湖畔項目物業(yè)管理實施方案

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：62

湖畔項目物業(yè)管理實施方案

湖畔麗舍項目物業(yè)管理實施方案

為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。

一、管理目標(biāo)

物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅持“以人為本”的服務(wù)管理念,對小區(qū)物業(yè)實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達(dá)到90%以上。

二、管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:

(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強化服務(wù)機能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全的管理制度,實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個積極性,即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,通過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理,同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時,從物業(yè)的實際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,又增強物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

三、管理方法

(一)實施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議,構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;

(二)成立物業(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實施專業(yè)化管理;

(三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗,積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍;

(四)制定一套切合實際的規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);

(五)嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項協(xié)議,依法約束雙方行為;

(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式,提供全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。

(二)物業(yè)管理服務(wù)項目

1、公共服務(wù)項目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費用納入物業(yè)管理費):

(1)房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng);

(2)公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng);

(3)小區(qū)內(nèi)清潔管理,垃圾收集與清運;

(4)公共綠化的養(yǎng)護(hù);

(5)公共秩序維護(hù);

(6)消防管理;

2、有償專項服務(wù)項目

(1)有償維修類;

(2)代辦性服務(wù);

(3)中介類服務(wù);

(三)收費管理物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成

1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、社會保險費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費用;

6、物業(yè)企業(yè)辦公費用;

7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;

8、法定稅金;

9、企業(yè)利潤。

物業(yè)服務(wù)費中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費和樓內(nèi)公共照明費,此部分費用將另行收取。收費內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》(唐價經(jīng)費字〖2007〗14號)執(zhí)行。

(四)入住管理在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時,提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù),給業(yè)主留下良好的第一印象,為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。

1、管理內(nèi)容:

(1)準(zhǔn)備業(yè)主及使用人收房所需資料;

(2)為收房手續(xù)提供一條龍服務(wù);

(3)按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):

1)根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備證明,發(fā)放交房資料;

2)收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,收取應(yīng)繳納的費用;

3)陪同業(yè)主驗房;

4)對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫《業(yè)主驗房表》,將所有問題提交開發(fā)商,并督促解決。

2、管理措施:

(1)制定入住方案,準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料;

(2)按照收房程序,安排工作流程;

(3)策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案;

(4)按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。

(五)檔案資料管理加強檔案資料管理,有助于保存物業(yè)的歷史資料,維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

1、管理內(nèi)容:

(1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;(2)業(yè)主檔案:所有業(yè)主及使用人的租房合同(復(fù)印件),業(yè)主及使用人的基本情況登記表、裝修申請表等有關(guān)的登記表等;

(3)財務(wù)檔案:逐年形成的財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;

(4)文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

(5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

2、管理措施:

(1)制定檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;

(2)專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的隱私,保守秘密;

(3)科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;

(4)建立各類資料的電腦管理,計時可靠的掌握相關(guān)信息,提高管理水平。

(六)房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理房屋管

理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是物業(yè)管理的重中之重。

1、管理內(nèi)容:

(1)房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,分別制定不同管理計劃,確保房屋保值增值。

a、已交付房:

1)房屋交付時,及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;

2)加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;

3)裝修期間,應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù),確保房屋的安全、美觀。

b、空置房(含業(yè)主托管房):

1)定期到空置房查看、通風(fēng);

2)對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。

c、公共用房

做好公共用房(公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。

(2)設(shè)備設(shè)施維護(hù):

1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修;

2)水泵、風(fēng)機房、電梯機房等設(shè)備定期巡查;

3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;

4)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實時運行檔案;

2、管理措施:

(1)加強裝修戶管理,督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止,緊急情況時可采取停水停電等措施防止危害擴大;

(2)對所有的維修人員進(jìn)行全面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);(3)對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài);

(4)對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;(5)建立維修人員值班制度,確保維修及時,且有回訪制度和記錄;

(6)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好。

(七)綠化保潔管理

綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。

1、管理內(nèi)容:

(1)綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;

2)根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當(dāng)松土;

3)制定預(yù)防措施,防治病蟲害;

4)及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正,整修或補種合適的苗木、花草;

(2)清潔衛(wèi)生:通過日常保潔工作,使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

1)樓層公共區(qū)域每天清掃;

2)小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每天清潔。

3)每天定時收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒;

4)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

2、管理措施:

(1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;

(2)加強業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強專業(yè)技能,聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);

(3)落實“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查),加強日常監(jiān)督檢查;(八)治安管理

運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性,維護(hù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,這是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容,我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容:

(1)常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,協(xié)助公安機關(guān)維護(hù)大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。

a、門崗的任務(wù):

1)維護(hù)出入口的交通秩序,車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行,加強機動車、非機動車管理,做到停放有序;

2)對外來車輛和人員進(jìn)行驗證、登記;

3)嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入小區(qū);

4)為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

b、巡邏崗的任務(wù):

1)按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;

2)巡查車輛停放情況,維護(hù)道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;

3)對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范;

4)對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查;

5)對裝修戶的安全檢查;

6)防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件;

(2)技術(shù)防范:

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng),對小區(qū)內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控,以確保安全。1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施,并及時通知值班秩序維護(hù)員,進(jìn)行現(xiàn)場處理。2)值班秩序維護(hù)員配合公安機關(guān)處理治安案件。

2、管理措施:

(1)實行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴(yán)格付諸實施,以增強秩序維護(hù)人員的工作責(zé)任心;

(2)強化內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提高秩序維護(hù)人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;(3)加強秩序維護(hù)人員的行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語言文明,舉止得當(dāng);

(4)嚴(yán)格執(zhí)行巡更點到制度,確保巡邏質(zhì)量;

(5)監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;

(6)保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備,建立安全管理檔案。

(九)消防管理

消防管理是物業(yè)安全管理的重點,因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求,結(jié)合實際,切切實實地做好消防安全工作,確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容:

(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;

(2)做好消防監(jiān)控中心的管理;

(3)做好消防設(shè)施、器材的管理;