蘇州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法
蘇州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法
(征求意見稿)
第一章總則
第一條
為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)壯大，進(jìn)一步規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，保障集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化配置土地資源，根據(jù)中央《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等國(guó)家和省有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條
本市行政區(qū)域內(nèi)，在符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的前提下，城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)以外集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)存量集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)適用本辦法。
農(nóng)村村民宅基地及其他各類住宅用地的流轉(zhuǎn)依照國(guó)家和省、市有關(guān)法律法規(guī)和文件的規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商品住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等項(xiàng)目用地等不得使用集體土地。
第三條
本辦法所稱集體建設(shè)用地是指權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地。存量集體建設(shè)用地是指已取得《集體建設(shè)用地使用證》或依法辦理過使用手續(xù)、擁有合法權(quán)源的集體建設(shè)用地。
本辦法所稱的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是指在保持土地所有權(quán)不變的前提下，集體土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H使用人發(fā)生變更的行為，包括出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等。
第四條
集體建設(shè)用地全面實(shí)行有償、有期限使用制度。除鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)、村民宅基地、農(nóng)民公寓、農(nóng)民拆遷安置房等需要使用土地的外，其余工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、科研、打工樓、非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商業(yè)、旅游、娛樂等項(xiàng)目用地需使用集體建設(shè)用地，均應(yīng)按照本辦法規(guī)定通過流轉(zhuǎn)方式取得。
中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、個(gè)人、其他組織均可按本辦法規(guī)定依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。
第五條
各市（縣）、區(qū)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，結(jié)合城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，因勢(shì)利導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，鼓勵(lì)農(nóng)民集體通過轉(zhuǎn)權(quán)讓利、保權(quán)讓利多種方式實(shí)現(xiàn)土地所有者權(quán)益。
因國(guó)家公共利益或城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃調(diào)整，需要依法對(duì)集體建設(shè)用地實(shí)行征收或征用的，集體土地所有者和使用者應(yīng)當(dāng)服從。但政府應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)的實(shí)際情況依法依規(guī)進(jìn)行合理補(bǔ)償。
第六條
各市（縣）國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理。集體建設(shè)用地土地出讓、租賃或作價(jià)出資(入股)流轉(zhuǎn)方案須報(bào)經(jīng)各市（縣）政府批準(zhǔn)。
農(nóng)辦、發(fā)展改革、規(guī)劃、環(huán)保、財(cái)政、建設(shè)、房產(chǎn)等相關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好集體資產(chǎn)監(jiān)管、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、房產(chǎn)登記、拆遷補(bǔ)償?shù)染唧w工作及相關(guān)配套政策的制定和銜接。
第二章
產(chǎn)權(quán)代表界定
第七條
農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)代表為村集體經(jīng)濟(jì)組織；沒有村集體經(jīng)濟(jì)組織的，土地所有權(quán)代表為村民委員會(huì)；村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)已經(jīng)量化到村民的，土地所有權(quán)代表為村民委員會(huì)；
農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為村內(nèi)各村民小組。經(jīng)村內(nèi)各該村民小組2/3（含本數(shù)）以上村民同意，可以將屬于本村民小組的土地委托村民委員會(huì)代為經(jīng)營(yíng)、管理。
農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)屬于鎮(zhèn)（街道）農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。沒有鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。
第八條
集體建設(shè)用地使用權(quán)人，為依法取得使用的自然人、法人或其他組織。
第九條
各市（縣）國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行權(quán)屬審核，確定土地所有權(quán)和使用權(quán)，并按規(guī)定進(jìn)行土地登記，核發(fā)集體土地所有權(quán)證和使用權(quán)證。
第三章
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃
第十條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。
集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設(shè)用地在一定年期內(nèi)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十一條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃必須遵循以下原則：
（1）符合土地利用總體規(guī)劃的原則。任何建設(shè)項(xiàng)目占用土地，都必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)。
（2）土地所有權(quán)人、使用權(quán)人自愿的原則。村或村民小組出讓、租賃本集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的，須經(jīng)本集體組織2/3以上（含本數(shù)）成員或2/3以上（含本數(shù)）村民代表的同意。
（3）土地用途管制的原則。集體建設(shè)用地不得用于任何形式的商品住宅、商業(yè)辦公等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)項(xiàng)目。按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于房地產(chǎn)開發(fā)的，必須依法征為國(guó)有土地。
（4）統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)管理的原則。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須在各市（縣）統(tǒng)一的土地交易有形市場(chǎng)規(guī)范進(jìn)行。
（5）公開、公平、公正的原則。工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓或租賃集體建設(shè)用地使用權(quán)。
（6）節(jié)約、集約用地的原則。各類項(xiàng)目須占用集體建設(shè)用地，投資強(qiáng)度、規(guī)劃指標(biāo)、用地規(guī)模等均應(yīng)符合國(guó)家、省、市關(guān)于節(jié)約集約用地的要求和標(biāo)準(zhǔn)。
（7）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的原則。集體建設(shè)用地也不得用于國(guó)家規(guī)定的禁止類項(xiàng)目，限制類項(xiàng)目必須按要求經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)。
第十二條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃必須同時(shí)符合下列條件：
（1）土地所有權(quán)合法明晰，無爭(zhēng)議；
（3）已取得《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》，或依法辦理過集體建設(shè)用地使用手續(xù)，或已依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；
（4）擬出讓或租賃土地已按規(guī)定落實(shí)農(nóng)民安置補(bǔ)償，或者原土地使用者的補(bǔ)償；
（5）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制權(quán)利的；
第十三條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃的，土地所有者代表和市（縣）國(guó)土資源管理部門分別與土地使用者、承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓或租賃合同，以及集體建設(shè)用地使用權(quán)開發(fā)利用協(xié)議書。
出讓、租賃合同應(yīng)當(dāng)載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、出讓價(jià)款（租金）及支付方式等土地使用條件、雙方權(quán)利義務(wù)、期限屆滿土地使用權(quán)及地上建筑物的處理方法、違約責(zé)任等內(nèi)容。集體土地使用權(quán)開發(fā)利用協(xié)議書應(yīng)當(dāng)明確開發(fā)土地的規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、閑置費(fèi)收取、開竣工時(shí)間等土地使用條件。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃合同、集體建設(shè)用地使用權(quán)開發(fā)利用協(xié)議書由國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一制定。
第十四條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限，參照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定確定，但最高年限不得超過同類用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。
第十五條
集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃年限按以下情況確定：
短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；
需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過本辦法第十四條的規(guī)定。
第十六條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃，按照下列程序辦理：
1、集體土地所有權(quán)代表向當(dāng)?shù)厥校h）國(guó)土資源管理部門提出出讓或租賃土地的書面申請(qǐng)，包括土地坐落、面積、用途、意向價(jià)格、項(xiàng)目類別、投資總額等內(nèi)容。并應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交以下書面材料：
（1）擬出讓、租賃宗地的《集體土地所有權(quán)證》、《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》或相關(guān)權(quán)屬證明；
（2）根據(jù)本辦法第七條規(guī)定土地所有權(quán)代表為村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或村民小組的，分別提交村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民代表大會(huì)、或村民小組2/3以上（含本數(shù)）成員同意出讓、租賃該宗土地的證明；
村委會(huì)代管的村民小組所有土地，需提交該村民小組2/3以上（含本數(shù)）成員同意出讓、租賃該宗土地的證明；
土地所有權(quán)代表為鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）集體經(jīng)濟(jì)組織的，提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意出讓、租賃該宗土地的證明；
（3）土地所有權(quán)人與原集體建設(shè)用地使用者簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及原土地使用者退出集體建設(shè)用地使用權(quán)的申請(qǐng)；
城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外依法轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地的，土地所有權(quán)人出具的青苗補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物已落實(shí)補(bǔ)償?shù)淖C明及相關(guān)材料；
（4）規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃選址意見書、規(guī)劃紅線圖；
（5）規(guī)劃用途為工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用途的，各市（縣）發(fā)改部門出具的項(xiàng)目審核意見及環(huán)保部門出具的環(huán)評(píng)意見及要求；
（6）具有在蘇州全市范圍內(nèi)注冊(cè)的具備相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)的土地中介評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地評(píng)估報(bào)告；
（7）有意向使用人的，提供意向使用人的用地申請(qǐng)。
2、市（縣）國(guó)土資源部門根據(jù)規(guī)劃意見進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查及勘測(cè)定界，并對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審核。審核通過后擬定集體建設(shè)用地出讓或租賃意見，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
（1）是否符合土地利用總體規(guī)劃；
（2）出讓或租賃的方式；
（3）土地用途、用地規(guī)模、投資強(qiáng)度等是否符合土地供應(yīng)政策及節(jié)約集約利用的標(biāo)準(zhǔn)；
（4）審核確定評(píng)估地價(jià)；
3、根據(jù)政府批準(zhǔn)文件，由各市（縣）國(guó)土資源管理部門的土地交易服務(wù)機(jī)構(gòu)在土地有形市場(chǎng)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓（租賃）?？蓞f(xié)議出讓（租賃）的，按規(guī)定進(jìn)行公示。
集體建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓（租賃）文件，由土地交易服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保、國(guó)土、等行政管理部門的要求，以及土地所有者代表的意見組織編制，但不得設(shè)置可能影響公平交易的條件。具體程序參照國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓（租賃）的相關(guān)規(guī)定。
4、招標(biāo)拍賣掛牌出讓（租賃）成交后，或者協(xié)議出讓（租賃）公示期滿無異議的，土地受讓方（承租人）與土地所有權(quán)人、市（縣）國(guó)土資源管理部門分別簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同及集體建設(shè)用地開發(fā)利用協(xié)議；
5、土地受讓方（承租方）根據(jù)合同和出讓（租賃）文件約定向市（縣）財(cái)政指定專戶繳付土地出讓價(jià)款（租金）。并到當(dāng)?shù)匕l(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保部門辦理項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)手續(xù)。
6、集體土地所有權(quán)人、土地受讓方按規(guī)定繳付有關(guān)稅費(fèi)。
第十七條
土地受讓方憑出讓（租賃）合同、出讓價(jià)款（租金）付清憑證、繳稅憑證及發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保等部門的批準(zhǔn)材料，向市（縣）國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)土地登記。
第十八條
集體建設(shè)用地使用者必須按照出讓（租賃）合同和集體建設(shè)用地開發(fā)利用協(xié)議明確的土地使用條件使用土地。
擅自改變土地用途等利用條件的，按照合同、協(xié)議約定的條款處置。涉及違反土地管理法律法規(guī)的，按違法用地查處。
第十九條
依照本辦法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，其土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第二十條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同的約定處理。
原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前一年內(nèi)向集體土地所有者申請(qǐng)，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理相關(guān)手續(xù)。
第二十一條
原依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，但未辦理過集體土地流轉(zhuǎn)手續(xù)的，發(fā)生土地使用權(quán)（包括地面建筑物）轉(zhuǎn)讓、出租或改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法補(bǔ)辦土地出讓或租賃手續(xù)，并交納不低于評(píng)估核定價(jià)格40%的土地價(jià)款。其中擬改變用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造商品住宅、商業(yè)用房的除外。
第四章
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租
第二十二條
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換、贈(zèng)與等。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用的行為。
第二十三條
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租必須符合以下條件：
1、已按照出讓（租賃）合同約定支付完全部土地價(jià)款，并取得土地使用權(quán)證書；
2、按照出讓（租賃）合同進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，屬于房屋建設(shè)工程的完成總投資額的25%或已開發(fā)建設(shè)面積超過應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積三分之一以上；
3、屬于工業(yè)廠房、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)研發(fā),其他營(yíng)業(yè)性的公用設(shè)施用地、公益項(xiàng)目用地、營(yíng)利性教育用地、營(yíng)利性醫(yī)療用地、外來人口集中居住地（打工樓、集宿樓）用地須轉(zhuǎn)讓、出租的，應(yīng)當(dāng)符合《蘇州市工業(yè)用地公開交易辦法》規(guī)定的其他轉(zhuǎn)讓條件；
4、通過集體建設(shè)用地租賃方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)經(jīng)土地所有權(quán)者同意。
第二十四條
有下列情形之一的，集體建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)讓、出租：
1、被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
2、共有集體建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
3、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
4、未按合同約定的土地開發(fā)利用條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的；
5、法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第二十五條
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并經(jīng)國(guó)土資源管理部門備案批準(zhǔn)，同時(shí)新的土地使用人應(yīng)與國(guó)土資源管理部門重新簽訂土地開發(fā)利用協(xié)議。
轉(zhuǎn)讓、出租合同不得違背國(guó)家法律法規(guī)和原出讓、租賃合同。轉(zhuǎn)讓、出租合同由國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一制定。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或租賃合同所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或租賃合同。
第二十六條
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
集體建設(shè)用地出租（轉(zhuǎn)租）的最高年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
第二十七條
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
地上建筑物、附著物的所有人或共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。
土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物的所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
第二十八條
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，按以下程序辦理：
1、土地使用者持集體土地使用證、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同（包括轉(zhuǎn)讓方原簽訂的轉(zhuǎn)讓合同）、出租合同、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明、新建項(xiàng)目的立項(xiàng)文件及規(guī)劃意見等相關(guān)資料，向市（縣）國(guó)土資源管理部門申報(bào)；
2、市（縣）國(guó)土資源管理部門審核轉(zhuǎn)讓（租賃）價(jià)格及相關(guān)材料，符合條件的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（出租）合同鑒證；
3、流轉(zhuǎn)雙方繳納相應(yīng)稅費(fèi)后，按規(guī)定向市（縣）國(guó)土資源管理部門申報(bào)變更登記。
第二十九條
集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃雙方應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，并按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)水平的，土地所有權(quán)者有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第三十條
原依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，但未辦理過集體土地流轉(zhuǎn)手續(xù)的，未經(jīng)補(bǔ)辦土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，繳納土地收益，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。
第五章
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第三十一條
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。
第三十二條
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，抵押合同不得違背國(guó)家法律法規(guī)和土地出讓、租賃合同的規(guī)定，并應(yīng)到當(dāng)?shù)厥校h）國(guó)土資源管理部門辦理抵押登記。
第三十三條
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之抵押。
第三十四條
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記須提交下列資料：
1、涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的主合同；
2、抵押合同；
3、土地使用證；
4、抵押人和抵押權(quán)人身份證明；
5、原依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，但未辦理過集體土地流轉(zhuǎn)手續(xù)的，必須提交同意抵押的書面證明（包括在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)是否同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；征地費(fèi)是否作為清償資金等內(nèi)容；集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意簽名確認(rèn)的材料），以及經(jīng)國(guó)土資源管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估報(bào)告；
6、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，及國(guó)土管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)資料。
第三十五條
集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押到期，抵押人未能履行債務(wù)，或在抵押合同期間宣告解散破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)。
抵押權(quán)人依法處置抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，原則上不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)，但經(jīng)土地所有權(quán)人同意明確征為國(guó)有的除外。
第三十六條
因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。
處分抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
第三十七條
抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。
第六章
地價(jià)、土地收益及稅費(fèi)管理
第三十八條
各市（縣）、區(qū)國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的土地定級(jí)估價(jià)及基準(zhǔn)地價(jià)的編制工作，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后定期公布執(zhí)行，并應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和土地供求狀況適時(shí)調(diào)整。
集體土地流轉(zhuǎn)底價(jià)、起報(bào)價(jià)、成交價(jià)不得低于取得土地時(shí)對(duì)農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織的安置補(bǔ)償成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)之和。
工業(yè)項(xiàng)目用地實(shí)行最低流轉(zhuǎn)保護(hù)價(jià)制度，最低流轉(zhuǎn)保護(hù)價(jià)不得低于同地區(qū)同級(jí)別國(guó)有建設(shè)用地出讓最低價(jià)的80%。國(guó)家和省有相關(guān)規(guī)定的，按照國(guó)家和省的具體要求執(zhí)行。集體土地用于工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)的，流轉(zhuǎn)底價(jià)、起報(bào)價(jià)、成交價(jià)不得低于公布的最低保護(hù)價(jià)。
第三十九條
集體建設(shè)用地出讓、租賃所取得的土地收益，主要?dú)w集體土地所有者所有，但應(yīng)向政府繳納不高于流轉(zhuǎn)合同價(jià)款15%的土地收益。
集體土地出讓、租賃政府收益部分，由各市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)二級(jí)分成，具體收繳辦法和分配政策由各市、吳中、相城、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)各自研究確定。
第四十條
集體土地所有者出讓、租賃集體建設(shè)用地使用權(quán)取得的土地收益必須納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，并應(yīng)設(shè)定土地收益專戶。具體土地收益使用、監(jiān)管實(shí)施辦法由市農(nóng)辦、勞動(dòng)社會(huì)保障會(huì)同財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等有關(guān)部門制定。
第四十一條
集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)價(jià)格，并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，可參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，向各市、區(qū)人民政府繳納有關(guān)土地增值收益。土地契稅、增值收益等稅費(fèi)收繳和使用管理辦法由蘇州市財(cái)政部門會(huì)同有關(guān)部門另行制定，報(bào)蘇州市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租收益，除應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)及增值收益外，其余歸土地使用權(quán)者所有，但土地流轉(zhuǎn)合同明確約定的除外。
第四十二條
集體建設(shè)用地在土地有形市場(chǎng)進(jìn)行出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等交易活動(dòng)，分別參照國(guó)有土地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地交易服務(wù)費(fèi)。
第七章法律責(zé)任
第四十三條
集體建設(shè)用地閑置的，按照國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》處置。集體土地所有者對(duì)閑置的土地負(fù)有直接責(zé)任的，在土地閑置狀況改正之前，國(guó)土資源管理部門暫停辦理新增集體建設(shè)用地審批手續(xù)。
第四十四條
單位和個(gè)人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式取得的集體建設(shè)用地用于建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商服、金融、旅游、娛樂等項(xiàng)目的，市國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，拒不改正的責(zé)令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。
第四十五條
違反本辦法第十一條規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)未實(shí)行公開交易的，國(guó)土資源管理部門不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)，并按照違法用地處置。
第八章
附則
第四十六條
各市（縣）在本辦法實(shí)施前，已按照原《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》及《城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的實(shí)施意見》辦理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)的，暫按已有規(guī)定及流轉(zhuǎn)合同的約定執(zhí)行。
第四十七條
本辦法由蘇州市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。
第四十八條
本辦法自2023年月日起施行。
