物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案1（十二篇）

第1篇 物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案1

2022物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案(1)

一、單項選擇題

1.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述中,不正確的是(d)。

a.前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議

b.前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)

c.前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè),也涉及業(yè)主

d.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)訂立口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同

2.前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(c)的方式規(guī)避風(fēng)險。

a.宣告合同無效

b.宣告合同可撤銷

c.提前解除合同

d.約定條款

3.下列選項中屬于物業(yè)項目開發(fā)的銷售階段早期介入內(nèi)容的是(b)。

a.就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議

b.完成物業(yè)管理方案及實施進度表

c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見

d.對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見

4.物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由(b)負(fù)責(zé)。

a.業(yè)主大會

b.建設(shè)單位

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

d.施工單位

5.新建物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容不包括(d)。

a.物業(yè)資料

b.物業(yè)共用部位

c.共用設(shè)施設(shè)備

d.建設(shè)單位資料

6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):

a.建設(shè)單位

b.業(yè)主

c.專業(yè)公司

d.政府部門

7.物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容不包括(b)。

a.與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流

b.與建設(shè)單位、市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準(zhǔn)備為核心,明確各方職責(zé)范圍、權(quán)利義務(wù),做好溝通交流工作

c.與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個人的業(yè)務(wù)溝通交流

d.與業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流

8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。

a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉(zhuǎn)換為一種消除失誤、改善管理與服務(wù)、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機遇

b.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復(fù)”

c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄,并及時總結(jié)經(jīng)驗

d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求

9.通報正文的主體構(gòu)成不包括(d)。

a.結(jié)論

b.結(jié)語

c.事實與評析

d.依據(jù)

10.當(dāng)物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復(fù)問題,向有關(guān)部門(如派出所、居委會)、業(yè)主委員會或其他單位等聯(lián)系工作時,要用(a)文種。

a.“函”

b.“通知”

c.“請示”

d.“批復(fù)”

二、多項選擇題

1.合同要約的構(gòu)成要件為(ace)。

a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖

b.要約必須由受要約人或其代理人作出

c.要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定

d.要約必須在要約的有效時間內(nèi)作出

e.要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效

2.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是(acde)。

a.主體平等

b.罪責(zé)自負(fù)

c.合同自由

d.誠實信用

e.權(quán)利義務(wù)公平對等

3.物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,要特別注意的主要條款包括(abce)。

a.內(nèi)容

b.費用

c.項目

d.技術(shù)

e.標(biāo)準(zhǔn)

4.新建物業(yè)承接查驗的常用記錄有(abe)。

a.工作聯(lián)絡(luò)登記表

b.物業(yè)承接查驗記錄表

c.物業(yè)承接查驗工作流程

d.承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程

e.物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表

5.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時還應(yīng)注意的問題是(bcde)。

a.物業(yè)運轉(zhuǎn)資金要落實到位

b.人力資源要充足

c.資料準(zhǔn)備要充足

d.緊急情況要有預(yù)案

e.分批辦理人住手續(xù),避免因為過分集中辦理產(chǎn)生的混亂

注釋人: hjtao提交時間:2022-6-15 10:32:55

物業(yè)管理實物

1、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。

a.場地

b.綠化帶

c.道路

d.周圍環(huán)境

2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。

a.管理部

b.服務(wù)部

c.監(jiān)察部

d.產(chǎn)業(yè)部

3、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。

a.業(yè)主直接進行的

b.通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的

c.通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn)的

d.通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的

4、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。

a.300~500

b.500~1000

c.1000~1500

d.1000~2000

5、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。

a.房地產(chǎn)行政管理部門

b.房屋出售單位

c.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司

d.房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。

答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d

1.( )是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

a.總登記

b.初始登記

c.變更登記

d.轉(zhuǎn)移登記

答案:a

2.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

a.30%

b.60%

c.40%

d.50%

答案:a

3.住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的( ),不得挪作他用。

a.維修

b.養(yǎng)護

c.裝修

d.維修和更新、改造

答案:d

4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。

a.訴訟

b.予以撤銷

c.依法裁定

d.調(diào)解

答案:b

5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權(quán)利。

a.占有

b.使用

c.收益

d.占有、使用、收益和處分

答案:d

6.物業(yè)管理師資格注冊審批機構(gòu)為( )

a.建設(shè)部

b.人事部

c.省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門

d.縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門

答案:a

7.依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。

a.物業(yè)服務(wù)合同

b.《物業(yè)管理條例》

c.管理規(guī)約

d.臨時管理規(guī)約

答案:c

8.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行( )職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

a.管理職權(quán)

b.自治管理

c.民主管理

d.監(jiān)督指導(dǎo)

答案:b

9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。

a.10萬元

b.20萬元

c.1萬元

d.5萬元

答案:a

10.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

a.業(yè)主

b.業(yè)主大會

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

d.業(yè)主委員會

答案:a

1.鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后,應(yīng)進行的程序不包括( )

a.受理申請

b.初始調(diào)查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀

c.現(xiàn)場查勘、測試

d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書

答案:d

解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術(shù)資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個程序。

2.下列不屬于轉(zhuǎn)移登記的是( )

a.繼承

b.劃撥

c.合并

d.境遷

答案:d

解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權(quán)主體發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況。

3.契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約,房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效,當(dāng)事人之間( )

a.債權(quán)成立

b.債權(quán)先成立,物權(quán)后成立

c.物權(quán)先成立,債權(quán)后成立

d.債權(quán)和物權(quán)同時成立

答案:d

4.抵押人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.

a.20日內(nèi)

b.30日內(nèi)

c.28日內(nèi)

d.半個月內(nèi)

答案:b

5.( )是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一

a.質(zhì)押

b.抵押

c.物押

d.約定

答案:b

6.下列關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件的敘述,錯誤的是( )

a.有自己名稱、組織機構(gòu)

b.有固定的服務(wù)場所

c.無規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費

d.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷

答案:c

解析:應(yīng)具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場所;(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷.初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

7.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)履行義務(wù)的說法,正確的是( )

a.可以不遵守自愿

b.可以不交納稅費

c.可自行規(guī)定收取費用

d.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策

答案:d

解析:包括6個方面:(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動;(4)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前( )提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.

a.2個月

b.1個月

c.半個月

d.3個月

答案:d

9.下列說法正確的是( )

a.房屋所有權(quán)人是房屋出租人

b.房屋使用人是房屋出租人

c.房屋使用人是房屋承租人

d.房屋使用人是業(yè)主

答案:a

10.商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)

a.90日

b.100日

c.50日

d.1個月內(nèi)

答案:a

1.經(jīng)審查,開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起( )依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定

a.9日內(nèi)

b.15日內(nèi)

c.10日內(nèi)

d.12日內(nèi)

答案:c

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括( )

a.房屋轉(zhuǎn)讓

b.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

c.房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

d.劃撥土地使用

答案:c

解析:由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。

3.取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后( ),政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費

a.超過1年未動工開發(fā)的

b.超過半年未動工開發(fā)的

c.超過2年未動工開發(fā)的

d.超過3年未動工開發(fā)的

答案:a

解析:超過2年未動工開發(fā)的,政府可以無償收回土地使用權(quán)

4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的要求,正確的是( )

a.注冊資本不高于5000萬元

b.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營4年以上

c.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

d.注冊資本不低于5000萬元

答案:d

解析:一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;六是有職稱的建筑.結(jié)構(gòu).財務(wù).房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱;八是具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是( )

a.有100萬元以上的注冊資本

b.有50元以上的注冊資本

c.有3名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)人員

d.有1名以上持有資格證書的專職會計人員

答案:a

解析:設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè).建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。

6.住宅專項維修資金的使用,應(yīng)遵循( )的原則

a.不公開

b.受益人和負(fù)擔(dān)人不一致

c.任何單位和個人不得挪作他用

d.方便但緩慢

答案:c

解析:住宅專項維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷.公開透明.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

7.業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的( )

a.20%

b.8%

c.2%

d.30%

答案:c

解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

8.《物業(yè)管理條例》規(guī)定投標(biāo)人少于( )的,由于缺乏足夠的競標(biāo),進行招投標(biāo)的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

a.1個

b.2個

c.3個

d.4個

答案:c

9.( )決定了應(yīng)對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度

a.物業(yè)管理活動的特殊性

b.經(jīng)營管理的專業(yè)性

c.學(xué)科多,管理復(fù)雜

d.以上說法都正確

答案:d

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種( )的企業(yè)

a.以較多自有資本而管理企業(yè)

b.以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)

c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)

d.以較少資本管理較小企業(yè)

答案:b

1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革

a.1980年以來

b.1981年以來

c.1979年以來

d.1982年以來

答案:c

解析:1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。

2.物業(yè)承接查驗的內(nèi)容包括( )

a.物業(yè)管理資料移交

b.物業(yè)現(xiàn)場驗收

c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收

d.物業(yè)合同

答案:c

解析:物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。

3.對實行物業(yè)承接查驗制度的說法,錯誤的為( )

a.可彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端

b.重視物業(yè)共用部位

c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律

d.保障業(yè)主財產(chǎn)利益

答案:c

4.下列關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的說法,錯誤的是( )

a.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則

b.不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇

c.對潛在投標(biāo)人分三六九等區(qū)別對待也違背公開、公平、公正原則

d.對潛在投標(biāo)人可以提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際不符的要求

答案:d

5.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動( )

a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為

b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境

c.有利于促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

d.以上都正確

答案:d

6.物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,( )是市場經(jīng)濟的基本特征

a.平等互利

b.公平

c.競爭

d.發(fā)展

答案:c

7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ).

a.個人財產(chǎn)

b.個人利益

c.共同財產(chǎn)和共同利益

d.以上說法都不對

答案:c

8.物業(yè)管理往往涉及多個業(yè)主利益,業(yè)主之間( )

a.只有個體利益

b.只有共同利益

c.無共同利益

d.既有個體利益,也有共同利益

答案:d

9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例( )

a.20%

b.不得低于20%

c.30%

d.高于60%

答案:b

10.業(yè)主是( )

a.房屋所有人

b.住宅人

c.管理房屋人

d.房屋所有權(quán)人

答案:d

1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為( )而建設(shè)

a.業(yè)主利益

b.物主利益

c.業(yè)主共同利益

d.國家利益

答案:c

論業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。

2.關(guān)于利用共有部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充( ).

a.房屋維修資金

b.設(shè)備維修資金

c.物業(yè)服務(wù)費的不足

d.住房專項維修資金

答案:d

解析:理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得,應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住房專項維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納,一旦急需時所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。

3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )

a.制定并組織實施物業(yè)管理方案

b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算

c.維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序

d.以上三者都是

答案:d

解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個方面,還包括:查驗物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料;負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修.養(yǎng)護與管理。

4.《物業(yè)管理條例》( )規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定.

a.第四十七條第二款

b.第四十七條第一款

c.第四十六條第一款

d.第四十六條第二款

答案:a

解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)遵守職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

5.物業(yè)收費的形式為( )

a.1月1次

b.1年1次

c.1日1次

d.包干制或薪金制

答案:d

解析:掌握兩個概念和物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成。

6.下列選項中,有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的內(nèi)容不包括( )

a.物業(yè)管理事項

b.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

c.專項維修資金的管理與使用

d.物業(yè)服務(wù)態(tài)度

答案:d

解析:物業(yè)服務(wù)合同具備的內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任八個方面。

7.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的( )

a.權(quán)利

b.義務(wù)

c.權(quán)利、義務(wù)

d.權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)

答案:d

8.以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費存在的弊端是( )

a.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量

b.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量

c.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量

d.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)態(tài)度

答案:a

解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

9.《價格法》對價格管理規(guī)定了( )

a.政府定價

b.政府指導(dǎo)價

c.市場調(diào)節(jié)價

d.政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價

答案:d

解析:《價格法》對價

格管理規(guī)定了三種定價形式:政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價。我國僅采取政府指導(dǎo)價.市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費進行管理。

10.物業(yè)服務(wù)收費的原則是( )

a.合理原則

b.公開原則

c.收費與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

d.合理、公開、收費與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

答案:d

解析:掌握物業(yè)服務(wù)收費的原則。

1.物業(yè)管理服務(wù)的二級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中( )巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。

a.每兩日1次

b.每日1次

c.每三日1次

d.每日2次

答案:c

2.物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以外的服務(wù)是( )

a.無償服務(wù)

b.義務(wù)服務(wù)

c.有償服務(wù)

d.業(yè)內(nèi)服務(wù)

答案:c

解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方約定。

3.( )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

a.業(yè)主的住宅權(quán)

b.業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)

c.物業(yè)管理者所得

d.物業(yè)管理服務(wù)

答案:b

解析:對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。

4.( )建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

a.1994年3月20日

b.1994年3月21日

c.1995年3月23日

d.1994年3月23日

答案:d

解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。

5.我國的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。

a.國家法規(guī)

b.地方性法規(guī)

c.中央性法規(guī)

d.國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策

答案:d

6.( )美國成立了第一個行業(yè)協(xié)會-芝加哥建筑管理人協(xié)會.

a.20世紀(jì)初

b.20世紀(jì)末

c.21世紀(jì)初

d.20世紀(jì)中期

答案:a

7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經(jīng)歷了一個( )的過程.

a.由小到大,再由大到小

b.由大到小,再由小到大

c.一直持續(xù)大

d.一直持續(xù)小

答案:a

解析:即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量,以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。

8.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )

a.法國

b.德國

c.英國

d.美國

答案:c

9.( )可作為物業(yè)管理活動的前提條件.

a.市場原則

b.平等原則

c.公平原則

d.公開原則

答案:a

解析:市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,主要目的在于兩點:一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán);二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。

10.物業(yè)管理的內(nèi)容是( )

a.對物業(yè)進行維修

b.對物業(yè)進行養(yǎng)護、管理

c.對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護

d.對相關(guān)區(qū)域衛(wèi)生保潔

第2篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第一章物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第一章物業(yè)管理企業(yè)

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項不是按投資主體經(jīng)濟成分來劃分的有()。

a中外合資經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)

b全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)管理集團公司下的子公司

d集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)類型的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)分類按照投資主體的經(jīng)濟成分可劃分為:全民所有制物業(yè)管理企業(yè)、集體所有制物業(yè)管理企業(yè)、民營物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1―2頁。

2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分類方法有()。

a a、b、c、d四個等級

b高、中、低三個等級

c一、二、三級

d特級、一、二級

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級為一、二、三級。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4~5頁。

3.一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司,其注冊資本可以是:

a 200萬元

b 300萬元

c 400萬元

d 800萬元

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)注冊資本為人民幣500萬元以上。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4~5頁。

4.二級資質(zhì)物業(yè)管理公司,專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于()人。

a 10b 20c 30d 40

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4~5頁。

5.關(guān)于物業(yè)管理資質(zhì)的頒發(fā)機構(gòu),下面哪個說法是正確的()。

a國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

b省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

c直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督

d直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書

的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企

業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第4頁。

6.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請以下資質(zhì)()。

a一級資質(zhì)b二級資質(zhì)c三級資質(zhì)d三級資質(zhì),并設(shè)一年的暫定期

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按最低等級核定,并設(shè)一年的暫定期,物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

7.物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的()。

a法人b經(jīng)濟實體c企業(yè)單位d以上說法都不對

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)概念的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。故本題選b,

有關(guān)內(nèi)容可參見教材第l頁。

8.下列選項中,不屬于物業(yè)管理企業(yè)特征的是()。

a是獨立的企業(yè)法人

b屬于服務(wù)性企業(yè)

c具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

d具有行政管理職能

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)特征的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)特征可歸納為以下三點:一是獨立的企業(yè)法人;二屬于服務(wù)性企業(yè);三具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

9.物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是()。

a服務(wù)b管理c服務(wù)與管理并存d以上說法都不對

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)特征的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)本身不制造實物產(chǎn)品,它主要是常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目,盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

10.物業(yè)管理有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為(&nbs

p; )萬元。

a 10b 200c 300d 500

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)工商注冊登記的掌握程度。《公司法》規(guī)定,科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定(若辦理資質(zhì),10萬元的注冊資本是不行的)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3頁。

11.()組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式,它的特點是:企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能,按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo),不設(shè)專門職能機構(gòu)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理,不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6~7頁。

12.()組織形式,其員工受雙重領(lǐng)導(dǎo)。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng),縱橫交叉,構(gòu)成矩陣的形式。其特點是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統(tǒng);參加項目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo),既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo),又受項目組的領(lǐng)導(dǎo)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。

13.規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司可以采用()組織形式。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式,是管理產(chǎn)品各類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)各類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8頁。

14.目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種組織形式是()。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎(chǔ),在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下,按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門,實行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式。其特點是各級主管人員直接指揮,職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機構(gòu)下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示,只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7~8頁。

15.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按()等級核定。

a最低b最高c適合的資質(zhì)等級d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按最低等級核定,并設(shè)一年的暫定期物管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,應(yīng)持以下資料()。

a營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)章程

b驗資證明

c物業(yè)管理企業(yè)組織架構(gòu)

d企業(yè)法定代表人的身份證明

e物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明書和勞動合同,管理和技術(shù)人員的職稱證明書和勞動合同

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,應(yīng)持以下資料:營業(yè)執(zhí)照;企業(yè)章程;驗資證明;企業(yè)法定代表人的身份證明;物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)

資格證明書和勞動合同,管理和技術(shù)人員的職稱證明書和勞動合同。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

2.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立,以下說法正確的是()。

a物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段

b 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記,是根據(jù)《公司法》的規(guī)定

c新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,要向當(dāng)?shù)毓ど讨鞴懿块T申請資質(zhì),是根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定

d《公司法》規(guī)定,科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為50萬元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時可以辦理三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)

e物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立程序的掌握程度。根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段;根據(jù)《公司法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記,在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè);新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì),是根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定;《公司法》規(guī)定,科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元,物業(yè)管理企業(yè)作

為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時,考慮到企業(yè)注冊后應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書,因此,注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求;物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~6頁。

3.以下哪幾種是物業(yè)管理企業(yè)的常見模式()。

a房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬公司

b民營物業(yè)管理企業(yè)

c獨立的物業(yè)管理企業(yè)

d集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

e物業(yè)管理集團公司

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)常見模式的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的常見模式有房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬公司、獨立的物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理集團公司。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3―6頁。

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式主要有()。

a直線制b直線職能制c矩陣制d直線矩陣制e事業(yè)部制

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制和矩陣制。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

5.以下對物業(yè)管理企業(yè)描述正確的有()。

a依法設(shè)立,以盈利為目的,承擔(dān)獨立責(zé)任的企業(yè)法人

b物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù),屬于服務(wù)性企業(yè)

c其職能帶有公共管理的性質(zhì)

d具備專門資質(zhì),依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體

e物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,在提供服務(wù)時不承擔(dān)民事責(zé)任

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)概念和特征掌握程度。e“物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,在提供服務(wù)時不承擔(dān)民事責(zé)任”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

6.關(guān)于事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式以下哪種說法是正確的()。

a事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式,是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式

b采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè),要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識,具備多方面的知識和技能

c其主要特點:實行分權(quán)管理,將政策制定和行政管理分開;每個事業(yè)部都是一個利潤中心,實行獨立核算和自負(fù)盈虧

d其主要優(yōu)點:強化了決策機制,使公司領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù);能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性;促進了內(nèi)部競爭;有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)

e主要缺點:機構(gòu)人員較多,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理組織形式的掌握程度。選項b“采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè),要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識,具備多方面的知識和技能”是直線制組織形式的特征;選項e“主要缺點:機構(gòu)人員較多,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)”是矩陣制組織形式的缺點。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8頁。

7.以下諸多因素,哪幾個因素影響物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置()。

a企業(yè)資質(zhì)b企業(yè)戰(zhàn)略c技術(shù)d組織規(guī)模e外部環(huán)境

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素的掌握程度。影響因素包括:企業(yè)戰(zhàn)略因素、外包環(huán)境因素、技術(shù)因素和組織規(guī)模及所處階段。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9頁。

8.物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求是()。

a按企業(yè)資質(zhì)設(shè)置組織機構(gòu)

b按照企業(yè)規(guī)模、任務(wù)設(shè)置

c按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理的原則設(shè)置

d按企業(yè)注冊資本設(shè)置組織機構(gòu)

e要充分體現(xiàn)各崗位、各部門之間的分工協(xié)作,同時,要精干、高效、靈活

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置要求的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求是:①按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置;②統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理;③分工協(xié)作;④精干、高效、靈活。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。

9.物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項是按投資主體的經(jīng)濟成分來劃分的有()。

a中外合資經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)

b全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)管理集團公司下的子公司

d集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)

e股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)分類的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)按投資主體的經(jīng)濟成分來劃分,可分為:全民所有制物業(yè)管理企業(yè);集體所有制物業(yè)管理企業(yè);民營物業(yè)管理企業(yè);外資物業(yè)管理企業(yè)和其他物業(yè)管理企業(yè)。選項c“物業(yè)管理集團公司下的子公司”屬于物業(yè)企業(yè)的模式;選項e“股份合作型物業(yè)管理企業(yè)”是按股東出資形式來劃分的。故本題選abd,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1―2頁。

10.物業(yè)管理企業(yè)的職能機構(gòu)主要包括人力資源部、行政管理部、品質(zhì)管理部、財務(wù)部、經(jīng)營管理部、工程管理部、安全管理部、環(huán)境管理部。品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括以下那幾個方面()

a客戶服務(wù)監(jiān)督管理

b制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標(biāo)

c維護企業(yè)質(zhì)量管理體系的正常運行

d建立相關(guān)規(guī)章制度、管理目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)

e客戶管理關(guān)系,客戶投訴處理,客戶滿意度評價

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)職能機構(gòu)職責(zé)的掌握程度。品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括:企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護,各物

業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督,客戶滿意度評價及監(jiān)督,管理評審,

協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系,外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理,客戶關(guān)系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。

三、案例題

1.你是一個職業(yè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組建一個準(zhǔn)備接管兩個三十萬建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區(qū)的物業(yè)管理公司。按上級領(lǐng)導(dǎo)的要求:成立之初的組織機構(gòu)設(shè)置要考慮公司的發(fā)展要求,要貫標(biāo)(is09001)。請問(1)按直線職能制組織形式思路,設(shè)立公司的職能部門并確定各部門的職責(zé)。(2)說明直線職能制的主要優(yōu)缺點。

【答案】(1)應(yīng)設(shè)立的職能部門及職責(zé)如下:

①總經(jīng)理室:由總經(jīng)理及若干副總經(jīng)理共同構(gòu)成公司的決策層,對企業(yè)的重大問題作出決策。

②人力資源部:制訂企業(yè)各項人力資源管理制度,編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計劃,優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置,設(shè)計實施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。

③行政管理部:編制實施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算,建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

④財務(wù)部:堅持原則,遵守財經(jīng)紀(jì)律,執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度;編制財務(wù)計劃,做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作;督促檢查各項目的財務(wù)收支情況,監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作,增收節(jié)支;定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況。

⑤品質(zhì)管理部:企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護,各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督,客戶滿意度評價及監(jiān)督,管理評審,協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系,外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理,客戶關(guān)系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評價等。

⑥市場拓展部:制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標(biāo),制訂物業(yè)項目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),組織對各物業(yè)項目進行目標(biāo)考核等。

⑦經(jīng)營管理部:物業(yè)管理市場調(diào)查研究,物業(yè)管理市場拓展,物業(yè)項目可行性研究分析,制作標(biāo)書,投標(biāo)管理,新接管物業(yè)項目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào),顧問項目管理與協(xié)調(diào)等。

⑧工程管理部:工程維修和運行保障,合格工程維修分包商評審,各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投標(biāo)、預(yù)算及審價、合同評審工作,為各物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運行和維修評審,支持新項目做好新接管物業(yè)的移交、驗收和工程管理,負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。

⑨安全管理部:各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等;具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計劃的制度與實施,并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作;協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。

⑩環(huán)境管理部:負(fù)責(zé)清潔、綠化管理,保持環(huán)境衛(wèi)生,實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等;具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項目清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作;負(fù)責(zé)對承包方的監(jiān)督檢查與考核;負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施,組織編制并實施項目清潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃。

(2)優(yōu)點:加強了專業(yè)管理的職能,適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。缺點:機構(gòu)人員較多,成本較高,橫向協(xié)調(diào)困難,容易造成扯皮,降低工作效率。

2.公司剛剛意向成立一個物業(yè)管理公司,你是行政經(jīng)理,請你寫出物業(yè)公司設(shè)立的程序。分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。

【答案】

(1)工商注冊登記階段:企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。

第3篇 物業(yè)管理師理論模擬試題

單項選擇:

1.在前期工作階段,房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的'五證'中,除( )之外的其他四證。

a、國有土地使用權(quán)證b、商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證

c、建筑工程規(guī)劃許可證d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2.( )是在業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

a、物業(yè)管理早期介入 b、前期物業(yè)管理

c、日常物業(yè)管理 d、后期物業(yè)管理

3.物業(yè)可行性研究,是指物業(yè)管理企業(yè)在(),擬定物業(yè)管理方案時,從政策、技術(shù)和經(jīng)濟上進行全面的分析。

a、作出投標(biāo)決策前 b、立項前

c、接管理物業(yè)后 d、與業(yè)主發(fā)生矛盾時

4.( )是項目決策的基礎(chǔ),是分析項目在技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。

a、投資機會研究 b、初步可行性研究

c、詳細(xì)可行性研究 d、項目評論與決策

5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。

a、業(yè)主的愿望b、物業(yè)本身的條件

c、物業(yè)管理的運作能力d、房地產(chǎn)行政管理部門的意見

6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中,要求新建居住區(qū)紀(jì)地占居住區(qū)總用地比率不低于()。

a、20% b、30% c、15% d、35%

7.( )是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。

a、企業(yè)綜合管理制度b、員工管理制度

c、部門職責(zé)和職責(zé)d、操作規(guī)程

8.( )是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當(dāng)事人的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。

a、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度 b、業(yè)主內(nèi)部管理制度

c、物業(yè)管理的公共管理制度 d、業(yè)主公約

9.下列說法錯誤的是( )。

a、物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作

b、物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。

c、物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性,一經(jīng)制定就不能修改

d、物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)

10.投資機會研究,主要是分析( )的可能性。

a、投資范圍b、投資方向c、投資對象d、投資效益

11.業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )具有普遍約束力。

a、全體業(yè)主 b、物業(yè)管理企業(yè)和全休業(yè)主

c、業(yè)主和非業(yè)主使用人 d、業(yè)主及業(yè)主大會

12.《維護手冊》不包括什么內(nèi)容( )。

a、住宅概況 b、物業(yè)區(qū)域管理機構(gòu)

c、住房須知 d、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度

13.據(jù)規(guī)定,商品住房在銷售時,購房者應(yīng)當(dāng)按購房款( )的比例交專項維修資金。

a、2% b、20% c、30%d、2%-3%

14.下列不屬于房屋共用部位的有( )。

a、外墻面b、門廳c、樓地面d、承重結(jié)構(gòu)部位

15.安全防范設(shè)施的建設(shè)和維護費用最終要由()承擔(dān)。

a、房地產(chǎn)開發(fā)房 b、物業(yè)管理公司 c、建設(shè)單位 d、業(yè)主和使用人

16.俗稱'電子鼻'的安全防范設(shè)施是( )。

a、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)b、電子保安系統(tǒng) c、燃?xì)庑孤秷缶鱠、電子巡更

17.( )就是規(guī)定的數(shù)量。規(guī)定在工程產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的消耗的人力、物力、財力的標(biāo)準(zhǔn)額度。

a、工程量b、定額c、直接工程費d、工程造價

18.物業(yè)管理本身是個涵蓋面很廣的行業(yè),其本質(zhì)是( )。

a、服務(wù)b、管理c、經(jīng)營d、領(lǐng)導(dǎo)

19.關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)不正確的表述是( )。

a、物業(yè)管理服務(wù)分為公共服務(wù)和特約服務(wù)

b、特約服務(wù)是滿足業(yè)主和使用人特別需要而提供的個別服務(wù)

c、綜合經(jīng)營服務(wù)就是指物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約性服務(wù)

d、特約性服務(wù)費是由政府指導(dǎo)價確定的

20.市場珠重要內(nèi)容不包括( )。

a、物業(yè)類型與規(guī)模 b、物業(yè)對象的資料

c、同類物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)項目的地理位置,交通狀況等。

21.傳統(tǒng)觀念的市場組合中有產(chǎn)品、價格、地質(zhì)和( )。

a、促銷 b、顧客 c、成本d、便利

22.物業(yè)管理服務(wù)的價格形式有( )種。

a、1種b、2種c、3種d、3種以上

23.( )是一種政策性價格形式。

a、政府指導(dǎo)價b、政府定價c、市場調(diào)節(jié)價 d、混合價

24.物業(yè)管理服務(wù)市場結(jié)構(gòu)包括市場主體,市場客體和(

)3個方面。

a、內(nèi)容b、市場機制c、市場環(huán)境d、市場管理

25.物業(yè)管理市場交易秩序應(yīng)當(dāng)保持公開化、貨幣化和( )。

a、公平化b、規(guī)范化c、自愿化d、有序化

26.創(chuàng)建物業(yè)管理品牌,可以通過( )設(shè)計和提高管理服務(wù)質(zhì)量等措施來實現(xiàn)。

a、企業(yè)形象b、企業(yè)文化 c、企業(yè)理念d、企業(yè)精神

27.我國第一部招投標(biāo)方面的法律《中華人民共和國招投標(biāo)法》自( )起施行。

a、1999年8月30日b、2000年1月1日

c、2003年9月1日 d、1998年8月30日

28.物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)活動,應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和( )原則。

a、誠實信用b、市場競爭c、經(jīng)濟合理d、保密

29.員工績效考核的意義不包括( )。

a、人事決策的依據(jù)b、有助于員工改進工作

c、促進上下的溝通d、促進競爭

30.( )是根據(jù)被考核人完成工作目標(biāo)的情況來進行考核的一種方式。

a、關(guān)鍵條件法b、強制選擇法c、目標(biāo)考核法d、等級評估法

31.開展物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的下列表述中不正確的是()。

a、推動物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營服務(wù)的直接動力增加收

b、開展綜合經(jīng)營服務(wù)能夠促進企業(yè)的造血功能,減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)

c、開展綜合經(jīng)營勢必擾亂物業(yè)區(qū)域的正常秩序

d、綜合經(jīng)營服務(wù)還具有顯著的社會效益

32.在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù)。

a、刑事b、民事c、人事d、行政

33.民事法律關(guān)系的主要特不包括( )。

a、主體法律地位平等 b、當(dāng)事人自愿放棄

c、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對等 d、主體間有親屬關(guān)系

34.假定、處理、制裁在法學(xué)上稱為法律規(guī)范3要素,其中( )是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。

a、假定b、處理c、裁d、處理和制裁

35.民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種( )。

a、財產(chǎn)責(zé)任b、侵害責(zé)任c、財務(wù)糾紛d、財務(wù)歸屬

多項選擇:

1.房地產(chǎn)開發(fā)基本程序包括( )。

a、投資決策階段b、規(guī)劃設(shè)計階段

c、前期工作階段d、施工建設(shè)和租售營銷階段

2.建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定有( )。

a、《中華人民共和國建筑法》b、《建筑工程質(zhì)量管理條例》

c、《住宅小區(qū)設(shè)計規(guī)范》d、《公園設(shè)計規(guī)范》

3.制定物業(yè)管理方案的原則有( )。

a、規(guī)范調(diào)研的原則b、實事求是和求實細(xì)致原則

&nbs

p; c、科學(xué)適用原則d、開拓創(chuàng)新原則

4.物業(yè)所可行性研究的根本目的是為( )。

a、投資決策提供科學(xué),可靠的根據(jù)

b、實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化

c、減少或避免投資決策的失誤

d、提高項目實施帶來的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益

5.物業(yè)再開發(fā)利用的原則( )。

a、利潤最大化原則b、尊重業(yè)主意愿c、經(jīng)濟適用d、科學(xué)規(guī)劃

6.業(yè)主內(nèi)部管理制度一般包括()。

a、業(yè)主公約 b、業(yè)主大會議事規(guī)則

c、物業(yè)管理公共管理制度 d、樓宇入住及遷出管理制度

7.一個物業(yè)管理項目的各種管理制度要做到( )。

a、形式規(guī)范b、體例統(tǒng)一c、文字明確d、表述清晰

8.業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的( )。等事項依法做出約定。

a、議事方式b、表決程序

c、業(yè)主投票確定辦法d、業(yè)主委員會的組成及委員任期

9.有關(guān)業(yè)主公約正確的表述有( )。

a、是實行業(yè)主自治管理的重要表現(xiàn)形式

b、是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定

c、是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件

d、是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行業(yè)準(zhǔn)則

10.物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)權(quán)人和使用人收取的( )收入。

a、公共性服務(wù)費b、物業(yè)經(jīng)營收

c、公眾代辦性服務(wù)費d、特約服務(wù)費

11.物業(yè)管理的主管業(yè)務(wù)收入包括()。

a、物業(yè)管理收入b、物業(yè)經(jīng)營收c、物業(yè)大修收d、其他業(yè)務(wù)收入

12.解決物業(yè)管理收費糾紛的相關(guān)法規(guī)有()。

a、《民事訴訟法》 b、《物業(yè)管理條件》

c、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 d、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

13.專家維修資金收繳的依據(jù)為( )。

a、《物業(yè)管理條例》b、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》

c、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

d、《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

14.財務(wù)分析的主要內(nèi)容包括()。

a、償債能力分析 b、贏利能力分析

c、發(fā)展趨勢分析 d、營運能力和投資效益分析

15.財務(wù)分析最主要的依據(jù)是()。

a、

會計報表b、資產(chǎn)負(fù)債表c、利潤表d、現(xiàn)金流量表

16.房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護工作的效益是指維修成果與成本之間的關(guān)系,反映在( )等效益指標(biāo)上。

a、維修工程質(zhì)量b、維修工程成本c、維修工程工期d、勞動生產(chǎn)率

17.房地產(chǎn)開民的前期階段,應(yīng)完成'七通一平'工作,其中'七通'包括( )。

a、通水b、通暖c、通電d、通路e、通信

18.物業(yè)管理公共制度對( )有約束力。

a、物業(yè)公司b、業(yè)主c、業(yè)主委員會d、非業(yè)主使用人e、只對違約業(yè)主

19.編制房屋維修預(yù)算的原則( )。

a、據(jù)實合理原則 b、保證質(zhì)量原則

c、厲行節(jié)約原則d、市場機制原則

20.房屋維修工程造價包括( )。

a、直接工程費b、人工費c、間接費d、利潤e、稅金

21.編制房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修預(yù)算的方法有多咱,一般采用( )。

a、經(jīng)驗估算法b、統(tǒng)計分析法c、成本計算法d、混合法

22.開展綜合經(jīng)營服務(wù)的意義( )。

a、增加企業(yè)收b、提高信譽c、招商物業(yè)管理水平

d、為業(yè)主、使用人提供盡可能的服務(wù)e、擴大影響

23.選擇綜合經(jīng)營項目的正確表述有( )。

a、日常生活類項目優(yōu)先 b、易損易耗品項目優(yōu)先

c、消費周期短、使用多項目優(yōu)先 d、優(yōu)勢物資項目優(yōu)先

e、中介服務(wù)項目優(yōu)先

24.開展綜合經(jīng)營項目的條件( )。

a、業(yè)主、使用人的情況 b、資金

c、房屋、場地 d、物業(yè)管理自身的條件

25.現(xiàn)代營銷觀念包括了( )要素。

a、顧客b、促銷c、成本d、便利e、溝通

26.從微觀的企業(yè)角度看,市場營銷至少有幾個方面的作用( )。

a、幫助企業(yè)了解消費者需求b、指導(dǎo)企業(yè)正確決策

c、有利于企業(yè)開拓市場d、促進企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展

27.物業(yè)管理市場的特點正確的是( )。

a、非 有權(quán)性 b、質(zhì)量統(tǒng)一性 c、不可分割性

d、質(zhì)量差異性e、需求可變性

28.物業(yè)管理市場定價的原則( )。

a、權(quán)利義務(wù)相結(jié)合原則&nbs

p;b、依法定價原則

c、符合客戶消費規(guī)律原則d、誠實信用原則e等價有償原則

29.實施iso9000認(rèn)證工作的步驟順序( )。

a、文件準(zhǔn)備b、前期準(zhǔn)備c、iso9000試運行d、正式認(rèn)證

30.關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)表述正確的有( )。

a、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)管理公司

b、國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物來管理公司進行前期物來管理

c、投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模較小,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采取楞協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)。

d、擅自彩協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)的,由縣級以上戽地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,給予警告,可以并處10萬以下的罰款。

31.物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法提出招標(biāo)項目、進行招標(biāo)的()。

a、物來開發(fā)建設(shè)單位b、業(yè)主或業(yè)主大會

c、為主委員會d、居民委員會

32.績效考核是指用系統(tǒng)的方法、原理、測量和評價員工在工作崗位上的( )。

a、工作態(tài)度b、工作行為c、工作效果d、工作業(yè)績

33.物業(yè)管理違約責(zé)任是指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同,依法應(yīng)承擔(dān)( )等民事責(zé)任。

a、繼續(xù)履行b、吊銷營業(yè)執(zhí)照c、采取補救措施d、賠償損失

34.民法是調(diào)整平等主體的( )的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

a、自然之間b、法人之間c、自然人與財產(chǎn)之間d、自然人與法人之間

35.民法對民事責(zé)任的規(guī)定主要包括( )。

a、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

b、在什么時候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

c、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成

d、承擔(dān)民事責(zé)任的方式

36.在我國,法律和政策是互相聯(lián)系的,它們的聯(lián)系表現(xiàn)在( )。

a、政策是法律的依據(jù)b、政策對法律起指導(dǎo)作用

c、法律對政策起制約的作用d、法律是執(zhí)行政策的重要工具

物業(yè)管理師技能技能模擬試題

一、情境題

1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計工作,經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認(rèn)為老王列舉的不全面,你知道嗎

2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎

3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。

4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃,但王工程師擔(dān)心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃

5、于先生在編制房屋維修預(yù)算,當(dāng)他做到'計算各種費用'時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎如何計算工程造價

6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標(biāo)工作,在撰寫投標(biāo)書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標(biāo)書的主要內(nèi)容有哪些

7、如何實施員工績效考評方案。

二、案例題

1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀(jì)花園

的物業(yè)管理公司,公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗,連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度,并準(zhǔn)備付諸實施,請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的

2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費的問題,采取了停水停電的方法,引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認(rèn)為物業(yè)管理公司的做法正確嗎請回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費糾紛

3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認(rèn)為是否可行請說明理由。

4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時,參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案

三、方案設(shè)計

1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點,設(shè)計一份物業(yè)管理方案。

2、請設(shè)計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴建、增建方案)。

第4篇 助理物業(yè)管理師試題

助理物業(yè)管理師習(xí)題

一、單選

1、與物業(yè)管理公司簽訂寫字樓物業(yè)管理合同的是( )

a、大廈業(yè)主委員會b、大廈承租人

c、大廈產(chǎn)權(quán)人d、大廈投資人

2、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是()為了方便客人,滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機構(gòu)。

a、寫字樓業(yè)主b、大廈承租人 c、大廈業(yè)主委員會 d、物業(yè)管理公司

3、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )

a、物業(yè)的保值增值b、物業(yè)的出租率

c、資金的良性循環(huán)d、設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)

4、在客戶正式遷入寫字樓之前,營業(yè)部應(yīng)向( )發(fā)出客戶遷入通知,并將合同中的特殊條款通知有關(guān)職能部門。

a、工程部b、客務(wù)部 c、保衛(wèi)部 d、各部門

5、客戶對承租的寫字樓辦公室進行裝修的過程時,工程部應(yīng)協(xié)助()到寫字樓保衛(wèi)部辦理動工手續(xù)并監(jiān)理施工。

a、客戶b、裝修商 c、營業(yè)部 d、施工人

員

6、客戶辦公室裝修竣工后,由()進行工程驗收。

a、工程部b、客戶 c、裝修商 d、工程部和客戶

7、在客戶遷出過程中,()負(fù)責(zé)現(xiàn)場監(jiān)督管理工作。

a、保衛(wèi)部&n

bsp; b、經(jīng)營部 c、保衛(wèi)部與經(jīng)營部 d、保衛(wèi)部與工程部

8、在客戶遷出之日,由()安排專用貨梯服務(wù)。

a、經(jīng)營部b、保衛(wèi)部 c、工程部 d、客務(wù)部

9、寫字樓物業(yè)管理者核查承租戶財務(wù)狀況的目的主要是()

a、為了了解租戶心理b、為了掌握市場信息

c、為了確定收費標(biāo)準(zhǔn)d、為選擇租戶時作決策

10、為了實現(xiàn)商品的擴大再生產(chǎn),( )應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)正常消耗完全得到補償,并可獲取一定利潤的租金。

a、商品租金b、成本租金 c、基礎(chǔ)租金 d、市場租

金

11、()是房屋租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。

a、商品租金b、成本租金 c、基礎(chǔ)租金 d、市場租

金

12、能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息,經(jīng)營費用和空置損失的租金為( )

a、抵押租金b、商品租金 c、成本租金 d、基礎(chǔ)租金

13、市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上,反映物業(yè)()而出現(xiàn)的一種租金。

a、新舊程度b、供求關(guān)系 c、償還能力 d、自身發(fā)展

14、寫字樓物業(yè)租約一般分為( ) &nbs

a、毛租約和純租約b、長租約和短租約

c、有償租約和無償租約d、成本租約和利潤租約

15、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每()平方米的地上建筑面積設(shè)置一個停車位

a、10-100b、50-100 c、100-200

d、200-500

16、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為( )

a、基本承租戶b、主要承租戶

c、次要承租戶d、一般承租戶

17、()是公共商業(yè)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。

a、基本承租戶b、特殊承租戶 c、主要承租戶 d、一般承租戶

18、根據(jù)國外經(jīng)驗,一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶和主要承租戶承租的商業(yè)區(qū)營業(yè)面積應(yīng)達(dá)到( )以上。

a、50% b、60%c、80%d、95%

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19、在選擇商場承租戶時,首先在考慮的因素是承租戶的( )

a、聲譽b、社會地位 c、經(jīng)濟效益 d、財務(wù)狀況

20、商場物業(yè)管理者將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心的一部分來對待,是使承租戶()的有效方法。

a、利潤最大化b、組合最優(yōu)化 c

、減少矛盾 d、增加知名度

21、商業(yè)場所的百分比租金通常以( )為基礎(chǔ)計算。

a、日營業(yè)額b、年總營業(yè)額 c、零售商總利潤 d、商場總利潤

22、商業(yè)場所物業(yè)租約一般分為( )

a、毛租約和純租約b、基本租約和百分比租約

c、一般租約和特殊租約d、毛租約、純租約和百分比租約

23、零售商業(yè)物業(yè)的出租一般以平方米可出租面積計算,可出租面積是指( )

a、營業(yè)面積b、分?jǐn)偟墓妹娣e

c、營業(yè)面積和分?jǐn)偟墓妹娣ed、營業(yè)面積和門前三包面積

24、在工業(yè)廠房外墻或屋頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告,應(yīng)()

a、 經(jīng)廠長辦公會同意b、經(jīng)職工代表大會批準(zhǔn)

c、 事先向管理者申請d、事先經(jīng)工商部門批準(zhǔn)

25、工業(yè)區(qū)內(nèi)各企業(yè)、車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物,不按要求造成的損失由( )

a、責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)b、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)c、由雙方負(fù)責(zé)d、施工單位負(fù)責(zé)

26、在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù) 。

a、刑事b、民事c、人事d、行政

27、民事法律關(guān)系的主要特點不包括()

a、主體法律地位平等

b、大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立

c、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對等 d、主體之間有隸屬關(guān)系

28、民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種()

a、財產(chǎn)責(zé)任b、侵害責(zé)任c、財務(wù)糾紛d、財力歸屬

29、為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護()的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定《物業(yè)管理條例》

a、業(yè)主b、開發(fā)商c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

30、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的()選擇物業(yè)管理企業(yè)。

a、市場競爭機制b、民主法治機制c、法律法規(guī)意識 d、開拓創(chuàng)新意識

31、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

a、代表b、維護c、代表和維護 d、監(jiān)督和指導(dǎo)

32、召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開()以前通知全體業(yè)主。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

33、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的()

a、權(quán)力機構(gòu)b、管理機構(gòu)c、執(zhí)行機構(gòu) d、附屬機構(gòu)

34、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的()

a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同c、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 d、前期物業(yè)服務(wù)合同

35、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照()在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

a、協(xié)議 &

nbsp;b、合同c、調(diào)解 d、規(guī)定

36、()應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

a、施工單位b、建設(shè)單位c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主委員會

37、國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行()制度。

a、資質(zhì)管理b、合格證書c、職業(yè)資格證書 d、自治管理

38、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與()選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

a、業(yè)主b、業(yè)主委員會c、業(yè)主大會 d、建設(shè)單位

39、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于()

a、業(yè)主b、業(yè)主委員會c、開發(fā)建設(shè)單位 d、物業(yè)管理企業(yè)

40、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由()按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

a、業(yè)主b、物業(yè)管理企業(yè)c、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) d、物價管理部門

41、已竣工但尚未出售或未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由()交納。

a、業(yè)主b、建設(shè)單位c、施工單位 d、前期物業(yè)管理企業(yè)

42、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由()

a、雙方約定b、物業(yè)管理企業(yè)確定c、物價部門確定 d、業(yè)主委員會確定

43、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得( )的同意。

a、業(yè)主委員會

; b、物業(yè)管理企業(yè)

c、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè) d、房產(chǎn)地行政管理部門

44、專項維修資金屬()所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

a、業(yè)主b、業(yè)主委員會c、物業(yè)管理企業(yè) d、房地產(chǎn)行政管理部門

45、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)用于()

a、補充開展多種經(jīng)營資金 b、補充專項維修資金

c、業(yè)主大會決定的使用范圍 d、補充專項維修資金,或按照業(yè)主大會的決定使用

46、物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,()應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

a、建設(shè)單位b、物業(yè)管理企業(yè)c、責(zé)任人d、業(yè)主

47、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

a、建設(shè)單位 b、業(yè)主委員會

c、物業(yè)管理企業(yè) d、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

48、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價款( )的罰款。

a、30% b、40% c、50% d、30%-50%

49、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額( )以下的罰款。

&

nbsp; a、2倍b、5倍 c、20% d、50%

50、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處()的罰款。

a、1萬元-10萬元 b、10萬元-30元 c、30萬元-50萬元d、10萬元-50元

51、招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要澄清或者修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少()前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

52、開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行,開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為()的地點。

a、招標(biāo)文件中預(yù)先確定 b、招標(biāo)人根據(jù)投標(biāo)人的情況確定

c、雙方協(xié)商一致同意 d、多數(shù)投標(biāo)人認(rèn)可的

53、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進入專家名冊的專家進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn),對其()等進行綜合考評,及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格。

a、評標(biāo)能力和廉潔公正 b、評標(biāo)能力和評標(biāo)水平

c、評標(biāo)能力 d、廉潔公正

54、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限()前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

a、3日b、7日 c、15日d、30日

55、國家鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進物業(yè)服務(wù)收費通過()形成。

a、國家指導(dǎo) b、雙方協(xié)議 &nbs

p; c、市場競爭 d、降低成本

56、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的()分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

a、性質(zhì)和特點 b、檔次和級別 c、業(yè)主和使用人 d、出租人和承租人

57、物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的,具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在()中約定。

a、業(yè)主公約 b、物業(yè)服務(wù)合同 c、業(yè)主大會議事規(guī)則 d、物業(yè)管理規(guī)章制度

58、酬金制是指在預(yù)收的()中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

a、物業(yè)服務(wù)費用 b、物業(yè)服務(wù)成本 c、物業(yè)服務(wù)資金 d、物業(yè)服務(wù)支出

59、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出中不包括管理服務(wù)人員的( )

a、工資 b、獎金c、社會保險d、按規(guī)定提取的福利

60、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定()交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

a、按日 b、按月c、按年 d、按時足額

二、多選

61、商業(yè)場所物業(yè)租賃合同的內(nèi)容不包括( )

a、限制承租人在附近重復(fù)設(shè)店b、公用面積維修責(zé)任的承擔(dān)

c、公用面積維護費的分?jǐn)俤、停車場的使用

62、大型商廈為了吸引承租人,常常給予承租一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式有( )

a、向承租人提供裝修補貼b、為承租人支付搬家費用

c、提供一段時間的免租期d、補貼一部分

經(jīng)營上的虧損

63、簽訂物業(yè)租賃合同時的注意事項有()

a、按統(tǒng)一規(guī)定填寫 b、不得擅自涂改變更

c、合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份 d、起租日期按合同約定之日確定

64、商業(yè)場所的物業(yè)管理者必須重視對承租商的選擇和搭配,對承租商種類的劃分可以按( )。

a、零售商店員工素質(zhì) b、零售商店的經(jīng)營品種范圍

c、零售商店的不同形式 d、零售商店的經(jīng)濟效益

65、商業(yè)場所收取百分比租金取決于()

a、物業(yè)的規(guī)模b、物業(yè)的性質(zhì) c、物業(yè)的地點 d、承租人生意的類型

66、寫字樓和商業(yè)場所的租金可以按()調(diào)整

a、消費價格指數(shù)b、零售物價指數(shù) c、股票上漲指數(shù) d、資產(chǎn)評估指數(shù)

67、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理包括()等房屋建筑的管理

a、工業(yè)廠房b、生產(chǎn)車間 c、倉庫 d、住宅區(qū)

68、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作難度較大,主要是因為( )

a、管理面廣收益低b、噪聲污染大 c、固定資產(chǎn)比重大 d、維修保養(yǎng)費用高

69、工業(yè)區(qū)環(huán)境污染的類型有()

a、水體污染b、固體廢棄物污染 c、空氣和噪聲污染 d、電磁波污染

70、在學(xué)校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應(yīng)向?qū)W生明確提出安全要求,這些具體要求包括()。

a、不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子 b、不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉各種線路

c、不準(zhǔn)留宿外來人員 d、不準(zhǔn)往窗外扔各種物品

71、醫(yī)院物業(yè)管理的特點有()

a、設(shè)備運行具有連續(xù)性

第5篇 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)人員須具備專業(yè)素質(zhì)

一、良好的溝通、協(xié)調(diào)能力

溝通工作在物業(yè)管理日常工作中無時、無處不在,溝通工作主要包括:與業(yè)主(客戶)的溝通、與上下級的溝通,與相關(guān)單位的溝通等等,對內(nèi)通過有效的溝通,加強了團隊成員的相互理解,避免產(chǎn)生不必要的誤會、矛盾及摩擦,員工內(nèi)部間不會有壓抑的感覺,工作就容易出成績出效率;對外通過有效溝通,達(dá)到業(yè)主理解物業(yè)管理企業(yè)的管理舉措,讓業(yè)主配合并支持企業(yè)的目的;對外溝通還反映在其它方面,如與政府相關(guān)職能部門、供電、供水、電信、相關(guān)合作單位等等。物業(yè)管理師,是物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)頭人,在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中出現(xiàn)問題必須及時解決,必然要善于利用各種機會進行溝通,然后根據(jù)了解的情況做出正確的判斷和選擇,完成物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo)。

二、務(wù)實、敬業(yè)的精神

物業(yè)管理涉及社會的方方面面,行業(yè)內(nèi)有句話:“物業(yè)管理是籮筐、什么東西都可往里裝”,有事找“物業(yè)”。物業(yè)管理人從事的是一件繁雜瑣碎的工作,不抱著務(wù)實、敬業(yè)的精神就很難成為稱職的員工,更不能成為合適的物業(yè)管理師,其務(wù)實、敬業(yè)精神主要表現(xiàn)在以下兩方面:

(一)對職業(yè)是否充滿信心

物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年的發(fā)展,但相應(yīng)的物業(yè)管理法律法規(guī)尚在健全之中,受中國傳統(tǒng)文化的影響,不少人認(rèn)為物業(yè)管理技術(shù)含金量低、任何人都可以操作。由于當(dāng)前市場經(jīng)濟尚不發(fā)達(dá)造成整個社會對于物業(yè)管理行業(yè)的評價不夠客觀和公正?？梢哉f,物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在是受委屈的事多,理解的事少,贊賞的事更少,在這種情況下,作為一名物業(yè)管理師,能否端正心態(tài),務(wù)實、敬業(yè)地做好物業(yè)管理活動過程中的每項工作,能否對這一職業(yè)持續(xù)保持信心充分去認(rèn)識到隨著人們思想觀念的不斷轉(zhuǎn)變,市場經(jīng)濟的不斷深入,必將會讓國人對物業(yè)管理這行業(yè)有新的認(rèn)識――物業(yè)管理不僅只是最終為客戶固定資產(chǎn)投資的保值和增值,還有更多可延伸的增值服務(wù)。對行業(yè)的信心是務(wù)實、敬業(yè)精神最基本的表現(xiàn)。

(二)對薪酬的理解態(tài)度

物業(yè)管理是靠收取業(yè)主的物業(yè)費來維持運作,物業(yè)費收入是有限的,費用支出是年年遞增的,員工不可能有過高的薪酬待遇。在現(xiàn)實中,由于受薪酬多與少的影響為理由,物業(yè)人對本職工作表現(xiàn)出不積極,甚至推卸、應(yīng)付了事的比比皆是,而作為一名物業(yè)管理師可以不滿足于現(xiàn)有的薪酬待遇,但是一旦接受了這項工作和薪酬,就應(yīng)不計個人得失,全力以赴地按照物業(yè)管理企業(yè)所定的經(jīng)營管理目標(biāo),按質(zhì)按量地完成。薪酬的理解態(tài)度是務(wù)實、敬業(yè)精神的重要具體表現(xiàn)。

第6篇 物業(yè)管理師培訓(xùn)教學(xué)大綱

一、物業(yè)管理方案的制訂

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作;具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

(二)學(xué)習(xí)重點

1.物業(yè)管理的早期介入

(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:

①物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。

②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好,減少使用成本。

③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。

④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

①基本業(yè)務(wù)

包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護與管理;消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

②專項業(yè)務(wù)

包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

③特約業(yè)務(wù)

包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

④經(jīng)營業(yè)務(wù)

包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備

人員準(zhǔn)備

資料準(zhǔn)備

設(shè)備、器材準(zhǔn)備

資金準(zhǔn)備

(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段:

①決策、立項階段

通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點和開發(fā)項目,向政府有關(guān)部門申請立項。

②前期階段

1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進一步的調(diào)查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關(guān)部門申報,同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

4)征用土地,開展拆遷安置工作。

5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。

6)辦理開工手續(xù)。

③建設(shè)階段

通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程,進行施工建設(shè);同時,要加強施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。

④營銷階段

這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。

(5)建筑工程基本知識

①建筑工程分類

建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:

1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是貫

穿以工程項目為對象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點和規(guī)律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:

l)落實施工任務(wù),簽訂對外承包合同;

2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃;

3)做好施工前的準(zhǔn)備工作,保障順利開工;

4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標(biāo)進行對比,發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整,使各項施工活動處于最佳狀態(tài);

5)做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序;

2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;

3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格;

4)編制施工組織設(shè)計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃;

5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;

6)抓好質(zhì)量管理;

7)抓好安全生產(chǎn)管理;

8)抓好材料與工具管理;

9)抓好班組管理;

10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

2.物業(yè)管理早期介入的實施

(l)工作內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有:

①參與規(guī)劃設(shè)計階段

參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題:

1)配套設(shè)施的完善問題;

2)水電供應(yīng)容量的問題;

3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);

4)垃圾的處理方式;

5)高層建筑物外觀的清潔問題;

6)消防設(shè)施問題;

7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;

8)對建筑材料的意見;

9)其他問題。

②參與建設(shè)階段

通過參與施工管理,對工程建設(shè)提出意見。主要包括:

1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;

2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見:

3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;

4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

(2)早期介入應(yīng)注意的問題

①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作

②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

③抓好人員準(zhǔn)備這個關(guān)鍵

④精心準(zhǔn)備,細(xì)致周到,力求全面、充分

3.擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

通過對擬管項目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

(l)項目情況調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

項目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。

配套及附近交通狀況:已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。

消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

項目性質(zhì)及特色

政府的支持、扶持與介入程度

開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負(fù)責(zé)人情況等。

周邊壞境狀況

②調(diào)查方法

包括實地考察、公

開信息收集、座談及其他途徑。

(2)使用人需求調(diào)查

①調(diào)查內(nèi)容

住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

住區(qū)人員需求分析:

l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;

2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè),并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營,以提高其開發(fā)利用的效益。

3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對性的方案。

②調(diào)查方法

1)詢問法

詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

2)觀察法

觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

3)實驗法

實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

4)抽樣調(diào)查法

抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

(3)競爭企業(yè)調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

4.制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:

(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):

(3)準(zhǔn)備經(jīng)費;

(4)準(zhǔn)備設(shè)備;

(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

5.制訂物業(yè)管理方案

(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次

物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標(biāo)準(zhǔn)及費用的不同。

②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算

物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。

(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

①項目管理的整體設(shè)想與策劃

包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。

②管理模式

包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。

③公司人力資源管理

包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

④規(guī)章制度建設(shè)

包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

⑤經(jīng)營管理指標(biāo)

包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算

包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。

⑧日常管理

包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。

(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

第一步:成立制訂方案的工作機構(gòu)

第二步:培訓(xùn)工作人員

第三步:經(jīng)費、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

第四步:項目、使用人、競爭調(diào)查

第五步:研究分析調(diào)查資料

第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項目

第七步:經(jīng)費預(yù)算

第八步:草擬方案文本

第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>

第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

第十一步:修改、研討、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:實施、反饋

⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

①經(jīng)理意見法

主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

②內(nèi)部征詢法

發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

③學(xué)習(xí)借鑒法

主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

④專家意見法

主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

⑤綜合制訂法

6.可行性研究知識

(l)可行性研究的基本概念

可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析,即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

(2)可行性研究的程序

可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評價報告四個階段。

①投資機會研究

帶有預(yù)測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。

②初步可行性研究

進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測,考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源,對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。

③詳細(xì)可行性研究

對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證,仔細(xì)分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。

④評價報告

重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

(3)可行性研究的內(nèi)容

①市場需求預(yù)測;

②物質(zhì)資源預(yù)測;

③項目方案研究;

④人力資源研究;

⑤項目實施過程研究;

⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;

⑦項目經(jīng)濟效益研究。

(4)編寫可行性報告

①總論;

②項目分析;

③需求預(yù)測;

④物資資源及公用設(shè)施條件分析;

⑤人力資源分析;

⑥實施進度分析;

⑦投資估算、資金籌措或成本估算;

⑧社會及經(jīng)濟效益評價;

⑨附件。

二、物業(yè)管理制度

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法

;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。

(二)學(xué)習(xí)重點

1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。

(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。

①物業(yè)管理公司員工管理條例

員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度,主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。

②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。

③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。

(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度

外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度,主要制度有:

①物業(yè)接管驗收規(guī)定

②樓宇入住規(guī)定

包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

③物業(yè)管理公約

是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定,對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內(nèi)容:

1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)

4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理

5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

6)管理費用的規(guī)定

7)法律責(zé)任

8)其他事項

④住戶手冊

是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內(nèi)容:

l)居住區(qū)概況;

2)居住區(qū)的管理;

3)業(yè)主或住戶須知;

4)購日燈管理與維修;

5)物業(yè)管理條例;

6)綜合服務(wù);

7)其他應(yīng)注意的事項。

⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。

2)對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

⑥房屋管理服務(wù)制度

1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。

2)房屋裝修管理規(guī)定。

⑦住宅區(qū)管理制度

主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。

⑧業(yè)主公約

⑨業(yè)主委員會章程

l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的;

2)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù);

3)成立業(yè)主委員會的程序;

4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會;

5)業(yè)主委員會的任務(wù);

6)有關(guān)補充說明。

2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法

⑴程序

第一步:研究所管物業(yè)的實際情況。

第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。

第三步:正確評價本企業(yè)狀況。

第四步:學(xué)習(xí)理解國家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。

&

nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。

第六步:分頭草擬制度。

第七步:征求各方意見,反復(fù)討論修改。

第八步:定稿。

第九步:通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。

(2)方法

①經(jīng)理意見法:在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。

②業(yè)主委員會制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。

③內(nèi)部制訂法:適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。

④學(xué)習(xí)借鑒法:主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。

⑤綜合征定法:綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。

3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容

(l)法律依據(jù)

業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是:

①《民法通則》第83條規(guī)定。

②建設(shè)部19*第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。

(2)特點

①公約的主體是全體業(yè)主。

②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為。

③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會公共道德的內(nèi)容。

④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。

4.業(yè)主公約的訂立

(1)訂立的原則

包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

(2)訂立的程序

首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行:

第一步:物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī),尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>

第二步:結(jié)合所管項目的實際情況,依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容,制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。

第三步:用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。

第四步:業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。

第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效

業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。

5、糾正違反業(yè)主公約的行為

⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為

在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:

①業(yè)主違反《公約》。

②非業(yè)主違反《公約》

③物業(yè)管理公司違反《公約》

作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時違反《公約》的行為,搬遷時違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。

⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為

物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:

①加強工作責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位責(zé)任。

②物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。

③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識,建立有效的監(jiān)督機制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

⑶正確處理違反《公約》

的行為

從廣義上說,《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個性,概括起來,共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。

對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行,主要有:規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。

6、房屋裝修管理

⑴住用戶裝修申報

①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。

②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認(rèn),并提供裝修指南及有關(guān)資料。

③業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計,并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。

⑵物業(yè)管理公司審批

①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi),工程設(shè)備部門會同安保部門進行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。

②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實施。

③方案批準(zhǔn)后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領(lǐng)取裝修許可證。

⑶裝修單位施工

與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》,并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進行施工,施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。

⑷物業(yè)管理公司驗收。

①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。

②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。

③竣工驗收合格后,由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。

④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。

三、物業(yè)管理資金的管理

(一)學(xué)習(xí)要求

掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。

(二)學(xué)習(xí)重點

1、物業(yè)管理資金及其管理

(1)物業(yè)管理資金的概念

物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。

(2)物業(yè)管理資金的管理

概念

物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。

管理對象

物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。

管理目的

物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。

2.物業(yè)管理資金的來源和管理

(l)物業(yè)管理啟動資金

概念

物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。

內(nèi)容及來源

一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。

物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。

(

2)日常物業(yè)管理資金

來源

包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。

②日常物業(yè)管理資金的管理

1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。

2)財務(wù)上的管理。應(yīng)加強財會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。

3.利用會計手段進行經(jīng)濟管理

(l)會計的基本知識及會計制度

會計的概念

會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟信息,對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。

②會計的基本職能:核算和監(jiān)督。

l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。

對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價值指標(biāo)的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。

③會計法規(guī)體系

我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作.

均有約束力的會計準(zhǔn)則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。

(2)通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益

會計報表的概念

會計報表亦稱財務(wù)報告,是會計核算的結(jié)果,是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。

②會計報表的構(gòu)成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。

l)主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。

2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。

3)報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。

會計報表對外提供時,一般還附有財務(wù)狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。

③會計報表分析的意義

物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表,通過一定的技術(shù)方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗,揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。

4.物業(yè)管理資金的使用與運作

(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)

物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

(2)物業(yè)管理資金的使用

物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:

①成本性資金支出與使用:

成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值,為社會所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。

②公益性資金使用

公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

③投資性資金支出與使用

投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把

暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。

(3)物業(yè)管理資金的使用原則

①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。

②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風(fēng)險。

③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。

(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制

在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計劃,財會人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。

5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理

(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作

①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念

物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件

1)扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作;

2)對完善的制度體系;

3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;

4)要充分利用管理會計的職能。

(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則

①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序

一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé),如財務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計劃,報領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。

②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則

1)目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)進行。

2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。

4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預(yù)算。

(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法

①固定成本預(yù)算編制法

1)日常綜合管理費用成本預(yù)算公式

p=∑pi(i=l,2……,n)

2)人工費用成本預(yù)算公式

p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)

3)行政辦公費成本預(yù)算公式

p2=f0(1+i%)-f0’

4)公用水電費預(yù)算公式

p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水

5)保安服務(wù)費預(yù)算服務(wù)公式

p4=∑fi=f1+f2+f3

滾動預(yù)算編制法

即將預(yù)算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進修改預(yù)算邊制定下一個周期的預(yù)算。

(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法

主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的

預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。

四、房屋構(gòu)造與識圖

(一)學(xué)習(xí)要求

了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。

(二)學(xué)習(xí)重點

1.建筑物的分類

建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù),如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務(wù),如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn),可將建筑物進行分類。

(l)按建筑物的使用功能分類

分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。

(2)按建筑物的層數(shù)分類

分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。

(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類

分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。

(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分

分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。

2.房屋的構(gòu)造組成

一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。

(1)基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負(fù)荷,并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎(chǔ)的自重。

①基礎(chǔ)的埋置深度

是指由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離。基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價。一般情況下,基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。

③基礎(chǔ)的分類

1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

2)按受力特點分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。

3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中,或地基質(zhì)差的工程中)。

(2)墻體

墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。

①墻體的分類

1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。

2)按墻體的構(gòu)造方式分為實體墻、空體墻和復(fù)合墻

②墻體的細(xì)部構(gòu)造

l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數(shù),寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng),端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。

2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。

3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。

4)構(gòu)造柱:是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個主要措施。

5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨立的單元的斷縫,它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。

(3)樓地面

樓板層把整個建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。

地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層

(4)樓梯

是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安

第7篇 物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案2

2022物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案(2)

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住房專項維修資金的法律責(zé)任有:( )。

a.由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住房專項維修資金,沒收違法所得

b.可以并處挪用金額3倍以下的罰款

c.構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任

d.情節(jié)嚴(yán)重的,應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照

答案:a,c,

解析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,由縣級以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任;由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

2.下列屬于禁止從住宅專項維修資金中列支的費用有:( )。

a.依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用

b.依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用

c.人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用

d.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由專項維修資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用

答案:a,b,c,

解析:選項d是錯誤的。因為根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用,不得從住宅專項維修資金中列支。

3.住房專項維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循( )的原則,任何單位和個人不得挪作它用

a.公開透明

b.資金使用量小

c.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致

d.方便快捷

答案:a,c,d,

解析:住宅專項維修自己的使用原則

4.在售后公有住宅專項維修資金規(guī)定中,售房單位交存的住房專項維修資金,( )從售房款中一次性提取。

a.多層住宅按照售房款的20%

b.高層住宅按照售房款的30%

c.多層住宅按照售房款的30%

d.高層住宅按照售房款的20%

答案:a,b,

解析:出售公有住房的,業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

5.關(guān)于住宅專項維修資金的使用,下列說法正確的是:( )

a.住房專項維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷.公開透明.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則

b.開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積,分?jǐn)傋》抗灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用

c.代收代管單位在保證住房專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定,將住房專項維修資金用于購買一級市場國債

d.代收代管單位可以將住房專項維修資金用于購買股票和公司債券

答案:a,b,c,

6.商品住房共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造使用,按( )種方式從住房專項維修資金中列支。

a.由相關(guān)業(yè)主按照各自所交存住房專項維修資金的比例分?jǐn)?/p>

b.由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住房專項維修資金的比例分?jǐn)?/p>

c.由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/p>

d.由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/p>

答案:b,d,

解析:考點“住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則”。

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任是:( )。

a.由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責(zé)令限期改正

b.處1萬元以上3萬元以下罰款

c.由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正

d.吊銷其資質(zhì)等級證書

答案:a,b,

8.二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接( )物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

a.30萬m2以下住宅項目

b.20萬m2以下非住宅項目

c.8萬m2以下非住宅項目

d.20萬m2以下住宅項目

答案:a,c,d,

9.按照有關(guān)規(guī)定,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)( )物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

a.一級

b.二級

c.三級

d.四級

答案:b,c,

10.下列哪些屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三級資質(zhì)的條件:( )。

a.注冊資本人民幣100萬元以上

b.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人

c.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

d.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

答案:c,d,

解析:解題分析:三級資質(zhì),注冊資本人民幣50萬元以上;物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人

1.下列哪些是物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)的條件:( )。

a.注冊資本人民幣500萬元以上

b.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人

c.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

d.管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于80%

答案:a,c,

解析:一級資質(zhì)中,物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程.管理.經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人;管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%

2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施資質(zhì)管理的主要原因是:( )。

a.針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強對物業(yè)服務(wù)企

業(yè)的資質(zhì)管理,把好市場準(zhǔn)入關(guān)

b.針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性,有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度

c.針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度

d.針對物業(yè)管理的經(jīng)濟特性,需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度

答案:a,b,c,

3.物業(yè)管理的專業(yè)化要求( )

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級

b.物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備

d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理

答案:a,b,c,d,

解析:考點“物業(yè)管理的三個基本特征之一專業(yè)化特征”。

4.下列說法正確的是( )

a.物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議

b.物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

d.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系

答案:a,b,c,d,

解析:考點“物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同”

5.業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式,主要有( )

a.是業(yè)主自己進行管理

b.業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司

c.業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理

d.其他方式

答案:a,b,c,

解析:業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式共有三種“自管.合作.選聘”

6.下列各項中,屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是( )。

a.房屋維修養(yǎng)護

b.清潔衛(wèi)生

c.安全防范

d.代收供水、供熱費用

答案:a,b,c,

解析:物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括:一是對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理;二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,包括提供清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

7.下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中,正確的是( )

a.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

b.對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進行管理

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

d.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

答案:a,c,d,

解析:對房屋等建筑物的管理方式包括三種,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理,只是其中的一種。所以b選項是錯誤的。

8.市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,其主要目的在于( )

a.強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)

b.強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序,

c.為業(yè)主提供管理與服務(wù)

d.為物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)

答案:a,b,

解析:市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,主要目的在于兩點即ab。

9.《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍包括( )。

a.住宅物業(yè)管理

b.非住宅物業(yè)管理

c.城市

d.農(nóng)村

e.業(yè)主自行管理

答案:a,b,c,d,

解析:考點“《條例》調(diào)整的范圍”

10.物業(yè)管理的基本特征包括( )

a.產(chǎn)業(yè)化

b.社會化

c.專業(yè)化

d.標(biāo)準(zhǔn)化

e.市場化

答案:b,c,e,

解析:考點“物業(yè)管理的三個基本特征”

1.( )是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

a.總登記

b.初始登記

c.變更登記

d.轉(zhuǎn)移登記

答案:a

2.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

a.30%

b.60%

c.40%

d.50%

答案:a

3.住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的( ),不得挪作他用。

a.維修

b.養(yǎng)護

c.裝修

d.維修和更新、改造

答案:d

4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。

a.訴訟

b.予以撤銷

c.依法裁定

d.調(diào)解

答案:b

5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權(quán)利。

a.占有

b.使用

c.收益

d.占有、使用、收益和處分

答案:d

1、業(yè)主()參加業(yè)主大會會議。

a.必須本人

b.可讓物業(yè)使用人

c.可以委托代理人

d.不可以委托代理人

2、業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 組織召開大會臨時會議。

a.10%

b.20%

c.30%

d.50%

3、召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開()以前通知全體業(yè)主。

a.7日

b.10日

c.15日

d.20日

4、住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的()。

a.物業(yè)管理公司

b.行政主管部門

c.公安派出所

d.居民委員會

5、業(yè)主大會做出決定,

必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)()以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規(guī)則 :選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)() 以上通過。

a.1/3;1/2

b.1/2;2/3

c.2/3;1/2

d.1/2;3/4

1、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的()

a.臨時委托合同

b.物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

c.前期物業(yè)服務(wù)合同

d.臨時性合作協(xié)議

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定(),對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

a.管理契約

b.住戶手冊

c.管理規(guī)定

d.業(yè)主臨時公約

3、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害()的合法權(quán)益。

a.業(yè)主

b.物業(yè)使用人

c.住宅區(qū)居民

d.物業(yè)買受人

4、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī) 模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn),可以采用()方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a.協(xié)議

b.批準(zhǔn)

c.推薦

d.選派

5、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()約定的內(nèi)容。

a.公共維修資金

b.物業(yè)裝飾裝修

c.前期物業(yè)服務(wù)合同

d.公用面積分?jǐn)?/p>

1、《物業(yè)管理條例》第一條規(guī)定:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護()的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活 和工作環(huán)境,制定本條例。

a.業(yè)主

b.物業(yè)管理企業(yè)

c.開發(fā)建設(shè)單位

d.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

2、條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由()按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套 的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

a.業(yè)主

b.物業(yè)管理企業(yè)

c.業(yè)主和使用人

d.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

3、縣級以上地方人民政府()負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

a.房地產(chǎn)行政主管部門

b.工商行政管理部門

c.小區(qū)管理辦公室

d.物業(yè)管理協(xié)會

4、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

a.代表

b.維護

c.代表和維護

d.領(lǐng)導(dǎo)和保護

5、一個物業(yè)管理區(qū)域成立()業(yè)主大會。

a.一個

b.二個

c.多個d.不限

1、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定北方地區(qū)居室內(nèi)溫度不得( )。

a.高于16°

b.低于16°

c.高于20°

d.低于20°

2、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均( )平方米以上。

a.0.5

b.1

c.2

d.3

3、建設(shè)部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求中,規(guī)定對管理單位的評議滿意率達(dá)( )。

a.90%

b.95%

c.98%

d.100%

4、實行( )管理是指把設(shè)施的運行分為優(yōu)、良、差三個級別,對不同級別的設(shè)施運行采用不同的管理措施。

a.動態(tài)

b.靜態(tài)

c.多元化

d.狀態(tài)化

5、對于住宅小區(qū)物業(yè)實行狀態(tài)化管理是因為( )。

a.管理者的管理手段在不斷地變化

b.住宅小區(qū)的居民在不斷的變化

c.物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化

d.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常發(fā)生變化

第8篇 助理物業(yè)管理師考試測試試題

物業(yè)管理條例學(xué)習(xí)測試題(標(biāo)準(zhǔn)答案)

一、單項選擇題(共20題,每題1分,每題材的備選答案中,只有一個最符合題意)

1.房屋的所有權(quán)人為( a)。

a、業(yè)主 b、建設(shè)單位 c、物業(yè)管理企業(yè) d、用戶

2.業(yè)主在物業(yè)管理活動中,對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有(d)。

a、建設(shè)權(quán)和管理權(quán) b、決定權(quán)和管理權(quán) c、使用權(quán)和管理權(quán) d、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

3.業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應(yīng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和(b)作出的決定。

a、業(yè)主管理委員會授權(quán)物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會

c、業(yè)主管理委員會授權(quán)居民委員會 d、業(yè)主大會授權(quán)居民委員會

4.物業(yè)管理區(qū)域的劃分由(a)制定。

a、由省、自治區(qū)、直轄市制定b、由物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管理部門

c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主大會

5.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由(c )業(yè)主組成。

a、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、是物業(yè)所在地人大代表

b、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、按期交納物業(yè)管理費用

c、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力

d、模范履行業(yè)主義務(wù),具有較強的組織能力

6、物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,()應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

a、建設(shè)單位

b、物業(yè)管理企業(yè)

c、責(zé)任人

d、業(yè)主

7、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

a、建設(shè)單位

b、業(yè)主委員會

c、物業(yè)管理企業(yè)

d、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

8、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價款()的罰款。

a、30%

b、40%

c、50%

d、30%-50%

9、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額()以下的罰款。

a、2倍

b、5倍

c、20%

d、50%

10、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處()的罰款。

a、1萬元-10萬元

b、10萬元-30元

c、30萬元-50萬元

d、10萬元-50萬元

第9篇 物業(yè)管理師模擬題-單選題

2008年物業(yè)管理師模擬題-單選題

1、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到( )。

a 質(zhì)價相符 b 能夠接受 c 價格優(yōu)惠 d 價格偏低

2、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復(fù)雜,在處理問題時應(yīng)以()為依據(jù)。

a 企業(yè)的規(guī)章制度 b 業(yè)主委員會章程 c 上級行政部門的指示 d 法律、法規(guī)

3、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是( )。

a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責(zé) c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語言流暢,表達(dá)力強

4、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。

a 忠于職守,盡職盡責(zé) b 實事求是,辦事公道 c 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 d 遵守紀(jì)律,奉公守法

5、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( ) 。

a 積極主動,講求實效 b 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 c 刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì) d 儀表端莊,良好形象

6、講求實效,要做到急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當(dāng)時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。

a 必須馬上修好 b 必須三天內(nèi)解決 c 要力爭當(dāng)日給用戶答復(fù) d 要力爭三天內(nèi)給予答復(fù)

7、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。

a 場地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環(huán)境

模擬題下載:2008年物業(yè)管理師模擬題-單選題

第10篇 物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案5

多項選擇題

31. 二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。

a.國務(wù)院建設(shè)主管部門

b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外,還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

a. 企業(yè)法定代表人的身份證明

b. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

d. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同

e. 物業(yè)服務(wù)合同

33. 物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。

a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)建設(shè)單位

c. 業(yè)主大會 d. 業(yè)主委員會

e. 物業(yè)所有權(quán)人

34. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。

a. 簽訂合同的主體不同

b. 合同終止條件不同

c. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)合同則不需要

d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

e. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

35. 下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中,正確的有( )。

a. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

b. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

c. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

d. 業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力

答案:

31.bd考查物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

32.acd同上

33.bce 考查招投標(biāo)主體

34.abe 第三章重點問題

35.ab 業(yè)主公約和臨時業(yè)主公約的制訂與宣傳

多項選擇題

36. 某物業(yè)竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。

a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b. 電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費用

c. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費用

d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機房的維修責(zé)任及費用

e. 電梯機房屬物業(yè)共用部位,修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支

37. 按使用功能劃分,物業(yè)可分為( )物業(yè)。

a. 居住 b. 公共

c. 商業(yè) d. 工業(yè)

e. 其他

38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。

a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員

c. 交通疏導(dǎo)及管理員 d. 停車場保潔員

e. 停車收費員

39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。

a. 物業(yè)管理 b. 物業(yè)經(jīng)營

c. 政策性虧損補貼 d. 物業(yè)大修

e. 共用部位的租賃收入

40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。

a. 企業(yè)所屬項目上交的管理酬金 b. 營業(yè)利潤

c. 投資凈收益 d. 營業(yè)外收支凈額

e. 補貼收入

答案:

36.ac 電梯系統(tǒng)運營及維護

37.acde 物業(yè)管理企業(yè)主要類型

38.cde 車輛管理的注意事項

39.abd 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入構(gòu)成

40.bcde 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤,物業(yè)服務(wù)費成本 (支出)構(gòu)成。

41. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。

a. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用

b. 物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

c. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用

d. 管理服務(wù)人員的工資

e. 項目管理處用房裝飾裝修費用

42. 按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費實行( )。

a.政府定價 b.政府指導(dǎo)價

c.市場調(diào)節(jié)價 d.業(yè)主定價

e.政府與業(yè)主共同定價

43. 住宅專項維修資金可用于( )。

a.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中,正確的有( )。

a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用

b. 管理服務(wù)利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

c. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計

d. 物業(yè)服務(wù)費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

e. 物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費

45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。

a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員

c. 業(yè)主委員會 d. 建設(shè)單位

e. 物業(yè)使用人

答案:

41.be 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤,物業(yè)服務(wù)費成本 (支出)構(gòu)成。

42.bc 同上

43.bcd同上

44.ad 同上

45.ab 檔案管理內(nèi)容

第11篇 物業(yè)管理師理論知識試題

第二部分理論知識

一、單項選擇題 (51-150題,共100道題,滿分為100分)

51、國家行政機關(guān)與物業(yè)管理企業(yè)之間管理與被管理的關(guān)系,屬于( c )的法律關(guān)系。

a、平等主體之間b、民事性質(zhì) c、行政管理性質(zhì)d、刑法調(diào)整 1-113

52、物業(yè)管理法律規(guī)范是指由國家特定政權(quán)機關(guān)制定或認(rèn)可而具有普遍約束力,反映執(zhí)政集團對物業(yè)管理( d )的利益要求和組控意志,并依靠政權(quán)強制力量保證實施的,用于組控物業(yè)管理社會關(guān)系中某一類具體關(guān)系或一類具體活動類型的行為規(guī)范。

a、工作內(nèi)容b、操作方式c、發(fā)展水平d、社會秩序 1-114

53、從邏輯結(jié)構(gòu)上說,任何一個物業(yè)管理法律規(guī)范都必須具備三要素:(b )、處理和制裁。

a、前提b、假定c、基礎(chǔ)d、判斷 1-114

54、如果物業(yè)管理企業(yè)雇用的保安人員毆打業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對自己的員工在執(zhí)行職務(wù)過程中的這種行為承擔(dān)(b )責(zé)任。

a、違約b、侵權(quán)c、補救d、教育 1-117

55、物業(yè)管理當(dāng)事人訂立合同,采取要約、承諾方式,( d)時合同成立。

a、提出要約b、要約生效c、發(fā)出承諾 d、承諾生效合同法25條

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第12篇 物業(yè)管理師技能考試模擬試題

物業(yè)管理師技能技能模擬試題

一、情境題

1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計工作,經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認(rèn)為老王列舉的不全面,你知道嗎

2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎

3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。

4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃,但王工程師擔(dān)心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃

5、于先生在編制房屋維修預(yù)算,當(dāng)他做到“計算各種費用”時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎如何計算工程造價

6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標(biāo)工作,在撰寫投標(biāo)書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標(biāo)書的主要內(nèi)容有哪些

7、如何實施員工績效考評方案。

二、案例題

1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀(jì)花園的物業(yè)管理公司,公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗,連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度,并準(zhǔn)備付諸實施,請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的

2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費的問題,采取了停水停電的方法,引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認(rèn)為物業(yè)管理公司的做法正確嗎請回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費糾紛

3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認(rèn)為是否可行請說明理由。

4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時,參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案

三、方案設(shè)計

1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點,設(shè)計一份物業(yè)管理方案。

2、請設(shè)計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴建、增建方案)。

3、請設(shè)計一份物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略方案。