物管培訓(xùn):停車場(chǎng)的物業(yè)管理
隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點(diǎn),而今,人們對(duì)生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時(shí),激烈的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項(xiàng)目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場(chǎng)便應(yīng)運(yùn)而生。
一、停車場(chǎng)管理概述
(一)停車場(chǎng)的概念
停車場(chǎng)是指由專人管理,供車輛停放,實(shí)行有償服務(wù)的場(chǎng)所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場(chǎng)都以“p”作牌示標(biāo)志。
從停車場(chǎng)的設(shè)立形式和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作特點(diǎn)看,停車場(chǎng)主要分為專用停車場(chǎng)和附設(shè)停車場(chǎng)。現(xiàn) 今的專用停車場(chǎng)多是對(duì)公眾開放的大型、多層的綜合性停車場(chǎng);附設(shè)停車場(chǎng)分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車方便。
(二)停車場(chǎng)管理的重要性
車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當(dāng),會(huì)大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財(cái)產(chǎn)安全,因此,停車場(chǎng)的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1.有利于維護(hù)交通秩序,保障人身、財(cái)產(chǎn)安全
搞好停車場(chǎng)的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。
2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場(chǎng)管理可以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。
3.方便業(yè)主、顧客
好的車場(chǎng)管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時(shí)能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務(wù),解除他們的后顧之憂。
4.是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。
(三)停車場(chǎng)管理存在的問題
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了停車場(chǎng)的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢(shì)。但是,由于過去對(duì)停車場(chǎng)管理 沒有足夠的認(rèn)識(shí),對(duì)停車收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:
(1)停車收費(fèi)不規(guī)范,停車場(chǎng)管理秩序混亂。
(2)消費(fèi)者對(duì)停車場(chǎng)缺乏了解,對(duì)自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為停車費(fèi)只是場(chǎng)地占用費(fèi),而未意識(shí)到自己還可享受其他權(quán)利。
(3)一些停車場(chǎng)管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場(chǎng),廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。
(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場(chǎng)位嚴(yán)重不足,影響物業(yè)的正常使用。
(5)管理不善,造成停車時(shí)碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。
二、停車場(chǎng)管理的內(nèi)容和要求
停車場(chǎng)本身是一個(gè)完整的系統(tǒng),只有各方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個(gè)系統(tǒng)的 良好運(yùn)行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,造成損失。停車場(chǎng)管理的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):
(一)安全管理
由于停車場(chǎng)停放車輛的流動(dòng)性強(qiáng),加之車輛價(jià)值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面:
1.建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍
高素質(zhì)的保安人員是搞好車場(chǎng)安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場(chǎng)保安人員時(shí),要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識(shí)的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。
2.健全各種安全保衛(wèi)制度
為了使停車場(chǎng)的安全嚴(yán)密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場(chǎng)應(yīng)建立《停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動(dòng)方案》等制度。
3.健全技術(shù)防范設(shè)施
技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理 水平、管理效率,切實(shí)保障停車場(chǎng)安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場(chǎng)管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲(chǔ)、記錄、查詢和自動(dòng)檢索功能的計(jì)算機(jī)安全 管理系統(tǒng),重要部位場(chǎng)所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對(duì)講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機(jī)械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。
(二)設(shè)施設(shè)備管理
由于停車場(chǎng)的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。
1.簡(jiǎn)單式管理
該種管理方式車輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號(hào)、進(jìn)出時(shí)間、收取費(fèi) 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費(fèi),其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對(duì)簡(jiǎn)單,一般只簡(jiǎn)單配備電控閘桿、電動(dòng)打卡鐘、照明燈具、指示標(biāo)牌等。
2.智能化管理
智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。停車 場(chǎng)智能管理系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來,通過電腦管理,實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行、自動(dòng)存儲(chǔ)車輛進(jìn)出記錄、自動(dòng)核時(shí)、扣費(fèi)、自動(dòng)維護(hù)、語言報(bào)價(jià)、顯示車牌號(hào)碼和車牌 確認(rèn)、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場(chǎng)管理中費(fèi)用流失、亂收費(fèi)、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點(diǎn)。
智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:
(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。
(2)出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車輛通過智能卡與出入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流,從而啟動(dòng)其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動(dòng)作。
(3)自動(dòng)擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進(jìn)入。自動(dòng)擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時(shí)間保護(hù)等功能。
(4)數(shù)字式車輛地面檢測(cè)器。這是收費(fèi)系統(tǒng)感知車輛進(jìn)出停車場(chǎng)的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運(yùn)行。
(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車時(shí)間、收費(fèi)金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場(chǎng)或出場(chǎng),則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。
(6)對(duì)講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對(duì)講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場(chǎng),同時(shí)也能方便用戶詢問有關(guān)情況。
(7)語音報(bào)價(jià)功能。語音報(bào)價(jià)器裝配在讀卡機(jī)上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場(chǎng)系統(tǒng)。
(8)自動(dòng)出卡功能。用于臨時(shí)泊車者取卡進(jìn)場(chǎng),泊車者駕車至讀卡機(jī)前,數(shù)字式車輛檢測(cè)器自動(dòng)檢測(cè),架車者按鍵取卡便可進(jìn)入停車場(chǎng)(卡上已記錄入場(chǎng)信息),離場(chǎng)時(shí)將此卡交值 班亭讀卡,電腦會(huì)自動(dòng)核時(shí)、收款、收卡。
(9)錄入臨時(shí)車牌號(hào),出場(chǎng)核對(duì)放行功能。當(dāng)臨時(shí)車輛入場(chǎng)時(shí),管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號(hào)和車輛類型,電腦可進(jìn)行自動(dòng)記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲(chǔ)存,當(dāng)車輛出場(chǎng)讀 卡時(shí),電腦會(huì)自動(dòng)顯示出原車的卡號(hào)和車牌號(hào)碼,從而便于進(jìn)行出場(chǎng)核對(duì),并根據(jù)車輛類型和時(shí)間,計(jì)算出合理費(fèi)用。
停車場(chǎng)還可以根據(jù)自身的條件,選購(gòu)設(shè)備其他配套系統(tǒng)。
(1)車位檢測(cè)系統(tǒng)。每一個(gè)車位有一套檢測(cè)器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場(chǎng)找停車單位的苦惱。同時(shí),主控電腦和 每一個(gè)入口電腦可以隨時(shí)查尋車場(chǎng)中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場(chǎng)內(nèi)已無空車位,每個(gè)入口讀卡就不會(huì)受理入場(chǎng),并顯示“車場(chǎng)滿位”的字樣。
(2)防盜電子栓。對(duì)固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測(cè)器同時(shí)具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報(bào)警系統(tǒng)會(huì)即時(shí)報(bào)警,有效地防止車輛被盜。
(3)路障機(jī)。可與道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費(fèi)沖卡等現(xiàn)象。
(4)圖形攝像對(duì)比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口,車輛進(jìn)場(chǎng)讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號(hào)的圖像, 經(jīng)計(jì)算機(jī)處理,提取號(hào)碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場(chǎng)讀卡時(shí),攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場(chǎng)車輛號(hào)碼并與進(jìn)場(chǎng)時(shí)信息核對(duì),若無誤則放行,否則不予出場(chǎng)。該攝像 機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。
3.智能停車系統(tǒng)的類型
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bsp;(1)單車道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車輛的進(jìn)出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場(chǎng)所。
(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車輛分流,讀卡機(jī)分別控制各自的道閘。
(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個(gè)進(jìn)口通道和出口通道的大型停車場(chǎng)所。各通道可獨(dú)立工作,相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實(shí)時(shí) 通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨(dú)立工作,定時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。
(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場(chǎng),對(duì)月保車輛,該系統(tǒng)能做到識(shí)別、核時(shí)、扣款、放行全自動(dòng)化。
4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求
(1)要建立合理的運(yùn)行制度、運(yùn)行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運(yùn)行,規(guī)范服務(wù)。
(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識(shí)技能水平。
(三)健全車輛停放管理制度
搞好停車場(chǎng)的管理,除了有良好的硬件條件(場(chǎng)地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:
1.車場(chǎng)保安員崗位責(zé)任制
(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定,維護(hù)車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進(jìn)出,引導(dǎo)其停放在指定位 置上;④認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào),避免出現(xiàn)差錯(cuò);⑤掌握月租、時(shí)租等不同車主的車型、車牌號(hào)和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認(rèn)真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對(duì)車輛違章及時(shí)制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào),并密切注意事態(tài)發(fā)展。
2.收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對(duì)未實(shí)行智能化管理停車場(chǎng)的相關(guān)崗位)。①認(rèn)真執(zhí)行車輛停放收費(fèi)管理制度,堅(jiān)持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、 日清月結(jié)。③認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作,防止財(cái)物被盜。④認(rèn)真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場(chǎng)秩序,保證車輛安全。
2.車輛管理規(guī)定
(1)進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛必須服從停車場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)定。
(2)車輛必須按停車場(chǎng)的導(dǎo)向標(biāo)志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)限速5公里/小時(shí)以下。
(3)月租車停泊固定車位,時(shí)租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。
(4)用戶長(zhǎng)期停放在停車場(chǎng)的車輛,必須在停車場(chǎng)辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費(fèi)。
(5)車主須為車輛購(gòu)買“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于車輛丟失時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠,未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的,車場(chǎng)不予停放保管。
(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。
(7)嚴(yán)禁在停車場(chǎng)內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場(chǎng)。
(8)保持停車場(chǎng)清潔衛(wèi)生,不得在停車場(chǎng)洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場(chǎng)內(nèi)。
3.車輛被損的處理規(guī)定
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時(shí),車管員應(yīng)記下肇事車輛號(hào)碼,暫不放其駛出車場(chǎng),并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。
(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)時(shí),車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。
4.車輛被盜的處理規(guī)定
(1)車輛在停車場(chǎng)被盜后,由上級(jí)主管確認(rèn)后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場(chǎng))雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司,保管單位要協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。
(3)車管員、停車場(chǎng)、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。
5.停車場(chǎng)收費(fèi)管理
車輛管理收費(fèi)要根據(jù)各地物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來說,停車場(chǎng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場(chǎng)檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場(chǎng)的收費(fèi)情況來確定,并須報(bào)物價(jià)部門審核備案。在具體實(shí)施時(shí) ,應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,分清臨時(shí)車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。
(五)清潔衛(wèi)生管理
停車場(chǎng)由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場(chǎng)的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序,嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時(shí)的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。
(六)消防管理
停車場(chǎng)的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實(shí)行嚴(yán)格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:
(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。
(2)制定消防制度,加強(qiáng)消防意識(shí)教育。
(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。
(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。
三、停車場(chǎng)的租賃
租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡(jiǎn)單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場(chǎng)本身所具備的價(jià)值量大、使用期限長(zhǎng),以及不可移動(dòng)性等特點(diǎn),注定租賃形式在停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場(chǎng)管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實(shí)生活中的必然要求,也是停車場(chǎng)的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場(chǎng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
停車場(chǎng)的租賃分為整個(gè)車場(chǎng)租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時(shí)出租和月租,臨時(shí)出租就是停車場(chǎng)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合停放時(shí)間收費(fèi)。下面我們著重介紹一下月租的情況。
(一)停車場(chǎng)租賃的特點(diǎn)
(1)停車場(chǎng)租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時(shí)使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場(chǎng)所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。
(2)停車場(chǎng)租賃的流通過程與消費(fèi)過程是同步進(jìn)行的,即一邊交換,一邊使用。
(3)停車場(chǎng)的租賃是在停車場(chǎng)達(dá)到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價(jià)值,分期逐步收回停車場(chǎng)的投資和利潤(rùn)。
(二)停車場(chǎng)租賃的法律問題
1.必須有出租權(quán)
只有出租人對(duì)停車場(chǎng)享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場(chǎng)與整個(gè)物業(yè)是一體 的(單獨(dú)的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場(chǎng)不允許辦理長(zhǎng)時(shí)限的租賃:
(1)未取得物業(yè)/停車場(chǎng)所有權(quán)證的。
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場(chǎng)權(quán)利的。
(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
(4)屬違法建筑的。
(5)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。
(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。
(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。
(8)與人共有,未取得共有人同意的。
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。
停車場(chǎng)應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營(yíng)管理,應(yīng)作長(zhǎng)期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個(gè)物業(yè)帶來不利影響。
2.制定完備的書面租賃合同
停車場(chǎng)租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場(chǎng)租賃合同是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車場(chǎng)轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達(dá)。停車場(chǎng)租賃合同應(yīng)包括以下條款:
(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。
(2)停車場(chǎng)的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號(hào)碼,同時(shí)也有必要標(biāo)明使用面積。
(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(hào)(大型、中型、小型)。
(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時(shí)間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。
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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時(shí)間、支付地點(diǎn)及每次支付的具體金額。
(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定。
(7)變更和解除合同的條件。隨著時(shí)間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。
(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個(gè)懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。
(9)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時(shí)間等。
訂立合同時(shí),不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。
(三)停車場(chǎng)租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則
停車場(chǎng)為用戶辦理停車位租賃時(shí),首先應(yīng)驗(yàn)證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費(fèi)后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。
停車場(chǎng)應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細(xì)地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:
(1)車輛出入停車場(chǎng)時(shí),要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。
(2)用戶如更換車輛,須到停車場(chǎng)辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。
(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時(shí)告知停車場(chǎng),并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補(bǔ)辦手續(xù)。
(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。
(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會(huì),停車卡應(yīng)隨身攜帶。
(四)停車場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)展開的方法
由于停車場(chǎng)租賃是一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),且辦理停車場(chǎng)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備 、管理等方面相對(duì)先進(jìn),因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場(chǎng)開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:
(1)實(shí)行一條龍服務(wù)。這種方法是指運(yùn)用社會(huì)上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測(cè)等。
(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進(jìn)行推銷。
