第1篇 某物業(yè)公司管理手冊前言
物業(yè)公司管理手冊前言
1、范圍
1.1總則
本手冊適用于對本公司質(zhì)量、環(huán)境管理體系所需全過程的內(nèi)部管理,也適用于證實本公司有能力滿足顧客及相關(guān)方的要求,產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運行和持續(xù)改進(jìn),增強(qiáng)顧客和相關(guān)方的滿意。
本手冊適用產(chǎn)品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)
1.2適用范圍
本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系。
由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程控制是按照國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》及顧客的要求進(jìn)行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計和開發(fā)過程,因此對iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)中“7.3設(shè)計和開發(fā)”進(jìn)行刪減。
2、引用標(biāo)準(zhǔn)
本手冊引用標(biāo)準(zhǔn)為iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求。
3、術(shù)語
3.1本手冊引用iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求規(guī)范中所規(guī)定的術(shù)語。
第2篇 物業(yè)公司各項目點管理處崗位目標(biāo)責(zé)任書
為充分調(diào)動員工之積極性,開展公平的勞動競賽,促進(jìn)工作,提高效率,完善花園管理員之責(zé)任制度,根據(jù)公司之實際管理要求和實踐經(jīng)驗,特對原《管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書》進(jìn)行修訂,具體內(nèi)容如下:
一、本責(zé)任書適用之職位范圍:本責(zé)任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。
二、本責(zé)任書考評形式:考評分自評、互評、住戶評議、上級鑒定四種,每月、每季、第年進(jìn)行一次,采用工資獎金相結(jié)合之考評形式。
三、本責(zé)任書之考評項目:責(zé)任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評議;工作作風(fēng)、紀(jì)律;工作日記及房屋管理檔案。
四、崗位目標(biāo)責(zé)任書之內(nèi)容:堅決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴(yán)格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細(xì)則如下:
1、要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。
2、要切實熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責(zé)任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊長協(xié)商后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實際情況安排崗位上報公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。
3、要熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進(jìn)行整理歸檔。
4、統(tǒng)籌監(jiān)控好責(zé)任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴(yán)格按照公司之制度辦事,確保責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎罰標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)
5、要及時組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。
6、按公司之規(guī)定及時安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。
7、嚴(yán)格按照公司之規(guī)定組織人員做好責(zé)任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴(yán)防違章事件發(fā)生。
8、嚴(yán)格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴(yán)禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、確保責(zé)任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴(yán)禁無緣無故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。
10、確保責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、嚴(yán)格按照公司之制度公平及時地處理一切違紀(jì)事件。
12、嚴(yán)格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、嚴(yán)格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。
14、有效、有禮及時處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時處理應(yīng)實時處理,如確不能及時處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時間到時安排人員跟進(jìn)投訴)。
15、不準(zhǔn)與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟(jì)來往,嚴(yán)禁以任何借口向業(yè)主索要什費及錢物。
16、按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、按公司之規(guī)定按時、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。
18、積極做好本花園之宣傳工作,定時按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅持每月更換一次版面之要求。
19、認(rèn)真積極地做好工作日記及周報表,按時按質(zhì)召開周務(wù)會。
20、積極及時地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細(xì)記錄并要匯報公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時間報告公司按指示處理)。
21、要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機(jī)關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽或利益之行為。
22、認(rèn)真審核水電工所抄之水電表,準(zhǔn)確率達(dá)100%,并按時上交公司。
23、積極配合財務(wù)部做好管理費及其它費用之收取工作,努力使管理費收費率達(dá)到95%以上。
24、認(rèn)真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達(dá)到公司規(guī)定之要求。
25、要積極主動管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)之臨時任務(wù)。
26、要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準(zhǔn)有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。
以上之二十六條工作細(xì)則是以每個項目點作為一個考評單位,管理處之主任為主責(zé)任人,管理員作為付責(zé)任人按照考評形式根據(jù)以下獎懲標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評。
第3篇 物業(yè)公司住戶意見調(diào)查分析管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 1
ej-qp9.4物業(yè)公司住戶意見調(diào)查和分析管理程序頁碼: 1/2
1.目的:
對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量實施控制,及時有效地處理住戶意見,并采取糾正和預(yù)防措施,確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,為住戶提供安全、舒適、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境。
2.適用范圍:
適用于本居住小區(qū)的物業(yè)管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊4.14、4.20章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.14、4.20章
4.職責(zé):
4.1在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司的投訴電話。
4.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審核同意后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對住戶進(jìn)行意見調(diào)查。
4.3綜合辦公室協(xié)同經(jīng)營管理部統(tǒng)計和分析住戶反饋意見,并將統(tǒng)計結(jié)果報送副總經(jīng)理和管理者副代表。
4.4管理者副代表會同綜合辦公室負(fù)責(zé)組織處理住戶的意見,對住戶意見的調(diào)查結(jié)果采取糾正和預(yù)防措施,并征求管理委員會的意見報副總經(jīng)理。
5.工作程序:
5.1綜合辦公室在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司投訴電話。
5.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審批后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對住戶進(jìn)行意見調(diào)查。
5.3每年不少于一次由經(jīng)營管理部向住戶發(fā)放和回收《住戶意見調(diào)查表》。發(fā)放比例占長期在小區(qū)居住戶數(shù)的90%;回收率應(yīng)達(dá)到發(fā)放數(shù)量的90%。
5.4綜合辦公室負(fù)責(zé)匯總調(diào)查結(jié)果,并形成《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》送交總經(jīng)理、副總經(jīng)理及有關(guān)部門。
5.5公司副總經(jīng)理組織管理人員及相關(guān)人員召開分析會議,對住戶意見調(diào)查報告制定糾正和預(yù)防措施,并督促落實和實施情況記錄在《糾正及預(yù)防措施報告》中,報公司總經(jīng)理審核,由管理者副代表負(fù)責(zé)跟蹤實施情況。
5.6公司每年至少召開一次物業(yè)管理委員會會議,副總經(jīng)理(或管理者副代表)向物業(yè)管理委員會成員匯報本年度公司的經(jīng)營管理情況,征求管理工作的意見,以促進(jìn)和提高公司的物業(yè)管理質(zhì)量水平,確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理委員會成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經(jīng)理處理,必要時由綜合辦公室會同經(jīng)營管理部發(fā)出《糾正及預(yù)防措施報告》,責(zé)成有關(guān)部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業(yè)管理委員會成員的意見。
5.7管理者副代表組織有關(guān)部門人員不定期的走、回訪住戶,對住戶反映的問題進(jìn)行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》
5.8對住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。
5.9根據(jù)住戶及物業(yè)管理委員會反映的問題,需要采取的糾正預(yù)防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預(yù)防措施》程序。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1《糾正及預(yù)防措施報告》 ej-qr-qp10.1-01
6.2《住戶意見調(diào)查表》 ej-qr-qp9.4-01
6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02
6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02
6.5《物業(yè)管理委員會會議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)
6.6《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》 ej-qr-qp9.4-04
第4篇 x物業(yè)公司綜合管理部職能
物業(yè)公司綜合管理部職能
(1)負(fù)責(zé)人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓(xùn)工作,為其他部門儲備人才。
(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。
(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴,并提供協(xié)助。
(5)負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作,與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。
(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業(yè)文化活動。
第5篇 某物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
1.目的:
加強(qiáng)租售現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。
2.范圍
公司全體租售業(yè)務(wù)人員。
3.職責(zé)
3.1管理處負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的獨立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進(jìn)、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行管理監(jiān)督;并負(fù)責(zé)管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓(xùn)及指導(dǎo)。
3.3租售人員負(fù)責(zé)客戶收款工作的溝通,財務(wù)人員負(fù)責(zé)收款。
3.4財務(wù)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督各項收款工作。
4.方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù),及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當(dāng)業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易;如客戶當(dāng)時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.7對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實《房地產(chǎn)證》、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2《樓宇求租(購)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》,簽訂時要注意核實客戶身份證。
4.3.3租賃交易時,應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時,則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.4房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應(yīng)留存一份合約原件存檔。
4.3.5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后,由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。
4.3.6交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由本公司財務(wù)人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由部門財務(wù)人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款:傭金在買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記(或出買方產(chǎn)權(quán)證明)時由部門財務(wù)人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交公司后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時,由經(jīng)辦人向公司申請,經(jīng)租售中心主管核對后按公司付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務(wù)收款
4.4.4.1客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
4.4.4.2銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作
日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負(fù)有保管責(zé)任。
4.4.4.3定金款和收款收據(jù)財務(wù)聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
4.4.4.4收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。
4.4.5所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.6轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
4.6.1轉(zhuǎn)讓流程圖
4.6.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;
轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.6.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5.質(zhì)量記錄表格
vkwy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
vkwy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
vkwy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
第6篇 物業(yè)公司程序文件－消防管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:消防管理控制程序
1.0 目的
為預(yù)防事故發(fā)生及事故發(fā)生時將其危害降低到最小程度,保障人身及財產(chǎn)的安全,特對消防應(yīng)急處理予明確規(guī)定。
2.0 范圍
適用于公司管理項目發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)?、油類泄漏爆炸事故的處理?/p>
3.0 職責(zé)
3.1 管理處負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的使用管理。
3.2 安保部負(fù)責(zé)全公司人防工作的監(jiān)督檢查,定期組織管理處進(jìn)行安全消防演習(xí)。
3.3 工程部負(fù)責(zé)技防工作監(jiān)督檢查,并組織一季度一次的消防安全檢查。
3.4消防設(shè)備由工程部委托供方維護(hù)保養(yǎng),管理處負(fù)責(zé)保養(yǎng)情況的日常監(jiān)督。
4.0 程序
4.1 火災(zāi)預(yù)防,各單位應(yīng)加強(qiáng)對消防事故的人防、技防和物防。
4.1.1 公司每季度對管理處消防組織體系、設(shè)備設(shè)施的運行情況進(jìn)行檢查評比,將發(fā)現(xiàn)的隱患通報管理處,管理處將問題轉(zhuǎn)呈相關(guān)方處理并負(fù)責(zé)跟蹤驗證。
4.1.2 管理處須派專人24小時在消防中心值班,監(jiān)視火災(zāi)報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)的工作。發(fā)現(xiàn)預(yù)報出現(xiàn)火災(zāi),立即派人現(xiàn)場巡察,若為誤報,須排出故障,使主機(jī)復(fù)位。若發(fā)生火災(zāi)按4.2.1條處理。
4.1.3 燃?xì)夤芾戆础侗本┦腥細(xì)夤芾項l例》、《北京市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》相關(guān)條文執(zhí)行。
4.1.4 柴油發(fā)電機(jī)的油庫須按規(guī)范建造,油箱下方應(yīng)砌池,池中放入細(xì)沙,當(dāng)油泄漏時,被沙吸收,流不出油庫,不會將火帶出油庫。油庫內(nèi)應(yīng)裝自動滅火裝置,門應(yīng)防火密封。發(fā)現(xiàn)油庫起火,迅速啟動滅火裝置,防止油箱爆炸,并打電話119及通報給公司相關(guān)部門。
4.1.5 管理處定期進(jìn)行安全消防演習(xí),演習(xí)作業(yè)具體事項根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊》中關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案和進(jìn)行演練的規(guī)定和《緊急情況處理控制程序》執(zhí)行。
4.2 火災(zāi)處理
4.2.1發(fā)生火警時,在初期火災(zāi)時間(5分鐘)內(nèi)不能撲滅火災(zāi)時,管理處應(yīng)立即撥'119'報警,同時根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊》中滅火應(yīng)急規(guī)程規(guī)定,組織義務(wù)消防隊員做好滅火、救人、引導(dǎo)住戶疏散等工作。 4.2.2 各單位對滅火流程和規(guī)定按照《安全保衛(wèi)管理手冊》中相關(guān)文件執(zhí)行。
5.0相關(guān)文件與記錄
《安全保衛(wèi)管理手冊》
第7篇 物業(yè)公司網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書
文件名稱
網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書
編號:
編 制審 核批準(zhǔn)人
生效日期年 月日版號共 頁
1目的:規(guī)范通過網(wǎng)絡(luò)向客戶傳遞信息的過程。
2適用范圍:在**內(nèi)部、外部網(wǎng)站和其他社會網(wǎng)站上,回復(fù)客戶問題,以及向客戶發(fā)布通知。
3管理內(nèi)容:
3.1 總負(fù)責(zé)人:營銷部客戶中心
3.2 項目各階段負(fù)責(zé)人
3.2.1 項目銷售組組建前:營銷部客戶中心
3.2.2 項目銷售組組建后,撤消前:銷售組
3.2.3 項目銷售組撤消后、項目交房前:營銷部客戶中心。
3.2.4 項目交房后:
第8篇 x物業(yè)公司計量設(shè)備管理程序
物業(yè)公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp 7.1 物業(yè)公司計量設(shè)備管理程序 頁碼: 1/2
1.目的:
加強(qiáng)計量設(shè)備的校驗管理,確保測量工作的準(zhǔn)確性。
2.適用范圍:
適用小區(qū)工程維修部及需有測量工作的部門。
3.引用文件:
3.1 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.11章
3.2質(zhì)量手冊第4.11章
4.職責(zé):
4.1工程維修部負(fù)責(zé)計量設(shè)備的校驗、發(fā)放的管理工作。
4.2維修班負(fù)責(zé)計量設(shè)備的校準(zhǔn)、校驗、測量工作。
5.工作程序:
5.1工程維修部對計量設(shè)備的購買作出計劃安排。
5.2購置計劃要明確計量設(shè)備的名稱,規(guī)格與型號,數(shù)量,購置用途及要求。(本小區(qū)主要計量設(shè)備是:測溫表、萬用表)
5.3采購員根據(jù)購置計劃,選擇儀器儀表專營店,進(jìn)行購買。
5.4計量設(shè)備的發(fā)放:
5.4.1工程維修部負(fù)責(zé)計量設(shè)備的發(fā)放、檢查和登記。
5.4.2冬季供暖測溫表,供暖前由維修班長負(fù)責(zé)領(lǐng)取,供暖結(jié)束后交回工程維修部。工程維修部要檢查測溫表是否損壞,并在發(fā)放記錄上登記。
5.4.3萬用表由維修班長或維修電工領(lǐng)取,并在發(fā)放記錄上登記。
5.5計量設(shè)備的正確使用:
5.5.1冬季供暖測溫時,測溫人員首先要校準(zhǔn)測量準(zhǔn)確度。
5.5.2測溫要在正確位置測量:(房屋中間距地面1.5米處)測溫表數(shù)字,升至一定溫度后,不再上升后保持3分鐘沒有變化后,即認(rèn)為是此時,此地的準(zhǔn)確溫度。
5.5.3電工維修電氣設(shè)備時,首先要將萬用表打到電阻檔,效準(zhǔn)萬用表,方可測量。
5.5.4測量不同項目,要將萬用表打到相應(yīng)檔位,并且根據(jù)經(jīng)驗,選擇量程范圍,以免損壞萬用表。
5.5.5測量人員正確使用計量設(shè)備,愛護(hù)計量設(shè)備,不得損壞,如使用不當(dāng),人為損壞計量設(shè)備,由本人負(fù)責(zé)賠償。
5.5.6測量人員要正確使用計量設(shè)備,使用時首先檢查計量設(shè)備準(zhǔn)確度,如計量設(shè)備不準(zhǔn)確;例:測溫表量程范圍是在0℃-30℃,經(jīng)過調(diào)整旋扭達(dá)不到量程范圍,萬用表打到電阻檔,正負(fù)表筆相觸經(jīng)調(diào)正旋扭不回零時或其它情況,即認(rèn)為計量設(shè)備不準(zhǔn),不能用此設(shè)備進(jìn)行測量,應(yīng)交回工程維修部更換,領(lǐng)取新表并當(dāng)場檢查校驗。
5.6計量設(shè)備的校驗:
5.6.1測溫表在每年供暖結(jié)束后,由工程維修部指派人將測溫表送交國家計量部門進(jìn)行校驗,校驗合格后,將校驗合格標(biāo)志貼于測溫表上。
5.6.2如校驗不合格,應(yīng)將儀表送儀器儀表維修部門修理,然后再次經(jīng)國家計量部門校驗。
5.6.3萬用表每年校驗一次,由工程維修部派專人將萬用表送交計量局校驗。校驗合格后,將校驗合格標(biāo)志貼于萬用表上。如不合格,處理方法同測溫表。
5.6.4工程維修部要將校驗情況詳細(xì)在《計量設(shè)備校驗登記表》上登記。
5.6.5對于經(jīng)過再校驗不合格的計量設(shè)備應(yīng)貼上《設(shè)備停用證》上報公司申請報廢。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《計量設(shè)備校驗登記表》 ej-qr-qp-7.1-01
6.2《計量設(shè)備發(fā)放記錄表》 ej-qr-qp7.1-02
6.3《設(shè)備停用證》 ej-qr-qp7.1-03
6.4《報廢申請表 》ej-qr-qp7.1-04
第9篇 某物業(yè)公司財務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范票據(jù)購買、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。
2.0適用范圍
物業(yè)公司出具的所有票據(jù)
3.0管理內(nèi)容
3.1票據(jù)的購買
3.1.1物管公司會計在每月5日時,需查閱《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務(wù)部門或分供方購買。
3.1.2物業(yè)公司會計持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。
3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購處購買相應(yīng)票據(jù)。
3.1.4清點所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時確認(rèn)票據(jù)號碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對方出具的工本費發(fā)票支付相應(yīng)的費用。
3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在地稅專管員處登記備案。
3.1.6會計人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。
3.2票據(jù)的領(lǐng)用
3.2.1保安班長在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.2保潔部洗車人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.3各管理處收費員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時,可到財務(wù)部會計或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。
3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號等。
3.2.5財務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財務(wù)專用章。
3.3票據(jù)的退回
3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費員處,收費員核實應(yīng)收的相應(yīng)款項后,收取相應(yīng)費用。
3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員核實其是否交費后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。
3.3.3管理處收費員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員對所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無誤后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。
3.4票據(jù)的保存
3.4.1每半年對所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號,并打包封存。
3.4.2存檔時間按照會計制度對票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。
4.0相關(guān)記錄
4.1《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》
4.2《發(fā)票領(lǐng)購簿》(來自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))
編寫:zz審批:zz
第10篇 x物業(yè)公司分承包商管理控制程序
物業(yè)公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp5.3 物業(yè)公司分承包商管理控制程序頁碼: 1/3
1.目的:
強(qiáng)化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,熱誠地為住戶提供周到滿意的服務(wù)。
2.適用范圍:
適用于本公司對物業(yè)分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.10、4.13章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.10、4.13章
4.職責(zé):
4.1由工程維修部、保安服務(wù)部共同負(fù)責(zé)物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。
4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗收交付等職責(zé)。
4.2由工程維修部負(fù)責(zé)道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護(hù)等分承包項目分承包商選擇、評估及日常管理監(jiān)督、竣工驗收。
4.3保安服務(wù)部負(fù)責(zé)保潔項目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。
5.工作程序:
5.1選擇分承包商的要求:
5.1.1具備承擔(dān)分承包業(yè)務(wù)的資質(zhì)。
5.1.2與分承包業(yè)務(wù)專業(yè)對口,且有一定的實踐年限。
5.1.3對所分承包的業(yè)務(wù),能達(dá)到質(zhì)量要求與行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
5.1.4對所承擔(dān)的分承包業(yè)務(wù),質(zhì)量達(dá)不到要求或技術(shù)水平達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
5.1.5工程維修部(或保安服務(wù)部)對分承包商進(jìn)行選擇、評估,并填寫《分承包商評審報告》,報副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。
5.2項目分承包前,由工程維修部或保安服務(wù)部對分承包項目按合同文本規(guī)定的工作目標(biāo)報副總經(jīng)理審核后,報總經(jīng)理審批同意后,工程維修部或保安服務(wù)部從合格分承包商中選擇專業(yè)對口的單位簽約。
5.3對分承包業(yè)務(wù)的控制:
5.3.1對所要分承包的業(yè)務(wù),必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應(yīng)清楚地明確雙方的權(quán)利與義務(wù),分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、應(yīng)負(fù)的責(zé)任,有特殊要求的應(yīng)注明。
5.3.2分承包合同中,應(yīng)明確對分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達(dá)不到要求時處罰條例,乃至解除合同的條款。
5.3.3各類分承包業(yè)務(wù),必須按一定比例分期付款,待檢查驗收符合質(zhì)量技術(shù)要求后予以支付。
5.3.4對各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務(wù)的分承包商開工前,要求分承包商提供施工方案、工程預(yù)算,經(jīng)過工程維修部審核符合要求,領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行施工,公司保安服務(wù)部應(yīng)向分承包商的每個施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。
5.3.5整個分承包過程由工程維修部、保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督,對于違反施工操作要求及影響整個物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責(zé)令其停工,進(jìn)行整改,發(fā)出《整改通知書》,并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開工。
5.3.6對承擔(dān)公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見各相關(guān)程序),對日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權(quán)對分包承商提出改進(jìn)措施,并監(jiān)督其實施,確保服務(wù)質(zhì)量的提高。
5.4對不合格分承包商的控制:
5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對不能履行合同條款或達(dá)不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書》,或者提出改進(jìn)措施,并按實際情況從應(yīng)付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴(yán)重的按合同有關(guān)規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。
5.4.2每年年底工程維修部和保安服務(wù)部組織對提供分承包服務(wù)的分承包商進(jìn)行一次年度復(fù)審,復(fù)審內(nèi)容包
括:服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、技術(shù)水平等,填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準(zhǔn),不合格者取消分承包商資格。
5.5對于iso 9002質(zhì)量體系運行前已承接分承包業(yè)務(wù)并正在進(jìn)行工作的分包商 ,工程維修部填寫《分承包商年度復(fù)審報告》,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后直接列入《合格分承包商名單》。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商評審報告》 ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名單》 ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度復(fù)審報告》 ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》 ej-qr-qp5.3-04
第11篇 物業(yè)公司庫房管理程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp
5.4 物業(yè)公司庫房管理程序 頁碼: 1/
21.目的:
保障服務(wù)供應(yīng)及住戶的使用安全與物品質(zhì)量符合要求。
2.適用范圍:
適用于本公司與物業(yè)分承包商的庫房管理的控制。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊第
4.8 、
4.1 0、
4.1 5章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第
4.8 、
4.1 0、
4.1 5章
4.職責(zé):
4.1 由辦事員負(fù)責(zé)采購計劃的實施,保證供貨。
4.2 綜合辦公室主任負(fù)責(zé)對物品進(jìn)行清點、檢查、驗收、入庫、登記、造冊,對不合格物品應(yīng)提出調(diào)換以及拒絕收貨。
4.3 綜合辦公室主任負(fù)責(zé)按定期查庫制度進(jìn)行庫存盤點,并負(fù)責(zé)各種物品領(lǐng)用情況的匯總及庫存物品的匯總。
4.4 物業(yè)分承包商應(yīng)每月將公司庫存的維修材料及施工材料數(shù)量和產(chǎn)品質(zhì)量審核記錄送交工程維修部主任,以保證物業(yè)管理維修服務(wù)方面的質(zhì)量。
5.工作程序:
5.1 庫房管理制度:
5.1.1 綜合辦公室主任應(yīng)對采購的各類物品,按照采購計劃,逐一進(jìn)行數(shù)量的清點,檢查產(chǎn)品出廠和檢驗合格證,質(zhì)量驗收,分類分項在《入庫登記表》中進(jìn)行登記入庫,分類分存進(jìn)行處理并做好標(biāo)識。
5.1.2 入庫登記要求清楚寫明產(chǎn)品的名稱、規(guī)格、數(shù)量、生產(chǎn)廠家、進(jìn)貨日期等內(nèi)容,并分類進(jìn)行存放。
5.1.3 對有特殊要求的物品,綜合辦公室主任可會同專業(yè)人員一道進(jìn)行產(chǎn)品驗收,并在入庫登記中注明。
5.2 各類物品的領(lǐng)取制度:
5.2.1 各類物品的領(lǐng)取必須填寫《物品領(lǐng)用單》所需求的項目。
5.2.2 對各類物品的領(lǐng)取,綜合辦公室主任簽字后,付貨;并在《物品領(lǐng)用登記表》上做相應(yīng)記錄。
5.3 定期查庫制度:
5.3.1 綜合辦公室主任每季一小查,半年一中查,一年一大查,填寫《定期查庫記錄》,將庫有產(chǎn)品質(zhì)量狀況及庫房管理情況報公司副總經(jīng)理。
6.支持文件與質(zhì)量記錄:
6.1 《入庫登記表》 ej-qr-qp
5.4 -0
16.2 《物品領(lǐng)用單》 ej-qr-qp
5.4 -0
26.3 《物品領(lǐng)用登記表》 ej-qr-qp
5.4 -03
6.4 《定期查庫記錄》 ej-qr-qp
5.4 -04
第12篇 x物業(yè)公司建筑物維護(hù)管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.7物業(yè)公司建筑物維護(hù)管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證建筑物主體,完好無損,確保建筑物符合質(zhì)量要求。
2.適用范圍:
公司將小區(qū)內(nèi)建筑物的維護(hù)發(fā)包給分承包商,要求分承包商建立專門的維修班提供服務(wù),并在服務(wù)過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
4.職責(zé):
4.1 公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ椊ㄖ锓侨粘Ｐ跃S護(hù)項目方案及預(yù)決算的審批。
4.2 公司工程維修部(以下簡稱工程部)負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ椊ㄖ锏木S修計劃的制定。
4.3 工程部可根據(jù)實際狀況向公司副總經(jīng)理提出維護(hù)建議。
4.4 工程部主任負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查建筑物維護(hù)工作。
4.5 財務(wù)部負(fù)責(zé)各項維修款項的資金結(jié)算。
4.6 工程部檔案管理員負(fù)責(zé)建筑物維護(hù)的文字記錄,并建立相應(yīng)資料檔案。
5.工作程序:
5.1 建筑物的檢查:
5.1.1工程部根據(jù)建筑物的各項質(zhì)量要求,作出《建筑物檢查和維修規(guī)定》說明檢查人員、檢查內(nèi)容、檢查周期、檢查具體要求及維護(hù)的要求。
5.1.2維修班長按檢查具體要求,依據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和公司制定的《建筑物檢查和維修規(guī)定》,對建筑物實行檢查,并作詳細(xì)檢查記錄,填寫《住宅樓建筑周期檢查表》,報工程部主任。
5.1.3每年根據(jù)房地局的要求,工程部組織有關(guān)部門做好房屋安全普查工作。
5.2建筑物的維修:
5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進(jìn)行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時修復(fù),并填寫有關(guān)記錄。
5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應(yīng)及時上報工程部,雙方在《住宅樓建筑周期檢查表》簽字。
5.2.3工程部根據(jù)維修的實際情況,制定《建筑物維修工作計劃》并上報副總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行維修。
5.3對建筑物維修的監(jiān)督和驗收:
5.3.1工程部負(fù)責(zé)按計劃對維修進(jìn)度,過程進(jìn)行監(jiān)督、控制、促進(jìn)工作進(jìn)展,并對維修后的結(jié)果進(jìn)行檢查,做好記錄。
5.4對不合格維修的控制:
5.4.1工程部主任發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量不符合要求的,向分承包商發(fā)出《整改通知書》,要求返工、返修處理,直到符合要求。
5.4.2維修沒有按預(yù)定時間完成,在保證質(zhì)量的同時,工程部主任抓緊對工作進(jìn)行驗收,保證工作質(zhì)量。
5.4.3工程部主任負(fù)責(zé)完成工程后的驗收,保證工作質(zhì)量。資料保存于工程部建檔。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》
6.2《建筑物檢查和維修規(guī)定》 ej-wi-qp4.7-01
6.3《住宅樓建筑周期檢查表》 ej-qr-qp4.7-01
6.4《建筑物維修工作計劃》 ej-qr-qp4.7-02
6.5《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.6《材料領(lǐng)用單》
ej-qr-qp4.4-02
6.7《零維修服務(wù)單》 ej-qr-qp4.4-03
6.8《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.9《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.10《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
