第1篇 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃建議
商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)劃建議
(一)商場(chǎng)內(nèi)多角度區(qū)位配置原則基本原則是將店面,開(kāi)設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上。并使該動(dòng)線集中于某些通路,并形成回路。為讓消費(fèi)者建立方向感與整體場(chǎng)所感,主要通道應(yīng)經(jīng)過(guò)中心地區(qū)。
1、目的性吸引人潮屬于目的性專(zhuān)門(mén)商品與服務(wù)商店,均會(huì)吸引消費(fèi)者前來(lái)。將其人潮導(dǎo)引到其他商店,會(huì)增加人潮分享的營(yíng)業(yè)額。
2、主力商店吸引人潮將主力品牌店放置在中心位置或是端點(diǎn),使其成為相互對(duì)應(yīng)的吸引點(diǎn)。主要有以下四種組合,詳見(jiàn)下表, 需完成大型批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)務(wù)手冊(cè)。 因此,我們認(rèn)為四核心配置會(huì)較好的適應(yīng)天匯城的布場(chǎng)需求,特別是四個(gè)角落的布局,一定要具有國(guó)外品牌的帶動(dòng)性才會(huì)使整個(gè)場(chǎng)更有核心價(jià)值。例如:韓、臺(tái)、香港、日本等特色區(qū),就非常符合四個(gè)核心的配置,使整個(gè)場(chǎng)客流能形成有效的穿梭,達(dá)到間間都是臨街旺鋪。
3、入口避開(kāi)批發(fā)市場(chǎng)人流采購(gòu)動(dòng)線服務(wù)的出入口應(yīng)設(shè)在建筑物邊緣,并與采購(gòu)者的動(dòng)線避開(kāi),天匯城的兩邊與中間主出入口規(guī)劃完全符合批發(fā)市場(chǎng)人流動(dòng)線。
4、同類(lèi)商品規(guī)劃比較同類(lèi)商品設(shè)置一處,以利顧客比較選擇。我們當(dāng)前應(yīng)該盡快完成經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi),并進(jìn)一步細(xì)分。
5、營(yíng)業(yè)時(shí)間集中一致?tīng)I(yíng)業(yè)時(shí)間需作明確的規(guī)定,方便管理與發(fā)揮聚集效果。例如,對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間作明細(xì),便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,同時(shí)還應(yīng)該規(guī)定出入貨時(shí)間,把人車(chē)分流,人貨分流統(tǒng)籌起來(lái)。
6、動(dòng)線交匯休息點(diǎn)便利店鋪,餐飲等服務(wù)性的商鋪,可分布設(shè)置于人行動(dòng)線的交匯點(diǎn)上。
7、目的型可獨(dú)立設(shè)置餐飲、銀行、物流公司等目的型店,可獨(dú)立設(shè)置,由停車(chē)場(chǎng)直接到達(dá)。
8、細(xì)部動(dòng)線規(guī)劃注意人行步道的配置,入口、公車(chē)站、樓梯、電梯及電扶梯等的細(xì)節(jié)規(guī)劃。
另外若以商店類(lèi)別可將其配置原則說(shuō)明如下:
1、服務(wù)性商店如便利商店、自助郵局等,為了使24小時(shí)服務(wù),可考慮設(shè)雙門(mén)。一般消費(fèi)者比較會(huì)自動(dòng)找上門(mén),所以位置可以較不顯眼、店面較小,租金較便宜。
2、餐廳非常重要的店,將其散置于批發(fā)市場(chǎng),并位于主要區(qū)域內(nèi),占所有面積5%。
3、相關(guān)機(jī)構(gòu)如管理處、行業(yè)協(xié)會(huì)、培訓(xùn)室、咨詢中心及工商稅務(wù)等機(jī)構(gòu)盡可能設(shè)置在地下三層,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人氣。
4、其他如路邊咖啡座、自動(dòng)販賣(mài)機(jī)、寄物柜、電話等,均要設(shè)置。
(二)租賃合約管理批發(fā)市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng),假如以一件事情來(lái)完全表達(dá),那可以用“契約管理”來(lái)代表。因?yàn)橄M(fèi)者所得到的購(gòu)物滿足,都是批發(fā)市場(chǎng)與承租商用租賃合約所完成。批發(fā)市場(chǎng)提供硬體環(huán)境,商品由承租商販?zhǔn)邸Ｕw規(guī)劃階段的理想目標(biāo),需要透過(guò)租賃招商的努力將批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)興建階段,轉(zhuǎn)變?yōu)榕阆嘟Y(jié)合的經(jīng)營(yíng)實(shí)際運(yùn)作階段。此種轉(zhuǎn)換過(guò)程的成功與否,嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企劃開(kāi)發(fā)階段所實(shí)施的調(diào)查、分析與研究判斷,此時(shí)都會(huì)受到最嚴(yán)厲的驗(yàn)證。即使商圈潛在消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)已清楚掌控,品牌批零組合也充分配合精心設(shè)計(jì)的策略定位,但是招商與租賃合約管理不善,最后結(jié)局必定乏善可陳。
批發(fā)市場(chǎng)實(shí)際的租賃特殊狀況一定不少,下面僅以了解的批發(fā)市場(chǎng)談及相關(guān)課題,擇要提出如下:
1、設(shè)立距離限制為限制批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商,在離批發(fā)市場(chǎng)一定距離內(nèi)不可以另外設(shè)立分店,其效果即不競(jìng)爭(zhēng)條款中規(guī)定,防止承租商分散,影響整個(gè)品牌經(jīng)營(yíng)管理。但是另一方面,主力品牌商店也會(huì)要求業(yè)主在同一批發(fā)市場(chǎng)中,不得再有與其相同性質(zhì)商品的代理或冒牌商家進(jìn)駐,以保障其專(zhuān)賣(mài)權(quán),避免顧客排擠或是市場(chǎng)排擠的結(jié)果。不過(guò)批發(fā)市場(chǎng)本身必須思考自我定位問(wèn)題,否則主力品牌商店的利益并不等于批發(fā)市場(chǎng)的利益。整體商品的選擇性因而受到負(fù)面影響,批發(fā)市場(chǎng)可能就得不償失。
2、使用條款在批發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)域,使用條款系限制商店所能販賣(mài)的商品種類(lèi)與項(xiàng)目。其重要性如下:(1)控制可以管制批發(fā)市場(chǎng)中商品販?zhǔn)鄯N類(lèi),保障成功承租業(yè)者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保護(hù)進(jìn)一步限制分租人,需限定在與原承租商店議定的批售范圍。(3)限定商品比例限制主要品牌與次要品牌的比例。批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)規(guī)劃完成的商店組合,是基于當(dāng)初與承租商店議定的商品范圍。當(dāng)開(kāi)幕后,承租商任意變換或模仿他人的商品經(jīng)售,均將破壞原來(lái)的商品組合。批發(fā)市場(chǎng)整體的形象與傳遞價(jià)值均將改變與失控,此種狀況將導(dǎo)致嚴(yán)重后果,在合約正式協(xié)議時(shí)應(yīng)慎重議定。
3、營(yíng)業(yè)表現(xiàn)要求系批發(fā)市場(chǎng)與承租商店約定一定期限內(nèi)達(dá)到預(yù)定營(yíng)業(yè)額,作為下列事件處理的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn):(1)續(xù)約(renewal)承租商營(yíng)業(yè)額需達(dá)到一定的銷(xiāo)額售及品牌信用度,才具續(xù)約資格。(2)取消合約(canceling after year/perfomance)為雙方條款,在一定日期后無(wú)法達(dá)到所預(yù)期的營(yíng)業(yè)額,且影響承租商聲譽(yù),均可依約提出。(3)增加基本租金(increaseing minimum rent)當(dāng)承租商店在預(yù)期時(shí)間內(nèi),如遇國(guó)家利率調(diào)整,本場(chǎng)有權(quán)要求增加租金額度。(4)重新裝修(remodeling requirement)經(jīng)過(guò)一定年限的經(jīng)營(yíng)后,批發(fā)市場(chǎng)要求承租商店依約范圍重新裝修。
4、營(yíng)業(yè)時(shí)間批發(fā)市場(chǎng)整體的營(yíng)業(yè)時(shí)間需持續(xù)且一致,否則將使顧客忠誠(chéng)度受到傷害。營(yíng)業(yè)時(shí)間是不容妥協(xié)的租約條款。
5、遷移條款系賦予批發(fā)市場(chǎng)將承租商店,由批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)一處移至另一處的權(quán)利。通常遷移后的位置雙方都要接受。
6、市場(chǎng)行銷(xiāo)基金為了整體批發(fā)市場(chǎng)建立行銷(xiāo)機(jī)制,以承租戶分?jǐn)偝闪⒒鸬姆绞?委托專(zhuān)業(yè)行銷(xiāo)人員全權(quán)運(yùn)作,由批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管委會(huì)決議,對(duì)整個(gè)天匯城項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)。 7、轉(zhuǎn)租和分租(assignment and subletting)轉(zhuǎn)租系將原有與批發(fā)市場(chǎng)的權(quán)利義務(wù),完全轉(zhuǎn)給新的承租戶。新的承租戶對(duì)業(yè)主負(fù)全責(zé),但原承租戶亦負(fù)履行的連帶義務(wù)。分租行為不牽涉到業(yè)主,僅與原承租人有關(guān)。一般租賃合約中,均注明不得轉(zhuǎn)租與分租,除非業(yè)主同意。
(三)租賃模式在前期策劃就應(yīng)確定經(jīng)營(yíng)租賃策略,
1、只租不售這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,將數(shù)層甚至項(xiàng)目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。對(duì)于資金實(shí)力比較雄厚,看好物業(yè)的升值的開(kāi)發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點(diǎn)在于:整租給一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,便于經(jīng)營(yíng)定位和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,商業(yè)經(jīng)營(yíng)易于成功,物業(yè)租金逐年遞增,形成穩(wěn)定的利潤(rùn)源泉,而且可將物業(yè)抵押融資,等待增值。但經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)選擇面廣,談判實(shí)力強(qiáng),開(kāi)發(fā)商租金菲薄,初期資金壓力較大。
2、零租+整租這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式,適用于大型封閉式商場(chǎng)。操作方法往往是:將每一層劃分為一部分歸大承租商經(jīng)營(yíng),確保項(xiàng)目盈利。然后再對(duì)(部分好點(diǎn)的鋪位)未出租的經(jīng)營(yíng)招商,帶動(dòng)整個(gè)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。其優(yōu)點(diǎn): a、短期內(nèi)回收大量資金; b、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng),盤(pán)活商場(chǎng),有利于商場(chǎng)升值,讓客戶感受升值空間; c、將經(jīng)營(yíng)權(quán)交給真正有經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng),縮短市場(chǎng)培育期。 其風(fēng)險(xiǎn)在于: a、合同期不可能
第2篇 廣西某商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容
1.商場(chǎng)管理項(xiàng)目
商場(chǎng)管理項(xiàng)目主要?jiǎng)澐譃橐韵虏糠?
(1)組織開(kāi)業(yè)
--制定商場(chǎng)銷(xiāo)售及招商計(jì)劃
--組織招商工作
--組織部分銷(xiāo)售工作
--制定商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間以及商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)商鋪所占百分比
--組織開(kāi)業(yè)
(2)租務(wù)管理
--不斷篩選客戶,調(diào)整商場(chǎng)的客戶成分
--商鋪的交收
--租務(wù)管理
--召開(kāi)租戶會(huì)議
--組織商會(huì)
--催收租金和管理費(fèi)
(3)市場(chǎng)推廣
--組織展銷(xiāo)會(huì)
--組織促銷(xiāo)會(huì)
--組織商場(chǎng)活動(dòng)
--商場(chǎng)推廣宣傳(如雜志,畫(huà)報(bào),宣傳單等)
(4)公共關(guān)系
--處理好政府各級(jí)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系,包括:供水、供電、市政、園林、衛(wèi)生、街道等。
--與公安、消防保持良好的緊密聯(lián)系。
--與傳媒保持良好關(guān)系和聯(lián)系,包括電臺(tái)、報(bào)刊、電視臺(tái)等。
--與政府各級(jí)管理機(jī)關(guān)保持良好關(guān)系,獲得各級(jí)政府的支持。
(5)物業(yè)管理
--保持商場(chǎng)的清潔,綠化,達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量水平。
--負(fù)責(zé)商場(chǎng)的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。
--負(fù)責(zé)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)管理,執(zhí)行商場(chǎng)管理規(guī)定,保持商場(chǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)形象。
--聘請(qǐng)法律顧問(wèn),打擊假冒偽劣商品,加強(qiáng)商場(chǎng)商品的誠(chéng)信度,提高商場(chǎng)的美譽(yù)度。
--保養(yǎng)維護(hù)商場(chǎng)的設(shè)備設(shè)施,確保商場(chǎng)的硬件運(yùn)作正常。
--提供商場(chǎng)的咨詢和服務(wù)工作,解決和處理商戶的困難和投訴。
2.商場(chǎng)管理流程(略)
3.服務(wù)收費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)
(1)商場(chǎng)的服務(wù)收費(fèi)和內(nèi)容,包括但不限于以下:
--商場(chǎng)管理費(fèi)(包括商場(chǎng)的清潔、綠化、保安、日常管理、工程保養(yǎng)、消防等物業(yè)管理費(fèi)未包含公共用分?jǐn)偹㈦娰M(fèi)及空調(diào)費(fèi))。
--*商場(chǎng)市場(chǎng)推廣費(fèi)(包括組織商場(chǎng)市場(chǎng)推廣的廣告宣傳費(fèi),促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)等)。
--裝修管理費(fèi)(包括經(jīng)營(yíng)者,租戶對(duì)商場(chǎng)內(nèi)部裝修的圖紙審批,裝修過(guò)程的監(jiān)控與管理,以及工程驗(yàn)收等行政管理費(fèi)用)。
--裝修押金(一定數(shù)量的金額,用以保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者,租戶在商鋪內(nèi)的裝修工程不影響和破塊公共設(shè)施,公共環(huán)境等)。
--*裝修垃圾清理費(fèi) (用以支付裝修期間的裝修垃圾和淤泥清理費(fèi)用)。
--商場(chǎng)租金(按照商場(chǎng)租賃合同,向租戶收取的每月商場(chǎng)租金)。
--租賃傭金(代售代租的中介傭金)。
(2) 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
--商場(chǎng)管理費(fèi):
已定:堤下鋪2元/平方米/月;自建鋪5元/平方米/月(按建筑面積計(jì)算,未包含公共分?jǐn)傇趦?nèi))
--商場(chǎng)市場(chǎng)推廣費(fèi):
--裝修管理費(fèi):
--裝修押金:
按每單元------元收取,裝修工程驗(yàn)收合格后無(wú)息退還。
--裝修垃圾清理費(fèi):
--商場(chǎng)租金:
按發(fā)展商租賃合同計(jì)收。
--租賃傭金:
按行業(yè)慣例收取,具體視實(shí)際情況定。
4.公司對(duì)員工工作的考核和檢定
為了保證服務(wù)質(zhì)量和確保商場(chǎng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),公司應(yīng)定期對(duì)員工工作進(jìn)行考核和檢定。根據(jù)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn),員工考核和檢定可定位半年一次,員工考核內(nèi)容包括但不限于以下:
(1)個(gè)人素質(zhì)方面:
--工作態(tài)度
--儀容儀表
--工作紀(jì)律
--禮貌服務(wù)
--合作精神
--出勤率
(2)個(gè)人工作績(jī)效:
--工作評(píng)估
--工作經(jīng)驗(yàn)
--工作理論
--工作實(shí)操
--獎(jiǎng)罰記錄
(3)企業(yè)文化方面:
--公司的概況
--公司架構(gòu)
--員工手冊(cè)
&
nbsp;--公司質(zhì)量方針和管理目標(biāo)
公司應(yīng)貫徹iso9000的質(zhì)量體系,并定期按iso9000標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公司各部門(mén)工作進(jìn)行檢定。
5.員工培訓(xùn)計(jì)劃
不斷地進(jìn)行員工培訓(xùn),才能有一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
員工培訓(xùn)計(jì)劃包括但不限于以下方面:
(1)個(gè)人素質(zhì)的提高
--個(gè)人儀容儀表
--禮貌禮節(jié)
--服務(wù)意識(shí)
--合作精神,團(tuán)隊(duì)意識(shí)
(2)工作技能的提高
--工作崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)
--處理投訴的技巧
--意外和緊急情況的處理程序
--專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)
(4)人際關(guān)系的認(rèn)識(shí)
(5)質(zhì)量管理體系(iso9000)的認(rèn)識(shí)
