第1篇 物業(yè)管理手冊－物業(yè)服務(wù)檢查
物業(yè)管理手冊:物業(yè)服務(wù)檢查
1總則
1.1為保證物業(yè)服務(wù)滿足規(guī)定要求,并持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量,各物業(yè)分公司應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)檢查工作,建立公司內(nèi)部的三級檢查機(jī)制,包括:物業(yè)分公司的月檢、管理處(部門)的周檢、管理處班組的日常檢查。
1.2項(xiàng)目所在公司對所屬物業(yè)分公司的監(jiān)督檢查采取不定期的全面檢查或?qū)嵤┑谌綑z查方式進(jìn)行,按管理公司《經(jīng)營管理制度》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
1.3各層次物業(yè)服務(wù)檢查均必須有計(jì)劃地進(jìn)行,并形成書面的檢查報(bào)告。針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,物業(yè)分公司應(yīng)及時(shí)采取糾正措施。
1.4物業(yè)分公司的各級檢查均須依據(jù)《物業(yè)管理方案》、《工作計(jì)劃》、《服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)》、上級指令以及公司文件制度。
2職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的服務(wù)檢查,包括班組長負(fù)責(zé)的日檢、管理處主任負(fù)責(zé)組織的周檢、公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織的月檢。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)對所屬物業(yè)分公司進(jìn)行監(jiān)督檢查。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對各物業(yè)分公司檢查體系實(shí)施監(jiān)督和指導(dǎo)。
3程序要點(diǎn)
3.1物業(yè)分公司的檢查組織
3.1.1日常檢查:由各班組長對責(zé)任范圍內(nèi)巡查。
3.1.2周檢:由管理處主任擔(dān)任組長,各主管組成。并指定專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析和編制月報(bào)。
3.1.3月檢:由品質(zhì)部經(jīng)理或總經(jīng)理指定專人(中層以上管理人員)任組長并負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析及編制檢查報(bào)告,組員由組長根據(jù)需要在公司范圍內(nèi)抽調(diào)人員組成。
3.2各級檢查組的權(quán)限:
3.2.1檢查組有權(quán)按檢查計(jì)劃對相關(guān)范圍進(jìn)行檢查;
3.2.2檢查組有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況要求被檢單位(日檢為崗位)填寫《糾正預(yù)防措施報(bào)告》,并跟蹤驗(yàn)證;
3.2.3檢查組有責(zé)任向公司各部門(管理處)闡明不合格項(xiàng)的原因,并提出整改建議;
3.2.4上一級檢查組織有權(quán)對下一級檢查組織工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督;
3.2.5檢查組成員應(yīng)秉著公平、公正的原則,認(rèn)真開展檢查工作,不得弄虛作假、敷衍了事;
3.2.6檢查組長按計(jì)劃安排檢查組成員的檢查工作,負(fù)責(zé)組員檢查過程的考勤及相關(guān)紀(jì)律,同時(shí)有權(quán)向檢查組成員的直接上級提出考核建議。
3.3檢查標(biāo)準(zhǔn)詳見《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)》。
3.4不合格評定
3.4.1為了將不合格進(jìn)行準(zhǔn)確的責(zé)任歸屬,檢查實(shí)施人須對發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行評定。評定結(jié)果按《9.1不合格控制、糾正及預(yù)防措施》中的3.2.2分類。
3.4.2班組長對日常檢查結(jié)果進(jìn)行評定;周檢、月檢實(shí)行組員集中討論分析,然后進(jìn)行逐項(xiàng)評定。
3.4.3評定時(shí)被檢查人員(日檢)或部門負(fù)責(zé)人(周檢和月檢)須在現(xiàn)場。
3.5檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格按9.1要求進(jìn)行糾正。
3.6檢查分析報(bào)告
3.6.1每月5日前,管理處周檢負(fù)責(zé)人將上月的周檢結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,編制成報(bào)告并由管理處主任審批后,向各班組傳達(dá)。同時(shí)送物業(yè)分公司檢查組備案,作為當(dāng)月月檢參考內(nèi)容。只有一個(gè)管理處的物業(yè)分公司,月檢報(bào)告和周檢匯總報(bào)告合并編制。
3.6.2月檢問題評定后,物業(yè)分公司檢查組組長根據(jù)月檢情況編制報(bào)告并由總經(jīng)理審批后,發(fā)放給各部門、管理處。
3.6.3檢查分析報(bào)告內(nèi)容包括但不限于:
a)檢查時(shí)間、方法、過程;
b)檢查結(jié)果匯總;
c)問題歸類;
d)重要問題單項(xiàng)分析;
e)總體問題分析(可采用排列圖、控制圖、因果分析圖等進(jìn)行研究);
f)改進(jìn)建議;
g)總結(jié)
4管理處班組的日常檢查
4.1日常檢查是管理處各班組負(fù)責(zé)人對屬下崗位的服務(wù)過程實(shí)現(xiàn)管理控制的重要手段。管理處日常檢查范圍包括:各班組所有崗位的工作范圍、分包服務(wù)項(xiàng)目。
4.2管理處的日常檢查由各班組長負(fù)責(zé),分包項(xiàng)目日常檢查由分管責(zé)任人負(fù)責(zé),其它項(xiàng)目由管理處主任指定責(zé)任人。
4.3各日常檢查負(fù)責(zé)人必須每日保證足夠的檢查時(shí)間。
4.4檢查人在三個(gè)工作日內(nèi)須對職責(zé)范圍內(nèi)的所有崗位及其責(zé)任區(qū)檢查完畢,存在問題記錄在《物業(yè)服務(wù)檢查記錄表》上,涉及責(zé)任人的,需要求責(zé)任人在記錄表上簽字確認(rèn)。
4.5參照《9.1不合格控制、糾正及預(yù)防措施》3.2.2評定不合格類別。
4.6對不合格的處置按《9.1不合格控制及糾正、預(yù)防措施》3.10要求處理;符合糾正預(yù)防措施要求的按《9.1不合格控制及糾正、預(yù)防措施》3.11處理。糾正完畢后須在《物業(yè)服務(wù)檢查記錄表》上作相關(guān)記錄。
4.7涉及項(xiàng)目分包的檢查,分包項(xiàng)目分管責(zé)任人對日常檢查存在問題應(yīng)及時(shí)反饋給供方,要求在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行整改。分包項(xiàng)目的日常檢查結(jié)果應(yīng)作為供方工作評定的依據(jù)之一。
4.8每周例會前,各班組長將按一階段日檢結(jié)果匯總并在例會向管理處主任匯報(bào)。
5管理處(部門)的周檢
5.1管理處主任每周組織一次由管理處各專業(yè)主管參加的系統(tǒng)檢查,每次周檢的重點(diǎn)可不同,但要求在一個(gè)月內(nèi)必須覆蓋管理處所有管轄范圍和服務(wù)項(xiàng)目。檢查中發(fā)現(xiàn)的問題記錄在《物業(yè)服務(wù)檢查記錄表》上。
5.2周檢可根據(jù)實(shí)際情況,選擇定期或不定期的檢查方式進(jìn)行,但必須確保兩次周檢的時(shí)間間隔不超過10個(gè)工作日。
5.3周檢對不合格的控制包含了日常檢查的控制要點(diǎn),更重要的是通過對各檢查結(jié)果的分析驗(yàn)證,評審管理范圍內(nèi)是否存在管理不合格,形成對日常檢查工作進(jìn)行有效監(jiān)督。
5.4周檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題必須由責(zé)任人簽字認(rèn)可,特殊情況下(無法認(rèn)定責(zé)任人或責(zé)任方不在公司)需在備注欄上注明,檢查結(jié)果按3.4.2要求評定。
5.5工程設(shè)備、設(shè)施等涉及到工程安全方面的檢查須由維修班人員(需要時(shí)可要求工程部安排人員)陪同。
5.6管理處主任在每周辦公例會上通報(bào)檢查結(jié)果。
5.7按3.6要求編制周檢月報(bào)。
6物業(yè)分公司的月檢
6.1月檢方式和內(nèi)容
6.1.1月檢采用例行計(jì)劃月檢和日常的隨機(jī)抽檢相結(jié)合的方式進(jìn)行。
6.1.2例行計(jì)劃月檢為集中檢查,檢查間隔不得少于20天,多于40天,以確保檢查數(shù)據(jù)的可比性,有利于質(zhì)量分析。各物業(yè)分公司應(yīng)盡量固定每月的集中月檢時(shí)間。
6.1.3檢查組長根據(jù)項(xiàng)目的情況,每月設(shè)置部分抽檢項(xiàng)目,隨機(jī)抽檢的測試點(diǎn)不得高于當(dāng)月總測試點(diǎn)的20%,隨機(jī)抽檢每月不定期進(jìn)行。
6.1.4例行計(jì)劃集中月檢的內(nèi)容除了按檢查標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置的測試點(diǎn)外,還應(yīng)該包括前次月檢問題項(xiàng)及日常隨機(jī)抽檢問題項(xiàng)的驗(yàn)證。
6.2制定月檢計(jì)劃
6.2.1物業(yè)分公司品質(zhì)部組織相關(guān)人員組成檢查組,品質(zhì)部經(jīng)理任檢查組組長負(fù)責(zé)月檢工作的組織、溝通及編寫總結(jié)報(bào)告等工作。
6.2.2月檢計(jì)劃由檢查組長負(fù)責(zé)編制,總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
6.2.3檢查組長負(fù)責(zé)至少提前三天將月檢計(jì)劃發(fā)放至公司各部門(管理處)及檢查組成員。
6.2.4月檢計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于:
a)檢查目的及檢查依據(jù);
b)檢查組成員構(gòu)成及分組情況;
c)檢查時(shí)間安排;
d)檢查范圍及內(nèi)容;
e)檢查方式;
f)檢查陪同人員要求;
g)運(yùn)用表單。
6.3檢查測試點(diǎn)的設(shè)定
6.3.1各物業(yè)分公司參考《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)》,經(jīng)過評審確定檢查測試點(diǎn)總量及各項(xiàng)目分量,檢查測試點(diǎn)的數(shù)量長期固定,因工作內(nèi)容改變而調(diào)整檢查標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可重新確定。
6.3.2各專業(yè)檢查人員根據(jù)檢查計(jì)劃檢查測試點(diǎn)數(shù)量要求編制《月檢項(xiàng)目測試表》,若本專業(yè)被安排有抽檢內(nèi)容,應(yīng)在測試表中注明,《月檢項(xiàng)目測試表》編制后交檢查組長核準(zhǔn)。
6.3.3檢查組長統(tǒng)籌抽檢與計(jì)劃檢查安排,并審核檢查組成員編制的《月檢項(xiàng)目測試表》。
6.4檢查實(shí)施
6.4.1檢查人員按照計(jì)劃要求實(shí)施隨機(jī)抽檢工作,檢查發(fā)現(xiàn)的問題記錄后由相關(guān)責(zé)任人簽字。
6.4.2例行計(jì)劃檢查有檢查組長帶隊(duì)按計(jì)劃到管理處實(shí)施集中現(xiàn)場檢查,并負(fù)責(zé)檢查工作紀(jì)律及相關(guān)事宜的臨機(jī)處置。
6.4.3檢查發(fā)現(xiàn)的問題均須責(zé)任人和責(zé)任區(qū)負(fù)責(zé)人簽字。
6.5檢查的現(xiàn)場總結(jié)
6.5.1各專業(yè)檢查人員現(xiàn)場檢查完畢后,由檢查組長召集檢查人員以及被檢查方管理層人員召開檢查結(jié)果匯報(bào)會,各檢查人員向?qū)Ψ酵▓?bào)例行計(jì)劃檢查和隨機(jī)抽檢情況及存在問題,聽取被檢查方對存在問題的看法,共同對存在問題進(jìn)行分析,探討糾正及預(yù)防措施。
6.5.2被檢查方須做好相關(guān)記錄,并積極對相關(guān)問題進(jìn)行糾正。
6.6檢查問題(單項(xiàng)問題)評定
6.6.1離開檢查現(xiàn)場后,檢查組采取成員集中合議評定的方法,依據(jù)按《9.1不合格控制、糾正及預(yù)防措施》中的3.2.2分類評定。
6.6.2評定過程存在爭議的,通過表決以少數(shù)服從多數(shù)裁定。
6.6.3在檢查測試表上填寫評定結(jié)果記錄。
6.7每月根據(jù)月檢結(jié)果對管理處服務(wù)質(zhì)量工作的綜合評價(jià)
6.7.1物業(yè)分公司對各管理處服務(wù)質(zhì)量的綜合評價(jià)級別分為:優(yōu)秀、良好、一般、不及格。
1)優(yōu)秀
a)不合格項(xiàng)2項(xiàng)及以下;
b)無嚴(yán)重不合格項(xiàng)。
2)良好
a)不合格項(xiàng)2-6項(xiàng);
b)無嚴(yán)重不合格項(xiàng)。
3)一般
a)不合格項(xiàng)7-12項(xiàng);
b)嚴(yán)重不合格項(xiàng)有1-2項(xiàng);
c)同一項(xiàng)問題連續(xù)3次被評為不合格項(xiàng);
d)《糾正預(yù)防措施報(bào)告》內(nèi)容第二次驗(yàn)證不被通過。
4)不及格
a)不合格項(xiàng)12項(xiàng)以上;
b)嚴(yán)重不合格項(xiàng)3項(xiàng)及以上。
6.7.2月檢結(jié)果評定小組(由品質(zhì)部經(jīng)理與檢查組成員組成)依據(jù)上述評價(jià)標(biāo)準(zhǔn),形成《物業(yè)服務(wù)評價(jià)表》。
6.7.3檢查組組長在月檢結(jié)束后三個(gè)工作日內(nèi)將《物業(yè)服務(wù)評價(jià)表》發(fā)放到管理處,管理處主任簽字認(rèn)可,并在兩個(gè)工作日內(nèi)送還品質(zhì)部月檢小組。
6.7.4各管理處若對評價(jià)結(jié)果有異議,須在收到《物業(yè)服務(wù)評價(jià)表》后兩個(gè)工作日
內(nèi)與檢查組長進(jìn)行溝通,如溝通未果,可在兩個(gè)工作日內(nèi)向總經(jīng)理申訴。
6.8月檢分析報(bào)告
6.8.1檢查組長根據(jù)月檢評定結(jié)果及相關(guān)數(shù)據(jù),編制《月檢分析報(bào)告》,經(jīng)總經(jīng)理審批后發(fā)放到各部門及管理處。
6.8.2各職能部門根據(jù)報(bào)告中與本職工作相關(guān)內(nèi)容做好監(jiān)督、指導(dǎo)和改進(jìn)工作;各管理處根據(jù)報(bào)告內(nèi)容及建議落實(shí)問題整改措施及相關(guān)績效考核工作。
6.9月檢的相關(guān)規(guī)定
6.9.1應(yīng)將月檢的物業(yè)服務(wù)綜合評價(jià)納入所制定的各物業(yè)分公司績效考核制度內(nèi)容,作為一項(xiàng)重要的考核指標(biāo)。
6.9.2在檢查過程中,如發(fā)現(xiàn)不屬于檢查計(jì)劃內(nèi)的問題時(shí),須納入評定及考核,在進(jìn)行質(zhì)量分析時(shí)可另列處理,以免影響數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性。
6.9.3如整改項(xiàng)較多,檢查組應(yīng)在下一個(gè)月計(jì)劃中調(diào)整檢查重點(diǎn)。
6.9.4同一個(gè)問題連續(xù)兩次檢查中被評為不合格項(xiàng),或出現(xiàn)嚴(yán)重不合要求項(xiàng),檢查組應(yīng)要求部門(管理處)填寫《糾正預(yù)防措施報(bào)告》。
6.9.5《月檢分析報(bào)告》經(jīng)品質(zhì)部經(jīng)理審核,總經(jīng)理審批后交行政人事部歸檔保存。
6.10月檢評定結(jié)果的處理
6.10.1月檢評定結(jié)果的處理依照《物業(yè)管理責(zé)任書》的相關(guān)條款執(zhí)行。
6.10.2各物業(yè)分公司月檢結(jié)果并按季度匯總報(bào)告管理公司物業(yè)管理部備案。
6.11各物業(yè)分公司每年12月30日前將全年月檢情況進(jìn)行匯總分析,形成分析報(bào)告,報(bào)物業(yè)管理部備案。
7相關(guān)文件與記錄
7.1《物業(yè)管理責(zé)任書》
7.2wdwy-fr-mm9102糾正/預(yù)防措施報(bào)告
7.3wdwy-fr-mm9201物業(yè)服務(wù)檢查記錄表
7.4wdwy-fr-mm9202月檢項(xiàng)目測試表
7.5wdwy-fr-mm9203物業(yè)服務(wù)評價(jià)表
第2篇 某大學(xué)樓宇物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)
大學(xué)樓宇物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)
管理服務(wù)
(一)服務(wù)內(nèi)容:
全面負(fù)責(zé)大樓內(nèi)后勤物業(yè)服務(wù)相關(guān)管理工作,履行崗位職責(zé)。
(二)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、負(fù)責(zé)對樓宇大廳內(nèi)定點(diǎn)設(shè)置服務(wù)臺客服工作檢查接待。負(fù)責(zé)對大樓內(nèi)有關(guān)后勤工作的投訴服務(wù)、報(bào)修熱線電話受理,物業(yè)管理監(jiān)督檢查。
2、負(fù)責(zé)對全部服務(wù)人員禮儀、服務(wù)態(tài)度的管理。
3、對用戶的投訴答復(fù)、維修及物業(yè)服務(wù)的回訪工作應(yīng)有詳細(xì)記錄。
4、負(fù)責(zé)對大樓的按時(shí)開放,負(fù)責(zé)對大樓臺清潔衛(wèi)生的控制。
5、建立大樓基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備管理資料臺賬,完善的檔案管理制度(包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、使用部門資料、日常管理檔案等),各種基礎(chǔ)資料,臺帳報(bào)表、圖冊健全,保存完好。
6、負(fù)責(zé)與業(yè)務(wù)部門的溝通和聯(lián)系,及時(shí)處理重要的投訴。每半年向業(yè)主方匯報(bào)物業(yè)管理服務(wù)情況。
7、每個(gè)月向使用方申報(bào)各類人員崗位考勤、考評工作。
8、一年不少于二次向使用部門及師生采用走訪、座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展物業(yè)服務(wù)工作回訪,并對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。
9、發(fā)生緊急事件時(shí),立即組織相關(guān)責(zé)任人處理,按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。并分析原因,提出整改方案和預(yù)防措施。
10、物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)出時(shí),做好相關(guān)資料和財(cái)物的交接工作。
11、負(fù)責(zé)召集管轄樓宇的物業(yè)會議,檢查工作的落實(shí)情況,布置工作任務(wù),就項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行執(zhí)行中的問題提出解決方案。
12、負(fù)責(zé)對大樓內(nèi)對外報(bào)修,各類報(bào)表的申報(bào)。
13、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)院部會議室使用的相關(guān)工作。
第3篇 物業(yè)服務(wù)管理過程顧客財(cái)產(chǎn)控制程序
物業(yè)服務(wù)管理過程中的顧客財(cái)產(chǎn)控制程序
1.0目的
通過嚴(yán)格的控制,保證顧客財(cái)產(chǎn)的安全,保證在服務(wù)中使顧客感到滿意。
2.0 范圍
適用于服務(wù)管理過程中涉及的顧客財(cái)產(chǎn)。
3.0 職責(zé)
3.1 在日常服務(wù)管理過程中,管理處應(yīng)對顧客財(cái)產(chǎn)進(jìn)行妥善看管,并做好財(cái)產(chǎn)進(jìn)出相關(guān)記錄。
3.2 維修和施工人員在工作中對所涉及的顧客財(cái)產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)識,做好記錄并進(jìn)行保護(hù)。
4.0 程序
4.1顧客財(cái)產(chǎn)的識別
1)管理處負(fù)責(zé)代租顧客已購買的房子。
2)入伙時(shí),顧客的私人信息及資料。
3)顧客的車輛。
4)顧客的郵件報(bào)刊。
5)顧客屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。
6)小區(qū)的公共設(shè)施。
7)顧客搬出搬入物品。
4.2 管理處在接受業(yè)主委托代租房屋時(shí),要對所代租房屋進(jìn)行檢查、驗(yàn)證,對顧客的需求詳細(xì)記錄,房屋出租后,要對出租屋進(jìn)行嚴(yán)格管理,防止顧客財(cái)產(chǎn)的損失。
4.3 管理處對在入伙時(shí)收集到的顧客信息和資料要妥善保管,并為顧客保密,除公安機(jī)關(guān)公務(wù)活動外,禁止管理處以外的人員查閱。
4.4 轄區(qū)內(nèi)的車輛管理
4.4.1道口崗的車管員(護(hù)衛(wèi)員)負(fù)責(zé)對出入轄區(qū)車輛進(jìn)行登記和檢查,對自動刷卡的車輛要進(jìn)行電腦資料核實(shí)。
4.4.2當(dāng)班的巡邏崗護(hù)衛(wèi)員每半小時(shí)要詳細(xì)檢查車輛、車況,發(fā)現(xiàn)漏水(油)、未關(guān)好車門窗、車內(nèi)有貴重物品或車未上鎖等情況及時(shí)處理并通知車主,并在《值班記錄》上做好記載,同時(shí)要報(bào)告班長或管理處辦公室。
4.4.3對車輛和車場的管理按《安全保衛(wèi)管理手冊》執(zhí)行。
4.5 郵件報(bào)刊的管理
4.5.1郵局每日將信件、報(bào)刊、雜志送到管理處大堂崗,當(dāng)班人員要在收發(fā)記錄中進(jìn)行登記。
4.5.2管理處各大堂當(dāng)班護(hù)衛(wèi)人員負(fù)責(zé)將信件、報(bào)刊、雜志進(jìn)行分類,核實(shí)后發(fā)放給顧客。
4.5.3對于顧客的重要郵件、信函,大堂值班人員要進(jìn)行登記,并要求顧客在收發(fā)記錄上簽收。
4.6顧客室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)
4.6.1當(dāng)維修人員進(jìn)入顧客家中進(jìn)行維修時(shí),作業(yè)人員應(yīng)對涉及的顧客財(cái)產(chǎn)進(jìn)行必要的遮擋和防護(hù),保證顧客財(cái)產(chǎn)不受損害,完工時(shí)要將現(xiàn)場清理干凈。
4.6.2對顧客提供的維修產(chǎn)品在使用前有必要進(jìn)行檢驗(yàn),對合格的產(chǎn)品方能安裝,對不合格的產(chǎn)品處理可在征詢意見后,按提供方的意見執(zhí)行,雙方人員應(yīng)在派工單上注明產(chǎn)品情況并簽字。
4.6.3當(dāng)管理處在進(jìn)行外墻施工時(shí),要求施工人員要對顧客的空調(diào)機(jī)等財(cái)物進(jìn)行防護(hù)。
4.7顧客搬出入物品的控制
4.7.1轄區(qū)的顧客搬出或搬入,應(yīng)請其到管理處辦理有關(guān)手續(xù),對搬出的顧客要進(jìn)行認(rèn)真核查。對非業(yè)主搬遷物品,要請其出示業(yè)主出具的委托書或請業(yè)主本人到現(xiàn)場辦理有關(guān)搬出登記手續(xù),方可開出《放行通知單》,當(dāng)班護(hù)衛(wèi)員憑管理處出具的《放行通知單》對大件及貴重物品進(jìn)行核實(shí)登記后給予放行,《放行通知單》應(yīng)返回管理處存留。
4.8轄區(qū)公共設(shè)施的保護(hù)
4.8.1管理處要對管轄區(qū)的公共設(shè)施定期維護(hù)、保養(yǎng)。在每日的巡查中發(fā)現(xiàn)有損壞處或存在隱患處要及時(shí)進(jìn)行維修和處理。
4.8.2管理處對公共設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)按《公共設(shè)施控制程序》執(zhí)行。
5.0相關(guān)文件與記錄
wi/b 《安全保衛(wèi)管理手冊》
cop7.5.1-0408《公共設(shè)施管理控制程序》
第4篇 物業(yè)管理限時(shí)服務(wù)控制程序
1.0目的
對服務(wù)時(shí)間期限實(shí)施控制,確保工作高效,顧客滿意。
2.0范圍
本程序適用于對物業(yè)管理過程中各種信息的處理時(shí)限控制,對內(nèi)為限時(shí)完成工作,對外為限時(shí)服務(wù)。
3.0職責(zé)
品質(zhì)督察部、管理處負(fù)責(zé)對本程序的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)控。
4.0限時(shí)服務(wù)分類
4.1按服務(wù)對象可分為對內(nèi)限時(shí)服務(wù)和對外限時(shí)服務(wù)。
4.1.1對內(nèi)限時(shí)服務(wù)亦稱為限時(shí)完成工作,指對內(nèi)各種信息的傳遞處理。
4.1.2對外限時(shí)服務(wù)指對顧客或相關(guān)方信息的傳遞處理。
4.2按服務(wù)內(nèi)容的輕重緩急可分為a類,b類,c類
4.2.1a類指已發(fā)生的危及顧客/住戶人身財(cái)產(chǎn)安全的如治安、消防、車輛管理等。
4.2.2b類指已發(fā)生的現(xiàn)屬潛在的事故隱患,如不及時(shí)處理,將會危及顧客/住戶人身財(cái)產(chǎn)安全的服務(wù)信息。
4.2.3c類指除4.2.1,4.2.2,以外的不對業(yè)主/住戶人身財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅,會間接影響業(yè)主/住戶的滿意度和物業(yè)公司的信譽(yù)。
5.0工作程序
5.3信息傳遞、處理的限時(shí)規(guī)定
5.3.1a類服務(wù)信息,可采用電話傳遞,傳遞部門從接受信息到把信息準(zhǔn)確傳遞到相關(guān)部門不得超過30秒。
5.3.2b類服務(wù)信息,傳遞部門從接受信息到把信息傳遞到服務(wù)部門不得超過1分鐘。
5.3.3c類服務(wù)信息,傳遞部門從接受信息到把信息準(zhǔn)確傳遞到相關(guān)部門不得超過5分鐘。
5.4相關(guān)部門的人員從接到信息至趕赴現(xiàn)場實(shí)施服務(wù)的限時(shí)規(guī)定。
5.4.1a類信息不得超過3分鐘。
5.4.2b類信息不得超過10分鐘。
5.4.3c類信息不得超過20分鐘。
5.5所有投訴及服務(wù)信息的處理解決均不得超過24小時(shí),包括公司日常管理過程中各種報(bào)告、業(yè)主信息等信息傳遞,確需延長時(shí)間或暫不能解決的,須報(bào)告相關(guān)部門經(jīng)理/主管,并做好記錄。
5.6各有關(guān)部門接到服務(wù)信息后,應(yīng)先確定要求服務(wù)的內(nèi)容,地點(diǎn)、時(shí)間,然后在指定實(shí)施人。
5.7實(shí)施人必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)工作地點(diǎn),對能解決處理的問題,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,相關(guān)部門作好回訪工作,對服務(wù)結(jié)果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,對不能解決的問題應(yīng)給予解釋。
5.8對超出服務(wù)范圍或處理權(quán)限的服務(wù),需報(bào)請主管負(fù)責(zé)人,由主管負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)解決,并做好驗(yàn)證記錄。
6.0質(zhì)量記錄及相關(guān)支持文件
無
第5篇 小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心信息管理規(guī)定
物業(yè)管理公司佛山分公司管理制度
--物業(yè)服務(wù)中心信息管理規(guī)定
一、目的
加強(qiáng)服務(wù)中心信息及時(shí)上傳下達(dá),使信息的收集、整理、發(fā)布達(dá)到及時(shí)、準(zhǔn)確、流暢、有序、規(guī)范。
二、適用范圍
適用于**花城物業(yè)服務(wù)中心。
三、職責(zé)
3.1部門負(fù)責(zé)人:負(fù)責(zé)上報(bào)信息的最后審批;運(yùn)營平臺工作驗(yàn)證、審核。
3.2部門信息員:公司負(fù)責(zé)部門內(nèi)部信息運(yùn)營管理平臺推廣和對接;上報(bào)公司;報(bào)刊、互聯(lián)網(wǎng)信息收集;各類信息傳達(dá)到各相關(guān)人員。
3.3各業(yè)務(wù)主管/主辦(班組長):負(fù)責(zé)班組內(nèi)的信息上報(bào)信息員;將公司及服務(wù)中心的信息傳達(dá)到本班組內(nèi)的所有員工;運(yùn)營平臺工作完成情況反饋。
3.4每一位員工有義務(wù)就本班組發(fā)生的各類信息及時(shí)主動向主管/主辦(班組長)反映。
四、方法與過程控制
4.1總則
4.1.1每位員工均有就服務(wù)中心工作及本職工作相關(guān)而收集、反饋、發(fā)布信息的權(quán)利與義務(wù)。
4.1.2所有信息均要做到真實(shí)、及時(shí)、詳細(xì)。
4.1.3以公司體系文件《信息傳遞管理程序》為基準(zhǔn),所有對公司、對住戶、對外界發(fā)布的信息,必須經(jīng)相應(yīng)的審批方可發(fā)布。
4.1.4物業(yè)服務(wù)中心自行收集顧客信息:即物業(yè)服務(wù)中心因各種需要采用書面調(diào)查、口頭訪問、召開顧客座談會等形式收集到的客戶服務(wù)信息。
4.1.5以調(diào)查表、顧客懇談會的形式所獲取的顧客意見和建議,由客戶服務(wù)部協(xié)調(diào)落實(shí)并回復(fù)顧客。
4.1.6部門發(fā)生(重大)突發(fā)事件,控制中心需一小時(shí)內(nèi)電話報(bào)送物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、各職能部門第一聯(lián)系人,涉及公司員工的突發(fā)事件還需電話報(bào)送人力資源部;部門信息員或承辦人員需一個(gè)工作日內(nèi)填寫事件及現(xiàn)場處理情況,主送部門負(fù)責(zé)人審核,抄送品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)人、品質(zhì)部主管、安委會負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)人及運(yùn)營主管、公司信息管理員。
4.1.7物業(yè)服務(wù)中心收到業(yè)主對員工的表揚(yáng)信,報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批,由部門負(fù)責(zé)人確定是否在小區(qū)宣傳欄和公司網(wǎng)站公布。交由人事登記并保存復(fù)印件,原件交由資料室存檔
4.2電子顯示屏
4.2.1 電子顯示屏用于向業(yè)主發(fā)送日常信息(如天氣預(yù)報(bào)、節(jié)日問候等),以及非正式的通知通告。
4.2.2 除信息員和中心值班人員外,任何人不得擅自通過電子顯示屏發(fā)布信息。
4.2.3 由信息申報(bào)人領(lǐng)取并填寫《電子顯示屏信息發(fā)布審批表》,之后由該班組負(fù)責(zé)人修改審核,再交由客戶服務(wù)負(fù)責(zé)人審批,即可交中心當(dāng)值人員發(fā)布,發(fā)布后統(tǒng)一存檔。
4.2.4 所發(fā)布信息均用首發(fā)日期(六位數(shù)字)作文件名保存在電腦里,天氣預(yù)報(bào)統(tǒng)一只用一個(gè)文件,每日更新內(nèi)容即可,由中心值班人員定期整理所有文件并于每月5日將上月發(fā)布信息電子文檔發(fā)送資料室存檔。
4.2.5 中心值班人員負(fù)責(zé)每天早上七點(diǎn)發(fā)布當(dāng)日天氣預(yù)報(bào)信息,以氣象臺發(fā)布的天氣預(yù)報(bào)信息為準(zhǔn),無需審批,當(dāng)天十點(diǎn)前撤下天氣預(yù)報(bào),換上日常信息或關(guān)閉電子顯示屏。
4.2.6 若有重要通知通告急需發(fā)布經(jīng)審批后交中心當(dāng)值人員發(fā)布,可與天氣預(yù)報(bào)一同滾動發(fā)布。
4.3小區(qū)廣播
4.3.1對于突發(fā)事件等緊急的通知通告,如果情況緊急,可以在不通知客戶服務(wù)負(fù)責(zé)人的情況下播出;如果情況允許,需取得客戶服務(wù)負(fù)責(zé)人的口頭同意。
4.3.2 小區(qū)廣播必須在情況解除后及時(shí)向住戶發(fā)出通知,做出相應(yīng)的解釋。
4.4小區(qū)宣傳欄
4.4.1小區(qū)宣傳欄用于張貼服務(wù)中心向業(yè)主發(fā)布的通知、通告等,所有內(nèi)容及版面設(shè)計(jì),需經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批,蓋公章后由當(dāng)班安全班長統(tǒng)一張貼,以及回收歸檔。
4.4.2 信息員需對每次發(fā)布及張貼的通知、通告等,針對張貼的美觀度和及時(shí)性進(jìn)行適時(shí)抽查,對不符合要求的及時(shí)整改并通報(bào)情況。
4.4.3其他任何人員未經(jīng)許可,不得擅自在宣傳欄內(nèi)張貼和撕毀通知、通告。
4.5公司內(nèi)部網(wǎng)站實(shí)時(shí)公告
公司職能部門發(fā)布在內(nèi)網(wǎng)中的信息,發(fā)送的重要郵件,物業(yè)服務(wù)中心信息員應(yīng)根據(jù)網(wǎng)上所注明的傳送級別,分別以郵件、打印、張貼、傳閱或是會議等形式傳達(dá)到部門內(nèi)相應(yīng)級別并進(jìn)行跟蹤反饋,直至信息落實(shí)到位。對于完成時(shí)間在24小時(shí)以內(nèi)或重大節(jié)假日前一天的重要郵件,須口頭或電話提醒相關(guān)責(zé)任人。如向公司內(nèi)部網(wǎng)站發(fā)布實(shí)時(shí)公告,由部門信息員直接發(fā)布。
4.6公司內(nèi)部網(wǎng)站網(wǎng)頁
部門信息員負(fù)責(zé)對部門內(nèi)網(wǎng)頁面進(jìn)行修改和維護(hù),將各功能板塊充分利用起來,對各功能板塊可以提出刪除或增加的要求,總辦it會根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。公司內(nèi)部網(wǎng)站網(wǎng)頁主要發(fā)布內(nèi)容:信息月報(bào)、管理服務(wù)報(bào)告、業(yè)務(wù)信息等按公司規(guī)定時(shí)間上報(bào)。信息月報(bào)、管理報(bào)告由各班組負(fù)責(zé)人交信息管理員匯總、整理錄入,經(jīng)客戶服務(wù)負(fù)責(zé)人審閱報(bào)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后發(fā)布;業(yè)務(wù)信息由信息員記錄、整理報(bào)客戶服務(wù)負(fù)責(zé)人審閱后發(fā)布,業(yè)務(wù)信息主要發(fā)布服務(wù)中心重大活動信息,由各活動負(fù)責(zé)人自行組織、編輯,并盡可能做到及時(shí)和附有圖片,信息員負(fù)責(zé)發(fā)布。
4.7對內(nèi)信息發(fā)布
4.7.1 根據(jù)工作需要,可在服務(wù)中心內(nèi)部發(fā)布相關(guān)信息,采用口頭通知、電子郵件,也可在以下地點(diǎn)張貼:辦公室公共信息欄、員工活動室、培訓(xùn)室、技術(shù)員值班室、各員工宿舍等;
4.7.2 公司發(fā)布信息,如通知通告等,可由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人直接在服務(wù)中心內(nèi)部發(fā)布;
4.7.3 公司和服務(wù)中心內(nèi)部的重要通知通告,由各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織在內(nèi)部進(jìn)行傳閱并簽名,完畢后交資料管理員存檔;
4.7.4 服務(wù)中心對內(nèi)發(fā)布的信息,須經(jīng)行政主辦許可,方可發(fā)布。
4.8 本規(guī)定未盡事項(xiàng),按照公司體系文件**wy5.5.3-z02《信息傳遞管理程序》和**wy6.3-z01-02《電腦及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定》執(zhí)行。
4.9公司運(yùn)營平臺信息管理
4.9.1 部門信息員為公司運(yùn)營管理平臺推廣對接人。運(yùn)營管理平臺主要發(fā)布內(nèi)容:年度計(jì)劃、例常工作、工作計(jì)劃及工作完成反饋、會議紀(jì)要等按公司規(guī)定時(shí)間報(bào)批發(fā)布。信息員每月及時(shí)建立、填寫并提醒部門其他同事填寫月度計(jì)劃,各班組負(fù)責(zé)人及時(shí)在運(yùn)營管理平臺里填寫每月工作計(jì)劃及反饋工作完成情況。信息員及時(shí)關(guān)注運(yùn)營平臺內(nèi)部門任務(wù)執(zhí)行情況,提醒部門其他同事及時(shí)完成任務(wù),提醒部門其他同事反饋信息;重要會議的會議紀(jì)要由信息員記錄、整理,報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批后在運(yùn)營管理平臺發(fā)布;每月對部門運(yùn)營平臺任務(wù)執(zhí)行情況匯總,反饋到責(zé)任主管處。
4.9.2各業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人需經(jīng)常查閱內(nèi)
網(wǎng)運(yùn)營平臺,及時(shí)反饋工作任務(wù)的完成情況,未按時(shí)完成的工作如實(shí)填寫,并跟蹤反饋。
五、支持性文件
**wy5.5.3-z02 《信息傳遞管理程序》
**wy6.3-z01-02 《電腦及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定》
六、質(zhì)量記錄表格
第6篇 住宅前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測算
住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測算
第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)成本測算
一、測算依據(jù)及說明
1、政策法規(guī)與市場物價(jià)依據(jù)
*荊州市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。
*開發(fā)商所提供的項(xiàng)目原始數(shù)據(jù),若實(shí)際情況與其有較大差異,雙方應(yīng)予以協(xié)商,再作相應(yīng)調(diào)整。
*根據(jù)項(xiàng)目分析所設(shè)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的人員配置和物資裝備計(jì)劃。
*荊州市現(xiàn)有物價(jià)水平及相關(guān)的市場行情、同類相似物業(yè)水平和客戶消費(fèi)水平的綜合預(yù)計(jì)。
*稅費(fèi)按管理處總收入的5.7%計(jì)算。
2、管理處員工每月工資待遇測算標(biāo)準(zhǔn)如下(月*人/元):
崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)
管理處經(jīng)理2500 經(jīng)理助理1500客服主管1100
客戶助理800前臺接待800工程主管1100
安全隊(duì)長1000安全班長900保潔班長700
安全護(hù)衛(wèi)員800工程維修員900保潔員500
3、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)
*所有設(shè)備設(shè)施的能耗都按照正常使用標(biāo)準(zhǔn)以z物業(yè)經(jīng)驗(yàn)綜合估算,不考慮特殊因素,如裝修使用電梯運(yùn)送裝修材料的情況需要另外加收使用方適當(dāng)費(fèi)用來平衡成本增加。
*非居照明電價(jià)0.8745元/kwh(按0.88元計(jì)算),居民照明是0.5653元/kwh。其他能耗指標(biāo)按經(jīng)驗(yàn)值估算。
二、**.鳳凰城前期物業(yè)管理成本測算總表 單位:元/月
序號項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)
一、管理服務(wù)人員工資福利(一)至(四)和70772
(一)管理、服務(wù)人員工資1-4之和61900
1、客戶服務(wù)中心共10人9900
(1)項(xiàng)目經(jīng)理2500×1人2500
(2)項(xiàng)目助理1500×1人1500
(3)客戶服務(wù)主管1100×1人1100
(4)客戶助理(小區(qū)管理員)800×4人3200
(5)前臺接待兼收費(fèi)員800×2人800
(6)信息檔案管理員800×1人800
2、安全部共39人34100
(1)安全隊(duì)長1000×1人1000
(2)輪班班長(兼監(jiān)控值班員)900×3班×1人2700
(3)安全員800×38人30400
3、環(huán)境部共26人13200
(1)保潔班長700×1人700
(2)保潔員500×25人12500
4、維修部共5人4700
(1)工程維修主管1100×1人1100
(2)工程維修員900×4人3600
(二)按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和3714
1、福利基金61900×3%1857
2、工會經(jīng)費(fèi)61900×2%1238
3、教育經(jīng)費(fèi)61900×1%619
(三)勞動保險(xiǎn)費(fèi)1-4之和0
1、養(yǎng)老保險(xiǎn)、23% 均以包含在工資中0
2、醫(yī)療保險(xiǎn)7%均以包含在工資中0
3、失業(yè)保險(xiǎn)2%均以包含在工資中0
4、工傷保險(xiǎn)1%均以包含在工資中0
(四)加班費(fèi)5158
1、法定假日加班費(fèi)61900÷30×10/12×300%5158
二、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)1至4和7000
1、公共照明等電費(fèi)估算5000
2、辦公管理電費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值500
3、管理及服務(wù)、景觀水費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值(不含綠化施工維護(hù))500
4、其他公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)每年1.2萬÷12個(gè)月1000
三、綠化養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)估算2000
1、綠化景觀維護(hù)費(fèi)(外包)每年2.4萬元÷12個(gè)月2000
四、清潔衛(wèi)生費(fèi)1-4之和4677
1、物料費(fèi)年3600元÷12個(gè)月300
2、化糞池清掏費(fèi)年4800元÷12個(gè)月400
3、衛(wèi)生防疫消殺年2400元÷12個(gè)月200
4、垃圾外運(yùn)處理費(fèi)1259戶×3元3777
五、保安費(fèi)1-3之和300
1、保安活動費(fèi)年2400元÷12個(gè)月200
2、保安物耗年1200元÷12個(gè)月
六、辦公費(fèi)1-5之和1600
1、24小時(shí)客戶服務(wù)電話年3600元÷12個(gè)月300
2、辦公文具等低值易耗品費(fèi)年2400元÷12個(gè)月200
3、員工培訓(xùn)活動等費(fèi)用估算500
4、人力資源培訓(xùn)等費(fèi)用年2400元÷12個(gè)月200
5、公共關(guān)系費(fèi)用年4800元÷12個(gè)月400
七、社區(qū)文化活動費(fèi)年6000元÷12個(gè)月500
八、稅金一至七之和86849×5.7%4950
九、固定資產(chǎn)折舊估算10萬×年15%÷12個(gè)月 1250
成本支出合計(jì)一至八之和93049
三、測算匯總說明
以上測算中已包含所有樓道照明及其他日常服務(wù)開支,除特約服務(wù)外業(yè)主不再承擔(dān)其他任何費(fèi)用。
第二章前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報(bào)價(jià)
根據(jù)以上測算及匯總說明中的平衡原則,荊州市z物業(yè)管理有限公司對荊州**.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)為:
1、普通多層住宅物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi):每平米每月0.55元;
2、商業(yè)門店物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi):每平米每月1.2元;
3、其他如車輛停放服務(wù)和裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按荊州市政府物價(jià)部門制訂標(biāo)準(zhǔn)收取。
第三章 前期物業(yè)管理收支平衡情況測算
一、**.鳳凰城前期物業(yè)管理收入情況測算
1、物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)收入共計(jì)為:10.175萬元/月;其中:
*普通多層住宅16.1萬平米×每平米每月0.45元=8.855萬元/月
*商業(yè)門店1.1萬平米×每平米每月1.2元=1.32萬元/月
2、其他收入如車位泊位費(fèi)收入等在前期物業(yè)管理階段并非可確定收
入,本測算暫不計(jì)算,如有收入用以補(bǔ)充物業(yè)管理服務(wù)資金之不足。
二、**.鳳凰城前期物業(yè)管理收支平衡情況
根據(jù)以上測算,**.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理可預(yù)計(jì)收入為10.175萬元/月,預(yù)計(jì)支出成本為9.3049萬元/月,可以實(shí)現(xiàn)基本收支盈利8701元,可以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作。
三、增收節(jié)支的措施
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用取之于民、用之于民,為業(yè)主節(jié)約每一分錢、做好物業(yè)的維護(hù)管理是服務(wù)的根本,為保證最大限度的增收節(jié)支,如我公司中標(biāo),我們將積極推行以下措施:
*根據(jù)業(yè)主的需求,不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目,利用小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)需求開展多種經(jīng)營活動,以增加營業(yè)外收入。
*推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制,將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強(qiáng)員工的成本意識,提高員工控制成本的積極性和主動性。
*嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。
*加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理,加強(qiáng)物料成本的控制。
*加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低返修費(fèi)用。
第7篇 物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理實(shí)務(wù)1
物業(yè)管理服務(wù)培訓(xùn)教材:物業(yè)管理實(shí)務(wù)(1)
第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)務(wù)
(一)物業(yè)管理的工作范圍包括什么內(nèi)容
傳統(tǒng)的物業(yè)管理包括四個(gè)方面的工作內(nèi)容:日常事務(wù)管理如綠化、清潔、保安、消防、保險(xiǎn)等;物業(yè)樓宇保養(yǎng)維修與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行;財(cái)務(wù)管理;人力資源配置與社區(qū)活動。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理又被賦予了針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)等內(nèi)涵。
(二)物業(yè)管理的目標(biāo)是什么
1、建立有效率的管理體系、制訂管理標(biāo)準(zhǔn);
2、在預(yù)算成本的控制下,保證高品質(zhì)的服務(wù);
3、減少設(shè)備的事故發(fā)生頻率,維護(hù)物業(yè)總體形象;
4、建立良好的社區(qū)環(huán)境,提高物業(yè)的投資收益。
5、滿足使用人的“必需性”行為活動,增加使用人的“隨機(jī)性”行為活動。
(三)物業(yè)管理與物業(yè)發(fā)展是什么樣的關(guān)系
1、物業(yè)管理是物業(yè)發(fā)展的延續(xù)和后繼服務(wù);
2、專業(yè)化的物業(yè)管理將對物業(yè)發(fā)展的前期設(shè)計(jì)及施工用料提供實(shí)際的專業(yè)建議,以利物業(yè)使用;
3、物業(yè)管理作為中介,系統(tǒng)公正地向發(fā)展商和住戶反映物業(yè)的情況,并協(xié)調(diào)雙方之間的關(guān)系;
4、專業(yè)化的物業(yè)管理可以積極配合物業(yè)的租售工作。
(四)大廈管理應(yīng)主要注意哪些問題
人們對大廈的管理期望甚高,而大廈一般都具備如下特點(diǎn):
1、內(nèi)、外裝修豪華,綠化盆景擺換、清潔衛(wèi)生要求嚴(yán)格;
2、適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡明方向指示牌
3、電力與機(jī)械設(shè)備極其復(fù)雜,如電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安控制系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等,要求專業(yè)知識和技術(shù);
4、出入口大堂、公用通道、廁所的秩序要嚴(yán)格控制,以保障使用的暢順;
5、物業(yè)形象突出,維護(hù)費(fèi)用高昂。
(五)工業(yè)區(qū)管理應(yīng)主要注意哪些問題
普遍認(rèn)為工業(yè)樓宇是最難管理的,主要是因?yàn)橛腥缦聠栴}存在:
1、公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物;
2、廠商貯存易燃貨物與材料多,火警危險(xiǎn)性較高;
3、廠商機(jī)器及存量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn);
4、機(jī)器開動時(shí)的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾;
5、廠家經(jīng)常因公用升降機(jī)、公用貨物裝卸而發(fā)生糾紛;
6、樓宇老化磨損速度快,保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。
由于使用工業(yè)樓宇內(nèi)各設(shè)施的人大多是受教育水平較低人士,各種沖突矛盾須耐心說服。
(六)商場管理應(yīng)注意哪些主要問題
1、商場管理首要是形象的建立和維持;
2、適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡明方向指示牌;
3、商鋪的招牌應(yīng)嚴(yán)格要求妥善管制;
4、所有走火通道必須暢通無阻,所有固定裝置、設(shè)施、裝飾品必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn);
5、對飲食租戶所安裝的排氣裝置、排水管等必須妥為監(jiān)管;
6、物業(yè)管理經(jīng)理要不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò),協(xié)辦各種推廣和宣傳活動;
(七)住宅管理應(yīng)注意哪些主要問題
1、所有對電梯、水、電等設(shè)施的日常維修,應(yīng)在住戶上班時(shí)間內(nèi)解決;
2、對鄰里相互影響的投訴,(如鄰戶的爭吵使其它相鄰單位不能
休息等)應(yīng)及時(shí)并有禮貌地處理;
3、采用現(xiàn)代化的設(shè)備,向住戶提供更有效和更經(jīng)濟(jì)的服務(wù);
4、與公共設(shè)施有關(guān)部門如水、電、交通、電話、郵電、園林、環(huán)保、公安等單位保持密切的聯(lián)系;
5、嚴(yán)格按管理合約進(jìn)行管理。
(八)為什么要聘請專業(yè)化的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)
1、專業(yè)的物業(yè)管理公司對樓宇設(shè)計(jì),電力和機(jī)械設(shè)備的維修保養(yǎng)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等技術(shù)知識掌握全面而且經(jīng)驗(yàn)豐富。對樓宇會采取一些預(yù)防性的保養(yǎng)措施,從長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看,這些措施是更為經(jīng)濟(jì)的;
2、專業(yè)的管理公司通常有強(qiáng)大的后備隊(duì)伍,可以提供快捷高效的服務(wù)。特別是發(fā)生緊急事故時(shí),保安、技工、清潔等可以最快的速度進(jìn)行維修工作;
3、專業(yè)的物業(yè)管理公司可以集中資源,以較低的成本獲得比較理想的管理效果,而服務(wù)的水準(zhǔn)可以維持在較高點(diǎn);
4、物業(yè)管理公司處于中間人的位置,處理各種矛盾和關(guān)系較易調(diào)和和公平。
(九)對物業(yè)管理服務(wù)人員的品德與操守有哪些要求。
1、管理服務(wù)人員必須忠誠地為業(yè)主和用戶服務(wù);
2、管理服務(wù)人員必須履行管理合約的規(guī)定,按規(guī)定執(zhí)行一切事務(wù);
3、管理服務(wù)人員必須對用戶的一切個(gè)人資料保密。根據(jù)合法程序提供資料則不受此限;
4、管理服務(wù)人員不得為私人利益去參予執(zhí)行事務(wù);
5、管理服務(wù)人員不得要求或接受除客戶合法交繳費(fèi)用以外的任何方面的費(fèi)用或利益;
6、管理服務(wù)人員必須加強(qiáng)自身素質(zhì)的冶煉,不能以惡劣品行沾辱同業(yè)。
(十)物業(yè)的清潔工作應(yīng)包括哪些主要內(nèi)容
1、各公用地方,包括天臺、平臺等的日常清掃,疏通任何排水瘀塞;
2、樓梯及走廊每日清掃,包括墻壁、天花板、燈管、燈泡、燈罩;
3、公共洗手間、垃圾房、垃圾槽必須保持清潔,按時(shí)消毒;
4、合理訂立收集垃圾的時(shí)間,以不致于影響住戶為宜;
5、指導(dǎo)住戶對大型廢棄物品的處理,不要的舊家私、雪柜等不得遺留于公共地方或走廊,訂立定期清理大型廢棄物品的時(shí)間。
(十一)物業(yè)管理公司如何為物業(yè)購買保險(xiǎn)
就各種物業(yè)而言,樓宇購買的保險(xiǎn)只包括公用地方結(jié)構(gòu)與設(shè)施。而各住戶的室內(nèi)裝修等應(yīng)由業(yè)主個(gè)人自行保險(xiǎn)。在國內(nèi)外物業(yè)管理的保險(xiǎn)類別通常是:
1、火險(xiǎn)--此為保護(hù)產(chǎn)業(yè)因火災(zāi)而毀壞的損失;
2、公眾責(zé)任保險(xiǎn)(稱第三者保險(xiǎn))--保護(hù)各業(yè)主對第三者財(cái)物及人身安全的法律責(zé)任;
3、雇員賠償保險(xiǎn)--保護(hù)自己雇員意外受傷的賠償。
在決定火險(xiǎn)保額時(shí),需要專業(yè)的估價(jià)知識,最好由房地產(chǎn)估價(jià)師來評定保險(xiǎn)額度。因此超額或低估都不能保證最高的保險(xiǎn)利益。
(十二)管理費(fèi)按金是用來干什么的
業(yè)主初入伙或買入房屋時(shí),除了先付上一個(gè)月的管理費(fèi)外,要交納相當(dāng)于三個(gè)月管理費(fèi)的按金。這個(gè)按金是根據(jù)第一年管理費(fèi)預(yù)算的額度來訂定的。
按金作為儲備用金不能用于日常開支,如因特別理由必須動用儲備金,須經(jīng)業(yè)主委員會書面授
權(quán)同意。
(十三)公用設(shè)施專用基金和本體維修基金什么作用
慎重的物業(yè)管理,必須未雨綢繆。大廈重大設(shè)備的維修更換,往往需要大量的資金支持,因此政府法規(guī)和業(yè)主公約對基金儲備都有較明確的規(guī)定。有了這些基金可及時(shí)處理一些重大的項(xiàng)目。如果大廈累積了大量基金而未有適當(dāng)運(yùn)用則是不合理的。因?yàn)檫@個(gè)儲備金的來源是從業(yè)主或住戶所交的費(fèi)用中預(yù)留的,必須慎重使用。
(十四)物業(yè)管理服務(wù)人員為何要定期巡檢
1、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,消除隱患,減少事故的發(fā)生;
2、讓居住者有一個(gè)舒心、放心、稱心的感覺,便于溝通;
3、可以督促所屬員工的工作態(tài)度與品質(zhì);
4、維持物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
(十五)查看綠化、花園的要點(diǎn)是什么
1、花草樹葉有無枯萎;
2、多余枝葉是否進(jìn)行剪枝;
3、花草有無適當(dāng)淋水與施肥,有無蟲害影響;
4、花槽內(nèi)有無雜物,是否清除雜物與松土;
5、花園平臺設(shè)施有無損壞,環(huán)境是否清潔;
6、無花草的天臺有無多余雜物及其它異常情況。
(十六)查看水泵房的要點(diǎn)是什么
1、水泵運(yùn)作是否正常,有無異常噪音現(xiàn)象;
2、水泵房是否保持干燥,通風(fēng)是否良好;
3、水管接頭、彎位,避震圈、喉碼、指示燈等是否完好
4、水泵基座、螺絲腳位是否牢靠,有無生銹,拆卸是否方便;
5、水箱有無漏水、滴水現(xiàn)象;
6、水泵是否有定期保養(yǎng)記錄,泵房有無雜物;
7、壓力表是否正常顯示。
(十七)查看發(fā)電機(jī)房的要點(diǎn)是什么
1、發(fā)電機(jī)房是否清潔、干凈、無雜物堆放;
2、發(fā)電機(jī)電池是否有電,操作盤指示燈是否正常;
3、發(fā)電機(jī)油箱是否有油及備用油桶;
4、每半月是否試發(fā)動一次,有無保養(yǎng)維護(hù)記錄;
5、發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)是否正常,有無異常噪音;
6、各接頭、彎位、高壓油管、墊片,是否完好,基座,螺絲腳位是否牢靠,有無生銹,拆卸是否方便。
第8篇 物業(yè)管理手冊物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序
1、 目的確保公司能夠按時(shí)收繳各項(xiàng)費(fèi)用。
2、 適用范圍適用于公司各項(xiàng)費(fèi)用的收繳管理。
3、 職責(zé)
3.1 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用收繳的統(tǒng)一控制。
3.2 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。
4、 程序
4.1 日常物業(yè)管理服務(wù)、代收代支費(fèi)用的收繳
4.1.1 每月客服主管對責(zé)任區(qū)業(yè)主水、電表進(jìn)行抄寫,并交接待專員匯總,輸入微機(jī),具體執(zhí)行《客服主管作業(yè)指導(dǎo)書》、《接待主管作業(yè)指導(dǎo)書》、《接待專員作業(yè)指導(dǎo)書》的相關(guān)規(guī)定。
4.1.2 每收費(fèi)月5日-20日客服主管口頭或書面通知業(yè)主繳納各項(xiàng)費(fèi)用。
4.1.3 客服主管收費(fèi)月月底前將未繳納各項(xiàng)費(fèi)用的業(yè)主名單進(jìn)行匯總,核算出費(fèi)用并及時(shí)聯(lián)系欠費(fèi)戶催交費(fèi)用(電話或上門催交),必要時(shí)寄發(fā)《催費(fèi)通知單》催交。
4.1.4 對超過期限仍未交費(fèi)的業(yè)主,按公司規(guī)定收取滯納金;對因客觀原因欠費(fèi)業(yè)主,報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理,由其和公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解決;對長期惡意欠費(fèi)業(yè)主,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)通過法律程序解決。
4.2 特約服務(wù)費(fèi)用收繳公司制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模板,各服務(wù)中心根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r,制定本小區(qū)的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主公布,本著便民、微利原則,確保服務(wù)質(zhì)量。
5、 相關(guān)文件
5.1 《客服主管作業(yè)指導(dǎo)書》
5.2 《接待專員作業(yè)指導(dǎo)書》
第9篇 中旅花園物業(yè)管理服務(wù)手冊應(yīng)急處理程序
港中旅花園物業(yè)管理服務(wù)手冊及應(yīng)急處理程序
(一)物業(yè)管理
1、管理處及其職能
(1)深圳港中旅物業(yè)管理公司為本小區(qū)之管理代理人,并執(zhí)行深圳港中旅花園之物業(yè)管理職能,享有并承擔(dān)<深圳港中旅花園業(yè)主公約>中規(guī)定物業(yè)管理人的各項(xiàng)權(quán)力、義務(wù)及責(zé)任。
(2)管理公司員工有職責(zé)為各用戶提供物業(yè)管理服務(wù),但請各用戶不可要求各員工作私人服務(wù),另請各用戶勿賞賜任何利益給本處工作人員,各用戶如有任何賜教,請與物業(yè)公司或管理處聯(lián)系。
(3)管理處負(fù)責(zé)維持本物業(yè)范圍之正常運(yùn)作及在可能情況下協(xié)助各用戶,處理各公共事務(wù)。
2、費(fèi)用
(1)為保障業(yè)主物業(yè)的長遠(yuǎn)利益,以達(dá)投保值的效果。各用戶亦需承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支。物業(yè)管理之各項(xiàng)支出包括但不限于:建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費(fèi)用,中央空調(diào)、給排水、消防及小區(qū)自動系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費(fèi)用。此外,渠道及水管之維修費(fèi)用,垃圾清理費(fèi)、管理處之行政及管理費(fèi)用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內(nèi)。所有支出均依據(jù)用戶單元建筑面積按比例分?jǐn)偂?/p>
(2)管理費(fèi)是保持本物業(yè)管理正常運(yùn)作之必備條件。故各用戶務(wù)必按時(shí)繳交管理費(fèi)。
(3)用戶應(yīng)于當(dāng)月的首七天內(nèi)到管理處或物業(yè)管理人指定的地點(diǎn)及方法繳交被要求支付之管理費(fèi)及其他費(fèi)用。逾期十天未交者,每日加收有關(guān)費(fèi)用總額萬分之五的滯納金。(如有任何變動均以管理處最新公告為準(zhǔn))
用戶于入伙時(shí)須預(yù)繳交貳個(gè)月管理費(fèi)及其他由管理處制定之合理費(fèi)用。
如公共設(shè)施/外墻翻新等大型工程費(fèi)用,應(yīng)按小區(qū)公約所指定管理份額,或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔(dān)。
管理帳目收支情況將由管理處按時(shí)公布。若管理費(fèi)不足應(yīng)付項(xiàng)開支時(shí),各用戶須依據(jù)用戶單元建筑面積按比例支付未足之?dāng)?shù)。若有盈余,則撥入下年度帳目。
此外,各用戶如有變化,請即以書面知會管理處。原用戶應(yīng)于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)結(jié)算清楚所有應(yīng)繳有關(guān)費(fèi)用,已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。
(二)用戶須知
1、用戶對其購置之樓宇擁有使用權(quán)利,產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商,土地所有權(quán)仍歸國家。
(1)用戶需預(yù)先與管理處預(yù)約以便交收鎖匙及單元。用戶需負(fù)責(zé)對其接收單元的設(shè)備,作檢驗(yàn)并核實(shí)所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽署。
2、收樓時(shí)請查看單元設(shè)備、裝修等是否妥善,并把缺點(diǎn)于當(dāng)日內(nèi)以書面或管理處特備之表格通知管理處,本處將代表發(fā)展商利益就該等缺點(diǎn)透過發(fā)展商向承建商要求解決,逾期者則以用戶確認(rèn)其單元設(shè)備及裝修已是妥善而不須作跟進(jìn)辦理。
3、本物業(yè)僅作為指定用途(即:商住、辦公),不可作為貨倉、工業(yè)或其他用途。
4、用戶不可作出任何結(jié)構(gòu)及可觀性(如窗戶、陽臺、外墻等)更改,以維護(hù)物業(yè)之外觀整齊、條理、美觀,也不可霸占公共空間,妄顧公德(如設(shè)檐蓬、神位等)。
5、用戶進(jìn)行裝修、維修等工程,以不防害其結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及他人為原則。進(jìn)行該等工程前需先獲管理處批準(zhǔn)及繳納有關(guān)按金及費(fèi)用。
6、凡擅自改變樓宇結(jié)構(gòu)、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者,管理處除要求停止及恢復(fù)原貌外,同時(shí)保留報(bào)告政府當(dāng)局及/或要求賠償罰款之權(quán)利。
7、物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。
(三)設(shè)施及日常保養(yǎng)
1、各用戶不得毀壞及干擾公共設(shè)備,否則需要賠償損失。
2、請勿把廢物丟入各渠道(如洗水間去水道等),否則需對損壞/堵塞負(fù)責(zé)修理
3、請正當(dāng)使用室內(nèi)電器。失修/損壞/質(zhì)劣電器品易導(dǎo)致火警。任何電器工程須由領(lǐng)有認(rèn)可執(zhí)照之合格技工進(jìn)行。
4、請勿涂劃/刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方如墻等,亦不可隨便吐痰或便溺。
5、請勿霸占任何公共地方(如堆放私人財(cái)物、神位、祭祀、曬晾等),以免有礙觀瞻,損人不利己及引人犯罪。
6、愛護(hù)公物存公德,若發(fā)現(xiàn)有刑事?lián)p壞事件,請報(bào)本處。
(四)清潔衛(wèi)生
1、公共地方之整潔
用戶不得放置任何物品、垃圾于消防通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方,任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走,其相關(guān)費(fèi)用將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)。
2、垃圾清理
用戶需負(fù)責(zé)將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方
(五)保安
1、物業(yè)內(nèi)24小時(shí)均有人當(dāng)值,負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏工作及協(xié)助各用戶提出之要求(管理處辦公時(shí)間為周一至周五8:30-17:30;周六8:30-13:30,周六下午、周日及國內(nèi)假期休息,管理處有安排值班人員)。在辦公時(shí)間以外,可聯(lián)絡(luò)當(dāng)值保安人員。
2、管理處員工皆佩帶工作證。如對來人懷疑,請召喚管理處。
3、為了用戶之安全,用戶出入小區(qū)必要時(shí)須配合管理人員要求請出示有效證件,來訪者須做來訪登記。
(六)車場管理
本小區(qū)建有地面及地下停車場,為求停車場良好秩序,防止非法停車,阻塞通道,本處訂有<停車場規(guī)定>,以便使用停車場人仕依循。
(七)防治災(zāi)害
1、請勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查,明火要小心,監(jiān)管小孩勿玩火。
2、愛護(hù)公物及消防設(shè)備,常保公共空間通暢。
3、發(fā)生火警,即告本處及“119”報(bào)警。在安全情況下關(guān)掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前往樓梯逃生。
4、當(dāng)臺風(fēng)時(shí),請關(guān)閉門窗,必要時(shí),封貼玻璃,并固定易倒物品。
(八)其他
用戶請注意:
1、用戶須監(jiān)管其聘用之承辦商及對其行為負(fù)責(zé),若有損壞公共地方或公共設(shè)施或在公共地方遺下廢物,該單位之用戶為最終負(fù)責(zé)人,需承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈品,一律禁止。
(九)應(yīng)急程序
1、緊急事故可能隨時(shí)發(fā)生,本處必須為處理這些情況作好準(zhǔn)備,以盡量減低人命及財(cái)產(chǎn)的損失,以下所提供的資料,是特別為協(xié)助用戶預(yù)防和處理緊急事故而設(shè)。
2、緊急電話號碼
電話號碼電話號碼
火警119匪警110
市政府有線電視臺
市公安局香蜜湖派出所
消防局街道辦事處
工商局香蜜居委會
住宅局供電局95598
煤氣公司香蜜湖醫(yī)院急
救室
3、單位內(nèi)物品處理
請定期檢查單位內(nèi)存放之物品,以免造成阻塞,妨礙危急時(shí)逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報(bào)紙或其他易燃物品等,均不應(yīng)隨便放置在室內(nèi)。
4、意外(緊急醫(yī)療問題)
當(dāng)發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題:
a)嘗試盡可能獲取有關(guān)損傷的資料;
b)使傷者處于溫暖及舒服的狀況,并加以安慰;
c)撥電話要求急救醫(yī)療服務(wù);
d)通知管理處詳述意外情況,包括所屬單位、地點(diǎn)、姓名、地址、電話號碼、目擊者等;
e)在任何情況下,應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定。
5、罪案與保安
一個(gè)高檔住宅小區(qū),也可能會成為匪徒之對象,故偷竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴(yán)重的罪案,皆有可能在此發(fā)生,以下的建議對你可能有所幫助:
a)如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊,即向公安報(bào)告;
b)遇到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴(yán)重罪案,即向公安報(bào)告;
c)所有案件均須知會管理處,并把已采取的行動告知職員;
d)遇到任何不尋常的事情,皆應(yīng)通知公安及管理處;
e)如于本廈范圍遇到形跡可疑之人物,應(yīng)通知管理處。
6、火警
發(fā)現(xiàn)(若發(fā)現(xiàn)火警);
通知(致電消防局及通知附近的人);
抑制(緊閉所有門窗)
逃生(使用最安全的途徑,離開火警現(xiàn)場)
用戶必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報(bào)警系統(tǒng)與本地消防局的電話號碼:119
a)若是輕微失火(如廢紙籃、煙灰碟等),盡可能將火撲滅,但切勿冒險(xiǎn);
b)如人身安全已受到威脅,而火勢亦不能即時(shí)受到控制,可將通往失火現(xiàn)場的門窗關(guān)閉,以隔離及控制火勢;
c)通知消防局:
i)說出有關(guān)單位的名稱、地點(diǎn);
ii)火警蔓延的范圍及位置;
iii)你的電話號碼、姓名;
d)通知本小區(qū)管理處;
e)依從小區(qū)管理處職員的指示,盡可能通知所有用戶;
f)如被火焰或高熱所圍困:
i)有可能的話,致電消防局求助;
ii)打破玻璃警報(bào)系統(tǒng)之玻璃片,使警報(bào)記號能發(fā)出,把門關(guān)閉,將火熱的源頭隔離;
iii)緊記煙和熱空氣都是向上升,接近地面的空氣含氧量較高,溫度亦較低,故應(yīng)蹲著身子或爬行逃生;
iv)如有需要,打破窗子以求空氣流通。
g)所有逃離火場的人,須在中心內(nèi)指定之空曠地方聚集;
h)身處火場上層的人,應(yīng)向天窗方向逃生,如身處火場下層者,則向外走,前往最鄰近的出口逃生;
i)發(fā)生火警時(shí),安全管理員會協(xié)助消防員和公安阻止公眾人士進(jìn)入有關(guān)單位,在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前,任何人等不得進(jìn)入。
7、撲滅火警
小區(qū)公共地方均設(shè)有手提式滅火器或滅火用具,用戶可向管理處咨詢滅火器或滅火用具的位置和用法。如有需要,可向管理處咨詢。任何已撲滅的火警,必須向管理處或消防局報(bào)告,以便進(jìn)行調(diào)查。
8、地震
a)保持鎮(zhèn)定,切勿離開處身地方;
b)躲在桌子或堅(jiān)固的結(jié)構(gòu)尋求掩護(hù);
c)遠(yuǎn)離窗戶,玻璃隔板、架或懸掛的物件;
d)地震時(shí)不要躲在樓梯底下;
e)準(zhǔn)備應(yīng)付接連更多次的余震;
f)如單位受到破壞,立即通知管理處;
g)切勿散播謠言或夸大報(bào)告。
9、水浸
遇有可能發(fā)生水浸時(shí):
a)有可能受損的貴重物品移往較高處;
b)在水浸出現(xiàn)前,切斷電器用具的電源;
c)提防通電的電線;
水浸之后:
d)檢查財(cái)物以鑒定損失;
e)委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔的員工;
f)逐漸抽去積水,以減少對樓宇結(jié)構(gòu)造成的更大損害;
g)清除單位內(nèi)、家具及其他地方的積水,避免破壞環(huán)境衛(wèi)生;
h)做好提防搶掠的措施,須加強(qiáng)保安,防止盜賊進(jìn)入單位。
10、臺風(fēng)
在臺風(fēng)吹襲前,請采取下列防風(fēng)措施:
a)所有花盆及可被風(fēng)吹倒之物品應(yīng)放回單元;
b)關(guān)緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強(qiáng)保護(hù);
c)臺風(fēng)過后,應(yīng)立即更換破裂之玻璃。
11、聯(lián)絡(luò)
用電話報(bào)案時(shí),請?zhí)峁┮韵滤匈Y料:
a)報(bào)案人的姓名;
b)緊急事故的位置;
c)有人受傷與否;
d)緊急事故的分類、火警、罪案等;
e)待對方確定了資料后,方可掛斷電話。
12、小區(qū)撤離程序
a)當(dāng)發(fā)生火警或任何其他緊急事故,所有人都應(yīng)該完全撤離現(xiàn)場,不能有所例外;
b)在撤離單位或進(jìn)行火警演習(xí)時(shí),用戶的貴重物品須自行負(fù)責(zé),另外,離開時(shí)記緊把單元大門鎖上;
c)開啟由單元通往街外的大門前,先弄清楚是否湯手,如發(fā)現(xiàn)該門是熱的,須慢慢開啟,若情況許可,應(yīng)前往預(yù)先指定的樓梯,然后跟隨撤離程序逃生;
d)若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外,則應(yīng)關(guān)上門,放一條毛巾布在門底的門縫間,打開窗戶保持空氣流通,在窗外掛一塊布,讓消防員得知你仍在單位內(nèi),保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。
13、結(jié)語
有任何物業(yè)可以完全避免天災(zāi)人禍之發(fā)生,制定緊急程序計(jì)劃可避免人命和財(cái)務(wù)損失,以及萬一發(fā)生意外時(shí),將損失減至最低,以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的步驟,以應(yīng)付意外或?yàn)?zāi)難之突然來臨。
通過熟悉緊急情況應(yīng)變措施及程序指引,一隊(duì)受過訓(xùn)練的管理人員,再加上用戶的合作,當(dāng)萬一發(fā)生緊急事故時(shí),本處便更有信心能應(yīng)付,縱使遇上從未預(yù)計(jì)的緊急情況,仍有一套基本的應(yīng)變程序可以協(xié)助管理隊(duì)伍及用戶作出即時(shí)反應(yīng),以保障人身及財(cái)物安全。
制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應(yīng)變措施及程序計(jì)劃,可以保護(hù)人身安全,保障用戶的投資。然而,請必須緊記,無論以上指引或應(yīng)變措施如何周詳,仍需用戶熟悉運(yùn)用及時(shí)刻保持高度警覺,才可晝量避免意外發(fā)生,及達(dá)到本應(yīng)急程
序之目的。
第10篇 某物業(yè)管理中心服務(wù)接待工作規(guī)定怎么寫
物業(yè)管理中心服務(wù)接待工作規(guī)定l接待規(guī)范
1.1文明語言:執(zhí)行《員工手冊》中相關(guān)規(guī)定。
2舉止規(guī)定:2.1執(zhí)行《禮儀手冊》中相關(guān)規(guī)定。
3特殊規(guī)定:
1.3.1 當(dāng)來訪人有過激的言行時(shí),應(yīng)保持冷靜,不準(zhǔn)與來訪人發(fā)生爭吵。
1.3.2 當(dāng)個(gè)別工作人員與來訪人發(fā)生激烈爭辯時(shí),在場的其他工作人員應(yīng)立即制止,并安排該名工作人員適當(dāng)回避,由其他人繼續(xù)接待或匯報(bào)管理處主任,有必要時(shí)由主任親自負(fù)責(zé)接待。
2接待工作分類2.1業(yè)主來訪
2.1.1 業(yè)主提管理意見
2.1.2 接待投訴人士
2.1.3 申報(bào)裝修、維修等2.2外來參觀2.3上級單位物業(yè)檢查3接待工作程序3.1業(yè)主來訪:3.
1.1業(yè)主到管理處提合理化建議時(shí):a.接待人員認(rèn)真填寫《來訪登記表》。
根據(jù)內(nèi)容的輕重緩急及時(shí)匯報(bào)給主任或通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)處理。
b.管理處主任將可付諸實(shí)施的合理化建議列入工作計(jì)劃中;
對關(guān)系到公司服務(wù)質(zhì)量的重大整改建議時(shí),上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)決策。
3.1.2接待投訴人士:執(zhí)行投訴處理規(guī)定和程序。
3. 2接待業(yè)主申報(bào)裝修和維修等:
3.2.1 申報(bào)裝修:a.接待人員填寫辦理裝修手續(xù)登記,接受業(yè)主的裝修申請表。
b.管理處主任審批后由接待人員或管理員通知申請人辦理有關(guān)手續(xù)。
3.2.2 申報(bào)維修(業(yè)主區(qū)域內(nèi)報(bào)修):a.接到維修要求,及時(shí)安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認(rèn),并錄入《服務(wù)記錄表》。
b.對業(yè)主有特殊裝修、維修要求而無文件明確規(guī)定時(shí),向申請人做好解釋工作,及時(shí)處理。
c.對申請的緊急維修項(xiàng)目,應(yīng)立即通知維修人員,先進(jìn)行維修,再補(bǔ)辦派工手續(xù)。
d.業(yè)主直接向維修人員申請的維修,維修人員可先進(jìn)行維修,再補(bǔ)辦申請和派工手續(xù)。
3.2.3 申報(bào)維修(公共區(qū)域內(nèi)報(bào)修):a.接到維修要求,及時(shí)安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認(rèn),并錄入《日常報(bào)修記錄》。
3. 3外來參觀:
3.3.1 管理處按公司安排組織人員接待,并記入《來訪登記表》。
3.3.2 對不符合規(guī)定程序的參觀要求,應(yīng)禮貌地謝絕或向其指明本公司有關(guān)參觀事宜的聯(lián)系途徑。
3. 4上級單位的物業(yè)檢查:
3.4.1 由公司統(tǒng)一安排,管理中心做好檢查布置工作。
3.4.2 檢查過程中,關(guān)系到管理中心的事項(xiàng),由中心經(jīng)理或經(jīng)理指定的管理人員做檢查記錄。
3.4.3 上級單位無通知進(jìn)行突然檢查時(shí),管理中心經(jīng)理、各相關(guān)管理處主任負(fù)責(zé)接待,并記錄在'來訪登記表'中,對發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
4接待工作的要求
4.1管理中心的管理人員均應(yīng)熟悉接待工作,并掌握本手冊中的相關(guān)內(nèi)容。
4.2派工單可以由接待人員填發(fā),但'派工人'必須是管理處主任指定的管理人員。
相關(guān)質(zhì)量記錄:1.《來訪登記表》c-11/b012.《服務(wù)登記表》c-07/b023.《日常報(bào)修記錄》
第11篇 z廣場物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)
zd廣場物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)
結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及我司多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),如有幸對「qyzd廣場」提供物業(yè)管理服務(wù),將嚴(yán)格按照《全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》的標(biāo)準(zhǔn)和要求,在iso9001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)下全心全意、盡職盡責(zé)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
銷售期目標(biāo):成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好伙伴,為項(xiàng)目提供有價(jià)值的建議,減少返工現(xiàn)象,降低開發(fā)商的建筑成本,促進(jìn)樓盤的銷售;
服務(wù)期目標(biāo):成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友,業(yè)主對管理服務(wù)綜合滿意率不低于96%。并在貴司的支持下,首期全部交付使用后二年內(nèi)通過'市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'的考評,三年內(nèi)通過'廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)'的考評,以提升發(fā)展商和項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度,以優(yōu)質(zhì)、舒適的管理環(huán)境回報(bào)業(yè)主。
序號 承諾項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)實(shí)施措施
1房屋完好率國標(biāo)《房屋損評定等級》100%指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房屋維修檢查,建檔記錄,保障房屋完好、整潔,無違章搭建及損壞公共設(shè)施。
2房屋零修
及時(shí)率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%建立嚴(yán)格的修繕制度,要求維修人員接到維修通知單后,按規(guī)定時(shí)間趕到現(xiàn)場,為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3維修工程質(zhì)量
合格率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%分項(xiàng)監(jiān)督,工程技術(shù)部嚴(yán)格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并及時(shí)回訪。
5綠化完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查制度,建檔記錄,物業(yè)助理監(jiān)督執(zhí)行,以保障小區(qū)公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。
6保潔率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%指定專職保潔員進(jìn)行各項(xiàng)保潔工作,實(shí)行巡查制度,由物業(yè)助理監(jiān)督,做到垃圾日產(chǎn)日清,空氣清新。
7道路完好率
及使用率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%落實(shí)責(zé)任人,堅(jiān)持對道路等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),并建立健全檔案記錄,完善規(guī)章制度,以使公共設(shè)施完好并正常使用。
8化糞池、雨水井、污水井
完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查制度,建檔記錄,工程主管監(jiān)督執(zhí)行,以使溝、渠、井完好,并定期清理、疏通。
9排水管、明暗溝
完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實(shí)行工程部巡查制度,建檔記錄,工程主管監(jiān)督執(zhí)行,以保排水管、明暗溝暢通無阻、無塌陷。
10路燈完好率一級96%指定工程維修人員負(fù)責(zé)維護(hù),實(shí)行巡查制度,建檔記錄,由物業(yè)助理監(jiān)督,以保設(shè)施完好,方便使用。
12公共設(shè)施完好率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù),實(shí)行巡查制度,建檔記錄,工程主管監(jiān)督執(zhí)行,以保設(shè)施完好、正常使用,并進(jìn)行定期保潔,使其美觀整潔。
13刑事犯罪案件
發(fā)生率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》1%以下實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度,落實(shí)保安崗位職責(zé),在重點(diǎn)部位加緊巡邏,保障業(yè)戶人身及財(cái)產(chǎn)安全。
14火災(zāi)發(fā)生率《全國物業(yè)管理示范小區(qū)》0物業(yè)服務(wù)中心實(shí)行全員義務(wù)消防員制,定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí),加強(qiáng)宣傳,由物業(yè)助理進(jìn)行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理,以保小區(qū)消防安全。
16用戶有效投訴率
投訴處理率一級1%以下
100%按照政策規(guī)定,作好各項(xiàng)工作,加強(qiáng)與業(yè)戶溝通,定期舉行座談會,了解業(yè)戶的愿望與要求,滿足業(yè)戶的合理需要,將投訴及時(shí)處理并記錄。
17管理人員專業(yè)
培訓(xùn)合格率一級100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、加強(qiáng)培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn),并予以考核,以保員工素質(zhì)。
18業(yè)主對物業(yè)管理
綜合滿意率客戶滿意96%以上采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手法,開展各種社區(qū)文化活動,在日常工作中注意收集客戶意見,加強(qiáng)與客戶的溝通交流,提升客戶對物業(yè)服務(wù)工作的滿意率。
第12篇 某物業(yè)管理公司服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定
物業(yè)管理公司服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定
1.0目的
規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理,確保各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)的正常進(jìn)行
2.0適用范圍
物業(yè)公司所屬各管理處的所有業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)收取、代收代繳水、電、氣費(fèi),特約服務(wù)收費(fèi)及除此之外的其它收費(fèi)管理。
3.0管理內(nèi)容
3.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
--各項(xiàng)費(fèi)用除由專業(yè)職能部門自行收取的費(fèi)用外,其余收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照政府相關(guān)部門(如物價(jià)局)審批的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)執(zhí)行。
--特約服務(wù)收費(fèi):堅(jiān)持自愿原則,雙方協(xié)商確定,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按各部門執(zhí)有并經(jīng)公司審批的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
3.2物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)的計(jì)算參見《編制費(fèi)用通知單流程》。
3.3車位租賃費(fèi)及車位物管費(fèi)按月、按季或年繳納,每月或季計(jì)算出每個(gè)車位應(yīng)交的費(fèi)用,若與物管費(fèi)一起繳納車位租賃費(fèi)的,在每月5日前填發(fā)《龍湖物業(yè)管理繳費(fèi)通知單》,業(yè)主在每月(或每季首月)15日前到管理處客戶服務(wù)中心將費(fèi)用結(jié)清。不與物管費(fèi)起繳納的車位租賃費(fèi),在租賃到期日前,到管理處客戶服務(wù)中心繳清相關(guān)費(fèi)用。
3.4臨時(shí)停車費(fèi)的收取見《車庫管理作業(yè)指導(dǎo)書》,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:南苑管理處為臨時(shí)停車2小時(shí)內(nèi)不收費(fèi),超過2小時(shí),超過部分每小時(shí)收費(fèi)1元,不足1小時(shí)按1小時(shí)計(jì);西苑管理處臨時(shí)停車半小時(shí)內(nèi)不收費(fèi),超過半小時(shí),超過部分每小時(shí)收費(fèi)1元,不足1小時(shí)按1小時(shí)計(jì)。車位租賃參見《車位租賃流程》。
3.5洗車票的收取參見《洗車場工作作業(yè)指導(dǎo)書》。
3.6《龍湖物業(yè)管理繳費(fèi)通知單》每月5日前隨同《龍湖大家庭》采用掛號信的形式寄發(fā)(特殊情況除外),行政部負(fù)責(zé)?？蛻舴?wù)中心收費(fèi)員對業(yè)主(或住戶)繳納的每一項(xiàng)費(fèi)用,都必須按財(cái)務(wù)制度規(guī)定開出收據(jù)或發(fā)票,一份交繳款人,一份財(cái)務(wù)部留存,或?qū)ⅰ洱埡飿I(yè)管理繳費(fèi)通知單》第一聯(lián)交繳款人,第二聯(lián)財(cái)務(wù)部留存,待集存一定數(shù)量后,一并出具正式發(fā)票以便查核。
3.7財(cái)務(wù)部出納負(fù)責(zé)監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用的收取,包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、金額等。
3.8在規(guī)定期限內(nèi)業(yè)主或使用人拖欠費(fèi)用,每天按應(yīng)繳費(fèi)金額的3‰加收滯納金,特殊情況除外,但必須通過管理處主任、財(cái)務(wù)部主管、經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.9對未按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主(住戶),按《物管費(fèi)催繳流程》執(zhí)行。
4.0相關(guān)文件
4.1《編制費(fèi)用通知單流程》
4.2《車庫管理作業(yè)指導(dǎo)書》
4.3《車位租賃流程》
4.4《洗車場工作作業(yè)指導(dǎo)書》
4.5《物管費(fèi)催繳流程》
5.0相關(guān)記錄
5.1《龍湖物業(yè)管理繳費(fèi)通知單》
編寫:zz審批:zz
