第1篇 物業(yè)管理標(biāo)書(shū)編制方法
物業(yè)管理標(biāo)書(shū)的編制方法
(一)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的基本要素
1、計(jì)量單位。投標(biāo)書(shū)中必須使用國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位,不允許混合使用不同的度量制。
2、貨幣。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)使用的貨幣應(yīng)為人民幣,而國(guó)際投標(biāo)中所使用的貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。
3、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。編制投標(biāo)書(shū)應(yīng)使用國(guó)家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范,若采用國(guó)外的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范,應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范譯成中文,并在標(biāo)書(shū)中說(shuō)明。
4、表述方式。簡(jiǎn)潔、明確、文法流暢、條理清楚是投標(biāo)書(shū)文字必須滿(mǎn)足的基本要求。圖紙、表格較之于文字在表述上更為直接,簡(jiǎn)單明了,但這同樣要求其編寫(xiě)做到前后一致、風(fēng)格一致、符合招標(biāo)文件的要求。
5、理論和技巧。投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行,編寫(xiě)人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書(shū)內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí),并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn),綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧。
6、資料真實(shí)。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定,且無(wú)重的偏離與保留,保證所提供全部資料的真實(shí)性,以實(shí)用投標(biāo)文件對(duì)應(yīng)招標(biāo)文件的要求。
(二)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)要求
1、要有說(shuō)服力。
2、要有競(jìng)爭(zhēng)力。
3、要有鼓動(dòng)力。
4、要有吸引力。
(三)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的注意事項(xiàng)
1、投標(biāo)文件應(yīng)完全按照招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求。
2、確保填寫(xiě)無(wú)遺漏,無(wú)空缺。
3、填寫(xiě)方式要規(guī)范。
4、計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。
5、報(bào)價(jià)合理。
6、包裝整潔美觀。
7、投標(biāo)方式規(guī)范。
8、嚴(yán)守秘密,公平競(jìng)爭(zhēng)。
第2篇 某物業(yè)公司管理者代表任命書(shū)
物業(yè)公司管理者代表任命書(shū)
為了貫徹執(zhí)行《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 確保質(zhì)量管理體系持續(xù)有效地運(yùn)行,特任命曹慶秋為我公司管理者代表。
管理者代表的職責(zé)和權(quán)限規(guī)定如下:
1、確保公司質(zhì)量管理體系所需的過(guò)程得到建立、實(shí)施和保持;
2、向最高管理者報(bào)告質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī)和任何改進(jìn)的需求;
3、確保在整個(gè)公司貫標(biāo)范圍內(nèi)提高滿(mǎn)足顧客要求的意識(shí);
4、負(fù)責(zé)與質(zhì)量管理體系有關(guān)事宜的外部聯(lián)絡(luò)。
最高管理者:
任命日期:
第3篇 某物業(yè)分公司采購(gòu)與分包管理程序
物業(yè)分公司采購(gòu)與分包管理程序
1總則
1.1嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的采購(gòu)及業(yè)務(wù)分包,不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護(hù)ee物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求,也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本,倡導(dǎo)廉潔自律的重要舉措,各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定,確保采購(gòu)及業(yè)務(wù)分包活動(dòng)公開(kāi)、有序地進(jìn)行。
1.2根據(jù)管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》規(guī)定,結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況,各物業(yè)分公司凡單項(xiàng)合同額2萬(wàn)元(含)以上的采購(gòu)(分包)業(yè)務(wù),必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行控制,包括但不限于:
a)物料、設(shè)備采購(gòu);
b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增);
c)服務(wù)分包等。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)供方管理、物料采購(gòu)及服務(wù)分包的計(jì)劃制訂和具體實(shí)施,以及
20萬(wàn)元以下的招標(biāo)工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織20萬(wàn)元(含)以上、50萬(wàn)元以下的招標(biāo)工作。
2.350萬(wàn)元(含)以上的招標(biāo)項(xiàng)目按《au*地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督項(xiàng)目所在公司物業(yè)管理方面的采購(gòu)及分包過(guò)程。
3供方管理
3.1供方合格評(píng)定準(zhǔn)則
3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿(mǎn)足規(guī)定要求,所有物料采購(gòu)和服務(wù)分包必須首先進(jìn)行供方合格評(píng)定。
3.1.2產(chǎn)品供方合格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于):
a)工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,合法經(jīng)營(yíng);
b)有資質(zhì)證書(shū);
c)固定的營(yíng)業(yè)地點(diǎn);
d)充足的供貨資源;
e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù);
f)合理的產(chǎn)品價(jià)位;
g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達(dá)到98%以上;
h)供貨及時(shí)性達(dá)到95%以上;
i)對(duì)不合格品能及時(shí)退換的良好售后服務(wù)等。
3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強(qiáng)的供暖等)服務(wù)部門(mén)沒(méi)有可供選擇的余地,但對(duì)其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進(jìn)行了解,以便與其配合達(dá)到滿(mǎn)足服務(wù)的需求。
3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方,其合格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于):
a)具備合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、固定的營(yíng)業(yè)地點(diǎn);
b)滿(mǎn)足服務(wù)項(xiàng)目的能力;
c)良好的社會(huì)信譽(yù);
d)合理的承包價(jià)格;
e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,及跟蹤服務(wù)的有效性和及時(shí)性。
3.2供方合格評(píng)定方法
3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)收集供方基本信息,根據(jù)供方的資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進(jìn)行供方初評(píng),至少應(yīng)評(píng)審供方以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì):
a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性;
b)價(jià)格;
c)信譽(yù)--履約信譽(yù)與社會(huì)信譽(yù)度;
d)售后服務(wù);
e)付款方式;
f)交貨方式、交貨周期;
g)公共關(guān)系;
h)品牌;
i)供方內(nèi)部運(yùn)作狀況;
3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)填寫(xiě)《供方合格評(píng)定審批表》,記錄對(duì)上述評(píng)審結(jié)論。品
質(zhì)部負(fù)責(zé)復(fù)核,并重點(diǎn)對(duì)供方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進(jìn)行驗(yàn)證,其營(yíng)業(yè)執(zhí)照的項(xiàng)目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。
3.2.3經(jīng)初評(píng)合格的供方,在可行時(shí)應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察,現(xiàn)場(chǎng)考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。
3.2.4現(xiàn)場(chǎng)考察主要內(nèi)容是考察供方的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)、公司規(guī)模等,必要時(shí)對(duì)其所承包的項(xiàng)目進(jìn)行考察核實(shí),以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會(huì)的信譽(yù)程度。
3.2.5現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估通過(guò)后,業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)擬訂現(xiàn)場(chǎng)考察報(bào)告,并由考察人員會(huì)簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)將現(xiàn)場(chǎng)考察報(bào)告,連同《供方合格評(píng)定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。
3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負(fù)責(zé)列入《合格供方名錄》,并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)執(zhí)行。
3.3合格供方的監(jiān)督評(píng)估
3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)建立合格供方檔案,并適時(shí)更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息:
a)供方的名稱(chēng)、注冊(cè)地址;
b)評(píng)審結(jié)果和記錄;
c)供方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
d)資質(zhì)等級(jí)證書(shū);
e)質(zhì)量保證書(shū);
f)其他證明材料。
3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)對(duì)合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)督評(píng)估,根據(jù)不同類(lèi)型供方采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估周期和方式,包括:
a)對(duì)常用物料的合格供方每半年進(jìn)行一次綜合的監(jiān)督評(píng)估;
b)對(duì)提供長(zhǎng)期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進(jìn)行一次綜合評(píng)估;
c)對(duì)提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方,應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個(gè)月內(nèi)完成供方監(jiān)督評(píng)估。
3.3.3物業(yè)分公司在進(jìn)行合格供方監(jiān)督評(píng)估時(shí),可參照管理公司《供方合格評(píng)定與
監(jiān)督評(píng)估指引》的規(guī)定執(zhí)行,并形成《合格供方監(jiān)督評(píng)估表》。
3.3.4合格供方監(jiān)督評(píng)估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等,尤其應(yīng)注意對(duì)以下內(nèi)容的評(píng)估:
a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況;
b)供方產(chǎn)品價(jià)格的變化;
c)社會(huì)信譽(yù)的變化;
d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤;
e)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理的要素。
3.3.5合格監(jiān)督評(píng)估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施,品質(zhì)部對(duì)措施實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,并形成跟蹤記錄。
4招標(biāo)工作程序
4.1招標(biāo)項(xiàng)目立項(xiàng)
4.1.1招標(biāo)項(xiàng)目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)根據(jù)年度工作計(jì)劃提出,計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目可直接編制招標(biāo)文件。非計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)擬定招標(biāo)計(jì)劃,必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報(bào)批手續(xù)。
4.1.2招標(biāo)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時(shí)間、資格評(píng)審時(shí)間、發(fā)標(biāo)日期、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等。
4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件,招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)招標(biāo)人(公司)簡(jiǎn)介,包括公司的名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、基本情況等;
b)招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介,包括項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目要求等;
c)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求,包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書(shū)的格式、主要內(nèi)容等;
d)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法;
e)評(píng)標(biāo)活動(dòng)方案,包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu),開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等;
f)其他事項(xiàng)的說(shuō)明。
4.1.4擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.1.5招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實(shí)際操作中招標(biāo)計(jì)劃、招標(biāo)
小組、招標(biāo)文件及擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位的資格審查可同步報(bào)批。
4.2成立招標(biāo)小組
4.2.1每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目均必須根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)成立招標(biāo)小組,負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。
4.2.2招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù),且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員,全過(guò)程參與招標(biāo)工作。
4.2.3在整個(gè)招標(biāo)過(guò)程中,每次評(píng)審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。
4.3投標(biāo)單位確定
4.3.1物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式,由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)收集相關(guān)供方信息,由招標(biāo)小組審查確定擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位。
4.3.2各類(lèi)招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇,合格供方名錄中沒(méi)有或數(shù)量不夠時(shí),才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定:
a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格;
b)未列入公司《合格供方名錄》的單位,應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后才能作為擬邀請(qǐng)的投標(biāo)單位;
c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位,兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。
4.4發(fā)標(biāo)
4.4.1招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織,公司各部門(mén)視實(shí)際需要指派人員配合,但至少應(yīng)保證同時(shí)有來(lái)自不同部門(mén)的二人參加。
4.4.2招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書(shū)面記錄,其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。
4.5開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)
4.5.1招標(biāo)小組主持開(kāi)標(biāo)工作,現(xiàn)場(chǎng)拆封,該過(guò)程應(yīng)形成書(shū)面記錄,參加開(kāi)標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。
4.5.2開(kāi)標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書(shū)的分析,以便進(jìn)一步的評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。
4.5.3招標(biāo)小組組長(zhǎng)主持招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)工作,招標(biāo)小組全體人員參加,實(shí)際人數(shù)
不少于3人。
4.5.4各類(lèi)專(zhuān)業(yè)的評(píng)標(biāo)工作均必須遵循管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,經(jīng)招標(biāo)小組評(píng)標(biāo),并將評(píng)標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報(bào)批后確定中標(biāo)單位。
4.5.5確定中標(biāo)單位后3日內(nèi),招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),并將中標(biāo)結(jié)果以書(shū)面形式通知其他投標(biāo)單位。
4.6合同簽訂及招標(biāo)文檔管理
4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)按本手冊(cè)第6.3節(jié)的規(guī)定,組織內(nèi)部的合同評(píng)審過(guò)程,并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同洽談,簽訂正式采購(gòu)或分包合同。
4.6.2招標(biāo)過(guò)程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)整理成冊(cè),并在正式合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。
5物料采購(gòu)
5.1物料定額標(biāo)準(zhǔn)
5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際需要,明確各類(lèi)材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫(kù)存量,包括工程設(shè)備維護(hù)所需的備品備件,建立物料庫(kù)存量標(biāo)準(zhǔn)及部門(mén)或個(gè)人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn),編制《物業(yè)采購(gòu)分類(lèi)明細(xì)表》,經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
5.1.2《物料采購(gòu)分類(lèi)明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購(gòu)需求、制訂采購(gòu)計(jì)劃的依據(jù)之一,物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門(mén)對(duì)《物業(yè)采購(gòu)分類(lèi)明細(xì)表》進(jìn)行評(píng)審更新,并報(bào)本公司總經(jīng)理審批。
5.2年度采購(gòu)計(jì)劃
5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類(lèi)工作人員數(shù)量,及各單位自然狀況等信息,制定年度物料采購(gòu)計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批。
5.2.2年度物料采購(gòu)計(jì)劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一,在年度采購(gòu)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中,因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購(gòu)計(jì)劃調(diào)整時(shí),必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計(jì)劃,并報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。
5.3月度采購(gòu)計(jì)劃
5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如勞保用品、清潔用品、易損備件(燈管、鎮(zhèn)
流器、窗把手、水龍頭、電話線)等的月度補(bǔ)充計(jì)劃,由行政人事部倉(cāng)管員根據(jù)庫(kù)存量于每月25日前提出。
5.3.2物業(yè)分公司各部門(mén)(管理處)根據(jù)下月工作需要,結(jié)合年度物料計(jì)劃制定下月的物料采購(gòu)計(jì)劃,說(shuō)明物料名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求,須說(shuō)明),經(jīng)本公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后,于每月25日前報(bào)行政人事部。
5.3.3行政人事部根據(jù)倉(cāng)管員的月度補(bǔ)充計(jì)劃及各部門(mén)(管理處)月度物料采購(gòu)計(jì)劃,于每月28日前擬定下月《物料采購(gòu)計(jì)劃》。
5.4計(jì)劃采購(gòu)實(shí)施
5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購(gòu)計(jì)劃》交行政人事部采購(gòu)員實(shí)施采購(gòu)。凡屬于招標(biāo)范圍的采購(gòu)必須按上述第4條的規(guī)定,通過(guò)招標(biāo)選擇采購(gòu)供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購(gòu)必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇,未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后方可選擇。
5.4.2各類(lèi)物料采購(gòu)必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行,凡采購(gòu)金額在5000元(含)以上的采購(gòu)項(xiàng)目必須簽訂正式的書(shū)面合同。采購(gòu)金額在5000元以下沒(méi)有簽訂正式書(shū)面合同的采購(gòu)項(xiàng)目均必須在進(jìn)貨驗(yàn)收合格后付款。
5.4.3對(duì)簽訂長(zhǎng)期供貨合同,分批供貨的采購(gòu)項(xiàng)目,行政人事部采購(gòu)人員應(yīng)以書(shū)面形成發(fā)出采購(gòu)訂單,特殊情況下口頭提出的采購(gòu)訂單應(yīng)予以記錄。
5.4.4采購(gòu)大宗物料或采購(gòu)數(shù)量在10個(gè)以上的物料時(shí),一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門(mén)。
5.4.5行政人事部采購(gòu)人員應(yīng)及時(shí)組織進(jìn)貨的驗(yàn)收入庫(kù)手續(xù),具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。
5.5零星、應(yīng)急物料的申購(gòu)
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少,且沒(méi)有庫(kù)存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用,且沒(méi)有庫(kù)存的物料。
5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購(gòu)必須按以下程序執(zhí)行:
a)物料使用部門(mén)(人員)填寫(xiě)《零星(應(yīng)急)物料采購(gòu)申請(qǐng)單》,說(shuō)明物料名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量,并交部門(mén)經(jīng)理(管
理處主任)審核;
b)《零星(應(yīng)急)物料采購(gòu)申請(qǐng)單》交財(cái)務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批;
c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購(gòu)申請(qǐng)單》交行政人事部采購(gòu)員實(shí)施采購(gòu)。
5.5.3緊急情況下的非常用物料采購(gòu),可以采取緊急措施在供方處對(duì)實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證后自行購(gòu)買(mǎi),但在購(gòu)買(mǎi)后須按上述要求補(bǔ)辦緊急采購(gòu)手續(xù)。
5.6物料采購(gòu)時(shí)效
5.6.1常用物料采購(gòu)原則上應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.2特殊物料的采購(gòu)原則上應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.3零星物料的采購(gòu)原則上應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.4緊急物料的采購(gòu)原則上應(yīng)在3個(gè)小時(shí)內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
6物料保管
6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序,明確規(guī)定物料進(jìn)貨驗(yàn)收、入庫(kù)、儲(chǔ)存保管及領(lǐng)用出庫(kù)的管理責(zé)任、方法和控制要求。
6.2所有外購(gòu)物料均必須執(zhí)行進(jìn)貨驗(yàn)收,確認(rèn)符合采購(gòu)合同要求后方可收貨、入庫(kù)。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫(kù),將各類(lèi)物料分區(qū)存放,做到擺放整齊、標(biāo)識(shí)明確,防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中,有毒有害化學(xué)物資必須隔離存放,并做好防護(hù)措施。
6.3物料進(jìn)、出庫(kù)必須按規(guī)定辦理手續(xù),入庫(kù)物料應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格,出庫(kù)物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。
6.4各類(lèi)物料應(yīng)按種類(lèi)、規(guī)格分別列賬,逐次記錄進(jìn)、出明細(xì),并每月盤(pán)點(diǎn)一次,確保各項(xiàng)物料賬物相符。
6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料,在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄,并由領(lǐng)用人簽收。
7服務(wù)(工程)分包
7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確,經(jīng)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時(shí)決定的服務(wù)分包,按本手冊(cè)第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限,2萬(wàn)元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批,超過(guò)2萬(wàn)元的報(bào)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批。
7.2物業(yè)分公司所有對(duì)外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求,包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過(guò)程及效果評(píng)價(jià)方法等,并作為分包合同必需附件。
7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)的規(guī)定,明確分包服務(wù)監(jiān)管責(zé)任部門(mén)(人員)對(duì)分包服務(wù)執(zhí)行過(guò)程監(jiān)視和效果評(píng)估,并針對(duì)不同類(lèi)型的分包服務(wù)采用適當(dāng)?shù)目刂品椒?包括(不限于):
a)針對(duì)長(zhǎng)期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等),應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定,對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控;
b)針對(duì)周期性的分包業(yè)務(wù)(如:消殺、電梯保養(yǎng)等),由監(jiān)管責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)指派專(zhuān)責(zé)人員進(jìn)行監(jiān)理,并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報(bào)告,監(jiān)管人員跟蹤確認(rèn);
c)針對(duì)一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程,根據(jù)實(shí)際需要要求供方提交書(shū)面執(zhí)行方案,并由監(jiān)管責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)指派專(zhuān)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查。
7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評(píng)估均應(yīng)形成書(shū)面記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)要求服務(wù)供方進(jìn)行整改,相關(guān)整改過(guò)程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)形成書(shū)面記錄。
8相關(guān)文件與記錄
8.1管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》6.3節(jié)《招投標(biāo)管理》
8.2wdwy-fr-mm6201供方合格評(píng)定表
8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名錄
8.4wdwy-fr-mm6203合格供方監(jiān)督評(píng)估表
8.5wdwy-fr-mm6204招標(biāo)工作計(jì)劃
8.6wdwy-fr-mm6205招標(biāo)文件審批表
8.7wdwy-fr-mm6206評(píng)標(biāo)、定標(biāo)審批表
8.8wdwy-fr-mm6207物料采購(gòu)計(jì)劃
第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來(lái)完成。
本章簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營(yíng)的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營(yíng)者而言,沒(méi)有外援就根本無(wú)法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來(lái)源,大量獲取借貸資金,即俗語(yǔ)所謂“用別人的錢(qián)來(lái)賺錢(qián)”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營(yíng)者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營(yíng)者也愿意靠借貸去投資。也就是說(shuō),如果經(jīng)營(yíng)者通過(guò)借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式
一般來(lái)講,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類(lèi)。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷(xiāo)售收入和出租收入。目前的趨勢(shì)是,為了應(yīng)付市場(chǎng)行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,許多經(jīng)營(yíng)者將自己投資開(kāi)發(fā)或購(gòu)置的物業(yè)(主要是寫(xiě)字樓、酒樓、商場(chǎng)之類(lèi)的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長(zhǎng)期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營(yíng)者籌集長(zhǎng)期資金來(lái)源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類(lèi)。
企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來(lái)收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤(rùn)。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購(gòu)股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過(guò)規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤(rùn))的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長(zhǎng)期資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后可租賃經(jīng)營(yíng),靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長(zhǎng)期、穩(wěn)定的利潤(rùn)。
在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中,經(jīng)營(yíng)者自有資金所占的比例越少,其投資利潤(rùn)率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(a、b)所獲利潤(rùn)均為800萬(wàn)元,a方案需投入自有資金1000萬(wàn)元,b方案需投入自有資金2000萬(wàn)元。即使經(jīng)營(yíng)者可提供2000萬(wàn)元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤(rùn)率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤(rùn)率只有40%(800/2000),經(jīng)營(yíng)者寧肯拿它擁有的2000萬(wàn)元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營(yíng)者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過(guò)于自有資金利潤(rùn)率(或稱(chēng)為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營(yíng)者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購(gòu)買(mǎi)資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國(guó)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營(yíng)者向銀行或其他金融信貸部門(mén)借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營(yíng)狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國(guó)家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國(guó),由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場(chǎng)機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營(yíng)原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長(zhǎng)期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。
(一)抵押貸款及其特點(diǎn)
抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無(wú)論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。
此外,相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來(lái)責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國(guó),抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識(shí)抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款
我國(guó)過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來(lái)那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來(lái)為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長(zhǎng)期化,長(zhǎng)期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴(lài)賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識(shí),提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)后以?xún)r(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國(guó)投資體制不完善,爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),特別是對(duì)銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺(jué)性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行
在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)過(guò)程對(duì)資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的籌資方式。公司在依賴(lài)抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營(yíng)要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場(chǎng)波動(dòng),就會(huì)帶來(lái)?yè)p失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長(zhǎng)期限的貸款,應(yīng)力爭(zhēng)借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長(zhǎng)期貸款用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請(qǐng)抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢(xún)等問(wèn)題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問(wèn)題。
5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則
所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。
三、資金籌措方案的分析與評(píng)估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。
在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒(méi)有可比性;又如籌集不同方案中的資金來(lái)源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對(duì)各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對(duì)方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過(guò)分析評(píng)估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來(lái)源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡(jiǎn)便,利率較低,基本無(wú)發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來(lái)源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無(wú)法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國(guó)外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來(lái)表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析,主要是通過(guò)比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來(lái)源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問(wèn)題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來(lái)源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才拧Ｓ捎谫Y金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長(zhǎng)期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析
第5篇 物業(yè)公司管理評(píng)審程序7
物業(yè)公司管理評(píng)審程序(七)
1.0目的
通過(guò)定期地對(duì)質(zhì)量體系的評(píng)審,保證本公司質(zhì)量體系持續(xù)有效地滿(mǎn)足gb/t19002-1994--iso9002;1994標(biāo)準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的要求。
2.0適用范圍
本程序適用于對(duì)公司質(zhì)量體系的適宜性和有效性進(jìn)行的評(píng)審。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理評(píng)審活動(dòng),并批準(zhǔn)《管理評(píng)審計(jì)劃》和《管理評(píng)審報(bào)告》。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)安排管理評(píng)審前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,包括評(píng)審中所需的文件和資料的收集、《管理評(píng)審計(jì)劃》的編制和審核,并協(xié)助總經(jīng)理組織評(píng)審活動(dòng)以及編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》。
3.3各部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)評(píng)審中提出的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施工作。
3.4質(zhì)管部負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)的糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督,并及時(shí)向管理者代表匯報(bào)執(zhí)行情況。
4.0工作程序
4.1評(píng)審的依據(jù)
a用戶(hù)的期望和社會(huì)要求;
b前期評(píng)審的重要質(zhì)量記錄;
c質(zhì)量體系發(fā)生重大變化時(shí);
d市場(chǎng)情況發(fā)生重大變化時(shí);
e出現(xiàn)重大質(zhì)量事故或連續(xù)被顧客投訴時(shí);
f其他認(rèn)為有評(píng)審需要時(shí)。
4.2評(píng)審的計(jì)劃
a管理者代表負(fù)責(zé)組織編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn);
b管理評(píng)審活動(dòng)每年舉行一次,一般安排在內(nèi)部質(zhì)量審核完成之后;
c根據(jù)4.1項(xiàng)視情況的需要,可適時(shí)安排管理評(píng)審。
4.3評(píng)審的內(nèi)容
評(píng)審一般包括以下內(nèi)容:
a質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)貫徹和實(shí)施情況;
b組織架構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)是否合理;
c質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績(jī)效分析,如經(jīng)常發(fā)生的用戶(hù)投訴情況的分析、用戶(hù)反饋信息的分析等;
d是否發(fā)生重大安全、質(zhì)量事故;
e審批重大的糾正和預(yù)防措施;
f其他需評(píng)審的內(nèi)容。
4.4管理評(píng)審前的準(zhǔn)備
4.4.1管理者代表在組織編寫(xiě)的《管理評(píng)審計(jì)劃》中必須明確:
a本次管理評(píng)審的目的、范圍、依據(jù);
b評(píng)審組成員名單;
c評(píng)審時(shí)間;
d評(píng)審議程安排;
e評(píng)審工作要求;
f所需的工作文件,包括上一次的管理評(píng)審報(bào)告、內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告、不合格報(bào)告等。
4.4.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備管理評(píng)審所需的文件和資料,包括以下內(nèi)容:
a上次的《管理評(píng)審報(bào)告》
b上一次管理評(píng)審會(huì)議提出的各項(xiàng)糾正和預(yù)防措施落實(shí)情況的分析報(bào)告;
c最近一次內(nèi)部質(zhì)量審核或外部質(zhì)量審核報(bào)告;
d客戶(hù)投訴和各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)情況分析報(bào)告;
e重大預(yù)防措施建議報(bào)告等。
4.5評(píng)審的實(shí)施
4.5.1評(píng)審會(huì)議由總經(jīng)理或由其授權(quán)委托的人員主持。
4.5.2評(píng)審項(xiàng)目責(zé)任部門(mén)陳述被評(píng)審項(xiàng)目(活動(dòng))的現(xiàn)狀。
4.5.3與會(huì)人員對(duì)評(píng)審項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審,做好詳細(xì)的記錄并形成完整的評(píng)審報(bào)告。
4.6評(píng)審記錄和報(bào)告
4.6.1質(zhì)管部負(fù)責(zé)做會(huì)議記錄。
4.6.2管理者代表根據(jù)會(huì)議記錄進(jìn)行整理、編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》,負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量體系的現(xiàn)關(guān)注和適用性作出評(píng)價(jià),經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后分發(fā)給各部門(mén)。
4.6.3《管理評(píng)審報(bào)告》、《管理評(píng)審計(jì)劃》由質(zhì)管部歸檔保存,并負(fù)責(zé)下發(fā)。
4.7糾正和預(yù)防措施
對(duì)管理評(píng)審中提出的不合格項(xiàng),各相關(guān)部門(mén)依據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。由管理者代表負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。
5.0相關(guān)文件
5.1《質(zhì)理手冊(cè)》
5.2《糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《管理評(píng)審計(jì)劃》
5.4《管理評(píng)審報(bào)告》
5.5《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》
5.6《會(huì)議記錄》
第6篇 物業(yè)管理手冊(cè)之管理組織
物業(yè)管理手冊(cè):管理組織
1組織層次
物業(yè)服務(wù)的決策和運(yùn)營(yíng)在管理層次上分為四級(jí):
1)管理公司(物業(yè)管理部),負(fù)責(zé)管理公司范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)的總體經(jīng)營(yíng)決策和業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和評(píng)價(jià)。
2)項(xiàng)目所在公司對(duì)所屬物業(yè)分公司實(shí)施管理,接受管理公司物業(yè)管理決策、監(jiān)督和評(píng)價(jià)。
3)物業(yè)分公司,負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的策劃、組織、實(shí)施和控制,接受物業(yè)管理部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
4)物業(yè)分公司管理處,負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)提供。
2組織機(jī)構(gòu)圖
集團(tuán)財(cái)務(wù)部
管理公司(經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì))
管理公司財(cái)務(wù)部
物業(yè)管理部
項(xiàng)目所在公司
項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部
各地物業(yè)分公司
品質(zhì)部
管理處
工程部門(mén)
相關(guān)說(shuō)明:
1)劃虛線部門(mén)可根據(jù)管理需要靈活設(shè)置,這些部門(mén)可歸物業(yè)分公司直接領(lǐng)導(dǎo),也可設(shè)置于管理處級(jí)別以下。
2)物業(yè)分公司各級(jí)組織架構(gòu)及崗位設(shè)置須經(jīng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)審批
(見(jiàn)7.2節(jié)《物業(yè)分公司及管理處組建》)。
3)物業(yè)分公司總經(jīng)理為項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)成員。
管理公司的物業(yè)管理職能(由物業(yè)管理部執(zhí)行)
1.策劃
1.1負(fù)責(zé)管理公司物業(yè)管理的總體策劃,組織擬定管理公司中長(zhǎng)期物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃。
1.2負(fù)責(zé)策劃和建立管理公司物業(yè)管理體系,并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督體系運(yùn)行。
1.3確定《物業(yè)管理方案》的編寫(xiě)原則,指導(dǎo)物業(yè)分公司(籌建處)制定物業(yè)管理方案。
1.4負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目整體(分期)物業(yè)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)暨年度目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),并全程監(jiān)控。
2.監(jiān)督與指導(dǎo)
2.1監(jiān)督各項(xiàng)目所在公司嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)、au*地產(chǎn)物業(yè)管理制度。
2.2定期對(duì)項(xiàng)目所在公司在物業(yè)管理方面實(shí)行監(jiān)督審核、業(yè)績(jī)考評(píng)。
2.3負(fù)責(zé)組織第三方業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查,提出年度業(yè)主滿(mǎn)意度分析報(bào)告。
2.4監(jiān)控各項(xiàng)目物業(yè)管理工作進(jìn)度。
2.5指導(dǎo)與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、入伙有關(guān)的物業(yè)管理工作。
2.6指導(dǎo)物業(yè)分公司開(kāi)展物業(yè)管理日常工作。
3.成本控制
3.1協(xié)助財(cái)務(wù)部監(jiān)控物業(yè)分公司經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況,組織核算物業(yè)管理成本。
3.2負(fù)責(zé)與物業(yè)管理相關(guān)的大額采購(gòu)的審核。
4.人事
4.1對(duì)物業(yè)分公司管理層的任命提出人事建議。
4.2審核物業(yè)分公司組織架構(gòu)、薪酬體系。
5.前期介入
5.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在地同質(zhì)同類(lèi)樓盤(pán)的調(diào)研工作,為項(xiàng)目公司提供當(dāng)?shù)赝|(zhì)同類(lèi)樓盤(pán)物業(yè)管理關(guān)注點(diǎn)的調(diào)研報(bào)告。
5.2指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)分公司(籌建處)的前期介入工作。
6.培訓(xùn)
建立物業(yè)管理培訓(xùn)體系,確立培訓(xùn)基地,推動(dòng)各物業(yè)分公司的分級(jí)培訓(xùn)。
7.品牌及業(yè)務(wù)拓展
7.1負(fù)責(zé)管理公司物業(yè)管理系統(tǒng)的品牌建設(shè),提升、推廣au*物業(yè)品牌形象。
7.2指導(dǎo)物業(yè)分公司參加國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理方面的評(píng)比。
7.3指導(dǎo)物業(yè)分公司對(duì)外開(kāi)展物業(yè)管理招投標(biāo)工作。
8.協(xié)調(diào)與溝通
8.1負(fù)責(zé)收集、研究物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、典型案例等信息,并及時(shí)傳達(dá)到相關(guān)方。
8.2負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理公司各職能部門(mén)、項(xiàng)目所在公司及物業(yè)分公司之間與物業(yè)管理有關(guān)的工作關(guān)系。
8.3負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理區(qū)域交流。
第7篇 金碧世家物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
金碧世家物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
一、企業(yè)現(xiàn)狀
廣州市金碧世家物業(yè)管理有限公司為廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)屬下五大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一物業(yè)集團(tuán)屬下具有獨(dú)立法人資格的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理公司,注冊(cè)資金100萬(wàn)元,資質(zhì)4級(jí)。公司現(xiàn)下設(shè)辦公室、客戶(hù)服務(wù)中心、工程維修部、保安部、環(huán)衛(wèi)部5個(gè)部門(mén)。
公司建立了全面質(zhì)量管理體系和內(nèi)部運(yùn)作管理機(jī)制,健全了各類(lèi)規(guī)章制度,具有完善的計(jì)算機(jī)辦公與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng),以及先進(jìn)的通訊、防盜、消防、工程維修等設(shè)備,秉承'規(guī)范管理、專(zhuān)業(yè)運(yùn)作、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的經(jīng)營(yíng)理念。在管理小區(qū)的過(guò)程中,始終堅(jiān)持以人為本,以'業(yè)主至上,服務(wù)第一'為宗旨,灌輸'高起點(diǎn)、嚴(yán)管理、精服務(wù)'的管理服務(wù)思想,努力打造'金碧物業(yè)'的品牌,并銳意創(chuàng)新,不斷進(jìn)取,追求完美。
公司擁有一支事業(yè)心強(qiáng),業(yè)務(wù)素質(zhì)高的專(zhuān)業(yè)化人才隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工61人,其中,經(jīng)濟(jì)師1名,碩士1名,大專(zhuān)以上文化程度20余名,管理人員全部是大專(zhuān)以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區(qū)綠化、社區(qū)文化等多方面的行業(yè)精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊(duì)伍,配備了智能化的小區(qū)保安監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng),保安成為小區(qū)安全的守護(hù)神。
公司推出了獨(dú)特的服務(wù)理念。提出了'一個(gè)結(jié)果,兩種標(biāo)準(zhǔn)'的工作原則,即'一個(gè)結(jié)果':讓業(yè)主滿(mǎn)意的結(jié)果;'兩種標(biāo)準(zhǔn)',物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須解決,處理的結(jié)果讓業(yè)主滿(mǎn)意;非物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須設(shè)法解決,處理的過(guò)程讓業(yè)主感動(dòng),直至滿(mǎn)意。同時(shí),推出了'人過(guò)地清'、'首問(wèn)責(zé)任制'、'總經(jīng)理信箱'、'總經(jīng)理接待日'等服務(wù)舉措,在提升服務(wù)質(zhì)量,融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系方面,走出了一條成功之路。
二、企業(yè)理念
服務(wù)宗旨:堅(jiān)持'業(yè)主至上,服務(wù)第一',營(yíng)造現(xiàn)代化人文生活空間。
經(jīng)營(yíng)理念:以業(yè)養(yǎng)業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
管理目標(biāo):創(chuàng)建具有金碧特色的全國(guó)一流物業(yè)管理模式。
產(chǎn)品目標(biāo):營(yíng)造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷(xiāo)售氛圍,把在管小區(qū)建設(shè)成為'健康文明,和諧進(jìn)步'的全國(guó)一流文化小區(qū)。
三、公司業(yè)績(jī)
(一)公司管理項(xiàng)目:第三金碧花園
(二)物業(yè)集團(tuán)下屬4家具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀(jì)花園等10多個(gè)樓盤(pán),形成各具特色的經(jīng)典樓盤(pán)。
(三)住宅業(yè)務(wù):我公司的住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展取得了令人矚目的佳績(jī),自前期介入第三金碧花園項(xiàng)目以來(lái),業(yè)主滿(mǎn)意率高達(dá)98%以上,無(wú)一起治安案件發(fā)生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績(jī)突出被評(píng)為集團(tuán)公司先進(jìn)個(gè)人。
四、管理優(yōu)勢(shì)
(一)人才優(yōu)勢(shì)。我司屬恒大物業(yè)集團(tuán)下屬公司,在管理人才方面,由集團(tuán)公司給予統(tǒng)一調(diào)配,資源共享,因此,在人才儲(chǔ)備與使用方面具有更優(yōu)于其他公司的明顯的優(yōu)勢(shì)。
(二)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。公司擁有專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的管理、運(yùn)作、監(jiān)控系統(tǒng),引入了現(xiàn)代化科學(xué)管理機(jī)制,具有明顯的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
(三)公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)。公司自成立以來(lái),一直注重于品牌建設(shè),努力在業(yè)內(nèi)塑造一個(gè)良好的物業(yè)管理品牌,形成良好的口碑,注重對(duì)外宣傳及公眾形象,對(duì)于項(xiàng)目的宣傳效應(yīng)會(huì)起到積極推動(dòng)的作用。公司多年的市場(chǎng)運(yùn)作,與公安、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水等各政府部門(mén)關(guān)系融洽,已形成良好的外圍環(huán)境。
(四)企業(yè)文化優(yōu)勢(shì)。公司十分重視企業(yè)文化建設(shè),弘揚(yáng)'艱苦創(chuàng)業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開(kāi)拓進(jìn)取'的企為精神,發(fā)揚(yáng)'精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效的'工作作風(fēng),提出并實(shí)踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區(qū)文化,全面提升物業(yè)品質(zhì)。
第8篇 物業(yè)管理保安員的警容風(fēng)紀(jì)
物業(yè)管理(保安)員的警容風(fēng)紀(jì)
物業(yè)管理部是代表公司形象,面向業(yè)主、客人服務(wù)的一線對(duì)客部門(mén)。物業(yè)管理員嚴(yán)整的軍姿、儀容、良好的精神面貌、禮貌熱情的服務(wù)會(huì)給客人留下深刻的印象,對(duì)客人產(chǎn)生積極的影響。因此,制訂本規(guī)定,以規(guī)范物業(yè)管理員的軍容風(fēng)紀(jì)。
(一)著裝
物業(yè)管理員必須按照規(guī)定著裝,保持軍容嚴(yán)整。
1. 按規(guī)定佩帶帽徽、肩章、工卡、綏帶等;
2. 禮服應(yīng)當(dāng)保持整潔,配套著裝(著裝序號(hào)見(jiàn)附文),不得混穿,不得在禮服外罩便裝;
3. 不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿;扣好衣扣,系制式領(lǐng)帶,著夏季白色短袖禮服時(shí),不系領(lǐng)帶,不扣第一個(gè)紐扣,不佩綏帶,宜簡(jiǎn)潔,著夏常黑色或白色短袖禮服時(shí),下擺扎于褲內(nèi)。著冬季禮服時(shí),必須內(nèi)著配發(fā)的黑色禮服,系配發(fā)的領(lǐng)帶;
4. 迷彩服只限于訓(xùn)練、勞動(dòng)或處突時(shí)穿,工作期間不宜著迷彩服。領(lǐng)班級(jí)人員統(tǒng)一著裝,夏秋季以白色短長(zhǎng)袖襯衣為主,冬季著冬常禮服,內(nèi)著白色襯衣,四季均須系黑色或統(tǒng)一的領(lǐng)帶(酒店或會(huì)所領(lǐng)班冬季可著黑色西服);主管著裝為白色短、長(zhǎng)襯衣與黑色西服,系統(tǒng)一顏色的領(lǐng)帶;
5. 工作期間通常著黑色皮鞋,鞋面外視要有光澤、鮮亮;穿黑、灰、棕或白色襪子;不宜著其它如紅、紫、黃、橙等與鞋不相稱(chēng)的色彩的襪子;
6.女隊(duì)員著黑色秋季禮服時(shí),扣扎外腰帶;著裙時(shí),穿與膚色相近的襪子;襪口不得低于20cm;
7.非工作時(shí)間不得著禮服或著禮服離開(kāi)宿舍區(qū);不得外借或外賣(mài);外出時(shí),一律著便服。
(二)儀容
1. 物業(yè)管理員頭發(fā)應(yīng)當(dāng)整潔,男隊(duì)員不得留長(zhǎng)發(fā)、大鬢角、大包頭和胡須,蓄發(fā)不得露于帽外,帽墻下發(fā)不得超過(guò)1.5cm;女隊(duì)員發(fā)辮不得過(guò)肩,不宜燙發(fā)、披頭散發(fā)。男女隊(duì)員均不得染與黑色相斥的頭發(fā);
2. 物業(yè)管理員不得文身,著禮服時(shí)不得化妝,不得留長(zhǎng)指甲和染指甲,不得圍圍巾,不得在外露的腰帶上系掛鑰匙、手機(jī)和飾物,不得戴耳環(huán)、項(xiàng)鏈、領(lǐng)飾、戒指等首飾,除工作需要和眼痛外,不得戴有色眼鏡;
3. 工作期間可以戴白手套,但須以中隊(duì)為單位統(tǒng)一,手套要保持清潔,無(wú)破損。
(三)檢查
部門(mén)每月、中隊(duì)每半月、班每周至少進(jìn)行一次軍容風(fēng)紀(jì)檢查,及時(shí)糾正問(wèn)題并講評(píng),不合格者按照《紀(jì)律條令》適用條款處分。
附1:著裝序號(hào)
1. 夏1號(hào)著裝:夏常黑色禮服、褲、大檐帽、領(lǐng)帶、精神帶(綏帶);
夏2號(hào)著裝:白色短袖禮服、夏常褲、大檐帽;
2.冬1號(hào)著裝:冬常黑色禮服、夏常黑色禮服、冬常禮褲、大檐帽、領(lǐng)帶、精神帶;
冬2號(hào)著裝:冬常黑色禮服、夏常黑色禮服、大衣、大檐帽、領(lǐng)帶;
3.迷彩服
附2:檢查情況登記表
項(xiàng)目
狀況
不合格姓名
頭發(fā)
著裝
皮鞋
襪子
指甲
儀容
_____年____月____日檢查人:
第9篇 物業(yè)精細(xì)化管理案例--裝修管理
物業(yè)精細(xì)化管理案例培訓(xùn)--裝修管理
寫(xiě)字樓內(nèi)一租戶(hù)入駐,履行驗(yàn)房及裝修審批程序后,在裝修時(shí),發(fā)現(xiàn)天花板內(nèi)布線較多,于是找到管理處予以解決。維修人員推測(cè)是前租戶(hù)裝修后導(dǎo)致的,管理處負(fù)責(zé)將天花板布線情況進(jìn)行恢復(fù)。
精細(xì)化操作建議:
1、入駐流程及退房流程應(yīng)明確,對(duì)驗(yàn)房的具體內(nèi)容及要求應(yīng)清晰全面;
2、退房時(shí)需對(duì)應(yīng)入駐及裝修的具體情況進(jìn)行檢驗(yàn),以防漏項(xiàng);
3、相關(guān)流程做好記錄,并有負(fù)責(zé)人簽字,對(duì)特殊情況要予以標(biāo)明;
4、加強(qiáng)維修的巡視檢查次數(shù),提高服務(wù)質(zhì)量。
第10篇 物業(yè)公司程序文件信息傳遞管理程序
1.目的
規(guī)范公司信息傳遞流程,加強(qiáng)信息管理,充分發(fā)揮信息管理工作在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用。
2.范圍
適用于公司范圍內(nèi)信息管理工作的全過(guò)程。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理辦公室為公司信息管理工作的主管部門(mén),負(fù)責(zé)公司所有相關(guān)信息的收集、整合、傳遞、跟蹤及分析工作。
3.2各部門(mén)經(jīng)理是本部門(mén)信息管理工作第一責(zé)任人,對(duì)本部門(mén)信息管理工作的有效性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
3.3各部門(mén)指定專(zhuān)人擔(dān)任信息員,負(fù)責(zé)本部門(mén)各項(xiàng)日常信息管理工作。
4.方法和過(guò)程控制
4.1信息的收集
4.1.1 總經(jīng)理辦公室應(yīng)充分利用互聯(lián)網(wǎng)、媒體、政府機(jī)關(guān)、行業(yè)協(xié)會(huì)、**集團(tuán)及集團(tuán)內(nèi)其它企業(yè)等渠道,建立并不斷完善公司的信息收集系統(tǒng)。
4.1.2總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)收集以下信息:
a.物業(yè)管理和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)法律、法規(guī);政府、主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)的通知、通告、指令及信息等;
b.房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的新聞、動(dòng)態(tài)、信息等;
c.公司內(nèi)部的管理信息、突發(fā)事件、重要會(huì)議及活動(dòng)信息等;
d.新聞媒介對(duì)本公司、**地產(chǎn)、集團(tuán)總部及集團(tuán)內(nèi)其它企業(yè)的報(bào)道;
e.與經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的信息和資訊,如相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)信息、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)等;
f.**集團(tuán)總部、**地產(chǎn)公司及集團(tuán)內(nèi)其他公司的有關(guān)信息。
4.1.3公司各部門(mén)負(fù)責(zé)收集以下信息:
a.公司其他部門(mén)發(fā)送的各類(lèi)工作信息;
b.來(lái)自顧客的投訴、建議、需求等信息;
c.其他部門(mén)的日常管理經(jīng)驗(yàn)和舉措;
d.與本部門(mén)相關(guān)的政府及行業(yè)信息;
e.部門(mén)的管理信息、緊急事件、重要會(huì)議及活動(dòng)等。
4.2公司內(nèi)部信息的傳遞
4.2.1 每月2日和17日pm17:30前,各部門(mén)應(yīng)將上一期的日常信息,填入《業(yè)務(wù)(職能)部門(mén)信息半月報(bào)》并上載到內(nèi)部信息網(wǎng)(如遇休息日或節(jié)假日,報(bào)送時(shí)限順延)。半月報(bào)的信息區(qū)間為每月1日至15日為上半月,每月16日至月底為下半月;
4.2.2 每月1日前制定本部門(mén)月工作計(jì)劃,并將上月工作完成情況在月工作計(jì)劃表中體現(xiàn),上載到內(nèi)部信息網(wǎng)相應(yīng)欄目;
4.2.3 部門(mén)級(jí)重要會(huì)議應(yīng)在會(huì)議結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)完成《會(huì)議紀(jì)要》,通過(guò)郵件形式發(fā)送公司總經(jīng)理辦公室;
4.2.4每季度首月20日前完成上一季度《管理報(bào)告》,并在公司內(nèi)部網(wǎng)頁(yè)相應(yīng)欄目?jī)?nèi)發(fā)布;
4.2.5公司及各職能部門(mén)現(xiàn)行制度所要求即時(shí)報(bào)送并處理的各類(lèi)信息,如突發(fā)事件、重大投訴等,由各部門(mén)按照相關(guān)制度或體系文件要求的格式和時(shí)限以郵件形式主報(bào)歸口部門(mén)并抄報(bào)總經(jīng)理辦公室;
4.2.6各部門(mén)發(fā)生突發(fā)事件除按上述要求處理外,還應(yīng)在事發(fā)后1小時(shí)內(nèi)知會(huì)總經(jīng)理辦公室和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),報(bào)送形式不限。同時(shí)每隔3-5天將處理過(guò)程和結(jié)果反饋總經(jīng)理辦公室和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),直至問(wèn)題處理完畢;
4.2.7信息員若不能確定信息報(bào)送部門(mén),重要性較高的信息,工作時(shí)間發(fā)生的應(yīng)在發(fā)生當(dāng)日,非工作時(shí)間發(fā)生的應(yīng)在事件發(fā)生后1個(gè)工作日內(nèi)以《信息快報(bào)》的形式上報(bào)總經(jīng)理辦公室;
4.2.8各部門(mén)《信息半月報(bào)》和《信息快報(bào)》的內(nèi)容原則上不應(yīng)重復(fù);
4.2.9向公司全體發(fā)送的信息,可在內(nèi)部信息網(wǎng)的網(wǎng)上公告欄目發(fā)布,原則上此類(lèi)信息不再用outlook形式發(fā)送,以提高工作效率;
4.2.10重要信息必須通過(guò)郵件形式按限定級(jí)別發(fā)送,不得通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)
4.2.11各部門(mén)應(yīng)定期對(duì)本部門(mén)網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容進(jìn)行更新和維護(hù),強(qiáng)化內(nèi)部網(wǎng)的使用效率;
4.2.12職能部門(mén)在內(nèi)部信息網(wǎng)發(fā)布的需下發(fā)到各部門(mén)的信息,應(yīng)注明傳送級(jí)別,由各部門(mén)信息員根據(jù)要求采取打印、張貼、傳閱或會(huì)議等形式傳達(dá)到部門(mén)內(nèi)相應(yīng)級(jí)別,未附傳送級(jí)別的信息視為要求傳達(dá)到全體員工;
4.2.13各部門(mén)如需職能部門(mén)協(xié)助完成某項(xiàng)工作,應(yīng)同時(shí)將郵件抄送對(duì)方部門(mén)經(jīng)理或業(yè)務(wù)主管,否則將視為無(wú)效信息。
4.3公司信息的傳遞
4.3.1總經(jīng)理辦公室每月3日和18日負(fù)責(zé)匯總公司半月工作信息,完成公司《物業(yè)管理半月報(bào)》的編輯和上載,報(bào)送集團(tuán)物業(yè)管理部,抄報(bào)集團(tuán)辦公室、設(shè)計(jì)工程部和**地產(chǎn)公司;
4.3.2若公司發(fā)生重大事件,總經(jīng)理辦公室應(yīng)在事件發(fā)生后兩個(gè)工作日內(nèi)編輯公司《物業(yè)信息快報(bào)》,報(bào)送集團(tuán)物業(yè)管理部及地產(chǎn)公司。且在事件發(fā)生后及時(shí)將處理情況報(bào)送集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和職能部門(mén),并跟蹤事件進(jìn)展,直至問(wèn)題妥善處理完畢;
4.3.3公司級(jí)會(huì)議由總經(jīng)理辦公室在會(huì)議結(jié)束后三個(gè)工作日內(nèi)完成會(huì)議紀(jì)要,并傳遞至相關(guān)人員;
4.3.4除在固定時(shí)間向集團(tuán)和地產(chǎn)公司報(bào)送固定欄目信息外,總經(jīng)理辦公室還應(yīng)及時(shí)將公司各類(lèi)重要管理信息、重要人事變動(dòng)、活動(dòng)信息等及時(shí)報(bào)送集團(tuán)相關(guān)部門(mén)和地產(chǎn)公司。
4.4 信息的分析和處理
4.4.1各部門(mén)上報(bào)的信息,由各信息歸口的職能部門(mén)負(fù)責(zé)整合、分析、處理或反饋;
4.4.2沒(méi)有明確信息歸口部門(mén)的信息,由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)整合、分析、處理或反饋;
4.4.3各負(fù)責(zé)信息分析處理的部門(mén)應(yīng)視具體信息內(nèi)容,知會(huì)公司領(lǐng)導(dǎo)并及時(shí)就相關(guān)事件、部門(mén)或個(gè)人提出適時(shí)處理意見(jiàn)。
4.5信息管理制度
4.5.1各部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)信息管理的操作流程,以確保公司整個(gè)信息系統(tǒng)的正常有效運(yùn)作。
4.5.2各部門(mén)應(yīng)結(jié)合本部門(mén)的具體情況,制定包括部門(mén)內(nèi)部收集、傳遞、發(fā)布等工作流程的信息管理制度,明確各相關(guān)崗位對(duì)本部門(mén)信息管理工作應(yīng)負(fù)的責(zé)任,確保部門(mén)各項(xiàng)信息管理工作的順利開(kāi)展。
4.5.3各部門(mén)信息員崗位若發(fā)生變動(dòng),必須及時(shí)通報(bào)總經(jīng)理辦公室,并完善各項(xiàng)交接手續(xù),前任信息員或總經(jīng)理辦公室應(yīng)對(duì)新信息員進(jìn)行必要的培訓(xùn),以保證信息管理工作的連續(xù)性?？偨?jīng)理辦公室應(yīng)制作并不斷修訂完善《內(nèi)部網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)制作教材》,以幫助各部門(mén)信息員掌握信息網(wǎng)的各項(xiàng)操作。
4.5.4各部門(mén)應(yīng)保持開(kāi)放心態(tài),及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布或傳遞各類(lèi)信息,公司賦予各部門(mén)信息員越過(guò)直屬上級(jí)或部門(mén)經(jīng)理直接向公司信息主管部門(mén)報(bào)送信息的權(quán)力,各部門(mén)不得用任何方法限制或阻撓信息員正常的信息報(bào)送工作,對(duì)因信息報(bào)送不及時(shí)或漏報(bào)造成嚴(yán)重后果的,將追究信息員的責(zé)任。
4.5.5各部門(mén)信息員須對(duì)各類(lèi)信息及時(shí)進(jìn)行跟蹤反饋,信息跟蹤反饋工作
應(yīng)貫穿事件處理的全過(guò)程,直至事件處理完成后關(guān)閉,以保證所有問(wèn)題都能夠得到實(shí)時(shí)有效地解決。
4.5.6信息傳遞專(zhuān)用郵箱及帳號(hào)僅供工作使用,不得用于任何私人目的,損害公司利益,不得向他人發(fā)送惡意的、挑釁的郵件,不得隨意向不認(rèn)識(shí)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)的信箱發(fā)送商業(yè)廣告。
4.5.7網(wǎng)絡(luò)使用人員應(yīng)嚴(yán)格遵守internet國(guó)際慣例,遵守國(guó)家有關(guān)網(wǎng)絡(luò)使用法律規(guī)定和公司網(wǎng)絡(luò)及郵件使用的相關(guān)規(guī)定,對(duì)于違反上述規(guī)定對(duì)公司造成損失的將追究相關(guān)人員的責(zé)任。
5、質(zhì)量記錄表格
第11篇 麗江物業(yè)管理評(píng)審控制程序
1.0 目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系,包括對(duì)質(zhì)量方針、目標(biāo)的評(píng)審,確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的適應(yīng)性、充分性和有效性。
2.0 范圍
適用于對(duì)麗江花園物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
3.0 職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議并負(fù)責(zé)對(duì)《管理評(píng)審報(bào)告》的審批。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,組織管理評(píng)審會(huì)議的召開(kāi),組織編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》。
3.3行政部負(fù)責(zé)評(píng)審計(jì)劃的制定,收集并提供管理評(píng)審所需資料,建立并保存管理評(píng)審會(huì)議記錄,協(xié)助管理者代表編制《管理評(píng)審報(bào)告》,負(fù)責(zé)組織對(duì)評(píng)審后的糾正、預(yù)防措施的跟蹤和驗(yàn)證。
3.4各部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門(mén)工作有關(guān)的對(duì)質(zhì)量管理體系評(píng)審所需的資料、參加管理評(píng)審會(huì)議,實(shí)施會(huì)議提出的糾正與預(yù)防措施。
4.0 定義(無(wú))
5.0 工作程序
5.1管理評(píng)審頻次
5.1.1 管理評(píng)審每年至少進(jìn)行一次,發(fā)生下列情況可增加評(píng)審次數(shù),具體評(píng)審時(shí)機(jī)由總經(jīng)理確定。
5.1.2 內(nèi)部審核之后,外部(第二或第三方)審核之前。
5.1.3 出現(xiàn)重大質(zhì)量事故或有重大的客戶(hù)投訴。
5.1.4 認(rèn)證證書(shū)即將到期。
5.1.5 社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)需求、公司機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變化。
5.1.6 總經(jīng)理認(rèn)為必要時(shí)。
5.2評(píng)審前的準(zhǔn)備工作
5.2.1 行政部必須于管理評(píng)審前編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃主要內(nèi)容包括:
a) 評(píng)審時(shí)間;
b) 評(píng)審目的;
c) 評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn);
d) 參加評(píng)審部門(mén)(人員);
e) 評(píng)審依據(jù);
f) 評(píng)審內(nèi)容。
5.2.2 行政部在管理評(píng)審前做好會(huì)議籌備工作,并通知參加評(píng)審的人員以及準(zhǔn)備本次評(píng)審的計(jì)劃和有關(guān)資料。
5.2.3 各有關(guān)部門(mén)應(yīng)整理好本部門(mén)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的相關(guān)資料送行政部匯總整理后報(bào)管理者代表。
5.2.4 參加管理評(píng)審會(huì)議人員:總經(jīng)理及受邀請(qǐng)的部門(mén)負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員。
5.3評(píng)審輸入
管理評(píng)審輸入包括以下方面的內(nèi)容:
5.3.1質(zhì)量方針、目標(biāo)和指標(biāo)的貫徹實(shí)施情況及其適宜性。
5.3.2審核結(jié)果(包括內(nèi)部、外部質(zhì)量管理體系審核的結(jié)果)。
5.3.3質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性及其組織結(jié)構(gòu)的配置和調(diào)整。
5.3.4顧客反饋情況,包括滿(mǎn)意程度測(cè)量結(jié)果及與顧客溝通的結(jié)果等。
5.3.5過(guò)程業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性,包括過(guò)程、產(chǎn)品測(cè)量和監(jiān)控的結(jié)果。
5.3.6改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對(duì)糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果。
5.3.7以往管理評(píng)審的跟蹤措施的實(shí)施及有效性。
5.3.8可能影響質(zhì)量管理體系的變更。
5.3.9相關(guān)方所關(guān)心的問(wèn)題。
5.3.10改進(jìn)的建議及其它。
5.4實(shí)施評(píng)審
5.4.1 總經(jīng)理主持召開(kāi)管理評(píng)審會(huì)議,管理者代表報(bào)告質(zhì)量管理體系的總體運(yùn)行情況,有關(guān)部門(mén)匯報(bào)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的相關(guān)情況,參加會(huì)議的各部門(mén)負(fù)責(zé)人以及有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入進(jìn)行評(píng)價(jià),對(duì)存在或潛在的不合格提出糾正和預(yù)防措施,確定責(zé)任人員和整改要求。
5.4.2 總經(jīng)理對(duì)所涉及管理評(píng)審內(nèi)容作出結(jié)論性的評(píng)價(jià)意見(jiàn),行政部負(fù)責(zé)形成會(huì)議記錄。
5.5評(píng)審輸出
管理評(píng)審的輸出包括以下方面的任何決定和措施:
5.5.1 質(zhì)量管理體系及其過(guò)程有效性的改進(jìn),包括對(duì)質(zhì)量方針、目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制和產(chǎn)品質(zhì)量方面的評(píng)價(jià)。
5.5.2 與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行產(chǎn)品、過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)要求。
5.5.3 資源需求等。
5.6管理評(píng)審報(bào)告
5.6.1 管理評(píng)審結(jié)束后,由行政部協(xié)助管理者代表起草《管理評(píng)審報(bào)告》。
《管理評(píng)審報(bào)告》內(nèi)容如下:
a)本次評(píng)審的目的、范圍、依據(jù)和信息;
b)參加本次評(píng)審的人員、日期、地點(diǎn);
c)對(duì)質(zhì)量管理體系評(píng)審的綜述和結(jié)論;
d)相關(guān)部門(mén)需采取的糾正或預(yù)防措施。
5.6.2 《管理評(píng)審報(bào)告》經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,形成正式文件,發(fā)至每個(gè)參加評(píng)審活動(dòng)的部門(mén)及相關(guān)人員。
5.6.3 根據(jù)《管理評(píng)審報(bào)告》的要求,各相關(guān)部門(mén)實(shí)施糾正或預(yù)防措施。
5.6.4 行政部跟蹤《管理評(píng)審報(bào)告》有關(guān)要求落實(shí)的情況,各部門(mén)協(xié)助,并向管理者代表報(bào)告,管理者代表組織對(duì)相關(guān)部門(mén)改進(jìn)的有效性進(jìn)行驗(yàn)證。
5.6.5 糾正或預(yù)防措施如涉及質(zhì)量管理體系文件的修改,按《文件控制程序》進(jìn)行。
5.6.6 《管理評(píng)審報(bào)告》及評(píng)審會(huì)議中形成的其它質(zhì)量記錄由行政部歸檔保存。
6.0 相關(guān)文件
6.1《文件控制程序》rgpm
第12篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說(shuō)明
小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說(shuō)明
根據(jù)管理處實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的工作職責(zé)與范圍,管理處設(shè)專(zhuān)職經(jīng)理(主任)1人,主持管理處全盤(pán)工作,組織落實(shí)管理處各項(xiàng)工作的實(shí)施和檢查,對(duì)日常工作出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的糾偏指導(dǎo)。
其下劃分為以下五個(gè)職能部門(mén):
1、財(cái)務(wù)室:負(fù)責(zé)整個(gè)管理處的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車(chē)位使用費(fèi)及營(yíng)業(yè)外收入的收繳,日常運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)支出管理,管理處帳務(wù)處理。負(fù)責(zé)每季度向各小區(qū)住戶(hù)公布財(cái)務(wù)報(bào)表的制表和公布。財(cái)務(wù)室設(shè)會(huì)計(jì)1人負(fù)責(zé)整個(gè)管理處的帳務(wù)處理,對(duì)所轄小區(qū)進(jìn)行獨(dú)立建帳。各小區(qū)分別設(shè)立1個(gè)出納人員,各自負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車(chē)位使用費(fèi)及營(yíng)業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時(shí)負(fù)責(zé)轄區(qū)住戶(hù)的報(bào)修、投訴申請(qǐng)的登記和轉(zhuǎn)達(dá)以及其他事務(wù)工作。
2、行政事務(wù)室:負(fù)責(zé)管理處日常行政事務(wù)處理、人員招聘工作、住戶(hù)投訴處理、住戶(hù)回訪工作、住戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查等客戶(hù)服務(wù)工作。行政事務(wù)室設(shè)管服主管1人,主管行政事務(wù)室全面工作,具體負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的客戶(hù)服務(wù)工作。設(shè)立事務(wù)助理1人,具體負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的客戶(hù)服務(wù)工作。
3、維修管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng),負(fù)責(zé)小區(qū)住戶(hù)的有償維修服務(wù)。由于各小區(qū)沒(méi)有較大設(shè)施設(shè)備,故僅物業(yè)公司總部設(shè)立一個(gè)維修管理室,維修室設(shè)維修工二名,負(fù)責(zé)處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)小區(qū)的維修計(jì)劃的制訂、計(jì)劃性維修的組織、指導(dǎo)和實(shí)施,負(fù)責(zé)小區(qū)突發(fā)維修項(xiàng)目的組織和調(diào)度。
4、環(huán)境管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護(hù)、修剪。環(huán)境管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)對(duì)所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導(dǎo)和作業(yè)計(jì)劃的制訂、組織、實(shí)施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)外包時(shí),環(huán)境室與行政事務(wù)室則合并組成物業(yè)管理室。
5、安全管理室:負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)的管理,統(tǒng)籌計(jì)劃安排小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車(chē)輛出入管理、物品搬遷管理和住戶(hù)及人員(流動(dòng)人口)流動(dòng)管理。安全管理室設(shè)安全主管1人,負(fù)責(zé)制訂并組織實(shí)施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預(yù)案,指導(dǎo)并監(jiān)督各小區(qū)安管隊(duì)的車(chē)輛出入管理、物品搬遷管理和住戶(hù)及人員(流動(dòng)人口)流動(dòng)登記管理,負(fù)責(zé)對(duì)各小區(qū)安管隊(duì)日常工作偏差的糾集指導(dǎo)。各社區(qū)安管隊(duì)設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人,具體負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊(duì)員編制設(shè):大門(mén)崗每班1人、側(cè)門(mén)崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設(shè)輪休人員1人,共計(jì)16人。每班設(shè)班長(zhǎng)1人,班長(zhǎng)為巡邏崗,便于巡回對(duì)本班工作進(jìn)行全盤(pán)掌握。
