房地產集團公司投資管理辦法
房地產集團有限公司投資管理辦法
第一章總則
第一條 為促進*城房地產集團有限公司(以下簡稱公司)經濟發(fā)展,不斷培育新的經濟增長點,積極參與市場競爭,提高經濟效益,規(guī)范投資行為,提高決策的科學性和可靠性,減少投資風險,
根據(jù)國家有關法律、法規(guī),結合公司實際,特制定本辦法。
第二條 本辦法所述投資是指公司利用現(xiàn)有的品牌、資金、人才等資源,在境內外以全資、合資、合作等形式開發(fā)經營項目、開辦新企業(yè),從而直接取得權利、收益和承擔風險的行為。
第三條 公司投資的原則是:安全性、盈利性,公益性,符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。
第四條 公司企業(yè)發(fā)展部為投資的歸口管理部門,負責投資項目的信息收集、市場調查、可行性研究、投資的建議意見、參與投資決策,負責投資決策的實施和對投資的管理等;公司各有關職能部門負責職能范圍內投資管理的相關工作。
第五條 本辦法適用于公司本部,控股項目公司、專業(yè)公司遵照執(zhí)行,參股項目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。
第二章投資方向
第六條公司投資方向應依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和自身資源狀況選擇確定,一般有以下幾類項目:
(一)房地產開發(fā)經營項目。一般包括公寓、別墅、寫字樓、商鋪等。
(二)房地產延伸產業(yè)開發(fā)經營項目。一般包括規(guī)劃設計、景觀設計、建筑、 安裝、建筑材料、*化、設備、裝潢、物業(yè)管理等與房地產相關的產業(yè)。
(三)其他產業(yè)的開發(fā)經營項目。一般包括教育、體育、文化、旅游休閑、酒店及公司具有一定資源優(yōu)勢的產業(yè)。
第三章投資決策
第七條 公司投資決策前,企業(yè)發(fā)展部應組織好擬投資項目的投資環(huán)境分析、市場調查、投資機會研究、投資項目可行性分析、投資項目經濟評估等各項與決策有關聯(lián)的工作。
第八條 信息收集與篩選
企業(yè)發(fā)展部應利用各種渠道、方法對投資信息進行收集,范圍包括社會、政治、法律、經濟、文化等領域,以及自然、基礎設施、經濟、產業(yè)結構、具體項目的基礎情況等方面的投資信息。并根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源現(xiàn)狀對所收集的信息進行整理、篩選。公司各相關部門應予以配合。
第九條 市場調查
(一)企業(yè)發(fā)展部應在日常信息收集工作的基礎上,整理出有效信息,并根據(jù)
公司領導的意見,運用科學的方法,有目的、有計劃、有針對性地對市場有關情況進行調查。調查內容包括當?shù)氐慕洕鸂顩r、資源狀況、相關政策、市場需求、同業(yè)狀況、人文環(huán)境、風俗習慣和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢等。
(二)調查的一般步驟應為根據(jù)選定項目或專題,制定調查計劃,包括時間、人員、調查方式等,收集與項目或專題有關的資料,進行分析整理,在此基礎上撰寫出調查報告。
(三)調查報告應包括以下內容:
1.調查的目的、方法、對象、時間、地點等基本情況;
2.由調查資料分析得出的調查結論;
3.對調查結論分析論證;
4.對調查項目或專題的意見和建議等。
(四)調查報告由企業(yè)發(fā)展部呈公司分管領導,經分管領導審閱后,逐級報公司董事會。
第十條 投資項目的可行性研究
(一)對擬投資的項目,企業(yè)發(fā)展部應會同公司有關部門在充分調查了解、查詢的基礎上編制項目可行性研究報告(以下簡稱可研報告)。
(二)可研報告應包括以下內容:
l、項目背景概況、投資必要性、可行性分析;
2、市場預測和項目投資規(guī)模。包括市場需求預測、同類企業(yè)開發(fā)經營情況
3、投資估算和資金的籌措。包括項目的注冊資金、投資總額、資金來源渠道、籌集方式、資金回收期預測和現(xiàn)金流量分析等;
4、項目財務分析。包括項目前期費用、各項建設成本、經營管理費用、不可預見費用、稅金、利潤預測、投資回報率等各項財務指標分析。
第十一條 投資項目的評審
(一)可研報告完成編制后,企業(yè)發(fā)展部應組織有關專家、公司領導和相關部門人員按《評審會議管理制度》規(guī)定進行評審。
(二)企業(yè)發(fā)展部將評審后的可研報告以及相關資料逐級上報,為董事會決策提供依據(jù)。
第十二條 投資決定
公司董事會根據(jù)企業(yè)發(fā)展部上報的材料,經充分研究后確定是否投資、投資規(guī)模、投資的最佳時機、項目合作者和股權比例等。
第十三條 合作協(xié)議書或合同
(一)企業(yè)發(fā)展部根據(jù)擬定的投資項目,負責起草或會同合作方共同起草合作協(xié)議或合同,經審定后,由公司董事長或其授權人簽訂。
(二)合作協(xié)議書一般應包括以下內容:
1.合作雙方或多方的名稱、公司負責人;
2.合作的標的內容;
3.合作的具體形式;
4.合作雙方或多方的權利、義務;
5.違約責任規(guī)定;
6.其它必須明確的事項。
第四章投資實施
第十四條根據(jù)董事會批準的投資決策意見,企業(yè)部應獨立或與投資合作各方共同籌建項目公司,包括組織各方股東會、確定董事會、監(jiān)事會人員、項目公司工商注冊登記、確定項目經營管理架構、組建經營班子、擬定工作計劃等。
第十五條 公司人力資源部應協(xié)助項目公司招聘所需的各類專業(yè)人員,并指導項目公司設置合理的組織構架,確定合適的薪酬制度等。
第十六條 前期管理部應指導或協(xié)助辦理建設用地的相關手續(xù)。
第十七條 計劃資金部負責或指導、協(xié)助項目公司辦理所需資金的籌措、撥付工作。
第十八條 項目公司應及時編制項目產品策劃書,報送公司評審。通過后,由項目公司負責實施。
第十九條項目產品策劃書應包括以下內容:
(一)前言部分。
(二)項目概況。包括項目地理位置、,地塊情況、交通條件等。
(三)調查分析。包括項目周邊背景情況、周邊項目、參照區(qū)域的選定及其開發(fā)概況、項目地塊的有利和不利因素分析、結論與對策等。
(四)項目定位。包括目標客戶群的分析、項目定位、開發(fā)構思、開發(fā)節(jié)奏及技術經濟指標等。
(五)規(guī)劃設計。包括規(guī)劃構想、景觀要求、空間布局、交通組織等。
(六)建筑形態(tài)。包括建筑間距、朝向要求、建筑風格、建筑色彩、建筑材料、建筑結構選型、建筑細部處理等。
(七)居室戶型。包括總體要求、戶型配比、功能布
局、尺度要求等。
(八)會所。包括調查分析、意向與定位、功能與規(guī)模、建筑風格等。
(九)公建配套。包括配套設施調查分析、生活服務類設施、休閑娛樂類設施、中心花園、車庫、物管用房等。
(十)基礎設施。包括建筑內部管線配置、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、天然氣、通訊系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)等。
(十一)園區(qū)環(huán)境。包括園區(qū)道路、園區(qū)*化、園區(qū)水景、園區(qū)小品、園區(qū)標識、細部處理等。
(十二)物業(yè)管理。包括物業(yè)管理方式、管理要求、開發(fā)商一次性投入內容、服務項目、物管費收取原則及支出范圍等。
(十三)營銷策劃。包括營銷策劃工作要點、售樓處建設、樣板房建設等。
第二十條 項目公司應根據(jù)審定的項目產品策劃書,委托規(guī)劃設計,并按規(guī)定向政府職能部門申報立項。
第二十一條 勘察設計、規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、綜合管線設計、智能化設計和施工圖設計等方案均應按規(guī) 定進行評審。工程建設中重要用材、重大設備采購、重要環(huán)節(jié)的處理等均應按規(guī)定程序確定。
第五章投資管理
第二十二條 為確保投資結果與投資決策期望的一致性,企業(yè)發(fā)展部應對投
資項目建立科學的管理體系,包括對投資項目的定期跟蹤檢查,投資項目的動態(tài)管理,及時掌握投資項目的品質、進度、成本控制等有關情況,并運用價值工程手段對項目定期進行評價,并將評價意見及改進方案報公司董事會。
第二十三條 公司應對項目公司實行法人治理結構管理,強化對項目的有效控制職能,建立目標考核責任制,以確保投資效益,降低投資風險。
第二十四條 公司人力資源部應指導、協(xié)助項目公司建立具體、細致的績效
考核制度,經常性保持與員工溝通,并通過切實措施加強員工培訓,提高員工素質,確保員工良好的工作狀態(tài)。
第二十五條 公司綜合管理部應在投資項目決策前,提出法律意見,對項目
合同、章程等文書進行法律審核。在項目公司設立后,應通過工作會議等形式,加強對項目公司的綜合管理,使項目公司的管理工作規(guī)范、有序。
第二十六條公司財務管理部應定期匯總項目公司財務報表等資料,編制相關統(tǒng)計報表,對項目公司的成本進行嚴格控制,確保項目公司的各項成本、管理費用合理、合規(guī)。
第二十七條 公司成本管理部應科學、合理地選擇成本預測方法,對項目成
本進行準確預測,對項目工程建設的各項預、決算進行細致審查、審核,把好項目工程建設的成本控制關。
第二十八條 公司銷售部應指導各項目公司制定科學、合理的銷售策略,強化銷售人員的服務意識,提高服務水平,使公司的產品銷售達到利益最大化。
第二十九條公司策劃部應做好公司品牌、公司文化、公司產品的策劃、推廣、傳導工作,為公司的持續(xù)發(fā)展打好基礎。
第三十條在投資活動中,凡未按規(guī)定程序進行而導致決策失誤或管理不善造成虧損的,有關人員應承擔相應的經濟責任。
第六章投資的轉讓與收回
第三十一條出現(xiàn)或發(fā)生下列情況之一的,公司可以收回對外投資。
(一)按項目公司《章程》規(guī)定,該投資項目經營期滿的;
(二)由于投資項目經營不善,無法償還到期債務,依法實施破產的;
(三)由于發(fā)生不可抗力而使項目無法繼續(xù)經營的;
(四)協(xié)議或合同規(guī)定投資終止的其他情況出現(xiàn)或發(fā)生時。
第三十二條 出現(xiàn)或發(fā)生下列情況之一時,可以轉讓對外投資:
(一)投資項目已明顯與公司的經營方向背離;
(二)投資項目出現(xiàn)連續(xù)虧損且扭虧無望、沒有市場前景的;
(三)由于自身經營資金不足而急需補充資金,公司又無法籌措資金的;
(四)公司董事會認為有必要的其他情形發(fā)生時。
第三十三條投資轉讓應嚴格按照《公司法》和公司《章程》中有關轉讓投資的規(guī)定辦理。
第七章 附則
第三十四條 本辦法由企業(yè)發(fā)展部負責解釋和修訂。
