小區(qū)房屋建筑主體管理規(guī)范
住宅小區(qū)房屋建筑主體管理
一、房管工作內容
房屋主體結構安全預防勘察,房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養(yǎng)護,房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排,房屋裝修施工監(jiān)理,系統(tǒng)vi識別牌的規(guī)劃設計及維護管理,物業(yè)管理活動質量檢查監(jiān)督,服務體系的建立及服務質量監(jiān)督。
二、房屋建筑結構及附屬設施管理
建立勘察機制,管理處擬定計劃后,由工程技術員每半年定期組織1次對各房屋主體結構部分進行巡檢,分析建筑結構沉降情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護制度,每周1次對全小區(qū)進行系統(tǒng)巡查,巡查范圍包括外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備設施、化糞池、其他配套設施及環(huán)境巡視;對巡查發(fā)現需進行維護的,及時進行維護;對環(huán)境問題及時協(xié)調處理和整改。
三、維修養(yǎng)護資金管理
自進入管理之日起建立維修養(yǎng)護資金專項檔案;使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析;由物業(yè)公司負責提案經業(yè)主委員會審核后報相關主管部門審批,完成資金統(tǒng)籌后及時進行養(yǎng)護或修繕施工;對所有養(yǎng)護費使用項目,建立系統(tǒng)的檔案一式二份,長時間保存。
四、基本管理
建立系統(tǒng)的日常資料檔案,保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。包括樹立小區(qū)平面圖,設立各項管理告示牌、vi識別牌;建立物業(yè)交接、驗收檔案,圖紙資料檔案;設立宣傳欄并形成定期出版制。每月隨機回訪業(yè)主、每年進行2-3次對小區(qū)業(yè)主意見征詢,及時改進工作作風和管理方式,提高工作效率,提高服務質量。
五、房屋維護工程管理
維修工程采用預算審核及招標管理,技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式發(fā)包;維修過程由專職工程技術員負責施工監(jiān)理。
六、實施數據化管理
自開展管理工作始,實行數據的統(tǒng)一管理,規(guī)范管理工作,力求作到任何數據的來源均達到有真實依據;為小區(qū)管理累積管理痕跡。
※日常房管事務管理工作實施規(guī)范運作,如下表:
工作內容跟蹤
監(jiān)督日常:3遍/天;入伙期間:8小時/天;
巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時/天;
走訪1次/周;1遍/月;
回訪處理率:100%,回訪記錄100%。
處理內容與處理方法日檢
項目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機電設備;9、社區(qū)活動;10、員工宿舍;11、內務巡視。
處理方法
1、記錄巡視發(fā)現的問題,搜集資料;
2、對巡視中發(fā)現的問題,分類進行處理并及時向有關部門反饋解決;
1)填寫意見轉呈表;
2)發(fā)現的維修不合格,填寫維修記錄,及時反映到主管部門;
3)即行關閉輕微不合格項目;
4)發(fā)現違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行;
5)發(fā)現嚴重不合格項,填寫糾正措施報告。
周檢項目
全面檢查住宅區(qū)各項工作,著重對房管日檢中發(fā)現的不合格項進行檢查處理。
處理辦法管理處主任組織各部門主管、領班,對發(fā)現的不合格項及時整改,嚴重不合格項制定糾正措施。
考核標準平時日檢、周檢、月檢參照iso9002質量體系考核標準執(zhí)行;
年終按 '區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)'的考核驗收標準執(zhí)行。
※小區(qū)設施、照明日常管理工作,實施規(guī)范運作。如下表:
主要內容
運行組值班:保障小區(qū)供水、供電等正常運作并做好記錄;
巡視:巡視設備運作情況,做好巡查記錄;
維修組負責設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔設備;負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現問題及時處理。
檢查項目及處理方法檢查項目1、水泵;2、水池、水箱;4、防盜監(jiān)控報警系統(tǒng);5、消火栓;6、干粉滅火器。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核參照iso9002質量標準;
年終考核區(qū)'優(yōu)秀示范區(qū)'標準考核。
※小區(qū)設施日常維修養(yǎng)護管理工作,實施規(guī)范運作:
主要工作
房屋本體室內:小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。
樓梯、墻面:發(fā)現問題按原樣及時修復,每年全面檢查一次,3~4年全面修補刷漆一次。
公共設施
道路車場:每天檢查1遍,隨壞隨修;
明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;
供水電氣:每月細查1遍;
路燈:每周檢查1遍,即壞即修。
檢查項目及處理方法檢查項目1、地基基礎; 2、墻體; 3、水池; 4、消防設施;5、信報箱;6、標識;7、上下雨污水管;8、道路;9、電纜溝蓋板;10、路面;11、給排水;12、路燈;13、清潔設備;14、娛樂設施。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核參照iso9002質量標準;
年終考核區(qū)'優(yōu)秀示范區(qū)'標準考核。
