國際新城機電設備設施管理方案
新城國際機電設備設施管理方案
一、機電設備維護原則
1、對設備進行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。
2、明確各類設備的管理要求,確保設備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設備。確保設備正常運行,有效控制和利用能源。
二、機電設備管理程序
(一)設備檔案的建立要求
1、工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備進行設備標識及設備編號:
① 所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設備標識';
②'設備標識'用標牌形式予以實施,標牌應有設備名稱、設備編號;
③設備編號按下列規(guī)則編號:
④ 標識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。
3、所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設備卡》。
4、設備臺帳應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設備管理人員應交將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設備臺帳或設備卡上予以登錄。
5、《設備臺帳》和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復印件。
(二)設備的日常操作及維保管理詳見相關設施設備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機房管理規(guī)程
4、空調(diào)機房管理規(guī)程
5、程控機房管理規(guī)程
(三)設備的購置管理
1、設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
2、設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。
3、設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
5、新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
6、采購設備應遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。
7、采購設備到達后,由工程部進行清點核對,接收相關資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗收符合要求的采購設備按本條例相關規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進行日常管理。
(四)設備狀態(tài)標識
1、工程部應對設備狀態(tài)進行標識,以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。
2、設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。
3、正常運行中的設備可不予標識。
4、標識的方式方法:
① 設備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。
② 設備狀態(tài)標牌應在設備狀態(tài)確定后,由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的明顯位置;
③ 設備狀態(tài)改變,標識應隨之改變。
(五)設備的停用和封存
1、對多余的設備或暫不使用的設備應予停用。
2、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應定期對停用或封存的設備進行檢查,以保持其適用性。
4、設備領班人員應填寫設備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準后實施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺新設備或新員工獨立操作以前,必須經(jīng)過對設備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護要求等方面的技術知識進行教育和實際操作培訓。
2、工程部應會同設備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術培訓,以不斷提高對設備使用,維護的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨立使用或操作設備。
4、對于直接供租戶使用的設備應定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應及時修理;對于某些設備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。
5、對于員工直接操作的設備,設備部門應建立完善的設備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:
設備操作規(guī)范
設備維護保養(yǎng)規(guī)范
崗位責任制
交接班制度
6、設備的操作規(guī)范的編制。
(1)參照設備說明書及資料對一般設備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設備的操作規(guī)范由工程部門編寫。
(2)重要設備的操作規(guī)范,要在設備旁用醒目的標牌標示,并注上重點標記,要求操作者特別注意。
(3)設備操作規(guī)范一般應包括以下內(nèi)容:
①啟動前的準備工作;
②啟對時的操作步驟;
③注意事項。
7、操作人員必須嚴格執(zhí)行'五項紀律'。
①實行定人定機制度,嚴格遵守操作規(guī)范。
②經(jīng)常保持設備清洗,按規(guī)定維護。
③認真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。
④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設備有異常的聲音和故障應立即停機檢查,自己不能處理應及時通知工程部。
四、管理標準和養(yǎng)護計劃
(一)公共設施設備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油。由相關電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設備①水泵等機電設備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視
檢查,每半月進行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②一般消防設施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央空調(diào)①制冷主機維護保養(yǎng)。
②機房設備管道維護保養(yǎng)。
③閥門維護保養(yǎng)。
④新風機和風機過濾網(wǎng)。每半月對主機、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進行檢查與維護;新風機、風機過濾網(wǎng)清洗;
①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設備性能良好。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
5變配電控制設備①高壓配電柜檢查。
②變壓器運行檢查。
③低壓控制柜運行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。
②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。
②高壓配電柜由電力局進行維修。配電設備運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障正常安全運行。
③設備性能良好。
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。
由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設施①設施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標識的示意準確性進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。
②每月清潔標識一次。
由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
(二)公共設施設備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。
②導軌、安全鉗的工作情況維護。
③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。
④各項安全裝置的維護。
⑤計算機控制板等的維護檢測。每季檢查一次導軌、安全鉗工作情況;每半年進行一次全面檢查。由相關電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。
②機房、轎廂整潔。
③電梯各部分完好率100%。
2機電
設備①水泵風機等機電設備的維護保養(yǎng)。
②日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護裝置。風機等每15年更換一次。各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。
②保障安全運行。
3消防
設施①疏散標志的維修及維護。
②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設施的有效維護及檢修。
③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每半年進行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標志進行一次維護,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責實施。
②消防系統(tǒng)主要設施設備每20年更換一次。①標識制作及維護管理規(guī)定。
②消防設施維修操作規(guī)程。
③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設施有效,標識清楚,完好無損。
②靈敏,準確報警。
4中央
空調(diào)①主機制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。
②管道保溫,風機過濾網(wǎng)清洗
③各類閥門維護。
④各類儀器維修保養(yǎng)。
每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。
②相關專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設備性能完好;運行正常。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
5變配電控制設備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進行清洗,緊固、維護檢查。由工程部組織實施。變配電設備維護保養(yǎng)規(guī)程。設備性能完好;運行正常
6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。
②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。
③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。
房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。
7井、溝①井蓋破損。
②堵塞。
③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。
②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。
8公用標識設施①設施破損。
②標識污染。
③標志所示意思不符。①每半年對標識安放穩(wěn)固情況進行檢查維護。
②每半年對標識進行維護一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。
②安放穩(wěn)固。
③標識示意正確。
五、應急處理方案
(一)電梯關人援救預案
工程部接到報告后,立
即派人員前往電梯機房,切斷機房主電源,并對電引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應保持與服務中心聯(lián)系。
(二)斷電預案
當發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)
部跳閘,則先把分開關拉開,進行檢查。沒有異常情況后試送總開關,再試送各分開關。如果發(fā)現(xiàn)異常,應迅速派出維修人員進行檢修。
(三)斷水預案
