裝修工程的工種大致可分為:水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求,各工序可能先后進(jìn)行,也可能交叉進(jìn)行,物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況靈活掌握。
業(yè)主的裝修過(guò)程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重,要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問(wèn)、勤看,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,不能處理的及時(shí)上報(bào),并記錄在巡查記錄上,做到有據(jù)可查,有字(業(yè)主簽字)可認(rèn)。同時(shí)盡可能詳細(xì)記錄業(yè)主的裝修進(jìn)程,包括業(yè)主的水電改動(dòng)情況。當(dāng)業(yè)主入住后,如果裝修工程發(fā)生問(wèn)題,而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問(wèn)題所在,將會(huì)給我們的工作帶來(lái)極大的便利,同時(shí)也會(huì)讓業(yè)主感受到我們的細(xì)心、周到的服務(wù),貫徹了公司的服務(wù)宗旨。
3、裝修驗(yàn)收
當(dāng)施工單位施工完畢,業(yè)主提出裝修驗(yàn)收需求時(shí),物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人一起對(duì)業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的主要任務(wù)是記錄和確認(rèn)業(yè)主在裝修過(guò)程中的違規(guī)行為,劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗(yàn)收過(guò)程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問(wèn)題,一定要讓業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可,盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。通過(guò)對(duì)業(yè)主裝修工程的驗(yàn)收,可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病,讓業(yè)主真實(shí)感受到我們?yōu)樗氲?進(jìn)一步增進(jìn)感情,同時(shí)可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平,為以后的對(duì)施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗(yàn)。
三、裝修施工過(guò)程的管理
前面講過(guò),一般情況下業(yè)主的裝修流程為:裝修施工單位測(cè)量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進(jìn)場(chǎng)→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動(dòng)→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當(dāng)然這個(gè)流程并不是一成不變的,有時(shí)相關(guān)工作可能同時(shí)交叉進(jìn)行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過(guò)程中,上下水管線的改造最快,也就是2-3天的時(shí)間,長(zhǎng)一點(diǎn)的大約7天左右,鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右,木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù),但一般來(lái)講,木工占總工期的時(shí)間最長(zhǎng),強(qiáng)、弱電線路的改造往往跟隨木工的進(jìn)程而定,墻壁處理一般在10天左右。
分解業(yè)主的裝修流程和大致時(shí)間,目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時(shí)間段,以便我們?cè)谙鄳?yīng)的階段和時(shí)間段加大巡查力度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準(zhǔn)備工作
當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后,我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下:“打擾了,從今天起我家開(kāi)始裝修,影響了您的生活,請(qǐng)您諒解!”。好話說(shuō)到前面,一旦將來(lái)有些噪音影響,衛(wèi)生影響,相鄰業(yè)主也不好意思投訴,這一點(diǎn)尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。可能有的業(yè)主不愿意做,我們可以告訴業(yè)主,如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染,我們將嚴(yán)加管理,相信他會(huì)做的。
2、材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí)的管理
在業(yè)主材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí),需要安全部門(mén)崗的密切配合,如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進(jìn)場(chǎng),一定要問(wèn)清楚:具體房號(hào)、材料用途,及時(shí)和業(yè)主溝通,了解材料的真實(shí)用途,對(duì)于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門(mén)崗之外。所謂異常的裝修材料包括:大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。
往往這些材料的進(jìn)場(chǎng)預(yù)示著業(yè)主將大興土木,在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺(tái)上搭建構(gòu)筑物。因?yàn)榉块g的地板的承受重量是進(jìn)過(guò)嚴(yán)格計(jì)算后設(shè)定的,隨意增加地板的荷重,將會(huì)給整個(gè)房屋帶來(lái)極不安全的因素。而頂層樓臺(tái)搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為,這些行為我們都要嚴(yán)加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開(kāi)始,同時(shí)也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀,都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下,外表好看了,但隱患增大了。
大多數(shù)的水管材質(zhì)是ppr熱融管,相對(duì)來(lái)講,容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓,然后封閉4個(gè)小時(shí)以上,觀察壓力表的讀數(shù)變化情況,壓力表在±0.2個(gè)壓力下變動(dòng)為正常,否則要檢查管道滲漏情況。簡(jiǎn)單的將管道連接在自來(lái)水管道上以不漏水來(lái)確定管道安全,是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具,不能聽(tīng)信施工工人的言詞,他可能是偷懶。
業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時(shí),建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量保障體系
小區(qū)物業(yè)管理處質(zhì)量保障體系
在導(dǎo)入iso9000與iso1800的基礎(chǔ)上建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制
管理運(yùn)行機(jī)制
1、質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制
質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上,根據(jù)iso9001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人,并通過(guò)質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據(jù)公司制定的各項(xiàng)考核目標(biāo),按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求,明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)際過(guò)程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果和考績(jī),并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同時(shí),還通過(guò)各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德,加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平,進(jìn)而提高工作質(zhì)量和工作效率。
2、協(xié)調(diào)機(jī)制
協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動(dòng)力:即以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。
2、競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力:即運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過(guò)競(jìng)爭(zhēng),以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn),共同完成任務(wù)。
3、輿論促動(dòng)力:因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制有利于防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,有利于保證管理處及其服務(wù)人員依法辦事,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開(kāi)展的必要外在約束條件。
1、管理者對(duì)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
2、用戶對(duì)管理處及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
3、過(guò)信息反饋監(jiān)督,以各種手段來(lái)及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的收尾機(jī)制,保證管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。
第6篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序-13
物業(yè)管理公司人力資源管理程序(13)
1.0目的:
規(guī)范公司職員招聘、培訓(xùn)、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關(guān)崗位的服務(wù)質(zhì)量的要求和操作技能,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。
2.0適用范圍:
公司各類人員的招聘、培訓(xùn)、辭(退)職。
3.0職責(zé):
3.1用人部門(mén)負(fù)責(zé)提出用人申請(qǐng)。
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)布招聘信息及收集應(yīng)聘信息。
3.3綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行管理。
3.4綜合事務(wù)部全面負(fù)責(zé)公司員工培訓(xùn)的日常管理工作。
3.5綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)制訂公司《月培訓(xùn)計(jì)劃》,組織實(shí)施,并予以評(píng)估。
3.6對(duì)涉及崗位技能的培訓(xùn)由相關(guān)部門(mén)組織實(shí)施并予以評(píng)估。
3.7綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員的辭(退)職管理。
3.8綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)員工人事檔案的建立。
4.0程序
4.1職員的招聘及其考核
4.1.1用人部門(mén)根據(jù)工作需要提出用人申請(qǐng),填寫(xiě)《用人申請(qǐng)單》,報(bào)綜合事務(wù)部審核,由綜合事務(wù)部上報(bào)總經(jīng)理審批。
4.1.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應(yīng)聘資料移交綜合事務(wù)部。
4.1.3綜合事務(wù)部與用人申請(qǐng)部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘資料進(jìn)行篩選,通過(guò)面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。
4.2培訓(xùn)
4.2.1入職培訓(xùn):綜合事務(wù)部應(yīng)在一周內(nèi)對(duì)新入職員工進(jìn)行入職培訓(xùn),內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓(xùn)完成后須對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估,并保持記錄。
4.2.2在職培訓(xùn)
4.2.2.1綜合事務(wù)部每年底組織調(diào)查各部門(mén)對(duì)下年度培訓(xùn)的需求。
4.2.2.2綜合事務(wù)部匯總培訓(xùn)需求后,制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃。
4.2.2.3各部門(mén)每月底上報(bào)下月培訓(xùn)計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施與考核,保持相關(guān)記錄。
4.2.2.4綜合事務(wù)部對(duì)各部門(mén)每月培訓(xùn)實(shí)施情況進(jìn)行督導(dǎo)。
4.2.2.5特殊工種,如內(nèi)審員、司機(jī)、電工、焊工、財(cái)務(wù)人員、消防人員等應(yīng)送到有資質(zhì)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn),并取得相應(yīng)資格證書(shū)。
4.3職員的辭(退)職
4.3.1辭職:職員本人提出申請(qǐng),并得到批準(zhǔn)。
4.3.1.1職員辭職應(yīng)提前一個(gè)月提出書(shū)面申請(qǐng)(試用期內(nèi)除外)。
4.3.1.2對(duì)于辭職申請(qǐng)不足一個(gè)月的職員,給公司造成損失的,須就其損失予以賠償。
4.3.1.3有下列情形之一的,不準(zhǔn)或暫時(shí)不準(zhǔn)辭職:
a、主要工作未處理完畢須由本人繼續(xù)處理或辭職后對(duì)工作將造成較大損失或不良影響的;
b、公司選派或出資參加脫產(chǎn)培訓(xùn),未滿規(guī)定服務(wù)年限的;
c、正在接受審查,尚未結(jié)案的。
4.3.2自動(dòng)離職:職員未辦理任何手續(xù)擅離崗位15天以上。
4.3.2.1自動(dòng)離職人員自離職之日起,不得享受公司任何工資福利待遇。
4.3.2.2自動(dòng)離職對(duì)造成公司重大損失或不良影響者,公司將依法追究其責(zé)任。
4.3.3辭退:有下列情形之一者,公司應(yīng)提前一個(gè)月書(shū)面通知被辭退者:
4.3.3.1職員患病或非因工受傷治療期滿后,不能從事原工作也不能另行安排工作的;
4.3.3.2因公司機(jī)構(gòu)調(diào)整無(wú)合適工作安排的;
4.3.3.3職員不勝任本職工作,經(jīng)職位調(diào)整和培訓(xùn)后仍不能適應(yīng)工作要求的;
4.3.4有下列情形之一者,公司可隨時(shí)予以辭退:
4.3.4.1試用期被證明不符合公司錄用條件的;
4.3.4.2嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或公司管理規(guī)章制度;
4.3.4.3嚴(yán)重失職,營(yíng)私舞弊,給公司造成重大損失的;
4.3.4.4被依法追究刑事責(zé)任的。
5.0支持性工具
《用人申請(qǐng)表》
《年度培訓(xùn)計(jì)劃》
《月培訓(xùn)計(jì)劃》
《職員招聘面試表》
《人力資源調(diào)配申請(qǐng)表》
《試用期職員轉(zhuǎn)正申請(qǐng)表》
《職員離職移交手續(xù)單》
《職員履歷表》
《培訓(xùn)(會(huì)議)簽到表》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第7篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時(shí)需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時(shí)支配借來(lái)的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。
本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時(shí),物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動(dòng)性原則
流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無(wú)損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來(lái)源,主要是再生產(chǎn)過(guò)程中游離出來(lái)的暫時(shí)閑置的貨幣資金,閑置時(shí)間較短,在經(jīng)過(guò)短期閑置以后即要用于購(gòu)買(mǎi)商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過(guò)長(zhǎng),以防長(zhǎng)期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來(lái)的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過(guò)程中,資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn),即經(jīng)營(yíng)既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于:
(1)由于債務(wù)人經(jīng)營(yíng)失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價(jià)證券價(jià)格下跌,使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來(lái)看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分,它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購(gòu)買(mǎi)物資時(shí),則會(huì)感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬(wàn)一公司融資不慎,造成資金損失,則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險(xiǎn),在資金融通形式上應(yīng)多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過(guò)程中,資金獲得利潤(rùn)的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下,暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。
評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:
1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤(rùn)數(shù)額。具體公式如下:
金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。
二、融資的影響因素
一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價(jià)水平
從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來(lái)看,在物價(jià)上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價(jià),這就會(huì)給正常融資帶來(lái)困難。
貨幣主要用于購(gòu)買(mǎi)商品,工業(yè)貸款主要用于購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)資料。
在購(gòu)買(mǎi)商品數(shù)量已定的情況下,公司對(duì)資金的需求,取決于商品價(jià)格水平,商品價(jià)格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會(huì)增加;反之,貸款投放便會(huì)減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過(guò)運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過(guò)運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤(rùn),在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會(huì)影響資金融通。在利率過(guò)高的情況下,高額利息支出便會(huì)超過(guò)資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過(guò)低的情況下,特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí),則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來(lái)彌補(bǔ),這也會(huì)影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有:
1.公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來(lái)看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過(guò)融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏,公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,資金融通難以靈活進(jìn)行。
從公司融入資金來(lái)看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),貨幣資金回流,則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.公司經(jīng)營(yíng)管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來(lái),充分發(fā)揮各種經(jīng)營(yíng)要素的效能。公司經(jīng)營(yíng)管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤(rùn)多少,在利潤(rùn)同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤(rùn)可作為內(nèi)在動(dòng)力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長(zhǎng)遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時(shí)的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書(shū)中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開(kāi)始籌劃將目標(biāo)移向美國(guó)市場(chǎng)?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問(wèn)路,進(jìn)入紐約市場(chǎng)。但面市之初,問(wèn)津者寥寥無(wú)幾?！?jīng)過(guò)功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動(dòng)了心,一份份訂單開(kāi)始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛(ài)不釋手,進(jìn)貨部長(zhǎng)拍板定案:‘絕對(duì)購(gòu)買(mǎi),我們訂10萬(wàn)臺(tái)!’我驚得目瞪口呆。買(mǎi)賣(mài)大得簡(jiǎn)直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí),我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對(duì)方說(shuō),事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來(lái)龍去脈。很快,回電來(lái)了:‘10萬(wàn)臺(tái)太可惜,接受條件為宜?！欢?我對(duì)此不以為然,經(jīng)過(guò)一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候,一開(kāi)始他還以為我是在開(kāi)玩笑,這么大筆的生意,難道還會(huì)有人回絕嗎他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無(wú)讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€(gè)已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國(guó)根本沒(méi)人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯(cuò),他的話不無(wú)道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無(wú)名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對(duì)當(dāng)時(shí)的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過(guò)這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬(wàn)臺(tái)的訂貨,當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)有問(wèn)題的,可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢(qián),以賺錢(qián)多少來(lái)衡量其經(jīng)營(yíng)管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合,如果毫無(wú)節(jié)制地拼老本,最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷商們講過(guò):“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺(jué)得這是重大的問(wèn)題:大前年賺錢(qián),前年又賺錢(qián),而去年又賺錢(qián),要是今年再賺錢(qián),那是再好不過(guò)的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢(qián),又希望第4年再賺錢(qián),哪有這么簡(jiǎn)單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤(rùn),還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢(qián),而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來(lái),只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！?qǐng)大家覺(jué)悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。”
“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長(zhǎng)足發(fā)展的道理。
(二)盈利預(yù)測(cè)
利潤(rùn)是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的成果。利潤(rùn)總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的總數(shù)。
經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)的計(jì)算公式為
年利潤(rùn)=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金
在實(shí)際工作中,可以編制“利潤(rùn)預(yù)測(cè)表(損益表)”
(三)盈利的目標(biāo)管理
公司利潤(rùn)受多因素制約,所以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門(mén)及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。
目標(biāo)利潤(rùn)管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。
目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤(rùn),并將目標(biāo)利潤(rùn)在盈利計(jì)劃中反映出來(lái),使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。
目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤(rùn)作為一個(gè)總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開(kāi),形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。
實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè),規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。
獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,以確保利潤(rùn)目標(biāo)的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無(wú)盈利又無(wú)虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價(jià)很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點(diǎn)
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金,相當(dāng)一部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國(guó)家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國(guó)家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。
3.調(diào)節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒(méi)有一個(gè)固定的模式,而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。
確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過(guò)分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí),應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè),以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。
實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過(guò)程中,對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋,以便適時(shí)調(diào)整融資方案。
(三)融資過(guò)程費(fèi)用
物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過(guò)程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:
(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。
(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開(kāi)支。
(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動(dòng)較大。
(4)評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評(píng)估。
(5)罰金。
(6)融資申請(qǐng)過(guò)程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。
(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí),必須明確的問(wèn)題和注意事項(xiàng)有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質(zhì)和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費(fèi)用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;
(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應(yīng)主動(dòng)式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)離不開(kāi)貸款,本節(jié)簡(jiǎn)要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。
(一)國(guó)內(nèi)貸款
1.流動(dòng)基金貸款
該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分,可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。
流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動(dòng)資金。
流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時(shí)貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和臨時(shí)性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時(shí)貸款期限一般根據(jù)流動(dòng)資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過(guò)6個(gè)月。
3.基本建設(shè)投資貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對(duì)象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對(duì)于不實(shí)行獨(dú)立核算但確
有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請(qǐng)時(shí)必須具有項(xiàng)目建議書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。
4.技術(shù)改造貸款
技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開(kāi)展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。
技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬(wàn)元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。
(二)國(guó)際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)和國(guó)際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡(jiǎn)稱。我國(guó)是世界銀行的創(chuàng)始國(guó)之一。
1980年5月15日,我國(guó)在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國(guó)向世界銀行派有理事和副理事。我國(guó)從1987年起開(kāi)始向世界銀行借款,主管部門(mén)是財(cái)政部,中國(guó)投資銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。
國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國(guó)家提供長(zhǎng)期貸款,其中包括我國(guó)的非項(xiàng)目貸款。
國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)專門(mén)從事對(duì)較貧窮的發(fā)展中國(guó)家提供期限長(zhǎng)和無(wú)息貸款業(yè)務(wù)。
國(guó)際金融公司負(fù)責(zé)向會(huì)員國(guó)的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款
亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國(guó)于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開(kāi)發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國(guó)。
3.外國(guó)政府貸款
該貸款是一國(guó)政府用其預(yù)算資金向另一國(guó)政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無(wú)息,償還期限長(zhǎng),含有一定寬限期。我國(guó)利用外國(guó)政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國(guó)貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對(duì)較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國(guó)際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國(guó)借款人為了本國(guó)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和管理的需要而在國(guó)際金融市場(chǎng)上向外國(guó)銀行商借的貸款。
國(guó)際商業(yè)銀行一般是指跨國(guó)銀行、多國(guó)銀行和只設(shè)立在本國(guó)而在國(guó)外沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)國(guó)際銀行業(yè)務(wù)的銀行。
第8篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序-7
物業(yè)管理公司人力資源管理程序(七)
1.目的
按崗位任職要求有效地招募優(yōu)秀員工,合理開(kāi)發(fā)人才、使用人才,不斷激勵(lì)員工,提高人力資源管理水平,以適應(yīng)公司可持續(xù)發(fā)展的需要。
2.范圍
適用于公司人力資源的管理。
3.定義
無(wú)
4.職責(zé)
部門(mén)/崗位工作職責(zé) 總經(jīng)理對(duì)公司人力資源管理制度、人事管理措施與政策進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)
辦公室
負(fù)責(zé)公司人力資源管理工作,負(fù)責(zé)制訂相應(yīng)的管理措施與政策,不斷完善人力資源管理制度,并指導(dǎo)督促各部門(mén)按要求實(shí)施。
部門(mén)負(fù)責(zé)人
負(fù)責(zé)本部門(mén)主辦及以下人員的人事任免及調(diào)配工作;
負(fù)責(zé)審批本部門(mén)年度培訓(xùn)計(jì)劃;
負(fù)責(zé)對(duì)下屬人員的季度及年度考核工作;
負(fù)責(zé)本部門(mén)員工關(guān)系管理,對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理并反饋至人力資源部。
人事管理員負(fù)責(zé)本部門(mén)人事政策與制度的落實(shí)工作。
5.方法及過(guò)程控制
5.1招聘與調(diào)配
5.1.1公司辦公室負(fù)責(zé)依據(jù)公司的崗位任職要求,不斷擴(kuò)大公司的招聘渠道,對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行筆試、面試、復(fù)試等科學(xué)有效測(cè)試,以確保招聘到符合公司要求的優(yōu)秀人才。
5.1.2公司辦公室按照公司職位空缺情況與公司發(fā)展需要,對(duì)人員進(jìn)行合理調(diào)配與儲(chǔ)備,實(shí)現(xiàn)公司人力資源的動(dòng)態(tài)平衡。管理處經(jīng)理按照所轄部門(mén)的職位空缺情況與發(fā)展需要,對(duì)人員進(jìn)行合理調(diào)配與儲(chǔ)備,實(shí)現(xiàn)管理處人力資源的動(dòng)態(tài)平衡。
5.2培訓(xùn)開(kāi)發(fā)
5.2.1依據(jù)公司員工的崗位任職要求、顧客服務(wù)需要和公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃確定培訓(xùn)工作方向和目標(biāo)。
5.2.2設(shè)置有針對(duì)性的培訓(xùn)內(nèi)容,包括:客戶服務(wù)技能、物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理法規(guī)、設(shè)
備設(shè)施管理與維修、居家服務(wù)、環(huán)境管理、安全管理、服務(wù)禮儀、bi行為規(guī)范等影響到公司服務(wù)品質(zhì)和企業(yè)理念等相關(guān)內(nèi)容。
5.2.3采取形式多樣的培訓(xùn)方式,培訓(xùn)形式包括:常規(guī)培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、在職輔導(dǎo)、崗位輪換、雙向交流等內(nèi)、外部培訓(xùn),以上級(jí)的在職輔導(dǎo)形式為主。鼓勵(lì)員工為發(fā)展需要學(xué)習(xí)與工作崗位相關(guān)的內(nèi)容。
5.2.4根據(jù)培訓(xùn)的具體形式和方法,對(duì)其效果進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估的方法可以包括:培訓(xùn)意見(jiàn)反饋評(píng)估、考核評(píng)估、行為評(píng)估、績(jī)效考核評(píng)估。
5.3 績(jī)效考核
5.3.1依據(jù)公司的發(fā)展目標(biāo),年初公司與各部門(mén)簽訂《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)》,各部門(mén)可以根據(jù)本部門(mén)的《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)》在部門(mén)內(nèi)部進(jìn)行指標(biāo)分解,落實(shí)到人。
5.3.2公司對(duì)員工的績(jī)效進(jìn)行周期性考核,考核的類型分為:職員工考核、等級(jí)考核、升職考核、年度部門(mén)(個(gè)人)評(píng)比、即時(shí)獎(jiǎng)懲,以有效地激勵(lì)員工。
5.3.3考核結(jié)果與晉升、晉級(jí)、獎(jiǎng)金等掛鉤。
5.3.4公司建立良好的溝通渠道,形成由直屬上級(jí)、主管、部門(mén)負(fù)責(zé)人、辦公室、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理組成的溝通網(wǎng)絡(luò),為建立公平公正的績(jī)效考核體系及實(shí)施提供有效保障。
5.4人力資源開(kāi)發(fā)
公司對(duì)關(guān)鍵崗位人才進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,為其創(chuàng)造良好的發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)會(huì)。包括:
主管(經(jīng)理)崗位資格競(jìng)聘、中(高)級(jí)安全(工程)人員晉升考核,為人才的發(fā)展提供在職培訓(xùn)、外派培訓(xùn)、崗位輪換和雙向交流等深造機(jī)會(huì)。對(duì)人力資源進(jìn)行合理開(kāi)發(fā),以符合公司不斷發(fā)展的需要。
5.5員工關(guān)系
5.5.1公司實(shí)行透明化、扁平化的管理,制訂相關(guān)制度和措施,加強(qiáng)部門(mén)員工信息管理與反饋,建立良好的信息溝通渠道。
5.5.2公司提倡健康豐盛的人生,各部門(mén)應(yīng)不斷改善員工的工作生活環(huán)境,豐富員工業(yè)余文化生活。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02《培訓(xùn)管理程序》
tjzzwy6.2-z01-01 《人員招聘作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》
tjzzwy6.2-z01-02 《績(jī)效考核作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》
7.質(zhì)量記錄表格
無(wú)
第9篇 物業(yè)管理處客服接聽(tīng)電話的藝術(shù)
管理處客服接聽(tīng)電話的藝術(shù)
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開(kāi)嘴唇太遠(yuǎn)。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對(duì)正它講話,就會(huì)有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說(shuō)話含糊不清,或聲線太低,對(duì)方便不會(huì)明白你說(shuō)的是什麼,別亢聲疾呼。用平時(shí)友誼的語(yǔ)調(diào)來(lái)談話就可以,并且要來(lái)得自然。
假如你是zz廣場(chǎng)職員,你便應(yīng)該向?qū)Ψ秸f(shuō)明:我是***管理處×××。你先把大廈說(shuō)出顯示你愿意在友誼的平面下和對(duì)方通話;這樣,會(huì)鼓勵(lì)對(duì)方也把他的名字說(shuō)出,因
第10篇 新世界物業(yè)租戶管理公約
一、房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定
1、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則,妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
①、未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和管委會(huì)、相鄰產(chǎn)權(quán)人同意,擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
②、擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等共用部位,擅自移動(dòng)共用設(shè)備;
③、在天井、庭院、平臺(tái)、露臺(tái)、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物;
④、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹(shù)木、藝術(shù)景觀和文娛、體育及休閑設(shè)施;
⑤、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物;
⑥、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
⑦、私設(shè)攤點(diǎn);
⑧、在建筑物或構(gòu)筑物上私開(kāi)門(mén)窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà);
⑨、利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng);
⑩、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
3、使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)遵守《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部第110號(hào)令)。
4、禁止封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、庭院。
5、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用,不得改變其使用性質(zhì)。
6、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí),使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
7、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入使用人的單元進(jìn)行維修工作,應(yīng)事先通知使用人并取得其同意。緊急
情況下無(wú)法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的,物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下,進(jìn)入單元內(nèi)部,但事后應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。
二、違約責(zé)任和糾紛的處理
1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照本公約,委托管理合同和國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提高各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、使用人違反本公約的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反公約的,管委會(huì)、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴,也可直接向人民法院提起民事訴訟。
3、對(duì)個(gè)別使用人違反公約或損害其他使用人合法權(quán)益的行為,物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人提起訴訟;在其他有關(guān)本物業(yè)的法律訴訟中物業(yè)管理委員會(huì)可作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表。有關(guān)訴訟費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>
4、使用人未按照本公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費(fèi)用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。
5、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的,產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)可依照合同或公約追究其民事責(zé)任。
6、產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭(zhēng)議,首先可通過(guò)協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見(jiàn)的,也可申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
三、附則
1、公約的效力:及于開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)。
2、適用法律:適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及廣州市法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸,如有抵觸,該條款無(wú)效,但不影響其他條款的有效性。
3、公約的解釋與修改:管委會(huì)擁有對(duì)公約的解釋權(quán),但在管委會(huì)成立前,由開(kāi)發(fā)企業(yè)解釋。管委會(huì)成立前,不得對(duì)已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改;管委會(huì)成立后,可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)公約進(jìn)行修改。修改后的公約,應(yīng)重新申請(qǐng)核準(zhǔn)。
第11篇 物管師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模擬試卷
2023年物管師--《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》模擬試卷
一、單項(xiàng)選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)
1、下列有關(guān)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概念的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。
a現(xiàn)代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù),向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展
b物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
c在我國(guó)有統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類管理,如同國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)
d物業(yè)經(jīng)營(yíng)不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域,而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場(chǎng)需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果
2、下列選項(xiàng)中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全部?jī)?nèi)容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產(chǎn)物業(yè)d非房產(chǎn)物業(yè)
3、下列選項(xiàng)中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全部?jī)?nèi)容的是()。
a通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)b周期風(fēng)險(xiǎn)c變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)d資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復(fù)利計(jì)算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計(jì)息,則該筆貨款的實(shí)際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關(guān)于設(shè)備磨損補(bǔ)償?shù)恼f(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。
a設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種,即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償
b設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理,設(shè)備無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造
c有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換同,即淘汰舊設(shè)備,更換新設(shè)備
d不進(jìn)行設(shè)備磨損補(bǔ)償,企業(yè)再生產(chǎn)也能正常運(yùn)行
8、下列關(guān)于物業(yè)價(jià)格的說(shuō)法,不正確的是()。
a物業(yè)價(jià)格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)
b物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價(jià)
c物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示,慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付,但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付d以物業(yè)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等是合法的
9、下列選項(xiàng)中,能反應(yīng)物業(yè)價(jià)格水平高低的是( )。
a成交價(jià)格b市場(chǎng)價(jià)格c總價(jià)格d單位價(jià)格
10、下列()不是構(gòu)成一個(gè)完整的房地產(chǎn)系統(tǒng)的因素。
a社會(huì)環(huán)境b市場(chǎng)主體c客體d價(jià)格
11、需求曲線是一條具有()。
a負(fù)斜率的向左下方價(jià)傾斜的曲線b負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系,這屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的()。
a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c供求結(jié)構(gòu)d投資結(jié)構(gòu)
13、我國(guó)城市住宅的供給住房,不能進(jìn)入市場(chǎng)流通的是()。
a廉租房b經(jīng)濟(jì)適用房c市場(chǎng)價(jià)商品住宅d以上全是
14、房地產(chǎn)市場(chǎng)善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內(nèi)容包括()。
a調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的趨勢(shì)和未來(lái)可能的供給。具體內(nèi)容包括:相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等
b分析當(dāng)前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃
c分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況,分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計(jì)劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式,下列選項(xiàng)不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責(zé)任人b房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中上
c房屋租賃轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)d房屋166租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調(diào)整d租金結(jié)算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力 競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
a信息系統(tǒng)應(yīng)用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務(wù)平臺(tái)
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的()個(gè)月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關(guān)系管理的英文縮寫(xiě)是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項(xiàng)中,不是營(yíng)業(yè)成本的是()。
a直接人工費(fèi)b直接材料費(fèi)c管理費(fèi)用d間接費(fèi)用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出是()。
a管理費(fèi)用 b營(yíng)業(yè)成本c財(cái)務(wù)費(fèi)用d人員費(fèi)用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對(duì)目標(biāo)成本本身的控制b對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督
c在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上,著眼未來(lái),為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務(wù)合同是由()簽訂的。
a建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)
c業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo),其意義在于()。
a引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
c全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項(xiàng)中不屬于風(fēng)險(xiǎn)的特征的是()。
a正面性,即風(fēng)險(xiǎn)突如其來(lái)使之受到傷害
b負(fù)面性,即風(fēng)險(xiǎn)是與損失或不利事件相聯(lián)系的,沒(méi)有損失就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理
c不確定性,介與偶然事件相聯(lián)系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測(cè)性,凡是風(fēng)險(xiǎn)都是與特定的時(shí)間和空間條件相聯(lián)系的,因此,風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生是可以測(cè)定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)活動(dòng)而必須籌集所需資金的過(guò)程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標(biāo)投入到物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)中去的過(guò)程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開(kāi)展物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)過(guò)程中,所發(fā)生的各種成本費(fèi)用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報(bào)酬、開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)以及多層次服務(wù)取得的收入等
29、下列關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)是()。
a基本指標(biāo)b修正指標(biāo)c評(píng)議指標(biāo)d總況指標(biāo)
30、下列關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn),說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)
c以能準(zhǔn)確反映上述方面的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)
d將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國(guó)各行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)和水平進(jìn)行對(duì)比,以期得到對(duì)某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評(píng)價(jià)的結(jié)果
31、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數(shù)法c定性分析判斷法d基本指標(biāo)計(jì)分方法
32、下列選項(xiàng)中,不是按照寫(xiě)字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫(xiě)字樓b商住型寫(xiě)字樓c綜合型寫(xiě)字樓d自用型寫(xiě)字樓
33、當(dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí),則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的第一項(xiàng)指標(biāo)是()。
a物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)b服務(wù)滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí),主要應(yīng)考慮().
a市場(chǎng)容量b進(jìn)出交通 c地點(diǎn)顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí),首先要考慮的因素是()。
a聲譽(yù)b財(cái)務(wù)能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務(wù)
37、投資者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo),進(jìn)行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)是指()。
a企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產(chǎn)
b企業(yè)為了生產(chǎn)而擁有或租用的房地產(chǎn)
c企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)
d企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項(xiàng)中,不屬于以應(yīng)收帳款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)是()。
a逾期的應(yīng)收帳款b呆滯的應(yīng)收賬款
c壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款d證券投資的應(yīng)收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項(xiàng)選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合運(yùn)用下列()技術(shù)、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務(wù)。1
a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)投產(chǎn)管理e房地產(chǎn)組合投資管理
2、房地產(chǎn)投資的特征有()。
a位置固定不可移動(dòng)性b壽命周期長(zhǎng)c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動(dòng)性
3、我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經(jīng)營(yíng)稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險(xiǎn)稅
4、物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處在于()。
a都是價(jià)格用貨幣來(lái)表示b都有波動(dòng)受供求因素的影響c都是按質(zhì)論價(jià):優(yōu)質(zhì)高價(jià),劣質(zhì)低價(jià)d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時(shí)間較長(zhǎng)
5、選取的可比實(shí)例應(yīng)符合()。
a可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近
c可比產(chǎn)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
d可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格
e可比產(chǎn)例應(yīng)同實(shí)際完全相符
6、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理c社會(huì)福利
d家庭戶數(shù)規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請(qǐng)c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務(wù)合同b房屋租賃合同是無(wú)償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營(yíng)業(yè)成本中,直接人工費(fèi)用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費(fèi)d辦公費(fèi)e差旅費(fèi)
10、在編制成本預(yù)算時(shí),必須遵循()。195
a成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)b成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)
c成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證d成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高資金使用效益
e成本預(yù)算要符合實(shí)際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動(dòng)中存在著大量的主體,根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務(wù)合同具有()特征。212
a物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人相互信任為,任何一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經(jīng)查實(shí),可依法起訴
b物業(yè)服務(wù)合同是有償合同c物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性
d物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同e物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
13、企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng),包括()。243
a資金籌集b資金運(yùn)用 c資金耗費(fèi)d資金轉(zhuǎn)收e資金收回和分配
14、寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn),主要表現(xiàn)在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現(xiàn)代化的高層建筑c功能齊全,配套設(shè)施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫(xiě)字樓物業(yè)保值的關(guān)鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術(shù)及營(yíng)銷c零售技術(shù)
d物業(yè)維護(hù)e運(yùn)行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果
b現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應(yīng)用計(jì)算機(jī)的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項(xiàng)中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對(duì)物業(yè)價(jià)格主要特征的說(shuō)法,正確的是( )。
a物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格
c物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,又有使用代價(jià)的租金
d物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短e物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響
19、市場(chǎng)法是物業(yè)估價(jià)的一種方法,其運(yùn)用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實(shí)例b選取可比實(shí)例c對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理
d求取比準(zhǔn)價(jià)格e準(zhǔn)價(jià)格交易
20、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)就的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術(shù)水平的提高c生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數(shù)量的不斷增長(zhǎng)
21、房屋租賃時(shí),出租人的權(quán)得有()。
a有按期收取租金的權(quán)利b對(duì)物業(yè)管理善進(jìn)行監(jiān)督建議的權(quán)利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利
d有依法收回出租房屋的權(quán)利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權(quán)利
22、客戶關(guān)系管理對(duì)企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產(chǎn)力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
c能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務(wù),提高客戶滿意度
23、按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)
b被沒(méi)收的財(cái)產(chǎn)、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出
c物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對(duì)外投資支出e購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出
24、成本按照計(jì)算依據(jù)的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標(biāo)成本d定額成本e計(jì)劃成本
25、下列選項(xiàng),屬于最具有的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的是()。
a利潤(rùn)最大化b資本利潤(rùn)率最大化c每股利潤(rùn)率最大化
d總股利潤(rùn)率最大化e企業(yè)價(jià)值最大化
26、下列屬于影響寫(xiě)字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務(wù)
27、寫(xiě)字樓管理策略中應(yīng)該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚辦公室服務(wù)范圍b確保提供“合同服務(wù)”適時(shí)提供“超值服務(wù)”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標(biāo)市場(chǎng)e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權(quán)b直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東身份
c將大部分產(chǎn)權(quán)出售d全部出售套現(xiàn)e以上全錯(cuò)
29、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及()領(lǐng)域的活動(dòng)。
a購(gòu)置物業(yè)資產(chǎn)b買(mǎi)賣(mài)物業(yè)資產(chǎn) c剝離物業(yè)資產(chǎn)
d財(cái)務(wù)e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單b設(shè)定管理目標(biāo)c控制成本
d適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入e財(cái)務(wù)收支
答案:
一、單項(xiàng)選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項(xiàng)選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第12篇 某物業(yè)公司財(cái)務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0目的
規(guī)范票據(jù)購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。
2.0適用范圍
物業(yè)公司出具的所有票據(jù)
3.0管理內(nèi)容
3.1票據(jù)的購(gòu)買(mǎi)
3.1.1物管公司會(huì)計(jì)在每月5日時(shí),需查閱《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項(xiàng)票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫(kù)存量(10本),則需向稅務(wù)部門(mén)或分供方購(gòu)買(mǎi)。
3.1.2物業(yè)公司會(huì)計(jì)持《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購(gòu)票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。
3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購(gòu)處購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)票據(jù)。
3.1.4清點(diǎn)所購(gòu)發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購(gòu)一致,同時(shí)確認(rèn)票據(jù)號(hào)碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購(gòu)本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對(duì)方出具的工本費(fèi)發(fā)票支付相應(yīng)的費(fèi)用。
3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》在地稅專管員處登記備案。
3.1.6會(huì)計(jì)人員將所購(gòu)票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。
3.2票據(jù)的領(lǐng)用
3.2.1保安班長(zhǎng)在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.2保潔部洗車(chē)人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.3各管理處收費(fèi)員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時(shí),可到財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。
3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號(hào)等。
3.2.5財(cái)務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財(cái)務(wù)專用章。
3.3票據(jù)的退回
3.3.1保安部班長(zhǎng)、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費(fèi)員處,收費(fèi)員核實(shí)應(yīng)收的相應(yīng)款項(xiàng)后,收取相應(yīng)費(fèi)用。
3.3.2保安班長(zhǎng)、保潔助理將發(fā)票存根交回財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員核實(shí)其是否交費(fèi)后,在《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。
3.3.3管理處收費(fèi)員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員對(duì)所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無(wú)誤后,在《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。
3.4票據(jù)的保存
3.4.1每半年對(duì)所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號(hào),并打包封存。
3.4.2存檔時(shí)間按照會(huì)計(jì)制度對(duì)票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。
4.0相關(guān)記錄
4.1《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》
4.2《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》(來(lái)自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))
編寫(xiě):zz審批:zz
