某某花園設(shè)備設(shè)施維保管理
某花園設(shè)備設(shè)施維保管理
科學(xué)、規(guī)范化的設(shè)備、設(shè)施管理對(duì)zz**花園的全方位管理運(yùn)作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴(yán)格的、集中的管理體系。物業(yè)公司將嚴(yán)格按照南京市新的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中的三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)設(shè)備實(shí)施進(jìn)行全面的維護(hù)保養(yǎng)工作
1、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收和交接
介入管理初期,由維修部主管負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統(tǒng)等)積極配合發(fā)展商做好供應(yīng)商提供的產(chǎn)品的技術(shù)資料(圖紙、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、操作手冊(cè)等)、竣工驗(yàn)收資料、交接手續(xù)的收集、整理、記錄工作,對(duì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求的應(yīng)配合發(fā)展商與供應(yīng)商共同協(xié)商解決,并及時(shí)做好相關(guān)記錄。
2、設(shè)備設(shè)施的分類(lèi)、登記、建帳
為了使設(shè)備、設(shè)施達(dá)到規(guī)范化管理,依據(jù)iso9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn),各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)所接管的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行準(zhǔn)確、科學(xué)的分類(lèi)、登記,建立設(shè)備管理檔案,包括各專(zhuān)業(yè)技術(shù)資料、系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖、隱蔽工程圖、《設(shè)備登記表》、《設(shè)備臺(tái)賬》等,同時(shí)做好各種設(shè)備設(shè)施的服務(wù)標(biāo)識(shí)工作。
3、專(zhuān)業(yè)人員的配備
設(shè)備、設(shè)施的管理,是一項(xiàng)在結(jié)構(gòu)上與技術(shù)上要求極其復(fù)雜的特殊工種,必須由一批高素質(zhì)的技術(shù)力量來(lái)完成,因此,各專(zhuān)業(yè)部門(mén)所配備的人員需具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì),持證上崗。
4、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)
⑴各專(zhuān)業(yè)工程師必須結(jié)合本部門(mén)設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中行之有據(jù)、做之有理,進(jìn)一步保障zz**花園設(shè)備設(shè)施的安全、可靠、正常運(yùn)行。
⑵運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運(yùn)行記錄,運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。
⑶維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄,對(duì)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)備、設(shè)施故障及時(shí)上報(bào)維修部主管,由各專(zhuān)業(yè)工程師組織有關(guān)人員進(jìn)行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新及重大維修、變更情況應(yīng)及時(shí)在設(shè)備檔案中做好記錄。
5、設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo)
設(shè)備、設(shè)施的完好率100%
設(shè)備、設(shè)施的維修及時(shí)率 99%
設(shè)備、設(shè)施的維修合格率100%
6、設(shè)備編號(hào)方法
□□□□□□□□□□
設(shè)備序號(hào)
所屬系統(tǒng).設(shè)備類(lèi)型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號(hào)
所屬區(qū)域
㈠、供電系統(tǒng)管理
通過(guò)對(duì)供電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)過(guò)程的控制,確保供配電系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài),滿(mǎn)足zz**花園所有設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作的要求。
供電管理服務(wù)指導(dǎo)思想:安全第一。
1、供電運(yùn)行管理
⑴、電氣工程師(機(jī)電)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)資料、要求,合理制定出《供電設(shè)備設(shè)施的周期檢定計(jì)劃》及相應(yīng)的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
⑵、運(yùn)行值班人員必須嚴(yán)格按照《運(yùn)行值班管理規(guī)定》實(shí)行24小時(shí)值班制,對(duì)zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查,同時(shí)做好相應(yīng)記錄。
⑶、運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過(guò)程中必須嚴(yán)格按照供電系統(tǒng)《高、低壓配電安全操作規(guī)程》進(jìn)行,并嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹(shù)立'安全第一'的思想,確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。
⑷、運(yùn)行值班人員必須密切留意和掌握供電設(shè)施、設(shè)施的運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患、故障要及時(shí)報(bào)告,并做好詳細(xì)記錄。
2、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)
⑴、維修人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)必須嚴(yán)格按照《電氣維修管理規(guī)定》及各種設(shè)備、設(shè)施的《維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術(shù)措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統(tǒng)所有照明器具情況,認(rèn)真、及時(shí)做好維修、更換工作,保證照明系統(tǒng)外觀(guān)整潔無(wú)缺損、無(wú)松落,達(dá)到光源完好率、維修更換及時(shí)率100%。
3、供電應(yīng)急措施
⑴、在有臺(tái)風(fēng)、暴雨災(zāi)害時(shí),電氣工程師(機(jī)電)須及早組織人員對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查,多方位監(jiān)視,同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過(guò)后,對(duì)供電系統(tǒng)全面檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
⑵、發(fā)生火災(zāi)時(shí),運(yùn)行值班人員立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。
⑶、自備發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經(jīng)常保持機(jī)房設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生。維修人員須按《發(fā)電機(jī)維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程》及時(shí)進(jìn)行檢查、保養(yǎng),并做好相應(yīng)記錄,保持油路、水路暢通無(wú)泄漏,油水位不得低于標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)。
⑷、電力故障和停電應(yīng)急程序
若電力部門(mén)預(yù)先通知停電,立即將詳情和有關(guān)文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預(yù)先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報(bào)告并通知供電維修部門(mén)安排維修, 通告有關(guān)停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛(wèi)工作,處理善后事宜。
4、設(shè)備安全操作規(guī)程(略)
5、公用照明設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定(略)
(二)、給排水系統(tǒng)管理
1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
保證給排水設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100%。
2、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理
⑴、給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。
⑵、設(shè)備運(yùn)行由專(zhuān)人專(zhuān)職管理,嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實(shí)行24小時(shí)值班制度
⑷、消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行,確保系統(tǒng)安全可靠。
3、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)
⑴、制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度。
⑶、加強(qiáng)日常巡視、檢查,切實(shí)貫徹'應(yīng)修盡修,全面保養(yǎng)'的方針。
4、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施
⑴、遇有事故,及時(shí)搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時(shí)前通知用戶(hù)。
⑵、檢查漏水的準(zhǔn)確位
置及所屬水質(zhì),例如沖側(cè)水或排水等,并在許可的能力下,立即設(shè)法制止漏水,如關(guān)上水掣。若不能制止時(shí)立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng),防止范圍擴(kuò)散。
⑶、觀(guān)察四周環(huán)境,漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機(jī)等設(shè)備,并需將升降機(jī)立即升上最高層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。
⑸、利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)等問(wèn)題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現(xiàn)場(chǎng)積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時(shí),應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時(shí)加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄,平日必須準(zhǔn)備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規(guī)定(略)
7、水泵房管理規(guī)定(略)
㈣、弱電系統(tǒng)管理
1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
保證弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)100%。
2、弱電運(yùn)行保養(yǎng)規(guī)程示例
1.0自控系統(tǒng)
1.1中控室弱電系統(tǒng)值班運(yùn)行操作規(guī)程
1.1.1按開(kāi)系統(tǒng)主動(dòng)機(jī),正確輸入系統(tǒng)操作密碼,進(jìn)入系統(tǒng)監(jiān)控主畫(huà)面。
1.1.2檢查系統(tǒng)中是否有報(bào)警點(diǎn),并按所報(bào)警設(shè)備的重要程序依次查看報(bào)警內(nèi)容,視情況采取相應(yīng)措施或通知相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員或通知主管并作詳細(xì)記錄。
1.1.3認(rèn)真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內(nèi)容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認(rèn)真執(zhí)行或跟蹤解決,交詳細(xì)寫(xiě)明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統(tǒng)中所有設(shè)備的工作狀態(tài),控制狀態(tài)及參數(shù)是否正常。
1.1.5巡檢中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,立即通知班長(zhǎng),并采取相應(yīng)的措施,必要時(shí)去現(xiàn)場(chǎng)查看,并將情況詳細(xì)記錄。
1.1.6在對(duì)開(kāi)機(jī)后巡檢的問(wèn)題進(jìn)行處理及詳細(xì)記錄后,監(jiān)視系統(tǒng)中各設(shè)備的運(yùn)行狀況,并注意監(jiān)視關(guān)鍵設(shè)備和重點(diǎn)部位的實(shí)時(shí)狀況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上通知各相關(guān)主管人員。
1.1.7如遇系統(tǒng)中被監(jiān)控設(shè)備的參數(shù)、運(yùn)行狀況、啟停時(shí)間需要調(diào)整時(shí),須有各相關(guān)人員的書(shū)面要求,并將個(gè)性?xún)?nèi)容填入《樓宇自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行檔案表》,同時(shí)在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障及時(shí)通知受此影響的相關(guān)人員,并在故障排除后,再將通知相關(guān)人員。
1.1.9下班前,再次對(duì)系統(tǒng)中的所有設(shè)備進(jìn)行巡檢,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,對(duì)于那些屬于相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行設(shè)備檢修、調(diào)整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說(shuō)明或?qū)懬逶?提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫(xiě)《中控室自控系統(tǒng)運(yùn)行值班記錄》及《自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行參數(shù)設(shè)定表》。
1.2自控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程
1.2.1檢查系統(tǒng)主機(jī)上的各種連線(xiàn)插接是否牢固,檢查集線(xiàn)器的線(xiàn)路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統(tǒng)斷時(shí)是否能自動(dòng)轉(zhuǎn)換。
1.2.3打開(kāi)各網(wǎng)絡(luò)控制器箱,緊固箱內(nèi)網(wǎng)絡(luò)連線(xiàn)。
1.2.4打開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)ddc箱,清潔檢查各ddc或擴(kuò)展模塊輸入、輸出點(diǎn)是否正常,緊固箱內(nèi)各接線(xiàn)端子。
1.2.5緊固、測(cè)試、清潔、執(zhí)行元件。
1.2.6在上述檢查中若發(fā)現(xiàn)ddc、擴(kuò)展模塊或檢測(cè)執(zhí)行元件有故障,通知供貨方更換相應(yīng)元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統(tǒng)運(yùn)行值班記錄》、《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》、《自控被監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行參數(shù)設(shè)定表》及《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.0消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程
2.1消防主機(jī)系統(tǒng)
2.1.1對(duì)主機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行簡(jiǎn)單運(yùn)行維保時(shí),首先要通知中控值班員,當(dāng)天的維保工作結(jié)束后及時(shí)告知中控值班員。
2.1.2檢查主機(jī)柜電源電壓,主信號(hào)電壓及聯(lián)動(dòng)點(diǎn)電壓是否正常。
2.1.3檢查主機(jī)柜內(nèi)連線(xiàn)是否可靠。
2.1.4檢查主機(jī)柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯(lián)動(dòng)柜操作盤(pán)按鈕是否有效。
2.1.6測(cè)試聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各模塊信號(hào),緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機(jī)備用直流電源電壓及接線(xiàn)端子。
2.1.8檢查中控室遠(yuǎn)程啟動(dòng)消防泵、噴淋泵的動(dòng)作是否可靠并緊固連接線(xiàn)。
2.1.9檢查消防直通電話(huà)主機(jī)功能及連接線(xiàn)。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線(xiàn)是否可靠接觸。
2.1.11填寫(xiě)《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開(kāi)消防端子箱,清潔并檢查箱內(nèi)各模塊的各種信號(hào)是否正常。
2.2.2檢測(cè)主信號(hào)電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內(nèi)各接線(xiàn)端子。
2.2.4填寫(xiě)《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.3現(xiàn)場(chǎng)各種控制信號(hào)、返回信號(hào)
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯(lián)系,在值班員采取相應(yīng)的防范措施并同意后,方可進(jìn)行下列維保結(jié)束后,及時(shí)告之中控值班員。
2.3.2清潔手報(bào),檢測(cè)手報(bào)信號(hào)是否正常返回,檢查手報(bào)上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號(hào)是否到位。
2.3.4檢測(cè)電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號(hào)是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)及切電的繼電器是否可靠動(dòng)作,緊固相應(yīng)連接線(xiàn)。
2.3.7檢查卷簾門(mén)的動(dòng)作信號(hào)是否正常返回。
2.3.8經(jīng)多方批準(zhǔn),同意后做聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。
2.3.9填寫(xiě)《消防自控制系統(tǒng)維修檢測(cè)記錄》或《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
2.4緊急廣播系統(tǒng)
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經(jīng)同意后,方可進(jìn)行操作,并在當(dāng)天的維保結(jié)束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機(jī)柜內(nèi)電源電壓是否正常,緊固各連接線(xiàn)。
2.4.3檢查主機(jī)與消防主機(jī)的連線(xiàn)是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線(xiàn)是否牢固。
2.4.5檢查cd機(jī)、調(diào)諧器、卡式放音機(jī)的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚(yáng)聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對(duì)各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫(xiě)《弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)檢測(cè)記錄》或《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。
3.0綜合布線(xiàn)系統(tǒng)
3.1線(xiàn)路維修操作規(guī)程
3.1.1接到線(xiàn)路故障報(bào)修單后,應(yīng)立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內(nèi)的線(xiàn)路故障應(yīng)盡快排除。
3.1.3屬于電話(huà)局方面的故障應(yīng)立即向電話(huà)局報(bào)修,
3.1.4同時(shí)告知業(yè)主。并負(fù)責(zé)催修。配合電話(huà)局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過(guò)程摘要寫(xiě)在《工作值班日志》上。
3.2開(kāi)通電話(huà)操作步驟
3.2.1開(kāi)通直線(xiàn)電話(huà)應(yīng)憑《維修通知單》。
3.2.2將所開(kāi)通的電話(huà)號(hào)碼及接線(xiàn)位置準(zhǔn)確填入《電話(huà)本線(xiàn)表》。
3.2.3按電話(huà)配線(xiàn)表逐機(jī)房跳線(xiàn),直至開(kāi)通。
3.2.4測(cè)試信號(hào)。確認(rèn)號(hào)碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫(xiě)清開(kāi)通記錄?！?/p>
3.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程
3.3.1清潔各機(jī)房?jī)?nèi)銅纜配線(xiàn)架,檢查跳線(xiàn)有無(wú)松動(dòng)。
3.3.2打開(kāi)各光纖接續(xù)箱,小心地清潔箱內(nèi)設(shè)備,并恢復(fù)原狀。
3.3.3整理配線(xiàn)架跳線(xiàn),核對(duì)配線(xiàn)表。
