s苑物業(yè)管理服務內(nèi)容規(guī)范
鴻祥苑物業(yè)管理服務內(nèi)容
(一)開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1、分析原設計圖紙,提出物業(yè)結構布局功能方面的改進建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結構合理性,以及物業(yè)的使用、維修和管理,可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議。如建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等,避免日后使用修改,給管理帶來不便,以提高物業(yè)的整體效果、價值。
2、提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。
3、提供工程質量的改進建議
物業(yè)公司在工程施工階段可派駐工程施工現(xiàn)場,熟悉基礎隱藏工程,機電設備安裝調(diào)試,管道線路的敷設及走向,及時提出整改方案,配合落實。
4、設立物業(yè)管理咨詢
在項目銷售期間,物業(yè)公司可配合售樓部,和購房者溝通,明確今后物業(yè)管理的收費、服務內(nèi)容、服務標準,解答購房者物業(yè)管理方面的問題。
(二)物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1、參與竣工險收
物業(yè)公司可派工作人員參與政府組織的竣工驗收工作,協(xié)助開發(fā)商督促施工單位完成驗收資料的準備,組織技術人員了解現(xiàn)場房屋及配套設備設施是否具備驗收條件,要求施工單位按要求完成開發(fā)商交給的施工任務,協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。
2、組織接管驗收
由物業(yè)公司牽頭,對鴻祥苑的施工質量、設備設施的使用功能、技術資料、項目文件和業(yè)主資料等工作進行接管驗收。
3、協(xié)助開發(fā)商處理工程遺留問題
(1)常見的非結構性工程遺留問題
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;
--抹灰層、面磚、油漆、脫落殘缺;
--門窗開關不靈、縫隙過大、缺件;
--衛(wèi)生間、廚房、陽臺積水,倒泛水;
--給排水系統(tǒng)漏水;
--排水管道堵塞,區(qū)間道路沉陷;
--電器、電線漏電,燈具安裝不牢;
--其它常見問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍內(nèi)的工程質量問題,由建設單位或建設單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應在約定的保修時限內(nèi)到達現(xiàn)場與業(yè)主確定返修內(nèi)容,盡快修理、整改,對發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故,施工單位在接到通知后,應立即到達現(xiàn)場搶修。相關部門、單位到場監(jiān)督整修方案。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定時限內(nèi)到達維修現(xiàn)場,建設單位應配合再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,建設單位有權在不提高工程標準的前提下,自行返修或委托其他單位維修,發(fā)生的費用由原施工單位承擔。
--保修完工后,建設單位、物業(yè)公司或房屋所有人組織驗收。
--因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害。由造成拖廷的責任方承擔賠償責任。
(三)入伙及裝修期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1、辦理入伙手續(xù)的前提條件
(1)已通過接管驗收:房屋無重大質量問題,工程遺留問題基本得到解決,工程資料已經(jīng)齊備,產(chǎn)權確認工作已經(jīng)結束;
(2)達到入伙的條件:實現(xiàn)通水、通電、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需,配套設施基本齊備,建成能夠使用,物業(yè)管理處有固定辦公場所。
2、入伙的準備工作
(1)入伙資料的準備:根據(jù)實際情況配合開發(fā)商編寫和印刷《業(yè)主臨時公約》、《住戶手冊》,準備《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《入伙通知書》等;
(2)入伙時的環(huán)境布置:掛橫幅、插彩旗,營造氣氛,設立指示標識牌等。
3、發(fā)出入伙通知
(1)由物業(yè)公司配合開發(fā)商確定入伙時間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知;
(2)業(yè)主辦理入伙手續(xù)須帶證件:入伙通知書,《商品房買賣合同》原件和復印件各一份,業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復印各一份,一寸彩照每人各兩張,單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份,委托他人辦理的須帶業(yè)主委托書及委托人身份證原件和復印件各一份。
4、入伙手續(xù)的辦理
(1)驗證入伙資料、證件;
(2)由業(yè)主填寫《業(yè)主家庭情況登記表》,簽署《業(yè)主臨時公約》等文件;
(3)交納入伙相關費用;
(4)驗房收樓;
(5)發(fā)放鑰匙,資料;
(6)開通水電。
5、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
(2)辦理《施工證》,施工人員出入證等;
(3)施工期間的管理;
(4)違章裝修的處理;
(5)裝修施工的竣工驗收;
(四)實際運行期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1、綜合管理
(1)設立專業(yè)物業(yè)管理機構,實行綜合一體化管理;
(2)設立24小時服務熱線電話;
(3)設立固定的辦公場所,管理人員佩帶明顯標識牌,持證上崗;
(4)協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作,簽定物業(yè)管理合同,管理單位責權利明確;
(5)制訂內(nèi)部管理管理運作制度及工作流程;
(6)檔案資料齊全,管理完善。
2、房屋管理及維修養(yǎng)護
(1)房屋外觀完好、整潔、無妨礙市容和觀瞻;
(2)建立裝修管理制度,無違章裝修,無亂搭建,無亂張貼懸掛;
(3)公用設施整潔,公用樓梯、天臺、通道等無堆放雜物及違章占用等;
(4)無擅自改變房屋用途,棟號有明顯標志,主要入口有引路標識圖;
(5)房屋修繕制度、管理值班制度、便民報修措施完善,建立回訪制度和回訪記錄;
(6)房屋完好率達到100%,維修合格率達到100%。
3、保安消防及車輛
(1)保安和車輛實行一體化管理,建立專業(yè)化保安隊伍;
(2)消防設備設施完好無損;
> (3)可能危及住戶安全處設立明顯標識和防范措施;
(4)無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故;
(5)機動車輛行駛停泊有序,制度落實,無違章行駛及停泊;
(7)非機動車輛管理制度落實,管理有序,停放整齊;
(8)設立24小時安全防衛(wèi)值勤,業(yè)主、住戶、來訪人員進出管理有序;
(9)保證消防通道暢通,消防疏散標志醒目、完好、齊全。
4、環(huán)境管理
(1)清潔衛(wèi)生實行一體化管理,有專業(yè)的清潔保潔隊伍,管理制度落實;
(2)環(huán)衛(wèi)設備齊全完好,有垃圾收集設施等,垃圾日產(chǎn)日清;
(3)整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設施隨時保持清潔,定期進行衛(wèi)生消殺;
(4)無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象;
(5)公用雨水、污水管理暢通,無堵塞現(xiàn)象;
(6)加強二次供水管理,保證水質符合衛(wèi)生防疫要求。
5、綠化管理
(1)有專業(yè)的綠化養(yǎng)管隊伍,管理制度落實;
(2)保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用;
(3)花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無踐踏折損現(xiàn)象,無大面積黃土裸露;
(4)加強綠化日常管理,包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對老化、死亡、損壞植物及時補種或更換等;
6、公用配套設施、設備、場所管理
(1)按規(guī)劃標準管理公用配套設施設備和場所,無違章私自改動原規(guī)劃行為,無擅自侵占公共設施或場所,公用設施設備運營正常,完好率達到95%以上;
(2)道路早暢通無損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通;
(3)供電、供水、供氣、電梯、消防監(jiān)控、有線電視、通訊管線及設施完好無損,運行正常;二次供水箱加蓋加鎖,環(huán)境整潔,無二次污染及隱患;
(4)公用排污、排雨水管線設施完好無損;
(5)停車場及其他公共場地、建筑小品等完好無損;
(6)路燈完好率達到95%以上;
(7)做好設施設備維修與安全措施。
7、商業(yè)網(wǎng)點管理與經(jīng)營服務
(1)商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼;招牌整齊美觀,無破損污跡;
(2)落實好門前三包,鋪面整潔,無亂丟垃圾,無污水等;
(3)排放油煙、噪音、粉塵等符合環(huán)保規(guī)定,無存放有害有毒物質;
(4)多種經(jīng)營效果好,有償服務項目齊全,無違反規(guī)定亂收費。
8、空置房管理
(1)保證空置房各項設施設備完好無損;
(2)做好空置房室內(nèi)外的衛(wèi)生保潔;
(3)配合售房需要,提供各種方便。
9、社區(qū)文化
(1)健全并落實各項精神文明建設、社區(qū)服務制度;
(2)設立宣傳教育學習專欄;
(3)積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會開展各項工作;
10、便民特約服務
(1)適應社區(qū)發(fā)展需要,適時提供特約有償服務等;
