物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第四章早期介入與前期物業(yè)管理（十二篇）

第1篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第四章早期介入與前期物業(yè)管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.早期介入是指()建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引人的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。

a物業(yè)辦理入住前

b新建物業(yè)竣工之前

c新建物業(yè)竣工時(shí)

d物業(yè)辦理人住時(shí)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

2.前期物業(yè)管理是指()的物業(yè)管理階段。

a物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

b物業(yè)銷售開(kāi)始至物業(yè)辦理人住為止

c物業(yè)竣工驗(yàn)收開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

d物業(yè)辦理人住開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理概念的理解。前期物業(yè)管理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

3.前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是()。

a建設(shè)單位

b承建單位

c全體業(yè)主

d建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理的掌握程度。前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主,并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

4.早期介入分為以下哪幾個(gè)階段實(shí)施()。

a可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段

b可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售階段

c規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段

d可行陛研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)階段

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

5.早期介入的服務(wù)對(duì)象是()。

a建設(shè)單位

b承建單位

c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

d全體業(yè)主

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的掌握程度。早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位,并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

6.早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的()活動(dòng)。

a服務(wù)b咨詢c管理d監(jiān)理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

7.前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是()。

a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)

b經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

c溝通與協(xié)調(diào)

d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可知,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。

8.前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于()。

a早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間

b早期介入與前期物業(yè)管理之間

c前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理之間

d常規(guī)物業(yè)管理之后

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間,故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。

9.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,不屬于早期介入階段的是()。

a規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

b物業(yè)承接查驗(yàn)階段

c竣工驗(yàn)收階段

d銷售階段和建設(shè)階段

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。選項(xiàng)b“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)管理,故本題選b。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第71頁(yè)。

10.對(duì)早期介入的必要性說(shuō)法不正確的是()。

a早期介入可以從源頭上堵住漏洞

b早期介入可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛

c早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題

d早期介入可以在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入必要性的掌握程度。c選項(xiàng)“早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題”應(yīng)為“可以避免或減少建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題”,故本題選c。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第69頁(yè)“早期介入的必要性”的內(nèi)容。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.早期介入的作用有()。

a優(yōu)化設(shè)計(jì)

b有助于提高工程質(zhì)量

c制止售房時(shí)的不合理承諾

d為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備

e有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優(yōu)化設(shè)計(jì);②有助于提高工程質(zhì)量;③有利于了解物業(yè)情況;④為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;⑤有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益,故本題選a、b、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第69~70頁(yè)“早期介入的作用”的內(nèi)容。

2.早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容有()。

a根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容

b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)的建議

c提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議

d根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

e就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入的內(nèi)容的掌握程度。早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容有:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)意見(jiàn);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議;④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。選項(xiàng)a“根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容”和選項(xiàng)d“根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”屬于可行性研究階段的內(nèi)容,故本題選b、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第7l~72頁(yè)“早期介入的內(nèi)容”的內(nèi)容。

3.前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括()。

a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)

b為建設(shè)單位開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持

c裝修管理

d工程質(zhì)量保修處理

e業(yè)主人住

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

4.前期物業(yè)管理的特點(diǎn)有()。

a管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)

b經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài)

c與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案

d前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

e從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出合理化意見(jiàn)和建議

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理特點(diǎn)的掌握程度。前期物業(yè)管理的特點(diǎn)包括:①由前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見(jiàn),前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ),對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特征;②前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù),其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間;③管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài);④經(jīng)營(yíng)虧損,故本題選a、b、d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76~77頁(yè)“前期物業(yè)管理的特點(diǎn)”的內(nèi)容。

5.物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收,主要作用和目的是()。

a掌握驗(yàn)收情況

b收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題

c為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備

d參與驗(yàn)收結(jié)論

e派出工程技術(shù)人員,對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄,并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的作用和目的的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收,主要是為了掌握驗(yàn)收情況,收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題,為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí),應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過(guò)程,了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見(jiàn)、建議和驗(yàn)收結(jié)論。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

6.在物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)階段,物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容主要有()。

a與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案

b就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議

c提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)

d配合設(shè)備安裝

e對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理早期介入內(nèi)容的掌握程度。b選項(xiàng)“就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議”和c選項(xiàng)“提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)”屬于早期

介入“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”的內(nèi)容,而不是早期介入“建設(shè)階段”的內(nèi)容。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第73頁(yè)。

7.在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),除包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務(wù),還包括()。

a物業(yè)公共部位承接查驗(yàn)

b物業(yè)公用設(shè)施的承接查驗(yàn)

c 業(yè)主入住

d業(yè)主專有部分的保修處理

e裝修管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理內(nèi)容的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù),既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容,又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn),業(yè)主人住,裝修管理,工程質(zhì)量保修處理,物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

8.前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)主要包括()。

a供水、供電部門

b政府主管部門

c社區(qū)居民委員會(huì)

d開(kāi)發(fā)商

e規(guī)劃設(shè)計(jì)單位

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)的掌握程度。在前期物業(yè)管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第76頁(yè)。

9.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,前期管理主要包括()。

a物業(yè)承接查驗(yàn)階段

b物業(yè)人住階段

c業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段

d建設(shè)階段

e竣工驗(yàn)收階段

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入與前期物業(yè)管理的掌握程度。前期管理包括:物業(yè)承接查驗(yàn)階段、物業(yè)人住階段和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段。d選項(xiàng)“建設(shè)階段”和e“竣工驗(yàn)收階段”屬于物業(yè)早期介入階段。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第68頁(yè)。

10.在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,早期介入主要包括()。

a規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

b物業(yè)承接查驗(yàn)階段

c竣工驗(yàn)收階段

d銷售階段

e建設(shè)階段

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)早期介入內(nèi)容的掌握程度。早期介入的內(nèi)容包括:可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段和竣工驗(yàn)收階段。b選項(xiàng)“物業(yè)承接查驗(yàn)階段”屬于前期物業(yè)管理。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第71頁(yè)。

11.物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括()。

a管理制度的完善

b物資配備到位

c物業(yè)管理人員到位

d服務(wù)規(guī)范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作的掌握程度。物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作階段,管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業(yè)管理人員到位。故本

題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第75頁(yè)。

三、案例題

1.物業(yè)管理的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問(wèn):(1)分別站在開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度,闡述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。

(各不少于兩個(gè)方面)(2)說(shuō)明早期介入的作用是什么(3)說(shuō)明早期介人在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容

【答案】

(1)物業(yè)管理的早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商的好處很多。

①作為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀,特別是需要聽(tīng)取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見(jiàn),從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、提高效益,最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

②開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手,特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司,協(xié)助其解決建房過(guò)程中發(fā)生的各種各樣的問(wèn)題,如工程監(jiān)理問(wèn)題、設(shè)備選型與安裝問(wèn)題、業(yè)戶入伙問(wèn)題、售后服務(wù)問(wèn)題、工程遺留問(wèn)題等等。

③開(kāi)發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業(yè),開(kāi)發(fā)銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來(lái),芝麻沾手西瓜溜掉。

物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。

①通過(guò)早期介入,物業(yè)管理公司可以從未來(lái)潛在業(yè)戶的立場(chǎng),盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況,促使開(kāi)發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處,避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管

理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。

②物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn),使廣大業(yè)戶受益。

③減少開(kāi)發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾,減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。

(2)早期介入的作用包括:優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備、有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。

(3)早期介入的內(nèi)容:

可行性研究階段:①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);⑤設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段:①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè);②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議;③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn);④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。

建設(shè)階段:①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;②配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;③對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn);

④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況,特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

銷售階段:①完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表;②擬定物業(yè)管理的公共管理制度;③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法,必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù);④對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn);⑤派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T,在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù);⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業(yè)管理檔案。

2.a大廈入伙之初,管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開(kāi)支較多,主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無(wú)償提供的方式(若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻

煩)。入伙滿一年后,鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況,管理處決定按照法規(guī)規(guī)定,開(kāi)始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請(qǐng)問(wèn)如果你是該項(xiàng)目經(jīng)理,你準(zhǔn)備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌

【答案】

(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業(yè)主客戶的一封公開(kāi)信》。公開(kāi)信引用物業(yè)管理法規(guī),詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇。

(2)說(shuō)明

了當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷,使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費(fèi),管理處就應(yīng)包辦一切”的誤解,對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。

(3)針對(duì)個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況,繼續(xù)深入做工作。

(4)要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量。

第2篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)考試

第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。

熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征

2.物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式

3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序

(1)工商注冊(cè)登記

(2)資質(zhì)管理

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素

(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求

(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求,物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。

熟悉:物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序,投標(biāo)的策略和技巧。

了解:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型

5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式

6.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

7.物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序

8.物業(yè)管理投標(biāo)的條件

9.物業(yè)管理投標(biāo)的程序

10.物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧

11.制定物業(yè)管理方案

(1)制定物業(yè)管理方案的一般程序

(2)制定物業(yè)管理方案的要求

(3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

(4)制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

第三章 物業(yè)管理合同

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及合同的訂立、履行、終止等相關(guān)知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容和區(qū)別。

熟悉:簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng),業(yè)主公約和臨時(shí)業(yè)主公約的制訂與宣傳。

了解:合同要約與承諾,合同簽訂的基本原則,有效合同的構(gòu)成要件,其他物業(yè)管理合同。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.合同的有關(guān)知識(shí)

2.前期物業(yè)服務(wù)合同

(1)前期物業(yè)服務(wù)合同及其主要內(nèi)容

(2)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)

3.物業(yè)服務(wù)合同

(1)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

(2)物業(yè)服務(wù)合同的終止

.業(yè)主公約和臨時(shí)業(yè)主公約

5.其他物業(yè)管理相關(guān)合同

第四章 早期介入與前期管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理早期介入與前期管理相關(guān)法規(guī)和知識(shí)的掌握程度和實(shí)踐操作的綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理早期介入與前期管理的相關(guān)法規(guī),實(shí)踐運(yùn)作的主要內(nèi)容,早期介入與前期管理兩者之間的區(qū)別。

熟悉:早期介入的作用,前期管理的特點(diǎn)。

了解:早期介入的必要性,早期介入各階段的介入方法和介入要點(diǎn)。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)管理早期介入與前期管理的相關(guān)法規(guī)

2.物業(yè)管理早期介人

(1)早期介入的必要性

(2)早期介入的作用

(3)早期介入的內(nèi)容

3.物業(yè)管理前期管理

(1)物業(yè)項(xiàng)目前期管理運(yùn)作的主要內(nèi)容

(2)物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量保修

(3)前期物業(yè)管理的溝通協(xié)調(diào)

第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)承接查驗(yàn)運(yùn)作內(nèi)容及方法等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)、主要內(nèi)容和基本方法;新建物業(yè)承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別。

熟悉:物業(yè)移交的主要內(nèi)容,承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理,物業(yè)管理工作的移交。

了解:物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作,物業(yè)移交的注意事項(xiàng)。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)

2.新建物業(yè)的承接查驗(yàn)

(1)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作

(2)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容

(3)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的方式

(4)物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理

3.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)

(1)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí),新的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的前提條件

(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作

(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的基本內(nèi)容

4.物業(yè)管理工作的移交

(1)新建物業(yè)的移交

(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)管理工作的移交

(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)管理工作移交的注意事項(xiàng)

第六章 物業(yè)入住與裝修管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)人住與裝修管理相關(guān)法規(guī)和知識(shí)的掌握程度,以及物業(yè)人住與裝修管理的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實(shí)踐操作的綜合能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)人住與裝修的相關(guān)法規(guī);物業(yè)入住操作程序,物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容,物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容,物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。

熟悉:物業(yè)人住的準(zhǔn)備,物業(yè)裝飾裝修管理流程,物業(yè)裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問(wèn)題。

了解:物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問(wèn)題。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)入住的準(zhǔn)備

2.物業(yè)人住流程及手續(xù)、費(fèi)用交納、驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理

3.物業(yè)裝飾裝修管理流程

4.物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

5.物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任

第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理

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(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本內(nèi)容、方法和要點(diǎn),相關(guān)計(jì)劃、制度的制定和執(zhí)行等物業(yè)管理知識(shí)及相關(guān)法規(guī)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容、方法和要點(diǎn),維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定和實(shí)施,設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的實(shí)施。

熟悉:房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和作用,制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的方法,設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的內(nèi)容和要求,相關(guān)管理制度的制定、執(zhí)行,外包控制,幾種典型設(shè)備的管理。

了解:房屋及設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo),設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理,房屋及設(shè)備設(shè)施管理相關(guān)法規(guī)。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.房屋種類

2.房屋的組成部分

3.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求

4.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容

5.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的方法

6.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂

7.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施

8.共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理

9.房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制

10.配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等典型設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容

11.典型設(shè)備設(shè)施管理的注意事項(xiàng)

第八章 物業(yè)環(huán)境管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)清潔、綠化和衛(wèi)生蟲(chóng)害防治管理等物業(yè)環(huán)境管理知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)清潔和綠化管理的內(nèi)容,物業(yè)清潔基本標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法,綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法。

熟悉:清潔、綠化管理的基本制度和要求。

了解:物業(yè)清潔、綠化的基本方法,物業(yè)衛(wèi)生蟲(chóng)害防治的基本內(nèi)容與方法。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)清潔衛(wèi)生管理

(1)物業(yè)清潔衛(wèi)生服務(wù)的基本內(nèi)容

(2)物業(yè)清潔的基本操作方法

(3)物業(yè)清潔服務(wù)日常管理的方法

2.物業(yè)白蟻及衛(wèi)生蟲(chóng)害防治

(1)白蟻防治的方法

(2)其他蟲(chóng)害的防治

3.物業(yè)綠化管理

(1)物業(yè)綠化管理的基本內(nèi)容

(2)各類物業(yè)的綠化管理要求

(3)物業(yè)日常綠化管理的方法

第九章 公共秩序管理服務(wù)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)公共安全、治安防范、消防管理、車輛管理等公共秩序管理服務(wù)知識(shí)和相關(guān)法規(guī)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)公共安全的內(nèi)容與要求,治安防范注意事項(xiàng),消防檢查的內(nèi)容與方法,消防安全預(yù)案的制定,車輛管理的方法與要求。

熟悉:物業(yè)安全防范服務(wù)的內(nèi)容和檢查方法,義務(wù)消防隊(duì)伍的建設(shè),動(dòng)火安全管理,車輛管理的注意事項(xiàng)。

了解:消防制度制定,消防器材的配備、使用與維護(hù),公共秩序管理相關(guān)法規(guī)。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)公共安全防范管理服務(wù)

(1)物業(yè)管理安全防范內(nèi)容

(2)物業(yè)管理安全防范工作檢查方法

(3)物業(yè)管理治安防范注意事項(xiàng)

2.物業(yè)消防管理

3.物業(yè)車輛停放管理

(1)車輛管理方法與要求

(2)車輛管理注意事項(xiàng)

4.公共秩序管理相關(guān)法規(guī)

第十章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

與緊急事件

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范、典型緊急事件的應(yīng)急處理知識(shí),以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī);物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容,典型緊急事件的處理。

熟悉:物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,處理緊急事件的要求,處理緊急事件的過(guò)程。

了解:物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),緊急事件的類型。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)知識(shí)

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

(1)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)

(2)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

(3)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

3.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

4.物業(yè)管理緊急事件的界定

5.物業(yè)管理緊急事件的處理

6.火警、燃?xì)庑孤?、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等典型緊急事件的處理

第十一章 財(cái)務(wù)管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理,酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制,住宅專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn),物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本

熟悉:物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理,酬金制與包干制的內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法,住宅專項(xiàng)維修資金的作用、來(lái)源及管理。

了解:酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

(1)物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入

(2)物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

(3)物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)

2.物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

3.物業(yè)管理酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算編制

(1)酬金制與包干制的內(nèi)容和特點(diǎn)

(2)物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出

(3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)

(4)物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算方法

4.住宅專項(xiàng)維修資金的作用、來(lái)源和管理

第十二章 物業(yè)管理檔案管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理檔案的分類、收集與整理、檢.索利用與保存等相關(guān)理論與技術(shù),以及物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容和管理等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理檔案的收集、整理和利用,物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容與管理。

熟悉:物業(yè)管理檔案的檢索與保存。

了解:物業(yè)管理檔案的分類和其他相關(guān)知識(shí)。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.物業(yè)管理檔案的收集與整理

(1)物業(yè)承接查驗(yàn)期檔案資料的收集與整理

(2)物業(yè)人住期檔案資料的收集與整理

(3)日常物業(yè)管理期檔案資料的收集與整理

2.物業(yè)管理檔案的檢索利用與保存

(1)常用的紙介質(zhì)檔案的檢索與利用

(2)電子媒體檔案的檢索與利用

(3)物業(yè)管理檔案的保存

3.物業(yè)管理企業(yè)信用檔案

(1)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的作用及范圍

(2)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的目標(biāo)

&

nbsp;(3)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容的采集

(4)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理

第十三章 人力資源管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與解聘、培訓(xùn)與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎(jiǎng)懲等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:員工招聘的組織與實(shí)施,培訓(xùn)管理的組織與實(shí)施。熟悉:員工招聘計(jì)劃的制定,員工的解聘,培訓(xùn)的分類及內(nèi)容,員工薪酬管理的內(nèi)容,員工的考核與獎(jiǎng)懲。

了解:員工年度培訓(xùn)計(jì)劃,員工薪酬管理的體系設(shè)計(jì)。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計(jì)劃的制定

(2)員工招聘的組織實(shí)施

(3)員工的解聘

2.員工的培訓(xùn)及管理

(1)培訓(xùn)體系的建立

(2)培訓(xùn)的分類

(3)培訓(xùn)的內(nèi)容

(4)年度培訓(xùn)計(jì)劃

(5)培訓(xùn)的組織與實(shí)施

3.員工薪酬管理

4.員工的考核與獎(jiǎng)懲

第十四章 客戶管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理客戶溝通、投訴處理、客戶滿意度調(diào)查等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:客戶溝通的方法與管理,投訴的處理程序與方法,客戶滿意度調(diào)查的實(shí)施步驟。

熟悉:客戶溝通的準(zhǔn)備與注意事項(xiàng),投訴處理的內(nèi)容與方式,客戶滿意度調(diào)查的基本原則與方法。

了解:客戶投訴的意義。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.客戶溝通的內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問(wèn)題的溝通交流

(2)與政府行政、業(yè)務(wù)主管部門和轄區(qū)街道居委會(huì)在法規(guī)監(jiān)管、行政管理服務(wù)方面的溝通交流

(3)與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個(gè)人的業(yè)務(wù)溝通交流

(4)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流

(5)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通交流

2.客戶溝通的方法

3.客戶溝通的管理

4.客戶投訴的處理

(1)客戶投訴的內(nèi)容

(2)客戶投訴的方式

(3)客戶投訴處理的程序

(4)客戶投訴處理的方法

5.客戶滿意度調(diào)查

(1)客戶滿意度與測(cè)量方法

(2)客戶滿意度調(diào)查的實(shí)施步驟

第十五章 物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的類型、寫作要領(lǐng)等物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的常見(jiàn)類型和寫作要領(lǐng)。

熟悉:物業(yè)管理行政公文、事務(wù)文書(shū)、制度文書(shū)、禮儀文書(shū)的寫作要領(lǐng)。

了解:應(yīng)用文書(shū)的基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的作用,物業(yè)管理活動(dòng)中其他日常文書(shū)常用的類型、格式和寫作要求,行政公文與其他文書(shū)的區(qū)別。

(三)要點(diǎn)說(shuō)明

1.應(yīng)用文書(shū)的相關(guān)知識(shí)

2.物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的類型

(1)行政公文

(2)事務(wù)文書(shū)

(3)制度文書(shū)

(4)禮儀文書(shū)

(5)其他日常文書(shū)

3.物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)制作及寫作要領(lǐng)

(1)物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)標(biāo)題的制作

(2)物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)寫作的行款格式規(guī)則

第3篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第一章物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第一章物業(yè)管理企業(yè)

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項(xiàng)不是按投資主體經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分的有()。

a中外合資經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)

b全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)管理集團(tuán)公司下的子公司

d集體與個(gè)人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)類型的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)分類按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分可劃分為:全民所有制物業(yè)管理企業(yè)、集體所有制物業(yè)管理企業(yè)、民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1―2頁(yè)。

2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分類方法有()。

a a、b、c、d四個(gè)等級(jí)

b高、中、低三個(gè)等級(jí)

c一、二、三級(jí)

d特級(jí)、一、二級(jí)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)為一、二、三級(jí)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第4~5頁(yè)。

3.一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司,其注冊(cè)資本可以是:

a 200萬(wàn)元

b 300萬(wàn)元

c 400萬(wàn)元

d 800萬(wàn)元

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第4~5頁(yè)。

4.二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司,專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于()人。

a 10b 20c 30d 40

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第4~5頁(yè)。

5.關(guān)于物業(yè)管理資質(zhì)的頒發(fā)機(jī)構(gòu),下面哪個(gè)說(shuō)法是正確的()。

a國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

b省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

c直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督

d直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)

的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企

業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第4頁(yè)。

6.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)以下資質(zhì)()。

a一級(jí)資質(zhì)b二級(jí)資質(zhì)c三級(jí)資質(zhì)d三級(jí)資質(zhì),并設(shè)一年的暫定期

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期,物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第6頁(yè)。

7.物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的()。

a法人b經(jīng)濟(jì)實(shí)體c企業(yè)單位d以上說(shuō)法都不對(duì)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)概念的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。故本題選b,

有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第l頁(yè)。

8.下列選項(xiàng)中,不屬于物業(yè)管理企業(yè)特征的是()。

a是獨(dú)立的企業(yè)法人

b屬于服務(wù)性企業(yè)

c具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

d具有行政管理職能

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)特征的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)特征可歸納為以下三點(diǎn):一是獨(dú)立的企業(yè)法人;二屬于服務(wù)性企業(yè);三具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1頁(yè)。

9.物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品是()。

a服務(wù)b管理c服務(wù)與管理并存d以上說(shuō)法都不對(duì)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)特征的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)本身不制造實(shí)物產(chǎn)品,它主要是常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目,盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1頁(yè)。

10.物業(yè)管理有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為(&nbs

p; )萬(wàn)元。

a 10b 200c 300d 500

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)工商注冊(cè)登記的掌握程度?！豆痉ā芬?guī)定,科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為10萬(wàn)元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定(若辦理資質(zhì),10萬(wàn)元的注冊(cè)資本是不行的)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第3頁(yè)。

11.()組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。直線制是最簡(jiǎn)單的企業(yè)管理組織形式,它的特點(diǎn)是:企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能,按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo),不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理,不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第6~7頁(yè)。

12.()組織形式,其員工受雙重領(lǐng)導(dǎo)。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng),縱橫交叉,構(gòu)成矩陣的形式。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門,又建立橫向的管理系統(tǒng);參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo),既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo),又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第8~9頁(yè)。

13.規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司可以采用()組織形式。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式,是管理產(chǎn)品各類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式。一般多由那些規(guī)模大、物業(yè)各類繁多、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第8頁(yè)。

14.目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種組織形式是()。

a直線職能制b直線制c事業(yè)部制d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。直線職能制以直線制為基礎(chǔ),在各級(jí)主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下,按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門,實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式。其特點(diǎn)是各級(jí)主管人員直接指揮,職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示,只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第7~8頁(yè)。

15.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按()等級(jí)核定。

a最低b最高c適合的資質(zhì)等級(jí)d矩陣制

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期物管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)持相關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第6頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí),應(yīng)持以下資料()。

a營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)章程

b驗(yàn)資證明

c物業(yè)管理企業(yè)組織架構(gòu)

d企業(yè)法定代表人的身份證明

e物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明書(shū)和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證明書(shū)和勞動(dòng)合同

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí),應(yīng)持以下資料:營(yíng)業(yè)執(zhí)照;企業(yè)章程;驗(yàn)資證明;企業(yè)法定代表人的身份證明;物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)

資格證明書(shū)和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證明書(shū)和勞動(dòng)合同。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第6頁(yè)。

2.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立,以下說(shuō)法正確的是()。

a物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段

b 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記,是根據(jù)《公司法》的規(guī)定

c新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,要向當(dāng)?shù)毓ど讨鞴懿块T申請(qǐng)資質(zhì),是根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定

d《公司法》規(guī)定,科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為50萬(wàn)元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí)可以辦理三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)

e物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書(shū)面文件

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立程序的掌握程度。根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段;根據(jù)《公司法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記,在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,方可開(kāi)業(yè);新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),要向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì),是根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定;《公司法》規(guī)定,科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為10萬(wàn)元,物業(yè)管理企業(yè)作

為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí),考慮到企業(yè)注冊(cè)后應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū),因此,注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求;物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書(shū)面文件。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第3~6頁(yè)。

3.以下哪幾種是物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式()。

a房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬公司

b民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)

c獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)

d集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

e物業(yè)管理集團(tuán)公司

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)常見(jiàn)模式的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式有房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬公司、獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理集團(tuán)公司。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第3―6頁(yè)。

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式主要有()。

a直線制b直線職能制c矩陣制d直線矩陣制e事業(yè)部制

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織形式的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)組織形式有直線制、直線職能制、事業(yè)部制和矩陣制。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第6頁(yè)。

5.以下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)描述正確的有()。

a依法設(shè)立,以盈利為目的,承擔(dān)獨(dú)立責(zé)任的企業(yè)法人

b物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù),屬于服務(wù)性企業(yè)

c其職能帶有公共管理的性質(zhì)

d具備專門資質(zhì),依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體

e物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,在提供服務(wù)時(shí)不承擔(dān)民事責(zé)任

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)概念和特征掌握程度。e“物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,在提供服務(wù)時(shí)不承擔(dān)民事責(zé)任”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1頁(yè)。

6.關(guān)于事業(yè)部制物業(yè)管理組織形式以下哪種說(shuō)法是正確的()。

a事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式,是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式

b采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè),要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí),具備多方面的知識(shí)和技能

c其主要特點(diǎn):實(shí)行分權(quán)管理,將政策制定和行政管理分開(kāi);每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心,實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧

d其主要優(yōu)點(diǎn):強(qiáng)化了決策機(jī)制,使公司領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù);能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性;促進(jìn)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng);有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)

e主要缺點(diǎn):機(jī)構(gòu)人員較多,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理組織形式的掌握程度。選項(xiàng)b“采取事業(yè)部制的物業(yè)管理企業(yè),要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí),具備多方面的知識(shí)和技能”是直線制組織形式的特征;選項(xiàng)e“主要缺點(diǎn):機(jī)構(gòu)人員較多,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)”是矩陣制組織形式的缺點(diǎn)。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第8頁(yè)。

7.以下諸多因素,哪幾個(gè)因素影響物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置()。

a企業(yè)資質(zhì)b企業(yè)戰(zhàn)略c技術(shù)d組織規(guī)模e外部環(huán)境

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素的掌握程度。影響因素包括:企業(yè)戰(zhàn)略因素、外包環(huán)境因素、技術(shù)因素和組織規(guī)模及所處階段。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第9頁(yè)。

8.物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求是()。

a按企業(yè)資質(zhì)設(shè)置組織機(jī)構(gòu)

b按照企業(yè)規(guī)模、任務(wù)設(shè)置

c按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理的原則設(shè)置

d按企業(yè)注冊(cè)資本設(shè)置組織機(jī)構(gòu)

e要充分體現(xiàn)各崗位、各部門之間的分工協(xié)作,同時(shí),要精干、高效、靈活

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要求的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求是:①按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置;②統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理;③分工協(xié)作;④精干、高效、靈活。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第10頁(yè)。

9.物業(yè)管理企業(yè)的分類,以下各項(xiàng)是按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分的有()。

a中外合資經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)

b全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

c物業(yè)管理集團(tuán)公司下的子公司

d集體與個(gè)人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)

e股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)分類的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分,可分為:全民所有制物業(yè)管理企業(yè);集體所有制物業(yè)管理企業(yè);民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè);外資物業(yè)管理企業(yè)和其他物業(yè)管理企業(yè)。選項(xiàng)c“物業(yè)管理集團(tuán)公司下的子公司”屬于物業(yè)企業(yè)的模式;選項(xiàng)e“股份合作型物業(yè)管理企業(yè)”是按股東出資形式來(lái)劃分的。故本題選abd,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1―2頁(yè)。

10.物業(yè)管理企業(yè)的職能機(jī)構(gòu)主要包括人力資源部、行政管理部、品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)管理部、工程管理部、安全管理部、環(huán)境管理部。品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括以下那幾個(gè)方面()

a客戶服務(wù)監(jiān)督管理

b制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

c維護(hù)企業(yè)質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)行

d建立相關(guān)規(guī)章制度、管理目標(biāo)和工作標(biāo)準(zhǔn)

e客戶管理關(guān)系,客戶投訴處理,客戶滿意度評(píng)價(jià)

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)職責(zé)的掌握程度。品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括:企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù),各物

業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督,客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督,管理評(píng)審,

協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系,外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理,客戶關(guān)系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評(píng)價(jià)等。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第10~11頁(yè)。

三、案例題

1.你是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組建一個(gè)準(zhǔn)備接管兩個(gè)三十萬(wàn)建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小區(qū)的物業(yè)管理公司。按上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求:成立之初的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要考慮公司的發(fā)展要求,要貫標(biāo)(is09001)。請(qǐng)問(wèn)(1)按直線職能制組織形式思路,設(shè)立公司的職能部門并確定各部門的職責(zé)。(2)說(shuō)明直線職能制的主要優(yōu)缺點(diǎn)。

【答案】(1)應(yīng)設(shè)立的職能部門及職責(zé)如下:

①總經(jīng)理室:由總經(jīng)理及若干副總經(jīng)理共同構(gòu)成公司的決策層,對(duì)企業(yè)的重大問(wèn)題作出決策。

②人力資源部:制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度,編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃,優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置,設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。

③行政管理部:編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建設(shè)、品牌管理和信息化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算,建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn),完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。

④財(cái)務(wù)部:堅(jiān)持原則,遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度;編制財(cái)務(wù)計(jì)劃,做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作;督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況,監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作,增收節(jié)支;定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。

⑤品質(zhì)管理部:企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù),各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督,客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督,管理評(píng)審,協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系,外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào),內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào),客戶服務(wù)監(jiān)督管理,客戶關(guān)系管理,客戶投訴處理,客戶滿意度評(píng)價(jià)等。

⑥市場(chǎng)拓展部:制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo),制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。

⑦經(jīng)營(yíng)管理部:物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查研究,物業(yè)管理市場(chǎng)拓展,物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析,制作標(biāo)書(shū),投標(biāo)管理,新接管物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào),顧問(wèn)項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。

⑧工程管理部:工程維修和運(yùn)行保障,合格工程維修分包商評(píng)審,各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作,為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審,支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理,負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。

⑨安全管理部:各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書(shū)安全管理文件的編制等;具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的制度與實(shí)施,并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況;完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作;協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。

⑩環(huán)境管理部:負(fù)責(zé)清潔、綠化管理,保持環(huán)境衛(wèi)生,實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等;具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作;負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核;負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施,組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。

(2)優(yōu)點(diǎn):加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能,適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。缺點(diǎn):機(jī)構(gòu)人員較多,成本較高,橫向協(xié)調(diào)困難,容易造成扯皮,降低工作效率。

2.公司剛剛意向成立一個(gè)物業(yè)管理公司,你是行政經(jīng)理,請(qǐng)你寫出物業(yè)公司設(shè)立的程序。分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。

【答案】

(1)工商注冊(cè)登記階段:企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。

第4篇 年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)專項(xiàng)練習(xí)匯總一

1、 《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的制度均是針對(duì)(b )的物業(yè)管理活動(dòng)而言

a、非住宅物業(yè)

b、居住物業(yè)

c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)

d、以上答案都不對(duì)

2、 ( b )年,國(guó)家就開(kāi)始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開(kāi)始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。

a、1978

b、1979

c、1980

d、1981

3、 ( a)是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。

a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

b、《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

c、《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》

d、《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》

4、 (b )年,國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。

a、1995

b、1996

c、1997

d、1998

5、 非市場(chǎng)性的房屋管理( b )物業(yè)管理。

a、屬于

b、不屬于

c、包括

d、不包括

1、 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)( c )日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

a、7

b、10

c、15

d、20

2、 業(yè)主大會(huì)作出的一般決定,實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過(guò)

a、1/2

b、2/3

c、3/4

d、4/5

3、 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者( b )%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定,并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

a、15

b、20

c、30

d、50

4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò),公約的修改權(quán)也屬于( a)。

a、業(yè)主大會(huì)

b、業(yè)主委員會(huì)

c、業(yè)主管委會(huì)

d、業(yè)主公約

5、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中,由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。

a、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

b、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

c、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

6、寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般( )基礎(chǔ)租金。

a.等于

b.低于

c.高于

d.不確定

答案:c

解析:比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場(chǎng)租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進(jìn)一步壓縮經(jīng)營(yíng)成本來(lái)降低基礎(chǔ)租金。

7、從管理的角度來(lái)講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )

a.與客戶關(guān)系維護(hù)工作

b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作

c.與開(kāi)發(fā)商、施工企業(yè)的合作

d.房屋與設(shè)備維護(hù)工作

答案:d

解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個(gè)常觀目標(biāo)。

8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )

a.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

b.服務(wù)目標(biāo)

c.管理目標(biāo)

d.微觀目標(biāo)

答案:a

解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個(gè)常規(guī)目標(biāo)。即其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

9、一套完整的會(huì)計(jì)報(bào)表包括( )組成

a.會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告

b.主表和附表

c.會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)

d.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報(bào)告。

答案:b

解析:詳見(jiàn)第三題解析。

10、( )是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式

a.主表

b.附表

c.會(huì)計(jì)報(bào)表

d.文字報(bào)告

答案:c

解析:會(huì)計(jì)報(bào)表包含主表和附表,是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。

1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )

a.物業(yè)管理用房

b.租賃倉(cāng)庫(kù)

c.店鋪

d.停車場(chǎng)

e.設(shè)備機(jī)房

答案:b,c,d,

解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。

2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)是( )

a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)用值

b.物業(yè)管理費(fèi)用用在何處

c.物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的計(jì)劃

d.企業(yè)盈利

e.本期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)完成的情況

答案:a,b,c,

解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報(bào)告的主要內(nèi)容,de兩項(xiàng)與業(yè)主不相關(guān)。

3、資金運(yùn)用包括( )

a.資金的投放

b.支付罰款

c.各項(xiàng)資產(chǎn)的使用

d.補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理耗費(fèi)

e.繳納

各種稅金

答案:a,c,

解析:資金運(yùn)營(yíng)是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的過(guò)程,包括資金的投放于各項(xiàng)資產(chǎn)的使用。

4、按照不同的評(píng)價(jià)目的和評(píng)價(jià)工作的實(shí)施主體,物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型有( )

a.政府評(píng)價(jià)

b.新聞媒體評(píng)價(jià)

c.社會(huì)評(píng)價(jià)

d.企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)

e.企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)

答案:a,c,d,e,

解析:新聞媒體的主要作用是報(bào)道和宣傳,不作為績(jī)效評(píng)價(jià)的主體。

5、物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)以( )四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。

a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

b.資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平

c.償債能力

d.物業(yè)管理企業(yè)

e.后續(xù)發(fā)展能力

答案:a,b,c,e,

解析:d選項(xiàng)為績(jī)效評(píng)價(jià)的對(duì)象,其余為評(píng)價(jià)內(nèi)容。

6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是( )

a.建設(shè)施工合同

b.售房合同

c.收益性物業(yè)的租賃合同

d.水電供應(yīng)合同

e.專項(xiàng)維修工程合同

答案:a,b,d,

解析:a選項(xiàng)為建設(shè)單位的主要工作,因此正確?？梢栽陂_(kāi)發(fā)過(guò)程中售房,因此正確;開(kāi)發(fā)過(guò)程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的合同。

7、物業(yè)管理招標(biāo)方式有( )

a.公開(kāi)招標(biāo)

b.有限競(jìng)爭(zhēng)公開(kāi)招標(biāo)

c.邀請(qǐng)招標(biāo)

d.有限競(jìng)爭(zhēng)選擇招標(biāo)

e.議標(biāo)

答案:a,c,d,e,

解析:這里考察的是招標(biāo)方式,其中d選項(xiàng)為c選項(xiàng)的別稱,因此正確選項(xiàng)為acde

8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )

a.合同的客體

b.合同的主體

c.合同簽訂的日期

d.合同的有效期限

e.合同的委托事項(xiàng)

答案:b,c,d,

解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì),也就是因?yàn)轫?xiàng)目所處的時(shí)間的不同的,因此正確選項(xiàng)為bcd。

9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )

a.租賃合同

b.物業(yè)服務(wù)合同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同

d.保管合同

e.裝修合同

答案:b,c,

解析:根據(jù)物業(yè)所處時(shí)間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。

10、下面屬于事先控制的有( )

a.前饋性控制

b.材料成本控制

c.管理費(fèi)用控制

d.簡(jiǎn)單控制

e.防護(hù)性控制

答案:a,e,

解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護(hù)性控制也是發(fā)生在成本開(kāi)支之前的,因此正確選項(xiàng)為ae。其他選項(xiàng)為按照控制對(duì)象不同而進(jìn)行的成本控制分類。

1、靜態(tài)運(yùn)算的優(yōu)點(diǎn)是( )

a.編制簡(jiǎn)單

b.具有挑戰(zhàn)性

c.可實(shí)現(xiàn)費(fèi)用等效益最大化

d.調(diào)動(dòng)員工控制費(fèi)用支出積極性

e.編制成本低

答案:a,e,

解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點(diǎn)在于簡(jiǎn)單、容易為各部門所接受。

2、宣傳廣告的費(fèi)用支出數(shù)量取決于( )

a.人平均工資水平

b.新舊程度

c.物業(yè)的質(zhì)量

d.市場(chǎng)的供求狀況

e.物業(yè)的空置水平

答案:b,d,e,

解析:宣傳廣告費(fèi)用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況。因此正確選項(xiàng)為bde。

3、成本包括( )

a.物化勞動(dòng)的價(jià)值

b.工資

c.活勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值

d.福利費(fèi)

e.所有耗去的費(fèi)用

答案:a,c,

解析:成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用,包括物化勞動(dòng)和勞動(dòng)耗費(fèi)的價(jià)值。

4、租賃合同自然終止的情況包括( )

a.無(wú)正當(dāng)理由,拖欠房屋租金6個(gè)月以上的

b.租賃合同到期

c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的

d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的

e.當(dāng)事人協(xié)商一致的。

答案:b,c,d,e,

解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當(dāng)事人協(xié)商一致的。因此,正確選項(xiàng)為bcde

5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )

a.確定可出租面積和租賃方式

b.編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算

c.定位目標(biāo)市場(chǎng)

d.確定租金方案

e.明確廣告策略

答案:a,b,c,d,

第5篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試-第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.屬于內(nèi)行文、上行文和后行文的行政公文是()。

a決定b報(bào)告c通知d通報(bào)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的掌握。“決定”是內(nèi)行文或下行文;“通知”是內(nèi)行文、下行文或前行文;“通報(bào)”是內(nèi)行文、下行文或后行文;“報(bào)告”是內(nèi)行文、上行文和后行文。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231~232頁(yè)。

2.唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的行政公文是()。

a 函b意見(jiàn)c批復(fù)d會(huì)議紀(jì)要

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解,特別是對(duì)會(huì)議紀(jì)要的掌握。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。

3. 在實(shí)際使用的各類文書(shū)中,規(guī)范性最強(qiáng)的是()。

a行政公文b事務(wù)文書(shū)c制度文書(shū)d禮儀文書(shū)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文與其他文書(shū)的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235頁(yè)。

4.以下哪種文書(shū)不是行政公文()。

a決定b通報(bào)c意見(jiàn)d守則

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書(shū)區(qū)別的掌握?！皼Q定”、“通報(bào)”和“意見(jiàn)”行政公文,“守則’’是制度文書(shū)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231和234頁(yè)。

5.會(huì)議紀(jì)要開(kāi)頭不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一項(xiàng)內(nèi)容()。

a起止時(shí)間

b參加人員

c記錄人

d主要成果

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)會(huì)議紀(jì)要的寫法的掌握。會(huì)議紀(jì)要的“七要素”包括:起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、參加與列席人員、議題、會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果,不包括記錄人。故本題選c,

有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第240頁(yè)。

6.以下不屬于物業(yè)管理事務(wù)公文的是哪一項(xiàng)()。

a計(jì)劃b總結(jié)c大事記d會(huì)議紀(jì)要

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書(shū)區(qū)別的掌握。事務(wù)文書(shū)包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書(shū),會(huì)議紀(jì)要是行政公文。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。

7.行政公文與其他文書(shū)最簡(jiǎn)單的區(qū)別辦法是()。

a從公文標(biāo)題上加以區(qū)分

b從公文內(nèi)容上加以區(qū)分

c從發(fā)文單位上加以區(qū)分

d從主送機(jī)關(guān)上加以區(qū)分

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文與其他文書(shū)的區(qū)別的掌握。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235~236頁(yè)。

8.以下那種說(shuō)法是物業(yè)管理制度文書(shū)的寫作要領(lǐng)()。

a一般由前言、主體和結(jié)尾三部分構(gòu)成

b一般由標(biāo)題、稱謂、正文、署名、時(shí)間等幾部分構(gòu)成

c一般由緣由、意義和事項(xiàng)三部分構(gòu)成

d一般由標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)制度文書(shū)寫作要領(lǐng)的掌握。制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成。故本題選擇d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第241頁(yè)。

9.屬于物業(yè)管理事務(wù)文書(shū)的類型是()。

a海報(bào)b收條c啟事d總結(jié)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)事務(wù)文書(shū)的掌握。事務(wù)文書(shū)包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書(shū),會(huì)議紀(jì)要是行政公文,啟示、海報(bào)屬于告啟類應(yīng)用文書(shū),收條屬于條據(jù)類應(yīng)用文書(shū)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。

10.以下那種說(shuō)法屬于告啟類應(yīng)用文書(shū)()。

a邀請(qǐng)函、請(qǐng)柬、感謝信和賀信等

b標(biāo)語(yǔ)、溫馨提示和好消息等

c告知函、商洽函、詢問(wèn)函和答復(fù)函等

d通知、通報(bào)、報(bào)告和請(qǐng)示等

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)告啟類應(yīng)用文書(shū)的掌握。告啟類文書(shū)包括標(biāo)語(yǔ)(提示牌)、溫馨提示、啟示、海報(bào)和好消息。故本題選擇b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235頁(yè)。

11.關(guān)于應(yīng)用文書(shū)寫作的行款格式規(guī)則,說(shuō)法不正確的是()。

a文章大標(biāo)題居中排列,字號(hào)應(yīng)大

b署名一般放在文章的大標(biāo)題之上

c每個(gè)自然段的開(kāi)頭要空兩個(gè)字的位詈

d較短的引文可夾在正文中

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)寫作的行款格式規(guī)則的掌握。署名一般放在文章的大標(biāo)題之下才是正確的。故本題選擇b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第236~237頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.應(yīng)用文書(shū)在選用詞語(yǔ)上要注意哪些問(wèn)題()。

a所選用的詞語(yǔ)不能是誤讀誤寫、以訛傳訛的錯(cuò)誤詞

b不能是被淘汰的等義詞(包括異體詞)

c不能是不規(guī)范的方言詞、或舊詞語(yǔ)

d不能是濫用的簡(jiǎn)稱和生造詞

e不能引用外來(lái)詞

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)的基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。應(yīng)用文書(shū)在詞語(yǔ)的使用上應(yīng)力求準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練、得當(dāng),e選項(xiàng)的內(nèi)容不包括在內(nèi)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第228頁(yè)。

2.屬于物業(yè)管理行政公文的是()。

a決定、通知和通報(bào)

b報(bào)告、請(qǐng)示和批復(fù)

c意見(jiàn)、函

d大事記和倡議書(shū)

e各類會(huì)議紀(jì)要

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解。本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231頁(yè)。

3.通報(bào)大體上可分為哪幾類()。

a會(huì)議通報(bào)b批評(píng)性通報(bào)c情況通報(bào)d專題通報(bào)e表彰性通報(bào)

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文的理解,特別是對(duì)通報(bào)的掌握。本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第232頁(yè)。

4.事務(wù)文書(shū)包括哪些類型()。

a計(jì)劃和總結(jié)

b邀請(qǐng)書(shū)、請(qǐng)柬、感謝信

c制度和辦法

d收條和欠條

e大事記和倡議書(shū)

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對(duì)事務(wù)文書(shū)的理解。本題選a、e.有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。

5.以下應(yīng)用文書(shū)標(biāo)題的寫法錯(cuò)誤的是()。

a《關(guān)于召開(kāi)××?xí)h的通知》

b《關(guān)于更換對(duì)講機(jī)的請(qǐng)示報(bào)告》

c《××公司員工考勤管理辦法》

d《關(guān)于在a花園組織象棋比賽的報(bào)告》

e《關(guān)于2006年度培訓(xùn)計(jì)劃的請(qǐng)示》

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)標(biāo)題的制作的理解。本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第236頁(yè)。

6.會(huì)議紀(jì)要開(kāi)頭不可缺少的“七要素”包括哪些內(nèi)容()。

a起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人

b參加與列席人員

c記錄人

d會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果

e會(huì)議議題

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)會(huì)議紀(jì)要的寫法的掌握。會(huì)議紀(jì)要的“七要素”包括:起止時(shí)間、地點(diǎn)、主持人、參加與列席人員、議題、會(huì)議進(jìn)展情況、主要成果,不包括記錄人。本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第240頁(yè)。

7.制度文書(shū)的內(nèi)容一般包括以下哪幾部分()。

a標(biāo)題b主送c正文d稱呼e簽署

【答案】a c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)制度文書(shū)寫作要領(lǐng)的掌握。制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和簽署三部分構(gòu)成。本題選擇a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第241頁(yè)。

8.行款格式是長(zhǎng)期的書(shū)面語(yǔ)表達(dá)中約定俗成的行列款式,包括以下哪幾項(xiàng)()。

a標(biāo)題、署名b引文、分段c子號(hào)d序碼e稱呼

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)應(yīng)用文書(shū)寫作的行款格式規(guī)則的掌握。行款格式是長(zhǎng)期的書(shū)面語(yǔ)表達(dá)中約定俗成的行列款式,包括:標(biāo)題、署名、分段、引文和序碼,故本題選擇a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第236~237頁(yè)。

9-行政文書(shū)的內(nèi)容一般包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a署名b發(fā)文字號(hào)c印章d前言e文頭

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政文書(shū)的掌握。本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235~236頁(yè)。

10. 事務(wù)文書(shū)是物業(yè)管理企業(yè)表述工作事務(wù)所有的書(shū)面文書(shū)。主要包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a總結(jié)b通知c計(jì)劃d大事記e倡議書(shū)

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)行政公文和制度文書(shū)區(qū)別的掌握。事務(wù)文書(shū)包括計(jì)劃、總結(jié)、大事記、倡議書(shū),通知是行政公文。本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第233頁(yè)。

11.禮儀文書(shū)的內(nèi)容一般包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a標(biāo)題、稱呼b正文c 時(shí)間d 印章e結(jié)語(yǔ)、簽署

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)禮儀文書(shū)的掌握程度。本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第242―243頁(yè)。

12.除了行政公文、事務(wù)文書(shū)、制度文書(shū)和禮儀文書(shū)等正式文書(shū)外,其他日常文書(shū)包括以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容()。

a條據(jù)類文書(shū)

b告啟類文書(shū)

c守則類文書(shū)

d計(jì)劃類文書(shū)

e請(qǐng)示類文書(shū)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)類型的理解和對(duì)其他日常文書(shū)的掌握程度。本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第235頁(yè)。

>

“1.請(qǐng)按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素,糾正以下通知中的錯(cuò)誤(3處):

日期:2004年7月8日星期四范圍:7號(hào)樓文件編號(hào):2004099

停水通知

尊敬的業(yè)主:

由于7號(hào)樓6單元供水管道出現(xiàn)問(wèn)題,物業(yè)公司工程部決定臨時(shí)搶修下水管道,現(xiàn)對(duì)7號(hào)樓6單元02戶型暫停中水及生活用水的供應(yīng)。請(qǐng)您做好準(zhǔn)備。

在此給您的生活帶來(lái)不便,請(qǐng)諒解!

敬請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)周知!

北京××物業(yè)管理有限公司

×××管理部

(張貼期限:2004―7―81

【解析】(1)通知中說(shuō)上水管道有問(wèn)題,可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。

(2)在通知中沒(méi)有說(shuō)明具體的維修時(shí)間。

(3)通知中沒(méi)有留下咨詢聯(lián)系電話,客戶如果有問(wèn)題不知道找誰(shuí)聯(lián)系。

2. 你是某物業(yè)公司的員工,負(fù)責(zé)應(yīng)用文書(shū)的起草工作,請(qǐng)說(shuō)明通用的應(yīng)用文書(shū)可分為哪些類型

【答案】可分為行政公文、事務(wù)公文、會(huì)議公文、制度公文、禮儀文書(shū)、經(jīng)濟(jì)公文、其他el常文書(shū)和司法公文等八大類。

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的類型的掌握有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第231頁(yè)“物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的類型”。

3.你是某物業(yè)公司的員工,請(qǐng)說(shuō)明公文式標(biāo)題的構(gòu)成要素和構(gòu)成模式是什么

【答案】組成公文式標(biāo)題的要素包括單位、區(qū)域(范圍)、時(shí)間、事由(內(nèi)容)、性質(zhì)和文種等,其中“事由”和“文種”是最基本的要素。

文章式標(biāo)題的構(gòu)成模式:從構(gòu)成形式看,可以有單標(biāo)題和雙標(biāo)題。主標(biāo)題一旦概括到某種程度,不能概括和反映需要傳達(dá)的含義就必須用副標(biāo)題來(lái)做具體說(shuō)明。

第6篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.以下關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)法中不正確的是()。

a風(fēng)險(xiǎn)是因未來(lái)的不確定性帶來(lái)的可能損失

b風(fēng)險(xiǎn)是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性

c物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中,由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失

d物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型由前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)兩部分構(gòu)成

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和el常管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第157頁(yè)。

2.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中不正確的是()。

a《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”

b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘

c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)萬(wàn)回

d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”’應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。

3.以下對(duì)緊急事件的性質(zhì)說(shuō)法不正確的是()。

a緊急事件具有偶然性

b緊急事件具有隨機(jī)性

c緊急事件具有規(guī)律性

d緊急事件具有復(fù)雜性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時(shí)何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機(jī)性。這與選項(xiàng)c“緊急事件具有規(guī)律性”相矛盾。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第162頁(yè)。

4.關(guān)于燃?xì)庑孤┨幚泶胧┎徽_的是()。

a抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)氣體泄漏后立即用手機(jī)報(bào)警

b立即打開(kāi)門窗、關(guān)閉燃?xì)忾y門

c情況嚴(yán)重時(shí),應(yīng)及時(shí)疏散人員

d如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)處理燃?xì)庑孤┦录恼莆粘潭?。?dāng)發(fā)生燃?xì)庑孤┖笠⒓赐ㄖ細(xì)夤?但是不能在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)報(bào)警,應(yīng)為在泄漏現(xiàn)場(chǎng)使用手機(jī)可能會(huì)引起爆炸。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第164頁(yè)。

5.關(guān)于物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),以下哪一說(shuō)法是不正確的()。

a會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞

b會(huì)降低物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本

c會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任

d會(huì)帶來(lái)安全隱患和鄰里糾紛

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)b“會(huì)降低物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本”應(yīng)為“會(huì)增加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本”。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。

6.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)按類型分類不包括()風(fēng)險(xiǎn)

a早期介入

b前期物業(yè)管理

c日常管理

d能源調(diào)價(jià)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第157頁(yè)。

7.發(fā)生電梯故障的處理程序有:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細(xì)記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協(xié)助。正確的處理程序是()。

a①②③④⑤

b②⑤①③④

c①②⑤⑧④

d②①⑤③④

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助;③留意被i~1)k

員情況,必要消防人員協(xié)助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細(xì)記錄備案。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第164頁(yè)。

8.下列不屬于緊急事件的是()。

a火警

b噪音侵?jǐn)_

c高空墜物

d投訴

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。

9.下列不屬于緊急事件事先準(zhǔn)備工作的是()。

a成立緊急事件處理小組

b制定緊急事件備選方案

c制定緊急事件的溝通計(jì)劃

d負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理過(guò)程的掌握程度。緊急事件實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計(jì)劃。選項(xiàng)d“負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。

10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(

)。

a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施

b利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場(chǎng)

c對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照

d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)浸水、漏水處理的掌握程度。當(dāng)發(fā)生浸水、漏水事件時(shí),應(yīng):①檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì),設(shè)法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關(guān)部門采取緊急措施;③利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場(chǎng);④對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照作為存檔及申報(bào)保險(xiǎn)理賠證明。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第165~166頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.物業(yè)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)包括以下哪幾個(gè)方面()。

a項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

b法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

c合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

d管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

e專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容的掌握程度。早期介入的風(fēng)險(xiǎn)包括:項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)b“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)”是日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn);選項(xiàng)c“合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)”是前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第157―160頁(yè)。

2.合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括以下哪幾個(gè)方面()。

a合同期限的風(fēng)險(xiǎn)

b合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

c合同仲裁的風(fēng)險(xiǎn)

d合同違約的風(fēng)險(xiǎn)

e合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。

3.物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)包括以下哪些方面()。

a高空拋物

b維修和維護(hù)成本

c堵塞消防通道

d損壞共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地

e改變物業(yè)使用功能

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)包括對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況,如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等;還包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人疏忽”而發(fā)生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。

4.緊急事件處理小組應(yīng)由哪些人員組成()。

a高層決策者

b各部門領(lǐng)導(dǎo)

c法律顧問(wèn)

d公共部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)

e普通管理人員

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的高層決策者,公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問(wèn)等共同參加。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。

5.以下哪些屬于物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件()。

a火警和電梯故障

b噪聲侵?jǐn)_和電力故障

c鄰里糾紛和寵物傷人

d浸水漏水和高空墜物

e刑事案件和臺(tái)風(fēng)

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。

6.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中正確的是()。

a《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與

物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”

b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘

c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)面

d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂

e前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止…應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。

7.前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)包括()。

a合同期限

b合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

c法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

e合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括3個(gè)方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)c“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。

8.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)包括()。

a合同期限

b物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

c管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

e高空拋物和改變物業(yè)使用功能的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“合同期限”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn);選項(xiàng)c“管理費(fèi)收繳

風(fēng)險(xiǎn)”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)中日常運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn),而不是“業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)”。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。

9.物業(yè)日常運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)包括()。

a替公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)

b管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

c合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

d合i司執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

e管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。物業(yè)日常運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)包括:管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)、替公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)、管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理員工

服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)和公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)c“合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。

10.物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行()。

a學(xué)法、懂法和守法

b抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí)

c妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系

d提高研究、控制和防范的能力

e提高管理費(fèi)的收取能力

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施有6個(gè)方面:①學(xué)法、懂法和守法;②抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí);③妥善處理物業(yè)管理活

動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系;④重視企業(yè)宣傳,建立輿論平臺(tái);⑤引入風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制;⑥提高管理費(fèi)的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第160~161頁(yè)。

11.緊急事件有以下哪些性質(zhì)()。

a極大的偶然性

b復(fù)雜性

c事先預(yù)知性

d隨機(jī)性

e規(guī)律性

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時(shí)何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機(jī)性。這與選項(xiàng)c“事先預(yù)知性”和選項(xiàng)e“規(guī)律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第162頁(yè)。

12.緊急事件的處理過(guò)程分為()階段。

a成立緊急事件處理小組

b制訂緊急事件備選方案

c制訂緊急事件溝通計(jì)劃

d制定專人向外界發(fā)布信息

e對(duì)事件責(zé)任人進(jìn)行處理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理過(guò)程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個(gè)階段。選項(xiàng)a“成立緊急事件處理小組”j選項(xiàng)b“制訂緊急事件備選方案”、選項(xiàng)c“制

訂緊急事件溝通計(jì)劃”均屬于事先準(zhǔn)備的內(nèi)容;選項(xiàng)d“制定專人向外界發(fā)布信息”屬于事中控制的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。

13.火警的處理處理步驟有()。

a了解和確認(rèn)起火的位置、范圍和程度

b組織義務(wù)消防隊(duì)全力撲救

c向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警

d清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車入場(chǎng)

e立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)火警處理過(guò)程的掌握程度。選項(xiàng)b“組織義務(wù)消防隊(duì)全力撲救”應(yīng)為“組織義務(wù)消防隊(duì),在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y”。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163~164頁(yè)。

14.處理緊急事件的基本要求是()。

a成立緊急事件處理小組

b應(yīng)主動(dòng)出擊,直面矛盾及時(shí)處理

c根據(jù)變化有針對(duì)性提出有效的處理措施和方法

d緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部

門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問(wèn)等共同參加

e控制事態(tài)惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)處理緊急事件的要求的掌握程度。選項(xiàng)a“成立緊急事件處理小組”和選項(xiàng)d“緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問(wèn)等共同參加”屬于緊急事件處理過(guò)程中的“事先準(zhǔn)備”的內(nèi)容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第162~163頁(yè)。

三、案例題

“1.某寫字樓由a物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。寫字樓為業(yè)主提供中央空調(diào)冷卻水,接vi至業(yè)主房屋內(nèi),房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自行購(gòu)買和安裝。b公司是寫字樓的一租戶,因空調(diào)漏水,導(dǎo)致隔壁房屋內(nèi)進(jìn)水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內(nèi)進(jìn)水導(dǎo)致c公司的部分設(shè)備和貨物被損壞,造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。

事故發(fā)生后,a公司首先配合業(yè)主進(jìn)行事故現(xiàn)場(chǎng)處理,減少損失。同時(shí)向特種設(shè)備檢測(cè)所申請(qǐng)鑒定事故發(fā)生的原因。鑒定結(jié)論是因b公司在安裝房屋內(nèi)空調(diào)時(shí),螺絲松脫導(dǎo)致冷卻水漏出?；谏鲜銮闆r,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進(jìn)行調(diào)解,最后簽訂了三方協(xié)議,由a公司和b公司共同對(duì)c公司的損失進(jìn)行賠償。

事后a公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協(xié)議愿意承擔(dān)賠償責(zé)任,依法應(yīng)作出賠償。請(qǐng)問(wèn)在上述事件的處理過(guò)程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應(yīng)注意什么

【答案】(1)當(dāng)安全事故發(fā)生時(shí),首先物業(yè)管理公司的義務(wù)是立即協(xié)助業(yè)主處理現(xiàn)場(chǎng)、減少損失,同時(shí)應(yīng)申請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)事故發(fā)生的原因進(jìn)行鑒定,該鑒定結(jié)論將是以后認(rèn)定各方責(zé)任的依據(jù),也是法院在訴訟中認(rèn)定過(guò)錯(cuò)的根據(jù)。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。

(2)但當(dāng)b公司與c公司協(xié)商經(jīng)濟(jì)損失賠償過(guò)程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。b公司是空調(diào)設(shè)備的所有權(quán)人,是該設(shè)備的管理責(zé)任人,也是此事故的直接責(zé)任

人,對(duì)因設(shè)備造成的損失理應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒定結(jié)論已經(jīng)證明責(zé)任在b公司,事實(shí)是清楚的,過(guò)錯(cuò)也是明確的。因a公司對(duì)法律的模糊導(dǎo)致了不應(yīng)有的損失。此外,a公司

應(yīng)為寫字樓購(gòu)買公眾

責(zé)任保險(xiǎn),以便于減少一旦發(fā)生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財(cái)產(chǎn)損失時(shí),由公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

2.某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的施工過(guò)程中,由于升降機(jī)運(yùn)動(dòng)時(shí)該職工未站穩(wěn),不幸墜落下來(lái),造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收人損失,造成公司損失共計(jì)人民幣3萬(wàn)余元。請(qǐng)問(wèn)根據(jù)此情況,你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險(xiǎn)

【答案】(i)在日常管理和服務(wù)過(guò)程中,物業(yè)管理公司必然要聘請(qǐng)一定數(shù)量的員工,而這些員工在工作過(guò)程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇

傭合同的約定,雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。所以發(fā)生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn),要想避免這類風(fēng)險(xiǎn),就應(yīng)購(gòu)買雇主責(zé)任保險(xiǎn),將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于保險(xiǎn)公司。

(2)物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購(gòu)買保險(xiǎn),雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無(wú)從轉(zhuǎn)嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小區(qū)五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開(kāi)始滴水,而且墻壁也出現(xiàn)滲水,意識(shí)到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業(yè)管理公

司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來(lái)越嚴(yán)重,非常著急,在萬(wàn)般無(wú)奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下,物業(yè)公司強(qiáng)行進(jìn)入六樓房間,解決了六樓漏水的問(wèn)題。

但是事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時(shí),造成她家受到財(cái)產(chǎn)損失,六樓的王先生則埋怨物業(yè)公司未經(jīng)他的許可擅自進(jìn)入他的房屋,物業(yè)公司夾在中間,顯得左右為難。

請(qǐng)問(wèn)在上述案例中,你認(rèn)為物業(yè)公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強(qiáng)行進(jìn)入王先生家,給其造成的損失誰(shuí)承擔(dān)給出你對(duì)物業(yè)公司在善后處理方面的意見(jiàn)。

【答案】(1)在一般情況下,物業(yè)公司確實(shí)無(wú)權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)主房屋,但如發(fā)生危急情況,為維護(hù)更大的利益或防止損失擴(kuò)大,物業(yè)公司可以實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為。本案中,王先生家的漏水事實(shí)已經(jīng)

存在,也造成了李小姐家的財(cái)產(chǎn)損失,為了避免李小姐家損失的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理公司可以采取撬門或其他方法進(jìn)入王先生家,解決漏水問(wèn)題,這是符合緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件的。同時(shí),物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)與王先生取得聯(lián)系,告知情況。物業(yè)公司在有權(quán)利也有能力控制危險(xiǎn)、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。

(2)根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定,如果六樓漏水是人為原因?qū)е?則由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償;如果是自然原因?qū)е?則李小姐作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人,應(yīng)當(dāng)對(duì)王先生的損失適當(dāng)賠償。同樣,

王先生自家的損失因?yàn)榍碎T減少了,李先生作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人亦自行承擔(dān)撬門的損失。

(3)在善后處理上物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意的是:一、應(yīng)當(dāng)盡可能及時(shí)地把實(shí)際情況通知王先生;二、最好在有見(jiàn)證人(此案的派出所民警)在場(chǎng)的情況下進(jìn)入王先生家并通過(guò)圖片資料加以記錄;三、進(jìn)入王先生家后要注意加強(qiáng)對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)的保管,避免財(cái)產(chǎn)損失。

4.你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你制定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施,請(qǐng)說(shuō)明在制定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施時(shí)應(yīng)把握的主要內(nèi)容是什么

【答案】(1)物業(yè)管理企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法,物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡,避免歧義。

(2)物業(yè)管理企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí),建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制,不斷提高員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

(3)妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系。

5.作為物業(yè)公司的管理人員,你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么

【答案】(1)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常。

(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態(tài)度來(lái)對(duì)待,應(yīng)主動(dòng)出擊,直面矛盾,及時(shí)處理。

(3)隨事件的不斷發(fā)展、變化,對(duì)原訂的預(yù)防措施和應(yīng)對(duì)方案要能靈活運(yùn)用,要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對(duì)性地提出有效的處理措施和方法。

(4)緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)指揮,安排調(diào)度,以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”,造成混亂。

(5)處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。

6.你是某物業(yè)公司的管理人員,負(fù)責(zé)安全管理工作,請(qǐng)說(shuō)明發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)對(duì)措施是什么

【答案】應(yīng)對(duì)措施如下:

(1)了解和確認(rèn)起火位置、范圍和程度。

(2)向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。

(3)清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車人場(chǎng)。

(4)立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。

(5)組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng),用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)。

第7篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第六章入住與裝修管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第六章入住與裝修管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.關(guān)于人住的概念,以下哪種說(shuō)法是不準(zhǔn)確的()。

a入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)

b對(duì)業(yè)主而言:人住,既包括物業(yè)驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理,也包括物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理

c入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購(gòu)房屋鑰匙的過(guò)程

d人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)手續(xù)的過(guò)程

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)人住概念的理解,c選項(xiàng)僅是入住服務(wù)流程中的一個(gè)環(huán)節(jié)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第87頁(yè)。

2.人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備,是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項(xiàng)資料不是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。

a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

b《人住通知書(shū)》

c《物業(yè)驗(yàn)收須知》

d《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)入住資料準(zhǔn)備的掌握程度,d選項(xiàng)“《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88~89頁(yè)。

3.《入住通知書(shū)》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書(shū)面通知,一般不包括()。

a物業(yè)具體位置

b小區(qū)概況

c委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定

d業(yè)主人住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)《人住通知書(shū)》的內(nèi)容的掌握程度,b選項(xiàng)“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88―89頁(yè)。

4.在人住工作的準(zhǔn)備工作中,除要作大量的資料準(zhǔn)備外,還有其他準(zhǔn)備工作,以下哪一項(xiàng)不含在“其他準(zhǔn)備”工作中()。

a人住工作計(jì)劃

b入住儀式策劃

c環(huán)境準(zhǔn)備

d用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)入住準(zhǔn)備中“其他準(zhǔn)備”的掌握程度,“其他準(zhǔn)備”包括人住工作計(jì)劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備和場(chǎng)地布置、資料及辦公用品準(zhǔn)備、標(biāo)識(shí)牌、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容,不包括d選項(xiàng)“用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第90頁(yè)。

5.請(qǐng)按人住流程整理以下順序()。

a驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》,簽字確認(rèn)

b領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》等相關(guān)文件資料

c業(yè)主憑《人住通知書(shū)》、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)

d提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議,繳納相關(guān)費(fèi)用

e繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用

f簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件

g領(lǐng)取房屋鑰匙

【答案】 c―a―d―f―e―b―g

【解析】本題考查的是考生對(duì)入住流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第91頁(yè)。

6.請(qǐng)按人住手續(xù)整理以下順序()。

a產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù),提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料,繳納辦理產(chǎn)權(quán)所需費(fèi)用

b建設(shè)單位開(kāi)具證明,業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)

c持購(gòu)房合同、《入住通知書(shū)》等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)

d房屋驗(yàn)收,填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》,建設(shè)單位和業(yè)主核對(duì)無(wú)誤后簽章確認(rèn)

e繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理以及其他相關(guān)費(fèi)用

f領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料,如:《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》

g業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件,如:物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等

h領(lǐng)取房屋鑰匙

【答案】c―d―a―b―g―e―f―h

【解析】本題考查的是考生對(duì)入住手續(xù)的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第91頁(yè)。

7.請(qǐng)按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。

a物業(yè)裝飾裝修登記

b簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

c辦理開(kāi)工手續(xù)

d備齊資料

e施工

f填寫申報(bào)登記表

g驗(yàn)收

【答案】d―f―a―b―c―e―g

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第96頁(yè)。

8.在物業(yè)的裝飾裝修活動(dòng)中造成的損失,哪一項(xiàng)不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款()。

a相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞

b裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施

c裝修人侵占了公共空間,對(duì)公共部位和設(shè)施造成的損害

d損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。d選項(xiàng)“損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果”應(yīng)對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第104。

105頁(yè)。

‘9.為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任,物業(yè)裝飾裝修管

理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()簽字確認(rèn)。

a裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方

b裝修人、物業(yè)管理單位二方

c施工單位、物業(yè)管理單位二方

d裝修人、施工單位二方

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第104頁(yè)。

10.關(guān)于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理,說(shuō)法不正確的是()。

a要寬進(jìn)寬出,為裝修人員提供方便

b加強(qiáng)巡視,防患于未然

c控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)

業(yè)主合法權(quán)益

d強(qiáng)化管理,反復(fù)核查

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理要求做到4點(diǎn):一是嚴(yán)把出入關(guān)、杜絕無(wú)序狀態(tài);一是加強(qiáng)巡視,防患于未然;一是控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;一是強(qiáng)化管理,反復(fù)核查。a選項(xiàng)“要寬進(jìn)寬出,為裝修人員提供方便’’與“嚴(yán)把出入關(guān)”相矛盾。故選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第102頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.請(qǐng)選出在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中,常見(jiàn)的物業(yè)入住的操作模式()。

a以建設(shè)單位為主體,由物業(yè)管理單位相配合

b由建設(shè)單位獨(dú)立完成

c物業(yè)人住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的,但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自職責(zé)不同

d從房產(chǎn)移交的角度看,入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為,建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù),物業(yè)管理單位只是辦理相關(guān)手續(xù)

e建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種,即a選項(xiàng)和e選項(xiàng),b、c、d選項(xiàng)內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類無(wú)關(guān)。故選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第87頁(yè)。

2.入住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備中,一般而言,由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。

a物業(yè)管理有關(guān)約定

b《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》

c《物業(yè)驗(yàn)收須知》

d《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》

e《人住通知書(shū)》

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)人住準(zhǔn)備的掌握程度。《物業(yè)驗(yàn)收須知》和《人住通知書(shū)》是由建設(shè)單位完成的資料。故選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88~89頁(yè)。

3.業(yè)主在辦理入住時(shí),物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的約定,進(jìn)一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù),在協(xié)議中應(yīng)明確()。

a物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額

b物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間

c裝修管理的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

d調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況

e物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)入住準(zhǔn)備的掌握程度。在協(xié)議中應(yīng)明確的雙方權(quán)利和義務(wù)有5點(diǎn):①物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額;②物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間;③物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等);④滯納金及其計(jì)收比例;⑤調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況。故選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第90頁(yè)。

4.入住服務(wù)的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。

a人住流程與手續(xù)

b費(fèi)用繳納

c驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙

d確定辦理裝修的時(shí)間

e資料歸檔

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)入住服務(wù)的管理的掌握程度。入住服務(wù)的管理包括4個(gè)方面:①入住流程與手續(xù);②費(fèi)用繳納;③驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙;④資料歸檔。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可

參見(jiàn)教材第91―92頁(yè)。

5.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在做好周密計(jì)劃和資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備的同時(shí),還應(yīng)注意以下哪幾方面的工作()。

a人力資源和資料準(zhǔn)備要充足

b與街道辦事處保持密切聯(lián)系

c手續(xù)辦理要分批,避免過(guò)分集中而混亂

d緊急情況要有預(yù)案

e物業(yè)查驗(yàn)要到位

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)人住服務(wù)準(zhǔn)備工作的掌握程度。入住準(zhǔn)備工作還包括4個(gè)方面:①人力資源要充足;②資料準(zhǔn)備要充足;③手續(xù)辦理要分批,避免過(guò)分集中而混亂;④緊急情況要有預(yù)案。故選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第92~93頁(yè)。

6.關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理的說(shuō)法正確的是()。

a規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為

b協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正

c杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為

d確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益

e物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部1 10號(hào)令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理的理解。c選項(xiàng)“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當(dāng)。故選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第95~96頁(yè)。

7.物業(yè)裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,除要對(duì)裝飾裝修的內(nèi)容進(jìn)行檢查外,還要對(duì)以下哪幾方面進(jìn)行管理()。

a物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理

b對(duì)裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)

c物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

d物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理

e裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容:①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理;②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位);③物業(yè)裝飾裝修管理

費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理;④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第100―102頁(yè)。

8.人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備,是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項(xiàng)資料是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。

a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

b《入住通知書(shū)》

c《物業(yè)驗(yàn)收須知》

d《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》

e《業(yè)主臨時(shí)公約》

【答案】a b c

e

【解析】本題考查的是考生對(duì)入住準(zhǔn)備的掌握程度。《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰的,a、b、c、e是由建設(shè)單位制訂的。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88~89頁(yè)。

9.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容()。

a物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理

b物業(yè)裝飾裝修管理的要求

c物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

d物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理

e物業(yè)裝飾裝修管理流程

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容:①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理;②物業(yè)裝飾裝修管理的要求;③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理;④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。所以正確答案為a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第100~102頁(yè)。

10.物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)注意哪些問(wèn)題()。

a在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí),物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)

b在辦理開(kāi)工手續(xù)前,物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備

c在施工過(guò)程中,物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料

d對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為,要靈活變通、方便業(yè)主

e驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序,如有違章,則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝修應(yīng)注意的問(wèn)題的掌握程度。d選項(xiàng)“對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為,要靈活變通、方便業(yè)主”應(yīng)為“對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為,應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理”。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第105―106頁(yè)。

1 1.在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容()。

a檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)

b檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目

c檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加

d檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料

e檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。d選項(xiàng)“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點(diǎn)核查內(nèi)容中。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第103頁(yè)。

三、案例題

1.某女士購(gòu)買了一套期房,在辦理人住手續(xù)時(shí),對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題,認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國(guó),就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn),并收了房門鑰

匙。半年后,該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn),有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題未解決,而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤,當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意,這半年自己也沒(méi)住,怎么還要繳納

這么多物業(yè)管理費(fèi)請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國(guó)期間的物業(yè)管理費(fèi),為什么假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理,會(huì)如何處理

【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。

該女士在辦理入住手續(xù)時(shí),所提出的房屋內(nèi)部問(wèn)題,應(yīng)由房屋出賣人即開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決,與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格,僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件,該女士不能以此為理由拒絕收房,況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙,故從業(yè)主人住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。

從法律的角度,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系,物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體,業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。

因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的,即便業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住,但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問(wèn)題長(zhǎng)期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。

如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒(méi)有領(lǐng)取鑰匙,則另當(dāng)別論了。

(2)耐心向該女士說(shuō)明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。

對(duì)于房屋細(xì)部問(wèn)題,若在保修期內(nèi),協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的施工單位予以解決。

2.付先生2004年購(gòu)買了一套120平方米的住房,去同年8月,開(kāi)發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后,付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下,付先生對(duì)

新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中,付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是,付先生退回了鑰匙,要求等提出的質(zhì)量問(wèn)題解決后再來(lái)收房。

兩個(gè)月后,物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生,質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)徹底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。經(jīng)過(guò)驗(yàn)房確認(rèn):房屋質(zhì)量問(wèn)題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙,但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為,物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi),或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此,付先生與物業(yè)公司各持己見(jiàn)爭(zhēng)論不休。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰(shuí)收取為什么

答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。

付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問(wèn)題退回了鑰匙,應(yīng)視為商品房不符合交付條件,開(kāi)發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后,驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件,付先生這才收了新房,此時(shí)才視為法律意義上開(kāi)發(fā)商正式向付先生交付了商品房。

(2)根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此,商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未

交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取,而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

3.某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某,擅自將其購(gòu)買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜

及物品受損。請(qǐng)問(wèn)假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理,物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物,為什么

【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。

業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能,因特殊情況需要改

變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求,并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意,并報(bào)政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆,轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通,使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間,改變了房屋的使用性質(zhì),違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。故本案例中,對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為,物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止,包括責(zé)令顧某拆除私裝物,若其不理會(huì),應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

4.某小區(qū)業(yè)主張某,購(gòu)買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi),遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢,以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由,制if-.~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭,要求排除妨礙,將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購(gòu)買的物業(yè)張某的訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持為什么

【答案】

(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購(gòu)買的物業(yè)。

(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某,張某的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè),并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定,同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸,不僅威脅到樓蓋安全,還會(huì)對(duì)整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響,會(huì)妨礙其他業(yè)主的正常生活?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán),制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。

5.你是客服經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項(xiàng)目入住工作,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)入住的流程,在組織入住的過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題

【答案】

物業(yè)的流程是:(1)業(yè)主憑《人住通知書(shū)》、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn);(2)驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》,簽字確認(rèn);(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議,繳納相關(guān)費(fèi)用;(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件;(5)繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用;(6)領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》等相關(guān)文件資料;(7)領(lǐng)取房屋鑰匙。

在組織人住的過(guò)程中應(yīng)注意以下問(wèn)題:

一是業(yè)主人住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù),方便業(yè)主辦理手續(xù),二是因故未能按時(shí)辦理人住手續(xù)的,可按照《入住通知書(shū)》中規(guī)定的辦法另行辦理,三是應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時(shí)間,適當(dāng)延長(zhǎng)辦理時(shí)間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖,在顯要位置張貼和擺放各類業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)識(shí),作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語(yǔ)、公告提示等,方便業(yè)主掌握,加快辦理進(jìn)程。五指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo),以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。

6.如果你是工程部經(jīng)理,負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容

【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有:

一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理,二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求,三是物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理,四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。

在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容:

(1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目,一要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào),二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加,在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的,須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào),辦理相關(guān)手續(xù)。

(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管,施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全要求,現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全,垃圾是

第8篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第八章物業(yè)環(huán)境管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第八章物業(yè)環(huán)境管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.關(guān)于物業(yè)環(huán)境管理的描述,以下哪種說(shuō)法是不準(zhǔn)確的()。

a物業(yè)環(huán)境管理的范圍包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和場(chǎng)地等

b物業(yè)環(huán)境管理包括清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲(chóng)害防治等內(nèi)容

c環(huán)境管理與業(yè)主、物業(yè)使用人生活工作密切相關(guān)

d環(huán)境管理是物業(yè)管理服務(wù)的間接體現(xiàn),是物業(yè)管理的基本內(nèi)容

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)環(huán)境管理的理解。選項(xiàng)d“環(huán)境管理是物業(yè)管理服務(wù)的間接體現(xiàn),是物業(yè)管理的基本內(nèi)容”中“間接體現(xiàn)”說(shuō)法不對(duì),應(yīng)為“直觀體現(xiàn)”。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第133頁(yè)。

2.以下哪種方法不屬于滅蠅的主要方法()。

a環(huán)境治理

b誘殺

c生物滅蠅

d藥殺

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)蠅的防治方法的掌握程度。蠅的防治方法主要有三種:環(huán)境治理、誘殺和藥殺。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第138頁(yè)。

3.對(duì)物業(yè)綠化管理內(nèi)容的描述不正確的是()。

a物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對(duì)綠化植物及園林小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、保潔、更新、修繕等

b綠化管理是為了達(dá)到改善、美化環(huán)境,保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)良好循環(huán)的效果

c綠化的日常管理不包括園林建筑及園林小品維護(hù)、綠化標(biāo)識(shí)制作、園林觀賞魚(yú)喂養(yǎng)

d綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲(chóng)害防治、綠化保潔等

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理內(nèi)容的掌握程度。選項(xiàng)c“綠化的日常管理不包括園林建筑及園林小品維護(hù)、綠化標(biāo)識(shí)制作、園林觀賞魚(yú)喂養(yǎng)”應(yīng)為“包括”。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第139~140頁(yè)。

4.對(duì)酒店及會(huì)所綠化管理要求,說(shuō)法不正確的是()。

a酒店及會(huì)所綠化管理的重點(diǎn)是清除枯枝

b酒店及會(huì)所綠化管理工作內(nèi)容較多、技術(shù)要求較高

c為了提高工作效率,可根據(jù)綠化員工的技術(shù)特長(zhǎng)進(jìn)行合理的工作范圍劃分

d為了不對(duì)客人的活動(dòng)造成影響,酒店及會(huì)所的綠化布置、養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)在客人到達(dá)前或休息時(shí)進(jìn)行

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理的要求的掌握程度。選項(xiàng)a“酒店及會(huì)所綠化管理的重點(diǎn)是清除枯枝”是不正確的,“修剪及清除枯枝黃葉應(yīng)是機(jī)關(guān)綠化管理的重點(diǎn)”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第140~141頁(yè)。

5.對(duì)大型公共區(qū)域綠化,說(shuō)法不正確的是()。

a植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注重對(duì)綠地的圍護(hù),避免人為因素造成植物損壞

b在植物選用上必須選用生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹(shù)種

c不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物

d不宜使用果樹(shù)或大花植物作綠化

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理的要求的掌握程度。選項(xiàng)b“在植物選用上必須選用生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹(shù)種”是不正確的,這是工廠綠化的要求。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第140―142頁(yè)。

6.對(duì)灌木的綠化檢查重點(diǎn)不包括以下哪個(gè)方面()。

a蟲(chóng)害、病害的情況

b有無(wú)枯黃枝及折斷枝

c植物修剪、造型狀況

d花苞及花果枝及時(shí)清除

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理方法的掌握程度。灌木的檢查重點(diǎn)內(nèi)容包括:植物蟲(chóng)害、病害的情況;有無(wú)攀爬及寄生植物;植物肥水狀況;有無(wú)枯黃枝及折斷枝;植物修剪、造型狀況;

植物生長(zhǎng)勢(shì);松土除草狀況等。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第142頁(yè)。

7.以下哪種不屬于白蟻的防治方法()。

a環(huán)境治理

b挖剿法

c藥殺和誘殺法

d生物防治法

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)白蟻防治方法的掌握程度。白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法和生物防治法。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第137頁(yè)。

8.以下哪種不屬于鼠害的防治方法()。

a防鼠和化學(xué)滅鼠

b誘殺滅鼠

c器械滅鼠

d生物滅鼠

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括環(huán)境治理、斷*源以及安裝擋鼠柵、擋鼠板等設(shè)施進(jìn)行隔防等。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第138頁(yè)。

9.下列要求不屬于綠化管理的基本要求是()。

a及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造,減少人為踐踏

b加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳

c保持植物的正常生長(zhǎng)

d人工實(shí)行精品式管理,對(duì)綠籬、灌木進(jìn)行人工造型

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理的掌握程度。綠化管理的基本要求是:①保持植物正常生長(zhǎng);②加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;③及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造,減少人為踐踏;④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。選項(xiàng)d“人工實(shí)行精品式管理,對(duì)綠籬、灌木進(jìn)行人工造型”是綠化管理針對(duì)性要求中的內(nèi)容。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第140~14i頁(yè)。

10.不屬于物業(yè)清潔衛(wèi)生操作基本方法的是()。

a全面清掃

b泳池循環(huán)過(guò)濾

c綠植修剪

d晶面處理

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)清潔基本方法的掌握程度。選項(xiàng)c“綠植修剪”是綠化管理的內(nèi)容,不屬于清潔衛(wèi)生操作。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第134頁(yè)。

11.關(guān)于綠化管理的方法,說(shuō)法不正確的是()。

a要建立健全綠化管理制度

b對(duì)于喬木,要注意蟲(chóng)害、病害情況;攀爬及寄生植物

c對(duì)于草坪,要注意雜草情況;施肥、淋水是否合理

d小區(qū)園林在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)首先考慮“美觀”,然后是“方便”、“實(shí)用”

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理的理解。選項(xiàng)d“小區(qū)園林在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)首先考慮‘美觀’,然后才‘方便’、‘實(shí)用…應(yīng)該為首先考慮“方便”、“實(shí)用”然后才是“美觀”。故本題選d,有關(guān)

內(nèi)容可參見(jiàn)教材第143頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.關(guān)于建筑物外公共區(qū)域清潔說(shuō)法正確的是()。

a建筑物外公共區(qū)域的清潔主要包括道路清潔、游樂(lè)場(chǎng)等公共設(shè)施清潔、公共綠地清潔、各種露天排水井溝的清潔等

b室外公共區(qū)域的清潔方法主要包括掃、洗、撿等

c建筑物外公共區(qū)域的清潔對(duì)專業(yè)知識(shí)和技能要求較高

d建筑物外公共區(qū)域的清潔對(duì)設(shè)備要求較高

e園區(qū)水池景觀、露天停車場(chǎng)不屬于建筑物外公共區(qū)域的清潔范圍

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對(duì)清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。建筑物內(nèi)公共區(qū)域的清潔對(duì)清潔專業(yè)知識(shí)、技能及設(shè)備等的要求較高,建筑物外公共區(qū)域則沒(méi)有較高的要求;園區(qū)水池景觀、露天停車場(chǎng)均屬于建筑物外公共區(qū)域的清潔范圍。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第133頁(yè)。

2.關(guān)于清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法,說(shuō)法正確的是()。

a清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法大致可分為外包管理及自行作業(yè)兩大類

b自行作業(yè)不需要監(jiān)督檢查,而是要強(qiáng)化清潔服務(wù)工作

c清潔衛(wèi)生不符合物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn),其責(zé)任在外包清潔服務(wù)公司

d外包管理的重點(diǎn)是監(jiān)督檢查外包清潔公司的工作質(zhì)量并對(duì)其進(jìn)行考核和管理

e不論哪種管理方式,物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的要求,實(shí)施清潔服務(wù)相關(guān)工作

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法的掌握程度。選項(xiàng)b“自行作業(yè)不需要監(jiān)督檢查,而是要強(qiáng)化清潔服務(wù)工作”應(yīng)為“自行作業(yè)不僅要監(jiān)督檢查,更要強(qiáng)化清潔服務(wù)工

作”;選項(xiàng)c“清潔衛(wèi)生不符合物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)準(zhǔn),其責(zé)任在外包清潔服務(wù)公司”屬責(zé)任問(wèn)題,與方法無(wú)關(guān)。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第134頁(yè)。

3.清潔衛(wèi)生的el常管理方法由下面那些內(nèi)容構(gòu)成()。

a日檢查

b月檢查

c季度檢查

d半年檢查

e專項(xiàng)抽檢

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)清潔衛(wèi)生日常管理方法的掌握程度。清潔工作日常管理由日檢、月檢及專項(xiàng)抽檢組成。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第135頁(yè)。

4。白蟻的防治方法有()。

a挖巢法

b藥殺法

c誘殺法

d捕殺法

e生物防治法

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)白蟻防治方法的掌握程度。白蟻的防治有挖巢法、藥殺法、誘殺法和生物防治法。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第137頁(yè)“白蟻防治”的內(nèi)容。

5.綠化翻新改造包括()。

a草坪翻新與補(bǔ)植

b花木養(yǎng)護(hù)

c園林建筑小品翻新

d花壇植物更換

e林下綠地改造與綠籬翻新補(bǔ)植

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理內(nèi)容的掌握程度。綠化翻新改造內(nèi)容包括草坪翻新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等。選項(xiàng)b“花木養(yǎng)護(hù)”不屬于翻新改造內(nèi)容。故本題選acde,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第140頁(yè)。

6.對(duì)草坪的管理主要包括()。

a雜草狀況及修剪是否及時(shí)

b施肥、淋水是否合理

c攀爬及寄生植物情況

d表面平整度、禿斑及垃圾雜物

e病蟲(chóng)害情況

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括:雜草狀況、修剪是否及時(shí);施肥、淋水是否合理;表面平整度、斑禿;垃圾雜物。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第14頁(yè)。

7.以下工作哪種屬于物業(yè)管理的清潔服務(wù)內(nèi)容()。

a建筑物外公共區(qū)域清潔、建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔

b垃圾收集與處理、管道疏通服務(wù)

c草坪修剪

d上門有償清潔服務(wù)、專項(xiàng)清潔工作(打蠟、晶面處理、地毯保潔等)

e外墻清洗、泳池清洗

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)清潔服務(wù)內(nèi)容的掌握程度。清潔服務(wù)的內(nèi)容包括:建筑物外公共區(qū)域清潔、建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔、垃圾收集與處理、管道疏通服務(wù)、外墻清洗、泳池清潔、上門有償清潔服務(wù)和專項(xiàng)清潔服務(wù);選項(xiàng)c“草坪修剪”屬于綠化管理內(nèi)容;故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第133―134頁(yè)。

8.物業(yè)管理綠化的基本要求有()。

a保持植物正常生長(zhǎng)

b保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良l生循環(huán)的效果

c及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造,減少人為踐踏對(duì)綠化的危害

d創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳

e加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)綠化管理要求的掌握程度。綠化管理的基本要求包括:保持植物正常生長(zhǎng);加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作;及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使

用人活動(dòng)的綠化植株進(jìn)行改造減少人為踐踏對(duì)綠化的危害;創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳,故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第140―141頁(yè)。

9.清潔衛(wèi)生管理制度包括以下哪些內(nèi)容()。

a各崗位的崗位職責(zé)

b各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程

c各個(gè)崗位的操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制

d清潔衛(wèi)生操作的基本方法

e員工行為規(guī)范

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)清潔衛(wèi)生管理制度的掌握程度。選項(xiàng)d“清潔衛(wèi)生操作的基本方法”屬于清潔衛(wèi)生服務(wù)方法而不是制度,故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第134―135頁(yè)。

10.以下哪種不屬于蚊子防治的主要方法()。

a環(huán)境治理

b誘殺

c藥殺

d生物防治

e捕殺

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有:環(huán)境治理和藥殺兩種。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第138頁(yè)。

1 1.以下哪種屬于蟑螂的防治方法:

a對(duì)建筑物各種孔縫進(jìn)行堵眼、封縫、防止蟑螂進(jìn)入

b嚴(yán)格控制食物和水源,及時(shí)清理生活垃圾,消除蟑螂食物

c徹底整頓室內(nèi)衛(wèi)生,清除殘留卵夾,控制和減少高峰季節(jié)的蟑螂密度

d做好個(gè)人衛(wèi)生,做好清潔保養(yǎng)工作,控制寵物行為和衛(wèi)生

e利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲(chóng)涂料及毒餌粘捕等進(jìn)行化學(xué)防治

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)蟑螂防治方法的掌握程度。選項(xiàng)d“做好個(gè)人衛(wèi)生,做好清潔保養(yǎng)工作,控制寵物行為和衛(wèi)生”是對(duì)蚤類、螨類、螞蟻等的防治方法。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第139頁(yè)。

三、案例題

“1.某小區(qū)居住的張女士,經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起在小區(qū)廣場(chǎng)上打太極,廣場(chǎng)周圍有幾株粗大的老楊樹(shù)。寒冬已至,樹(shù)葉已落,枯枝清晰可見(jiàn)。突然,一陣旋風(fēng)刮來(lái),枯枝紛紛墜落,來(lái)不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。聞?dòng)嵹s來(lái)的保安員把張女士送到醫(yī)院,診斷為:頸脊髓震蕩,頸椎過(guò)伸性損傷。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)老楊樹(shù)是否有管理義務(wù)對(duì)于此案的樹(shù)木致人傷害,物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任

【答案】(1)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)老楊樹(shù)有管理義務(wù)。

居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理,老楊樹(shù)屬于綠化范圍,故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹(shù)有管理義務(wù)。

(2)對(duì)于此案的樹(shù)木致人傷害,物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

老楊樹(shù)上的枯枝被一陣風(fēng)吹過(guò)就會(huì)斷裂,已經(jīng)給樹(shù)周圍的人構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)損害的威脅,而物業(yè)管理公司作為老楊樹(shù)的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝,未及時(shí)采取適當(dāng)措施(如

修剪和放置警示標(biāo)志等),故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí),因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個(gè)多月,花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?因此,物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)此案中,物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任并結(jié)合此案例,談?wù)勀銓?duì)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理職責(zé)的認(rèn)識(shí)。

【答案】物業(yè)管理公司對(duì)其大堂具有管理職責(zé),應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全,故若經(jīng)證實(shí)石先生摔倒確因大堂地面濕滑造成,而物業(yè)管理公司對(duì)地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時(shí),亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人,則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若可以證明石先生行走時(shí)自己沒(méi)有盡到足夠的注意義務(wù),則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。

對(duì)管理職責(zé)的認(rèn)識(shí)是開(kāi)放性題目,可以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的,談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對(duì)使用人的侵權(quán)和傷害,從而防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園,也未能幸免。

某花園小區(qū)管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過(guò)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象,卻屢禁不絕。

實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況:一是經(jīng)批準(zhǔn)人樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為;二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他

意圖的住戶親友乘隙所為;三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意

所為。

請(qǐng)根據(jù)此情況制訂管理辦法。

提示:可以采取多種方法治理,制作廣告牌疏導(dǎo)、把亂貼小廣告的人請(qǐng)來(lái)說(shuō)服教育、對(duì)屢教不改者列“黑名單”。

【答案】疏導(dǎo)管理:在每幢大廈人口處設(shè)置一廣告櫥窗,為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。

說(shuō)服教育:發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即按照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來(lái),指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想做成生意的心理,促其上門來(lái)接受教育,辦法巧

妙)。

對(duì)屢教不改的強(qiáng)制管理:某些單位不聽(tīng)勸誡繼續(xù)亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),直至其做出保證,并確實(shí)校正了自己的違規(guī)行為時(shí)止。

4.你是某物業(yè)管理公司的環(huán)境管理人員,負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理工作,請(qǐng)說(shuō)明清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求。

【答案】清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容有:①建筑物外公共區(qū)域清潔;②建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔;③垃圾收集與處理;④管道疏通服務(wù);⑤外墻清洗;⑥泳池清潔;⑦上門有償清潔服務(wù);⑧專項(xiàng)清潔工作。

第9篇 注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題

一、單項(xiàng)選擇題:

1.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時(shí)率應(yīng)該分別達(dá)到( )。

a.98%, 100%

b.98%, 100%

c.98%, 98%

d.100%, 98%

2.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù),這樣的條件屬于( )。

a.甲級(jí)寫字樓

b.乙級(jí)寫字樓

c.丙級(jí)寫字樓

d.丁級(jí)寫字樓

3.商場(chǎng)要合理布局,精心策劃

b.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單一

c.商務(wù)齊全,人員素質(zhì)雜

d.客流量大

4.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。

a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結(jié)構(gòu),減少直接燃燒

b.硬化地面,減少塵土

c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機(jī)動(dòng)車尾氣

d.禁止車輛駛?cè)?減少尾氣排放

5.學(xué)生公寓的住宿管理,( )不符合規(guī)定。

a.寢室成員辦理住宿登記卡和床頭卡,并將床頭卡按要求掛在指定位置。

b.要求學(xué)生按時(shí)就寢,如有特殊情況,需要向公寓管理人員請(qǐng)假。

c.學(xué)生不準(zhǔn)擅自調(diào)整寢室,如有需要,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行調(diào)整。

d.對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來(lái)訪人員驗(yàn)證登記,推銷商品者登記進(jìn)入公寓。

6.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。

a.以防為主,防治結(jié)合

b.一治為主,防治結(jié)合

c.以防為主,一治為輔

d.一治為主,以防為輔

7.防治固體廢棄物的污染,最有效的辦法是杜絕垃圾的( )。

a.形成

b.產(chǎn)生

c.利用

d.處理

8.水體污染防治的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的( )。

a.排放

b.凈化

c.處理

d.利用

9.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均公共綠地面積在( )平方米以上。

a.4-5

b.4-6

c.4-7

d.5-7

10.物業(yè)管理招標(biāo),是指( )或其法定代表的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì),在為其物業(yè)選擇管理者時(shí),通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi),由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投,從中選擇最佳對(duì)象,并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。

a.物業(yè)使用人

b.物業(yè)所有權(quán)人

c.物業(yè)占有人

d.物業(yè)權(quán)利人

11.標(biāo)價(jià)評(píng)審主要評(píng)審內(nèi)容不包括( )。

a.標(biāo)價(jià)是否最低

b.投標(biāo)報(bào)價(jià)和標(biāo)底價(jià)是否接近

c.標(biāo)價(jià)的構(gòu)成是否合理可靠,

d.標(biāo)價(jià)是否能滿足管理服務(wù)需要

12.( )不屬于房屋租賃關(guān)系終止的情況。

a.房屋租賃期限屆滿

b.房屋拆遷

c.房屋承租人死亡

d.房屋出售

13.一種由火災(zāi)探測(cè)器、自動(dòng)報(bào)警器、噴水裝置、供水管網(wǎng)、水泵等組成

,固定在建筑物內(nèi)的消防供水裝置,其噴水裝置一般在大型建筑、高層建筑、高檔建筑等防火重點(diǎn)部位的上方位置設(shè)置。這種裝置為( )。

a.消防栓

b.消防水槍

c.火災(zāi)探測(cè)器

d.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

14.消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé),專職管理員( )檢查消防設(shè)施的使用狀況,保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。

a.每天

b.每周

c.每半月

d.每月

15.根據(jù)停車場(chǎng)的規(guī)劃,進(jìn)出停車場(chǎng)管理要嚴(yán)格。車輛進(jìn)入停車場(chǎng)要驗(yàn)證發(fā)牌、登記。駛離停車場(chǎng)時(shí)要( )。

a.驗(yàn)證

b.收牌

c.收牌登記

d.驗(yàn)證、收牌

16.( )是質(zhì)量手冊(cè)的基礎(chǔ),是質(zhì)量手冊(cè)的支持性文件。

a.工作手冊(cè)

b.質(zhì)量手冊(cè)

c.程序文件

d.工作規(guī)程文件

17.物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議,即( )的契約。

a.以房屋為租賃標(biāo)的物

b.以房屋為交換對(duì)象

c.以房屋使用權(quán)為交換對(duì)象。

18.物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象,主要是( )。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商,其費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

a.開(kāi)發(fā)商

b.業(yè)主

c.建筑商

d.銷售商

19.衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)( )米。

a.4

b.5

c.6

d.8

20.浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧?qiáng)排式,且其排氣管不得超出外墻( )厘米。

a.5

b.10

c.15

d.20

21.裝修材料須封裝不漏,按物業(yè)管理公司指定地點(diǎn)堆放;裝修材料要及時(shí)搬入室內(nèi),不得堆放在( )。

a.戶內(nèi)或陽(yáng)臺(tái)

b.戶門外或公共場(chǎng)所

c.廚房或衛(wèi)生間

d.戶門外或陽(yáng)臺(tái)

22.物業(yè)檔案是指關(guān)于物業(yè)項(xiàng)目所有的包括過(guò)去和現(xiàn)在的一切活動(dòng)中所形成的,具有參考價(jià)值,應(yīng)當(dāng)歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的( )。

a.施工記錄

b.歷史記錄

c.登記記錄

d.審核記錄

23.嚴(yán)重?fù)p壞房存有部分( )構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開(kāi)裂、變形或強(qiáng)度不足的現(xiàn)象。

a.結(jié)構(gòu)

b.承重

c.主體

d.輔助

24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。

a.2

b.3

c.4

d.8

25.設(shè)施設(shè)備維修中修工程更換率為( )左右。

a.10%~20%

b.10%~30%

c.20%~30%

d.30%

26.由于物業(yè)類型與規(guī)模的不同,( )住宅項(xiàng)目本身需要的配套服務(wù)內(nèi)容要求要多得多,所以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求就會(huì)更高。

; a.小戶型

b.大戶型

c.經(jīng)濟(jì)適用房

d.廉租房

27.根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,居住區(qū)( )也稱配套公建。

a.市政公用設(shè)施

b.行政管理

c.其他八類設(shè)施

d.公共服務(wù)設(shè)施

28.( )是指由物業(yè)管理企業(yè)提供的、與物業(yè)的正常使用和業(yè)主在住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)中的生活、工作相配套的一系列商業(yè)、教育、衛(wèi)生、娛樂(lè)、金融等經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的總和。

a.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)作

b.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃

c.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)

d.公共服務(wù)

29.全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)條件規(guī)定,住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積為( )萬(wàn)平方米以上。

a.8

b.10

c.2

d.5

30.質(zhì)量手冊(cè)共分( )章。

a.6

b.7

c.8

d.9

31.在質(zhì)量體系文件的層次中屬于b層次是( )。

a.質(zhì)量手冊(cè)

b.程序文件

c.工作規(guī)程

d.質(zhì)量記錄

32.會(huì)議接待用熱水瓶應(yīng)表面清潔光亮,無(wú)水跡,水溫控制在( )度以上。

a.60

b.70

c.80

d.90

33.物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在( )小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),( )小時(shí)內(nèi)修理。

a.1 12

b.1 24

c.2 12

d.2 24

34.物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度,保修期一般為( )個(gè)月。

a.1

b.2

c.3

d.6

35.客戶報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目,客戶要求盡快前去維修的,應(yīng)安排維修人員在接單后( )分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。

a.10

b.15

c.20

d.30

36.編制預(yù)案,必須與( )充分溝通,達(dá)成共識(shí),以免預(yù)案無(wú)法落實(shí)。

a.主管部門

b.主管領(lǐng)導(dǎo)

c.管轄區(qū)業(yè)主

d.將來(lái)的實(shí)際操作者

37.重要投訴,接待后()小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)呈主管經(jīng)理進(jìn)行處置程序。

a.1

b.2

c.3

d.5

38.輕微投訴,不超過(guò)()天內(nèi)或在客戶要求的期限內(nèi)解決。

a.1

b.2

c.3

d.5

39.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點(diǎn)工作是( )。

a.商業(yè)垃圾

b.醫(yī)療垃圾

c.裝修垃圾

d.業(yè)主和使用人生活垃圾

; 40.投訴的處理時(shí)效。輕微投訴一般在2日內(nèi)處理完畢,超時(shí)需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn);重要投訴一般在3日內(nèi)處置完畢,超時(shí)需經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn);重大投訴應(yīng)當(dāng)在2日內(nèi)給投訴的客戶明確答復(fù),解決時(shí)間不宜超過(guò)10日。

a.2 3 2 10

b.2 3 3 10

c.2 3 2 5

d.2 2 2 10

二.多項(xiàng)選擇題(每小題2分,共20分)

1.建立商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的作用是( )。

a.引起消費(fèi)者注意

b.可以使顧客克服記憶困難

c.改善企業(yè)形象

d.是商場(chǎng)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程

2.工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是( )。

a.投資大,投資回收期長(zhǎng)

b.非流動(dòng)性

c.工業(yè)設(shè)備的功能不容易過(guò)時(shí)

d.對(duì)周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染

3.垃圾的處理方法有( )。

a.堆放法

b.填埋法

c.焚化法

d.無(wú)害化處理

4.住宅小區(qū)綠化的基本任務(wù)是( )。

a.開(kāi)展綠化創(chuàng)收工作

b.推廣綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)

c.為居民創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境

d.促進(jìn)居民的身心健康

5.物業(yè)專項(xiàng)分包的應(yīng)具備( )前提條件。

a.物業(yè)管理總包單位有相當(dāng)?shù)墓芾砗蛥f(xié)調(diào)能力

b.社會(huì)化、專業(yè)化達(dá)到一定程度,社會(huì)上有一批專業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)公司

c.業(yè)主委員會(huì)成立,專業(yè)分包得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可

d.中低物業(yè)檔次

6.道路交通管理的內(nèi)容包括( )。

a.建立機(jī)動(dòng)車通行證制度

b.禁止亂停放車輛,尤其在道路兩旁

c.限制車速

d.根據(jù)轄區(qū)內(nèi)道路情況確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)灣

7.物業(yè)租賃的租金管理包括( )工作。

a.做好租金的評(píng)定工作

b.建立租金底賬

c.按時(shí)收取租金

d.堅(jiān)持?？顚Ｓ?/p>

8.立項(xiàng)決策階段的早期介入項(xiàng)目的市場(chǎng)定位內(nèi)容主要( )。

a.明確用途功能

b.確立消費(fèi)檔次

c.篩選目標(biāo)客戶

d.推出主打房型

e.選擇入市時(shí)機(jī)

f.消費(fèi)水平需求

9.物業(yè)檔案整理工作要求做到( )。

a.分類科學(xué),組卷合理,排列有序

b.保管期限準(zhǔn)確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表(異動(dòng)記錄)填制準(zhǔn)確

c.字跡工整,圖樣清晰

d.載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良,便于保管和利用

10.房屋按常用結(jié)構(gòu)分成( )。

a.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

b.混合結(jié)構(gòu)

c.磚木結(jié)構(gòu)

d.其他結(jié)構(gòu)

11.物業(yè)管理企業(yè)的房屋小修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目信息,主要是通過(guò)( )渠道收集取得的。

a.走訪查房

b.電話

c.隨時(shí)報(bào)修

d.電子郵件

12.小修

工程的考核指標(biāo)主要有( )。

a.定額指標(biāo)

b.服務(wù)指標(biāo)

c.安全指標(biāo)

d.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)

13.物業(yè)管理企業(yè)在選擇綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)遵守( )原則。

a.日常生活類項(xiàng)目?jī)?yōu)先

b.易損易耗品項(xiàng)目?jī)?yōu)先

c.物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先

d.中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先

14.客戶服務(wù)中心是物業(yè)管理企業(yè)接待客戶咨詢、報(bào)修和投訴并進(jìn)行跟蹤、回訪的一個(gè)部門,具有( )等職能。

a.協(xié)調(diào)

b.溝通

c.公關(guān)

d.服務(wù)

15.重大投訴包括( )。

a.公司承諾或合同規(guī)定提供的服務(wù)沒(méi)有實(shí)施或?qū)嵤┬Ч忻黠@差錯(cuò),經(jīng)客戶提出而得不到解決的投訴。

b.由于公司責(zé)任給客戶成重大經(jīng)濟(jì)損失或人身傷害的。

c.有效投訴在一個(gè)月內(nèi)得不到合理解決的投訴。

d.因公司的管理服務(wù)工作不位、有過(guò)失而引起的投訴。

三.判斷題(每小題1分,共10分)(正確的將“√”、錯(cuò)誤的“×”填入括號(hào)中。)

1.房屋附近種植的喬灌木,可不按綠化規(guī)范中所規(guī)定的喬灌木與建筑和各種管道網(wǎng)的最小距離,只注意不要影響房屋的通風(fēng)和采光。(×)

2.招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價(jià)都過(guò)高和無(wú)法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求,投標(biāo)作廢。(√)

3.干粉滅火器適用于撲滅可燃液體、可燃?xì)怏w火災(zāi)和帶電設(shè)備等電氣火災(zāi),使用范圍較廣泛。但由于干粉滅火劑基本上沒(méi)有冷卻作用,滅火后,易發(fā)生燃燒物復(fù)燃的情況。所以,滅火后還應(yīng)采取其他冷卻滅火方法相配合。(√)

4.各種引發(fā)突發(fā)事件的安全隱患有著共同的特點(diǎn),所以編制突發(fā)事件處理預(yù)案可以統(tǒng)一編制,采取相同措施。(×)

5.如果出租人提前收回房屋只要有“必須收回”的理由即可。(×)

6.屬有損壞的房屋,由交接人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修,也可采用其他補(bǔ)償形式。(√ )

7.不得改變廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的使用功能,請(qǐng)勿將生活污水排入雨水管道。(√ )

8.計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)完成后,再安排報(bào)修任務(wù)。(×)

9.房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護(hù)保養(yǎng)。(×)

10.修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。(√ )

四.簡(jiǎn)答題(每小題5分,共10分)

1.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的策劃書(shū)的主要內(nèi)容有哪些

2.對(duì)裝修施工人員管理內(nèi)容有哪些

五.案例分析題(每小題5分,共10分)

1.花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居,一個(gè)住6樓,一個(gè)住5樓。去年10月21日上午9時(shí)許,物業(yè)管理公司開(kāi)始給這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí),陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓(系分戶供暖)未開(kāi),就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開(kāi)。下午陳某及妻子離開(kāi)了家,15時(shí)許,住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水,就趕緊上樓找陳某,但發(fā)現(xiàn)其家無(wú)人,后找到物業(yè)管理公司將總閥門關(guān)閉。但這時(shí),劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查,是陳某家的暖氣接頭處松動(dòng)漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清,劉某將物業(yè)管理公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)劉某的“損失”鑒定結(jié)論為:被水浸物品折合人民幣3576元。請(qǐng)談?wù)勀愕目捶ā?/p>

第10篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)(),制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競(jìng)標(biāo),從中選擇最符合條件的競(jìng)標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。

a相關(guān)法規(guī)的要求

b物業(yè)管理費(fèi)的多少

c物業(yè)管理公司的實(shí)際能力

d物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)概念的理解。物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競(jìng)標(biāo),從中選擇最符合條件的競(jìng)標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第13頁(yè)。

2.在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中,()負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。

a建設(shè)單位b施工單位c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d監(jiān)理單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第13頁(yè)。

3.根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同,可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為()招標(biāo)等類型。

a整體物業(yè)管理項(xiàng)目、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目、分階段項(xiàng)目

b單一招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分塊招標(biāo)

c專項(xiàng)招標(biāo)、整體招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)

d專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第14頁(yè)。

4.物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo),按物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)方式可劃分為()。

a整體項(xiàng)目招標(biāo)、專項(xiàng)服務(wù)招標(biāo)

b全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)

c專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)

d單項(xiàng)招標(biāo)、整體招標(biāo)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)等類型。根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型,故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第14~15頁(yè)。

5.物業(yè)管理招標(biāo)方式分為()。

a公開(kāi)招標(biāo)、議標(biāo)b邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)c公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)d議標(biāo)、評(píng)標(biāo)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第16頁(yè)。

6.前期物業(yè)管理階段是指()。

a物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收

b從入住到業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前

c從物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)到業(yè)主人住

d從竣工驗(yàn)收到業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理階段是指從人住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第16頁(yè),第16頁(yè)的定義和第68頁(yè)的“前期物業(yè)管理”有些區(qū)別,請(qǐng)注意。

7.物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后,應(yīng)在()的基礎(chǔ)上制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。

a分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、周邊其他項(xiàng)目基本情況

b分析投標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、擬訂物業(yè)管理成本

c分析投標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

d分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、確定物業(yè)管理模式

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)制訂物業(yè)管理方案的一般程序的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后,、應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材40頁(yè)。

8.居住型物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)是()。

a基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)

b特約服務(wù)

c經(jīng)營(yíng)管理

d緊急事件的預(yù)防和處理

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法的掌握程度。選項(xiàng)b“特約服務(wù)”屬于政府物業(yè)服務(wù)重點(diǎn);選項(xiàng)c“經(jīng)營(yíng)管理’’屬于商用類型物業(yè)服務(wù)重點(diǎn);選項(xiàng)d“緊急事件的預(yù)防

和處理”屬于公用事業(yè)類型物業(yè)的服務(wù)重點(diǎn)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材43頁(yè)。

9.招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函書(shū)的()日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料,向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a 7日b 10日c 15日d 30日

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求的掌握程度。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函書(shū)的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料,向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故

本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材18頁(yè)。

10.按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,投標(biāo)人少于()或者住宅規(guī)模在()以下,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a 2個(gè),2萬(wàn)平方米b 3個(gè),2萬(wàn)平方米c 3個(gè),3萬(wàn)平方米d 2個(gè),3萬(wàn)平方米

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材20頁(yè)。關(guān)于2萬(wàn)平方米的出處,可參見(jiàn)關(guān)于統(tǒng)一印發(fā)《北京市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號(hào))。

11.招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì),評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的()。

a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì),評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第22頁(yè)。

12.物業(yè)招標(biāo)程序中緊接在公布招標(biāo)公告后的工作是()。

a編制招標(biāo)文件

b投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審

c發(fā)放招標(biāo)文件

d接受投標(biāo)文件

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的程序是:①成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;②編制招標(biāo)文件;③公布招標(biāo)公告;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審;⑥接受投標(biāo)文件;⑦成立評(píng)標(biāo)委員會(huì);⑧開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第20~22頁(yè)。

13.物業(yè)管理招標(biāo)的程序有:①編制招標(biāo)文件;②接受投標(biāo)文件;③投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;⑥成立評(píng)標(biāo)委員會(huì);⑦開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo);⑧公布招標(biāo)公告,

正確的順序是()。

a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦

c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第20―22頁(yè)。

14.物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程中,獲得了招標(biāo)信息之后應(yīng)進(jìn)行的工作是()。

a項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范b登記并取得招標(biāo)文件

c準(zhǔn)備投標(biāo)文件 d送交投標(biāo)文件

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理投標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的程序是:①獲取招標(biāo)信息;②項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接

受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第24~28頁(yè)。

15.必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目是()。

a新建的商場(chǎng)b新建的寫字樓

c新建的住宅d新建的醫(yī)院

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目,僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開(kāi)發(fā)的非住宅項(xiàng)目,以及業(yè)主人住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下,既可采取招投標(biāo)方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第20頁(yè)。

16.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限()日前確定中標(biāo)人。

a 15b 20c 30d 7

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第23頁(yè)。

17.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起()日內(nèi),向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a 15b 7c 20d 30

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第23頁(yè)。

18.公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于()日。

a 20b 15c 30d 7

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第21~22頁(yè)。

19.采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,至少應(yīng)該邀請(qǐng)(

; )家物業(yè)管理企業(yè)。

a 5b 7c 4d 3

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第21頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.物業(yè)管理招標(biāo)的方式有()。

a公開(kāi)招標(biāo)b邀請(qǐng)招標(biāo)c有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)d選擇性招標(biāo)e議標(biāo)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第16頁(yè)。

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是()。

a物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施

b在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組織、開(kāi)標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律和招標(biāo)文件的要求,公正對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位

c招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開(kāi)

d在物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),實(shí)事求是,信守諾言

e對(duì)招投標(biāo)方的資格認(rèn)定須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本原則的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施;②在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開(kāi)標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開(kāi),而且是主動(dòng)針對(duì)所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實(shí)施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第19頁(yè)。

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是()。

a參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方的活動(dòng)都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī),即合法性

b在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中,雙方都應(yīng)充分考慮市場(chǎng)要素,即適應(yīng)性

c招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開(kāi),即公開(kāi)性

d招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè),投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式,即響應(yīng)性

e按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排,即程序性

【答案】a b d e

【解析1本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等,都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中,無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對(duì)投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案,還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn),在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng);④按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第18頁(yè)。

4.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)法律依據(jù)是()。

a物業(yè)管理?xiàng)l例

b前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法

c中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法

d招標(biāo)方的有關(guān)規(guī)定

e物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第18頁(yè)。

5.物業(yè)管理方案中體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容有()。

a項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

b組織架構(gòu)與人員配置

c費(fèi)用測(cè)算與成本控制

d工作目標(biāo)和計(jì)劃

e服務(wù)承諾

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。關(guān)鍵性內(nèi)容包括:①項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思;②組織架構(gòu)與人員配置;③費(fèi)用測(cè)算與成本控制;④管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第41頁(yè)。

6.物業(yè)管理方案的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容包括()。

a服務(wù)承諾

b人員培訓(xùn)及管理

c早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

d工作計(jì)劃

e管理制度的制定

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容包括:①人員的培訓(xùn)與管理;②管理指標(biāo);③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;⑥常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;⑦工作計(jì)劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第42頁(yè)。

7.物業(yè)管理服務(wù)模式包括()。

a組織架構(gòu)的設(shè)置

b客戶定位

c服務(wù)需求定位

d經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式確定

e物業(yè)的功能定位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)模式的掌握程度。確定招標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)模式,是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下,結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求,確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施,包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第43頁(yè)。

8.商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)主要有()。

a經(jīng)營(yíng)b設(shè)施管理c安全d公用設(shè)施無(wú)故障的正常運(yùn)行e特殊服務(wù)需求服務(wù)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對(duì)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第43頁(yè)。

9.政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在()。

a維護(hù)政府的形象 b設(shè)備設(shè)施管理c會(huì)議接待d安全和保密管理e內(nèi)部特約服務(wù)

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法的掌握程度。政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第43頁(yè)。

10.物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容有()。

a物業(yè)管理企業(yè)

b物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

c物業(yè)管理費(fèi)用

d物業(yè)管理要點(diǎn)

e物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)投標(biāo)文件編寫的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第29頁(yè)。

11.物業(yè)管理招標(biāo)的主體主要有()。

a建設(shè)單位b業(yè)主大會(huì)c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d物業(yè)使用人e業(yè)主委員會(huì)

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第13頁(yè)。

12.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)主要有()。

a綜合性b公正、合理性c公開(kāi)、公平性d特殊性e差異性

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)特點(diǎn)的掌握程度。投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性;投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具體情況采用有差異的方式和策略;物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第15頁(yè)。

13.下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的有()。

a客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施

b精神文明建設(shè)

c物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)

d參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收

e財(cái)務(wù)管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有:①項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立;②房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;③環(huán)境與公共秩序的管理,包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等;④客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;⑤精神文明建設(shè);⑥物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng);⑦財(cái)務(wù)管理,包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第17頁(yè)。

14.物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于哪些方面()。

a政府相關(guān)單位b招標(biāo)人c招標(biāo)物業(yè)d投標(biāo)人e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第26頁(yè)。

15.物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有()。

a嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)

b對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估

c完善企業(yè)自身的管理

d選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)

e不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的具體措施有:嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng);對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估;完善企業(yè)自身的管理;選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè);慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求”與“慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第26~27頁(yè)。

三、案例題

1.你是一家物業(yè)公司的管理入員.由你負(fù)責(zé)對(duì)一家正在公開(kāi)招標(biāo)的住宅小區(qū)進(jìn)行投標(biāo)。

請(qǐng)問(wèn):(1)你將按怎樣的程序開(kāi)展投標(biāo)工作你的標(biāo)書(shū)中的主要內(nèi)容有哪些(2)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求和基本原

則是什么(3)在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中,對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的因素

【答案】

(1)投標(biāo)程序:①獲取招標(biāo)信息;②項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。

標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容:分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。商務(wù)文件主要包括:①公司簡(jiǎn)介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。技術(shù)文件主要是:物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

(2)基本要求:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中,無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對(duì)投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案,還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn),在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng);④按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。

基本原則:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施;②在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開(kāi)標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開(kāi),而且是主動(dòng)針對(duì)所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實(shí)施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

(3)在物業(yè)管理的投標(biāo)活動(dòng)中,應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面的因素:①投標(biāo)物業(yè)的基本情況;②招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位;③業(yè)主的需求;④建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況;⑤招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程;⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;⑦企業(yè)自身?xiàng)l件的分析。

2.你是某物業(yè)公司的管理人員,由你負(fù)責(zé)制定某項(xiàng)目的物業(yè)管理方案。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容

第11篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。

a磚木結(jié)構(gòu)

b混合結(jié)構(gòu)

c鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

d墻承重結(jié)構(gòu)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為:磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項(xiàng)d“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進(jìn)行分類的,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

2.以下不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)是()。

a房屋完好率

b危房率

c維修率

d設(shè)施設(shè)備完好率

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第109頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

3.以下不屬于房屋組成部分的是()。

a非承重墻

b門窗

c電氣

d樹(shù)木

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設(shè)施設(shè)備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

4.房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項(xiàng)()。

a基礎(chǔ)

b承重構(gòu)件

c屋面

d暖通

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項(xiàng)d“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)

“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

5.不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修方式的是()。

a計(jì)劃性預(yù)防維修

b緊急搶修

c狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修

d改善性的預(yù)防維修

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修養(yǎng)護(hù)方式和類別的掌握程度。預(yù)防性維修包括計(jì)劃性預(yù)防維修、狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修、改善性的預(yù)防維修3種方式。選項(xiàng)b“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1 12~1 13頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂”的內(nèi)容。

6.不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的是()。

a建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度

b保證簽約主體與實(shí)施主體一致

c明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方

d明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項(xiàng)a“建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意的問(wèn)題,而不是“訂立”應(yīng)注意的事項(xiàng)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第125~126頁(yè)“共用設(shè)施設(shè)備外包管理合同的簽署和外包控制”的內(nèi)容。

7.關(guān)于消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責(zé),以下說(shuō)法不正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

b維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

c對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于2次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查

d實(shí)行24小時(shí)值班制度,對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)行

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員工作職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)b“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“維修保養(yǎng)人員進(jìn)人現(xiàn)場(chǎng)后,在5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第119頁(yè)“維修保養(yǎng)人員職責(zé)”的內(nèi)容。

8.以下各項(xiàng)不屬于排水系統(tǒng)的是()。

a污水系統(tǒng)

b雨水系統(tǒng)

c中水系統(tǒng)

d工業(yè)廢水系統(tǒng)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項(xiàng)c“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第127頁(yè)“給排水系統(tǒng)”的

內(nèi)容。

9.給排水系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)中,不正確的是()。

a應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備

b雨水、污水合流排放

c餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

d北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)b“雨水、污水合流排放”應(yīng)為“要堅(jiān)持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第128頁(yè)“給排水系統(tǒng)中的注意事項(xiàng)”

的內(nèi)容。

10.以下說(shuō)法中不正確的是()。

a完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋

b危險(xiǎn)房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

c嚴(yán)重?fù)p壞房是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋

d設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)完好房、危險(xiǎn)房、設(shè)施設(shè)備完好率等概念的掌握程度。選項(xiàng)a“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋”是對(duì)“基本完好房”

的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參

見(jiàn)教材第109~1 10頁(yè)“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括,對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的()。

a維護(hù)

b清潔及潤(rùn)滑

c故障維修

d狀況普查

e定期檢查

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括:對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑;損耗或故障時(shí)的維修;必要情況下的專業(yè)測(cè)試;無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等,不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第111頁(yè)。

2.按房屋層次和高度可分為()。

a平層建筑

b低層建筑

c多層建筑

d高層建筑

e超高層建筑

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)。

3.房屋的基本組成部分,結(jié)構(gòu)部分包括()。

a基礎(chǔ)

b承重構(gòu)件

c屋面

d暖通

e樓地面

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等,選項(xiàng)d“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)。

4.房屋的基本組成部分,設(shè)施設(shè)備部分包括()。

a水衛(wèi)

b電氣

c消防系統(tǒng)

d門窗

e非承重墻

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設(shè)施設(shè)備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷電梯)等項(xiàng)目,選項(xiàng)d“門窗”屬于裝修部分,選項(xiàng)e“非

承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第108頁(yè)。

5.房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施中,應(yīng)注意控制的因素有()。

a質(zhì)量的控制

b進(jìn)度的控制

c成本的控制

d人員的控制

e緊急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施應(yīng)注意控制三個(gè)因素:質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第116―117頁(yè)。

6.設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

a設(shè)備的檢查

b設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)

c定期預(yù)防性試驗(yàn)

d設(shè)備故障診斷技術(shù)

e節(jié)能管理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理的掌握程度。設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括四個(gè)方面:設(shè)備的檢查、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)、定期預(yù)防性試驗(yàn)、設(shè)備故障診斷技術(shù)。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第122頁(yè)。

7.訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。

a在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致

b合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失,明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方,以免在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)產(chǎn)生糾紛

c應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),并盡量采取量化形式,便于檢驗(yàn)

d委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件,既便于監(jiān)督服務(wù)過(guò)程,也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況

e建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項(xiàng)e“建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施”是外包管理合同“實(shí)施”應(yīng)注意的問(wèn)題。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第125~126頁(yè)。

8.關(guān)于消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員的職責(zé),以下說(shuō)法正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

b維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

c對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查

d實(shí)行24小時(shí)值班制度,對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)行

e按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)b“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“在5個(gè)工作日內(nèi)”;選項(xiàng)c“對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況,每月不少于一次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查”應(yīng)為“每月不少于兩次”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第119―120頁(yè)。

9.關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說(shuō)法正確的是()。

a按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

b按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

c按備用電源情況分為無(wú)自備電源供電和有自備電源供電

d按供電性質(zhì)分為長(zhǎng)期供電和臨時(shí)供電

e按供電類型方式分為交流電和直流電

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項(xiàng)e“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說(shuō)法是錯(cuò)誤的。故本題選abcd,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第126頁(yè)。

10.屬于共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理主要內(nèi)容的

是()。

a制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃

b外包的選擇

c節(jié)能管理

d配備合格的運(yùn)行管理人員

e建立健全必要的規(guī)章制度

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和外包控制的掌握程度。共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理包括:制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理,選項(xiàng)b“外包的選擇”屬于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第121~124頁(yè)。

1 1.屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

a加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn),樹(shù)立節(jié)能意識(shí)

b建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度

c對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造

d盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開(kāi)動(dòng)使用

e合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)節(jié)能管理的掌握程度。選項(xiàng)c“對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第123~124頁(yè)。

三、案例題

1.某業(yè)主4年前在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房,但一直沒(méi)有居住。一天,該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知,經(jīng)查看,是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂,并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損,兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

該業(yè)主認(rèn)為,自己并未人住所購(gòu)商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接頭處老化斷裂所致,自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。

物業(yè)公司認(rèn)為,業(yè)主購(gòu)買房屋后,房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

請(qǐng)問(wèn)樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住,其房屋中管道老化破裂,給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)在緊急情況下,物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修,因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)

【答案】(1)首先,根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。該案例中,業(yè)主購(gòu)房已滿4年,則開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

本案中的水表接頭處老化斷裂問(wèn)題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi),雖然不是業(yè)主人為造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮,物業(yè)公司既沒(méi)有權(quán)力私自打開(kāi)房間進(jìn)行檢

查,在沒(méi)有備案的情況下,也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此,水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。

但根據(jù)實(shí)際情況,也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性:若在本案例中,物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后,沒(méi)有及時(shí)采取措施,如未聯(lián)系樓上業(yè)主,而采取消極的不作為,致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大,則物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò),可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

(2)物業(yè)公司在無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主,而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下,(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修,如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失,賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

緊急避險(xiǎn)是指:為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn),不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可,進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件:①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無(wú)法及時(shí)趕到或無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

此外,為了避免在緊急情況下,物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無(wú)法果斷采取行動(dòng)避免損失,也為了避免在采取緊急措施后,在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛,我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

《物業(yè)管理服務(wù)合同》中,對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形,如:緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。

2.王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天,王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí),桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事

后,王先生找到某物業(yè)公司,認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的,與物業(yè)公司的管理沒(méi)有關(guān)系。因此,王先生將物業(yè)公司告上法庭。

石桌桌面重達(dá)90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時(shí)只用了樹(shù)脂和水泥粘合。

庭審中,物業(yè)公司認(rèn)為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來(lái)攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的,是她自己的過(guò)錯(cuò)造成的,而王先生作為父親也沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此,物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任

【答案】

(1)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故,物業(yè)公司對(duì)石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對(duì)管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,不是全部賠償責(zé)任,而是部分責(zé)任。

(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人,沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任,也負(fù)有一定責(zé)任。

3.甲小區(qū)某樓602室由華某承租,502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí),未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng),被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái),因該陽(yáng)臺(tái)排水izl已封死,積水無(wú)法排出,沿602室周圍墻角滲人502室,致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任

【答案】(1)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和

疏通,致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽(yáng)臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi),造成王某財(cái)產(chǎn)損失,對(duì)此,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)排水管道口封死,使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出,加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此,華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

4.張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上,張老太太到天臺(tái)去收晾曬在外的衣物,當(dāng)從天臺(tái)下樓時(shí),樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑,只好摸索著下樓。結(jié)果,不慎從樓梯上摔下,造成兩只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為:自己之所以被嚴(yán)重摔傷,完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻?。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。請(qǐng)問(wèn)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對(duì)此負(fù)有責(zé)任該物業(yè)公司是否應(yīng)對(duì)張老太太進(jìn)行賠償

【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。

物業(yè)管理是根據(jù)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù),本案中的物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)對(duì)小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換,未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù),最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷,身心受到傷害,物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任。

(2)同時(shí),依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！惫?物業(yè)公司應(yīng)對(duì)張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。

5.你是工程部管理人員,負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作,請(qǐng)說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些

【答案】房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有:房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購(gòu)和零備件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)

支持。

“6.你是工程部管理人員,負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作,請(qǐng)說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題

【答案】應(yīng)注意以下問(wèn)題:

(1)質(zhì)量的控制:對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制,并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查,確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(2)進(jìn)度的控制:物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高,停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響,也有利于降

低成本。

第12篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.商品房銷售時(shí),專項(xiàng)維修資金的繳納比例是()。

a購(gòu)房款的1%一2%

b購(gòu)房款的2%~3%

c,購(gòu)房款的3%~4%

d購(gòu)房款的4%~5%

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金有關(guān)規(guī)定的掌握程度。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號(hào))的規(guī)定,在銷售商品房時(shí),購(gòu)房

者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

2.在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí),代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤辦理賬戶轉(zhuǎn)移后續(xù)后,自雙方簽字蓋章之日起()。

a 10日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案

b 15日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案

c 20日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案

d 30日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí),代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后,應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

3.在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余的維修資金()。

a結(jié)余部分退還

b結(jié)余部分不予退還

c結(jié)余部分退還新產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)繳

d結(jié)余部分不予退還隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。

a按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主

b按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主

c按賬面余額按面積退還業(yè)主

d按賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳納比例退還業(yè)主

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

5.物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時(shí)按年末應(yīng)收取賬款余額的()計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用。

au.r2u/0一u.1j’j/0

bo.3%~0.4%

c 0.3%~0.5%

do.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第169~170頁(yè)。

6.關(guān)于物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理,說(shuō)法不正確的是()。

a分為獨(dú)立核算和非獨(dú)立核算兩種形式

b物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個(gè)獨(dú)立行駛管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)

c酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作

d物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài),又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的掌握程度。選項(xiàng)c“酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作’’應(yīng)為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)利,但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作”。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第170“ 171貞。

7.酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)提基數(shù)為()。

a預(yù)收服務(wù)資金

b實(shí)收服務(wù)資金

c預(yù)收服務(wù)資金和其他收入

d實(shí)收服務(wù)資金和其他收入

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第172頁(yè)。

8.酬金制的年末結(jié)余資金歸屬()。

a全體業(yè)主

b物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后,剩余部分歸全體業(yè)主

c用于業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)

d計(jì)人物業(yè)管理的利潤(rùn)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第172頁(yè)。

9.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的是()。

a無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

b物業(yè)管理收人

c物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

d物業(yè)大修收人

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。選項(xiàng)a“無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”屬于其他業(yè)務(wù)收入。

故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168~169頁(yè)。

10.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的是:

a營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

b投資凈收益

c營(yíng)業(yè)稅及附加

d補(bǔ)貼收入

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。選項(xiàng)c“營(yíng)業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第170頁(yè)。

11.以下不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)的是()。

a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

b營(yíng)業(yè)稅及附加

c物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

d辦公費(fèi)用

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。選項(xiàng)b“營(yíng)業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第173~174頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括()。

a成本和費(fèi)用管理b利潤(rùn)管理c專項(xiàng)維修資金的管理d稅金管理

e營(yíng)業(yè)收入管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營(yíng)業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤(rùn)管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168頁(yè)。

2.主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入包括()。

a物業(yè)經(jīng)營(yíng)收人b物業(yè)大修收入c人戶維修收入d特約服務(wù)收入

e物業(yè)管理收入

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收人和物業(yè)大修收入。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168~169貞。

3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成包括()。

a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)

b辦公費(fèi)用

c物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

d物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用

e物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。選項(xiàng)b“營(yíng)業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第173~174頁(yè)“物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成”的內(nèi)容。

4.公房銷售時(shí),繳納維修資金的提取比例是()。

a多層住宅不低于售房款的20%

b多層住宅不低于售房款的25%

c多層住宅不低于售房款的30%

d高層住宅不低于售房款的25%

e高層住宅不低于售房款的30%

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的掌握程度。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號(hào))的規(guī)定,在出售公房時(shí),售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

5.下列屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的是()。

a房屋出租收入

b會(huì)所收入

c廢品回收收入

d房屋中介代理收入

e材料物質(zhì)銷售收入

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收人,如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。選項(xiàng)c“廢品回收收入”、選項(xiàng)d“房屋中介代理收入”和選項(xiàng)e“材料物質(zhì)銷售收入”都屬于“其他業(yè)務(wù)收入”。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168~169頁(yè)。

6.企業(yè)發(fā)生壞賬損失時(shí),如何進(jìn)行處理()。

a企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金

b收回已核銷的壞賬增加壞賬準(zhǔn)備金

c不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計(jì)入管理費(fèi)用

d收回已核銷的壞賬,增加管理費(fèi)用

e收回已核銷的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備金

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時(shí),要:企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金;不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計(jì)入管理費(fèi)用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費(fèi)用。選項(xiàng)d“收回已核銷的壞賬,增加管理費(fèi)用”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費(fèi)用”;選項(xiàng)e“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金”。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第170頁(yè)。

7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素有()。

a區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)

b根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本

c固定資產(chǎn)的折舊

d做到收支平衡略有結(jié)余

e物業(yè)管理人員素質(zhì)

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制的掌握程度。應(yīng)考慮的因素有:①物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);②物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本;③物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中;④物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè),物業(yè)服務(wù)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下,獲取合理的利潤(rùn),使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第173頁(yè)。

8.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的編制依據(jù)有()。

a管理計(jì)劃

b實(shí)施計(jì)劃

c物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

d物業(yè)管理人員素質(zhì)

e收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和可收費(fèi)的管理面積

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和可收費(fèi)的管理面積;支出的編制依據(jù)包括管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第174頁(yè)。

9.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)有()。

a詳細(xì)b全面c測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確d平時(shí)注意收集數(shù)據(jù)e多用估值

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)的掌握程度。注意事項(xiàng)有:一是要求詳細(xì),把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體,才越真實(shí);二是全面,不要漏項(xiàng);三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確,不用或少用估值。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第174貞。

10.以下關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)的說(shuō)法,正確的()。

a物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等

b物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加,收益環(huán)節(jié)的所得稅等

c物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%一5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用

d物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租等行為,不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,但對(duì)

從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅e實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè),可不設(shè)間接費(fèi)用,有關(guān)支出直接計(jì)人管理費(fèi)用

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用和稅費(fèi)的掌握程度。選項(xiàng)c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%~5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用”。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第169~170頁(yè)。

11.以下關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的說(shuō)法,不正確的是()。

a包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

b酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來(lái)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)

c采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金

d采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

e無(wú)論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目都是的會(huì)計(jì)主體

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的掌握程度。選項(xiàng)c“采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金”應(yīng)為“采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金”;選項(xiàng)d“采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”應(yīng)為“采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”;選項(xiàng)e“無(wú)論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目都會(huì)計(jì)主體”應(yīng)為“在酬金制下,物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體;在包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第171―173頁(yè)。

12.以下關(guān)于專項(xiàng)維修資金的說(shuō)法,正確的是()。

a專項(xiàng)維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造

b專項(xiàng)維修資金屬于開(kāi)發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)

c在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金

d專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ),專款專用,不得用于任何投資

e業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的掌握程度。選項(xiàng)b“專項(xiàng)維修資金屬于開(kāi)發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”應(yīng)為“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”;選項(xiàng)c“在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應(yīng)為“在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第175~176頁(yè)。

三、案例題

1.請(qǐng)寫出物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成,并對(duì)其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”的子項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明(至少5項(xiàng)以上內(nèi)容)。

【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成:

①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

> ②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

⑥辦公費(fèi)用;

⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用含有:

①公共建筑及道路土建零修費(fèi);

②給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;

③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi);

④消防設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;

⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)等。

2.說(shuō)明業(yè)主大會(huì)成立前、后維修資金的使用審批程序。

【答案】在業(yè)主大會(huì)成立前,專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計(jì)劃,經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施。

3.如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容構(gòu)成

【答案】(1)管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念

【答案】包干制:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來(lái)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。

5.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你開(kāi)展物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制工作,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮哪些因素

【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。