第1篇 zx物業(yè)管理處人員素質(zhì)要求
物業(yè)管理處人員素質(zhì)要求
(一)管理處主任:本科及以上文化程度,具有三年以上本職工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理政策法規(guī),持有'物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗資格證書',懂電腦基本操作應(yīng)用;與公司統(tǒng)一信念,廉潔、自律,具有奉獻(xiàn)精神,認(rèn)真負(fù)責(zé),團(tuán)結(jié)同事,有創(chuàng)新意識,能包容、忍耐;有一定組織、協(xié)調(diào)及管理能力,善于處理各種難題;公關(guān)能力強(qiáng),能創(chuàng)造顧客價(jià)值。
(二)物業(yè)助理:大專以上學(xué)歷,熟悉物業(yè)管理法規(guī)政策;有同職工作閱歷2年以上及上崗資格證,懂電腦基本操作與應(yīng)用;品行端正,能與企業(yè)相互擁有,有良好職業(yè)道德,能與同事、團(tuán)隊(duì)合作共事;敬業(yè)敬職。1、有一定的組織、管理及協(xié)調(diào)能力;2、文字處理及表達(dá)能力較強(qiáng),有一定的社交能力;3、能處理所轄范圍出現(xiàn)的各類問題及應(yīng)變能力。
(三)客戶接待:大專以上學(xué)歷,有檔案、資料管理工作經(jīng)驗(yàn),熟悉檔案資料的歸檔、立卷、銷毀程序,電腦打字熟練;遵守企業(yè)制度、保守機(jī)密、有良好的職業(yè)道德和工作作風(fēng);堅(jiān)持原則,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé),盡心盡力、兢兢業(yè)業(yè)。1、電腦打字速度快(80字/分鐘及以上);2、具有及時(shí)整理、清理、歸案、立卷、編碼資料的能力;3、對歸案的檔案資料熟悉,做到查找準(zhǔn)確、快速;4、有一定的文字處理、排版能力;5、熟悉辦公室有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的操作。
(四)出納:中專以上文化程度,有企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)二年以上,熟悉財(cái)務(wù)電算化,對現(xiàn)代企業(yè)體制和經(jīng)濟(jì)運(yùn)作有一定認(rèn)識,熟悉國家財(cái)務(wù)政策法規(guī);遵守企業(yè)制度,保守公司機(jī)密,有良好的職業(yè)道德,忠誠、可靠、廉潔自律、作風(fēng)正派、敢于抵制不法行為,原則性強(qiáng),對工作盡職盡責(zé);熟悉銀行、稅務(wù)、審計(jì)等法規(guī)及具體業(yè)務(wù)運(yùn)作程序、獨(dú)立鑒別現(xiàn)金真?zhèn)文芰?、有指?dǎo)收費(fèi)等業(yè)務(wù)工作能力。
(六)客戶服務(wù)中心:大專以上學(xué)歷,二年以上本崗位工作經(jīng)驗(yàn),持有物業(yè)管理崗位證書,懂電腦基本操作和應(yīng)用;作風(fēng)端正、忠誠廉潔、勇于承擔(dān)責(zé)任、善于接納、寬容、細(xì)致、耐心、有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神;有足夠的業(yè)務(wù)知識,具有較強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)能力,善于思考;能獨(dú)立解決管理中出現(xiàn)的難題;有較好的親和力,社交能力及口頭表達(dá)能力,與業(yè)主、商戶建立良好的人際關(guān)系。
(七)維修部主管:大專以上學(xué)歷,中級及以上技術(shù)職稱,從事專業(yè)工作四年以上有實(shí)際操作、排除故障等工作經(jīng)驗(yàn),有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)理論知識,熟悉iso9000質(zhì)量體系;遵守企業(yè)制度和安全操作規(guī)程,具備良好的職業(yè)道德和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),廉潔自律、原則性較強(qiáng),對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、任勞任怨、注重作業(yè)跟進(jìn)。有及時(shí)解決、排除設(shè)備運(yùn)行故障的能力;有培訓(xùn)、指導(dǎo)專業(yè)技術(shù)人員操作的能力;有較強(qiáng)的動(dòng)手能力;有編制操作規(guī)程、工作流程的能力;有較強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)能力。
(八)維修員:中專以上文化程度或職業(yè)技術(shù)學(xué)校畢業(yè),有專業(yè)資格證,從事專業(yè)工作三年以上,有實(shí)際操作、排除故障等工作經(jīng)驗(yàn)、有一定的專業(yè)理論知識,熟悉質(zhì)量記錄。遵守企業(yè)制度、安全操作規(guī)程,有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,品行端正,熱愛本職工作、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé),盡職盡責(zé),吃苦耐勞、任勞任怨、兢兢業(yè)業(yè)。有應(yīng)急處理問題的能力;動(dòng)手能力較強(qiáng),能滿足維修工作需要;有多個(gè)專業(yè)維修技能;有修舊利廢能力。
(九)安全管理部主管:大專以上學(xué)歷,年齡35歲以下,身高1.72m以上,或退伍軍人連職以上干部,從事安保工作三年以上經(jīng)驗(yàn),熟悉有關(guān)的法律、法規(guī)知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、不徇私情,不怕牲犧,盡職盡責(zé)。有較強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨(dú)立處理問題;尤其處理突發(fā)事件的能力較強(qiáng);工作經(jīng)驗(yàn)豐富,有帶領(lǐng)全隊(duì)維護(hù)好公寓安全及業(yè)主、商戶生活秩序的能力;懂得治安、防火專業(yè)知識,了解相關(guān)法律法規(guī);具備與公安、消防等部門配合、溝通、建立良好關(guān)系的能力;業(yè)主、商戶反映良好。
(十)安全管理部領(lǐng)班:高中或中專以上文化程度,年齡30歲以下,身高1.72m以上,2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn),有法制觀念,持有保安員資格證。忠于職守、機(jī)警勇敢、處事果斷、反應(yīng)迅速、遵紀(jì)守法、為人誠實(shí)、團(tuán)結(jié)同事、熱愛本職工作,盡職盡責(zé),敢于同壞人壞事作斗爭。具有一定組織領(lǐng)導(dǎo)能力;熟練掌握消防知識及其他相關(guān)業(yè)務(wù);身體強(qiáng)壯,有較好的獨(dú)立處理問題的能力。
(十一)監(jiān)控員:高中以上學(xué)歷,從事監(jiān)控工作1年以上,熟悉監(jiān)控系統(tǒng)性能及相關(guān)的理論。遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度,品行優(yōu)良、作風(fēng)正派、為人誠實(shí)、有良好的職業(yè)道德、團(tuán)結(jié)同事、熱愛本職工作、盡職盡責(zé)、任勞任怨、服從領(lǐng)導(dǎo)和工作安排,工作認(rèn)真仔細(xì)。具備處理突發(fā)事件的能力;熟練掌握和運(yùn)用監(jiān)控系統(tǒng);判斷準(zhǔn)確、處事果斷;具有一定的監(jiān)控設(shè)施維護(hù)技術(shù)。
(十二)安管員:高中以上學(xué)歷,年齡30歲以下,身高1.70m以上,從事本職工作2年以上,熟悉物業(yè)管理的相關(guān)理論知識,了解物業(yè)管理工作流程,遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。品行優(yōu)良、作風(fēng)正派、為人誠實(shí),有良好的職業(yè)道德,團(tuán)結(jié)同事、顧全大局、熱愛本職工作、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮、工作認(rèn)真、吃苦耐勞、堅(jiān)持原則。具備處理突發(fā)事件的能力;熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質(zhì);觀察細(xì)致、判斷準(zhǔn)確、反應(yīng)靈敏。
(十三)保潔組領(lǐng)班:中專以上學(xué)歷,年齡45歲以下,從事服務(wù)工作三年以上經(jīng)驗(yàn),熟悉有關(guān)的園林綠化及保潔知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、不徇私情,盡職盡責(zé)。有較強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)能力、能獨(dú)立處理問題;工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有帶領(lǐng)本部員工維護(hù)好公寓環(huán)境及業(yè)主/商戶生活秩序的能力;具有與市政園林、市容環(huán)保部門的協(xié)調(diào)能力;業(yè)主、商戶反映良好。
(十四)保潔員:初中以上文化程度,年齡45歲以下,從事服務(wù)工作一年以上經(jīng)驗(yàn),熟悉有關(guān)的保潔知識;忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真負(fù)責(zé)、盡職盡責(zé)。有較強(qiáng)吃苦耐勞的精神;工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)的專業(yè)技能;業(yè)主、商戶反映良好。
(十五)園藝工:初中以上文化程度,年齡45歲以下,從事園藝工作三年以上經(jīng)驗(yàn),熟悉有關(guān)的園林綠化知識。忠誠廉潔、嚴(yán)于律已、遵紀(jì)守法、團(tuán)結(jié)友愛、工作嚴(yán)謹(jǐn)、盡職盡責(zé)。有較強(qiáng)吃苦耐勞的精神;工作經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)的綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能;熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法,掌握花木病蟲害的防治方法,正確并熟練使用園林機(jī)具;業(yè)主、商戶反映良好。
第2篇 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可辦理指南福建省
一、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可依據(jù)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第379號)第三十二條、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)及《福建省建設(shè)廳關(guān)于下放審批權(quán)限簡化審批程序規(guī)范行政審批的通知》(閩建法[2004]56號)。
二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可條件
(一)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣500萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅200萬平方米;
(2)高層住宅100萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(二)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣300萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:
(1)多層住宅100萬平方米;
(2)高層住宅50萬平方米;
(3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米;
(4)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。
(三)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn):
1、注冊資本人民幣50萬元以上;
2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;
3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
4、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;
5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
(四)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)按照最低等級核定暫定資質(zhì),有效期一年。
三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可程序
申報(bào)一級企業(yè)資質(zhì)的,申報(bào)單位持審批所需材料報(bào)省建設(shè)廳初審,由省建設(shè)廳提出初審意見后,報(bào)建設(shè)部核準(zhǔn)發(fā)證;
申報(bào)二級企業(yè)資質(zhì)的,由省建設(shè)廳審批核發(fā)資質(zhì)等級證書;
申報(bào)三級企業(yè)資質(zhì)、暫定資質(zhì)的,由設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批發(fā)證。
其中二級企業(yè)資質(zhì)審批程序?yàn)?
(1)申請人先向所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,提交有關(guān)材料;
(2)設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進(jìn)行初審,提出初審意見,并將初審意見和申報(bào)材料(加蓋主管部門原件核對專用章)上報(bào)省建設(shè)廳;
(3)省建設(shè)廳進(jìn)行審核,作出行政許可決定。準(zhǔn)予許可的,于法定時(shí)間內(nèi)向申請人頒發(fā)資質(zhì)證書,在福建建設(shè)信息網(wǎng)上公告。
二級企業(yè)資質(zhì)辦理機(jī)構(gòu):
省建設(shè)廳政務(wù)服務(wù)中心,辦理地址:福州市北大路242號,聯(lián)系電話0591-。
四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可期限20個(gè)工作日(報(bào)建設(shè)部審批的時(shí)間不
計(jì)算在內(nèi))
五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦理流程:
1、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)到所在地工商行政管理部門取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
2、申報(bào)單位登陸福建物業(yè)管理信息網(wǎng)查看物業(yè)資質(zhì)管理辦法,下載《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》。
3、申報(bào)單位持填寫完整的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》一式三份和申報(bào)材料原件、復(fù)印件一份(按內(nèi)容分類裝訂成冊)到所在地房地產(chǎn)行政主管部門核對原件并進(jìn)行受理確認(rèn),報(bào)設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門審批。申報(bào)材料復(fù)印件由房地產(chǎn)行政主管理部門加蓋核對原件專用章。
六、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)行政許可材料目錄
(一)申請暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋單位印章);
3、企業(yè)章程;
4、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告;
5、企業(yè)法定代表人任職文件及身份證復(fù)印件;
6、企業(yè)具有專業(yè)職稱人員的職稱證書、身份證、勞動(dòng)合同復(fù)印件,有調(diào)動(dòng)過工作的另附工作調(diào)動(dòng)證明(或者與原聘用單位解除聘用勞動(dòng)合同的證明文件、退休人員的退休證明);
7、企業(yè)人員中取得各類職業(yè)資格證書材料:
(1)取得物業(yè)崗位培訓(xùn)證書人員名單及崗位培訓(xùn)證書、勞動(dòng)合同復(fù)印件;
(2)取得保安證、電工、安裝、維修等操作證書人員名單及證書、勞動(dòng)合同復(fù)印件。
8、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等管理制度和標(biāo)準(zhǔn)。
外商投資企業(yè)除提供前款規(guī)定的資料,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)。
(二)申請一級、二級、三級資質(zhì)應(yīng)提交的材料目錄
1、上述暫定資質(zhì)的七項(xiàng)材料;
2、企業(yè)原資質(zhì)證書正、副本原件;
3、上年度企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告;
4、管理各部門負(fù)責(zé)人任職文件,其中工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具備中級以上專業(yè)職稱
5、物業(yè)管理委托合同(復(fù)印件加蓋單位印章);
6、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等管理制度、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況,企業(yè)獲得的良好業(yè)績材料。
七、省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)報(bào)備程序
(一)報(bào)備依據(jù)及報(bào)備管理部門
福建省建設(shè)廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的通知》(閩建房[2004]39號)文件,規(guī)定省外一、二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)在我省境內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的,應(yīng)到項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)主管部門報(bào)備。
(二)報(bào)備應(yīng)提交的材料:
1、申請進(jìn)閩從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的報(bào)告;
2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(加蓋公司印章);
3、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件(加蓋公司印章),同時(shí)提交證書副本原件核驗(yàn);
4、企業(yè)章程;
5、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告;
6、企業(yè)法人授權(quán)委托書;
7、企業(yè)駐閩的所有人員名單和各類專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同復(fù)印件,同時(shí)提供資格證書原件核驗(yàn);
8、擬管理項(xiàng)目的有關(guān)證明材料。
物業(yè)管理項(xiàng)目承接后,必須在項(xiàng)目所在地設(shè)立分支機(jī)構(gòu),到工商行政主管部門領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照。
八、注意事項(xiàng)
第3篇 物業(yè)管理投標(biāo)申請人資格預(yù)審文件
1、招標(biāo)邀請書
2、投標(biāo)意向書
3、企業(yè)簡介(1000字以上)
4、營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
5、資質(zhì)證書(復(fù)印件)
6、管理業(yè)績( 管理項(xiàng)目、物業(yè)類型、面積、獲獎(jiǎng)證書情況)
7、法定代表人簡介、從業(yè)資格證書
8、擬定管理處負(fù)責(zé)人簡介、從業(yè)資格證書
9、投標(biāo)聯(lián)系人、電話
請投標(biāo)單位務(wù)必于**年**月**日前將上述資料按順序裝訂成冊并送交***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(*路7號)客服部。
第4篇 物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)3
第三篇:安全巡檢工作要精細(xì)化
一、火情控制
某商場內(nèi)一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時(shí)清除易燃物品,導(dǎo)致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護(hù)員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢,秩序維護(hù)員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。
精細(xì)化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時(shí)維修人員與秩序維護(hù)人員協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng),內(nèi)部保持溝通渠道暢通;
2、加強(qiáng)對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時(shí)進(jìn)行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護(hù)人員,定期舉辦消防演習(xí);
4、將業(yè)主培訓(xùn)納入公司整體培訓(xùn)體系,加強(qiáng)客戶消防知識的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內(nèi)射燈突然著火,事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負(fù)責(zé)人才按要求進(jìn)行整 改。
精細(xì)化操作建議:
1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅(jiān)決予以查處,從根本上避免火災(zāi)事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格履行審批、驗(yàn)收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時(shí)采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強(qiáng)安全意識教育和宣傳,同時(shí)業(yè)主不應(yīng)存在僥幸麻痹心理,要嚴(yán)格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
第5篇 對物業(yè)管理投標(biāo)文件要求
對物業(yè)管理投標(biāo)文件的要求
1.投標(biāo)文件必須包含的內(nèi)容:
(1)投標(biāo)書,格式詳見附件五。
(2)投標(biāo)人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、法定代表人資格證明、法定代表人對參予投標(biāo)人員的授權(quán)委托書(格式詳見附件六,法定代表人親自參加除外)。
(3)銀行履約保函,格式詳見附件七。提供履約保證金方式為現(xiàn)金、支票、銀行匯票的除外。
(4)投標(biāo)人的信譽(yù)、業(yè)績證明材料。
(5)承擔(dān)本物業(yè)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)班子配備情況,主要負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)崗位資格證明材料復(fù)印件。
(6)承擔(dān)本物業(yè)物業(yè)管理的工人、保安配備情況。
(7)除本招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)要求之外,還要達(dá)到的其他要求。
(8)投標(biāo)文件必須承諾,因達(dá)不到物業(yè)服務(wù)要求,對業(yè)主造成直接損失的,承擔(dān)賠償責(zé)任。具體如何賠償,如業(yè)主被盜、共用設(shè)施損壞或滅失、下水道堵塞后污水進(jìn)入房間等,應(yīng)詳細(xì)說明。未對業(yè)主造成直接損失的,如清潔衛(wèi)生不合格,應(yīng)如何處理也應(yīng)詳細(xì)說明。
(9)物業(yè)服務(wù)期限滿后,如果不按時(shí)撤離本物業(yè),應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任。
(10)對開發(fā)商應(yīng)盡的責(zé)任,業(yè)主向物業(yè)企業(yè)反映后,應(yīng)如何處理。
(11)是否愿意承擔(dān)本招標(biāo)文件第二部分所指的總水表涵蓋的整個(gè)區(qū)域的水費(fèi)代收工作在本物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金到帳前,是否愿意墊資對本物業(yè)供水系統(tǒng)進(jìn)行改造,實(shí)現(xiàn)本物業(yè)的水表與周邊其它小區(qū)和單位的水表完全分離
(12)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要求:普通住宅必須在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2),已裝修、閑置三個(gè)月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取,未裝修且無人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取,車庫與普通住宅相同,商屋按普通住宅的2-3倍收取,業(yè)主委員會(huì)辦公用房免收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
(13)對業(yè)主違約的處理辦法。業(yè)主拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),可以收取滯納金,滯納金收取比例不得超過銀行貸款利率的4倍。
(14)聯(lián)系方式。
(15)投標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)寫入投標(biāo)文件的其他材料。
2.對投標(biāo)文件的制作、送達(dá)要求
(1)投標(biāo)文件必須采用簡體中文。
投標(biāo)人需制作投標(biāo)文件多份,其中正本1份(書面文檔),副本5份(書面文檔),電子文檔1份。電子文檔最好采用htm、html或mht格式,也可以采用wps、word格式,存儲在軟盤或優(yōu)盤中。投標(biāo)文件之間如果不一致,責(zé)任由投標(biāo)人承擔(dān)。
(2)投標(biāo)文件正本和副本均應(yīng)使用不能擦去的墨水打印或書寫。并由投標(biāo)人的法定代表人親自簽署,加蓋法人單位公章和法定代表人印鑒。
(3)投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)密封包裝,并在包裝人標(biāo)明投標(biāo)項(xiàng)目名稱、投標(biāo)人名稱,注明開標(biāo)前不得開封,在密封處加蓋投標(biāo)人公章。
(4)投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間:20**年*月5日上午9點(diǎn)。
第6篇 shoppingmall租戶物業(yè)管理?xiàng)l款約定
shopping mall租戶物業(yè)管理?xiàng)l款的約定
在shopping mall招租洽談過程中,有關(guān)“入場期間業(yè)主提供的物業(yè)交付條件、及運(yùn)營期業(yè)主委托的物業(yè)管理公司、其它專業(yè)公司為租戶所提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容“等物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款的約定,通常是僅次于租金價(jià)格的談判重點(diǎn)。
因?yàn)?shopping mall的業(yè)主、租戶都認(rèn)識到,shopping mall運(yùn)營管理成敗的關(guān)鍵,就是在于能否打造項(xiàng)目所在商業(yè)輻射區(qū)域范圍內(nèi)領(lǐng)先的購物環(huán)境,而購物環(huán)境的優(yōu)劣不僅取決于駐場租戶提供的服務(wù)品質(zhì)、同時(shí)也包括shopping mall業(yè)主方提供的整體物業(yè)狀況與服務(wù)支持。
因此,租戶對物業(yè)服務(wù)合同條款的深究,不僅直接關(guān)系到前期投入費(fèi)用、及后期經(jīng)營過程中所必需支出的固定經(jīng)營成本(物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)分?jǐn)偟?,更重要的是關(guān)系到租戶對shopping mall整體購物環(huán)境狀況、及經(jīng)營期間得到的業(yè)主物業(yè)服務(wù)支持程度的預(yù)期。同時(shí),對于業(yè)主,也不僅只涉及到前期建設(shè)資金的投入、及后期聘用物業(yè)管理公司、專業(yè)公司所產(chǎn)生的運(yùn)營成本,更重要的涉及到shopping mall能否對優(yōu)質(zhì)租戶具有足夠的吸引力。
嚴(yán)格意義上,shopping mall選擇租戶的過程,同時(shí)也是租戶特別是主力店租戶選擇shopping mall的過程。從租戶角度,肯定希望業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù),包括的工作項(xiàng)越多、標(biāo)準(zhǔn)越高越好,其中以零售業(yè)、餐飲業(yè)為代表的主力店租戶,其自身經(jīng)營過程中,用于安保、保潔、設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)的費(fèi)用都十分龐大,對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用更是斤斤計(jì)較。但作為業(yè)主,經(jīng)營shopping mall從根本上為了逐利,作好物業(yè)服務(wù),營造優(yōu)質(zhì)購物環(huán)境,都是為了實(shí)現(xiàn)更高的出租率、租金水平、及租金收繳率,不可能只為提升租戶的滿意度,就無限制地提供服務(wù)。租賃合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)條款的談判過程,就是業(yè)主、與承租戶博弈的過程。
shopping mall業(yè)主在與租戶進(jìn)行物業(yè)服務(wù)條款談判過程中,要圍繞著“shopping mall內(nèi)所有物業(yè)管理、或服務(wù)行為都應(yīng)最終滿足業(yè)主資產(chǎn)保護(hù)與增值、經(jīng)營行為(主要指:租賃行為)順利開展”的最根本目的,按照如下原則進(jìn)行:
首先,應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主作為mall主導(dǎo)者的責(zé)任(即通常提倡的“大業(yè)主、小租戶”的shopping mall管理原則),通過以物業(yè)服務(wù)為代表的shopping mall運(yùn)營期各種管理手段,對項(xiàng)目整體購物環(huán)境、特別是公共環(huán)境進(jìn)行有效地管理控制。
再次,始終保持成本意識,對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,不是簡單地一刀切,對租戶要求進(jìn)行合理區(qū)分,提供不同層次服務(wù),對租戶運(yùn)營管理充分了解,與租戶合理溝通,清晰了解租戶經(jīng)營活動(dòng)所需要的物業(yè)服務(wù),提供有針對性的支持,保持租戶經(jīng)營活動(dòng)的順利開展。
其中,主力店租戶多屬于餐飲、百貨等勞動(dòng)密集型行業(yè),業(yè)主對提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營活動(dòng)的硬件、軟件支持,而不是租戶自有員工工作量的代替。
租賃開間式商鋪、特色經(jīng)營的中小租戶,自身人力資源薄弱,業(yè)主的物業(yè)服務(wù)應(yīng)以全面為主,使租戶可以將全部精力,完全投入到經(jīng)營中。
對于部分租戶的特殊要求,提倡引進(jìn)先進(jìn)技術(shù),主要通過設(shè)施設(shè)備的改進(jìn),以物業(yè)交付條件的硬件形式實(shí)現(xiàn),盡量避免使用后期物業(yè)服務(wù)的軟性承諾。
運(yùn)用長效成本管理概念,在通常租戶租賃經(jīng)營期都短于業(yè)主產(chǎn)權(quán)持有期的情況下,應(yīng)該堅(jiān)持自已管理重要設(shè)施設(shè)備的工程管理模式。,一般不采取租戶代管方式。
對于物業(yè)服務(wù)條款的約定中有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)、水電、空調(diào)管理等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn),要作到明確、主動(dòng),避免受制于租戶。
shopping mall整體運(yùn)營、及租戶經(jīng)營活動(dòng)組織,受單體、組群等mall不同建筑形態(tài)影響很大,業(yè)主在考慮物業(yè)服務(wù)支持條款時(shí),要充分考慮建筑形態(tài)因素的影響。
結(jié)合上述原則,就shopping mall業(yè)主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業(yè)服務(wù)中,容易產(chǎn)生爭議的條款,具體分析如下:
首先,安全管理?xiàng)l款中,主要爭議多集中在“租戶資產(chǎn)保護(hù)、營業(yè)糾紛處理協(xié)助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在談判過程中,應(yīng)該按“業(yè)主主外、租戶自理內(nèi)部”原則,合理分解職責(zé)。
一,商品防盜,是零售、超市業(yè)主力店租戶的關(guān)注重點(diǎn),此類租戶一般都設(shè)有內(nèi)保組織,內(nèi)部還設(shè)有紅外、監(jiān)控等技防報(bào)警系統(tǒng),并多與公安機(jī)關(guān)直接聯(lián)網(wǎng)。在資產(chǎn)保護(hù)條款洽談中,租戶永遠(yuǎn)希望業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任無限放大,但業(yè)主不可能對租戶資產(chǎn)進(jìn)行全面、及時(shí)的精確確認(rèn),所以,業(yè)主不要試圖承擔(dān)資產(chǎn)保全的風(fēng)險(xiǎn),而且,在商業(yè)企業(yè)中,商品被盜問題,一直難以完全避免,例如,超市業(yè)認(rèn)可的可控失竊率為千分之三,租戶要求業(yè)主承諾資產(chǎn)安全,只是為了在“出現(xiàn)嚴(yán)重商品被盜事件”的情況下,尋求業(yè)主分?jǐn)傌?zé)任風(fēng)險(xiǎn)。
在安全管理責(zé)任把握上,業(yè)主應(yīng)主要從協(xié)防角度出發(fā),在時(shí)間范疇,側(cè)重于夜間的安全保衛(wèi);在空間范圍,堅(jiān)持租賃合同紅線分界;“在租戶非營業(yè)時(shí)間內(nèi),以暴力破窗、破門等形式,造成租戶的財(cái)產(chǎn)破損,由業(yè)主(或所聘物業(yè)公司、保安公司)承擔(dān)由執(zhí)法部門確認(rèn)的連帶責(zé)任;但租戶在非營業(yè)時(shí)間內(nèi),因自身疏忽,未關(guān)閉通道門、或可作為進(jìn)出口的各類窗、管道、設(shè)備井等,及經(jīng)執(zhí)法部門確認(rèn)的針對于租戶的報(bào)復(fù)性行為,所造成的財(cái)產(chǎn)破損,業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任”是業(yè)主可以接受的資產(chǎn)安全管理?xiàng)l款約定。還需要特別強(qiáng)調(diào)的是,對租戶往來商品進(jìn)出管理,尤其是卸貨區(qū)管理,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持“無責(zé)任管理”方式,一方面要求安保人員注意觀察,一方面明確不承擔(dān)對貨物進(jìn)出、特別是大型運(yùn)貨車輛離場的清查責(zé)任,貨物堅(jiān)持由租戶自行交接。
二,業(yè)主所聘用安保人員,在租戶營業(yè)期間內(nèi),主要職責(zé)側(cè)重于“公共秩序維護(hù)”,按國家現(xiàn)有法規(guī),安保人員不具備任何執(zhí)法權(quán),所以,在安全管理?xiàng)l款約定中,不要涉及業(yè)主負(fù)責(zé)、或協(xié)助處理商業(yè)糾紛,租戶工作人員人身保護(hù)的職責(zé),shopping mall中的零售業(yè)、餐飲業(yè)、特別是娛樂業(yè),都是容易發(fā)生營業(yè)糾紛的業(yè)態(tài),如安保人員介入處理租戶與消費(fèi)者的糾紛,一方面根本不具備處理權(quán),更容易造成消費(fèi)方情緒失控,事態(tài)擴(kuò)大,使事件從最初的租戶與消費(fèi)者糾紛,演變?yōu)榕c安保人員的沖突。
三,通道管理(包括:各類電梯),包括租戶的營業(yè)通道、及工作(工作人員進(jìn)出、貨物進(jìn)出)通道管理,對于單體mall,有關(guān)通道管理尤為重要,shopping mall業(yè)態(tài)復(fù)雜,不同業(yè)態(tài)經(jīng)營時(shí)間不同,超市業(yè)、餐飲業(yè)夜間還需要保證貨運(yùn)通道,通道的優(yōu)化管理,首先,要根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃、已簽約租戶的實(shí)現(xiàn)情況出發(fā),在建設(shè)設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備配置,力爭作為非常規(guī)時(shí)間營業(yè)的主力店租戶,提供獨(dú)立出入口(如建筑設(shè)計(jì)無法滿足要求,可以通過電梯分層、分時(shí)控制,利用消防通道等方式),其次,通道管理?xiàng)l款要堅(jiān)持明確約定,業(yè)主對于主公共通道的開放時(shí)間、及安全檢查的管理權(quán),通道管理中,不要試圖通過安保人員的人防措施,讓多家租戶混用通道;最后,在單體mall中,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持租戶獨(dú)立通道與公共通道隔斷門與租戶實(shí)行“雙鎖管理”。
四,按國家相關(guān)消防法規(guī),消防安全對于shopping mall經(jīng)營具有一票否決權(quán),因此,通過消防驗(yàn)收后,業(yè)主要對mall進(jìn)行整體消防管理,對于從事餐飲、娛樂業(yè)態(tài)等需要單獨(dú)進(jìn)行消防報(bào)批的主力店租戶,在消防安全管理?xiàng)l款約定中,業(yè)主要堅(jiān)持對租戶的消防監(jiān)督權(quán)、甚至要求停業(yè)權(quán);同時(shí),一方面在條款約定中,堅(jiān)持“誰建設(shè)、誰管理”原則,而在實(shí)際工作中,利用多數(shù)租戶的噴淋、煙感、光電等技防設(shè)施,都與mall整體消防系統(tǒng)事實(shí)連接的條件,對租戶消防系統(tǒng)進(jìn)行積極、主動(dòng)(非正式約定)管理,但需要特別提出的是,業(yè)主不宜過度介入,承擔(dān)租戶消防批建、驗(yàn)收、抽檢的風(fēng)險(xiǎn)。
其次,在保潔服務(wù)條款約定中,主要分岐一般都存在于“業(yè)主、租戶保潔區(qū)域位置確認(rèn)、及業(yè)主負(fù)責(zé)保潔區(qū)域的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”等二方面,mall的建筑形態(tài),是保潔條款約定中的最重要影響因素。
一,在單體mall中,業(yè)主要發(fā)揮保潔主導(dǎo)作用,確保整體環(huán)境品質(zhì),在與租戶約定中,可以以租賃紅線為界,進(jìn)行劃分,租賃范圍以外,統(tǒng)一列入業(yè)主保潔服務(wù)范圍。但需要指出的是,當(dāng)出現(xiàn)部分主力店租戶統(tǒng)租多層,、或承租面積較大的情況,租賃范圍內(nèi)的洗手間、消防樓梯、天頂、電梯門、扶梯等公共場地、公共設(shè)施,應(yīng)要求租戶自行保潔,可以用適度減免部分物業(yè)管理費(fèi)作為談判手段。否則,業(yè)主保潔人員要是以租戶要求時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔,很難進(jìn)行工作安排,特別是多數(shù)業(yè)態(tài)的租戶集中保潔時(shí)間,都在非營業(yè)時(shí)段,業(yè)主保潔人員進(jìn)入租戶場地,涉及資產(chǎn)保護(hù),難以操作。
二,在多幢建筑組群 mall中,特別是在主力店租戶多數(shù)獨(dú)幢經(jīng)營的情況下,業(yè)主應(yīng)該把保潔力量主要投入到影響mall整體購物視覺環(huán)境的中心廣場、景觀水景等方面,讓租戶承租幢成為租戶自行負(fù)責(zé)的獨(dú)立保潔單位,包括外墻清洗在內(nèi),都由租戶自行負(fù)責(zé)。
三、關(guān)于垃圾清運(yùn),要采取定期開放垃圾房,主力店租戶自行“整包裝清運(yùn)”方式,不宜設(shè)置多個(gè)區(qū)域垃圾集中點(diǎn),否則,不僅占用大量公共面積,也極大地增加了保潔人員的工作量。
四、在與租戶的保潔條款約定中,要盡量避免由租戶確認(rèn)保潔質(zhì)量的條款同時(shí),關(guān)注約定細(xì)節(jié),例如,餐飲業(yè)的隔油池、煙道清理、百貨業(yè)的一樓櫥窗是否屬于外墻等。
再次,租戶在工程管理?xiàng)l款洽談判中,除
經(jīng)營所需專屬設(shè)備設(shè)施外,其余部分一般都希望業(yè)主能夠“一包到底”,而業(yè)主應(yīng)該靈活運(yùn)用“誰建設(shè),誰管理”的談判原則,根據(jù)實(shí)際狀況,按有利于shopping mall經(jīng)營的目的,區(qū)別安排。
一,支持shopping mall整體運(yùn)營所必需的高低壓配電、給排水管網(wǎng)、消防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備,及建筑本體等的維修維護(hù),由業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)一管理,業(yè)主、租戶一般都沒有異議。但對于產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主,即使是專供單一租戶的空調(diào)系統(tǒng)、電梯等機(jī)電設(shè)備,及在租戶租賃區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)電間、弱電間、風(fēng)機(jī)房、管道井、水泵房等設(shè)施,也應(yīng)堅(jiān)持由業(yè)主統(tǒng)一管理。
一方面可以更有效的保護(hù)設(shè)備設(shè)施,避免租戶代管中極可能出現(xiàn)的“只重使用,不重維護(hù)”的短視行為,一方面也對租戶內(nèi)部管線分布、調(diào)整等工程行為,進(jìn)行有效監(jiān)控及制約。需要特別指出的是,業(yè)主應(yīng)要租戶約定,租戶要對業(yè)主的維修維護(hù)工作提供便利,例如,在二次裝修中預(yù)留檢修口等。
二、在工程管理中,維修維護(hù)責(zé)任的界定,通常是雙方爭議的主要焦點(diǎn)。業(yè)方應(yīng)從租戶規(guī)模角度,結(jié)合設(shè)施設(shè)備配置實(shí)際,合理區(qū)分。在shopping mall中,租賃中小開間、從事以商業(yè)零售、服務(wù)業(yè)的中小租戶,一般都是直接利用業(yè)主提供的物業(yè)交付條件,再配置經(jīng)營道具。從設(shè)施設(shè)備所有權(quán)、租戶人力資源、及通常中小租戶的合同短期性角度,對于中小租戶,業(yè)主的維修維護(hù)服務(wù)應(yīng)該采取“統(tǒng)管式”,解決租戶的后顧之憂。而主力店租戶,一般都自行進(jìn)行內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施配置,業(yè)主通常只需提供給排水、供電、燃?xì)狻?部分包括:制冷、供暖管道)至租賃區(qū)域入戶門,再由租戶施工單位進(jìn)行技術(shù)對接。按“誰建設(shè),誰管理”原則,租戶入戶門內(nèi)的設(shè)施設(shè)備,都應(yīng)由租戶自行進(jìn)行維護(hù)維修。
但在經(jīng)營期內(nèi),租戶實(shí)際使用的設(shè)施設(shè)備,經(jīng)常是由業(yè)主、租戶雙方拼裝建設(shè)的,因此,如果發(fā)生功能性故障,不經(jīng)過全面檢查,一般難以迅速界定維修責(zé)任,同時(shí),租戶也不可能像業(yè)主方,保持一支完整的工程管理隊(duì)伍,這樣,往往會(huì)延誤維修時(shí)機(jī),甚至影響租戶正常經(jīng)營。所以,對部分產(chǎn)權(quán)雖然屬于業(yè)主,但直接影響租戶經(jīng)營經(jīng)營的“供電、供水、制冷、供熱”線路或設(shè)施設(shè)備,業(yè)主可以與租戶約定有償?shù)木S修維護(hù)條款,納入整體工程管理范圍,但相關(guān)條款中,應(yīng)對租戶自建部分的質(zhì)量驗(yàn)收、使用方式、更新費(fèi)用、維保標(biāo)準(zhǔn)有明確的約定。
三、在物業(yè)服務(wù)條款約定中,有關(guān)水電、制冷、供暖價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的約定,也應(yīng)列入工程管理范圍內(nèi),shopping mall多數(shù)采取為二次供電、供水方式,單體mall一般是中央空調(diào)集中制冷(供暖)。目前,國內(nèi)多數(shù)城市逐漸采取分時(shí)供電方式,不同業(yè)態(tài)經(jīng)營時(shí)間不同,用電、用水價(jià)格,及中央空調(diào)制冷(供暖)能耗分?jǐn)偡绞?都需要提前與租戶約定。對于長約租戶,需要重點(diǎn)說明的是,條款要約定的不是單純的價(jià)格,而是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式及依據(jù),以備國家水電價(jià)格的調(diào)整。水費(fèi)價(jià)格約定中,應(yīng)充分考慮到國家日趨嚴(yán)格的水資源管理制度,現(xiàn)在,shopping mall作為用水戶,目前國家統(tǒng)一按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水費(fèi),但餐飲、娛樂、特別是洗浴、桑拿等行業(yè),水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定很高,所以,應(yīng)在合同中欲留伏筆,以備國家征收方式發(fā)生變化。
第7篇 物業(yè)質(zhì)量手冊：質(zhì)量管理體系
4.0質(zhì)量管理體系
4.1總要求
公司根據(jù)iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求,同時(shí)考慮本公司物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)和要求建立質(zhì)量管理體系形成文件,加以實(shí)施、保持并持續(xù)改進(jìn)。為實(shí)施質(zhì)量管理體系,確保滿足業(yè)主(住戶)和法律法規(guī)的要求,公司按iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求,對物業(yè)管理服務(wù)的過程進(jìn)行識別和管理。
4.1.1 公司對各職能部門、**花園管理處的物業(yè)管理服務(wù)和租賃服務(wù)的各項(xiàng)過程及影響各過程的內(nèi)部管理過程,進(jìn)行識別和策劃,以保證:
a)各部門、**花園管理處對物業(yè)管理服務(wù)過程及各項(xiàng)質(zhì)量管理過程加以識別、明確,并形成文件。
b)按規(guī)定的過程實(shí)施;
c)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到滿足業(yè)主(住戶)和法律法規(guī)的要求。
4.1.2 建立書面的質(zhì)量管理體系文件以確定物業(yè)管理服務(wù)、租賃服務(wù)各過程及影響該項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)部管理過程的順序和相互作用。
4.1.3確定為確保這些過程的有效運(yùn)作和控制所要求的準(zhǔn)則和方法。
4.1.4公司確?？梢垣@得必要的資源和信息,以支持這些過程的運(yùn)作和對這些過程的監(jiān)視。
4.1.5測量、監(jiān)視、檢查、監(jiān)督和分析這些過程,并實(shí)施必要的措施,以實(shí)現(xiàn)這些過程所策劃的結(jié)果和對這些過程的持續(xù)改進(jìn)。
4.1.6公司針對大中設(shè)備維修外包服務(wù)等實(shí)施控制,對此類外包服務(wù)的控制在質(zhì)量管理體系中加以識別。
4.1.7 公司按iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)要求管理這些過程。
4.1.8 公司總經(jīng)理對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé),管理者代表經(jīng)總經(jīng)理授權(quán),負(fù)責(zé)本公司的質(zhì)量管理體系的建立和保持,公司各職能部門、**管理處按經(jīng)批準(zhǔn)的文件化的質(zhì)量管理體系運(yùn)行,并將運(yùn)行結(jié)果進(jìn)行記錄。
4.1.9 本公司質(zhì)量管理體系覆蓋的產(chǎn)品范圍:物業(yè)管理服務(wù)、租賃服務(wù)。
4.1.10本公司的質(zhì)量管理體系分五部分:
a)質(zhì)量管理體系;
b)管理職責(zé);
c)資源管理;
d)半成品和服務(wù)實(shí)現(xiàn);
e)測量、分析和改進(jìn)。
4.1.11公司質(zhì)量管理體系剪裁細(xì)節(jié)及合同性說明:
a)7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)
本公司提供的是物業(yè)務(wù)管理服務(wù)和租賃服務(wù)產(chǎn)品,不存在設(shè)計(jì)和開發(fā),故剪裁7.3要素;
b)7.5.2產(chǎn)品和服務(wù)過程確認(rèn)
本公司提供的產(chǎn)品沒有特殊過程,故剪裁7.5.2。
第8篇 x佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容
南湖佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容
1.秩序維護(hù)
根據(jù)園區(qū)面積及實(shí)際情況,結(jié)合實(shí)際的管理經(jīng)驗(yàn),利用人防與技防結(jié)合的方式進(jìn)行園區(qū)的秩序維護(hù)管理。
園區(qū)面積1.9萬平方米,管理面積較小,小區(qū)的秩維管理設(shè)有固定崗、巡邏崗。小區(qū)主出入口一個(gè)設(shè)固定崗,二十四小時(shí)值守,來訪人員必須到門衛(wèi)室登記,經(jīng)門衛(wèi)通知業(yè)主,取得聯(lián)系并經(jīng)業(yè)主同意后方可進(jìn)入園區(qū)。對進(jìn)出園區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。白天加強(qiáng)固定崗管理力度,注重進(jìn)出人員和車輛的詢問和登記。
由于園區(qū)面積較小,秩維人員巡邏時(shí)可以看到整個(gè)園區(qū),所以在園區(qū)中固定崗設(shè)立一人,巡邏人員設(shè)一人。
門崗人員應(yīng)保證出入口暢通,確保無閑雜人員進(jìn)入,大件物品進(jìn)出時(shí)應(yīng)檢查、登記。巡邏人員按規(guī)定線路定時(shí)巡邏,對整個(gè)園區(qū)公共部位的秩序維護(hù)、消防等進(jìn)行維護(hù)和管理。重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位增加巡邏次數(shù)。在巡視過程中對園區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行引導(dǎo),使其有序通行和停放。夜間巡邏人員增加巡邏次數(shù),無離崗現(xiàn)象發(fā)生。
秩維人員負(fù)責(zé)做好'防火、防盜、防暴、防破壞的四防工作。定期宣傳消防知識,使業(yè)主時(shí)時(shí)注意防火、防盜。定期檢查消防設(shè)施的完好情況,熟悉各消防施設(shè)的使用方法、分布位置,掌握突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案,如遇到緊急情況時(shí)應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)急方案,并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(公安、消防等),在相關(guān)部門人員沒到場之前應(yīng)采取有效措施保持好現(xiàn)場或組織疏散人群,盡量協(xié)助、配合相關(guān)部門處理好相關(guān)事宜。
車輛管理方面,秩維人員分清職責(zé)范圍,認(rèn)真執(zhí)守、盡職盡責(zé),未經(jīng)許可園區(qū)內(nèi)禁止外來機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入。秩維員對進(jìn)入園區(qū)的車輛進(jìn)行指揮和疏通。停放在園區(qū)的車輛應(yīng)停放有序,非機(jī)動(dòng)車擺放整齊。
園區(qū)內(nèi)禁止鳴笛、禁止練車、限速行駛。
2.環(huán)境管理
公共區(qū)域由保潔員循環(huán)保潔,主要包括道路、綠地、樓梯通道、電梯轎箱、公共玻璃、垃圾中轉(zhuǎn)站等。
標(biāo)準(zhǔn):道路無明顯污跡、雜物、積水等;垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶內(nèi)垃圾不散裝,無超載、無強(qiáng)異味、無污水橫流;電梯轎箱擦拭干凈、無油跡、無粘貼小廣告現(xiàn)象;樓梯通道定期拖洗,無廢舊物占道現(xiàn)象;花草、樹木養(yǎng)護(hù),適時(shí)灌溉,定期施肥、除蟲、剪枝,及時(shí)補(bǔ)種,保持優(yōu)美的綠化環(huán)境。根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。垃圾箱及垃圾中轉(zhuǎn)站定期清潔、消毒。對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便處,應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施。
道路、綠地等每日循環(huán)保潔;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次;樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;雨、雪天氣及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。
保潔人員在保潔時(shí)間內(nèi)協(xié)助秩序維護(hù)員協(xié)查本區(qū)域內(nèi)的情況。負(fù)責(zé)對本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備故障情況的報(bào)修和檢查。
3.維修、養(yǎng)護(hù)管理
沈鐵南湖佳園的房屋維修養(yǎng)護(hù)及設(shè)施、設(shè)備的管理、維護(hù)將堅(jiān)持'管養(yǎng)合一'的原則,制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,建立和健全科學(xué)的規(guī)章制度,切實(shí)做到業(yè)主滿意。將制定出《公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案》、《房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案》。
對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,明確責(zé)任人。操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,保證設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
消防設(shè)施應(yīng)配備完好,位置適當(dāng),可隨時(shí)啟用,如有設(shè)備老化及時(shí)更新。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。路燈、樓道燈等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用,完好率不低于93%。確保雨水、污水管道保持通暢,相關(guān)設(shè)施無破損。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施,對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
協(xié)調(diào)處理各項(xiàng)維修計(jì)劃、裝修疑難事件;定期巡視各設(shè)備房,檢查各類設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,并發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取有效措施。
4.檔案管理
公司的檔案由主任負(fù)責(zé)管理,主要包括檔案的收集、整理、編排、保存。檔案資料的內(nèi)容包括從接管驗(yàn)收時(shí)接手的資料、證件等到施實(shí)管理工作中形成的具有參考利用價(jià)值的文件材料和相關(guān)工作記錄等。檔案保存時(shí)注意防潮、防蟲、防破損。管理時(shí)應(yīng)按檔案類型等做統(tǒng)一分類,做有序編排,設(shè)目錄大綱,以便查找。
檔案保編排有序,裝訂整齊,目錄清楚。
作廢文件須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并加蓋作廢章后方能銷毀。
保持文件的清楚、干凈、無蟲咬,每年對公司的檔案文件進(jìn)行一次全面清查,每季進(jìn)行一次部門文件抽查,確保文件資料的完整。
檔案借閱時(shí)嚴(yán)格遵守借閱時(shí)間及規(guī)定,注意公司的保密文件不外漏,在有人借閱時(shí)應(yīng)提醒借閱人按時(shí)歸還并保證借閱的資料完整無損壞。
5.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
公共秩序維護(hù):實(shí)行24小時(shí)值班制。負(fù)責(zé)維護(hù)園區(qū)內(nèi)秩序,制定巡視和值班制度,嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入小區(qū),配合公安機(jī)關(guān)預(yù)防和處理治安案件。
保潔:'五定'即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。'六無'即無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無污水贓物、無明顯糞跡和浮土。'七凈'即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹根草坪凈、樓梯凈、單元門口凈。
綠化:定期栽種補(bǔ)綠、定期對小區(qū)內(nèi)樹木、草坪及爬藤等澆水、施肥、除雜草、修剪、除病蟲。讓業(yè)主擁有一個(gè)'綠、凈、美、安'的生活環(huán)境。
維修:熱情接待業(yè)主報(bào)修,做到維修及時(shí),保證質(zhì)量,態(tài)度認(rèn)真。維修期間不準(zhǔn)吃、拿、卡、要;不準(zhǔn)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);全心全意為業(yè)主服務(wù)。
第9篇 萬達(dá)物業(yè)質(zhì)量管理手冊目錄
wd物業(yè)質(zhì)量管理手冊目錄
1 前言……………………………………………………………………………………1
1.1 發(fā)布令………………………………………………………………………………4
1.2 手冊目錄……………………………………………………………………………5
1.3 術(shù)語和定義…………………………………………………………………………7
2 服務(wù)理念、方針和目標(biāo)………………………………………………………………9
3 管理組織………………………………………………………………………………11
3.1 管理公司……………………………………………………………………………12
3.2 項(xiàng)目所在公司………………………………………………………………………14
3.3 物業(yè)分公司…………………………………………………………………………15
4 管理體系………………………………………………………………………………21
4.1 方案管理……………………………………………………………………………24
物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查指引…………………………………………………………29
顧客需求調(diào)查指引………………………………………………………………32
物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)…………………………………………………………35
4.2 目標(biāo)管理 …………………………………………………………………………37
年度物業(yè)管理責(zé)任書……………………………………………………………41
整體(分期)物業(yè)管理責(zé)任書…………………………………………………47
管理處物業(yè)管理責(zé)任書…………………………………………………………52
wdwy-fr-mm4201 目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表………………………………………56
4.3 計(jì)劃管理……………………………………………………………………………57
wdwy-fr-mm4301 月份工作計(jì)劃及考核表………………………………………62
5 行政人事管理…………………………………………………………………………63
5.1 人力資源……………………………………………………………………………64
wd物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范…………………………………………………………71
物業(yè)員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)定…………………………………………………………77
wdwy-fr-mm5101 職務(wù)說明書……………………………………………………81
wdwy-fr-mm5102 面試評估表……………………………………………………83
wdwy-fr-mm5103 新員工錄用批準(zhǔn)匯簽單………………………………………84
wdwy-fr-mm5104 新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書…………………………………………85
wdwy-fr-mm5105 就職擔(dān)保書……………………………………………………86
wdwy-fr-mm5106 員工自然情況登記表…………………………………………87
wdwy-fr-mm5107 員工轉(zhuǎn)正考核表………………………………………………88
wdwy-fr-mm5108 員工轉(zhuǎn)正審批表………………………………………………89
wdwy-fr-mm5109 員工離職申報(bào)表………………………………………………90
wdwy-fr-mm5110 離職工作交接表………………………………………………91
wdwy-fr-mm5111 離職面談清單…………………………………………………92
wdwy-fr-mm5112 員工獎(jiǎng)勵(lì)申請表………………………………………………93
wdwy-fr-mm5113 員工處罰單……………………………………………………94
5.2 培訓(xùn)…………………………………………………………………………………95
wdwy-fr-mm5201 培訓(xùn)計(jì)劃表……………………………………………………101
wdwy-fr-mm5202 員工培訓(xùn)經(jīng)歷登記表…………………………………………102
wdwy-fr-mm5203 外出培訓(xùn)審批表………………………………………………103
wdwy-fr-mm5204 培訓(xùn)效果及意見征詢表………………………………………104
5.3 行政管理……………………………………………………………………………105
文件編號及標(biāo)識規(guī)定……………………………………………………………119
wdwy-fr-mm5301 會(huì)議(培訓(xùn))簽到表……………………………………………125
wdwy-fr-mm5302 文件(合同)批閱記錄表………………………………………126
wdwy-fr-mm5303 文件批閱單……………………………………………………127
wdwy-fr-mm5304 發(fā)文擬辦單……………………………………………………128
wdwy-fr-mm5305 受控文件清單…………………………………………………129
wdwy-fr-mm5306 受控文件發(fā)放登記表…………………………………………130
wdwy-fr-mm5307 外來文件清單…………………………………………………131
wdwy-fr-mm5308(對顧客)公開文件清單………………………………………132
wdwy-fr-mm5309 工作記錄一覽表………………………………………………133
wdwy-fr-mm5310 工作記錄歸檔移交單…………………………………………134
wdwy-fr-mm5311 資料目錄………………………………………………………135
wdwy-fr-mm5312 過期工作記錄處置審批表……………………………………136
wdwy-fr-mm5313 印章使用登記本………………………………………………137
6 成本管理系統(tǒng)…………………………………………………………………………138
6.1 成本控制………………………………………………139
開辦費(fèi)用測算指引………………………………………………………………144
日常運(yùn)作成本測算指引…………………………………………………………146
工程常用工具與備品清單………………………………………………………157
wdwy-fr-mm6101 物業(yè)成本超支報(bào)警表…………………………………………160
wdwy-fr-mm6102 物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整申請表……………………………………161
6.2 采購及分包…………………………………………………………………………162
wdwy-fr-mm6201 供方合格評定審批表…………………………………………172
wdwy-fr-mm6202 合格供方名錄…………………………………………………174
wdwy-fr-mm6203 供方服務(wù)監(jiān)督評估表…………………………………………175
wdwy-fr-mm6204 招標(biāo)工作計(jì)劃…………………………………………………176
wdwy-fr-mm6205 招標(biāo)文件審批表………………………………………………177
wdwy-fr-mm6206 評標(biāo)定標(biāo)審批表………………………………………………178
wdwy-fr-mm6207 物資采購計(jì)劃…………………………………………………179
wdwy-fr-mm6208 零星(應(yīng)急)物料采購申請單…………………………………180
6.3 合同管理……………………………………………………………………………181
wdwy-fr-mm6301 (前期)物業(yè)服務(wù)合同審批表…………………………………185
wdwy-fr-mm6302 經(jīng)濟(jì)合同審批表………………………………………………186
wdwy-fr-mm6303 經(jīng)濟(jì)合同臺帳…………………
………………………………187
7 項(xiàng)目承接、策劃和準(zhǔn)備………………………………………………………………188
7.1 物業(yè)項(xiàng)目承接………………………………………………………………………189
7.2 物業(yè)分公司及管理處組建…………………………………………………………194
7.3 項(xiàng)目前期介入………………………………………………………………………198
前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)………………………………………………… 201
營銷配合管理規(guī)定……………………………………………………………… 212
7.4 物業(yè)驗(yàn)收與接管……………………………………………………………………216
物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 222
物業(yè)驗(yàn)收與移交資料清單……………………………………………………… 229
物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單………………………………………………………… 238
物業(yè)接管驗(yàn)收問題處理單……………………………………………………… 239
7.5 入伙(住)管理………………………………………………………………………240
入伙通知書……………………………………………………………………… 247
入伙須知………………………………………………………………………… 248
wdwy-fr-mm7501 出庫單…………………………………………………………250
wdwy-fr-mm7502 入伙流程簽認(rèn)單………………………………………………251
wdwy-fr-mm7503 業(yè)戶情況登記表………………………………………………252
wdwy-fr-mm7504 區(qū)域防火責(zé)任書………………………………………………253
wdwy-fr-mm7505 入伙收樓確認(rèn)單………………………………………………254
wdwy-fr-mm7506 整改項(xiàng)目報(bào)告…………………………………………………255
wdwy-fr-mm7507 業(yè)戶入伙統(tǒng)計(jì)表………………………………………………256
7.6 物業(yè)保修……………………………………………………………………………257
wdwy-fr-mm7601 物業(yè)保修卡……………………………………………………259
wdwy-fr-mm7602 工程維修作業(yè)單………………………………………………260
7.7 裝修管理……………………………………………………………………………261
wdwy-fr-mm7701 業(yè)戶裝修施工申報(bào)審批表……………………………………265
wdwy-fr-mm7702 裝修施工人員登記表…………………………………………267
wdwy-fr-mm7703 施工許可證……………………………………………………268
wdwy-fr-mm7704 動(dòng)火許可證……………………………………………………269
wdwy-fr-mm7705 裝修巡查記錄表………………………………………………270
wdwy-fr-mm7706 違規(guī)裝修整改通知書…………………………………………271
8 日常物業(yè)服務(wù)…………………………………………………………………………272
8.1 顧客溝通……………………………………………………………………………274
wdwy-fr-mm8101 顧客信息登記表………………………………………………278
8.2 顧客特定服務(wù)………………………………………………………………………279
8.3 小區(qū)公共服務(wù)………………………………………………………………………283
8.4 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營………………………………………………………………………291
8.5 應(yīng)急管理……………………………………………………………………………299
8.6 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)標(biāo)識…………………………………………………………………303
9 監(jiān)督與改進(jìn)……………………………………………………………………………307
9.1 不合格控制及糾正、預(yù)防措施……………………………………………………308
wdwy-fr-mm9101 不合格評審報(bào)告………………………………………………315
wdwy-fr-mm9102 糾正及預(yù)防措施報(bào)告…………………………………………316
9.2 物業(yè)服務(wù)檢查………………………………………………………………………317
物業(yè)服務(wù)檢查標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 324
wdwy-fr-mm9201 物業(yè)服務(wù)檢查記錄表…………………………………………332
wdwy-fr-mm9202 月檢計(jì)劃測試表………………………………………………333
wdwy-fr-mm9203 物業(yè)服務(wù)評價(jià)表………………………………………………334
9.3 投訴處理……………………………………………………………………………335
投訴分析指引…………………………………………………………………… 338
wdwy-fr-mm9301 投訴信息登記表………………………………………………341
wdwy-fr-mm9302 投訴處理回訪單………………………………………………342
9.4 顧客滿意測量………………………………………………………………………343
wdwy-fr-mm9401 業(yè)主滿意度調(diào)查問卷示范文本………………………………347
9.5 體系內(nèi)部審核………………………………………………………………………359
wdwy-fr-mm9501 管理體系內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃…………………………………364
wdwy-fr-mm9502 審核現(xiàn)場檢查表………………………………………………365
wdwy-fr-mm9503 首次/末次會(huì)議簽到表……………………………………… 366
wdwy-fr-mm9504 內(nèi)審不合格報(bào)告………………………………………………367
wdwy-fr-mm9505 體系審核總結(jié)報(bào)告……………………………………………368
9.6 管理評審……………………………………………………………………………370
wdwy-fr-mm9601 管理評審計(jì)劃…………………………………………………373
wdwy-fr-mm9602 管理評審報(bào)告…………………………………………………374
9.7 監(jiān)督審核……………………………………………………………………………375 附件:
第10篇 z物業(yè)管理公司簡介物業(yè)投標(biāo)
z物業(yè)管理公司簡介(物業(yè)投標(biāo))
aa市z物業(yè)管理有限公司為20**年成立的現(xiàn)代新型物業(yè)管理企業(yè),公司注冊資本50萬元人民幣,物業(yè)管理暫定資質(zhì)。
z物業(yè)公司引進(jìn)深圳先進(jìn)的物業(yè)管理機(jī)制和運(yùn)作模式,充分吸收豐富的物業(yè)管理行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。并從深圳高薪聘請一批資深物業(yè)管理人士擔(dān)任公司中**.鳳凰城職務(wù)。z物業(yè)公司現(xiàn)有員工12多人,中層管理人員物業(yè)管理專業(yè)大專以上文化程度占90%以上,所有管理人員均持有建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)崗位證書。z物業(yè)將建成一支業(yè)務(wù)精干、專業(yè)豐富、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。
z物業(yè)目前正管理和服務(wù)著蔚藍(lán)水岸等aa市高檔住宅小區(qū)等,總管理面積達(dá)5萬平方米,業(yè)務(wù)范圍涵蓋多層和**.鳳凰城住宅、綜合商住樓的物業(yè)管理和服務(wù)。
z物業(yè)以“以客戶為中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,運(yùn)用iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系為手段,積極塑造aa市物業(yè)管理的新品牌和行業(yè)典范…
z物業(yè)從外地引進(jìn)高級物業(yè)管理人才擔(dān)任公司**.鳳凰城管理人員以來,充分吸收深圳先進(jìn)的物業(yè)管理理念,有著自己鮮明的管理特征,并在aa市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)率先提出“客戶服務(wù)中心物業(yè)管理模式”、“360度生活管家服務(wù)”、 “個(gè)性化服務(wù)”等令行業(yè)人士耳目一新的管理理念。
第11篇 物業(yè)安保管理控制程序文件
1.0目的
維護(hù)管轄區(qū)域內(nèi)公共秩序做好治安消防工作,向業(yè)主或住戶提供安全服務(wù)。
2.0范圍
適用于物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)服務(wù)的控制。
3.0職責(zé)
3.1 護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的安全消防保衛(wèi)服務(wù)。
3.2 品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)對安全保衛(wèi)服務(wù)工作的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1 安全保衛(wèi)工作是維護(hù)物業(yè)管轄區(qū)域正常生活、工作秩序,保障業(yè)主住戶、員工人身安全和財(cái)產(chǎn)安全,增強(qiáng)安全感,對樹立物業(yè)小區(qū)良好形象有極其重要意義,護(hù)衛(wèi)隊(duì)編制《部門工作手冊》,對崗位職責(zé)、任職要求、作業(yè)規(guī)程、安全保衛(wèi)有關(guān)規(guī)章制度的使用等作出規(guī)定。
4.2 安全保衛(wèi)服務(wù)應(yīng)做到:
a) 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理;
b) 小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安制度;
c) 保安人員有明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn);
d) 危及住戶安全位置設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施;
e) 小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
4.3 安全管理工作內(nèi)容
4.3.1 安全防范服務(wù):登記出入訪客,控制無關(guān)人員進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險(xiǎn)品進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域。
4.3.2 維護(hù)停車場及交通秩序:維護(hù)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放及交通秩序,調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)人、車流量,防止管理服務(wù)區(qū)域秩序混亂、交通堵塞和未經(jīng)許可停泊,對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放的車輛遭受破壞、盜竊等異常情況及時(shí)進(jìn)行登記,報(bào)告有關(guān)部門并協(xié)助處理。
4.3.3 消防安全:巡查管理服務(wù)區(qū)域公共設(shè)施、設(shè)備、消防器材的完好狀況。
4.3.4 突發(fā)事件及違章處理:及時(shí)發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對、處理突發(fā)事件,控制現(xiàn)場,防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序處理違章行為。
4.4 安全綜合管理控制
4.4.1 負(fù)責(zé)安全管理工作的現(xiàn)場和內(nèi)部管理,及時(shí)了解安全員的思想及生活動(dòng)態(tài),解決疑難問題,定期向管理處主任匯報(bào)。
4.4.2 組織安全員的在職培訓(xùn)和軍事技能訓(xùn)練,提高安全員的綜合素質(zhì)。
4.4.3 檢查各班在崗工作狀況、質(zhì)量記錄、各項(xiàng)管理制度、安全防范措施落實(shí)情況,根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整工作流程,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并向管理處主任匯報(bào),將有關(guān)情況記錄在《交接班記錄表》上。
4.4.4 督促管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全、消防設(shè)施的使用情況,定期組織消防知識培訓(xùn),每半年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí),不斷提高安全員的防火意識和滅火作戰(zhàn)能力。
4.4.5 負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域安全員巡邏路線圖的制訂,并根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整改變巡邏路線、方式和方法,經(jīng)常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,不斷提高安全員的職業(yè)敏感度和處事應(yīng)變能力。
4.4.6 配合有關(guān)部門處理管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各種違章行為、突發(fā)事件,調(diào)解顧客間的糾紛,配合執(zhí)法部門做好管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的治安工作和出租房屋的管理。
4.4.7 根據(jù)工作需要,不定期帶領(lǐng)班長就管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作對顧客進(jìn)行回訪,聽取顧客對安全工作的意見和建議,借以改進(jìn)工作方法。
4.4.8 組織安全員開展業(yè)余文化活動(dòng),加強(qiáng)班組與班組之間的協(xié)調(diào)配合,合理調(diào)配人力資源。
4.4.9 每周檢查安全員內(nèi)務(wù)管理情況,及時(shí)處理違規(guī)行為,并做好相關(guān)記錄。
4.4.10 負(fù)責(zé)安全員的月度考核,并將考核情況及時(shí)知會(huì)被考核人,以便改進(jìn)不足之處。對于安全員的錄用、轉(zhuǎn)正、升職、嘉獎(jiǎng)等具有建議權(quán)。
4.5 安全班長控制
4.5.1 對本班各崗位工作負(fù)責(zé),每日須檢查各崗位履行職責(zé)情況,主要包括:考勤紀(jì)律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務(wù)禮儀等,并在《交接班記錄表》上予以記錄。
4.5.2 熟悉掌握管理服務(wù)區(qū)域的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權(quán)限的及時(shí)報(bào)告安全主管。
4.5.3 負(fù)責(zé)各崗位工作表格、停車發(fā)票及憑證有領(lǐng)用發(fā)放,相關(guān)質(zhì)量記錄的收集檢查,按月及時(shí)上繳資料管理員。對于收取的各類費(fèi)用必須及時(shí)按規(guī)定上繳財(cái)務(wù)部。
4.5.4 監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類公共設(shè)施及其標(biāo)識和消防設(shè)施的完好情況,及時(shí)與控制中心協(xié)調(diào)維修事宜。
4.5.5 負(fù)責(zé)本班安全員的崗前培訓(xùn)和內(nèi)務(wù)管理工作。
4.5.6 及時(shí)收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門。
4.5.7 關(guān)心了解隊(duì)員的思想和生活動(dòng)態(tài),充分調(diào)動(dòng)隊(duì)員的積極性和主觀能動(dòng)性,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時(shí)向上級匯報(bào)。
4.5.8 及時(shí)協(xié)調(diào)班組與其他部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.5.9 實(shí)行“班前點(diǎn)名、班后點(diǎn)評”制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班隊(duì)員的工作狀況具有初步考核權(quán)。
4.6 巡邏管理
4.6.1 按照巡邏路線、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡邏,靈活機(jī)智,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄、報(bào)告,對可疑人員及時(shí)進(jìn)行盤查清理。
4.6.2 對管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)單車、摩托車的不規(guī)則擺放進(jìn)行整理,對道路泊車、停車秩序進(jìn)行監(jiān)管,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應(yīng)及時(shí)做出處理和報(bào)告。
4.6.3 按程序要求對裝修戶進(jìn)行過程監(jiān)督,對施工人員違章作業(yè)要及時(shí)制止并向班長/或控制中心報(bào)告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場處理。
4.6.4 熟悉管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施的位置,注意公用設(shè)施、綠地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時(shí)處理并向控制中心報(bào)告。
4.6.5 監(jiān)督管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。
4.6.6 檢查各路口消防通道是否暢通,消防設(shè)備器材是否完好無損,安全疏散標(biāo)識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.6.7 制止顧客、外來人員或部門員工的違章行為。
4.6.8 維護(hù)管轄區(qū)域的公共秩序。
4.6.9 將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《護(hù)衛(wèi)員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認(rèn)。
4.6.10 發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時(shí)通知控制中心并密切監(jiān)視、進(jìn)行跟蹤,如其有違法、犯罪活動(dòng)要設(shè)法制止,并及時(shí)報(bào)告上級處理。
4.6.11 發(fā)現(xiàn)火情,按照相關(guān)程序執(zhí)行。
4.6.12 巡查中如遇到外來參觀人員,應(yīng)觀察其是否有部門陪同,如沒有,應(yīng)禮貌的上前詢問,并向控制中心匯報(bào)。
4.6.13 協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作人員,認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
4.7 車場安全管理
4.7.1 保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進(jìn)出、按位停放。
4.7.2 對進(jìn)入車場的車輛進(jìn)行外表檢查,填寫《停車場車輛情況記錄表》,對未關(guān)車門者及時(shí)知會(huì)車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應(yīng)及時(shí)做出處理和報(bào)告,并做好記錄。
4.7.3 愛護(hù)警用設(shè)備,隨時(shí)保持治安崗?fù)ぜ爸車h(huán)境的整體衛(wèi)生、設(shè)施、標(biāo)識完好無損。
4.7.4 配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.8 車輛出入口崗位的管理
4.8.1熟記經(jīng)常出入小區(qū)車輛的型號、車牌、駕駛?cè)恕?/p>
4.8.2 嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,車輛進(jìn)出停車場要驗(yàn)證ic卡號,并作登記,駛離停車場時(shí)要驗(yàn)證車輛,并在登記本上消除ic卡號。對外來車輛要實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)。在車輛進(jìn)出高峰期間,管理人員還要做好現(xiàn)場的車輛引導(dǎo)、行駛、停放與疏導(dǎo)工作,實(shí)行一車一卡。
4.8.3 正確引導(dǎo)車輛停放在指定區(qū)域,保持車場崗?fù)さ沫h(huán)境衛(wèi)生、停車場的標(biāo)識完好,制止非機(jī)動(dòng)車輛或閑雜人員進(jìn)入車場。
4.8.4 對于大型車輛因公進(jìn)入小區(qū),須征得管理處同意后方可放行,并及時(shí)通知相關(guān)崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動(dòng)或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進(jìn)入。
4.8.5 對搬運(yùn)物資的車輛,應(yīng)與控制中心核實(shí)后,憑部門簽署的物資搬運(yùn)放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應(yīng)核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.8.6 根據(jù)市政府對停車場的管理規(guī)定,按標(biāo)準(zhǔn)對臨時(shí)停放的車輛進(jìn)行收費(fèi)并開票據(jù)。
4.8.7 保持崗?fù)?nèi)整潔衛(wèi)生,妥善保管好相關(guān)票據(jù)及質(zhì)量記錄,愛惜使用警用器材。
4.8.8 嚴(yán)禁貪污、挪用停車費(fèi),對區(qū)域內(nèi)的違章違紀(jì)現(xiàn)象及時(shí)制止,上報(bào)或處理。
4.8.9 認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
4.8.10 對進(jìn)入車輛應(yīng)在啟動(dòng)道閘前立即進(jìn)行車輛登記,盡量縮短車輛在崗前停留時(shí)間。
4.9 出入口崗管理
4.9.1 熟記小區(qū)業(yè)主及其它經(jīng)常出入人員特征等情況。
4.9.2 注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.9.3 認(rèn)真做好來訪人員有效證件的登記工作,加強(qiáng)對外來人員的盤查及管理,嚴(yán)禁無關(guān)人員出入,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時(shí)通知其他崗位引起注意。
4.9.4 核查進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域的施工隊(duì)人員持有的《出入卡》,經(jīng)檢查后按指定通道放行,保持通道暢通。
4.9.5 檢查進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域人員所攜帶的物品是否安全,對危險(xiǎn)品、易燃品、煤氣瓶(有管道煤氣的管理服務(wù)區(qū)域)等要嚴(yán)禁其帶入,并及時(shí)向上級報(bào)告。
4.9.6 做好物資放行的把關(guān)工作,對搬出小區(qū)的物資進(jìn)行核查,嚴(yán)格按照《物資出門放行條》的內(nèi)容進(jìn)行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.9.7 及時(shí)發(fā)送報(bào)刊、郵件,及時(shí)將特快專遞或快件轉(zhuǎn)送顧客。
4.9.8 注意收集顧客的意見和建議,及時(shí)向控制中心匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。
4.9.9 協(xié)助配合其他崗位工作,認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
4.10 值班管理控制
4.10.1 管理處建立總值班室,總值班員負(fù)責(zé)監(jiān)督管理當(dāng)班期間各部門發(fā)生情況妥善處理,發(fā)生緊急情況執(zhí)行《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》的規(guī)定。
4.10.2 工程部安排水、電、氣、冷暖氣、電梯、機(jī)電設(shè)備維修工值班,負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)各類工程設(shè)施維修服務(wù)。
4.10.3 護(hù)衛(wèi)隊(duì)值班員負(fù)責(zé)指揮協(xié)調(diào)各崗位值勤人員的工作。
4.10.4 各值班員實(shí)行24小時(shí)值班制度,夜間值班期間,總值班員應(yīng)對治安、交通、消防、機(jī)電各崗位進(jìn)行檢查與監(jiān)督,每晚22:00、1:00、4:00時(shí)對各崗位檢查一次,并將情況記錄在《值班日志》上。
4.10.5 夜間值班期間如遇非常緊急且不能及時(shí)處理的投訴、報(bào)修、委托等遺留問題,則應(yīng)在第二天早上換班前由值班員填寫《夜間值班遺留問題登記表》并移交相應(yīng)責(zé)任人處理。
5.0支持/相關(guān)文件
《護(hù)衛(wèi)隊(duì)工作手冊》
《各崗位服務(wù)規(guī)范、操作規(guī)程、管理制度》
6.0記錄
《交接班記錄表》
《值班日志》
《護(hù)衛(wèi)員巡查記錄表》
第12篇 x物業(yè)管理公司組織管理
物業(yè)管理公司組織管理
第一條根據(jù)公司章程,公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級管理。做到指揮靈活,信息暢通,協(xié)調(diào)一致。
第二條通過方針目標(biāo)管理及各種經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核,調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。
第三條本著精干高效的原則,機(jī)構(gòu)設(shè)置不搞一刀切,不搞上下對口,不因人設(shè)事。
第四條貫徹'責(zé)權(quán)統(tǒng)一'的原則,對部門及各類人員的職責(zé)進(jìn)行明確、合理分工。
第五條逐步完善各部門、各員工的工作標(biāo)準(zhǔn),并嚴(yán)格考核,以提高服務(wù)、業(yè)主、客戶滿意度為中心。
第六條本公司組織結(jié)構(gòu)圖(略)
