第1篇 物業(yè)管理處客服接聽電話的藝術(shù)
管理處客服接聽電話的藝術(shù)
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對正它講話,就會有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說話含糊不清,或聲線太低,對方便不會明白你說的是什麼,別亢聲疾呼。用平時友誼的語調(diào)來談話就可以,并且要來得自然。
假如你是zz廣場職員,你便應(yīng)該向?qū)Ψ秸f明:我是***管理處×××。你先把大廈說出顯示你愿意在友誼的平面下和對方通話;這樣,會鼓勵對方也把他的名字說出,因
第2篇 物業(yè)管理公司文件控制程序-13
物業(yè)管理公司文件控制程序(13)
1.0目的:
規(guī)范管理體系文件的編寫、審核、批準(zhǔn)、發(fā)放、更改、處置等過程,確保文件的有效版本和得到有效控制。
2.0適用范圍:
適用于本公司管理體系文件的控制。
3.0職責(zé)
3.1綜合事務(wù)部負責(zé)公司管理體系文件的控制。
3.2各部門負責(zé)本部門管理體系文件的控制。
3.3工程技術(shù)部負責(zé)小區(qū)圖紙、技術(shù)圖樣的管理與控制。
3.4綜合事務(wù)部負責(zé)管理體系文件原件、質(zhì)量記錄表格原件的保存。
4.0程序
4.1本公司文件分為以下四個層次:
第一層次質(zhì)量手冊
第二層次程序文件
第三層次作業(yè)指導(dǎo)書
第四層次質(zhì)量記錄表格、資料(包括圖紙、技術(shù)圖樣等)。
4.2文件的編制、審核與批準(zhǔn)
4.2.1與管理體系有關(guān)的所有文件需按規(guī)定程序進行審批才能生效執(zhí)行。
4.3受控文件的發(fā)布
4.3.1各部門認為受控文件不合理或因條件發(fā)生變化,使原文件不適用而需要更改時,申請部門填寫《文件更改通知單》提交綜合事務(wù)部,綜合事務(wù)部把該文件提交原審核部門重新審核,并得到批準(zhǔn)。
4.3.2綜合事務(wù)部對文件進行統(tǒng)一編號,具體方法見《文件編號規(guī)則》。
4.3.3綜合事務(wù)部將文件發(fā)送至審核部門審核以及批準(zhǔn)部門批準(zhǔn)。在審核及批準(zhǔn)過程中若未通過,文件自動返回編制部門繼續(xù)修改。
4.3.4文件分'受控文件'和'非受控文件'兩類。受控文件需加蓋藍色'受控文件'章,非受控文件加蓋紅色'非受控文件'章,作廢文件加蓋紅色'作廢'章。沒有管理者代表批準(zhǔn),公司員工不得任意復(fù)制和外傳。
4.3.5綜合事務(wù)部負責(zé)發(fā)放文件,并收回作廢文件,接收文件人在《文件發(fā)放回收記錄》簽收。
4.3.6綜合事務(wù)部在相關(guān)文件上做好修改記錄。每修改一次,改次狀態(tài)號遞增1次。若質(zhì)量管理體系文件有三分之一的修改時,版本號從a、b、c……遞增。
4.4受控文件的回收及處理
4.4.1綜合事務(wù)部在發(fā)放新文件的同時,應(yīng)回收相應(yīng)作廢文件。如文件持有部門不能提交舊版本文件時,應(yīng)提交書面原因方可發(fā)放新版。
4.4.2綜合事務(wù)部對收回的作廢文件予以統(tǒng)一處理。
4.5文件原件的管理
4.5.1新制文件發(fā)放完成后,綜合事務(wù)部將相應(yīng)《文件更改通知單》、《文件發(fā)放回收記錄》及文件原件配對后保存。
4.5.2新制文件發(fā)放完成后,綜合事務(wù)部將相應(yīng)記錄與舊版文件原件配對保存,作廢文件原件蓋'作廢'章后,做相應(yīng)處理。
4.5.3公司文件和資料原件及作廢版本原件一般不予借閱,若需借閱,應(yīng)經(jīng)管理者代表書面同意,且借閱時間以一周為限。借閱文件部門應(yīng)正確使用、妥善保管,防止被誤用或丟失、污損。
4.6受控文件在以下情況可以非受控方式發(fā)布,綜合事務(wù)部不負責(zé)對其進行更新:
4.6.1因宣傳等原因,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn),受控文件可以非受控方式對外發(fā)布。
4.6.2因培訓(xùn)等原因,經(jīng)綜合事務(wù)部批準(zhǔn),受控文件可以非受控方式在公司內(nèi)部發(fā)布。
4.7文件的評審
4.7.1文件體系的評審內(nèi)容,包括文件體系的適宜性、充分性、有效性。
4.7.2對文件體系提出增加、更改、刪除要求的,由綜合事務(wù)部負責(zé)按本程序?qū)嵤?/p>
4.8外來文件的控制
4.8.1外來文件是指非本公司發(fā)放的文件和資料,包括國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)條例、技術(shù)文件等。
4.8.2相關(guān)部門收到外來文件后,如該文件內(nèi)容涉及到物業(yè)服務(wù)及質(zhì)量管理體系且公司準(zhǔn)備采用時,接收部門將此文件送到綜合事務(wù)部備案,由管理者代表批準(zhǔn),列入《外來文件目錄》。
4.8.3外來文件原件由綜合事務(wù)部保存。作廢外來文件原件由綜合事務(wù)部加蓋'作廢'章后另行處理。
4.8.4各部門需要外來文件,可到綜合事務(wù)部查詢、借閱或復(fù)制,復(fù)制的外來文件登記并加蓋'受控文件'章。
4.8.5綜合事務(wù)部負責(zé)其版本更新,每三個月對外來文件進行更新一次,可通過各種途徑了解外來文件的版本情況,并及時獲取外來文件的最新版本。
4.9資料的控制
4.9.1圖紙、技術(shù)圖樣由管理處負責(zé)建檔、編號,并及時到綜合事務(wù)部蓋'受控'章。
4.9.3資料發(fā)生更改時應(yīng)加蓋修改章,當(dāng)圖紙修改超過使用規(guī)定時加蓋'作廢'章并收回存檔。
4.10質(zhì)量記錄表格的控制
4.10.1各部門組織設(shè)計制定或更改本部門的記錄表格。
4.10.2各部門將新制訂或更改的記錄表格原件及《文件更改通知單》報綜合事務(wù)部。
5.0支持性工具
《文件發(fā)放回收記錄》、《文件更改通知單》、《受控文件目錄》、《文件目錄單》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第3篇 物業(yè)管理專業(yè)名詞解釋-2
56.市場主體:指在市場中進行交換的個人和組織。包括需求主體和供給主體。
57.市場客體:在市場中北進行交換的對象。
58.市場環(huán)境:指進行交換的環(huán)境。
59.物業(yè)管理市場價格機制:在市場競爭過程中,價格變動與供求變動之間相互制約的聯(lián)系和作用,價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機制,價格的變動對整個社會經(jīng)濟活動有十分重要的影響。
60.物業(yè)管理服務(wù)的效用:指業(yè)主或物業(yè)使用人因業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)二得到滿足的程度。
61.政府指導(dǎo)價:一種政策性價格形式,先由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn),然后由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門測算出各個等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價和浮動幅度。主要適用于住宅小區(qū)。
62.市場調(diào)節(jié)價:指物業(yè)管理服務(wù)收費完全由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商確定并在物業(yè)服務(wù)合同中約定的一種定價形式。完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用,是一種市場價格,政府不予干預(yù)。
63.物業(yè)管理市場競爭機制:指競爭同供求關(guān)系、價格變動、生產(chǎn)要素流動與組合,以及市場成果分配諸因素之間的有機聯(lián)系和運動趨向。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟,沒有競爭力也就沒有市場經(jīng)濟。
64.物業(yè)管理的行政管理:指國家行政機關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī),對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其資質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段,建立物業(yè)管理的正常秩序,使物業(yè)管理有利于城市建設(shè)和國民經(jīng)濟發(fā)展,有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。
65.物業(yè)管理前期介入:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式接管物業(yè)之前,從業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理的角度對物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計 、材料選用、設(shè)備選型、設(shè)施配套、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面向建設(shè)單位提出意見和建議,使物業(yè)投入使用后能更好的滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求,為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。
66.前期介入:物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入,建設(shè)單位可以得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)支持,開發(fā)出市場定位準(zhǔn)確,功能使用考慮周全,業(yè)主滿意的物業(yè),促進物業(yè)的銷售。
67.物業(yè)的承接查驗:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行的再檢驗。是物業(yè)管理過程中對工程質(zhì)量進行監(jiān)控的不可缺少的一環(huán),是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作之一。
68.資料查驗:指對建設(shè)單位移交的文件資料、單項驗收報告以及對房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料進行查驗。
69.現(xiàn)場查驗:對房屋共用部位和公共設(shè)施設(shè)備采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法進行檢查。
70.物業(yè)保修責(zé)任:指建設(shè)單位有隊物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責(zé)任。
71.辦理入住手續(xù):是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后第一次與業(yè)主的零距離接觸,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展具有深遠影響。
72.裝修管理:在業(yè)主或物業(yè)使用人進行裝修期間,對裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)量以及裝修人員等方面的綜合管理。
73.房屋維修:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求以及物業(yè)服務(wù)合同的約定,在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)在對房屋進行查勘鑒定,評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上對房屋進行維護和修理,使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。
74.房屋維修管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。
75.結(jié)構(gòu)性維修:指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久,對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查、鑒定及修理。
76.非結(jié)構(gòu)性維修:為保障房屋的正常使用和改善居住條件,對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè),其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能,保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞,延長房屋的使用年限。
77.小修工程:也叫零修工程或養(yǎng)護工程,指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為確保房屋正常使用,保持房屋原來的完損等級而對房屋在使用中正常出現(xiàn)的小的損壞進行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護工程。
78.中修工程:指房屋少量主體構(gòu)件已經(jīng)損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
79.大修工程:指無倒塌或自由局部倒塌危險的房屋,其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備的大部分已嚴(yán)重損壞,雖不需全面拆除,當(dāng)必須對其進行牽動、拆換、改裝、新裝,以保證房屋基本完好或完好的工程。
80.翻修工程:指原來的房屋需要全部拆除,另行設(shè)計,重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進行更新改造的工程。
81.綜合維修工程:指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房,大部分嚴(yán)重損壞而進行的有計劃的成片維修和為改變片(幢)房屋面貌而進行的維修工程。
82.恢復(fù)性維修:指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動,它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況和功能,保障居住安全和正常使用。
83.賠償性維修:指修復(fù)因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動,其維修費用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。
82.補償性維修:指在房屋移交時,通過對該房屋的質(zhì)量,完損情況進行檢查鑒定,發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位,而對房屋進行的一次性的維修工作,其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。
83.返工性維修:指因房屋的缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修,其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。
84.救災(zāi)性維修:指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動,對于重大天災(zāi),維修費由人民政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q,對于人為失火造成的災(zāi)害,維修費按“賠償性維修”規(guī)定的辦法處理,責(zé)任者需承擔(dān)全部或部分費用。
85.主體工程維修:指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件。
86.房屋完好率:指房屋主體結(jié)構(gòu)良好,設(shè)備完好,上、下水道通暢,室內(nèi)地面平整,能保證用戶安全,正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量(建筑面積)之和與總房屋數(shù)量(建筑面積)之比。
87.年房屋完好增長率:指房屋經(jīng)過大修、中修或翻修竣工驗收后,新增加的完好房屋和基本完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。
88.年房屋完好下降率:指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經(jīng)過房屋普查確定已達不到完好房屋或基本完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量(建筑面積)與直管房屋總量之比。
89.物業(yè)設(shè)備:指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱,是發(fā)揮物業(yè)功能、實現(xiàn)物
業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。
90.物業(yè)設(shè)備的維修管理:指根據(jù)設(shè)備的性能,按照一定的科學(xué)管理程度和制度,以一定的技術(shù)管理要求,對設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修,更新。
91.物業(yè)管理的保養(yǎng):指對設(shè)備所進行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護、添裝、維修和改善等工作。
92.日常維護保養(yǎng):指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括:定期檢查,清潔潤滑,發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,認真做好維護以及必要的記錄等工作。
93.一級保養(yǎng):指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。包括對設(shè)備的某些局部進行的解體、清洗、調(diào)整,以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進行的定期保養(yǎng)等。
94.二級保養(yǎng):指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、更好或修復(fù)磨損零件,是設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。
95.治安管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對說管理的物業(yè)進行的一系列管理活動。
96.清潔管理:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所管轄的區(qū)域有計劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的,并按指定的時間、地點、人員進行日常清潔服務(wù),并結(jié)合精神文明建設(shè),依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主與物業(yè)使用人進行宣傳教育、專業(yè)管理,并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,遵守規(guī)章制度,保持物業(yè)管理區(qū)域容貌整潔,減少疾病,促進身心健康,以提高物業(yè)管理區(qū)域使用環(huán)境效益。
97.物業(yè)服務(wù)收費:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序向業(yè)主收取的費用。
98.包干制:指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
99.酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按比例或者約定的數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
100.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入:指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動說取得的各項收入,包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
101.物業(yè)管理法律關(guān)系:指人們在物業(yè)管理服務(wù)活動過程中所形成的特定主題間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實社會經(jīng)濟生活中發(fā)揮調(diào)整作用的集中體現(xiàn)。
102.物業(yè)管理法律責(zé)任:指行為人由于違法行為,違約行為或者由于法律規(guī)定而應(yīng)承受的某種不利的法律后果。
103.物業(yè)管理民事法律責(zé)任:指民事主體因違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的應(yīng)當(dāng)給予民事制裁的法律后果,主要包括違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
104.物業(yè)管理行政法律責(zé)任:指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律后果。
第4篇 物業(yè)管理處辦公室裝修說明模版
物業(yè)管理處辦公室裝修說明
一、天花吊頂
1、辦公室、財務(wù)室、主任室、會議室和休息室的天花均為龍骨鋁板天花,規(guī)格為60×60cm;
2、洗手間為鋁扣板天花,加裝一個吸頂排氣扇;
3、所有天花高度均由現(xiàn)場情況而定。
二、墻面
1、洗手間墻面貼30×20cm白色瓷片,高度到天花頂;
2、其他內(nèi)墻面先刮膩子兩道,打平后刷ici兩遍。
三、門窗
1、會議室和辦公室大門均為12mmg鋼化玻璃門,進口地彈簧推拉式,門框包不銹鋼板,尺寸參考二期大堂玻璃門;
2、主任室、財務(wù)室、休息室和洗手間均為15mm大芯板門,貼進口櫸木色板,木線門套,加裝球型鎖頭,規(guī)格200×90cm。
3、窗戶采用鋁合金玻璃窗,窗臺高度距地面70cm,窗戶規(guī)格為高180cm寬150cm,鋁合金厚度為2mm,玻璃為5mm淺綠色。
4、財務(wù)室窗戶加裝不銹鋼防盜網(wǎng),樣式由裝修單位自定。
四、地面
1、洗手間地面鋪30×30cm防滑地板磚;
2、其他房間鋪60×60cm淺顏色拋光地板磚,墻面四周貼深顏色踢腳線;
3、所有地板磚顏色由裝修單位自定。
五、洗手間
洗手間設(shè)一個蹲廁,一個大理石臺面洗手盆,在洗手間設(shè)一水龍頭供清潔之用。
六、電器部分
1、所有強電、弱電的電線管和開關(guān)插座均為埋墻暗裝,開關(guān)高度為距地面130cm,電源、電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)插座為距地面30cm。
2、具體位置詳見圖紙說明。
七、在如圖所示的位置增加文件柜,具體尺寸及樣式由裝修單位和管理處共同商定。
第5篇 萬科物業(yè)綠化部工程管理程序
vk物業(yè)綠化部工程管理程序
1.目的
規(guī)范施工管理、確保工程質(zhì)量、提高工作效率、降低工程成本。
2.范圍
適用于公司綠化部。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
總經(jīng)理審批合同、物資申請
分管總助審批標(biāo)書,審核/審批合同、物資申請
相關(guān)職能部門審核合同,審核/審批物資申請
部門經(jīng)理組織編制標(biāo)書、合同評審及竣工驗收
工程主管協(xié)助編制標(biāo)書,確定施工方案,監(jiān)督施工過程
項目負責(zé)人組織、監(jiān)督施工,編制竣工驗收資料、物資申請
現(xiàn)場施工人員組織施工、物資驗改、工程記錄
綠化員負責(zé)協(xié)助施工、養(yǎng)護
4.方法和過程控制
4.1標(biāo)書的編制
4.1.1標(biāo)書內(nèi)容包括:招標(biāo)函、合同樣本、報價表。
4.1.2綠化部在收到委托方的招標(biāo)信息后,工程主管、部門經(jīng)理組織人員對工程現(xiàn)場進行勘察并參與甲方安排的答疑,結(jié)合圖紙與現(xiàn)場實際情況向甲方咨詢有疑問之處。
4.1.3部門經(jīng)理負責(zé)按招標(biāo)要求組織專題會議,由分管總助、綠化部及相關(guān)部門人員共同參與制定并審核標(biāo)書。
4.1.4經(jīng)部門經(jīng)理和分管總助審批的標(biāo)書由專人按指定時間、方式送達招標(biāo)方。
4.2中標(biāo)后,按《合同管理程序》進行合同評審后方可簽訂合同。
4.3由部門經(jīng)理任命工程項目負責(zé)人。安排相關(guān)人員進行前期準(zhǔn)備并按甲方要求進場施工。
4.4根據(jù)工程施工的要求,按《綠化部物資采購管理辦法》進行物資采購。
4.5項目負責(zé)人按《綠化部工程施工管理辦法》組織施工,保質(zhì)按時完成。
4.6綠化部會同地產(chǎn)公司進行初驗(必要時品質(zhì)管理部參與),對驗收不合格的地方積極給予整改。
4.7初驗合格后由工程項目養(yǎng)護組按合同規(guī)定養(yǎng)護期進行養(yǎng)護。
4.8 竣工驗收
4.8.1按合同驗收的時間,綠化部組織竣工驗收。
4.8.2 竣工驗收后,由項目負責(zé)人準(zhǔn)備竣工驗收報告資料。報告內(nèi)容應(yīng)包括:項目合同及補充協(xié)議。
a.物資采購單
b.施工圖
c.苗木清單
d.技術(shù)資料和隱蔽工程資料(指噴灌工程)
e.竣工圖(須有竣工效果圖,可以實景拍攝)
f.設(shè)計變更記錄、簽證等
g.竣工和使用注意事項
h.其他必備資料
4.8.3竣工驗收報告資料應(yīng)裝訂成冊,由綠化部保存。
4.9工程完工驗收交接后,根據(jù)工程施工的有關(guān)數(shù)據(jù)按甲方要求的格式進行工程結(jié)算。
4.10保修期滿后向相關(guān)的物業(yè)服務(wù)中心移交相關(guān)的資料,如苗木清單、技術(shù)資料和隱蔽工程資料(指噴灌工程)、竣工圖(須有竣工效果圖,可以實景拍攝)。
5.相關(guān)文件
vkwy7.2.2-z01《合同管理程序》
vkwy7.5.1-j01-01 《綠化部工程施工管理辦法》
vkwy7.5.1-j01-06 《綠化部物資采購管理辦法》
6.記錄表格
vkwy7.2.2-z01-f1 《策劃方案/合同評審記錄表》
第6篇 嘉佳物業(yè)管理公司簡介
嘉佳物業(yè)管理有限公司簡介
**嘉佳物業(yè)管理有限公司(全稱:chongqing jiajia realty management co., ltd,簡稱:jj)由多名長期從事物業(yè)管理的資深人士組建而成,是具有獨立法人的有限責(zé)任公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制,從而在制度上避免了以往物業(yè)管理實踐中的母子公司、關(guān)聯(lián)公司等弊端,確保了公司物業(yè)管理的專業(yè)性、公正性和穩(wěn)定性。
為了能夠在精心呵護各類物業(yè)的同時滿足業(yè)主不斷提高的服務(wù)需求,物業(yè)公司按照高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的要求聚集了一批**市物業(yè)管理中的精英人士。五位部門經(jīng)理以上負責(zé)人中,研究生一人、本科三人、大專一人;高級職稱三人,中級職稱二人。對所有管理人員全部要求大專以上并持有物業(yè)管理上崗證書,同時精選文化素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強、有相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗的操作層員工持證上崗工作,為物業(yè)及業(yè)主提供科學(xué)細致的管理與優(yōu)質(zhì)周到的服務(wù)。
**嘉佳物業(yè)管理有限公司成立于二00四年,注冊資金50萬,獲得**市三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。
公司下設(shè)綜合部、管理部、保安部、工程部、財務(wù)部和管理服務(wù)中心等機構(gòu)。各部門職能分工明確,圍繞公司的經(jīng)營宗旨和服務(wù)理念為業(yè)主服務(wù)。綜合部主要負責(zé)公司行政、人事檔案管理和質(zhì)量管理、員工培訓(xùn)考核及后勤保障工作;管理部主要負責(zé)處理商務(wù)樓或新接物業(yè)的日常事務(wù),與業(yè)主溝通、解決業(yè)主或用戶提出的問題,同時負責(zé)清潔、綠化的管理工作;保安部主要負責(zé)商務(wù)樓內(nèi)治安和消防的安全防范工作以及商務(wù)樓內(nèi)的車輛管理工作;工程部主要負責(zé)商務(wù)樓或新管物業(yè)內(nèi)建筑及其附屬設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護,負責(zé)各類工程資料的保管和保持與本物業(yè)相關(guān)的設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商的聯(lián)系等。以確保其正常運轉(zhuǎn)和使用,同時為業(yè)主提供特約服務(wù);管理服務(wù)中心主要負責(zé)公司相關(guān)信息的收集,接待業(yè)主求助或投訴,并將信息傳遞到相關(guān)部門以確保問題得到及時妥善解決。
公司全面導(dǎo)入iso9001:2000質(zhì)量管理體系,以'物業(yè)完好,業(yè)主滿意'為質(zhì)量目標(biāo),以'與業(yè)主做真誠的朋友'為服務(wù)理念。遵循'以優(yōu)質(zhì)高效、業(yè)主滿意、持續(xù)改進'的質(zhì)量方針,弘揚'團結(jié)、務(wù)實、開拓、奉獻'的企業(yè)精神。使全體員工運用制度化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化手段開展科學(xué)管理,實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、人性化規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。
公司經(jīng)營貫徹'以業(yè)為主,多種經(jīng)營和以業(yè)養(yǎng)業(yè)方針'。除物業(yè)管理外,公司還大力開展多種經(jīng)營的有償服務(wù),以有償服務(wù)逐步解決物業(yè)管理收入的不足。隨著社會的發(fā)展,人們對生活質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高,維權(quán)意識越來越強,將如何滿足業(yè)主們?nèi)找嬖鲩L的需求隨著物業(yè)管理市場的規(guī)范和競爭加劇,對一個企業(yè)的要求也越來越高,我們又如何才能立于不敗之地嘉佳物業(yè)的企業(yè)信念能堅強的回答以上兩問,那就是'誠信經(jīng)營、真誠合作、平等互利'。
第7篇 物業(yè)管理部主管職務(wù)說明書
工作概述:熟悉轄區(qū)內(nèi)安防重點、難點與地形地貌,主要為裝修單位、外圍墻、低柵欄別墅及洋房首層,采取積極的防范措施;制訂中隊工作計劃,督導(dǎo)崗位工作實操。
(一)任職資格
1、年齡要求:35歲以下
2、身體要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身體協(xié)調(diào)性好,體格勻稱,能持續(xù)工作10小時以上,視力不得低于5.0,無色盲及口吃。
3、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨蠈W(xué)歷
4、工作經(jīng)歷:任職大型物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;
5、工作技能要求
經(jīng)《物業(yè)管理部主管任用標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部主管試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級:經(jīng)理助理
2、直接下級:副主管
3、合作部門:
(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門
(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執(zhí)法中隊、交警中隊
(三)崗位職責(zé)
1、制訂中隊工作計劃,帶領(lǐng)中隊做好以'治安防范'為中心的'五防'工作;;
2、建立轄區(qū)住戶狀況、租戶狀況裝修管理、車輛管理等檔案;
3、負責(zé)對轄區(qū)業(yè)戶的家訪或隨訪;
4、監(jiān)督中隊隊員嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作規(guī)程;
5、對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主對物業(yè)管理員服務(wù)質(zhì)素、工作質(zhì)量滿意度負責(zé)
6、與各中隊主管及兄弟部門協(xié)作,協(xié)同苑區(qū)管理;
7、教育和帶領(lǐng)中隊執(zhí)行公司、部門的有關(guān)部門條令、規(guī)章制度,做好遵紀(jì)守法教育,嚴(yán)防各種事故、案件發(fā)生;
8、組織中隊軍事隊列、業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)工作;
9、關(guān)心愛護下屬,及時了解和掌握隊員思想動態(tài),幫助其解決實際問題;
10、主持中隊例會與點名;
11、妥善處理與中隊相關(guān)的投訴及各類事件;
12、負責(zé)中隊隊員、領(lǐng)班一天內(nèi)假期申請的審批,并核準(zhǔn)2日或以上假期申請;
13、擬訂中隊崗位加班計劃與申請;
14、擬訂中隊隊員與領(lǐng)班調(diào)薪計劃并預(yù)以評核;
15、負責(zé)中隊領(lǐng)班級的任免與調(diào)配,并報部門備案;
16、每日審閱中隊各班值班記錄;
17、完成上級賦予的其他任務(wù)。
(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保社區(qū)無安全管理責(zé)任事故案件發(fā)生,自然案發(fā)率(備注:非管理責(zé)任造成,不可預(yù)測)每年不得超過1%戶;
2、確保轄區(qū)業(yè)戶、租戶綜合檔案備案清晰、完善,每戶一檔無漏記或錯位記錄;部門確保社區(qū)內(nèi)重要情況,如租戶、住戶有違法犯罪可疑等情況即時與派出所溝通,并向部門經(jīng)理匯報;
3、確保家訪或隨訪情況記錄詳細,并分析總結(jié),一周內(nèi)予以回復(fù);
4、確保各崗位實操80分以上比率不低于95%,中隊隊員儀容儀表扣分少于5分/月;
5、確保年度業(yè)主問卷調(diào)查滿意度達到95%;
6、確保中隊發(fā)揮一職多能,全面對安全、環(huán)境、工程、水電維修等工作進行協(xié)作、監(jiān)管,確保中隊隊員及骨干無因主觀不配合、協(xié)作等情形出現(xiàn);
7、確保每月一次安全教育,中隊無嚴(yán)重違紀(jì)或違法犯罪發(fā)生,無重大工傷事故;
8、每周不得少于1次1小時左右的軍事隊列或業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)學(xué)習(xí),每周不得少于2次中隊組織的長跑與體能訓(xùn)練,確保中隊成員綜合素質(zhì)95%達到《物業(yè)管理考核達標(biāo)》標(biāo)準(zhǔn);
9、每季度不得少于一次針對單個隊員的談心與交流,確保無因管理失職、關(guān)心愛護不夠而引致的人員流失或辭職;
10、嚴(yán)格執(zhí)行《會議制度》,做好上傳下達,確保各項工作及時總結(jié)、調(diào)整、部署,無遺漏或不及時;
11、處突3分鐘至現(xiàn)場(非工作期間5分鐘),確保投訴當(dāng)日有跟進,確保無因處置態(tài)度不佳、包庇縱容等主觀過失引致的二次投訴;
12、確保中隊請假程序正確,符合《請銷假制度》,無因請假引致崗位欠缺而影響工作;
13、確保加班計劃符合《加班管理規(guī)定》;
14、確保調(diào)薪計劃符合《薪酬規(guī)定》;
15、確保每日對各班次值班記錄內(nèi)容的跟進;
16、確保選拔任免的骨干符合崗位能力要求。
第8篇 水利廳物業(yè)管理宣傳提綱
物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選配物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。今年6月份以來,我廳對辦公區(qū)和住宅區(qū)實施相對分離管理,辦公秩序明顯規(guī)范;對武定門集資建房小區(qū)強化物業(yè)管理,管理質(zhì)量明顯提升;對9、12號院推行物業(yè)管理,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。但也應(yīng)該看到我廳推進物業(yè)管理的宣傳不夠深入,程序不夠規(guī)范;廣大業(yè)主對推進物業(yè)管理的認識偏頗,對選舉業(yè)主委員會重視不夠,致使參選人數(shù)較少,業(yè)主委員會難以成立。為了進一步學(xué)習(xí)物業(yè)管理的政策規(guī)定,熟悉推進物業(yè)管理的程序方法,明確推進物業(yè)管理后建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)力義務(wù),現(xiàn)編印我廳物業(yè)管理宣傳提綱。
一、充分認清推進物業(yè)管理的重要性和必要性
我廳推進物業(yè)管理是廣大業(yè)主的良好愿望,是廳黨組的正確決策,也是加強物業(yè)管理的必由之路。
(一)實行物業(yè)管理是大勢所趨
隨著加快改革開放和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟,構(gòu)建和諧社會,人民對物質(zhì)文化生活的需求越來越高,維護物權(quán)的意識越來越強。從我國的情況看,為提高管理和服務(wù)水平,新建小區(qū)無一不實行物業(yè)管理,原有小區(qū)也逐步實行物業(yè)管理。物業(yè)管理有《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》支撐,有專業(yè)隊伍保障,有業(yè)主需求牽引,有成功經(jīng)驗借鑒,是大勢所趨。
(二)實行物業(yè)管理是眾望所歸
我廳內(nèi)設(shè)機構(gòu)、人員眾多,辦公區(qū)廣場狹小,機動車、非機動車停放場地受限,廳里職工私家車只有停在辦公區(qū)與9號住宅區(qū)交界的消防通道上。消防無通道,隱患何其大我廳除武定門集資房小區(qū)實行物業(yè)管理外,9、12號院和羅廊巷院都是聘用臨時工實行看門式、收發(fā)式管理,勢必管不了也管不好。12號院私人物品和公共財物被盜就是例證。為此,不少廳里職工向廳領(lǐng)導(dǎo)和機關(guān)反映,加強物業(yè)管理,確保業(yè)主安全。我廳充分尊重干部職工的意愿,適時啟動物業(yè)管理。從這個意義上講,推行物業(yè)管理是眾望所歸。
(三)實行物業(yè)管理是必由之路
我廳現(xiàn)有小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜,業(yè)主有本單位、外單位的,有在職、退休的,房屋有出售、出租的。長期以來,由后勤服務(wù)中心負責(zé)后勤生活服務(wù),每年也安排10萬元維修資金,只能為本單位干部職工水電保障應(yīng)急解難,談不上物業(yè)管理。因此,要想滿足業(yè)主的需求,規(guī)范管理、貼心服務(wù)、美化環(huán)境、確保安全,實行物業(yè)管理是必由之路。
二、嚴(yán)格遵守實行物業(yè)管理的程序方法
根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合我廳物業(yè)管理工作實際,我廳實行物業(yè)管理堅持責(zé)權(quán)明晰、用管結(jié)合、積極穩(wěn)妥、分步實施的原則,遵守成立業(yè)主委員會、確定物業(yè)管理模式、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、實行物業(yè)管理的程序。
(一)成立業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會
在業(yè)主代表大會成立之前,應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由社區(qū)代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組,負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
1、在小區(qū)(大廈)公示報名通知,采取自薦、推薦的方式由建設(shè)方代表和業(yè)主代表組成籌備組。
2、籌備組成員公示一周。
3、籌備組審核業(yè)主資格,并將業(yè)主資格確認結(jié)果通告全體業(yè)主。
4、籌備組擬訂、起草《業(yè)主代表大會議事規(guī)則(草案)》和《管理規(guī)約(草案)》,并將擬定的文稿公示一周,廣泛征求業(yè)主意見。
5、籌備組根據(jù)每幢樓每單元推選的業(yè)主代表推選產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人,經(jīng)審核資格后并公示一周,廣泛聽取業(yè)主意見。
6、籌備組確定首次業(yè)主代表大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容并提前十五天通知全體業(yè)主。
7、召開業(yè)主代表大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(委員),通過《業(yè)主代表大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》,確定管理模式。
(二)確定物業(yè)管理模式
《物業(yè)法》第八十一條規(guī)定:'業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。'后勤服務(wù)中心繼培訓(xùn)中心清退臨時工后,年底將結(jié)合選定大廈物業(yè)管理企業(yè)清退大廈管理和基建維修科臨時工,堅持精干、高效、統(tǒng)一的原則,走社會化保障的路子。9、12號院目前是委托其他管理人管理,管理效果不盡如人意。鑒于此,初步確定委托水利大廈物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管,既實行專業(yè)管理,又降低管理費用。
(三)完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
我廳在完成自行車棚建設(shè)、整治小區(qū)環(huán)境的基礎(chǔ)上,又相繼推進9、12號院自來水抄表出戶,還研究編制了小區(qū)綠化、監(jiān)控方案。這些工作完成后,小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更加配套,環(huán)境更加生態(tài),條件更加優(yōu)越。只要成立業(yè)主委員會,實行物業(yè)管理,我廳將籌集資金,加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),為實行物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件,也為業(yè)主工作生活營造良好環(huán)境。
(四)實行物業(yè)管理
1、物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的日常運行維護;
2、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生;
3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護;
4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護;
5、物業(yè)管理區(qū)域安全巡查。
三、認真履行建設(shè)單位和業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)
對9、12號院,我廳是建設(shè)單位,住戶是業(yè)主。無論是建設(shè)單位還是業(yè)主,都要認真履行物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)。
(一)業(yè)主的權(quán)利
1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
2、提議召開業(yè)主代表大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主代表大會議事規(guī)則的建議;
4、參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
5、選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;
10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
(二)業(yè)主的義務(wù)
1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主代表大會議事規(guī)則;
2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
3、執(zhí)行業(yè)主代表大會的決定和業(yè)主代表大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
(三)建設(shè)單位的工作
1、加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;
2、受理業(yè)主委員會提出的意見和建議;
3、研究解決物業(yè)管理和小區(qū)建設(shè)中的相關(guān)事宜;
4、協(xié)助召開業(yè)主會議;
5、迎接本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)行政主管部門的檢查評比。
由此可見,實行物業(yè)管理,變行政包管為職能聯(lián)管,管理的分工更加明確。本行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理,我廳建設(shè)管理,物業(yè)公司服務(wù)管理,業(yè)主使用管理。變看門式、收發(fā)式管理為系統(tǒng)化、信息化管理,管理的工作更加到位。變粗放、應(yīng)急管理為精細、長效管理,管理的質(zhì)量更加上乘。這樣的物業(yè)管理,盡管需要繳納一點費用,但
能分享保持清潔、美化環(huán)境、正規(guī)秩序、確保安全的成果,值得!
第9篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件進貨檢驗程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:進貨檢驗程序
1.0目的通過對進貨檢驗的控制,防止未經(jīng)驗證及不合格的物資投入使用,以確保公司提供服務(wù)的質(zhì)量。
2. 0適用范圍對所采購物資的入庫驗證。
3．0職責(zé)由提出申請的部門主管負責(zé)驗收,或由行政部人員驗收,行政部主管負責(zé)監(jiān)督。
4. 0工作程序
4.1 依據(jù)審批后的《采購申請單》或《采購計劃》對所采購回的物資進行入庫檢驗。
4.2 批量采購回的物品數(shù)量少于10個全檢,11-50抽檢10個,51-100抽15個,101-200抽20個,200個以上抽檢10%,500件以上抽檢5%。
4.3 驗證根據(jù)情況可采用核對數(shù)量、外觀檢查、樣板核對和合格證檢查等方式進行。對涉及安全性能的產(chǎn)品如電器類、水暖器材、消防用具類、化工原料必須要有合格證;對小五金類、絕緣材料類、標(biāo)準(zhǔn)件類和其他雜項類應(yīng)核對規(guī)格、型號和數(shù)量與采購文件是否一致,外觀和包裝有無破損等。
4.4 驗證合格由驗證人在《材料入庫驗收單》上進行記錄,對驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格品按《不合格品/服務(wù)的控制程序》執(zhí)行。
4.5 對急需使用的來不及檢驗的物品,由行政部主管或管理處主任或其授權(quán)人員簽名后,可予以緊急放行。放行部分要由庫管員注明數(shù)量、批號,并要有明確標(biāo)識,以便一但發(fā)現(xiàn)問題時可以返回。沒有放行的部分按常規(guī)進行檢驗。
4.1 對外協(xié)加工及制作的產(chǎn)品要經(jīng)過檢驗合格后方使用,并將檢驗結(jié)果作出記錄。
4.2 對外購設(shè)備在投入使用前應(yīng)根據(jù)使用條件及要求進行檢驗,并作出記錄,對
4.6 、
4.7 條款,產(chǎn)品的驗收是以相關(guān)的要求進行(如制作圖樣、書面要求、說明書、采購協(xié)等)
4.3 對分供方提供服務(wù)項目、工程項目的初始驗證。
4.3.1 當(dāng)分供方提供服務(wù)時,根據(jù)雙方協(xié)議內(nèi)容及對其提供的條件及資料進行驗證(如配備設(shè)備、人員素質(zhì)、工程材料等),此驗證是指服務(wù)/工程項目開始前進場的條件的驗證。
4.3.2 若分供方提供的服務(wù)項目有階段性時,則對每一階段開始前進行驗證,以確保各階段的有效銜接。
4.3.3 若對驗證符合要求時,才能通知對方開始服務(wù)/工程項目。
4.3.4 若對驗證方不合要求時,應(yīng)通知對方不能開工,直至滿足條件為止。
4.4 對所有以上的檢驗作出記錄并保存。
5. 0相關(guān)文件
5.1 《不合格品/服務(wù)的控制程序》
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第10篇 物業(yè)分公司管理處組建程序
項目物業(yè)分公司及管理處組建程序
1總則
1.1各項目所在公司應(yīng)重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進行,項目所在公司必須按本手冊及其支持文件規(guī)定做好各項組建工作,并在項目開發(fā)進度計劃中應(yīng)具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點時間和責(zé)任人員。
1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時地參與項目前期的物業(yè)介入工作,以及物業(yè)管理方案制訂的時間要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負責(zé)物業(yè)分公司組建過程的具體操作,以及對管理處組建工作全面負責(zé)。
2.2項目所在公司負責(zé)審核物業(yè)分公司組建工作計劃,并監(jiān)督執(zhí)行。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)分公司組建工作,并負責(zé)審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計劃。
3物業(yè)分公司組建
3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理招聘
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項目在項目規(guī)劃設(shè)計方案確定后,應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設(shè)計開始前完成。
3.1.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由集團人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
3.1.3物業(yè)分公司總經(jīng)理由項目所在公司申請,報集團審批。
3.1.4物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后,根據(jù)項目規(guī)劃階段的實際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業(yè)分公司籌建處。
3.2物業(yè)分公司組建工作計劃
3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)控下,物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)提出物業(yè)分公司組建工作計劃(含組織機構(gòu)及崗位設(shè)置)、前期服務(wù)工作方案。以上兩個方案必須在項目開盤前3個月報送項目所在公司審核,管理公司經(jīng)營管理委員會批準(zhǔn),
并報物業(yè)管理部備案。
3.2.2物業(yè)分公司組建工作計劃的內(nèi)容應(yīng)至少包括三個部分:物業(yè)分公司組建方案、組建工作進度安排、開辦費用測算等。
3.2.3物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括,但不限于:
a)公司名稱;
b)成立的時間;
c)辦公地點;d)注冊資金;e)法人代表;f)股東授權(quán);g)股權(quán)分配;h)公司章程;
i)組織架構(gòu)及人員編制;
j)物業(yè)管理用房的使用等。
3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進度安排時,應(yīng)至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容:
a)人員招聘(分批進行,應(yīng)在時間進度上明確);
b)經(jīng)營資質(zhì)報批;
c)公司注冊登記;
d)資質(zhì)備案及資質(zhì)等級證明申辦;
e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房的劃分和配置;
f)辦公設(shè)備、作業(yè)工具設(shè)備及其他必要物資的采購;
g)建立健全各項規(guī)章制度;
h)制定相關(guān)管理服務(wù)制度和規(guī)程;
i)完成上崗人員的崗前培訓(xùn);
j)完成項目入伙前相關(guān)準(zhǔn)備工作。
3.2.5物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時間節(jié)點,如總經(jīng)理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊、骨干人員到位、完成入伙準(zhǔn)備工作等。
3.2.6除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個月完成,
因此必須將各項組建工作進行適當(dāng)?shù)陌才?確保工作的有序和高效。
3.2.7組建工作進度安排應(yīng)將每項工作的起止時間落實到具體工作日,持續(xù)時間按工作日計算,并采用橫道圖表示工作進度安排。
3.2.8針對每一項工作必須明確主要負責(zé)人,以及負責(zé)配合的協(xié)辦人員。責(zé)任人應(yīng)具體落實到工作崗位(職務(wù)或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。
3.2.9開辦費用測算是物業(yè)分公司組建工作計劃中必須的內(nèi)容,具體按管理公司《開辦費用測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計劃中不僅包含開辦費用測算的總體結(jié)果,而且應(yīng)有具體費用科目的測算結(jié)果,對測算結(jié)果的審批包括對總體測算結(jié)果和各科目細項測算結(jié)果的審批。
3.2.10在組建工作過程中,對開辦費用的控制以各科目細項的成本標(biāo)準(zhǔn)(測算結(jié)果經(jīng)批準(zhǔn)或調(diào)整后批準(zhǔn))為依據(jù)。
3.3物業(yè)分公司組建
3.3.1物業(yè)分公司組建工作計劃經(jīng)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)具體組織實施,項目所在公司負責(zé)根據(jù)工作計劃安排和費用額度提供支持和協(xié)助,管理公司物業(yè)管理部負責(zé)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo),并對組建工作進度進行監(jiān)控。
3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業(yè)分公司總經(jīng)理進一步細化分解組建工作進度計劃,擬訂組建工作的月(或周)進度計劃。
3.3.3在進度計劃規(guī)定的節(jié)點時間,物業(yè)分公司應(yīng)向項目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報告工作進度情況。
3.3.4物業(yè)分公司組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。
3.3.5物業(yè)分公司組建工作必須在項目正式入伙前2個月全面完成,并開始獨立運作。物業(yè)分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。
4物業(yè)分公司管理處設(shè)立
4.1管理處主任招聘
4.1.1項目開盤前3個月,物業(yè)分公司總經(jīng)理向項目所在公司提出招聘管理處主任
的申請,由項目所在公司申報,經(jīng)管理公司核準(zhǔn)后報集團審批。
4.1.2管理處主任的招聘面試由項目所在公司與物業(yè)分公司共同負責(zé)。
4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。
4.1.4開盤前1個月,管理處主任正式到位。
4.2管理處的組建
4.2.1根據(jù)國家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),按照該項目物業(yè)管理方案的要求,在物業(yè)分公司的指導(dǎo)下,管理處主任在入伙前3個月開始管理處的組建工作。
4.2.2管理處組建必須有計劃地進行,管理處主任負責(zé)擬訂管理處組建工作計劃,落實工作責(zé)任和進度要求。管理處組建工作計劃的內(nèi)容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。
4.2.3管理處組建工作計劃經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項目所在公司審批,報管理公司物業(yè)管理部備案。
4.2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負責(zé)對組建工作進度進行監(jiān)督檢查,并督促各職能部門按組建工作計劃的要求協(xié)助管理處主任的工作。
4.2.5在管理處組建過程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的管理處組建工作計劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行,工作內(nèi)容包括(不限于):
a)管理處
機構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資格要求;
b)物業(yè)管理用房的使用;
c)辦公物資及作業(yè)工具采購;
d)人員招聘、培訓(xùn);
e)服務(wù)程序/規(guī)程的制訂;
f)項目入伙前的相關(guān)準(zhǔn)備工作等。
4.2.6根據(jù)項目進展情況,在項目入伙前2個月管理處必須正式組建完畢。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對小區(qū)管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓(xùn)、限期改進、辭退等階段的處理;根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業(yè)管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。
(二)嚴(yán)重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質(zhì)
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛(wèi)生,在小區(qū)公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務(wù)損失達成100元以上1000元以下;
8、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好(經(jīng)查屬實);
9、私扣業(yè)主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴(yán)重過失(違反下列一項者,給予嚴(yán)重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務(wù)損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續(xù)曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務(wù)損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業(yè)主財務(wù);
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;
4、嚴(yán)重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業(yè)主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關(guān)拘審;
7、犯有其他嚴(yán)重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業(yè)主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區(qū)財產(chǎn)方面有特殊成績者;
4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發(fā)獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第12篇 市機關(guān)物業(yè)管理中心企業(yè)簡介
zz市機關(guān)物業(yè)管理中心的企業(yè)簡介
zz市機關(guān)物業(yè)管理中心系由zz市市級機關(guān)事務(wù)管理局于1998年4月投資組建的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。具有物業(yè)管理三級資質(zhì)。現(xiàn)有在職職工320人,擁有一批經(jīng)營管理、財會、水電、制冷暖通、保潔、綠化、音響、強電、弱電、電梯、空調(diào)、保安、會議服務(wù)、文印和計算機網(wǎng)絡(luò)等管理和專業(yè)技術(shù)人員,中層管理骨干以上人員均取得了建設(shè)部發(fā)“物業(yè)管理部門經(jīng)理證”。
中心現(xiàn)受委托管理zz市機關(guān)辦公大院、市文化中心、婺城區(qū)行政中心、市財政地稅江北辦公樓、市開發(fā)區(qū)辦公大樓、市國土資源局、市公安局辦公大院、市中國銀行辦公大樓、市交警支隊、黃賓虹公園等10個大院(公園),總建筑面積30.6萬平方米,管理綠地面積80余畝。其中受委托管理的zz市機關(guān)辦公大院99年被評為“浙江省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、2007年被評為“浙江省物業(yè)管理示范大廈”;2001年及2004年獲得“浙江省衛(wèi)生先進單位”和“zz綠化達標(biāo)單位”、2002年獲“zz市園林式單位”、2006、2007、2008、2009分別年獲“市區(qū)綠化先進單位” 稱號;2007年被評定為“浙江省工商企業(yè)信用a級守合同重信用單位”,被zz市政府命名為“市級文明單位”稱號。2023年獲“省級治安安全示范單位”稱號,2023年獲得“zz市衛(wèi)生先進單位”、市級“巾幗文明崗”和“浙江省工商企業(yè)信用aa級‘守合同重信用’單位”的稱號,中心已于2002年8月通過了iso9001:2000質(zhì)量管理體系認證。中心堅持走專業(yè)化、社會化、企業(yè)化和經(jīng)營型路子,為深化機關(guān)后勤體制改革做出自己的貢獻。2004年5月,中心被浙江團省委命名為“省級青年文明號”單位,2006年5月,被評為“浙江省杰出青年文明號”單位,2007年4月,被團中央命名為“全國青年文明號”。
