第1篇 某物業(yè)管理服務(wù)不合格品控制程序
物業(yè)管理服務(wù)不合格品的控制程序
1.0目的
確保服務(wù)過程中的不合格產(chǎn)品及體系運(yùn)作和服務(wù)過程中的不合格項(xiàng)(不合格服務(wù))得到及時(shí)有效的控制。
2.0適用范圍
對(duì)公司各部門提供服務(wù)過程中的不合格產(chǎn)品和不合格項(xiàng)的控制。
3.0職責(zé)
3.1各部門主管或倉(cāng)管員對(duì)不合格產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)審、記錄、標(biāo)識(shí)和處置。
3.2各部門負(fù)責(zé)人對(duì)本管轄區(qū)提供服務(wù)活動(dòng)過程中出現(xiàn)的不合格進(jìn)行確認(rèn)、處理。
4.0工作程序
4.1不合格產(chǎn)品的控制
4.1.1部門主管對(duì)服務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)的不合格產(chǎn)品評(píng)審后,進(jìn)行記錄和處置;倉(cāng)管員對(duì)采購(gòu)物資驗(yàn)證出的不合格產(chǎn)品評(píng)審后,進(jìn)行記錄、標(biāo)識(shí)、隔離,由采購(gòu)人員確認(rèn)后進(jìn)行退貨或更換,或按4.1.2進(jìn)行處理。
4.1.2使用過程中或采購(gòu)回的不合格產(chǎn)品的處置應(yīng)先填寫《不合格品處理報(bào)告》,然后經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后作以下處理:
a降級(jí)使用于對(duì)服務(wù)影響無關(guān)部位;
b退貨;
c報(bào)廢。
4.2不合格服務(wù)的控制
4.2.1對(duì)服務(wù)過程質(zhì)量影響不大或用戶感覺不明顯的不合格服務(wù),各相關(guān)部門應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)作返工處理并做好記錄。
4.2.2因體系運(yùn)作或因工作失誤造成的使用戶嚴(yán)重不滿的服務(wù),由部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后,填寫《不合格/糾正、預(yù)防措施報(bào)告》,并負(fù)責(zé)組織人員采取有效的糾正措施,在3個(gè)工作日內(nèi)給予處理。
4.2.3因客觀環(huán)境條件(如天氣、交通、市政等)的影響和制約所造成的不能滿足用戶要求的可事先與用戶協(xié)調(diào),經(jīng)用戶同意后,再約定時(shí)間進(jìn)行處理。
4.2.4返工或返修后的服務(wù)過程應(yīng)按相應(yīng)的檢驗(yàn)程序文件重新驗(yàn)證并做記錄。
4.2.5內(nèi)部質(zhì)量審核、管理評(píng)審和外部審核提出的不合格由相關(guān)部門負(fù)責(zé)制定糾正措施方案,在規(guī)定的期限內(nèi)予以糾正并保存記錄。
5.0相關(guān)文件
5.1《質(zhì)量手冊(cè)》
5.2《糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《不合格品處理報(bào)告》
5.4《不合格/糾正預(yù)防措施報(bào)告》
第2篇 盛世家園物業(yè)管理服務(wù)人員培訓(xùn)方案
-、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想
無論從事何種行業(yè),工作最終是由人去落實(shí)完成。所以,我們始終高度重視入力資源的開發(fā),尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)員工的內(nèi)部潛能開發(fā)--即培訓(xùn)。因此,我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的戰(zhàn)略高度來對(duì)待。我們相信,一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個(gè)良好的培訓(xùn)機(jī)制。我們認(rèn)為:培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑,是員工職業(yè)生涯的加油站,是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。
我們?cè)谌藛T培訓(xùn)工作上擬采取如下措施:
1.結(jié)合e物業(yè)管理公司多年來在高層大廈物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn),并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化,隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略,不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容,保證培訓(xùn)的效果。
2.樹立'管理者就是培訓(xùn)者'的觀念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力,要求員工通過培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來不斷提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
3.培訓(xùn)考核績(jī)效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績(jī)效考核掛鉤,目的就是落實(shí)培訓(xùn),量化培訓(xùn),避免管理處培訓(xùn)流于形式。
4.結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn),并用以指導(dǎo)員工,防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式(例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等),使培訓(xùn)形式多樣化,增加不斷培訓(xùn)的效果。
5.采用目前國(guó)際企業(yè)管理培訓(xùn)行業(yè)中流行的'kas'培訓(xùn)方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如:講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對(duì)抗辯論法、專題討論會(huì)、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。
6.培訓(xùn)工作制度化,保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度,制遣員工的緊迫感和壓力感,將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn),變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。
二、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作
(一)培訓(xùn)系統(tǒng)圖
修正執(zhí)行
培訓(xùn)計(jì)劃
崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織
反饋 評(píng)價(jià)
培訓(xùn)考核
系統(tǒng)圖說明:
1.針對(duì)e盛世家園(一期)的管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)修正。
2.有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法,確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。
3.通過對(duì)員工進(jìn)行考核,了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。
4.根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋,及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。
(二)培訓(xùn)的組織方式
1.培訓(xùn)職責(zé):
(1)管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。
(2)主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn),并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估,并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級(jí)培訓(xùn)人員。
2.培訓(xùn)實(shí)施流程
我們對(duì)員工的培訓(xùn)分為三個(gè)階段:入職培訓(xùn)--崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)--日常管理培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期20天的入職培訓(xùn),內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目:三個(gè)月試用期滿后,員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn),考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的日常管理培訓(xùn),內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。
3.培訓(xùn)時(shí)間
(1).為實(shí)現(xiàn)'加油站'式培訓(xùn),我們對(duì)各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時(shí)間要求,完成培訓(xùn)后登錄積分,詳見下表:
職務(wù)(崗位)部門經(jīng)理以上項(xiàng)目主管管理員(班組長(zhǎng))作業(yè)服務(wù)員工
每年培訓(xùn)時(shí)間不少于140小時(shí)不少于100小時(shí)不少于80小時(shí)不少于60小時(shí)
(2).根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種,即:全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。我們堅(jiān)持以'在職培訓(xùn)為主.脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔'。
4.員工培訓(xùn)常用方法
序號(hào)培訓(xùn)類別培 訓(xùn) 方 式、方 法培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境
1綜合類
1.參加拓展訓(xùn)練管理人員促進(jìn)相互的信任、支持與合作
2.參加軍事訓(xùn)練全體人員增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性
3.'5s'培訓(xùn)管理、工程技術(shù)人員提高員工職業(yè)素養(yǎng)
4.投影、錄象、電腦演示等視聽教育全體人員增加感性認(rèn)識(shí)
2研討類
1.頭腦風(fēng)暴法管理人員提高創(chuàng)造力,培養(yǎng)創(chuàng)造性思維
2.專題討論法管理人員提高管理水平
3.典型案例、個(gè)案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問題的能力
3演練類
1.模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作
2.對(duì)抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力
3.游戲訓(xùn)練法全體人員激勵(lì)員工工作積極性
4學(xué)習(xí)類
1.檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力
2.快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力
5講課類
1.逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維
三、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)
(一)新員工公共培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)
1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天
2禮儀知識(shí)常用禮儀知識(shí)6課時(shí)
形體訓(xùn)練
員工行為語言規(guī)范
3服務(wù)意識(shí)職業(yè)道德教育3課時(shí)
客戶溝通協(xié)調(diào)技巧
受理及處理客戶投訴
4企業(yè)文化企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹3課時(shí)
企業(yè)理念與宗旨
員工手冊(cè)與勞動(dòng)人事規(guī)章制度
5物業(yè)管理知識(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)6課時(shí)
物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時(shí)
入伙與二次裝修管理服務(wù)要求與技巧3課時(shí)
典型物業(yè)管理案例6課時(shí)
6質(zhì)量管理iso9002質(zhì)量管理體系6課時(shí)
7安全防范知識(shí)消防知識(shí)6課時(shí)
治安防范知識(shí)與技巧
8大廈情況大廈基本情況介紹3課時(shí)
9帶班實(shí)行7天
(二)護(hù)衛(wèi)員及車輛管理員培訓(xùn)科目
序號(hào)
培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔
1.單兵隊(duì)列動(dòng)作;
2.三大步法;
3.體能訓(xùn)練;逢周一至周五,
每天訓(xùn)練1小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性,訓(xùn)練扎實(shí)基本功
1.擒拿格斗基本功;
2.捕俘拳;
3.防衛(wèi)術(shù);逢周六、周日,
每天訓(xùn)練3小時(shí)熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能
5護(hù)衛(wèi)服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
7消防知識(shí)每月一次熟悉消防救火職責(zé)
8消防訓(xùn)練每周一次掌握基本消防操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力,掌握處理技巧
(三)保潔員培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識(shí)每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5保潔服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度
8消防知識(shí)及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
(四)園藝工培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識(shí)每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5園藝服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7消防知識(shí)及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
(五)維修技工培訓(xùn)科目
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)
1工作例會(huì)每周一次提高政治思想覺悟,開展批評(píng)自我批評(píng)
2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每月一次保持宿舍干凈整潔
3園藝方法與農(nóng)藥使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識(shí)每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
5園藝服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)
6病蟲害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
7消防知識(shí)及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能
8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力
《維修服務(wù)工作手榭》《設(shè)備管理工作手榭》《消防管理工作手朋》
熟悉菽工的崗位職牡,操作規(guī)程,工作標(biāo)準(zhǔn)掌握基本的消防知識(shí)禾□設(shè)備管理知識(shí)
房屋維修艿面納管理?xiàng)l例,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)
大厘內(nèi)水、電、消防管道走向,設(shè)備設(shè)施特點(diǎn),維修s反務(wù)范圍
了解和熟悉大廈狀況,提高工作效率
土建、機(jī)窀、綰排水、空讕等杞天專業(yè)的基礎(chǔ)管理婀識(shí)
沒備及機(jī)具的操作演練和倮養(yǎng)規(guī)程
技術(shù)大比武
每年一次
第3篇 萬科物業(yè)智能化工程部售后服務(wù)管理辦法
vk物業(yè)智能化工程部售后服務(wù)管理辦法
1、目的
規(guī)范智能化工程部售后服務(wù)。
2、適用范圍
智能化工程部承接的地產(chǎn)智能化工程項(xiàng)目。
3、定義
售后服務(wù)是指工程完工后,在保修期內(nèi)提供的后續(xù)服務(wù)。
4、職責(zé)
部門/崗位職責(zé)
部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)控部門整體客戶服務(wù)工作質(zhì)量。
本部事務(wù)主管負(fù)責(zé)與珠三角地區(qū)的地產(chǎn)客戶服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)中心建立售后服務(wù)溝通平臺(tái),監(jiān)督各項(xiàng)目組售后服務(wù)及時(shí)性,協(xié)調(diào)處理售后服務(wù)遺留問題。
技術(shù)組主管負(fù)責(zé)審核設(shè)備故障處理記錄,為已過保修期并且撤離該城市業(yè)務(wù)的項(xiàng)目提供技術(shù)支持。
采購(gòu)管理員負(fù)責(zé)配合各項(xiàng)目組與供應(yīng)商協(xié)調(diào)設(shè)備返修事宜。
區(qū)域行政負(fù)責(zé)跟進(jìn)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目設(shè)備返修,收集售后服務(wù)各類報(bào)表,報(bào)相關(guān)人員跟進(jìn)。
城市負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目售后服務(wù)工作。
城市技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)售后服務(wù)提供技術(shù)支持。
售后服務(wù)技術(shù)員負(fù)責(zé)項(xiàng)目組售后服務(wù)具體工作。
5、方法及過程控制
5.1售后服務(wù)提供
5.1.1每個(gè)項(xiàng)目在售后服務(wù)階段需將售后服務(wù)人員及城市負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系電話提供給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心,并要求24小時(shí)處于開機(jī)狀態(tài)。
5.1.2每個(gè)項(xiàng)目在竣工交付后,城市負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)中心協(xié)調(diào),將部門印制的《項(xiàng)目安防設(shè)備服務(wù)登記表》提交給物業(yè)服務(wù)中心,物業(yè)服務(wù)中心接到業(yè)主售后服務(wù)需求時(shí)填寫《項(xiàng)目安防設(shè)備服務(wù)登記表》,并通知智能化工程部售后服務(wù)人員處理,對(duì)于重要問題或可能會(huì)引起投訴的工程遺留問題需及時(shí)將信息反饋至本部事務(wù)主管和部門經(jīng)理征求處理意見,由本部事務(wù)主管跟進(jìn)處理結(jié)果。
5.1.3售后服務(wù)技術(shù)員能在現(xiàn)場(chǎng)解決的問題須在現(xiàn)場(chǎng)立即處理,對(duì)于發(fā)生需更換設(shè)備的故障,需在《智能化工程設(shè)備故障處理記錄表》注明,作為核對(duì)盤點(diǎn)表物資出庫(kù)的依據(jù)之一,各項(xiàng)目組統(tǒng)計(jì)《智能化工程設(shè)備故障處理記錄表》于每月25日前報(bào)區(qū)域行政匯總,統(tǒng)一報(bào)技術(shù)組主管。
5.1.4項(xiàng)目組售后服務(wù)人員每月填寫《智能化工程售后服務(wù)月報(bào)》,經(jīng)城市負(fù)責(zé)人審核報(bào)區(qū)域行政匯總,報(bào)區(qū)域主管、分管經(jīng)理助理審核后以郵件形式主送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心維修主管,抄送給物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、本部事務(wù)主管、部門經(jīng)理。
5.2售后設(shè)備維修或更換
5.2.1 如確認(rèn)設(shè)備損壞需返回廠家維修,由售后服務(wù)人員填寫《智能化工程售后服務(wù)
處理流程表》,報(bào)城市技術(shù)負(fù)責(zé)人審核、技術(shù)組主管審批,抄送區(qū)域行政和本部事務(wù)主管,如涉及我方支付設(shè)備維修費(fèi)用需報(bào)本部事務(wù)主管審核,部門經(jīng)理審批。由項(xiàng)目組直接將故障設(shè)備寄回廠家維修,區(qū)域行政負(fù)責(zé)跟進(jìn)本區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目故障設(shè)備維修結(jié)果,并做好跟進(jìn)記錄。
5.2.2因維修設(shè)備而發(fā)生的維修費(fèi)用,付款時(shí)由區(qū)域行政填寫《付款申請(qǐng)單》,并附對(duì)應(yīng)的供應(yīng)商發(fā)出并經(jīng)我方確認(rèn)的維修設(shè)備收費(fèi)確認(rèn)函、《智能化工程售后服務(wù)處理流程表》及其郵件批復(fù)頁,每月匯總一次報(bào)銷。
5.2.3因售后服務(wù)而發(fā)生的設(shè)備采購(gòu)由項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人填寫《智能化工程項(xiàng)目組物資申請(qǐng)單》,需經(jīng)技術(shù)組、本部事務(wù)主管、物資計(jì)劃管理員審核,部門經(jīng)理審批后由采購(gòu)管理員采購(gòu)。
5.3 售后服務(wù)收費(fèi)
5.3.1對(duì)業(yè)主室內(nèi)設(shè)備增加、移位的服務(wù)項(xiàng)目,按部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的項(xiàng)目收費(fèi),需經(jīng)本部事務(wù)主管批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
5.3.2對(duì)于不在保修范圍內(nèi)而發(fā)生的設(shè)備損壞,由城市負(fù)責(zé)人將現(xiàn)場(chǎng)情況電話知會(huì)本部事務(wù)主管,由本部事務(wù)主管報(bào)價(jià)確定賠償金額,城市負(fù)責(zé)人填寫《智能化工程售后服務(wù)處理流程表》注明賠償金額,報(bào)本部事務(wù)主管、財(cái)務(wù)人員,抄送部門經(jīng)理,由城市負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人跟進(jìn)收款情況。
5.3.3各項(xiàng)目組每月需統(tǒng)計(jì)售后服務(wù)收費(fèi)情況,填寫《智能化工程售后服務(wù)收費(fèi)明細(xì)表》,每月25日前報(bào)區(qū)域行政匯總,由區(qū)域行政報(bào)財(cái)務(wù)人員跟進(jìn)收款情況。
5.3.4售后服務(wù)收費(fèi)每季度與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心對(duì)賬,半年收一次款。由區(qū)域行政匯總對(duì)賬情況報(bào)部門財(cái)務(wù),抄送本部事務(wù)主管、部門經(jīng)理,作為應(yīng)收賬款,由城市負(fù)責(zé)人跟進(jìn)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心付款事宜。
5.4 提供售后服務(wù)原則
5.4.1保修期內(nèi)的項(xiàng)目
5.4.1.1在保修期結(jié)束前半年,項(xiàng)目組需與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心溝通,要求對(duì)方指定專人協(xié)助智能化設(shè)備故障處理,協(xié)助對(duì)方建立緊急情況應(yīng)急處理方案,并負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)人員做好培訓(xùn),做好相關(guān)記錄,逐步將智能化設(shè)備日常維護(hù)和簡(jiǎn)單故障工作移交給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心自行處理。
5.4.1.2保修期內(nèi)售后服務(wù)按合同條款約定操作,本著負(fù)責(zé)、服務(wù)的原則提供售后服務(wù),合同條款約定不明確的分為以下三種情況操作。
1、保修期內(nèi)該項(xiàng)目組還在操作的(一般是指分期開發(fā)的項(xiàng)目):
a、出現(xiàn)緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或物業(yè)服務(wù)中心正常管理的情況),需及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。
b、需安排兼職售后服務(wù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備故障處理和日常維護(hù),業(yè)主室內(nèi)設(shè)備改位,居家防盜開通,每周安排二次集中處理。
2、在保修期內(nèi)該項(xiàng)目組已撤離,但部門在該城市有其他項(xiàng)目組施工的:
a、出現(xiàn)緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或給物業(yè)服務(wù)中心管理帶來安全隱患的情況),需24小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。
b、需安排兼職售后服務(wù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備故障處理和日常維護(hù),業(yè)主室內(nèi)設(shè)備改位,居家
防盜開通,每周安排一次集中處理。
3、在保修期內(nèi)部門業(yè)務(wù)已撤離該城市:
a、出現(xiàn)緊急情況(如影響業(yè)主正常生活或給物業(yè)服務(wù)中心管理帶來安全隱患的情況)
需調(diào)配離該城市最近的項(xiàng)目組售后人員48小時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。
b、在項(xiàng)目入伙之日起半年之內(nèi)需安排售后服務(wù)人員在現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)設(shè)備故障處理,居家防盜開通。同時(shí)要求對(duì)方指定專人協(xié)助智能化設(shè)備故障處理,協(xié)助對(duì)方建立緊急情況應(yīng)急處理方案,并逐步將智能化設(shè)備日常維護(hù)和簡(jiǎn)單故障工作移交給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心自行處理。
c、在項(xiàng)目入伙之日起半年后售后服務(wù)人員撤離現(xiàn)場(chǎng),如果出現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障安排就近城市項(xiàng)目組人員每月集中處理一次,如因人為損壞、雷擊、臺(tái)風(fēng)等不可抗力因素(不屬保修范圍)導(dǎo)致系統(tǒng)故障需要我方派人現(xiàn)場(chǎng)處理的,往返交通及一切相關(guān)費(fèi)由對(duì)方負(fù)責(zé)。
5.4.2已過保修期的項(xiàng)目
5.4.2.1建議
對(duì)方采購(gòu)易損件備用。
1、已過保修期該項(xiàng)目組還在操作的(一般是指分期開發(fā)的項(xiàng)目):
日常設(shè)備故障主要由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心人員負(fù)責(zé)處理,安排售后服務(wù)人員每周一次
集中協(xié)助處理(包括業(yè)主室內(nèi)居家防盜開通),如涉及設(shè)備維修更換費(fèi)用由對(duì)方負(fù)責(zé)。
2、已過保修期該項(xiàng)目組已撤離,但部門在該城市有其他項(xiàng)目組施工的:
日常設(shè)備故障主要由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)中心人員負(fù)責(zé)處理,安排售后服務(wù)人員每半個(gè)月一次集中協(xié)助處理(包括業(yè)主室內(nèi)居家防盜開通),如涉及設(shè)備維修更換費(fèi)用由對(duì)方負(fù)責(zé)。
3、已過保修期部門業(yè)務(wù)已撤離該城市:
由技術(shù)組通過電話提供技術(shù)支持,如需我方現(xiàn)場(chǎng)處理,往返交通費(fèi)、人工費(fèi)等一切費(fèi)用由對(duì)方承擔(dān)。
6、記錄表格
vkwy7.5.1-j02-03-f1《智能化工程設(shè)備故障處理記錄表》
vkwy7.5.1-j02-03-f2《智能化工程售后服務(wù)處理流程表》
vkwy7.5.1-j02-03-f3《智能化工程售后服務(wù)收費(fèi)明細(xì)表》
vkwy7.5.1-j02-03-f4《智能化工程售后服務(wù)月報(bào)》
第4篇 公館前期物業(yè)服務(wù)管理：物業(yè)接管驗(yàn)收
公館前期服務(wù)管理:物業(yè)接管驗(yàn)收
第二節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收
一、工程參竣工驗(yàn)收
與建筑質(zhì)量主管部門組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助項(xiàng)目公司了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并做好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助,并報(bào)項(xiàng)目公司。協(xié)助項(xiàng)目公司組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,對(duì)不合格處提出整改意見,由項(xiàng)目公司責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn),最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
在項(xiàng)目公司需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí),協(xié)助項(xiàng)目公司進(jìn)行整改,并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法,確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。
二、物業(yè)的接管驗(yàn)收
按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行驗(yàn)收檢查,進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。
◎現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目
土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)
◎資料交接
產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 、驗(yàn)收資料
◎其他交接
設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等;具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同(保修協(xié)議也可)等;公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。
三、設(shè)施、設(shè)備的試運(yùn)行
為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行,必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)時(shí)期,物業(yè)工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
第5篇 某某新城物業(yè)管理公司服務(wù)范圍
某新城物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍
廣州********物業(yè)管理有限公司被委托為'****新城'的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),以資深及專業(yè)的物業(yè)管理人員全日24 小時(shí)全面提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)予各業(yè)主。管理公司的主要服務(wù)范圍如下:
1. 保持****新城服務(wù)系統(tǒng)正常及有效地運(yùn)作;
2. 保持****新城所有公共地方,包括停車場(chǎng)及公共設(shè)施、樓梯、外墻等地方的清潔;
3. 保持小區(qū)內(nèi)所有公共地方之綠化、景觀、設(shè)施良好狀況;
4. 確保****新城的保安及公共秩序;
5. 管理公司配備技術(shù)力量雄厚的維修隊(duì)伍,為小區(qū)提供全天候的維修公共設(shè)備服務(wù);
6. 保持及不斷改善小區(qū)環(huán)境,包括小區(qū)的節(jié)日裝飾等;
7. 聯(lián)絡(luò)市政府有關(guān)部門及協(xié)調(diào)工作;
8. 解答業(yè)主/住戶有關(guān)小區(qū)管理的投訴及查詢;
9. 管理公司在小區(qū)內(nèi)適當(dāng)?shù)胤?設(shè)立公布欄,公布管理公司的通告或有關(guān)管理的其他事 。
10. 管理和維護(hù)小區(qū)智能化系統(tǒng),為業(yè)主/住戶提供各 信息服務(wù)。
第6篇 鳳凰城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)措施
鳳凰城小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)措施
結(jié)合***鳳凰城物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路,我們擬采取以下管理服務(wù)措施,以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品按照預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的供給:
一、導(dǎo)入適用和完善的質(zhì)量管理體系
我公司于成立之初就建立了公司自己的質(zhì)量保證體系,通過在所管理服務(wù)的項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn),質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定,并具有較強(qiáng)的可操作性。質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在***鳳凰城物業(yè)管理的實(shí)施過程中,我們將一如既往地推行全員質(zhì)量管理,并根據(jù)***鳳凰城項(xiàng)目的實(shí)際情況和特色制定適用的品質(zhì)控制方案,在日常管理服務(wù)中加以完善,以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。
二、實(shí)施 “質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作機(jī)制
物業(yè)管理是市場(chǎng)活動(dòng),物業(yè)管理公司受業(yè)主委托提供業(yè)主所需要的管理服務(wù),作為企業(yè)物業(yè)管理公司是必須有盈利能力的,沒有收支平衡控制能力的管理和服務(wù)無論對(duì)企業(yè)還是業(yè)主來說都肯定不是好事情。從物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)來看,節(jié)約和控制成本對(duì)企業(yè)來說是必然的,低廉的服務(wù)價(jià)格對(duì)業(yè)主來說也是有利的;但是,我們清楚的看到,控制成本與保證質(zhì)量不應(yīng)該是矛盾的,以犧牲質(zhì)量為基礎(chǔ)的成本控制不是解決問題的根本辦法,惟有在保證質(zhì)量的前提下談成本控制才有意義。我公司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性,全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。公司通過與關(guān)鍵崗位負(fù)責(zé)人簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書,把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核工作業(yè)績(jī)的兩頂最重要的指標(biāo),且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。通過 “質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作,我們獲得了業(yè)主滿意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我們將進(jìn)一步結(jié)合***鳳凰城的管理特點(diǎn)和難點(diǎn),把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該項(xiàng)目的管理實(shí)踐中,力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn),以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的高性價(jià)比服務(wù)。
三、建立“加油站式”的員工培訓(xùn)制度
由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異,對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供,不能簡(jiǎn)單地只制造一種“準(zhǔn)則”,而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整,也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化,真中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中,我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系,做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn),各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。同時(shí),我們亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利”的觀念,并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。
四、實(shí)現(xiàn)與周邊社區(qū)的資源共享
***鳳凰城周邊緊鄰多個(gè)新近開發(fā)的住宅小區(qū),其中荊州花園、城南春天等多個(gè)大型住宅小區(qū),這將成為我們不可或缺的一項(xiàng)管理資源,我們可以充分借助這個(gè)有利條件實(shí)現(xiàn)資源共享,以便更好地滿足業(yè)主的服務(wù)需求。***鳳凰城與周邊項(xiàng)目雖然在物業(yè)類型、開發(fā)速度、服務(wù)定位等方面存在一些差異,但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)是一致的,雙方可在競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上充分開展合作,如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防、社區(qū)活動(dòng)開展等方面均可強(qiáng)強(qiáng)攜手、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
五、建立“物業(yè)管理信息島”
伴隨it產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來,利用住宅小區(qū)的信息寬帶網(wǎng)絡(luò)資源更好的為業(yè)主提供信息對(duì)稱與共享、vod、網(wǎng)上配送購(gòu)物與結(jié)算等方面的增值服務(wù)在沿海和其他發(fā)達(dá)的地區(qū)已經(jīng)是非常成熟的。我們冀望在***鳳凰城的管理服務(wù)中占領(lǐng)先機(jī),配合公司的局域網(wǎng)及***鳳凰城的寬帶信息網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃,我們擬逐步建立***鳳凰城社區(qū)網(wǎng)站,將各類管理服務(wù)信息定期輸入并及時(shí)更新,并擬以社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站為基礎(chǔ)逐步為業(yè)主提供更多的便利信息服務(wù),著力實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡(luò)化,構(gòu)建一個(gè)可為用戶提供大量交互式信息的“物業(yè)管理信息島”,從而滿足社會(huì)各界、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。政府主管部門、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司隨時(shí)可通過互聯(lián)網(wǎng)登陸網(wǎng)站,高速瀏覽物業(yè)管理處的管理情況,并獲取服務(wù)資料,同時(shí)對(duì)管理處的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo),實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)信息的多層面?zhèn)鬟f。
六、倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)
物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)均涉及業(yè)主、住戶日常生活的不同側(cè)面。物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好,必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此,在***鳳凰城我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù),明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間的分工及配合。即:物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)自治自律管理、居委會(huì)承擔(dān)政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益服務(wù)。
我們通過按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管理報(bào)告”、組織“管理處開放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立。并從保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā),不斷增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)自治自律管理的意識(shí)和能力,使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對(duì)于居委會(huì),我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、計(jì)劃生育等工作,同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。我們深信:只要從服務(wù)業(yè)主、住戶的根本目標(biāo)出發(fā),三方的合作一定能成為推動(dòng)小區(qū)管理水平提高的助力。
七、提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)
隨著生活品質(zhì)的不斷改進(jìn),使得房屋裝修正成為業(yè)主在購(gòu)房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。但是,現(xiàn)階段荊州市家居裝修市場(chǎng)的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主和住戶深感困惑。一方面,普通的業(yè)主、住戶因?yàn)閷I(yè)的限制,對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購(gòu)、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余力而力不足;另一方面,因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤(rùn),導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠,“游擊隊(duì)”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化的進(jìn)程中,我們認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個(gè)主動(dòng)性的角色。為此,在***鳳凰城的裝修管理上,我們竭誠(chéng)為業(yè)主、住戶提供完美的配套服務(wù)。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入3~4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主、住戶推薦,避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主、住戶。同時(shí),根據(jù)不同層次業(yè)主的需求,提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇,實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。另外,根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求,管理處亦可在業(yè)主購(gòu)房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù),最大限度的方便業(yè)主,以解業(yè)主的后顧之憂。
八、采用 “客戶服務(wù)前向化”的服務(wù)模式
強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提,“客戶服務(wù)前向化”要求物業(yè)管理處的所有員工以客戶為中心,在對(duì)待客戶服務(wù)需求上每個(gè)人都是服務(wù)終端,打破層級(jí)管理上的壁壘,從而能夠靈活高效的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。以我們?cè)谝酝?xiàng)目的成熟經(jīng)驗(yàn),我們將一如既往的在***鳳凰城推行以設(shè)立客戶服務(wù)中心的操作方式為基礎(chǔ)的 “客戶服務(wù)前向化”服務(wù)模式,并以“首問負(fù)責(zé)”、“分片包干”、“全員聯(lián)動(dòng)”、“快速行動(dòng)”等制度的實(shí)施作為保障。
在***鳳凰城的服務(wù)形式上,我們將建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將項(xiàng)目的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作,客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐,所有的對(duì)外服務(wù)統(tǒng)一由客戶服務(wù)中心指揮調(diào)度,所有的客戶服務(wù)信息也統(tǒng)一匯總到客戶服務(wù)中心后進(jìn)行處理,業(yè)主所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心,由中心負(fù)責(zé)分類處理,而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶,從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。通過服務(wù)中心的有效運(yùn)作,365×24小時(shí)的響應(yīng)時(shí)間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足,為***鳳凰城的業(yè)主提供“一站式無憂”式物業(yè)管理服務(wù)。
九、致力于公共設(shè)施設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)
住宅管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。根據(jù)我們對(duì)住宅小區(qū)樓宇的管理經(jīng)驗(yàn),我們將***鳳凰城共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行,即:以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修;以消除各種運(yùn)行隱患,保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大、中修);以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。
在***鳳凰城共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上,我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方,對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展,逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理,最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。
十、管理體系的全面整合和提升
第7篇 商業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則
zz商業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則
一、主要依據(jù)
1、國(guó)家、省、市對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)規(guī)定;
2、與**公司簽訂的“物業(yè)管理服務(wù)合同”,以及**國(guó)際商業(yè)中心業(yè)主“管理規(guī)約”(原稱“業(yè)主公約”)相關(guān)內(nèi)容。
二、基本要求
1、公司各層領(lǐng)導(dǎo)及全體員工,愿誠(chéng)懇熱情、盡職盡責(zé)地為某小區(qū)全體業(yè)主及住戶提供物業(yè)管理服務(wù),愿與全體業(yè)主共同努力,為創(chuàng)建先進(jìn)社區(qū)作出應(yīng)有貢獻(xiàn);
2、制定完善的物業(yè)、質(zhì)量、財(cái)務(wù)、檔案等管理方案和制度,吸取廣大業(yè)主有益建議,不斷改進(jìn)工作。
3、管理及專業(yè)操作人員,按規(guī)定持證上崗;
4、管理服務(wù)工作人員統(tǒng)一著裝,佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,主動(dòng)服務(wù),熱情周到;
5、公示24小時(shí)熱線服務(wù)電話(目前為:******),隨時(shí)響應(yīng)聯(lián)系;應(yīng)急事件,相關(guān)人員迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)適時(shí)處置;一般報(bào)修或其他需要登門服務(wù)事項(xiàng),按約定時(shí)間到達(dá);建立事件處理、報(bào)修、維修和回訪記錄等檔案。
三、主要服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
(一)房屋管理服務(wù)
1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),檢修和保養(yǎng)記錄齊全;
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,適時(shí)檢查房屋共用部位的使用情況,需要維修時(shí);屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修基金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告或建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,組織維修;
3、每三日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道及其它共用部位,作好巡查記錄,并及時(shí)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù);
4、按照住宅裝飾裝修管理和業(yè)主管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定和要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,按規(guī)定與業(yè)主(或使用人)、裝修管理企業(yè)簽訂協(xié)議,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每二日巡查一次裝修施工現(xiàn)場(chǎng),若發(fā)現(xiàn)有影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的現(xiàn)象時(shí),及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)助處理;
5、對(duì)違反規(guī)劃私搭、亂建的行為時(shí)及時(shí)勸阻、制止;對(duì)不聽勸阻或已成為事實(shí)者,書面通知其限期整改時(shí)間和要求,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)及有關(guān)部門備案,待進(jìn)一步查處;
(二)共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)
1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外);
2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維護(hù)、保養(yǎng)等記錄齊全;
3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;保障設(shè)備設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常;
4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備組織定期巡查,作好巡查記錄。需要維修時(shí);屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時(shí)編制維修和更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修基金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告或建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,組織維修或更新改造;
5、保障電梯正常運(yùn)轉(zhuǎn);
6、保障消防設(shè)施設(shè)備狀態(tài)完好,可隨時(shí)啟用;消防通道暢通;
7、設(shè)施設(shè)備保持整潔、通風(fēng),無冒、漏、滴現(xiàn)象;
8、保持路燈、樓道燈完好,發(fā)現(xiàn)損壞者,及時(shí)修復(fù)或更換;
9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備,設(shè)明顯警示標(biāo)志和防范措施;
(三)維護(hù)小區(qū)公共秩序服務(wù)
1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤;
2、小區(qū)內(nèi),按規(guī)定線路每日進(jìn)行巡邏,配有安全監(jiān)控設(shè)施的地方,實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控;
3、在小區(qū)內(nèi)允許進(jìn)行裝修的時(shí)間段為,上午8:00―12:00,下午14:00―18:30,
違者予以阻止。進(jìn)入小區(qū)的裝修人員,需持臨時(shí)出入證入內(nèi);
4、對(duì)火災(zāi)、治安等突發(fā)事件備有應(yīng)急預(yù)案;事發(fā)時(shí)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門報(bào)告,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
(四)保潔、衛(wèi)生服務(wù)
1、幢設(shè)置垃圾桶,保持垃圾桶及附近整潔,桶外無垃圾;
2、小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等,每日清掃;樓道、電梯廳每日清掃;每周拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗;及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路的積水、積雪;
3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道,每年疏通一次;雨污水井每季度檢查一次,需要時(shí)及時(shí)清掏;化糞池每二月檢查一次,如有異常及時(shí)清掏;
4、二次供水水池,按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清洗;
5、按區(qū)內(nèi)實(shí)際情況,對(duì)需要的部位進(jìn)行消毒或滅蟲除害;
6、按市政府的規(guī)定:為保證小區(qū)內(nèi)人員安全、健康和環(huán)境整潔、衛(wèi)生,住宅區(qū)內(nèi)禁養(yǎng)大型犬內(nèi);飼養(yǎng)小型寵物,需辦理飼養(yǎng)證件,按時(shí)進(jìn)行防疫;遛狗需在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn),有人牽領(lǐng)的情況下進(jìn)行;領(lǐng)主要將狗糞裝入塑料袋內(nèi),投入垃圾箱內(nèi),并擦凈狗糞污染的地點(diǎn);管好寵物,不得深夜吠叫。對(duì)以上規(guī)定,違者予以阻止、勸告;對(duì)不聽從者,報(bào)告相關(guān)部門處理。
(五)綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)
1、在各個(gè)綠化場(chǎng)所,均設(shè)置愛護(hù)綠化警示牌,敬請(qǐng)大家愛護(hù)綠化,保持環(huán)境清新、優(yōu)美、整潔;
2、配專業(yè)人員實(shí)施綠化管理,對(duì)草坪、花卉、樹木等,進(jìn)行栽培和定期修剪、養(yǎng)護(hù);
3、定期清除綠地雜草、雜物;
4、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,作好防澇、防凍事項(xiàng);
5、適時(shí)噴灑農(nóng)藥,預(yù)防病蟲害;
6、對(duì)不愛護(hù)綠化行為予以勸阻、警告;對(duì)故意損毀、破壞行為,視情節(jié)嚴(yán)重程度,提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門給予相應(yīng)處罰;
(六)服務(wù)收、支公示
1、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,目前物業(yè)管理物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:住宅每平方元,商業(yè)門面房每平方元;每半年收繳一次,正常情況下,繳費(fèi)日期為1月1日――1月31日;7月1日――7月31日,為不打擾住戶,請(qǐng)到公司財(cái)務(wù)室繳納,也可應(yīng)住戶要求,上門收取;
2、電梯、高層水泵電費(fèi),按實(shí)際用量用戶均攤,每季度收繳一次,上門收取;
3、樓道、小區(qū)內(nèi)道路及其它公共場(chǎng)所照明用電費(fèi)用,按實(shí)際使用量,由小區(qū)內(nèi)住戶均攤,按規(guī)定每2月上門查表收費(fèi)一次;
4、自行車、電動(dòng)車和摩托車,放于車庫(kù)內(nèi)指定位置;保管費(fèi)分別為每輛、每月4元、7元、15元;汽車存放于指定地點(diǎn)。
5、代收費(fèi)項(xiàng)目:
6、對(duì)逾期不繳費(fèi),又不說明情況而取得諒解的住戶,被視為有意滯納,將加收2%滯納金;超期3個(gè)月不繳費(fèi),又不說明情況而取得諒解的住戶,被視為有意拒繳,將向人民法院起訴;
7、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳情況,每6個(gè)月向全體業(yè)主公布一次;全年物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳情況,以及物業(yè)服務(wù)資金一年總的支出、
第8篇 z物業(yè)客戶服務(wù)部人員語言管理規(guī)范
1、問候語:您好、早、早上好、下午好、路上辛苦了、您來了;
2、歡迎語:歡迎您來我們住宅小區(qū)、歡迎您入住小區(qū)、歡迎光臨;
3、祝福語:恭喜、祝您節(jié)日愉快、祝您圣誕快樂、祝您新年快樂、祝您生日快樂、祝您新婚快樂、祝您新春快樂、恭喜發(fā)財(cái);
4、告別語:再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來;
5、道歉語:對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)?、打擾您了、失禮了;
6、道謝語:謝謝、非常感謝;
7、應(yīng)答語:是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒關(guān)系、這是我應(yīng)該做了;
8、征詢語:請(qǐng)問您有什么事我能為您做什么嗎需要我?guī)湍鍪裁磫崮袆e的事嗎
9、請(qǐng)求語:請(qǐng)你協(xié)助我們……、請(qǐng)您……好嗎
10、商量語:……您看這樣好不好
11、解釋語:很抱歉,這種情況,公司的規(guī)定是這樣的;
12、基本禮貌用語10字:您好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見。
第9篇 物業(yè)管理師考試-物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容
物業(yè)管理師考試資料:物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容:
1.物業(yè)基本情況
物業(yè)基本情況中,要描述物業(yè)類型、位置面積等情況,界定物業(yè)管理區(qū)域。
2.委托服務(wù)事項(xiàng)
委托服務(wù)事項(xiàng)即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容。主要包括:
(1)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。
(2)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。
(3)市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場(chǎng)等。
(4)公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
(5)附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所等。
(6)公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。
(7)交通與車輛停放秩序的管理,包括停車場(chǎng)管理和車輛進(jìn)出管理。通常情況下,物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場(chǎng)地停放車輛,停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。
(8)維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。
(9)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù),包括房屋裝修的安全、垃圾處理等管理工作。
(10)專項(xiàng)維修基金的代管服務(wù)。
(11)物業(yè)檔案資料的管理。包括與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
(12)其他委托事項(xiàng)。
3.雙方的權(quán)利義務(wù)
合同雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)約定的越明晰,合同的履行就越簡(jiǎn)單,發(fā)生糾紛的概率也要小很多。
4.物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)
服務(wù)質(zhì)量是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。目前國(guó)家正在推行物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)事人可以參照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來約定服務(wù)質(zhì)量,根據(jù)服務(wù)質(zhì)量來約定相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。
5.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用
服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主為獲取物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)而支付的費(fèi)用,包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的主要義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式,有包干制和酬金制兩種形式。
物業(yè)交付業(yè)主前,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后,由業(yè)主承擔(dān)。
6.專項(xiàng)維修基金的管理和使用
目前,專項(xiàng)維修基金主要是針對(duì)住宅物業(yè)而言的。專項(xiàng)維修基金對(duì)于保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),對(duì)于物業(yè)的保值增值,具有非常重要的意義。對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域而言,專項(xiàng)維修基金總量是一個(gè)不小的金額。從產(chǎn)權(quán)上講,專項(xiàng)維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有,在實(shí)踐上,專項(xiàng)維修基金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修基金的作用,需要當(dāng)事人在國(guó)家規(guī)定的基礎(chǔ)上,對(duì)專項(xiàng)維修基金的管理和使用規(guī)則、程序等做出具體約定。
7.物業(yè)管理用房
必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的前提條件。當(dāng)事人需按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,在合同中對(duì)物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)問題予以細(xì)化。
8.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè),以及居住物業(yè)中的經(jīng)營(yíng)性房屋或設(shè)施,如商業(yè)鋪面、停車場(chǎng)等,合同雙方要明確委托服務(wù)的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。采集者退散
9.委托服務(wù)期限
物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長(zhǎng)期限內(nèi)履行的合同,當(dāng)事人需要對(duì)合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體,或者明確規(guī)定計(jì)算期限的方法。
10.違約責(zé)任
違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同,依照法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任是促使當(dāng)事人履行合同義務(wù),使守約人免受或少受損失的法律措施,也是保證物業(yè)服務(wù)合同履行的主要條款,對(duì)當(dāng)事人的利益關(guān)系重大,應(yīng)當(dāng)予以明確。
合同法及其他相關(guān)法律法規(guī)對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細(xì),但是法律的規(guī)定比較原則,難以面面俱到;物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性,為了保證合同當(dāng)事人的特殊需要,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的原則和自身的情況,對(duì)違約責(zé)任做出具體的約定。例如,約定違約損害的計(jì)算方法、賠償范圍等。
此外,物業(yè)服務(wù)合同一般還應(yīng)載明雙方當(dāng)事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭(zhēng)議的方法以及當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)等內(nèi)容。來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)
前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容與物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容類似,包括物業(yè)基本情況描述與物業(yè)服務(wù)范圍界定、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用及其計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理、物業(yè)的承接驗(yàn)收、物業(yè)使用與維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任和其他事項(xiàng)。
第10篇 某物業(yè)管理公司維修服務(wù)考核辦法
物業(yè)管理公司維修服務(wù)考核辦法
第一章總則
第一條為加強(qiáng)和規(guī)范維修管理,保證維修質(zhì)量,提高維修服務(wù)水平和工作效率,維護(hù)正常的維修秩序,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),特制定本制度。
第二條本制度適用于廣州市**物業(yè)管理有限公司所接管物業(yè)范圍內(nèi)的一切維修活動(dòng)。
第三條本制度所稱維修,是指物業(yè)管理公司對(duì)所管區(qū)域內(nèi)住戶報(bào)修項(xiàng)目的維修活動(dòng)。
第四條客戶服務(wù)中心、工程部和保安部按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)維修的組織、管理工作。客戶服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)住戶戶內(nèi)零修和維、保修(以戶表或入戶端子盒為界),以及影響住戶自用部分使用功能的公共維修。工程部主要負(fù)責(zé)其余公共部分的維修及疑難工程問題的處理。保安部主要負(fù)責(zé)維修的安全巡查和維修秩序、維修垃圾的監(jiān)管巡查。
第二章維修工作程序
第五條客戶服務(wù)中心前臺(tái)調(diào)度員負(fù)責(zé)受理來自業(yè)主/物業(yè)使用人(以下統(tǒng)稱住戶)、物業(yè)公司員工或其他人員的報(bào)修。同時(shí),物業(yè)公司所有員工(保潔員、綠化工除外)有責(zé)任受理來自住戶的報(bào)修,并在接受報(bào)修的當(dāng)天下班前由所屬部門書面通知客戶服務(wù)中心,緊急情況必須在接報(bào)三分鐘內(nèi)報(bào)客戶服務(wù)中心處理。
第六條客戶服務(wù)中心前臺(tái)調(diào)度員必須嚴(yán)格按照《客戶服務(wù)中心員工服務(wù)禮儀標(biāo)準(zhǔn)》受理報(bào)修事宜。
第七條維修受理人必須詳細(xì)記錄報(bào)修情況,包括報(bào)修時(shí)間、人員、位置、事情、聯(lián)系電話。客戶服務(wù)中心前臺(tái)調(diào)度員必須按《維修情況日?qǐng)?bào)表》的規(guī)范格式即時(shí)記錄報(bào)修情況。
第八條調(diào)度員接到報(bào)修后,必須在三分鐘以內(nèi)或按照與當(dāng)事人約定的時(shí)間安排好相關(guān)人員,處理人必須在接到通知五分鐘以內(nèi)或約定時(shí)間提前五分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織處理。處理人必須采取措施,保證維修問題不危及住戶和公共利益,并在處理完成后三分鐘內(nèi)回復(fù)調(diào)度中心。當(dāng)時(shí)處理不完或處理不了的,處理人必須與相關(guān)住戶另外約定時(shí)間組織上門進(jìn)行維修。
第九條如果維修涉及毗鄰異產(chǎn)問題,當(dāng)事住戶有抵觸情緒的,在非緊急情況下,工程師和維修監(jiān)理應(yīng)首先與業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)未果的,應(yīng)立即通知相應(yīng)的物業(yè)助理共同繼續(xù)協(xié)調(diào);若協(xié)調(diào)無效,應(yīng)報(bào)請(qǐng)部門領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)進(jìn)行不間斷協(xié)調(diào);部門領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)無效的,應(yīng)立即呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)采取針對(duì)性措施。如仍然無效的,必須于次日將情況書面報(bào)集團(tuán)客戶服務(wù)中心。在上述協(xié)調(diào)過程當(dāng)中,如沒有得到住戶明確答復(fù)的,維修人員不得離開現(xiàn)場(chǎng)。在維修協(xié)調(diào)過程中,未經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn),任何員工不得將公司內(nèi)部文件(如工程質(zhì)量鑒定書、公司內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告等)或其他信息透露給住戶。
第十條維修涉及重大質(zhì)量安全問題或復(fù)雜技術(shù)問題的,工程師詳細(xì)查驗(yàn)核定后必須在首報(bào)24小時(shí)內(nèi)書面報(bào)請(qǐng)集團(tuán)工程部、研發(fā)中心提供技術(shù)支持或工程協(xié)調(diào),并同時(shí)以書面形式向集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)及集團(tuán)客戶服務(wù)中心匯報(bào)。若超過24小時(shí)仍未得到明確答復(fù)的,每天兩次向集團(tuán)客戶服務(wù)中心催辦。
第十一條維修單位、方案及時(shí)間等確定后,屬于對(duì)外委托施工的,客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的工程師必須填寫《委托維修任務(wù)書》,在承接單位負(fù)責(zé)人簽字接單并報(bào)部門及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行,同時(shí)須向業(yè)主簽發(fā)《維修通知書》。
第十二條工程師和維修監(jiān)理必須督促施工單位按照《委托維修任務(wù)書》約定的方案和工期開展維修作業(yè)。
第十三條客戶服務(wù)中心工程師、維修監(jiān)理、物業(yè)助理以及保安部巡查保安共同負(fù)責(zé)對(duì)維修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管,各崗位每天對(duì)各維修點(diǎn)巡查不得少于兩次。客戶服務(wù)中心工程師和維修監(jiān)理主要負(fù)責(zé)監(jiān)控維修施工的進(jìn)度、質(zhì)量、場(chǎng)地、調(diào)度以及方案的具體執(zhí)行情況等,著重強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)工序(如24小時(shí)蓄水試驗(yàn))及工程量的控制。物業(yè)助理主要負(fù)責(zé)監(jiān)督維修隊(duì)伍的證件手續(xù)、垃圾處置等事宜。保安部主要負(fù)責(zé)監(jiān)管維修過程中的垃圾堆放、維修秩序等。
第十四條維修工作完成后,工程師和維修監(jiān)理必須在當(dāng)天按照規(guī)范要求組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的,應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)填寫《維修項(xiàng)目工程簽證單》及《工程維修量明細(xì)表》,由服務(wù)對(duì)象和施工單位簽字確認(rèn)并經(jīng)工程師審核后,報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)及公司領(lǐng)導(dǎo)審批;對(duì)不合格項(xiàng),工程師必須立即組織查出原因、確定處置方案,并在承諾工期內(nèi)整改驗(yàn)收。
第十五條工程師或維修監(jiān)理在工程維修完成的當(dāng)天必須將完成情況反饋調(diào)度中心。調(diào)度員須在接報(bào)24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行電話回訪,并安排物業(yè)助理在三天內(nèi)完成上門回訪,重點(diǎn)維修必須在24小時(shí)內(nèi)完成上門回訪。
第三章零修工作程序
第十六條客戶服務(wù)中心調(diào)度員受理報(bào)修后,對(duì)屬于零修范疇的,必須在首報(bào)三分鐘內(nèi)開具《工程維修單》安排維修工上門維修或按約定時(shí)間上門維修。
第十七條維修工在接到維修任務(wù)后,必須在五分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng),有具體要求的則按要求時(shí)間到場(chǎng)處置。
第十八條如果維修地點(diǎn)在業(yè)主(物業(yè)使用人)戶內(nèi),維修工必須按照《入戶維修服務(wù)規(guī)范》的要求開展室內(nèi)維修。
第十九條維修工在檢查確定完維修內(nèi)容后,必須向出示《便民服務(wù)維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》,征得住戶同意后按規(guī)范要求開展室內(nèi)維修。維修完畢,經(jīng)住戶在《工程維修單》上簽字確認(rèn)后,維修工方可離開。
第二十條維修時(shí)間一般不得超過三十分鐘。如果維修工作無法及時(shí)完成,維修技工必須立即向調(diào)度中心回復(fù),說明情況。如因?yàn)樽魰簳r(shí)沒有維修材料,維修工進(jìn)行應(yīng)急處理后,由調(diào)度中心與業(yè)主改約時(shí)間上門維修。
第二十一條維修工必須在返回調(diào)度中心三分鐘內(nèi)向調(diào)度員報(bào)告處置結(jié)果,并將《工程維修單》第二聯(lián)投入回收箱中。調(diào)度員必須在三分鐘內(nèi)進(jìn)行電話回訪,并安排物業(yè)助理進(jìn)行有針對(duì)性的上門抽查回訪。
第四章維修監(jiān)管與質(zhì)量控制
第二十二條維修單位在維修施工中,每完成一道工序,工程師和維修監(jiān)理必須對(duì)維修施工中的每一道工序進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,合格后才允許進(jìn)入下一工序施工。
第二十三條客戶服務(wù)中心工程師和維修監(jiān)理必須對(duì)所有用于維修、保修的工程材料在使用前進(jìn)行檢查,對(duì)有疑問的應(yīng)要求施工方提供材料(產(chǎn)品)合格證明書,否則可要求停工、返工或予以罰款處理。
第二十四條客戶服務(wù)中心工程師和維修監(jiān)理必須及時(shí)制止施工單位的違章行為,每周至少向施工單位發(fā)一次《監(jiān)理通知》,要求限期整改或通報(bào)處罰情況。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未整改的,工程師和維修監(jiān)理必須立即將施工單位人員清理出場(chǎng)。
第五章維修服務(wù)考核辦法
第二十五條物業(yè)公司員工推諉住戶報(bào)修或接報(bào)后不及時(shí)通知客戶服務(wù)中心的,每發(fā)現(xiàn)一
起,扣罰當(dāng)事人50元。引起住戶投訴的,扣罰當(dāng)事人100元。
第二十六條客戶服務(wù)中心前臺(tái)調(diào)度員未規(guī)范受理報(bào)修,違反《客戶服務(wù)中心員工服務(wù)禮儀標(biāo)準(zhǔn)》的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。若引起業(yè)主投訴的,扣罰當(dāng)事人100元,部門主管50元;引發(fā)后果的,扣罰當(dāng)事人300元,部門各級(jí)責(zé)任人100元,部門各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第二十七條客戶服務(wù)中心前臺(tái)調(diào)度員對(duì)報(bào)修不作記錄的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人100元,部門主管50元;未按規(guī)范記錄報(bào)修內(nèi)容的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人30元,部門主管20元。
第二十八條維修組織人安排不及時(shí)或安排不當(dāng)導(dǎo)致業(yè)主投訴的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人100元,部門領(lǐng)導(dǎo)50元。
第二十九條相關(guān)人員不服從調(diào)度人員安排,扣罰當(dāng)事人200元。維修人員未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)或完成維修工作的,扣罰相關(guān)責(zé)任人100元。
第三十條部門領(lǐng)導(dǎo)、工程師、維修監(jiān)理或物業(yè)助理未按規(guī)定程序和時(shí)限進(jìn)行維修處置的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。引起業(yè)主投訴或其他后果的,扣罰當(dāng)事人100元,部門領(lǐng)導(dǎo)50元。
第三十一條未按規(guī)定組織施工,有下列情況之一的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰專業(yè)工程師50元,部門領(lǐng)導(dǎo)30元。(1)外委施工不填寫《委托維修任務(wù)書》就開始施工的;(2)未按雙方合同約定的工程單價(jià)上報(bào)工程價(jià)款的;(3)沒有約定工程單價(jià),所定價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的;(4)未及時(shí)填寫《工程項(xiàng)目簽證單》和《工程量明細(xì)表》的;(5)未規(guī)范填寫維修資料的。引起后果的,扣罰專業(yè)工程師200元,部門領(lǐng)導(dǎo)100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元。
第三十二條專業(yè)工程師和維修監(jiān)理對(duì)施工監(jiān)管力度不夠,出現(xiàn)下列情況之一的,扣罰當(dāng)事人200元,部門領(lǐng)導(dǎo)100元,主管領(lǐng)導(dǎo)50元:(1)因監(jiān)管不力,導(dǎo)致工期延誤或業(yè)主家中物品損壞的;(2)每完成一道工序,未按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收就進(jìn)行下一道工序施工的;(3)核定工程量誤差超過3%;(4)所巡查監(jiān)管區(qū)域的維修工程有返修情況發(fā)生;(5)發(fā)現(xiàn)施工單位有違規(guī)行為或不文明行為,不及時(shí)制止和處罰的。
第三十三條物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修監(jiān)管的員工未按維修管理制度對(duì)維修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人100元,部門主管50元。
第三十四條物業(yè)助理不清楚所管區(qū)域內(nèi)維修情況的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。
第三十五條客戶服務(wù)中心檔案管理員及工程師未按規(guī)定時(shí)間完成簽證單的填制與整理工作,未及時(shí)跟催審批進(jìn)度的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰30元。各審批環(huán)節(jié)未按時(shí)限審批的,扣罰責(zé)任人30元。
第三十六條維修工未按《入戶維修服務(wù)規(guī)范》的要求進(jìn)行維修作業(yè)的,每發(fā)現(xiàn)一起,扣罰當(dāng)事人50元。造成業(yè)主(物業(yè)使用人)家中物品損壞的,須照價(jià)賠償。
第三十七條物業(yè)公司員工亂收費(fèi)、收取小費(fèi)或私吞維修費(fèi)的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除并賠償損失。情節(jié)嚴(yán)重的,依法送公安機(jī)關(guān)處理。
第三十八條客戶服務(wù)中心于每月25日將統(tǒng)計(jì)報(bào)表報(bào)送督導(dǎo)室。發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)和不報(bào)的,扣罰服務(wù)中心主任200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。督導(dǎo)室每月按照本制度分別對(duì)維修工作組織一次抽查,對(duì)于未按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行抽查的,扣罰督導(dǎo)室主任200元,主管領(lǐng)導(dǎo)100元。
第三十九條以上的違規(guī)行為,連續(xù)發(fā)生兩次,當(dāng)事人和部門領(lǐng)導(dǎo)加倍處罰;連續(xù)發(fā)生三次,當(dāng)事人作勸其離職處理。
第七章 附則
第四十條以上扣罰均從責(zé)任人當(dāng)月的獎(jiǎng)金中予以執(zhí)行,直至扣完為止。
第四十條本考核辦法從下發(fā)之日起開始施行。
第11篇 高層住宅物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容
高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容
本節(jié)主要闡述**院項(xiàng)目安全管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。
(一)**院花園安全管理
保安工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說'安全第一',保安工作具有第一位的意義,只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證,租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。
1、治安管理
(1)治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)
特點(diǎn):
a、以預(yù)防為主。無論是治安也好,消防也好,都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。
b、物業(yè)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分,因此物業(yè)的保安工作離不開社會(huì),離不開政府公安部門,這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。
c、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看,保安就是服務(wù),即提供保安服務(wù)。作為保安人員,要樹立'服務(wù)第一、用戶至上'的思想,既要保持公安人員的警惕性,又要有服務(wù)人員的和顏悅色;既要堅(jiān)持原則,按制度辦事,又要文明禮貌,樂于助人。
d、軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)物業(yè)保安工作的好壞,既要靠軟件也要靠硬件,我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì),另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè),建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。
主要任務(wù):
a、門衛(wèi)工作。著裝整齊,維持大門口秩序,疏導(dǎo)交通車輛,為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等,同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子,防止各類案件的發(fā)生。
b、安全巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。
c、停車場(chǎng)管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出,檢查停車證件,收取臨時(shí)停車費(fèi),進(jìn)行停車場(chǎng)消防和安全管理。
d、治安協(xié)助。防止治安事件,對(duì)物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
e、消防工作。消防控制室值班檢查,消防設(shè)備,配備專職消防人員,建立義務(wù)消防組織,進(jìn)行消防訓(xùn)練。
f、與其他部門搞好配合工作。
2、相應(yīng)的治安防范措施
(1)安保部的組織結(jié)構(gòu)
**院管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān),物業(yè)面積越大,配套設(shè)施越多,班組設(shè)置也就也多,越復(fù)雜。保安部一般的崗位設(shè)置為:
(2)合理安排治安崗
a、電梯服務(wù):服務(wù)前臺(tái)小姐、門童二班倒16小時(shí)值班(視實(shí)際需要,擬在主出入口設(shè)置)
b、智能監(jiān)控中心三班倒24小時(shí)值班
c、地下車庫(kù)出入口三班倒24小時(shí)值班(分設(shè)東北崗、東南崗、西部崗三個(gè)崗位)
d、小區(qū)巡邏崗三班倒24小時(shí)值班
e、小區(qū)主入口大門三班倒24小時(shí)值班
f、保安主管負(fù)責(zé)花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。
(3)加強(qiáng)非辦公時(shí)間門崗的監(jiān)控力度
a.人流出區(qū)控制圖
門衛(wèi)崗值勤
業(yè)戶
問候
詢問后、登記
詢問后、登記
進(jìn)入**院
來訪客戶
進(jìn)入**院( 跟蹤觀察)
其他人員
進(jìn)入**院 (跟蹤觀察)
b.圖
人流入?yún)^(qū)控
門崗值勤
業(yè)戶
所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)
在登記本簽字
檢查證件(出入證)無異常放行
來訪客戶
放行
其他人員
放行
c.物流出區(qū)控制圖
門崗值勤
用戶所帶物品
詢問
執(zhí)用戶證明
執(zhí)管理處開的放行條放行
來訪客戶
收回放行
其他人員
確認(rèn)無誤,收回放行條放行
(4)組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)
快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理,負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活,基本職能是:區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。
(5)實(shí)行24小時(shí)巡視
巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視,確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題,巡邏人員采用徙步巡邏方式。
(6)加強(qiáng)區(qū)域巡邏
為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制,保證巡邏到位。
(7)治安狀況統(tǒng)計(jì)
對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì),分析所產(chǎn)生的各種問題,找出原因,制定相應(yīng)的措施。
(二)車輛管理
車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失,要做到這一點(diǎn),首先要搞好停車場(chǎng)的建設(shè)。
1、位置規(guī)劃
車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類,機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放,既不利于車主,也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài),**院管理處把停車場(chǎng)庫(kù)的區(qū)位作適當(dāng)劃分,以下是停車場(chǎng)庫(kù)劃分的一個(gè)構(gòu)想:
2、內(nèi)部要求
對(duì)于機(jī)動(dòng)車,我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃,實(shí)施以下管理措施:
(1)了解用戶車輛情況,實(shí)行便捷停放
(2)實(shí)施停車專用車位制度
(3)物業(yè)道路設(shè)減速坡,限制車輛速度
(4)嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場(chǎng)
(5)做好宣傳工作,除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外,平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳,發(fā)動(dòng)大家自覺遵守停放規(guī)定
(三)消防管理
消防安全責(zé)任重大,這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì),消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。
1、宣傳教育
開展消防安全教育,樹立消防安全意識(shí)是貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的工作方針為前提,我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員,將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的'119'消防日,設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識(shí)。
消防工作不只是少數(shù)人的事,而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé),對(duì)于物業(yè)的全體人員來說,必須了解并掌握如下幾個(gè)方面:
(1)物業(yè)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定;
(2)手提式滅火器的放置位置及其使用方法;
(3)消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法;
管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn):
(1)遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù);
(2)重要物資(貨幣、文件等)的轉(zhuǎn)移及辦法。
2、日常檢查
(1)防火門:是否關(guān)閉狀態(tài),鉸鏈?zhǔn)欠耢`活,整體有否損壞。
(2)應(yīng)急照明燈及指示燈:電源是否正常,整體有無損壞,表面是否有灰塵等;
(3)各種消防標(biāo)識(shí):安裝是否牢固,定位是否準(zhǔn)確,整體有無損壞,清掃表面灰塵等。
(4)各種滅火器:瓶體是否完好,固定是否牢靠,保險(xiǎn)栓是否完好,氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。
(5)消防栓是否完好,水壓是否符合要求。
3、讓用戶參與物業(yè)的消防管理
(1)組織物業(yè)人員開展消防演習(xí)。
(2)請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。
(3)成立義務(wù)消防檢查隊(duì),對(duì)物業(yè)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。
4、消防報(bào)警特殊處理程序
通知--往現(xiàn)場(chǎng)
報(bào)警--往現(xiàn)場(chǎng)
往現(xiàn)場(chǎng)-- 報(bào)告
掌握現(xiàn)場(chǎng)情況--報(bào)告
往現(xiàn)場(chǎng)--通知
(四)**院項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理
物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且,物業(yè)通過清潔保養(yǎng),可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損,保護(hù)物業(yè)的裝飾材料,延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期,既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。
在**院項(xiàng)目,我們將指導(dǎo)管理處對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境,我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作:
1、全面實(shí)施iso9001:2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入iso14000環(huán)境管理體系
實(shí)施iso9001:2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行物業(yè)規(guī)范化管理的保證,建立和實(shí)施iso14000環(huán)境管理體系則保證**院
項(xiàng)目成為'三無'的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。
2、 環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)
(1)環(huán)境部主要任務(wù):
負(fù)責(zé)物業(yè)各個(gè)樓面和各部位公用用具,使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求;
負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)、使用意見,掌握清潔費(fèi)用的支出;
負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn),使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì);
負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。
備注:**院環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實(shí)施,管理處負(fù)責(zé)對(duì)受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進(jìn)行監(jiān)督和管理,具體外包分析和建議將進(jìn)行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問工作中專項(xiàng)提供貴司。
(2)組織結(jié)構(gòu)
(3)16小時(shí)保潔制度
物業(yè)實(shí)行16小時(shí)兩班組保潔制度,早晨7:00上班直至晚上11:00時(shí)下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求,每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行,盡量減少對(duì)用戶辦公的影響。
(4)噪音污染控制
噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題,據(jù)了解,目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中,有關(guān)噪音的就占65%以上。把噪音控制在國(guó)家規(guī)定的'白天不高于55分貝,晚上不高于45分貝'的標(biāo)準(zhǔn),是噪音控制工作的重要目標(biāo)。
3、垃圾分流
在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上,我們將對(duì)垃圾實(shí)施'三化'管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化,從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。
(1)垃圾收集袋裝化:垃圾的收集,統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于'三合一'功能的垃圾箱。
(2)垃圾回收資源化:通過垃圾箱,從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用,避免資源浪費(fèi)。
(五)設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)
高檔物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高,為保障設(shè)備運(yùn)行的安全、高效,我們將結(jié)合**院項(xiàng)目的實(shí)際情況,把zz在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中,在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。
此外,我們將在**院項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念,在降低運(yùn)作成本的同時(shí),盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。為此,我們對(duì)該物業(yè)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。
1、機(jī)電設(shè)備管理的基本原則
(1)、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用zz安全而高效的管理模式
建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用,設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。
制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé),設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作,并作相關(guān)記錄。
實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修,如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等,超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應(yīng)有記錄,其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。。
(2)、建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案
a、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則,制定《設(shè)備編碼規(guī)則》
b、制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。
c、依《設(shè)備總覽表》設(shè)立《設(shè)備卡》并執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。
d、對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入zz視覺標(biāo)示系統(tǒng)。
e、機(jī)電的編號(hào)編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。
(3)、主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬
a、設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》,這些表為履歷形式,將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。
b、工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度,創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論.督促.建議的平臺(tái),便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。
(4)、建立完善的質(zhì)量記錄體系
a、任何工作做到有據(jù)可查。
b、以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。
c、完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)以確保今后各設(shè)備系統(tǒng)維修需要和可靠運(yùn)行。
d、利用金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量對(duì)**院管理處形成有力的技術(shù)支持。
(5)、技術(shù)資料的管理
a、對(duì)于技術(shù)資料管理,遵守'二級(jí)制'模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料,工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件(或原有兩套則可留一套)存檔于本工程部資料柜中,這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。
b、工程部資料柜鑰匙管理,納入部門鑰匙管理體系中。
(6)、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理
a、定義設(shè)備類鑰匙:所有設(shè)備功能鑰匙,及其門柜、門房鑰匙。
b、設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱,分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。
c、設(shè)立與本物業(yè)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度,對(duì)內(nèi)方便工作,對(duì)外防范破壞及恐怖行為。
(7)、技術(shù)工種的管理
因物業(yè)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職,一崗多能,既提高工作效率和應(yīng)急處理能力,作到人力資源的合理配制。
2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理
物業(yè)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用zz成熟完善的管理模式。
a、消防中心、停車場(chǎng)及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負(fù)責(zé),設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由工程部門負(fù)責(zé),并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。
b、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng),設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)、設(shè)備定期保養(yǎng)和分級(jí)保養(yǎng)由工程部負(fù)責(zé),根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。
c、擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對(duì)電梯進(jìn)行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮zz物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長(zhǎng),技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。
d、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》,并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。
e、對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入zzci視覺標(biāo)示系統(tǒng),充分顯示zz的規(guī)范化管理模式。
3、增收節(jié)支,不斷提高管理水平
(1)、增收節(jié)支措施
a、經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗,勵(lì)行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)教育,增強(qiáng)節(jié)約意識(shí),在管理中,自覺地從一滴水,一度電做起,努力降低維修維護(hù)成本。
b、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù),不斷提高專業(yè)素質(zhì),提高維修技術(shù)服務(wù)水平。
c、加強(qiáng)成本控制,原材料控制,在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下,引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段,減少人力投入,減少人員開支。
d、加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制,做到計(jì)劃采購(gòu),專人保管,合理領(lǐng)用。
e、物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施,節(jié)約用電,減少公用電費(fèi)支出。
(2)、提高公共設(shè)施,機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。
a、提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì),加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。
b、配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備,實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。
c、繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。
d、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。
e、加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用,發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì),加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。
f、維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。
g、建立激勵(lì)機(jī)制,每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工,并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),提高員工的積極性。
h、實(shí)行公司、管理處工程例會(huì)制度,及時(shí)溝通解決工程技術(shù)難題。
第12篇 海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路
陽光海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路
zz物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚,不在于過去取得了何種成就,關(guān)鍵在于不斷的摸索并求新求變,形成了自已獨(dú)特的管理特色及管理思路。
**海岸的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的重要性,探索**海岸物業(yè)管理新模式,對(duì)于推動(dòng)樓盤銷售與物業(yè)增值,滿足作為受益主體--業(yè)主的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們通過對(duì)**海岸的管理模式進(jìn)行了反復(fù)探討,最終以'創(chuàng)精品服務(wù),全心全意滿足顧客需求'目標(biāo)為導(dǎo)向,確立了**海岸的物業(yè)管理思路:
-緊密圍繞'服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)'的核心理念,提供'精品服務(wù)'的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品;
-倡導(dǎo)'以業(yè)戶為中心'的流程管理思想,建立以流程為基石的業(yè)戶需求價(jià)值鏈;
-倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù),規(guī)范管理服務(wù)行為;
-致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣'非接觸管理、零距離服務(wù)'的服務(wù)理念。
在日常管理服務(wù)中,我們還將:
-采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法;
-強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序;
-強(qiáng)調(diào)維修資金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合;
-強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn);
-確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;
-確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日臻完美;
-致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí);
-致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升;
-致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的理想居住環(huán)境。
