第1篇 某物業(yè)管理保安員服務(wù)原則
物業(yè)管理保安員服務(wù)原則
1、對(duì)任何客戶的服務(wù)均一視同仁。
2、所提供的服務(wù)以客戶要求為基準(zhǔn),使客戶接受服務(wù)應(yīng)有滿足感。
3、必須作到心細(xì)如塵,富有人情味。
4、對(duì)客戶服務(wù)應(yīng)是出于誠意。
5、認(rèn)清每一個(gè)人,提供的服務(wù)就是代表公司的服務(wù)。
第2篇 xx花園物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì)方案
澳洲花園物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì)
目前,大多數(shù)成功的物業(yè)管理企業(yè)基本上是嚴(yán)格按照iso9000質(zhì)量管理體系運(yùn)作,但澳洲花園物業(yè)是發(fā)展商定位在一個(gè)高品質(zhì)、高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的中高檔樓盤,因而建議在建立iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,將澳洲花園導(dǎo)入中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理服務(wù),竭誠為澳洲花園小區(qū)業(yè)主展示其尊貴、高雅、浪漫。
(一)、為業(yè)主建立接待服務(wù)中心
1、接待服務(wù)中心設(shè)置的內(nèi)涵
接待服務(wù)中心在功能上劃分為接待服務(wù)區(qū)和業(yè)主休息區(qū)兩大功能區(qū)域,其功能主要體現(xiàn)在:
(1)為業(yè)主提供一個(gè)開放的、舒適和大方的接待服務(wù)中心場所,凸現(xiàn)業(yè)主的尊貴,使業(yè)主舒適而方便地辦理入住手續(xù)、每月的各項(xiàng)繳費(fèi)和各類來訪事宜,或受業(yè)主委托提供其他專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。
(2)接待服務(wù)中心又是整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)樞紐傳遞中心,24小時(shí)為業(yè)主排憂解難釋疑。一方面接受業(yè)主主動(dòng)報(bào)修、報(bào)警、投訴、咨詢等信息,另一方面,在承諾時(shí)間內(nèi)將業(yè)主的信息及時(shí)反饋給維修班或護(hù)衛(wèi)班、清潔綠化班等方面處理。
2、接待服務(wù)中心硬件的配備
接待服務(wù)中心與管理處辦公室選址定在小區(qū)15號(hào)樓架空層,以方便業(yè)主出入,裝修要大方、氣派,充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。
(1)辦公設(shè)施設(shè)備:
主要為業(yè)主辦理商務(wù)或其他事務(wù)提供服務(wù),包括:電腦及打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、直撥電話等。
(2)便利業(yè)主的相應(yīng)配備
(3)沙發(fā)、茶幾、報(bào)刊雜志架及報(bào)刊雜志、飲水機(jī)、雨傘架及雨傘。
3、接待服務(wù)中心人員職責(zé)
主要職責(zé):
a)代表管理處主任接受業(yè)主對(duì)管理處的投訴處理;
b)根據(jù)業(yè)主的要求和請(qǐng)求,有效調(diào)度各專業(yè)班組,保證快捷,程序到位;
c)負(fù)責(zé)解答業(yè)主的一切詢問,并向業(yè)主提供一切必要的協(xié)助和服務(wù);
d)溝通業(yè)主與管理處的感情,主動(dòng)征求業(yè)主的意見;
e)處理前臺(tái)各類難題,負(fù)責(zé)索賠和催收;
f)完整記錄當(dāng)班時(shí)間內(nèi)所有事項(xiàng),將特殊的或具普遍意見的問題上報(bào)管理處主任;
g)遇緊急情況,及時(shí)上報(bào)管理處主任。
4、接待服務(wù)中心工作流程:
見《澳洲花園顧問考察報(bào)告》
(二)建立酒店服務(wù)模式
1、 在小區(qū)大門入口增設(shè)護(hù)衛(wèi)門崗,嚴(yán)格執(zhí)行來訪登記和對(duì)出入小區(qū)的業(yè)主實(shí)行微笑服務(wù)。
2、 在大門口配備手推車一部,必要時(shí)由巡邏護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)為業(yè)主提貨、送貨。
3、為老、弱、病、殘、小和行李較多的業(yè)主提供各類服務(wù)。
4、提供有彰泰企業(yè)標(biāo)識(shí)的傘具或撐傘;
5、提供其他可能的幫助。
(三)、提供標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有序的服務(wù)
按照iso9001質(zhì)量管理體系,按照規(guī)范的程序?yàn)闃I(yè)主提供頂尖的專業(yè)管理服務(wù)。主要管理服務(wù)內(nèi)容有:
(1)房屋建筑主體的管理:通過維護(hù)和修繕,充分保持和發(fā)揮房屋的使用功能,從而確保業(yè)主的房屋保值增值。
(2)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理:通過專業(yè)保養(yǎng)和維修,使小區(qū)的設(shè)施設(shè)備保持團(tuán)完好,確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(3)保潔管理:通過專業(yè)保潔和清洗,使小區(qū)達(dá)到嚴(yán)格的星級(jí)酒店保潔標(biāo)準(zhǔn)。
(4)綠化管理:通過專業(yè)的養(yǎng)護(hù),使小區(qū)充分達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、四季如春、國家級(jí)花園小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
(5)保安管理:通過培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍,并借助高科技的智能化管理手段,為業(yè)主提供全天候服務(wù),確保業(yè)主高枕無憂。
(四)、為業(yè)主提供針對(duì)性、便利性的專項(xiàng)服務(wù)
其特點(diǎn)是:為業(yè)主設(shè)立各種專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目,通過各種形式將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類:
(1)家庭生活類:
主要為業(yè)主提供衣、食、住、行等方面的各項(xiàng)家政服務(wù),如代訂花卉、生日蛋糕、車船機(jī)票,待購牛奶、飲用水、食品用品,代洗衣服,私人區(qū)域清潔服務(wù)、裝修、搬家、打字、復(fù)印、傳真、接送小孩入托、上學(xué)等。
(2)商業(yè)服務(wù)類:
主要是利用小區(qū)的商鋪和會(huì)所,以及收集市區(qū)的商務(wù)信息,為業(yè)主提供各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,如家電維修等。
(3)文教衛(wèi)生類:
主要是利用小區(qū)會(huì)所、幼兒園等場所組織業(yè)主在文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面開展各項(xiàng)活動(dòng),如琴棋書畫比賽與展覽,假期培訓(xùn)班,健身、游泳、球類比賽等活動(dòng)。
(4)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)類:
主要是受業(yè)主委托,辦理房屋租賃,代請(qǐng)家教、保姆等。
(五)、受業(yè)主委托提供盡善盡美的特約服務(wù)
除為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)外,還可為滿足業(yè)主的個(gè)別需求而隨時(shí)提供單一的特約服務(wù)。
第3篇 塞納項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想
塞納河畔項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想
堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主,經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨,倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念,形成規(guī)模優(yōu)勢,優(yōu)質(zhì)服務(wù),保本微利,為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。
1在小區(qū)全面導(dǎo)入iso9001:2000國際質(zhì)量體系。
東莞市**物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入iso9001:2000國際質(zhì)量體系,使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。
2全面推行酒店式物業(yè)管理,建立“服務(wù)中心”;寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。
借助東莞其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn),并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù),對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理,對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù),提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系,而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。
3推行“全員首接責(zé)任制”。
第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”,就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。為了提升服務(wù)水平,我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議,并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心,并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果,通知建議人,使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。
4智能化物業(yè)管理。
物業(yè)接管后我們將實(shí)行封閉式管理,借助原來已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng),充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn),保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。
5以“社區(qū)文化活動(dòng)”為紐帶,融入對(duì)業(yè)主的尊重與關(guān)懷。
以人為核心,以服務(wù)為重點(diǎn),以文化為主題,突出人性化管理理念,通過超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動(dòng)滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽(yù)度。啟迪業(yè)主自覺、自律、積極參與、宣揚(yáng)自我的意識(shí)。達(dá)到“無為而治、和諧共存”的管理境界。
6根據(jù)業(yè)主/用戶的實(shí)際需求提供“個(gè)性化”服務(wù)。
加大服務(wù)深度及廣度,在管理公司營造的特定氛圍之下,使生活在田禾塞納河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂 。
7 iso9001:2000質(zhì)量保證體系
田禾塞納河畔物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照iso9001:2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終全面導(dǎo)入iso9001:2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒,保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn),規(guī)范發(fā)展。
第4篇 水木清華物業(yè)管理處服務(wù)規(guī)范怎么寫
水木光華物業(yè)管理處服務(wù)規(guī)范
1、服務(wù)態(tài)度:文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達(dá)清楚。
2、服務(wù)用語:您好請(qǐng)進(jìn);
請(qǐng)坐;
請(qǐng)講;
對(duì)不起;
請(qǐng)稍等;
讓您久等了;
請(qǐng)慢走;
有事多聯(lián)系;
謝謝;
請(qǐng)留步;
再見;
請(qǐng)您消消氣,有話慢慢說;
歡迎您監(jiān)督幫助;
打攪了。
3、服務(wù)禮儀:著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。
4、服務(wù)、作業(yè)時(shí)儀表保持整潔,穿著干凈的工作服,佩戴服務(wù)胸卡;
不留與身份不符的發(fā)型,不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品;
并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。
接待辦事人員,熱情迎送,主動(dòng)打招呼;
專心做好記錄,并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。
5、入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門,征得同意再進(jìn)門;
辦完事后禮貌地離去。
6、服務(wù)對(duì)象有意見、態(tài)度不好時(shí),耐心解釋說明,以禮待人,不講傷感情和不文明語言。
7、職業(yè)紀(jì)律:遵紀(jì)守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。
8、自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī),依法行政、依先法管理,不得擅自主張、各行其是。
9、愛崗敬業(yè)、提高辦事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。
10、堅(jiān)持原則,秉公辦事,不得以職務(wù)之便謀取私利,不得以任何形式吃、拿、卡、要。
11、多辦實(shí)事,為住戶排憂解難,不亂收費(fèi)、不收饋贈(zèng),不向住戶提無理要求。
12、干活保障安全,不得損壞住戶物品;
文明施工不擾民,活完料凈腳下清。
第5篇 物業(yè)安全服務(wù)管理概述-2
物業(yè)安全服務(wù)管理概述(2)
1.2物業(yè)安全服務(wù)管理的原則與意義
1.2.1物業(yè)安全服務(wù)管理的原則
思想落實(shí)
要將物業(yè)安全服務(wù)管理放在首位,要嚴(yán)格、真正地重視起物業(yè)的安全服務(wù)管理。物業(yè)管理公司要大力進(jìn)行安全的宣傳教育,尤其是要對(duì)安全服務(wù)管理部門的人員加強(qiáng)安全意識(shí)教育,并安排組織部門所有人員學(xué)習(xí)安全服務(wù)的有關(guān)法規(guī)和其他規(guī)定,吸取一些相關(guān)單位的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)并學(xué)習(xí)其內(nèi)部制訂的各項(xiàng)安全服務(wù)制度、崗位責(zé)任制以及相關(guān)操作規(guī)程等。
在不斷的宣傳和學(xué)習(xí)中,除了讓廣大物業(yè)安全服務(wù)人員重視安全服務(wù)管理,還要讓業(yè)主以及使用人對(duì)安全也重視起來,懂得安全規(guī)定和要求,自覺遵守這些規(guī)定,主動(dòng)配合物業(yè)安全服務(wù)部門,共同搞好安全服務(wù)管理工作。
組織落實(shí)
物業(yè)管理公司要派遣主要的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)安全服務(wù)管理,并成立安全服務(wù)管理中心,專門負(fù)責(zé)安全服務(wù)管理工作。建立具體完善的物業(yè)安全服務(wù)管理機(jī)構(gòu),如治安管理部、消防部,并安排專門的機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)、組織以及協(xié)調(diào)安全服務(wù)管理工作,而不可將其作為物業(yè)管理公司某個(gè)部門的附屬機(jī)構(gòu)。
人員落實(shí)
物業(yè)安全服務(wù)管理中心的負(fù)責(zé)人要由物業(yè)管理公司的主要領(lǐng)導(dǎo)兼任,而保安部經(jīng)理也應(yīng)該是經(jīng)過謹(jǐn)慎選派的得力管理人員出任。此外,所配備的安全服務(wù)保衛(wèi)人員,也必須具備較高思想品德素質(zhì)、政治素質(zhì)以及業(yè)務(wù)素質(zhì),并經(jīng)過專業(yè)崗位培訓(xùn)方能上崗。要把安全服務(wù)管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全服務(wù)管理人員中去,由專人負(fù)責(zé)。
制度落實(shí)
物業(yè)管理公司必須根據(jù)國家的有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)定以及要求,并結(jié)合本公司所管物業(yè)的實(shí)際情況,制定出切實(shí)有效的安全服務(wù)管理的制度和辦法,如安全服務(wù)管理崗位責(zé)任制、安全服務(wù)管理操作規(guī)程等,并要堅(jiān)決組織貫徹執(zhí)行。
裝備落實(shí)
物業(yè)公司要為物業(yè)安全服務(wù)管理部配備專門的、現(xiàn)代化的安全服務(wù)管理設(shè)備、設(shè)施,如視頻監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及一些交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備,以增強(qiáng)安全服務(wù)管理的安全系數(shù)與效率,保證物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)的安全。
1.2.2物業(yè)安全服務(wù)管理的意義
1.良好的物業(yè)安全管理,能夠在很大程度上保證國家的穩(wěn)定、維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié),保障人們安居樂業(yè)。一個(gè)國家或者一個(gè)城市都是由千千萬萬個(gè)大小社區(qū)組成的,只有將各個(gè)社區(qū)的安全服務(wù)管理工作做好,才能夠使社會(huì)穩(wěn)定、人們安居樂業(yè)。
2.物業(yè)安全服務(wù)管理能夠?yàn)槲飿I(yè)業(yè)主及使用人創(chuàng)造一個(gè)安全舒適的工作、學(xué)習(xí)、生活環(huán)境,通過物業(yè)安全服務(wù)管理,保證業(yè)主以及使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全,將居住生活質(zhì)量提高。
3.物業(yè)安全服務(wù)管理能夠在無形中提高物業(yè)管理公司的信譽(yù),增強(qiáng)其在市場中的競爭力。
4.良好的物業(yè)安全服務(wù)管理,是減少或者杜絕物業(yè)受到損失和侵害,使物業(yè)價(jià)值得到保持的前提條件之一。只有良好的物業(yè)安全服務(wù)管理,才能夠促使人們更樂意購買該物業(yè),這樣物業(yè)才會(huì)增值。
第6篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第九章公共秩序管理服務(wù)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第九章公共秩序管理服務(wù)
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.安全防范工作檢查方法有()。
a督查
b全面檢查
c抽樣檢查
d重點(diǎn)檢查
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)安全防范工作檢查方法的掌握程度。安全防范工作檢查方法包括:日檢、周檢、月檢和督查。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第146頁。
2.一般住宅內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置()瓶滅火器。
a1
b2
c3
d4
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防器材配置的掌握程度。一般在住宅區(qū)內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置2瓶滅火器;高層和超高層物業(yè)每層樓防治的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配備4瓶滅火器。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第152~153頁。
3.消防器材的配置應(yīng)考慮的因素是()。
a物業(yè)火災(zāi)的危險(xiǎn)性
b居住的戶數(shù)
c小區(qū)的交通狀況
d水源的分布情況
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防器材配置的掌握程度。消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性,針對(duì)易燃易爆物品的特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第152頁。
4.消防裝備的維護(hù)、管理包括()。
a專人保管
b按時(shí)檢查
c按時(shí)鑒定
d定期更新
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防裝備維護(hù)、管理的掌握程度。消防裝備的維護(hù)、管理包括:定期檢查、定期養(yǎng)護(hù)、專人保管、交接班檢查和消防器材的定期統(tǒng)計(jì)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第153頁“消防裝備的維護(hù)、管理”的內(nèi)容。
5.義務(wù)消防隊(duì)一般分為指揮組、通訊組、滅火組以及()。
a醫(yī)療組
b設(shè)備組
c疏散組
d交通指揮組
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)義務(wù)消防隊(duì)建設(shè)的掌握程度。物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由項(xiàng)目的全體員工組成,分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第147頁。
6.項(xiàng)目的出入管理,要結(jié)合物業(yè)的類型和檔次,制定相應(yīng)的方案實(shí)現(xiàn)()等出入的有效管理。
a人員、車輛
b物品、車輛
c人員、物品、機(jī)動(dòng)車。
d人員、物品、車輛
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共安全防范管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)項(xiàng)目的出入管理應(yīng)根據(jù)國家法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,區(qū)分不同物業(yè)的類型和檔次,制訂相應(yīng)方案,實(shí)現(xiàn)人員、物i:口llzl、車輛等出入的有效管理。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第144頁。
7.以下哪一項(xiàng)工作不屬于公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容()。
a出人管理
b安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理
c施工現(xiàn)場的管理和配合政府開展社會(huì)管理
d裝修管理
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共安全防范管理內(nèi)容的掌握程度。公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括:出入管理;安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理;施工現(xiàn)場管理;配合政府開展社區(qū)管理等工作。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第144頁。
8.下列職責(zé)哪一項(xiàng)不是義務(wù)消防隊(duì)員的工作()。
a消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查
b消防知識(shí)的普及、宣傳和教育
c消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控
d會(huì)審動(dòng)火申請(qǐng)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)義務(wù)消防隊(duì)知識(shí)的掌握程度。選項(xiàng)d“會(huì)審動(dòng)火申請(qǐng)”應(yīng)由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第147頁。
9.下列不屬于重點(diǎn)防火的物業(yè)是()。
a工廠
b度假村
c商場
d大型物資的倉庫
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)重點(diǎn)防火物業(yè)的掌握程度。選項(xiàng)a“工廠”不一定是重點(diǎn)防火物業(yè),生產(chǎn)易燃易爆的工廠屬于重點(diǎn)防火物業(yè),但不是所有工廠都屬于。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第150頁。
10.物業(yè)的車輛管理人員應(yīng)包括()。
a車輛交通的疏導(dǎo)人員
b客戶服務(wù)人員
c園區(qū)巡視人員
d道路清潔人員
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)車輛管理的方法和要求的掌握程度。車輛管理人員包括:小區(qū)車輛交通的疏導(dǎo)及管理人員、停車場維護(hù)人員和車輛收費(fèi)管理人員。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第154頁。
11.關(guān)于消防制度的說法,不正確的是()。
a消防工作的指導(dǎo)原則是“滅火為主,防消結(jié)合”
b火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度屬于消防制度
c消防器材管理制度屬于消防制度
d各種場所的消防要求規(guī)范屬于消防制度
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防制度的掌握程度。選項(xiàng)a“消防工作的指導(dǎo)原則是‘滅火為主,防消結(jié)合”’應(yīng)為消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主、防消結(jié)合”,而不是“滅火為主”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第148頁。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施要依據(jù)(
)。
a國家相關(guān)法律
b物業(yè)合同的約定
c雙方的口頭約定
d常規(guī)
e慣例
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共秩序管理服務(wù)的理解。公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施,一要以國家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩,二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù),明確相關(guān)各方的責(zé)任和義務(wù),不得超越職權(quán)范圍,不得違規(guī)操作。故本題選a、b,可參見教材第144頁。
2.公共秩序管理服務(wù)包括()。
a公共安全防范管理服務(wù)
b消防管理服務(wù)
c車輛停放管理服務(wù)
d施工安全管理服務(wù)
e綠化管理服務(wù)
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共秩序管理服務(wù)的掌握程度。公共秩序管理服務(wù)包括:公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第
144頁。
3.公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括()。
a出入管理
b安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理
c施工現(xiàn)場的管理
d配合政府開展社區(qū)管理
e環(huán)境衛(wèi)生管理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)公共安全防范管理內(nèi)容的掌握程度。公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括:出人管理;安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理;施工現(xiàn)場管理;配合政府開展社區(qū)管理等工作。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第144。145頁。
4.大型物業(yè)管理區(qū)域一般配置的消防器材有()。
a安全滑繩
b云梯
c保險(xiǎn)鉤
d消防戰(zhàn)斗服
e照明燈具
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防器材配備的掌握程度。大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應(yīng)包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險(xiǎn)鉤、消防腰斧、照明燈具、個(gè)人導(dǎo)向繩和安全滑繩。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第151頁。
5.安全值班記錄要求()。
a及時(shí)、齊全、規(guī)范和真實(shí)
b記錄、分類和歸檔正確及時(shí)
c接班人分別簽名確認(rèn)
d班組長檢查確認(rèn)
e交接班事項(xiàng)及物品記錄清晰,未完成事項(xiàng)有跟進(jìn)事項(xiàng)
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)安全防范服務(wù)的要求的掌握程度。安全值班記錄的要求中沒有選項(xiàng)d“班組長檢查確認(rèn)”。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第146頁。
6.治安防范注意事項(xiàng)包括()。
a遇到有形跡可疑人員,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告
b遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí),應(yīng)立即報(bào)警
c管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí),一定要將其勸離管轄區(qū)
d管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故,應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬并維護(hù)好現(xiàn)場
e遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告,并及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)治安防范注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)a“遇到有形跡可疑人員,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告”應(yīng)為“轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時(shí)可禮貌查問”;選項(xiàng)c“管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí),一定要將其勸離管轄區(qū)”應(yīng)為“管轄范圍公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí),應(yīng)將其勸離管轄區(qū),或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走”。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第146~147頁。
7.消防安全的檢查內(nèi)容有()。
a消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)
b用電器的功率是否符合要求
c應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志
d室內(nèi)消防栓、滅火器配置
e機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防安全檢查內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括:消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、
滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場所。
故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第148頁。
8.消防管理中動(dòng)火前管理要求包括()。
a重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審,無異議才能動(dòng)火
b放火、滅火設(shè)施不落實(shí),不得動(dòng)火
c動(dòng)火現(xiàn)場要指定安全負(fù)責(zé)人
d屬于高空焊接作業(yè)時(shí),未采取安全防護(hù)措施不得動(dòng)火
e發(fā)生火災(zāi)、爆炸事故時(shí),要及時(shí)撲救
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對(duì)動(dòng)火安全管理的掌握程度。選項(xiàng)c“動(dòng)火現(xiàn)場要指定安全負(fù)責(zé)人”和選項(xiàng)e“發(fā)生火災(zāi)、爆炸事故時(shí),要及時(shí)撲救”屬于動(dòng)火過程中的要求,而不是動(dòng)火前的要求。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第149~150頁。
9.下列屬于重點(diǎn)防火部位的是()。
a地下人防工程
b檔案室
c設(shè)備機(jī)房
d消防通道
e停車場
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)重點(diǎn)防火部位的掌握程度。重點(diǎn)防火部位主要包括:機(jī)房、公共娛樂場所、桑拿浴室及卡拉ok廳、業(yè)主專用會(huì)所、地下人防工程、資料庫(室)和計(jì)算機(jī)(資訊)中心等。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第150頁。
10.制訂消防安全預(yù)案應(yīng)包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。
a物業(yè)企業(yè)的基本概況
b火災(zāi)危險(xiǎn)陛及火災(zāi)發(fā)展特
點(diǎn)
c滅火力量部署
d滅火預(yù)案圖
e滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)消防安全預(yù)案的掌握程度。選項(xiàng)a“物業(yè)企業(yè)的基本概況”應(yīng)為“物業(yè)項(xiàng)目單位的基本情況”。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第151頁。
11.車輛管理的方法與要求有()。
a定期養(yǎng)護(hù)
b專人看管
c建立健全車輛管理隊(duì)伍
d車輛出人管理
e車輛停放管理
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)車輛管理的方法與要求的掌握程度。車輛管理的方法和要求:建立健全車輛管理隊(duì)伍、車輛出人管理和車輛停放管理。選項(xiàng)a“定期養(yǎng)護(hù)”和選項(xiàng)b“專人看管”是消防裝備的維護(hù)、管理的要求。故本題選c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第154頁。
12.關(guān)于車輛管理注意事項(xiàng),說法正確的是()。
a車輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯,避免發(fā)生法律糾紛
b車主首次申辦停車卡時(shí)應(yīng)提交本人證件,簽訂停車位使用協(xié)議
c大型車輛必須安排在出口附近停放
d車輛停放必須符合消防管理要求
e電梯直接通往室內(nèi)停車場的小區(qū),必須做好電梯人口的安全防范監(jiān)控工作
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)車輛管理注意事項(xiàng)的掌握程度。車輛管理的注意事項(xiàng)包括:車輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯,避免發(fā)生法律糾紛;車主首次申辦停車卡時(shí)應(yīng)提交本人證件,簽訂停車位使用協(xié)議;車輛停放必須符合消防管理要求;電梯直接通往室內(nèi)停車場的小區(qū),必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控工作。選項(xiàng)c“大型車輛必須安排在出口附近停放”則沒有這種強(qiáng)行的要求。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第154~155頁。
13.關(guān)于安全防范服務(wù)的要求,說法正確的是()。
a安防人員執(zhí)勤時(shí)要整潔著裝、佩戴工牌號(hào)
b巡邏、門崗等執(zhí)勤崗位要服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從指揮
c對(duì)于超出職權(quán)或無法處理的情況,應(yīng)暫時(shí)擱置,交下一班處理
d值班記錄要有接班人員簽字確認(rèn)
e各類安防設(shè)施設(shè)備要齊全完善,使用正常
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)安全防范服務(wù)的要求的掌握程度。選項(xiàng)c“對(duì)于超出職權(quán)或無法處理的情況,應(yīng)暫時(shí)擱置,交下一班處理”應(yīng)為“對(duì)于超出職權(quán)或無法處理的情況,應(yīng)及時(shí)匯報(bào)”。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第145頁。
三、案例題
”1.王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天,王先生深夜回家,在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)公司提出索賠要求。王先生認(rèn)為:物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》,向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi),因此,物業(yè)公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下,王先生遂向人民法院起訴:狀告物業(yè)公司違約,未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù),要求物業(yè)公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請(qǐng)問王先生的訴請(qǐng)能否得到人民法院的支持,并說明理由。
【答案】王先生的訴請(qǐng)不能得到人民法院的支持。
根據(jù)法律法規(guī)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的要求,物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)為24小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門處理等,本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違反《物業(yè)服務(wù)合同》,因此,向物業(yè)公司索賠沒有法律和合同依據(jù)。
同時(shí),致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒,王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。
2.趙先生和太太居住在某花園小區(qū)內(nèi)已有兩年。一天,深夜的風(fēng)吹開了趙先生和太太睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小郝發(fā)現(xiàn)了。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況
下,小郝認(rèn)為,肯定有歹徒進(jìn)入了房間遂進(jìn)屋查看。小郝的腳步聲吵醒了趙先生夫婦。趙先生夫婦慌忙起身下床,臥室的門被小郝打開了:身著睡衣、驚慌失措的趙先生夫婦面前站著目瞪口呆的保安員小郝。趙先生夫婦一致認(rèn)為睡覺前門是鎖好的,保安員進(jìn)入房間是另有企圖(偷盜),遂要求物業(yè)公司就其對(duì)員工管理、培訓(xùn)不到位險(xiǎn)些造成業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失和生命危險(xiǎn)以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5000元人民幣。請(qǐng)問趙先生夫婦的要求是否合理,為什么你是公司負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)的經(jīng)理,為杜絕類似事情的發(fā)生,請(qǐng)你作出對(duì)此案例的培訓(xùn)方案(培訓(xùn)要點(diǎn))。
【答案】(1)趙先生夫婦的要求不完全正確。
根據(jù)我國民法關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定,趙先生夫婦的主張得以實(shí)現(xiàn)至少需具備兩個(gè)前提,一是物業(yè)管理公司存在過錯(cuò),二是具有損害后果。
首先,物業(yè)管理公司是否存在過錯(cuò)。
小郝發(fā)現(xiàn)異常進(jìn)屋查看的主觀意圖是好的,但行為是錯(cuò)誤的。我國憲法規(guī)定,公民的住宅不受侵犯。刑法規(guī)定對(duì)于非法侵入他人住宅行為構(gòu)成非法侵入住宅罪。但公安、檢察機(jī)關(guān)履行職務(wù)持合法手續(xù)進(jìn)入,和因緊急避險(xiǎn)而進(jìn)入他人住宅,則不構(gòu)成違法。
本案中,小郝敲門和按門鈴沒有得到回答,不足以表明屋里正在發(fā)生危險(xiǎn)或可能發(fā)生危險(xiǎn),故其冒昧進(jìn)入屋內(nèi),行為確有不當(dāng)之處。
小郝的行為雖是在履行職務(wù)過程中,但他在無法確認(rèn)屋內(nèi)是否存在危險(xiǎn)的情況下擅自進(jìn)人他人住宅顯然處理方式不當(dāng),超出了保安的職責(zé)范圍。故對(duì)于小郝擅自進(jìn)入他人住宅的責(zé)任,應(yīng)主要由保安小郝承擔(dān);物業(yè)公司只應(yīng)對(duì)于保安員管理、培訓(xùn)不到位承擔(dān)部分責(zé)任。
其次,關(guān)于損害后果。
根據(jù)我國民法規(guī)定,張先生夫婦主張侵權(quán)損害賠償,應(yīng)舉出其所受損失的證據(jù),而精神損害的責(zé)任方式一般為停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉,只有對(duì)于造成嚴(yán)重后果的(需趙先生夫
婦對(duì)嚴(yán)重后果舉證)才賠償精神損害撫慰金。
故,本案中,小郝和物業(yè)管理公司應(yīng)向趙先生夫婦賠禮道歉,但趙先生夫婦若不能舉出確實(shí)的證據(jù)證明其所受的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失和嚴(yán)重的精神損害后果,則其要求物業(yè)管理公司支付賠償金的請(qǐng)求無法得到法院支持。
(2)培訓(xùn)要點(diǎn):發(fā)現(xiàn)可疑情況在不侵害他人權(quán)益的前提下,設(shè)法弄清楚狀況同時(shí)通知業(yè)主;通知領(lǐng)導(dǎo)和同事并加強(qiáng)警戒,防止犯罪分子脫逃;如必須進(jìn)人房間時(shí)應(yīng)有其他人員陪同;必要時(shí)報(bào)警。
關(guān)鍵在于弄清楚實(shí)際情況,不能僅憑主觀猜測魯莽行事,同時(shí),保證自己的行為不侵犯他
人權(quán)益。
3.以下是一個(gè)案件發(fā)生的過程,請(qǐng)仔細(xì)閱讀并指出該公司保安員作法的不妥之處;并以此案例所反映的該物業(yè)公司安全管理漏洞,簡要列出完備的安全管理應(yīng)具備的主要內(nèi)容。
某日上午9時(shí)許,犯罪嫌疑人趙*攜帶兇器和已購得的幾斤舊報(bào)紙,來到某花園小區(qū)地下車庫人li處,對(duì)小區(qū)的保安員謊稱送報(bào)紙到5樓搞裝修,并出示了一張過期的《出人證》。恰遇一輛汽車出車庫,保安員在未看清楚《出人證》也未要求犯罪嫌疑人趙*登記,即同意其進(jìn)入車庫。趙*走到車庫內(nèi)通往電梯間的門邊,等候了兩三分鐘,有人從電梯間出來,趙*乘機(jī)進(jìn)入了電梯間,乘坐電梯到5樓,隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時(shí),趙某遇到了從樓上巡更下來的安全員小賈,小賈看到趙*手拿一疊報(bào)紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問:沒有停電,為何走樓梯趙*答:早下了一層,不想再等電梯了。小賈又問:拿工具去干什么趙*答:給裝修隊(duì)送報(bào)紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層,小賈忽然想起,9層根本就沒有人家裝修,認(rèn)為這個(gè)走錯(cuò)路的人一會(huì)兒就會(huì)下來。故沒有去追。趙*在9層按了9e房的門鈴。9e房的保姆小李打開里面的一扇門,趙*謊稱是來搞維修的,便進(jìn)了屋,并將門反鎖。趙*以檢查主人房的燈管為名,將保姆騙至主人房內(nèi),要保姆拿出錢來。保姆說沒有錢,也不知道主人的錢放在哪兒,隨后突然往外跑,趙*隨即將保姆殺害?！?/p>
【答案】不妥之處:
(1)未仔細(xì)查驗(yàn)《出人證》。
(2)未要求來訪客人進(jìn)行登記。
(3)允許行人從車庫進(jìn)入。
(4)保安員小賈在發(fā)現(xiàn)可疑之處后,沒有及時(shí)采取措施。
(5)安全管理內(nèi)容:出入管理,安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理,施工現(xiàn)場的管理,配合政府開展社區(qū)管理等工作。
4.某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時(shí),住在a棟三樓的業(yè)主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿,小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求。請(qǐng)問小張的做法有無不妥
你會(huì)如何處理
【答案】小張的做法并無不妥。
只要處理得當(dāng),得到業(yè)主的理解而不致產(chǎn)生糾紛都無不可。
因?yàn)闉闃I(yè)主保管財(cái)物不是物業(yè)管理公司保安分內(nèi)之事。
即便小張答應(yīng)為業(yè)主保管,也是發(fā)生在業(yè)主和小張個(gè)人之間的保管關(guān)系,與物業(yè)公司無關(guān)。
5.一天,物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào),值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門口,值勤保安聽到住戶家中有響動(dòng)的人聲,但敲門卻沒有回答。于是,值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開。門破開后,發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人,而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào),該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉,并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。接下來業(yè)主向該物業(yè)管理公司提出了賠償?shù)囊蟆Ｕ?qǐng)問在本案例所述情形下,物業(yè)管理公司接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后是否可以破門而人在什么情況下,物業(yè)管理公司在接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后可以破門而入請(qǐng)你評(píng)判在這件事情的處理上,該物業(yè)管理公司做法是否妥當(dāng),還有什么不足
【答案】(1)在本案例所述的情形下,物業(yè)公司不可以直接破門而入。
物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)有管理和維護(hù)的職責(zé),對(duì)報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失,物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。本案中因報(bào)警器誤報(bào),物業(yè)公司沒有調(diào)查清楚報(bào)警原因,就擅自破門而人,侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)。
(2)若接到住戶家中報(bào)警,有明顯的跡象表明住戶家中存在危險(xiǎn),因情況緊急無法采取其他方式或來不及采取其他方式進(jìn)入,屬于法律規(guī)定的緊急避險(xiǎn)情形的,為避免業(yè)主家遭受損失或損失擴(kuò)大,
保安可以破門進(jìn)人。
(3)值得肯定的是,物業(yè)公司對(duì)報(bào)警反應(yīng)迅速,在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后,主動(dòng)賠禮道歉,態(tài)度積極,避免了與業(yè)主間的矛盾激化;
不足在于,物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)管理不善,檢查不及時(shí),致使保安員不得已破門而人,給住戶造成財(cái)產(chǎn)損害和精神損害。
6.你是某物業(yè)公司的安全管理人員,負(fù)責(zé)所承管項(xiàng)目的安全管理工作。請(qǐng)說明公共安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容及治安防范的注意事項(xiàng)。
【答案】(1)公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容包括:
出人管理,安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理、施工現(xiàn)場的管理,配合政府開展社區(qū)管理等工作。
(2)治安防范的注意事項(xiàng)包括:
①遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告,并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件,防止事態(tài)擴(kuò)大。
②遇到有違法犯罪分子進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí),應(yīng)立即報(bào)警,協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止,并采取措施予以搶救、排險(xiǎn),盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件,應(yīng)做好現(xiàn)場的保護(hù)工作,以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案。
③管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)人或鬧事時(shí),應(yīng)將其勸離轄區(qū),或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。
④轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時(shí)可禮貌查問。
⑤管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故,應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬,并維護(hù)好現(xiàn)場,并做好轄區(qū)內(nèi)客戶的安撫工作,等待急救單位及公安部門前來處理。
7.你是某物業(yè)公司的安全管理人員,負(fù)責(zé)所承管項(xiàng)目的消防管理工作,請(qǐng)說明消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內(nèi)容
【答案】消防安全檢查組織形式上可采取et常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法,應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點(diǎn)來決定具體采用什么方法。專職部門檢查,各部門、各項(xiàng)目的自查包括日常檢查、重大節(jié)日檢查、重大活動(dòng)檢查。
第7篇 4s店物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
汽車4s店物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、安全秩序維護(hù)服務(wù)
所有人員著統(tǒng)一制服和工號(hào)上崗,保持儀容儀表和禮儀禮貌;
24小時(shí)設(shè)門崗值勤、在門崗設(shè)置崗臺(tái)按軍姿禮儀迎送出入人員、報(bào)紙郵件隨時(shí)轉(zhuǎn)送;
維修車間部位實(shí)行全封閉式管理,來訪人員先與**聯(lián)系得到允許或有**提前知會(huì)的情況下方可登記放行、機(jī)動(dòng)車輛憑出入單出入、所有車輛出入一律登記車號(hào)時(shí)間確保安全;
公司品質(zhì)部直接負(fù)責(zé)對(duì)安全員巡邏實(shí)行電子巡更及監(jiān)控查崗管理確保無睡崗等違紀(jì)現(xiàn)象、杜絕安全防范隱患;
車輛劃區(qū)停放整齊、對(duì)違章停放車輛隨時(shí)聯(lián)絡(luò)疏導(dǎo),確保無交通堵塞現(xiàn)象;
定期對(duì)消防栓、滅火器進(jìn)行檢查,定期進(jìn)行消防演習(xí)和發(fā)放消防安全提示;
制定緊急情況處置預(yù)案,有明確的管理制度和作業(yè)指導(dǎo)程序,遇到緊急情況能夠及時(shí)處理減少損失和協(xié)助公安機(jī)關(guān)保護(hù)現(xiàn)場。
2、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)
對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行掛牌登記和建立臺(tái)帳,擬訂維護(hù)計(jì)劃并實(shí)施;
定期對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行全面巡查,發(fā)現(xiàn)問題立即維修保養(yǎng);
接到報(bào)修5分鐘內(nèi)到位,小修立即解決,大修不過夜;
根據(jù)設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)有計(jì)劃的進(jìn)行技術(shù)升級(jí)改造,著力進(jìn)行節(jié)能降耗節(jié)約運(yùn)行成本。
3、園林綠化維護(hù)服務(wù)
確保植物長勢良好、造型美觀修剪及時(shí)、無維護(hù)原因產(chǎn)生的死樹死苗。
4、其他服務(wù)
力求專業(yè)、溫馨、人性化,盡量滿足客戶要求并參照酒店'金鑰匙'服務(wù)要求提供'驚喜'的服務(wù),爭取持續(xù)超越客戶滿意,實(shí)踐利嘉物業(yè)'服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值'的服務(wù)理念,讓所有客戶感受到我們所提供的物業(yè)管理不僅僅是服務(wù),更是用心的呵護(hù)和禮遇。
第8篇 z大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作,整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營,所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益,加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。
工程管理目標(biāo)
1.完好設(shè)備,完好機(jī)房,完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。
目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。
2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標(biāo)。
目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。
3.完整材料設(shè)備,完整技術(shù)檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。
為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊,要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。
設(shè)備設(shè)施日常管理工作
1.房屋、建筑設(shè)施
1.1工作程序
1.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;
d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;
f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報(bào)公司主管部門。
1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1.2.1主體結(jié)構(gòu)
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);
b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固,保護(hù)層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載能力;
c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺(tái)等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
1.2.4內(nèi)粉刷
各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好,無老化,開關(guān)、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。
2.供配電設(shè)備
2.1工作程序
2.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
2.2.1低壓開關(guān)柜
a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定;
b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應(yīng)完好;
c.電器或端子排接線應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全;
d.接地線連接應(yīng)緊密牢固,導(dǎo)電漆均勻無遺漏;
e.操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確;
f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動(dòng)切換;
i.控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。
2.2.2照明設(shè)備
a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;
b.開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險(xiǎn);
c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定;
d.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應(yīng)符合要求;
b.接地線應(yīng)平直、牢固,不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;
c.接地體焊接應(yīng)牢固,防腐處理應(yīng)均勻。
2.2.4機(jī)房環(huán)境
a.消防設(shè)施完備,有效;
b.內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設(shè)備
與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。
4.給排水設(shè)備
4.1工作程序
4.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1供水泵
a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)(流量、揚(yáng)程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;
c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn),無震動(dòng),無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠,無缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠;
b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效,無滲漏;
c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。
4.2.3排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;
c.各檢查口標(biāo)記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。
4.2.4污水處理系統(tǒng)
a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn),無異常聲;
b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;
e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn),無堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設(shè)備完好;
h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運(yùn)行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護(hù)可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
5.消防系統(tǒng)
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;
b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
5.1.2定期檢查
a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;
b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。
5.1.3維修保養(yǎng)
a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;
b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
5.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門。
5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;
c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng),潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正?？煽?性能完好;
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損;
f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3消火栓及配套設(shè)施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;
f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。
5.2.4消防報(bào)警
a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng);
b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常,杜絕誤報(bào)。
6.弱電設(shè)備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。
6.1.3保安人員
a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。
6.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;
d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門;
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件;
i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。
6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)
a.控制臺(tái)
-各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等;
-操作鍵盤靈活、可靠;
-電源鎖開關(guān)完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求;
-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;
-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
c.電源設(shè)備
-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;
-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;
-高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。
d.攝像機(jī)
-各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全;
-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能要求;
-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型);
-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。
e.錄像機(jī)
-所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求;
-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。
6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a.對(duì)講裝置
-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好;
-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好;
-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。
b.電子防盜門
-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上;
-電子密碼鎖好,且密碼能修改;
-鍵盤無損壞,不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統(tǒng)
a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)
a.光電識(shí)別器性能良好;
b.信號(hào)傳輸線路良好;
c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。
7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成,中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容,必須引起高度的重視,對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí),必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。
7.2.2制冷設(shè)備,其設(shè)備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí),就會(huì)使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時(shí),就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合,含量達(dá)到15.5~27%(體積計(jì))時(shí),遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí),又會(huì)分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設(shè)有安全防護(hù)裝置。
7.3制冷設(shè)備檢修管理
7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。
7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測或更換,對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值,電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測;
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測或保養(yǎng);
7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng);
7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理
建立運(yùn)行日志,清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機(jī)排氣壓力
7.4.3壓縮機(jī)吸氣壓力
7.4.4冷凝器進(jìn)出水水溫
7.4.5潤滑油油位
7.4.6設(shè)備運(yùn)行電流
7.4.7設(shè)備運(yùn)行電壓
7.4.8壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù)
7.4.9水泵運(yùn)行電流
7.4.10水泵進(jìn)出水壓力
7.4.11供回水分配器進(jìn)出壓力
7.4.12其它數(shù)據(jù)
7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。
7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.5.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網(wǎng)
7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.6.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.6.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.6.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.6.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.6.14測試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.6.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤滑油。
7.6.16測試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。
7.6.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測試。
7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過熱。
7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.7.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網(wǎng)
7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.8.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。
7.8.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.8.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.8.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.8.14測試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.8.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動(dòng)部門潤滑油。
7.8.16測試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。
7.8.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測試。
7.9風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)管理
7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開關(guān)是否工作正常。
7.9.3檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。
7.9.4檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應(yīng)及時(shí)疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補(bǔ)損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片,清洗風(fēng)葉和蝸殼。
7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應(yīng)立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。
7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)
重,立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
8.電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案
8.1電梯維修和保養(yǎng)
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運(yùn)行前,對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性,運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運(yùn)行。
8.1.2每周檢查保養(yǎng)
每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤滑(制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸)
8.1.3每月檢查保養(yǎng)
每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤滑,調(diào)整,調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養(yǎng)
每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況,并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤滑,調(diào)整,調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行(曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴)。
8.1.5每年度檢查保養(yǎng)
電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng),加油潤滑(自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器)。
8.1.6專項(xiàng)試驗(yàn)
a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。
b.限速器與安全鉗的聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)
c.緩沖器的試驗(yàn)
d.極限開關(guān)的試驗(yàn)
e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗(yàn)
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護(hù)裝置的檢查
h.制動(dòng)器試驗(yàn)
i.曳引檢查
8.2機(jī)房管理
8.2.1機(jī)房設(shè)備須由工程人員負(fù)責(zé),機(jī)房區(qū)域未經(jīng)許可,無關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意,機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出,不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動(dòng)。機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)會(huì)客,不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi),因工作需要帶入進(jìn)入,須事先征得工整部經(jīng)理同意,并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機(jī)房內(nèi)無人時(shí),門不得敞開。離開時(shí),門必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。
8.2.2保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設(shè)施完好,保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動(dòng)物等功能完好,保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40度。如發(fā)現(xiàn)無法解決的問題,結(jié)實(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
8.2.3機(jī)房內(nèi)保持清潔、整齊,設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房內(nèi)用物品,不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改,應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火和加熱設(shè)備,如施工動(dòng)用電焊和加熱設(shè)備,需經(jīng)保安部門批準(zhǔn),防火(煙)卷簾必須完好。機(jī)房內(nèi)必須常備用消防器材,并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。
8.2.4機(jī)房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記,各種機(jī)組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開關(guān)、顯示屏、信號(hào)燈等設(shè)備予以明確,醒目功能標(biāo)識(shí),同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。
8.2.5機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài),所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報(bào)告工程主管,經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換,對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的,要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。
8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書,定期對(duì)機(jī)房內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄,填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄,凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán),無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備,對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行,嚴(yán)禁違章操作。
第9篇 大學(xué)校園保安服務(wù)物業(yè)管理招標(biāo)書
FD大學(xué)校園保安服務(wù)物業(yè)管理招標(biāo)書
一、招標(biāo)項(xiàng)目
FD大學(xué)校園保安服務(wù)物業(yè)管理共計(jì)5個(gè)子項(xiàng)目
1.Z校區(qū)Z路以北
2.Z校區(qū)邯鄲路以南
3.Z校區(qū)
4.Z校區(qū)
5.Z校區(qū)
二、FD大學(xué)校園基本情況
FD大學(xué)占地面積244多萬平方米，校舍建筑面積149多萬平方米。現(xiàn)有普通本?？粕?3237人，研究生13851人，留學(xué)生3805人，成人教育、網(wǎng)絡(luò)教育本專科生16611人。
學(xué)校現(xiàn)有4個(gè)校區(qū)：邯鄲、楓林、張江、江灣，擁有校門20多個(gè)，學(xué)校安全保衛(wèi)機(jī)構(gòu)健全，設(shè)有學(xué)校保衛(wèi)處(保衛(wèi)處下設(shè)校衛(wèi)隊(duì))，全面負(fù)責(zé)學(xué)校安全保衛(wèi)工作。
三、保安服務(wù)主要職責(zé)
依照學(xué)校規(guī)定與管理要求，結(jié)合校園安全保衛(wèi)工作實(shí)際情況，制訂切實(shí)可行的校園安全保衛(wèi)工作整體方案報(bào)學(xué)校保衛(wèi)處審批，開展專業(yè)化安全防范業(yè)務(wù)。
學(xué)校保安服務(wù)工作主要包括門衛(wèi)、重點(diǎn)場所守護(hù)、校園巡邏，學(xué)校大型活動(dòng)與會(huì)務(wù)工作的安全保障，校內(nèi)臨時(shí)性的應(yīng)急處置工作，并做好校內(nèi)防火、防盜、防破壞、防事故等安全工作，配合相關(guān)部門打擊校園內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動(dòng)。
四、物業(yè)資質(zhì)要求
(一)物業(yè)必須是具備法人資格的三級(jí)以上資質(zhì)專業(yè)保安公司或一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司(具有保安服務(wù)許可證)，具備良好的從業(yè)信譽(yù)和安全保衛(wèi)經(jīng)驗(yàn)，有完善的管理體系和健全的內(nèi)部管理規(guī)章制度，有高校校園保安服務(wù)經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)的單位優(yōu)先。物業(yè)須聘用具有技防業(yè)務(wù)操作證書的人員和級(jí)或以上建構(gòu)消防員證書人員。
(二)物業(yè)應(yīng)認(rèn)真研究高校保安服務(wù)的教育屬性，熟悉校園管理的特點(diǎn)，根據(jù)校園內(nèi)的不同服務(wù)對(duì)象，制訂切實(shí)可行的校園保安服務(wù)整體方案，完善專項(xiàng)管理制度。校園保安服務(wù)方案和組織措施將作為評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)。
五、項(xiàng)目管理要求
(一)質(zhì)量目標(biāo)要求
1.依托行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)學(xué)校管理規(guī)定與服務(wù)要求，制定切實(shí)可行的校園保安服務(wù)整體方案和應(yīng)急預(yù)案，突發(fā)事件反應(yīng)迅速，預(yù)案處置有力;
2.依法辦事，文明值勤，嚴(yán)格管理，保障學(xué)校財(cái)產(chǎn)和師生人身不受侵害，維護(hù)正常的教學(xué)、科研、生活秩序;
3.全年無責(zé)任事故和責(zé)任案件發(fā)生，師生有安全感，保衛(wèi)處全年季度考核合格。
(二)服務(wù)要求
1.樹立“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的思想，切實(shí)維護(hù)學(xué)校與師生的人身和財(cái)產(chǎn)安全;
2.管理堅(jiān)持原則、慎密嚴(yán)謹(jǐn);服務(wù)以人為本、主動(dòng)熱情;處理問題高度警惕、有理有節(jié);
3.上崗人員儀表整潔，業(yè)務(wù)操作規(guī)范，禮貌待人，保持崗位衛(wèi)生整潔;
4.依法辦事，文明執(zhí)勤，不與師生發(fā)生爭吵，杜絕保安與師生發(fā)生沖突，禁止保安出手傷及師生人身安全，做到打不還手、罵不還口。
(三)隊(duì)伍建設(shè)與管理要求
1.物業(yè)負(fù)責(zé)提供進(jìn)駐保安人員值勤所需的裝備、器材、通訊設(shè)備、常用辦公耗材等，負(fù)責(zé)安排保安人員的食宿;
2.從學(xué)校安全實(shí)際出發(fā)，經(jīng)常性開展在崗人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和緊急預(yù)案演練;
3.內(nèi)部管理體制健全，設(shè)立保安管理點(diǎn)主管，全面負(fù)責(zé)日常保安隊(duì)伍的規(guī)范化管理;
4.物業(yè)必須采取切實(shí)有效措施保持保安隊(duì)伍的穩(wěn)定，嚴(yán)格控制非違紀(jì)人員輪換崗比例，合同期限內(nèi)輪換崗保安人數(shù)不得超過合同編制的20%，并在投標(biāo)書中作出承諾;保安隊(duì)伍主要管理人員更換，應(yīng)提前一個(gè)月以書面形式通知學(xué)校保衛(wèi)處，其他隊(duì)員更換要提前三天告知保衛(wèi)處，確保服務(wù)質(zhì)量不因人員變動(dòng)而受影響;
5.保安應(yīng)聘、錄用、離職等管理檔案規(guī)范，手續(xù)齊全，相應(yīng)資料必須報(bào)FD大學(xué)保衛(wèi)處備案，禁止離職保安進(jìn)入校園;
6.要加強(qiáng)對(duì)保安業(yè)務(wù)的管理，確保保安在校園內(nèi)無違規(guī)事件發(fā)生。
(四)人員素質(zhì)要求
1.保安從業(yè)人員應(yīng)知法，懂法，守法，依法辦事，必須嚴(yán)格遵守保安從業(yè)規(guī)范，模范遵守校園安全管理規(guī)定;
2.保安主管應(yīng)具有較高的政治思想素養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，受過專門的保安業(yè)務(wù)培訓(xùn)，具備高中以上學(xué)歷;
3.保安人員個(gè)人素質(zhì)條件：男性，身高原則在170cm以上，身體健康，相貌端正，儀表大方，無傳染疾病及精神病等不能控制自己行為能力的疾病病史，年齡應(yīng)在18~35歲之間，以高中文化程度為主體，退伍軍人為佳，無犯罪記錄;
4.所聘用的保安人員有吃苦耐勞的精神和高度的責(zé)任感，受過專門的崗前培訓(xùn)，熟知學(xué)校的管理規(guī)定，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，善于發(fā)現(xiàn)各類問題，具備一定的管理經(jīng)驗(yàn)和處理突發(fā)事件能力。
(五)日常工作要求
1.根據(jù)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與學(xué)校規(guī)定要求，在學(xué)校保衛(wèi)處指導(dǎo)下，獨(dú)立運(yùn)作，落實(shí)校園安全保衛(wèi)整體方案，并結(jié)合校園變化實(shí)際在實(shí)踐中不斷完善;
2.保安主管每天必須向保衛(wèi)處各校區(qū)負(fù)責(zé)人口頭匯報(bào)工作，每星期向?qū)W校保衛(wèi)處書面匯報(bào)一次所承擔(dān)的保安工作開展情況及信息反饋，重大情況須及時(shí)報(bào)告;
3.做好詳細(xì)的執(zhí)勤記錄，原始臺(tái)帳保存完好，以備核查;
4.與學(xué)校其他安保力量協(xié)作聯(lián)動(dòng)，開展一體化安全防范;
(六)崗位人員數(shù)量要求
保安人員數(shù)暫定437人，具體人員分配如下：
1.邯鄲校區(qū)邯鄲路以北： 154人(須包括監(jiān)控室8名具備技防業(yè)務(wù)操作證書的人員);
2.邯鄲校區(qū)邯鄲路以南：77人
2.楓林校區(qū)：65人(須包括監(jiān)控室8名具備技防業(yè)務(wù)操作證書的人員);
3.江灣校區(qū)：81人(須包括監(jiān)控室8名同時(shí)具備技防業(yè)務(wù)操作證書和5級(jí)或以上建構(gòu)消防員證書的人員);
4.張江校區(qū)：60人(須包括監(jiān)控室8名同時(shí)具備技防業(yè)務(wù)操作證書和5級(jí)或以上建構(gòu)消防員證書的人員)。
物業(yè)必須保證到崗保安人數(shù)，物業(yè)在組織、安排保安工作時(shí)，應(yīng)符合國家相關(guān)法規(guī)，維護(hù)保安人員的正當(dāng)權(quán)益;保安人員進(jìn)行管理時(shí)，本人致傷、致殘、致亡的，或者導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)、人身損害的，學(xué)校不承擔(dān)任何責(zé)任，由物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并負(fù)責(zé)妥善處理善后工作;因物業(yè)原因造成的勞資糾紛，由物業(yè)承擔(dān)全部責(zé)任。
(七)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
1.若在保安服務(wù)范圍內(nèi)屢次發(fā)生重大財(cái)務(wù)損失，學(xué)?？梢砸笪飿I(yè)承擔(dān)一定比例的賠償責(zé)任。
2.學(xué)校從合同總費(fèi)用中先劃出5%作為考核專用款，考核期內(nèi)物業(yè)單位因工作過失造成學(xué)校人員傷害、財(cái)物損失，將予以扣除或處罰金。若年終產(chǎn)生余款，則返還物業(yè)。
3.學(xué)校從物業(yè)合同總費(fèi)用中提留2‰作為乙方在崗人員獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)在崗工作中表現(xiàn)突出人員由學(xué)校進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。若年終產(chǎn)生余款，則返還物業(yè)。
六、招標(biāo)委托管理的期限
本次招標(biāo)的保安服務(wù)年限為一年，從合同簽訂當(dāng)日起算。中標(biāo)單位服務(wù)優(yōu)秀，第二年招標(biāo)同等條件下優(yōu)先。
七、投標(biāo)文件的要求
(一)企業(yè)簡介
1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
2、企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件;
3、保安服務(wù)許可證復(fù)印件;
4、企業(yè)近年來獲得的各種榮譽(yù)證書復(fù)印件。
(二)保安管理方案
1、保安管理服務(wù)整體構(gòu)想和策劃;
2、管理機(jī)構(gòu)、保安人員的配置、來源及儲(chǔ)備;
3、具有可操作性的管理計(jì)劃、管理目標(biāo)、管理制度、崗位職責(zé)及服務(wù)承諾。
(三)投標(biāo)報(bào)價(jià)書
申報(bào)保安服務(wù)費(fèi)為 ：人民幣3620元/人/月。
(四)投標(biāo)書的裝訂與密封
1、投標(biāo)書使用A4紙，計(jì)算機(jī)打印，字體全部采用小4號(hào)宋體;
2、物業(yè)應(yīng)將投標(biāo)文件(正副本各一份)密封，并在訂縫處加蓋騎縫章;投標(biāo)文件內(nèi)相關(guān)資料均加蓋單位公章。
(五)投標(biāo)日期
1、標(biāo)書送達(dá)時(shí)間：2023年11月29日17：00前物業(yè)須電話或傳真確認(rèn)是否投標(biāo)，2023年12月3日13：30將舉行開標(biāo)會(huì)議，屆時(shí)物業(yè)將投標(biāo)文件交學(xué)校工作人員;
2、聯(lián)系方式：
聯(lián) 系 人：
聯(lián)系電話：
傳真電話：
八、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方式
(一)評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)：由學(xué)校組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，確保招標(biāo)活動(dòng)按照公開、公平、公正的原則進(jìn)行;
評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：學(xué)校根據(jù)物業(yè)的校園保安服務(wù)方案、組織措施安排以及其綜合實(shí)力、信譽(yù)、業(yè)績、服務(wù)價(jià)格等進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。
(二)開標(biāo)時(shí)間：2023年12月3日13：30，地點(diǎn)：FD大學(xué)保衛(wèi)處會(huì)議室，屆時(shí)物業(yè)須派員參加現(xiàn)場答辯。
(三)投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情況，則作無效投標(biāo)文件處理：
1、投標(biāo)文件無單位公章及法人代表個(gè)人簽名;
2、投標(biāo)文件未按招標(biāo)單位投標(biāo)文件要求編制;
3、投標(biāo)文件中出現(xiàn)兩個(gè)或多個(gè)報(bào)價(jià)，且未書面說明以某個(gè)報(bào)價(jià)為準(zhǔn);
4、投標(biāo)文件不全;
5、投標(biāo)文件逾期送達(dá);
(四)物業(yè)對(duì)本招標(biāo)書所作的推論、理解與招標(biāo)單位無關(guān)。
(五)中標(biāo)單位接到通知書后三日內(nèi)向?qū)W校做出保證履約的書面答復(fù)，物業(yè)在三日內(nèi)未做出書面答復(fù)，視為自動(dòng)放棄中標(biāo)資格。
(六)本招標(biāo)書解釋權(quán)屬FD大學(xué)。
FD大學(xué)保衛(wèi)處
第10篇 花城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容
(一)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
1、定期巡查,對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理;
2、維修養(yǎng)護(hù)制度健全,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確;
3、報(bào)修服務(wù)時(shí)間:24小時(shí)受理;急修:不得超過30分鐘到達(dá)維修現(xiàn)場;
4、道路、停車場平整通暢,交通標(biāo)志完好;
5、每年對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施。
(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理
1、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理,責(zé)任分工明確,運(yùn)轉(zhuǎn)正常,維護(hù)良好,有設(shè)備臺(tái)帳,運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄完整;
2、實(shí)行24小時(shí)值守服務(wù);
3、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;
4、公共照明設(shè)備良好,不影響使用;
5、設(shè)備用房整潔,主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚、齊全;
6、雨(污)水井、化糞池、排水管井每月檢查一次,定期疏通;
7、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后,立即通過小區(qū)公告欄或社區(qū)廣播通知業(yè)主。
(三)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好;
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,公共區(qū)域每天至少清掃一次并實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔;
3、垃圾日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱溢滿現(xiàn)象,各類垃圾容器及時(shí)清潔,無重異味;
4、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;
5、雨雪天氣及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃,樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象;
6、根據(jù)實(shí)際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛(wèi)生消殺工作;
7、對(duì)超環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)排放油煙、嗓音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進(jìn)行勸告,并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
(四)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理
1、花草樹木生長良好,修剪整齊美觀;
2、綠地?zé)o擅自改變性質(zhì)和破壞、非法占用現(xiàn)象;
3、適時(shí)對(duì)花草樹木進(jìn)行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖;
4、園林小品及設(shè)施維護(hù)良好。
(五)車場服務(wù)
1、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車行駛、停泊管理有序;
2、停車場收費(fèi)有合法手續(xù);
3、有必要的進(jìn)出憑據(jù);
4、對(duì)小區(qū)內(nèi)停放的車輛是否有堵塞公共通道進(jìn)行檢查;
5、對(duì)小區(qū)內(nèi)停放的車輛是否有占用他人固定車位進(jìn)行檢查;
6、為保護(hù)公共權(quán)益不受侵害或保全現(xiàn)場,必要時(shí)可將違反約定停放的車輛強(qiáng)制搬離現(xiàn)場或用車鎖對(duì)車輛予以固定。
(六)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理
1、主要出入口有專人值守;
2、有專門秩序維護(hù)人員,實(shí)行24小時(shí)流動(dòng)巡邏制度;
3、對(duì)危及人身安全處設(shè)置明顯警示標(biāo)識(shí);
4、消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時(shí)起用,消防通道暢通,制訂有消防應(yīng)急方案;
5、控制中心實(shí)行24小時(shí)值班,對(duì)組團(tuán)外公共區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控并對(duì)突發(fā)情況進(jìn)行記錄;
6、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí),及時(shí)報(bào)警,并配合公安部門進(jìn)行處理;
7、適時(shí)開展消防和居家安全宣傳。
(七)裝飾裝修服務(wù)
房屋裝飾裝修涉及其它事項(xiàng),由業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司另行簽訂《房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》,予以約定。
(八)物業(yè)檔案資料管理
1、建立完善的物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系;
2、運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理,建立完善的檔案管理制度。
(九)其它服務(wù)
1、視情況接受相關(guān)部門委托,代收水、電、有線電視等費(fèi)用;
2、水、電、有線電視服務(wù)及維護(hù)服務(wù)由其對(duì)應(yīng)的供應(yīng)單位提供并為此負(fù)責(zé)。
(十)特約服務(wù)
由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司或其授權(quán)的物業(yè)服務(wù)中心另行約定。
第11篇 某物業(yè)員工服務(wù)禮儀管理規(guī)定收樓禮儀
物業(yè)員工服務(wù)禮儀管理規(guī)定(收樓禮儀)
1儀容儀表
1.1整體:自然、大方、得體,符合工作的需要及安全的規(guī)則,精神煥發(fā),充滿活力,整齊清潔。
1.2個(gè)人衛(wèi)生
a.不要用過濃的香水,勤洗澡、勤換衣服,無體味;
b.勤洗頭理發(fā),不留怪異發(fā)型,男員工不留胡須;
c.勤洗臉涮牙,保持口味清新和眼、耳、口、鼻、牙齒的清潔衛(wèi)生。
d.勤洗手,不戴夸張的手飾,不留長指甲;
1.3服飾著裝:上班時(shí)間必須按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝并佩戴工作牌;
2服務(wù)姿態(tài)
2.1站姿:兩臂自然下垂,兩手背后交叉或垂于褲縫或雙手腹前相握,抬頭收腹挺胸、目光平視,頭正、肩平,面帶微笑。
2.2走姿:步子要輕而穩(wěn),抬頭挺胸、收腹、頭正肩平、目光平視,面帶微笑,步履輕盈,臂擺正確,瀟灑自如。迎接賓客走在前面,送別賓客走在后面,客過要讓路,同行而不搶道,不在客人之中穿行。
2.3座姿:入座要輕而緩,上身自然挺直,目光平視,面帶微笑,不可左右擺動(dòng),不翹二郎腿或半躺半座。
3言談舉止
都要符合美的要求,使自己端莊、高雅。
3.1服務(wù)用語:
a.不應(yīng)隨意打斷客人的講話,不許講粗話,必須使用禮貌語言,如'您好'、'請(qǐng)'、'謝謝'、'對(duì)不起'、'再見'等。
b.語言要婉轉(zhuǎn),盡量不用'不'字。
c.必須根據(jù)場合或距離的遠(yuǎn)近,適當(dāng)控制音量。
d.通常情況下員工應(yīng)講普通話,在必要時(shí)進(jìn)行語言上的溝通與交流,必須使用彼此都懂的語言,但不要說長時(shí)間的談話和滔滔不絕,以免客人反感及影響自身的工作。
3.2電話禮儀(略)
3.3舉止得體的要點(diǎn)
a.不要將雙臂交叉抱在胸前或把手放入衣袋里;不要玩弄身上的飾物;
b.整理妝容時(shí),請(qǐng)到客人看不到的地方;
c.不要當(dāng)眾挖鼻孔,掏耳朵、搔癢或挑指尖;不隨地吐痰;
d.有人對(duì)你說話時(shí),應(yīng)仔細(xì)地聽,并保持目光交流;
e.當(dāng)眾不應(yīng)耳語或指指點(diǎn)點(diǎn);
f.公共場合不許唱歌及吹口哨、哼小調(diào)、打哈欠、打噴嚏、伸懶腰;
j.工作時(shí)不吃零食和口香糖,
h.當(dāng)值時(shí)不能趴在工作臺(tái)上或把腳放在工作臺(tái)上,更不得晃動(dòng)桌椅發(fā)出聲音,不得做與工作無關(guān)的事情;
i.與上司或住戶相遇時(shí),應(yīng)主動(dòng)點(diǎn)頭示意;
j.不要偷聽客人的談話和偷看行李文件。
4.4接待禮儀
4.1對(duì)來訪人員
a.首先應(yīng)點(diǎn)頭微笑并主動(dòng)說:'您好,請(qǐng)問您找哪一位'或'我可以幫助您嗎';'請(qǐng)您出示證件'(保安專用)。
b.確認(rèn)來訪人要求后,說'請(qǐng)稍等,我?guī)湍?并及時(shí)與被訪人聯(lián)系,并告訴來訪人'他馬上來,請(qǐng)您先等一下,好嗎'。
c.人員不理解或不愿出示證件時(shí),應(yīng)說:'對(duì)不起,先生/小姐,這是公司規(guī)定,為了住戶的安全,請(qǐng)理解!'(保安專用)。
d.當(dāng)來訪人員忘記帶證件必須進(jìn)入?yún)^(qū)域時(shí),應(yīng)說:'先生/小姐,請(qǐng)稍侯,讓我請(qǐng)示一下好嗎'此時(shí)應(yīng)用對(duì)講機(jī)呼機(jī)呼叫干部前來協(xié)助處理。
e.當(dāng)確認(rèn)來訪人故意搗亂,要施橫硬闖時(shí),應(yīng)說:'對(duì)不起,按公司的規(guī)定,沒有證件不允許進(jìn)入小區(qū),請(qǐng)配合我的工作;'當(dāng)對(duì)方執(zhí)意要硬闖時(shí),立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告最近在崗主管,但應(yīng)盡量保持冷靜克制,只要對(duì)方?jīng)]危及他人安全或進(jìn)行破壞,均應(yīng)做到冷靜克制。
e.來訪人員出示證件時(shí),應(yīng)說:'謝謝您的合作,歡迎光臨'。
f.如果要找的人不在或不想見時(shí),應(yīng)禮貌地對(duì)對(duì)方說'對(duì)不起,他現(xiàn)在不在,您能留下卡片或口信嗎'。
g.當(dāng)來訪人員離開時(shí),應(yīng)說:'歡迎您再來,再見!'。
4.2對(duì)住戶(當(dāng)值時(shí)接到投訴或資詢的處理)
a.為住戶提供服務(wù)時(shí),無論何時(shí)均應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時(shí),應(yīng)聚精會(huì)神、注意傾聽,給人以受尊重之感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,一視同仁,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信,給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
b.當(dāng)住戶提出不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)要求時(shí),應(yīng)盡可能為住戶提供力所能及的幫助,切不可說'這與我無關(guān)'之類的話。
c.需要住戶協(xié)助工作時(shí),首先要表示歉意,并說:'對(duì)不起,打擾您了'。事后應(yīng)對(duì)住戶幫助或協(xié)助表示感謝。
d.對(duì)于住戶的困難,要表示充分的關(guān)心、同情和理解,并盡力想辦法解決。
e.對(duì)于住戶質(zhì)詢無法解釋清楚時(shí),應(yīng)請(qǐng)上級(jí)處理,不許與住戶爭吵。
f.見住戶搬出大宗物品時(shí),應(yīng)先主動(dòng)打招呼:'先生/小姐,您好!'然后再履行手續(xù),'對(duì)不起,請(qǐng)出示放行條!(保安專用)'當(dāng)住戶搬運(yùn)物品有困難時(shí),要主動(dòng)幫忙,住戶表示謝意時(shí),用'不用謝或不客氣,沒關(guān)系'回答。
g.當(dāng)住戶有事咨詢時(shí),應(yīng)熱情接待,并說:'有困難請(qǐng)直說,希望我能給您幫助'。當(dāng)遇到住戶施以恩惠或其他好處時(shí),應(yīng)說:'謝謝您的好意,公司有規(guī)定不能收取,請(qǐng)您理解'。
h.當(dāng)發(fā)覺自己和對(duì)方有誤解時(shí),應(yīng)說:'不好意思,我想我們可能是誤會(huì)了'。
i.當(dāng)發(fā)覺自己有失誤時(shí),應(yīng)立即說:'噢,對(duì)不起,我不是哪個(gè)意思'。
j.當(dāng)住戶提出的要求超出服務(wù)范圍時(shí),應(yīng)禮貌回絕;如遇對(duì)方挑釁時(shí),應(yīng)說:'請(qǐng)尊敬我們的工作,先生/小姐'。
k.當(dāng)遇到行動(dòng)不便或年齡較大的住戶經(jīng)過時(shí),應(yīng)主動(dòng)上前攙扶。
l.對(duì)不認(rèn)識(shí)的住戶、來訪客人應(yīng)稱呼:'先生'、'小姐'、'女士'或'您';
對(duì)熟悉的住戶應(yīng)稱呼其姓氏,如××先生、××小姐;指第三者時(shí)不能講'他'應(yīng)稱為'那位先生'或'那位小姐(女士)'。
4.3進(jìn)行工作操作時(shí)(略)
4.4與顧客同乘電梯時(shí)
a.主動(dòng)按'開門'鈕。
b.電梯到達(dá)時(shí),應(yīng)站在梯門旁,一只手斜放在梯門上,手背朝外,另一只手微微抬起放在胸前,手心朝上,五指并攏,指向電梯,面帶微笑的說'電梯來了,請(qǐng)進(jìn)'。
c.待顧客進(jìn)入電梯后自己再進(jìn)電梯,按'關(guān)門'鈕。關(guān)閉電梯時(shí),應(yīng)防止梯門夾到他人的衣服、物品。
d.等電梯門關(guān)閉呈上升狀態(tài)時(shí),自己應(yīng)面向顧客。
e.電梯停止,梯門打開后,首先出去站立在梯門旁,一只手斜放在梯門上,手背朝外,另一只手五指并攏,手心向上,指向通道,面帶微笑地說:
'到了,請(qǐng)走好'。
4.5保安員檢查出租屋時(shí)(略)
4.6保安員檢查裝修現(xiàn)場時(shí)(略)
4.7保安員對(duì)車輛管理時(shí)
a.對(duì)違章行車者,應(yīng)說:'對(duì)不起,為了您的安全,請(qǐng)您按規(guī)定行駛'。
b.對(duì)違章停車者,應(yīng)說:'對(duì)不起,此處禁止停車,請(qǐng)您將車停在車位里好嗎'。
c.對(duì)車場內(nèi)的閑雜人員,應(yīng)說:'您好,為了確保您的安全,請(qǐng)您不要在車場逗留'。
d.當(dāng)車主離開車輛時(shí),應(yīng)注意提醒車主:'請(qǐng)您將車鎖好,貴重物品隨身帶走,不要放在車(內(nèi))上'。
4.8保安員敬禮
a.敬禮的范圍:
●保安干部、員工工作見面時(shí)相互敬禮;
●保安干部、員工對(duì)外行使職責(zé)權(quán)利時(shí)先行敬禮;
●保安干部、員工與公司管理處主任以上領(lǐng)導(dǎo)工作見面時(shí)敬禮;
●對(duì)公司副總經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)的車輛敬禮(不論車內(nèi)有無領(lǐng)導(dǎo));
●對(duì)不認(rèn)識(shí)的領(lǐng)導(dǎo)工作見面檢查證件時(shí),先敬禮再檢查證件,確認(rèn)是公司領(lǐng)導(dǎo)時(shí),說:'對(duì)不起,很抱歉!'然后再敬禮;
●遇有前來住宅小區(qū)參觀的人員,如有公司領(lǐng)導(dǎo)陪同,敬禮時(shí)需待客人通行完畢后方可禮畢,遇有客人人數(shù)較多或車隊(duì)參觀時(shí),敬禮后繼續(xù)行注目禮直至客人完全通過;
●當(dāng)值時(shí)見著制服的軍人、公安人員要行軍禮問好。
b.敬禮的時(shí)間:
●在對(duì)方行至距自己3~5米時(shí)開始敬禮;
●對(duì)行駛的車輛以對(duì)方開始注意到崗位時(shí)敬禮。
第12篇 高檔住宅日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容規(guī)范
高檔住宅日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)服務(wù)將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理于服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為業(yè)主提供全方位管理服務(wù),服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢。
1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。
2、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。
4、共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護(hù)與管理。綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,根據(jù)不同樹種的生長特點(diǎn),適時(shí)進(jìn)行修剪、澆灌、滅蟲等,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化景觀。湖水設(shè)專人負(fù)責(zé)管養(yǎng),針對(duì)湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)、滲漏等采取必要的措施進(jìn)行維護(hù),定期進(jìn)行水質(zhì)監(jiān)測,保持湖水的凈化和水位的平衡。
5、公共環(huán)境衛(wèi)生管理
我們遵循'高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生清潔管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。
6、交通與車輛停放秩序的管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、電動(dòng)車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊秩序?qū)嵤┕芾?確保交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
7、公共秩序維護(hù)與管理
公共秩序維護(hù)采用先進(jìn)的智能系統(tǒng)和人力維護(hù)相結(jié)合的方法。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
8、檔案資料管理
設(shè)專人對(duì)檔案資料實(shí)行統(tǒng)一管理,制訂適行的檔案資料管理制度,做好檔案資料的收集、整理、歸檔、存放、銷毀等工作。
9、全方位全天候的物業(yè)服務(wù),個(gè)性化的特約服務(wù)管理。即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造溫馨、諧的社區(qū)環(huán)境和舒適、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境,努力使業(yè)主生活更方便、更迅捷。真正從業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)考慮,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),并不斷傾聽業(yè)主的意見,開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
10、消防安全管理
消防安全管理工作是重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹'預(yù)防為主、防消結(jié)合'的方針,對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的消防工作進(jìn)行全面細(xì)致的管理。
