第1篇 大廈管理公約承諾書范文-7
大廈管理公約及承諾書范文(七)
根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部頒布的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和**市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法規(guī)、政策以及《**房屋預(yù)售合同》的規(guī)定,結(jié)合**大廈(以下簡稱大 廈)的實際情況,為維護(hù)大廈各業(yè)主和用戶的合法權(quán)益,明確各自的責(zé)任和義務(wù),確保大廈的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn),特制定本管理公約。
本管理公約對大廈全體業(yè)主、用戶、發(fā)展商及管理者均有約束力。
第一章 定義
在本公約中,除文意另有所指而需作另外解釋外,下列用語將有以下意義:
1、大廈
指座落于**市**路**號,命名為“**”的建筑物。
2、發(fā)展商
指**開發(fā)有限公司。
3、公共地方
指發(fā)展商根據(jù)本公約在大廈內(nèi)所指定的公共地方,其中包括大廈各入口、通道、服務(wù)車輛及垃圾億集車輛起落貸位、升降機(包括服務(wù)升降機)、防火樓梯間、走廊、 衛(wèi)生間、避難層、茶水房、灑水系系統(tǒng)泵房、消防設(shè)備控制室、水箱、升降機房(核心筒)及為該大廈的業(yè)主、用戶而設(shè)并供其共用之其他地方或范圍,但不能包括 任何業(yè)主擁有獨立使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留之地方。
4、公共設(shè)施
指為該大廈的公眾利益而安裝的各種機器、設(shè)備、儀器、裝置、包括供水管、 排水系統(tǒng)管、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、升降機、自動扶梯、衛(wèi)生間設(shè)備、帷幕墻、電話接線系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、供電系統(tǒng) (包括緊急發(fā)電機)、污水處理系統(tǒng),以及所有供大廈使用之去水道、溝渠、水道、管道、槽溝、電線、電纜、公用通告板及其他機械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列各類設(shè) 備不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi),都屬于公共設(shè)施的一部分,但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則包括在內(nèi)。
5、保留地方
指屬發(fā)展商所有權(quán)或使用權(quán)的裙樓之天臺、主樓頂層之天臺和其他大廈內(nèi)非單元及非公共地方。
6、管理
指管理者根據(jù)本公約、用戶寧則應(yīng)履行及遵守的全部責(zé)任。
7、管理者
指發(fā)展商或任何根據(jù)本公約被指定管理該大廈的人士或機構(gòu)。
8、管理規(guī)則
指本公約及用戶守則內(nèi)之一切條款或規(guī)則及發(fā)展商或管理者按本管理公約授權(quán)適時制定之各項與大廈管理有關(guān)之規(guī)章制度。
9、業(yè)主
指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士,并包括其日后的合法繼承人或承讓人。
10、單元
指在該大廈內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單元,包括商業(yè)單元、寫字樓單元或其他單元。
11、業(yè)權(quán)份額
指各單元業(yè)主的房屋所有權(quán)面積占大廈總建筑面積之份額。
12、本公約
本管理公約及其附件。
13、土地批文
指到政府主管部門有償出讓大廈所點地段國有土地使用權(quán)的批文、文件及有關(guān)合同。
14、用戶守則
指發(fā)展商或其授權(quán)的管理者根據(jù)本公約的規(guī)定制定的各業(yè)主、用戶使用其所有的單元及大廈之公共地方、公共設(shè)施時所需要遵守的細(xì)則。
15、管理費按金
即于入伙前發(fā)展商授權(quán)之管理者向各單元業(yè)主收集的相等于已被批準(zhǔn)的管理預(yù)算訂定的三個月管理費。
第二章 總則
(一)、大廈各業(yè)主擁有的權(quán)益
1、在受土地批文的限制和保障下,獨自擁有其名下的單元的所有權(quán),包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)及收益權(quán);
2、無業(yè)主可將其名下所占的物業(yè)及權(quán)益自由出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈、遺贈、抵押、出租或以其他方式處置或變賣,而無需取得其他業(yè)主或有任何權(quán)益的人士的同意;
3、可與其他業(yè)主共同使用大廈的公共地方和設(shè)施,例如樓梯、走廊通道、升降權(quán)、消防系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)以及大廈所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施,以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè);
4、可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益;
5、可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作;
(二)、業(yè)主的義務(wù)
1、業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時,須遵守本公約的規(guī)定;
2、業(yè)主須依照公約的規(guī)定,負(fù)責(zé)及繳納其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費、按金及其他款項。
3、負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu),包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等;
4、業(yè)主須繳納其名下單元須付的稅以及水、電煤氣等公設(shè)施費用;
5、業(yè)主有義務(wù)為其名下單元購買有關(guān)的保險,并保持其連續(xù)有效性;
6、業(yè)主須遵守發(fā)展商或其授權(quán)的管理者所訂立的〈用戶守則〉、〈裝修指南〉及其他規(guī)章制度;
7、本章第(一)條第2款權(quán)利時,必須要求該處的承受人在公證處簽承諾書,承諾履行及遵守本公約和用戶守則,并在處理后一個月內(nèi)以書面通知大廈管理者有關(guān)承受人的姓名、地址、處理日期。否則,原業(yè)主將對承受人的違約行為負(fù)連帶責(zé)任。
(三)、業(yè)主的責(zé)任
1、不得改變樓宇的結(jié)構(gòu),不得更改承重墻、橫梁、支柱等,或加建、擴建、拆除任何建筑物;不得改變大廈任何部分的外貌,不得在大廈外墻安裝任何遮光簾、遮篷、花架、天線、旗桿、旗幟、廣告、招牌、燈箱或其他任何伸出物,亦不可堵塞任何窗戶。
2、不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分之水、電或煤氣等供應(yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施;
3、各單元的業(yè)主只可按《房屋預(yù)售合同》規(guī)定的用途使用,不得將其名下單元作非法或不道德用途,或在單元內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他業(yè)主的事項;
4、不得私自占用和妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施;
5、不得在所購房產(chǎn)的地面上放置超過規(guī)定荷的載的物品。在將重物搬進(jìn)大廈之前,應(yīng)通知大廈管理者。管理者有權(quán)安排重物之合理放置,以使負(fù)載分布均衡。
6、未經(jīng)管理者批準(zhǔn)不得自行安裝和使用烹調(diào)設(shè)備、大型空調(diào)或采暖系統(tǒng)等;不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何中以引致樓宇所投購保險失效或引致保險費增加的行為;
1、未經(jīng)管理者書面同意,不得隨意在大廈的公共地方張貼廣告、懸掛標(biāo)志或文字;
2、未經(jīng)向管理者申報并獲批準(zhǔn),任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷;
3、如果對所購單元進(jìn)行裝修或大的改造,須經(jīng)管理者同意,并訂立施工管理協(xié)議和繳付有關(guān)費用;
4、業(yè)主的雇員或親友進(jìn)入大廈,須遵守管理規(guī)定的義務(wù),并對他們違反公約的行為負(fù)連帶責(zé)任;
5、違反第
二章第(三)條的業(yè)主須就所引致的損失負(fù)責(zé)及支付一切有關(guān)開支。
第三章 發(fā)展商的權(quán)利
(一)、發(fā)展商保留的權(quán)利
1、 管理者及其他經(jīng)發(fā)展商許可的人,為檢查、維修及保養(yǎng)大廈的任何一部分,包括公共地方、公共設(shè)施或任何為大廈利益而安裝的設(shè)施,或為履行管理者對大廈的管理 責(zé)任,有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機器及材料進(jìn)入大廈的任何一部分。如有必要可進(jìn)入大廈的任何單元,但發(fā)展商在行使此項權(quán)利時,不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬 的單元;
2、發(fā)展商可授權(quán)管理者向大廈各業(yè)主收取管理費及管理費按金;
3、根據(jù)大廈管理的實際情況,在業(yè)主委員會成立以前,發(fā)展商有權(quán)或授權(quán)管理者訂立及修改有關(guān)管理大廈的規(guī)則,而無需任何業(yè)主同意,所有管理規(guī)則及其修改不得抵觸本公約條款,并應(yīng)張貼于大廈告示欄;
4、發(fā)展商有權(quán)在業(yè)主委員會成立前指定或委托何何人為大廈管理者。發(fā)展商可與管理者簽署管理合同,訂立管理的職責(zé)范圍、年期及酬金等,而無需經(jīng)其他業(yè)主同意,但管理合同的內(nèi)容不通違反本管理公約的條款;
5、在受本公約的限制和保障下,發(fā)展商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或以其他任何方式處置大廈任何部分(已出售的部分除外),而無需任何業(yè)主同意;
6、發(fā)展商可就大廈管理事另行訂立細(xì)則或規(guī)章制度,但不得抵觸本公約的條款;
7、發(fā)展商有權(quán)在業(yè)主委員會成立前審核批準(zhǔn)大廈年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。
(二)為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第(一)條給予發(fā)展商的權(quán)利,各業(yè)主于此公司共同及各自授權(quán)發(fā)展商代表各業(yè)主行使上述權(quán)利。
(三)上例發(fā)展商的權(quán)利,不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)賣,在發(fā)展商出售其名下所有單元后,上列之各權(quán)利將告消失,但不影響在此之前發(fā)展商按上列權(quán)利所采取之一切行動和所簽署之一切文件。
第四章管理者的權(quán)利
(一)、一般事項
1、發(fā)展商按本管理公約第三章第(一)條第4款所定或委托的管理者,享有以下的權(quán)力,但同時須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。
2、管理者將被視為全部業(yè)主代理人,而非個別代理。每一個業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。
(二)、管理者的權(quán)力及責(zé)任
1、在不抵觸發(fā)展商權(quán)力的情況下,管理者有權(quán)對大廈進(jìn)行有效的管理和維護(hù),并為此負(fù)責(zé),其中包括(但不限于)下列事項:
(1)檢查、視察大廈,必要時包括所有單元的內(nèi)部。
(2) 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照管理者確定的裝修規(guī)則,完成其單元的裝修工程。如果管理者發(fā)現(xiàn)該為主聘用的承包商及其工人違反裝修規(guī)則,管理者有權(quán)拒絕 這些人士進(jìn)入大廈。管理者有權(quán)要求裝修的業(yè)主繳交裝修按金,由管理者應(yīng)用于補嘗業(yè)主及其聘用的承包商等人士引起的所有損失。該按金在裝修工作完成后發(fā)還給 該業(yè)主。
(3) 根據(jù)大廈之日常運作,建立一套完整的管理工作程序,并在實施中不斷完善。
(4) 根據(jù)管理條約,制訂大廈用戶守則及其他必要的規(guī)章制度,并以有效的形式督促業(yè)主和用戶遵規(guī)守約。
(5) 對大廈公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù),使之保持良好的狀態(tài),包括主要結(jié)構(gòu)、幕墻、窗框、門及玻璃;進(jìn)行設(shè)備、器材的更換、修理、涂漆等。
(6) 負(fù)責(zé)人事管理工作,并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項公用設(shè)施正常運作。
(7) 根據(jù)大廈實際情況,負(fù)責(zé)建立健全財務(wù)管理制度和編制大廈管理預(yù)算,收到管理費和代收水、電、煤氣、蒸汽等市政公用設(shè)施使用費及追收欠款。
(8) 處理所有對于管理大廈的投訴及各項維修,并協(xié)助調(diào)解業(yè)或用戶之間因大廈管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。
(9) 負(fù)責(zé)大廈的保安工作,保持大廈的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶免遭騷擾。
(10) 對各項管理職責(zé)定期(每季及每年)作出檢討和總結(jié),并對改善大廈管理或增加服務(wù)項目等事宜向發(fā)展商或業(yè)主委員會遞交報告及作出建議。
(11) 清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物,向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收及迫索清除費和因此而發(fā)生的有關(guān)費用。
(12) 控制該大廈內(nèi)所有車輛停放、行人交通,拖離或扣留所有違反管理規(guī)則所準(zhǔn)許停泊的車輛,并向這些車輛之車主收取拖離及扣留費用,并可收取欠款利息及手續(xù)費。
(13) 在所有有關(guān)該大廈之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。
(14) 防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。
(15) 采取一切必要措施以遵守政府對于大廈的要求。
(16) 防止任何人對大廈或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。
(17) 節(jié)日期間可裝飾大廈幕墻,包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為必要,可以組織大廈內(nèi)的文娛活動。
(18) 采取一切必要措施(包括提了及進(jìn)行訴訟)制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規(guī)定。
(19) 聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及專業(yè)顧問、承建商、工作、代理人、清潔工人及其他工作人員。
2、管理大廈公共地方及公用設(shè)施:
(1) 安排保養(yǎng)和維修大廈的公共地方及公用設(shè)施。
(2) 確保所有大廈業(yè)主或及戶依照大廈管理公約規(guī)定的用途正確使用其所占之大廈部分,如有大廈業(yè)主或用戶違反大廈管理公約,管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止違約行為。
(3) 在有合理需要時,替大廈之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當(dāng)之工程。
(4) 更換在公共地方的破損玻璃。
(5) 保持大廈中密閉的公共地方之通風(fēng)系統(tǒng)運作良好及作適當(dāng)維修。
(6) 保持大廈的環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。
(7) 阻止任何廢棄置于大廈之公共地方,負(fù)責(zé)清徐大廈公共地方之垃圾及安排適當(dāng)時間間隔收集垃圾。
(8) 采取適當(dāng)措施防止大廈任何公共地方受阻塞。
(9) 保持大廈的所有公用設(shè)備、機械和器材,包括大廈消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良 好和運作正常。當(dāng)有需要或在方便的情況下,管理者可與第三者訂立合約維修上述設(shè)備、機械或器材(唯在大廈管理預(yù)算中已批準(zhǔn)者及在緊急情況下除外)。
(10) 在可能的情況下阻止任何垃圾或其他物體從大廈棄置、排出、侵蝕和拋出于街道暗道、污水渠或水溝,并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾
或物體移走。確保管 理者所進(jìn)行之維修或其他工程不會對毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人道、水溝、水管、電纜、電線、公共設(shè)施或其他工程造成損害。如有損害,應(yīng)及時補救,令 有關(guān)人士或政府部門滿意。
(11) 安排大廈保安及管理員的正常工作。根據(jù)大廈管理公約或及戶守則之條款,管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督便用以下設(shè)施:1裝卸貨區(qū);2垃圾車停放處;3車輛出入口、公共階梯、人行道、街燈、圍墻及公共空地。
(12) 管理者可用業(yè)主或大廈管理處名義投保。投保項目可包括火災(zāi)、其他意外天災(zāi)、第三者責(zé)任保險、勞動保險等與業(yè)主和管理大廈有關(guān)的保險。但各業(yè)主對其單元內(nèi)利益應(yīng)自行投保。
3、管理大廈財務(wù):
1. 負(fù)責(zé)管理大廈之財務(wù)管理及賬務(wù)處理。
2. 財務(wù)管理包括編制每年度之管理大廈預(yù)算及盡可能使大廈之運作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。當(dāng)年度管理預(yù)算不足以應(yīng)付所有管理開支,管理者應(yīng)提交修訂預(yù)算供發(fā)展商或業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)。
3. 每月或每季定期向單元業(yè)主、租客或用戶收到管理費。
4. 管理者責(zé)的財務(wù)處理包括:
a. 向各大廈單元征收所應(yīng)付之費用(如管理費);
b. 根據(jù)已批準(zhǔn)的預(yù)算支付所有管理大廈的開支及其他在可預(yù)見的管理開支;
c. 定期復(fù)審征收情況以確保所有業(yè)主、用戶準(zhǔn)時履行其財務(wù)上的責(zé)任;定期與發(fā)展商或業(yè)主復(fù)審欠款,并于發(fā)出適當(dāng)警告后,以發(fā)展商代理人名義或大廈全體業(yè)主名義代表提出法律訴訟。
以上規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該大廈告示欄。
4、管理費用:
(1)大廈管理費標(biāo)準(zhǔn)由管理者根據(jù)支出預(yù)算審定,并需經(jīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會審定。管理者有權(quán)根據(jù)大廈收支的實際情況調(diào)整管理費標(biāo)準(zhǔn),但仍須報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批。
(2)各業(yè)主需于每月或每季的第一日預(yù)先繳交其單元每月或第季應(yīng)付的管理費。首期管理費自向業(yè)主發(fā)出交樓通知書之日起計算。
(3)根據(jù)已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準(zhǔn)之預(yù)算,管理者可以從大廈管理費中支付有關(guān)管理大廈之一切支出費用。上述所提及的支出費用包括但不限于:
a. 保養(yǎng)及修理此大廈外墻、電梯、自動扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械設(shè)備、機器裝置和設(shè)施;
b. 管理者酬金;
c. 管理者所認(rèn)為需要購買之火險及各種責(zé)任保險之保險費;
d. 聘用管理人員的開支,包括全年的薪金、假期、津貼、制服費等支出;
e. 購買及租賃所有必需的機械及器材之支出;
f. 大廈公共地方適當(dāng)照明費用;
g. 聘請法律、會計等專業(yè)人士的費用;
h. 儲備金;
i. 大廈公共的水、電費用其他費用;
j. 清理垃圾費;
k. 清潔大廈公共地方及幕墻之費用;
l. 大廈幕墻節(jié)日裝飾之費用;
m. 行政辦公支出;
n. 其他為管理大廈面發(fā)生的合理支出(包括大廈完成前籌備管理期間之一切開支)。
管理者應(yīng)每月向各業(yè)主公布管理收支賬項,并張貼于大廈告示欄。
不論單元是否空置或被占用、出租予其他租戶或許可其他人使用,該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費及其他該單元應(yīng)付之費用給管理者。
(4)、 管理費、其他費用及欠款利息的追收。業(yè)主欠繳管理費及其他根據(jù)管理公約規(guī)定的任何費用,管理者應(yīng)向業(yè)主發(fā)出通告,詳列所欠款項及清還期限。若過期未付,管 理者可采取法律行動來追令業(yè)主繳欠款。所有管理費、管理費按金及其他根據(jù)管理公約或管理規(guī)則應(yīng)付款項,任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付款項計期日起15開內(nèi)支付, 則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費:
a. 收取未繳付的款項自應(yīng)付之日起到支付日的利息,利率按每月0.5%計算;
b. 管理者有權(quán) 對欠款業(yè)主進(jìn)行法律起訴或作出其他追討行動,如停止該單元之供電、空調(diào)和限制該欠款或違約之業(yè)主、雇員、租客使用大廈電梯及其服務(wù)、設(shè)備、公用設(shè)施,直至 該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息為止,而重新接駁供應(yīng)之費用或為追討所支出費用概由該業(yè)主、租戶、用戶負(fù)責(zé);
c. 業(yè)主欠繳管理費或其他費用超過三個月時,發(fā)展商或業(yè)主委員會有權(quán)或授權(quán)管理者向人民法院申請拍賣或轉(zhuǎn)讓欠款業(yè)主名下的物業(yè)以償付欠款,剩余金額(在扣除追付之各項費用及開支后)交還該業(yè)主。
5、理費按金:
(1)、大廈全體業(yè)主應(yīng)于入伙時繳交三個月之管理費作為管理費按金存入大廈信托帳戶;
(2)、如大廈管理賬戶出現(xiàn)赤字,管理者有權(quán)在征得發(fā)展商同意后于信托賬戶提取適當(dāng)金額以墊支不足之?dāng)?shù)。并可得到發(fā)展商或業(yè)主委員會同意后,增收管理費以償還信托賬戶所墊支之項。
(3)、主入伙時所繳交的管理費按金不退回,但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈、遺贈其名下單元時轉(zhuǎn)至承受人名下。
6、賬目審核及保存:
(1)管理者應(yīng)向大廈全體業(yè)主公布經(jīng)注冊會計師審核的年度財務(wù)收支表。
(2)管理者須妥當(dāng)保存管理收支賬目。
(3)管理者于呈辭或職務(wù)被終止時,須把所有有關(guān)大廈之文件、記錄、圖紙、管理賬目移交給發(fā)展商,發(fā)展商可聘請中國注冊會計師審核管理賬目。
7、管理者根據(jù)本公約作出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主均有約束力。
8、管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用者負(fù)責(zé):
(1)為履行本公約所進(jìn)行之一切管理工作,但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)得疏忽而造成 之損失不包括在內(nèi)。
(2)因下列原因造成的服務(wù)中斷:1因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng);2火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力的損害、毀滅;3無法避免的燃料、材料、供水、電力、蒸汽、空調(diào)短缺;4管理者所無法控制的其他一切原因。
9、管理者應(yīng)盡全力依照本公約的規(guī)定履行其對該大廈的管理和維護(hù)的職責(zé)。
(三)管理者酬金
1. 管理者酬金即因管理者履行本公約的職責(zé)而由大廈全體業(yè)主付給管理者的報酬。該酬金由發(fā)展商與管理者擬定。
2. 管理者無需從管理者酬金中支付因招聘任何職工作為該大廈管理、運作、會計、核數(shù)等的一切直接開支費用。
3. 管理者酬金于每月第一天由管理者自動從大廈管理賬戶中扣除。
第五章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會
(一)、業(yè)主大會
如 符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,發(fā)展商及管理者須組織召開大廈之業(yè)主大會,選出主席及業(yè)
主委員會。業(yè)主委員會一經(jīng)產(chǎn)生后,每年至少須召開一次業(yè)主大會。管理 者、業(yè)主委員會或不少于該大廈20%的業(yè)權(quán)份額的業(yè)主可召開特別大會,以便討論或決定任何影響或關(guān)于大廈的事項,或為全體業(yè)主的利益就大廈的保養(yǎng)管理向管 理者提供意見。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會:
(1)管理者每年須召開一次會議。管理者、業(yè)主委員會或不少于該大廈20%的業(yè)權(quán)份額的業(yè)主可合法召開特別會議。
(2)每次召開會議須至少提前七日發(fā)出書面通知,列明開會時間、上點及討論事項。
(3)會議的法定人數(shù)為該大廈不少于20%的業(yè)權(quán)份額單元的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù),會議方可進(jìn)行。
(4)出席每次會議的業(yè)主須互相推選大會主席。
(5)主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。
(6)表決時,如贊同和后對票數(shù)相等,主席可投第二票即決定性的一票,使動議成為決議。
(7)業(yè)主可親自或派代表投票。
(8)委派代表的文件須于開會前交予管理者。
(9)于正式召開的會議上,由親自或派代表出席及投票的業(yè)主多數(shù)票通過的任何有關(guān)大廈的事項的決議案,對全體業(yè)主均有約束力。
(二)業(yè)主委員會
(1)業(yè)主委員會經(jīng)由各業(yè)主選舉產(chǎn)生。
(2)任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會之委員的選舉,選舉投票時的票權(quán)數(shù)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(3)業(yè)主委員會表決議案時,每位委員一票。
(4)業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督管理者履行本公約規(guī)定的職責(zé)。
(5)業(yè)主委員會有權(quán)按本公約規(guī)定監(jiān)督發(fā)展商,發(fā)展商行使的權(quán)力不得超出本公約規(guī)定。
第六章 其他事
一、 若本公約任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行,本公約其余條文之有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此面受損。
二、 有受本公約約束的業(yè)主倘因公約條款發(fā)生爭議,應(yīng)首先用協(xié)商辦法解決;協(xié)商不成,可向大廈所在地之人民法院提起訴訟。
三、 本公約所規(guī)定之任何發(fā)給大廈各業(yè)主的通知,以送至有關(guān)業(yè)主的單元或所知業(yè)主的最后通訊地址,以該單元或通訊地址內(nèi)收信人簽收為準(zhǔn);如通過郵局以掛號信投送的,則以郵局掛號收據(jù)為準(zhǔn);所有不以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理者。
四、 本公約的制定及解釋是根據(jù)中華人民共和國的相關(guān)法律。
五、 本公約自簽署之日起生效。
本公約由大廈單元的第一位購置者與大廈的發(fā)展商共同簽署。大廈其他單元購置者在購買其所屬單元時將簽署一份承諾書,承諾遵守本公約各項條文。因此大廈各單元的業(yè)主,將共同享有及遵守本公約所載的權(quán)利及義務(wù)。
發(fā)展商: 大廈單元第一位購置者:
法人代表:(或授權(quán)代表)
(或授權(quán)代表)
<
物業(yè)管理公司:
法人代表:
(或授權(quán)代表)
年 月日
承諾書
致:**開發(fā)有限公司及**物業(yè)管理有限公司
為了維護(hù)大廈各業(yè)主之權(quán)益及促進(jìn)大廈的管理,本人/我等/本公司:
(一)確認(rèn)已收到**開發(fā)有限公司及**物業(yè)管理有限公司<
于年月日,在**市簽署的“**大廈”《管理公約》及《業(yè)主守則》各一份。
(二)聲明完全明白及履行、遵守上述之管理公約及業(yè)主守則之規(guī)定。
(三)同意將來若將該物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(包括但不限于出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈、遺贈或互易)時,需取得承讓人在公證處簽署與此相同的承諾書,并在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后一個月內(nèi)將該份 承諾書交發(fā)展商及管理公司,以確保該承讓人遵守該管理公約及業(yè)主守則的規(guī)定。此外,亦同意以書面通知發(fā)展商及管理者關(guān)于單元擁有人的變更及承讓人的姓名、 聯(lián)系地址及其他有關(guān)資料。
(四)同意在管理者收到本人/我等/本公司承讓人的承諾書前,如上述承讓人有違反管理公約或業(yè)主守則的行為(包括但不限于拖欠管理費或有關(guān)費用),其法律責(zé)任將由本人/我等/本公司及承讓人雙方承擔(dān)。
(五)為計算本人/我等/本公司所需負(fù)擔(dān)之管理費,本人/我等/本公司所擁有單元的建筑面積為平方米,位置在層號。
簽章:
年月 日
第2篇 z大廈電梯運行管理程序
大廈電梯運行管理程序
1目的
確保大廈電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài),保證安全運行。
2適用范圍
適用于aa大廈所有電梯的運行管理。
3職責(zé)
3.1電梯維修工負(fù)責(zé)電梯日常運行情況巡查及故障檢修。
3.2電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的操作、運行。
3.3中控室安保人員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運行狀況。
3.4主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理。
3.5工程部經(jīng)理、安保部經(jīng)理負(fù)責(zé)對上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
4工作程序
4.1管理人員工作程序
4.1.1電梯維修工、電梯操作工
a.電梯維修工、電梯操作工須經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門的培訓(xùn)并持證上崗。
b.電梯維修工每日對電梯運行狀況進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理,督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢期即將接近時,督促電梯公司作電梯年檢、年審。
c.電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的運行,保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔,發(fā)現(xiàn)故障及時通知維修人員。
4.1.2中控室安保員
a.中控室安保員實行電梯24小時運行監(jiān)控。通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況,如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗,或損壞電梯部件,用對講電話制止并錄像。
b.如發(fā)生故障困人,用對講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時處理,必要時聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。
c.將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》。
4.1.3主管工程師
主管工程師負(fù)責(zé)電梯的綜合管理,包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管,設(shè)備帳目管理。同時對電梯維修工、電梯操作工、電梯公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
4.1.4工程部經(jīng)理
a.進(jìn)行周檢、月檢。每月最后一個星期對電梯機房組織有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備檢評。
b.審核《電梯保養(yǎng)計劃》。組織人員對電梯分包方進(jìn)行評審,評審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。
4.2電梯使用管理工作程序
4.2.1客用電梯不設(shè)司機操作,由乘客自行操作,實行24小時運行。貨用電梯由電梯操作工進(jìn)行操作。
4.2.2客梯以承載大廈用戶為主。
4.2.3消防電梯、貨梯以承載大廈進(jìn)出貨物為主。
4.2.4大廈物業(yè)公司工作人員上下樓只能使用消防電梯,不允許乘坐客梯。
4.2.5電梯維修工、電梯操作工必須持證上崗,無證人員禁止操作。電梯工每天對大廈電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、處理。
4.2.6經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。
4.3電梯安全運行工作程序
4.3.1中控室安保員24小時監(jiān)控電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)異常時通知電梯維修工(或值班工程師)或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為,嚴(yán)禁易燃、易爆等危險品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。
4.3.2電梯維修工每天按《電梯日常巡檢表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng),并做好記錄,督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作,按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。
4.3.3維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層電梯廳掛牌告示。
4.3.4任何人不得在電梯機房、轎廂、井道內(nèi)吸煙。
4.4電梯機房管理工作程序
4.4.1電梯工負(fù)責(zé)機房的日常檢查和管理。
4.4.2電梯工每天巡視機房,發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。電梯機房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。
4.4.3非工作人員進(jìn)入電梯機房須經(jīng)主管工程師或工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后,由電梯維修工陪同,方可進(jìn)入。
4.4.4保證機房通風(fēng)良好,風(fēng)口有防雨措施,機房內(nèi)懸掛溫度計,機房溫度不超過40℃。保證機房照明良好,并配備應(yīng)急燈,滅火器和盤車工具掛于顯眼處。
4.4.5每周對機房進(jìn)行一次全面清潔,保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵,機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保持機房干凈整潔。
4.4.6消防器材齊備良好,機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
4.4.7《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。電梯機房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一樓電梯廳掛告示牌。
4.5運行異常
4.5.1當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時:
中控室值班安保員打開消防迫降開關(guān),將所有電梯全部迫降至基站,消防電梯自動進(jìn)入消防運行狀態(tài),電梯維修工(或值班工程師)迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。
4.5.2當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生時:
根據(jù)震前預(yù)報由電梯維修工關(guān)閉所有電梯,地震過后開啟時由專業(yè)電梯公司對電梯進(jìn)行安全檢查,確認(rèn)無異常后方可使用。
4.5.3當(dāng)電梯進(jìn)水時:
a.底坑進(jìn)水時,應(yīng)將電梯停于兩層以上,中止運行并切斷電源。
b.當(dāng)樓層淹水流入井邊或底坑時,應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯、切斷總電源。
c.電梯濕水后,應(yīng)切斷總電源,報電梯公司做濕水處理,并提交相應(yīng)報告。
4.6電梯維保安全操作工作程序
4.6.1維修保養(yǎng)時一般須切斷電源,以免觸電、卷入鋼絲繩等造成人身傷亡和設(shè)備事故。
4.6.2因維修保養(yǎng)需停機時,須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機。
4.6.3在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合,有人協(xié)同工作時,開梯、停梯都必須揚聲,得到對方的回答后方可操作。
4.6.4在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時,除判斷故障和調(diào)試需要外,禁止運行快車。
4.6.5底坑作業(yè)時,禁止關(guān)閉廳門,廳門處必須擺設(shè)告示牌,防止無關(guān)人員靠近。
4.6.6在井道作業(yè)時,首先開亮井道燈,按下轎頂安全開關(guān),必須佩戴安全帽。
4.6.7機房、井道、底坑因工作需要進(jìn)行動火作業(yè)時,必須遵守大廈動火操作規(guī)定,指定專人監(jiān)視,事后清理火種,嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。
4.6.8維修保養(yǎng)結(jié)束時,必須認(rèn)真清理現(xiàn)場,清點工具和物品。
4.7電梯困人救援程序
4.7.1轎廂停于接近電梯口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時:
a.確定轎廂所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看)。
b.關(guān)閉電梯總電源。
c.用專用廳門鑰匙開啟外門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂。
4.7.2轎廂停
于遠(yuǎn)離廳門口的位置時,應(yīng)首先將電梯轎廂移動至最近的電梯廳門處(以高于或低于樓面不超過0.5米為合適)。然后按照上述4.7.1中所列步驟救出乘客。移動轎廂的方法如下:
a.利用對講電話通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜,并說明轎廂可能移動,可將身體任何部位探出轎廂外,以免發(fā)生危險;同時如轎廂門處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài),則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉或開啟;
b.進(jìn)入機房關(guān)閉故障電梯的電源,打開電機軸的后蓋套上盤車手輪;一人握緊盤車手輪,一人手持掣動扳手,輕輕松開制動,轎廂將會由于自重而移動,為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險,操作時,應(yīng)斷續(xù)動作,使轎廂慢慢移動,直至最接近電梯廳門口為止。操作時,應(yīng)注意,如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時,不可只撬開掣動,使轎廂自行移動,而應(yīng)在松開掣動的同時,握緊盤車手輪并用力盤絞,使轎廂向正確的方向移動。
4.7.3遇到其他復(fù)雜情況,應(yīng)及時報告及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo),通知電梯公司。
4.8電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分表
序號項目責(zé)任人時間相關(guān)記錄
1電梯機房及其設(shè)備電梯維修工每班電梯巡查記錄表
2轎廂內(nèi)面及導(dǎo)門軌井底電梯操作工每班電梯衛(wèi)生檢查表
第3篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書),各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任對實現(xiàn)本職能部門和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進(jìn)行評價考核。
3.4各級管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達(dá)
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書,逐級進(jìn)行目標(biāo)分解落實到人,并逐級簽定目標(biāo)責(zé)任書。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對各職能部門和管理處目標(biāo)的工作情況進(jìn)行考評。根據(jù)考評結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進(jìn)行點評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對各職能部門、各管理處未能實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進(jìn)行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書面說明,報上級領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進(jìn)行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實現(xiàn)。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對主管以下員工進(jìn)行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進(jìn)行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進(jìn)行總體評價考核,并根據(jù)公司對中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對各級目標(biāo)責(zé)任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書、目標(biāo)考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 大廈物資出入管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
通過對出入大廈的各類物品進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?確保業(yè)戶財產(chǎn)和公司財產(chǎn)不受損失。
2.0范圍
適用于出入大廈的各類物品、設(shè)備、工具等的管理。
3.0職責(zé)
3.1管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)物資出入手續(xù)的辦理。
3.2管理處客戶服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)b類物資出入手續(xù)的審批。
3.3管理處客戶服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)業(yè)戶遷出的批準(zhǔn)。
3.4管理處主任負(fù)責(zé)c類物資出入手續(xù)的審批。
3.5管理處保安隊負(fù)責(zé)物資的檢查、核對及放行。
4.0內(nèi)容
4.1 出入物資的分類
4.1.1 a類物資:是指體積小,價值不高的可隨身攜帶物品,對此可不作控制,準(zhǔn)予放行;
4.1.2b類物資:體積較大、較重,不便個人攜帶的金額較高的物資,如辦公用品、貴重禮品、工藝品、裝修工機具、批量裝修材料。
4.1.3c類物資:易燃、易爆、有腐蝕性等的危險物品和化學(xué)品。
4.2 出入物資的控制
4.2.1進(jìn)出大廈人員隨身攜帶a類物資,門衛(wèi)保安員可不予控制。
4.2.2當(dāng)業(yè)戶或其它人員攜帶b類物資進(jìn)出大廈時,應(yīng)到客戶服務(wù)中心辦理手續(xù)。
a) 申請人到客戶服務(wù)中心領(lǐng)取《物資出入放行單》,填寫相關(guān)資料并加蓋公司公章;
b) 業(yè)戶詳細(xì)填報其物資后,管理員通知分管其區(qū)域的主管。業(yè)戶搬運物品為b類物資,如搬出物資為個別的家具和電器,并非搬家,且又查明無拖欠管理費用的情況,則該區(qū)域主管可簽字同意放行;如搬離物品較多或全部搬家,則需上門查看,并致電業(yè)主,詢問其同意與否。如同意,請收費室計算該戶所有費用,將金額報給業(yè)戶,在結(jié)清后請客戶中心分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意其搬家。如業(yè)主不同意,則請業(yè)戶自行和業(yè)主洽談,暫不辦理放行手續(xù)。
c) 辦理好手續(xù)后,需向業(yè)戶說明:大宗物資在下班后或節(jié)假日方可經(jīng)大堂出入。平時請走負(fù)2層,而且搬運車輛限高為2.2米。
d) 業(yè)戶手續(xù)不全或費用未結(jié)清而欲搬出物資,則須耐心向業(yè)戶解釋,請業(yè)戶先結(jié)清費用再為其辦理相關(guān)手續(xù)。
f) 大門保安隊員根據(jù)《物資出入放行單》核查需要放行的物品,無誤時,準(zhǔn)予放行。
4.2.3當(dāng)業(yè)戶或其它人員攜帶c類物資進(jìn)出大廈時,辦理手續(xù)同4.2.2,《物資出入放行單》需請示管理處主任。如管理處主任同意可以進(jìn)入則須保安隊攜帶滅火器材護(hù)送。
5.0 記錄
《物資出入放行單》
第5篇 機關(guān)大廈工程管理的思路方法
機關(guān)大廈工程管理的思路和方法
大樓建設(shè)完后的主要費用支出是工程部,因此對這部分費用的控制直接影響到管理的成本、服務(wù)的質(zhì)量和反應(yīng)速度。
資產(chǎn)是由有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)組成的。有形資產(chǎn)包括設(shè)備、備品、備件、消耗品、后勤設(shè)備、測試設(shè)備、工具、建筑物等等;無形資產(chǎn)包括技巧、經(jīng)驗、流程、工藝、軟件、文檔、圖紙等等。如何將維護(hù)人員的知識、經(jīng)驗、技巧轉(zhuǎn)化為企業(yè)范圍內(nèi)的智力資本,是衡量企業(yè)工程部管理的最重要的標(biāo)志之一。企業(yè)的資產(chǎn)等于負(fù)債(負(fù)債+權(quán)益),如果企業(yè)的負(fù)債不變,資產(chǎn)的增加必然導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益的增加。
(1)模型管理。管理需要建立適合本單位實際情況的管理模型。這一模型的建立既不是完全套用照般人家的套路,也不是一成不變沿用自身的模式。在模型建立中,要解決跟蹤設(shè)備的相關(guān)費用、歷史記錄和故障情況;解決設(shè)備、地點、系統(tǒng)之間的關(guān)系;建立層次體系;狀態(tài)檢測;潛在風(fēng)險及可能對系統(tǒng)造成的影響。
(2)預(yù)算管理。預(yù)算是下一年度工程費用的計劃,我們期望預(yù)算與決算的吻合。要達(dá)到這一目標(biāo),預(yù)算的管理就顯得非常重要。做好預(yù)算需要相關(guān)的知識和工作的經(jīng)驗。成都**大廈目前的狀況是有很多新系統(tǒng)的初期運轉(zhuǎn)和管理的轉(zhuǎn)型,還沒有積累必要的經(jīng)驗和數(shù)據(jù)。因此,可依據(jù)上一年的部分?jǐn)?shù)據(jù)加上部分造價的百分比做出簡易的預(yù)算,待決算時調(diào)整。一些新的工程項目的預(yù)算要在保證功能的前提下,盡量節(jié)約開支。
(3)材料管理。由于法院的工作十分重要,因此材料的管理好壞直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和反應(yīng)速度。一些常備材料的及時補充、耐用材料的供應(yīng)渠道、材料質(zhì)量的比較分析、成本價格的變化規(guī)律、材料的保管和使用說明都是材料管理的基礎(chǔ)工作。在材料的采購過程中,要配合供應(yīng)部門做好采購工作。
(4)工單管理。工單是工程管理的必要手段,也是考核每一工作環(huán)節(jié)的憑證。一式三聯(lián)的工單流程是:由維修員工填寫(保留一聯(lián)轉(zhuǎn)值班室)―→報修部門簽字(保留一聯(lián))―→供應(yīng)部門發(fā)貨(保留一聯(lián))。工單的流轉(zhuǎn),反映了各部門對工程部門工作的認(rèn)可程度和工程部門自身管理的有效程度。
(5)檔案管理。工程部的檔案管理是一項非常細(xì)致、重要的工作。各種工程的檔案、設(shè)備的檔案、材料的檔案和技術(shù)的檔案要做到分門別類、安全可靠、存取方便和更新一致。確保在使用時,及時可靠。
(6)資源管理。資源管理可分為兩個部分:人力資源和物力資源。求得結(jié)果和資源的統(tǒng)一是管理追求的目標(biāo)。既不是為了取得好的結(jié)果而不計成本,也不是為降低成本而沒有結(jié)果。這樣,我們首先要對資源及其它的各個要素有非常清醒的認(rèn)識。
(7)采購管理。申請訂單、采購?fù)稑?biāo)、審批程序、驗證收貨、發(fā)票處理、庫存處理、反饋環(huán)節(jié)等等。
(8)安全管理。安全的生產(chǎn)和工作是我們的前提條件。這里包括危險品標(biāo)識、危險因素的排除、可能后果的預(yù)警、聯(lián)系和跟蹤。
(9)品牌管理。由于**大廈的集成系統(tǒng)具有地區(qū)和行業(yè)的領(lǐng)先水平,因此它具備了標(biāo)志性的條件。與集成廠商和設(shè)備供應(yīng)商合作,結(jié)成戰(zhàn)略、策略合作伙伴,將有效提高**大廈的無形資產(chǎn)的產(chǎn)值和降低維護(hù)費用。同時對集成系統(tǒng)的維護(hù)、修理、運轉(zhuǎn)起到了保險的作用。宣傳的作用對外提高自身的形象、對內(nèi)也是鼓勵、鞭策自己的有效手段。不斷的創(chuàng)新是領(lǐng)先的動力,**大廈要不停頓地將新理念、新技術(shù)、新方法和新觀點溶入集成系統(tǒng)。
工程部的主要任務(wù):維護(hù)、修理、運轉(zhuǎn)。
第6篇 會議大廈房屋裝修與改造的管理
行政辦事中心及會議大廈房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞工作生活環(huán)境,危及人體健康。物業(yè)公司在房屋的管理工作中,必須重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
行政辦事中心及會議大廈建筑面積較大,大樓內(nèi)功能多,隨著時間的推移,必定會出現(xiàn)室內(nèi)外二次裝的需求。由于各區(qū)域性質(zhì)的不同,對裝修要求各有不同,裝修時間也不可能統(tǒng)一,同時不可避免地涉及到動火、拉接臨時電源等特殊要求。為確保大樓建筑結(jié)構(gòu)安全,保證樓宇外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一,符合消防安全要求,保持大樓安全靜謐的辦公環(huán)境,達(dá)到合理、安全使用物業(yè)的目的,物業(yè)管理公司要結(jié)合甲方裝修要求,嚴(yán)格參照執(zhí)行建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制:
(1)裝修申報
需裝修的用戶應(yīng)會同裝修施工單位填寫《裝修申請表》并經(jīng)甲方審批后,向物業(yè)服務(wù)中心遞交甲方的審批意見、施工人員、時間、期限,使用機電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙(平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章),提供裝修施工單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。經(jīng)審核后,用戶、裝修施工單位、物業(yè)服務(wù)中心三方簽訂裝修管理責(zé)任書。
公共場所的裝修,應(yīng)事先向公安消防機構(gòu)申報,由用戶向公安消防局防火科領(lǐng)取建筑內(nèi)部裝修防火審核呈報表,經(jīng)消防機關(guān)審批后報物業(yè)服務(wù)中心登記備案,再進(jìn)行裝修申報手續(xù)。
施工隊進(jìn)場裝修前。需到物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修進(jìn)場手續(xù),遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時出入證,領(lǐng)取施工馬夾,憑證出入施工,保安員憑施工人
員穿著的施工馬夾、《施工人員臨時出入證》及身份證放行。
(2、現(xiàn)場管理
l、物業(yè)服務(wù)中心裝修責(zé)任人員負(fù)責(zé)監(jiān)管每一裝修項目。
2、物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)管人員每天進(jìn)入施工現(xiàn)場檢查二次以上,發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時電源等,應(yīng)采取適當(dāng)措施予以制止處理。
3、動火作業(yè)按消防管理程序辦理,并由監(jiān)管人員負(fù)責(zé)監(jiān)督。
4、對出入的材料、工具等由經(jīng)查驗放行,嚴(yán)格控制易燃材料進(jìn)入大樓,確保行政辦事中心及會議大廈安全。
5、嚴(yán)禁裝修施工人員進(jìn)入裝修場所以外的辦公區(qū)域,以保證物業(yè)各區(qū)域的安全和安靜。
6、保安員按巡邏時間,把裝修現(xiàn)場作為一個重要巡邏點進(jìn)行巡視,并填寫巡視記錄表。
(3)垃圾管理
對產(chǎn)生的裝修垃圾,集中堆放,并嚴(yán)格做到日產(chǎn)日清,絕不允許堆放在消防通道上。也不允許堆放在影響行政辦事中心及會議大廈形象的任何部位(垃圾清運由施工隊負(fù)責(zé))。
(4)裝修驗收
l、裝修工程完工后,物業(yè)服務(wù)中心會同用戶、施工單位及有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員參與驗收。
2、對未能通過消防驗收的,物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格督促其整改,否則將不準(zhǔn)許啟用,以確保行政辦事中心及會議大廈安全。
3、驗收合格后,由施工單位向物業(yè)服務(wù)中心交回發(fā)放的施工馬夾及《施工人員臨時出入證》。
4、對需延長裝修期、增加裝修范圍的,需報甲方審批,再報物業(yè)服務(wù)中心備案后執(zhí)行。
第7篇 大廈管理處人力資源部概述組織結(jié)構(gòu)圖
一、人力資源部概述
人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發(fā)人力資源,充分發(fā)揮人的最大潛能,為大廈的經(jīng)營目標(biāo)能夠提供巨大的增值效應(yīng)。
正所謂沒有高素質(zhì)、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發(fā)、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔(dān)負(fù)的責(zé)任都是極為重要的。
人力資源部主要負(fù)責(zé)以下工作:人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
下設(shè)部門:人事部、培訓(xùn)部、質(zhì)檢部、員工宿舍、員工更衣室
二、人力資源部的重要性
人力資源部是大廈中最關(guān)鍵的決策職能部門之一,大廈的經(jīng)營管理離不開人、財、物、時間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因為,其它任何資源均由人來開發(fā)利用,而且通過合理地開發(fā)人力資源、充分發(fā)揮人的最大潛能,能夠產(chǎn)生巨大的增值效應(yīng),國會的最核心內(nèi)容就是要通過最大程度地滿足目標(biāo)客源市場的需求,以實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的最大化。
三、功能和作用
人力資源部的功能和作用主要體現(xiàn)在三個方面,即提供大廈經(jīng)營活動中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質(zhì)以及合理利用和開發(fā)人力資源;發(fā)揮員工的積極性,挖掘潛能。
1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現(xiàn)代人才觀念,真正做到了解人、關(guān)心人、尊重人、培養(yǎng)人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。
2.要在大廈內(nèi)部真正按照科學(xué)合理的原則,根據(jù)實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的需要,從最大限度調(diào)動人的工作積極性、創(chuàng)造性出發(fā),制定出整套包括選拔、培養(yǎng)、使用、考核和獎懲在內(nèi)的勞動人事制度和分配制度,科學(xué)地定崗定編,使人與事得以最佳結(jié)合。
3.人力資源部的工作特點是既有階段性目標(biāo),又要有貫徹始終、永無止境的追求。因為社會的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步會不斷地給人力資源開發(fā)提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學(xué)化、現(xiàn)代化本身也要求員工不斷調(diào)整自己的知識結(jié)構(gòu),提高自己的知識水平。人力資源部要盡可能為員工表現(xiàn)自己的能力提供機會,使他們獲得的知識在實踐中轉(zhuǎn)化為經(jīng)驗,上升為理論。
四、基本任務(wù)
人力資源部的基本任務(wù)是遵循國家的勞動人事法規(guī)和政策,圍繞大廈的經(jīng)營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發(fā)人力資源,不斷提高員工的整體素質(zhì),優(yōu)化人才資源,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化。具體有以下內(nèi)容:
1.直接負(fù)責(zé)整個大廈的人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
2.開展各種有效活動,密切勞資關(guān)系,協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、員工、客人之間的利益,增強員工的向心力、凝聚力。
3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優(yōu)秀人才。
4.負(fù)責(zé)對員工的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,確保大廈服務(wù)質(zhì)量。
5.負(fù)責(zé)制定《員工手冊》、《勞動合同》及大廈的人事規(guī)章制度。
6.負(fù)責(zé)同政府機關(guān)、社會團(tuán)體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關(guān)系。
7.審核人力資源的財政預(yù)算和支出,做好各項成本控制工作。
8.負(fù)責(zé)審核大廈年度培訓(xùn)計劃和月度培訓(xùn)計劃,建立和完善大廈二級培訓(xùn)體系。
第8篇 大廈小區(qū)消防管理程序
小區(qū)(大廈)消防管理程序
1.目的
加強所轄區(qū)域的消防管理,保障客戶和公司生命、財產(chǎn)的安全。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,總經(jīng)理授權(quán)總經(jīng)理助理全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實和監(jiān)督總結(jié),建立防火安全責(zé)任制度。
3.2品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理助理落實和監(jiān)督公司各管理處的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
3.3各管理處經(jīng)理為消防安全的直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組建義務(wù)消防隊,制定并實施滅火方案。
3.4各管理處經(jīng)理指定的消防管理人員為本部門消防安全的責(zé)任人,負(fù)責(zé)本部門防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災(zāi)工作。
4.方法和過程控制
4.1各管理處應(yīng)制定本部門的滅火方案、義務(wù)消防隊人員名單。各管理處經(jīng)理在消防機關(guān)和總經(jīng)理助理指導(dǎo)下,執(zhí)行有關(guān)消防法規(guī),落實各項防火安全措施,負(fù)責(zé)做好管轄范圍內(nèi)的防火安全工作。
4.2各管理處在員工的季度考評中必須包括相應(yīng)的消防知識考評,安全員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器,知道疏散人員的方法,安全員負(fù)責(zé)消防器材的檢查及保養(yǎng)。
4.3定人、定時、定方案地消除火險隱患,每年組織一次消防實戰(zhàn)演習(xí)(演習(xí)時必須實際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案并品質(zhì)部參于評定,演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖文記錄,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.4各管理處每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,參加人員以本部門安全員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。各管理處緊急集合的指定地點及所需時間由品質(zhì)部核定,對緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考評中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.5定期組織檢查、維修保養(yǎng)消防器材及設(shè)備。
4.6積極配合消防機關(guān)對消防工作的檢查和指導(dǎo)。
4.7每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境、操作設(shè)備及所使用物品的情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,指揮監(jiān)控中心主管監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.8發(fā)現(xiàn)有異味、異聲等異常現(xiàn)象要及時報告指揮監(jiān)控中心進(jìn)行核實,并采取有效措施處理。
4.9保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各類劇毒物品。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處負(fù)責(zé)審核;超過50平方米的應(yīng)報消防機關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機關(guān)批準(zhǔn),并進(jìn)行防火處理。
4.11客戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電氣線路或改裝燃?xì)夤芫€等較大作業(yè)前,必須報管理處批準(zhǔn)。管理處須要求施工人員嚴(yán)格按管理處要求的規(guī)定進(jìn)行施工。
4.12各管理處須有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)須挖掘地面的施工,必須到管理處辦理申報手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可動工。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)(大廈)客戶,嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13各小區(qū)(大廈)應(yīng)有地面層消防設(shè)施平面圖并懸掛于指揮監(jiān)控中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。
4.14任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送、排煙閥、破玻璃報警按鈕等消防設(shè)備,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.15大廈應(yīng)配有足夠的消防用沙,不得挪做它用,煙感、溫感、噴頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理處須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心,消防設(shè)施清單也應(yīng)存放于指揮中心。
4.17小區(qū)(大廈)內(nèi)的裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在施工現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。
4.18火警、火災(zāi)的處理方法
4.18.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.18.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點、燃燒物質(zhì)、火勢情況等,并隨時向指揮中心匯報火情。
4.18.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進(jìn)入現(xiàn)場,通知有關(guān)人員組織疏散;立即關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.18.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場并成立現(xiàn)場臨時指揮部(由安全管理當(dāng)值負(fù)責(zé)人組織),同時組織全體人員布置救災(zāi)工作及現(xiàn)場救護(hù)工作,并向總經(jīng)理和總經(jīng)理助理匯報。安排設(shè)備責(zé)任人切斷煤氣總閥及市電,同時將應(yīng)急電源投入使用。
4.18.5火勢擴大到三級(猛烈階段)時,啟動消防泵和噴淋泵,使用緊急廣播通知客戶離開房間,在場工作人員指揮客戶從消防樓梯安全疏散,禁止乘客搭乘電梯,消防救護(hù)人員通過消防專用通道進(jìn)行滅火工作(大廈)。
4.18.6火勢較大的情況下,應(yīng)立即撥打火警電話119,通知公安消防部門進(jìn)行搶救,并向社會求助。組織接應(yīng)小組,負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊伍。
4.18.7管理處積極協(xié)助消防部門做好火災(zāi)現(xiàn)場的保護(hù)工作。
4.19品質(zhì)部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各管理處進(jìn)行防火安全檢查,填寫《治安、消防安全巡查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.20消防滅火器材要按國家規(guī)定,每年進(jìn)行年檢、校驗、維修、保養(yǎng),確保能正常使用。
5.引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國消防法》
《新建筑設(shè)計規(guī)范》
《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》
6.質(zhì)量記錄和表格
《消防演習(xí)情況記錄表》
《消防設(shè)施清單》
《緊急集合情況記錄表》
《治安、消防安全巡查記錄表》
《緊急事件處理記錄表》
第9篇 大廈外墻裝修工程施工組織管理
大廈外墻裝修工程施工組織與管理
1.針對本工程公司提供的條件
鑒于本工程的規(guī)模和業(yè)主的良好資信,我公司對本工程非常重視,將該工程列為我公司的重點工程,一旦中標(biāo),公司將成立以公司常務(wù)副總經(jīng)理為組長,公司總工程師為付組長,公司各職能部門負(fù)責(zé)人為組員的'----大廈工程領(lǐng)導(dǎo)小組',集中公司優(yōu)勢資源,加強領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào),確保工程順利進(jìn)行。同時,委派綜合素質(zhì)高、有同類工程施工經(jīng)驗的項目班子負(fù)責(zé)本工程的施工管理。
另外在資金上,本工程設(shè)立單獨帳號,確保本工程?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r,在甲方資金暫時不能到位的情況下,以公司的強大資金實力為后盾,確保工程進(jìn)度不會因工程款的問題而受到影響。
2.公司組建項目部的原則
項目經(jīng)理部肩負(fù)實施項目管理、履行總包合同的重任,是企業(yè)為實現(xiàn)本工程各項管理目標(biāo)而設(shè)置的施工現(xiàn)場管理組織,因此,良好的項目組織機構(gòu)是工程能否順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和重要保證,為保證項目組織機構(gòu)能夠勝任本工程的組織管理工作,我公司組建項目部、設(shè)置組織機構(gòu)時,將嚴(yán)格遵守下列原則:
2.1專業(yè)、高素質(zhì)的原則
從項目經(jīng)理、總工程師、現(xiàn)場經(jīng)理、機電副經(jīng)理到現(xiàn)場各類專業(yè)人員,我們都將選派能力強、素質(zhì)高、有類似工程施工經(jīng)驗,具有拼搏、奉獻(xiàn)和敬業(yè)精神的人員,組建精干、高效的項目經(jīng)理部。
2.2層次分明、分工明確、責(zé)任到人的原則
組織機構(gòu)分為企業(yè)保障層、項目管理層、施工作業(yè)層,企業(yè)保障是后盾,項目管理是主體,施工作業(yè)是基礎(chǔ),各層次之間職責(zé)分明。項目部根據(jù)任務(wù)要求,分成若干個職能部室,各職能部室之間既分工明確,又相互協(xié)作。
2.3強調(diào)總承包職能,分包服從全局的原則
本分包工程在項目經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下,服從總包管理和總包協(xié)調(diào)工作,從全局出發(fā),統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一管理,行使施工分包管理職能,有效地解決施工總承包管理中存在的管理和協(xié)調(diào)力度不大的問題。
2.4發(fā)揮團(tuán)隊精神的原則
項目的最終成功要依靠項目團(tuán)隊的努力,因此,組織機構(gòu)的設(shè)置和人員配備要有利于大家充分發(fā)揮團(tuán)隊精神。在目標(biāo)設(shè)置上,要努力把項目目標(biāo)和員工個人目標(biāo)有機地結(jié)合起來。
3.組織機構(gòu)的特點和保障作用
3.1加強分包管理職能
改變以前只重視自己承包范圍內(nèi)工作,不重視項目總包的協(xié)調(diào),理順了主承建、分包和業(yè)主之間的關(guān)系。在工程管理上完全將分包的管理服從于總包單位的進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場安全文明施工進(jìn)行總體規(guī)劃和統(tǒng)一管理,并積極主動地為其他分包單位的施工創(chuàng)造必要條件,以確保工程工期、質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。
3.2部門設(shè)置齊全,人員配備合理
在項目經(jīng)理部設(shè)置過程中,我們充分考慮了所承擔(dān)任務(wù)的范圍和目標(biāo)要求,因此,在部門設(shè)置和人員配備方面,都給予了高度重視,做到了部門設(shè)置齊全、人員配置合理,如項目部中不僅集中了各職能部室有經(jīng)驗的專業(yè)工程師,還專門設(shè)置了設(shè)計管理人員,設(shè)計管理人員將與總包等單位有關(guān)人員一起,及時解決施工中遇到的圖紙、變更、洽商等問題,從而確保工程的順利進(jìn)行。因此,該項目管理部為實現(xiàn)工程管理目標(biāo)提供了有力的保障作用,為搞好工程管理奠定了堅實的基礎(chǔ)。項目部設(shè)置詳見項目管理組織機構(gòu)圖
4.項目組織機構(gòu)設(shè)置
項目組織機構(gòu)設(shè)置見下圖:
北京----**置業(yè)發(fā)展有限公司工程施工分包管理組織機構(gòu)圖
第10篇 z大廈停車場管理守則
大廈停車場管理守則
1、車輛進(jìn)入本停車場停泊,須按規(guī)定交費,并服從車場管理人員調(diào)度。
2、車況不良或車輛漏油不得進(jìn)入車場。
3、不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進(jìn)入車場。
4、車輛進(jìn)入后,按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛,不得逆行,限速5公里/小時。
5、不得在停車場內(nèi)加油、修車。
6、愛護(hù)停車場設(shè)施設(shè)備,不得亂丟垃圾雜物等;若損壞車場設(shè)施設(shè)備,須照價賠償。
7、車輛須泊入指定車位,不得跨車位停泊,否則按占車位交費。
8、駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關(guān)好,不得在車內(nèi)存入貴重物品;若車況有問題,須在車輛檢查登記表上簽名認(rèn)可。
不得在停車場內(nèi)長時間停留或在車內(nèi)睡覺。
9、 車輛不得堵塞停車場行車道,否則管理公司將采取強制措施疏通車道,一切后果由該車駕駛員負(fù)責(zé).。
第11篇 科技大廈管理規(guī)約草案
e科技大廈管理規(guī)約(草案)
為加強e科技大廈的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。
第一章 總 則
一、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:e科技大廈
物業(yè)類型:寫字樓
坐落位置:北京市**區(qū)**坊路*號
總建筑面積67,693.20平方米,其中地上建筑積44,592.20平方米, 地下建筑面積23,101平方米。地上十三層,地下四層,總高度50米。首層高5.0米,其它樓層層高3.75米,車位384個。
二、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項的共同決定權(quán)。
三、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時,業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
四、按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。
五、愛護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時間和地點投放,避免遺撒。
六、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
七、機動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機動車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
八、業(yè)主應(yīng)及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時,應(yīng)及時告知物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
九、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
十、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
十一、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
十二、業(yè)主對其共居人、訪客、代理人、承租人、雇工及其授權(quán)使用人因過錯對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主造成的人身傷害及財產(chǎn)損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
十三、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有權(quán)屬于全體業(yè)主的可供經(jīng)營的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營權(quán)可以經(jīng)業(yè)主大會決議,由業(yè)主委員會代為行使,該項經(jīng)營的全部收入歸全體業(yè)主共同共有,從物業(yè)管理費中提取不超過2%作為業(yè)主大會經(jīng)費,收入可以按照以下用途使用:業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費不足時提取一定比例作為業(yè)主大會費用;補充專項維修基金。
十四、其他條款
為防止因跑水、燃?xì)庑孤┗螂娖鬟^載發(fā)生的火災(zāi)及其他突發(fā)性災(zāi)害,對上述災(zāi)害及時進(jìn)行有效的處理,業(yè)主需主動向物業(yè)服務(wù)公司預(yù)留緊急聯(lián)系方式,并應(yīng)在上述災(zāi)害發(fā)生時配合物業(yè)服務(wù)公司采取緊急避險措施。
若緊急避險措施給相關(guān)業(yè)主造成直接財產(chǎn)損失,緊急避險實施人不對此承擔(dān)賠償責(zé)任;但實施緊急避險措施超過合理且必要的限度,并給相關(guān)業(yè)主造成直接財產(chǎn)損失的,緊急避險實施人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
業(yè)主及其授權(quán)使用人因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用本物業(yè)共有部分和共有的建筑物附屬設(shè)施的,應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)公司,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費用的交納
十五、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議的決定交納物業(yè)服務(wù)費用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時補交。
對欠繳物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主,業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式。
同時,業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)?、供暖等使用費用。
十六、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費用。
十七、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于3日內(nèi)告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
十八、業(yè)主應(yīng)自覺遵守本規(guī)約的各項規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)督促其改正。
十九、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會提出。
第五章 附則
二十、本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其它條款的效力。
二十一、本規(guī)約經(jīng)首屆業(yè)主大會表決通過后立即生效。
第12篇 xc大廈空調(diào)運行操作管理
大廈空調(diào)運行操作管理
空調(diào)換熱站運行規(guī)程
**城市廣場大廈由主樓和裙樓構(gòu)成,其空調(diào)采暖系統(tǒng)由高區(qū)換熱站和低區(qū)換熱站為主樓和裙樓提供空調(diào)熱水。
換熱站運行程序
換熱站主要設(shè)備的運行分別執(zhí)行各自的操作規(guī)程,其運行程序見下圖:
正常正常正常加水
檢查膨脹水箱水位←開啟補水泵←軟化水箱水位←軟化水罐
正常
檢查熱水循環(huán)泵,閥門檢查換熱器,分汽缸蒸汽壓力
正常
正常
開啟熱水循環(huán)泵←
開啟換熱器、供汽、出凝結(jié)水閥門
調(diào)整并保持換熱器出水溫度
正常
開啟所用空調(diào)器
空調(diào)換熱站緊急故障處理規(guī)程
換熱站發(fā)生下列緊急情況之一,可停車處理。
一、電機或水泵等一部份冒煙起火。
二、板式換熱器漏汽,漏水、溫度異常升高。
三、發(fā)生必須停車的人身事故,如人、手或衣服被卷入軸內(nèi)。
四、電機或水泵聲音異常,發(fā)生強烈震動。
五、水泵軸溫迅速上升,并超過允許溫度。
六、發(fā)生單路停電事故。
七、電流波動太大。
八、嚴(yán)重抽空,泵內(nèi)由于抽進(jìn)雜物堵塞而引起壓力突然下降
九、發(fā)生必須緊急停車的其它事故,將要損壞設(shè)備而來不及請示報告時可緊急停車。
緊急停車處理規(guī)程
一、關(guān)閉事故換熱器供汽閥門和凝結(jié)水閥門。
二、關(guān)閉事故泵進(jìn)出水閥門。
三、切斷電機電源。
四、按開車程序開啟備用換熱器或備用水泵。
五、處理事故換熱器或水泵。
六、消除影響人身安全的故障。
七、處理造成緊急停車的其它事故。
八、認(rèn)真如實填寫事故記錄并及時上報。
制冷站運行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加藥裝置││孌頻給水泵│
│軟化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│軟化水箱水位││冷卻塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│開啟補水泵││冷卻塔風(fēng)機、電機、變速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│補水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨脹水箱水位││開啟冷卻塔風(fēng)機│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷凍水系統(tǒng)閥門開啟││開啟冷卻水系統(tǒng)閥門│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│開啟循環(huán)水泵││開啟冷卻水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│檢查分、集水器壓力││檢查冷卻塔水溫、壓力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│開啟所用空調(diào)機││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷機開啟│
└──────┘
空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)
1、空調(diào)房間
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新風(fēng)量│噪聲│
│名稱├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││溫度℃│濕度%│溫度℃│溫度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商場│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│寫字間│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康樂│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐廳│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│廚房│≤30│--│16-18│--│40-60次換氣││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷凍水送回水溫度7℃/12℃
冷卻水送回水溫度32℃/37℃
3、熱交換站
空調(diào)熱水送回水溫度高區(qū)60℃/50℃
----------低區(qū)85℃/60℃
板式換熱器蒸汽進(jìn)口壓力〈0.4mpa
------------------溫度〈150℃
安全規(guī)程
一、安全第一,保障人身及設(shè)備安全,保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行。
二、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程,杜絕違章操作。
三、運行、維修人員必須進(jìn)行上崗培訓(xùn),培訓(xùn)不合格不準(zhǔn)上崗。試用人員不得
在關(guān)鍵崗位獨立操作。
四、運行、維修人員要懂得電氣安全基本常識,會使用滅火器具。
五、高空作業(yè)必須系安全帶,必須同時兩人以上作業(yè)。
六、不得操作帶'病'設(shè)備。不得操作安全防護(hù)措施不合格的設(shè)備。
七、運行、維修人員疲勞過度,患病時不得上崗操作。
八、制冷劑存放運輸過程中應(yīng)避免高溫、振動,充罐排出時須防止泄漏,造成凍傷,并不得遇明火。
九、各種油器存放、使用必須注意防火,避免污染環(huán)境。
十、蒸汽、冷熱水管道的啟閉都必須緩慢進(jìn)行,防止水錘噪聲及閥件的損壞。
十一、容易出現(xiàn)危險隱患的設(shè)備,場所應(yīng)有明顯的安全警示標(biāo)志。
