第1篇 大廈管理公約承諾書(shū)范文-7
大廈管理公約及承諾書(shū)范文(七)
根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和**市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法規(guī)、政策以及《**房屋預(yù)售合同》的規(guī)定,結(jié)合**大廈(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大 廈)的實(shí)際情況,為維護(hù)大廈各業(yè)主和用戶(hù)的合法權(quán)益,明確各自的責(zé)任和義務(wù),確保大廈的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn),特制定本管理公約。
本管理公約對(duì)大廈全體業(yè)主、用戶(hù)、發(fā)展商及管理者均有約束力。
第一章 定義
在本公約中,除文意另有所指而需作另外解釋外,下列用語(yǔ)將有以下意義:
1、大廈
指座落于**市**路**號(hào),命名為“**”的建筑物。
2、發(fā)展商
指**開(kāi)發(fā)有限公司。
3、公共地方
指發(fā)展商根據(jù)本公約在大廈內(nèi)所指定的公共地方,其中包括大廈各入口、通道、服務(wù)車(chē)輛及垃圾億集車(chē)輛起落貸位、升降機(jī)(包括服務(wù)升降機(jī))、防火樓梯間、走廊、 衛(wèi)生間、避難層、茶水房、灑水系系統(tǒng)泵房、消防設(shè)備控制室、水箱、升降機(jī)房(核心筒)及為該大廈的業(yè)主、用戶(hù)而設(shè)并供其共用之其他地方或范圍,但不能包括 任何業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留之地方。
4、公共設(shè)施
指為該大廈的公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置、包括供水管、 排水系統(tǒng)管、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、升降機(jī)、自動(dòng)扶梯、衛(wèi)生間設(shè)備、帷幕墻、電話(huà)接線(xiàn)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、供電系統(tǒng) (包括緊急發(fā)電機(jī))、污水處理系統(tǒng),以及所有供大廈使用之去水道、溝渠、水道、管道、槽溝、電線(xiàn)、電纜、公用通告板及其他機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列各類(lèi)設(shè) 備不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi),都屬于公共設(shè)施的一部分,但任何只供個(gè)別業(yè)主或租戶(hù)使用的設(shè)施則包括在內(nèi)。
5、保留地方
指屬發(fā)展商所有權(quán)或使用權(quán)的裙樓之天臺(tái)、主樓頂層之天臺(tái)和其他大廈內(nèi)非單元及非公共地方。
6、管理
指管理者根據(jù)本公約、用戶(hù)寧則應(yīng)履行及遵守的全部責(zé)任。
7、管理者
指發(fā)展商或任何根據(jù)本公約被指定管理該大廈的人士或機(jī)構(gòu)。
8、管理規(guī)則
指本公約及用戶(hù)守則內(nèi)之一切條款或規(guī)則及發(fā)展商或管理者按本管理公約授權(quán)適時(shí)制定之各項(xiàng)與大廈管理有關(guān)之規(guī)章制度。
9、業(yè)主
指對(duì)每個(gè)單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士,并包括其日后的合法繼承人或承讓人。
10、單元
指在該大廈內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單元,包括商業(yè)單元、寫(xiě)字樓單元或其他單元。
11、業(yè)權(quán)份額
指各單元業(yè)主的房屋所有權(quán)面積占大廈總建筑面積之份額。
12、本公約
本管理公約及其附件。
13、土地批文
指到政府主管部門(mén)有償出讓大廈所點(diǎn)地段國(guó)有土地使用權(quán)的批文、文件及有關(guān)合同。
14、用戶(hù)守則
指發(fā)展商或其授權(quán)的管理者根據(jù)本公約的規(guī)定制定的各業(yè)主、用戶(hù)使用其所有的單元及大廈之公共地方、公共設(shè)施時(shí)所需要遵守的細(xì)則。
15、管理費(fèi)按金
即于入伙前發(fā)展商授權(quán)之管理者向各單元業(yè)主收集的相等于已被批準(zhǔn)的管理預(yù)算訂定的三個(gè)月管理費(fèi)。
第二章 總則
(一)、大廈各業(yè)主擁有的權(quán)益
1、在受土地批文的限制和保障下,獨(dú)自擁有其名下的單元的所有權(quán),包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)及收益權(quán);
2、無(wú)業(yè)主可將其名下所占的物業(yè)及權(quán)益自由出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、遺贈(zèng)、抵押、出租或以其他方式處置或變賣(mài),而無(wú)需取得其他業(yè)主或有任何權(quán)益的人士的同意;
3、可與其他業(yè)主共同使用大廈的公共地方和設(shè)施,例如樓梯、走廊通道、升降權(quán)、消防系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)以及大廈所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施,以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè);
4、可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益;
5、可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作;
(二)、業(yè)主的義務(wù)
1、業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時(shí),須遵守本公約的規(guī)定;
2、業(yè)主須依照公約的規(guī)定,負(fù)責(zé)及繳納其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、按金及其他款項(xiàng)。
3、負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu),包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等;
4、業(yè)主須繳納其名下單元須付的稅以及水、電煤氣等公設(shè)施費(fèi)用;
5、業(yè)主有義務(wù)為其名下單元購(gòu)買(mǎi)有關(guān)的保險(xiǎn),并保持其連續(xù)有效性;
6、業(yè)主須遵守發(fā)展商或其授權(quán)的管理者所訂立的〈用戶(hù)守則〉、〈裝修指南〉及其他規(guī)章制度;
7、本章第(一)條第2款權(quán)利時(shí),必須要求該處的承受人在公證處簽承諾書(shū),承諾履行及遵守本公約和用戶(hù)守則,并在處理后一個(gè)月內(nèi)以書(shū)面通知大廈管理者有關(guān)承受人的姓名、地址、處理日期。否則,原業(yè)主將對(duì)承受人的違約行為負(fù)連帶責(zé)任。
(三)、業(yè)主的責(zé)任
1、不得改變樓宇的結(jié)構(gòu),不得更改承重墻、橫梁、支柱等,或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物;不得改變大廈任何部分的外貌,不得在大廈外墻安裝任何遮光簾、遮篷、花架、天線(xiàn)、旗桿、旗幟、廣告、招牌、燈箱或其他任何伸出物,亦不可堵塞任何窗戶(hù)。
2、不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分之水、電或煤氣等供應(yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施;
3、各單元的業(yè)主只可按《房屋預(yù)售合同》規(guī)定的用途使用,不得將其名下單元作非法或不道德用途,或在單元內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其他業(yè)主的事項(xiàng);
4、不得私自占用和妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施;
5、不得在所購(gòu)房產(chǎn)的地面上放置超過(guò)規(guī)定荷的載的物品。在將重物搬進(jìn)大廈之前,應(yīng)通知大廈管理者。管理者有權(quán)安排重物之合理放置,以使負(fù)載分布均衡。
6、未經(jīng)管理者批準(zhǔn)不得自行安裝和使用烹調(diào)設(shè)備、大型空調(diào)或采暖系統(tǒng)等;不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何中以引致樓宇所投購(gòu)保險(xiǎn)失效或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為;
1、未經(jīng)管理者書(shū)面同意,不得隨意在大廈的公共地方張貼廣告、懸掛標(biāo)志或文字;
2、未經(jīng)向管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn),任何業(yè)主或用戶(hù)不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷;
3、如果對(duì)所購(gòu)單元進(jìn)行裝修或大的改造,須經(jīng)管理者同意,并訂立施工管理協(xié)議和繳付有關(guān)費(fèi)用;
4、業(yè)主的雇員或親友進(jìn)入大廈,須遵守管理規(guī)定的義務(wù),并對(duì)他們違反公約的行為負(fù)連帶責(zé)任;
5、違反第
二章第(三)條的業(yè)主須就所引致的損失負(fù)責(zé)及支付一切有關(guān)開(kāi)支。
第三章 發(fā)展商的權(quán)利
(一)、發(fā)展商保留的權(quán)利
1、 管理者及其他經(jīng)發(fā)展商許可的人,為檢查、維修及保養(yǎng)大廈的任何一部分,包括公共地方、公共設(shè)施或任何為大廈利益而安裝的設(shè)施,或?yàn)槁男泄芾碚邔?duì)大廈的管理 責(zé)任,有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入大廈的任何一部分。如有必要可進(jìn)入大廈的任何單元,但發(fā)展商在行使此項(xiàng)權(quán)利時(shí),不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬 的單元;
2、發(fā)展商可授權(quán)管理者向大廈各業(yè)主收取管理費(fèi)及管理費(fèi)按金;
3、根據(jù)大廈管理的實(shí)際情況,在業(yè)主委員會(huì)成立以前,發(fā)展商有權(quán)或授權(quán)管理者訂立及修改有關(guān)管理大廈的規(guī)則,而無(wú)需任何業(yè)主同意,所有管理規(guī)則及其修改不得抵觸本公約條款,并應(yīng)張貼于大廈告示欄;
4、發(fā)展商有權(quán)在業(yè)主委員會(huì)成立前指定或委托何何人為大廈管理者。發(fā)展商可與管理者簽署管理合同,訂立管理的職責(zé)范圍、年期及酬金等,而無(wú)需經(jīng)其他業(yè)主同意,但管理合同的內(nèi)容不通違反本管理公約的條款;
5、在受本公約的限制和保障下,發(fā)展商有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或以其他任何方式處置大廈任何部分(已出售的部分除外),而無(wú)需任何業(yè)主同意;
6、發(fā)展商可就大廈管理事另行訂立細(xì)則或規(guī)章制度,但不得抵觸本公約的條款;
7、發(fā)展商有權(quán)在業(yè)主委員會(huì)成立前審核批準(zhǔn)大廈年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。
(二)為了使發(fā)展商可以有效地行使本章第(一)條給予發(fā)展商的權(quán)利,各業(yè)主于此公司共同及各自授權(quán)發(fā)展商代表各業(yè)主行使上述權(quán)利。
(三)上例發(fā)展商的權(quán)利,不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)賣(mài),在發(fā)展商出售其名下所有單元后,上列之各權(quán)利將告消失,但不影響在此之前發(fā)展商按上列權(quán)利所采取之一切行動(dòng)和所簽署之一切文件。
第四章管理者的權(quán)利
(一)、一般事項(xiàng)
1、發(fā)展商按本管理公約第三章第(一)條第4款所定或委托的管理者,享有以下的權(quán)力,但同時(shí)須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。
2、管理者將被視為全部業(yè)主代理人,而非個(gè)別代理。每一個(gè)業(yè)主將被視為已不可撤銷(xiāo)地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。
(二)、管理者的權(quán)力及責(zé)任
1、在不抵觸發(fā)展商權(quán)力的情況下,管理者有權(quán)對(duì)大廈進(jìn)行有效的管理和維護(hù),并為此負(fù)責(zé),其中包括(但不限于)下列事項(xiàng):
(1)檢查、視察大廈,必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。
(2) 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照管理者確定的裝修規(guī)則,完成其單元的裝修工程。如果管理者發(fā)現(xiàn)該為主聘用的承包商及其工人違反裝修規(guī)則,管理者有權(quán)拒絕 這些人士進(jìn)入大廈。管理者有權(quán)要求裝修的業(yè)主繳交裝修按金,由管理者應(yīng)用于補(bǔ)嘗業(yè)主及其聘用的承包商等人士引起的所有損失。該按金在裝修工作完成后發(fā)還給 該業(yè)主。
(3) 根據(jù)大廈之日常運(yùn)作,建立一套完整的管理工作程序,并在實(shí)施中不斷完善。
(4) 根據(jù)管理?xiàng)l約,制訂大廈用戶(hù)守則及其他必要的規(guī)章制度,并以有效的形式督促業(yè)主和用戶(hù)遵規(guī)守約。
(5) 對(duì)大廈公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù),使之保持良好的狀態(tài),包括主要結(jié)構(gòu)、幕墻、窗框、門(mén)及玻璃;進(jìn)行設(shè)備、器材的更換、修理、涂漆等。
(6) 負(fù)責(zé)人事管理工作,并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作和保障各項(xiàng)公用設(shè)施正常運(yùn)作。
(7) 根據(jù)大廈實(shí)際情況,負(fù)責(zé)建立健全財(cái)務(wù)管理制度和編制大廈管理預(yù)算,收到管理費(fèi)和代收水、電、煤氣、蒸汽等市政公用設(shè)施使用費(fèi)及追收欠款。
(8) 處理所有對(duì)于管理大廈的投訴及各項(xiàng)維修,并協(xié)助調(diào)解業(yè)或用戶(hù)之間因大廈管理而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。
(9) 負(fù)責(zé)大廈的保安工作,保持大廈的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶(hù)免遭騷擾。
(10) 對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期(每季及每年)作出檢討和總結(jié),并對(duì)改善大廈管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)遞交報(bào)告及作出建議。
(11) 清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物,向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收及迫索清除費(fèi)和因此而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。
(12) 控制該大廈內(nèi)所有車(chē)輛停放、行人交通,拖離或扣留所有違反管理規(guī)則所準(zhǔn)許停泊的車(chē)輛,并向這些車(chē)輛之車(chē)主收取拖離及扣留費(fèi)用,并可收取欠款利息及手續(xù)費(fèi)。
(13) 在所有有關(guān)該大廈之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。
(14) 防止任何人未經(jīng)管理者書(shū)面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。
(15) 采取一切必要措施以遵守政府對(duì)于大廈的要求。
(16) 防止任何人對(duì)大廈或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。
(17) 節(jié)日期間可裝飾大廈幕墻,包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為必要,可以組織大廈內(nèi)的文娛活動(dòng)。
(18) 采取一切必要措施(包括提了及進(jìn)行訴訟)制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或用戶(hù)守則的規(guī)定。
(19) 聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)、承建商、工作、代理人、清潔工人及其他工作人員。
2、管理大廈公共地方及公用設(shè)施:
(1) 安排保養(yǎng)和維修大廈的公共地方及公用設(shè)施。
(2) 確保所有大廈業(yè)主或及戶(hù)依照大廈管理公約規(guī)定的用途正確使用其所占之大廈部分,如有大廈業(yè)主或用戶(hù)違反大廈管理公約,管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止違約行為。
(3) 在有合理需要時(shí),替大廈之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其他適當(dāng)之工程。
(4) 更換在公共地方的破損玻璃。
(5) 保持大廈中密閉的公共地方之通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及作適當(dāng)維修。
(6) 保持大廈的環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。
(7) 阻止任何廢棄置于大廈之公共地方,負(fù)責(zé)清徐大廈公共地方之垃圾及安排適當(dāng)時(shí)間間隔收集垃圾。
(8) 采取適當(dāng)措施防止大廈任何公共地方受阻塞。
(9) 保持大廈的所有公用設(shè)備、機(jī)械和器材,包括大廈消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良 好和運(yùn)作正常。當(dāng)有需要或在方便的情況下,管理者可與第三者訂立合約維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材(唯在大廈管理預(yù)算中已批準(zhǔn)者及在緊急情況下除外)。
(10) 在可能的情況下阻止任何垃圾或其他物體從大廈棄置、排出、侵蝕和拋出于街道暗道、污水渠或水溝,并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾
或物體移走。確保管 理者所進(jìn)行之維修或其他工程不會(huì)對(duì)毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人道、水溝、水管、電纜、電線(xiàn)、公共設(shè)施或其他工程造成損害。如有損害,應(yīng)及時(shí)補(bǔ)救,令 有關(guān)人士或政府部門(mén)滿(mǎn)意。
(11) 安排大廈保安及管理員的正常工作。根據(jù)大廈管理公約或及戶(hù)守則之條款,管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督便用以下設(shè)施:1裝卸貨區(qū);2垃圾車(chē)停放處;3車(chē)輛出入口、公共階梯、人行道、街燈、圍墻及公共空地。
(12) 管理者可用業(yè)主或大廈管理處名義投保。投保項(xiàng)目可包括火災(zāi)、其他意外天災(zāi)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、勞動(dòng)保險(xiǎn)等與業(yè)主和管理大廈有關(guān)的保險(xiǎn)。但各業(yè)主對(duì)其單元內(nèi)利益應(yīng)自行投保。
3、管理大廈財(cái)務(wù):
1. 負(fù)責(zé)管理大廈之財(cái)務(wù)管理及賬務(wù)處理。
2. 財(cái)務(wù)管理包括編制每年度之管理大廈預(yù)算及盡可能使大廈之運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。當(dāng)年度管理預(yù)算不足以應(yīng)付所有管理開(kāi)支,管理者應(yīng)提交修訂預(yù)算供發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)。
3. 每月或每季定期向單元業(yè)主、租客或用戶(hù)收到管理費(fèi)。
4. 管理者責(zé)的財(cái)務(wù)處理包括:
a. 向各大廈單元征收所應(yīng)付之費(fèi)用(如管理費(fèi));
b. 根據(jù)已批準(zhǔn)的預(yù)算支付所有管理大廈的開(kāi)支及其他在可預(yù)見(jiàn)的管理開(kāi)支;
c. 定期復(fù)審征收情況以確保所有業(yè)主、用戶(hù)準(zhǔn)時(shí)履行其財(cái)務(wù)上的責(zé)任;定期與發(fā)展商或業(yè)主復(fù)審欠款,并于發(fā)出適當(dāng)警告后,以發(fā)展商代理人名義或大廈全體業(yè)主名義代表提出法律訴訟。
以上規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該大廈告示欄。
4、管理費(fèi)用:
(1)大廈管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由管理者根據(jù)支出預(yù)算審定,并需經(jīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審定。管理者有權(quán)根據(jù)大廈收支的實(shí)際情況調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但仍須報(bào)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批。
(2)各業(yè)主需于每月或每季的第一日預(yù)先繳交其單元每月或第季應(yīng)付的管理費(fèi)。首期管理費(fèi)自向業(yè)主發(fā)出交樓通知書(shū)之日起計(jì)算。
(3)根據(jù)已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之預(yù)算,管理者可以從大廈管理費(fèi)中支付有關(guān)管理大廈之一切支出費(fèi)用。上述所提及的支出費(fèi)用包括但不限于:
a. 保養(yǎng)及修理此大廈外墻、電梯、自動(dòng)扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械設(shè)備、機(jī)器裝置和設(shè)施;
b. 管理者酬金;
c. 管理者所認(rèn)為需要購(gòu)買(mǎi)之火險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)之保險(xiǎn)費(fèi);
d. 聘用管理人員的開(kāi)支,包括全年的薪金、假期、津貼、制服費(fèi)等支出;
e. 購(gòu)買(mǎi)及租賃所有必需的機(jī)械及器材之支出;
f. 大廈公共地方適當(dāng)照明費(fèi)用;
g. 聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用;
h. 儲(chǔ)備金;
i. 大廈公共的水、電費(fèi)用其他費(fèi)用;
j. 清理垃圾費(fèi);
k. 清潔大廈公共地方及幕墻之費(fèi)用;
l. 大廈幕墻節(jié)日裝飾之費(fèi)用;
m. 行政辦公支出;
n. 其他為管理大廈面發(fā)生的合理支出(包括大廈完成前籌備管理期間之一切開(kāi)支)。
管理者應(yīng)每月向各業(yè)主公布管理收支賬項(xiàng),并張貼于大廈告示欄。
不論單元是否空置或被占用、出租予其他租戶(hù)或許可其他人使用,該單元業(yè)主須負(fù)責(zé)繳交管理費(fèi)及其他該單元應(yīng)付之費(fèi)用給管理者。
(4)、 管理費(fèi)、其他費(fèi)用及欠款利息的追收。業(yè)主欠繳管理費(fèi)及其他根據(jù)管理公約規(guī)定的任何費(fèi)用,管理者應(yīng)向業(yè)主發(fā)出通告,詳列所欠款項(xiàng)及清還期限。若過(guò)期未付,管 理者可采取法律行動(dòng)來(lái)追令業(yè)主繳欠款。所有管理費(fèi)、管理費(fèi)按金及其他根據(jù)管理公約或管理規(guī)則應(yīng)付款項(xiàng),任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付款項(xiàng)計(jì)期日起15開(kāi)內(nèi)支付, 則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi):
a. 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起到支付日的利息,利率按每月0.5%計(jì)算;
b. 管理者有權(quán) 對(duì)欠款業(yè)主進(jìn)行法律起訴或作出其他追討行動(dòng),如停止該單元之供電、空調(diào)和限制該欠款或違約之業(yè)主、雇員、租客使用大廈電梯及其服務(wù)、設(shè)備、公用設(shè)施,直至 該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息為止,而重新接駁供應(yīng)之費(fèi)用或?yàn)樽酚懰С鲑M(fèi)用概由該業(yè)主、租戶(hù)、用戶(hù)負(fù)責(zé);
c. 業(yè)主欠繳管理費(fèi)或其他費(fèi)用超過(guò)三個(gè)月時(shí),發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)或授權(quán)管理者向人民法院申請(qǐng)拍賣(mài)或轉(zhuǎn)讓欠款業(yè)主名下的物業(yè)以?xún)敻肚房?剩余金額(在扣除追付之各項(xiàng)費(fèi)用及開(kāi)支后)交還該業(yè)主。
5、理費(fèi)按金:
(1)、大廈全體業(yè)主應(yīng)于入伙時(shí)繳交三個(gè)月之管理費(fèi)作為管理費(fèi)按金存入大廈信托帳戶(hù);
(2)、如大廈管理賬戶(hù)出現(xiàn)赤字,管理者有權(quán)在征得發(fā)展商同意后于信托賬戶(hù)提取適當(dāng)金額以墊支不足之?dāng)?shù)。并可得到發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)同意后,增收管理費(fèi)以?xún)斶€信托賬戶(hù)所墊支之項(xiàng)。
(3)、主入伙時(shí)所繳交的管理費(fèi)按金不退回,但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、遺贈(zèng)其名下單元時(shí)轉(zhuǎn)至承受人名下。
6、賬目審核及保存:
(1)管理者應(yīng)向大廈全體業(yè)主公布經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的年度財(cái)務(wù)收支表。
(2)管理者須妥當(dāng)保存管理收支賬目。
(3)管理者于呈辭或職務(wù)被終止時(shí),須把所有有關(guān)大廈之文件、記錄、圖紙、管理賬目移交給發(fā)展商,發(fā)展商可聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核管理賬目。
7、管理者根據(jù)本公約作出的行為及決定在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。
8、管理者及其雇員在下列情況下無(wú)需對(duì)業(yè)主及其使用者負(fù)責(zé):
(1)為履行本公約所進(jìn)行之一切管理工作,但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)得疏忽而造成 之損失不包括在內(nèi)。
(2)因下列原因造成的服務(wù)中斷:1因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng);2火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力的損害、毀滅;3無(wú)法避免的燃料、材料、供水、電力、蒸汽、空調(diào)短缺;4管理者所無(wú)法控制的其他一切原因。
9、管理者應(yīng)盡全力依照本公約的規(guī)定履行其對(duì)該大廈的管理和維護(hù)的職責(zé)。
(三)管理者酬金
1. 管理者酬金即因管理者履行本公約的職責(zé)而由大廈全體業(yè)主付給管理者的報(bào)酬。該酬金由發(fā)展商與管理者擬定。
2. 管理者無(wú)需從管理者酬金中支付因招聘任何職工作為該大廈管理、運(yùn)作、會(huì)計(jì)、核數(shù)等的一切直接開(kāi)支費(fèi)用。
3. 管理者酬金于每月第一天由管理者自動(dòng)從大廈管理賬戶(hù)中扣除。
第五章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
(一)、業(yè)主大會(huì)
如 符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,發(fā)展商及管理者須組織召開(kāi)大廈之業(yè)主大會(huì),選出主席及業(yè)
主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生后,每年至少須召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)。管理 者、業(yè)主委員會(huì)或不少于該大廈20%的業(yè)權(quán)份額的業(yè)主可召開(kāi)特別大會(huì),以便討論或決定任何影響或關(guān)于大廈的事項(xiàng),或?yàn)槿w業(yè)主的利益就大廈的保養(yǎng)管理向管 理者提供意見(jiàn)。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會(huì):
(1)管理者每年須召開(kāi)一次會(huì)議。管理者、業(yè)主委員會(huì)或不少于該大廈20%的業(yè)權(quán)份額的業(yè)主可合法召開(kāi)特別會(huì)議。
(2)每次召開(kāi)會(huì)議須至少提前七日發(fā)出書(shū)面通知,列明開(kāi)會(huì)時(shí)間、上點(diǎn)及討論事項(xiàng)。
(3)會(huì)議的法定人數(shù)為該大廈不少于20%的業(yè)權(quán)份額單元的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù),會(huì)議方可進(jìn)行。
(4)出席每次會(huì)議的業(yè)主須互相推選大會(huì)主席。
(5)主席須確保將出席者及會(huì)議程序記錄存檔。
(6)表決時(shí),如贊同和后對(duì)票數(shù)相等,主席可投第二票即決定性的一票,使動(dòng)議成為決議。
(7)業(yè)主可親自或派代表投票。
(8)委派代表的文件須于開(kāi)會(huì)前交予管理者。
(9)于正式召開(kāi)的會(huì)議上,由親自或派代表出席及投票的業(yè)主多數(shù)票通過(guò)的任何有關(guān)大廈的事項(xiàng)的決議案,對(duì)全體業(yè)主均有約束力。
(二)業(yè)主委員會(huì)
(1)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)由各業(yè)主選舉產(chǎn)生。
(2)任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會(huì)之委員的選舉,選舉投票時(shí)的票權(quán)數(shù)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(3)業(yè)主委員會(huì)表決議案時(shí),每位委員一票。
(4)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督管理者履行本公約規(guī)定的職責(zé)。
(5)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按本公約規(guī)定監(jiān)督發(fā)展商,發(fā)展商行使的權(quán)力不得超出本公約規(guī)定。
第六章 其他事
一、 若本公約任何條文于任何法律下成為無(wú)效、非法或不能執(zhí)行,本公約其余條文之有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此面受損。
二、 有受本公約約束的業(yè)主倘因公約條款發(fā)生爭(zhēng)議,應(yīng)首先用協(xié)商辦法解決;協(xié)商不成,可向大廈所在地之人民法院提起訴訟。
三、 本公約所規(guī)定之任何發(fā)給大廈各業(yè)主的通知,以送至有關(guān)業(yè)主的單元或所知業(yè)主的最后通訊地址,以該單元或通訊地址內(nèi)收信人簽收為準(zhǔn);如通過(guò)郵局以?huà)焯?hào)信投送的,則以郵局掛號(hào)收據(jù)為準(zhǔn);所有不以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理者。
四、 本公約的制定及解釋是根據(jù)中華人民共和國(guó)的相關(guān)法律。
五、 本公約自簽署之日起生效。
本公約由大廈單元的第一位購(gòu)置者與大廈的發(fā)展商共同簽署。大廈其他單元購(gòu)置者在購(gòu)買(mǎi)其所屬單元時(shí)將簽署一份承諾書(shū),承諾遵守本公約各項(xiàng)條文。因此大廈各單元的業(yè)主,將共同享有及遵守本公約所載的權(quán)利及義務(wù)。
發(fā)展商: 大廈單元第一位購(gòu)置者:
法人代表:(或授權(quán)代表)
(或授權(quán)代表)
<
物業(yè)管理公司:
法人代表:
(或授權(quán)代表)
年 月日
承諾書(shū)
致:**開(kāi)發(fā)有限公司及**物業(yè)管理有限公司
為了維護(hù)大廈各業(yè)主之權(quán)益及促進(jìn)大廈的管理,本人/我等/本公司:
(一)確認(rèn)已收到**開(kāi)發(fā)有限公司及**物業(yè)管理有限公司<
于年月日,在**市簽署的“**大廈”《管理公約》及《業(yè)主守則》各一份。
(二)聲明完全明白及履行、遵守上述之管理公約及業(yè)主守則之規(guī)定。
(三)同意將來(lái)若將該物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(包括但不限于出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、遺贈(zèng)或互易)時(shí),需取得承讓人在公證處簽署與此相同的承諾書(shū),并在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后一個(gè)月內(nèi)將該份 承諾書(shū)交發(fā)展商及管理公司,以確保該承讓人遵守該管理公約及業(yè)主守則的規(guī)定。此外,亦同意以書(shū)面通知發(fā)展商及管理者關(guān)于單元擁有人的變更及承讓人的姓名、 聯(lián)系地址及其他有關(guān)資料。
(四)同意在管理者收到本人/我等/本公司承讓人的承諾書(shū)前,如上述承讓人有違反管理公約或業(yè)主守則的行為(包括但不限于拖欠管理費(fèi)或有關(guān)費(fèi)用),其法律責(zé)任將由本人/我等/本公司及承讓人雙方承擔(dān)。
(五)為計(jì)算本人/我等/本公司所需負(fù)擔(dān)之管理費(fèi),本人/我等/本公司所擁有單元的建筑面積為平方米,位置在層號(hào)。
簽章:
年月 日
第2篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專(zhuān)多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū),由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、管理處內(nèi)部采用直線(xiàn)職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì),分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級(jí)量化管理,對(duì)質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過(guò)硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購(gòu)流程圖:(略)
第3篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門(mén)、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實(shí)現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊(cè)規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實(shí)施、檢查與考核過(guò)程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級(jí)目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門(mén)、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)(包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書(shū)、十防責(zé)任書(shū)、安全責(zé)任書(shū)),各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人、各管理處主任對(duì)實(shí)現(xiàn)本職能部門(mén)和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對(duì)中心各職能部門(mén)和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。
3.4各級(jí)管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績(jī)效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達(dá)
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書(shū),根據(jù)各職能部門(mén)和管理處的實(shí)際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門(mén)、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門(mén)、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(shū)(包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)、十防責(zé)任書(shū)、安全責(zé)任書(shū))。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行溝通,聽(tīng)取意見(jiàn),由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書(shū)。
4.5各職能部門(mén)、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書(shū),逐級(jí)進(jìn)行目標(biāo)分解落實(shí)到人,并逐級(jí)簽定目標(biāo)責(zé)任書(shū)。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對(duì)各職能部門(mén)和管理處目標(biāo)的工作情況進(jìn)行考評(píng)。根據(jù)考評(píng)結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會(huì)上對(duì)各職能部門(mén)和管理處的工作開(kāi)展進(jìn)行點(diǎn)評(píng),指出不足、存在的問(wèn)題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對(duì)各職能部門(mén)、各管理處未能實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進(jìn)行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書(shū)面說(shuō)明,報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對(duì)中心主管以上人員進(jìn)行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
5.2.1中心各級(jí)管理人員每月依照公司《績(jī)效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對(duì)主管以下員工進(jìn)行考評(píng),按《**管理中心基層員工績(jī)效考核表》進(jìn)行績(jī)效評(píng)分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對(duì)本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進(jìn)行總體評(píng)價(jià)考核,并根據(jù)公司對(duì)中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級(jí)負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書(shū),根據(jù)公司規(guī)定確定對(duì)各級(jí)目標(biāo)責(zé)任人的獎(jiǎng)罰。
5.2.4中心與各職能部門(mén)、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書(shū)、十防責(zé)任書(shū)、安全責(zé)任書(shū)、目標(biāo)考評(píng)記錄、考核評(píng)價(jià)記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績(jī)效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 辦公大廈信件收發(fā)管理管理手冊(cè)
辦公大廈管理手冊(cè):信件收發(fā)管理
1普通信件投送規(guī)定
a.規(guī)定適用于工作在**國(guó)際中心內(nèi)客戶(hù)信件的日常投送;
b.由政府郵政部門(mén)投送到**國(guó)際中心的信件一律由前臺(tái)人員接收;
c.任何投遞給客戶(hù)的信件,任何人不得私自拆看、私藏或銷(xiāo)毀;
d.收到的信件由每日信件發(fā)送人員負(fù)責(zé)信件的分揀及投送;
e.分揀人員應(yīng)先仔細(xì)核對(duì)收件人的公司名稱(chēng)及單元號(hào),再檢查該名客戶(hù)是否對(duì)郵件有特殊的要求(如放前臺(tái)等);在信件上用鉛筆標(biāo)注清楚單元號(hào);應(yīng)再檢查一遍信封上的公司名稱(chēng)及單元號(hào)與當(dāng)前在該單元的名稱(chēng)相符,之后再按客戶(hù)的單元進(jìn)行投送;
f.如有單元號(hào),但公司名稱(chēng)標(biāo)注不清楚,可通過(guò)檢查客戶(hù)檔案來(lái)確認(rèn),如仍不能確認(rèn),可以通過(guò)電話(huà)方式與客戶(hù)聯(lián)系,或通過(guò)其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行確認(rèn),如市場(chǎng)租賃部人員等;
g.如已確認(rèn)不是投送到**國(guó)際中心內(nèi)客戶(hù)的信件,可在信件上貼上退信條并標(biāo)注'退'字,加蓋**國(guó)際中心郵件'收發(fā)章'后,在第二天交還郵局送信人員;
h.能夠確認(rèn)為已退租客戶(hù)的信件,如果原客戶(hù)留有聯(lián)系方式,可以通過(guò)電話(huà)通知原客戶(hù)到**國(guó)際中心取信,如無(wú)任何聯(lián)系方式,可按本規(guī)定第'g'條做退信處理;
i.長(zhǎng)期在**國(guó)際中心的客戶(hù)要退租時(shí),應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)客戶(hù)離開(kāi)后的信件該如何投遞,通常情況下,可請(qǐng)客戶(hù)留下聯(lián)系電話(huà),當(dāng)有客戶(hù)信件時(shí),以電話(huà)方式通知客戶(hù)或客戶(hù)的委托人來(lái)前臺(tái)取信。
2郵件、報(bào)刊管理規(guī)定
為規(guī)范郵件管理,確保大廈用戶(hù)郵件數(shù)正常派發(fā),制定如下規(guī)定:
a.客戶(hù)要求訂購(gòu)報(bào)刊時(shí),需到郵電部門(mén)辦理預(yù)訂報(bào)刊手續(xù)。
b.客戶(hù)憑《訂閱收據(jù)》的復(fù)印件到物業(yè)管理處客戶(hù)服務(wù)部辦理備案手續(xù),由客服員在《報(bào)刊訂閱登記表》中登記報(bào)刊名稱(chēng)、公司名稱(chēng)、份數(shù)等。
c.管理處設(shè)掛號(hào)郵件簽收登記簿及掛號(hào)郵件退件登記簿。
d.投遞員每天把郵件、報(bào)刊送到大廈收發(fā)臺(tái)(保安部前臺(tái)),對(duì)投遞員送來(lái)的掛號(hào)信、匯票、包裹單、電報(bào)等特殊郵件,投遞員會(huì)在郵電部門(mén)的簽收單上加蓋有'東玖大廈收發(fā)章'。郵件交接各環(huán)節(jié)中,交接雙方必須辦理交接手續(xù),派發(fā)郵件時(shí)應(yīng)要求用戶(hù)簽章,以便日后有據(jù)可查。
e.對(duì)平信和國(guó)內(nèi)報(bào)刊的發(fā)放,客服人員必須根據(jù)用戶(hù)提供的資料,及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)放到客戶(hù)辦公處。
f.凡有業(yè)戶(hù)投訴丟失掛號(hào)郵件,經(jīng)查核掛號(hào)郵件收發(fā)登記薄追究郵件下落,由最后簽名的管理人員負(fù)責(zé)。
g.對(duì)掛號(hào)信、匯票、郵包、電報(bào)等特殊郵件,客服員須先把這些郵件收件日期、郵件號(hào)碼、郵件性質(zhì)、收件公司等填寫(xiě)到《掛號(hào)信/包裹單等記錄表》上,然后攜單及記錄表及時(shí)準(zhǔn)確送達(dá)致接收人同時(shí)由該接收人在《掛號(hào)信/包裹單等記錄表》上簽收。
h.對(duì)已遷出本大廈的業(yè)戶(hù),管理處提供1個(gè)月的平郵轉(zhuǎn)投服務(wù),遷離后的郵件由客服部單獨(dú)管理,每周通知業(yè)戶(hù)回大廈領(lǐng)取。凡屬無(wú)業(yè)戶(hù)認(rèn)收的掛號(hào)郵件做為盲信退回郵局,客服員登記確認(rèn)后,粘貼改退批條,交給保安部,由保安部于次日退還郵遞員簽收。
i.缺失或遲到的報(bào)刊處理:發(fā)現(xiàn)報(bào)刊未按時(shí)送到或不是訂閱的報(bào)刊時(shí),客服部負(fù)責(zé)與郵局聯(lián)系,敦促盡快補(bǔ)送。
j.發(fā)現(xiàn)郵局送來(lái)的郵件有破損時(shí),應(yīng)在登記薄上做好記錄,并有當(dāng)值主管簽字確認(rèn),客服部將'此郵件受到時(shí)已破損'封條粘貼在破損部位后,再派發(fā)到業(yè)戶(hù)手中。
3郵件快件、掛號(hào)信、包裹及包裹單的投送規(guī)定
a.程序適用于工作在**國(guó)際中心內(nèi)公司郵政快件、掛號(hào)信、包裹及包裹單、匯款單的日常投送;
b.接收到的快件由前臺(tái)人員負(fù)責(zé),通常情況下,該人員負(fù)責(zé)日常信件的分揀及投送;
c.掛號(hào)信、快件、包裹及包裹單、匯款單均為緊急物件,要在聯(lián)系到客戶(hù)的第一時(shí)間內(nèi)送出;并請(qǐng)客戶(hù)簽收。
d.快件到達(dá)后,應(yīng)由信件收發(fā)員迅速確認(rèn)該快件的收件人是否為**國(guó)際中心內(nèi)的客戶(hù),當(dāng)確認(rèn)為**國(guó)際中心內(nèi)的客戶(hù)后,方可接收,否則由送件人員收回;
e.所有由政府郵政部門(mén)投送到**國(guó)際中心的郵政快件(僅限于ems)、匯款單、包裹單一律由前臺(tái)
f.接收,接收時(shí)應(yīng)加蓋**國(guó)際中心'郵件收發(fā)章'(在暫時(shí)沒(méi)有郵件收發(fā)章時(shí),可由前臺(tái)收件人員簽收);
g.對(duì)于dhl、fd*、ups等非國(guó)家郵政部門(mén)的速遞郵件,應(yīng)由前臺(tái)人員協(xié)助送信人員聯(lián)系客戶(hù)后,由
h.郵政人員送至客戶(hù)手中;
i.任何投遞給客戶(hù)郵政的快件、掛號(hào)信、包裹及包裹單、匯款單,任何人不得私自拆看、私藏或銷(xiāo)毀;
j.所有要客戶(hù)領(lǐng)取的轉(zhuǎn)交物均要求在客戶(hù)領(lǐng)取時(shí)進(jìn)行簽收;
k.對(duì)于不能當(dāng)日送出的快件,應(yīng)注明原因,并于次日繼續(xù)聯(lián)系客戶(hù),直至送出為止。
l.客服主管隨時(shí)監(jiān)督信件收發(fā)人員遞送物件情況,保證所有物件遞交的安全及準(zhǔn)確性。
第5篇 某辦公大廈告示欄設(shè)置使用管理程序
辦公大廈告示欄設(shè)置與使用管理程序
a.告示欄的設(shè)置
為了能將管理中心的各項(xiàng)工作安排及時(shí)通知客戶(hù),為了加強(qiáng)管理中心與客戶(hù)之間的聯(lián)系與溝通,特此在公共區(qū)域設(shè)置告示欄,以方便客戶(hù)。
b.公告欄使用管理程序
1]前言
●公告欄的定義:管理中心設(shè)置在首層大堂明顯位置,用于張貼**國(guó)際中心物業(yè)管理中心針對(duì)**國(guó)際中心內(nèi)全體客戶(hù)之重要公告,及發(fā)布重要信息時(shí)使用的設(shè)施稱(chēng)為公告欄。
●設(shè)置目的:**國(guó)際中心物業(yè)管理中心設(shè)置公告欄的目的是方便管理中心與客戶(hù)間的信息傳遞,使客戶(hù)能夠及時(shí)知曉管理中心發(fā)布的重要信息,方便客戶(hù)的日常辦公。
●批準(zhǔn)實(shí)施:由物業(yè)部統(tǒng)一安排,經(jīng)管理中心物業(yè)總經(jīng)理審核后批準(zhǔn)實(shí)施。
2]公告欄內(nèi)公告的張貼
●公告欄內(nèi)張貼的任何公告均須經(jīng)客服經(jīng)理批準(zhǔn)后方可張貼。
●除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mm×210mm)打印,每張公告在不與其他公告發(fā)生重疊時(shí),均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。
●張貼及撤換公告的工作由大物業(yè)助理負(fù)責(zé)。
●公告的張貼及撤換時(shí)間根據(jù)公告內(nèi)所載信息的生效時(shí)間確定,具體情況可參照以下2條處理:
如公告所載信息為不需要客戶(hù)提前做任何準(zhǔn)備工作,則張貼工作在公告時(shí)間生效前48小時(shí)(2天)完成。
如公告所載信息需要提前告之客戶(hù)做好準(zhǔn)備工作,需在所載信息生效前72小時(shí)(3天)將公告張貼在公告欄內(nèi)。
3]公告欄具體的張貼方式根據(jù)公告的多少來(lái)確定:
●1張公告時(shí),此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。
●當(dāng)有2張公告時(shí),2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時(shí)其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。
●當(dāng)有3張公告時(shí),當(dāng)三張公告內(nèi)容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書(shū)寫(xiě)時(shí),則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內(nèi)容不同,則左上角公告為生效日期最遠(yuǎn),右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。
●當(dāng)有4張公告時(shí),前三張的張貼位置同'c.';有3張公告時(shí),第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側(cè)公告還近。
●當(dāng)有5張公告時(shí),左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●當(dāng)有6張公告時(shí),其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●如兩張公告的生效日期相同時(shí),則已公告序號(hào)小的排在較早的位置上。
c.公告欄內(nèi)公告的撤消
1]公告的有效日期已到期時(shí),由物業(yè)助理于到期當(dāng)日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交客服經(jīng)理確認(rèn)收回簽字。如有特殊情況未能按時(shí)撤消公告,大物業(yè)助理應(yīng)及時(shí)上報(bào),由客服經(jīng)理跟進(jìn)處理。
2]公告欄內(nèi)的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項(xiàng)第5]條的規(guī)定對(duì)剩余的公告進(jìn)行重新排列。
3]所有撤消的公告由物業(yè)客服助理進(jìn)行存檔。
第6篇 某大廈商場(chǎng)物業(yè)入伙裝修管理資料
大廈商場(chǎng)物業(yè)入伙裝修管理的資料
一、入伙流程
驗(yàn)證→資料發(fā)放→交費(fèi)
二、驗(yàn)證
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主或承租人須提供以下資料:
1)購(gòu)房合同或租賃合同復(fù)印件一份;
2)身份證復(fù)印件一份。
三、資料發(fā)放與保管
1)管理處發(fā)給以下資料:
a.住戶(hù)手冊(cè)(每個(gè)經(jīng)營(yíng)單位一冊(cè))
b.業(yè)主公約
c.《住宅裝修管理規(guī)定》
d.大廈商場(chǎng)裝修管理規(guī)定
e.臨時(shí)用電管理規(guī)定
f.安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)
g.防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附式樣平面示意圖)
h.收費(fèi)項(xiàng)目一覽表
i.裝修申請(qǐng)表:申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě),并返原件給管理處存檔。
2)管理處按業(yè)主(住戶(hù))的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào),檔案中應(yīng)包括內(nèi)容:
a.承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件
b.裝修申請(qǐng)表及裝修平面圖等資料
c.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
四、交費(fèi)
1)管理服務(wù)費(fèi):
以購(gòu)房合同或承租合同簽定之日為準(zhǔn),當(dāng)月15日前(含15日)計(jì)收全月管理服務(wù)費(fèi)。當(dāng)月15日以后計(jì)收半月管理服務(wù)費(fèi)。
2)水電周轉(zhuǎn)金(依據(jù)當(dāng)?shù)厥杖?biāo)準(zhǔn)):
a.時(shí)間:辦理入伙時(shí)交納;
b.標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式和內(nèi)容所需用電量,在申請(qǐng)裝修時(shí)交納;
c.退款:在供電局和自來(lái)水公司辦理接管托收后,憑收據(jù)到管理處辦理退款手續(xù)(前提:無(wú)拖欠水電費(fèi))。
3)工本費(fèi)。
4)其他:
需由業(yè)主或承租人出錢(qián),由管理處統(tǒng)一進(jìn)行的項(xiàng)目,如:
a.陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)和防盜窗;
b.室外空調(diào)架;
c.信箱款。
第7篇 大廈小區(qū)消防管理程序
小區(qū)(大廈)消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)所轄區(qū)域的消防管理,保障客戶(hù)和公司生命、財(cái)產(chǎn)的安全。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,總經(jīng)理授權(quán)總經(jīng)理助理全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實(shí)和監(jiān)督總結(jié),建立防火安全責(zé)任制度。
3.2品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理助理落實(shí)和監(jiān)督公司各管理處的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
3.3各管理處經(jīng)理為消防安全的直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實(shí)施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組建義務(wù)消防隊(duì),制定并實(shí)施滅火方案。
3.4各管理處經(jīng)理指定的消防管理人員為本部門(mén)消防安全的責(zé)任人,負(fù)責(zé)本部門(mén)防火宣傳及安全檢查,消除火險(xiǎn)隱患,熟悉周?chē)h(huán)境,及時(shí)制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場(chǎng)滅火救災(zāi)工作。
4.方法和過(guò)程控制
4.1各管理處應(yīng)制定本部門(mén)的滅火方案、義務(wù)消防隊(duì)人員名單。各管理處經(jīng)理在消防機(jī)關(guān)和總經(jīng)理助理指導(dǎo)下,執(zhí)行有關(guān)消防法規(guī),落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施,負(fù)責(zé)做好管轄范圍內(nèi)的防火安全工作。
4.2各管理處在員工的季度考評(píng)中必須包括相應(yīng)的消防知識(shí)考評(píng),安全員必須會(huì)使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會(huì)使用滅火器,知道疏散人員的方法,安全員負(fù)責(zé)消防器材的檢查及保養(yǎng)。
4.3定人、定時(shí)、定方案地消除火險(xiǎn)隱患,每年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(演習(xí)時(shí)必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案并品質(zhì)部參于評(píng)定,演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖文記錄,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.4各管理處每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,參加人員以本部門(mén)安全員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時(shí)間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。各管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時(shí)間由品質(zhì)部核定,對(duì)緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考評(píng)中予以體現(xiàn),對(duì)緊急集合中無(wú)故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.5定期組織檢查、維修保養(yǎng)消防器材及設(shè)備。
4.6積極配合消防機(jī)關(guān)對(duì)消防工作的檢查和指導(dǎo)。
4.7每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境、操作設(shè)備及所使用物品的情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,指揮監(jiān)控中心主管監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.8發(fā)現(xiàn)有異味、異聲等異?，F(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告指揮監(jiān)控中心進(jìn)行核實(shí),并采取有效措施處理。
4.9保持樓梯、走道和出口暢通無(wú)阻,妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各類(lèi)劇毒物品。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和商場(chǎng)裝修面積在50平方米以下的,由管理處負(fù)責(zé)審核;超過(guò)50平方米的應(yīng)報(bào)消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并進(jìn)行防火處理。
4.11客戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電氣線(xiàn)路或改裝燃?xì)夤芫€(xiàn)等較大作業(yè)前,必須報(bào)管理處批準(zhǔn)。管理處須要求施工人員嚴(yán)格按管理處要求的規(guī)定進(jìn)行施工。
4.12各管理處須有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)須挖掘地面的施工,必須到管理處辦理申報(bào)手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可動(dòng)工。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)(大廈)客戶(hù),嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13各小區(qū)(大廈)應(yīng)有地面層消防設(shè)施平面圖并懸掛于指揮監(jiān)控中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。
4.14任何人員不得隨意啟動(dòng)消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送、排煙閥、破玻璃報(bào)警按鈕等消防設(shè)備,不得隨意動(dòng)用消防器材和消防水。
4.15大廈應(yīng)配有足夠的消防用沙,不得挪做它用,煙感、溫感、噴頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理處須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心,消防設(shè)施清單也應(yīng)存放于指揮中心。
4.17小區(qū)(大廈)內(nèi)的裝修現(xiàn)場(chǎng)必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在施工現(xiàn)場(chǎng)做飯、吸煙、使用明火。
4.18火警、火災(zāi)的處理方法
4.18.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時(shí),應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時(shí)立即向指揮中心報(bào)警。
4.18.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場(chǎng)人員講明火警地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢(shì)情況等,并隨時(shí)向指揮中心匯報(bào)火情。
4.18.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無(wú)關(guān)人員、車(chē)輛進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),通知有關(guān)人員組織疏散;立即關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時(shí)將火警情況報(bào)告給消防總指揮。
4.18.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場(chǎng)并成立現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)指揮部(由安全管理當(dāng)值負(fù)責(zé)人組織),同時(shí)組織全體人員布置救災(zāi)工作及現(xiàn)場(chǎng)救護(hù)工作,并向總經(jīng)理和總經(jīng)理助理匯報(bào)。安排設(shè)備責(zé)任人切斷煤氣總閥及市電,同時(shí)將應(yīng)急電源投入使用。
4.18.5火勢(shì)擴(kuò)大到三級(jí)(猛烈階段)時(shí),啟動(dòng)消防泵和噴淋泵,使用緊急廣播通知客戶(hù)離開(kāi)房間,在場(chǎng)工作人員指揮客戶(hù)從消防樓梯安全疏散,禁止乘客搭乘電梯,消防救護(hù)人員通過(guò)消防專(zhuān)用通道進(jìn)行滅火工作(大廈)。
4.18.6火勢(shì)較大的情況下,應(yīng)立即撥打火警電話(huà)119,通知公安消防部門(mén)進(jìn)行搶救,并向社會(huì)求助。組織接應(yīng)小組,負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊(duì)伍。
4.18.7管理處積極協(xié)助消防部門(mén)做好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作。
4.19品質(zhì)部至少每半年組織一次專(zhuān)業(yè)人員對(duì)各管理處進(jìn)行防火安全檢查,填寫(xiě)《治安、消防安全巡查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實(shí)情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.20消防滅火器材要按國(guó)家規(guī)定,每年進(jìn)行年檢、校驗(yàn)、維修、保養(yǎng),確保能正常使用。
5.引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國(guó)消防法》
《新建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》
《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》
6.質(zhì)量記錄和表格
《消防演習(xí)情況記錄表》
《消防設(shè)施清單》
《緊急集合情況記錄表》
《治安、消防安全巡查記錄表》
《緊急事件處理記錄表》
第8篇 x大廈保安部的管理范圍
大廈保安部的管理范圍
保安部的主要職能是負(fù)責(zé)大廈的安全保衛(wèi)工作,其管理范圍,根據(jù)公安機(jī)關(guān)治安管理的范圍、基層保衛(wèi)組織的職責(zé)和社會(huì)治安防范責(zé)任條例的有關(guān)規(guī)定,主要包括大廈保衛(wèi)、大廈內(nèi)部治安秩序管理、大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處、大廈事故的預(yù)防和查處、大廈消防管理、大廈安全監(jiān)控室的管理六個(gè)方面。
一.大廈保衛(wèi)
大廈保衛(wèi),是指保安部組建并使用專(zhuān)門(mén)力量,對(duì)內(nèi)部的重要目標(biāo)、場(chǎng)所、出入口進(jìn)行守護(hù)或巡邏,以維護(hù)公共秩序,預(yù)防違法犯罪和治安災(zāi)害事故發(fā)生的專(zhuān)門(mén)工作。
大廈保衛(wèi)的范圍,主要在大廈內(nèi)部及大廈周?chē)ǖ啦糠?。保衛(wèi)的主要目標(biāo)通常有大廈的出入口、大堂、寫(xiě)字間樓面、庫(kù)房、車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所等。
大廈保衛(wèi)的主要特點(diǎn)是公開(kāi)性、預(yù)防性和服務(wù)性。大廈保衛(wèi)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩帶標(biāo)志,以公開(kāi)的身份進(jìn)行保衛(wèi)工作。其工作主要是掌握人員、車(chē)輛進(jìn)出的情況,控制違章物品,發(fā)現(xiàn)事故苗子,制止違法犯罪現(xiàn)象。大廈保衛(wèi)的最大特點(diǎn),是既要保衛(wèi)大廈安全,又要兼顧服務(wù),如有禮貌回答客人的詢(xún)問(wèn),為客人指路,介紹情況,處理某些簡(jiǎn)單事務(wù),與有關(guān)人員取得聯(lián)系等。
大廈的保衛(wèi)工作分為定點(diǎn)保衛(wèi)和巡邏兩大類(lèi)。定點(diǎn)保衛(wèi)指崗位固定的保衛(wèi)工作,如門(mén)衛(wèi)、停車(chē)場(chǎng)及車(chē)道管理等。巡邏指保安人員在指定區(qū)域內(nèi)巡察,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種不安全因素和違法犯罪行為。巡邏的路線(xiàn)應(yīng)與固定保衛(wèi)崗位配合,根據(jù)大廈的設(shè)備設(shè)施及白天、夜間的不同情況分別制定。在保衛(wèi)工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,應(yīng)弄清情況,防止事態(tài)發(fā)展,并及時(shí)報(bào)告保安部或其他有關(guān)部門(mén)。
二.大廈內(nèi)部治安秩序管理
大廈的內(nèi)部治安管理,是指保安部在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下對(duì)大廈內(nèi)部的公共秩序進(jìn)行管理,以保護(hù)客戶(hù)、員工和大廈的人身及財(cái)產(chǎn)安全。
大廈內(nèi)部治安秩序管理還包括大廈內(nèi)危險(xiǎn)物品、易燃和易爆化學(xué)品的管理、大廈內(nèi)車(chē)輛交通及停放的秩序管理和大廈內(nèi)治安動(dòng)態(tài)信息的收集和處置。
三.大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處
保安部負(fù)責(zé)對(duì)大廈內(nèi)部發(fā)生的違法犯罪案件的查處工作并提出處理意見(jiàn),報(bào)請(qǐng)公安機(jī)關(guān)審批。作為公安機(jī)關(guān)的基層組織,保安部還應(yīng)完成公安和安全機(jī)關(guān)交辦的各項(xiàng)任務(wù),協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破案件。
保安部在查處大廈內(nèi)部違法犯罪案件的職責(zé)權(quán)限為:
(一)負(fù)責(zé)刑事治安案件和調(diào)查取證工作,填寫(xiě)'治安案件處理報(bào)告表',并提出處理意見(jiàn),連同案件全部材料,報(bào)請(qǐng)公安機(jī)關(guān)審批;
(二)組織犯罪嫌疑線(xiàn)索的調(diào)查;
(三)查處大廈內(nèi)部的破壞事故和治安災(zāi)害事故;
(四)查處大廈內(nèi)部的非正常死亡事件。
四.大廈事故的預(yù)防和查處
事故指意外的損失或?yàn)?zāi)禍。大廈事故,主要是指在大廈內(nèi)部意外發(fā)生的/造成物質(zhì)損失和人身傷亡的變故和災(zāi)禍.
事故具有兩個(gè)顯著特征:①造成了一定的物質(zhì)損失或人身傷亡。相比較而言后果
較為嚴(yán)重,未造成后果的不算事故。②事故的發(fā)生超出人們的正常設(shè)想,一般都
是意外發(fā)生的。
保安部在預(yù)防和追查事故中的職責(zé):
(一)同總經(jīng)理辦公室和工程部等部門(mén),建立安全操作制度。開(kāi)展安全檢查,進(jìn)行安全教育,防止各類(lèi)事故的發(fā)生。
(二)協(xié)同有關(guān)部門(mén)調(diào)查治安災(zāi)害事故,屬責(zé)任事故的由有關(guān)部門(mén)處理,屬破壞或破壞嫌疑事故的,由保安部負(fù)責(zé)追查處理。
(三)負(fù)責(zé)追查破壞或破壞嫌疑事故,處理制造破壞事故的犯罪分子。
(四)在大廈總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,積極參加自然災(zāi)害事故的搶險(xiǎn)救災(zāi),維護(hù)秩序,及時(shí)打擊和處理乘機(jī)作亂的違法犯罪分子。
五.大廈消防管理
保安部在消防管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,認(rèn)真貫徹'預(yù)防為主'的工作原則,具體做好大廈火情、火警、火災(zāi)的預(yù)防及日常一切防火安全管理工作。
(一)保安部門(mén)應(yīng)系統(tǒng)計(jì)劃大廈的整體防火安全管理,根據(jù)消防部門(mén)的有關(guān)'軟、硬'件設(shè)施要求,認(rèn)真加以逐項(xiàng)落實(shí),對(duì)重要的給水系統(tǒng)(如:冰箱、豎管、消火栓、消防泵等)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(如:煙感、溫感等)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)(如:噴淋等),要堅(jiān)持定時(shí)定期檢查,確保這些系統(tǒng)始終處于臨戰(zhàn)實(shí)用完好有效的狀態(tài)。
(二)按照消防安全管理制度的一切要求,認(rèn)真制定、不斷完善、健全大廈內(nèi)部消防管理制度和消防設(shè)備、器材的落實(shí)情況,定期檢查大廈及各部門(mén)執(zhí)行落實(shí)情況。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,要及時(shí)予以改進(jìn),對(duì)有關(guān)部門(mén)在消防管理工作中存在的問(wèn)題,隱患、漏洞應(yīng)發(fā)給安全防范整改通知書(shū),責(zé)成進(jìn)行改進(jìn)并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查,直至落實(shí)為止。
(三)健全大廈消防組織機(jī)構(gòu),明確專(zhuān)門(mén)管理人員,認(rèn)真開(kāi)展對(duì)大廈內(nèi)部員工消防業(yè)務(wù)知識(shí)的教育。及時(shí)記錄消防活動(dòng)的內(nèi)容、防火安全檢查、火情、火警、火災(zāi)發(fā)生的情況并立有大廈要害部門(mén)、消防設(shè)施、器材等位置的大廈平面圖,對(duì)大廈的所有消防設(shè)施、設(shè)備、器材都應(yīng)逐個(gè)登記、存檔。
(四)對(duì)外來(lái)施工單位進(jìn)行工程動(dòng)火施工的申請(qǐng),要嚴(yán)格三級(jí)審批制度,按動(dòng)火作業(yè)安全管理規(guī)定,認(rèn)真審核,逐級(jí)報(bào)批并在動(dòng)火作業(yè)期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的檢查管理,同時(shí)對(duì)外來(lái)施工人員加強(qiáng)防火、動(dòng)火方面的安全宣傳,以保證安全。
六.大廈安全監(jiān)控室的管理
目前高檔寫(xiě)字樓的監(jiān)控室一般由消防控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、通信聯(lián)絡(luò)和廣播系統(tǒng)、時(shí)鐘和其他控制系統(tǒng)等5個(gè)系統(tǒng)并聯(lián)組成。大廈安全監(jiān)控室集合了現(xiàn)代化的安全設(shè)施,可以有效地預(yù)防、發(fā)現(xiàn)控制和打擊違法犯罪活動(dòng)和災(zāi)害事件的發(fā)生,對(duì)突發(fā)事件可以作出快速反應(yīng)。
保安部在加強(qiáng)安全監(jiān)控室的管理方面,主要任務(wù)是:
(一)提出安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(二)組建安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(三)制定、健全安全監(jiān)控室的管理制度和安全監(jiān)控的崗位責(zé)任制度。
第9篇 辦公大廈綠化管理手冊(cè)
辦公大廈管理手冊(cè):綠化管理
a. 場(chǎng)內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務(wù)維護(hù)場(chǎng)外植物/綠地及場(chǎng)內(nèi)盆栽植物。
2] 不準(zhǔn)攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準(zhǔn)損壞綠地及花木保護(hù)設(shè)施。
4] 不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車(chē)輛跨越。
5] 不準(zhǔn)在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7] 當(dāng)人為造成花木、綠地及保護(hù)設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款處理。
b.場(chǎng)內(nèi)部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長(zhǎng)發(fā)育時(shí)期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在大廈內(nèi)無(wú)異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長(zhǎng)速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據(jù)植物的特點(diǎn),每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤(rùn),不要過(guò)干、過(guò)濕,也不要時(shí)干、時(shí)濕。
4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽(yáng)程度和生長(zhǎng)習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽(yáng)花卉移到陽(yáng)光充足的方。
c.場(chǎng)外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長(zhǎng)期、植物品種決定澆水時(shí)間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長(zhǎng)期、植物品種和培植需要,決定施肥種類(lèi)及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長(zhǎng)狀況對(duì)所轄草坪內(nèi)的雜草進(jìn)行清除并對(duì)土地進(jìn)行相應(yīng)的松土以利草皮的生長(zhǎng)和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形,但此一項(xiàng)目通常在冬季進(jìn)行。
5] 除蟲(chóng):根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律初實(shí)施綜合治理,通常在病蟲(chóng)率高時(shí),施以藥劑殺死病蟲(chóng),以確保植物良好生長(zhǎng)。
6] 禁止事項(xiàng):禁止踏入草坪并在樹(shù)臺(tái)枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴(yán)禁鐵線(xiàn)緊箍樹(shù)干,影響樹(shù)木生長(zhǎng),嚴(yán)禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強(qiáng)宣傳教育及保安巡視,樹(shù)立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車(chē)輛流動(dòng)多塵土飛揚(yáng),會(huì)影響樹(shù)木生長(zhǎng)和美化效果,故養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)定期對(duì)草坪及樹(shù)木、用水噴淋清洗。
d.場(chǎng)內(nèi)外綠化管理應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)
1] 物盆內(nèi)無(wú)煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無(wú)浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類(lèi)植物無(wú)枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無(wú)污、無(wú)漬。
4] 草坪修剪整齊,無(wú)高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無(wú)雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無(wú)紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類(lèi)植物無(wú)病蟲(chóng)害。
8] 嚴(yán)格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第10篇 迪賽大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)控制程序
賽迪大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)控制程序
1.目的
規(guī)范服務(wù)過(guò)程和服務(wù)結(jié)果的檢驗(yàn),確保公司所提供服務(wù)的質(zhì)量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項(xiàng)目執(zhí)行部對(duì)服務(wù)質(zhì)量的管理和控制。
3.職責(zé)
3.1公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)按《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》規(guī)定,對(duì)全公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理和控制。
3.2項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行部各部服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
3.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬各對(duì)客服務(wù)部門(mén)和人員,負(fù)有服務(wù)質(zhì)量的直接責(zé)任,必須認(rèn)真自檢。
3.4項(xiàng)目執(zhí)行部各級(jí)管理人員負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)日常服務(wù)過(guò)程的檢查和有效控制。
3.5各部門(mén)質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門(mén)提供服務(wù)過(guò)程及服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查,并及時(shí)對(duì)不合格項(xiàng)采取的糾正措施進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.程序
4.1直接為用戶(hù)提供服務(wù)的部門(mén)/人員,必須在提供服務(wù)的過(guò)程中進(jìn)行自檢,及時(shí)糾正不合格項(xiàng)。
4.2各部門(mén)管理人員負(fù)責(zé)對(duì)所轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的日檢和周檢,對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)執(zhí)行《不合格品控制程序》規(guī)定,及時(shí)對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行糾正和記錄。
4.2.1各部門(mén)主管級(jí)人員,每天不少于一次對(duì)所管轄范圍內(nèi)作業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)過(guò)程和物業(yè)維護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
4.2.2部門(mén)經(jīng)理每天不少于一次對(duì)本部門(mén)主管人員的工作進(jìn)行抽查,每次抽查內(nèi)容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對(duì)本部門(mén)工作的全面檢查。
4.2.3項(xiàng)目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對(duì)服務(wù)工作進(jìn)行抽查。
4.2.4各部門(mén)質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門(mén)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和檢查,并對(duì)發(fā)生的不合格項(xiàng)采取的糾正措施進(jìn)行跟蹤檢查和驗(yàn)證,并負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量記錄的統(tǒng)計(jì)工作,并將《月質(zhì)量檢查統(tǒng)計(jì)表》報(bào)質(zhì)量控制部。
4.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部每月負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行部的各部門(mén)進(jìn)行一次服務(wù)質(zhì)量抽查,并填寫(xiě)《質(zhì)量檢查記錄表》。每月對(duì)各部門(mén)的檢查結(jié)果進(jìn)行匯總,并將《質(zhì)量工作綜合分析表》報(bào)公司質(zhì)量保證部。
4.4公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)公司《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》的實(shí)施和控制,每月對(duì)公司各級(jí)部門(mén)的質(zhì)量檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行抽查和驗(yàn)證。并根據(jù)各部門(mén)的質(zhì)量檢查結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)分析,及時(shí)對(duì)存在的不合格項(xiàng)采取糾正措施和預(yù)防措施。
4.5為用戶(hù)提供的特殊服務(wù)應(yīng)由用戶(hù)在服務(wù)記錄上簽字確認(rèn)或簽署意見(jiàn),以此作為服務(wù)質(zhì)量的驗(yàn)證依據(jù)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
各部門(mén)經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。
6.支持性和相關(guān)性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第11篇 大廈業(yè)主手冊(cè)-公共秩序管理
大廈《業(yè)主手冊(cè)》:公共秩序管理
一、本大廈實(shí)行全封閉管理,設(shè)有24小時(shí)秩序維護(hù)巡邏和消防監(jiān)控以及客戶(hù)服務(wù)中心熱線(xiàn)電話(huà),負(fù)責(zé)大廈的秩序維護(hù)指揮、聯(lián)絡(luò)、調(diào)度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護(hù)員守衛(wèi),業(yè)戶(hù)進(jìn)出各主入口時(shí),若負(fù)責(zé)守衛(wèi)的秩序維護(hù)員為履行職責(zé)要求出示證件時(shí),請(qǐng)予以積極配合,如有不便,敬請(qǐng)?jiān)彙?/p>
三、為保障您同其它客戶(hù)財(cái)產(chǎn)安全,敬請(qǐng)各客戶(hù)、租戶(hù)在搬出大件物品時(shí),請(qǐng)到客戶(hù)服務(wù)中心辦理《物品放行條》登記手續(xù),經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn),秩序維護(hù)員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財(cái)產(chǎn)不受侵害,秩序維護(hù)員、管理員有權(quán)對(duì)進(jìn)內(nèi)的陌生人士進(jìn)行詢(xún)問(wèn),請(qǐng)向貴親友解釋此乃為加強(qiáng)大廈內(nèi)的秩序維護(hù)措施,若有不便,敬請(qǐng)?jiān)?。若您由外面進(jìn)入大堂時(shí),請(qǐng)留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門(mén)而入,若有懷疑可立即通知秩序維護(hù)部施援。
五、為維護(hù)公共秩序,客戶(hù)不得將小販與推銷(xiāo)員帶入大廈內(nèi)進(jìn)行交易。未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),嚴(yán)禁任何公司或機(jī)構(gòu)在大廈范圍內(nèi)進(jìn)行推銷(xiāo)或業(yè)務(wù)咨詢(xún)活動(dòng)。
六、客戶(hù)應(yīng)自覺(jué)維護(hù)大廈的安全,不得在屋內(nèi)裝置生產(chǎn)動(dòng)力設(shè)施,不得存放易燃、易爆和其它對(duì)公共安全構(gòu)成威脅的物品,并嚴(yán)禁在大廈內(nèi)燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發(fā)生,請(qǐng)謹(jǐn)記以下事項(xiàng):
1、有人來(lái)訪,請(qǐng)辨認(rèn)來(lái)訪者身份,再開(kāi)啟您的家門(mén)。遇推銷(xiāo)人員糾纏或可疑分子應(yīng)立刻通知客戶(hù)服務(wù)中心處理。
2、凡物業(yè)管理公司工作人員,因工作需要,進(jìn)入您的房間時(shí),請(qǐng)認(rèn)清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱(chēng)為物業(yè)管理公司的工作人員,請(qǐng)一律拒絕入內(nèi),并可致電大廈服務(wù)中心查詢(xún)。
3、凡遇自稱(chēng)公共機(jī)構(gòu)或政府工作人員,必須清楚檢驗(yàn)其證件,如有懷疑,應(yīng)及時(shí)致電該機(jī)構(gòu)驗(yàn)證或求援客戶(hù)服務(wù)中心。
4、為了您安全著想,請(qǐng)勿將大量現(xiàn)金和貴重物品存放家中。
5、外出時(shí),請(qǐng)關(guān)閉好所有的門(mén)窗;黑夜時(shí),室內(nèi)最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨(dú)留在室內(nèi),避免發(fā)生危險(xiǎn);如需長(zhǎng)期外出,應(yīng)關(guān)好室內(nèi)水、電、氣總閥,同時(shí)最好知會(huì)大廈服務(wù)中心,以便物業(yè)管理公司做好相應(yīng)監(jiān)控措施。
八、消防安全知識(shí)
(一)私人地方
大廈實(shí)行客戶(hù)防火責(zé)任制,各戶(hù)主為其住房的當(dāng)然防火責(zé)任人,必須負(fù)責(zé)做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機(jī)等應(yīng)遠(yuǎn)離兒童。
2、如發(fā)生可燃?xì)怏w泄漏,應(yīng)迅速打開(kāi)門(mén)窗通風(fēng),切勿在現(xiàn)場(chǎng)吸煙、使用明火和任何易產(chǎn)生火花的物品,如:開(kāi)啟室內(nèi)電掣、電器、打電話(huà)等,以免因此產(chǎn)生電火花引爆混合氣體,同時(shí),在安全的地方致電客戶(hù)服務(wù)中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線(xiàn)負(fù)荷過(guò)度;不可將散落電線(xiàn)直接接駁到插座,應(yīng)使用合適的插頭。當(dāng)發(fā)生危險(xiǎn)時(shí),應(yīng)即時(shí)拉閘。
4、建議每戶(hù)購(gòu)置必要的滅火器等家用消防器材和購(gòu)買(mǎi)火災(zāi)保險(xiǎn)。
(二)公共地方
1、請(qǐng)牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個(gè)人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴(yán)禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點(diǎn)香燭,以免影響他人及發(fā)生火警、火災(zāi)。
3、公共地方嚴(yán)禁擺放單車(chē)、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請(qǐng)自覺(jué)愛(ài)護(hù)大廈內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備并教育子女切勿移玩這些設(shè)備。
5、發(fā)生火警或火災(zāi)時(shí),馬上采取下列各項(xiàng)措施,以減輕災(zāi)害:
(1)保持鎮(zhèn)定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說(shuō)清楚您住所的路名、樓層房號(hào)、門(mén)牌號(hào)碼、引起火災(zāi)的原因、您的姓名及聯(lián)系電話(huà)等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關(guān)閉室內(nèi)電源總閘和燃?xì)饪傞l及門(mén)窗;
(5)電話(huà)告知客戶(hù)中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險(xiǎn)之中;
(7)煙霧濃密時(shí),應(yīng)以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽(tīng)從消防工作人員的統(tǒng)一指揮;
(9)如火勢(shì)無(wú)法控制,應(yīng)迅速?gòu)陌踩隹谂艿绞讓涌盏?切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設(shè)施
1、消防設(shè)備(報(bào)警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設(shè)置在各樓層的消防栓箱內(nèi)或天花板上,非特殊情況不得擅自移動(dòng),如遇火情,業(yè)戶(hù)有權(quán)使用以上設(shè)備進(jìn)行滅火自救。
2、禁止損壞消防設(shè)備、設(shè)施,物業(yè)管理公司有權(quán)搬離障礙物和更換受到破環(huán)的設(shè)備和設(shè)施,由責(zé)任者負(fù)責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費(fèi)用。
3、了解樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災(zāi)報(bào)警急救措施。
4、消防中心定期測(cè)試所有公共消防設(shè)備和進(jìn)行消防演習(xí)。測(cè)試或演習(xí)前,會(huì)預(yù)先發(fā)出通告,聽(tīng)到試驗(yàn)警鐘時(shí),不必驚慌,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間,消防中心將邀請(qǐng)業(yè)戶(hù)參加消防演習(xí)。
十、可疑物件及恐嚇電話(huà)的處理
1、如發(fā)現(xiàn)可疑物件應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠(yuǎn)離該處,如明顯地屬危險(xiǎn)品或爆炸品應(yīng)立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話(huà)或有危險(xiǎn)性發(fā)生的電話(huà),應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對(duì)方詳談,留意來(lái)電者背景、動(dòng)機(jī)及有任何要求,建議您的電話(huà)設(shè)置來(lái)電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發(fā)生,請(qǐng)立即向警方報(bào)案,同時(shí)通知大廈服務(wù)中心,并保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)。在公安人員未到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證之前,不可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業(yè)戶(hù)如發(fā)現(xiàn)水浸情況,首先關(guān)閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務(wù)中心事發(fā)位置,以便及時(shí)安排搶修。
2、如需疏散,請(qǐng)關(guān)妥門(mén)窗。轉(zhuǎn)移重要物品及重要文件,盡快離開(kāi)發(fā)水區(qū)域。
十三、防風(fēng)措施
每當(dāng)臺(tái)風(fēng)來(lái)臨之前,除物業(yè)管理公司做好公共防范及安全提示外,請(qǐng)您做好以下防范措施,以秩序維護(hù)全:
1、關(guān)閉并扣好所有窗戶(hù),如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門(mén)窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽(yáng)臺(tái)上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第12篇 z大廈物業(yè)管理防火組織
大廈物業(yè)管理防火組織
根據(jù)公安部第61號(hào)令及中華人民共和國(guó)消防法有關(guān)規(guī)定,本大廈實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制,由各級(jí)部門(mén)職員負(fù)責(zé)實(shí)施,并以此制定大廈的防火組織架構(gòu),各部門(mén)應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為日常管理工作的一個(gè)重要部分,使防火工作經(jīng)?；⒅贫然?以確保本大廈內(nèi)人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
本大廈設(shè)四級(jí)防火組織,任命三級(jí)防火責(zé)任人及消防安全管理人,成立義務(wù)消防隊(duì)。(具體人員名單以當(dāng)時(shí)在職名冊(cè)為準(zhǔn))
一級(jí)防火責(zé)任人:總經(jīng)理
二級(jí)防火責(zé)任人:由公司副總、各部門(mén)經(jīng)理、副經(jīng)理、主管擔(dān)任
三級(jí)防火責(zé)任人:各部門(mén)班長(zhǎng)、副班長(zhǎng)擔(dān)任
四級(jí)防火責(zé)任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護(hù)部經(jīng)理
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng):秩序維護(hù)部經(jīng)理
各級(jí)防火責(zé)任人及安全管理人、義務(wù)消防隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)
一級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):( 1人)
總經(jīng)理:z
一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級(jí)消防安全責(zé)任,批準(zhǔn)實(shí)施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;
三.組織防火檢查,督促落實(shí)火災(zāi)隱患整改,及時(shí)處理涉及消防安全的重大問(wèn)題;
四.建立義務(wù)消防隊(duì);
五.組織制定符合本大廈實(shí)際的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練;
六.批準(zhǔn)年度消防工作計(jì)劃及有關(guān)經(jīng)費(fèi)。
二級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):(14人)
部門(mén)經(jīng)理、主管:*****、(保潔公司駐場(chǎng)經(jīng)理)
一.認(rèn)真執(zhí)行消防法規(guī),對(duì)本部門(mén)的消防安全管理工作負(fù)責(zé),組織實(shí)施部門(mén)防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制;
二.立足自防自救,對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行經(jīng)常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結(jié)本部門(mén)消防安全工作,定期向上級(jí)報(bào)告工作情況;
四.組織領(lǐng)導(dǎo)本部門(mén)的人員補(bǔ)救火災(zāi)事故,保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),追查處理火警事故,協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。
三級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):( 人)
領(lǐng)班、副班長(zhǎng):*****
一.組織實(shí)施崗位防火責(zé)任制;
二.積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé);
三.協(xié)助部門(mén)經(jīng)理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級(jí)防火責(zé)任人職責(zé):(人)
各部門(mén)員工:
財(cái)務(wù)部:
客戶(hù)中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護(hù)部:******
一、學(xué)習(xí)及掌握消防科學(xué)知識(shí),嚴(yán)格遵守消防法規(guī),熟悉消防設(shè)備使用;
二、落實(shí)崗位防火責(zé)任制,積極主動(dòng)地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé)。
消防安全管理人職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.擬定年度消防計(jì)劃,組織實(shí)施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開(kāi)展消防知識(shí)、技能的宣傳教育和培訓(xùn),組織滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的實(shí)施及演練;
四.協(xié)助一級(jí)防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實(shí);
二.組織實(shí)施消防檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
三.組織實(shí)施對(duì)本單位消防設(shè)施滅火器和消防器材安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng),確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務(wù)消防隊(duì);
五.協(xié)助一級(jí)防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
防火架構(gòu)圖(略)
第13篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
1.0計(jì)劃管理
1.1根據(jù)本公司經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo),客服部需定期制定出各種配套計(jì)劃,使工作更加主動(dòng)、有效和協(xié)調(diào)。
1.2主要計(jì)劃有:
1.2.1編制和控制本部門(mén)的各項(xiàng)預(yù)算。
1.2.2根據(jù)所管轄物業(yè)的具體情況制定當(dāng)月工作計(jì)劃。
1.2.3定期制定培訓(xùn)計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。
1.2.4制定好本部門(mén)物資設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃。
2.0組織管理
根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善客服部的各種機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,明確各種崗位的職責(zé)和任職要求,并制定各項(xiàng)工作的操作程序、業(yè)務(wù)流程以及各項(xiàng)規(guī)章制度。
3.0人員管理(落實(shí)到部門(mén)領(lǐng)導(dǎo))
根據(jù)各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過(guò)培訓(xùn)使他們掌握高水準(zhǔn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)態(tài)度、專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技術(shù),并養(yǎng)成良好職業(yè)習(xí)慣。同時(shí),通過(guò)有效的獎(jiǎng)懲與激勵(lì)管理制度,使員工能始終積極、主動(dòng)地進(jìn)行工作。
4.0物資設(shè)備管理(落實(shí)到部門(mén)文員)
制定好客服部物資的管理計(jì)劃。與行政部門(mén)充分配合,做好客服部物資設(shè)備的采購(gòu)、領(lǐng)用、保養(yǎng)、更新等各項(xiàng)工作,以減少資金的耗費(fèi)與占用。
5.0質(zhì)量管理(落實(shí)到物業(yè)客服)
培訓(xùn)員工樹(shù)立質(zhì)量意識(shí),實(shí)行全面質(zhì)量管理。通過(guò)對(duì)客服部各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn),再制定、實(shí)施、檢查,使之成為一個(gè)循環(huán)往復(fù)螺旋上升的過(guò)程,不斷提高客服部的服務(wù)質(zhì)量。
6.0預(yù)算管理(落實(shí)到部門(mén)經(jīng)理)
編制和控制客服部年度的各項(xiàng)預(yù)算。同時(shí),在審批部門(mén)要求采購(gòu)的物資時(shí),努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協(xié)調(diào)管理(落實(shí)到客服主任)
協(xié)調(diào)好客服部與公司內(nèi)及物業(yè)外各政府職能部門(mén)的工作關(guān)系。如保安、工程、財(cái)務(wù)及行政人事部的關(guān)系,及政府主管部門(mén)、職能部門(mén)、合作公司、郵局、電話(huà)公司、各施工單位及供應(yīng)商的關(guān)系,以取得它們對(duì)客服工作與管理工作的支持與配合。
第14篇 大廈保安員護(hù)衛(wèi)員巡邏管理培訓(xùn)
大廈保安員(護(hù)衛(wèi)員)巡邏管理培訓(xùn)
巡邏的主要目的:
-防止及偵查罪案
-防止及偵查火警
-加強(qiáng)安全措施,防止意外
-記錄及報(bào)告不尋常及可疑情況
1.其他目的
護(hù)衛(wèi)員巡邏的主要目的,是確使所屬大廈安全穩(wěn)妥,所以護(hù)衛(wèi)員必須密切留意,防止大廈受到破壞、住客安全受到威協(xié)。若要有效的達(dá)成以上目的,以下數(shù)點(diǎn)必須留意:-
(1)確使所有門(mén)、閘及特定地方按指示及一般程序鎖妥。
(2)確使鎖、掛鎖及鎖具完整無(wú)缺。
(3)若發(fā)現(xiàn)房門(mén)未鎖,應(yīng)記錄并報(bào)告。亦要通知有關(guān)公司,但在未聯(lián)絡(luò)到該公司前,應(yīng)將門(mén)上鎖。
(4)檢查未上鎖公共地方,例如垃圾房、儲(chǔ)物室及水電雜用房。
(5)巡視三道防線(xiàn)是否安全(包括外圍、外墻及內(nèi)部),確使沒(méi)有人非法進(jìn)入。
(6)調(diào)查可疑光源,例如電筒光源。
(7)注意附近停車(chē)場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)及車(chē)輛情況,若發(fā)現(xiàn)棄置車(chē)輛或可疑車(chē)輛,應(yīng)立即報(bào)告。
(8)若在非辦公時(shí)間內(nèi)或在禁區(qū)內(nèi)見(jiàn)到職員或戶(hù)主,記下他的姓名及身份證號(hào)碼。同樣,若有人流連於所屬辦公地點(diǎn)以外地方,亦應(yīng)記下其姓名及身份證號(hào)碼。
(9)若發(fā)現(xiàn)大廈設(shè)備有任何損毀,應(yīng)立即報(bào)告并記錄。
(10)接受住客、公司職員或市民投訴,然后報(bào)告及進(jìn)行調(diào)查。
(11)重要的地方,例如竊匪的目標(biāo)及易為匪徒下手的地方,應(yīng)加倍留意。
(12)若發(fā)現(xiàn)失物,應(yīng)妥為保管,然后將資料詳細(xì)記錄在適當(dāng)?shù)牡怯泝?cè)上。在規(guī)定時(shí)限外,將失物交警方處理。
2.保安員/大廈管理員之基本應(yīng)用知識(shí)
(1)保安人員應(yīng)知
a.消防喉入水掣位置
b.消防龍頭位置
c.消防喉轆位置
d.滅火筒位置:有多類(lèi)每類(lèi)用途不同
e.沙包及沙桶位置
(2)防煙門(mén)作用
設(shè)在每座大廈各樓梯通道用作防止煙霧進(jìn)入大廈防煙門(mén)要常常保持關(guān)閉。
(3)防火閘作用
安裝在通風(fēng)系統(tǒng)地方用作阻止火勢(shì)蔓延,當(dāng)火警發(fā)生時(shí)防火閘受熱影響而下降。
(4)花灑頭作用
多安裝在樓底天花板喉管之下經(jīng)過(guò)高度熱力或人為撞擊中央之紅色玻璃管,便會(huì)自動(dòng)爆開(kāi)。
(5)煙霧感應(yīng)器作用
是一種預(yù)防發(fā)生火警物體通常安裝在電梯口,變壓房或其他較為容易發(fā)生火警的地方。當(dāng)感應(yīng)器受到煙霧侵?jǐn)_時(shí),感應(yīng)器面板顯示紅燈發(fā)出警號(hào)。
(6)熱力感應(yīng)器
功能與煙霧感應(yīng)器相同,只要受到高溫影響便會(huì)發(fā)出警告聲響。
(7)防盜警鐘系統(tǒng)運(yùn)作
消防設(shè)備指示板
燈號(hào)指示及操作
煙霧感應(yīng)器smokedetector
熱力感應(yīng)器heatdetector
花灑頭sprinkler
流水掣flowswitch
花灑分掣subsidiaryvalve
水泵及水箱pumpandwatertank
電梯監(jiān)察板liftsupervisorypanel
顯示電梯性能及運(yùn)作情況
3.大廈電梯故障處理程序
(1)電梯困人
如電梯內(nèi)之人仕按警鐘,座頭會(huì)顯示哪一部電梯困人,閉路電視亦會(huì)清楚看到有多少人被困,座頭即通知控制室,由控制室隊(duì)員通知電梯保養(yǎng)公司員工。座頭之隊(duì)員同時(shí)用內(nèi)線(xiàn)安慰被困人仕不用驚慌及請(qǐng)耐心等候,工程人員即會(huì)到來(lái)修理。如被困人仕感到不適,可通知救護(hù)車(chē)到場(chǎng)協(xié)助。如情況緊急須即通知消防局。
(2)電梯損壞、不動(dòng)或任何不正常情況,即通知電梯保養(yǎng)公司職員到場(chǎng)修理。
(3)保安員須詳細(xì)記錄在簿內(nèi)有關(guān)電梯公司員工何時(shí)到場(chǎng)、何時(shí)放人。如電梯困人,須呈交一份意外事件報(bào)告交管理處。
4.臺(tái)風(fēng)措施
在臺(tái)風(fēng)季節(jié)期間,各保安員須謹(jǐn)守工作崗位,及采取以下措施:-
(1)
a.控制室要將收音機(jī)開(kāi)啟,并不斷留意天文臺(tái)公報(bào)之臺(tái)風(fēng)消息。
b.將準(zhǔn)確之臺(tái)風(fēng)訊號(hào),貼於大廈之當(dāng)眼位置。
c.檢查及準(zhǔn)備一切防風(fēng)應(yīng)用之裝備及工具,如雨衣、水鞋、電筒、強(qiáng)力膠紙、沙包、鐵線(xiàn)、剪鉗、鑼絲批及頭盔等。
d.將所有容易被風(fēng)吹倒之物件,如工程吊船、鐵馬、鐵架、花盆及外圍天花等;必須綁緊或放置安全及適當(dāng)之地方。
e.如有臨時(shí)蓋搭之棚架及可能被臺(tái)風(fēng)吹倒之物體,均須通知有關(guān)部門(mén)作有效的捆綁,務(wù)求達(dá)至最高安全措施。
f.必須與管理處及工程部職員保持緊密聯(lián)絡(luò),以配合臺(tái)風(fēng)時(shí)之事件處理。
g.檢查所有公共地方,如天臺(tái)、泵房、花園及外圍之去水道,確保并無(wú)沙泥雜物淤塞,以防水浸。
h.由於臺(tái)風(fēng)抵達(dá)前后會(huì)帶來(lái)大量雨水,如發(fā)現(xiàn)大量積水涌入,須立即使用沙包截?cái)嗨?以免造成積水泛濫,損害財(cái)物。
i.要不斷密切留意所有泵房、電制房及電梯房,有無(wú)被水浸之機(jī)會(huì);如有的話(huà),應(yīng)作出相應(yīng)之措施預(yù)防。
(2)
a.當(dāng)風(fēng)球懸掛時(shí),所有警衛(wèi)員均須要依時(shí)返回崗位當(dāng)值;直至有警衛(wèi)員接更后,方可離去。
b.一切發(fā)生之意外事件及事后處理,均須作出詳細(xì)記錄及報(bào)告。
c.適當(dāng)及盡快處理一切緊急事項(xiàng)及協(xié)助住戶(hù)要求。
d.當(dāng)風(fēng)球除下時(shí),盡快配合管理處、工程部及清潔人員,清除臺(tái)風(fēng)所造成之垃圾及處理被破壞之設(shè)施。
5.火警發(fā)生之處理程序
隊(duì)員發(fā)現(xiàn)或接獲投訴火警時(shí),需立即到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。如屬實(shí)情隊(duì)員需將正確地點(diǎn)報(bào)告控制室,代為撥119報(bào)警,此外控制室應(yīng)叫巡邏隊(duì)員,到場(chǎng)協(xié)助處理。此外隊(duì)員需注意下列措施:-
(1)如情況嚴(yán)重時(shí)應(yīng)擊破大廈之消防警鐘,使屋內(nèi)住客有所警覺(jué)。同時(shí)隊(duì)員需通知及協(xié)助住客疏散逃生。
(2)迅速將地下大堂與后門(mén)防火門(mén)打開(kāi),并搬離有礙逃生與搶救工作之障礙物。
(3)關(guān)閉有關(guān)之總掣如電掣、煤氣掣等,將電梯升上高層,并停止操作。
(4)迅速將消防喉拖至火場(chǎng)開(kāi)啟水掣,盡量設(shè)法用水撲救。
(5)疏散時(shí)禁止住客使用電梯,并勸諭住客用走廊樓梯疏散。
(6)封鎖出事大廈范圍、勸諭人群遠(yuǎn)離,以策安全,注意趁火打劫及禁
止閑什人等進(jìn)入。
(7)如火警現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人時(shí),應(yīng)交由最先到達(dá)之消防或公安破門(mén)搶救,并在現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。
(8)并將火警知會(huì)管理處有關(guān)等和部門(mén)。
(9)事后填寫(xiě)一份詳細(xì)報(bào)告。
6.煤氣之處理
(1)隊(duì)員接獲投訴漏煤氣時(shí),需立即到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,到場(chǎng)之前,應(yīng)將攜帶之對(duì)講機(jī)或呼機(jī)、手機(jī)關(guān)掉。
(2)各隊(duì)員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),不可亂按門(mén)鐘,可用棍拍門(mén),或用手扣門(mén)。
(3)如發(fā)覺(jué)有大量濃厚氣味時(shí),先將門(mén)外電源關(guān)閉,將電梯降回地下,停止使用。
(4)封鎖地下大堂,禁止任何人仕進(jìn)入,并代為報(bào)119和通知煤氣公司處理。
(5)如漏氣現(xiàn)場(chǎng)情況嚴(yán)重,應(yīng)通知同座之住戶(hù)疏散,但請(qǐng)勸告各住戶(hù)在離開(kāi)時(shí),不應(yīng)用力將木門(mén)或鐵門(mén)關(guān)上,同時(shí)勸諭各住客應(yīng)使用走火樓梯,切不可按電梯按鈕及乘搭電梯。
(6)若現(xiàn)場(chǎng)可以進(jìn)入,并發(fā)覺(jué)有大量濃厚氣味時(shí),隊(duì)員確保自己安全,切勿魯莽進(jìn)入,并應(yīng)設(shè)法打開(kāi)通風(fēng)的門(mén)窗,稍后氣味降低時(shí)才進(jìn)入搶救。
(7)切勿燃點(diǎn)煙火或開(kāi)啟任何電器,包括電燈,風(fēng)扇等。
(8)盡可能將煤氣掣關(guān)閉,停止氣體繼續(xù)漏出,(通常在洗碗盤(pán)下有掣,將其off便可。)
(9)并將漏氣事件知會(huì)管業(yè)處有關(guān)人等和部門(mén)。
注:樓外之煤氣總掣,是由煤氣公司職員關(guān)閉,要知會(huì)煤氣公司關(guān)閉。
7.大廈停電應(yīng)變措施
(1)大廈停電注意事項(xiàng)
a.隊(duì)員在當(dāng)值時(shí)發(fā)覺(jué)大廈停電時(shí),要第一時(shí)間將停電之正確位置及范圍報(bào)告控制室。
b.當(dāng)值隊(duì)員要到停電范圍巡邏,防止賊人混水摸魚(yú)。
c.當(dāng)值隊(duì)員要巡視各停電大廈,查看該座大廈電梯是否有困人,如發(fā)現(xiàn)電梯有困人要加以安慰,并表示很快便會(huì)將被困電梯之人仕放出。如發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)有人恐慌過(guò)度或昏迷,要即致電119處理。
d.協(xié)助消防員或電梯技工,營(yíng)救電梯內(nèi)被困人仕。告知消防員或修理電梯工人,被困電梯內(nèi)之人數(shù)及正確地點(diǎn)。
e.當(dāng)電力恢復(fù)正常,隊(duì)員要即時(shí)報(bào)告控制室。
f.在停電期間,如有任何特別事故,要第一時(shí)間報(bào)告控制室。
(2)停電時(shí)控制室人員之此處理
a.通知有關(guān)停電之緊急部門(mén),待他們前往處理。
(如:第一時(shí)間通知電梯公司,如有業(yè)戶(hù)因停電而生命受到威脅,要第一時(shí)間打119求助)。
b.通知當(dāng)值隊(duì)員處理方法
(a)持手電筒到各停電大廈巡視。
(b)向業(yè)戶(hù)解釋停電原因及穩(wěn)定業(yè)戶(hù)情緒。
(c)如因停電,業(yè)戶(hù)人身安全受到威脅,要第一時(shí)間報(bào)告控制室。
c.第一時(shí)間通知管理處工程部。
d.調(diào)動(dòng)后備人員到停電現(xiàn)場(chǎng),處理此一突發(fā)事件。
e.取消其他任務(wù),安排人員到停電現(xiàn)場(chǎng)。
8.食水沖廁水故障情況及處理程序
(1)地下泵房水箱有水,而天臺(tái)水箱無(wú)水
水泵自動(dòng)掣發(fā)生故障,便要開(kāi)動(dòng)手動(dòng)泵。如手動(dòng)泵亦開(kāi)不動(dòng),即電掣有問(wèn)題,即通知工程部及當(dāng)值管理處職員。如沖廁水有上述情況,日間即通知管理處,晚間待明日通知。
(2)地下泵房水箱無(wú)水,而天臺(tái)水箱亦無(wú)水
來(lái)水有問(wèn)題,查看入水掣是否被關(guān)上,如在開(kāi)啟狀態(tài),即電水務(wù)局是否來(lái)水出現(xiàn)問(wèn)題。
(3)地下水箱滿(mǎn)瀉
水箱之水波有問(wèn)題,用人手操縱入水,將入水掣關(guān)上一半,每隔二小時(shí)再到水缸視察。如水位低時(shí),可開(kāi)回入水掣,待水缸滿(mǎn)后再關(guān)上一半,日間即通知工程部,夜間待明天通知。
(4)公共地方爆喉
a.關(guān)掉有關(guān)之水掣。
b.將所有電梯升上頂樓,阻止水流入電梯內(nèi),損壞機(jī)件。
c.將沙包堆放於電梯門(mén)及樓梯,阻止水向下流。
d.通知工程部維修。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場(chǎng)。
(5)個(gè)別單位水浸
a.關(guān)掉該單位之水掣。
b.將沙包堆放於其屋門(mén)前,阻止水流出走廊。
c.知會(huì)戶(hù)主檢查及盡快進(jìn)行維修。
d.檢查下層住戶(hù)有否受影響,然后通知管理處。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場(chǎng)。
(6)水黃
即電水務(wù)局,查問(wèn)附近是否有水務(wù)工程及禮貌地回覆投訴者及通知管理處當(dāng)值職員。
(7)上述事項(xiàng)清楚記錄在大簿內(nèi)及須呈交一份意外事報(bào)告給管理處。
9.停車(chē)場(chǎng)罪案事件處理指引
(1)可疑車(chē)輛發(fā)現(xiàn)(如:爆竊、破壞等)
a.立刻通知控制室之所在位置并待援。
b.控制室須立即報(bào)告主管,并派遣有關(guān)隊(duì)員前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查真相。如有需要,須立即報(bào)警及通知管理處。
c.盡量描述車(chē)輛之特征,如車(chē)牌編號(hào)、顏色、類(lèi)形等(或駕駛者、乘客之特征)。
(2)遇上正在犯案之疑匪(如:打劫、偷車(chē)等)
a.立刻報(bào)告控制室是屬何種罪案及位置。
b.控制室須立刻報(bào)警及報(bào)告主管,如需要時(shí)并通知管理處。
c.按情況而定,若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否則,盡量隱蔽及保護(hù)自己,找一個(gè)安全位置,繼續(xù)觀察疑匪之行動(dòng)及特征,并待援。
d.增援(其他隊(duì)員或警方人員)未到時(shí),若發(fā)現(xiàn)疑匪有意離開(kāi)時(shí),你應(yīng)繼續(xù)報(bào)告控制室,并留意其逃走之路線(xiàn)。
e.在拘捕過(guò)程中,須用最低武力達(dá)到目的,事后須交由警方處理。
f.派員駐守現(xiàn)場(chǎng),不要移動(dòng)任何有關(guān)之物件及證物,待警方人員到場(chǎng)處理。
g.保安主管可決定使用巡邏車(chē)兜截。
(3)未經(jīng)準(zhǔn)許而離開(kāi)之車(chē)輛(如未繳款、毀壞升降欄、強(qiáng)行出閘等。)
a.立刻報(bào)告控制室有否任何財(cái)物被毀壞。
b.控制室須立刻報(bào)警及報(bào)告主管,如有財(cái)物損毀時(shí),所報(bào)之類(lèi)別,該為刑事毀壞案件予警方。
c.若能力所在立即制止或阻截其離開(kāi),并拘捕或拘留有關(guān)人仕或車(chē)輛。
d.立即記下所有資料,如上列(1)b.所述。保安主管可決定使用巡邏車(chē)兜截。
(4)發(fā)現(xiàn)可疑人物
a.立刻報(bào)告控制室所在位置。
b.若能力所在,即上前質(zhì)詢(xún)或盤(pán)問(wèn)該可疑人物。
(a)若其合作,你應(yīng)記下其任何身份證明文件資料,到訪何處及目的,再無(wú)懷疑時(shí)方可讓其離去。
(b)若上述(a)未能達(dá)到目的,
你可將可疑人物帶回保安部,交予控制室人員處理。
(c)控制室亦應(yīng)如上述(a)之方法處理,再向被訪者詢(xún)目的未能達(dá)到時(shí),須立即報(bào)告主管并求警方協(xié)助。
c.若可疑人物欲逃走,又未能阻止時(shí),你應(yīng)立即記下其特征,盡量跟蹤其逃走路線(xiàn),并與控制室人員保持聯(lián)絡(luò)。
d.保安主管可決定使用巡邏車(chē)或派遣其他人員兜截。
(5)備注
各隊(duì)員在執(zhí)行或處理上述各項(xiàng)事件時(shí),須注意下列各點(diǎn):-
a.絕對(duì)有權(quán)查問(wèn)、資詢(xún)、盤(pán)問(wèn)任何被可疑之人仕或車(chē)輛,使彼等作出適當(dāng)之證明。
b.除非對(duì)方合作,否則法例上并未賦予任何隊(duì)員取閱他人身份證明文件,一般情況下,只可求警協(xié)助。
在你極懷疑或有理由相信對(duì)方已犯罪或意圖犯罪時(shí),便可進(jìn)行拘捕行動(dòng)。
10.如何處理投訴及對(duì)客戶(hù)之禮貌和態(tài)度
大廈管理或保安是屬於服務(wù)的行業(yè),大部份時(shí)間須與不同階層的人仕接觸,所以當(dāng)保安員在執(zhí)行各種任務(wù)時(shí),必須要有禮貌,無(wú)論對(duì)待住戶(hù)、訪客、同事等均應(yīng)以禮相待,保持彼此間之良好關(guān)系。
保安員應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶(hù)并保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問(wèn)題交換意見(jiàn)及
第15篇 科技大廈管理規(guī)約草案
e科技大廈管理規(guī)約(草案)
為加強(qiáng)e科技大廈的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò),制訂本管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本規(guī)約)。
第一章 總 則
一、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱(chēng):e科技大廈
物業(yè)類(lèi)型:寫(xiě)字樓
坐落位置:北京市**區(qū)**坊路*號(hào)
總建筑面積67,693.20平方米,其中地上建筑積44,592.20平方米, 地下建筑面積23,101平方米。地上十三層,地下四層,總高度50米。首層高5.0米,其它樓層層高3.75米,車(chē)位384個(gè)。
二、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
三、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng),遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí),業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
四、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺(jué)維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。不擅自張貼或安裝可通過(guò)外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語(yǔ)等。
五、愛(ài)護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫(huà)和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
六、自覺(jué)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專(zhuān)有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動(dòng),以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動(dòng);遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
七、機(jī)動(dòng)車(chē)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車(chē)輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)在規(guī)劃的車(chē)位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放;車(chē)位只可用作停放車(chē)輛,不得擅自在車(chē)位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
八、業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)專(zhuān)有部分以?xún)?nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì),并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
九、對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專(zhuān)有部分以?xún)?nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
十、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
十一、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線(xiàn)和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
十二、業(yè)主對(duì)其共居人、訪客、代理人、承租人、雇工及其授權(quán)使用人因過(guò)錯(cuò)對(duì)本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主造成的人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
十三、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有權(quán)屬于全體業(yè)主的可供經(jīng)營(yíng)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議,由業(yè)主委員會(huì)代為行使,該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)的全部收入歸全體業(yè)主共同共有,從物業(yè)管理費(fèi)中提取不超過(guò)2%作為業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi),收入可以按照以下用途使用:業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)不足時(shí)提取一定比例作為業(yè)主大會(huì)費(fèi)用;補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修基金。
十四、其他條款
為防止因跑水、燃?xì)庑孤┗螂娖鬟^(guò)載發(fā)生的火災(zāi)及其他突發(fā)性災(zāi)害,對(duì)上述災(zāi)害及時(shí)進(jìn)行有效的處理,業(yè)主需主動(dòng)向物業(yè)服務(wù)公司預(yù)留緊急聯(lián)系方式,并應(yīng)在上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)配合物業(yè)服務(wù)公司采取緊急避險(xiǎn)措施。
若緊急避險(xiǎn)措施給相關(guān)業(yè)主造成直接財(cái)產(chǎn)損失,緊急避險(xiǎn)實(shí)施人不對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任;但實(shí)施緊急避險(xiǎn)措施超過(guò)合理且必要的限度,并給相關(guān)業(yè)主造成直接財(cái)產(chǎn)損失的,緊急避險(xiǎn)實(shí)施人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
業(yè)主及其授權(quán)使用人因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用本物業(yè)共有部分和共有的建筑物附屬設(shè)施的,應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)公司,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
十五、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。
對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話(huà)、書(shū)面和當(dāng)面等催繳方式。
同時(shí),業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)?、供暖等使用費(fèi)用。
十六、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其專(zhuān)有部分和專(zhuān)有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費(fèi)用。
十七、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于3日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
十八、業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
對(duì)業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。
十九、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出。
第五章 附則
二十、本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無(wú)效,但不影響其它條款的效力。
二十一、本規(guī)約經(jīng)首屆業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后立即生效。
