第1篇 工程部維修服務基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標準與細節(jié)要求
工程部維修服務基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范維修服務基本要求、維修服務作業(yè)規(guī)程
2.0適用范圍
適用于管理區(qū)域內(nèi)的維修服務。
3.0職責
3.1工程部主管應按規(guī)程要求檢查每一個任務單完成狀況及維修服務質(zhì)量,并作好記錄。
3.2客戶服務中心應及時完成報修、下單、維修服務回訪、記錄。
3.3維修技工應嚴格按規(guī)程進行操作。
4.0程序要點
4.1接單派工
工程主管(值班主管)接到客服中心填寫《業(yè)主家庭安裝/維修單》或住戶報修電話后,應及時落實維修服務人員和上門維修服務時間。
4.2維修人員工具箱配置
4.2.1工具箱由管理處統(tǒng)一配置,應完好無損,外觀整潔,司標、編號字跡清晰。
4.2.2箱內(nèi)工具應齊全、完好、無損,每件工具表面應保持清潔,箱內(nèi)供維修使用的臺布、墊布、鞋套、抹布、維修價目表等應配置到位,完好清潔無損。
4.3安全操作
a)維修電工應持有效的電工安全操作證上崗。
b)維修電工作業(yè)前,應穿絕緣鞋,應確保測電筆和萬用電表性能良好。
c)維修電工所使用的扶梯梯腳應用橡皮包扎,具有良好絕緣性能。
d)登高作業(yè)使用的扶梯應無斷檔、開裂,扶梯的保險繩應牢固,登高作業(yè)時應有專人護梯。
e)注意作業(yè)安全,如遇電氣線路故障,應停電作業(yè);如遇水管修理,應采取防止水泄漏的措施;如一人難以操作,應由兩人共同作業(yè)。
4.4維修服務作業(yè)規(guī)程
4.4.1上門維修服務
1)維修服務人員接到《業(yè)主家庭安裝/維修單》后,應攜帶《業(yè)主家庭安裝/維修單》、
通信器具、鞋套、布墊、抹布、工具箱、需要更換的器材和零部件,按約定時間,趕赴需要維修服務的現(xiàn)場。
2)維修服務人員抵達申報維修服務的業(yè)戶居室門口后,應禮貌地輕按門鈴(或輕聲敲門三下),如無應答,則再次輕按門鈴(輕聲敲門三下),不可連續(xù)不斷地按門鈴(或連續(xù)不斷敲門);如仍無應答,應填寫《請求再次上門維修(服務)單》,粘貼在業(yè)戶房門的顯眼處。
3)業(yè)戶開門接待維修服務時,維修服務人員應主動向業(yè)戶問好,并作自我介紹:“您好,我是美之國物業(yè)處的維修人員,應約前來維修服務,我可以進入您家嗎”同時應出示工作牌、《業(yè)主家庭安裝/維修單》,取得業(yè)戶認可后,方可進入。入室前維修服務人員應自覺穿上隨身攜帶的鞋套,以免踩臟業(yè)戶居室地板,在業(yè)戶引導下到達維修服務點。在業(yè)戶居室內(nèi),維修服務人員不準隨意走動、東張西望、探問與維修服務無關(guān)的情況或作出其他非文明禮貌的舉動。并及時通過對講機和主管保持聯(lián)系。
4)維修服務人員勘察維修項目現(xiàn)場后,將檢測、判斷、維修服務方案告知業(yè)戶,與業(yè)戶共同確認需要維修服務項目。
5)根據(jù)業(yè)戶確認的維修服務項目,按有關(guān)收費標準向業(yè)戶報價,經(jīng)業(yè)戶確認后,方可實施維修服務。
6)維修服務前,應在作業(yè)點先鋪放一塊綠色的作業(yè)布墊,以免作業(yè)時產(chǎn)生的污物弄臟室內(nèi)的地面或其他物品;再鋪放另一塊綠色的作業(yè)布墊,用于擺放維修服務工具及拆卸下來的零件,以免損壞業(yè)戶居室地面。
7)維修服務時,如需移動居室內(nèi)的物件,應征得業(yè)戶同意后方可移動,移動時應小心謹
慎,作業(yè)完畢應回移至原處;作業(yè)中可能產(chǎn)生噪聲時,應向地場業(yè)戶事先打招呼,盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。
8)作業(yè)完畢,維修服務人員應主動及時清理、清掃作業(yè)現(xiàn)場;將維修工具整齊地放入工具箱內(nèi);用自備抹布做現(xiàn)場清潔工作;將作業(yè)時產(chǎn)生的污物及雜物用綠色布墊包妥帶離現(xiàn)場,按垃圾分類收集要求投入規(guī)定的垃圾箱內(nèi)。
9)維修服務完畢,維修服務人員對已恢復功能的維修項目作示范操作,并向業(yè)戶講解故障起因及平時操作時應注意事項;在請業(yè)戶評估維修服務效果時,如業(yè)戶還提出不滿意事項,則應及時整改,直到業(yè)戶滿意為止。維修服務項目取得業(yè)戶滿意認可后,維修服務人員應禮貌地請業(yè)戶在《業(yè)主家庭安裝/維修單》上簽字。
10)維修服務人員離場時,應向業(yè)戶客氣地說聲“打擾了”,出門時應面對業(yè)戶,后退幾步,說聲“再見”,禮貌道別。
4.4.2電氣線路及照明裝置維修
1)當業(yè)戶室內(nèi)發(fā)生斷電時,若故障點為空氣開關(guān)(或熔斷絲)開路狀態(tài),應對開路現(xiàn)象進行分析,若因電氣線路過載(或短路),應查明原因,待排除過載(或短路)故障后,再合上空氣開關(guān)(或調(diào)換相匹配的熔斷絲)恢復供電。
2)維修、安裝照明裝置,接線樁頭應牢固可靠。螺絲燈頭安裝時應將相線通過開關(guān),零線應接至螺口外殼。
3)照明開關(guān)維修后重新安裝,插座應不松動,螺釘齊全;開關(guān)、插座接線正確,接線樁頭導線鋼絲不外露,不松動,插座接線右為相線,左為零線,嚴禁將中性線作接地線。
4)因維修電線線路需要更換電線材料時,所使用的電線材料應符合絕緣等級要求;采用護套線敷設(shè)線路,應牢固平直、不扭曲,線卡間距均勻;護套線并頭應在開關(guān)、插座盒內(nèi),不準在線路中段割開護套線進行并線、接頭。
5)使用護套線敷設(shè)的線路,不應將護套線直接敷設(shè)在粉層內(nèi),空心樓板內(nèi)允許導線直接敷設(shè),但導線穿進空心樓板孔應加護圈保護。
6)當明、暗管線路故障需要更換導線時,應兩人共同操作,拉線和送線用力應一致;為了減少導線與管壁磨擦,可用滑石粉涂在導線上,管口應用護圈保護,防止管口損傷導線,管內(nèi)導線不允許接頭。
4.4.3衛(wèi)生潔具維修
1)更換衛(wèi)生潔具附屬配件時,應對型號、規(guī)格核對確認,所更換的附屬配件應與原口牌
一致。若不符上述條件,應征得業(yè)戶同意后,方可更換使用功能不變、安裝尺寸一致的其他品牌的附件。
2)拆裝各種衛(wèi)生設(shè)備前,應先切斷水源,放盡存水,拆裝時要耐心細致,不得用榔頭重擊。安裝瓷器具時,螺釘孔處應加裝橡皮墊圈,用螺絲刀擰緊螺釘時,防止用力過猛,損傷器具。
3)更換面盆龍頭因銹蝕不易拆去時,可噴灑除銹劑,待松動后,再細心拆卸以免損壞面盆。
4)拆角尺彎、低水箱落水管時,不允許猛力扳扭;拆裝水箱時,應防止水箱墜落。
5)因更換坐便器或疏通坑管,需要拆除坐便器時,在坐便器與坑管接頭處,可先將四周膠結(jié)物清除,用鋸條鋸斷螺栓。
6)拆移浴缸前,應先拆卸進水、落水管,以免拆壞零件。大型浴缸(如沖浪浴缸)的拆裝還應配足工具有維修安裝此類設(shè)備技能的人員;安裝浴缸應牢固、平穩(wěn);安裝完畢作放水檢驗,落水管接口處
應無滲漏水現(xiàn)象,且排水暢通;電氣控制功能正常,電氣絕緣性能良好。
7)安裝的坐便器坑距與實地坑距不符時,應使用坑距移位器。安裝移
位器前,應先對坐便器及實際坑距進行測量定位,然后開鑿地坪、固定坑距移位器,其移位器高度應與地坪保持同一平面。
4.4.4給排水管道維修
1)管道疏通
a)在疏通坐便器、水斗、浴缸、地漏及污水總管時應使用專用疏通工具。
b)疏通衛(wèi)生潔具作業(yè)前,應采取相應的保護措施,以免損壞器具。
c)疏通污水橫管開啟悶蓋前,應先采取防濺、防漏的措施,并通知相關(guān)用戶,暫停排水。
疏通完畢,應作進水、排水檢驗,并對悶蓋聯(lián)接處作好防滲漏水處理。
d)疏通污水橫管前應估算總管長度,從屋面污水管口順管緩慢放下重錘及繩索(嚴禁重錘繩索長度短于總管長度;嚴禁快速放下重錘,以防損壞管道)。當重錘觸及堵塞部位,應稍加用力提升重錘,然后放下,反復幾次利用重錘自重沖擊堵塞物,以達到疏通目的。
e)使用電動疏通機疏通污水管作業(yè)前,維修服務人員用手握住軟軸,稍加用力將軟軸往管道口內(nèi)漸漸推進。當軟軸觸及堵塞物時,維修人員放開軟軸,啟動疏通機;當軟軸彈簧疏通至管道出口處,關(guān)閉疏通機,維修人員握住軟軸來回推拉,確認疏通效果(作業(yè)時注意不要污染周圍環(huán)境)。
2)水管更換維修
a)通知有關(guān)業(yè)戶暫停排水。
b)登高作業(yè)時,維修人員施工前應做好安全措施,使用器材應防滑、防傾倒,并落實專人監(jiān)護。
c)切割鑄鐵管,應使用專用切割工具,切割管道時,應對鑄鐵管斷裂部分采取加固措施,防止斷裂管跌落時砸傷人員.
d)更換后的鑄鐵管接口填料應使用摻有水泥砂漿的麻絲填嵌密實。
e)更換的鑄鐵管部位應用支架固定,不允許松動;支架固定間距:橫管不大于2m,立管不大于3m;室外立管每節(jié)安裝一只固定支架;管道彎頭超過兩只以上時,轉(zhuǎn)彎處要配裝檢修悶蓋。
3)供水管更換維修
a)當供水管道因砂眼、爆裂面引起漏水時,維修服務人員接到《公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修單》應立即趕到現(xiàn)場處理,關(guān)閉進水閘閥,防止事態(tài)擴大,并及時通知相關(guān)業(yè)戶(或張貼停水通知)。
b)供水管道更換作業(yè)(鋸、截、拆水管)前,應先切斷水源;如使用電動工具切割水管時,嚴禁帶水操作,應有觸電保護裝置。
c)鋸斷水管應管口平直,使用割刀切割管口后,應使用鉸刀刮口,管子鉸絲口,應分作前后兩次,每次鉸牙應在鉸牙處加油。
d)管道敷設(shè)不允許半埋半露,全埋管道嚴禁使用活接頭,絲口接頭不允許外露。
e)室外供水管道外露部分應用保溫材料嚴密包扎,無遺漏。
f)檢修屋頂水箱浮球閥,應由兩名以上維修服務人員操作,嚴禁用手觸及浮球閥活動處,以防惡夾傷手指;浮球閥整修后,應經(jīng)過兩次以上手動試驗,要求啟閉靈活,無卡阻現(xiàn)象。
g)新更換的供水管道,應對管道進行加壓測試,應無管道爆裂、接頭部位滲漏等缺陷。
4.4.5門、窗玻璃安裝與維修
1)安裝門、窗玻璃時,登高安裝位置1m以上,層高兩層以上,應佩帶保險帶;使用保險帶前,應認真進行檢查,保險帶繩索應無散股、斷裂痕跡,鎖扣安全有效,閉鎖良好,保險帶懸掛部位牢固可靠,搭扣閉鎖完好。
2)配置門、窗玻璃前,應鏟除遺留碎玻璃,將污垢清除干凈,均勻涂抹1mm~3mm底油灰。
3)裁割玻璃尺寸應準確,油灰填嵌平直,卡釘不外露,每500mm內(nèi)卡釘不少于兩只。
4)整修變形的鋼門、鋼窗時,應先將玻璃拆卸,然后用撬棒對變形處進行平整、校直,鋼門、鋼窗五金構(gòu)件應齊全。
5)安裝維修塑鋼門窗(或鋁合金門窗)玻璃時,橡膠鑲嵌條應緊密,不松動、空缺,密封膠平整,無漏嵌、玷污。
4.4.6粉刷層維修
1)鏟除起殼、剝落的粉刷層。
a)當發(fā)生頂面粉刷層較大面積起殼、剝落,維修人員應及時到場,先清除剝落部分的粉刷層,對已起殼的粉刷層也應清除,并確保施工安全,在業(yè)戶室內(nèi)的墻面、頂面粉刷層修補前,應對業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、家具作好保護措施。
b)對需修補的起殼粉刷層,先確定范圍用泥刀斬出界線,再行鏟除,盡可能做到界線方正有規(guī)則,接頭處原粉刷層應密實。
2)粉刷層刮糙
a)刮糙前應先將墻面濕潤,混合砂漿不少于兩度;一般每度厚5mm~9mm,最后一度刮糙應用刮尺刮平。
b)水泥踢腳線、勒腳的水泥砂漿高度應至規(guī)定尺寸。
c)粉刷層面層約3mm~5mm。
4.4.7筑漏維修
1)業(yè)戶報修房屋滲漏水項目后,逢雨天應即時上門查勘;查明原因后,查勘人員應對查勘結(jié)果作書面記錄,并約定維修日期。
2)房屋滲漏水登高作業(yè)時,維修人員應持有高空作業(yè)操作證。
3)在登高作業(yè)前,維修人員應佩帶保險帶,對所使用的滑板、吊籃應作全面安全檢查,使用的登高工具應符合安全要求,作業(yè)現(xiàn)場應用紅、白旗繩設(shè)置警示。
4)在墻面涂刷防水材料前應對墻面涂刷部位進行清潔,待墻面裂縫修補干燥后,才允許涂刷防水材料。
5)屋面滲漏維修前應仔細尋找滲漏部位的裂逢,對細小的裂逢,可用澆水法檢查(因縫內(nèi)水分蒸發(fā)較慢,澆水后容易顯示裂逢)。對較明顯的裂逢處,用尖頭鋼鑿開鑿縫槽,縫槽橫截面為v形(橫寬2cm、深1.5cm),應使裂縫位于v形縫槽底端處,清除縫槽內(nèi)灰塵,保持干燥,并使用防水材料進行修補。
6)主管人員對施工質(zhì)量、施工進度應作全過程督查。
第2篇 綠景物業(yè)工程部維修操作規(guī)程制度
物業(yè)工程部維修操作規(guī)程
一.工作內(nèi)容
根據(jù)工程部內(nèi)勤的報修通知,為用戶提供日常小修服務,確保用戶單元內(nèi)設(shè)施設(shè)備完好,滿足用戶生活和辦公需要。
二.工作要求
1.作業(yè)前
(1)上班后穿好工作制服,準備好常用的工具,隨時接受報修任務。
(2)在沒有報修任務時,按照工程部維修保養(yǎng)計劃或主管人員的具體安排對各設(shè)備系統(tǒng)例行維修保養(yǎng)任務。
(3)在接到修理通知時,應立即到工程部辦公室領(lǐng)取《報修單》,并根據(jù)報修內(nèi)容準備所需的工具和材料。
2.作業(yè)中
(1)維修人員在進入用戶單元進行維修操作時,須穿著整潔,注意禮節(jié)禮貌,在征得用戶同意后方可入內(nèi)。
(2)進入用戶單元后,要仔細詢問和觀察故障的情況,以便作出準確判斷。
(3)如故障嚴重,維修人員無法單獨進行操作,應立即向工程部報告,以便安排足夠的維修力量。
(4)在修理過程中要做到手輕、腳輕、說話輕,盡量不影響用戶單元內(nèi)的正常辦公秩序。
(5)操作中如需關(guān)閉單元電源,應征得用戶同意,并在做好必要保護才可關(guān)閉。
(6)操作完成后,應作仔細調(diào)試,確保維修質(zhì)量,并請用戶在《報修單》上簽字認可。
(7)離開用戶單元時,應將工具和維修垃圾收拾干凈,給用戶留下良好的影響。
3.作業(yè)后
(1)完成修理任務后,維修人員應立即返回工程部辦公室,將用戶簽過字的《報修單》交給工程部內(nèi)勤。
(2)由工程部內(nèi)勤或系統(tǒng)主管回訪客戶,征詢客戶對維修服務質(zhì)量的意見和建議。
第3篇 工程部應急維修預案細節(jié)管理水管爆裂處理規(guī)程
工程部應急維修預案作業(yè)規(guī)程細節(jié)管理之水管爆裂
1.0目的
規(guī)范應急維修預案的工作程序,確保應急預案的有效性、實用性。
2.0適用范圍;
適用于管理處工程的應急維修作業(yè);
3.0職責
3.1工程部主管負責制定轄區(qū)內(nèi)給水管道爆裂故障的應急維修預案;
3.2工程部領(lǐng)班負責應急預案的備料,實地勘察及現(xiàn)場作業(yè)施工;
3.3工程部領(lǐng)班負責依據(jù)預案內(nèi)容,制定作業(yè)流程;
3.4工程部領(lǐng)班依據(jù)預案作業(yè)流程制定演練計劃;
4.0程序要點;
4.1制定原則;
4.1.2可操作性原則。制定出的預案要符合小區(qū)的實際情況,確實可行;
4.1.3有效性原則。制定出的預案要在發(fā)生故障的處置實施時收到良好的效果,具有實用性;
4.2重點防范部位
4.2.1轄區(qū)內(nèi)各分支節(jié)點處閥門及閥門兩端接口處;
4.2.2轄區(qū)內(nèi)各進戶水表及兩端接口處;
4.2.3噴泉進水閥門;
4.2.4消防栓處水表、水閥接口處;
4.3應急預案的制定;
4.3.1工程部根據(jù)小區(qū)發(fā)展情況進行標識,在每年11月15日前制定本小區(qū)重點防范部位應急預案,并報公司審批;
4.3.2工程部領(lǐng)班根據(jù)各重點防范部位制定應急作業(yè)流程預案;
4.3.3
第4篇 某酒店工程部維修操作規(guī)程制度
酒店工程部維修操作規(guī)程
1. 禮貌的征得客戶同意后可進行工作。如客戶對維修方案有異議,應及時通知上級領(lǐng)導進行協(xié)調(diào)確定工作方案;
2. 入室操作時,工具物品不得隨意放置,必要時應襯墊布塊。揭開頂板或撤挪物品,應得到客戶同意;
3. 維修時應仔細認真,輕拿輕放,不應造成新的破損;
4. 不得翻弄客戶書籍、文件、物品。不得落座吸煙和喧嘩。維修完畢應清場;
5. 當時處理不了的故障應向客戶講清原因,并立即上報。具備條件時馬上解決。
北京zz酒店管理有限公司
工程部
第5篇 物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
物業(yè)工程部維修工具管理規(guī)程
(七)
1.0目的保持維修工具的有效、美觀、整潔2.0適用范圍工程部所有個人及公用工具。
3. 0管理職責3.1工作負責人:工程部主管3.2維修人員負責個人工具的管理
4.0內(nèi)容
4.1工程部維修人員入職時統(tǒng)一領(lǐng)取個人日常維修用的工具及工具箱、工具包等,倉管員做好記錄并存檔,員工離職時交清所有工具。
4.2公用工具、儀器儀表的保管由倉管員負責,當值主管人員監(jiān)管,個人工具的保管由領(lǐng)用人自行負責。
大型及貴重工具、儀器儀表的借用應填寫借用單,使用完后及時歸還。
4.2維修工具使用后應擦拭干凈,保持其美觀清潔,個人工具歸入指定地點存放,公用工具交倉管員統(tǒng)一保管。
維修人員在戶內(nèi)面客區(qū)域維修時,不得使用外觀太臟的工具及工具包。
4.3公用工具在使用過程中如有損壞,應及時報相關(guān)主管人員檢修,無法修復時,應報部門負責人決定是否報損。
個人工具使用過程中如有丟失,由領(lǐng)用人及時自行購買相同規(guī)格的替換品。
4.4個人工具或公用工具的報損應報部門主管批準,填寫《報損申請單》經(jīng)財務核準后報損,并按原工具的規(guī)格、型號以舊換新。
第6篇 工程部設(shè)備維修管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修管理制度,確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設(shè)備設(shè)施的正常運行。
2.0適用范圍
適用于管理處所轄的所有小區(qū)設(shè)備設(shè)施。
3.0職責
3.1工程主管全面負責小區(qū)設(shè)備設(shè)施運行管理工作。
3.2工程維修領(lǐng)班具體負責小區(qū)設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實;
4.0程序內(nèi)容
4.1各設(shè)備責任工程師負責設(shè)備維護計劃的制定,各設(shè)備管理人員負責設(shè)備的維護計劃的實施。
4.2設(shè)備維護保養(yǎng)分為四個方面:
4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑,發(fā)現(xiàn)小問題及時排除,及時作好堅固工作以及必要記錄等
4.2.2一級保養(yǎng)。由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體,進行清洗、調(diào)整,按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)
4.2.3二級保養(yǎng)。指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)
4.2.4設(shè)備點檢,指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官,對設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進行的有無異狀的檢查。通過日常點檢和定期點檢,可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率
4.3設(shè)備計劃性檢修規(guī)程
4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃;檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設(shè)備檢修的類別性同時間的計劃性有機地結(jié)合起來,構(gòu)成計劃性檢修。
4.3.2工程部根據(jù)設(shè)備的運行特點,詳細地制定并嚴格地執(zhí)行檢修計劃,制定和修訂切合實際的檢修周期和檢修定額。
4.3.3根據(jù)設(shè)備的檢修周期及設(shè)備運行檢查中發(fā)行的問題,編制設(shè)備檢修計劃,報工程部審批備案,列入設(shè)備管理考核項目。
4.3.4設(shè)備大修要擬出大修方案。包括:檢修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費用、工程進度、人員安排、備品備件、特殊工具、安全措施等,填寫《設(shè)備大修、改造審批表》。
4.3.5計劃性檢修的實施,按計劃使用材料、配件,避免浪費,嚴把質(zhì)量,每道工序都有質(zhì)量檢查,文明施工,專用工具要精心使用、維護,做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。
4.3.6特種設(shè)備的維修,除按檢修程序和方案執(zhí)行外,還嚴格執(zhí)行特種設(shè)備的管理規(guī)定。
4.3.7竣工驗收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司,根據(jù)修理任務書所提的項目、質(zhì)量標準和技術(shù)要求進行驗收,根據(jù)設(shè)備的具體情況,試運行一定的時間工作正常,填寫檢修竣工報告。
4.3.8設(shè)備檢修過程中所需的各種技術(shù)資料、技術(shù)文件、要有健全的領(lǐng)用管理制度,設(shè)備大修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料,并交工程部歸檔。
4.4設(shè)備外協(xié)維修管理制度
4.4.1工程立項
a)工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各種設(shè)施的現(xiàn)狀情況的需要,提出設(shè)備外協(xié)維修的報告。
b)報告中應說明設(shè)備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容,以及預定維修時間、所需資金的概算和技術(shù)方面的可行性分析等上報管理處討論審批。
4.4.3設(shè)備維保施工單位的招標工作
a)根據(jù)各分布設(shè)備的品牌,相應的維保原則上與原廠家立定。招標工作應在完成本工程項目的設(shè)計和概算后進行,就擬建的設(shè)備維修提出招標條件,投標單位提出自己完成設(shè)備維修的各項保證。
b)管理處從中選擇夠資質(zhì)等級、工期短、造價低、質(zhì)量好和信譽高有實力的外協(xié)單位前來中標,并綜合評比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。
c)整個招標工作應在公平、公正、平等、有序的情況下進行,以達到縮短工期、確保質(zhì)量、降低造價、提高投資效益的目地。
4.4.4簽訂承包設(shè)備維修工程合同及相關(guān)協(xié)議書
合同內(nèi)容應包括施工的工期、技術(shù)要求、預算造價、付款要求及施工進行當中不可預見問題的處理方法等內(nèi)容,并同時與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關(guān)管理條約。
4.4.5施工中的管理
a)工程部應派專人進行全程跟蹤,掌握相關(guān)的維修施工技術(shù),做好維修施工記錄,收集整理相關(guān)技術(shù)資料歸檔。
b)施工維護管理、竣工驗收、工程預算、項目移交等工作內(nèi)容,并協(xié)調(diào)工程項目的各項工作設(shè)專人負責,明確任務,做到責任到人。
c)做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作,及時解決施工中出現(xiàn)的一切技術(shù)和質(zhì)量問題。
d)加強對施工隊伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理工作,以確保施工質(zhì)量、工期的落實。
4.4.6工程的竣工驗收決算
a)設(shè)備維修項目的驗收工作應先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗自改,尤其是隱蔽
工程項目的驗收極為重要。對不符合設(shè)計質(zhì)量要求的問題,以書面形式做出紀要,并責成維保單位限期整改。
b)由工程部做最后的驗收并簽字。
---竣工決算書應根據(jù)工程項目實際發(fā)生的工程內(nèi)容計算,按合同所簽定內(nèi)容及工程預算有關(guān)規(guī)定,由專業(yè)工程核算人員、財務人員分別進行核算,并對工程項目組做完最后的全面審計得出結(jié)果。
---經(jīng)管理處審批后為最終工程造價的決算。
4.5維修檔案管理制度
4.5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。
4.5.2設(shè)備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。
4.5.3用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應的檔案盒上貼上標簽。
4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表,并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項目。
4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關(guān)內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。
4.5.6文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理、并分類歸檔。
4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù),應妥善保存,保存期限一般為一年,重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程部維修班日志》
6.2《設(shè)備設(shè)施維修工作記錄表》
6.3《對外委托設(shè)備維修審批單》
