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第1篇 建筑物維護管理程序
建筑物的維護管理程序
1目的
本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護的職責和操作程序,以保證及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,維持建筑物的使用壽命。
2適用范圍
本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護管理。
3相關標準要素
gb/t19002--iso90024.94.104.13
4相關文件
cpm-op-011《業(yè)主(客戶)維修安裝服務》
cpm-op-027《質量記錄管理》
cpm-op-023《物業(yè)管理分承包方的控制》
cpm-op-020《采購物資質量控制》
5職責
5.1總經(jīng)理負責建筑物的大、中修和改、擴建工程確定項目。
5.2總工程師負責對大、中修和改、擴建項目方案審批。
5.3財務部負責解決工程款。
5.4物業(yè)管理部、沙河管理部分別負責對所管建筑物的日常維護管理工作。
5.5樓房管理處負責對建筑物進行巡視檢查和保護。
5.6房產(chǎn)維修隊負責維修。
6實施程序
6.1建筑物的大、中修理
6.1.1物業(yè)管理部每年對建筑物普查一次,在每年第一季度根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對建筑物進行大、中修項目報告給總經(jīng)理。
6.1.2總經(jīng)理或管理者代表招集有關業(yè)主和部門經(jīng)理確定本年度的大、中修和改、擴建項目。
6.1.3物業(yè)管理部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。
6.1.4總工程師對大、中修理和改、擴建方案進行審核批準。
6.1.5財務部與業(yè)主等有關產(chǎn)權人進行磋商,落實大、中修和改、擴建資金。
6.1.6物業(yè)管理部按大、中修理和改、擴建方案,委托評審合格的分承包方進行施工,組織施工。'施工合同'要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結算方式、施工質量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中,要對隱敝工程進行查驗,并將查驗結果記錄在'隱敝工程驗收簽證表'中。完工后,按施工合同中規(guī)定的要求進行檢驗。檢驗合格后,建筑物維修的業(yè)務主管在'工程驗收合格證明表'中記錄檢驗結果和驗收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時,也在'工程驗收合格證明表'中證明不合格的條款和不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經(jīng)再次檢驗合格后再簽字蓋章證明工程驗收。
6.1.7物業(yè)管理部整理和保管大、中修理資料,以便再修理時參考。
6.2日常的維修
6.2.1各樓房管理處在進行日常值班巡視時,發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應記錄在'樓房管理處值班記錄表'中,并注明:'本班已解決'、'已開維修通知單'、'已填樓房管理問題傳遞單'等處理方式。
6.2.2物業(yè)管理部根據(jù)各樓房管理處傳遞來的情況,及時派業(yè)務主管到現(xiàn)場針對問題進行診斷,并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急,每月制定一個'維修工作計劃'或開維修通知單令房產(chǎn)維修隊按計劃執(zhí)行或盡快執(zhí)行。也可委托合格的承包方盡快修理。
6.2.3房產(chǎn)維修隊、各樓房管理處按照上級指示、維修工作計劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求,填寫'維修通知單'安排員工進行維修,并將維修工作情況記錄在'維修工作記錄表'中。
6.2.4物業(yè)管理部每月或要求房產(chǎn)維修隊完成某項維修工作的時間,對房產(chǎn)維修隊完成維修工作情況進行考評。考評結果記錄在'工作任務完成情況考評表'中。
6.2.5經(jīng)理部備用維修常用材料供維修時領用,并根據(jù)物業(yè)管理部提出的大宗維修材料計劃單及時保質保量地采購供給。
7質量記錄
7.1隱敝工程驗收簽證表
7.2交工驗收證明表
7.3建筑物檢查表
7.4建筑物登記表
7.5工作任務完成情況考評表
7.6維修工作計劃表
7.7建筑物大中修和改擴建施工方(草)案
第2篇 物業(yè)轄區(qū)建筑物維護管理程序
物業(yè)轄區(qū)建筑物的維護管理程序
1.0目的
本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護的職責和操作程序,以保證及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,維持建筑物的使用壽命。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護管理。
3.0職責
3.1總經(jīng)理負責建筑物的大、中修和改建、擴建工程項目的批準。
3.2主管副總經(jīng)理負責對大、中修和改、擴建項目方案審批。
3.3財務部負責解決工程款。
3.4管理處負責小區(qū)建筑物的日常維護管理、巡視檢查和保護。
3.5工程部負責組織維修。
4.0實施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度對建筑物普查一次,根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對建筑物進行大、中修計劃報主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。
4.1.2主管副總經(jīng)理召集有關業(yè)主和相關部門確定本年度的大、中修和改、擴建項目。
4.1.3工程部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。
4.1.4總經(jīng)理對大、中修和改、擴建方案進行審核批準。
4.1.5財務部與業(yè)主等有關產(chǎn)權人進行磋商,落實大、中修和改、擴建資金。
4.1.6工程部按大、中修和改、擴建方案,委托經(jīng)評審合格的分承包方進行施工。'施工合同'要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結算方式、施工質量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中,要對隱蔽工程進行查驗,并將查驗結果記錄在'隱蔽工程驗收記錄'中。完工后,按施工合同中規(guī)定的要求進行檢驗,檢驗合格后,建筑物維修的業(yè)務主管在'工程竣工驗收證明書'中記錄檢驗結果和驗收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時,應在'工程竣工驗收證明書'中注明不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經(jīng)再次檢驗合格后再簽字蓋章證明工程驗收。
4.1.7工程部整理和歸檔大、中修和改擴建資料,以便再修時參考。
4.2日常的維修
4.2.1各管理處在日常巡視時對發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應進行記錄。
4.2.2工程部根據(jù)各管理處匯報的情況,及時派業(yè)務主管到現(xiàn)場針對問題進行診斷,并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急組織維修,管理處負責現(xiàn)場監(jiān)督、驗收。
4.2.3管理處按照上級批示、維修工作計劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求,填寫派工單安排維修工進行維修,并將維修工作情況記錄在《維修工作記錄表》。
4.3出租房的維修
租戶辦理了出租房退房手續(xù)后,該房若需維修管理處要在24小時內填寫'物業(yè)維修單'交工程部。工程部及時組織維修,要求維修單位應在7天內維修完畢。
5.0相關記錄
nsz-op-006物業(yè)租賃管理程序
**005-01維修工作記錄表
**005-02維修通知單
**007-01建筑物檢查表
**007-02隱蔽工程驗收記錄
**007-03工程竣工驗收證明書
**007-04物業(yè)維修單
**007-05施工現(xiàn)場工程量增減簽證單
房屋大(中)修計劃
第3篇 x物業(yè)公司建筑物維護管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.7物業(yè)公司建筑物維護管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
保證建筑物主體,完好無損,確保建筑物符合質量要求。
2.適用范圍:
公司將小區(qū)內建筑物的維護發(fā)包給分承包商,要求分承包商建立專門的維修班提供服務,并在服務過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
3.2 iso9002標準第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
4.職責:
4.1 公司副總經(jīng)理負責重大或專項建筑物非日常性維護項目方案及預決算的審批。
4.2 公司工程維修部(以下簡稱工程部)負責重大或專項建筑物的維修計劃的制定。
4.3 工程部可根據(jù)實際狀況向公司副總經(jīng)理提出維護建議。
4.4 工程部主任負責監(jiān)督、檢查建筑物維護工作。
4.5 財務部負責各項維修款項的資金結算。
4.6 工程部檔案管理員負責建筑物維護的文字記錄,并建立相應資料檔案。
5.工作程序:
5.1 建筑物的檢查:
5.1.1工程部根據(jù)建筑物的各項質量要求,作出《建筑物檢查和維修規(guī)定》說明檢查人員、檢查內容、檢查周期、檢查具體要求及維護的要求。
5.1.2維修班長按檢查具體要求,依據(jù)建設部《房屋完損等級評定標準》和公司制定的《建筑物檢查和維修規(guī)定》,對建筑物實行檢查,并作詳細檢查記錄,填寫《住宅樓建筑周期檢查表》,報工程部主任。
5.1.3每年根據(jù)房地局的要求,工程部組織有關部門做好房屋安全普查工作。
5.2建筑物的維修:
5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進行判斷,屬小修范圍內的應及時修復,并填寫有關記錄。
5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結果判斷后,超出小修范圍的,應及時上報工程部,雙方在《住宅樓建筑周期檢查表》簽字。
5.2.3工程部根據(jù)維修的實際情況,制定《建筑物維修工作計劃》并上報副總經(jīng)理審批后方可進行維修。
5.3對建筑物維修的監(jiān)督和驗收:
5.3.1工程部負責按計劃對維修進度,過程進行監(jiān)督、控制、促進工作進展,并對維修后的結果進行檢查,做好記錄。
5.4對不合格維修的控制:
5.4.1工程部主任發(fā)現(xiàn)維修質量不符合要求的,向分承包商發(fā)出《整改通知書》,要求返工、返修處理,直到符合要求。
5.4.2維修沒有按預定時間完成,在保證質量的同時,工程部主任抓緊對工作進行驗收,保證工作質量。
5.4.3工程部主任負責完成工程后的驗收,保證工作質量。資料保存于工程部建檔。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《房屋完損等級評定標準》
6.2《建筑物檢查和維修規(guī)定》 ej-wi-qp4.7-01
6.3《住宅樓建筑周期檢查表》 ej-qr-qp4.7-01
6.4《建筑物維修工作計劃》 ej-qr-qp4.7-02
6.5《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.6《材料領用單》
ej-qr-qp4.4-02
6.7《零維修服務單》 ej-qr-qp4.4-03
6.8《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.9《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.10《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
