第1篇 物業(yè)管理投標答辯技巧培訓
物業(yè)管理投標答辯是招投標過程中為人們所關(guān)注的焦點。通過投標答辯,使評委和業(yè)主代表能充分了解投標企業(yè)所制作投標書的內(nèi)容,從而展示該物業(yè)管理企業(yè)的實力,同時投標企業(yè)回答問題的技巧不但能減少或消除會議的枯燥感而且也能體現(xiàn)出其管理人員的水平。物業(yè)管理企業(yè)投標負責人在投標過程中答辯技巧有如下:
(一)保持儀表,形象致勝
答辯會的評委和業(yè)主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發(fā)言,在你說出第一句話前,他們已經(jīng)對你形成一種印象,因此,發(fā)言時,著裝和姿勢尤為重要。發(fā)言者的著裝應(yīng)舒適而且適合答辯會的場合,并充分考慮到與會者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢能夠表現(xiàn)自信和自尊的氣質(zhì)。如果你的雙手和身體不停地晃動,玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準備的信號。
(二)控制聲音
發(fā)音清晰,不要出現(xiàn)語言含混不清或者把句子的末尾詞語吞掉的情況;恰當?shù)卣{(diào)整或改變音調(diào)可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場的每位聽眾都能聽到你的講話。
(三)利用身體位置和動作
1.身體位置
發(fā)言者站在哪里很重要,許多專業(yè)人士認為,發(fā)言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉(zhuǎn)移到視覺材料之前會集中在發(fā)言者身上。如果你在發(fā)言的過程中需要走動,記住要站在不會擋住屏幕的位置上。
2.目光接觸
發(fā)言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發(fā)言之前,你要花一點時間從一邊到另一邊看看各位評委與業(yè)主代表。這樣使聽眾意識到你很放松,做好準備。
在發(fā)言過程中,你應(yīng)該小心保證你是在與聽眾進行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。月光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點。不論講話的人是誰,一直盯著你的目標就對,你的眼神看著說話的人,不過每當說話人講到一個段落,你的眼神要順勢轉(zhuǎn)到目標對象上。這樣讓目標對象感覺到你對他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點。
3.手勢和舉止
手勢和舉止要自然。發(fā)言者的手部動作應(yīng)該與你和人進行一對一交談時所用的手勢差不多,而且你也應(yīng)該相信自己能做到,你可用手勢來強調(diào)重點內(nèi)容。
(四)分析你的聽眾
發(fā)言者應(yīng)考查每位聽眾的背景、特征、專業(yè)領(lǐng)域等因素。你必須清楚哪些術(shù)語和縮略用語聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。
(五)充分運用視覺材料
有效地利用視覺材料支持你的發(fā)言,在答辯過程中運用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對發(fā)言者的個人特點和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運用視覺材料能大大減少發(fā)言者的緊張感,提高自信心。
(六)語言
答辯過程其實就是溝通交流的過程,發(fā)言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點,學會適時地表現(xiàn)幽默是答辯過程中的重要技巧。同時幽默應(yīng)該是自然的,而不是被強迫的。
(七)把握時間是致勝鑰匙
任何一場答辯會都有時間限制,因此如何把握時間,在你所擁有的時間內(nèi)完成對你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內(nèi)容該講,哪些內(nèi)容不該講。
(八)答辯中常遇的問題及回答技巧
1.常遇問題
(1)項目的基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)
(2)財務(wù)預(yù)算的合理性和合法性
(3)目標和承諾的實現(xiàn)方式
(4)管理工作的流程
(5)人力資源問題
2.回答的技巧
(1)引用數(shù)據(jù)
(2)用法規(guī)政策說話
(3)過往成功經(jīng)歷和方法
(4)自信果斷和技巧拖延結(jié)合
第2篇 中國小區(qū)物業(yè)管理達標與考評
為了貫徹建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平,推進居住小區(qū)物業(yè)管理,建設(shè)部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及有關(guān)考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產(chǎn)管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平,根據(jù)建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設(shè)部頒布《關(guān)于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達標的條件
小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達1年以上,已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達標評分細則》的要求進行預(yù)評預(yù)驗總分達90分以上的,方可向建設(shè)部申報 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達標考評活動。
二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的申報
各地申報時,小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》,由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負責人簽署預(yù)評預(yù)驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司。
中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作,分別按隸屬關(guān)系由國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局、中直機關(guān)事務(wù)管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預(yù)評預(yù)驗后報建設(shè)部。
三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的組織與實施
從今年起,達標工作在建設(shè)部領(lǐng)導下,以所在省市組織2~3名專業(yè)人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設(shè)部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。
四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的考評與驗收
經(jīng)建設(shè)部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,總分達到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;頒發(fā)標記牌和獎狀,建設(shè)部并在適當?shù)臅r候召開表彰大會。
五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標后的檢查
各地應(yīng)按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復(fù)查工作。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū)),如管理水平下降,群眾有意見,經(jīng)省市主管部門檢查,達不到標準規(guī)定的,報建設(shè)部批準,取消其光榮稱號。建設(shè)也將對其進行不定期的檢查。
第3篇 物業(yè)管理員工手冊－前言
物業(yè)管理員工手冊:前言
前言
員工手冊旨在為您在××物業(yè)管理有限公司工作期間內(nèi)提供有效的指導,幫助您了解本物業(yè)以及有關(guān)的政策,包括人事政策、程序、規(guī)部分制度等,以及您在任職期間享有的福利和應(yīng)盡的職責。
隨著工作及環(huán)境的變遷,我們也在不斷的積累經(jīng)驗,所以物業(yè)公司將有必要制定新的政策及規(guī)章制度,更新或修正甚至撤消某些目前的規(guī)定,這將是我們在不斷進步發(fā)展的情況下產(chǎn)生的變動。
本'員工手冊'按中華人民共和國有關(guān)勞動、人事法律、法規(guī)、條例及物業(yè)公司的實際情況而制訂。手冊中未包括的內(nèi)容,將參照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)公司希望通過'員工手冊'能使每位員工認識、了解物業(yè)公司的各項人事政策及規(guī)章制度;通過互相了解及合作的精神,共同推動物業(yè)公司發(fā)展。員工如要進一步了解手冊內(nèi)容,可向綜合管理部查詢。
員工是我們的寶貴財富。我們必須在物業(yè)公司的總體精神、總政策及規(guī)章制度統(tǒng)一規(guī)范下,團結(jié)合作,達到盡善盡美。我們的指導思想是:
員工無論從事何種工作,對物業(yè)公司而言是同等重要的。
每位員工的人格都是平等的,都應(yīng)該受到同等的尊重。
物業(yè)公司將根據(jù)盈利情況向員工支付合理的工資,提供良好的工作條件。
物業(yè)公司將努力為員工提供發(fā)展機會,并通過培訓,提高員工的專業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)技能,為員工不斷發(fā)展創(chuàng)造條件,努力減少開支,降低成本,在工作中嚴以律己,幫助本物業(yè)不斷提高公眾形象。
向用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們工作的基本原則,因此我們必須牢記:用戶滿意是我們的服務(wù)宗旨。我們應(yīng)當以誠實守信的態(tài)度,向用戶提供第一流的服務(wù)。
本《員工手冊》的解釋權(quán)和修改權(quán)歸物業(yè)公司所有。
第4篇 z花園物業(yè)管理介紹材料
z花園物業(yè)管理介紹
感謝閣下選擇了置信**花園,并祝今后安居、經(jīng)營愉快。根據(jù)公共管理協(xié)議,成都蜀信物業(yè)管理有限公司為**花園管理人,以執(zhí)行協(xié)議所賦予的職責。
為此,我們**花園管理處有義務(wù)解答閣下今后關(guān)于物業(yè)管理的任何疑問。
一、**花園管理處貫徹、執(zhí)行iso9000質(zhì)量標準:
我們將按照iso9000質(zhì)量標準建立規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務(wù)程
序和管理制度。有效督導員工的工作,為業(yè)主提供穩(wěn)定、高品質(zhì)的服務(wù)。提高員工的素質(zhì),增強服務(wù)質(zhì)量意識和品質(zhì)保證能力。優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu),降低管理成本,提高工作效率。滿足業(yè)主需求,加深相互間的溝通和理解,增強業(yè)主對物業(yè)管理的信心。樹立物業(yè)管理公司的品牌形象。
二、**花園管理處工作目標:
1、我們的工作作風:務(wù)實、親切、勤勉、高效;
2、我們的服務(wù)宗旨:以優(yōu)良的品格、科學的手段創(chuàng)造優(yōu)秀的品牌,帶給業(yè)主優(yōu)雅、便捷、高品位的生活;
3、我們的服務(wù)口號:把方便留給業(yè)主,把困難留給自己,用我們的真心換您的真情;
4、我們的工作目標:力爭達到全國優(yōu)秀住宅示范小區(qū);其目的在于:通過考評走專業(yè)化、社會化的管理道路,樹立行業(yè)的典范。一方面確立管理公司的管理水平;一方面滿足公眾優(yōu)質(zhì)的居屋生活的渴望,確保房屋保值、增值。
第5篇 某項目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊
項目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊
01、物業(yè)管理處的宣傳工作計劃制定
客戶服務(wù)部根據(jù)社區(qū)文化需要,制定物業(yè)管理處對外宣傳的主題并下達任務(wù)給檔案資料員
檔案資料員著手制定物業(yè)管理處各類宣傳的工作計劃
項目宣傳工作包含以下幾項:
宣傳欄、報刊欄的定期更換
定期(臨時)發(fā)放的通知及溫馨提示、安全提示、指導性提示、生活常識等
02、宣傳資料的發(fā)放、審核
凡屬通知類,必須有項目經(jīng)理簽字認可,按正式文件形式在項目內(nèi)公布,同時將原件存檔
屬引導、提示類,可采用較溫馨的語言等給予公布
宣傳資料的內(nèi)容布置將采用公司統(tǒng)一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等
03、資料歸檔保管
物業(yè)管理處檔案員將每次宣傳內(nèi)容記錄在《項目宣傳統(tǒng)計表》
物業(yè)管理處檔案員應(yīng)定期將宣傳資料加以分類、歸檔
物業(yè)管理處將審核過的上述資料由本部門保存
04、相關(guān)信息反饋與收集
物業(yè)管理處檔案資料員可通過項目每月的回訪進行意見的收集
項目經(jīng)理根據(jù)回訪反饋的信息,對物業(yè)管理處宣傳工作做出客觀評價,并據(jù)此作為對經(jīng)理助理及檔案資料員績效考評的依據(jù)之一
第6篇 物業(yè)業(yè)戶手冊：花園管理規(guī)則條約
業(yè)戶手冊:花園管理規(guī)則及條約
為保障全體業(yè)戶的利益,業(yè)戶及訪客遵守下列規(guī)則及條例,物業(yè)服務(wù)中心可按實際情況做出修改及增加并告知業(yè)戶。
第一節(jié)物業(yè)使用
1、住宅物業(yè)不允許作有損樓宇整體結(jié)構(gòu)及影響其他業(yè)戶正常生活的用途。業(yè)戶請勿利用物業(yè)從事不道德或政府有關(guān)規(guī)定相抵觸的活動。
2、為避免影響小區(qū)樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺、陽臺、屋頂露臺及安裝花架、儲物藍等。
3、如確需安裝防盜網(wǎng)等附屬設(shè)施,必須書面提請物業(yè)公司同意后,方可實施。
4、業(yè)戶請勿私自在單元或公共區(qū)域加設(shè)旗桿或飄揚旗幟,不得在其單元或公共區(qū)域架設(shè)獨立天線或衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)設(shè)備。
5、為了業(yè)戶的居家便利,請自覺保持走廊、通道或樓梯暢通無阻。嚴禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發(fā)現(xiàn)其他業(yè)戶有此行為,請及時通知物業(yè)服務(wù)中心。
6、業(yè)戶應(yīng)遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。
7、如業(yè)戶違反上述規(guī)則,物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)采取必要、有效的措施予以制止,維護所有業(yè)戶的共同利益。
第二節(jié)消防管理
1、物業(yè)服務(wù)中心作為社區(qū)消防工作的負責人,有責任貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。業(yè)戶有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心共同維護社區(qū)的消防安全。
2、消防通道是小區(qū)一旦發(fā)生意外火情的緊急救援通道,嚴禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區(qū)消防救援的順利進行。
3、業(yè)戶不得在其戶內(nèi)、單元或公共場所存放易燃易爆危險品以及可觸及法律法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)戶構(gòu)成滋擾和危險的物品。
4、各樓梯走道、出口應(yīng)保持暢通無阻,請不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。
4、嚴禁在設(shè)立禁令標志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護安全疏散標志和照明設(shè)施等。
5、業(yè)戶使用家用電器需保證安全用電,請勿超負荷用電,以免發(fā)生事故。發(fā)現(xiàn)電器線路老化應(yīng)及時請專業(yè)維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃氣爐、灶具。
6、業(yè)戶因自身疏忽導致的水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢,損害他人及財產(chǎn)的,應(yīng)由該業(yè)戶承擔全部責任。
7、為了消除消防隱患,請勿在地下車庫、地下通道、電梯內(nèi)等場所吸煙。
8、業(yè)戶進行室內(nèi)裝飾裝修所用的材料應(yīng)符合防火要求或進行防火處理,焊接、用電作業(yè)需由專業(yè)人員進行,并落實安全區(qū)保障措施(如:配備滅火器材)。
9、禁止隨意動用樓內(nèi)消防設(shè)備和器材,愛護安全疏散照明設(shè)施,嚴禁損壞、竊取消防設(shè)備和器材。如發(fā)現(xiàn)損壞或盜竊消防設(shè)備器材的行為,業(yè)戶有權(quán)進行阻止且及時通知物業(yè)服務(wù)中心。
10、小區(qū)內(nèi)禁止使用明火,如在小區(qū)內(nèi)燃燒樹葉、垃圾等。
11、小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生火情,應(yīng)采取有效的應(yīng)變措施(如切斷電源,關(guān)閉火源通向走廊的門等),并及時通知物業(yè)服務(wù)中心,服從秩序維護人員疏導,迅速有序的轉(zhuǎn)移到安全地帶。
第三節(jié) 機動車管理
1、新大地奧林花園b區(qū)為業(yè)戶提供的地下停車場,由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護人員進行24小時定時巡邏。
2、地下停車場憑卡進入,整齊停放,無證車輛一律不得入內(nèi)。已購車位的業(yè)戶,須到物業(yè)服務(wù)中心交納泊車費,并辦理領(lǐng)取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業(yè)戶有需求請到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù),領(lǐng)取出入卡。
3、業(yè)戶若停止租用地下停車庫,請及時到物業(yè)服務(wù)中心辦理注銷手續(xù),交回出入卡.若卡丟失,應(yīng)及時到物業(yè)服務(wù)中心補辦.
4、外來車輛出入小區(qū),請服從秩序維護員人員的疏導,合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內(nèi))及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內(nèi).物業(yè)服務(wù)中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業(yè)服務(wù)中心不承擔保管責任。
7、為共同維護停車場的環(huán)境衛(wèi)生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內(nèi)洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進入停車場.
8、為杜絕意外事故發(fā)生,入場位的車輛嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內(nèi)嚴禁吸煙.
9、進入停車場的車輛需遵守車場內(nèi)交通規(guī)則、標志和服從車場內(nèi)車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設(shè)施,應(yīng)按原價賠償或恢復(fù)原狀.
第四節(jié)二輪車管理
1、本社區(qū)b區(qū)在零層設(shè)有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務(wù)中心派專人負責集中看管,車輛存放實行有償服務(wù),其收費標準執(zhí)行政府部門制定的價格標準.
3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業(yè)服務(wù)中心辦理存放手續(xù),領(lǐng)取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實,憑此牌定期收費。
4、園區(qū)樓前、馬路兩側(cè)、便道、綠地上禁止停放非機動車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權(quán)利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應(yīng)服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護存車處的設(shè)備設(shè)施,維護存車處的環(huán)境衛(wèi)生。
7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經(jīng)核實確屬物業(yè)服務(wù)中心責任,物業(yè)服務(wù)中心將根據(jù)損失車輛的原價、新舊程度給與相應(yīng)賠償。若業(yè)戶未辦理相關(guān)存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負。
第五節(jié)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理
1、物業(yè)管理清潔人員負責公共部位公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔,請全體業(yè)戶密切合作,共同維護良好的社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
2、園區(qū)垃圾實行袋裝化,業(yè)戶的生活垃圾請置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運,請勿亂倒、亂拋。
3、業(yè)戶請勿在樓宇外墻公共設(shè)施設(shè)備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應(yīng)征得服務(wù)中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標語、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場所、公共設(shè)施上。
4、為保持社區(qū)環(huán)境的寧靜,戶內(nèi)活動音量應(yīng)以不影響相鄰業(yè)戶休息為宜。
5、為保持公共樓梯走道整潔,請勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。
6、業(yè)戶要愛護公共財物、公共設(shè)施設(shè)備,維護公共區(qū)域衛(wèi)生。請勿在公共場所隨地吐痰、亂扔果皮。
7、特別提醒您請勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛(wèi)生間馬桶或下水道內(nèi),若由此導致堵塞,致使毗鄰業(yè)戶遭受損失或污染公共區(qū)域及引起公共區(qū)域下水管道堵塞或損壞,均應(yīng)承擔全部責任。
第6節(jié)綠化管理
1、園區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區(qū)的設(shè)施,人人均有責任愛護,任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業(yè)戶請勿在樹木上掛曬衣物,嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設(shè)置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質(zhì)。
3、為維護園區(qū)園林的整體設(shè)計風格,業(yè)戶請勿利用公共綠地種植農(nóng)作物或其它花木,請勿在陽臺上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養(yǎng)護之用,請勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區(qū)水系內(nèi)的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業(yè)戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)中心的規(guī)定,如造成公共區(qū)域草坪及綠化設(shè)施損壞者需按原價賠償。
第7節(jié) 電梯使用管理
1、乘坐使用電梯時應(yīng)文明操作,請勿使用硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。
2、電梯運行過程中切勿將身體倚靠轎門,以免發(fā)生危險。
3、為保障電梯安全運行,乘坐電梯時不要追逐打鬧、前后搖晃。
4、進出電梯時,請勿在轎門中間停留或談話。
5、運送重物時,請將物品放置轎廂中間。
6、發(fā)現(xiàn)電梯超載訊號鈴聲響時,站在門口的乘客應(yīng)自覺退出,不要采用任何形式的強制關(guān)門手段。
7、確保防燃防爆,勿攜帶危險物品進入電梯。
8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。
9、為了大家的身體健康,請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。
10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。
11、如遇火警時,切勿使用電梯。
12、當電梯在運行上突然發(fā)生停運等故障時,乘客不必緊張,可按警鈴報告,耐心等待維修人員到來,禁止采取拍打按鈕、廂體以及強行撬門等急躁行為,這可能導致對電梯的破壞,使救援工作及電梯修復(fù)更加困難。
13、乘客看到停運標志時,請不要采取任何令其開啟或移動標志牌的行為,以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。
第8節(jié) 飼養(yǎng)寵物管理
1、小區(qū)嚴禁飼養(yǎng)家禽、家畜。養(yǎng)犬應(yīng)符合《鄂爾多斯市養(yǎng)犬管理規(guī)定》。
2、飼養(yǎng)寵物以不影響相鄰業(yè)戶的正常居住為前提,不得在小區(qū)公共場所飼養(yǎng)。
3、業(yè)戶攜犬或其它動物出戶時應(yīng)由成年人牽領(lǐng),并在物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定的時間和地點進行遛犬或其它動物。
4、請寵物主人自覺清除寵物糞便。
5、因飼養(yǎng)人或第三人過錯致使犬或其它動物傷害他人的,飼養(yǎng)人或第三人應(yīng)負擔被傷害人的全部醫(yī)療費用,并賠償被傷害人損失。
第9節(jié) 安全防范管理
1、為保障業(yè)戶的居住安全,小區(qū)實行封閉式管理,提供24小時秩序維護巡邏,請業(yè)戶協(xié)助秩序維護人員共同做好防范工作。
2、業(yè)戶雇傭的裝修工人應(yīng)憑物業(yè)服務(wù)中心辦理的出入證進入樓內(nèi)施工。
3、小區(qū)內(nèi)嚴禁任何機構(gòu)或人士進行推銷,兜售及類似活動,若發(fā)現(xiàn)可疑人士或異常情況,請及時通知物業(yè)服務(wù)中心。
4、為保障業(yè)戶的財產(chǎn)安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時,需由業(yè)戶本人到物業(yè)服務(wù)中心辦理放行手續(xù)。
5、業(yè)戶外出前請將門窗關(guān)好,切勿讓年幼兒童單獨留在屋內(nèi),以免發(fā)生危險。
6、業(yè)戶外出或晚間入睡前,請關(guān)閉門窗,以免發(fā)生意外。
7、業(yè)戶如遺失鑰匙,請立即更換門鎖,以防偷竊事件發(fā)生。
8、不要給陌生人開門,遇有政府人員上門,請其出示有效證件,必要時向物業(yè)服務(wù)中心咨詢。
第7篇 物業(yè)公司品質(zhì)管理部部長崗位說明
崗位職責:
1.熟悉掌握物業(yè)公司上級主管部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)政策法規(guī)并落實執(zhí)行;
2.熟悉掌握物業(yè)服務(wù)規(guī)范制度、流程及管理體系;
3.對物業(yè)服務(wù)項目盈利模式進行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增加物業(yè)公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對物業(yè)接管項目進行論證分析,制定物業(yè)運營方案;
5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務(wù)質(zhì)量,針對服務(wù)質(zhì)量提出整改意見并監(jiān)督執(zhí)行;
6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據(jù)業(yè)主意見制定改善方案,提高服務(wù)質(zhì)量;
7.完成領(lǐng)導交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業(yè)管理相關(guān)專業(yè),本科及以上學歷;
2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);
3.思想進步,愛崗敬業(yè),積極上進,有較強溝通能力;
4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗。
第8篇 物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法-5
物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物管理作業(yè)方法(五)
1.0適用范圍
2.0 適用于室內(nèi)觀葉植物管理工作
3.0內(nèi)容
序號項目內(nèi)容
1外觀管理1)綠化管理員應(yīng)及時清理盆面及盆底雜物、枯枝黃葉等。
2)對于枯黃面積達1 / 3以上的葉片應(yīng)整片剪除,枯黃面積在1 / 3以下者,用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
2淋水1)操作步驟:
a.將花灑壺灑水頭去掉,裝上水;
b.用手將花灑壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準花盆注入適量的水;
2)室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木生態(tài)習性及環(huán)境決定,淋水量應(yīng)遵守'見干見濕'的原則(不干不澆,澆水澆透)。
3施肥1)室內(nèi)植物常用商用有機肥、無異味腐熟有機肥、全價復(fù)合肥、增綠劑;
2)施肥量應(yīng)根據(jù)植物種類、生長時期、環(huán)境條件來決定;
3)觀葉植物應(yīng)于換盆或上盆時,施足基肥,在生長季每個月追一次復(fù)合肥,使用量視情況而定。
4)室內(nèi)觀葉植物入室前葉面施肥一次,以后每月噴一次。
5)施肥必須用盆土覆蓋,不能使肥料外露。
4病蟲害防治1)依照《園林綠化病蟲害防治規(guī)程》操作。
2)室內(nèi)觀葉植物盡可能選用物理方法防治,如噴藥須搬到室外進行。
3)噴完后,用水沖洗盆面藥水,并填寫相關(guān)記錄。
5管理質(zhì)量標準1)植株健壯,枝葉干凈,光潔;
2)無明顯病斑,蟲咬孔,無明顯蟲害;
3)無枯枝黃葉;
4)盆面干凈、無雜物,花盆、套盆無積水雜物;
5)植株無缺水干旱,焦葉等現(xiàn)象。
第9篇 萬科物業(yè)儲備隊管理紀律要求
vk物業(yè)儲備隊管理紀律要求
一、目的:
建立、培養(yǎng)一支有紀律的安全管理員隊伍,規(guī)范安全員言行舉止,明確管理要求。
二、范圍:
適合人力資源部儲備隊
三、方法和控制:
到崗安全員必須明確管理要求,并嚴格遵守儲備基地管理紀律要求。
由儲備基地負責人監(jiān)督執(zhí)行。
3、1服從命令,聽從指揮;嚴守紀律,嚴格要求;
3、2團結(jié)一致,維護榮譽;團結(jié)同事,互幫互助;
3、3物品統(tǒng)一,擺放整齊;儀容儀表,整齊干凈;
3、4維護公共衛(wèi)生,保持宿舍干凈嚴禁破壞清潔;
4、5愛護集體物品,嚴禁破壞物品損壞照價賠償;
4、6做到勤儉節(jié)約,人走燈滅嚴禁長明燈長流水;
3、7遵守軍訓紀律,認真糾正動作做到令行禁止;
3、8遵守培訓紀律,認真聽講勤于思考做好筆記;
3、9遵守請假銷假,必須按時歸隊嚴禁不假外出;
3、10 離職手續(xù)辦理,當日清理宿舍物品不得過夜;
第10篇 某物業(yè)公司管理手冊說明
物業(yè)公司管理手冊說明
質(zhì)量/環(huán)境手冊(以下簡稱管理手冊)是公司各項質(zhì)量和環(huán)境活動必須遵循的法規(guī),是體系運行中需長期遵循的綱領(lǐng)性文件,本手冊是按照is09001:2000國際標準的條款和iso14001:1996國際標準的要素編寫的。
管理手冊由品質(zhì)管理部負責組織編寫,管理者代表負責手冊的最終審核,報總裁批準后,下發(fā)各職能部門、相關(guān)管理處執(zhí)行。
管理手冊的管理由品質(zhì)管理部負責,管理手冊發(fā)放給各相關(guān)單位主管,使用人員必須使用公司最新版受控手冊,品質(zhì)管理部根據(jù)手冊《文件發(fā)放名單》填寫管理手冊發(fā)放記錄,并要求接收人簽名。
公司員工不得使用非受控管理手冊,未經(jīng)管理者代表許可不得復(fù)印。
管理手冊的更改由品質(zhì)管理部根據(jù)手冊實施情況提出更改申請。管理者代表對更改申請進行審核,總裁或其授權(quán)人對更改申請進行審批。更改頁中應(yīng)反映版本號和修改狀態(tài)的變更,品質(zhì)管理部在文件更改正式批準一周內(nèi),將最新更改頁下發(fā)至受控手冊持有人,并將原頁蓋作廢章并將其銷毀。
每一章節(jié)的內(nèi)容發(fā)生修改時,則相應(yīng)章節(jié)的個性狀態(tài)號遞增,即由0、1、2、3……依次遞增。當有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運行三年以后整本手冊需換版,版本號以a、b、c……英文字母遞增。
管理手冊是根據(jù)iso9001:2000與iso14001:1996國際標準的要求制訂的,是描述本公司質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系的綱領(lǐng)性文件,是對業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱為客戶)服務(wù)質(zhì)量保證的承諾,同時也是對相關(guān)方環(huán)境保護的承諾。本公司的每一位員工都必須嚴格執(zhí)行本手冊的要求。
手冊發(fā)布和修改的批準由總裁負責。任何有關(guān)質(zhì)量與環(huán)境體系的部門設(shè)置,相互關(guān)系的調(diào)整都應(yīng)經(jīng)董事會會議批準,并通過對管理手冊的修改來實現(xiàn)。
任何與質(zhì)量和環(huán)境體系有關(guān)的管理規(guī)定都應(yīng)按有關(guān)程序,通過修改企業(yè)管理體系文件來傳達。
任何人未經(jīng)管理者代表批準不得復(fù)制、外傳手冊。
深圳市**國際物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理:
日期:
第11篇 物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導書編寫
物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導書的編寫
1. 概述
a. 什么是作業(yè)指導書
作業(yè)指導書是指為保證過程的質(zhì)量而制訂的程序。
―“過程”可理解為一組相關(guān)的具體作業(yè)活動(如抹灰、砌磚、插件、調(diào)試、裝配、完成某項培訓)。
―作業(yè)指導書也是一種程序,只不過其針對的對象是具體的作業(yè)活動,而程序文件描述的對象是某項系統(tǒng)性的質(zhì)量活動。
―作業(yè)指導書有時也稱為工作指導令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。
作業(yè)指導書的作用
―是指導保證過程質(zhì)量的最基礎(chǔ)的文件和為開展純技術(shù)性質(zhì)量活動提供指導。
―是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件。
b. 作業(yè)指導書的種類
按發(fā)布形式可分為:
―書面作業(yè)指導書;
―口述作業(yè)指導書;
―計算機軟件化的工作指令;
―音像化的工作指令。
按內(nèi)容可分為:
―用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業(yè)指導書;
―用于指導具體管理工作的各種工作細則、導,則、計劃和規(guī)章制度等;
―用于指導自動化程度高而操作相對獨立的標準操作規(guī)范。
c. iso9000系列標準中對作業(yè)指導書的要求
“如果沒有作業(yè)指導書就不能保證5質(zhì)量時,則應(yīng)對生產(chǎn)和安裝方法制訂作業(yè)指導書”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。
生產(chǎn)作業(yè)可由作業(yè)指導書規(guī)定到必要的程度。應(yīng)對工序能力進行研究以確定工序的潛能。整個生產(chǎn)中使用工藝規(guī)定也應(yīng)寫成書面文件,務(wù)個作業(yè)指導書中均應(yīng)引用。作業(yè)指導書中應(yīng)明確規(guī)定圓滿完成工作以及符合技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標準的準則?！?gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。
“應(yīng)按照質(zhì)量體系的規(guī)定對作業(yè)指導書,規(guī)范和圖樣進行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。
2. 作業(yè)指導書的內(nèi)容
常用的作業(yè)指導書、工作細則、標準、作業(yè)規(guī)范通常應(yīng)包含的內(nèi)容 (見附表5.13).
3. 作業(yè)指導書的編號與管理
a. 基本要求
內(nèi)容應(yīng)滿足
―5w1h原則
任何作業(yè)指導書都須用不同的方式表達出:
where:即在哪里使用此作業(yè)指導書;
who:什么樣的人使用該作業(yè)指導書;
what:此項作業(yè)的名稱及內(nèi)容是什么;
why:此項作業(yè)的目的是干什么;
how:如何按步驟完成作業(yè)。
―“最好,最實際”原則
最科學、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數(shù)量應(yīng)滿足
―不一定每一個工位,每一項工作都需要成文的作業(yè)指導書;
―“沒有作業(yè)指導書就不能保證質(zhì)量時”才用;
―描述質(zhì)量體系的質(zhì)量手冊之中究竟要引用多少個程序文件和作業(yè)指導書;就根據(jù)各組織的要求來確定;
―培訓充分有效時,作業(yè)指導書可適量減少;
―某獲證企業(yè)質(zhì)量手冊中引用的作業(yè)指導書清單,詳見附表16。
格式應(yīng)滿足
―以滿足培訓要求為目的,不拘一格;
―簡單、明了、可獲唯一理解;
―美觀、實用。
b. 編寫步驟
見作業(yè)指導書編寫流程圖(見圖5.1)
流程圖說明
―作業(yè)指導書的編寫任務(wù)一般由具體部門承擔;
―明確編寫目的是編寫作業(yè)指導書的首要環(huán)節(jié);
―當作業(yè)指導書涉及其它過程(或工作)時,要認真處理好接口;
―編寫作業(yè)指導書時應(yīng)吸收損操作人員參與,并使他們清楚作業(yè)指導書的內(nèi)容。
c. 作業(yè)指導書的管理
作業(yè)指導書的批準
―作業(yè)指導書應(yīng)按規(guī)定的程序批準后才能執(zhí)行,一般由部門人負責人批準;
―未經(jīng)批準的作業(yè)指導書不能生效。
作業(yè)指導書是受控文件
―經(jīng)批準后只能在規(guī)定的場合使用;
―嚴禁執(zhí)行作廢的作業(yè)指導書;
―按規(guī)定的程序進行更改和更新。
六、質(zhì)量記錄的定義和概念 回到頁首
a. 定義:為已完成的活動或達到的結(jié)果提供客觀證據(jù)的文件。
質(zhì)量記錄為證明滿足質(zhì)量要求的程度或為質(zhì)量體系的要素運行的有效性提供客觀證據(jù)。
質(zhì)量記錄的某些目的是證實、可追溯性預(yù)防措施和糾正措施。
記錄可以是書面的,也可以是貯存在任何媒體上。
b. 概念
質(zhì)量記錄是質(zhì)量體系文件的一組成部分,任何質(zhì)量活動均會產(chǎn)生質(zhì)量記錄,因此質(zhì)量記錄的確立、編制和管理對質(zhì)量體系的運行會產(chǎn)生重大影響。
2. 基本內(nèi)容
a. 產(chǎn)品、項目或合同質(zhì)量形成過程和最終狀態(tài)的證實記載;
b. 上述證實記載與要求狀態(tài)的驗證記載;
c. 質(zhì)量體系運行記載以及驗證其有效性是否達到預(yù)定要求或合同規(guī)定要求的記載。在qg/t19004.1-iso9004-1標準中,對質(zhì)量記錄的控制內(nèi)容規(guī)定:
對于硬件、軟件和流程性材料產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)控制下述記錄:
(1). 檢驗報告;
(2). 試驗數(shù)據(jù);
(3). 鑒定報告;
(4). 驗證報告;
(5). 審核報告;
(6). 物資材料評審報告;
(7). 校準數(shù)據(jù);
(8). 質(zhì)量成本報告;
對于服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)提供并控制以下信息;
(1). 實現(xiàn)質(zhì)量目標的進展情況;
(2). 顧客對服務(wù)質(zhì)量的滿意水平和不滿意程度;
(3). 質(zhì)量體系評審和改進服務(wù)的結(jié)果;
(4). 質(zhì)量趨勢的分析;
(5). 糾正措施及其效果;
(6). 分供方的工作績效;
(7). 人員的技能和培
訓狀況;
(8). 與競爭對手的比較。
3. 作用的特點
a. 可操作性:
指導操作性使用的一種文件,因而明確、具體、實用。
b. 可檢查性:
質(zhì)量記錄反映操作者的實際操作活動,具有數(shù)量化和特征化,因而可以檢查和評價。
c. 可追溯性:
要需要追蹤了解查明原因時對通過質(zhì)量記錄查明情況,從而可以有針對性地采取預(yù)防和糾正措施。
d. 可見證收:
為企業(yè)進行內(nèi)部或外部質(zhì)量體系審核提供證據(jù),它可以證實是否已實施了規(guī)定的質(zhì)量體系要求及實施的程度。另外質(zhì)量記錄也可以反映對不合格采取了哪些糾正措施。
e. 系統(tǒng)性:
記錄了整個質(zhì)量活動的完整過程,因而具有連續(xù)性,也為管理者分析質(zhì)量問題、質(zhì)量發(fā)趨勢提供依據(jù),同時也為質(zhì)量成本分析、統(tǒng)計技術(shù)的運用提供了依據(jù)。
4. iso9001對質(zhì)量記錄的要求主要有
a. 管理評審記錄;
b. 合同評審記錄;
c. 設(shè)計評審、設(shè)計驗證記錄;
d. 合格的分供方記錄;
e. 需方提供物資的記錄;
f. 產(chǎn)品標記記錄;
g. 工房、設(shè)備和人員的鑒定記錄;
h. 進貨檢驗和試驗記錄;
i. 緊急放行物資記錄;
j. 工房檢驗和試驗記錄;
k. 最終檢驗和試驗記錄;
l. 檢驗、測量和試驗設(shè)備的校準記錄;
m. 試驗硬件和軟件檢驗記錄;
n. 檢驗和試驗狀態(tài)記錄;
o. 不合格品記錄;
p. 不合格品評審和處置記錄;
q. 內(nèi)部質(zhì)量審核記錄;
r. 培訓記錄;
s. 文件修改記錄;
t. 糾正和預(yù)防措施記錄;
u. 客戶投訴記錄;
另外為完善質(zhì)量體系至少應(yīng)補充以下質(zhì)量記錄:
a. 質(zhì)量成本分析報告;
b. 服務(wù)記錄。
5. 編制質(zhì)量記錄的要求
a. 內(nèi)容完整有效
項目內(nèi)容完整,反映須記錄的重要項目,記錄表格中無缺項、漏項等;
填表人或編制人、審核、批準人、日期等確保質(zhì)量記錄的有效性和可追溯性。
b. 質(zhì)量記錄應(yīng)標準化
標準化的質(zhì)量記錄既便于填制,也便于統(tǒng)計分析,同時也為進一步使用計算機進行信息管理打下基礎(chǔ)。如有國際、國內(nèi)或行業(yè)標準格式應(yīng)盡量采用。
c. 質(zhì)量記錄應(yīng)實用,符合質(zhì)量管理需要
質(zhì)量記錄應(yīng)反映質(zhì)量 體系運行的情況,對那些不能為質(zhì)量管理和質(zhì)量保證提供依據(jù)的信息,不應(yīng)在質(zhì)量記錄中體現(xiàn)。
d. 質(zhì)量記錄的真實性和準確性
質(zhì)量記錄填寫需規(guī)范化,字體大小一致,應(yīng)盡量減少涂改,如有涂改則應(yīng)蓋上涂改人校對章或簽字確認。
6. 質(zhì)量記錄的管理
a. 質(zhì)量記錄的標記
標記可分為:分類標記,分級標記,分部門標記和統(tǒng)一標記。標記方法可以用英文字母或阿拉伯數(shù)字表示,也可以以顏色來標記分類,目的是使使用者一看便知質(zhì)量記錄是什么類別的。
b. 質(zhì)量記錄的收集
收集分為按規(guī)定時間間隔收集、按部門收集及按類別收集。對連續(xù)生產(chǎn)的組織來說按時間收集較佳,而對按項目生產(chǎn)和制作的組織來說按項目或類別收集較好。
c. 質(zhì)量記錄的編目
先編制索引以供檢索調(diào)用。
d. 質(zhì)量記錄的貯存
貯存形式:紙、硬盤、軟盤、錄像帶、錄音帶、微縮膠卷等;
貯存條件:防火、防蟲、防潮、防遺失、防損失,合適的溫溫度。
保存期:如合同或法規(guī)有規(guī)定則按合同或法規(guī)執(zhí)行,如沒有一般可對質(zhì)量記錄按重要性分級確定保存時間,對重要的質(zhì)量記錄應(yīng)保存5-7年。
e. 質(zhì)量記錄的過時處理
第12篇 zz城物業(yè)設(shè)備管理運行程序
新星城物業(yè)設(shè)備管理運行程序
設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始,一直到設(shè)備報廢為止的設(shè)備管理的全過程。按設(shè)備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行
1)設(shè)備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標,結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關(guān)部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負責人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。
2)設(shè)備的選型:選型應(yīng)考慮三個方面。第一是技術(shù)先進,選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。
3)設(shè)備訂購:訂購可由物業(yè)公司負責,也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問題,訂購合同按相關(guān)操作程序申報。
4)入庫保管:設(shè)備到貨運至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等,按裝箱單仔細核對品種,數(shù)量。認定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應(yīng)及時與有關(guān)單位交涉。開箱驗收過程應(yīng)有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設(shè)備,倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料編冊存檔。
5)設(shè)備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進行。對關(guān)鍵設(shè)備的安裝,物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備(如電梯、鍋爐等)應(yīng)請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設(shè)備移交、入帳及建檔:依據(jù)設(shè)備竣工驗收單,由工程部會同財務(wù)部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號,填寫設(shè)備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。
7)日常管理:設(shè)備移交后,應(yīng)會同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標準,按操作規(guī)程運行操作,定期檢查確保設(shè)備正常運行。
2、設(shè)備的定期維護保養(yǎng),即設(shè)備一級、二級保養(yǎng)和設(shè)備大修,工程部應(yīng)編制年度維修計劃,設(shè)備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設(shè)備等,可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養(yǎng):設(shè)備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。
3)設(shè)備大修:一般設(shè)備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應(yīng)填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術(shù)標準,并做好技術(shù)資料及備件準備工作。對大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應(yīng)組織竣工驗收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。
3、設(shè)備的技術(shù)改造,設(shè)備在運行一段時間后,會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況,需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。
4、設(shè)備的更新報廢,設(shè)備的更新報廢應(yīng)同時辦理,設(shè)備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災(zāi)害或事故損壞,而修理費接近或超過原設(shè)備價值的設(shè)備。
4)雖能運轉(zhuǎn),但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設(shè)備。
5)無法修復(fù)的設(shè)備。
設(shè)備報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部會同有關(guān)技術(shù)單位進行評判和技術(shù)鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應(yīng)報公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負責人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。
