第1篇 物業(yè)管理法規(guī)運用技能培訓試卷
一、是非判斷題(對的打'√',錯的打'×',共30分,每小題2分)
( × )l、行政處分是對公民和法人違反行政管理法律法規(guī)的行為所實施的制裁措施。
( √ )2、行政訴訟在審理中不能調解。
( √ )3、分期開發(fā)尚未完成的住宅區(qū),只能成立臨時業(yè)主委員會。
( √ )4、法律關系的實質就是主體的權利和義務關系。
( × )5、違約責任一般為過錯責任。
( × )6、行政法規(guī)是由國務院所屬各部、委根據(jù)法律法規(guī)所頒布的規(guī)范性文件。
( × )7、公平責任同樣適用于精神損害賠償場合。
( √ )8、新設立的物業(yè)管理企業(yè),其資質等級按照最低等級核定,并設一年的暫定期。
( √ )9、在復有法律關系中存在主體法律地位不平等。
( × )10、物業(yè)管理委托屬于具體委托。
( × )l1、行政調解不具[[有法律效力。
( √ )12、法律規(guī)范的中心規(guī)范是行為規(guī)范。
( × )13、在我國,仲裁是兩審終審制。
( × )14、合同成立時合同生效。
( √ )15、合同附件與合同正文具有同等法律效力。
二、簡答題(20分,每題10分)
1、物業(yè)管理合同一般包括哪些主要條款(10分)
答案要點:
合同一般主要包括八項條款
①當事人的名稱或者姓名和住所
②標的
③數(shù)量
④質量
⑤價款或者報酬
⑥履行期限
⑦地點和方式
⑧違約責任及解決爭議的方法第二條和第八條各2分,其余每條各1分
2、物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務有哪些
答案要點:
建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出,物業(yè)管理公司的權利是:
1)物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)有關法規(guī),結合實際情況,制定小區(qū)管理辦法;
2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理;
3)依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用;
4)有權制止違反規(guī)章制度的行為;
5)有權要求管委會協(xié)助管理;
6)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務;
7)可以實行多種經營,以其收益補充小區(qū)管理經費。
物業(yè)管理企業(yè)的義務是:
(1)履行物業(yè)管理合同,依法經營
物業(yè)管理企業(yè)的義務,首先是履行合同,對合同規(guī)定的事項要全面履行。
1)管理服務合同一經簽訂,受國家法律保護,合同義務受國家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同,要承擔相應的違約責任。
2)不得擅自變更和解除管理服務合同,雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況,要經雙方協(xié)議重新達成新的合同。任何一方當事人都不得擅自變更或解除合同,也不允許單方拒絕履行或者變更已經訂立的管理服務合同。
3)依法解決管理服務合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛,一種是通過有關主管部門的調解解決,也可以向人民法院起訴。
(2)接受管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督
(3)重大的管理措施應當交管委會審議,并經管委會認可
(4)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導
權利與義務答出主要要點即可,每條1分
三、案例分析(50分)
(一)某小區(qū)四樓業(yè)主張某向管理公司投訴五樓業(yè)主李某,稱李改造住房時將客廳一角加建了一廁所,由此對其生活帶來了不良影響(張家在客廳時常聞李家沖廁水聲),要求物業(yè)管理公司進行處理。
問:物業(yè)公司應如何解釋或者處理理由是什么(15分)
答案要點:
物業(yè)管理公司應告知住戶,此類事件可在物業(yè)管理公司配合下先協(xié)商解決,如協(xié)商不成住戶可向法院提起訴訟。(假設物業(yè)管理公司并未超越權限審批樓上住戶的裝修方案)。3分
其理由為:
(1)在物業(yè)管理委托合同無特別規(guī)定的情況下,物業(yè)管理公司的權限范圍不包括對住戶裝修方案的審批,只應對報修的業(yè)主盡告知義務,要求其按照《住宅使用說明書》進行使用。4分
(2)業(yè)主裝修屬于對自己所有財產的處分,在不影響其他使用人的情況下是合法的。但是本案中樓上業(yè)主改變樓宇使用結構,給樓下業(yè)主造成損害。4分
(3)根據(jù)《民法通則》,樓上樓下屬于相鄰關系,樓下業(yè)主是否起訴則以造成損害的嚴懲程度而定。4分
(二)某小區(qū)業(yè)主黃某一家人'五一'旅游后回到家,發(fā)現(xiàn)家里積滿污水,經查是與樓上相連處的下水道(管)漫出。事后,小區(qū)物業(yè)管理公司稱:下水管道是暢通的,因此不負管理責任。開發(fā)商則稱:此樓己通過綜合驗收,是合格的,包以也無責任。黃某于是投訴到消費者協(xié)會。
問:你如何看待此次事件(10分)
答案要點:
(1)下水道漏水,物業(yè)管理公司應協(xié)助業(yè)主查明原因及情況:4分
(2)如在保修期內,由開發(fā)商負責維修,如確屬先天質量缺陷,亦同。3分
(3)此外其他情形,則由物業(yè)管理公司負責維修。3分
(三)2000年10月,某房地產公司在擬建花園住宅小區(qū)的報批文件和圖紙說明,住宅樓為17層,第一層為本樓地下停車場。辦完審批手續(xù)后,該小區(qū)于2000年11月破土動工,并做售樓廣告,稱房地產公司將為本樓住戶提供地下停車場的停車位。2001年年底該樓預售完畢,張某等52戶均在售房合同中約定:由房地產公司提供地下停車場的停車位。交付使用后,張某等戶在地下停車場停車時得知停車場已轉讓給小區(qū)的物業(yè)管理公司,小區(qū)住戶使用需交納5元/天的停車費。張某認為購買了樓房就自然取得了地下停車場的部分所有權,他不應付費。為此,張某等數(shù)十名住戶與房地產公司交涉,但房地產公司則稱合同約定的提供停車位是有償提供,未說明是無償提供。鑒于協(xié)商不成,張某等訴至法院,要求判決房地產公司對地下停車場無處分權,轉讓行為本身不合法,合同無效。
請你運用所學的物業(yè)管理法規(guī)相關知識對本案進行分析處理。15分
答案要點:
(1)停車場在建筑物內形成了一定空間,四周的范圍明確是具有獨立的出入口,已經構成了與住房相區(qū)別的特定物,在構造上和利用上具有獨立性,因此停車場所有權仍歸房地產公司所有。3分
(2)本案中不能認為因張某等購買了樓房就自然取得了地下停車場的部分所有權,即區(qū)分所有建筑物的共用部分。而對于合同上的約定:房地產公司提供地下停車場的停車位,不能認為房地產公司對地下停車場所有權的放棄。因此,房地產公司對地下停車場仍有
處分權,換言之,物業(yè)管理公司對停車場的取得合法有效。4分
(3)對于張某等業(yè)主信賴利益的損失,如房地產公司售房廣告的內容,由于合同已生效履行,故本案中不存在締約過失責任的承擔問題。因為締約過失責任是指在合同成立前的締約過程中,因締約人一方致合同不成立或無效所具有的過失而承擔的責任。4分
(4)但本案例中,房地產公司稱房地產公司將為本樓住戶提供地下停車場的停車位。沒有盡詳盡告知的義務,即沒有告知消費者房地產公司提供的停車位是屬于所售樓房的一部分,還僅是公司為購房消費者能夠提供的一種有償服務。它沒有告知消費者停車場的所有權或使用權的劃分,且有一種誤導的嫌疑,對消費者造成信賴利益的損失,應該負一定的責任。但由于我國現(xiàn)行法律沒有規(guī)定,業(yè)主們很難得到這方面的損失賠償。4分
(四)某物業(yè)管理公司不與小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商,擅自將所管轄住宅小區(qū)的所有樓內一層電梯旁的公共部位300余平方米出租給他人設攤經營。該住宅小區(qū)業(yè)主委員會認為,在購房時,已將該公共部分攤入所購房屋的建筑面積之中,對此公共部位讓與他人經營是一種侵權行為,經交涉無果,遂一紙訴狀將物業(yè)管理公司告上法庭。被告辯稱:物業(yè)管理公司作為住宅小區(qū)的管理者,有權將樓內一層電梯旁的公共部位出租給別人設攤經營。
請你運用所學的物業(yè)管理法規(guī)相關知識對本案進行分析處理。10分
答案要點:
(1)我國《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定:'物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。''物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。'
我國《民法通則》第78條規(guī)定:'財產可以由兩個以上的公民法人共有。' 物業(yè)的共有是指兩個或兩個以上的權利主體對同一項物業(yè)共同享有的所有權。共有權利主體稱為共有人,客體稱為共有物業(yè),各共有人之間因物業(yè)共有而形成權利義務關系稱為共有關系。物業(yè)的共有可分為按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物業(yè),大都屬于按份共有。在住宅小區(qū)的大廈中,大門、樓梯、電梯、大廳等都屬于業(yè)主共有財產。
《民法通則》第106條規(guī)定:'公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產,侵害他人財產、人身的,應當承擔民事責任。' 5分
(2)本案中的物業(yè)管理公司將屬于業(yè)主所有的一層電梯旁的公共部位300余平方米出租給一單位設攤經營,是一種對財產使用權的處分行為,它的行為侵害了部分業(yè)主對公共部分擁有的使用權,物業(yè)管理公司應承擔相應的民事責任:停止侵權,返還違法所得,賠償損失。3分
(3)物業(yè)管理公司要出租共有房屋部分,必須征得大多數(shù)業(yè)戶或業(yè)主委員會同意,且收益要歸全體業(yè)主所有。2
第2篇 物業(yè)裝修管理程序
項目物業(yè)裝修管理程序
1.0 目的
保證物業(yè)裝修符合有關的安全、美觀、衛(wèi)生、環(huán)保要求。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務中心管理范圍內物業(yè)的二次裝修管理。
3.0 定義
3.1特殊項目:指住宅以外的商鋪、辦公等裝修項目。
3.2施工設計圖:包括但不限于平面設計圖、單元立面圖、空調安裝圖、電力照明設計及用量圖、給排水設計圖和相關技術資料。
4.0 職責
4.1 客戶服務部負責業(yè)戶裝修申請的受理和手續(xù)辦理及指引工作。
4.2 設備維護部負責裝修圖紙的審核和裝修現(xiàn)場的監(jiān)管、驗收工作。
4.3 物業(yè)服務中心主任負責審批住宅裝修申請和押金的清退。
4.5 客戶服務部內勤助理負責收、退裝修押金及相關費用。
5.0程序要點
5.1裝修申請手續(xù)的辦理及審批
5.1.1業(yè)戶提出裝修申請時,客戶服務客服助理應首先確認業(yè)戶是住戶還是租戶。如果是住戶即可提供《裝修注意事項》和《裝修申請表》,要求住戶填寫《裝修申請表》并提供裝修施工設計圖和相關技術資料;如果是租戶,應要求其提供住戶的書面許可資料后再辦理手續(xù)。
5.1.2客服助理應及時將業(yè)戶的裝修設計和技術資料轉交設備維護部,由設備維護部經理組織土建和水電技術人員進行審核,必要時應會同業(yè)戶查看裝修現(xiàn)場。
5.1.3 設備維護部根據(jù)業(yè)戶提供的裝修資料及到現(xiàn)場了解的情況,在接到申請和技術資料后的二個工作日內提出意見,并做出如下處理:
a) 符合要求的,在申請《裝修審批通知書》上簽署意見后提交物業(yè)服務中心主任審批。
b) 不合要求的,將不合要求的原因在《裝修審批通知書》上注明、簽字并向業(yè)戶解釋清楚,提出修改要求,另行申請。
5.1.4 物業(yè)服務中心主任在收到設備維護部審核后的《裝修申請表》和施工設計圖后一個工作日內,對符合規(guī)定的給予批準,交客戶服務部;對不合規(guī)定要求的申請,簽署意見后交設備維護部處理。
5.1.5 設備維護部對物業(yè)服務中心主任退回的裝修申請按6.1.3的規(guī)定處理。
5.1.6 裝修申請表獲批準后,客服助理通知業(yè)戶并要求業(yè)戶、施工單位與物業(yè)服務中心簽訂裝修施工協(xié)議書;在《裝修施工人員出入證申請表》、《裝修施工人員登記表》中登記施工人員資料;指導業(yè)戶在財務處交納裝修押金、裝修管理服務費和裝修垃圾清運費(業(yè)戶委托)、臨時出入辦證費及押金,并為施工人員辦理出入證。
5.1.7在業(yè)戶辦理完以上手續(xù)后,客戶服務部為業(yè)戶核發(fā)施工許可證和裝修審批通知書,施工單位憑證進場施工。
5.2 裝修的監(jiān)控
5.2.1 客服助理應及時將裝修單元信息反饋到秩序維護部,以便秩序維護部巡邏人員對現(xiàn)場進行巡視監(jiān)控。秩序維護部巡邏人員對發(fā)現(xiàn)的違章裝修現(xiàn)象要進行制止,必要時通知客戶服務部,由客戶服務部開出《違規(guī)裝修整改通知書》,采取限期整改或扣罰押金、停水停電等催整改措施。
5.2.2設備維護部技工根據(jù)批準內容每天不少于一次到施工現(xiàn)場,對裝修施工單位的裝修過程進行監(jiān)控,并填寫《裝修巡查記錄表》。
5.2.3設備維護部技工在監(jiān)控過程中,發(fā)現(xiàn)下列情況,應要求業(yè)戶和施工單位立即改正:
a) 未按規(guī)定張貼《施工許可證》;
b) 未按規(guī)定的施工時間施工;
c) 超出申報范圍內的裝修項目;
d) 違反裝修注意事項和施工協(xié)議書的其他規(guī)定。必要時通知客戶服務部采取5.2.1規(guī)定的措施。
5.2.4 設備維護部技工如發(fā)現(xiàn)裝修過程中存在其它問題,但又不宜以處罰方式解決的,應另行采取措施解決,解決不了的要立即報告上級處理。
5.2.5 業(yè)戶就裝修事項提出請求協(xié)助或幫助時,設備維護部技工應予積極考慮,充分了解業(yè)戶提出的請求,并給予協(xié)助處理;如超出自己的職責范圍處理能力,應向上級匯報請求支持。
5.2.6涉及對衛(wèi)生間、廚房、陽臺等有防滲漏要求的部位,裝修施工前應由施工隊做閉水試驗,在樓上層及本層同時做48小時閉水試驗,經閉水試驗合格后方可動工,并由施工單位負責人、業(yè)主本人在《防水層閉水試驗檢驗表》上簽字。
5.2.7裝修現(xiàn)場如有動火作業(yè),設備維護部技工應要求其到物業(yè)服務中心辦理動火申請,并要求裝修施工單位在現(xiàn)場配備兩個4公斤abc干粉滅火器,清理易燃物品,經物業(yè)服務中心批準后,在落實消防措施后為其開具動火許可證,并指定張貼位置。
5.2.8對可能存在影響其他業(yè)戶的裝修事項,設備維護部技工按《裝修注意事項》規(guī)定的保修期,對完工后的裝修質量進行跟蹤控制。
5.3 裝修驗收及押金退還
5.3.1裝修完工后,設備維護部技工應通知業(yè)戶要求施工人員到財務交回施工人員出入證,并組織進行竣工驗收;經政府有關部門報批的裝修工程項目(含特殊項目),業(yè)戶和施工單位應提交政府部門驗收合格報告副本。
5.3.2設備維護部一般在二個工作日內按申報批準的項目予以驗收,合格的在裝修申請表內填寫驗收意見;若不合格,則開出裝修驗收整改通知書,提出整改意見,直至驗收合格為止。
5.3.2驗收合格后經物業(yè)服務中心主任批準即可退還業(yè)戶的裝修押金。施工單位的押金在征得業(yè)戶的同意后,可在裝修初驗收合格一個月后,經復驗無裝修質量問題,由物業(yè)服務中心主任簽字確認,扣出有關費用款項后再辦理押金退還手續(xù)。
第3篇 物業(yè)區(qū)公用設備設施管理守則
物業(yè)園區(qū)公用設備(設施)管理守則
為更好地為園區(qū)居民服務,使各業(yè)主享受到舒適、安逸的生活。特制定本規(guī)定:
1、公用設備(設施)包括樓宇天臺、樓梯、電梯、車庫、道路、溝、渠、池、井、機房、泵房、備用設備、宣傳欄、雕塑、游泳池、球場設備、園林小品、綠化帶、公用照明、供水、供電、供氣、通訊、保安消防器材、交通管理器材等。
2、各業(yè)主(住戶)不可更改、破壞各公用設備(設施),否則,按原價格賠償。
3、不可在道路、走廊、樓梯、樹干、天臺、二樓平臺及其他公共用地晾曬衣物或掛放、存儲家私和雜物等。
4、禁止在走廊、外墻或其他公共設施場地放置香火臺,燒香,以免影響外觀整潔;否則,管理處有權予以清理并視情節(jié)輕重予以經濟賠償。
5、設備(設施)維修期間,請業(yè)主(住戶)予以配合,不可在設備(設施)未恢復使用功能投入使用。
6、公用設備(設施)修繕費用由受益業(yè)主(住戶)共同承擔。
第4篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)項目承接
物業(yè)管理手冊:物業(yè)項目承接
1總則
1.1本手冊規(guī)定的物業(yè)項目承接主要是針對管理公司新開發(fā)項目以外的新物業(yè)項目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務合同的過程。
1.2物業(yè)項目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質形象。
1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項目承接工作中應充分識別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關職責界定
2.1物業(yè)分公司負責具體操作與業(yè)主委員會簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務合同,以及對外項目承接工作。
2.2項目所在公司負責審核所屬物業(yè)分公司的對外承接項目意向、物業(yè)投標書、(前期)物業(yè)服務合同,以及合同續(xù)簽時的物業(yè)管理方案。
2.3管理公司物業(yè)管理部負責批準物業(yè)分公司對外承接項目意向、物業(yè)投標書、(前期)物業(yè)服務合同,以及合同續(xù)簽時的物業(yè)管理方案。
3對外物業(yè)項目承接
3.1基本規(guī)定
3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對外承接物業(yè)服務項目,但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經項目所在公司審核、管理公司經營委員會批準,批準后方可進行下一步的洽談或報名參與投標。
3.1.2各地物業(yè)分公司對外承接項目應遵循國家《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,通過投標方式承接物業(yè)服務項目。
3.2物業(yè)服務招標信息
3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實物業(yè)管理招標信息后,應迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標文件或相關資料,報本公司總經理審查。需要購買招標文件的及繳納投標押金的,必須先報總經理批準。
3.2.2物業(yè)分公司總經理負責組織相關人員對收集的初步信息進行分析,決定是否
參加投標。
3.2.4當決定參加投標時,物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關資料編制投標計劃書,經本公司總經理審核簽署后,報項目地產公司審核、管理公司經營委員會批準。投標計劃書內容包括成本估算額、投標方案、投標時間等。
3.3投標申請
3.3.1經管理公司經營委員會批準后,物業(yè)分公司編制并向招標單位報送投標申請。
3.3.2投標申請的內容應包括:公司營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標和投標方案。品質部負責組織相關部門配合接受招標單位的資質審查。
3.4投標工作小組
3.4.1物業(yè)分公司通過招標單位的資格審查,成為投標單位后,物業(yè)分公司總經理組織相關部門的專業(yè)人員參加投標工作小組,完成物業(yè)項目調查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。
3.4.2投標工作小組成員的任務分工、工作輸出成果及時間進度等必須形成書面的投標工作計劃。
3.4.3物業(yè)分公司品質部經理、財務部經理及相關必需的專業(yè)技術人員應為投標小組成員,全過程參與投標工作。
3.5投標文件編制
3.5.1物業(yè)分公司總經理負責組織投標小組成員詳細研讀招標文件,對招標文件的每一條款要求達成一致理解,并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑,在投標小組內分配工作任務,這些任務包括(不限于):
a)就招標文件中的問題與招標單位進行溝通、澄清;
b)進行物業(yè)項目現(xiàn)場踏勘,了解物業(yè)項目及周邊區(qū)域情況;
c)開發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);
d)當?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時,開展相關市場及競爭對手調查等。
3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告,詳細陳述收集信息內容、來源、可
信程度,以分析結論和建議。
3.5.3投標工作小組應根據(jù)招標書的格式要求逐項考慮,編制相應的投標書。編制時主要考慮以下方面的要求:
a)標書的形式;
b)投標書表述的內容應符合招標書的情況;
c)適度的報價;
d)投標書所附的證據(jù)資料。
3.5.4投標書一般應包括以下內容:
a)投標函;
b)投標報價;
c)物業(yè)管理方案;
d)招標文件要求的其他材料。
3.5.5在招標單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測算要求時,物業(yè)分公司應按
《物業(yè)管理方案編制要點》,以及《開辦費用測算指引》、《日常運作成本測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。
3.6投標文件的評審與批準
3.6.1投標文件完成后,物業(yè)分公司總經理應組織投標小組成員對投標文件進行評審,評審結果應形成書面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。
3.6.2投標文件的評審應參照本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內容進行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標書格式是否滿足招標文件的要求;
b)招標文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標文件中清晰體現(xiàn);
c)物業(yè)管理方案是否有針對性,能否體現(xiàn)招標文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;
d)招標文件涉及的服務要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導致分歧的表達;
f)成本測算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業(yè)分公司內部投標文件評審通過后,應將投標文件及評審記錄一并報項目
所在公司審核、管理公司經營委員會批準。
3.7投標書的報送及評標
3.7.1經管理公司經營委員會批準后的投標文件,物業(yè)分公司投標小組負責裝訂、密封并加蓋單位印章和總經理印鑒,并按招標規(guī)定的時間報送招標單位參加開標。
3.7.2物業(yè)分公司總經理或指定專人代表公司參加招標單位的開標過程。根據(jù)招標單位要求,公司的投標代表對投標文件的解釋和澄清必須在投標承諾范圍內,對任何改變服務標準、收費標準,以及可能引起服務成本增加的事項,都必須重新按上述規(guī)定的程序進行評審和報批。
3.8中標及合同簽訂
3.8.1物業(yè)分公司收到招標單位中標通知后,應按本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標單位進行合同文件的起草和談判,招標文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標文件中的承諾執(zhí)行。
3.8.2任何超出投標文件承諾范圍的合同條款,或改變原審批過的合同條款,物業(yè)分公司總經理在正式簽訂合
同前報項目所在公司、管理公司經營委員會再次審批。
3.8.3所有參加投標的項目,如未能中標或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務合同的,物業(yè)分公司應向項目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書面報告,詳細分析未中標或未簽訂合同的原因,總結工作經驗和教訓。
3.8.4投標過程中形成的相關文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標計劃書、招標文件、相關調查分析報告、投標文件及其評審記錄等。
4業(yè)主委員會物業(yè)服務合同的簽訂(續(xù)簽)
4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務合同(或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務合同)期滿前,應組織本公司相關職能部門做好物業(yè)服務合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個月應開展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個月完成物業(yè)服務合同的續(xù)簽。
4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會就物業(yè)服務合同續(xù)簽的洽談過程,應完成以下工作:
a)總結分析上一合同期內的物業(yè)服務工作,對(前期)物業(yè)服務合同執(zhí)行情況進行評估;
b)針對性開展業(yè)主(住戶)調查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)
意見和要求;
c)必要時,開展針對性的競爭對手及周邊地區(qū)物業(yè)服務市場調查;
d)針對業(yè)主委員會要求改進的方面,以及本公司認為在后續(xù)服務中有能力改進的方面進行策劃,提出初步改進方案。
4.3針對顧客需求及行業(yè)市場的變化,物業(yè)分公司應在提出切實可行物業(yè)管理方案,在經濟原則下滿足顧客需求變化,適應行業(yè)市場競爭和發(fā)展。
4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會正式做出承諾,提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務策劃文案前,應報項目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準。
4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)服務合同前必須按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應的合同評審和批準手續(xù)。
5相關文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運作成本測算指引
5.4投標計劃書
5.5投標項目調查分析報告
5.6投標書
5.7物業(yè)管理方案
第5篇 ds物業(yè)管理檢驗測量試驗設備控制程序
物業(yè)管理檢驗、測量和試驗設備的控制程序
1、目的
本程序明確對物業(yè)管理檢驗、測量和試驗設備實施控制的職責、方法和要求,以確保工作的安全和有效性。
2、適用范圍
適用于本公司所屬維修用工具類檢驗、測量和試驗設備。計量收費用設備,相關部門應配合政府主管部門進行。
3、相關標準要素
3.1gb/t19002-iso9002
4、相關文件
4.1質量手冊
5、職責
5.1機電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部、電梯維修中心,分別負責對本部門所使用的檢驗、測量和試驗設備進行管理和控制。
5.2總工程師負責對公司所有檢驗、測量和試驗設備的重要性進行分類認定。
5.3機電工程部負責用戶委托屬用戶所有的水、電測量設備的送檢聯(lián)系工作。
5.4機電工程部、電梯維修中心負責按總工程師所認定需定期檢測的設備按定期規(guī)定送計量主管機構檢測,并保存好有關資料、記錄。
5.5對國家或深圳市計量主管部門的有關規(guī)定和檢查工作,各部門均有執(zhí)行和協(xié)助的義務。
6實施程序
6.1機電工程部、沙河管理部、物業(yè)管理部、電梯維修中心應分別對本部門所使用的檢驗、測量和試驗設備建立檢驗、測量和試驗設備清單。
6.2上述部門將設備清單交總工程師分類認定,以確定檢測周期、送外部檢測項目和內部比照檢測項目。
6.3上述部門根據(jù)總工程師分類認定的設備清單按規(guī)定的時間送深圳市計量主管機構進行檢測,或按要求比照檢測。
6.4用戶所屬的水、電測量設備,如委托我公司送檢測量的,按供水、供電程序所劃分的所屬部門受理,報由機電工程部負責對外聯(lián)系辦理。
6.5如對在運行中的檢驗、測量和試驗設備的可靠性有所懷疑時,可提前送檢。
6.6各部門送檢儀器的允收標準如需更改,由各使用部門的技術主管(或班、站長),根據(jù)各自的情況自行制定并報各部經理批準。無特別指出的,以儀器、設備的原定精度等級為允收標準。凡經檢測不合格的儀器不得在工作現(xiàn)場使用。
6.7如檢驗、測量和試驗設備數(shù)量和內容發(fā)生變化時,相關部門應及時填報清單并報總工程師重新認定。
7記錄
7.1檢驗、測量和試驗設備清單
7.2檢驗、測量和試驗設備比照檢測表
第6篇 物業(yè)公司人力資源管理控制程序
1.0 目的
1.1為開發(fā)員工的專業(yè)潛能,提升員工的綜合素質與崗位技能,強化員工的質量服務意識,培養(yǎng)一批適合公司發(fā)展的中層干部、業(yè)務骨干和專業(yè)技術人員,提高公司的整體經營管理水平,滿足公司可持續(xù)經營健康發(fā)展的需要。
2.0 適用范圍
2.1本程序適用于公司各職能部和各管理處。
3.0 職責
3.1公司行政人事部是公司人力資源培訓的歸口管理部門,主要職責:
a)負責公司人力資源開發(fā)和培訓體系的建立和維護。
b)負責公司年度培訓計劃的規(guī)劃和整體培訓方案的設計。
c)重點負責公司中層干部、業(yè)務骨干和專業(yè)技術綜合素質提升的培訓項目。
d)銜接集團和房地產事業(yè)部組織開展的相關培訓,對各職能部和各管理處組織和實施的相關培訓給予指導、協(xié)助、監(jiān)督和考核。
e)負責公司一級培訓效果的評估,對公司二、三級培訓考核給予指導和督促。
f)對公司的整體培訓質量負責。
3.2公司各職能部是公司專業(yè)性培訓的管理部門,主要職責:
a)負責二級培訓項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合行政人事部組織的相關培訓,對各管理處組織的相關培訓給予專業(yè)性的指導和配合。
c)對本職能部歸口管理的專業(yè)技術、操作技能和專業(yè)服務質量提高負責。
3.3公司各管理處是公司服務知識和必備技能的培訓管理部門,主要職責:
a)負責三級培訓項目或課程的組織實施和考核。
b)協(xié)助和配合各職能部組織的相關培訓。
c)對本管理處的入職引導培訓、崗位培訓、必備操作技能和個性服務質量負責。
4.0程序要點和實施
4.1原則
a)從實際需要出發(fā),學用一致原則。
b)專業(yè)知識培訓和服務知識兼顧原則。
c)全員培訓和重點提高原則。
d)嚴格考核和激勵原則。
4.2培訓項目
a)新入職員工崗前培訓。目的是使員工了解公司的基本情況,主要包括:z集團企業(yè)文化、公司發(fā)展史、公司宗旨、公司精神、公司組織體系和公司發(fā)展遠景,熟悉掌握公司的通用規(guī)章制度、人事制度、基本的服務知識、物業(yè)基本相關法律法規(guī)和專業(yè)性的相關制度等。
b)綜合性管理知識培訓。
c)物業(yè)專業(yè)相關法律、法規(guī)知識培訓。
d)專業(yè)性知識和技能培訓。
e)房地產和物業(yè)相關知訓培訓。
4.3培訓體系
4.3.1由公司行政人事部負責組織實施的各類培訓為一級培訓,主要包括綜合性管理培訓、新進員工的崗前培訓、派出培訓等。
4.3.2 由各職能部負責組織實施的專業(yè)性培訓為二級培訓,主要包括專業(yè)技術、操作技能和專業(yè)服務要求知識等培訓。
4.3.3 由各管理處負責組織實施的相關培訓為三級培訓,主要指入職崗前、崗位培訓和必備技能的操作培訓等。
4.4培訓基本流程
4.5 培訓需求
4.5.1確定培訓需求的依據(jù)
a)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經營目標。
b)根據(jù)公司職位說明中的任職資格和培訓需求要求。
c)根據(jù)員工崗位績效考核和員工個人培訓需求。
4.5.2確定培訓需求的方式
a)分析的方式。
b)座談的方式。
c)調查的方式。
4.6 培訓項目的確定
培訓項目的確定是制定培訓計劃前的一關鍵性環(huán)節(jié),它要對每一個培訓需求進行必要性、可行性和有效性分析。依據(jù)培訓職責的劃分。相關部門對相關培訓項目要進行嚴格審核。
4.7制定培訓計劃
4.7.1年度培訓計劃
a) 公司各職能部必須在每年的12月10日前向公司行政人事部提交下 一年度的二級培訓需求計劃,審批流程是:
制表人部門負責人審核 行政人事部審批
b) 行政人事部根據(jù)各職能部的年度培訓需求計劃,綜合公司的實際情況負責組織制定公司的一級、二級年度培訓計劃,于每年12月底報集團人事行政部。公司的一級、二級年度培訓計劃審批流程:
人事主管 行政人事部負責人公司總經理
c) 各管理處的三級年度培訓計劃自行制定,經部門主管領導審批后,但必須于12月15日前報行政人事部備案。
4.7.2月度培訓計劃
a)行政人事部將根據(jù)公司的一級、二級年度培訓計劃及臨時培訓需求,于每月的月底負責組織制定公司一級、二級年度培訓計劃,經公司總經理審批后予以下發(fā)。
b)各管理處根據(jù)三級年度培訓計劃自行制定三級月度培訓計劃,經部門主管領導審批后,于每月月底前報行政人事部備案。
4.8 培訓計劃組織實施
4.8.1公司組織的內部培訓
a)行政人事部和各職能部培訓負責人根據(jù)公司《月度培訓計劃表》負責其培訓職責范圍內具體培訓項目的實施,相關部門予以協(xié)助和配合。
b)各管理處根據(jù)自己制定的月度培訓計劃給予組織實施,相關部門予以協(xié)助和配合。
4.8.2公司組織的外出培訓
4.8.2.1 公司員工需要參加外出培訓必須填寫《外出培訓申請表》,
審批流程:
申請人部門負責人行政人事部總經理
4.8.2.2公司所有員工參加外出培訓,憑審批后的《處出培訓申請表》到財務部申請借款。
4.8.2.3培訓結束后在一周內,培訓參加者必須填寫外出培訓報告書,報行政人事部。
4.8.2.4外出培訓費包括:課程培訓費、交通費、住宿費、出差補助費等。在費用報銷前,必須與公司簽訂《培訓協(xié)議書》。
4.8.3培訓實施形式
a)課堂授課形式。
b)實踐操作形式。
c)讀書會形式。
d)崗位輪換形式。
e)戶外拓展形式。
f)模擬形式。
4.9培訓考核
4.9.1培訓考核方式
a)書面考試。適用于組織的記憶性和理倫性培訓課程內容。
b)實施操作考試。適用于技能性的培訓課程。
c)采取綜合評估的方式。適用于綜合管理運用相關知識培訓。
4.10培訓激勵規(guī)定
4.10.1員工培訓的課時和培訓考核結果將作為員工晉升和崗位輪換的重要參考依據(jù)。
4.10.2公司專業(yè)人員的專業(yè)服務質量將作為對公司職能部年度績效考核的重要指標之一。
4.11 培訓費用
4.11.1培訓費用是公司人力資源開發(fā)投資成本,每年度年底單獨作費用預算,培訓費用?？顚Ｓ?其它費用支出不得占用此專項費用。
4.11.2公司一級、二培訓經費的使用和報銷必須報行政人事部統(tǒng)一審核。財務部核查,總經理審批后方可報銷。
4.11.3公司下屬單位組織的三級培訓經費由各管理處年度費用開支中列支。
4.12 培訓紀律
a)公司員工必須按時參加公司組織的各項培訓和考核。
b)如因工作原因確實不能按時參加者,必須在組織培訓的前一天寫請假條,經部門負責人簽字同意后報負責培訓組織部門。
c)無故遲到者每次予以負激勵50元,無故曠課者每次予以負激勵100元。
d)培訓時,參加員工必須將通訊工具調到震動狀態(tài)或關機。如有違犯者,每響一次予以負激勵20元。
4.13 培訓檔案
a)行政人事部負責一、二級培訓的員工檔案資料建檔歸口管理,各管理處負責三級培訓的員工檔案資料建檔管理。
b)建檔資料包括:年度培訓計劃和總結、月度培訓計劃、培訓教材、培訓考核、培訓記錄表、年度培訓效果評估和《培訓協(xié)議書》等。
4.14內部講師管理
4.14.1內部講師級別分類:公司部門中層干部以上(含)人員經考核合格后兼任公司的二級培訓講師,公司主管級以上人員經考核合格后兼任公司三級培訓講師,公司其它員工學有專長可以授課的可申請兼任公司三級培訓講師。
4.14.2內部講師進級申請方法:公司已聘任的內部講師在每年度授課課時累計超過10個課時的可以申請上一級培訓講師,經行政人事部審核,報總經理批準后予以正式聘任。
4.15其它規(guī)定
a) 崗前培訓考試必須培訓合格,如不合格者,僅給一次補考機會。如補考仍不合格者在試用期的公司將終止試用。
c)公司所有特種作業(yè)人員必須持有效資格證上崗位。
4.16說明
4.16.1本程序由行政人事部組織制訂并解釋。本程序參照集團的公司相關人事管理制度制定,如有與本程序抵觸的以本程序為準。
4.16.2 本程序自下發(fā)之日起執(zhí)行,原《員工培訓教育管理制度》自動作廢。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《培訓協(xié)議書》
第7篇 物業(yè)公司質量管理者代表任命書
為了貫徹執(zhí)行gb/t19001-2000 idt is09001:2000標準,加強對物業(yè)管理公司質量管理體系運作的領導,特任命 為物業(yè)管理公司的管理者代表。
管理者代表的職責是:
a、按iso9001:2000標準的要求建立、實施、保持質量管理體系所需的過程,并持續(xù)改進其有效性;
b、負責向物業(yè)總經理報告質量管理體系的業(yè)績和任何改進的需求;
c、組織物業(yè)管理公司內質量教育活動,提高全物業(yè)管理公司職工的質量意識和滿足客戶要求的意識;
d、代表我物業(yè)管理公司就質量管理體系有關事項與外部各方進行聯(lián)絡;
e、協(xié)助物業(yè)總經理按規(guī)定的時間間隔開展管理評審,定期組織內部質量管理體系審核;
f、行使和履行物業(yè)管理公司物業(yè)總經理規(guī)定的其他質量職責和權限。
物業(yè)總經理:
20年月日
第8篇 物業(yè)管理從業(yè)人員素質要求
物業(yè)管理從業(yè)人員的素質要求
建立一支素質優(yōu)良,手段先進、方法得當、服務優(yōu)良的員工隊伍對于保證物業(yè)管理有條不紊地運作,提高管理水平無疑是非常重要的,現(xiàn)階段也是非常迫切的。
一、物業(yè)管理從業(yè)人員素質的要求
物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)有共同點,但也有其自身特點?？偟膩碚f,物業(yè)管理從業(yè)人員應做到:
有良好的敬業(yè)精神和奉獻精神。物業(yè)管理是服務性行業(yè),在服務與被服務的角色中服務是主要的。因此,其從業(yè)人員必須有敬業(yè)樂業(yè)精神,整個身心能夠全力投入,具有良好的工作樂趣,其對角色轉換、平等人格、價值取向的認識更徹底。工作中不辭辛苦,真誠服務,認真對待每一項工作。物業(yè)管理工作時間不是固定的,是全方位的,業(yè)主休息我們還要工作,業(yè)主下班我們不能下班,節(jié)假日值班放棄休息是很正常的事,如果沒有'一切為了住戶'的服務思想,沒有奉獻精神是不能做好物業(yè)管理工作的。
有良好的職業(yè)道德、敏感度和創(chuàng)新精神。物業(yè)管理人員在不同時間、同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境中工作極易放松或產生惰性,甚至放棄或喪失一些基本原則,因此必須具有良好的職業(yè)道德。從業(yè)人員對人或事要善于觀察和體驗,以職業(yè)的敏感度發(fā)現(xiàn)和預防問題發(fā)生,改進工作,提高服務質量;另一方面,有所發(fā)現(xiàn),也要有所創(chuàng)新,我們從事的事業(yè)在不斷發(fā)展,管理思想、工作作風、工作方法,必須適應發(fā)展變化而不斷發(fā)展和創(chuàng)新,否則就談不上進步,就不會有高質量的事業(yè)。
有高度熱情、不懈的追求和良好的工作藝術。提供優(yōu)質服務本身就是一門艱難的藝術。重要的是員工能對問題和信息有足夠的熱情和不懈努力,跟進問題就要直到解決,真的需要就做到滿意為止,不能失去住戶對你的信任。我們不懼怕問題甚至嚴重的投訴,關鍵是你追求什么。物業(yè)管理公司的服務承諾,如何付諸實施不是件容易的事,除管理制度、質量控制和工作程序外,對我們行業(yè)而言,工作的藝術不能忽視,要求應是較高的,如'不要怕說對不起'、'不要縮小問題'、'重視顧客的滿意程度'、'花大力氣放在那些不滿意的顧客'、'永遠把自己放在顧客的位置上'等遵從顧客的言行值得借鑒。應切忌因一言一行而為我們不懈追求的事業(yè)留下任何遺憾。
有不斷學習,學人之長、補己之短的工作精神。物業(yè)管理項目,如大廈或小區(qū)等硬件是相對固定的,工作范圍也是相對固定不變的,如何使環(huán)境富于新意,充滿生機與活力是值得研究的。'學習是不斷進步的關鍵',不斷學習,包括觀念、管理、環(huán)境改善,對物業(yè)管理人員要求不是過分,而是必需認真面對的,要通過不斷學習,不斷提高,加強行業(yè)間項目管理交流,匯集眾家的智慧,要針對性的補充自己,學人之長,補己之短,逐步完善提高我們的服務質量。
有良好的職業(yè)作風,深入基層,掌握第一手材料。我們提倡物業(yè)管理人員'三分精力處理內業(yè),七分精力放在現(xiàn)場',目的是了解大廈或小區(qū)等物業(yè)的真實情況,及時準確地反饋信息;認真聽取住戶意見,增加信任,和住戶交朋友;善于思考,反應敏捷,做事仔細認真;提高效率,注重實效。
要既是專才又是通才。從事物業(yè)管理的人員并不是不加考核人人可為的工作。它是專業(yè)性強,操作性強、沒有真才實料不可能做好的工作。每一個管理人員,操作人員都應是專業(yè)培訓合格后上崗,特別是專業(yè)技能應做為考核重點之一。物業(yè)管理專業(yè)人員只專不通是有很大的局限性的,跟物業(yè)管理的現(xiàn)狀也是不能吻合的,必須練就多種本領,如電工要通管工,空調工要通電工,保安員要通交通車輛管理、消防等,機電工程師通水、電、空調通風等。
二、物業(yè)管理人員的自我完善
自我完善的過程是自身素質不斷提高的過程。自我完善要結合物業(yè)管理的實際,不斷實踐。應把握好以下幾點:
1、提高工作效率,做時間的主人,工作要有計劃,有檢查,落實,用有限的時間完成更多的工作。
2、把自己融入集體之中,發(fā)揮集體的聰明才智,以自己的言行體現(xiàn)團結,展現(xiàn)拼搏,為團隊增光彩。
3、增強工作主動性。時刻想著還有哪些工作沒做好,不能心不在焉,領導安排才去做,不安排不知如何云云,應學會思考。
4、合理安排時間(包括業(yè)余時間),不斷學習和提高自己,使自己成為通才,在競爭中才能使自己立于不敗之地。
5、做工作要把握住'過程精品'的思想,不放過每一個細節(jié)或過程,提高自己的工作質量。
6、要做到'三到':'眼到、腿到、手到',深入現(xiàn)場了解情況。
7、工作上要'四心':'熱心、細心、耐心、用心',就是用'心'去體驗,用'心'去管理,去服務。
8、注意自身形象,儀容儀表要符合要求,服務用語要規(guī)范,掌握與住戶交往的基本技巧,提高工作藝術性。
9、專業(yè)素質要求:
1)法制知識2)建筑基本知識3)維修基本知識4)機電設備保養(yǎng)知識
5)行政管理知識6)財會基本知識7)公關知識等
第9篇 物業(yè)養(yǎng)護管理部管理構想
養(yǎng)護管理部管理構想
1、管理和服務系統(tǒng)的組織原則是精干高效、一專多能。管理部實行主任領導下的管理部負責制,實行股份公司職能部門整體管理與分片管理的管理方式;
2、綠地管理部實行內部垂直管理。設專職項目負責人1名,為管理層。主要職責是依據(jù)崗位職責,對全面工作的指揮、協(xié)調、檢查、校正、總結。不設中間環(huán)節(jié),以提高工作效率。保潔、綠化、維護主管各1人。綠化主管協(xié)助主任落實具體工作事項。不設管理部門。其他為作業(yè)層實施服務工作的全過程。管理部實行365天工作日,節(jié)假日由主任、各主管輪值處理日常事務,夜間由男性管理人員輪流值班。
3、護衛(wèi)管理隊長由維護主管分管,護管隊負責景區(qū)的治安執(zhí)勤巡邏與消防管理,處理各種突發(fā)事件和調解各類糾紛,提供便民服務。實行365天24小時輪休工作制;
4、保潔隊由保潔主管分管,負責公園環(huán)境保護、道路和水面的清潔衛(wèi)生,垃圾收集和通緝出運工作。設專職人員負責水面衛(wèi)生保潔工作;保潔人員6天工作輪休制,實行365天工作制;
5、綠化隊由綠化主管分管,專職負責景區(qū)的綠化管理養(yǎng)護(澆水、施肥、病蟲害防治、除草、修剪、補種等)。實行6天工作制;
6、工程維修由維護主管管理,負責公共建筑、共用部位、公共設施設備、景區(qū)小品的維修維護。配備通信工具,實行365天值守。
第10篇 金碧世家物業(yè)管理公司簡介
金碧世家物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)現(xiàn)狀
廣州市金碧世家物業(yè)管理有限公司為廣州恒大實業(yè)集團屬下五大產業(yè)集團之一物業(yè)集團屬下具有獨立法人資格的專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理公司,注冊資金100萬元,資質4級。公司現(xiàn)下設辦公室、客戶服務中心、工程維修部、保安部、環(huán)衛(wèi)部5個部門。
公司建立了全面質量管理體系和內部運作管理機制,健全了各類規(guī)章制度,具有完善的計算機辦公與設備監(jiān)控系統(tǒng),以及先進的通訊、防盜、消防、工程維修等設備,秉承'規(guī)范管理、專業(yè)運作、優(yōu)質服務'的經營理念。在管理小區(qū)的過程中,始終堅持以人為本,以'業(yè)主至上,服務第一'為宗旨,灌輸'高起點、嚴管理、精服務'的管理服務思想,努力打造'金碧物業(yè)'的品牌,并銳意創(chuàng)新,不斷進取,追求完美。
公司擁有一支事業(yè)心強,業(yè)務素質高的專業(yè)化人才隊伍?，F(xiàn)有員工61人,其中,經濟師1名,碩士1名,大專以上文化程度20余名,管理人員全部是大專以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區(qū)綠化、社區(qū)文化等多方面的行業(yè)精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊伍,配備了智能化的小區(qū)保安監(jiān)控報警系統(tǒng),保安成為小區(qū)安全的守護神。
公司推出了獨特的服務理念。提出了'一個結果,兩種標準'的工作原則,即'一個結果':讓業(yè)主滿意的結果;'兩種標準',物業(yè)公司業(yè)務范圍內的,物業(yè)公司必須解決,處理的結果讓業(yè)主滿意;非物業(yè)公司業(yè)務范圍內的,物業(yè)公司必須設法解決,處理的過程讓業(yè)主感動,直至滿意。同時,推出了'人過地清'、'首問責任制'、'總經理信箱'、'總經理接待日'等服務舉措,在提升服務質量,融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關系方面,走出了一條成功之路。
二、企業(yè)理念
服務宗旨:堅持'業(yè)主至上,服務第一',營造現(xiàn)代化人文生活空間。
經營理念:以業(yè)養(yǎng)業(yè)、優(yōu)質服務。
管理目標:創(chuàng)建具有金碧特色的全國一流物業(yè)管理模式。
產品目標:營造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷售氛圍,把在管小區(qū)建設成為'健康文明,和諧進步'的全國一流文化小區(qū)。
三、公司業(yè)績
(一)公司管理項目:第三金碧花園
(二)物業(yè)集團下屬4家具有獨立法人資格的物業(yè)公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀花園等10多個樓盤,形成各具特色的經典樓盤。
(三)住宅業(yè)務:我公司的住宅業(yè)務的發(fā)展取得了令人矚目的佳績,自前期介入第三金碧花園項目以來,業(yè)主滿意率高達98%以上,無一起治安案件發(fā)生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績突出被評為集團公司先進個人。
四、管理優(yōu)勢
(一)人才優(yōu)勢。我司屬恒大物業(yè)集團下屬公司,在管理人才方面,由集團公司給予統(tǒng)一調配,資源共享,因此,在人才儲備與使用方面具有更優(yōu)于其他公司的明顯的優(yōu)勢。
(二)技術優(yōu)勢。公司擁有專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理、運作、監(jiān)控系統(tǒng),引入了現(xiàn)代化科學管理機制,具有明顯的技術優(yōu)勢。
(三)公共關系優(yōu)勢。公司自成立以來,一直注重于品牌建設,努力在業(yè)內塑造一個良好的物業(yè)管理品牌,形成良好的口碑,注重對外宣傳及公眾形象,對于項目的宣傳效應會起到積極推動的作用。公司多年的市場運作,與公安、工商、稅務、環(huán)衛(wèi)、供電、供水等各政府部門關系融洽,已形成良好的外圍環(huán)境。
(四)企業(yè)文化優(yōu)勢。公司十分重視企業(yè)文化建設,弘揚'艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取'的企為精神,發(fā)揚'精心策劃、狠抓落實、辦事高效的'工作作風,提出并實踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區(qū)文化,全面提升物業(yè)品質。
第11篇 物業(yè)管理知識--供配電管理篇
物業(yè)管理知識學習--供配電管理篇
001供電系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎是:建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度
002對負責供電運作的維修技術人員的要求:上崗前必須進行業(yè)務培訓,按規(guī)定要求持證上崗。一定要配備主管電氣的工程技術人員。
003負責供電運作的維修技術人員應掌握供電系統(tǒng):熟悉所有完整的供電網絡資料,對樓宇的進線、房屋內的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。
004供電系統(tǒng)要求24小時值班。
005限電、停電要提前出安民告示,以便住用戶合理安排生活,避免造成經濟損失和人員傷亡。
006需要編制緊急情況下及時切斷電源的預防措施。遇火災、地震、水災等災害時,有必要緊急切斷電源。
007配電房管理的基礎是:配電房是供電的中心,為加強這方面的管理,需要制定管理規(guī)定。
008配電房的全部機電設備由機電技術人員負責管理和值班。
009送停電由值班人員負責完成,無關人員嚴禁入內。
010配電房運行巡查規(guī)定:建立運行記錄,每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次。
011配電房巡視的主要內容是:每班巡視內容:記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù);檢查屏上指示燈、電器運行聲是否正常;房內有無異味;室內照明、通風良好。
012配電房室溫應控制在攝氏40℃以下。
013供電回路操作開關的規(guī)定:供電回路操作開關的標志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標志牌,非有關人員絕不能動;應嚴格保持各開關狀態(tài)與模擬盤相一致.不能隨意更改設備和結線的運行方式及各種開關的整定值。
014維修技術人員在配電房工作應遵守的規(guī)定:嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。嚴格執(zhí)行崗位責任制,遵守電業(yè)系統(tǒng)有關變配電的各項規(guī)程。嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程。
015維修技術人員在配電房工作時在安全上的要求:操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
016維修電工的操作應遵守的規(guī)定:必須按照市勞動局、供電局高低壓管理操作規(guī)定,進行安裝和操作。
017維修電工在地下室、廚房等潮濕場地工作,或在上、下夾層工作時應注意:都要先切斷電源.不能停電時,至少應有兩人在場一起工作。
018停電維修時應注意的問題:應先通知有關部門及時懸掛標志牌,以免發(fā)生危險。
019維修電工離開地面,在空中操作時應注意的問題:上梯工作時,梯子應放穩(wěn)靠妥;高空作業(yè)時,應系好安全帶。
020清掃配電箱時應注意:所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包裹好。
021拆線路時應注意:包扎好線頭。
022開閉開關時應注意:盡量把配電箱門鎖好,利用箱外手柄操作,手柄在箱內時,人體不應正對開關。
023大廈接零的目的是:大廈采用接零保護,任何機器設備都必須有良好的接零保護,絕對不得疏忽,以確保安全。
024哪些設備采用雙回路供電,末端自動切換:消防用電設備、消防控制中心、智能化設備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、事故照明等。
025保護電動斷路器的瞬時脫扣整定電流整定范圍是:8-12倍脫扣器額定電流。
026漏電開關額定漏電動作電流是30ma,不動作電流是15ma。
027供電室補償后低壓側功率因數(shù)是0.95。
028電路:電流通過的路徑稱為電路。
029電路分兩種類型:一種是進行能量的轉換、傳輸、分配:一種是進行信息處理。
030電路具有三種狀態(tài):通路、短路和斷路。
031按電路中流過的電流類型可把電路分為直流電路和交流電路兩種。
032基本電路的連接方式有:有串聯(lián)電路、并聯(lián)電路和混聯(lián)電路。
033串聯(lián)電路:兩個或兩個以上的電阻首尾相連,各電阻流過同一個電流的電路稱為串聯(lián)電路。
034并聯(lián)電路:兩個或兩個以上電阻一端接在一起,另一端也接在一起的連接方式叫并聯(lián)電路。
035混聯(lián)
電路:既有串聯(lián)又有并聯(lián)的連接方式稱為混聯(lián)電路。
036交流電:大小與方向均隨時間變化的電流(電壓)叫交流電。
037正弦交流電:大小與方向隨時間按正弦規(guī)律變化的交流電稱為正弦交流電。
038正弦交流電的三要素指的是:電壓(電流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流電:三個頻率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流電。
040電路由:由電源、負載、連接導線組成。
041常用在工程上的導電材料是是銅和鋁,特點是:(1)導電性好;(2)有足夠的機械強度;(3)耐腐蝕;(4)容易加工和焊接;(5)價格便宜。
042一般導線由:線芯、絕緣層和保護層組成。
043電纜:在一個絕緣護套內按一定形狀分布有單根、多根互相絕緣的導線稱電纜。
044常用電工測量儀表按用途分有:電流表、電壓表、鉗形表、兆歐表、萬用表、電能表等。
045電流表、電壓表的使用應注意:(1)電流表必須串聯(lián)接入電路;(2)電壓表必須并聯(lián)接入電路;(3)注意量程的選擇避免燒毀儀表;(4)直流儀表注意極性的選擇,避免指針反轉,打壞指針。
046絕緣栓表的功能是:進行絕緣電阻測量。
047接地搖表的功能是:進行接地電阻的測量。
048自動空氣開關在電路中的作用:它能通斷正常的負荷電流,當電路發(fā)生短路、過載和嚴重電壓降低時,能自動切斷電源。
049電纜的敷設方式有哪:直接埋地敷設、電纜溝敷設、沿墻敷設、排管敷設和隧道敷設。
050電壓互感器及電流互感器二次回路導線截面的選擇有何要求
答:電壓互感器和電流互感器二次回路導線截面不小于2.5mm2。
051裸導線主要有:銅導線、鋁導線、鋼芯鋁導線。
052母線的作用是:匯集、分配、輸送電能。
053母線一般分為硬母線和軟母線兩種。
054日光燈由:鎮(zhèn)流器、燈管、啟動器、電容器組成。
055鎮(zhèn)流器的作用是:點燃燈管、限流。
056整流:把交流電轉換為直流電的過程叫整流。
057一般鉗形表是由:一個電流互感器和一個交流電流表或一個萬用表組成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔離開關的主要作用是:斷開無負荷電路。
060變壓器要退出運行,應先斷開:低壓側所有負荷。
061如果觸電者心跳停止而呼吸尚存,應用仰臥壓胸法進行人工呼吸搶救的辦法。
062如果線路上有人工作,停電作業(yè)時應在開關上掛“禁止合閘,有人工作”的標示 牌。
063 10kv以下帶電設備與操作人正?；顒臃秶淖钚“踩嚯x是0.4米。
064常用萬用表能進行交、直流電壓,交直流電流和電阻參數(shù)的測量,比較高級的萬用表還可以測量電容、電感、功率及晶體管直流放大倍數(shù)。
065常見的變壓器有:電力變壓器、特殊用途變壓器。儀器用變壓器、試驗變壓器和控制變壓器。
066互感器:將高電壓大電流變?yōu)榈碗妷盒‰娏鞴y量用的互感器。
067電壓互感器:將高電壓變?yōu)榈碗妷旱幕ジ衅鹘须妷夯ジ衅鳌?/p>
068電流互感器:將大電流變?yōu)樾‰娏鞯幕ジ衅鹘须娏骰ジ衅鳌?/p>
069互感器的鐵殼及副邊繞組接地的目的是:防高低壓線圈絕緣損壞時,低壓線圈和測量儀表產生一個高電壓,危及工作人員的人身安全。
070電動機的額定功率指的是:表示電機額定工作時軸上允許輸出的機械功率。
071三相電動機的定子繞組有星形接法和三角形接法兩種連接方式。
072溫升:用電設備允許發(fā)熱的限度。
073高壓斷路器的作用是:在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。
074高壓斷路器分為:
油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫斷路器等。
075多油斷路器中油的作用是:滅弧和絕緣。
076高壓開關柜內有高壓電器、保護裝置、測量儀表及操作機構等電器設備。
077負荷開關與隔離開關的相似之處是:都有明顯的觸頭斷點。
078高壓熔斷器的作用是:當過負荷電流或短路電流流過該元件時利用電流的熱效應使客體熔化,從而達到分段電流保護電器設備的目的。
079閘刀開關的作用是:隔離電源。
080自動空氣開關的作用是:能通斷正常的負荷電流,當電路發(fā)生短路、過載或電壓嚴重降低時能自動切斷電源。
081什么是反時限特性:流過熔斷器的電流越大,熔斷時間越短。
082接觸器的主要作用是:用來遠距離頻繁通斷交直流主電路。
083接觸器按控制電流的種類分為:直流接觸器和交流接觸器。
084電纜一般分為:電力電纜和控制電纜。
085電纜的檢查包括:電壓與電流的測量、電纜溫度的測量、電纜絕緣性能的測量、耐壓實驗。
086用電設備的工作制是如何分類的:根據(jù)用電設備的工作情況、溫升特點,可分為長期工作制、反復短時工作制、短時工作制。
087什么是用電設備的計算負荷:指一年之中負荷量最大的半小時平均負荷值。
088確定計算負荷的方法有:需要系數(shù)法、二項系數(shù)法、利用系數(shù)法。
089電器設備、導線截面及額定電流是根據(jù)計算負荷來選擇的。
090熔斷器的選擇有:一是熔體的選擇,二是熔管的選擇。
091屬于電量的繼電器有:電壓繼電器、電流繼電器、中間繼電器、時間繼電器和信號繼電器。
092屬于非電量的繼電器有:氣體繼電器、瓦斯繼電器和溫度繼電器等。
093繼電保護裝置:電力網、發(fā)電廠、變電站及電器設備發(fā)生各種故障時(斷線、短路、接地等)及不正常的運行時(如過載、過熱)時及時發(fā)出信號,并使斷路器自動跳閘,切斷故障通路的一種自動裝置。
094電力系統(tǒng)對繼電保護的一般要求是:良好的選擇性、反映事故的快速性、靈敏性、可靠性及投資維護的經濟性。
095常用繼電保護按工作原理分為:過電流保護,電流速斷保護、過(欠)電壓保護、差動保護、瓦斯保護、單相接地保護等。
096過電流保護分為:定時限和反時限兩種。
097差動保護廣泛用于大容量的變壓器、變電所母線、高壓電動機等設備。
098單相接地保護分為:大電流系統(tǒng)的接地保護和小電流系統(tǒng)的接地保護。
099對電力系統(tǒng)的基本要求有:(1)保證供電的可靠性;(2)保證良好的電能質量;
(3)降低供發(fā)電成本;(4)保證電力系統(tǒng)安全運行。
100一級負荷:突然停電時將造成人身傷亡、重大設備損壞、巨大經濟損失或重大政治影響規(guī)定為一級負荷。
101二級負荷:突然停電時將造成嚴重減產、停工、生產設備局部破壞、局部交通堵塞等規(guī)定為二級負荷。
102對一級負荷的供電要求:有兩個獨立的電源供電。(如兩個發(fā)電廠、一個發(fā)電廠和一個地區(qū)電網、兩個地區(qū)變電所等)。
103對二級負荷的供電要求:盡量有兩回路供電,且兩回路引自不同的變電站或母線段,在有困難時允許由一回路供電。
104三級負荷的供電要求:三級負荷屬于一般電力用戶,可用單回路供電。
105電力網的經濟運行應注意:盡量選用高壓線路深入負荷中心,而且應避免曲折迂回供電。
106地方電力網常用放射形接線,樹干形接線和環(huán)行接線接線方式。
107地方電網通常用電壓損失條件選擇導線截面,然后按機械強度和發(fā)熱條件進行校驗。
108短路時導體發(fā)熱的特點:短路電流通過導體的時間很短,導體升溫可認為是一個絕熱過程,既短路電流在導體中產生的熱量全部用來加熱導體。
109斷路器和隔離開關配合使用時應如何操作:合閘送電時,應先合上隔離開關,然后再合上斷路器。分閘時是應先分開斷路器,然后拉開隔離開關。
110自動開關帶有哪些自動裝置:帶有作為短路保護的電流脫扣器,作為過負荷保護的熱繼電器脫扣器,作為欠電壓保護的低電壓保護裝置。
111電力系統(tǒng)的過電壓有:大氣過電壓和諧振過電壓兩種。
112什么是大氣過電壓:由于直擊雷或雷電感應引起的過電壓稱做大氣過電壓。
113什么是諧振過電壓:由于電感電容等參數(shù)在特殊情況下發(fā)生諧振而引起的過電壓稱做諧振過電壓。
114什么是雷電現(xiàn)象:當雷云中的電荷聚集量很大且具有很高的電場強度時,周圍的正負雷云之間或雷云與大地之間發(fā)生強烈的放電現(xiàn)象,稱之為雷電現(xiàn)象。
115雷電常見有直擊雷和感應雷兩種形式.
116防雷通常采用的措施:避雷針、避雷線、避雷器、避雷網防雷。
117載流母線產生震動和發(fā)響的原因:當電流流過時,母線周圍將產生磁場,母線之間將產生吸引力,故產生震動和發(fā)響。
118配電裝置中為何采用裸導體母線:裸導體母線散熱條件好,容許電流增加,安裝容易,維護簡單,成本較低。
119銅和鋁母線不能直接連接,應該采用焊接或鍍錫后用螺栓連接。
120銅的導電性比錫好,為了防止銅在潮濕空氣中產生“銅綠”,在銅線頭上鍍錫。
121市電突然停電,值班電工應:首先檢查發(fā)電機是否啟動正常,然后向供電部門詢問停電原因,最后向主要領導說明停電原因及向用電戶解釋。
122有的觸頭在融片外加鋼板,有何作用:該鋼板起到磁封鎖作用。
123更換變壓器高壓側的熔斷器時除斷開高壓側的開關外,還要斷開低壓側的開關,主要是為了防止網絡反電壓。
124在控制電路中啟動按紐,應使用帶常開點的按紐。
125在控制電路中停止按紐,應使用帶常閉點的按紐。
126在電動機的控制線路中一般過載保護用熱繼電器進行保護。
127電動機的調速有(1)調節(jié)電源電壓;(2)改變轉差率;(3)改變磁極對數(shù):(4)變頻調速等方法。
128常見的電氣事故有:觸電事故;雷電事故;靜電事故;電磁傷害事故;電路故障等。
129有關接地應注意:1、同一變壓器系統(tǒng)中不允許保護接地又有保護接零;2、地線不準接開關或熔斷器;3、接地設備必須單獨與接地干線直接連接;4、1kv以下中性點接地系統(tǒng)中,電器設備外殼應保護接地。
130電器設備做交流耐壓實驗的目的是:為了電力系統(tǒng)的安全運行,考核設備的絕緣情況,以便發(fā)現(xiàn)電器設備的絕緣缺陷、薄弱環(huán)節(jié)、受潮、裂紋等。
131什么叫接地電阻:接地體或自然接地體對地電阻和接地電阻的總和稱為接地裝置的接地電阻。
132接地電阻可用:1、接地電阻測量儀測量法進行測量;2電流表--電壓表測量法進行測量;3、電流表--功率表測量法進行測量;4、電橋測量法進行測量;5、三點測量法進行測量。
133什么叫重復接地:在變壓器中性點直接接地的電力系統(tǒng)中,將零線一處或多處接地稱為重復接地。
134什么叫試驗周期:為保證電器設備長期使用不發(fā)生事故,必須經常檢測設備的絕緣水平,為此規(guī)定對設備的絕緣進行間斷定期性檢查,這個間斷的時間周期叫做試驗周期。
135隔離開關的試驗包括:1、測量絕緣電阻;2、交流耐壓試驗;3、檢查操作機構的最低動作電壓;4、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓力。
136隔離開關的試驗周期是:l-3年。
137多油斷路器中的油的作用:一方面作為滅弧介質,另一方面作為斷路器內導電部分之間和導電部分對地的絕緣介質。
138高壓斷路器的操作機構有:電磁式、彈簧式和液壓式。
139真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用:起到真空封閉和雙重絕緣的作用。
140斷路器的跳臺閘位置監(jiān)視燈串聯(lián)一個電阻的目的是:防止因燈短路造成斷路器誤動作。
141電器設備從出廠到投入運行要進行:1、電器設備出廠時進行的出廠試驗;2、電器設備新安裝后的交接試驗;3、電器設備運行后按規(guī)定的周期進行的預防試驗。
142新安裝的變壓器要進行:5次沖擊臺閘試驗。
143安裝變壓器的
母線時,如果母線過長應用漲縮的方法連接。
144變壓器運行性能的主要指標是:1、變壓器一側端電壓的變化;2、變壓器的效率。
145如果變壓器帶感性負載,從輕載到滿載輸出電壓如何變化:輸出電壓將會降低。
146當1000kva以上油浸變壓器外部發(fā)生短路時,應是過流保護先動作。
147過流保護的動作電流是如何規(guī)定的:是按躲過最大負荷電流規(guī)定的。
148電力變壓器的短路電壓是如何規(guī)定的:一般規(guī)定為額定電壓的4.5%--6%。
149什么叫連接組別:電力變壓器一、二繞組對應電壓之間的相位關系稱為連接組別。
150電動系儀表采用改變附加電阻的方法改變電壓量程
151 10kv線路首端短路時,速斷保護動作繼電器先跳閘。
152當高壓設備發(fā)生接地時,為防止跨步電壓觸電,室外不得接近故障點:8米。
153常用的相序測量方法有:1、使用相序測試儀;2、使用相序指示燈。
154什么叫接地:將電器設備、配電裝置或電力系統(tǒng)中的某一點與大地作良好連接稱為接地。
155什么叫工作接地:為了使電力系統(tǒng)或電器設備安全可靠的運行,將系統(tǒng)中的某一點或經某些設備間接或直接接地,稱為工作接地。
156純電阻性負載的功率數(shù)是1。
157雙臂電橋的用途:用于測量小電阻。
158什么是普通用電:低壓供電和容量在100千伏安及以下專用配電變壓器的用戶用電為普通用電。
159什么是大量用電:10千伏及以上電壓供電,容量在101千伏安以上至3000千伏安之間的用電為大量用電。
160什么是高需求用電:10千伏及以上電壓供電,最大容量為3001千伏安及以上容量的用電為高需求用電。
161供電部門從1996年2月起不向用電客戶收取高壓線損、變損。
162什么是平期電量①:普通用電和居民用電在電費單的電量為平期電量①;大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以下時為平期電量①:高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以下為平期電量①。
163什么是平期電量②:大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以上部分為平期電量②;高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以上部分為平期電量②。
164基本電費的計算:對大量用電和高需求用電客戶應收基本電費,基本電費按變壓器容量計算,大量用電計算方法為:每月每單位容量(千伏安)收費24元;高需求用電計算方法為:每月每單位容量(千瓦、干伏安)收費44元。
165底度電量的計算:居民用電每月少于5千瓦時按5干瓦時計算,普通用電每月每千伏安少于20千瓦時按20千瓦時計算,大量用電、高需求用電每月每千伏少于40千瓦時按40千瓦時計算。
166什么叫力率調整費:力率調整費是供電部門根據(jù)國家有關政策的規(guī)定,為促進用電客戶節(jié)約電能,改善電壓質量而采取的經濟手段。
167功率調整費的計算:先以無功電度表實用無功電量除以有關電度實用有功電量求得比值(tan),根據(jù)比值查功率因數(shù)表以及對應的以0.90為標準考核功率因數(shù)的調整電費百分比,再以此百分比乘以當月電量電費與基本電費之和得出力率調整電費。
168電費違約金(滯納金)的計算:深圳供電局規(guī)定用戶在當月2o日以前交清電費,21日以后逾期要交納違約金(滯納金),居民用戶每日按欠費總額的千分之一計算,其它用戶按每日欠費總額的千分之二,跨年度按千分之三計算。
169電費總額的計算:電費總額=電量電費+基本電費+力率調整費+電費違約金+拖欠款。
170用戶受電工程竣工后應報的資料:用戶受電工程施工,試驗完工后,應向企業(yè)提出工程竣工報告,報告應包括;1)工程竣工圖及說明;2)電氣試驗及保護整定調試記錄:3)安全用電的試驗報告;4)隱蔽工程的施工及試驗記錄;5)運行管理的有關規(guī)定和制度;6)值班人員名單及資格;7)供電企業(yè)認為必須的其它資料或記錄。
171如何辦理更換電表手續(xù):用戶更換電表,須按如下規(guī)定辦理:l)用戶向供電企業(yè)提出申請,說明更換電表原因;2)供電企業(yè)派員到現(xiàn)場勘察,提出換表實施方案;3)用戶交納由換表引起的工程費用;4)更換電表,登記新表信息,用戶結清舊表尾數(shù)電費。
172電量是:本次抄表讀數(shù)與上次抄表讀數(shù)之差乘以倍率所得。
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第12篇 年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務專項練習匯總一
1、 《物業(yè)管理條例》設立的制度均是針對(b )的物業(yè)管理活動而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》
c、《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知》
d、《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會籌備組的工作內容,應當在首次業(yè)主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數(shù)表決原則,必須經與會業(yè)主所持投票權( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經業(yè)主委員會或者( b )%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于( a)。
a、業(yè)主大會
b、業(yè)主委員會
c、業(yè)主管委會
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標投標
b、物業(yè)管理招標投標
c、后期物業(yè)管理招標投標
6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎租金。否則市場租金低于基礎租金,業(yè)主就需要進一步壓縮經營成本來降低基礎租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是( )
a.與客戶關系維護工作
b.與行政管理部門的協(xié)調工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設備維護工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施,是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經營目標
b.服務目標
c.管理目標
d.微觀目標
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。即其經營目標
9、一套完整的會計報表包括( )組成
a.會計報表和文字報告
b.主表和附表
c.會計報表附注和財務情況說明書
d.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內部管理需要的報告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會計核算的最終產品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會計報表
d.文字報告
答案:c
解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場
e.設備機房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值
b.物業(yè)管理費用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經營管理活動完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關的信息應成為這類型報告的主要內容,de兩項與業(yè)主不相關。
3、資金運用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項資產的使用
d.補償物業(yè)經營管理耗費
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經營服務中的過程,包括資金的投放于各項資產的使用。
4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有( )
a.政府評價
b.新聞媒體評價
c.社會評價
d.企業(yè)集團內部評價
e.企業(yè)自我診斷評價
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以( )四個方面的內容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內容。
6、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應合同
e.專項維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項為建設單位的主要工作,因此正確?？梢栽陂_發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標方式有( )
a.公開招標
b.有限競爭公開招標
c.邀請招標
d.有限競爭選擇招標
e.議標
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde
8、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。
9、物業(yè)服務合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務合同
c.前期物業(yè)服務合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據(jù)物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費用控制
d.簡單控制
e.防護性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是( )
a.編制簡單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實現(xiàn)費用等效益最大化
d.調動員工控制費用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預算也是固定預算,是以過去的實際費用支出為基礎的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費用支出數(shù)量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質量
d.市場的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動的價值
b.工資
c.活勞動創(chuàng)造的價值
d.福利費
e.所有耗去的費用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經營預算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
