小區(qū)物業(yè)管理個(gè)人計(jì)劃怎么寫
一、引言（約200字） 在撰寫小區(qū)物業(yè)管理個(gè)人計(jì)劃報(bào)告時(shí)，首先需要介紹背景，包括你的職務(wù)、職責(zé)以及你所服務(wù)的小區(qū)的基本情況。例如：“作為xx小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，我負(fù)責(zé)確保小區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)與維護(hù)，為居民提供安全、舒適的生活環(huán)境?！?/p>
二、目標(biāo)設(shè)定（約400字） 明確你的工作目標(biāo)，這可以是提高居民滿意度、優(yōu)化資源利用、降低運(yùn)營(yíng)成本等。具體化這些目標(biāo)，如：“1. 提升居民滿意度至90%以上；2. 實(shí)施節(jié)能措施，降低公共設(shè)施用電量10%?！?/p>
三、工作計(jì)劃（約800字） 詳細(xì)列出實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體步驟。例如：
1. 提升服務(wù)質(zhì)量：定期培訓(xùn)員工，提升服務(wù)態(tài)度和專業(yè)技能。
2. 設(shè)施維護(hù)：制定定期檢查和保養(yǎng)計(jì)劃，確保設(shè)施良好運(yùn)行。
3. 溝通與反饋：建立有效的投訴處理機(jī)制，及時(shí)解決居民問(wèn)題。
四、預(yù)算與資源分配（約400字） 說(shuō)明所需的資金和人力資源，如何合理分配以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。例如：“預(yù)計(jì)投入x萬(wàn)元用于員工培訓(xùn)和設(shè)施維護(hù)，確保資金的有效利用。”
五、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略（約200字） 識(shí)別可能遇到的挑戰(zhàn)，如居民反對(duì)、預(yù)算超支等，并提出應(yīng)對(duì)措施。例如：“針對(duì)居民反對(duì)，將提前進(jìn)行溝通，解釋改進(jìn)措施的重要性?！?/p>
六、執(zhí)行與監(jiān)控（約200字） 闡述如何跟蹤計(jì)劃的實(shí)施，確保按期完成并調(diào)整策略。例如：“每月進(jìn)行一次進(jìn)度評(píng)估，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整計(jì)劃?！?/p>
開(kāi)頭結(jié)尾怎么寫
開(kāi)頭部分（約100字）： “尊敬的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員，我在此提交2023年度的物業(yè)管理個(gè)人計(jì)劃，旨在提升我們的服務(wù)水平，打造更加宜居的小區(qū)環(huán)境。”
結(jié)尾部分（約100字）： “我期待與各位業(yè)主、團(tuán)隊(duì)成員共同努力，實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，為小區(qū)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。如有任何建議或疑問(wèn)，歡迎隨時(shí)與我聯(lián)系。讓我們攜手共創(chuàng)美好家園。”
小區(qū)物業(yè)管理個(gè)人計(jì)劃范文
第一篇 小區(qū)物業(yè)管理個(gè)人計(jì)劃報(bào)告20241450字
小區(qū)物業(yè)管理個(gè)人計(jì)劃報(bào)告2024
20__年，__物管處的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)下和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下得以順利開(kāi)展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質(zhì)量都有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門內(nèi)部員工隊(duì)伍的建設(shè)等方面比較薄弱。20__年將是我們物業(yè)管理工作計(jì)劃全面提升的一年，我們將針對(duì)所欠缺與不足方面努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司和發(fā)展商的發(fā)展要求。特制定了20__年物業(yè)管理工作計(jì)劃：
一、保安管理
1）做好小區(qū)的治安管理，維護(hù)良好的治安秩序。
2）對(duì)各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊(duì)員的培訓(xùn)。繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無(wú)任何刑事案件發(fā)生。
3）加強(qiáng)部門內(nèi)部力量的梯隊(duì)建設(shè)，努力培養(yǎng)骨干力量。
4）做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無(wú)任何消防安全事故。
5）加大軍事訓(xùn)練力度，在20__年度中使部門員工的整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)的提高。
6）以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級(jí)工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過(guò)檢查、考核，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。
二、工程維護(hù)保養(yǎng)管理
1）對(duì)整個(gè)小區(qū)的電氣、給排水、消防、對(duì)講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常工作
2）加強(qiáng)對(duì)裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。
3）向業(yè)主提供有償服務(wù)。
三、環(huán)境衛(wèi)生的管理
1）環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，主要針對(duì)河道的清潔加強(qiáng)對(duì)樹(shù)葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2）要求保潔部制定嚴(yán)格的工作計(jì)劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
3）要求保潔部按照開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行。
四、客服管理
1）繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到95%左右。
2）進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到96%左右。
3）密切配合各部門工作，及時(shí)、妥善處理業(yè)主糾紛和意見(jiàn)、建議。
4）完善客服制度和流程，部門基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。
5）加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確保客服員業(yè)務(wù)水平有顯著提高。
根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計(jì)劃，提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開(kāi)展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè)。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。
五、完善管理處日常管理，開(kāi)展便民工作，提高業(yè)主滿意度，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓業(yè)主滿意，大力開(kāi)展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)也增加管理處的多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。
六、根據(jù)公司年度計(jì)劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)。
根據(jù)公司年度管理工作計(jì)劃，20__年的工作重點(diǎn)還是繼續(xù)抓好物業(yè)安全管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國(guó)家、市級(jí)各部門制定的各項(xiàng)法律、法規(guī)以及公司制定的各項(xiàng)規(guī)范性制度嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善。根據(jù)《績(jī)效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案。配合開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)銷售活動(dòng)的開(kāi)展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作。
20__年__物管處將以務(wù)實(shí)的物業(yè)服務(wù)工作態(tài)度，以東湖物業(yè)管理公司一級(jí)資職物業(yè)管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)工作為中心，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績(jī)。
第二篇 縣城居民小區(qū)物業(yè)管理交接情況報(bào)告1550字
縣政府：
9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動(dòng)員大會(huì)后，__鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對(duì)接，工作上無(wú)縫對(duì)接，行動(dòng)上快速對(duì)接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開(kāi)了監(jiān)交人（縣紀(jì)委、財(cái)政局）、移交人（縣房管處）、接收人（__鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會(huì)議，會(huì)后按移交方案，迅速成立兩個(gè)移交小組，展開(kāi)交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、關(guān)于物業(yè)交接工作的基本評(píng)價(jià)：
1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進(jìn)行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；__鎮(zhèn)作為實(shí)施責(zé)任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責(zé)任、充實(shí)了力量。
2.組建了物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)。__鎮(zhèn)成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設(shè)備，新購(gòu)置一輛服務(wù)專用車。各社區(qū)成立了相應(yīng)的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并組建了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心。
3.建立了基本臺(tái)賬資料。包括各小區(qū)基本情況、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)等，對(duì)存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了梳理。
4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認(rèn)同感。社區(qū)也認(rèn)為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。
5.促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。在交接期間，__小區(qū)、__小區(qū)和__等居民反映物業(yè)問(wèn)題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時(shí)介入，通過(guò)引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。
二、關(guān)于我縣物業(yè)現(xiàn)狀的基本認(rèn)識(shí)
1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點(diǎn)多線長(zhǎng)，需要整合力量。如屋面滲水、無(wú)小區(qū)平面圖、給排水網(wǎng)絡(luò)圖、供電網(wǎng)絡(luò)圖、天然氣未通等諸多突出問(wèn)題不是單靠__鎮(zhèn)（社區(qū)）或物業(yè)就能解決的，對(duì)建設(shè)部門、__鎮(zhèn)政府、社區(qū)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)單位職責(zé)作出明確要求，做到信息互通、工作互補(bǔ)、力量互動(dòng)，全力攻堅(jiān)。
2.解決突出問(wèn)題是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無(wú)社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來(lái)麻煩。對(duì)房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問(wèn)題，建議縣政府開(kāi)展專項(xiàng)整改活動(dòng)。
3.加大財(cái)政投入是保證。無(wú)論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財(cái)力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，保證需要。
4. 提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進(jìn)駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開(kāi)展物業(yè)公司“星級(jí)”服務(wù)評(píng)選活動(dòng)，開(kāi)展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺(tái)階、上檔次。
三、關(guān)于下一步物業(yè)工作的基本思路：
1、實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與住房驗(yàn)收聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)行入軌，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓__鎮(zhèn)參與核實(shí)，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時(shí)，__鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊(duì)等相關(guān)部門一同參與項(xiàng)目竣工質(zhì)量驗(yàn)收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標(biāo)又治本。
2.實(shí)行遺留問(wèn)題集中會(huì)辦機(jī)制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會(huì)辦重點(diǎn)，在維修期外或在維修期內(nèi)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬(wàn)元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實(shí)行?？顚Ｓ谩_鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。
3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價(jià)的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收取。如開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)全面合格驗(yàn)收的，保證金全額返還。如不能通過(guò)全面驗(yàn)收的，由建設(shè)局要求開(kāi)發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過(guò)整改仍不能通過(guò)驗(yàn)收的，由__鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報(bào)告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準(zhǔn)。
4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責(zé)權(quán)明晰，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的考評(píng)獎(jiǎng)懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由__鎮(zhèn)組織實(shí)施，盡量避免政出多門，基層無(wú)法操作的處境。
5.積極啟動(dòng)使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開(kāi)裂等問(wèn)題，建議縣政府在加大財(cái)政投入時(shí)，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。
__鎮(zhèn)政府
XX年9月29日
第三篇 小區(qū)物業(yè)消防工作計(jì)劃報(bào)告1450字
20__年，銀都名墅物管處的日常工作在公司領(lǐng)導(dǎo)下和開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下得以順利開(kāi)展，保安、工程、清潔、客服等工作方面的質(zhì)量都有明顯的改善與提高，但在小區(qū)車輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門內(nèi)部員工隊(duì)伍的 建設(shè)等方面比較薄弱。20__年將是我們物業(yè)管理工作計(jì)劃全面提升的一年，我們將針對(duì)所欠缺與不足方面努力補(bǔ)上，全面提高，跟上公司和發(fā)展商的發(fā)展要求。特制定了20__年物業(yè)管理工作計(jì)劃：
一、保安管理
1）、做好小區(qū)的治安管理，維護(hù)良好的治安秩序。
2）、對(duì)各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特別是新入職隊(duì)員的培訓(xùn)。 繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無(wú)任何刑事案件發(fā)生。
3）、加強(qiáng)部門內(nèi)部力量的梯隊(duì)建設(shè)，努力培養(yǎng)骨干力量。
4）、做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無(wú)任何消防安全事故。
5）、加大軍事訓(xùn)練力度，在20__年度中使部門員工的整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)的提高。
6）以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級(jí)工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過(guò)檢查、考核，真正做到獎(jiǎng)勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。
二、工程維護(hù)保養(yǎng)管理
1）對(duì) 整個(gè)小區(qū)的電氣、給排水、消防、對(duì)講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常工作
2、加強(qiáng)對(duì)裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。
3、向業(yè)主提供有償服務(wù)。
三、 環(huán)境衛(wèi)生的管理
1）環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，主要針對(duì)河道的清潔加強(qiáng)對(duì)樹(shù)葉、青苔打撈。確保河水清澈透明。
2）要求保潔部制定嚴(yán)格的工作計(jì)劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
3）要求保潔部按照開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行。
四、客服管理
1）繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿意率達(dá)到95%左右。
2）進(jìn)一步提高物業(yè)收費(fèi)水平，確保收費(fèi)率達(dá)到96%左右。
3）密切配合各部門工作，及時(shí)、妥善處理業(yè)主糾紛和意見(jiàn)、建議。
4）完善客服制度和流程，部門基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。
5）加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確?？头T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。
根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作計(jì)劃，提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開(kāi)展員工素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè) 。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。
五、完善管理處日常管理，開(kāi)展便民工作，提高業(yè)主滿意度 ，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓業(yè)主滿意，大力開(kāi)展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護(hù)、水電氣維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)也增加管理處的多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。
六、根據(jù)公司年度計(jì)劃，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)。
根據(jù)公司年度管理工作計(jì)劃，20__年的工作重點(diǎn)還是繼續(xù)抓好物業(yè)安全管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國(guó)家、市級(jí)各部門制定的各項(xiàng)法律、法規(guī)以及公司制定的各項(xiàng)規(guī)范性制度嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善。 根據(jù)《績(jī)效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。 擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案。 配合開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)銷售活動(dòng)的開(kāi)展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作。
20__年銀都名墅物管處將以務(wù)實(shí)的物業(yè)服務(wù)工作態(tài)度，以東湖物業(yè)管理公司一級(jí)資職物業(yè)管理水平和公司的整體工作方針為方向，以開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)工作為中心，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)及考核指標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績(jī)。
第四篇 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告1850字
住宅小區(qū)停車難與
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開(kāi)店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次
總之，從根本上說(shuō)，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實(shí)施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對(duì)部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后，按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施，同時(shí)建設(shè)部門要給予配合，對(duì)道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評(píng)估。
總之，要通過(guò)體制機(jī)制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見(jiàn)民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。
第五篇 物業(yè)服務(wù)小區(qū)文明城區(qū)整改情況報(bào)告格式2300字
市創(chuàng)建辦:
2024年3月3日，市創(chuàng)建辦發(fā)出了《關(guān)于市創(chuàng)建全國(guó)文明城市工作第三批紅黃牌警告的通報(bào)》，對(duì)我局因轄區(qū)下渡街道倉(cāng)景苑、藤山苑等12個(gè)小區(qū)“門前三包”不到位，小區(qū)內(nèi)日常保潔不及時(shí)，綠化帶、道路等公共設(shè)施破損等問(wèn)題給予黃牌警告。我局領(lǐng)導(dǎo)高度重視，在市委、市政府、區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在市創(chuàng)建辦的督導(dǎo)下，積極采取措施落實(shí)整改，現(xiàn)就我局前階段物業(yè)服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建工作開(kāi)展情況及黃牌警告通報(bào)項(xiàng)目整改情況報(bào)告如下:
我局前階段物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建文明工作情況:
區(qū)地處市區(qū)南大門，轄區(qū)面積142平方公里，有五個(gè)鎮(zhèn)、八個(gè)街道。隨著市“南進(jìn)”戰(zhàn)略的深入實(shí)施和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也蓬勃發(fā)展。目前，我區(qū)共引進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)89家，實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)報(bào)備項(xiàng)目218個(gè)，總面積達(dá)1340萬(wàn)平方米，從業(yè)人員6700多人。全區(qū)創(chuàng)“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”項(xiàng)目5個(gè)，創(chuàng)“省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”項(xiàng)目5個(gè)，創(chuàng)“市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”項(xiàng)目達(dá)50個(gè)。目前仍有140多個(gè)小區(qū)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理。
在全市積極開(kāi)展的創(chuàng)建工作中，我局緊緊圍繞我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建全國(guó)文明城市的總體目標(biāo)和要求，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，深入開(kāi)展文明創(chuàng)建活動(dòng)。一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明城市創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由局長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，分管物業(yè)的副局長(zhǎng)擔(dān)任常務(wù)副組長(zhǎng)，其他三位副局長(zhǎng)擔(dān)任副組長(zhǎng)，成員由物業(yè)管理科工作人員組織，下設(shè)辦公室(我局物業(yè)管理科)，負(fù)責(zé)全區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明城市創(chuàng)建整改工作的指導(dǎo)、檢查與督促工作。二是加大宣傳力度。動(dòng)員全區(qū)行業(yè)力量，抓文明創(chuàng)建，促環(huán)境優(yōu)化，其間共組織全區(qū)街(鎮(zhèn))、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人召開(kāi)4場(chǎng)宣傳動(dòng)員大會(huì)，發(fā)放528份宣傳資料，要求務(wù)必把創(chuàng)建工作和日常工作緊密結(jié)合起來(lái)，確保文明創(chuàng)建活動(dòng)取得實(shí)效。三是加強(qiáng)檢查與監(jiān)管。積極協(xié)同各街(鎮(zhèn))、社區(qū)對(duì)39個(gè)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了抽查。到目前為止，針對(duì)存在問(wèn)題已下發(fā)整改通知書146份，責(zé)令物業(yè)企業(yè)限期整改到位，并重點(diǎn)檢查了業(yè)主強(qiáng)烈投訴的幾家物業(yè)服務(wù)小區(qū)，如水口苑、摘仙苑、新龍津小區(qū)、榕信南苑等小區(qū)。創(chuàng)建過(guò)程中，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能正確對(duì)待和高度重視創(chuàng)建迎檢工作，并以此為抓手，積極配合我局及屬地街道、社區(qū)，采取有力措施限期整改到位，但仍有個(gè)別物業(yè)服務(wù)小區(qū)在整改期限內(nèi)未予以整改，如“榕信南苑小區(qū)”，我局已將該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上報(bào)市房管局，已給予通報(bào)批評(píng)。
區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)管理的特點(diǎn)是:老舊小區(qū)多，農(nóng)民安置房多。由于點(diǎn)多面廣和物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平參差不齊，因此暴露出來(lái)的問(wèn)題也多。做好物業(yè)小區(qū)的多項(xiàng)監(jiān)管工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，必須持之以恒、常抓不懈。
“黃牌”警告后的整改工作情況:
在3月3日接到市創(chuàng)建辦發(fā)出的第三批黃牌警告通報(bào)后，我局領(lǐng)導(dǎo)班子十分重視，立即召開(kāi)局長(zhǎng)辦公室會(huì)議，自覺(jué)查找原因、分析差距和不足，研究整改措施和意見(jiàn)，要求務(wù)必再動(dòng)員、再部署，動(dòng)員全區(qū)行業(yè)力量，積極行動(dòng)起來(lái)，知恥后勇、奮起直追，正視問(wèn)題抓整改，采取措施摘黃牌，具體措施如下:
1、充實(shí)創(chuàng)建工作的人員力量。為了確保對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明城市創(chuàng)建整改工作的檢查指導(dǎo)到位、督促落實(shí)到位，我局專題向區(qū)政府報(bào)告，引起區(qū)政府的高度重視。3月上旬，區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議專題研究各街(鎮(zhèn))成立物業(yè)管理站問(wèn)題，明確要求必須在3月15日前落實(shí)到位。與此同時(shí)，我局物業(yè)科在原有2人編制的情況下，從局其他部門選調(diào)二位同志加強(qiáng)物業(yè)科的工作。并從我局抽調(diào)5名經(jīng)驗(yàn)豐富、負(fù)責(zé)任的專業(yè)人員成立文明創(chuàng)建工作督查小組，由三位局領(lǐng)導(dǎo)每天帶隊(duì)下小區(qū)開(kāi)展文明創(chuàng)建督查工作。
2、繼續(xù)加大宣傳發(fā)動(dòng)。3月4日我局組織召開(kāi)了全區(qū)各街(鎮(zhèn))物業(yè)站再動(dòng)員、再部署大會(huì)，在總結(jié)前階段工作、查擺存在問(wèn)題的同時(shí)，具體指導(dǎo)各街(鎮(zhèn))、社區(qū)開(kāi)展宣傳發(fā)動(dòng)和檢查整改等工作，積極營(yíng)造各街(鎮(zhèn))和社區(qū)良好的創(chuàng)建輿論氛圍。3月24日，我區(qū)委、區(qū)政府又召開(kāi)了全區(qū)社區(qū)物業(yè)工作動(dòng)員大會(huì)，全區(qū)各有關(guān)部門、各街(鎮(zhèn))、社區(qū)及已備案的89家物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加了大會(huì)。會(huì)議由區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)程必康主持，市房管局張海舟副局長(zhǎng)及市創(chuàng)建督導(dǎo)組親自到會(huì)指導(dǎo)，區(qū)委副書記、區(qū)人大主任張為民在會(huì)上作了動(dòng)員講話。
3、強(qiáng)化檢查、監(jiān)管與督促。我局結(jié)合創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，積極聯(lián)合各街(鎮(zhèn))、社區(qū)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)文明創(chuàng)建工作的檢查、抽查與督查力度，做到不走過(guò)場(chǎng)、不留死角。檢查工作將分三步走，第一步，我局約談被黃牌警告的物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人，提出明確的整改要求。第二步，對(duì)照行業(yè)創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)發(fā)放整改通知書(現(xiàn)已發(fā)出整改通知書77份);第三步，針對(duì)物業(yè)企業(yè)上報(bào)的書面整改報(bào)告和業(yè)主反映的問(wèn)題進(jìn)行回頭看，并重點(diǎn)查看第三批黃牌警告通報(bào)的幾家企業(yè)的整改情況，對(duì)“回頭看”中仍整改不到位的企業(yè)，我局上報(bào)市房管局，建議給予注銷企業(yè)資質(zhì)處理。
存在的問(wèn)題
當(dāng)前創(chuàng)建工作已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)沖刺創(chuàng)建階段，但我們工作仍遇到一些困難和問(wèn)題，有待進(jìn)一步協(xié)調(diào)解決。
一是街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的職責(zé)沒(méi)有完全落實(shí)到位。日常巡查督促整改工作主要在于街道、社區(qū)，但街道、社區(qū)沒(méi)有充分重視，人員沒(méi)有到位，造成漏管和常態(tài)化管理不到位。
二是相關(guān)職能部門配合不夠密切。物業(yè)小區(qū)管理涉及工商、城管、衛(wèi)生、公安、民政、消防、園林綠化、供水、供電和環(huán)衛(wèi)等部門，需齊抓共管。但目前主要是房管部門“一肩挑”，手段有限，由于沒(méi)有相應(yīng)的執(zhí)法權(quán)，造成管理上力不從心。
三是無(wú)物業(yè)小區(qū)與物業(yè)管理小區(qū)沒(méi)有區(qū)別對(duì)待。按照分工，房管局負(fù)責(zé)有專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)創(chuàng)建，無(wú)物業(yè)小區(qū)是社區(qū)辦負(fù)責(zé)，如這次通報(bào)的12個(gè)小區(qū)有一半是屬于無(wú)物業(yè)小區(qū)，(詳見(jiàn)附表)。
我們真切邀請(qǐng)市創(chuàng)建辦再次到我區(qū)檢查指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建工作，多提寶貴意見(jiàn)，為我們的工作指明方向，我們將按市創(chuàng)建辦要求，加倍努力、干勁不松、力度不減，爭(zhēng)取早日摘牌，為市創(chuàng)建全國(guó)文明城市工作做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！
第六篇 2024小區(qū)物業(yè)經(jīng)理述職報(bào)告2900字
2024小區(qū)物業(yè)經(jīng)理述職報(bào)告
20__年是我擔(dān)任物業(yè)公司經(jīng)理的第一年，面對(duì)這個(gè)陌生的崗位，雖然最初有些信心不足，但很快調(diào)整了心態(tài)，迅速投入到工作中，并通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和努力實(shí)踐，工作取得了一定成效，現(xiàn)就一年來(lái)的學(xué)習(xí)、思想、工作及廉潔自律情況述職如下：
一、工作方面：
按照“以責(zé)任制為主線，以科學(xué)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為手段，通過(guò)不斷深入挖潛，實(shí)現(xiàn)全年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和責(zé)任目標(biāo)?！钡墓ぷ魉悸?，重點(diǎn)開(kāi)展了以下幾方面工作：
1、建立并不斷完善核算體系，提升公司及時(shí)的成本分析控制能力和整體管理效率。
對(duì)部門職能及人員進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，重點(diǎn)加強(qiáng)了統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)分析的規(guī)范化工作，以更好地為經(jīng)營(yíng)工作服務(wù)。在對(duì)集團(tuán)公司下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)計(jì)量、收支數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，迅速采取應(yīng)對(duì)措施；制訂了《報(bào)表管理辦法》，規(guī)范公司統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳、報(bào)表的編制、處理、上報(bào)工作，保證計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、核算工作的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、真實(shí)性，使公司統(tǒng)計(jì)及信息管理工作步入制度化、規(guī)范化的軌道，實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息的合理、高效流動(dòng)；重視當(dāng)期成本支出與費(fèi)用回收間的關(guān)系，力求真實(shí)反映當(dāng)期實(shí)際情況；制訂并頒布了《計(jì)量及統(tǒng)計(jì)工作規(guī)程》，將公司各項(xiàng)計(jì)量及相關(guān)統(tǒng)計(jì)工作納入規(guī)范化的軌道，為提高統(tǒng)計(jì)分析的效率奠定的基礎(chǔ)；經(jīng)營(yíng)分析活動(dòng)向班組延伸，在全公司范圍內(nèi)營(yíng)造人人關(guān)注經(jīng)營(yíng)狀況的氛圍。本年度責(zé)任制各項(xiàng)指標(biāo)全面完成。
2、以“依法治企年”活動(dòng)為契機(jī)，修訂完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理和服務(wù)工作程序。
按照集團(tuán)公司“依法治企年”的要求，對(duì)現(xiàn)有內(nèi)控制度進(jìn)行全面梳理，對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行了排查。嚴(yán)查不合規(guī)住房，規(guī)范外租房管理，全年共收回不合規(guī)用房220平米，解決了原糧站長(zhǎng)達(dá)16年占有25樓的問(wèn)題；結(jié)合集團(tuán)公司對(duì)公司審計(jì)提出的各項(xiàng)問(wèn)題，逐一進(jìn)行了分析并立即實(shí)施了整改；協(xié)調(diào)關(guān)系，使困擾多年的丹尼爾社區(qū)管理問(wèn)題得以解決；“五。七”勞動(dòng)隊(duì)申辦基本生活養(yǎng)老補(bǔ)貼工作正在積極推進(jìn)并有望得到解決。
3、以集團(tuán)公司利益為重，堅(jiān)持原則，加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用的回收工作，確保責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
把進(jìn)一步提高費(fèi)用回收率和解決歷史欠費(fèi)問(wèn)題作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。針對(duì)歷史欠費(fèi)多，賬齡長(zhǎng)，當(dāng)期費(fèi)用回收周期長(zhǎng)等問(wèn)題，一方面完善內(nèi)部臺(tái)帳，改進(jìn)工作流程，運(yùn)用科學(xué)的管理手段縮短費(fèi)用回收周期。另一方面對(duì)收費(fèi)對(duì)象進(jìn)行歸類劃分，以平房及未出售樓房為重點(diǎn)，針對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)戶，加大催繳力度，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新明確，堅(jiān)持原則，不徇私情，對(duì)所有欠費(fèi)戶一視同仁，對(duì)住戶進(jìn)行耐心的解釋，充分利用電表改造和售電環(huán)節(jié)對(duì)住戶繳費(fèi)的制約，加大歷史欠費(fèi)回收力度，當(dāng)期費(fèi)用回收情況況良好，為實(shí)現(xiàn)年度責(zé)任目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
4、科學(xué)管理，深入挖潛，強(qiáng)化成本意識(shí)，嚴(yán)格成本控制，減少跑、冒、滴、漏。
進(jìn)一步加強(qiáng)水、電、暖三大供給系統(tǒng)的日常管理，限度地減少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小組，動(dòng)態(tài)地掌握情況發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，主動(dòng)征求住戶意見(jiàn)，以便及時(shí)地消除管理盲區(qū)；進(jìn)一步加大查竊電力度，提高電費(fèi)回收率；實(shí)行供暖成本與司爐人員待遇掛鉤的激勵(lì)機(jī)制，收到了良好效果，使供暖成本較上一采暖季降低近20萬(wàn)元；優(yōu)化崗位設(shè)置，合理核定工作量，壓縮臨時(shí)用工，改進(jìn)和優(yōu)化工作流程，實(shí)現(xiàn)崗位間、部門間的協(xié)調(diào)配合，降低了人力成本和工作銜接成本；提高全員節(jié)支意識(shí)，對(duì)公司辦公區(qū)、執(zhí)勤點(diǎn)均實(shí)行單獨(dú)計(jì)量，限額使用；嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用使用審批制，努力降低管理費(fèi)支出；對(duì)電建社區(qū)“長(zhǎng)流水”的公共廁所進(jìn)行了改造，一項(xiàng)每年可節(jié)約水費(fèi)1.5萬(wàn)元。
5、加強(qiáng)學(xué)習(xí)不斷提高員工整體素質(zhì)，增強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)和法律意識(shí)。
加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強(qiáng)化職工服務(wù)意識(shí)，重點(diǎn)學(xué)習(xí)了新《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)，向每名員工發(fā)放了學(xué)習(xí)資料，并以考試的形式，及時(shí)檢驗(yàn)了學(xué)習(xí)效果。參加過(guò)省公司培訓(xùn)班后，及時(shí)開(kāi)展了分享交流活動(dòng)，就學(xué)習(xí)體會(huì)、科學(xué)管理、工作溝通等問(wèn)題結(jié)合公司實(shí)際與職工進(jìn)行交流。通過(guò)學(xué)習(xí)提高，為新樓的前期介入管理做好思想和技能的準(zhǔn)備。進(jìn)一步夯實(shí)管理基礎(chǔ)，在全公司范圍內(nèi)開(kāi)展“基礎(chǔ)管理檢查評(píng)比”工作，針對(duì)各部門的工作職責(zé)和工作范圍，結(jié)合當(dāng)前工作存在的問(wèn)題，制定考評(píng)細(xì)則，并逐一對(duì)照檢查及時(shí)整改，以達(dá)到提高管理水平的目的。
6、精神文明建設(shè)取得成效，公司內(nèi)部和諧穩(wěn)定，安全管理體系處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，治安狀況良好。
針對(duì)物業(yè)公司的實(shí)際工作崗位特點(diǎn)情況，開(kāi)展了“金點(diǎn)子”合理化建議活動(dòng)，激發(fā)和調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作熱情和積極性；加強(qiáng)班組建設(shè)，按照集團(tuán)公司工會(huì)創(chuàng)建“化”班組的要求，積極開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)；關(guān)心員工身心健康，活躍員工生活，堅(jiān)持開(kāi)展羽毛球健身活動(dòng)。今年集團(tuán)公司舉辦的“迎五一”和十一月舉辦的“迎新春、營(yíng)和諧、聚人心、促發(fā)展”羽毛球比賽活動(dòng)中分別獲得了第一名和第二名的好成績(jī)，并同時(shí)獲得優(yōu)秀組織獎(jiǎng)和精神文明獎(jiǎng)。辦公區(qū)及社區(qū)管理秩序良好，無(wú)較大不穩(wěn)定事件發(fā)生，消防等項(xiàng)安全工作有序開(kāi)展，未發(fā)生重大治安案件。
二、學(xué)習(xí)方面：
參加了省公司舉辦的主題為“轉(zhuǎn)變觀念，提升能力”的科級(jí)干部培訓(xùn)班，系統(tǒng)學(xué)習(xí)了多門理論和應(yīng)用學(xué)科，通過(guò)為期近一個(gè)月的學(xué)習(xí)，使我受益匪淺。使我對(duì)團(tuán)隊(duì)建設(shè)有了新的認(rèn)識(shí)，學(xué)到了很多經(jīng)驗(yàn)和方法；使我的復(fù)命意識(shí)和危機(jī)意識(shí)大大增強(qiáng)；使我更新了觀念，開(kāi)闊了視野，進(jìn)一步增強(qiáng)了創(chuàng)新意識(shí)。
參加了集團(tuán)公司舉辦的黨員培訓(xùn)班，回顧了黨的歷史，認(rèn)真學(xué)習(xí)了黨在不同歷史時(shí)期的重要理論，對(duì)《社會(huì)主義核心價(jià)值體系》進(jìn)行了深入了解，重溫了入黨誓詞。通過(guò)學(xué)習(xí)，奠定了扎實(shí)的政治理論基礎(chǔ)，對(duì)今后的工作實(shí)踐具有重要指導(dǎo)作用。
此外今年我還學(xué)習(xí)了《___關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》、《______勞動(dòng)合同法》、《中國(guó)特色社主義理論體系》等。
三、廉潔自律方面：
認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹《____黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政若干準(zhǔn)則》、《國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員廉潔從業(yè)若干規(guī)定》、《關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部三項(xiàng)談話制度的實(shí)施辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)廉政建設(shè)預(yù)防職務(wù)犯罪工作的決定》、《西北電力建設(shè)集團(tuán)公司黨風(fēng)廉政建設(shè)“三書兩報(bào)告”制度實(shí)施辦法》。
自覺(jué)接受反腐__教育，參加了《廉政準(zhǔn)則》報(bào)告會(huì)；積極參與“學(xué)制度、促廉潔、保發(fā)展”主題教育活動(dòng)和“古今廉潔故事”征集與解讀活動(dòng)；赴渭南監(jiān)獄參加了現(xiàn)場(chǎng)警示教育活動(dòng)。通過(guò)接受學(xué)習(xí)教育，使我廉潔自律意識(shí)大大提高，拒腐能力增強(qiáng)。
在日常工作中能夠做到自身廉潔，清白做人，干凈做事，忠實(shí)履行“一崗雙責(zé)”，管好身邊的人和事。大力弘揚(yáng)“干事、干凈”的廉潔文化。強(qiáng)化全體員工“做事依制度、處事按制度、行為遵制度”的意識(shí)。
結(jié)合物業(yè)公司管理實(shí)際，全面自查在執(zhí)行制度中存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題提出切實(shí)可行的整改措施。重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)收費(fèi)部、衛(wèi)生所的收費(fèi)環(huán)節(jié)的復(fù)核工作；規(guī)范了退還住房押金的流程；重大事項(xiàng)如小型基建維修項(xiàng)目等嚴(yán)格按程序?qū)嵤?；加?qiáng)合同管理，實(shí)行會(huì)簽制度，嚴(yán)格合同事前、事中、事后各環(huán)節(jié)的管理。堅(jiān)持“三重一大”事項(xiàng)民主決策，與書記及班子其他成員能夠經(jīng)常溝通，密切協(xié)作，并經(jīng)常聽(tīng)取中層及職工意見(jiàn)，及時(shí)化解各類矛盾。
四、存在的主要問(wèn)題和不足：
1、對(duì)物業(yè)管理涉及的相關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)不夠廣泛深入，影響了依法、依規(guī)處理問(wèn)題的效率。
2、管理工作有些方面仍較粗放，距精細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)尚有一定差距。
第七篇 小區(qū)物業(yè)調(diào)查報(bào)告初中學(xué)生750字
小區(qū)物業(yè)調(diào)查報(bào)告（初中學(xué)生）
居家過(guò)日子，這是再基本不過(guò)的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。
隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。
對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理的性質(zhì)：物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)摹?/p>
而家委會(huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償服務(wù)，而家委會(huì)卻沒(méi)有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無(wú)償服務(wù)之上，也就是說(shuō)，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、棋牌室等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。
也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來(lái)的發(fā)展空間：由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問(wèn)題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。
可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！
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第八篇 關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告2350字
小區(qū)不小
——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開(kāi)座談會(huì)、查閱資料、聽(tīng)取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
一、小區(qū)物業(yè)作用不小
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬(wàn)戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。'買房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子。' 作為商品房的售后服務(wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購(gòu)房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，良好的物業(yè)管理能塑造開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，他們用幾乎一生的積蓄來(lái)購(gòu)買一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無(wú)論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂(lè)業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開(kāi)發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，約居住居民13萬(wàn)人。這些居民年齡、來(lái)源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過(guò)及時(shí)采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>
五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元， 衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開(kāi)物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2024年起步以來(lái)，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
二、小區(qū)物業(yè)問(wèn)題不小
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門沒(méi)有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過(guò)多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來(lái)共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問(wèn)題久拖不決。還有的職能部門對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來(lái)水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒(méi)有壓實(shí)。按照2024年7月28日通過(guò)的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：'街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛'，但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬(wàn)人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無(wú)力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)'兩張皮'.
第九篇 關(guān)于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告3850字
為推動(dòng)我縣進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據(jù)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的要求，我局組成專題調(diào)研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認(rèn)真開(kāi)展物業(yè)管理工作調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、 我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況
調(diào)研結(jié)果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個(gè)，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬(wàn)平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會(huì)管理或由住戶自請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有2個(gè)，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽(yáng)城”。
物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。
物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。
㈡居住小區(qū)的特點(diǎn)
1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有早期開(kāi)發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區(qū)遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問(wèn)題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題而引發(fā)的。有的開(kāi)發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營(yíng)使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問(wèn)題至今難以解決。
2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作，按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的要求，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實(shí)到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)工作，以及對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)建立、運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全。目前我縣僅有的二個(gè)業(yè)主委員會(huì)均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。五是有的業(yè)主委會(huì)成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽(yáng)城業(yè)主委員會(huì)。
4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是商住混合小區(qū)收費(fèi)難，如太陽(yáng)城小區(qū)。五是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。
5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒(méi)有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
6、無(wú)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問(wèn)題日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當(dāng)時(shí)受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問(wèn)題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會(huì)代管。這些住宅建筑所存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?？h政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作 ，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批時(shí)明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能，防止開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容。
2、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制。首先，要按照“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。其次，要根據(jù)“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。
4、要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)所需工作經(jīng)費(fèi)，應(yīng)指導(dǎo)其通過(guò)業(yè)主大會(huì)規(guī)約來(lái)收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關(guān)職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要各司其職，強(qiáng)化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。同時(shí)，還要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面，要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。同時(shí)，按物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐步提高我縣物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。
5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí)，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。同時(shí)，每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
6、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理?？h政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門，調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑?duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
第十篇 物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報(bào)告7150字
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會(huì)選舉換屆難等問(wèn)題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強(qiáng)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，成為我們必須共同面對(duì)并加以解決的一個(gè)重要課題。三個(gè)月在深圳的掛職學(xué)習(xí)期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問(wèn)題，從實(shí)際出發(fā)，分析原因，尋找對(duì)策，借鑒南山街道的管理模式，力爭(zhēng)更好的為小區(qū)居民服務(wù)，維護(hù)轄區(qū)和諧穩(wěn)定。
一、__街道和__街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點(diǎn)
截至__年6月底，__街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)__個(gè)，總建筑面積約__萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)__家。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有__個(gè)，占總數(shù)的45.7%;正在進(jìn)行換屆選舉中的有_個(gè)，其中，由于各種原因長(zhǎng)期成立不了的有_個(gè);因物管問(wèn)題和業(yè)委會(huì)組建換屆問(wèn)題發(fā)生糾紛的有_個(gè)。__街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)__個(gè)，總建筑面積約__萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)__家。單位自管__家，社區(qū)代管小區(qū)__家，三無(wú)小區(qū)_家，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有__個(gè)，正在進(jìn)行選舉中的有_個(gè).
總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個(gè)共同特點(diǎn)：
1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來(lái)小區(qū)業(yè)委會(huì)組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個(gè)小區(qū)進(jìn)行業(yè)委會(huì)籌備和組建工作。
2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問(wèn)題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生。
3、業(yè)主委員會(huì)組建難、運(yùn)作難、監(jiān)管難，引發(fā)問(wèn)題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。
二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問(wèn)題及原因
(一)物業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問(wèn)題多種多樣，成為引發(fā)其他問(wèn)題的根源
現(xiàn)象一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。②開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。
現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要表現(xiàn)有：①銷售廣告承諾內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不符。②擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。
現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商挪用或不及時(shí)向有關(guān)部門繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
例如南山轄區(qū)鼎太風(fēng)華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分等方面的承諾內(nèi)容與實(shí)際交房或后期建設(shè)時(shí)不符，引發(fā)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾，并逐步升級(jí)發(fā)酵，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)選舉難、物業(yè)管理難等系列問(wèn)題，甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標(biāo)語(yǔ)橫幅，業(yè)主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補(bǔ)交，開(kāi)發(fā)商不知去向等。
主要原因：
①很多問(wèn)題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn)，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。
②工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致、規(guī)范，相關(guān)部門審驗(yàn)、監(jiān)管不到位。
(二)物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛
現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊，服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過(guò)審核評(píng)級(jí)，但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實(shí)力和專業(yè)化管理水平等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)員工主動(dòng)上門服務(wù)少，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度低，有的物業(yè)公司在管理中問(wèn)題百出，口碑極差。
現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權(quán)不清，有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財(cái)務(wù)審計(jì)缺乏公開(kāi)透明度，存在挪用物業(yè)管理費(fèi)、違規(guī)使用維修基金、做假賬等現(xiàn)象。
主要原因：
①物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難、成本高，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難，難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。
②相關(guān)政策、法律法規(guī)不夠完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一規(guī)范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管自律、獎(jiǎng)懲制度形同虛設(shè)，政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實(shí)到位。
例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件。
業(yè)主參與度不高，并處于相對(duì)弱勢(shì)，業(yè)主、業(yè)委會(huì)很難與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機(jī)制，有效監(jiān)督不夠。
(三)業(yè)委會(huì)存在“三難”問(wèn)題，成為引發(fā)問(wèn)題糾紛的焦點(diǎn)
現(xiàn)象一、成立難
在業(yè)委會(huì)的組建上，兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)后，籌備和組建工作持續(xù)1、2年時(shí)間，最終沒(méi)有結(jié)果，過(guò)程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對(duì)立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。
主要原因：
①業(yè)委會(huì)缺乏群眾基礎(chǔ)，業(yè)主參與意識(shí)薄弱。一些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過(guò)得去，有無(wú)業(yè)委會(huì)沒(méi)有關(guān)系，有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒(méi)有業(yè)委會(huì)。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會(huì)組建過(guò)程中，由于報(bào)名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。
②一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)組建業(yè)委會(huì)不積極，擔(dān)心業(yè)委會(huì)成立后業(yè)主的勢(shì)力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時(shí)間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會(huì)工作就難以進(jìn)行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。
現(xiàn)象二、運(yùn)作難
一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會(huì)，但在日常管理方面，存在委員到會(huì)率低、參與度差等情況，致使工作無(wú)法正常開(kāi)展，業(yè)委會(huì)形同虛設(shè);在履職方面，業(yè)委會(huì)成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會(huì)不作為、業(yè)主大會(huì)長(zhǎng)期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。
主要原因：
①業(yè)委會(huì)成員的服務(wù)意識(shí)、工作積極性不高。業(yè)委會(huì)組織較松散，且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時(shí)間開(kāi)展，大部分業(yè)委會(huì)成員難以真正做到在其位謀其政。
②業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒(méi)有時(shí)間參與業(yè)委會(huì)工作，所以入選的業(yè)委會(huì)成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區(qū)個(gè)別業(yè)委會(huì)成員年齡達(dá)到70多歲，在個(gè)人精力和活動(dòng)能力方面都不夠理想，且小區(qū)事務(wù)常涉及工程整修、財(cái)務(wù)審計(jì)、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問(wèn)題，對(duì)業(yè)委會(huì)成員的知識(shí)面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等要求較高，很多業(yè)委會(huì)成員難以勝任。
現(xiàn)象三、監(jiān)管難
實(shí)踐證明，業(yè)委會(huì)是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，往往導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛，影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會(huì)常存在以下典型問(wèn)題：
①個(gè)別業(yè)委會(huì)成員動(dòng)機(jī)不良，具有很強(qiáng)的私利性。在行使職權(quán)時(shí)為謀取個(gè)人利益，違規(guī)使用小區(qū)通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會(huì)成員工作補(bǔ)貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項(xiàng)等。
②部分業(yè)委會(huì)亂作為，運(yùn)作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機(jī)制，少數(shù)業(yè)委會(huì)工作比較隨意，超越權(quán)限行使權(quán)利，小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會(huì)成員任免、開(kāi)展訴訟等重大事項(xiàng)不按規(guī)定進(jìn)行公示或召開(kāi)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;個(gè)別業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司相互勾結(jié)，形成利益團(tuán)體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權(quán)益，甚至出現(xiàn)個(gè)別業(yè)委會(huì)完全被業(yè)委會(huì)主任控制，業(yè)委會(huì)主任以權(quán)謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因?yàn)樘幱谌鮿?shì)，對(duì)此類行為難以制止。
個(gè)別業(yè)委會(huì)維權(quán)手段不合法，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會(huì)成員為達(dá)到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權(quán)名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見(jiàn)和矛盾，帶頭或煽動(dòng)業(yè)主采取非正常上訪、游行示威等過(guò)激行為擾亂社會(huì)治安。物業(yè)糾紛多發(fā)，使基層政府組織承擔(dān)的維穩(wěn)壓力日益加大。
主要原因：
①利益驅(qū)使，權(quán)力誘惑。這與當(dāng)前物業(yè)小區(qū)管理中對(duì)業(yè)委會(huì)存在的錯(cuò)誤理解和導(dǎo)向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會(huì)選舉，而個(gè)別業(yè)主則表現(xiàn)為過(guò)度關(guān)心，究其原因，“無(wú)利不起早”！錯(cuò)誤的將加入業(yè)委會(huì)作為一個(gè)謀生手段，一些業(yè)主在報(bào)名參選時(shí)就問(wèn)社區(qū)工作站的工作人員：“我們一個(gè)月能有多少補(bǔ)助啊？”、“聽(tīng)說(shuō)某某小區(qū)業(yè)委會(huì)每個(gè)人每月發(fā)一兩千塊錢呢！”;一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)是個(gè)權(quán)力機(jī)構(gòu)，無(wú)所不能，進(jìn)了業(yè)委會(huì)就有了權(quán)力，有了地位，可以領(lǐng)導(dǎo)自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽(tīng)我的！”。
②法律法規(guī)和相關(guān)政策不夠完善，規(guī)范性、指導(dǎo)性有待加強(qiáng)。很多文件，無(wú)論在時(shí)效性、操作性上，都不能適應(yīng)當(dāng)前的實(shí)際工作需要，基層工作人員在具體實(shí)踐中遇到很多存在爭(zhēng)議的問(wèn)題時(shí)無(wú)可遵循。
例如：上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門，一般情況下也只能在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定時(shí)，責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，而達(dá)到解散業(yè)委會(huì)的條件比較寬泛，實(shí)踐中很難落實(shí)，也極少實(shí)施。
機(jī)制不夠健全，指導(dǎo)監(jiān)管缺位。在人員機(jī)構(gòu)方面，基層專項(xiàng)工作力量薄弱，人手不足問(wèn)題普遍存在，工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識(shí)掌握等不能適應(yīng)形勢(shì)需要和工作實(shí)際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應(yīng)付，對(duì)業(yè)委會(huì)很難真正做到指導(dǎo)準(zhǔn)確和監(jiān)管到位。在工作機(jī)制方面，政府相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象，各部門之間職責(zé)不清、協(xié)調(diào)不暢，行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，缺乏相關(guān)的應(yīng)急處置、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和有效的監(jiān)管措施，在實(shí)際的工作中有時(shí)出現(xiàn)“誰(shuí)都能管、誰(shuí)都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動(dòng)局面。例如月亮灣山莊糾紛問(wèn)題久拖不絕，一定程度上是因?yàn)檎嚓P(guān)單位和部門指導(dǎo)不夠準(zhǔn)確，監(jiān)督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒(méi)有形成有效合力等原因造成的。
三、相關(guān)對(duì)策及工作建議
如上所述，因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問(wèn)題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會(huì)穩(wěn)定，阻礙社會(huì)發(fā)展的絆腳石。問(wèn)題的解決不會(huì)立竿見(jiàn)影，制度的完善不在一朝一夕。我們認(rèn)為，政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、業(yè)主四方面都有導(dǎo)致問(wèn)題的因素，都負(fù)有責(zé)任，協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關(guān)系，打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運(yùn)行管理的瓶頸，形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問(wèn)題的關(guān)鍵。根據(jù)工作實(shí)際，謹(jǐn)提出以下相關(guān)思考及工作建議：
(一)高度重視，調(diào)整思路，樹(shù)立新型管理和服務(wù)理念
高度重視不是口號(hào)，是迫切希望！呼吁社會(huì)各方對(duì)這一問(wèn)題真正引起關(guān)注，合力解決問(wèn)題。小區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，是社會(huì)建設(shè)和管理的重要組成部分，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益。深圳的社會(huì)建設(shè)、管理和服務(wù)都走在全國(guó)前列，出租屋、外來(lái)人口等基礎(chǔ)性管理模式成熟有效。作為街道一級(jí)的基層政府部門一定要認(rèn)清形勢(shì)、有所作為、敢于擔(dān)當(dāng)，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細(xì)處、落到實(shí)處。
在認(rèn)識(shí)和理念上，要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系，在加強(qiáng)管理的同時(shí)注重服務(wù)，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護(hù)大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益作為工作的出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開(kāi)展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)這兩個(gè)核心，引導(dǎo)他們?cè)谝婪▽?shí)施民主自治管理，服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應(yīng)有作用，實(shí)現(xiàn)建立“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標(biāo)。
在實(shí)際工作中，要在“人、財(cái)、物”上給予充分保障。進(jìn)一步增加人員編制，充實(shí)工作力量，改變基層工作人員疲于應(yīng)付的工作局面;業(yè)務(wù)主管部門要進(jìn)一步強(qiáng)化履行專業(yè)管理的職能和責(zé)任，重心下移，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)基層的指導(dǎo)幫助，做到準(zhǔn)確、細(xì)致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強(qiáng)法律知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專項(xiàng)工作人員的工作能力和水平。
(二)完善法規(guī)，細(xì)化政策，建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機(jī)制
物業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會(huì)“三難”現(xiàn)象，對(duì)小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益造成侵害，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督？怎樣監(jiān)督？如何打破物業(yè)小區(qū)管理運(yùn)行瓶頸？成為政府面臨的工作難題。加強(qiáng)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督力度，建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機(jī)制是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
在法律層面，有關(guān)部門盡快出臺(tái)操作性強(qiáng)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，填補(bǔ)法律漏洞和監(jiān)管空白。重點(diǎn)對(duì)一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的典型問(wèn)題加以明確和解決。對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題，要按照“按質(zhì)論價(jià)”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實(shí)施細(xì)則;建立物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信考核制度，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級(jí)評(píng)定、資質(zhì)升級(jí)和政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎(jiǎng)懲程序上要權(quán)力下放，充分聽(tīng)取街道、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主等方面的意見(jiàn)，對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)和主管部門的行政處罰權(quán)給予法律上的保障。對(duì)業(yè)委會(huì)給予清晰、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的定位，明確權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作程序;推行業(yè)主委員會(huì)有償服務(wù)制度，統(tǒng)一薪酬標(biāo)準(zhǔn);明確業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會(huì)備案為必經(jīng)的審批程序，屬實(shí)質(zhì)性備案;對(duì)由街道辦事處組織聯(lián)席會(huì)議的程序、效力、責(zé)任等問(wèn)題加以明確。
在行政層面，主要解決政府各有關(guān)部門職責(zé)不明確，管理與服務(wù)脫節(jié)的問(wèn)題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理行政職責(zé);建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面實(shí)現(xiàn)科學(xué)化和信息化管理;建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)涉及小區(qū)公共安全的設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復(fù)雜問(wèn)題的個(gè)案，立即啟動(dòng)專項(xiàng)工作組模式，各部門形成合力，對(duì)存在的突出問(wèn)題及時(shí)制定工作方案及解決措施。
(三)開(kāi)拓思路，創(chuàng)新方法，探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式
在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎(chǔ)上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結(jié)合南山街道實(shí)際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標(biāo)，以強(qiáng)化物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)管為重點(diǎn)，積極搭建多元互動(dòng)平臺(tái)，有效實(shí)現(xiàn)多方聯(lián)動(dòng)管理，及時(shí)化解各類矛盾糾紛，有力維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定和諧。
1、“一網(wǎng)”，即建設(shè)“社區(qū)家園網(wǎng)”，搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)議事平臺(tái)。
占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)陣地，在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務(wù)中心成了“家園網(wǎng)”平臺(tái)，開(kāi)設(shè)物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡(luò)議事會(huì)”欄目，主動(dòng)為業(yè)主提供交流平臺(tái)，公布相關(guān)會(huì)議決策，公開(kāi)事件處理、事務(wù)推進(jìn)落實(shí)，通報(bào)相關(guān)工作人員的工作情況等。通過(guò)信息互動(dòng)正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，積極倡導(dǎo)文明風(fēng)尚，及時(shí)了解小區(qū)輿情，疏導(dǎo)鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權(quán)渠道，拓寬議事空間。
2、“三會(huì)”，即制定落實(shí)物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會(huì)(現(xiàn)場(chǎng))會(huì)和物業(yè)管理工作培訓(xùn)會(huì)。
由街道組織定期或不定期召開(kāi)物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加，對(duì)物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等突出問(wèn)題采取集中會(huì)診的方式進(jìn)行排查，逐項(xiàng)落實(shí)責(zé)任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實(shí)，件件有反饋。
由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開(kāi)物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談(現(xiàn)場(chǎng))會(huì)，由業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊(duì)伍等參加，聽(tīng)民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區(qū)事務(wù)公平公正、公開(kāi)透明，各方力量共同參與、良性互動(dòng)的和諧氛圍，真正體現(xiàn) “小區(qū)是我家，管好靠大家”。
由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓(xùn)會(huì)。采取年終總結(jié)聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)委會(huì)成員和其他業(yè)主代表等人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，開(kāi)展相關(guān)專業(yè)知識(shí)的集中培訓(xùn)，提高其規(guī)范化運(yùn)作水平和履職能力。
3、“五員”，即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡(luò)員”、“觀察員”、“輔導(dǎo)員”和“督導(dǎo)員”，群策群力，分工合作，共同參與小區(qū)事務(wù)。
網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務(wù)中心社工擔(dān)任。負(fù)責(zé)社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)議事會(huì)”欄目的維護(hù)、信息相關(guān)更新和其他日常管理工作。
聯(lián)絡(luò)員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、義工隊(duì)、老年協(xié)會(huì)和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生，主要負(fù)責(zé)收集和提供相關(guān)信息、通報(bào)有關(guān)情況、開(kāi)展業(yè)主宣傳動(dòng)員等工作。同時(shí)，結(jié)合街道網(wǎng)格化管理制度，本片區(qū)的網(wǎng)格員要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門、根據(jù)落實(shí)具體事項(xiàng)等工作。
觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財(cái)務(wù)等相關(guān)專業(yè)知識(shí)的業(yè)主代表組成。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)和相關(guān)政府相關(guān)部門的工作進(jìn)行監(jiān)督，并可向督導(dǎo)員提出工作建議網(wǎng)絡(luò)管理員和輔導(dǎo)員主要由專業(yè)律師、司法調(diào)解員、警員、心理學(xué)專業(yè)社工和業(yè)務(wù)主管部門工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)，開(kāi)辦輔導(dǎo)班、心理資訊室、小區(qū)事務(wù)調(diào)解工作室等形式開(kāi)展各類公益服務(wù)性活動(dòng)。
督導(dǎo)員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務(wù)、紀(jì)檢等部門領(lǐng)導(dǎo)組成督導(dǎo)組，對(duì)小區(qū)相關(guān)管理事務(wù)、事件和案件的處理等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)、推進(jìn)落實(shí)。
4、“一創(chuàng)建”，即開(kāi)展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動(dòng)。
通過(guò)居民滿意度調(diào)查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則及相關(guān)獎(jiǎng)懲規(guī)定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級(jí)評(píng)定制度，開(kāi)展三好物業(yè)(小區(qū))評(píng)比、最有為(具活力)業(yè)委會(huì)表彰等系列活動(dòng)，積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。
第十一篇 小區(qū)物業(yè)主任述職報(bào)告3850字
小區(qū)物業(yè)主任述職報(bào)告
20__年9月，自到公司工作至今，回顧這一年多的時(shí)間，離不開(kāi)同事們和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我工作的支持和信任。在這一年多來(lái)，我始終不忘自己作為一名管理者的職責(zé)，雖然領(lǐng)導(dǎo)班子成員幾經(jīng)變動(dòng)，但我始終與班子成員保持良好的溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作，努力工作，較好地完成各項(xiàng)工作任務(wù)?，F(xiàn)作述職如下：
一、做好客服部基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力提高自身素質(zhì)
在剛?cè)肼殨r(shí)，作為一名普通的客服管理員，努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)，在思想上始終與公司保持一致，做好基礎(chǔ)本職工作，認(rèn)清自己崗位職責(zé)，勇于解決較難處理的事情，做到“思想認(rèn)識(shí)到位，工作到位”，在較短的時(shí)間內(nèi)適應(yīng)本崗位工作。入職后第三個(gè)月開(kāi)始擔(dān)任客服部主管，在此崗位工作的5個(gè)月中，抓好本部門的各項(xiàng)工作，提高客服部整體服務(wù)意識(shí)，對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行合理安排、管理，提高了工作的實(shí)效性，具體包括：對(duì)各樓負(fù)責(zé)人的重新劃分;協(xié)助項(xiàng)目成立收費(fèi)小組;每周的排班與工作計(jì)劃;各種資料的收集、整理歸檔;制作了客服工作常用電話聯(lián)系單;經(jīng)常地提出合理化建議;接待業(yè)主投訴，獨(dú)立處理投訴上百起;協(xié)調(diào)與工程部的工作等。工作中，在短時(shí)間內(nèi)使本部門各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)了有序管理，同時(shí)，不斷充實(shí)自己的專業(yè)理論知識(shí)，相關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高自身專業(yè)素質(zhì)。
二、履行區(qū)域主任崗位職責(zé)，努力做好本職工作
作為積極上進(jìn)的年輕人，勇于承擔(dān)責(zé)任，服從領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)工作安排，我于20__年5月14日，擔(dān)任東二區(qū)區(qū)域主任，在此崗位工作的4個(gè)多月的時(shí)間里，一直嚴(yán)守區(qū)域崗位職責(zé)開(kāi)展區(qū)域各項(xiàng)工作，作為區(qū)域負(fù)責(zé)人，將精力用在抓管理與服務(wù)上，提高區(qū)域整體服務(wù)水平，最終完成收費(fèi)任務(wù)，這是根本要求。制定了本區(qū)域的管理方案，并有針對(duì)性的進(jìn)行實(shí)施，以“做好基礎(chǔ)工作，提高服務(wù)水平，最終達(dá)到物業(yè)費(fèi)的收取”為總體工作思路，并圍繞這一思路開(kāi)展一系列有效的工作，使區(qū)域管理工作得到了提高和改善，制定了區(qū)域工作管理制度和考核辦法，在抓好管理和服務(wù)的同時(shí)，在基層樹(shù)立起“不干則罷，干就干好”的敬業(yè)精神，強(qiáng)化區(qū)域人員素質(zhì)培訓(xùn)，提高其服務(wù)意識(shí)，重點(diǎn)抓好基礎(chǔ)工作：
1、15#號(hào)樓門前隔離樁的安裝，解決業(yè)主出行問(wèn)題;
2、對(duì)業(yè)主工程報(bào)修及時(shí)處理并對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)回訪;
3、對(duì)各樓宇及其公共區(qū)域的巡查，包括地下空間以及業(yè)主家中情況的掌握;
4、建立健全區(qū)域各種資料，尤其是收費(fèi)相關(guān)紀(jì)錄;
5、經(jīng)常對(duì)基層員工進(jìn)行生活上的關(guān)心，工作上的監(jiān)督檢查等。
作為區(qū)域的負(fù)責(zé)人，時(shí)刻起到表率作用，區(qū)域管理工作也是有序管理、穩(wěn)中推進(jìn)，其中，物業(yè)費(fèi)的收取工作也是一直居第一位，區(qū)域整體收費(fèi)率為68%，個(gè)人認(rèn)為還是較出色的完成了區(qū)域的管理工作。
三、嚴(yán)格自律，努力提高自身整體工作能力和管理水平
作為一名中高層管理工作者，我深知以身作則的重要性，日常工作生活中，也是親歷親為，在擔(dān)任綜合部經(jīng)理崗位工作以來(lái)，我每天最后一個(gè)下班，盡忠職守，工作崗位的調(diào)動(dòng)并沒(méi)有改變我對(duì)工作的熱情，在工作中，努力做好上級(jí)安排的各項(xiàng)工作：
1、加強(qiáng)辦公室的管理，制定辦公室管理規(guī)定;明確辦公室人員崗位職責(zé)細(xì)分，做到責(zé)任到人;落實(shí)中午與夜間的值班，做到不管何時(shí)業(yè)主來(lái)訪、咨詢、投訴、交費(fèi)都有人接待，提高辦公室人員的服務(wù)意識(shí)。
2、完善庫(kù)房、資料室的管理工作。庫(kù)房領(lǐng)用物資必須有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的《物品領(lǐng)料單》，由專人負(fù)責(zé)資料室各類文件的收集整理工作等。
3、協(xié)調(diào)、監(jiān)督檢查、指導(dǎo)區(qū)域工作，甚至直接參與區(qū)域試點(diǎn)工作，同時(shí)，協(xié)調(diào)各部門全力配合區(qū)域各項(xiàng)收費(fèi)工作。
4、處理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)解決業(yè)主家中具體問(wèn)題，與業(yè)主協(xié)商物業(yè)費(fèi)的收取。
5、組織項(xiàng)目部每月進(jìn)行自檢及綜合整治工作，諸如對(duì)園區(qū)違規(guī)廣告的拆除，底商的文明經(jīng)營(yíng)以及門前環(huán)境衛(wèi)生管理等。
6、積極努力協(xié)調(diào)與保安公司、開(kāi)發(fā)商、社區(qū)和城管等外聯(lián)工作。
目前負(fù)責(zé)綜合部工作兩個(gè)多月以來(lái)，我承受著一定的壓力，我也付出了很多的時(shí)間和精力，有時(shí)候事情多起來(lái)，忙得一天閑不下來(lái)，但我覺(jué)得很充實(shí)，對(duì)于我來(lái)說(shuō)，在這不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我所收獲的要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我的付出。對(duì)于我這樣的年輕管理工作者來(lái)說(shuō)，還有很多急需提高和改進(jìn)的地方，接下來(lái)的時(shí)間里，我會(huì)利用閑暇時(shí)間重溫所學(xué)管理理論知識(shí)，欲擠出時(shí)間參加mba理論知識(shí)學(xué)習(xí)，以不斷充實(shí)自己，提高自身的綜合素質(zhì)和管理水平。但我自身現(xiàn)在還存在很多不足之處：缺乏實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn);對(duì)大局觀的把握及思考不夠到位;對(duì)員工的管理缺乏力度;工作效率有待進(jìn)一步提高;與基層員工的溝通及了解不夠。
我并沒(méi)有驚人的業(yè)績(jī)，也沒(méi)有耀眼的資歷，優(yōu)勢(shì)也不足掛齒，但我有的是積極上進(jìn)的工作心態(tài)，默默無(wú)聞的敬業(yè)精神，我從不奢求什么，只希望大家能夠了解我，幫助我，支持我！也正因如此，我更加清醒地看到了自身存在的差距，促使我在今后的工作中，恪盡職守，虛心好學(xué)，更加勤奮的工作，努力克服自身的缺點(diǎn)和不足之處，從我做起，以感召班子，影響部門，帶動(dòng)員工，以增強(qiáng)我們的凝聚力和戰(zhàn)斗力。
四、意見(jiàn)或建議：
1、新年春節(jié)臨近，加強(qiáng)綜合整治工作，考慮底商可能會(huì)做宣傳工作，對(duì)此，我們應(yīng)加大巡查力度，對(duì)違法違規(guī)廣告，及時(shí)予以清除;消防安全、環(huán)境衛(wèi)生方面在春節(jié)前要徹底檢查，對(duì)商戶加大管理力度，建議對(duì)商戶環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門前三包責(zé)任制。
2、時(shí)至春節(jié)，考慮基層員工可能請(qǐng)假，甚至辭職回家過(guò)年的情況增多，建議各部門負(fù)責(zé)人提前做好員工思想工作以及節(jié)日期間的工作安排。
3、能源的節(jié)能降耗。例如：電梯工在業(yè)主上下班高峰時(shí)，對(duì)乘梯人員進(jìn)行疏導(dǎo)，盡量使電梯滿載運(yùn)行，減少電梯運(yùn)行次數(shù)，因?yàn)殡娞菝窟\(yùn)行一次的費(fèi)用將近一塊錢。
4、加大樓宇保安職責(zé)范圍，對(duì)保安提出更多具體要求，如效果不佳，可否考慮由區(qū)域增加人員，負(fù)責(zé)安保工作，名稱但不能叫保安，以免混淆責(zé)任，此想法必定增加人工成本，對(duì)此，可否與社區(qū)聯(lián)系，春節(jié)期間或在一定時(shí)期內(nèi)，招一些志愿者負(fù)責(zé)園區(qū)安全巡視工作，畢竟小區(qū)有很大一部分業(yè)主很關(guān)注小區(qū)的安全。
5、加強(qiáng)管理人員綜合素質(zhì)培訓(xùn)，包括：專業(yè)理論知識(shí)，收費(fèi)技巧，案例分析等。
收費(fèi)方面：
1、各區(qū)域做好基礎(chǔ)服務(wù)工作，提高整體服務(wù)質(zhì)量，熱情接待業(yè)主，對(duì)業(yè)主問(wèn)題的答復(fù)要統(tǒng)一口徑。
2、了解業(yè)主情況，經(jīng)常性地與業(yè)主溝通交流，感情投資，由物業(yè)費(fèi)收取的公對(duì)私，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樗綄?duì)私。
3、提高收費(fèi)人員綜合素質(zhì)，知識(shí)面一定要廣，區(qū)域負(fù)責(zé)人以身作則，重點(diǎn)落實(shí)收費(fèi)工作。
4、將業(yè)主分為5類，針對(duì)每一類采取不同收費(fèi)措施，將業(yè)主家中具體問(wèn)題記清，以便有充足的時(shí)間跟業(yè)主進(jìn)行談判，將收費(fèi)任務(wù)盡可能的往前趕。
5、春節(jié)期間對(duì)業(yè)主一些禮品的贈(zèng)送、便民服務(wù)等。例如：過(guò)年業(yè)主出行乘坐出租車居多，并且車不好找，我們可否與出租汽車公司協(xié)商方便訂車事宜。
最后，感謝大家耐心聽(tīng)完我的述職報(bào)告，今天借此機(jī)會(huì)，我想說(shuō)：在這一年多的.時(shí)間里，感謝領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我的批評(píng)、教育和培養(yǎng)，感謝與我朝夕相處的全體同事對(duì)我的支持、理解和信任。
謝謝大家！
小區(qū)物業(yè)主任述職報(bào)告
20__年在緊張忙碌中過(guò)去，回顧過(guò)去，雖然沒(méi)有轟轟烈烈的成績(jī)，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)?，F(xiàn)將一年的工作情況總結(jié)如下：
一、組織招聘，加強(qiáng)入職培訓(xùn)。
在擔(dān)任培訓(xùn)專員職務(wù)，我主要負(fù)責(zé)招聘和培訓(xùn)工作。由于物業(yè)公司工資待遇低，工作環(huán)境相對(duì)較差，因此安全員和基層員工流動(dòng)率比較大，為了保證管理處正常運(yùn)作，滿足人力資源需求，人事行政部開(kāi)拓了多種招聘渠道，包括：參加招聘會(huì)，網(wǎng)絡(luò)招聘等。在任培訓(xùn)專員一職，我每天上午參加“才智中南”招聘會(huì)，下午網(wǎng)絡(luò)搜索簡(jiǎn)歷，并組織面試，為改善公司人力資源不足的狀況做出了貢獻(xiàn)。4—5月份，集中組合新入職安全員培訓(xùn)，通過(guò)對(duì)新入職安全員的培訓(xùn)，使員工對(duì)公司企業(yè)文化有了了解，并且感受到公司科學(xué)的用人機(jī)制，確保了人員的穩(wěn)定和安心工作。
7—8月份就來(lái)我司實(shí)習(xí)的大學(xué)生組織系統(tǒng)培訓(xùn)。針對(duì)實(shí)習(xí)大學(xué)生的培訓(xùn)，主要是從社會(huì)心態(tài)、工作實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)操守等方面進(jìn)行培訓(xùn)。不僅使他們了解到信和物業(yè)專業(yè)化的培訓(xùn)體系，同時(shí)讓他們感受到公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)他們的關(guān)心和愛(ài)護(hù)，使他們能夠安心的留在信和工作并為信和的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
二、印章管理、日常報(bào)文、安排外聯(lián)。
由于公司人事行政部行政秘書辭職，在公司領(lǐng)導(dǎo)各方面權(quán)衡之下，我被調(diào)任到此職務(wù)。相對(duì)之前培訓(xùn)專員的工作，行政秘書則要求更加細(xì)心、耐心和專心。首先，負(fù)責(zé)每月員工工資和社保的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)財(cái)務(wù)部進(jìn)行核算工資;其次，每天要把各管理處的公文上報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理。報(bào)文工作看似簡(jiǎn)單，但其中也非常煩瑣。既要將下面的意見(jiàn)傳達(dá)到各管理處，又要將下面的意見(jiàn)反饋給公司領(lǐng)導(dǎo)，起到上傳下達(dá)的作用，稍有疏忽，就會(huì)造成丟文和漏文的現(xiàn)象。公司印章的管理，也是一件比較復(fù)雜的事情，本人嚴(yán)格按照公司印章管理規(guī)定進(jìn)行操作，保證公司印章不丟失。
自由廣場(chǎng)入伙之前相關(guān)證照的辦理齊全，物業(yè)公司資質(zhì)年審等，雖然只是常規(guī)工作，但由于公司之前相關(guān)資料準(zhǔn)備不齊全，所以期間也付出很多周折，并圓滿完成任務(wù)。
三、完善公司制度，推行質(zhì)量目標(biāo)管理。
由于公司新到任物業(yè)公司執(zhí)行副總，為協(xié)助執(zhí)行副總開(kāi)展工作，我再次被調(diào)到總經(jīng)辦任職。期間我主要負(fù)責(zé)匯編行政手冊(cè)，同時(shí)完善公司其他制度。為了更好了解員工心理動(dòng)向，以及為公司制度建設(shè)搜集實(shí)際基層資料，特組織“20__年員工滿意度調(diào)查“，并形成《調(diào)查結(jié)果分析報(bào)告》上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。使公司領(lǐng)導(dǎo)能夠清晰地了解目前公司員工對(duì)公司各方面工作的滿意度，以及員工對(duì)公司的意見(jiàn)和建議，此次調(diào)查為公司下一步推行質(zhì)量目標(biāo)管理打下了基礎(chǔ)。
綜上所述，20__年是公司管理的提升年，本人可以順順利利地圓滿完成一年的工作任務(wù)，首先感謝公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我的支持、關(guān)心和信任。在新的一年里，我一定會(huì)秉承公司優(yōu)良傳統(tǒng)，發(fā)揚(yáng)“辦事高效，保質(zhì)保量”的精神，嚴(yán)格要求自己的工作，為公司的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
第十二篇 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告4650字
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
(一)分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán);另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開(kāi)店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中名不正、言不順，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，享受免費(fèi)午餐的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的傭人地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次
總之，從根本上說(shuō)，公用設(shè)施上的硬件不足和 二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標(biāo)、原則和 3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求;尤其是實(shí)施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對(duì)部分車主的擠出效應(yīng)。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后，按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施，同時(shí)建設(shè)部門要給予配合，對(duì)道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評(píng)估。
總之，要通過(guò)體制機(jī)制的創(chuàng)新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見(jiàn)民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。
(二)政策創(chuàng)新。一是制定扶持停車產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營(yíng)政策。投入大、回收慢這一影響停車產(chǎn)業(yè)化的最大難題，對(duì)此我們建議兩條對(duì)策措施：第一條，針對(duì)公用
設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，將停車設(shè)施與居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)辦公用房等公用設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施三者捆綁建設(shè)，給予優(yōu)惠政策，以副業(yè)補(bǔ)助主業(yè)，一舉多得，既解決停車問(wèn)題，又為居民營(yíng)造良好的生活環(huán)境，也為小區(qū)增強(qiáng)造血功能。第二條，對(duì)區(qū)外單獨(dú)建設(shè)公共停車場(chǎng)庫(kù)的，將之作為市政設(shè)施，土地采用劃撥方式;政府可以土地投入，吸引外來(lái)資本建造，以合作的方式組建項(xiàng)目公司，優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當(dāng)盈利。為了培育和推動(dòng)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以以街道為單位，整合現(xiàn)有停車資源和土地資源，注入專業(yè)化公司，依靠規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)代信息管理技術(shù)，降低成本，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，吸引社會(huì)投資。同時(shí)，在審批、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展;以制度規(guī)范，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
三是創(chuàng)新財(cái)政政策。推行政府購(gòu)買服務(wù)，對(duì)低保戶、企業(yè)職工特困戶、零就業(yè)家庭等困難人群，以及廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房家庭實(shí)行物業(yè)管理費(fèi)減免政策，對(duì)所減免的物業(yè)費(fèi)在由行業(yè)主管部門考核物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量后再作支付，既彰顯社會(huì)公平，又體現(xiàn)財(cái)政資金的使用效益。四是完善對(duì)區(qū)、街道和社區(qū)居委會(huì)的激勵(lì)考核政策。僅針對(duì)本課題而言，一方面，通過(guò)對(duì)小區(qū)的數(shù)字化考核，為區(qū)和街道考核社區(qū)居委會(huì)業(yè)績(jī)提供量化依據(jù)，從而形成市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核社區(qū)居委會(huì)、居委會(huì)監(jiān)管物業(yè)企業(yè)這樣一個(gè)層層有責(zé)任、縱向管到底的管理格局;另一方面，借鑒杭州經(jīng)驗(yàn)，按照費(fèi)隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車泊位的收費(fèi)管理(杭州是把白天和夜間兩種不同收費(fèi)管理方式全部下放到區(qū)，建議我市可根據(jù)實(shí)際情況，把夜間包月收費(fèi)下放帶街道和社區(qū))，統(tǒng)一下放到街道、社區(qū)，調(diào)動(dòng)基層組織的積極性。為幫助收費(fèi)困難的物業(yè)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，也可委托物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)夜間包月制停車的收費(fèi)管理。
(三)價(jià)格體系創(chuàng)新。一是發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，建立多數(shù)業(yè)主能夠承擔(dān)的生活地停車價(jià)格體系。充分考慮車主的承受能力，依據(jù)停車方便程度和安全性，建立泊位租用價(jià)格區(qū)內(nèi)場(chǎng)庫(kù)區(qū)內(nèi)道路停放區(qū)外封閉空間包月停放(主要是周邊場(chǎng)庫(kù)和單位)道路道板與公共空地的價(jià)格體系。建議，在4個(gè)環(huán)節(jié)改革探索：
1、多管齊下，兼顧各方，建立小區(qū)停車地下場(chǎng)庫(kù)的統(tǒng)一收費(fèi)價(jià)格。第一，降低人防車庫(kù)現(xiàn)實(shí)租用價(jià)格，切實(shí)改變?nèi)朔儡噹?kù)被開(kāi)發(fā)
商或物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)資源的做法，充分利用人防車庫(kù)這一國(guó)有資產(chǎn)為民服務(wù)，對(duì)其實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);第三，鑒于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)占用業(yè)主的公共資源，不能簡(jiǎn)單地實(shí)行開(kāi)發(fā)商單方面自主定價(jià)，也要實(shí)行政府調(diào)控;第三，將地下人防車庫(kù)、開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)和公用配套車庫(kù)的不同價(jià)格，加權(quán)平均，制定出統(tǒng)一的租用價(jià)格，但是要以每月300350元為上限區(qū)間(杭州360元，蘇州400元)，不準(zhǔn)上浮，只能下浮，并根據(jù)不同性質(zhì)的所有權(quán)，對(duì)收益分配進(jìn)行合理規(guī)定，其中人防車庫(kù)收益必須歸政府分配使用。這種加權(quán)平均、統(tǒng)一定價(jià)的辦法，不僅增強(qiáng)可操作性，促進(jìn)小車進(jìn)車庫(kù)，也均衡了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時(shí)，要對(duì)占用業(yè)主公共空間的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)，強(qiáng)化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價(jià)格不斷攀升的勢(shì)頭，并發(fā)揮政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的窗口指導(dǎo)作用，規(guī)定開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)2年內(nèi)未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強(qiáng)制出售的行為，引導(dǎo)小車停放進(jìn)場(chǎng)庫(kù)。
2、穩(wěn)定當(dāng)前小區(qū)路面停放收費(fèi)價(jià)格水平;3、對(duì)于城市道路道板和公共空地停車，實(shí)行包月制;4、對(duì)生活時(shí)段與周邊單位合作停車和使用經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)停車，也實(shí)行包月制。對(duì)于后兩者停放方式，管理單位應(yīng)提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價(jià)格體系。將衛(wèi)生保潔、安全防范、綠化管養(yǎng)、公用設(shè)施維護(hù)等具體服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格，按服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費(fèi)，改變信息不對(duì)稱狀況，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)公平交易。市物價(jià)、房管部門正在積極推進(jìn)這項(xiàng)工作。
(四)科技創(chuàng)新。一是小區(qū)與城管聯(lián)動(dòng)，將數(shù)字城管的信息傳輸、處置、監(jiān)督的功能覆蓋到小區(qū);二是建設(shè)停車信息誘導(dǎo)系統(tǒng)，提高停車設(shè)施周轉(zhuǎn)率，既使車主能夠在最近的地方停車，又減輕道路動(dòng)態(tài)交通的壓力;三是推進(jìn)城運(yùn)一卡通建設(shè)，在加油、洗車、停車收費(fèi)、年檢、繳納罰款、行車引導(dǎo)及停車信息誘導(dǎo)服務(wù)等方面，為車主提供便捷的服務(wù);四是建設(shè)小區(qū)治安視頻監(jiān)視系統(tǒng)，促進(jìn)小區(qū)治安狀況好轉(zhuǎn)。
的管理，確保規(guī)劃車位的建設(shè)到位、數(shù)量到位、功能到位。3、借鑒北京經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范商品房買賣 一項(xiàng)工程指的是以老小區(qū)和次新區(qū)為重點(diǎn)的公用設(shè)施完善工程。工程主要包括三項(xiàng)內(nèi)容：一是停車設(shè)施;二是小區(qū)公共服務(wù)用房及設(shè)施;三是部分老小區(qū)封合式改造。我們根據(jù)本次普查的結(jié)果，并結(jié)合輕重緩急和現(xiàn)實(shí)可行性，提出停車設(shè)施和公共服務(wù)用房嚴(yán)重不足的小區(qū)名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問(wèn)題相似、地緣相近的相鄰小區(qū)作為一個(gè)項(xiàng)目提出，目的就是為了分片規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)建設(shè)的集約化。此外，市規(guī)劃部門已經(jīng)編制了《常州市停車場(chǎng)規(guī)劃》，但主要是針對(duì)工作地的公共停車設(shè)施，對(duì)于住宅小區(qū)的停車需求考慮的不多。因此，對(duì)住宅小區(qū)停車設(shè)施和公用設(shè)施的規(guī)劃布局，市規(guī)劃部門和街道社區(qū)要協(xié)同推進(jìn)，切實(shí)增強(qiáng)可行性。
對(duì)于如何最大程度增加停車泊位，我們按照先區(qū)內(nèi)、再區(qū)外、先地下、后地面、先盤活、后增建的思路，從盤活存量、整合資源、增設(shè)補(bǔ)建三個(gè)方面，提出了10條措施:
1、盤活存量：①開(kāi)展專項(xiàng)整治，恢復(fù)停車設(shè)施功能;②明確政策導(dǎo)向，將開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)車庫(kù)的只售不租轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠韮r(jià)位租售;③利用城市道路及道板和公共空地劃線包月制停車;④區(qū)內(nèi)區(qū)外實(shí)施保持綠化總量、調(diào)整綠化形態(tài)，探索綠色停車。
2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯(cuò)時(shí)停放;⑥周邊經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)和公共泊位為車主提供生活時(shí)段的包月停放。
3、增建補(bǔ)建：⑦停車設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施等三大設(shè)施捆綁建設(shè);⑧小區(qū)內(nèi)建設(shè)機(jī)械立體停車庫(kù);⑨針對(duì)小區(qū)周邊單位工作時(shí)段停車泊位也十分緊張的實(shí)際情況，建設(shè)公共停車場(chǎng)、庫(kù)、樓，以夜間包月和白天計(jì)時(shí)兩種價(jià)格，滿足工作和生活雙重停車需求，并積極探索利用綠地、廣場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)建設(shè)地下停車庫(kù)。⑩對(duì)停車設(shè)施和公用設(shè)施嚴(yán)重缺乏的小區(qū)，以增量開(kāi)發(fā)帶動(dòng)存量不足。就是在對(duì)停車?yán)щy小區(qū)的周邊地塊進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā)時(shí)，劃出一塊用地以零價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商，允許開(kāi)發(fā)商在其地面以上進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)并在地面以下建設(shè)停車場(chǎng)庫(kù)，或?qū)⒁徊糠值昝嬉陨系臉菍幼鳛橥＼噲?chǎng)庫(kù)，但是必須將定數(shù)量的停車泊位產(chǎn)權(quán)交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，這樣可以節(jié)省政府的投入，加快停車設(shè)施和公用設(shè)施的增設(shè)、建設(shè)進(jìn)程。
綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區(qū)停車難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實(shí)事項(xiàng)目，一手抓創(chuàng)新管理、健全制度，一手抓盤活存量、補(bǔ)建增建，既為市民群眾營(yíng)造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。
