第1篇 物業(yè)管理培訓(xùn):資金管理
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。
管理對(duì)象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動(dòng)資金
概念
物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金,主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù),這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項(xiàng)基金。同時(shí),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用,并做到專款專用,實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
(2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償,由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點(diǎn)在于及時(shí)有效地收取各種管理費(fèi)用,并做到有計(jì)劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理
(l)會(huì)計(jì)的基本知識(shí)及會(huì)計(jì)制度
會(huì)計(jì)的概念
會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的重要組成部分。會(huì)計(jì)是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息,對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。
②會(huì)計(jì)的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會(huì)計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況及成果。
對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤,保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。
③會(huì)計(jì)法規(guī)體系
我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會(huì)計(jì)法)、(預(yù)算法)等國(guó)家法律;第二層是國(guó)家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第
三層,三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制度。
(2)通過會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益
會(huì)計(jì)報(bào)表的概念
會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告,是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果,是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)收支情況的書面文件,是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。
②會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成:會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。
3)報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。
會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí),一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書,這是會(huì)計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。
③會(huì)計(jì)報(bào)表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表,通過一定的技術(shù)方法,對(duì)物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動(dòng)對(duì)象的耗費(fèi)、勞動(dòng)手段的耗費(fèi)和勞動(dòng)力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值,為社會(huì)所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對(duì)成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對(duì)投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時(shí),注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度,使資金使用過程中存在相互制約機(jī)制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任,領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃,財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實(shí)監(jiān)督審核制度,通過對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對(duì)完善的制
度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé),如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個(gè)回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工費(fèi)用成本預(yù)算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費(fèi)預(yù)算公式
p3=∑q電i× p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滾動(dòng)預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間,如一年、一季度或一個(gè)月,連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
第2篇 勞資科工資資金管理崗位責(zé)任制
1、依據(jù)上級(jí)有關(guān)工資,資金方面的政策,參與制定本礦工資,獎(jiǎng)金管理辦法并認(rèn)真貫徹執(zhí)行.
2、嚴(yán)格控制工資總額,不超過公司控制指標(biāo),合理使用工資基金.
3、負(fù)責(zé)職工的調(diào)出,調(diào)入及礦內(nèi)職工調(diào)動(dòng)的工資處理,及時(shí)辦理新參加工作職工的工資定級(jí)及轉(zhuǎn)正手續(xù).
4、根據(jù)礦工資,獎(jiǎng)金管理辦法,嚴(yán)格審核工資臺(tái)帳.
5、參與本礦工資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及升級(jí)工作.
6、作好勞動(dòng)工資的統(tǒng)計(jì)分析工作,及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提出準(zhǔn)確的信息.
7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù).
第3篇 w小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
zz小區(qū)維修資金管理規(guī)約草案
為了規(guī)范金橋?yàn)硓z苑(以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”)專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱 “維修資金”)籌集、使用和管理,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定制定規(guī)約。
第一條 (維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金:
(一)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和本規(guī)約約定交納維修資金;
(二)維修資金的賬務(wù)由物業(yè)公司代管;
(三)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二條 (維修資金的補(bǔ)充)
維修資金按照下列第(一)項(xiàng)方式補(bǔ)充:
(一)按1-2元/平方米逐月交納補(bǔ)充;
第三條 (維修資金不足時(shí)的籌集)
1. 維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時(shí),按下列第(一) 再次籌集的維修資金余額,不得少于首期維修資金中購(gòu)房人交納的數(shù)額。
(一)一次性交納;
2.原未交納首期維修資金的業(yè)主,按以下第(一)項(xiàng)方式補(bǔ)建:
(一)根據(jù)房屋建筑面積,按30元/平方米一次性交納;
第四條 (物業(yè)維修和更新的實(shí)施)
1、物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修及更新符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實(shí)施,費(fèi)用按規(guī)定列支。
(一)屬規(guī)定的急修項(xiàng)目;
(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況;
(三)經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋;
(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形;
(五)物業(yè)共有部分維修和更新費(fèi)用在500元以內(nèi)或2個(gè)人工費(fèi)以內(nèi);共有設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修和更新費(fèi)用在1000元以內(nèi)或2個(gè)人工費(fèi)以內(nèi)。
共有部分 由業(yè)委會(huì)會(huì)同業(yè)主代表二人以上簽字驗(yàn)收;共有設(shè)施設(shè)備由分管業(yè)主委員、正、付主任三人簽字驗(yàn)收。
2、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修及更新費(fèi)用在1,000元以上20,000元以內(nèi),由物業(yè)企業(yè)提出更新維修方案,項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用須經(jīng)zz苑維修項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)審核小組審核、業(yè)主委員同意方可組織實(shí)施。
3共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修及更新費(fèi)用在20,000元以上100,000元以內(nèi),更新維修方案報(bào)價(jià)須詢價(jià)3個(gè)以上企業(yè);100,000元以上項(xiàng)目須公開招標(biāo)。實(shí)施方案20,000-100,000須經(jīng)全體代表三分之二以上同意;100,000元以上須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意。
4、筑物滲漏水維修的實(shí)施
(一)房屋因下雨漏水屬規(guī)定急修項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)接到報(bào)修后二小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),24小時(shí)內(nèi)采取應(yīng)急措施保證業(yè)主正常生活,筑物漏水維修方案應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、主業(yè)代表后,可組織實(shí)施,按第四條笫1款規(guī)定簽字驗(yàn)收。
(二)屋面、外墻滲水維修面積在5 平方米以內(nèi),物業(yè)企業(yè)可直接實(shí)施,由報(bào)修業(yè)主簽字驗(yàn)收,按規(guī)定分?jǐn)傊Ц丁?/p>
(三)屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修費(fèi)用一室戶在1000元以內(nèi);二室戶在1500元以內(nèi);三室戶2000元在以內(nèi),物業(yè)公司踏勘后提出維修方案、報(bào)價(jià),須由業(yè)委會(huì)會(huì)同與該幢樓業(yè)主代表共同復(fù)核審查認(rèn)同,然后公示七曰業(yè)主無異議,方可實(shí)施。
屋面、外墻滲水維修費(fèi)用超過上述規(guī)定金額的,還須經(jīng)本幢樓三分之二以上業(yè)主簽字通過方能實(shí)施。若因某原因未能取得該幢樓三分之二以上業(yè)主同意,業(yè)主委員會(huì)再次會(huì)同業(yè)主代表、共同審核維修方案、報(bào)價(jià),經(jīng)審核后確實(shí)符合維修資金使用規(guī)定的亦可以實(shí)施。
( 四)竣工驗(yàn)收單須經(jīng)報(bào)修須由業(yè)主、業(yè)主代表,二人以上共同簽字驗(yàn)收。
(五)因違章裝修造成筑物滲漏水的、搭建安裝設(shè)施造成筑物滲漏水的、屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主違規(guī)占為單獨(dú)使用筑物滲漏水的,其維修費(fèi)用應(yīng)由該業(yè)主自行承擔(dān),不得從維修資金列支。
屋面、外墻滲水維修面積超過5平方米,維修方案未經(jīng)業(yè)委會(huì)與業(yè)主代表復(fù)核審查認(rèn)同、未經(jīng)公示直接實(shí)施的,其維修費(fèi)用由報(bào)修業(yè)主自行承擔(dān),若該業(yè)主不同意承擔(dān)費(fèi)用的則由施工單位承擔(dān)費(fèi)用責(zé)任。
第五條 (維修費(fèi)用的承擔(dān))
物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用按照下列約定承擔(dān):
(一)專有部分的所需費(fèi)用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);
(二)部分共用部分的所需費(fèi)用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);
(三)全體共用部分的所需費(fèi)用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
第六條 (維修資金的審價(jià))
有下列情形之一的,維修費(fèi)用需經(jīng)有資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)后在維修資金中列支:
(一)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審價(jià)的;
(二)金額在50萬元以上的;
(三)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組決定審價(jià)的;
第七條 (維修資金的審計(jì))
有下列情形之一的,應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)維修資金、公共收益的使用和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審計(jì):
(一)業(yè)主委員會(huì)換屆的;
(二)業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定的;
(三)政府有關(guān)部門認(rèn)為必要時(shí)
審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)審計(jì),維修資金、公共收益或業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)被違法、違規(guī)、違約使用的,業(yè)主委員會(huì)或者受侵害的業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。
第八條 (賬目公布)
業(yè)主委員會(huì)或者委托的物業(yè)管理企業(yè)、具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)每年1月份和7月份向業(yè)主公布一次下列情況:
(一)維修資金收入、支出和結(jié)存的金額;
(二)發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r;
(三)利用住宅物業(yè)管理區(qū)域共用部分從事停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)而獲取的收入和使用情況;
(四)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)支用情況;
(五)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。
上述賬目公布信息張貼于小區(qū)公告欄及相關(guān)門牌幢出入口。
第九條(違約處理)
業(yè)主違反本規(guī)約的約定,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令行為人改正,拒不改正的,業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起訴訟。
第十條 (生效和修改)
本規(guī)約經(jīng)___年__月___日業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過。
本規(guī)約由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過之日起生效。
本規(guī)約未
第4篇 地產(chǎn)置業(yè)內(nèi)部資金融通及調(diào)動(dòng)管理程序
1、目的
本管理文件明確了公司內(nèi)部資金融通及調(diào)撥的管理要求與操作規(guī)范,明確有關(guān)部門職責(zé),以對(duì)內(nèi)部資金融通及調(diào)撥事項(xiàng)統(tǒng)一管理,有效控制,降低公司資金成本。
2、適用范圍
本程序管理文件規(guī)范了公司內(nèi)部資金融通及調(diào)撥的業(yè)務(wù)過程,適用于董事會(huì)、財(cái)務(wù)部、以及涉及資金統(tǒng)一計(jì)劃的各下屬控股子公司董事會(huì)、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門。
如未進(jìn)行特別說明,本程序管理文件內(nèi)所稱'控股子公司'均指其資金納入公司資金統(tǒng)一計(jì)劃管理的控股子公司。
3、相關(guān)程序及文件
3.1對(duì)外結(jié)算管理程序fm-tm-03
4、職責(zé)
4.1總裁
'召開公司月度資金協(xié)調(diào)會(huì),協(xié)調(diào)平衡資金缺口,討論落實(shí)內(nèi)部資金融通及調(diào)撥計(jì)劃;
'審批內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告;
'簽署財(cái)務(wù)管理協(xié)議;
4.2財(cái)務(wù)總監(jiān)
'審核批準(zhǔn)控股子公司的月度資金使用計(jì)劃;
'審核月度內(nèi)部資金融通計(jì)劃;
'審核各控股子公司銀行賬戶存款情況;
'審核內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告;
4.3財(cái)務(wù)部
'負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)預(yù)算、綜合預(yù)算、資金使用計(jì)劃;
'編制完成公司年度內(nèi)部資金融通計(jì)劃;
'審核控股子公司的季度或月度資金使用計(jì)劃是否符合年度預(yù)算;
'負(fù)責(zé)內(nèi)部資金調(diào)撥;
'向公司領(lǐng)導(dǎo)層提供各控股子公司銀行賬戶存款情況;
'按照付款審批程序辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù);
5、管理權(quán)限
5.1首創(chuàng)置業(yè)總部統(tǒng)一安排內(nèi)部資金調(diào)劑,并由總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)制訂實(shí)施方案并進(jìn)行實(shí)施管理。
5.2內(nèi)部資金的融通及調(diào)動(dòng)的審批權(quán)人為財(cái)務(wù)總監(jiān)和總裁,所有的內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告需由財(cái)務(wù)總監(jiān)和總裁審批簽字。
5.3財(cái)務(wù)管理協(xié)議的簽署權(quán)人為各公司的法定代表人或委托代理人。
6、工作程序
6.1 內(nèi)部資金融通計(jì)劃管理
步驟
完成時(shí)間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財(cái)務(wù)部預(yù)算管理崗
根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的公司總部及各控股子公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算,平衡資金缺口,編制年度綜合預(yù)算。
2
財(cái)務(wù)部資金管理崗
根據(jù)年度綜合預(yù)算,編制完成《公司年度內(nèi)部資金融通計(jì)劃》,提交財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。
3
財(cái)務(wù)總監(jiān)、資金管理崗
如果財(cái)務(wù)總監(jiān)審批不通過,則返至資金管理崗修改;如果通過,則由資金管理崗存檔。
4
每月20日
各控股子公司財(cái)務(wù)部
按照經(jīng)批準(zhǔn)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算,編制完成月度資金使用計(jì)劃,提交公司總部財(cái)務(wù)部。
5
財(cái)務(wù)部預(yù)算管理崗
審核控股子公司的月度資金使用計(jì)劃是否符合年度預(yù)算,提交財(cái)務(wù)總監(jiān)。
6
財(cái)務(wù)總監(jiān)
審批控股子公司的月度資金使用計(jì)劃,下發(fā)給財(cái)務(wù)部資金管理崗;若不通過,則返至預(yù)算管理崗修改。
7
財(cái)務(wù)部資金管理崗
根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的各控股子公司的月度資金使用計(jì)劃,編制完成月度內(nèi)部資金融通計(jì)劃,提供各控股子公司銀行賬戶存款情況,上報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)。
8
財(cái)務(wù)總監(jiān)
審批月度內(nèi)部資金融通計(jì)劃和各控股子公司銀行賬戶存款情況,若不通過則返回資金計(jì)劃崗修改,若通過則提交總裁。
9
每月30日
總裁
召開公司月度資金協(xié)調(diào)會(huì),協(xié)調(diào)平衡資金缺口,討論落實(shí)內(nèi)部資金融通及調(diào)撥計(jì)劃。
6.2內(nèi)部資金融通業(yè)務(wù)管理
6.2.1公司總部資金融入
步驟
完成時(shí)間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財(cái)務(wù)部資金管理崗
公司月度資金協(xié)調(diào)會(huì)后,與融出資金控股子公司財(cái)務(wù)部協(xié)商制訂內(nèi)部財(cái)務(wù)管理協(xié)議草案,包括:融通金額、融通期限、資金占用費(fèi)率、還款計(jì)劃以及逾期不能歸還的罰則等,財(cái)務(wù)總監(jiān)參與并指導(dǎo)該過程。
2
財(cái)務(wù)部資金管理崗
提出書面內(nèi)部資金融通申請(qǐng),內(nèi)部資金融通申請(qǐng)須注明借款金額、資金占用費(fèi)率、還款計(jì)劃以及罰則等報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)。
3
財(cái)務(wù)總監(jiān)
審批內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告,若不通過則返回資金管理崗修改,若通過則提交給總裁。
4
總裁
審批內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告。若通過則下發(fā)至融出資金控股子公司。
5
融出資金控股子公司法定代表人或委托代理人
依據(jù)總裁審批的內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告所確定的資金融通條件,簽署財(cái)務(wù)管理協(xié)議。
6
公司總部法定代表人或委托代理人
簽署財(cái)務(wù)管理協(xié)議。
7
財(cái)務(wù)部綜合管理崗
財(cái)務(wù)管理協(xié)議存檔。
8
融出資金控股子公司財(cái)務(wù)部
開出轉(zhuǎn)賬支票送公司總部財(cái)務(wù)部。
9
財(cái)務(wù)部出納
辦理轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。(參見對(duì)外結(jié)算相關(guān)程序)
6.2.2公司總部資金融出
步驟
完成時(shí)間
涉及部門及崗位
步驟說明
1
財(cái)務(wù)部資金管理崗
公司月度資金協(xié)調(diào)會(huì)后,與融入資金控股子公司財(cái)務(wù)部協(xié)商制訂內(nèi)部財(cái)務(wù)管理協(xié)議草案,包括:融通金額、期限、資金占用費(fèi)率、還款計(jì)劃以及逾期不能歸還的罰則等,財(cái)務(wù)總監(jiān)參與并指導(dǎo)該過程。
2
融入資金控股子公司財(cái)務(wù)部
提出書面內(nèi)部資金融通申請(qǐng),內(nèi)部資金融通申請(qǐng)須注明借款原因、金額、期限、用途、資金占用費(fèi)率、還款計(jì)劃以及罰則等報(bào)公司總部財(cái)務(wù)部。
3
財(cái)務(wù)總監(jiān)
審核內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告,提交給總裁。
4
總裁
審批內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告。
5
融入資金控股子公司財(cái)務(wù)部
依據(jù)總裁審批的內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告所確定的資金融通條件,準(zhǔn)備公司總部所需資料,到公司總部財(cái)務(wù)部辦理借款手續(xù)。
6
公司總部法定代表人或委托代理人
簽署財(cái)務(wù)管理協(xié)議。
7
財(cái)務(wù)部綜合管理崗
財(cái)務(wù)管理協(xié)議存檔。
8
財(cái)務(wù)部出納
按照對(duì)外結(jié)算程序辦理有關(guān)轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
7、單據(jù)與記錄
7.1公司年度內(nèi)部資金融通計(jì)劃
7.2內(nèi)部資金融通申請(qǐng)報(bào)告
7.3財(cái)務(wù)管理協(xié)議
第5篇 地產(chǎn)公司合約資金管理員職位描述
地產(chǎn)置業(yè)公司合約資金管理員職位描述
崗位職責(zé):
1、參與合同談判、資料的收集和合同的制作,并發(fā)起房地產(chǎn)相關(guān)審批流程;
2、負(fù)責(zé)與業(yè)務(wù)單位談判,商議初步的配套工程承包單價(jià)或總價(jià);
3、編制工程招標(biāo)計(jì)劃、招標(biāo)文件;
4、制作工程計(jì)劃表,并協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門按時(shí)完成相關(guān)工作,提交在建工程承建業(yè)務(wù)匯總表及計(jì)劃新開發(fā)工程量匯總表;
5、編制工程資金總計(jì)劃、工程資金分配計(jì)劃和工程資金預(yù)測(cè)工作;
6、收集并整理新引進(jìn)單位資料,參與考察新單位與新引進(jìn)單位的后續(xù)評(píng)估工作;
任職資格:
1、教育背景:本科及以上學(xué)歷,工程管理和工程預(yù)算等相關(guān)專業(yè)背景。
2、工作經(jīng)驗(yàn):兩年以上房地產(chǎn)或建筑施工企業(yè)合同管理工作經(jīng)驗(yàn)。
3、工作能力:
3.1具備房地產(chǎn)工程開發(fā)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。
3.2熟悉本崗位工作所需的法律、法規(guī)、政策和專業(yè)知識(shí)及業(yè)務(wù)技能,熟悉合同法等相關(guān)法律知識(shí)。
3.3能熟練使用cad制圖軟件,識(shí)圖能力強(qiáng),獨(dú)立完成分包工程核價(jià)。
4、個(gè)性特質(zhì):勤勉正直,具備團(tuán)隊(duì)意識(shí)和高度的責(zé)任心,有良好的職業(yè)操守。
第6篇 新村扶貧項(xiàng)目資金管理責(zé)任書
扶貧項(xiàng)目資金管理責(zé)任書
甲方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
乙方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
新村扶貧既是扶貧開發(fā)的載體工程，也是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，為此，我市扶貧新村建設(shè)必須堅(jiān)持以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，按照“以人為本，產(chǎn)業(yè)立村，生態(tài)建家，祥和安康”的基本思路，合理規(guī)劃、分類指導(dǎo)、突出重點(diǎn)、注重特色，由點(diǎn)到面、滾動(dòng)發(fā)展，逐步把貧窮落后、產(chǎn)業(yè)分散的自然村建設(shè)成基礎(chǔ)設(shè)施條件極大改善，產(chǎn)業(yè)支柱十分明顯，人居環(huán)境優(yōu)化美觀，文化生活高尚完善的扶貧新村。奮斗目標(biāo)是：從今年開始，以每年15%的建設(shè)速度推進(jìn)，到****年全面完成1138個(gè)扶貧新村建設(shè)任務(wù)，真正做到建一個(gè)新村，興一個(gè)產(chǎn)業(yè)，活一方經(jīng)濟(jì)，富一方群眾。為加強(qiáng)新村扶貧項(xiàng)目資金管理，確保我市新村扶貧目標(biāo)任務(wù)的全面完成，根據(jù)《四川省農(nóng)村扶貧開發(fā)規(guī)劃(****-****年)》，特簽定 市新村扶貧項(xiàng)目資金管理責(zé)任書：
一、乙方的責(zé)任及義務(wù)
(一)嚴(yán)格執(zhí)行省、市扶貧和財(cái)政部門下達(dá)的財(cái)政扶貧資金項(xiàng)目計(jì)劃，不準(zhǔn)隨意變更和調(diào)整。確因情況發(fā)生變化而必須調(diào)整的，乙方應(yīng)按程序向甲方申報(bào)，并說明原因，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后執(zhí)行。(20分)
(二)不準(zhǔn)隨意調(diào)整和擴(kuò)大財(cái)政扶貧資金的使用對(duì)象。乙方在安排財(cái)政扶貧資金項(xiàng)目時(shí)，其使用對(duì)象和范圍應(yīng)該是尚未解決溫飽和初步解決了溫飽問題但需要鞏固扶貧成果，提高其可持續(xù)發(fā)展能力的貧困人口，其重點(diǎn)是在全市的1138個(gè)重點(diǎn)貧困村。扶貧開發(fā)范圍是省上確定的新村、衛(wèi)生、移民和勞務(wù)四大扶貧工程。乙方不得隨意上報(bào)不屬于扶持對(duì)象和范圍的項(xiàng)目計(jì)劃。(15分)
(三)嚴(yán)格按照財(cái)政扶貧資金的政策原則安排項(xiàng)目和使用資金。財(cái)政扶貧資金首先安排改善重點(diǎn)貧困村的貧困農(nóng)戶生產(chǎn)生活條件、發(fā)展生產(chǎn)和提高生存質(zhì)量的項(xiàng)目，然后是改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境的項(xiàng)目。扶貧資金必須落實(shí)到貧困村、貧困戶，減少一切可能消耗扶貧資金的中間環(huán)節(jié)。扶貧資金要設(shè)立專戶，建立專帳，做到專款專用。分配使用要做到公開、公平、公正，在鄉(xiāng)村兩級(jí)必須公示，接受群眾監(jiān)督。乙方不得將財(cái)政扶貧資金用于以下十個(gè)方面的支出，即：行政事業(yè)機(jī)構(gòu)開支和人員經(jīng)費(fèi)，各種獎(jiǎng)金、津貼和福利補(bǔ)助，彌補(bǔ)企業(yè)虧損，修建樓、堂、館、所及住宅，各部門的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，彌補(bǔ)預(yù)算支出缺口和償還債務(wù)，大中型基建項(xiàng)目，交通工具及通訊設(shè)備(汽車、手機(jī)、傳呼機(jī)等)，小額信貸及其他形式的有償使用，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市扶貧等。(20分)
(四)要整合資源，多方投入，確保財(cái)政扶貧資金的使用效益。乙方在安排使用扶貧資金時(shí)，要堅(jiān)持統(tǒng)籌安排，集中資金辦大事的原則，要整合資源，做到各種資金相互匹配、集中使用、保證重點(diǎn)。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，按照“一路、二水、三產(chǎn)業(yè)、四人居環(huán)境”的扶貧新村建設(shè)要求，制定好村級(jí)規(guī)劃，做到整村推進(jìn)。特別要著眼于培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高扶貧資金的使用效益，努力增加農(nóng)民收入。(15分)
(五)切實(shí)規(guī)范縣級(jí)財(cái)政報(bào)帳制。乙方要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政扶貧資金的使用管理規(guī)定，實(shí)行縣級(jí)財(cái)政報(bào)帳制，不準(zhǔn)各行其事，搞資金撥付制和縣級(jí)部門報(bào)帳制。體制不順的，要限期糾正。要實(shí)行項(xiàng)目和資金管理分離，扶貧辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，財(cái)政局負(fù)責(zé)資金管理，形成制約和監(jiān)督機(jī)制。(15分)
(六)加強(qiáng)扶貧資金審計(jì)。乙方必須實(shí)行縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)、村三級(jí)項(xiàng)目資金公示制，加強(qiáng)對(duì)扶貧資金的監(jiān)督。要建立扶貧資金審計(jì)制度，定期對(duì)扶貧資金進(jìn)行全面嚴(yán)格的審計(jì)，對(duì)擠占、挪用、貪污扶貧資金等違法違紀(jì)行為，要嚴(yán)肅查處，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，絕不姑息遷就。(15分)
二、考核辦法：本責(zé)任書納入市委、市政府對(duì)各縣(市、區(qū))的年度農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作目標(biāo)考核。
三、本責(zé)任書有效期限自****年 月 日到****年 月 日止。
四、本責(zé)任書一式三份，甲、乙雙方及市目標(biāo)辦各執(zhí)一份。
甲 方： 市扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
乙 方： 縣(市、區(qū))扶貧開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組
代 表：
二○○四年 月 日
第7篇 酒店活動(dòng)資金管理
酒店活動(dòng)資金管理
一、現(xiàn)金使用范圍
1、支付職工工資、補(bǔ)助;
2、支付個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬;
3、根據(jù)國(guó)家劃定頒發(fā)給個(gè)人的各種資金;
4、支付各種勞保、福利用度以及國(guó)家劃定的對(duì)個(gè)人的其他支出;
5、向俱收購(gòu)農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價(jià)款;
6、出差職員必需隨身攜帶的差旅費(fèi);
7、中國(guó)人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。
二、現(xiàn)金使用管理
1、酒店員工因正常業(yè)務(wù)需預(yù)付差旅費(fèi)或報(bào)銷各種用度的,需提前將金額報(bào)財(cái)務(wù)部?？偨痤~五千元以上一萬元以內(nèi)的需提前一天,壹萬元(含壹萬元)以上需提前二天。如未按劃定提前將本部分所用金額通知財(cái)務(wù)的,財(cái)務(wù)有權(quán)拒絕辦理。所有借款單據(jù),必需經(jīng)部分負(fù)責(zé)人審核簽字后,再報(bào)各酒店授權(quán)審批人批準(zhǔn),方可辦理。
2、報(bào)銷單據(jù)上應(yīng)有經(jīng)辦人的簽字,部分負(fù)責(zé)人的簽章,財(cái)務(wù)主管、酒店總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)的簽字方可辦理。
3、財(cái)務(wù)審批堅(jiān)持支出的公道性,單據(jù)的正當(dāng)可托性。手續(xù)不全者不予報(bào)銷。
4、現(xiàn)金報(bào)銷時(shí)間為周二至周五的上午9:30-12:00(可根據(jù)酒店詳細(xì)情況制定)。
三、支票使用管理
1、支票使用要設(shè)置支票領(lǐng)用登記簿,按序號(hào)使用。
2、各部分領(lǐng)用支票,由領(lǐng)用人填寫支票申領(lǐng)單,經(jīng)部分負(fù)責(zé)人、授權(quán)審批人批準(zhǔn)后,方可領(lǐng)取支票。
3、支票自領(lǐng)用之日起,無論用否,旬日內(nèi)必需到財(cái)務(wù)報(bào)賬。如逾期未報(bào),寫申請(qǐng)講演,請(qǐng)總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)批準(zhǔn)。如逾期不能提供總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)簽署的申請(qǐng)講演,將按申請(qǐng)表上所填金額或?qū)嶋H支出額,記入個(gè)人名下,算作個(gè)人借款,必需在一個(gè)月內(nèi)結(jié)清,逾期仍未結(jié)清的將上報(bào)酒店財(cái)務(wù)部從工資中扣款。數(shù)額較大的提交酒店行政部分處理。
4、一切支出均需要有預(yù)算,逐級(jí)批準(zhǔn)后,方可支出。
5、預(yù)算外出需寫申請(qǐng)講演,請(qǐng)酒店總經(jīng)理批準(zhǔn)后,方可支出。
四、其他業(yè)務(wù)
1、逐日下戰(zhàn)書四點(diǎn)之前所收到的支票、匯票應(yīng)于當(dāng)日送存銀行。
2、辦理外地匯款或自帶匯票,應(yīng)填制付款通知單,具體填寫單位名稱、開戶行、賬號(hào)、金額,經(jīng)部分經(jīng)理審核、總經(jīng)理(或總經(jīng)理授權(quán)審批人)批準(zhǔn)后,方可交與財(cái)務(wù)部辦理。
3、酒店庫(kù)存現(xiàn)金貯備不足時(shí),需經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可到銀行提取。
五、內(nèi)控制度
1、出納員不得保管酒店在銀行的全部預(yù)留印鑒。
2、庫(kù)存現(xiàn)金要日清月結(jié),賬實(shí)相符。
3、不得白條抵庫(kù),所有收入必需全部入賬,不得挪用酒店現(xiàn)金。
4、各賬戶內(nèi)的銀行存款余額要及時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,以便公道鋪排資金。
5、出納員不得負(fù)責(zé)記實(shí)除現(xiàn)金及銀行存款日記賬之外的有關(guān)涉及貨泉資金的賬簿。
6、主管會(huì)計(jì)要按月同出納核對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金金額及銀行存款余額。銀行存款余額調(diào)節(jié)表完成后,交由主管會(huì)計(jì)審核。
六、票據(jù)的管理
1、票據(jù)審批程序
(1)凡直接支取貨泉資金(包括現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支票)的單據(jù)均由授權(quán)審批人簽字。
(2)沖減個(gè)人借款及領(lǐng)用支票后的報(bào)銷單據(jù)也要由授權(quán)審批人批準(zhǔn)。
2、票據(jù)的傳遞
所有財(cái)務(wù)票據(jù)經(jīng)各部分審核簽字(票據(jù)停留期限不超過一日)轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)部根占有關(guān)劃定進(jìn)行審核簽字后,轉(zhuǎn)送授權(quán)審批人簽字后(票據(jù)停留期限不超過兩天)退回財(cái)務(wù)部,由財(cái)務(wù)部通知各部分辦理各種會(huì)計(jì)手續(xù)。所有票據(jù)需將每個(gè)項(xiàng)目填寫清晰,并將領(lǐng)款人或經(jīng)辦人的姓名具體填寫在摘要欄中,領(lǐng)款人及經(jīng)辦人處暫不簽字,待辦理報(bào)銷手續(xù)時(shí)再行填寫。
第8篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營(yíng)的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營(yíng)者而言,沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營(yíng)者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營(yíng)者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營(yíng)者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢(shì)是,為了應(yīng)付市場(chǎng)行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,許多經(jīng)營(yíng)者將自己投資開發(fā)或購(gòu)置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場(chǎng)之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長(zhǎng)期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營(yíng)者籌集長(zhǎng)期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤(rùn)。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購(gòu)股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤(rùn))的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長(zhǎng)期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營(yíng),靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長(zhǎng)期、穩(wěn)定的利潤(rùn)。
在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中,經(jīng)營(yíng)者自有資金所占的比例越少,其投資利潤(rùn)率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(a、b)所獲利潤(rùn)均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營(yíng)者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤(rùn)率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤(rùn)率只有40%(800/2000),經(jīng)營(yíng)者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營(yíng)者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤(rùn)率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營(yíng)者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購(gòu)買資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本。籌資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國(guó)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營(yíng)者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營(yíng)狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國(guó)家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國(guó),由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場(chǎng)機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營(yíng)原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長(zhǎng)期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。
(一)抵押貸款及其特點(diǎn)
抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。
此外,相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國(guó),抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識(shí)抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款
我國(guó)過去長(zhǎng)期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長(zhǎng)期化,長(zhǎng)期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識(shí),提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國(guó)投資體制不完善,爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),特別是對(duì)銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行
在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營(yíng)過程對(duì)資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則
盡管“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營(yíng)要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場(chǎng)波動(dòng),就會(huì)帶來?yè)p失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長(zhǎng)期限的貸款,應(yīng)力爭(zhēng)借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長(zhǎng)期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請(qǐng)抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則
所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。
三、資金籌措方案的分析與評(píng)估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。
在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對(duì)各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對(duì)方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過分析評(píng)估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡(jiǎn)便,利率較低,基本無發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國(guó)外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算?；I資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長(zhǎng)期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析
第9篇 應(yīng)急資金投入管理
安全生產(chǎn)資金投入保障制度為了進(jìn)一步加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理，確保對(duì)安全技術(shù)措施費(fèi)使用的及時(shí)、到位，根據(jù)《安全生產(chǎn)法》并依據(jù)本公司《財(cái)務(wù)管理制度》的規(guī)定，結(jié)合本公司實(shí)際，特制訂本制度。
一、公司設(shè)立安全生產(chǎn)專項(xiàng)資金專戶，安全生產(chǎn)措施費(fèi)專用于保障安全生產(chǎn)，實(shí)行專款專用，不得挪作他用；
二、安全生產(chǎn)措施費(fèi)按計(jì)劃列入成本，安全生產(chǎn)措施費(fèi)的使用必須立項(xiàng)，原則上由公司具體掌握。各種安全技術(shù)設(shè)備，由公司安全生產(chǎn)管理部門安排專業(yè)人員購(gòu)買、驗(yàn)收、管理，用于改善作業(yè)環(huán)境和機(jī)械設(shè)備的安全狀況等。安全生產(chǎn)措施費(fèi)用根據(jù)勞動(dòng)部、全國(guó)總工會(huì)發(fā)布《安全技術(shù)措施計(jì)劃的項(xiàng)目總名稱表》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》制訂，其包括的范圍如下：
1、安全資料的編印、安全標(biāo)志的購(gòu)置及宣傳欄的設(shè)置（包括報(bào)刊、宣傳書籍、標(biāo)語的購(gòu)置）費(fèi)用；
2、安全培訓(xùn)及教育費(fèi)用；
3、職工勞動(dòng)衛(wèi)生安全防護(hù)的費(fèi)用；
4、安全用電的費(fèi)用，包括：標(biāo)準(zhǔn)化電箱、電器保護(hù)裝置、電源線路的敷設(shè)、外電防護(hù)措施等；
5、起重設(shè)備及其他的安全防護(hù)設(shè)施（含警示標(biāo)志）費(fèi)用；
6、施工機(jī)具防護(hù)棚及其圍欄的安全保護(hù)設(shè)施費(fèi)用；
7、水上、水下作業(yè)的救生設(shè)備、器材及臨邊防護(hù)、警示設(shè)施費(fèi)用；
8、搶險(xiǎn)應(yīng)急措施；
9、交通疏導(dǎo)、警示設(shè)施費(fèi)用；
10、消防設(shè)施與消防器材的配置及保健急救措施費(fèi)用；
11、安全網(wǎng)、安全帽、安全帶等防護(hù)用品的購(gòu)置費(fèi)用；
12、按國(guó)家、所在省（自治區(qū)）、市規(guī)定的其它安全生產(chǎn)措施所涉及的費(fèi)用。
三、公司對(duì)需具備安全生產(chǎn)條件所必須的資金投入，由公司安全管理部門或主要負(fù)責(zé)人確保資金的及時(shí)到位，正確使用，并對(duì)由于安全生產(chǎn)所必需的資金投入不足導(dǎo)致的后果承擔(dān)責(zé)任。
四、公司安全生產(chǎn)專項(xiàng)資金的支出由公司安全管理部門按計(jì)劃報(bào)批。
五、對(duì)不按規(guī)定使用措施費(fèi)或安全措施落實(shí)不到位的部門，公司依照有關(guān)規(guī)章制度給予處分處罰。發(fā)生傷亡事故，危害職工身體健康的，應(yīng)首先追究有關(guān)人員的責(zé)任。
六、公司對(duì)于安全生產(chǎn)工作成績(jī)優(yōu)異的部門、班組、個(gè)人給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)資金不使用公司安全生產(chǎn)專項(xiàng)資金。
第10篇 集團(tuán)企業(yè)資金管理主管崗位職權(quán)
集團(tuán)公司資金管理主管崗位職權(quán)
崗位使命
負(fù)責(zé)集團(tuán)本部及全資子公司的資金調(diào)配、計(jì)劃制訂及資金運(yùn)作。
主要崗位職責(zé)
負(fù)責(zé)解釋集團(tuán)公司及成員企業(yè)費(fèi)用、現(xiàn)金、報(bào)銷規(guī)定;
負(fù)責(zé)編制集團(tuán)公司內(nèi)部資金報(bào)表;
負(fù)責(zé)為集團(tuán)公司及成員企業(yè)統(tǒng)一開立賬戶,并實(shí)施賬戶間的資金劃轉(zhuǎn)和結(jié)算;
負(fù)責(zé)根據(jù)相關(guān)法規(guī),代表集團(tuán)公司做好對(duì)成員企業(yè)貸款發(fā)放、貸款本金、利息的催收和回收以及貸款項(xiàng)目跟蹤工作;根據(jù)國(guó)家政策,經(jīng)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),辦理對(duì)成員企業(yè)的擔(dān)保以及項(xiàng)目跟蹤工作;
負(fù)責(zé)對(duì)各成員企業(yè)債務(wù)、擔(dān)保和抵押情況進(jìn)行跟蹤、統(tǒng)計(jì)分析;對(duì)整個(gè)集團(tuán)公司的債務(wù)、擔(dān)保和抵押情況進(jìn)行匯總分析;
負(fù)責(zé)收集、研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)信息,對(duì)集團(tuán)公司的資金調(diào)配、計(jì)劃制訂及資金運(yùn)作提出建議;
負(fù)責(zé)具體實(shí)施集團(tuán)公司資金運(yùn)作方案;
負(fù)責(zé)通知收到各單位的賬款情況,答復(fù)各單位銀行賬務(wù)查詢;
負(fù)責(zé)執(zhí)行國(guó)家及集團(tuán)公司財(cái)會(huì)清算相關(guān)制度,管理集團(tuán)公司資金清算日常工作和收付款業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行;
負(fù)責(zé)集團(tuán)公司進(jìn)行外匯申領(lǐng)工作;
負(fù)責(zé)資金管理檔案的歸檔及文書處理。
主要管理權(quán)限
在工作職責(zé)范圍內(nèi),對(duì)集團(tuán)本部資金管理的工作有建議權(quán)
在資金管理工作范圍內(nèi),有權(quán)要求相關(guān)人員給予配合
第11篇 物業(yè)維修資金使用管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范物業(yè)公司啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金工作程序。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)公司啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金工作。
3.0相關(guān)文件
3.1《北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法(試行)》
3.2《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào))
3.3北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì):《北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)專項(xiàng)維修資金使用管理實(shí)施細(xì)則》(2006年7月29日)
3.4北京市昌平區(qū)**西苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì):《北京市昌平區(qū)**西苑維修資金使用管理制度》(2006年7月28日)
3.5北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì):《北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)專項(xiàng)維修資金使用管理制度》(2006年7月29日)
4.0職責(zé)
4.1社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)核實(shí)專項(xiàng)維修資金的歸集、分戶情況;財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向社區(qū)服務(wù)辦公室提供所需情況、數(shù)據(jù)。
4.2社區(qū)服務(wù)辦公室配合銀行做好業(yè)主查詢卡的發(fā)放工作。
4.3社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)公司專項(xiàng)維修資金領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的'專項(xiàng)工作小組'(以下簡(jiǎn)稱'工作組')日常工作的組織安排。
4.4專業(yè)公司提出大修計(jì)劃,組織維修預(yù)算、施工方案等資料。
4.5物業(yè)管理部、總工程師辦公室負(fù)責(zé)對(duì)大修計(jì)劃進(jìn)行審核,選擇施工單位、確定費(fèi)用預(yù)算。
4.6社區(qū)服務(wù)辦公室將大修計(jì)劃告知業(yè)委會(huì)并協(xié)助業(yè)委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì),組織文字材料。
4.7經(jīng)營(yíng)管理處負(fù)責(zé)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)。
4.8專業(yè)公司和有關(guān)部門負(fù)責(zé)簽署維修合同。
4.9物業(yè)管理部負(fù)責(zé)向政府小區(qū)辦備案工作。
4.10財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)維修費(fèi)預(yù)支、收款、結(jié)算工作。
4.11專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的施工監(jiān)督、檢查、辦證工作。
4.12公司各管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)部門工作的落實(shí)。
5.0社區(qū)服務(wù)辦公室工作程序
5.1資料學(xué)習(xí)培訓(xùn)階段
5.1.1社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)牽頭組織,物業(yè)管理部、質(zhì)量管理部、電梯管理公司、經(jīng)營(yíng)管理處根據(jù)不同的分工進(jìn)行培訓(xùn);
5.1.2學(xué)習(xí)'3.0相關(guān)文件'所列法規(guī)及文件;
5.1.3學(xué)習(xí)相關(guān)部門出具的《核查報(bào)告》;
5.1.4特種設(shè)備檢測(cè)所出具的《特種設(shè)備定期檢測(cè)報(bào)告》;
5.1.5學(xué)習(xí)相關(guān)專業(yè)知識(shí)。
5.2協(xié)助業(yè)委會(huì)召開委員會(huì)會(huì)議準(zhǔn)備階段
5.2.1社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)將涉及范圍內(nèi)業(yè)主的《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)清冊(cè)》、《支用維修資金分戶明細(xì)表》下載成冊(cè);
5.2.2與經(jīng)營(yíng)管理處、財(cái)務(wù)部就業(yè)主姓名、住宅面積、歸集資金等業(yè)主資料進(jìn)行核對(duì);
5.2.3社區(qū)服務(wù)辦公室根據(jù)提供的維修預(yù)算,作出《支用維修資金分戶明細(xì)表(預(yù)算)》;
5.2.4將《小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備大修需使用住宅專項(xiàng)維修資金的函》提交業(yè)主委員會(huì);
5.2.5將維修計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算、核查報(bào)告、施工單位資質(zhì)、《支用維修資金分戶明細(xì)表(預(yù)算)》提交業(yè)主委員會(huì);
5.2.6社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)就召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及會(huì)議議程、所需材料和業(yè)委會(huì)主任溝通。材料包括:向業(yè)委會(huì)提交的《關(guān)于啟用維修資金的告知函》,鑒定部門出具的《核查報(bào)告》,《維修計(jì)劃》、《費(fèi)用預(yù)算》、《施工單位資質(zhì)》、《專項(xiàng)維修資金分戶明細(xì)》、《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)清冊(cè)》等。
5.3召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議階段
5.3.1由業(yè)委會(huì)主任提議、全體委員參加、居委會(huì)主任列席的專項(xiàng)維修資金使用專題會(huì);
5.3.2由物業(yè)公司向全體委員出示使用維修資金的相關(guān)材料;
5.3.3由業(yè)委會(huì)主任作出《使用維修資金的議案》、《委托書》、《召開業(yè)主大會(huì)的方法》等提議;
5.3.4組織、推選涉及范圍內(nèi)業(yè)主代表組成'維修工程項(xiàng)目監(jiān)督小組';
5.3.5全體業(yè)委會(huì)委員表決、簽字,居委會(huì)主任監(jiān)督簽字;
5.3.6形成業(yè)主委員會(huì)決議。
5.4材料公示階段
5.4.1社區(qū)服務(wù)辦公室制作公示資料。
5.4.2經(jīng)營(yíng)管理處協(xié)助社區(qū)服務(wù)辦公室在涉及范圍內(nèi)張貼公示資料。
5.4.3公示資料包括:《業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)的決議》、《核查報(bào)告》、《施工計(jì)劃》、《維修單位資質(zhì)》、《施工單位維修費(fèi)用預(yù)算》、《預(yù)算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)》、《維修項(xiàng)目工程領(lǐng)導(dǎo)小組》、《召開業(yè)主大會(huì)的方法》、《委托書》等。
5.4.4公示10天拍成照片留存。公示后將公示資料匯集成冊(cè)備查。
5.5入戶表決階段
5.5.1配合業(yè)委會(huì)、居委會(huì)進(jìn)行宣傳;
5.5.2制作表決卡,與經(jīng)營(yíng)管理處做好入戶準(zhǔn)備;
5.5.3協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理處組織人員入戶發(fā)放、回收表決卡;
5.5.4對(duì)表決卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總;
5.5.5由業(yè)委會(huì)委托居委會(huì)、業(yè)主代表對(duì)表決結(jié)果進(jìn)行抽查、確認(rèn),出具證明。
5.5.6協(xié)助業(yè)主委員會(huì)對(duì)表決結(jié)果進(jìn)行公示。
6.0辦理行政備案程序
6.1由物業(yè)管理部對(duì)以下資料進(jìn)行審核:《支用維修資金申請(qǐng)》、《專項(xiàng)維修資金預(yù)支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《工程費(fèi)用預(yù)算》、《鑒定報(bào)告》、《小區(qū)公示結(jié)果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計(jì)結(jié)果)》、業(yè)委會(huì)出具的《同意使用維修資金的決議》、《維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表》、《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊(cè)》、《承諾書》。
6.2由社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)網(wǎng)上備案。
6.3物業(yè)管理部帶以上材料到地區(qū)辦事處及區(qū)、市建委小區(qū)辦辦理備案手續(xù)。
7.0費(fèi)用預(yù)支程序
7.1由財(cái)務(wù)部對(duì)《維修費(fèi)用分?jǐn)偳闆r》進(jìn)行審核;
7.2由財(cái)務(wù)部向銀行提交《支用維修資金申請(qǐng)》、《專項(xiàng)維修資金預(yù)支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《工程費(fèi)用預(yù)算》,相關(guān)部門出具的《核查報(bào)告》、《小區(qū)公示結(jié)果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計(jì)結(jié)果)》、《同意使用維修資金的決議》、《維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表》、《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊(cè)》、《承諾書》等材料,到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)。
8.0維修施工程序
8.1由物業(yè)公司相關(guān)部門和工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督。
8.2施工現(xiàn)場(chǎng)明示施工單位、施工時(shí)間、安全提示等。
8.3施工單位遵守政府相關(guān)施工要求及規(guī)范。
8.4施工完成后物業(yè)公司組織專業(yè)人員及工程項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組成員進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收,根據(jù)施工驗(yàn)收情況報(bào)質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。
8.5相關(guān)部門出具《工程驗(yàn)收合格證》及《工程費(fèi)用決算單》。
8.6對(duì)施工過程影像資料留檔。
9.0工程費(fèi)用結(jié)算程序
9.1工程竣工驗(yàn)收合格后由財(cái)務(wù)部到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù);
9.2需準(zhǔn)備以下材料:《維修費(fèi)用結(jié)算單》、《維修費(fèi)用發(fā)票》、根據(jù)工程結(jié)算單出具的《維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)》、《費(fèi)用結(jié)算分戶調(diào)整表》。
10.0材料備案程序
對(duì)以上所有涉及材料整理后備案存檔,電子版檔案、紙媒介檔案(兩份,業(yè)委會(huì)留存一份)分別存檔。
11.0工作考核
啟用公共維修資金工作考核納入公司工作考核體系。
12.0需存檔的文件或資料
12.1《業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)的決議》
12.2《核查報(bào)告》
12.3《施工計(jì)劃》
12.4《施工單位資質(zhì)證書》
12.5《施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照》
12.6《施工合同》
12.7《施工單位維修費(fèi)用預(yù)算》
12.8《支取維修資金分?jǐn)偯骷?xì)》
12.9《維修項(xiàng)目工程領(lǐng)導(dǎo)小組》
12.10《維修項(xiàng)目工程領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行審查的公告》
12.11《業(yè)主大會(huì)表決形式》
12.12《支用維修資金申請(qǐng)》
12.13《專項(xiàng)維修資金預(yù)支用備案表》
12.14由業(yè)委會(huì)審核后的《工程費(fèi)用預(yù)算》
12.15相關(guān)部門出具的《鑒定報(bào)告》
12.16《小區(qū)公示結(jié)果證明》
12.17《業(yè)主決議(含統(tǒng)計(jì)結(jié)果)》
12.18專項(xiàng)維修資
金管理系統(tǒng)打印的《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊(cè)》
12.19《承諾書》
12.20《工程驗(yàn)收合格證》
12.21《工程費(fèi)用決算單》
12.22《費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件》
12.23《維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)》
12.24《費(fèi)用結(jié)算分戶調(diào)整表》
第12篇 某項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項(xiàng)目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時(shí)不閑置,困難時(shí)不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)。
2.主管崗位 總會(huì)計(jì)師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)開始到項(xiàng)目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計(jì)劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括直接成本、期間費(fèi)用及稅金。項(xiàng)目直接成本主要參考可行性研究報(bào)告,根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況可以進(jìn)行調(diào)整。期間費(fèi)用可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)估計(jì),營(yíng)業(yè)費(fèi)用一般不超過銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項(xiàng)目略高)。管理費(fèi)用與項(xiàng)目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般控制在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費(fèi)用是個(gè)很重要的參數(shù))。利息支出可簡(jiǎn)化計(jì)算,每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn))。
需要注意的是,在通貨膨脹期間,當(dāng)項(xiàng)目持續(xù)周期較長(zhǎng)時(shí),需考慮物價(jià)上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計(jì)劃
總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計(jì)劃,形成項(xiàng)目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報(bào)批報(bào)建規(guī)定,費(fèi)用支出計(jì)劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計(jì)劃應(yīng)滾動(dòng)編制,自當(dāng)月起12個(gè)月以內(nèi)的計(jì)劃盡量細(xì)化到月份(尤其是3個(gè)月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)際付款與計(jì)劃付款的對(duì)比分析,當(dāng)月未付款項(xiàng)自動(dòng)順延至以后月份。與工程進(jìn)度有關(guān)的付款計(jì)劃應(yīng)得到項(xiàng)目經(jīng)理的確認(rèn)。
4.1.3資金回籠計(jì)劃
為控制貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)及時(shí)提供資金回籠計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目的資金支付和回籠計(jì)劃編制項(xiàng)目的籌資計(jì)劃。當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際資金回籠與計(jì)劃不符時(shí),需隨時(shí)對(duì)后期的資金回籠計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項(xiàng)目投資的資金來源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資辦法,項(xiàng)目的自有資金必須達(dá)到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進(jìn)行封閉式運(yùn)作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下,項(xiàng)目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準(zhǔn)預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負(fù)轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級(jí)的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式,單純的項(xiàng)目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)等手續(xù)費(fèi)。
在銀行貸款以外,項(xiàng)目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計(jì)劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴(yán)格。
4.3分析償債能力
為確保項(xiàng)目借款能按時(shí)還本付息,維護(hù)公司的信用等級(jí),應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的償債能力進(jìn)行分析,保持項(xiàng)目的現(xiàn)金流始終為正。以下計(jì)算表格可供參考。
項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治霰?/p>
金額單位:萬元 第1年 第2年 第n年 合計(jì)
一、本年借款
1. 年初借款本息累計(jì)
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計(jì)利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項(xiàng)目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上,按照項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃確定項(xiàng)目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險(xiǎn)的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的資金來源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準(zhǔn)崗位 董事長(zhǎng)(或授權(quán)總經(jīng)理):批準(zhǔn)貸款和抵押。
主管崗位 總會(huì)計(jì)師:審核融資計(jì)劃,落實(shí)融資銀行,簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理:編制融資計(jì)劃,收集和報(bào)送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺(tái)帳,按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項(xiàng)目資金計(jì)劃,合理安排收支結(jié)點(diǎn),提出融資方案,經(jīng)總會(huì)計(jì)師審核批準(zhǔn)。
3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報(bào)送資料:
3.2.1 資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資35%或以上的證明;
3.2.2三級(jí)以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;
3.2.3信用等級(jí)證書;
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號(hào);
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計(jì)劃的立項(xiàng)批文;
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》;
3.2.7資金封閉運(yùn)作方案;
3.2.8項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;
3.2.9 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)文本;
3.2.10 項(xiàng)目重大的經(jīng)濟(jì)合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營(yíng)銷策劃合同等;
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財(cái)務(wù)資料。
3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式(抵押或擔(dān)保)、用款和還款計(jì)劃、抵押物評(píng)估價(jià)值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會(huì)計(jì)師在公司行政辦公會(huì)議上提請(qǐng)審議,如貸款數(shù)額超過董事會(huì)授權(quán)額度的尚需報(bào)董事會(huì)審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會(huì)審批同意后,由總會(huì)計(jì)師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項(xiàng)目回籠情況,調(diào)整借貸計(jì)劃,及時(shí)與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清,及時(shí)辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會(huì)
計(jì)師提請(qǐng)公司行政會(huì)議審批。
4.貸款擔(dān)保
銀行一般要求項(xiàng)目公司以項(xiàng)目抵押來鎖定風(fēng)險(xiǎn)(在建工程抵押費(fèi)用較高),個(gè)別情況下銀行會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實(shí)力較強(qiáng)、有代償能力的公司提供擔(dān)保。
4.1 項(xiàng)目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù);
4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時(shí),可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗(yàn)收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項(xiàng)目貸款額度的確定取決于抵押物的價(jià)值,房屋期權(quán)價(jià)值是以抵押時(shí)投入該項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫(kù)存材料與設(shè)備)的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會(huì)高于抵押物價(jià)值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會(huì)高于抵押物價(jià)值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,項(xiàng)目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運(yùn)作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項(xiàng)目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項(xiàng)目實(shí)際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
