第1篇 某物業(yè)管理公司出納職務(wù)說(shuō)明書(shū)
物業(yè)管理公司出納職務(wù)說(shuō)明書(shū)
1負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結(jié)。
2負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
3負(fù)責(zé)管理銀行賬戶,辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù),月終及時(shí)對(duì)賬,并根據(jù)需要編制銀行 存款余額調(diào)節(jié)表。
4出納員要按照有關(guān)規(guī)定,具體辦理經(jīng)營(yíng)收入及費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)等現(xiàn)金收支或銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
5負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬屋村管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷(xiāo)工作。
6加強(qiáng)貨幣資金的管理,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協(xié)助管理處完成其它日常工作。
第2篇 物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答題-4
物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答題(4)
1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門(mén)在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房
答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”
法律雖然沒(méi)有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房,但對(duì)這一行為進(jìn)行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說(shuō)的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說(shuō),業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過(guò)協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護(hù)自己的權(quán)利。換句話說(shuō),只要一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當(dāng)事人也不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房。
3、哪些事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主共同決定
答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?/p>
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分
答:根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號(hào))第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房?jī)?nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦
答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有權(quán),對(duì)共用部分享有共有權(quán),同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式,通過(guò)民主協(xié)商,個(gè)人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對(duì)多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。
由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門(mén)等方式,來(lái)避免業(yè)主委員會(huì)的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修
答:應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中,但樓道公共照明的電費(fèi)本著誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。
7、房頂漏水到底應(yīng)該誰(shuí)來(lái)修
答:分幾種情況。國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒(méi)出保修期,應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔(dān)。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費(fèi)
答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含六項(xiàng)內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。
針對(duì)性專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布,當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí),可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報(bào)酬,并不包括專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的報(bào)酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專(zhuān)向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當(dāng)另外支付報(bào)酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換
答:按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個(gè)月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)如何成立
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物
業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過(guò)20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求:(一)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的。”
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門(mén)接到成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成的業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi),組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成
答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6)辦公費(fèi)用;
7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買(mǎi)受人交納(房?jī)r(jià)總額的2%),由開(kāi)發(fā)商在房屋出售時(shí)代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí),統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門(mén)監(jiān)管,保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門(mén)部門(mén)按照統(tǒng)一交納、專(zhuān)戶儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則進(jìn)行管理。
第3篇 a物業(yè)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
e物業(yè)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
1目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系,以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2適用范圍
適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
3職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評(píng)審活動(dòng)。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,提出改進(jìn)建議,組織編寫(xiě)相應(yīng)的管理評(píng)審報(bào)告。
3.3質(zhì)管部負(fù)責(zé)評(píng)審計(jì)劃的制定、收集并提供管理評(píng)審所需的資料,負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審后的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證。
3.4各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門(mén)工作有關(guān)的評(píng)審所需資料,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評(píng)審中提出的相關(guān)的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施。
4程序
4.1管理評(píng)審計(jì)劃
4.1.1每年至少進(jìn)行一次管理評(píng)審,可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。
4.1.2質(zhì)管部于每次管理評(píng)審前一個(gè)月編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃主要內(nèi)容包括:
a)評(píng)審時(shí)間;
b)評(píng)審目的;
c)評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn);
d)參加評(píng)審部門(mén)(人員);
e)評(píng)審依據(jù);
f)評(píng)審內(nèi)容。
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時(shí)可增加管理評(píng)審頻次。
a)公司組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置發(fā)生重大變化時(shí);
b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或客戶關(guān)于服務(wù)質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時(shí);
c)當(dāng)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時(shí);
d)市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化時(shí);
e)即將進(jìn)行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時(shí);
f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)。
4.2管理評(píng)審輸入
管理評(píng)審輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績(jī)和改進(jìn)的機(jī)會(huì):
a)審核結(jié)果,包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核、服務(wù)質(zhì)量審核等的結(jié)果;
b)客戶的反饋,包括滿意程度的測(cè)量結(jié)果及與客戶溝通的結(jié)果等;
c)過(guò)程的業(yè)績(jī)和服務(wù)的符合性,包括過(guò)程、服務(wù)監(jiān)視和測(cè)量的結(jié)果;
d)改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對(duì)內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)視結(jié)果;
e)以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)施及有效性;
f)可能影響質(zhì)量管理體系的變化,包括內(nèi)外環(huán)境的變化,如法律法規(guī)的變化,新服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)等;
g)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況,包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適宜性和有效性;
h)改進(jìn)的建議。
4.3評(píng)審準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評(píng)審前十天,質(zhì)管部以書(shū)面形式向管理者代表匯報(bào)現(xiàn)階段質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況并提交本次《管理評(píng)審計(jì)劃》,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審輸入的要求,組織評(píng)審資料的收集,準(zhǔn)備必要的文件,評(píng)審資料由管理者代表確認(rèn)。
4.3.3質(zhì)管部向參加評(píng)審的人員發(fā)放《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍?及本次《管理評(píng)審計(jì)劃》和有關(guān)資料。
4.4管理評(píng)審會(huì)議
a)總經(jīng)理主持評(píng)審會(huì)議,各部門(mén)負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入做出評(píng)價(jià),對(duì)于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施,確定責(zé)任人和整改時(shí)間;
b)總經(jīng)理對(duì)所涉及的評(píng)審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
4.5管理評(píng)審輸出
4.5.1管理評(píng)審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過(guò)程的改進(jìn),包括對(duì)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制等方面的評(píng)價(jià);
b)與客戶要求有關(guān)的服務(wù)的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行服務(wù)、過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c)資源需求等。
4.5.2會(huì)議結(jié)束后,由質(zhì)管部根據(jù)管理評(píng)審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》,經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準(zhǔn),發(fā)至相應(yīng)部門(mén)并監(jiān)督執(zhí)行。
4.6改進(jìn)、糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和驗(yàn)證
質(zhì)管部根據(jù)《改進(jìn)控制程序》的規(guī)定,對(duì)改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7如果評(píng)審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8管理評(píng)審產(chǎn)生的相關(guān)的質(zhì)量記錄應(yīng)由質(zhì)管部按《質(zhì)量記錄控制程序》保管,包括《管理評(píng)審計(jì)劃》、評(píng)審前各部門(mén)準(zhǔn)備的評(píng)審資料、評(píng)審會(huì)議記錄及《管理評(píng)審報(bào)告》等。
5相關(guān)文件
5.1《內(nèi)部審核程序》。
5.2《改進(jìn)控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《質(zhì)量記錄控制程序》。
6質(zhì)量記錄
6.1《管理評(píng)審計(jì)劃》。
6.2《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍贰?/p>
6.3《管理評(píng)審報(bào)告》。
6.4《糾正和預(yù)防措施處理單》。
第4篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,達(dá)到入住條件。
b.已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,標(biāo)志著:
a)房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題;
b)工程遺留問(wèn)題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達(dá)到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場(chǎng)所并開(kāi)始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準(zhǔn)備工作
a.入住資料的準(zhǔn)備:
a)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《入住通知書(shū)》;
b)《入住通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫(xiě)明管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)明細(xì),并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類(lèi)入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請(qǐng)表》;
--《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(開(kāi)發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(開(kāi)發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗(yàn)房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時(shí)的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識(shí)管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營(yíng)造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明'物業(yè)管理辦公室'字樣;
--入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時(shí)間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會(huì)議議定的入住時(shí)間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問(wèn)信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù);超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報(bào)決定是否登報(bào)催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購(gòu)房的業(yè)主須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書(shū)。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗(yàn)證:管理員在業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查;
a)《購(gòu)房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書(shū)。
b.檢查無(wú)誤后,管理員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費(fèi)用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費(fèi)公司交納入住費(fèi)用,收費(fèi)人員根據(jù)收款項(xiàng)目開(kāi)具收款收據(jù)。一般情況下,入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目:
a)煤氣開(kāi)戶費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);
b)有限電視初裝費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);
c)水電押金:實(shí)行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實(shí)行抄表到戶的可適當(dāng)收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或二次裝修時(shí)在交納;
e)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi):同上;
f)管理費(fèi):以收到入伙通知之日計(jì)算當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi),預(yù)收一年。
e.驗(yàn)房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋,并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);
b)房屋驗(yàn)收合格的,管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);
c)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗(yàn)收的時(shí)間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收;二次驗(yàn)收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進(jìn)行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問(wèn)題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí),應(yīng)留下一把大門(mén)鑰匙在管理公司以供維修時(shí)用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí),管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》(一式兩份)交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀;
> b)請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶手冊(cè)》;
b)《服務(wù)指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》;
e)《住宅使用說(shuō)明書(shū)》;
f)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》;
(6)開(kāi)通水電
a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表中》。
b.通知機(jī)電維修人員開(kāi)通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見(jiàn)《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。
(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請(qǐng)與審批
a.申請(qǐng):住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(qǐng)(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書(shū));
a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計(jì)圖紙,室內(nèi)裝修說(shuō)明書(shū);
b)如果住戶自請(qǐng)施工隊(duì),尚須附帶裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶申請(qǐng)裝修項(xiàng)目少或簡(jiǎn)單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí),需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)的審批文件。
b.審核與批準(zhǔn):
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問(wèn)題逐條要求住戶和裝修隊(duì)在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對(duì)住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對(duì)不肯承諾的住戶,不得同意裝修開(kāi)工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預(yù)埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí),應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);
d)審核同意的,報(bào)管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶,對(duì)需要住戶修改設(shè)計(jì)的,應(yīng)告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。
b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。
c.將住戶和施工隊(duì)承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請(qǐng)表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書(shū)》,并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后。
e.住戶和施工隊(duì)一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用;
a)住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi);
b)施工隊(duì)?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費(fèi);
f.引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人辦理《施工通行證》;
a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見(jiàn)《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員開(kāi)通住戶水電,并告訴住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。
b.機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無(wú)'人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》隊(duì)施工人員進(jìn)行管理。
(4)裝修施工的竣工驗(yàn)收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗(yàn)收申請(qǐng)。
b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機(jī)電維修主管及各專(zhuān)責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。裝修如無(wú)違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗(yàn)收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)'完工驗(yàn)收'欄目簽署'初驗(yàn)合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護(hù)人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊(duì)每證50元罰款。
e.施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。
f.裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明'復(fù)驗(yàn)合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊(duì)的裝修押金。
(5)常見(jiàn)的違章裝修
a.擅自開(kāi)工。
b.亂拉電線、超負(fù)荷用電。
c.擅自改動(dòng)燃?xì)饩€路,安裝燃?xì)庥镁摺?/p>
d.空調(diào)機(jī)不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)欄、戶門(mén)顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能。
g.隨意封陽(yáng)臺(tái),裝防盜門(mén)、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負(fù)荷。
k.改動(dòng)上下水、電線(開(kāi)關(guān)盒)。
l.私自開(kāi)鑿樓面層,破壞防水層(24小時(shí)閉水試驗(yàn))。
m.擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動(dòng)消防設(shè)施。
q.擅自改變門(mén)的開(kāi)啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動(dòng)火作業(yè)。
s.鋪裝過(guò)重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運(yùn)送裝修材料(散
裝料和超長(zhǎng)重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規(guī)定時(shí)間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。
ac.高層住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進(jìn)行處理:
a)批評(píng)教育,規(guī)勸改正;
b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責(zé)令恢復(fù)原狀;
d)扣留或沒(méi)收工具;
e)停水停電(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
f)要求賠償損失(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
g)依據(jù)規(guī)定罰沒(méi)違章金。
b.裝修施工驗(yàn)收時(shí),如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進(jìn)行扣款,扣款順序?yàn)?
a)首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款;
b)施工隊(duì)裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的,再?gòu)淖粞b修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補(bǔ)償扣款的,要求住戶給予賠償;
第5篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓(xùn)、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關(guān)崗位的服務(wù)質(zhì)量的要求和操作技能,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。
2.0適用范圍:公司各類(lèi)人員的招聘、培訓(xùn)、辭(退)職。
3.0職責(zé):
3.1 用人部門(mén)負(fù)責(zé)提出用人申請(qǐng)。
3.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)布招聘信息及收集應(yīng)聘信息。
3.3 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行管理。
3.4 綜合事務(wù)部全面負(fù)責(zé)公司員工培訓(xùn)的日常管理工作。
3.5 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)制訂公司《月培訓(xùn)計(jì)劃》,組織實(shí)施,并予以評(píng)估。
3.6 對(duì)涉及崗位技能的培訓(xùn)由相關(guān)部門(mén)組織實(shí)施并予以評(píng)估。
3.7 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門(mén)根據(jù)工作需要提出用人申請(qǐng),填寫(xiě)《用人申請(qǐng)單》,報(bào)綜合事務(wù)部審核,由綜合事務(wù)部上報(bào)總經(jīng)理審批。
4.1.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應(yīng)聘資料移交綜合事務(wù)部。
4.1.3 綜合事務(wù)部與用人申請(qǐng)部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘資料進(jìn)行篩選,通過(guò)面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓(xùn)
4.2.1 入職培訓(xùn):綜合事務(wù)部應(yīng)在一周內(nèi)對(duì)新入職員工進(jìn)行入職培訓(xùn),內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓(xùn)完成后須對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓(xùn)
4.2 .2.1 綜合事務(wù)部每年底組織調(diào)查各部門(mén)對(duì)下年度培訓(xùn)的需求。
4.2.2 .2綜合事務(wù)部匯總培訓(xùn)需求后,制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃。
4.2.2 .3各部門(mén)每月底上報(bào)下月培訓(xùn)計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施與考核。
第6篇 z物業(yè)管理公司監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序
1目的
通過(guò)對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的定期檢定,保證儀器的計(jì)量、測(cè)試準(zhǔn)確有效。
2范圍
本程序適有于對(duì)公司各需要定期檢驗(yàn)的監(jiān)視和測(cè)量裝置(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)測(cè)裝置)的管理。
3職責(zé)
3.1管理處工程部負(fù)責(zé)定期組織對(duì)監(jiān)測(cè)裝置進(jìn)行校驗(yàn),并建立相關(guān)檔案;
3.2各使用部門(mén)負(fù)責(zé)按規(guī)定正確使用、維護(hù)監(jiān)測(cè)裝置。
4工作程序
4.1監(jiān)測(cè)裝置范圍
序號(hào)裝置名稱(chēng)使用地點(diǎn)檢定周期
1兆歐表、萬(wàn)用表檢測(cè)工具一年
2鉗形電流表配電室檢測(cè)工具一年
3高壓驗(yàn)電器高壓配電室檢測(cè)工具一年
4驗(yàn)電筆檢測(cè)工具一年
5主要設(shè)備和
主要線路的配電盤(pán)儀表配電室檢測(cè)工具一至四年
4.2監(jiān)測(cè)裝置的購(gòu)置
行政部在指定合格供方中購(gòu)買(mǎi)各部門(mén)所需的監(jiān)測(cè)裝置,購(gòu)回的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)交管理處工程部送法定檢定機(jī)構(gòu)檢定合格后方可使用,管理處工程部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)測(cè)裝置的使用人員進(jìn)行使用及維護(hù)指導(dǎo)。
4.3監(jiān)測(cè)裝置的管理
4.3.1管理處工程部于每年年底制定下年度《監(jiān)測(cè)裝置檢定計(jì)劃》,經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后實(shí)施;
4.3.2工程主管指定專(zhuān)人建立《監(jiān)測(cè)裝置匯總表》,明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期,并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測(cè)裝置送相關(guān)法檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定或校準(zhǔn),保證其精度符合技術(shù)要求,經(jīng)檢定或校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測(cè)量裝置方可使用,工程部應(yīng)做好監(jiān)測(cè)裝置的檢校記錄;
4.3.3品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織人員對(duì)監(jiān)測(cè)裝置進(jìn)行巡檢,保證監(jiān)測(cè)裝置正常使用;
4.3.4各管理處應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)裝置的日常使用維護(hù),發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過(guò)檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)及時(shí)送交相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn);
4.4各使用部門(mén)應(yīng)妥善保護(hù)監(jiān)測(cè)裝置的檢定合格標(biāo)識(shí)。
5相關(guān)文件
6質(zhì)量記錄
**/bg-7.6-01 《監(jiān)測(cè)裝置檢定計(jì)劃》
**/bg-7.6-02 《監(jiān)測(cè)裝置匯總表》
附加說(shuō)明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件審核人:
本文件批準(zhǔn)人:
第7篇 物業(yè)公司程序文件－消防管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:消防管理控制程序
1.0 目的
為預(yù)防事故發(fā)生及事故發(fā)生時(shí)將其危害降低到最小程度,保障人身及財(cái)產(chǎn)的安全,特對(duì)消防應(yīng)急處理予明確規(guī)定。
2.0 范圍
適用于公司管理項(xiàng)目發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)?、油?lèi)泄漏爆炸事故的處理。
3.0 職責(zé)
3.1 管理處負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的使用管理。
3.2 安保部負(fù)責(zé)全公司人防工作的監(jiān)督檢查,定期組織管理處進(jìn)行安全消防演習(xí)。
3.3 工程部負(fù)責(zé)技防工作監(jiān)督檢查,并組織一季度一次的消防安全檢查。
3.4消防設(shè)備由工程部委托供方維護(hù)保養(yǎng),管理處負(fù)責(zé)保養(yǎng)情況的日常監(jiān)督。
4.0 程序
4.1 火災(zāi)預(yù)防,各單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)消防事故的人防、技防和物防。
4.1.1 公司每季度對(duì)管理處消防組織體系、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況進(jìn)行檢查評(píng)比,將發(fā)現(xiàn)的隱患通報(bào)管理處,管理處將問(wèn)題轉(zhuǎn)呈相關(guān)方處理并負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。
4.1.2 管理處須派專(zhuān)人24小時(shí)在消防中心值班,監(jiān)視火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的工作。發(fā)現(xiàn)預(yù)報(bào)出現(xiàn)火災(zāi),立即派人現(xiàn)場(chǎng)巡察,若為誤報(bào),須排出故障,使主機(jī)復(fù)位。若發(fā)生火災(zāi)按4.2.1條處理。
4.1.3 燃?xì)夤芾戆础侗本┦腥細(xì)夤芾項(xiàng)l例》、《北京市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》相關(guān)條文執(zhí)行。
4.1.4 柴油發(fā)電機(jī)的油庫(kù)須按規(guī)范建造,油箱下方應(yīng)砌池,池中放入細(xì)沙,當(dāng)油泄漏時(shí),被沙吸收,流不出油庫(kù),不會(huì)將火帶出油庫(kù)。油庫(kù)內(nèi)應(yīng)裝自動(dòng)滅火裝置,門(mén)應(yīng)防火密封。發(fā)現(xiàn)油庫(kù)起火,迅速啟動(dòng)滅火裝置,防止油箱爆炸,并打電話119及通報(bào)給公司相關(guān)部門(mén)。
4.1.5 管理處定期進(jìn)行安全消防演習(xí),演習(xí)作業(yè)具體事項(xiàng)根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案和進(jìn)行演練的規(guī)定和《緊急情況處理控制程序》執(zhí)行。
4.2 火災(zāi)處理
4.2.1發(fā)生火警時(shí),在初期火災(zāi)時(shí)間(5分鐘)內(nèi)不能撲滅火災(zāi)時(shí),管理處應(yīng)立即撥'119'報(bào)警,同時(shí)根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中滅火應(yīng)急規(guī)程規(guī)定,組織義務(wù)消防隊(duì)員做好滅火、救人、引導(dǎo)住戶疏散等工作。 4.2.2 各單位對(duì)滅火流程和規(guī)定按照《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中相關(guān)文件執(zhí)行。
5.0相關(guān)文件與記錄
《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》
第8篇 助理物業(yè)管理師三級(jí)理論知識(shí)試題
一、單項(xiàng)選擇題(每題1分,共50分 )
1、(b)是隨著時(shí)間的推移而變化的,有時(shí)高,有時(shí)低。
a.原始價(jià)值b.市場(chǎng)價(jià)值 c.帳面價(jià)值d.折余價(jià)值
2、在城市規(guī)劃中,通常是用居住小區(qū)和( a)為規(guī)劃基本單位來(lái)組織居住區(qū)的。
a.居住組團(tuán)b.居住團(tuán) c.居住區(qū) d.居委會(huì)
3、供給狀況不變,需求增加時(shí),引起(b )。
a.均衡數(shù)量增加,均衡價(jià)格上升;b.均衡數(shù)量增加,均衡價(jià)格下降;
c.均衡數(shù)量減少,均衡價(jià)格上升;d.均衡數(shù)量減少,均衡價(jià)格下降
4、城市布局中,一般情況可以根據(jù)最小風(fēng)頻原則進(jìn)行布局,對(duì)大氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的( a )。
a.上風(fēng)向 b.下風(fēng)向c.左風(fēng)向d.右風(fēng)向
5、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國(guó)的土地政策來(lái)說(shuō),針對(duì)一宗具體的房地產(chǎn),其價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于( b.)。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
6、民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種(b )責(zé)任。
a.社會(huì)b.財(cái)產(chǎn)c.違約d.侵權(quán)
7、市場(chǎng)調(diào)查方法中( d )具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
a、詢問(wèn)法 b、電話調(diào)查法 c、觀查法 d、實(shí)驗(yàn)法
8、決定房屋租賃規(guī)模的主要因素是(d)。
a、 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境b、房屋出售市場(chǎng)情況
c、房屋租賃市場(chǎng)情況d、房屋租賃政策法規(guī)
9、當(dāng)事人在仲裁機(jī)關(guān)做出“仲裁決定書(shū)”后(c)之內(nèi)可向人民法院提出訴訟。
a、5 b、10 c、15 d20
10、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后( d )日內(nèi),到(市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén))辦理登記備案手續(xù)。
a、10b、15c、20 d、30
11、房屋租賃登記申請(qǐng)經(jīng)(d)審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。
a、物業(yè)管理企業(yè) b、房屋租賃公司
c、業(yè)主委員會(huì) d、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
12、承租人在物業(yè)租賃期限內(nèi),可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,但必須經(jīng)得( c )同意。
a、 物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門(mén)
c、出租人
d、使用人
13、在租賃期限內(nèi),因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的,由( a )負(fù)責(zé)修復(fù)。
a、承租人b、出租人 c、物業(yè)管理企業(yè)d、房地產(chǎn)管理部門(mén)
14、具有傳播需求的個(gè)人或集團(tuán),謂之(a)
a信息源b信息 c信道d信宿
15、 一個(gè)組織與大眾傳播媒介的關(guān)系稱(chēng)(c)
a公共關(guān)系b組織關(guān)系 c媒介關(guān)系d人際關(guān)系
16、物業(yè)管理人員在與客戶進(jìn)行溝通時(shí),應(yīng)保持一定的距離,其自然距離以( a)為宜。
a、雙方感到舒適 b、2米以上
c、聽(tīng)清對(duì)方的聲音 d、適于握手
17、所謂激勵(lì)就是激發(fā)人的(a),調(diào)動(dòng)人的工作積極性的過(guò)程。
a.動(dòng)機(jī)b.需要c.目的 d.期望
18、 有人勤奮有人懶惰,這是性格的(a)
a.意志特征b.情緒特征c.態(tài)度特征 d.理智特征
19、下列說(shuō)法正確的是( a)。
a.產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)力束b.產(chǎn)權(quán)是指占有權(quán) c.產(chǎn)權(quán)不具有排他性d.產(chǎn)權(quán)主要指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
20下列最可能屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的是( b)。
a.城市標(biāo)志性寫(xiě)字樓 b.人行天橋 c.公司大樓 d.小區(qū)道路
21、關(guān)于自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理與聘用服務(wù)型物業(yè)管理的區(qū)別,下列正確的說(shuō)法是( c)。
a.聘用服務(wù)型物業(yè)管理不涉及經(jīng)營(yíng)b.聘用服務(wù)型物業(yè)管理只針對(duì)居住物業(yè)
c.自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)不僅僅有管理權(quán)
d.自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理以經(jīng)營(yíng)為主服務(wù)為輔
22、物業(yè)管理從產(chǎn)業(yè)劃分上屬于(c )。
a.第一產(chǎn)業(yè)b.第二產(chǎn)業(yè)c.第三產(chǎn)業(yè)d.第四產(chǎn)業(yè)
23、縣級(jí)以上地方人民政府( a)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
a、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)&n
bsp; b、工商行政管理部門(mén)
c、小區(qū)管理辦公室d、物業(yè)管理協(xié)會(huì)
24、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立不超過(guò)( a )個(gè)業(yè)主大會(huì)。
a、1 b、2c、3d、4
25、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)( b )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
a、10% b、20% c、30%d、50%
26、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的(d)
a、組織機(jī)構(gòu)b、權(quán)力機(jī)構(gòu) c、自治管理機(jī)構(gòu)d、執(zhí)行機(jī)構(gòu)
27在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其(d)
a、管理b、指導(dǎo) c、監(jiān)督d、指導(dǎo)和監(jiān)督
28、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害(d )的合法權(quán)益。
a、業(yè)主 b、物業(yè)使用人 c、住宅區(qū)居民d、物業(yè)買(mǎi)受人
29、公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)( a)。
a.股東會(huì) b.工會(huì)c.董事會(huì) d.監(jiān)事會(huì)
30、物業(yè)公司以目標(biāo)為基礎(chǔ)的部門(mén)劃分實(shí)際上是以( d )為中心的劃分;
a.項(xiàng)目 b.管理 c.經(jīng)營(yíng) d.服務(wù)
31、矩陣制又稱(chēng)( d)。
a.參謀制 b.對(duì)稱(chēng)制 c.點(diǎn)陣式 d.規(guī)劃目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織
32、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理由(b)負(fù)責(zé)。
a.省建設(shè)廳b.設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門(mén) c.縣級(jí)市房地產(chǎn)主管部門(mén)d.b或c
33、(d)是物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)中唯一常年24小時(shí)工作的部門(mén)。
a、 公關(guān)部b、工程部c、經(jīng)營(yíng)部d、安保部
34、緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要素不包括( b)。
a、合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅b、即將到來(lái)的危險(xiǎn)
c、沒(méi)有其他方法能夠排除危險(xiǎn)d、避險(xiǎn)行為不能
超過(guò)必要的限度
35、滅火器應(yīng)懸掛在(c)的溫度條件下。
a、較低b、較高c、相宜d、日常
36、在綠化時(shí),應(yīng)以(a)為主。
a鄉(xiāng)土植物b外來(lái)植物 c速生樹(shù)種 d慢生樹(shù)種
37、我國(guó)大氣污染,主要是(c )污染
a、粉塵排放 b、沙塵暴c、煤煙型 d、有毒有害氣體
38、以下不屬于營(yíng)業(yè)成本的是(c)。
a.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)
b.直接人工費(fèi)
c.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)
d.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
39、按全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)房屋零修急修及時(shí)率應(yīng)達(dá)d 以上,返修率不高于 d;
a.95%1%b.96% 2%c.98%1% d.100%1%
40、在房屋供暖施工圖中,用( d )表示溫度計(jì)、
a.*b.c.-.-.- d.
41、商業(yè)物業(yè)不包括以下(a)物業(yè)。
a.碼頭 b.機(jī)場(chǎng)餐廳c. 經(jīng)營(yíng)性加油站 d.購(gòu)物廣場(chǎng)
42、目前我國(guó)收益性物業(yè)的物業(yè)管理的模式主要包括自主經(jīng)營(yíng)型和( c)兩種物業(yè)管理模式。
a. 合作管理型 b. 公開(kāi)招標(biāo)型 c.委托服務(wù)型d. 發(fā)展商管理型
43、一般出租的收益性物業(yè)出租管理辦法不包括( b )。
a. 招租管理辦法 b. 租戶管理辦法c. 租金管理辦法 d. 合同管理辦法
44、房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時(shí)有倒塌的可能,這種房屋是( d )。
a、 基本是好房b、一般損壞房c、嚴(yán)重?fù)p壞房d、危險(xiǎn)房
45、屬于非危險(xiǎn)房屋的,應(yīng)在簽定文書(shū)上注明在正常使用條件下有效時(shí)限,一般不超過(guò)( a )。
a、一年b、二年c、三年d、四年
46、( c )負(fù)責(zé)房屋安全鑒定。
a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會(huì)
c、人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)d、公安部門(mén)
47、經(jīng)鑒定屬危險(xiǎn)房屋的,(c)必須及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書(shū)。
a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會(huì) c、鑒定機(jī)構(gòu)d開(kāi)發(fā)建設(shè)單位
48、對(duì)鑒定為危險(xiǎn)房屋的,如果房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理,( b )有權(quán)指定有關(guān)部門(mén)代修,所需的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
a、 物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)
c、人民法院d、公安機(jī)關(guān)
49、由于使用不當(dāng)或其他人為原因造成房屋損壞,應(yīng)由(d)負(fù)責(zé)修復(fù)。
a、房屋所有人b、房屋使用人c、物業(yè)管理企業(yè)d、損壞責(zé)任人
50、在計(jì)算房屋完損等級(jí)時(shí),一律以( b )為計(jì)量單位。
a、使用面積b、建筑面積c、幢d、層
51、在房屋結(jié)構(gòu)施工中常用的構(gòu)件代號(hào)“wb”表示的是( b )。
a、空心板b、屋面板 c、基礎(chǔ)梁d、樓梯梁
52、在給排水方式的圖例中“ ”表示(c)。
a、 清掃口b、水泵c、洗臉盤(pán)d、消火栓
53、在電氣施工圖中,常用“ ”表示( d )。
a、 壁燈b、球形燈c、安全燈d、吸頂燈
54、(a)主要是對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的清潔、整理、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、更換、防腐等。
a保養(yǎng)b日常保養(yǎng)
c維修d維修保養(yǎng)
55、(a)一是對(duì)非重點(diǎn)設(shè)備實(shí)行故障發(fā)生后的維修;二是對(duì)事先無(wú)法預(yù)見(jiàn)的突發(fā)故障的維修。
a事后維修b預(yù)防維修
c生產(chǎn)維修d預(yù)知維修
56、(c)零件更換率一般在10%-30%。
a維修保養(yǎng)b小修
c中修d大修
57、物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的高壓供電設(shè)備應(yīng)由(a)維修保養(yǎng),物業(yè)管理公司主管人員負(fù)責(zé)督促其如期維修保養(yǎng),并做好其維修保養(yǎng)記錄。
a專(zhuān)業(yè)公司b物業(yè)管理公司
c業(yè)主委員會(huì)d行政主管部門(mén)
58、(c)、每年進(jìn)行火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的檢查和試驗(yàn)。
a每周b每月
c每季 &nbs
p;d每半年
59、電梯困人時(shí),當(dāng)電梯停在距某平層位置約(b)m范圍時(shí),維修人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專(zhuān)用廳門(mén)鑰匙開(kāi)啟廳門(mén),用手拉開(kāi)轎廂門(mén),并協(xié)助乘客撤離轎廂。
a +0.5 b ±0.5
c -0.5 d ±1.0
60、(c)級(jí)以下的地震可由電梯操作人員以低速至各樓層試運(yùn)行一趟,確認(rèn)沒(méi)有任何異常情況,即可投入使用。
a二 b三
c四 d五
二、多項(xiàng)選擇題(每小題1分,共20分)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的程序包括( ab )。
a.招標(biāo)準(zhǔn)備 b.組織招標(biāo) c.現(xiàn)場(chǎng)考查d.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)
2、與客戶進(jìn)行溝通的心理過(guò)程包括(abcd)環(huán)節(jié)。
a、理解b、接受c、行動(dòng)d、注意
3、如果宏觀經(jīng)濟(jì)情況好,下列說(shuō)法正確的是(ac)。
a、房屋租金會(huì)提高 b、房屋租金會(huì)降低
c、出租者希望租期較長(zhǎng) d、出租者希望租期較短
4、物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性主要是指從事物業(yè)管理有( abc)。
a.專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu) b.專(zhuān)業(yè)的人員配備c.專(zhuān)門(mén)的工具與設(shè)備 d.專(zhuān)門(mén)的行政管理機(jī)構(gòu)
5、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)( abc )的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開(kāi)b、公平 c、公正d、合理
6、國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識(shí) c、新方法d、新成果
7、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)包括( bcd)。
a.服從主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo) b.提供符合合同要求的物業(yè)管理服務(wù)c.接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督 d.按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
8、垃圾的處理方法一般有(abc)。
a、堆放法b、填埋法c、焚化法 d、散落法
9、物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中取得的( abc)。
a.物業(yè)服務(wù)收入b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入c.物業(yè)大修收入d.房屋中介收入
10、目前,我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為( bc)。
a.政府定價(jià)
b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
d.法律定價(jià)
11、以下屬于小區(qū)基礎(chǔ)管理內(nèi)容的是(abc)。
a.建立房屋裝修管理規(guī)定b.建立住用戶檔案 c.定期住用戶意見(jiàn)與建議d.建立機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)管理制度
12、(bd )后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。
a、中修b、大修c、翻修d、綜合維修
13、對(duì)主體工程維修的標(biāo)準(zhǔn)是(acd)。
a、牢固b、恢復(fù)原樣c、安全d、不留隱患
14、房屋(bc)的修繕、更新費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。
a、自用部位b、共用部位c、共用設(shè)備d、自用設(shè)備
13.房屋結(jié)構(gòu)部分包括( abd )項(xiàng)目。
a、樓地面b、基礎(chǔ)c、門(mén)窗d、屋面
14、生產(chǎn)維修是(ad)相結(jié)合的維修方式。
a事后維修b改善維修
c預(yù)知維修d預(yù)防維修
15、排水管堵塞的故障原因可能是(abcd)。
a使用中或施工中,硬雜物進(jìn)入排水管,停止在排水管中
b尿垢堵塞排水管
c管道坡度小或達(dá)不到自清流速,使污水中的雜物沉積而堵塞
d排水管的管徑偏小
16、對(duì)電梯曳引電機(jī)的檢查,應(yīng)檢查(abcd)。
a油位、油色有無(wú)異常 b油溫有無(wú)異常
c運(yùn)行異常聲音 d運(yùn)行有無(wú)異味
17、從室外設(shè)計(jì)地面至基礎(chǔ)底面的垂直距離稱(chēng)基礎(chǔ)的埋置深度,簡(jiǎn)稱(chēng)基礎(chǔ)的埋深。根據(jù)埋置深度的不同,基礎(chǔ)可分為(abd)
a、深基礎(chǔ) b、淺基礎(chǔ)c、半埋基礎(chǔ)d、不埋基礎(chǔ)。
18、正投影具備以下(abc )基本性質(zhì)
a、真實(shí)性b、積聚性c、類(lèi)似性d、虛擬性
19、國(guó)家制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定定位軸線的編號(hào)中不得采用(acd )這三個(gè)字母。
a、“i” b、“j”c、“o” d、“z”
20、房屋基礎(chǔ)加固法包括以下幾種( abcd)
a、水泥粘結(jié)法&n
bsp; b、擴(kuò)大基礎(chǔ)底面積加固法c、條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴(kuò)大加固法 d、架托換基法。
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯(cuò)誤的打×,共20分)
1、市場(chǎng)調(diào)查并不是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn),只是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段。( √)
2、建設(shè)工程是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有新建、擴(kuò)建、改建的建筑物、構(gòu)筑物、管線、道路和其他工程設(shè)施。(√ )
3、在分析房屋租賃市場(chǎng)時(shí),沒(méi)有必要分析房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)( ×)。
4、與客戶有效溝通是物業(yè)管理人員必備的核心技能之一( √ )
5、物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)是非經(jīng)營(yíng)性的( ×)。
6、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。( √)
7、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于5個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
8、 安全管理工作形式經(jīng)常在表面上與對(duì)客戶的服務(wù)發(fā)生沖突,但是從本質(zhì)上講安全管理工作還是為客戶提供一種安全性的服務(wù)。(√)
9、 我國(guó)消防管理的方針是“隱患險(xiǎn)于明火,防患重于救災(zāi)?！?× )
10、向水體排放污染物超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,按照排放污染的種類(lèi)、數(shù)量加倍繳納排污費(fèi)。( √)
11、檢查所轄范圍的保潔成效,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上糾正,是保潔部門(mén)經(jīng)理的職責(zé)。(×)
12、房屋經(jīng)過(guò)維修后,應(yīng)調(diào)整房屋受損等級(jí)(×)
13、在鋼筋混凝土構(gòu)件中,混凝土的抗壓強(qiáng)度和抗拉強(qiáng)度都較高。( √ )
14、凡是夜間發(fā)生的、不影響物業(yè)管理區(qū)正常運(yùn)作的、不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障,可以由日班當(dāng)值人員進(jìn)行維修?！?/p>
15、對(duì)某些房屋建筑進(jìn)行必要的沉降觀測(cè),是房屋管、修單位的保養(yǎng)工作之一。( √ )
16、樓地面是房屋的主要水平承重構(gòu)件,它們將自重和使用荷載傳遞給墻、柱及基礎(chǔ),對(duì)墻身起垂直支撐作用,并有分隔空間、隔聲、隔水等作用。(×)
17、所有維修工程不論工作量大小,都必須在開(kāi)工前編制工程組織設(shè)計(jì)。(×)
18、房屋完好率就是完好房屋的建筑面積與總的房屋建筑面積的百分比( ×)
19、電梯運(yùn)行管理發(fā)生任何故障時(shí),要首先救護(hù)乘客出梯。( √)
第9篇 大型小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)整體設(shè)想
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)及整體設(shè)想
針對(duì)****的實(shí)際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對(duì)****的管理目標(biāo)定位是:在管理期內(nèi),使****的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理的典范,樹(shù)立起獨(dú)樹(shù)一幟的品牌物業(yè)形象。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù),在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使****達(dá)到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),二年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn),四年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。我們對(duì)****的管理設(shè)想可概括為:
樹(shù)立***物業(yè)管理形象
建設(shè)專(zhuān)業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
提升****的綜合品質(zhì)
打造***一流地產(chǎn)品牌
(一)樹(shù)立***物業(yè)管理形象
***物業(yè)是一個(gè)極具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機(jī)制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。***物業(yè)經(jīng)過(guò)四年的歷煉,積淀了豐富的企業(yè)文化,儲(chǔ)備了大批優(yōu)秀人才,擁有成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),保證了自己在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中越來(lái)越具競(jìng)爭(zhēng)力。***在接管****后,****將成為***物業(yè)明年工作的重中之重,必將投入主要精力,努力樹(shù)立起***物業(yè)管理的形象,為提升****物業(yè)管理水平,***物業(yè)準(zhǔn)備采取以下措施:
1、全面推行'人性化物業(yè)管理模式'
***物業(yè)借鑒國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念,以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)的提高。***的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一:對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對(duì)公司來(lái)說(shuō),實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對(duì)員工來(lái)說(shuō),體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一。
***'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入;(3)對(duì)業(yè)主在管理服務(wù)過(guò)程中的'家庭式關(guān)懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡(jiǎn)言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛?lè)等各方面的品味需求均得到滿足。***物業(yè)在桂芳園的物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使****的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。
2、個(gè)性化服務(wù)
作為服務(wù)性行業(yè),***物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念,在****的物業(yè)管理中,我們將提供個(gè)性化服務(wù),以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。我們從過(guò)去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上,最大可能地滿足于業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度;盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此,***物業(yè)將根據(jù)各類(lèi)業(yè)主的不同需求,提供不同層次、不同類(lèi)型的個(gè)性化服務(wù)。我們將根據(jù)****各類(lèi)業(yè)主的不同需求,提供更適合不同層面、不同類(lèi)型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,實(shí)行有效的'愛(ài)好分類(lèi)、個(gè)性服務(wù)',將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類(lèi)和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛(ài)好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。
3、實(shí)踐'即時(shí)服務(wù)和隱性管理'相結(jié)合的管理設(shè)想
我們?cè)?***的物業(yè)管理中,將引入'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時(shí)服務(wù)',就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解,并成立'業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù),我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務(wù)檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn),提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如,小區(qū)的清潔管理,我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
4、物業(yè)管理人職業(yè)化
人力資源是物管企業(yè)最大的資本,因而,必須樹(shù)立現(xiàn)代的人力'資本'觀念,把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用,擴(kuò)大投資,讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。***物業(yè)將建立一套客觀公正的價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考核機(jī)制,能量化的盡量加以量化,不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項(xiàng)目,在工作績(jī)效的考核方面將注重績(jī)效的改進(jìn),而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L(zhǎng)期表現(xiàn),在考核過(guò)程中,以上級(jí)考核下級(jí)為主,輔以同級(jí)之間和下級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)價(jià)來(lái)綜合衡量,確保考核的公平、公正和公開(kāi)。***物業(yè)已經(jīng)具有以下三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì):一是具有對(duì)人才有吸引力的、符合企業(yè)實(shí)際的薪酬福利政策;二是重視與員工的溝通,加大了情感投資力度,充分尊重員工,對(duì)員工進(jìn)行'人文關(guān)懷、情感服務(wù)',用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動(dòng)和感染員工,讓員工感受到企業(yè)這個(gè)'大家庭'的溫暖;三是進(jìn)行職位激勵(lì),幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì),給員工特別是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。通過(guò)種種努力,***物業(yè)勢(shì)必能引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才,使員工以公司為家,以目前的職業(yè)為終身職業(yè),確保****物業(yè)管理質(zhì)量,保證了***物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
5、全面實(shí)施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時(shí)處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對(duì)社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對(duì)****進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后,****將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高****的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在****的物業(yè)管理中實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為***物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo),使****業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價(jià)值。
6、實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理
現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理,實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。***物業(yè)已在桂芳園使用了當(dāng)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn),爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入****的管理中,從而全面提升****的物業(yè)管理水平。
7、全面實(shí)施iso9001質(zhì)量保證體系
實(shí)施iso9001質(zhì)量保證體系是進(jìn)行社區(qū)規(guī)范化管理的保證,***物業(yè)將力爭(zhēng)于2004年通過(guò)iso9001國(guó)際認(rèn)證,我們將在****的管理中全面導(dǎo)入iso9001的管理體系,保證小區(qū)的管理規(guī)范化
、制度化。
8、建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,****的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng),該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷,又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。
9、逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量
未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng),也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在****的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機(jī)電設(shè)備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),加快智能化建設(shè)。
10、全面導(dǎo)入酒店式商務(wù)物業(yè)管理(重點(diǎn)介紹)
我們將在****推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務(wù)模式,倡導(dǎo)'以人為本'全方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù)。我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來(lái)對(duì)****進(jìn)行全方位的服務(wù):
(1)****酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn):
smile(微笑):每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)保持真誠(chéng)的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善,做得出色。
ready(準(zhǔn)備):主動(dòng),要求能隨時(shí)為服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的服務(wù);
viewing(看待):要把每一位服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù);
eye(關(guān)注):始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象(業(yè)主),關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求,及時(shí)提供服務(wù),使之時(shí)刻有令人重視的感受;
國(guó)際酒店業(yè)認(rèn)為,service(服務(wù))的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來(lái)理解,這也是我們對(duì)酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。
(2)****酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個(gè)性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn):
要滿足服務(wù)對(duì)象的個(gè)性服務(wù)需求,具體要注意下列兩點(diǎn):
*要事前了解服務(wù)對(duì)象的各種不同的需求:
不同類(lèi)型的業(yè)主具有不同的個(gè)性服務(wù)需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過(guò)程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應(yīng)特別注重業(yè)主對(duì)管理項(xiàng)目和服務(wù)水平的不同感受,滿足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類(lèi)型業(yè)主的'個(gè)性'歸類(lèi)集中,擬定服務(wù)的實(shí)施計(jì)劃。
*按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來(lái)分別滿足服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對(duì)象對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實(shí)施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對(duì)產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實(shí)施過(guò)程)有不同的要求。
在提供服務(wù)時(shí),不僅對(duì)物業(yè)管理職能的實(shí)施效果有一致性的要求,特別應(yīng)注重實(shí)施過(guò)程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務(wù)。由此,應(yīng)憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
(3)****服務(wù)工作的指導(dǎo)方針(服務(wù)誡條):
*業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。
*微笑。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好服務(wù)的開(kāi)始。
*溝通。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。
*快捷。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問(wèn)題,及時(shí)采取行動(dòng),時(shí)刻關(guān)注業(yè)主。
*職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動(dòng)問(wèn)候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。
*職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌,以自己經(jīng)過(guò)修飾的儀表容貌為驕傲;注意個(gè)人衛(wèi)生;時(shí)刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。
*團(tuán)體合作?；ブ献?良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn),認(rèn)同***的企業(yè)文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn),始終如一保持專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
(4)業(yè)主服務(wù)感受描述:
*安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素'的安全防范行為。
*大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動(dòng)熱情的大堂保安的真誠(chéng)微笑、禮貌問(wèn)候,讓業(yè)主體現(xiàn)星級(jí)酒店服務(wù)的感受。
*優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
*整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門(mén)提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服務(wù)。
*任何時(shí)候需要,通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞,隨即配送所需要的商務(wù)用品;且常備'紅十字'應(yīng)急醫(yī)藥,以備不時(shí)之需。
*公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的家居維修服務(wù),便可商居無(wú)憂。
*組織有主題的文化娛樂(lè)和體育活動(dòng),常保心身開(kāi)朗。
*擁有獨(dú)立的私人空間,亦有自由、健康的社交場(chǎng)所認(rèn)識(shí)新朋友。
***的酒店式物業(yè)管理將使****的業(yè)主倍感尊貴。
(二)建設(shè)專(zhuān)業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
在實(shí)施****物業(yè)管理的過(guò)程中,我們將建設(shè)一支能夠?qū)?**物業(yè)管理模式與****全面結(jié)合的專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。同時(shí),我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計(jì)劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為****物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲(chǔ)備人才。***物業(yè)歷來(lái)重視培訓(xùn)工作,建立了理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機(jī)制。因此,我們有信心在****的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。
(三)提升****的綜合品質(zhì)
略
(四)打造***一流地產(chǎn)品牌
第10篇 助理物業(yè)管理師技能試題
第一部分 模擬現(xiàn)場(chǎng)操作
一、模擬現(xiàn)場(chǎng)操作題(1~2題,每題25分,共50分)
說(shuō)明:1、2兩題均為先看一段錄像,然后按要求答題?？荚囬_(kāi)始,即播放第1題錄像;考試后30分鐘,播放第2題錄像。每題錄像均播放兩遍。
⒈請(qǐng)看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題,并說(shuō)明理由。
⒉請(qǐng)看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作安排存在的問(wèn)題,并說(shuō)明理由。
第二部分 筆 試
二、情景題(3~6題,每題5分,共20分)
⒊某住宅樓建筑面積為8767
第11篇 物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測(cè)試題及答案1
2022物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測(cè)試題及答案(1)
一、單項(xiàng)選擇題
1.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議
b.前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)
c.前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè),也涉及業(yè)主
d.在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)訂立口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同
2.前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當(dāng)此類(lèi)因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)(c)的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
a.宣告合同無(wú)效
b.宣告合同可撤銷(xiāo)
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項(xiàng)中屬于物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售階段早期介入內(nèi)容的是(b)。
a.就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議
b.完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表
c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)
d.對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)
4.物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)專(zhuān)有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由(b)負(fù)責(zé)。
a.業(yè)主大會(huì)
b.建設(shè)單位
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.施工單位
5.新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容不包括(d)。
a.物業(yè)資料
b.物業(yè)共用部位
c.共用設(shè)施設(shè)備
d.建設(shè)單位資料
6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對(duì)象是(b):
a.建設(shè)單位
b.業(yè)主
c.專(zhuān)業(yè)公司
d.政府部門(mén)
7.物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容不包括(b)。
a.與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問(wèn)題的溝通交流
b.與建設(shè)單位、市政公用事業(yè)單位、專(zhuān)業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準(zhǔn)備為核心,明確各方職責(zé)范圍、權(quán)利義務(wù),做好溝通交流工作
c.與市政公用事業(yè)單位、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個(gè)人的業(yè)務(wù)溝通交流
d.與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流
8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉(zhuǎn)換為一種消除失誤、改善管理與服務(wù)、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機(jī)遇
b.對(duì)投訴要“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、誰(shuí)回復(fù)”
c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄,并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)
d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求
9.通報(bào)正文的主體構(gòu)成不包括(d)。
a.結(jié)論
b.結(jié)語(yǔ)
c.事實(shí)與評(píng)析
d.依據(jù)
10.當(dāng)物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問(wèn)和答復(fù)問(wèn)題,向有關(guān)部門(mén)(如派出所、居委會(huì))、業(yè)主委員會(huì)或其他單位等聯(lián)系工作時(shí),要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請(qǐng)示”
d.“批復(fù)”
二、多項(xiàng)選擇題
1.合同要約的構(gòu)成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出
e.要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效
2.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責(zé)自負(fù)
c.合同自由
d.誠(chéng)實(shí)信用
e.權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等
3.物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內(nèi)容
b.費(fèi)用
c.項(xiàng)目
d.技術(shù)
e.標(biāo)準(zhǔn)
4.新建物業(yè)承接查驗(yàn)的常用記錄有(abe)。
a.工作聯(lián)絡(luò)登記表
b.物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表
c.物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程
d.承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程
e.物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表
5.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在進(jìn)行周密計(jì)劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時(shí)還應(yīng)注意的問(wèn)題是(bcde)。
a.物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金要落實(shí)到位
b.人力資源要充足
c.資料準(zhǔn)備要充足
d.緊急情況要有預(yù)案
e.分批辦理人住手續(xù),避免因?yàn)檫^(guò)分集中辦理產(chǎn)生的混亂
注釋人: hjtao提交時(shí)間:2022-6-15 10:32:55
物業(yè)管理實(shí)物
1、物業(yè)管理企業(yè)是指專(zhuān)門(mén)從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a.場(chǎng)地
b.綠化帶
c.道路
d.周?chē)h(huán)境
2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門(mén)是( )。
a.管理部
b.服務(wù)部
c.監(jiān)察部
d.產(chǎn)業(yè)部
3、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業(yè)主直接進(jìn)行的
b.通過(guò)房地產(chǎn)行政部門(mén)實(shí)現(xiàn)的
c.通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的
d.通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的
4、業(yè)主小組成員可以通過(guò)協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由( )組織召開(kāi)。
a.房地產(chǎn)行政管理部門(mén)
b.房屋出售單位
c.業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司
d.房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉(zhuǎn)移登記
答案:a
2.業(yè)主分戶賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額( )的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養(yǎng)護(hù)
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷(xiāo)
c.依法裁定
d.調(diào)解
答案:b
5.業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有( )的權(quán)利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)為( )
a.建設(shè)部
b.人事部
c.省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)
d.縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政管理部門(mén)
答案:a
7.依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。
a.物業(yè)服務(wù)合同
b.《物業(yè)管理?xiàng)l例》
c.管理規(guī)約
d.臨時(shí)管理規(guī)約
答案:c
8.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì).業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行( )職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
a.管理職權(quán)
b.自治管理
c.民主管理
d.監(jiān)督指導(dǎo)
答案:b
9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬(wàn)元
b.20萬(wàn)元
c.1萬(wàn)元
d.5萬(wàn)元
答案:a
10.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
a.業(yè)主
b.業(yè)主大會(huì)
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.業(yè)主委員會(huì)
答案:a
1.鑒定機(jī)構(gòu)接到鑒定申請(qǐng)后,應(yīng)進(jìn)行的程序不包括( )
a.受理申請(qǐng)
b.初始調(diào)查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀
c.現(xiàn)場(chǎng)查勘、測(cè)試
d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書(shū)
答案:d
解析:除以上三個(gè)選項(xiàng)外還包括:檢測(cè)驗(yàn)算,整理技術(shù)資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書(shū)。一共包括6個(gè)程序。
2.下列不屬于轉(zhuǎn)移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權(quán)主體發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況。
3.契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約,房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效,當(dāng)事人之間( )
a.債權(quán)成立
b.債權(quán)先成立,物權(quán)后成立
c.物權(quán)先成立,債權(quán)后成立
d.債權(quán)和物權(quán)同時(shí)成立
答案:d
4.抵押人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.
a.20日內(nèi)
b.30日內(nèi)
c.28日內(nèi)
d.半個(gè)月內(nèi)
答案:b
5.( )是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一
a.質(zhì)押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件的敘述,錯(cuò)誤的是( )
a.有自己名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)
b.有固定的服務(wù)場(chǎng)所
c.無(wú)規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)
d.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷
答案:c
解析:應(yīng)具備的條件包括(1)有自己的名稱(chēng).組織機(jī)構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;(3)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷.初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
7.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)履行義務(wù)的說(shuō)法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費(fèi)
c.可自行規(guī)定收取費(fèi)用
d.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策
答案:d
解析:包括6個(gè)方面:(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)守信的原則;(3)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);(4)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用;(5)依法交納稅費(fèi);(6)接受行業(yè)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前( )提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個(gè)月
b.1個(gè)月
c.半個(gè)月
d.3個(gè)月
答案:d
9.下列說(shuō)法正確的是( )
a.房屋所有權(quán)人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業(yè)主
答案:a
10.商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起( ),依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個(gè)月內(nèi)
答案:a
1.經(jīng)審查,開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起( )依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定
a.9日內(nèi)
b.15日內(nèi)
c.10日內(nèi)
d.12日內(nèi)
答案:c
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括( )
a.房屋轉(zhuǎn)讓
b.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
c.房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。
3.取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后( ),政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)
a.超過(guò)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的
b.超過(guò)半年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的
c.超過(guò)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的
d.超過(guò)3年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的
答案:a
解析:超過(guò)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)
4.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的要求,正確的是( )
a.注冊(cè)資本不高于5000萬(wàn)元
b.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)4年以上
c.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%
d.注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元
答案:d
解析:一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè):一是注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;二是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上,或者累計(jì)完成于此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;六是有職稱(chēng)的建筑.結(jié)構(gòu).財(cái)務(wù).房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不少于20人,持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)不少于4人;七是工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng);八是具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;九是未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格的條件是( )
a.有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本
b.有50元以上的注冊(cè)資本
c.有3名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人員
d.有1名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員
答案:a
解析:設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的條件是:(1)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;(2)有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè).建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。
6.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)遵循( )的原則
a.不公開(kāi)
b.受益人和負(fù)擔(dān)人不一致
c.任何單位和個(gè)人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷.公開(kāi)透明.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
7.業(yè)主首次交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
8.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定投標(biāo)人少于( )的,由于缺乏足夠的競(jìng)標(biāo),進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
a.1個(gè)
b.2個(gè)
c.3個(gè)
d.4個(gè)
答案:c
9.( )決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格制度
a.物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性
b.經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)性
c.學(xué)科多,管理復(fù)雜
d.以上說(shuō)法都正確
答案:d
10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種( )的企業(yè)
a.以較多自有資本而管理企業(yè)
b.以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)
c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)
d.以較少資本管理較小企業(yè)
答案:b
1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革
a.1980年以來(lái)
b.1981年以來(lái)
c.1979年以來(lái)
d.1982年以來(lái)
答案:c
解析:1979年開(kāi)始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年開(kāi)始全面開(kāi)展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括( )
a.物業(yè)管理資料移交
b.物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收
c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收
d.物業(yè)合同
答案:c
解析:物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
3.對(duì)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的說(shuō)法,錯(cuò)誤的為( )
a.可彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端
b.重視物業(yè)共用部位
c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律
d.保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)利益
答案:c
4.下列關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是( )
a.采取地方保護(hù)主義違背公開(kāi)、公平、公正原則
b.不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇
c.對(duì)潛在投標(biāo)人分三六九等區(qū)別對(duì)待也違背公開(kāi)、公平、公正原則
d.對(duì)潛在投標(biāo)人可以提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的要求
答案:d
5.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)( )
a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為
b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
c.有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
d.以上都正確
答案:d
6.物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,( )是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競(jìng)爭(zhēng)
d.發(fā)展
答案:c
7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ).
a.個(gè)人財(cái)產(chǎn)
b.個(gè)人利益
c.共同財(cái)產(chǎn)和共同利益
d.以上說(shuō)法都不對(duì)
答案:c
8.物業(yè)管理往往涉及多個(gè)業(yè)主利益,業(yè)主之間( )
a.只有個(gè)體利益
b.只有共同利益
c.無(wú)共同利益
d.既有個(gè)體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業(yè)主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權(quán)人
答案:d
1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地是為( )而建設(shè)
a.業(yè)主利益
b.物主利益
c.業(yè)主共同利益
d.國(guó)家利益
答案:c
論業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場(chǎng)地。
2.關(guān)于利用共有部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充( ).
a.房屋維修資金
b.設(shè)備維修資金
c.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足
d.住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金
答案:d
解析:理由有兩點(diǎn):一是收益來(lái)源于利用共用部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得,應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);二是住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納,一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。
3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )
a.制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案
b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算
c.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個(gè)方面,還包括:查驗(yàn)物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料;負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修.養(yǎng)護(hù)與管理。
4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》( )規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會(huì)這么出題。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)遵守職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
5.物業(yè)收費(fèi)的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個(gè)概念和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成。
6.下列選項(xiàng)中,有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的內(nèi)容不包括( )
a.物業(yè)管理事項(xiàng)
b.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
c.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用
d.物業(yè)服務(wù)態(tài)度
答案:d
解析:物業(yè)服務(wù)合同具備的內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任八個(gè)方面。
7.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的( )
a.權(quán)利
b.義務(wù)
c.權(quán)利、義務(wù)
d.權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)
答案:d
8.以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的弊端是( )
a.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
b.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量
c.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
d.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)態(tài)度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。
9.《價(jià)格法》對(duì)價(jià)格管理規(guī)定了( )
a.政府定價(jià)
b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
d.政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
答案:d
解析:《價(jià)格法》對(duì)價(jià)
格管理規(guī)定了三種定價(jià)形式:政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。我國(guó)僅采取政府指導(dǎo)價(jià).市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。
10.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則是( )
a.合理原則
b.公開(kāi)原則
c.收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
d.合理、公開(kāi)、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
答案:d
解析:掌握物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。
1.物業(yè)管理服務(wù)的二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中( )巡查小區(qū)單元門(mén)、樓梯道以及門(mén)窗、玻璃等的狀況。
a.每?jī)扇?次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以外的服務(wù)是( )
a.無(wú)償服務(wù)
b.義務(wù)服務(wù)
c.有償服務(wù)
d.業(yè)內(nèi)服務(wù)
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
3.( )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
a.業(yè)主的住宅權(quán)
b.業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)
c.物業(yè)管理者所得
d.物業(yè)管理服務(wù)
答案:b
解析:對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。
4.( )建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國(guó)房屋管理體制改革的方向。
5.我國(guó)的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。
a.國(guó)家法規(guī)
b.地方性法規(guī)
c.中央性法規(guī)
d.國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策
答案:d
6.( )美國(guó)成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)-芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì).
a.20世紀(jì)初
b.20世紀(jì)末
c.21世紀(jì)初
d.20世紀(jì)中期
答案:a
7.新中國(guó)成立后的五十多年中,公有住宅總量經(jīng)歷了一個(gè)( )的過(guò)程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續(xù)大
d.一直持續(xù)小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量,以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開(kāi)放后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過(guò)公有住宅。
8.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )
a.法國(guó)
b.德國(guó)
c.英國(guó)
d.美國(guó)
答案:c
9.( )可作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件.
a.市場(chǎng)原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開(kāi)原則
答案:a
解析:市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,主要目的在于兩點(diǎn):一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán);二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。
10.物業(yè)管理的內(nèi)容是( )
a.對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修
b.對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理
c.對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)
d.對(duì)相關(guān)區(qū)域衛(wèi)生保潔
第12篇 物業(yè)管理公司分包方控制程序-13
物業(yè)管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對(duì)公司服務(wù)分包方進(jìn)行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對(duì)服務(wù)分包方的管理。
3.0職責(zé):
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)服務(wù)分包方的調(diào)查、評(píng)估、選擇。
3.2需求部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務(wù)分包方后,綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,收集分包方相關(guān)信息資料,對(duì)服務(wù)分包方進(jìn)行初審。初審內(nèi)容包括:分包方資質(zhì)證明、公司聲譽(yù)、人員資格、產(chǎn)品質(zhì)量等。
4.2同一服務(wù)項(xiàng)目,除特殊情況外,通常至少應(yīng)選擇兩家以上單位,并將初審結(jié)果予以記錄。
4.3綜合事務(wù)部將初審評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)總經(jīng)理,由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織與乙方進(jìn)行合同談判,把合同談判內(nèi)容進(jìn)行記錄,并形成合同談判紀(jì)要。紀(jì)要內(nèi)容包括:合同的具體條款、技術(shù)服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)技術(shù)資料、服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量保證的承諾等與合同相關(guān)的內(nèi)容。
4.4總經(jīng)理根據(jù)合同談判紀(jì)要召開(kāi)內(nèi)部管理層會(huì)議,對(duì)分包方進(jìn)行評(píng)價(jià),并形成《合同評(píng)審記錄》。
4.5若經(jīng)過(guò)管理層會(huì)議討論通過(guò),須及時(shí)與乙方共同草擬合同,并就有關(guān)條件和要求作進(jìn)一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應(yīng)將合同送律師事務(wù)所進(jìn)行法律性審核,并征求律師事務(wù)所的意見(jiàn)。
4.7若律師事務(wù)所審核無(wú)意見(jiàn),應(yīng)約乙方簽訂合同;若律師事務(wù)所審核有意見(jiàn),應(yīng)及時(shí)與乙方進(jìn)行進(jìn)一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內(nèi)容加入合同條款中。
4.8公司應(yīng)將合同新增加的內(nèi)容與條款送律師事務(wù)所審核,若審核無(wú)意見(jiàn),應(yīng)約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)分包方檔案的建立。
4.10服務(wù)分包方在服務(wù)過(guò)程中,如發(fā)生重大質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)取消其合格服務(wù)分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀(jì)要》
《合同評(píng)審記錄》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
