某某地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度規(guī)范（20篇范文）

第1篇 某某地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度規(guī)范

第一章 總則

第一條 為貫徹公司'制度規(guī)范、管理創(chuàng)新'的總體思想,理順郴州生態(tài)公園項(xiàng)目部管理中人、財(cái)、物的關(guān)系,明確工作責(zé)任,規(guī)范項(xiàng)目部日常行為規(guī)范,充分體現(xiàn)人盡其才,物盡其用的原則,參照相關(guān)規(guī)定和公司其他有關(guān)規(guī)定,特制定本制度。

第二條 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的原則,項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目部全體人員的協(xié)同努力,運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法對(duì)項(xiàng)目及其相關(guān)可利用資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、整合,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)。

第二章 制度

第三條 項(xiàng)目部考勤:以智能打卡機(jī)為主,特殊事情況以文字說(shuō)明,如回公司則考勤到公司行政部。上班按公司上班時(shí)間為準(zhǔn),上午8:30-12:00點(diǎn),下午13:30-18:00點(diǎn),因工程需要加班,可不以打卡為準(zhǔn)并輔以文字說(shuō)明。

第四條 項(xiàng)目部請(qǐng)銷假:請(qǐng)事假,必須以書(shū)面形式經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意,并報(bào)公司總經(jīng)理同意后,方可請(qǐng)假。請(qǐng)病假,以書(shū)面形式報(bào)公司行政部,并經(jīng)得公司同意。因公當(dāng)時(shí)未辦請(qǐng)假手續(xù),須進(jìn)行銷假手續(xù)(以書(shū)面形式按請(qǐng)假程序辦理)。未經(jīng)以上程序,以曠工處理。

第五條 項(xiàng)目部衛(wèi)生:制定衛(wèi)生一周值班表,以日為單位進(jìn)行輪值,當(dāng)日責(zé)任人對(duì)辦公區(qū)域的地面打掃,桌椅的擺放。辦公桌面衛(wèi)生由資料員負(fù)責(zé),內(nèi)務(wù)衛(wèi)生方面詳見(jiàn)(附件1),公共區(qū)域值班表詳見(jiàn)(附件2),資料員負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

第六條 項(xiàng)目部辦公用品管理:嚴(yán)禁用辦公電話打私人長(zhǎng)途。辦公用品的領(lǐng)用必須辦理登計(jì)表,領(lǐng)用人簽字。消耗性辦公用品需以舊換新,如打印的配件等,大型辦公用品的購(gòu)買報(bào)公司行政部,(如電腦,數(shù)碼相機(jī)等)由行政安排購(gòu)買。

第七條 項(xiàng)目部資料的管理:對(duì)資料進(jìn)行分類,涉及公司機(jī)密重要資料,工程簽證資料進(jìn)入檔案柜。鑰匙由資料員保管。并將電子檔到公司備份,以保證資料的安全不丟失。

第三章 職責(zé)

第八條 項(xiàng)目經(jīng)理:負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程管理、行政管理以及項(xiàng)目進(jìn)度、成本、資金計(jì)劃制定、執(zhí)行、檢查、比較、糾正、實(shí)施、直至項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。把握工程的方向,完成公司下達(dá)的其它任務(wù)。

第九條 分區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理:負(fù)責(zé)分區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的實(shí)施,分區(qū)內(nèi)工作計(jì)劃的制定、實(shí)施、檢查,分部分項(xiàng)工程的施工方案制定,人工需求計(jì)劃的制定,材料計(jì)劃的制定。及時(shí)完成分區(qū)內(nèi)簽證,配合資料員完成相關(guān)工程資料。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成公司下達(dá)的其它工作任務(wù)。

第十條 公司采購(gòu)部經(jīng)理:根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理提供的材料、機(jī)械需求計(jì)劃,及時(shí)完成材料的采購(gòu),并保證材料的質(zhì)量,價(jià)格的合理。并根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況,充分了解材料的信息情況,及時(shí)反應(yīng)給項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)信息公開(kāi),透明。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施積極主動(dòng)。

第十一條 施工員:根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況分析施工進(jìn)度的計(jì)劃,完成現(xiàn)場(chǎng)的定點(diǎn)、放線工作,熟透圖紙,合理安排人工、機(jī)械,并提前組織材料的進(jìn)場(chǎng)。檢查現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量及安全,合理安排各施工班組的施工工序,完成現(xiàn)場(chǎng)的原始計(jì)量工作,協(xié)助資料員完成現(xiàn)場(chǎng)工程簽證資料。

第十二條 采購(gòu)員:完材料請(qǐng)購(gòu)計(jì)劃,積極了解當(dāng)前材料情況,分析材料價(jià)格的波動(dòng)性,熟悉圖紙充分了解材料的性能,工藝水平,質(zhì)量情況,產(chǎn)地,貨源。索要材料的合格,檢測(cè)報(bào)告,配合質(zhì)檢員完成材料的數(shù)量,質(zhì)量檢查,入庫(kù)。

第十三條 資料員:到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)施工員的原始計(jì)量及原始圖片,完成項(xiàng)目的工程簽證資料,協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理檢查各個(gè)分區(qū)工作計(jì)劃的落實(shí)情況。完成工程的報(bào)驗(yàn)、送檢、試塊制作情況、聯(lián)系單、工程的會(huì)議記要等資料,負(fù)責(zé)與甲方的資料收發(fā),并做好資料收發(fā)記錄,對(duì)各種工程資料(簽證、聯(lián)系單、人工分包合同、檢驗(yàn)批、機(jī)械租賃合同)進(jìn)行分類、歸檔、保密。建立施工晴雨表,對(duì)項(xiàng)目部人員的考勤。作材料的入庫(kù)、出庫(kù)電子檔工作。完成公司與項(xiàng)目部信息對(duì)接工作。

第十四條 資金管理員:保證公司資金的?？顚Ｓ?項(xiàng)目部人員不得借支挪用資金。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好資金需求計(jì)劃,直接對(duì)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé),收支做項(xiàng)目臺(tái)帳。

第十五條 質(zhì)檢員倉(cāng)庫(kù)保管員:對(duì)材料進(jìn)行保管,材料的進(jìn)場(chǎng)把好質(zhì)量關(guān),并對(duì)數(shù)量進(jìn)行核實(shí),做好入庫(kù),對(duì)于材料的領(lǐng)用,做好出庫(kù)的工作,領(lǐng)用人必須簽字、說(shuō)明所用部位。材料進(jìn)行分類碼放整齊,定期對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行庫(kù)存盤點(diǎn)并做好臺(tái)賬。對(duì)工地施工的質(zhì)量進(jìn)行檢查督促。

第四章 流程

第十六條 項(xiàng)目實(shí)施

1、組建項(xiàng)目經(jīng)理部

2、制定項(xiàng)目計(jì)劃

3、編制項(xiàng)目預(yù)算

4、執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃

5、協(xié)助項(xiàng)目決算

6、項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)審

7、完成竣工驗(yàn)收

8、提交竣工文檔

第十七條 項(xiàng)目文件歸檔

第五章 項(xiàng)目實(shí)施

第十八條 實(shí)行項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)理負(fù)責(zé)制,項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)管理此項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)銷,通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的指揮、協(xié)調(diào)、組織、溝通,領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的施工管理過(guò)程,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)。

第十九條 項(xiàng)目經(jīng)理的任務(wù)

1、確定項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)

2、制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

3、編制項(xiàng)目預(yù)算

4、執(zhí)行項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

5、協(xié)助項(xiàng)目決算

6、項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)審

7、完成竣工驗(yàn)收

8、提交竣工文檔

9、 其他應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目部完成的任務(wù)

第二十條 制定實(shí)施計(jì)劃

1、詳細(xì)施工組織設(shè)計(jì)

2、項(xiàng)目任務(wù)書(shū)

3、材料計(jì)劃

4、人員計(jì)劃

5、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

6、質(zhì)量控制計(jì)劃

7、項(xiàng)目物資供應(yīng)計(jì)劃

第二十一條 實(shí)施計(jì)劃的審批

1、程序:由項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)同技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程部門負(fù)責(zé)人對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審核,最終必須得到總經(jīng)理的審批,才可以實(shí)施。

2、報(bào)表:《施工組織設(shè)計(jì)審批表》

第二十二條 項(xiàng)目預(yù)算

按實(shí)施方案、項(xiàng)目任務(wù)書(shū)編制項(xiàng)目預(yù)算,及時(shí)向公司填報(bào)資金需求計(jì)劃。

第二十三條 執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃

按計(jì)劃安排、指揮項(xiàng)目的具體實(shí)施工作;在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,處理與甲方及當(dāng)?shù)卣罕姷膮f(xié)調(diào)關(guān)系。

第二十四條 項(xiàng)目決算

1、配合財(cái)務(wù)部門做好項(xiàng)目的成本核算、利潤(rùn)確認(rèn);

2、最終項(xiàng)目工程量的財(cái)務(wù)決算。

第二十五條 項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)審

項(xiàng)目?jī)?nèi)部評(píng)價(jià),回顧項(xiàng)目實(shí)施的工作,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),考核項(xiàng)目部成員工作,獎(jiǎng)懲項(xiàng)目部成員,并向公司總經(jīng)理書(shū)面匯總報(bào)告。

第二十六條 組織竣工驗(yàn)收

協(xié)同公司各相關(guān)職能部門,請(qǐng)求甲方組織各相關(guān)評(píng)審單位參加竣工驗(yàn)收。

第二十七條 提交竣工文檔

在項(xiàng)目驗(yàn)收合格后,匯編項(xiàng)目有關(guān)文件,向甲方提供所有的技術(shù)參數(shù)和文檔,

并提供完整的竣工文檔。

第二十八條 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更

項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程之中發(fā)生的項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致項(xiàng)目合同的變更,必須及時(shí)得到甲方的簽證。日?？梢酝ㄟ^(guò)項(xiàng)目聯(lián)系單得到甲方的書(shū)面確認(rèn)。

第二十九條 項(xiàng)目合同變更的甲方確認(rèn)

遵照合同變更程序,有時(shí)效性地進(jìn)行。施工內(nèi)容變更必須在甲方書(shū)面簽證前進(jìn)行確認(rèn)。

第2篇 某某房地產(chǎn)項(xiàng)目談判管理制度

某房地產(chǎn)總部項(xiàng)目談判管理制度

1.目的:

項(xiàng)目談判是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán),談判活動(dòng)貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。為了規(guī)范集團(tuán)談判工作,特制定此制度。

2.范圍:

2.1適用范圍:xx總部發(fā)展中心

2.2發(fā)布范圍:xx總部發(fā)展中心

3.名詞解釋:

3.1談判工作小組

3.1.1項(xiàng)目談判必須成立談判小組,談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成,其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級(jí)別及以上人員。

3.1.2每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。

3.1.3談判工作小組是代表公司對(duì)外談判的唯一代表,我方所有談判信息必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f,其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ?.1.4談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則,將談判進(jìn)展及時(shí)反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

5.職責(zé):

總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定及修改

5.1作業(yè)內(nèi)容:

5.1.1談判禮儀

談判代表要有良好的綜合素質(zhì),談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表,穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.2談判要求談判前要確定談判人員,與對(duì)方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。

5.2.1談判前應(yīng)制定談判大綱,談判大綱應(yīng)規(guī)范化,成為談判完成的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.2談判大綱包括但不限于:

5.2.2.1合作方式

5.2.2.2合作條件

5.2.2.3項(xiàng)目操作方案

5.2.2.4雙方?jīng)Q策程序及時(shí)間

5.3談判后一定要做談判紀(jì)要,并報(bào)相關(guān)人員備案。談判結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo),得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。

5.3.1經(jīng)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批的項(xiàng)目,方可進(jìn)行深入談判。談判工作程序初選階段

5.3.1.1項(xiàng)目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查項(xiàng)目:規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況,并取回相關(guān)紙版及電子版資料。

5.3.1.2該階段招待飯店原則上安排在

5.3.2立項(xiàng)、可研階段星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

5.3.2.1談判小組出具《項(xiàng)目建議書(shū)》,報(bào)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批后,談判小組提出立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃,并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開(kāi)立項(xiàng)項(xiàng)目工作會(huì)議,匯報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃及項(xiàng)目的談判要點(diǎn),并按會(huì)議精神與對(duì)方進(jìn)行談判。

5.3.2.2當(dāng)與合作方談判達(dá)成一致后,談判小組應(yīng)及時(shí)完成《項(xiàng)目可研報(bào)告》,可研報(bào)告要盡量詳盡對(duì)項(xiàng)目前期、法律、經(jīng)濟(jì)、合作方式、合作條件、項(xiàng)目運(yùn)作方案的可行性進(jìn)行判斷。

5.3.2.3該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向,由法律部配合完成。

5.3.2.4招待飯店原則上安排在

5.3.3決策階段

星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

5.3.3.1項(xiàng)目可研報(bào)告報(bào)決策委員會(huì),審核通過(guò)后,安排談判對(duì)等人員出面,落實(shí)決策委員會(huì)決議。

5.3.3.2該階段由法律部配合審計(jì)合作方財(cái)務(wù)等狀況并出具書(shū)面法律意見(jiàn)。

5.3.3.3該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議,由法律部配合完成。

5.3.3.4該階段飯店原則上安排在

6.獎(jiǎng)懲條例:星級(jí),招待費(fèi)用控制在元/餐。

6.1談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法,不得接受對(duì)方人員或其他人員的賄賂或回扣,按公司相關(guān)制度給予獎(jiǎng)懲。

7.注意事項(xiàng):

7.1談判中要注意保守機(jī)密,不得將公司機(jī)密私自泄露給對(duì)方或無(wú)關(guān)人員,按照公司員工手冊(cè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第3篇 地產(chǎn)顧問(wèn)項(xiàng)目策劃專案組管理制度

地產(chǎn)顧問(wèn)項(xiàng)目策劃專案組管理制度

1、各組員必需遵守策劃經(jīng)理/主管所委派的工作;

2、必須出席公司/部門/組別訂立的各種會(huì)議;

3、準(zhǔn)時(shí)完成公司/部門/組別分配的工作;

4、確保報(bào)告內(nèi)容沒(méi)有出現(xiàn)人為數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、錯(cuò)字、前后矛盾等錯(cuò)處;

5、必需做會(huì)議記錄,由策劃經(jīng)理指定專人執(zhí)行;

6、對(duì)外文件格式需統(tǒng)一,按公司規(guī)定執(zhí)行;

7、各組長(zhǎng)/主管需確保組別的策劃正常日常運(yùn)作;

8、相關(guān)的資料搜集,整理及歸檔保管;

9、提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)訊息給發(fā)展商;

10、外出時(shí)隨身攜帶名片、計(jì)算器、中原記事簿及筆;

11、策劃經(jīng)理有責(zé)任協(xié)助及培訓(xùn)其組員;

12、用完電腦后,需將畫(huà)面返回windows主頁(yè);

13、用電腦時(shí)不能中途離開(kāi)超過(guò)10分鐘,否則需將文件存檔及將畫(huà)面返回windows主頁(yè);

注:需遵守策劃制度與行為準(zhǔn)則的的其他條款 。

第4篇 地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度：售樓部管理

地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理工作:售樓部管理

第三環(huán)節(jié):售樓部管理

a、售樓部工作流程

1、市場(chǎng)調(diào)查

在銷售前期,有銷售經(jīng)理組織對(duì)項(xiàng)目及周邊環(huán)境等情況進(jìn)行一系列的市場(chǎng)調(diào)查,并協(xié)助公司做好對(duì)項(xiàng)目的考察等工作。

2、銷售政策制定

對(duì)項(xiàng)目提出銷售政策、價(jià)格計(jì)入市姿態(tài)等建議,并制定出符合公司要求的價(jià)格和優(yōu)惠措施等。

3、銷售文件的準(zhǔn)備

4、人員招聘及培訓(xùn)(培訓(xùn)內(nèi)容:規(guī)范、職業(yè)道德、能力及素質(zhì)、整體隊(duì)伍素質(zhì)的提高)

負(fù)責(zé)對(duì)銷售人員的招聘及培訓(xùn)工作,培訓(xùn)內(nèi)容有公司規(guī)章制度、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、銷售技巧等。

5、銷售過(guò)程中問(wèn)題的處理

*簡(jiǎn)單情況的處理,先交由銷售主管解決處理;

*復(fù)雜情況的處理,先匯報(bào)主管,在主觀整理后以報(bào)告的形式提交給銷售經(jīng)理,由經(jīng)理指導(dǎo)或協(xié)助解決。

6、銷售政策的調(diào)整

*以例會(huì)的形式組織協(xié)調(diào)各部門,制定解決方案和調(diào)整策略;

*以通報(bào)的形式分派給各部門執(zhí)行并監(jiān)督實(shí)施;

*以月報(bào)的形式向公司銷售管理部門提交總結(jié)報(bào)告。

b、售樓部職能

售樓部隸屬于公司經(jīng)營(yíng)策劃部,是分管公司房產(chǎn)銷售、租賃的業(yè)務(wù)部門,也是公司對(duì)外形象的窗口。

主要職能如下:

1、負(fù)責(zé)房產(chǎn)的銷售工作,租賃工作,并按規(guī)定為顧客辦理有關(guān)手續(xù)。

2、售及房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料,做出市場(chǎng)預(yù)測(cè),參與設(shè)計(jì)方案的評(píng)審選定

3、擬定房地產(chǎn)銷售的設(shè)計(jì)方案,提交公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門討論通過(guò)后予以執(zhí)行。

4、積極為顧客辦理產(chǎn)權(quán)證。

5、做好公司房地產(chǎn)銷售租賃的綜合統(tǒng)計(jì),妥善管理經(jīng)營(yíng)合同等一切檔案資料。

6、參與工程的竣工驗(yàn)收。

7、參與房地產(chǎn)交易談判。

8、收集客戶意見(jiàn),及時(shí)報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)或反饋給有關(guān)部門解決。

c、營(yíng)造售樓部構(gòu)架及職能

一、組織構(gòu)架

1、銷售體系人員構(gòu)成(共8人,適合150~200平米的售樓中心)

甲方:財(cái)務(wù)收款(出納)1人

按揭專員 1人

乙方:銷售經(jīng)理 1人

銷售主管1人

專職銷售人員4人

2、行政人員:(共6人)

甲方:清潔員 1人

保安員 2人(若銷售中心有樣板間則以 1位女保安/套 增加保安)

司機(jī) 1人

二、崗位職責(zé):

1、財(cái)務(wù)出納

*收繳售樓進(jìn)款

*退還退房款項(xiàng)

*與銀行進(jìn)行錢款交割

*開(kāi)收款收據(jù)

2、按揭專員

*與國(guó)土局、銀行等政府相關(guān)部門進(jìn)行工作對(duì)接

*辦理相關(guān)手續(xù)

*簽訂正式〈商品房購(gòu)銷合同〉

3、售樓部經(jīng)理

*負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)商就有關(guān)銷售方面的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào),

*把握市場(chǎng)動(dòng)向,抓住時(shí)機(jī),促成大型客戶的成交。

*掌握并執(zhí)行公司總體銷售計(jì)劃。

*制定階段性營(yíng)銷重點(diǎn),季度計(jì)劃的實(shí)施。

*向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。

4、銷售主管

*監(jiān)控銷售現(xiàn)場(chǎng),處理現(xiàn)場(chǎng)疑難;

*管理售樓人員;

*收集并反饋市場(chǎng)信息;

*定期調(diào)研市場(chǎng)走勢(shì),并結(jié)合項(xiàng)目提出對(duì)策;

*協(xié)助售樓部經(jīng)理開(kāi)展其他工作。

5、售樓人員

*負(fù)責(zé)上門客戶的接待和情況介紹;

*負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū);

*負(fù)責(zé)記錄客戶檔案;

*售及樓市信息,并及時(shí)向售樓部經(jīng)理匯報(bào)。

*負(fù)責(zé)與客戶進(jìn)行價(jià)格談判;

*做好客戶后續(xù)跟進(jìn)工作;

*負(fù)責(zé)與客戶簽訂正式購(gòu)房合同;

6、清潔員

*售樓中心的清潔工作

7、保安

*負(fù)責(zé)售樓中心的安全保衛(wèi)工作

8、司機(jī)

*協(xié)助、配合銷售部門做好本職工作

d、設(shè)計(jì)售樓部工作流程

e、規(guī)范銷售制度

一、銷售控制

1、銷售控制工作必須嚴(yán)肅認(rèn)真,不得作假銷控,搞小動(dòng)作,業(yè)務(wù)員無(wú)權(quán)私自銷控,若有違反以上情況由個(gè)人承擔(dān)一切后果。

2、每天銷售情況要及時(shí)匯報(bào),并由銷售主管填寫銷控表交給專案經(jīng)理。

3、所有單位的小控,必須經(jīng)專案經(jīng)理在收據(jù)上按簽字認(rèn)可方能生效;如經(jīng)理不在現(xiàn)場(chǎng),則先通過(guò)電話通知,事后補(bǔ)簽。

4、每天營(yíng)業(yè)結(jié)束前由經(jīng)理和財(cái)務(wù)部核對(duì),即使當(dāng)天沒(méi)有售出單位,也要匯報(bào)。

二、收、退定金

1、定金由財(cái)務(wù)部專人負(fù)責(zé)收取,并開(kāi)訂單或收據(jù),由專案經(jīng)理和客戶簽字,復(fù)印件交專案經(jīng)理留檔;任何人無(wú)權(quán)打白條,或私自答應(yīng)收取客戶定金,否則后果自負(fù);

2、定金的退還,在無(wú)國(guó)家明確規(guī)定的前提下,須經(jīng)銷售經(jīng)理批準(zhǔn),退款時(shí),應(yīng)將原收據(jù)收回;

三、簽認(rèn)購(gòu)書(shū)

1、在定金收取完整之后,應(yīng)填寫認(rèn)購(gòu)書(shū);

2、認(rèn)購(gòu)書(shū)的填寫應(yīng)清洗、完整、準(zhǔn)確,不得涂改;

3、認(rèn)購(gòu)書(shū)的一式四聯(lián),財(cái)務(wù)收款人員、銷售部經(jīng)理、專案經(jīng)理、客戶各持一聯(lián);

四、簽合同

1、合同交由專案經(jīng)理和銷售經(jīng)理共同監(jiān)督簽訂和管理;

2、簽訂合同時(shí)所需單據(jù)證明有:a、繳款收據(jù);b、認(rèn)購(gòu)書(shū)原件;c、身份證明等其他所需單據(jù)并留復(fù)印件備檔;

3、客戶需交足首期款,按揭客戶并協(xié)商辦理貨款事宜。

五、辦理貸款:

提供客戶資料、本

公司資料,要求客戶共同配合。

六、交房

1、銷售員通知客戶攜:a、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》b、《質(zhì)量保證書(shū)》c、《房屋交付使用許可證》辦理交房手續(xù)。

2、收取房屋余款。

七、其它注意事項(xiàng):

1、銷售員要遵守并清楚地完成每個(gè)程序;

2、若有違紀(jì)現(xiàn)象,公司有權(quán)予以解聘或留職查看,并由個(gè)人承擔(dān)一切后果。

f、規(guī)范工作制度

一、考勤制度

1、工作時(shí)間:早8:30 ~ 晚18:00,中午吃飯時(shí)間45分鐘(輪流吃飯),銷售人員每日輪流值班,每日2人,至晚9:00

2、每周輪休一日,外出、休息要帶呼機(jī),手機(jī)開(kāi)機(jī);

3、病、事假的請(qǐng)假手續(xù):

1)病假:

*銷售人員因病需要休息、須有正規(guī)醫(yī)院證明

*病假兩天以內(nèi)由部門主管審批,三天以上者由公司主管審批;

*病假手續(xù)必須當(dāng)天申請(qǐng)

*病假每天扣人民幣30元

2)事假:

*事假手續(xù)必須至少提前一天書(shū)面申請(qǐng);

*事假兩天以內(nèi)由部門主管審批,兩天以上須由公司主管部門審批;

*事假不遵半天按半天計(jì);

*事假每天扣人民幣40元。

4、處罰辦法

1)遲到或早退處分:

*遲到(早退)第一次扣2元/分鐘;

*遲到(早退)第二次扣4元/分鐘;

*遲到(早退)第三次扣8元/分鐘;

*依此類推,情節(jié)嚴(yán)重者,公司有權(quán)解雇。

2)曠工處分:以下情況之一者,按曠工論處

*銷售人員在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由離開(kāi)崗位者;

*銷售人員不自覺(jué)簽到者;

*代人簽到和要求別人簽到者(以上任一情況,按曠工半天論處);

*不按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)而未來(lái)上班者;

*假期已滿未按時(shí)返回公司且沒(méi)有正當(dāng)理由者;

*曠工按100元/天扣罰;

*曠工連續(xù)2天及每月累計(jì)3天以上者,公司有權(quán)解雇

二、儀容儀表

1、員工必須經(jīng)常保持服裝整齊清潔,并按規(guī)定佩帶工卡,自覺(jué)愛(ài)護(hù)公司所發(fā)的工作制服、鞋等物品。

2、男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過(guò)耳部及后衣領(lǐng)為適度,不準(zhǔn)留小胡子、鬢角。

3、女員工不得披頭散發(fā),頭發(fā)不宜過(guò)長(zhǎng),以不超過(guò)肩部為適度。要保持淡雅清妝,不得濃妝艷抹、染深色指甲,并避免使用味濃的化妝用品。

4、員工不得染怪異發(fā)色、梳怪異發(fā)型,應(yīng)請(qǐng)勤修剪頭發(fā)、指甲、保持清潔。

三、營(yíng)銷中心行為規(guī)范

1、現(xiàn)場(chǎng)接待順序

1)現(xiàn)場(chǎng)接待的客戶按照簽到的順序來(lái)接待,若該銷售員不在,則跳過(guò)排在最后,并由下一個(gè)人補(bǔ)上。

2)新老客戶區(qū)分有兩個(gè)前提:a、有無(wú)來(lái)訪;b、有誰(shuí)接待過(guò);

3)義務(wù)接待,如果給銷售員的老客戶來(lái)訪而其本人不在,則由當(dāng)時(shí)排在最后面的銷售員代為接待。

2、辦公用品的管理

所有辦公用品,包括售樓資料、電話等其他工具應(yīng)統(tǒng)一妥善保管,擺放整齊;不得使用售樓處的廣告接待電話打私人電話,影響銷售業(yè)績(jī);

3、銷售單據(jù)的管理

每天所有銷售單據(jù),如收據(jù)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、財(cái)務(wù)結(jié)算單、付款證明等,須交給專案經(jīng)理經(jīng)妥善保管,并在當(dāng)天營(yíng)業(yè)結(jié)束前,上報(bào)當(dāng)天日?qǐng)?bào)表。

4、售樓中心管理

1)售樓中心內(nèi)保持桌面、地面清潔,接待桌,談判桌椅,擺放整齊,創(chuàng)造一個(gè)良好的售樓環(huán)境。

2)接待前臺(tái)桌面,只準(zhǔn)擺放資料夾、樓書(shū)、折頁(yè)、客戶登記本、電話登記本。與工作無(wú)關(guān)的雜物、水杯一律不準(zhǔn)亂放在桌面上。

3)個(gè)人資料,計(jì)算器等應(yīng)放在自用的抽屜內(nèi),接待過(guò)程中不準(zhǔn)亂抽,亂拿他人資料,接待完畢后,資料歸放原處。

4)接待工作結(jié)束,客戶使用過(guò)的紙杯,煙蒂應(yīng)及時(shí)清理干凈。

5)工作期間,營(yíng)銷人員應(yīng)保持良好坐姿,公共空間嚴(yán)禁躺臥,伏桌休息,不得在工作場(chǎng)合大場(chǎng)喧嘩。

5、客戶登記

1)有效客戶登記:銷售員在做客戶登記時(shí)必須注明客戶姓名、電話或其他有效聯(lián)系方式,且公司只保障該銷售人員所進(jìn)行過(guò)登記的客戶的權(quán)益,當(dāng)場(chǎng)落定的除外;公司只承認(rèn)在客戶登記本上的登記記錄,銷售員自己的接待記錄一律不承認(rèn)。

2)登記期限:自登記之日起一個(gè)月內(nèi),該客戶為該銷售員客戶,若超過(guò)此期限以外而銷售員未作登記追蹤時(shí),則公司有權(quán)將此登記清除,其他銷售員可以爭(zhēng)取客戶促成成交。

3)銷售人員應(yīng)清楚地填寫每一份資料,并妥善保管,以備查詢。

4)任何個(gè)人不得損壞、擅改客戶登記本,否則對(duì)造成的后果,公司將嚴(yán)肅處理。

6、業(yè)務(wù)管理

1)營(yíng)銷人員嚴(yán)格按照簽到順序輪流接待。

2)營(yíng)銷人員對(duì)待每位客戶應(yīng)一視同仁,必須認(rèn)真完成自已的接待工作,要有認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。

3)每位員工,每天必須完成自己的接待記錄,寫好客戶檔案,認(rèn)真填寫工作日記和銷售日統(tǒng)計(jì)表。完成后交由組長(zhǎng)檢查、整理、歸檔。

4)接待工作要細(xì)致,積極留下客戶的聯(lián)系方式。

5)經(jīng)常保持與登記客戶的聯(lián)絡(luò),爭(zhēng)取促成簽約。

6)每位營(yíng)銷人員簽約后,要建立客戶檔案,將客戶的合同號(hào)、付款方式、付款進(jìn)度統(tǒng)計(jì)好。

7)簽約客戶的追款工作由該位客戶的接待人員負(fù)責(zé)。并負(fù)責(zé)催款,督促客戶按時(shí)交款。

8)針對(duì)初次來(lái)訪,留下客戶檔案的這次接待為有效接待。

7、合作與分成

1)有特定合作的銷售員,須在簽單之前協(xié)商好后,將合作意向告知經(jīng)理后方可生效,并以經(jīng)理簽字后的收據(jù)作為成交后傭金分配的依據(jù),否則公司有權(quán)處理爭(zhēng)議。

2)絕對(duì)禁止?fàn)帍?qiáng)公司其他同事的客戶,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),視情節(jié)嚴(yán)重性予以扣罰工資或傭金,并交公司領(lǐng)導(dǎo)處置。

四、客戶接待制度

1、原則

總則:一切以銷售活動(dòng)為主。

*以第一接待為主,第二接待為輔,第三接待為義務(wù);

*體現(xiàn)協(xié)作,互助,謙讓的團(tuán)體精神;

*體現(xiàn)員工積極、主動(dòng)的精神面貌。

2、制度內(nèi)容

1)接待客戶,首先應(yīng)起身站立,致問(wèn)候語(yǔ)“您好”,遞名片,然后引導(dǎo)

客戶至沙盤前講解沙盤及戶型特性;等客戶落座后,應(yīng)主動(dòng)倒水,自己再坐下,禮貌詢問(wèn)客戶要求。

2)前臺(tái)銷售人員在接待客戶時(shí),應(yīng)保持雙手垂放‘待客戶時(shí),應(yīng)代為開(kāi)門,使用禮貌用語(yǔ)向客戶道別。

3)與客戶辦理簽約和催款時(shí),應(yīng)注意客戶的隱私性。

4)售樓人員接待客戶實(shí)行輪流制,不得挑檢客戶。每天第一個(gè)簽到的售樓員接待第一個(gè)客戶,以此類推。

5)售樓員每接待每一個(gè)客戶都要詳細(xì)登記,記錄內(nèi)容包括日期、客戶姓名、工作單位,住址、聯(lián)絡(luò)方式、購(gòu)樓意向、接待人員、客戶看樓或咨詢?cè)醋院畏N信息等。

6)每個(gè)售樓人員有義務(wù)做電話咨詢,但不作客戶登記,客戶來(lái)訪時(shí)指名找某售樓員,此客戶由此售樓員接待,否則,以現(xiàn)場(chǎng)接待人員登記為準(zhǔn)。

7)對(duì)經(jīng)人介紹來(lái)訪的客戶,以客戶意向進(jìn)行接待,有疑難問(wèn)題向主管或副經(jīng)理匯報(bào)。

8)如果接待過(guò)程中發(fā)現(xiàn)接待的是他人的客戶,應(yīng)主動(dòng)交回給原售樓員,或經(jīng)原售樓員同意方可繼續(xù)接待,否則視為搶客戶。如果原售樓員不在現(xiàn)場(chǎng)并且無(wú)法聯(lián)絡(luò),當(dāng)時(shí)接待客戶的售樓員可分得一定比例提成。(具體見(jiàn)提成制度)

9)自己跟蹤自己的客戶,如果客戶是一家(批)人,原則上以第一次登記為準(zhǔn)。

10)無(wú)意中接待了他人已作登記的客戶,若成交,可按公司提成制度解決。

11)售樓員無(wú)權(quán)為客戶私自放盤或轉(zhuǎn)名,無(wú)權(quán)直接為客戶打折或申請(qǐng)其他事宜,否則,一切費(fèi)用自負(fù)。如果客戶有某種需求,可向主管或副經(jīng)理提出申請(qǐng),主管或副經(jīng)理無(wú)法解決,需向經(jīng)理提出申請(qǐng),批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

12)杜絕在售樓處爭(zhēng)搶客戶,一旦發(fā)現(xiàn),嚴(yán)加處理。

13)《客戶登記本》是發(fā)放售樓員提成的第一證據(jù),由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理妥善保管,不得涂改和銷毀。

五、銷售部接待規(guī)范

為規(guī)范銷售部工作人員的職業(yè)行為,培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng),體現(xiàn)公司“服務(wù)客戶,讓客戶滿意”的服務(wù)宗旨,有力促進(jìn)銷售,完善公司的社會(huì)形象,特制定以下規(guī)定:

1、接聽(tīng)電話時(shí),必須使用標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ),如“你好,***銷售部”。

2、接待客戶時(shí),首先應(yīng)起身站立,并致問(wèn)候語(yǔ):“您好”,待請(qǐng)客戶落座后,為客戶倒水,再坐下,禮貌詢問(wèn)客戶要求,如一批客戶較多,一時(shí)無(wú)法安排座位時(shí),應(yīng)向客戶表示歉意,取得客戶諒解。

3、對(duì)每一位看房客戶,售樓前臺(tái)業(yè)務(wù)人員都應(yīng)熱情接待,詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況,做到有問(wèn)必答,不得以貌取人,不得對(duì)不購(gòu)房人員有任何輕視態(tài)度。

4、不得在工作現(xiàn)場(chǎng)吸煙、看書(shū)、讀報(bào)、大聲喧嘩,保持現(xiàn)場(chǎng)整潔,有序和嚴(yán)謹(jǐn),給客戶以良好的第一印象。

5、在通道或房門等較窄處遇見(jiàn)客戶,必須側(cè)身讓客戶先行,不得與客戶搶道行走。

6、如與客戶在業(yè)務(wù)上意見(jiàn)分歧時(shí),應(yīng)保持冷靜、禮讓和理智的態(tài)度,先安定客戶情緒,然后及時(shí)與有關(guān)部門和相關(guān)人員進(jìn)行溝通,了解情況,統(tǒng)一對(duì)外口徑。不得與客戶爭(zhēng)吵,不得對(duì)客戶使用任何不禮貌的語(yǔ)言,不得對(duì)客戶進(jìn)行不禮貌的評(píng)價(jià)。

7、與客戶辦理售樓、催款和入住等業(yè)務(wù)時(shí),必須嚴(yán)格維護(hù)客戶的隱私權(quán)。

8、在接待客戶時(shí),應(yīng)熱情接待,但不得泄露公司經(jīng)營(yíng)機(jī)密,不得將公司內(nèi)部文件外傳。

g、銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法

銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法的制訂是根據(jù)公司對(duì)銷售人員總的要求,考慮到銷售人員的銷售業(yè)績(jī)、工作表現(xiàn)、團(tuán)隊(duì)精神、相互配合等綜合因素,本著有利于鼓勵(lì)先進(jìn),發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)業(yè)精神,提高報(bào)務(wù)質(zhì)量的原則,制訂本辦法,以百分制的方法全面考核銷售人員的綜合情況,具體內(nèi)容如下:

1、 服務(wù)質(zhì)量(占20分)

1.如有客戶投訴一次,且屬于銷售人員的責(zé)任,扣20分

2.與客戶發(fā)生口角爭(zhēng)執(zhí)一次扣10分

3.解答客戶問(wèn)題時(shí)不夠耐心,態(tài)度泠淡一次扣5分

4.對(duì)應(yīng)掌握的業(yè)務(wù)不熟練扣2分

5.得到客戶的書(shū)面表?yè)P(yáng)一次加5分

6.得到客戶的口頭贊揚(yáng)一次加2分

2、銷售業(yè)績(jī)(占30分)

1.銷售人員每人每月應(yīng)完成銷售定額套(按人計(jì)算)

2.低于銷售定額一套扣1分

3.超額完成銷售定額一套加1分

3、工作態(tài)度及責(zé)任心(占20分)

1.不服從工作分配扣10分

2.由于缺乏工作責(zé)任心,造成工作失誤扣5分

3.工作不主動(dòng),缺乏工作熱情扣2分

4.除完成本職工作以外,還能主動(dòng)承擔(dān)其他工作加2分

4、 團(tuán)隊(duì)精神

1.缺乏團(tuán)隊(duì)意識(shí),有破壞集體團(tuán)結(jié)的行為扣10分

2.員工之間不團(tuán)結(jié)各扣5分

3.工作之間,不能主動(dòng)合作,積極配合各扣2分

4.不積極參加集體活動(dòng)一次扣2分

5.不計(jì)較個(gè)人得失,主動(dòng)為大家服務(wù)一次加2分

5、 出勤情況(占10分)

1.每月公休假四天,公休假以外,請(qǐng)假一天扣3分

2.遲到或早退一次各扣1分

3.少休公休假一天加2分

七、提成制度

首先熱忱歡迎各位加盟本公司×××售樓組,公司本著同心同德、共同發(fā)展的宗旨,針對(duì)售樓處售樓人員的待遇,建立以下制度,具體內(nèi)容如下:

1.售樓員工資由底薪+提成組成。

2.售樓員底薪為人民幣元/月。

3.售樓員每月的銷售任務(wù)為2套/月,銷售2套以下(含2套)按銷售額的千分之一提取,銷售3套以上(不含前2套,從第三套起)按銷售額的千分之一點(diǎn)二提取,銷售5套以上者(從第五套計(jì)起)按銷售額的千分之一點(diǎn)五提取,銷售8套以上者另獎(jiǎng)元。(具體考核任務(wù)根據(jù)市場(chǎng)情況而定,以上數(shù)字只供參考)

4.連續(xù)二個(gè)月(順延)不能完成任務(wù)者公司有權(quán)停發(fā)工資和解雇。

5.每套提成中拿出30%作為公司全體銷售人員的公共傭金,以平均分配的形式發(fā)放。

提成具體分類表

業(yè)務(wù)員具體情況 提成(金額*系數(shù))

a客戶c始終為a接待、且成交a得100%

a、b客戶c首次看樓為a接待,且登記,但成交時(shí)為b接待,a不在場(chǎng)且不知客戶要訂房,或a委托b接待a得50%,b得50%

a、b客戶c本應(yīng)由a接待,但a正忙無(wú)法接待,按順序輪到b接待,且成交b得100%(下一次輪到b接待客戶應(yīng)讓給a接待)

a、b客戶c首次看樓由a接待,第二次看樓由b接待,最后a接待且成交a得90%,b得10%

a、b客戶c來(lái)找a,a不在,b接待且成交a得50%,b得50%

a、b客戶c首次由a接待,客戶c的家人由b接待a成交:a得90%,b得10%

b成交:a得50%,b得50%

a、ba為新業(yè)務(wù)員不能獨(dú)立成交,b協(xié)助且成交a得50%,b得50%

注:金額=銷售合同總價(jià)

八、銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

銷售合同執(zhí)行過(guò)程是銷售的重要環(huán)節(jié),銷售人員負(fù)有督促顧客履約的責(zé)任。

1.收款催款過(guò)程控制

收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規(guī)定的條款進(jìn)行。當(dāng)交款期臨近時(shí),銷售人員應(yīng)主動(dòng)通過(guò)電話、信 或上門等方式禮貌地提醒和督促顧客約。

若顧客拖欠購(gòu)樓款,在時(shí)間和數(shù)量上超過(guò)了公司的底限時(shí),銷售人員應(yīng)請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo),通知顧客中止雙方合同和進(jìn)行必要的法律裁決。

2.按期交款的收款控制

原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。我方如期交工,履行了合同,責(zé)任在拖欠款的顧客。銷售人員除了以各種方式進(jìn)行催款外,還可按合同的有關(guān)規(guī)定提出對(duì)顧客進(jìn)行處罰意見(jiàn)。

3.延期交工的收款控制

仍盡可能要求顧客按合同如期付款。

4.入住環(huán)節(jié)的控制

樓宇竣工驗(yàn)收合格后,銷售人員應(yīng)給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書(shū)。只有在實(shí)際付清全部樓款及其他應(yīng)付費(fèi)用之后,銷售人員才能為顧客辦理入住手續(xù)。

5.客戶檔案

本階段客戶檔案的目的的是保存原始憑證以備法律糾紛。客戶檔案主要包括:顧客付款憑證、認(rèn)購(gòu)書(shū)、買賣合同書(shū)及公證書(shū)等。

6.客戶回訪與親情培養(yǎng)

客戶回訪是我們堅(jiān)持的服務(wù)。通過(guò)銷售人員對(duì)顧客的回訪,逐步培養(yǎng)與顧客之間的親情,同時(shí)通過(guò)面對(duì)面的溝通,傾聽(tīng)顧客的意見(jiàn)和建議,可為以后的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

7.與物業(yè)管理的交接

主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業(yè)管理公司,并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。

九、銷 售 結(jié) 束

1、銷售資料的整理和保管

銷售部門應(yīng)將政府有關(guān)房地產(chǎn)的銷售政策、法律文件分門別類整理,由相關(guān)人員分別保管。

保管方法:建立檔案柜,電腦資料庫(kù)。

2.銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定

銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定原則上按年度和項(xiàng)目進(jìn)行。評(píng)定的主要依據(jù)有:

*接洽總?cè)藬?shù);

*成交數(shù);

*顧客履約情況;

*顧客投訴率;

*直接上級(jí)的評(píng)價(jià)。

3.銷售工作中的處理個(gè)案記錄

即將特殊個(gè)案(特批優(yōu)惠、改名、轉(zhuǎn)讓、投訴、糾紛等)的處理情況整理記錄并保留有關(guān)憑證,以備忘查詢。

4.銷售工作的總結(jié)

第5篇 x地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷控管理制度

地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷控管理制度

1、項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)銷控和認(rèn)購(gòu)價(jià)格,項(xiàng)目經(jīng)理不在時(shí)由項(xiàng)目經(jīng)理指定的銷售人員具體執(zhí)行,并在第一時(shí)間知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理;

2、公司各部門員工、公司領(lǐng)導(dǎo)在銷控單位時(shí),須向項(xiàng)目經(jīng)理詢問(wèn)銷控情況。確認(rèn)該單位尚未售出時(shí)方可銷控。

3、銷控的標(biāo)準(zhǔn)是以交臨時(shí)定金并填寫臨時(shí)認(rèn)購(gòu)單或交正式定金并填寫認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)為準(zhǔn);

4、銷控時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理或指定的銷售人員需在確認(rèn)銷控的同時(shí),確認(rèn)該單位即時(shí)公布的價(jià)格;

5、銷售人員在客戶繳納定金前必須于項(xiàng)目經(jīng)理處將單位核對(duì)無(wú)誤并同意后方可帶領(lǐng)客戶辦理手續(xù);不得在項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理指定的銷售人員不知情或銷控未果的情況下自行銷控單位,否則自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果;

6、臨時(shí)認(rèn)購(gòu)單或認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)除一份交客戶外,其他應(yīng)及時(shí)返還項(xiàng)目經(jīng)理辦公室,在返還客戶正式房地產(chǎn)買賣合同時(shí),應(yīng)將客戶保存的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)單或認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)收回公司;

7、客戶落定前需銷售人員填寫詳細(xì)的置業(yè)計(jì)劃,經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或指定的銷售人員簽字確認(rèn)后,財(cái)務(wù)方可收取定金,核對(duì)無(wú)誤后,方可開(kāi)具定金收據(jù);

8、銷售人員必須按公司規(guī)定的定金金額要求客戶落定,若遇特殊情況報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理,取得同意后并在置業(yè)計(jì)劃和臨時(shí)認(rèn)購(gòu)單上注明補(bǔ)齊款項(xiàng)時(shí)間,經(jīng)客戶確認(rèn)簽字后,財(cái)務(wù)方可辦理收款手續(xù);

9、臨時(shí)認(rèn)購(gòu)單、認(rèn)購(gòu)書(shū)須在收到定金后開(kāi)具,臨時(shí)認(rèn)購(gòu)單和認(rèn)購(gòu)書(shū)中的樓價(jià)欄須按客戶選擇的付款方式所達(dá)到的折扣予以計(jì)算成交價(jià),且須經(jīng)客戶確認(rèn);

銷售人員在出售單位時(shí),要嚴(yán)格按照經(jīng)發(fā)展商公司蓋章,同時(shí)有總經(jīng)理(或開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人簽定)確認(rèn)并簽字的最近一期的價(jià)格表執(zhí)行。

第6篇 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理制度目錄

vk地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理制度目錄

1. 工程管理部工作職責(zé)

2. 工程招投標(biāo)/材料設(shè)備采購(gòu)工作管理制度

3. 工程管理部工地檢查(含冬施檢查)制度

4. 工程施工組織設(shè)計(jì)審查制度

5. 工程進(jìn)度控制及管理辦法

6. 工程質(zhì)量控制及管理辦法

7. 施工圖紙審查辦法

8. 工程技術(shù)咨詢管理辦法

9. 項(xiàng)目經(jīng)理部的職責(zé)和架構(gòu)

10. 項(xiàng)目經(jīng)理部工程管理程序

11. 項(xiàng)目經(jīng)理部合同管理制度

12. 項(xiàng)目經(jīng)理部成本管理辦法

13. 項(xiàng)目經(jīng)理部文檔管理制度

14. 文明工地標(biāo)識(shí)標(biāo)準(zhǔn)

15. 項(xiàng)目管理控制表單

16. 設(shè)計(jì)變更和工程簽證管理程序

17. 工程竣工驗(yàn)收和移交程序

注:所有制度存檔于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部

第7篇 地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度：營(yíng)銷預(yù)算

地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理工作:營(yíng)銷預(yù)算

第二環(huán)節(jié):營(yíng)銷預(yù)算

營(yíng)銷預(yù)算包括以下項(xiàng)目:

1、工資

2、福利費(fèi)

3、折舊

4、辦公費(fèi)

5、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

6、車輛購(gòu)置

7、汽車及運(yùn)輸費(fèi)

8、差旅費(fèi)

9、銷售辦證管理費(fèi)

10、法律事務(wù)費(fèi)

11、保險(xiǎn)費(fèi)

12、培訓(xùn)費(fèi)

13、營(yíng)銷策劃費(fèi)

14、銷售傭金費(fèi)

15、展銷會(huì)費(fèi)

16、沙盤模型制作費(fèi)

17、環(huán)境景觀整理費(fèi)

18、現(xiàn)場(chǎng)指示牌、路標(biāo)、圍墻粉飾

19、售樓部現(xiàn)場(chǎng)布置、設(shè)備

20、vi及相關(guān)要素詳細(xì)設(shè)計(jì)

21、銷售人員服裝費(fèi)

22、發(fā)售費(fèi)用

23、項(xiàng)目推介活動(dòng)費(fèi)

24、報(bào)紙廣告

25、戶外廣告費(fèi)

26、電視廣告播映費(fèi)

27、電臺(tái)廣告費(fèi)

28、影視膠片、錄像帶(包括三維動(dòng)畫(huà))制作

29、銷售資料設(shè)計(jì)印刷費(fèi)

30、各類禮品制作費(fèi)

第8篇 房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目檔案管理制度

房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目檔案管理制度

第一章 總則

第一條 為充分發(fā)揮x 城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱公司)項(xiàng)目檔案在工程建設(shè)、管理、維護(hù)及綜合驗(yàn)收中的作用,確保項(xiàng)目檔案資料的完整、準(zhǔn)確、安全和有效利用,根據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合 本公司實(shí)際,特制定本制度。

第二條 項(xiàng)目檔案是指公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程中形成的項(xiàng)目工程技術(shù)類檔案資料。主要由建設(shè)工程前期文件資料、施工技術(shù)文件資料、竣工圖、竣工測(cè)量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料等六個(gè)部分組成。

第三條 綜合管理部為公司項(xiàng)目檔案管理的歸口管理部門,負(fù)責(zé)項(xiàng)目檔案管理及個(gè)分、子公司項(xiàng)目檔案管理的指導(dǎo)工作。綜合管理部、前期管理部負(fù)責(zé)工程前期文件的收集、整理、歸檔工作;項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)施工技術(shù)資料、竣工圖、竣工測(cè)量文件資料、建設(shè)(施工)監(jiān)理資料、聲像資料的收集、整理、審核、組卷等具體實(shí)施工作。

第四條 本制度適用于公司本部,控股項(xiàng)目公司、專業(yè)公司遵照?qǐng)?zhí)行,參股項(xiàng)目公司、專業(yè)公司參照?qǐng)?zhí)行。

第二章 檔案的分類

第五條建設(shè)工程前期文件資料

(一)可行性研究資料

1、項(xiàng)目建議書(shū)及批復(fù);

2、可行性研究報(bào)告及批復(fù);

3、項(xiàng)目評(píng)估意見(jiàn);

4、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)(表);

5、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、計(jì)劃任務(wù)書(shū);

6、選址意見(jiàn)書(shū)。

(二)基礎(chǔ)、設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備資料

1、基礎(chǔ)資料

(1)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、勘察設(shè)計(jì)、勘察報(bào)告、地質(zhì)圖、勘察記錄、化驗(yàn)、試驗(yàn)報(bào)告、重要土、巖樣及說(shuō)明;

(2)地形、地貌、控制點(diǎn)、建筑物、構(gòu)筑物、測(cè)量定位及觀察記錄;

(3)水文、氣象、地震等其他設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。

2、設(shè)計(jì)文件

(1)初步設(shè)計(jì)文件資料:總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、工程概算、工藝設(shè)備初步設(shè)計(jì);

(2)技術(shù)設(shè)計(jì):建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、采暖、通風(fēng)設(shè)備等圖樣,說(shuō)明書(shū)、工程預(yù)算、計(jì)算書(shū)、材料表等;

(3)施工設(shè)計(jì):施工圖、施工說(shuō)明、設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)、施工預(yù)算;

(4)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的施工圖審查報(bào)告、施工圖審查批準(zhǔn)書(shū)。

3、施工準(zhǔn)備資料

(1)征用土地批準(zhǔn)文件及紅線圖;

(2)拆迂文件、補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū);

(3)環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、消防、人防、抗震、文保、白蟻防治、城建檔案等部門審查意見(jiàn)書(shū)及認(rèn)可文件資料;

(4)水、暖、電、有線電視、煤氣供應(yīng)協(xié)議書(shū);

(5)建設(shè)工程規(guī)劃(規(guī)劃用地)許可證(附圖、附件),施工許可證;

(6)工程項(xiàng)目參加單位(設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位)工程項(xiàng)目材料的采購(gòu)招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)文件資料及合同、協(xié)議、工程質(zhì)量監(jiān)督委托書(shū)等。

第六條 施工技術(shù)文件資料

(一)開(kāi)工報(bào)告,停工、復(fù)工報(bào)告;

(二)施工組織設(shè)計(jì)、施工方案;

(三)圖紙會(huì)審紀(jì)要;

(四)工程技術(shù)、質(zhì)量、安全措施交底;

(五)工程定位放線、測(cè)量記錄、驗(yàn)線記錄;

(六)土壤試驗(yàn)記錄、試樁記錄、打樁記錄、樁位復(fù)核記錄、樁承載試驗(yàn)記錄、樁位竣工總平面圖;

(七)地基驗(yàn)槽記錄、地基處理記錄、地基釬探記錄;

(八)基礎(chǔ)、主體中間驗(yàn)收記錄,構(gòu)件吊裝記錄;

(九)混凝土施工日記;

(十)技術(shù)復(fù)核記錄;

(十一)隱蔽工程驗(yàn)收記錄(包括安裝工程);

(十二)工程沉降觀測(cè)、變形觀察記錄;

(十三)主要建筑安裝材料、設(shè)備出廠合格證、試驗(yàn)報(bào)告;

(十四)構(gòu)件合格證;

(十五)砂漿、混凝土試塊試驗(yàn)報(bào)告;

(十六)水、暖、電氣等設(shè)備工程檢查、試驗(yàn)、運(yùn)行調(diào)試記錄;

(十七)工程變更設(shè)計(jì)聯(lián)系單;

(十八)混凝土缺陷修補(bǔ)記錄、補(bǔ)強(qiáng)記錄;

(十九)工程質(zhì)量事故及處理材料;

(二十)其他特種記錄(沉井、沉箱等);

(二十一)單位工程竣工驗(yàn)收記錄;

(二十二)單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表;

(二十三)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量評(píng)定表;

(二十四)竣工報(bào)告;

(二十五)交工驗(yàn)收材料;

(二十六)設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理工程質(zhì)量合格鑒定資料;

(二十七)施工技術(shù)總結(jié),工程監(jiān)理總結(jié),工程試運(yùn)行記錄;

(二十八)工程竣工驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要、備案表;

(二十九)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告;

(三十)工程質(zhì)量保修書(shū);

(三十一)工程決算、決算審計(jì)。

第七條 竣工圖文件

(一)建筑安裝工程

l、各類建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)圖;

2、各類電氣專業(yè)圖;

3、電信專業(yè)圖;

4、煤氣專業(yè)圖;

5、各類給、排水工程專業(yè)圖;

6、供熱、冷專業(yè)圖;

7、有關(guān)消防、抗震、樓字智能、電梯、工藝等竣工圖。

(二)地下管線工程

1、總平面圖;

2、縱斷面圖、橫斷面圖、結(jié)點(diǎn)詳圖;

3、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)圖;

4、各種管線特征點(diǎn)圖;

5、管網(wǎng)綜合圖。

第八條 竣工測(cè)量文件資料

(一)綜合性資料

1、竣工測(cè)量(地形、地下管線)技術(shù)資料;

2、竣工測(cè)量施測(cè)方案;

3、竣工測(cè)量技術(shù)總結(jié)及測(cè)量精度分析;,

4、竣工測(cè)量所用儀器的各種檢測(cè)資料。

(二)控制資料

1、管線控制,加密控制點(diǎn)的觀察手簿

2、光電測(cè)距記錄;

3、水準(zhǔn)觀測(cè)手簿;

4、平面、立面求算值的計(jì)算書(shū);

5、控制點(diǎn)分布略圖、成果表。

(三)地形測(cè)量資料

l、地形及各種地下管線繪原圖、印刷原圖

;

2、圖根點(diǎn)及碎部座標(biāo)的觀測(cè)手簿及成果計(jì)算書(shū)。

第九條 建設(shè)(施工)監(jiān)理資料

(一)由施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)(施工方案)報(bào)審表;

(二)監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則;

(三)監(jiān)理通知、不合格工程項(xiàng)目通知;

(四)工程延期、費(fèi)用索賠審批表;

(五)工程部分暫停報(bào)告;

(六)工程移交證書(shū)。

第十條 聲像資料。主要記錄和反映工程開(kāi)工、施工及竣工各階段中重大事件、主要環(huán)節(jié)的聲像資料。如反映工程全貌的變化、方案論證、領(lǐng)導(dǎo)視察、隱蔽、基礎(chǔ)施工局部(全貌)、重大技術(shù)和工藝施工、安裝等有關(guān)照片、圖像、錄音材料及文字說(shuō)明。

第三章 檔案的收集和歸檔

第十一條 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,綜合管理部、前期管理部、項(xiàng)目工程部應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資料的形成、積累、整理和保管工作。及時(shí)將辦理完畢或有關(guān)人員保存的文件資料收集齊全,加以整理,以確保資料的完整

第十二條 有關(guān)人員在收集、整理檔案資料時(shí),應(yīng)按城建檔案技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。

第十三條 檔案資料上所反映的圖形尺寸、材質(zhì)、規(guī)格等內(nèi)容須圖物相符,做到字跡清楚、圖面整潔、規(guī)格統(tǒng)一、反差良好、簽字手續(xù)完備。

第十四條 凡由易褪色書(shū)寫材料(如復(fù)寫紙、熱敏紙等)形成的文件資料應(yīng)附復(fù)印件。

第十五條 檔案文件資料不得用易褪色的書(shū)寫材料(紅色墨水、純藍(lán)墨水、圓珠筆、鉛筆)書(shū)寫、繪制。

第十六條 照片(含底片)和聲像材料,要求圖像清晰,聲音清楚,解說(shuō)與畫(huà)面同步,照片與聲像材料的文字說(shuō)明準(zhǔn)確精煉;電子檔案(軟盤、光盤等)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條 在整理檔案資料時(shí),遇下列情況,應(yīng)要求責(zé)任部門進(jìn)行重新制作:

(一)一張圖紙上改動(dòng)部分超過(guò)圖面 35%或改繪后致使圖面混亂、模糊、分辨不清的圖(表);

(二)使用破損、受過(guò)光照?qǐng)D面不清、紙張有明顯油漬、水漬和有霉變的圖紙或資料;

(三)結(jié)構(gòu)、工藝、平面位置(或局部)改變,無(wú)法在原圖上通過(guò)修改來(lái)反映的;

(四)管線平面位置變動(dòng)(長(zhǎng)度超過(guò)總長(zhǎng)的五分之一,線位平移超過(guò) 2m),構(gòu)造形式改變,斷面尺寸變化,豎向位置變動(dòng)等;

(五)未按施工圖位置施工的管線工程。

第十八條 所有竣工圖應(yīng)有竣工圖章。竣工圖章尺寸為70ram×50ram,內(nèi)容有:編制單位名稱、編制人、技術(shù)負(fù)責(zé)人和編制日期。簽字要求填寫清楚、齊全,不得代簽。

第十九條 有關(guān)人員收集的設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理等單位的檔案資料須兩套以上,原則以工程合同規(guī)定為準(zhǔn)。

第四章 檔案的組卷和移交

第二十條 組卷要遵循項(xiàng)目檔案文件資料的自然形成規(guī)律和成套性特點(diǎn),保持卷內(nèi)文件的有機(jī)聯(lián)系,分類科學(xué)、組卷合理。

第二十一條 項(xiàng)目技術(shù)文件資料要按單項(xiàng)工程或裝置、階段、結(jié)構(gòu)、專業(yè)組卷;項(xiàng)目竣工圖按建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、消防、環(huán)保順序組卷;項(xiàng)目管理性文件按問(wèn)題、時(shí)間或依據(jù)性、基礎(chǔ)性、竣工驗(yàn)收文件組卷。

第二十二條 施工技術(shù)文件資料要按管理、依據(jù)、施工安裝記錄、檢測(cè)實(shí)驗(yàn)、審定證明排列;竣工圖按專業(yè)、圖號(hào)排列;文字在前、圖樣在后。文字裝訂、圖紙不裝訂。

第二十三條 案卷文字材料要用線繩三孔裝訂;圖紙統(tǒng)一折疊成四號(hào)圖紙規(guī)格:297mm×2lomm。

第二十四條 案卷必須填寫卷內(nèi)目錄、備考表和封面、脊背;編寫案卷頁(yè)號(hào),頁(yè)號(hào)位置是文件資料正面右下角,雙面書(shū)寫文件資料背面為左下角。

第二十五條 項(xiàng)目檔案資料統(tǒng)一采用卷盒。外表尺寸為3lomm×220mm。厚度分別為20ram,30ram,40ram,50ram 等四種。

第二十六條 項(xiàng)目檔案數(shù)量一般為兩套。一套由公司留存;另一套報(bào)送城建檔案館。

第二十七條 在項(xiàng)目完成綜合驗(yàn)收后6 個(gè)月內(nèi),綜合管理部應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣墙ú块T聯(lián)系,辦理項(xiàng)目檔案移交手續(xù)。并配合城建檔案館對(duì)移交檔案資料的清點(diǎn)、審核、整理、立卷,入庫(kù)等工作。

第二十八條 移交項(xiàng)目檔案時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫《移交書(shū)》,《移交書(shū)》等相關(guān)文件資料均應(yīng)歸入公司文書(shū)檔案。

第五章 附則

第二十九條 本制度由綜合管理部負(fù)責(zé)解釋和修訂。

第三十條 本制度自印發(fā)之日起施行。

第9篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部溝通交流管理制度

地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部溝通與交流管理

公司希望每位員工都能在輕松愉快的心情下進(jìn)行工作對(duì)于工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題,公司提供多種政策來(lái)保證員工與公司的溝通。

告示

告示板用于張貼與你有關(guān)的安全、工作條件和其它事宜的公告和通知,你必須經(jīng)常的予以注意。

個(gè)別會(huì)談

如果你有些難題或疑問(wèn)不能解決又不能在員工會(huì)議或座談會(huì)里討論,那么你可以選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間與部門主管或總經(jīng)理進(jìn)行討論。

早例會(huì)

每日上午9:30由各售樓部經(jīng)理和全體銷售人員到會(huì)溝通當(dāng)日工作事項(xiàng)。

周例會(huì)

各項(xiàng)目各自制定時(shí)間由項(xiàng)目經(jīng)理和售樓部經(jīng)理、主管開(kāi)周工作會(huì),對(duì)本周工作進(jìn)行總結(jié)及下周工作預(yù)案匯報(bào)。

員工大會(huì)

員工大會(huì)是一種員工與管理層互相溝通的又一種形式,每一年度至少召開(kāi)一次。

員工大會(huì)的目的是更好的上情下達(dá)、鼓舞士氣、表彰先進(jìn),提高員工對(duì)公司的歸屬、增強(qiáng)公司凝聚力。

第10篇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度怎么寫

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度為加強(qiáng)本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理,保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按公司計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織設(shè)計(jì)要求如期完成,特制定本制度。

一、管理機(jī)構(gòu)的職權(quán)

1、 受公司領(lǐng)導(dǎo)或工程部直接指導(dǎo)代表公司支持和辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一切管理業(yè)務(wù),定期或不定期的向公司領(lǐng)導(dǎo)或向直接領(lǐng)導(dǎo)做出項(xiàng)目進(jìn)展情況的匯報(bào),重大事宜應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。

2、 按照有關(guān)要求,組織項(xiàng)目實(shí)施,使其項(xiàng)目工程優(yōu)質(zhì)、高效、節(jié)省、文明、安全的完成。

3、 依據(jù)'建筑工程承、發(fā)包合同'簽辦工程價(jià)款的撥付和有關(guān)經(jīng)濟(jì)簽證。

4、 當(dāng)發(fā)生影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量,施工單位混亂影響項(xiàng)目進(jìn)度及違約、違章事宜時(shí),除向領(lǐng)導(dǎo)做緊急報(bào)告外,由權(quán)做出臨時(shí)停工或應(yīng)急的決定。

5、 組織辦理項(xiàng)目交工驗(yàn)收。

二、 施工現(xiàn)場(chǎng)管理的內(nèi)容及要求

1、 前期階段現(xiàn)場(chǎng)施工的內(nèi)容及工作

(1) 開(kāi)發(fā)地塊內(nèi)的動(dòng)員工作及舊建筑拆除工作;

(2) 三通一平工作(接通施工用水、電;接通開(kāi)發(fā)區(qū)通達(dá)外部的道路;現(xiàn)場(chǎng)要按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求平整好場(chǎng)地)。(3現(xiàn)場(chǎng)的其它前期工作(包括:伐樹(shù)、移樹(shù)、現(xiàn)場(chǎng)的臨搭建等)

2、 施工建設(shè)期的現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容及工作

(1) 做好充分完善的施工前準(zhǔn)備工作,及技術(shù)準(zhǔn)備(包括:組織有關(guān)人員審學(xué)、會(huì)審施工圖紙。通過(guò)審學(xué)、會(huì)審圖紙應(yīng)掌握設(shè)計(jì)意圖,澄清圖紙疑點(diǎn),解決設(shè)計(jì)上的錯(cuò)、漏、碰、缺;編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)等)。

(2) 組織有關(guān)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng),以明確現(xiàn)場(chǎng)地形地貌,放線定位依據(jù),平面坐標(biāo)及標(biāo)高原始點(diǎn),鄰舍布置方案等。

⑶ 與各施工單位(包括土建工程、設(shè)備安裝工程等)協(xié)調(diào)平衡工程的組織進(jìn)行與穿插;完善不良施工季節(jié)(雨季與冬季)的施工組織與措施。

(4) 深入現(xiàn)場(chǎng)檢查了解施工中的全過(guò)程,定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)平衡、協(xié)調(diào)會(huì)議,解決施工進(jìn)度中的問(wèn)題,做好施工中的進(jìn)度、質(zhì)量、技術(shù)、供應(yīng)、成本等全面協(xié)調(diào)與控制。

(5) 加強(qiáng)場(chǎng)容管理。包括:各施工單位作業(yè)場(chǎng)區(qū)與調(diào)整;物資與施工機(jī)械的合理堆放與布置;消防設(shè)施的設(shè)置;施工道路的暢通;場(chǎng)容整潔;施工用水、電的分配供應(yīng),安全施工文明作業(yè);環(huán)保措施的制定與貫徹等內(nèi)容。并建立檢查評(píng)比制度等。

3、 現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理的內(nèi)容及工作

(1) 加強(qiáng)圖紙管理?，F(xiàn)場(chǎng)應(yīng)具有圖紙收發(fā)、登記、保管、回收等環(huán)節(jié)的圖紙管理制度(包括工程變更圖紙?jiān)趦?nèi))。

(2) 加強(qiáng)技術(shù)交底。在施工過(guò)程中施工單位提出的有關(guān)技術(shù)方面的問(wèn)題,應(yīng)及時(shí)傳達(dá)設(shè)計(jì)部門,及時(shí)約其舉行'設(shè)計(jì)技術(shù)交底會(huì)議'會(huì)同施工單位一起研究解決。

⑶ 加強(qiáng)對(duì)材料、配件、設(shè)備試化驗(yàn)的監(jiān)督檢查。建筑工程用的材料(半成品、成品、設(shè)備等),均應(yīng)具備合格證件,出廠證件及化實(shí)驗(yàn)的證件。

(4) 要記錄好工程日志和施工記錄。即工程開(kāi)竣工日期及各分部分項(xiàng)施工起止日期;圖紙及文件收發(fā)日期;氣象情況(氣溫、風(fēng)力、風(fēng)向、陰、雨、晴、霧、霜、雪);每日施工部位及進(jìn)度;隱蔽工程檢查及驗(yàn)收;各類事故的發(fā)生、分析與處理;材料、配件、設(shè)備、供應(yīng)及短缺情況;上級(jí)部門的檢查及指示;其它重要事項(xiàng)如停水、停電、停工、現(xiàn)場(chǎng)治安等等。

(5) 要做好施工記錄。如地基處理記錄;大型構(gòu)件安裝記錄;現(xiàn)場(chǎng)予應(yīng)件施工記錄;新技術(shù)、新材料、新工藝推廣應(yīng)用記錄;測(cè)量記錄;沉降觀測(cè)記錄;雨冬期施工記錄;構(gòu)件荷載實(shí)驗(yàn)記錄;質(zhì)量與事故處理記錄。

三、 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理工作

1、 加強(qiáng)工程量的管理與控制;

2、 加強(qiáng)工程簽證的管理;

3、 加強(qiáng)工程資料及檔案的管理;

4、 加強(qiáng)工程首尾及竣工驗(yàn)收的管理;

5、 加強(qiáng)保修期的管理及尾款支付的管理;本管理制度是按現(xiàn)行公司實(shí)際情況擬訂的,日后新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)實(shí)環(huán)境、問(wèn)題等可以刪增應(yīng)用。監(jiān)理工作制度

1、 文件科室職責(zé)科教職責(zé)科研處職責(zé)

第11篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售部管理制度

1、項(xiàng)目體所有員工遲到/早退、20/次,如未與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假懲罰翻倍,經(jīng)理及以上50/次

2、請(qǐng)假需與銷售經(jīng)理說(shuō)明,得到同意后告之銷管客服部,如有一方不告之者,按礦工處理。200元/次

3、銷售人員出現(xiàn)換班換休,請(qǐng)通知銷管客服部,如未告之、20/次

4、在銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)未穿著統(tǒng)一服裝、未佩戴工牌、未佩戴上崗證、20/次

5、銷售夾未按規(guī)定地點(diǎn)擺放、20/次

6、前臺(tái)桌椅、桌面未按規(guī)定擺放整齊、20/次

7、當(dāng)天接訪銷售在未接待客戶的情況下,應(yīng)在前臺(tái)坐齊,不在者、20/次

8、門前站崗人員缺崗,、當(dāng)天同組人員每人50/次

9、前臺(tái)接訪無(wú)人、50/次

10、將來(lái)電來(lái)訪表擅自帶離制定位置、100/次

11、在銷售大廳內(nèi)有來(lái)訪客戶的情況下隨意談?wù)摽蛻艏罢務(wù)搩?nèi)部工作事宜、50/次

12、在未進(jìn)場(chǎng)、臨時(shí)辦公區(qū)及進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)閱讀與銷售無(wú)光的報(bào)刊雜志、書(shū)籍及網(wǎng)絡(luò)、20/次

13、手機(jī)在早8點(diǎn)到晚10點(diǎn)之間不暢通者、100/次

14、挑客戶、搶客戶、100/次

15、與內(nèi)部員工發(fā)生爭(zhēng)吵與廝打、200/次

16、與客戶爭(zhēng)吵與廝打、勒令離職

17、在客戶面前發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、停電訪兩周,,并罰款500元

18、冷落客戶、100/次

19、泄露客戶信息、兜售客服資料、勒令離職,并罰款500元

20、私自復(fù)印重要銷售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、100/次

21、丟失重要銷售資料(由北京萬(wàn)科蓋章的)、500/份

22、未向客戶介紹**會(huì)及相關(guān)積分計(jì)劃、100/次

23、銷售口徑滯后或錯(cuò)誤、一處錯(cuò)誤50元,以此類推,第二次犯同樣的錯(cuò)誤予以辭退

24、在值班期間未保持熱線暢通、50/次

25、利用銷售電話長(zhǎng)時(shí)間打私人電話、50/次

26、客戶有效投訴、500/次

27、投訴轉(zhuǎn)由北京萬(wàn)科處理時(shí)未提交書(shū)面的投訴經(jīng)過(guò)說(shuō)明、200/次

28、crm當(dāng)天錄入不及時(shí),簽約后不及時(shí)更新,銷管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

29、crm查處錯(cuò)誤,銷管客服部查處錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處,見(jiàn)crm罰款細(xì)則、該項(xiàng)罰款中的50%

30、銷售人員在填寫認(rèn)購(gòu)單,會(huì)簽單等各銷售單據(jù)時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

31、crm被公司查出錯(cuò)誤罰款者、處以公司2倍的罰款

32、認(rèn)購(gòu)書(shū)未按規(guī)定簽字蓋章,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、100/次、該項(xiàng)罰款中的50%

33、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷售助理同意,隨意變更付款方式,付款折扣和付款期限、200/次

34、未經(jīng)萬(wàn)科現(xiàn)場(chǎng)銷售助理同意,隨意變更合同條款、500/次

35、私自向客戶承諾額外折扣,且客戶確定可享受額外折扣后才確定購(gòu)房、該折扣的這讓金額由銷售本人承擔(dān),再處以500/次的罰款

36、私自向客戶承諾退換房、更名、延期付款、200/次

37、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶房款繳納時(shí)間及金額、50/次

38、經(jīng)核實(shí)未提醒客戶按揭應(yīng)提交資料、50/次

39、簽約各資料提交不齊全者,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、20/樣、該項(xiàng)罰款中的50%

40、業(yè)主臨時(shí)公約填寫不完整,提交不及時(shí),銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%的金額獎(jiǎng)勵(lì)、50/次、該項(xiàng)罰款中的50%

41、合同審理完畢后交于客服部,出現(xiàn)錯(cuò)誤如漏簽日期,裝訂順序等,視情節(jié)輕重給予處罰,銷管客服部查出錯(cuò)誤從中提取50%作為獎(jiǎng)勵(lì)、20/處、該項(xiàng)罰款中的50%

42、報(bào)表未按時(shí)提交(甲方與公司)、50/次

43、未按時(shí)提交工作總結(jié)、50/次

44、報(bào)表/工作總結(jié)未按照萬(wàn)科要求的格式、內(nèi)容撰寫、50/次

45、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)清晰、準(zhǔn)確、出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤、50/次

46、與甲方溝通即時(shí)通暢,如有不及時(shí)反應(yīng)、100/次

47、合同資料齊全,如出現(xiàn)遺落和丟失、100-500/次

48、客戶檔案建立完善、及時(shí),如出現(xiàn)遺漏或丟失、50-200/次

49、與各接口單位的良好溝通,如出現(xiàn)問(wèn)題、50/次

50、妥善處理客戶投訴,如出現(xiàn)未調(diào)節(jié)完整、100/次

51、各部門文檔歸檔完整,出現(xiàn)問(wèn)題、50/次

52、及時(shí)進(jìn)行對(duì)賬,如延誤、50/次

53、網(wǎng)上認(rèn)購(gòu),網(wǎng)上簽約如出現(xiàn)錯(cuò)誤、100-500/次

54、出色解決突發(fā)事件,視情節(jié)給予獎(jiǎng)勵(lì)、50-100/次

55、甲方予以表?yè)P(yáng)、100/次

56、以上錯(cuò)誤各部門經(jīng)理知情不報(bào)、處以兩倍的罰款

57、營(yíng)銷總監(jiān)與項(xiàng)目總監(jiān)有隨時(shí)制定獎(jiǎng)懲條例的權(quán)限

第12篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心管理制度

地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中心管理制度

一、考勤/值班制度

1、日常工作時(shí)間為:8:30-14:30 13:30-20:30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。

2、值班:

3、員工如因病假、補(bǔ)休、休假、公差等原因未能上班,應(yīng)向所在部門經(jīng)理書(shū)面報(bào)告,并交辦公室核實(shí)后,方可執(zhí)行,否則按相關(guān)制度進(jìn)行處理。并及時(shí)在考勤表當(dāng)天欄內(nèi)注明事由,并根據(jù)公司具體情況做相應(yīng)處理。

4、遲到、早退者,每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘,計(jì)扣半天工資;遲到、早退超過(guò)一小時(shí),計(jì)扣一天工資。

5、員工請(qǐng)事假一天,不核發(fā)當(dāng)日工資,連續(xù)事假三天算曠工處理,員工一個(gè)月累計(jì)曠工2次者予以開(kāi)除處理。

二、勞動(dòng)紀(jì)律

1、聽(tīng)從上級(jí)指揮、服從上級(jí)安排,員工除正式上訴外,不得越級(jí)報(bào)告,不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事,不得拉幫結(jié)派。

2、遵紀(jì)守法,不得攜帶兇器,不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動(dòng)。

3、保守公司機(jī)密(機(jī)密包括信息、業(yè)務(wù)情況、制度等),愛(ài)護(hù)公物,不得有損害項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商以及公司利益和形象的言行。

4、工作時(shí)間內(nèi)在銷售現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場(chǎng)合奔跑、喧嘩、擅入其他部門,擅自翻拿他人物件。

5、工作時(shí)間內(nèi)不得談與公事無(wú)關(guān)的事情,不得在售樓部閱報(bào),讀與業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的書(shū)籍,寫私人信件、聽(tīng)收音機(jī)、有睡態(tài)、醉態(tài)、擅離職守。

6、廉潔奉公,不得私下交易,私收顧客小費(fèi)、好處費(fèi)。

7、工作時(shí)間內(nèi)銷售人員不得與客戶私下吃飯。

以上情況,如有違者將視情節(jié)輕重分別給予通報(bào)、警告、記過(guò)、除名、等處分。

三、例會(huì)制度

1、經(jīng)理應(yīng)實(shí)行例會(huì)制,并于每周一上交上周工作總結(jié)(上周目標(biāo)、完成情況、業(yè)務(wù)員工作情況、不足及改進(jìn)辦法和項(xiàng)目營(yíng)銷建議)及本周工作計(jì)劃(工作目標(biāo)、具體實(shí)施計(jì)劃),同時(shí)結(jié)合主管銷售總監(jiān)的建議、指導(dǎo),開(kāi)展工作。

2、日例會(huì):每天早上9:00-9:30為例會(huì)時(shí)間;

周例會(huì):每周日召開(kāi)全體銷售人員工作會(huì)議,由主管經(jīng)理主持召開(kāi);

月例會(huì):每月30日為例會(huì)時(shí)間。(如果30日為休息日則提前)。

3、周會(huì)及重要日會(huì)必須設(shè)專人作會(huì)議紀(jì)要。

四、請(qǐng)假制度

1、員工請(qǐng)病假一天以內(nèi)的須由部門經(jīng)理批準(zhǔn)并報(bào)辦公室核準(zhǔn)且不扣工資。一天以上(含二天)的請(qǐng)假,事先須經(jīng)部門經(jīng)理同意后報(bào)公司辦公室批準(zhǔn)后方可離崗,否則按日工資三倍予以處罰直至開(kāi)除處理。

2、員工因病不能提前請(qǐng)假,應(yīng)先請(qǐng)示部門經(jīng)理征得同意方可休假,并出具市級(jí)以上醫(yī)院的病假證明,上班第一天內(nèi)到辦公室補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù),逾期作曠工處理。

3、無(wú)故曠工者,公司將予以除名處理。

五、離辭制度

員工自動(dòng)離職,置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)提前10天,銷售主管應(yīng)提前20天,銷售經(jīng)理應(yīng)提前1個(gè)月向公司提出書(shū)面申請(qǐng)。自動(dòng)離職或由公司辭退,必須辦好所有交接手續(xù),包括售樓部的文件、文件夾、項(xiàng)目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無(wú)損,否則按實(shí)際情況在工資或提成中予以扣除。

六、售樓部管理細(xì)則

為達(dá)到并保持工作高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù),除銷售人員守則外,特針對(duì)售樓部的具體情況,另行特定銷售人員行為準(zhǔn)則如下:

(一)、作息時(shí)間

早上8:30~下午8:30

(二)、考勤

1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)

2、午膳進(jìn)餐時(shí)間定為30分鐘

超過(guò)5分鐘(扣5分)

超出15分鐘(扣8分)

如無(wú)特殊情況或事前未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)超出30分鐘當(dāng)曠工一天;

3、違反請(qǐng)假制度的(扣2分)

(三)、紀(jì)律

1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

2.對(duì)上司不尊重,故意與上司作對(duì);(扣10分或開(kāi)除)

3.有影響公司聲譽(yù)之言行;(扣10分或開(kāi)除,并追究法律責(zé)任)

4.損壞公司財(cái)物;(扣10分或賠償)

5.泄露、出賣公司機(jī)密;(開(kāi)除)

6.偽造文件意圖行騙;(開(kāi)除)

7.與客人爭(zhēng)吵及對(duì)客人不禮貌;(扣10分或開(kāi)除)

8.向客人或發(fā)展商索取金錢或其他報(bào)酬;(開(kāi)除)

9.不按工作程序做事;(扣5分)

10.搬弄事非捏造事實(shí)誹謗他人,影響團(tuán)結(jié);(扣10分或開(kāi)除)

11.逃避工作,推卸責(zé)任;(扣10分)

12.工作馬虎;(扣5分)

13.儀容不整;(扣2分)

14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)

15.在售樓部前臺(tái)化妝;(扣2分)

16.上班沒(méi)有佩戴員工證(扣8分,并扣50元)

17.在售樓部?jī)?nèi)吃零食;(扣2分)

18.在售樓部?jī)?nèi)吸煙;(扣2分)

19.有客人在場(chǎng)時(shí),在售樓部?jī)?nèi)閱讀報(bào)章刊物;(扣8分)

20.有客人在場(chǎng)時(shí)閑談;(扣2分)

21.當(dāng)值時(shí)間打瞌睡;(扣8分)

22.保持售樓部整潔,每天早上未對(duì)柜臺(tái)上雜物進(jìn)行清理;(扣3分)

23.當(dāng)值時(shí)擅自職守,干私人事情;(扣10分)

24.站或坐姿不規(guī)范;(扣1分)

25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開(kāi)除)

26.挪用公司錢銀;(退款及開(kāi)除并追究法律責(zé)任)

27.隱瞞包庇同事錯(cuò)誤;(扣10分)

28.當(dāng)值時(shí)講粗言穢語(yǔ)及行為不檢;(扣5分)

29.不參加每天售樓部例會(huì)的;(扣5分)

30.未經(jīng)許可,打私人電話;(扣5分)

31.當(dāng)值時(shí)出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)

32.未到下班時(shí)間擅自更衣、簽名;(扣5分)

33.未做當(dāng)天工作記錄;(扣8分)

34.不按規(guī)定填寫'客戶登記本'者;(扣10分或開(kāi)除)

35.如無(wú)正當(dāng)理由三天內(nèi)沒(méi)有聯(lián)系到過(guò)公司的客戶;(扣10分)

36.展銷期間不到場(chǎng)者;(扣5分)

37.未經(jīng)許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開(kāi)除)

38.未經(jīng)許可擅自對(duì)客戶做出超權(quán)限的承諾;(扣10分或開(kāi)除)

39.違反公司其他規(guī)定的視乎情節(jié)做出處理。

40.私自對(duì)接開(kāi)發(fā)商;(扣10分或開(kāi)除)

如員工一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)兩次或扣分超過(guò)10分,則由公司發(fā)出警告信,一個(gè)月內(nèi)違規(guī)次數(shù)超過(guò)四次或扣分超過(guò)18分,則可考慮開(kāi)除。任何人當(dāng)年內(nèi)接獲兩封警告信者,則降職處分或即時(shí)開(kāi)除。

本制度由銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行并記錄各人之扣分情況,每月上報(bào)營(yíng)銷總監(jiān)及行政經(jīng)理備案處理。銷售經(jīng)理及銷售人員應(yīng)自覺(jué)遵守以上考勤及紀(jì)律制度,如發(fā)現(xiàn)互相包庇隱瞞的,則包庇者也視同違反同一規(guī)定并受同等處分,如縱容或包庇屬下人員違規(guī)而不做出即時(shí)處理的,則視為失職,將受同等處分或視乎情節(jié)處以降職或開(kāi)除處理。

附:員工綜合考評(píng)表

第13篇 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作流程指引成本部

vk地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作流程指引(成本部適用)

一、主要職責(zé):

1. 工程結(jié)算管理;

2. 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理;

3. 設(shè)計(jì)變更管理;

4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核,付款臺(tái)帳建立;

5. 投標(biāo)報(bào)價(jià),合同價(jià)格審核;

6. 成本動(dòng)態(tài)管理;

7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)。

二、基本原則

1. 工程造價(jià)確定原則(順序優(yōu)先)

■ 甲方限價(jià)

■ 合同價(jià)

■ 中標(biāo)價(jià)(或三家比價(jià)最低價(jià))

■ 合同規(guī)定確定方式

■ 市場(chǎng)詢價(jià)

2. 造價(jià)工程師行為準(zhǔn)則

■ 成本責(zé)任優(yōu)先

3. 現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更事前辦理原則

三、操作流程

1.工程結(jié)算管理

(1) 工作內(nèi)容

■ 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算;

■ 綠化造園工程結(jié)算;

■ 裝飾工程結(jié)算;

■ 外委工程結(jié)算;

■ 零星工程結(jié)算;

■ 工程竣工結(jié)算;

■ 工程結(jié)算定案單填寫;

(2) 工作條件(前提)

■ 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單,非包死工程附兩份結(jié)算書(shū),必要時(shí)應(yīng)附竣工圖;

(3) 工作流程

(4) 需注意檢查事項(xiàng)

■ 結(jié)算資料必須齊全--結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖(如需要);

工程結(jié)算工作交接單需注意事項(xiàng)

■ 工程結(jié)算工作交接單各項(xiàng)內(nèi)容須填寫完整;

■ 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達(dá)到合同規(guī)定內(nèi)容;

■ 存在合同外增減工程,需有項(xiàng)目部或設(shè)計(jì)部相關(guān)人員簽字,并至少有相應(yīng)部門經(jīng)理簽字,審批權(quán)限按現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更權(quán)限處理;

■ 提供工程結(jié)算工作交接單同時(shí)宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式;

■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、竣工圖需注意事項(xiàng)

■ 現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更單順序號(hào)不連貫、公章及簽字不全,驗(yàn)收欄中無(wú)施工后完成情況不得作為結(jié)算書(shū)附件參與結(jié)算;

■ 竣工圖須主辦工程師及項(xiàng)目總經(jīng)理或設(shè)計(jì)部經(jīng)理簽字、確認(rèn);

結(jié)算工作注意事項(xiàng)

■ 結(jié)算前必須認(rèn)真閱讀合同不少于一遍;

■ 結(jié)算前必須向施工單位說(shuō)明我公司的復(fù)審制度;

■ 結(jié)算前原則上造價(jià)工程師應(yīng)先核算工程量;

■ 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡(jiǎn)明工作計(jì)劃,且雙方簽字確認(rèn)后附在結(jié)算件上;

填寫結(jié)算定案單需注意事項(xiàng)

■ 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關(guān)人員聯(lián)系方式;

■ 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致;

■ 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價(jià)必須填寫齊全;

■ 上報(bào)結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書(shū),具體格式按后附表格規(guī)定;

(5) 權(quán)限

10萬(wàn)元以下報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后送財(cái)務(wù)副總;

10萬(wàn)元以上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理簽字后報(bào)經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字,然后送財(cái)務(wù)副總;

(6) 參考文件

《預(yù)結(jié)算管理辦法》

《結(jié)算樣表》

2.現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

(1) 工作內(nèi)容

1. 對(duì)以下內(nèi)容確定造價(jià);

■ 施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理;

■ 在施工過(guò)程中,由于施工條件變化、地下?tīng)顩r(土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等)變化,導(dǎo)致工程量增減,材料代換或其他變更事項(xiàng);

■ 發(fā)包單位在施工合同之外,委托承包單位施工的零星工程;

■ 施工過(guò)程中出現(xiàn)的獎(jiǎng)勵(lì)和索賠問(wèn)題;

2. 同施工單位共同確認(rèn)簽證單;

3. 確定簽證原因及責(zé)任歸屬;

(2) 工作條件(前提)

■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供現(xiàn)場(chǎng)簽證單;

(3) 工作流程

不合格

合格

(4) 現(xiàn)場(chǎng)簽證單需注意檢查事項(xiàng)

■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整;

■ 變更原因、內(nèi)容明確:作法標(biāo)識(shí)明確,可以清晰計(jì)算工程量,增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細(xì)化、設(shè)計(jì)缺陷彌補(bǔ)、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則;

■ 提出部門及簽證原因必須明確;

■ 甲方主辦人必須簽字;

■ 現(xiàn)場(chǎng)工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復(fù)核完畢,成本組人員可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量進(jìn)行抽查核對(duì)。

以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■ 嚴(yán)禁后補(bǔ)現(xiàn)場(chǎng)簽證,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師應(yīng)知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過(guò)規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);

現(xiàn)場(chǎng)簽證單臺(tái)帳說(shuō)明(具體格式見(jiàn)附表)

■ 匯總表按合同分類,同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;現(xiàn)場(chǎng)簽證編號(hào)規(guī)則見(jiàn)<沈陽(yáng)公司成本管理軟件管理規(guī)范>

■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類

(5) 權(quán)限

2萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;

2萬(wàn)元以上必須報(bào)成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報(bào)成本管理部);

(6) 常見(jiàn)問(wèn)題解決辦法

■ 簽證內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝;

解決辦法:1.若屬于甲控、甲供材料,則以相應(yīng)價(jià)格為準(zhǔn);

2.非甲控、甲供材料,且金額在五萬(wàn)以下,由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認(rèn)三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應(yīng)商名單(短名單),造價(jià)工程師主持同時(shí)報(bào)價(jià)并復(fù)核報(bào)價(jià)條件是否一致,若一致,選報(bào)價(jià)最低一家;否則退回經(jīng)辦人重新報(bào)價(jià);金額在五萬(wàn)元以上,由工程管理部招標(biāo)確定廠家及價(jià)格;

■ 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定;

解決辦法:工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果,成本人員可視為公司其它部門認(rèn)可,公司可以接受的質(zhì)量和效果;成本人員有權(quán)利對(duì)存在的質(zhì)量問(wèn)題提出置疑;

(7) 參考文件

《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》

《簽證登記臺(tái)帳》

3.設(shè)計(jì)變更管理

(1) 工作內(nèi)容

■ 由于設(shè)計(jì)單位的施工圖出現(xiàn)錯(cuò)、漏、碰、缺等情況,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);

■ 由于發(fā)包單位設(shè)計(jì)部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);

■ 由于工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等,而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng);

■ 由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更,而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng);

■ 確定變更原因及責(zé)任歸屬;

(2) 工作條件(前提)

■ 工程組或設(shè)計(jì)部提供設(shè)計(jì)變更單;

(3) 工作流程

不合格

合格

(4) 設(shè)計(jì)變更單需注意檢查事項(xiàng)

■ 接收設(shè)計(jì)變更后首先造價(jià)工程師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的合理性進(jìn)行初步復(fù)核,并有責(zé)任提出修改意見(jiàn);

■ 各項(xiàng)內(nèi)容填寫完整,特別需注意施工單位、變更范圍等,變更內(nèi)容做法標(biāo)識(shí)明確,增減工程標(biāo)識(shí)清晰。變更內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨(dú)立確認(rèn)工程量和變更工程單價(jià)為原則;

■ 提出部門及變更原因須明確;

■ 甲方主辦人須簽字;會(huì)簽欄中各部門均確認(rèn)完畢,無(wú)反對(duì)意見(jiàn);

以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

■ 嚴(yán)禁由乙方起草變更單、后補(bǔ)變更單,如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)成本工程師知會(huì)項(xiàng)目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理;(后補(bǔ)指超過(guò)規(guī)定時(shí)限補(bǔ)辦現(xiàn)場(chǎng)簽證,特別是在竣工前集中補(bǔ)辦);

設(shè)計(jì)變更單臺(tái)帳說(shuō)明(具體格式見(jiàn)附表)

■ 匯總表按合同分類,同一合同對(duì)應(yīng)內(nèi)容按土建、水、電、暖分項(xiàng)工程分?jǐn)?shù)量、金額匯總;設(shè)計(jì)變更編號(hào)規(guī)則見(jiàn)<沈陽(yáng)公司成本管理軟件管理規(guī)范>

■ 明細(xì)表按相關(guān)合同對(duì)應(yīng)的單體項(xiàng)目分類

(5) 權(quán)限

5萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;

5萬(wàn)元以上必須報(bào)成本管理部、設(shè)計(jì)工程等相關(guān)職能部門。

(6) 常見(jiàn)問(wèn)題解決辦法

■ 圖紙無(wú)甲方部門或人員確認(rèn);

解決辦法:返回經(jīng)辦人;

■ 變更內(nèi)容涉及市場(chǎng)定價(jià)材料或工藝;

解決辦法:同簽證相關(guān)內(nèi)容處理方式相同;

(6) 參考文件

《設(shè)計(jì)及變更簽證管理辦法》

《設(shè)計(jì)變更登記臺(tái)帳》

4. 產(chǎn)值、資金計(jì)劃審核

(1) 工作內(nèi)容

工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容

■ 填寫施工單位原報(bào)預(yù)算造價(jià)(序號(hào)一);

■ 填寫結(jié)算造價(jià)(序號(hào)二);

■ 填寫保修款比例及金額(序號(hào)四.1);

工程進(jìn)度付款申請(qǐng)表填寫內(nèi)容

■ 填寫<審定產(chǎn)值>欄內(nèi)全部?jī)?nèi)容;

■ 注意審核<合同簽約總價(jià)款>及<調(diào)整后的合同總價(jià)款>;

■ 若存在甲方分包項(xiàng)目將該產(chǎn)值扣除;

資金計(jì)劃收集及編制(此職能歸屬最終以項(xiàng)目總經(jīng)理的安排為準(zhǔn))

■ 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進(jìn)度情況,復(fù)核各家的產(chǎn)值,按合同付款條件編制資金計(jì)劃;

■ 主體以外且樓盤工程師可簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目的資金計(jì)劃,由樓盤工程師提供項(xiàng)目及資金計(jì)劃,造價(jià)工程師收集各位樓盤工程師的資金計(jì)劃并匯總后編制總資金計(jì)劃;

■ 樓盤工程師無(wú)法簡(jiǎn)單拆分造價(jià)的項(xiàng)目由造價(jià)工程師負(fù)責(zé)拆分進(jìn)度產(chǎn)值,編制資金計(jì)劃;

■ '七 支付質(zhì)保金'項(xiàng)目資金計(jì)劃由客務(wù)服務(wù)部提供;

■ '八 營(yíng)銷推廣費(fèi)、十 現(xiàn)金流入'項(xiàng)目資金計(jì)劃由銷售部提供;

■ '九 售后服務(wù)費(fèi)'由客戶服務(wù)部提供;

(2) 工作條件(前提)

■ 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表;

3) 工程付款流程(成本部?jī)?nèi)部流程)

資金計(jì)劃收集及編制流程

(時(shí)限:每月25日?qǐng)?bào)下月資金計(jì)劃)

(4) 需注意檢查事項(xiàng)

工程竣工結(jié)算付款審批表(成本部?jī)?nèi)部流程)

■ 復(fù)核合同履行情況,與合同規(guī)定相應(yīng)的合同付款比例是否相同;

■ 項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)容填寫完整,項(xiàng)目總經(jīng)理已經(jīng)簽字;

■ 復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程進(jìn)度;

■ 以上各項(xiàng)存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人;

工程付款審批表

■ '經(jīng)手人'以上(含)填寫完整;

■ 合同履行情況與合同規(guī)定一致;

(5) 權(quán)限

工程竣工結(jié)算付款權(quán)限

5萬(wàn)元以下項(xiàng)目總經(jīng)理簽字生效;

5萬(wàn)元以上必須報(bào)經(jīng)成本管理部;

(6) 常見(jiàn)問(wèn)題及解決辦法

■ 工程進(jìn)度付款審批表上月產(chǎn)值無(wú)法確定如何填寫

解決辦法:至少填寫'累計(jì)完成產(chǎn)值合計(jì)'一欄;

(7) 參考文件

《資金計(jì)劃表》

《工程付款審批表》

《工程竣工結(jié)算付款審批表》

5. 投標(biāo)報(bào)價(jià)(含三家比價(jià)),合同價(jià)格審核;

(1) 工作內(nèi)容

■ 招標(biāo)文件中造價(jià)條款的擬定,工程量清單招標(biāo)中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負(fù)責(zé)核定);

■ 定標(biāo)中造價(jià)條款的審定,并確定最低報(bào)價(jià);

(2) 工作條件(前提)

■ 項(xiàng)目確定,圖紙基本完整;

(3) 工作流程

(4) 需注意事項(xiàng)

■ 圖紙是否有設(shè)計(jì)部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字;

■ 圖紙細(xì)部尺寸是否足以核定造價(jià);

■ 招投標(biāo)及合同造價(jià)的確定宜首選總價(jià)包干形式,其次選用單價(jià)包干形式(或按現(xiàn)行的當(dāng)?shù)囟~結(jié)算);

■ 工程量清單招標(biāo)中造價(jià)條款一定要明確,投標(biāo)方有按圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)核工程量清單的義務(wù),并最終對(duì)工程量清單承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);

■ 相關(guān)部門提供的廠商或施工單位的名單(短名單)不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍;且在發(fā)標(biāo)前要求主辦部門確認(rèn)投標(biāo)或比價(jià)單位的資質(zhì);

■ 定標(biāo)中需復(fù)核各家投標(biāo)條件是否一致;(投標(biāo)條件包括:施工條件、工程量、產(chǎn)品規(guī)格、施工標(biāo)準(zhǔn)等);

■ 非特殊情況造價(jià)人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價(jià),對(duì)報(bào)價(jià)不實(shí)的廠家或施工單位提出警告后,二次報(bào)價(jià)仍高于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍或低于市場(chǎng)價(jià)格0.5倍,該次報(bào)價(jià)作廢,并通告各成本人員,取消該廠家對(duì)萬(wàn)科投標(biāo)報(bào)價(jià)的權(quán)利;

■ 最低報(bào)價(jià)確定原則:工程量清單報(bào)價(jià)中總價(jià)最低;單價(jià)包干報(bào)價(jià)中應(yīng)預(yù)估實(shí)際各分部分項(xiàng)工程比例統(tǒng)一虛擬工程量后,采用綜合報(bào)價(jià)最低的報(bào)價(jià),采用單價(jià)包干形式應(yīng)特別注意預(yù)計(jì)增加材料用量最大的材料單價(jià);

■ 甲控材料管理應(yīng)參照招投標(biāo)管理規(guī)定執(zhí)行,并建立臺(tái)帳;

(5) 權(quán)限

5萬(wàn)元以下項(xiàng)目部負(fù)責(zé);

5萬(wàn)元以上工程管理部負(fù)責(zé);

(6) 參考文件

《集團(tuán)工程招標(biāo)管理辦法》

《網(wǎng)上采購(gòu)管理辦法》

6. 成本動(dòng)態(tài)管理

(1) 工作內(nèi)容

■ 以成本指導(dǎo)書(shū)內(nèi)容指導(dǎo)項(xiàng)目部有關(guān)造價(jià)工作;

■ 每周、月按規(guī)定格式報(bào)表;

■ 現(xiàn)場(chǎng)零星材料限價(jià);

(2) 工作流程

(3) 注意事項(xiàng)

■ 當(dāng)月發(fā)生簽證、變更單筆造價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元,應(yīng)于當(dāng)周報(bào)成本管理部;

■ 材料限價(jià)應(yīng)建立臺(tái)帳;

■ 每月報(bào)表中簽證、變更應(yīng)按合同分類;

■ 重大變更應(yīng)說(shuō)明原因;

■ 當(dāng)需調(diào)整目標(biāo)成本,要嚴(yán)格覆行目標(biāo)調(diào)整審批流程。 范圍:與成本指導(dǎo)書(shū)的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內(nèi)容、合同),非市場(chǎng)因素調(diào)整目標(biāo)成本單價(jià)(調(diào)整材料選型、品牌、檔次,調(diào)整常規(guī)費(fèi)率等);

(4) 參考文件

《項(xiàng)目成本月報(bào)表》

7. 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)

(1) 工作內(nèi)容

■ 配合其它部門工作(成本咨詢);

(2) 注意事項(xiàng)

■ 現(xiàn)場(chǎng)成本工程師的臨時(shí)任務(wù)原則上應(yīng)以不超出現(xiàn)場(chǎng)成本工程師崗位職責(zé)說(shuō)明書(shū)的范圍為標(biāo)準(zhǔn),如確有偶然性超出也應(yīng)是以與成本相關(guān)為原則;

■ 現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)任務(wù)每周不宜超過(guò)二個(gè)工作日且每月累計(jì)不應(yīng)超過(guò)五個(gè)工作日,出現(xiàn)超過(guò)現(xiàn)象應(yīng)向項(xiàng)目部或人力資源部書(shū)面說(shuō)明情況;

四、補(bǔ)充說(shuō)明

(1) 本指引由成本管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂;

(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供;

第14篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部車輛管理制度

地產(chǎn)公司新項(xiàng)目部車輛管理制度

一、車輛使用管理

1、按時(shí)辦理各項(xiàng)行車手續(xù):(1)投保,(2)定期年檢、保養(yǎng),(3)其他。

2、對(duì)車輛各項(xiàng)手續(xù)應(yīng)妥善保管,防止丟失或被盜,發(fā)生問(wèn)題應(yīng)立即向行政部報(bào)告,積極補(bǔ)辦,否則,因此出現(xiàn)罰款事宜,由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任。(不可避免的處罰除外)

3、建立車輛檔案,由行政部統(tǒng)一管理,檔案內(nèi)容包括:

(1)行車各項(xiàng)手續(xù)的復(fù)印件;

(2)車輛使用說(shuō)明書(shū),購(gòu)車發(fā)票復(fù)印件;

(3)車輛的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)情況記載;

(4)駕駛員工作情況記載;

(5)駕駛員變更情況與交接手續(xù)記載。

4、公司副總以上管理人員因工作需要享有用車權(quán),但必須口頭請(qǐng)示總經(jīng)理。除聯(lián)系工作外,一般不安排用車,辦理私事自行解決交通工具。借用公車,承擔(dān)油費(fèi)、過(guò)卡費(fèi)用。

5、部門經(jīng)理及其他員工在工作范圍內(nèi),原則上不安排用車,特殊情況分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部根據(jù)實(shí)際情況,按輕重緩急,合理安排。

6、看房車原則上用于銷售部,其他工作如需要用車一律填寫派車單,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由行政部合理安排。

7、駕駛員變更,發(fā)生車輛交接時(shí),接車員要認(rèn)真檢查車的狀況、性能,詳細(xì)作好記錄,辦理車輛交接手續(xù);車輛所配工具,要妥善保管,如有遺失、損壞,當(dāng)事人負(fù)賠償責(zé)任。

8、駕駛員應(yīng)作好行車記錄,派車單上應(yīng)填寫用車去向和時(shí)間,報(bào)銷油料時(shí)連同派車單一并交回,否則不予報(bào)銷油料。

9、違章行駛,依照交通安全管理法規(guī),罰款由駕駛員承擔(dān),公司不予報(bào)銷,特殊情況報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后報(bào)銷。

10、因駕駛員責(zé)任造成機(jī)械事故,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由駕駛員酌情賠償。由各種原因造成的交通部門裁決的罰款,發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失由責(zé)任人酌情賠償。

二、車輛維修制度

1、車輛按保修、養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期更換機(jī)油及濾清器芯,按期進(jìn)行底盤保養(yǎng)和輪軸檢查。遵守養(yǎng)護(hù)規(guī)定,定期進(jìn)行三?；虼笮蕖?/p>

2、行車發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)上報(bào),寫出書(shū)面材料,對(duì)損壞部位、程度及修理費(fèi)用要詳細(xì)記錄。

3、車上所需物品及各種易損機(jī)件的購(gòu)買,報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,方可購(gòu)置。

4、行車前應(yīng)仔細(xì)檢查車輛運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理,禁止病車上路。

5、需維修的車輛,駕駛員應(yīng)提前申報(bào)維修計(jì)劃,經(jīng)審批后,在指定地點(diǎn)修理。

6、油料和物料消耗,需憑正式發(fā)票,先登記后,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批,據(jù)實(shí)報(bào)銷。

7、駕駛員人為的操作不當(dāng)及例檢不及時(shí),造成機(jī)器損壞,原則上由駕駛員本人承擔(dān)修理費(fèi)用,金額較大酌情處理。

8、除特殊情況下,車輛必須在指定的地點(diǎn)檢修、保養(yǎng)。

第15篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

房地產(chǎn)總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度

xx總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)管理制度總部項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹,建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系和審計(jì)指標(biāo)體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

2.2發(fā)布范圍:xx房地產(chǎn)公司總部下屬各個(gè)項(xiàng)目公司

3.名詞解釋:

3.1[項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)]:指項(xiàng)目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據(jù)的,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

3.2[項(xiàng)目]:本制度所指的項(xiàng)目是公司總部和各項(xiàng)目公司2007年后新獲取并簽訂了項(xiàng)目合作或開(kāi)發(fā)協(xié)議,可進(jìn)行操作的項(xiàng)目。

[項(xiàng)目公司]:指獲取新項(xiàng)目后負(fù)責(zé)操作該項(xiàng)目的公司。

4.職責(zé):

總部發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部人員:負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù),項(xiàng)目投資測(cè)算和可行性研究報(bào)告;負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心溝通項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目土地及大配套費(fèi)用指標(biāo);積極配合總部總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員對(duì)項(xiàng)目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計(jì)

總部管理中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間管理中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)和總成本合計(jì)指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo);項(xiàng)目運(yùn)行期間財(cái)務(wù)中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間總工辦主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo);

項(xiàng)目運(yùn)行期間營(yíng)銷中心主要跟蹤和審計(jì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用指標(biāo);各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門;

各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員:負(fù)責(zé)自身項(xiàng)目的成本控制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;按要求填報(bào)項(xiàng)目投資成本指標(biāo)審核表;及時(shí)和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通;根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要,及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制措施;如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況,需調(diào)整指標(biāo),及時(shí)上報(bào)個(gè)項(xiàng)目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門;

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下:(祥見(jiàn)附件《投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表》)項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注

土地及大配套費(fèi)前期費(fèi)用建安工程費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公用配套費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接成本合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用總成本合計(jì)

5.1.1土地及大配套費(fèi)指標(biāo):土地費(fèi)用主要包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用、土地使用費(fèi)和其他費(fèi)用;大配套費(fèi)用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設(shè)費(fèi)用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級(jí)人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般指地上物的拆遷物的補(bǔ)償,如房屋、廠房和其他設(shè)施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù);

5.1.1.3土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來(lái)制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費(fèi)用,主要是項(xiàng)目用地如果是集體土地或一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及集體用地的項(xiàng)目要按北京市規(guī)定繳納征地各項(xiàng)費(fèi)用,主要有復(fù)墾費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)用等;

5.1.1.7土地使用費(fèi)按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費(fèi)用,包括各項(xiàng)因獲取土地而需要花費(fèi)地支出,如中介費(fèi)用等;

5.1.1.9紅線外供電費(fèi)用、給水費(fèi)用、排水費(fèi)用按項(xiàng)目相關(guān)規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.11代征道路用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.1.12代征市政用地建設(shè)費(fèi)用,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;

5.1.2前期費(fèi)用指標(biāo):主要包含三通一平費(fèi)用、各種設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)用、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用和其他費(fèi)用

5.1.2.1三通一平費(fèi)用主要指項(xiàng)目場(chǎng)地平整,通水,通電。通路的費(fèi)用;5.1.2.2各種設(shè)計(jì)費(fèi)用,主要包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合網(wǎng)管設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)計(jì)費(fèi)等;

5.1.2.3招投標(biāo)費(fèi)用主要用于工程的招標(biāo)工作,如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費(fèi)用;

5.1.2.4勘測(cè)費(fèi)是對(duì)項(xiàng)目地塊的測(cè)繪等費(fèi)用,主要用于拿地、設(shè)計(jì)前的勘測(cè);

5.1.2.5審圖費(fèi)用主要是施工圖審查費(fèi)用;

5.1.3建安工程費(fèi)用指標(biāo)該費(fèi)用是項(xiàng)目建設(shè)成本的核心,主要包含土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程預(yù)算編制費(fèi)用等;

5.1.3.1.土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)在制定指標(biāo)時(shí),主要以北京市定額為依據(jù),制定估算的指標(biāo);

5.1.3.1.監(jiān)理費(fèi)用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo),最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn);5.1.3.1.工程預(yù)算編制費(fèi)用等,是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費(fèi)用。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃?xì)?、綠化等各項(xiàng)項(xiàng)目必須的市政條件建設(shè)費(fèi)用;

5.1.5公用配套費(fèi)指標(biāo)主要指項(xiàng)目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費(fèi)用,如小區(qū)配套的學(xué)校、會(huì)所等等;

5.1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)指項(xiàng)目實(shí)施操作過(guò)程中不可估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)存在,可能產(chǎn)生一些費(fèi)用;該費(fèi)用高低直接和項(xiàng)目管理水平相關(guān)聯(lián),一般為項(xiàng)目扣除此項(xiàng)后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計(jì)指標(biāo)直接成本是項(xiàng)目操作過(guò)程中必須和直接發(fā)生在項(xiàng)目上的費(fèi)用;直接成本合計(jì)指標(biāo)指的就是土地及大配套費(fèi)指標(biāo)、前期費(fèi)用指標(biāo)、建安工程費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用配套費(fèi)指標(biāo)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)指標(biāo)之和;

5.1.9財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)主要是就項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)利息支出;管理費(fèi)用指標(biāo)主要包括項(xiàng)目操作過(guò)程中人員、行政、辦公等日常費(fèi)用支出,一般在前期測(cè)算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷售費(fèi)用指標(biāo)是為了項(xiàng)目

銷售,所支出的推廣、宣傳、活動(dòng)等各項(xiàng)費(fèi)用;一般住宅為計(jì)劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項(xiàng)目具體定位和銷售手法的不同,要根據(jù)具體項(xiàng)目具體制定該指標(biāo);

5.1.11總成本合計(jì)指標(biāo)是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)之和,反映了整個(gè)項(xiàng)目措作的全部成本費(fèi)用支出,也體現(xiàn)的項(xiàng)目操作和投資成本風(fēng)險(xiǎn)控制的整體能力。

5.2指標(biāo)的制定和下達(dá)

5.2.1由發(fā)展中心風(fēng)險(xiǎn)控制部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和可行性研究報(bào)告,在項(xiàng)目操作前期制定項(xiàng)目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。

5.2.2.土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同項(xiàng)目公司或負(fù)責(zé)獲取項(xiàng)目的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.3.前期費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.4.建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.5.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財(cái)務(wù)中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.6.直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由發(fā)展中心同總部管理中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人員核實(shí)后下達(dá);

5.2.7.銷售費(fèi)用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營(yíng)銷中心及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的人員核實(shí)后下達(dá);

5.3指標(biāo)的執(zhí)行

5.3.1項(xiàng)目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應(yīng)按各中心具體要求定期上報(bào)各項(xiàng)費(fèi)用的情況或提交指標(biāo)控制措施。

5.3.2項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.3項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)及報(bào)批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在前期費(fèi)用成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.4項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項(xiàng)工程費(fèi)用成本嚴(yán)格控制在建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.5項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的部門及人員應(yīng)將財(cái)務(wù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見(jiàn)成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.3.6項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的部門及人員應(yīng)將直接成本、管理費(fèi)用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費(fèi)用和總成本合計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi);5.3.7項(xiàng)目操作期間項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費(fèi)用嚴(yán)格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi);

5.4指標(biāo)的審計(jì)

5.4.1負(fù)責(zé)審計(jì)部門:該指標(biāo)主要下達(dá)項(xiàng)目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度5.1條的指標(biāo)表中負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人,并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計(jì)。

土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。前期費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì);

5.4.1.6直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.1.7銷售費(fèi)用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營(yíng)銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。

5.4.25.4.2.1審計(jì)方式總部各中心制訂審計(jì)計(jì)劃;

5.4.2.25.4.3各項(xiàng)目公司配合總部各中心工作,填報(bào)各總審計(jì)考核報(bào)表等;審計(jì)周期一般以項(xiàng)目操作周期為準(zhǔn),根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的計(jì)劃,由審計(jì)負(fù)責(zé)部門制定。6.獎(jiǎng)懲條例:

超額完成指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

6.1.1.1總指標(biāo)超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.2單項(xiàng)指標(biāo)超額完成出色的將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約超過(guò)20%以上;

6.1.1.3總額和單項(xiàng)指標(biāo)都超額完成出色的將各項(xiàng)成本費(fèi)用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),成本總額和一些單項(xiàng)成本指標(biāo)節(jié)約都超過(guò)20%以上。

6.1.2獎(jiǎng)勵(lì)金額

6.1.2.1對(duì)于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對(duì)于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì),獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的0.5%;單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。

6.1.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)

6.1.3.1達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員,應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū),經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)簽字后,上報(bào)集團(tuán)管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項(xiàng)指標(biāo)的主要審計(jì)部門或中心該獎(jiǎng)勵(lì)是否達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),審核通過(guò)的,由管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.1.46.1.4.1獎(jiǎng)勵(lì)審核獎(jiǎng)勵(lì)審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心;

6.1.4.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書(shū)面的獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)書(shū)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;6.1.4.3獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的獎(jiǎng)勵(lì)金額和方式,由管理中心向被獎(jiǎng)勵(lì)部門下達(dá)獎(jiǎng)勵(lì)執(zhí)行的通知書(shū)。

6.1.5獎(jiǎng)勵(lì)的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào);

6.1.5.2團(tuán)隊(duì)獲得的獎(jiǎng),金可以由團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排,但應(yīng)將分配或資金使用安排上報(bào)管理中心;

6.1.5.3個(gè)人獲得獎(jiǎng)金,應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。未完成指標(biāo)懲罰辦法懲罰標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1.1總指標(biāo)未完成未能將各項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),并成本總額超出總成本合計(jì)指標(biāo)20%以上;

6.2.1.2單項(xiàng)指標(biāo)未完成未能將單項(xiàng)成本費(fèi)用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi),單項(xiàng)成本超出指標(biāo)20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對(duì)于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的,公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人進(jìn)行資金懲罰,金額的相當(dāng)于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)負(fù)責(zé)部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦和營(yíng)銷中心;

6.2.3.2負(fù)責(zé)審核

的部門要根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的審計(jì)內(nèi)容,進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查,確實(shí)達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)形成書(shū)面懲罰通知單,通知管理中心上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審議;

6.2.3.3懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過(guò),并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書(shū)。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關(guān)部門,部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔(dān)50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月,直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。

7.2注意事項(xiàng):注意事項(xiàng):此制度各項(xiàng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)指標(biāo),各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況,可根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整審核指標(biāo)。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

8.附件:

附件:投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表

第16篇 a地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中心管理制度

地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中心管理制度

一、考勤制度:

1.遲到處理:

1)銷售中心所有工作人員每天必須在08:50分之前到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)并 即時(shí)電子考勤,超時(shí)即作為遲到處理;

2)遲到在15分鐘之內(nèi)處理方式為當(dāng)月工資中扣罰人民幣10元;

3)遲到超過(guò)15分鐘、在一小時(shí)以內(nèi)的,除按照遲到處理之外,并開(kāi)具備忘錄一張,罰款rmb50元;

4)遲到超過(guò)一個(gè)小時(shí)以上者,按曠工一天處理;

5)凡當(dāng)月累計(jì)遲到超過(guò)3次以上者,除按照遲到處理之外,則開(kāi)具 備忘錄一張,罰款rmb50元;

6)遲到嚴(yán)重者,可作除名處理;

7)發(fā)現(xiàn)有代他人考勤或請(qǐng)他人代為考勤打卡者,一經(jīng)查核,可作除名處理;

2.早退處理:

1)案場(chǎng)人員在未到下班時(shí)間之前私自離開(kāi)案場(chǎng),視為早退;

2)早退人員則記曠工一天;

3.曠工處理:

1)案場(chǎng)人員無(wú)故未到崗,記曠工一次;

2)累計(jì)三次曠工即可作除名處理。

4.外出制度:

凡外出人員,在外出之前須填寫《外出登記表》,并由經(jīng)理簽字確認(rèn)方可外出(若經(jīng)理不在現(xiàn)場(chǎng),則由組長(zhǎng)代簽),返回時(shí),須注明返回時(shí)間,否則按照礦工處理。

5.病假制度:

凡案場(chǎng)人員可當(dāng)天申請(qǐng)病假,但事后須填寫請(qǐng)假單,并出具病例卡及就診記錄;否則按照礦工處理。

6.事假制度:

1)凡請(qǐng)事假必須提前一至三天,由案場(chǎng)經(jīng)理或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);

2)事假不能當(dāng)天申請(qǐng);

3)三天以上事假須報(bào)請(qǐng)部門總監(jiān)級(jí)以上批準(zhǔn)。

二、案場(chǎng)人員規(guī)范:

1.案場(chǎng)形象規(guī)范

1)案場(chǎng)人員在8:50-8:55之間為著裝準(zhǔn)備時(shí)間;

2)案場(chǎng)人員必須著標(biāo)準(zhǔn)制服上崗;

3)案場(chǎng)女性員工必須化淡妝,長(zhǎng)發(fā)必須束起,不能佩戴太過(guò)夸張的耳環(huán)及項(xiàng)鏈,手上最多只能佩戴一枚戒指,不能涂抹太過(guò)妖艷的指甲油;

4)員工工裝必須保持干凈整潔,襯衣必須經(jīng)常更換及洗熨;

5)所有員工必須穿深色辦公鞋,每天擦鞋油,保持鞋面整潔;

6)案場(chǎng)員工上崗必須佩帶由公司統(tǒng)一制作的胸卡或工號(hào)胸牌。

2.案場(chǎng)行為規(guī)范

1)案場(chǎng)員工不得在公共區(qū)域化妝,不得將私人物品擺放在公共區(qū)域;

2)不能在上班時(shí)間吃零食,違者處以20元備忘錄;

3)不得做與工作無(wú)關(guān)的事情;

4)業(yè)務(wù)員在前臺(tái)接待,不得出現(xiàn)與專業(yè)無(wú)關(guān)的書(shū)籍或報(bào)刊,違者處以20元備忘錄;

5)案場(chǎng)前臺(tái)接待員工,必須在客戶進(jìn)門時(shí)全體起立,并同時(shí)說(shuō):'歡迎參觀!';

6)接待客戶時(shí)必須手持sale's kit,并面帶微笑;

7)當(dāng)需與客戶坐下洽談時(shí),應(yīng)先為客戶拉開(kāi)座椅,并示意請(qǐng)坐,等客戶落座后方可坐下,員工必須只坐座椅的三分之二,挺胸立腰,手放于桌上,面帶微笑,平視客戶;

8)當(dāng)員工接待完畢,客戶離座時(shí)應(yīng)先將客戶座椅放回原位,并送客戶至售樓處門口,此時(shí),前臺(tái)人員必須同時(shí)起立,并說(shuō):'謝謝光臨,請(qǐng)慢走!';

9)案場(chǎng)員工接聽(tīng)電話必須在鈴響三聲內(nèi)接起電話,并說(shuō):'公園大道,你好!',并做好接聽(tīng)記錄。

10)工作中因事離崗須事先報(bào)請(qǐng)上級(jí)并獲得上級(jí)批準(zhǔn),不得無(wú)故離開(kāi)工作崗位。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),視情節(jié)可作50元備忘錄或曠工處理。

3.員工服務(wù)意識(shí):

1)客戶進(jìn)門員工接待時(shí),必須先填寫客戶接待表,其他員工將填寫完的登記表交至案場(chǎng)助理處,由案場(chǎng)助理進(jìn)行電腦登記;

2)案場(chǎng)助理將輸入完的登記表歸檔,并將會(huì)員卡送到業(yè)務(wù)員手中,由業(yè)務(wù)員交給客戶;

3)銷售人員不得掙搶客戶,否則可作除名處理。具體接待及分配原則參照《公園大道客戶接待規(guī)則》;

4)遇有業(yè)務(wù)員老客戶進(jìn)門,而原接待業(yè)務(wù)員正在接待其他客戶,則其他業(yè)務(wù)員必須上前熱情接待,同時(shí)告之原業(yè)務(wù)員,并幫助其解決客戶問(wèn)題;

5)資歷較深的銷售員工必須主動(dòng)提攜幫助淺資歷的銷售員工,使其完成團(tuán)隊(duì)或個(gè)人指標(biāo);

6)后臺(tái)工作必須配合前臺(tái)人員,方便業(yè)務(wù)員接待客戶;

7)若樣板間由專人帶看,前臺(tái)接待業(yè)務(wù)員須事先與客戶說(shuō)明。

4.員工工作規(guī)范:

1)案場(chǎng)員工必須于08:55分前至?xí)h室參加每日晨會(huì)。晨會(huì)時(shí)間為5分鐘。

2)員工9:00前必須整理好儀容儀表,規(guī)范著裝上崗;

3)由案場(chǎng)經(jīng)理或當(dāng)日案場(chǎng)負(fù)責(zé)人召開(kāi)晨會(huì)及晚會(huì),案場(chǎng)助理每日做好會(huì)議記錄;

4)案場(chǎng)員工必須每日做好客戶登記工作,并保證各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;

5)案場(chǎng)員工應(yīng)培養(yǎng)良好的團(tuán)隊(duì)合作精神,提高工作效率;

6)業(yè)務(wù)員有義務(wù)提出合理化建議,完善案場(chǎng)銷售工作;

7)業(yè)務(wù)員午餐時(shí)間為12:00-13:00,由組長(zhǎng)安排分兩批輪流進(jìn)行。

5.樣板間操作規(guī)范:

1)樣板間每日如由專人帶看,樣板間內(nèi)的業(yè)務(wù)員必須熱情接待客戶,不得爭(zhēng)搶或懈怠客戶;

2)樣板間必須每日由案場(chǎng)助理專人負(fù)責(zé)早晚兩次核對(duì)樣板間內(nèi)的物品,并與現(xiàn)場(chǎng)安保做好交接工作;

3)當(dāng)客戶進(jìn)入樣板間時(shí),應(yīng)由業(yè)務(wù)員主動(dòng)遞上鞋套或其他保護(hù)性工具。

4)每日帶看樣板間的業(yè)務(wù)員在接待時(shí)間內(nèi)對(duì)樣板間內(nèi)的物品負(fù)有保管責(zé)任,任何物品損壞,須立即告知當(dāng)日樣板間負(fù)責(zé)人或現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理;

三、環(huán)境衛(wèi)生:

1.業(yè)務(wù)員在與客戶洽談完后,及時(shí)整理洽談桌,保持洽談區(qū)整潔,違者處以10元備忘錄;

2.前臺(tái)業(yè)務(wù)員必須保持前臺(tái)整潔,不得隨意擺放物品,水杯只能放在休息區(qū);

3.員工下班時(shí),必須整理好個(gè)人銷售道具、用品及資料,前臺(tái)接待員工在下班時(shí),整理前臺(tái)保證案場(chǎng)的清潔;

4.案場(chǎng)助理每日下班前整理后臺(tái)文件,并進(jìn)行歸檔,負(fù)責(zé)銷控室的整潔;

5.當(dāng)班人員下班時(shí),應(yīng)檢查案場(chǎng)內(nèi)所有電器設(shè)備的關(guān)閉。

注:以上案場(chǎng)制度監(jiān)督并執(zhí)行者,除特別指出外,其余均為案場(chǎng)助理。除特別注明外,其余均按照開(kāi)具備忘錄處理。

第17篇 房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度

房地產(chǎn)新項(xiàng)目部檔案管理制度

為了做好工程及設(shè)備檔案資料的管理工作,參照《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》等文件的有關(guān)要求結(jié)合本公司實(shí)際情況和公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)檔案管理的相關(guān)要求特制訂本檔案管理制度。

一、歸檔范圍

主要為工程和設(shè)備檔案資料

1、工程檔案是指各類報(bào)批文件(對(duì)政府各行政部門的各類報(bào)批文件、回復(fù)的批示文件、對(duì)外發(fā)文、對(duì)外接收的文件)、各類合同(所有合作合同、供給合同、工程合同以及各合同的附件、補(bǔ)充合同,供應(yīng)商(服務(wù))單位的報(bào)價(jià)資質(zhì)資料、報(bào)價(jià)商務(wù)資料及報(bào)價(jià)匯總表說(shuō)明文件,比價(jià)的考察調(diào)研報(bào)告,考察調(diào)研的影像、照片資料)、設(shè)計(jì)資料及圖紙、設(shè)計(jì)變更與工程洽商資料、監(jiān)理文件、施工日志、會(huì)議紀(jì)要、審計(jì)結(jié)論及各種驗(yàn)收證件、檢測(cè)報(bào)告、材料設(shè)備的合格證及說(shuō)明書(shū)、施工圖、財(cái)產(chǎn)移交手續(xù)及其他需要存檔的文件等。

2、設(shè)備檔案是鑒定評(píng)價(jià)(儀器)技術(shù)狀態(tài)的科學(xué)資料,是為保障(儀器)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)并處于良好狀態(tài)的重要依據(jù)。檔案員接收歸檔本公司的各類設(shè)備資料。主要包括計(jì)劃、選購(gòu)階段的儀器設(shè)備購(gòu)買申請(qǐng)單、協(xié)議、合同、重要來(lái)往函件、電文;開(kāi)箱驗(yàn)收階段的裝箱單、開(kāi)箱驗(yàn)收單、出廠合格證書(shū)、出廠精度檢

3、驗(yàn)單、圖樣、技術(shù)手冊(cè)、使用維護(hù)手冊(cè)、說(shuō)明書(shū)、校驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、隨機(jī)備件圖冊(cè)、軟件、硬件部分的文件材料、開(kāi)箱檢驗(yàn)記錄;安裝調(diào)試階段的試車、試驗(yàn)記錄、安裝驗(yàn)收單、存在問(wèn)題及處理意見(jiàn);運(yùn)行及維護(hù)修理階段的設(shè)備儀器移交使用部門的附件和隨機(jī)工具清單、設(shè)備儀器維護(hù)保養(yǎng)和安全技術(shù)操作規(guī)程、設(shè)備儀器使用記錄、設(shè)備儀器保養(yǎng)情況記錄、設(shè)備儀器檢查記錄及維修記錄;改造、更新階段合理化建議及處理結(jié)果、設(shè)備儀器改造、改裝、更新的報(bào)告與批復(fù)、改進(jìn)、改裝過(guò)程中形成的圖樣、技術(shù)文件、設(shè)備儀器報(bào)廢技術(shù)鑒定書(shū)、請(qǐng)示及批復(fù)文件、技術(shù)鑒定及成果申報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)等各類文件。

二、檔案保密制度

1、檔案工作人員必須樹(shù)立高度的保密觀念,遵守公司的各項(xiàng)保密制度。

2、凡涉及不宜公開(kāi)的公司機(jī)密等檔案,應(yīng)作秘密保管并嚴(yán)格控制查閱范圍,本公司人員需要查閱者,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

3、凡作秘密和內(nèi)部管理的檔案,應(yīng)嚴(yán)格履行查閱審批手續(xù),嚴(yán)禁擅自拍照和復(fù)制,利用者應(yīng)嚴(yán)格遵守保密規(guī)定,不得泄露公司秘密。

4、對(duì)確已無(wú)保存價(jià)值的建設(shè)工程和設(shè)備檔案,列出銷毀清冊(cè),經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,由銷毀人、監(jiān)銷人銷毀,并簽名注銷。

三、檔案工作人員崗位職責(zé)

1、熱愛(ài)檔案事業(yè),忠于職守,遵紀(jì)守法,勤奮學(xué)習(xí),具備檔案專業(yè)知識(shí)。

2、負(fù)責(zé)本公司建設(shè)工程中形成的資料和設(shè)備資料的收集、整理、立卷、歸檔工作,積極提供利用,為各項(xiàng)工作服務(wù)。

3、按規(guī)定向當(dāng)?shù)貦n案館移交應(yīng)進(jìn)館的檔案。

4、積極主動(dòng)地向上級(jí)主管部門匯報(bào)檔案工作情況,接受其監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

5、辦理領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他檔案業(yè)務(wù)工作。

四、檔案管理制度

1、非檔案管理人員不得擅自查閱檔案柜里的案卷,確因工作需要,須經(jīng)本公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后方可查閱。

2、檔案柜內(nèi)的檔案要進(jìn)行系統(tǒng)排列存放,不準(zhǔn)堆放與檔案無(wú)關(guān)的東西,做到完整安全,存放有序,查找方便

3、做好檔案柜內(nèi)'六防'(防盜、防火、防塵、防陽(yáng)光、防潮、防鼠蟲(chóng)蛀)工作,平時(shí)要勤檢查、勤打掃、保持檔案柜衛(wèi)生整潔、安全。

4、對(duì)檔案柜所藏檔案要進(jìn)行經(jīng)常檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取有效措施。

5、凡屬歸檔范圍內(nèi)的儀器設(shè)備的全套隨機(jī)技術(shù)文件,儀器設(shè)備說(shuō)明書(shū)、樣本、圖紙、技術(shù)操作規(guī)程、合格證及安裝調(diào)試等材料若系一式二份,應(yīng)留一份存檔;只有一份的,將原件存檔,復(fù)印件隨機(jī)使用。

6、檔案員負(fù)責(zé)儀器設(shè)備檔案的收集、整理、保管、利用和統(tǒng)計(jì)工作。儀器設(shè)備檔案內(nèi)的文件材料,要按時(shí)間先后排列好,用鉛筆編寫頁(yè)號(hào),凡有文字的頁(yè)面,都要編號(hào),正面編在右上角,背面寫在左上角,然后填寫好卷內(nèi)目錄。

五、檔案安全制度

1、嚴(yán)格執(zhí)行定期檢查和進(jìn)出檔案清點(diǎn)制度,檔案柜實(shí)行專人負(fù)責(zé),鑰匙應(yīng)妥善保管,如有丟失應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并采取措施,非管理人員不得隨意翻閱檔案柜里的檔案。

2、每次長(zhǎng)假前應(yīng)對(duì)檔案進(jìn)行全面檢查,檔案柜加貼封條,切實(shí)消除安全隱患。

六、檔案資料查閱利用制度

1、本單位人員借閱檔案、資料須登記,未履行登記手續(xù)的,檔案管理人員不予提供檔案、資料。檔案資料的借出時(shí)間,不得超過(guò)半個(gè)月,確需繼續(xù)借閱,必須辦理續(xù)借手續(xù)。對(duì)于關(guān)鍵性和常用部分的檔案應(yīng)使用復(fù)印件,盡量不用原件,一般由使用人復(fù)印。

2、檔案、資料的原件一般不外借給其他單位人員,特殊情況需要外借時(shí),須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),辦理外借手續(xù)并限期歸還。借出的檔案材料的原件,借用人要妥善保管,不得毀壞和遺失,按期歸還,如有損壞、遺失,由借用人負(fù)責(zé)。外單位人員需要復(fù)印檔案柜里資料時(shí)須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)行。

3、檔案柜里有檔案、資料需交給其他單位時(shí)應(yīng)填交接單方可交付。

4、查閱檔案時(shí),嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁在文件材料上劃線、打勾、作記號(hào)、折角等,嚴(yán)禁涂改和拆撕檔案,違者且造成檔案損毀的,依法追究當(dāng)事人行政、法律責(zé)任。

5、查閱檔案者有義務(wù)將利用效果反饋給檔案管理人員,以利探索和總結(jié)檔案利用工作規(guī)律,更好地為各項(xiàng)工作服務(wù)。

七、檔案的收集

1、檔案管理人員收到公司內(nèi)部人員或相關(guān)單位人員給予的資料應(yīng)及時(shí)登記。

2、工程檔案資料按項(xiàng)目收集檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類統(tǒng)一存放檔案盒貼上標(biāo)簽并做電子目錄方便日后檢索。

3、設(shè)備檔案資料按名稱分類組卷,將一組內(nèi)容上具有有機(jī)聯(lián)系的材料組合成一個(gè)保管單位。卷內(nèi)文件排列,依照設(shè)備材料的自然形成過(guò)程排列并做電子目錄方便日后檢索。

4、應(yīng)妥善保存各類檔案和資料,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。

5、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位向本公司移交檔案時(shí),應(yīng)編制移交清單,雙方簽字、蓋章后方可交接。

6、項(xiàng)目簽訂承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工程檔案資料和設(shè)備資料編制的責(zé)任范圍、內(nèi)容、套數(shù)、案卷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間要求。施工單位不按時(shí)提交合格竣工圖的不算完成施工任務(wù)。

7、本公司購(gòu)置的設(shè)備儀器的隨機(jī)全套資料,由拆箱負(fù)責(zé)人收集齊全,及時(shí)移交檔案員,統(tǒng)一積累和集中保管。

第18篇 某某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度

某房地產(chǎn)項(xiàng)目中介管理制度

1.目的:為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)作和管理,為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的支撐,拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道,規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門與項(xiàng)目中介溝通過(guò)程中的工作,特制定本制度。

2.范圍:

2.1適用范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門

2.2發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門

3.名詞解釋:項(xiàng)目?jī)?chǔ)備包括土地儲(chǔ)備和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

3.1項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個(gè)人或單位。

3.3項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。

3.4項(xiàng)目拓展部門是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的工作人員。

3.5項(xiàng)目責(zé)任人是指獲取中介項(xiàng)目信息的第一人、拓展項(xiàng)目小組的牽頭人。

3.6項(xiàng)目備案是指各項(xiàng)目公司拓展項(xiàng)目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后,向總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料及項(xiàng)目初步分析報(bào)告的備案,并留存項(xiàng)目資料。

4.職責(zé):

4.1總部發(fā)展中心:

4.1.1負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門對(duì)拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案;

4.1.2審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容;

4.1.3負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。

4.2項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理:

4.2.1負(fù)責(zé)督促拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案;

4.2.2協(xié)助拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。

4.2項(xiàng)目公司拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人/發(fā)展中心拓展項(xiàng)目責(zé)任人:

4.2.1負(fù)責(zé)厘清項(xiàng)目關(guān)系,認(rèn)定所拓展項(xiàng)目的中介;

4.2.2負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案及中介信息的備案;

4.2.3及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目中介變更或變動(dòng)的信息;

4.2.4負(fù)責(zé)解釋與項(xiàng)目中介有關(guān)的信息和情況;

4.2.5依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本,草擬中介服務(wù)協(xié)議書(shū)。

5.作業(yè)內(nèi)容:

5.1項(xiàng)目中介的分類:

5.1.1一類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的,且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起關(guān)鍵性作用(能根據(jù)我方要求,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程溝通)的個(gè)人或單位。

5.1.2二類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通,且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起輔助性作用的個(gè)人或單位。

5.1.3三類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源,但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。

5.2項(xiàng)目中介的認(rèn)定:

5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信息,并提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件,達(dá)到總部發(fā)展中心項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)的,即可認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.2不能提供項(xiàng)目所有方信息并進(jìn)行切實(shí)溝通和協(xié)調(diào)的,不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.3提供項(xiàng)目信息不完整或有明顯不真實(shí)的不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介;

5.2.4項(xiàng)目中介以項(xiàng)目為單位,就同一項(xiàng)目而言,項(xiàng)目中介只有一個(gè);中介為多人或多級(jí)時(shí),視為一個(gè)中介團(tuán)體;

5.2.5拓展項(xiàng)目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目備案時(shí),信息來(lái)源屬項(xiàng)目中介的,須同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目中介備案,項(xiàng)目中介信息由該拓展項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實(shí)并解釋。

5.2.6項(xiàng)目責(zé)任人要保留項(xiàng)目中介在項(xiàng)目談判過(guò)程中起到中介服務(wù)作用的憑證,要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過(guò)程記錄文件中體現(xiàn),作為最終確定該項(xiàng)目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。

5.2.7若同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介時(shí),可視如下不同情況進(jìn)行選擇:

5.2.7.1同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi),若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介互無(wú)關(guān)系時(shí),選擇能夠提供較詳盡資料和信息的,溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的;

5.2.7.2同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi),若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介,且多個(gè)中介同屬一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí),視其為一個(gè)中介團(tuán)體;

5.2.7.3不同項(xiàng)目拓展部門間,針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)不同多個(gè)中介,以項(xiàng)目備案時(shí)間先后為準(zhǔn),確定項(xiàng)目歸屬及項(xiàng)目中介,或以上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)確定為準(zhǔn)。5.3項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn):

5.3.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介清楚明確,應(yīng)包含如下內(nèi)容:項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

5.3.2項(xiàng)目法律文件,應(yīng)有以下法律文件中的一個(gè)或多個(gè):立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;

5.3.3項(xiàng)目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。

5.4項(xiàng)目中介接洽過(guò)程的工作原則:

5.4.1尊重第三方及其工作成果,承認(rèn)項(xiàng)目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用;

5.4.2注重接洽工作時(shí)的個(gè)人儀表,樹(shù)立良好的公司形象,詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)《員工手冊(cè)》及《拓展項(xiàng)目談判管理制度》;

5.4.3在我方與項(xiàng)目所有方進(jìn)行溝通前,要求項(xiàng)目中介提供公開(kāi)的項(xiàng)目資料,原則上項(xiàng)目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的,須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人,方可執(zhí)行;

5.5.項(xiàng)目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費(fèi)用的額度;中介費(fèi)用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級(jí)別以上人員;

5.5.1與項(xiàng)目中介接洽過(guò)程中,要注意保守公司機(jī)密,不得泄露公司機(jī)密。中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用:中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中介提供中介服務(wù),使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成,且合作協(xié)議正式生效為前提;

5.5.2若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的,則相應(yīng)的,項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付;

5.5.3三類項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為:1――10萬(wàn)元人民幣;二類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的1-3‰(含稅)累時(shí)比例額度給付,該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票;

5.5.4項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目成交總價(jià)10億元以上8―10億元5―8億元2―5億元5.5.5付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),上浮30―50%,或視項(xiàng)目具體情況,由雙方協(xié)商另行商定,經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定;

5.5.6中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi);

5.5.7無(wú)論項(xiàng)目合作達(dá)成與否,項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān),我方不予負(fù)擔(dān);

5.5.8若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形,視情節(jié)輕重,予以核減中介費(fèi)給付額:5.5.8.1在合作過(guò)程中溝通協(xié)調(diào)不利的;

5.5.8.2在合作過(guò)程中有弄虛作假情節(jié)的;

5.5.8.3在合作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的;

5.5.8.4在合作過(guò)程中泄露我方公司機(jī)密的。

5.6從項(xiàng)目中介渠道獲取項(xiàng)目信息的操作流程:前期接洽中介認(rèn)定獲取項(xiàng)目信息資料及法律文件項(xiàng)目中介完成初步分析報(bào)告初步可行獲取詳細(xì)資料項(xiàng)目中介中介備案項(xiàng)目備案溝通協(xié)調(diào)與項(xiàng)目所有方接觸、溝通、談判項(xiàng)目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務(wù)協(xié)議

5.7中介服務(wù)協(xié)議:

5.7.1中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項(xiàng)目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;

5.7.2中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效,任何以個(gè)人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無(wú)效。

5.7.3中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行;

6.獎(jiǎng)懲條例:

6.1對(duì)于引薦項(xiàng)目中介并達(dá)成項(xiàng)目協(xié)議的公司拓展人員的獎(jiǎng)勵(lì)辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見(jiàn)《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》;

6.2與中介接洽過(guò)程中不得接受他方人員的賄賂或回扣,否則將按公司相關(guān)制度給予懲處;

6.3無(wú)

7.與中介接洽過(guò)程中泄露公司機(jī)密的,按公司相關(guān)制度給予懲處。

第19篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場(chǎng)管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場(chǎng)管理制度(簽署版)

一、接待客戶制度

1、接待客戶必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目組制定的a、b位排位順序接待制度,在接客戶時(shí)候a、b位不能隨意走動(dòng),無(wú)故離開(kāi)視為自動(dòng)放棄,a位須把資料準(zhǔn)備好。如果因?yàn)橐燥埢蛘呤巧舷词珠g要離開(kāi)時(shí)必須找順位代替。否則也視為自動(dòng)放棄接待,一周內(nèi)無(wú)故自動(dòng)放棄接待客戶超過(guò)三次以上的銷售人員,立即停止接待客戶一周,并罰款20元扣10分?？蛻暨M(jìn)入銷售大廳后a位同事還沒(méi)有上前迎接接待的,a位同事罰款10元,并扣分5分。

2、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。

3、銷售人員在客戶登記本上登記好后不得擅自進(jìn)行涂改,一切私自的修改都視為無(wú)效處理,如確實(shí)需要修改的地方須要先報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理或主管簽字確認(rèn)后才有效。

4、如銷售人員的客戶登記發(fā)生沖突的,以先登記的為準(zhǔn)。但特別說(shuō)明如客戶登記時(shí)姓名不完整的一定要求客戶登記全名,否則以后發(fā)生重復(fù)登記時(shí)只認(rèn)可全名登記并電話正確的記錄為準(zhǔn)。

5、如接待的客戶是以夫妻、父母、子女或準(zhǔn)未婚夫妻的姓名重復(fù)登記的親屬視為同一客戶處理,以先登記的為準(zhǔn)。

6、當(dāng)遇到老客戶回訪或者老客戶帶新客戶來(lái)訪時(shí),首先由原接待銷售人員優(yōu)先接待。如原銷售人員暫時(shí)沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)(如:吃飯、樣板房、洗手間),則不管是老客戶還是老客戶帶新客戶都由a位同事先代其接待,等原銷售人員回到現(xiàn)場(chǎng)后交由其自己接待,a位同事則繼續(xù)補(bǔ)a位。但如原銷售人員沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)上班,則由a位同事全程接待(現(xiàn)場(chǎng)同事有特殊委托的除外),當(dāng)天成交后如果是老客戶則業(yè)績(jī)分半,如果是新客戶則算a位接待同事業(yè)績(jī).接待同事接完后算接待名次,不予補(bǔ)位.

7、銷售人員在接待客戶時(shí),客戶主動(dòng)表明身份是同行、裝修、推銷、記者等非購(gòu)房目的的客戶由a位接待后補(bǔ)a位,(客戶表明身份時(shí)要讓其他同事聽(tīng)到),其他情況一律計(jì)a位接待名次。

二、現(xiàn)場(chǎng)銷售管理

1、工作時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤制度,如違反遲到10分鐘以內(nèi)罰款10元扣5分;遲到10到20分鐘以內(nèi)罰款20元扣10分;遲到20到30分鐘以內(nèi)罰款30元扣15分;如果遲到30分鐘以上則按曠工處理,并罰款50元扣20分。

2、換工作服時(shí)間不得超過(guò)10分鐘。銷售中心9:10分前必須換好工作服裝坐在前臺(tái),外賣場(chǎng)10:10前必須換好工作服裝到前臺(tái)就位。如超過(guò)時(shí)間,每次罰款10元扣5分。

3、上班時(shí)間不能私自外出,有特殊情況必須得到項(xiàng)目經(jīng)理許可方可外出,中午吃飯時(shí)間為半個(gè)小時(shí)(接待客戶例外),如有違反罰款50元扣20分;沒(méi)到下班時(shí)間,不得提前換下工作服,如有違反,每次罰款10元扣5分。

4、在案場(chǎng)前臺(tái),不得高聲喧嘩、嬉笑打鬧。發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。

5、如在接待客戶過(guò)程中,如同事之間發(fā)生沖突,須馬上報(bào)以項(xiàng)目經(jīng)理或主管妥善解決,不允許在銷售現(xiàn)場(chǎng)吵鬧、指責(zé)對(duì)方。如違反,罰款50元扣20分并上報(bào)公司行政部作除名處理。

6、每個(gè)銷售人員按照劃分的責(zé)任田進(jìn)行負(fù)責(zé),如責(zé)任管理不到位,每次罰款10元扣5分。

7、銷售人員在接待客戶光臨時(shí)必須說(shuō):“你好,歡迎光臨”?？蛻綦x開(kāi)時(shí),必須把客戶送至門口說(shuō):“請(qǐng)慢走,如有什么不清楚的地方請(qǐng)隨時(shí)致電給我”。并且不得在客戶未離開(kāi)時(shí),討論客戶。如沒(méi)做到,每次罰款5元。

10、不準(zhǔn)在銷售中心前臺(tái)吃零食、看報(bào)、抽煙。違者罰款10元,扣5分。

11、銷售人員要認(rèn)真做好每一位客戶的來(lái)訪登記工作,且必須客觀真實(shí)有效。如有漏填,每一空罰款2元。

12、每天做報(bào)表的銷售人員要認(rèn)真做好每天以及每周的來(lái)訪、來(lái)電統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作,并在下班之前知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)天的成交情況,如果發(fā)現(xiàn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤的每次罰款10元扣5分;如果當(dāng)值人員沒(méi)有做報(bào)表或下班前沒(méi)有知會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理的罰款20元扣10分。

13、銷售人員必須按照正規(guī)禮儀接待和銷講,如有違者首次進(jìn)行口頭警告,再犯進(jìn)行書(shū)面檢查,屢教不改者停止樓盤銷售工作,罰款50元扣20分;并學(xué)習(xí)禮儀接待和銷講,直到考核合格為止。

14、銷售人員不得在前臺(tái)電腦上打游戲以及瀏覽一些不健康的網(wǎng)站,如有違反者罰款50元扣10分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止接待客戶一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。

15、銷售人員須嚴(yán)格按照銷講資料統(tǒng)一說(shuō)詞,不得添改。如果發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題,及時(shí)以書(shū)面形式交給銷售主管,主管及時(shí)匯總后交給銷售經(jīng)理。提交甲方,促使甲方盡快回復(fù),然后一周再匯總一次,甲方回復(fù)須簽字確認(rèn)方可執(zhí)行。如果發(fā)現(xiàn)銷售人員私自給客戶進(jìn)行亂承諾、亂銷講的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即停止樓盤銷售工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí),等待公司處罰決定。

16、每天下班前須把自己的相關(guān)資料收回抽屜里保管好,如:客戶登記本、銷講資料、自己的辦公用具等,如發(fā)現(xiàn)下班后把自己東西隨意仍在前臺(tái)就離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)的每次罰款5元扣5分。

17、每周例會(huì)不能隨意請(qǐng)假,開(kāi)會(huì)時(shí)手機(jī)調(diào)為振動(dòng),如接聽(tīng)緊急電話時(shí)須向項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)準(zhǔn)后外出接聽(tīng);不準(zhǔn)在會(huì)議期間隨意走動(dòng),交頭接耳,喧嘩,搞小動(dòng)作,散會(huì)后各自負(fù)責(zé)將座椅歸位,桌面物品清走,違者罰款10元扣5分;會(huì)議書(shū)記員做好每一次的會(huì)議記錄,會(huì)議記錄做好后須經(jīng)理簽閱,復(fù)印給每一位銷售人員,公司各種規(guī)章制度、通知須經(jīng)理簽字后復(fù)印給每位銷售人員,簽字確認(rèn)并留存?zhèn)浞菀环?便于查閱。

18、上級(jí)交代的任務(wù)必須如期完成,逾期者每超過(guò)一天罰款5元。(以此累加)。

19、銷售人員每天在下班之前必須將當(dāng)天接待的客戶資料錄入公司銷售系統(tǒng)內(nèi),如有特殊情況無(wú)法當(dāng)日錄入必須填[延后錄入申請(qǐng)表],經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可延后錄入;開(kāi)盤后銷售人員要隨時(shí)跟進(jìn)自己的有效客戶,一個(gè)月為有效期限,如在有效期內(nèi)沒(méi)做任何跟進(jìn),則自動(dòng)失效并隨時(shí)成為他人客戶。銷售人員每跟進(jìn)客戶一次都要做好自己的記錄,并錄入到公司的售樓系統(tǒng)里,項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)隨時(shí)登陸系統(tǒng)檢查跟進(jìn)情況,如超過(guò)5組客戶未跟進(jìn)則罰款20元扣10分。

20、銷售人員在上班時(shí)間用坐機(jī)打私人電話不得超過(guò)三分鐘,并且不得在前臺(tái)看與工作無(wú)關(guān)的書(shū)籍,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元扣5分。

21、銷售人員不得在客戶面前討論公司傭金及管理制度等問(wèn)題;不得把一些關(guān)于公司公司的工資待遇及管理制度等機(jī)密的事宜告訴客戶。如有違反者每發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。

22、銷售人員的手機(jī)在早上09:00----晚上10:00之間不能關(guān)機(jī),其他時(shí)間可以關(guān)機(jī),便于應(yīng)付突發(fā)事件的發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有開(kāi)機(jī)的,發(fā)現(xiàn)一次罰款5元。

23、銷售人員在正常情況下不得遞自己

名片給其他銷售人員的客戶,除非得到原銷售人員的許可,如有違反發(fā)現(xiàn)一次罰款10元扣5分。如發(fā)現(xiàn)3次以上屢教不改者,立即停止樓盤銷售接待工作一周,并回公司行政部學(xué)習(xí)合格為止。

24、銷售人員在銷售期間無(wú)權(quán)直接找開(kāi)發(fā)商打折,必須通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理或主管進(jìn)行交流,違者罰款50元扣20分。

25、每位銷售人員有義務(wù)為客戶解答任何問(wèn)題,并做好記錄登記。

26、銷售人員在工作期間如違反管理制度遭到開(kāi)發(fā)商投訴的,每一次罰款50元扣20分。如遭到客戶投訴的,在項(xiàng)目經(jīng)理或者主管認(rèn)定后,確實(shí)是因?yàn)殇N售人員錯(cuò)誤造成投訴的,每一次罰款50元扣20分。

27、罰款收繳工作必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,不得延誤。如果超過(guò)時(shí)間不上繳,每超過(guò)一天罰款金額增加1倍,以此類推。

28、進(jìn)行手簽合同時(shí),要對(duì)領(lǐng)用合同進(jìn)行登記。如沒(méi)有特殊原因,無(wú)故浪費(fèi)合同的,每份合同按5元賠償。

29、中午飯后,銷售人員要對(duì)就餐現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清潔,并把垃圾放在一樓衛(wèi)生間的垃圾捅里。如沒(méi)有做到,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。

30、銷售人員在客戶購(gòu)房后要承擔(dān)起提醒客戶及時(shí)付款,按時(shí)辦理按揭手續(xù),配合銀行準(zhǔn)備好相關(guān)資料等完善購(gòu)房手續(xù)的責(zé)任。如因銷售人員沒(méi)有及時(shí)通知客戶造成時(shí)間延遲的,公司將對(duì)其該套房屋的成交傭金做延后發(fā)放的處理。

31、銷售人員在簽定合同后一定要自己先進(jìn)行檢查,檢查完以后要統(tǒng)一交項(xiàng)目經(jīng)理處進(jìn)行復(fù)核后方可交到開(kāi)發(fā)商處理。如果沒(méi)有執(zhí)行以上規(guī)定流程,而發(fā)現(xiàn)合同簽定有錯(cuò)誤的,發(fā)現(xiàn)一次罰款10元,扣5分。

32、當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有在銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí),銷售主管和高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)要承擔(dān)起現(xiàn)場(chǎng)的管理和監(jiān)督工作,保證客戶個(gè)開(kāi)發(fā)商提出的相關(guān)問(wèn)題能及時(shí)解決。

33、銷售人員上班必須著工作服,如有違反罰款50元,扣10分處理。換下的便裝和鞋子統(tǒng)一安排擺放在一樓辦公室衣柜里,如果發(fā)現(xiàn)亂擺亂放的罰款20元,扣5分處理。

34、中午12:00―13:00為銷售人員輪換吃飯和休息時(shí)間,午休是分兩組進(jìn)行輪休,每組半小時(shí);休息時(shí)間的看報(bào)、看雜志等事宜全部安排在休息室內(nèi)進(jìn)行。銷售主管或高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)至少要保證有一個(gè)人在前臺(tái),以便對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作的監(jiān)督,并且還有權(quán)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待量,對(duì)休息人員做出靈活的安排和調(diào)整;絕對(duì)杜絕在前臺(tái)發(fā)現(xiàn)以上行為,否則罰款20元,扣10分處理。

每月考核成績(jī)直接決定著銷售同事升職以及上崗安排,請(qǐng)各位同事切記認(rèn)真對(duì)待。每月考核結(jié)束后未達(dá)到70分的同事為不及格,有兩次以上不及格同事,將直接報(bào)送公司行政部做除名處理。

第20篇 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度范本

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度(七)

一、業(yè)務(wù)流程

(一)、準(zhǔn)備:

1、當(dāng)值員工必須在正式上班前將衛(wèi)生做好,檢查茶、水、杯、空調(diào)。

2、銷售經(jīng)理需做的準(zhǔn)備:準(zhǔn)備當(dāng)天的工作計(jì)劃,布置下屬人員的工作內(nèi)容;

3、銷售人員需做的準(zhǔn)備:準(zhǔn)備相關(guān)銷售資料;整理當(dāng)天需要聯(lián)系的客戶材料以備跟蹤聯(lián)系;收集潛在客戶信息以備進(jìn)一步接觸;

4、接待人員需做的準(zhǔn)備:檢查電話線路,保證各條線路暢通;準(zhǔn)備好來(lái)電登記表、來(lái)客登記表、客戶跟蹤表等表格。

(二)、現(xiàn)場(chǎng)接待

(1)客戶接待制度(前臺(tái)秘書(shū))

為了避免銷售過(guò)程中因客戶歸屬產(chǎn)生的爭(zhēng)執(zhí),由前臺(tái)秘書(shū)來(lái)首先接待客戶。秘書(shū)應(yīng)首先上前問(wèn)候:“你好,歡迎參觀?！比缓笤儐?wèn)客戶是否曾與銷售人員聯(lián)系過(guò),分以下幾種情況:

1) 客戶說(shuō)與某位業(yè)務(wù)員有過(guò)聯(lián)系,則秘書(shū)應(yīng)及時(shí)通知該業(yè)務(wù)員。由該業(yè)務(wù)員進(jìn)行接待。

2) 若客戶說(shuō)沒(méi)有聯(lián)系過(guò)或以前聯(lián)系過(guò)但已忘記業(yè)務(wù)員姓名,則該客戶應(yīng)視為新客戶,由秘書(shū)通知當(dāng)天接待客戶的小組出人接待。對(duì)于新客戶,負(fù)責(zé)接待的業(yè)務(wù)員應(yīng)設(shè)法問(wèn)知客戶信息獲取渠道,并在客戶確認(rèn)單內(nèi)填寫。

3) 若業(yè)務(wù)員在與客戶接觸過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該客戶是來(lái)做市場(chǎng)調(diào)查的,可向秘書(shū)提出,并由秘書(shū)向總監(jiān)申請(qǐng)給該業(yè)務(wù)員補(bǔ)客戶,但前提是必須由業(yè)務(wù)員與客戶一起向前臺(tái)秘書(shū)證明客戶來(lái)意。

(2)電話接聽(tīng)與登記制度

一、客戶來(lái)電:秘書(shū)在接聽(tīng)電話時(shí)應(yīng)首先致問(wèn)候語(yǔ),報(bào)項(xiàng)目名稱,并詢問(wèn)客戶以前是否聯(lián)系過(guò),新客戶由秘書(shū)接聽(tīng)(判別方法同接待客戶),如果客戶來(lái)過(guò)售樓部,則請(qǐng)?jiān)哟臉I(yè)務(wù)員接聽(tīng)。接聽(tīng)熱線人員首先致問(wèn)候語(yǔ),并盡可能在三、四分鐘內(nèi)對(duì)項(xiàng)目做一簡(jiǎn)單介紹,了解客戶的需求,邀請(qǐng)他來(lái)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行面談。最后應(yīng)有禮貌地留下其有效聯(lián)系方式并道別。(由于接聽(tīng)熱線的目的是讓客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng),因此,接聽(tīng)電話時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng),談的不宜過(guò)深)。前臺(tái)秘書(shū)每天還應(yīng)將上門客戶總量(新客戶量),電話接聽(tīng)量填表匯報(bào)報(bào)給銷售助理,作為銷售方案及廣告宣傳方案調(diào)整的依據(jù)、指標(biāo)。考慮到前臺(tái)秘書(shū)工作的特殊性,若出現(xiàn)人為的故意漏分,錯(cuò)分客戶現(xiàn)象,則予以除名處理。前臺(tái)秘書(shū)除此工作外,還由其他工作范圍,詳見(jiàn)崗位工作制。

二、 非客戶來(lái)電:秘書(shū)必須登記所有非客戶來(lái)電,包括來(lái)電時(shí)間,來(lái)電人,接電人,電話內(nèi)容等,都要詳細(xì)登記。

客戶接待:銷售人員首先致以問(wèn)侯,再配合沙盤模型做項(xiàng)目簡(jiǎn)單講解(如朝向、配置、環(huán)境、周遍狀況等),使客戶對(duì)項(xiàng)目形成一個(gè)大致概念。在模型講解過(guò)程中,可探詢客戶需求(如面積、樓層、購(gòu)買意圖等),做到心中有數(shù),以便隨后推薦。做完模型講解后,可邀請(qǐng)客戶參觀樣板間。在參觀樣板間過(guò)程中,銷售人員應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)做重點(diǎn)介紹,并迎合客戶的喜好做一些輔助性介紹。同時(shí),銷售人員也有維護(hù)樣板間陳設(shè)物品完好,樣板間清潔整齊的責(zé)任。樣板間參觀完畢后,可引客戶至洽談區(qū),給客戶資料及名片,同時(shí)詢問(wèn)客戶需要茶水或純凈水,并提供給客戶。此時(shí),銷售人員應(yīng)對(duì)客戶所關(guān)心的問(wèn)題做解答并詳細(xì)告知項(xiàng)目的價(jià)格及付款方式,按揭還款等細(xì)則,并根據(jù)客戶喜好做強(qiáng)力推薦。最后,送客戶出門并與之道別,表達(dá)項(xiàng)目銷售速度很快,希望客戶能盡快做決定(但表達(dá)方式切忌過(guò)于直白)。

2、客戶跟蹤

準(zhǔn)備好需要聯(lián)系的客戶的相關(guān)資料:姓名、電話、客戶購(gòu)房的樓層、戶型、面積、價(jià)格等以便電話聯(lián)系。

每周至少給客戶通話2次,盡量將客戶再約過(guò)來(lái),可以通過(guò)一系列優(yōu)惠政策和活動(dòng)打動(dòng)客戶的心。一般客戶如果二次看房,該客戶的購(gòu)買性會(huì)很大,銷售員在通過(guò)自身能力留住客戶的同時(shí),還可以讓請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的同事或銷售經(jīng)理出面抓住客戶。

在客戶猶豫不決的時(shí)候,可以告訴客戶:您可以交封號(hào)費(fèi)500元,給客戶三天考慮時(shí)間,在考慮期內(nèi),如果有別的客戶看上該房子,該客戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),考慮期過(guò)后,如該客戶不想購(gòu)買,封號(hào)費(fèi)如數(shù)退還。

客戶有意購(gòu)買,先收下優(yōu)先認(rèn)購(gòu)金5000--10000元,上不封頂,并立刻簽內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議。并根據(jù)合同付款時(shí)間及時(shí)催促客戶將余款付清。

(三)、工作總結(jié)

每天下午6點(diǎn)以后,所有銷售部人員在銷售經(jīng)理的組織下開(kāi)例會(huì),各自匯報(bào)當(dāng)天的工作情況,將當(dāng)天所接的客戶情況分析歸類匯報(bào),列出重點(diǎn)客戶,并安排第二天工作計(jì)劃。

在例會(huì)上,必須將當(dāng)天遇到的各種困難反映出來(lái),及時(shí)在會(huì)上解決,如遇到不能解決的困難,當(dāng)天必須向公司高層領(lǐng)導(dǎo)反映。

秘書(shū)必須做好當(dāng)天的會(huì)議記錄,并及時(shí)整理好當(dāng)天的電話記錄表、客戶登記表、客戶回訪表。

各銷售人員在例會(huì)結(jié)束后必須寫下當(dāng)天的工作總結(jié)(客戶洽談?dòng)涗?并交于銷售經(jīng)理。

銷售經(jīng)理需將每周周報(bào)填寫完畢交銷售總監(jiān)。

二、業(yè)務(wù)制度

1、客戶登記制度

每位銷售人員在接待完客戶或接聽(tīng)完熱線后,應(yīng)及時(shí)記錄客戶的聯(lián)系方式,填寫客戶洽談?dòng)涗洷砘蚩蛻舾櫛?以便作為日后評(píng)判業(yè)績(jī)歸屬的依據(jù),為公司積累客戶資料。客戶確認(rèn)的時(shí)間以客戶登記表為準(zhǔn),如業(yè)務(wù)員未進(jìn)行客戶登記,發(fā)生與其他業(yè)務(wù)員撞單事件,其業(yè)績(jī)和傭金歸屬登記該客戶的業(yè)務(wù)員

2、工作日記制度

工作日記是用來(lái)記錄銷售人員一天工作情況的表格,也是衡量銷售人員工作態(tài)度及工作效率的標(biāo)準(zhǔn),還可以幫助領(lǐng)導(dǎo)找出銷售人員業(yè)績(jī)不佳的原因。在發(fā)現(xiàn)與其他業(yè)務(wù)人員撞單時(shí),銷售經(jīng)理可以根據(jù)工作日記判別客戶的歸屬,故要求每個(gè)業(yè)務(wù)員在每天工作結(jié)束前做好工作日記。內(nèi)容包括:接待來(lái)電,來(lái)訪記錄,客戶追蹤記錄,客戶信息反饋,業(yè)務(wù)員在工作中遇到的問(wèn)題及銷售經(jīng)理的批復(fù)。工作日?qǐng)?bào)表于每日下午17點(diǎn)之前交前臺(tái)秘書(shū)。未交或遲交工作日?qǐng)?bào)表的業(yè)務(wù)員第一次罰款10元,第二次罰款20元,依次類推。

3、客戶追蹤制度

業(yè)務(wù)員在初次接待客戶后應(yīng)為該客戶建立客戶檔案,填寫一份客戶跟蹤表,并依實(shí)際情況定期進(jìn)行跟蹤(時(shí)間間隔不得超過(guò)7天)

4、輪值制度

基于公平、公正、機(jī)會(huì)均等的原則,所有銷售人員均按順序輪流接待客戶,若輪到某業(yè)務(wù)員而其因私事外出,則失去本班輪值機(jī)會(huì),若因公事外出,累計(jì)到下次輪值。如業(yè)務(wù)員對(duì)行政秘書(shū)業(yè)務(wù)安排有異議,可上報(bào)銷售經(jīng)理,由其裁定。

5、首問(wèn)負(fù)責(zé)制

一個(gè)或一撥客戶由首次接待的業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)到底(直到簽協(xié)議收款),但未成交前于客戶聯(lián)系時(shí)間間隔不得超過(guò)7天,連續(xù)7天以上沒(méi)有進(jìn)行跟蹤的則視為新客戶,由當(dāng)值業(yè)務(wù)員接待。來(lái)客超過(guò)4人而又不是一家或其它情況由銷售經(jīng)理

酌情安排。

6、例會(huì)、培訓(xùn)及考核制度

銷售部每周一固定為例會(huì)日,由銷售經(jīng)理向銷售全體人員傳遞公司的最新決議及思想。同時(shí)銷售人員可將在銷售過(guò)程中出現(xiàn)的一些情況,需要哪些部門給于配合向銷售經(jīng)理反映,由銷售經(jīng)理整理集中處理。銷售部人員必須按時(shí)出席例會(huì),不得缺勤。如遇特殊情況須經(jīng)銷售經(jīng)理批準(zhǔn)方可缺席。

針對(duì)每個(gè)階段及項(xiàng)目進(jìn)展情況銷售經(jīng)理應(yīng)隨時(shí)依據(jù)需要對(duì)銷售人員進(jìn)行臨時(shí)短期培訓(xùn),使得公司對(duì)產(chǎn)品、市場(chǎng)的一些想法及理念能及時(shí)傳達(dá)給每一位銷售人員,以便傳遞給客戶。

7、現(xiàn)場(chǎng)控制制度

一個(gè)或一撥客戶只能由一個(gè)業(yè)務(wù)員接待,其他任何人不得插話,但可以有無(wú)言的協(xié)助和配合,需要團(tuán)隊(duì)協(xié)作時(shí)除外(倡導(dǎo)相互協(xié)作,打配合)。不是一撥的客戶不允許互相閑談。

8、周報(bào)月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度

業(yè)務(wù)員應(yīng)該在每周日下午5點(diǎn)之前將本周工作情況進(jìn)行總結(jié),填寫工作周報(bào)表。于每月底最后一天下午5點(diǎn)前將本月工作情況進(jìn)行總結(jié),填寫工作月報(bào)表。內(nèi)容包括接待統(tǒng)計(jì)、業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)兩部分。

三、業(yè)績(jī)歸屬

1、業(yè)務(wù)員填寫的客戶洽談?dòng)涗洷砗涂蛻舾櫛硎桥袛鄻I(yè)績(jī)歸屬的唯一依據(jù),客戶確認(rèn)以中斷聯(lián)系不超過(guò)7天為限,中斷聯(lián)系超過(guò)7天的歸續(xù)登業(yè)務(wù)員.

2、在客戶確認(rèn)期內(nèi)的客戶在別的業(yè)務(wù)員處成交,此單業(yè)績(jī)和傭金歸有確認(rèn)權(quán)的業(yè)務(wù)員(即登記該客戶的業(yè)務(wù)員)所有。

3、銷售人員所登記的客戶,如果在成交時(shí)使用的是其直系親屬(夫妻,父母和子女)的名字,均視為同一客戶對(duì)待.

4、業(yè)務(wù)員不在現(xiàn)場(chǎng)時(shí),客戶由其他業(yè)務(wù)員代為接待,新成交客戶此單業(yè)績(jī)和傭金有確認(rèn)權(quán)的業(yè)務(wù)員所有。銷售經(jīng)理,行政秘書(shū)和其他業(yè)務(wù)員均有義務(wù)替休假業(yè)務(wù)員簽約收款。

5 兩個(gè)或以上客戶欲購(gòu)買同一套房源,以先交定金或房款者為先。

6 老客戶介紹的新客戶必須由老客戶親自帶來(lái)或在行政秘書(shū)處先行登記,否則一律按新客戶處理。

7獎(jiǎng)金分配的依據(jù):只要客戶交納定金,該業(yè)務(wù)員即享有傭金分配權(quán)。如客戶要退定,不論是開(kāi)發(fā)商或客戶自身原因、業(yè)務(wù)員均具有合同額的提成權(quán)。