物業(yè)管理處租售業(yè)務(wù)管理程序
物業(yè)程序文件
--項(xiàng)目管理處租售業(yè)務(wù)管理程序
1目的
加強(qiáng)租售現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。
2范圍
適用于公司各管理處全體租售業(yè)務(wù)。
3職責(zé)
3.1管理處負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的獨(dú)立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場(chǎng)接待、委托受理工作。
3.2租售中心負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進(jìn)、洽談和手續(xù)辦理,對(duì)管理處租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行管理監(jiān)督;并負(fù)責(zé)管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓(xùn)及指導(dǎo)。
3.3租售人員負(fù)責(zé)客戶收款工作的溝通,經(jīng)營(yíng)管理組人員負(fù)責(zé)收款。
3.4經(jīng)營(yíng)管理組負(fù)責(zé)監(jiān)督各項(xiàng)收款工作。
4方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價(jià)格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢(shì)。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù)及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對(duì)前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時(shí)、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時(shí),通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當(dāng)業(yè)主確定委托時(shí),與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對(duì)前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時(shí)和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易;如客戶當(dāng)時(shí)并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價(jià)向客戶報(bào)價(jià),業(yè)主委托價(jià)如和市場(chǎng)價(jià)有很大差距,要建議業(yè)主采用市場(chǎng)價(jià)。
4.2.6對(duì)于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),一個(gè)月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時(shí)要注意核實(shí)相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2租賃交易時(shí),應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時(shí),則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.3房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應(yīng)留存一份合約原件存檔。
4.3.4《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時(shí)必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后,由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。
4.3.5交易時(shí),可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項(xiàng)和現(xiàn)金,所有收款均由管理處經(jīng)營(yíng)管理組人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時(shí)由經(jīng)營(yíng)管理組人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款:傭金在買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記(或出買方產(chǎn)權(quán)證明)時(shí)由經(jīng)營(yíng)管理組人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交管理處后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時(shí),由經(jīng)辦人向管理處申請(qǐng),經(jīng)租售中心主管核對(duì)后按管理處付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務(wù)收款
a.客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場(chǎng)人員收款,現(xiàn)場(chǎng)人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
b.銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會(huì)直接主管,并在一個(gè)工作日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對(duì)所收款項(xiàng)負(fù)有保管責(zé)任。
c.定金款和收款收據(jù)財(cái)務(wù)聯(lián)交委托方時(shí),必須要求委托方人員簽收。
d.收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場(chǎng)銷售人員對(duì)收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。
e.所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.5轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
4.5.1轉(zhuǎn)讓流程圖(略)
4.5.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.5.3按揭申請(qǐng)人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國(guó)內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5支持性質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
**wy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
**wy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
**wy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
**wy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
